工厂物业管理精选(九篇)

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第1篇：工厂物业管理范文

一、为高品质地给全体业主/商户提供优质的公共秩序管理服务，全体队员应严格按照《公共秩序管理员作业指导书》中的工作标准开展工作。摘要如下：

1、值班正常巡逻：每50分钟内对园区巡逻一遍，巡视中应对行人、车辆、建筑物外立面，进行重点检查巡视，发现异常情况应及时纠正或上报，对说不清来由的陌生可疑人员，应将其交给班长或交辖区派出所民警处理。提供工作餐时允许在岗位上就餐，禁止外出就餐。

2、加强管理车辆规范停放，严格按照《园区车辆管理规定》执行，确保园区交通通畅，无堵塞现象。对不按规定停放车辆进行拍照上报。对推、搬、运等不正常外出的电动车、摩托车一律拦截交班长按规定处理。

3、装修工人、进料查实办理过装修手续方可进入，认真填写外来人员登记本；负责控制乱贴、乱画、乱倒行为，空调安装、搬家、开锁公司等进出园区由客服中心管理人员核实身份同意后放行，并进行登记。禁止他人损坏园区公共设施及花草等。

4、门岗室卫生整洁，物品摆放整齐，值班物品齐全无损坏方可交接班，接班人员到岗位后，先向值班人员行举手礼后握手问候。由交班人员向接班接班介绍本班值班情况。

5、尊敬领导，团结同事，按规定着装，衣服要整洁,扣好纽扣，坐、立、行规范，准时上下班。班前和班中严禁酗酒，禁止班中睡岗、脱岗、离岗。

6、人员违反园区管理规定需要劝阻时、纠正车辆违章时行举手礼；监控员发现超时巡逻、可疑人员等异常情况时应及时用对讲机上报班长处理。

7、遇到突发事件及时上报班长按照工作规范做好应急处理的同时，上报项目经理协助进行全面处理。

8、重点位置巡逻：对园区内楼道，各个大门通道等关键位置巡逻时，实行定岗、定人、定责任区，确保园区内无闲杂人闲逛，因工作失职给公司造成影响的，取消年终评选先进资格。

二、高度保守园区安全防范秘密，严防各类盗案发生，防火、防盗、防抢劫。

第2篇：工厂物业管理范文

关键词：施工机械;设备管理;安全运行;市场化;专业化服务

1.绪论

特种设备在我们生产及生活中占有重要的地位，特种设备因为需要在特定条件中工作而潜在着安全隐患，如何保证特种设备的运行安全和工作中的稳定性，是每一个机械设备使用者思考的事。特种设备因市场的需求而存在，特种设备的管理也应满足市场的选择，进行市场化的管理运作。

机械设备是施工企业实现机械化施工的必要条件，企业机械设备中有普通设备也有特种设备，例如起重机械、人货电梯、施工升降机等。由于施工企业流动性强、施工环境多变、人员稳定性差、设备分布点多面广等特点，给施工企业带来了较多的设备上的安全管理问题。

2.施工企业机械设备管理的现状及存在的问题

施工企业机械设备安全事故在建筑安全事故中还处于较高的比例，特种机械设备的安全管理还比较薄弱：①企业对施工机械设备尤其是特种设备的安全责任落实不到位。大型项目分包单位多，外租设备以包代管责任不明，落实不到位。②有些单位低价中标，对安全管理投入不足，或根本就没有专项资金投入，③对特种设备管理的程序不能严格履行，按程序要求的工作不能严格执行。④对特种设备监时租赁单位的资质把关不严，对租赁的特种设备安全性能状况及作业人员专业资质技能状况，不了解和重视程度不足。⑤人员配备不足，有些企业为了减少支出，根本就没有特种设备专职管理人员，有的管理人员对特种设备相关的法律法规都不太了解，更谈不上执行了。有的企业让没有参加过培训的无证人员操作，小项目兼职管理人员也只是挂名，没有具体的实施行为。企业的成本意识使人员精减，特种设备管理精力也不足。⑥施工企业相应管理制度不健全，有些企业管理制度不能落实到实际中，只为形式而存在。⑦特种设备资料不全，各企业的档案资料参差不齐。有的企业对特种设备的使用需要办理哪些手续都不清楚，对特种设备的管理资料更是不知从何抓起。⑧不少企业把特种设备的管理归入普通设备的管理中，对特种设备采购、安装、使用、保养、维护、修理、报废等的技术要求视为普通设备，为特种设备的安全埋下隐患。

3.设备管理市场化的运作模式

设备管理市场化是一项集专业性、责任性、先进性、保证性于一体的市场化运行体系。具体表现在以公司制的形式存在，使用单位可以依照招标方式优选设备管理服务公司，由设备服务公司对项目提供专业服务，对设备的管理由施工企业安全责任管理主体转向特种设备专业服务公司为安全责任管理主体的一种模式，服务内容包括设备的提供、操作人员派遣制、设备的安装调试、使用中的设备检测管理、项目结束的拆除退场等。这里所说的特种设备管理不单纯指咨询服务的提供，这种市场化、专业化的特种设备服务是一种全面的介入管理，是作为特种设备主体第一责任人的一种管理模式，特种设备服务公司提供的全方位服务重点也是一种主体安全责任的转移，即合同一经签署，自合同服务日期起，施工企业的特种设备安全责任即转移至设备服务公司，设备服务公司对项目的特种设备承担全过程安全责任，只有安全责任和管理权利的完全转移，才能真正达到特种设备的安全保证要求。施工企业对特种设备的安全责任是单一的责任，就是要按规定来委托特种设备服务公司，由特种设备服务公司提供项目的特种设备全方位安全责任管理服务。

现在有的特种设备服务形式是由特种设备的制造厂家提供售后，基本由制造厂提供运行中的全面保养和维护，特种设备还是由使用企业自身进行管理，生产企业的主要精力放在产品生产，追求企业的利润率，对特种设备的管理基本是被动管理，不是企业自身需要的负担式管理，企业处在一种被动的管理方式下，对所用的特种设备缺乏专业管理和先进性技术的掌据。企业要发展首先要放下本不该由企业所负担的管理，全部精力用于生产。特种设备由专业的服务公司提供全方位的管理，并对特种设备负有完全的安全责任。使用企业只负有聘请有专业资质的服务机构的责任。特种设备服务公司承担特种设备管理相关的工作内容，包括对人员的培训组织，特种设备的保养维修，特种设备的资料整理归档等。如果是特种设备服务公司同时提供特种设备，那施工企业对特种设备只行使使用权。

设备服务公司提供全方位的特种设备服务业务，应建立专人安全责任追究制度，对所服务的设备一线管理人员加强安全责任追究制度，特种设备管理的工作质量和数量与个人薪酬结合，制订完善的操作规程、工作制度、考核办法。例如对特种施工机械管理，设备服务公司制订相应的专业管理制度，包括对设备的选型、核算、安装人数配备、生产过程中的操作要求及方式方法的制定、操作人员的派遣制规定，安装拆除施工的技术规定等。对特种设备寿命期过程是申报制度，档案资料内容要求等。依据特种设备安全法，对特种设备的安全提出全面管理的高度要求。例如化工生产中的设备安全托管，化工设备维修服务公司，检修内容的提供与核算。设计过程中的设备安全监理审核，。公司内部安全责任归属的制定等。

人员派遣由服务公司根据相关配置要求，对施工企业派遣操作作业人员、管理人员、及其他技术人员工时考核由施工单位出具月度考勤表，人员调剂由服务公司安排，以保证施工单位的工时要求。

特种设备的管理市场化，要把该负有的安全责任具体落实到有专业技术能力的个人，这也是特种设备市场化、专业化、责任化、加强化于一体的具体体现。特种设备服务公司是一个集约个人管理的平台，是接受行政督察的介体，是为各类特种设备作业人员提供就业的平台，是责任落实到个人的一种途径，特种设备服务公司管理考核个人的工作质量，负责对人员法律法规及技术培训的组织，对行政监督部门要及时按规定要求上报特种设备及特种设备人员等信息，以便实时接受行政管理部门的跟踪督察。

特种设备属于特殊的工具或设施，应当有特殊的管理模式，所以设备的管理维护保养检修归属特种设备服务公司份内工作，并对设备的正常运行提供保证。

4.特种设备市场化需要的行政管理环境

特种设备监督检测管理部门提供设备网上注册查询系统，对管理区域内所有特种设备安装使用检测检验状况进行网上查询，登记特种设备编号、特种设备服务公司、特种设备使用公司等管理状态信息，对特种设备实行动态定位定人的信息跟踪。行政管理部门对特种设备现场情况定期抽查，对特种设备服务公司资质认定，对特种设备服务公司定期考核。由对企业的管理重点转为针对特种设备专业服务公司的管理。可以现场对使用公司检查由特种设备服务公司提供的服务质量、法律法规执行、技术状况、人员责任制落实等相关情况，对特种设备服务公司提出相应的管理要求，因特种设备服务公司对特种设备的掌控有一定的集中性，避免了对使用公司的管理要求只能到点而不能到面的情况。

5.特种设备市场化、专业化管理的特点

这种管理方式的改变有如下优势：①解决施工企业既管建筑工程质量又要管理施工机械设备的运行安全。②有效解决施工企业人员配置紧张，专业设备操作运行效率不高，设备管理安全隐患多的问题。③解决施工企业面对特种设备的管理程序、相关法律法规、人员培训管理、现场检查考核等系列繁杂工作的烦扰。④解决了各承包单位人力及特种设备资源管理要求不统一的状况。⑤节约了因特种设备相关的业务培训考核管理等相关费用，真正做做到了用着放心，管理省心。对外优势，⑥充分利用特种设备专业公司的管理优势和技术优势，有效遏制特种设备频繁发生事故的概率。⑦对扩大特种设备专业人员的就业提供了专业性的保障。⑧有利特种设备技术的快速发展。⑨有利于特种设备整体管理水平的提升。

特种设备对专业性和安全性的要求强，只有专业化的管理才能达到专业化的效果。特种设备对安全的保障性要求较高，只有专业化的市场运作模式才能从根本上解决管理上的不规范、不专业、不统一的敝端，才能真正做到满足安全运行的需要。

6.结束语

特种设备运行安全对性能的要求较高，相关管理程序复杂，对人员、设备管理要求严格，专业的管理机构可以较好的执行特种设备的相关法律法规的要求，特种设备专业服务公司对特种设备的运行技术和安全保障有充分的保证，特种设备的专业化、技术化、加强化离不开市场化的支持，只有专业化、市场化、责任化才能从根本上保证特种设备安全运行。

特种设备市场管理机制的运行还需要大的环境来支持，是需要在市场条件下逐步成熟的一种管理模式。

第3篇：工厂物业管理范文

【关键词】关联；营业税；房产税

一、营业税征收与否问题

首先，从关联企业之间的法律关系上看，两者既是独立会计主体也是独立法律主体，各自对其出资负有限责任。根据《营业税暂行条例》规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。既然对价格明显偏低并无正当理由的，税务机关应当依法核定，那么对零成交价格的，就更应当依法核定计税营业额作为征收营业税的依据。

其次，从程序法来看，《税收征收管理法》及其实施细则规定：企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整；所称独立企业之间的业务往来，是指没有关联关系的企业之间按照公平成交价格和营业常规所进行的业务往来。纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：（1）购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价；（2）融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率；（3）提供劳务，未按照独立企业之间业务往来收取或者支付劳务费用；（4）转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用；（5）未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。

综上所述，实体法中无偿提供劳务不征收营业税应当仅指非关联企业或个人之间提供的劳务，而不包括关联企业之间无偿提供劳务。所以，A公司无偿将房地产租赁给B公司使用，属于不按照独立企业之间的业务往来收取价款，并且造成了少缴营业税，由此税务机关有权按市场交易价格计算缴纳营业税。

二、房产税如何征收问题

虽然营业税以核定的租金价格作为营业税的计税收入，但在房产税上，核定的租金价格并不能作为从租计征房产税的计税依据。《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。根据上述规定，房产税应由产权所有人A企业缴纳，但财税[2009]128号文规定，无租使用其他单位房产的B企业，应依照房产余值代缴纳房产税。

三、企业所得税是否应当纳税调整

《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。企业与其关联方共同开发、受让无形资产，或者共同提供、接受劳务发生的成本，在计算应纳税所得额时应当按照独立交易原则进行分摊。”这是税法授权税务机关针对转让定价避税采取的反避税措施。由于B公司是由A公司投资成立，其间构成关联方关系。A公司将房屋无偿租赁给B公司使用，显然不符合独立交易原则，并且减少了A公司的应纳税所得额，原则上应当进行纳税调整。但也有例外情况。《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发[2009]2号）第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。实际税负相同的境内关联方之间的租金，由于一方是收入，另一方是支出，不影响国家整体税收利益，原则上不用进行纳税调整。但是，如果关联方存在税率差异，利息收入方是税率高，利息支付方为税率低，不支付利息，则有可能引起国家总体税收的减少，则应进行纳税调整。本案例中，A公司为盈利，而B公司亏损，A公司不收取房屋租金，相应减少了应纳税所得额，而B公司为亏损，本身就不存在缴纳企业所得税，其税负为零，两家公司税负显然是不同的，因此，应当对A公司无偿将房屋租赁给B公司使用应当进行企业所得税纳税调整。应当注意的是：A公司在调增应纳税所得额的同时应当调减B公司的应纳税所得额，从而加大B公司的亏损弥补基数。

另外，关联企业纳税调整的处理有特别之处。企业所得税法第四十八条规定，企业与关联方之间的业务往来，经税务机关作出纳税调整，需要补征税款的，应当在补征税款时加收利息。以及《企业所得税法实施条例》第一百二十三条，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。

加收利息与加收滞纳金属于两种不同经济制裁措施，通常情况下不会同时使用或者执行。加收滞纳金是税务机关对不按规定而逾期缴纳税款的纳税人或者逾期解缴税款的扣缴义务人给予经济制裁的一种措施。《税收征收管理法》第三十二条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收万分之五的滞纳金。虽然企业发生关联业务经特别纳税调整后应补缴税款的，也属未按照规定期限缴纳税款范畴，但对其滞纳行为只是加收利息，而不是加收滞纳金。这是由于特别纳税调整补征的税款涉及的调整区间较长，税款的所属期最长可以从调整之日起向前追溯10年。因此，税法对特别纳税调整补征税款的法律责任本着适度原则，突出以补偿为主，采取按日加收利息的方式，能够较好地协调反避税措施的威慑力与纳税人负担的合理性，有利于打击各种避税行为。

与加收滞纳金一样，企业所得税法实施条例第一百二十一条规定，加收利息自税款所属纳税年度的次年6月1日起至补缴税款之日止的期间，按日加收，并不得在计算应纳税所得额时扣除。而滞纳金的计算期限，是从税务机关规定缴纳税款的期限届满次日起到税款缴纳入库之日止，如果是经批准延期纳税的，是从延期期限届满次日起到税款缴纳入库之日止，同样不得在计算应纳税所得额时扣除。加收利息的计算期限为何要从税款所属纳税年度的次年6月1日起至补缴税款之日止？企业所得税法第五十四条规定，企业应当自年度终了之日起5个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。加收利息的计算期限应为税款所属年度的次年6月1日起至补缴税款之日止，是因为企业所得税汇算清缴截止日期为5月底，表明当期税款应于次年5月底前缴纳到税务机关，这也意味着如果存在少缴纳税款，拖欠税款的时间应从次年6月1日起计算。利息计算方法是按日计算加收利息，对应年利率，不足1年的以365日为标准按日计算。从税款所属年度缴纳的次年6月1日开始计息至补缴税款之日止，体现鼓励企业主动自觉补缴税款的政策。

第4篇：工厂物业管理范文

【关键词】施工企业；现场；物质管理；意义；

引言

物资是企业施工的重要组成部分，现场物资管理是现场施工管理的重要组成部分，因此物质管理是企业施工过程中不可或缺的重要环节。企业施工大多数比较复杂，所以施工物资也种类繁多，进而加大了物质管理难度。简单的说，物资即物质资料的简称，施工物资主要是指施工过程中使用到的所有物质材料，包括：水泥、砂、钢筋等施工材料，及各类施工设备。由于施工过程中往往存在多个部门同时施工，所以物资使用非常混乱，且大多数施工物资的成本较高，为了提高其利用效率必须要制定切实可行的物资管理措施，才能规范施工秩序并实现施工企业利益最大化。

一、加强施工现场物资管理的意义

物资管理是一项综合性管理项目，主要是通过科学的管理措施将现场施工物资的采购、运输、使用、储备等行为进行计划、组织和控制，从而实现物资的有效利用[1]。通俗的说，物资管理就是对现场施工材料的使用进行有序管理，并及时对物资的质量安全进行检测，以便于保障工程施工的正常进行。由于物资管理建立在科学管理的基础之上，且对物资各阶段的规范使用具有一定约束作用，所以物资管理不仅可以实现物资的高效利用，还是保障企业正常经营的重要基础。总的来看，施工现场物资管理主要有以下两大意义：

（一）、降低工程施工成本

施工成本贯穿于整个工程施工全过程，物资作为工程施工的重要组成部分，占据工程施工总成本的较大比例，因此合理的使用物资可以有效提高物资的利用效率，进而降低施工单位的成本投入。主要表现为物资管理可以通过加强监督管理力度，合理规范现场施工秩序，便于减少资源浪费现象，进而有效加强成本运转效率。因此，物资管理有利于推动施工企业又好又快发展。

（二）、加强建筑材料的质量管理

施工材料的质量安全直接和工程施工质量挂钩，所以建筑材料的质量安全对工程质量安全的影响非常大。通过现场物资管理可以制定科学合理的施工材料使用标准和使用原则，并严格控制建筑材料的质量检测，同时还要提高检测标准和检测频率，进而有效杜绝质量不合格的建筑材料进入施工环节，便于提高整体施工质量[2]。因此，通过物资管理可以有效排查质量残缺的施工材料，进而有效规避因施工材料质量安全造成的安全隐患。

二、施工现场物资管理中常见的问题及对策

物资管理所涉及的管理内容复杂繁多。通常情况下企业的物资管理，包括物资计划制订、物资采购、物资使用、物资储备等几个重要环节，这些环节环环相扣、相互影响，因此任何一个环节存在问题都会直接影响整体管理效率，所以物资管理必须要面面俱到，并深入到施工阶段的各个环节，才能最大限度发挥实际管理价值[3]。但是，由于我国施工企业对物资管理的重要性缺乏正确的认识，且起步较晚，所以管理过程中存仍在一些常见问题，严重制约了物资管理的健康稳定发展。

（一）、物资登记管理不到位

物资登记是物资管理的常规内容。现场施工过程中通常是多个部门同时施工，往往涉及物资的交叉使用，所以必须要做好物资登记管理，避免出现重要物资丢失、损坏。但是，实际管理过程中普遍存在物资使用秩序混乱、设备损坏严重、设备型号不匹配等问题，且没有完善的责任机制，导致各施工部门相互推卸，最终所有责任都由施工企业承担，严重违背了物资管理的初衷。所以为了提高物资的使用效率，施工企业必须要根据施工要求制定完善的物资管理体系，并根据物资管理常见问题有针对性的制定管理措施，便于及时控制安全隐患。此外，需要加强物资登记管理，并在传统登记管理模式上进行创新，并细化物资登记管理的核查与存档工作，同时还要成立物资管理部门专项负责物资管理工作，并组建一支高效的物资登记管理小组，便于及时发现问题解决问题，进而充分发挥物资管理的实际使用价值。

（二）、物资设备维修保养不充分

目前很多建筑施工过程中都会运用到大型机械设备辅助工程施工，且大多数设备都是通过租赁等途径获得的，因此必须要保证设备的质量安全，才能避免设备损坏造成不必要的经济损失。且只有保证施工设备的质量和性能，才能提高工程施工效率。但是，实际施工过程中操作人员普遍存在维修保养意识薄弱等问题，经常出现设备锈迹斑斑、超负荷工作等现象，严重影响设备的使用性能，甚至降低设备的使用寿命。主要原因是由于操作人员缺乏基本的设备维护知识和职业道德。因此，施工企业必须要加强对操作人员进行专业技术培训，并加强综合素质教育，便于有效端正工作态度。此外还要结合责任机制与奖惩机制于一体，便于提高操作人员责任意识。另外还要制定完善的物资管理规章制度，并严格督促管理人员遵守管理原则，才能有效保障物资的质量安全。

结语：综上所述，加强施工企业现场物资管理对保障工程施工质量安全及企业经济效益起到重要作用。但是，由于忽视了管理细节导致物资管理依然存在一系列问题，所以还需要不断完善管理措施，才能有效改善其不容乐观的发展现状。随着经济的快速发展及市场机制的转变，工程施工企业面临的市场竞争日益激烈，因此要想提高市场竞争力就必须要不断完善管理机制，并以保障工程施工质量和施工安全为前提，才能有效提高企业的声誉和形象。总的来说，现场物资管理在工程施工中的作用有目共睹，所以施工企业加强对物资管理的重视就是对工程施工质量复杂，进而为施工企业的可持续发展奠定基础。

参考文献：

[1]吴丕英.施工企业物资管理工作存在的问题及改进措施[J].经营管理者.2014年01期

第5篇：工厂物业管理范文

学校各级机关、直属单位、后勤服务等管理服务岗位是学校对内对外管理服务的窗口，代表着学校管理队伍的整体形象，承载着弘扬大学精神与校园文化传统的重要职责，在建设世界一流大学的进程中肩负着重要责任。认真履行好管理服务职责，树立良好形象，提高工作效率是全体管理服务岗位同志不懈的追求。新学期伊始，为展现管理服务岗位良好形象，更好服务基层，服务师生员工，为党的胜利召开营造良好的氛围，在此，我们向全校各级机关、直属单位、后勤服务等窗口单位教职工发出以下倡议：

一、坚定政治立场，强化组织观念，继承和发扬“爱国爱校、追求真理、勤奋踏实、艰苦朴素”的优良校风，牢记“精勤求学，敦笃励志，果毅力行，忠恕任事”校训，爱岗敬业，忠诚履职。

二、牢固树立为师生员工服务的理念，严格执行落实“首接负责制”，主动服务师生，热情周到，不敷衍塞责，不推诿拖沓，不让服务对象多次奔走、往返折腾。

三、遵守劳动纪律和组织纪律，工作时间不做与工作无关的事，不擅自离岗、串岗和外出办私事；严格按照规定权限和程序秉公办事，一视同仁，不视生熟有别，讲究工作方法，注重工作效率，提高工作质量。

四、勤于学习，勤于思考，认真学习钻研政策理论和专业知识，熟练掌握本职岗位所需的政策法规和业务知识，具备良好的办文办事能力、文字表达能力、沟通协调能力和执行力。

五、举止端庄，仪表大方，工作期间应穿着符合职业身份的服装，礼貌待人。

六、严以律己，宽以待人，言行一致，表里如一，诚实守信，明礼修身，弘扬艰苦奋斗精神，厉行节约，反对浪费，节俭办公。

七、保持环境卫生，维护良好的办公环境，办公室内物品摆放整齐有序。

八、尊重领导，团结同事，热爱集体，主动做好部门间、岗位间协调配合工作，团结协作，勇于担当，始终保持积极向上、奋发进取的精状状态。

全校各级机关、直属单位、后勤服务等窗口单位每个岗位上的工作者，都是学校事业发展中的重要一员，我们的言行体现着交大管理服务队伍的作风与素质。让我们以身作则，从点滴着手，从现在做起，改作风，促服务，求实效，以高度的责任感和紧迫感，在学校发展的关键期，切实履行好管理和服务职责,为促进学校各项事业更好更快发展贡献力量，以实际行动迎接党的的胜利召开。

校工会

第6篇：工厂物业管理范文

关键词：公铁联运；货运集装化；项目管理

中图分类号：F506 文献标识码：A

Abstract： Due to the need of loading and unloading conversion for rail and road united transportation， efficiency and cost of the logistics conversion process is sensitive for logistics companies. Current human handling mode cannot meet common rail and road united transport graducally； part of the shipment must carry out unitized transport with loading machines. It is a high efficiency， low-cost model of transport after the unitized goods being loaded and transported. More benefit from unitized transport can be gotten by standard logistics operation， especially for goods with neatly same origin and destination. For some logistics companies， unitized transport is a kink of new business， and must be extended to the whole logistics chain. So the project management method is used for the whole unitized logistics operation design in internal operation management of a logistics company.

Key words： rail and road combined transport； concentratedly loading for goods transport； project management

在公铁联运的物流过程中，运输是主要的物流活动，运输过程中需进行两次公路、铁路转换，换装作业是完成两次转换的必要物流作业环节，并在一定情况下限制整个物流过程的效率和质量。目前，在换装作业过程中人力装卸成本越来越高，装卸效率低下、装卸质量不高的问题日益突出。因此，对于具备条件的货物，物流全程实施集装化是必然的趋势。虽然发展趋势如此，物流企业实施集装化作业却需要整个供应链上各方企业的通力合作，实施起来并不容易。

1 现 状

项目管理是二战之后发展起来的一种管理方式，指在项目活动中运用专门的知识、技能、工具和方法，使项目能够在有限资源限定条件下，实现或超过设定的需求和期望，包括策划、进度计划和维护项目的进展。

对于物流公司而言，开展一项新的业务、推行一种新的管理模式或者实施一项新的生产技术，十分符合项目管理的特点。例如要由团队和组织机构来完成，受制于有限的资源，遵循某种工作程序，需要计划、执行、控制，受限于一定时间内等。随着第三方物流的发展，物流企业需要足够的灵活性和应变能力才能适应市场细分和多样化的客户需求。这就需要物流企业一定程度上实施临时性和开放性的经营活动，这正是项目管理的重要特点。

目前，很多物流公司并未把日常的物流作业活动与提供特定物流服务活动也就是物流项目活动进行区分。日常物流作业活动一般按服务内容组成职能部门，并由它们分别负责运输、仓储、包装和其他物流作业，物流项目活动一般按共同合作原则去组织由运输、仓储、包装等专业人员组成的项目团队共同开展作业。二者采用的管理方法也不同，前者依靠基于职能部门管理的方法，强调职能管理与指挥命令；后者依靠基于活动和过程的管理方法，强调集成管理与平等合作。

2 某公司项目管理式运营设计和尝试

以下是某公司开展的一项物流项目，初步进行了项目设计，以白糖的公铁联运为背景，开展糖类等快速消费品的物流全程集装化运营，本文仅列出了方案中的部分内容。

2.1 集装器具选择

成都市每年消耗白糖约30多万吨，用于制造饮料、食品等产品，其中大部分白糖产自云南昆明，经由铁路运至成都。某公司每年承担了约5万吨运量，这些白糖通过铁路整车从运至成都，经该公司仓储和配送后送至终端客户，全程为公铁联运。目前这些白糖采用50kg袋装，物流全程采用原产品包装，装卸搬运过程主要依靠人工完成，劳动强度大，效率低、费用高、安全性差、易发生货差货损。

针对上述情况，结合物流全程集装化运营理念与方法，提出改进方案如下：

采用集装吊带（又称吨袋）对50kg/袋的白糖进行再次打包，以18袋为一个物流作业单元，公铁联运全程采用叉车进行装卸搬运作业，叉车每次装卸搬运一个单元。

2.2 项目效果初步分析

（1）作业效率

项目实施后，从发站改变其包装方式，经历了装火车—卸火车—入库—出库—装汽车—配送—卸汽车—入库8个环节，全部通过机械化作业，人工装卸过程减少90%。以60吨整车白糖为参照对机械作业和人工作业两种作业方式进行了费用和作业时间测算（见表1和表2），由产地到客户的全程作业时间可节约180min，作业效率提高1.26倍，共可减少作业人员32人次。

（2）费用节省

共产生三项费用节省：

①采用机械作业后，物流费用大幅降低，每60吨白糖可节约1 759元。

②每60吨白糖占用仓库面积由之前36平米减少到28平米，节约80元。

③经测算，货物采用集装吊带在配送仓内整齐堆码后，盘点理货的人工费用可节约20%～30%。

（3）技术安全

采用托盘袋包装后货物基本无破损，包装整洁。仓库堆码和装汽车后稳定性强，车辆行驶平稳，货物无垮塌的隐患，整体运作安全系数高。项目实施后需要的作业技术简单，仅需增加托盘带打包作业和托盘带回收作业，已具备相应叉车作业技术。

2.3 项目实施方案

以下是某公司拟开展的糖类等快消品的物流全程集装化运营项目实施方案。

（1）项目管理团队设置（见表3）

（2）项目实施计划

项目实施需要一项综合各生产要素的集成计划，本项目实施计划如下（见表4）：

3 项目初步分析

项目管理的一大特征就是具有不确定性和风险性，对于上述案例，同样存在各种风险。例如，供应链生产企业不愿意配合实施集装化，造成项目难以落地，可能的原因有生产企业的生产流水性受干扰，企业需要配置打包人员和叉车，需要一定场地，出发作业时间有延长，这些有可能造成生产企业物流成本增加。这些情况说明生产企业需要参与分配项目带来的收益，才会有合作的动机。再如，生产企业不愿意物流企业派员入驻，如果物流企业无法派员或完成协调工作时，生产企业又短期内缺乏专业技术人员提供协助，这些就属于项目的运营管理配合方面的问题。针对可能和潜在的风险，项目设计和主导方要制定充分的保障措施或者设计风险规避和分担的可能机制，并设置项目实施的试验期。对已经成熟和稳定的技术或管理手段可以上升为企业制度或内部技术规范，以推动流程重组或调整，从而进一步适应新项目的实施。

某公司在推行这一物流业务的时候已经充分考虑到了上述可能问题，一方面梳理了自身资源，制定了风险防范预案，另一方面就是与客户进行充分沟通，对项目实施带来的收益进行共享和分配，一定程度上保证了供应链上各方参与的积极性。

4 结束语

某公司开展该业务符合现代物流企业发展的集中化战略和成本领先战略，也符合当前铁路货物运输一体化经营的思路，特别是符合客户的实际需求（该公司已经对客户进行了调查，并达成共识，签订了承运合同）。同时，这种运作方式也适用于该公司的其他快销物品，运作经验的积累有利于企业快速扩展业务。

对于运量较大、发到较为集中的公铁联运货源，物流实施全程集装化作业是未来的发展趋势，具有明显社会效益和经济效益，然而推广实施却面临多种困难。目前，物流市场发展处在上升期，物流企业竞争激烈，物流成本控制是一个企业成败的关键，抓住符合市场需求的物流服务并成功运作必将增强企业竞争力。因此，像某公司采用物流项目管理的方法进行公铁联运全程物流集装化运营，应是一种新的经营思路。这种方式目前在某公司运作成功，并逐步在其他类似业务中拓展，一定程度上验证了这种模式的可行性。

参考文献：

[1] 孙贤伟. 我国现代物流服务模式及其发展研究[J]. 科学学与科学技术管理，2001（12）：46-48.

[2] 何云，田宇. 顾客导向的物流服务质量模型及其应用[J]. 物流技术，2004（2）：11-13.

[3] 叶庆. 大中型物流项目系统集成的实施[J]. 物流技术与应用，2003（4）：47-50.

[4] 戚安邦. 现代项目管理[M]. 北京：对外经贸大学出版社，2001.

[5] 冯浩. 2004年我国现代物流发展展望[J]. 综合运输，2004（2）：37-39.

第7篇：工厂物业管理范文

原告：上海子陵渔具有限公司。

被告：上海沪江物业管理经营公司。

本市定西路1310弄8号楼长乐大厦半地下室系该楼的设备层，内有水泵、水管等设施。1992年12月始，原告向长宁区华阳街道办事处下属的建宁里委租借半地下室中的三套房间（由建宁里委自行拦隔而成），作为仓库储存物资和加工场地，按月向建宁里委交付租金人民币2300元。租借后，原告自行出资在三套房间的门口筑起高约为0.5米的拦水坝。1995年12月3日晚，本市宣化路附近自来水管爆裂，有关单位抢修时关闭了总阀门，致使本市定西路1310弄8号楼（即长乐大厦）、10号楼2幢大楼停水。8号楼以地下水箱的水供应该楼居民使用，使得地下水箱内自来水抽空，浮球下垂。12月4日零时开始恢复供水时，两只浮球中的一个球体没有恢复正常工作状态，引起进水不断，水满溢入水管道，通过4寸溢水管全部进入半地下室的水泵间，造成半地下室大面积进水，且越过原告自行砌成的水坝而入其租借的房屋。积水时间持续十个小时左右，由于积水的缘故，致原告储存的价值307256.59元物资受损。

事后，有关部门对该处溢水原因进行鉴定，鉴定结论为：

1、房屋设计，泵房进水管（地下水池溢水管）与泵房出水管道不配套，进水管径为100mm，而排水管径为50mm，难以适应特殊情况下的给排水。

2、设施质量及老化，球阀构件质量偏低，在使用期内，某些构件已锈蚀，使开启灵敏度降低。

3、特殊情况。由于施工而停止对大楼的自来水供应，而整幢大楼正常用水不能停止，这时地下水池的水补充给大楼水箱，当地下水池的水超量抽取时，球阀落到最低点，再当外水管系统开启时，球阀受过高压力冲击而影响正常关启，从而影响地下水池不能关闭进口水，造成溢水。

第8篇：工厂物业管理范文

关健词：住宅产业；发展；现代化

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01

一、产业发展理念追求

当今社会世界经济已经进入了 “知识创新经济”时代，由于产品的质量得以大幅提升，在以至于单一产品的价格也可以得到提高，在产品数量不用提高的情况下，产业经济规模也能实现健康发展。成功避免了传统经济时代过往因为产品过多生产卖不出去而出现的积压问题，这在住宅市场空置房总量居高不下的社会现实情况下特别具有现实意义。

“知识创新经济”时代在住宅产业方面给予我们最主要的启示，就是要树立起新的理念，综合考虑通盘筹划，做到与时俱进。一方面要通过新科技新技术提高房屋的技术含量；另一方面在产品销售等方面充分利用互联网等信息来源。

目前，一些传统开发商思想没有解放，仍然看中大项目开发，某些舆论报道也宣称地产开发进入大盘时代。如何面对此种现象进行思考，这有其合理性和必要性，因为大盘项目相对于小盘项目有如下几方面优势：1.规模效益，较易营造良好的居住环境；2.有开发成本和营销费用利于降低，但是大盘项目劣势也较明显。针对现今都市里的许多零星地块的现状，我们可以去充分开发利用，如规划边缘的小地块，化整为零批出的小地块等措施。其主要优势有：1.地段较好、交通便捷；2.以建高层住宅为主，视野开阔；3.开发周期短，利于资金周转。房地产开发商如果在提高产品的内在品质上做足文章，开发出具有个性特色鲜明的的现代化房屋，小盘项目也可以取得良好的经济效益。

二、住宅产品质量

“知识创新经济”时代的来临，引起全社会人们居住生活观念的进步，从而引发了对住宅性能新的要求与定义。人们对房屋的质量要求不仅是工程质量，还有使用功能、居住环境、物业服务、人文生活氛围等多方面追求。住宅不再仅仅能住，还有对住宅智能化、居住舒方便环境安全以及对外信息联络等多方面的诉求。

为了满足人民大众对住宅产业日益增长的需求，加快住宅建设从粗放型向集约型转变.推进住宅产业现代化，促进住宅建设产业成为当今社会新经济增长点，改善住房的居住功能和环境，合理安排住房空间，力求在较小的空间内实现较高的居住生活舒适度。以经济适用住房建设为重点，建设小户型住宅，使住宅建设既能满足广大居民当前的基本需要，又能适应今后居住需求的变化。

住宅除了增加了新体系、新结构、新工艺方面的新品质以外，更提高户型、朝向.环境、生活社区服务等方面的传统品质，以互联网等智能化社区为新的卖点，“居家与办公融为一体”等充满信息时代的特征舰点.以提高商品的现代化水平。

三、住宅产业现代化

住宅产业化是用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，是利用现代科学技术，先进的管理方法和工业化的生产方式去全面改造传统的住宅产业，使住宅建筑工业生产和技术符合时代的发展需求。是运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化，住宅部、品系列化，现场施工装配化，土建装修一体化，生产经营社会化，形成有序的工厂的流水作业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。中国建筑从过去的水泥板砖，到如今形成通风环境、热环境、声环境、防水、可再生能源、遮阳、雨水收集等涵盖20多个建筑的技术体系，成为建筑规模世界第一的国家。同时，我国的建筑能源清洁系统也处于世界领先地位，住宅产业化是我国建筑领域今后发展的重点方向。各地行政主管部门应因地制宜实行住宅产业化；大力进行科研攻关，加速可再生能源与建筑一体化应用。即以提高技术组合和现代化生产方式改造传统建筑施工体系，采用先进技术、工艺和设备实行科学的施工组织和管理，推行标准化设计、装配化施工、工业化生产、规范化管理的社会化大生产，实现劳动生产率与技术进步贡献的双增长。

四、新型住宅消费观念

近年来经济快速发展，居民收入稳步提高，住房的商品化、货币化程度也进一步提高。人们用于改善居住环境方面的支出也呈较大幅度的增长居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变，用于物业管理等方面服务费用的支出也将大幅增长，使物业管理这一行业凸现潜力也是住宅产业的现代化的一个重要标志。并成为推动我国经济发展的又一增长点。在我国民经济和城市房地产管理中有着重要的地位。城市现代化程度越高，业主的需求也就越强烈。居民对物业管理的水平要求也更高，这些都为今后我国物业管理产业的发展创造了巨大发展空间。然而目前物业产业的法律法规等远远落后产业发展现状，以及一些业主重维权而轻履行义务的消费观念，等诸多原因使得企业主营业务多处于亏损运营状态。

针对目前物业行业发展的现况，物业管理现代化首先要以服务向市场要效益，以新技术、智能化以及信息、网络技术的普及促进物业管理现代化的发展已经是大势所趋。承认现实，迎接挑战，物业管理现代化已迫在眉睫。智能、数字化物业管理模式将成为物业管理现代化的新坐标。即物管的发展应由外延式数量扩张的粗放型转向内涵式质量提高的集约型从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，由依附于其他行业扶持转向根据住宅小区居民内在实际需求而自我发展的道路。建立健全合理的服务收费标准和调整服务机制，变包干制”收费模式为按实际服务项目收费。同时加快物业管理的立法步伐，在发展中逐步实现“规范化”，寻求物业管理行业未来的发展力量，使物业管理企业真正成为我国国民经发展中一个能够持久稳步发展的独立行业。

参考文献：

[1]高波.现代房地产经济学[M].南京大学出版社.

第9篇：工厂物业管理范文

【关键词】转变；思想；观念；物业；改革

物业管理是一个集管理、服务、经营为一体的系统工程，要追求管理的科学化、规范化和专业化，需要通过科学严密的管理，细致周到的服务，不断去提升管理水平和服务质量。近几年来，在学校领导的关心和各相关职能部门的帮助下，在后勤集团的领导和物业公司全体职工的努力下，我校后勤物业管理取得了一定的成绩，为学校的教学、科研作出了较大贡献。但随着学校办学规模的不断扩大以及学校发展对后勤服务需要的日益增强，特别是我校实施“拨改付”以后，学校对后勤服务质量的需求不断提高，给后勤物业管理的发展带来了机遇和挑战。但不可否认的是我校物业管理仍然存在着许多亟待解决的问题，如何更好地推进我校物业管理改革是需要我们每一个后勤工作者认真思考的问题。

一、我校物业管理的现状

近年来，随着我校后勤社会化改革的不断深入，我校物业管理得到了长足的发展，物业公司现有职工297人，其中正式工176人，合同工121人。对我校的办公楼、教学楼（共计21栋）以及校本部的体育场馆实行了物业管理，共计管理面积28.6万平方米，其中室内22.6万平方米，室外6.027万平方米。同时对我校的收发室、昙华林生活区进行了管理。初步建立了较为完善的、具有我校自身特色的物业管理服务体系，服务质量较过去有了较大的提高。为后勤集团的改革发展和学校的稳定提供了强有力的保障，物业公司各项工作取得了显著的成绩，具体体现在以下几个方面：

（一）为学校改革发展稳定大局作出了较大的贡献。1999年我校正式启动了后勤社会化改革，由原来的总务处改革成立了后勤管理处和后勤集团，学校各相关职能部门也相继进行了改革，学校又先后合并了湖北省供销学校、武汉市教学仪器厂，撤销了电子厂、机电厂、化工厂和印刷厂，学校要求后勤集团接受了绝大部分人员，还有历年来学校要求集团接纳的复员退伍军人等，而集团又将大部分人员安排到了物业公司，物业公司最多时正式工达265人，这些人员年龄、素质参差不齐，遇到问题就找学校，学校要求后勤集团妥善处理，物业公司做了大量深入细致的工作，为维护学校的稳定大局作出了较大的贡献。

（二）坚持后勤社会化改革方向，不断改革创新物业管理模式。为了搞好物业管理，提高物业服务水平，物业公司不断探索管理模式，先后实行了物业一公司、二公司的运行模式，“拨改付”模式等，通过改革管理制度，加强职工队伍建设，逐步建立符合现代企业制度新要求的内部运行机制，全员竞聘上岗机制不断完善，优劳优酬分配制度不断推进。

（三）物业管理规范化、制度化建设不断加强，物业公司内部运动机制不断完善。根据集团2005年引进ISO9001国际质量管理体系，借鉴科学管理理念和管理模式，物业公司全体员工的质量意识、服务意识初步得到增强，服务质量和管理水平逐步提升。近年来，物业公司建立和完善了《物业管理工作流程》、《物业管理岗位规定和考核制度》、《物业公司考勤管理规定》、《教学楼公共教室管理规定》等一系列规章制度。

二、物业管理过程中存在的问题

（一）思想观念方面：管理观念落后，管理水平有待提高。现阶段，我校名义上是物业公司但实际采取的是半行政管理方式（特别是近两百名正式工），物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。尽管近几年进行了一些改革，但在管理层次上没有突破，物业管理服务意识缺乏，职工的思想观念跟不上物业管理发展的要求。

（二）内部管理方面：物业管理规范化、专业化水平不高。物业公司在人员组成、软硬件建设等方面与正规的物业服务企业相比有一定差距，特别是物业管理的运作和服务不规范，岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关制度不够完善、不成体系，执行也不够严格，缺乏专业化的保洁、保安、维修和综合服务。切合我校物业管理特点的专业技术则更显不足，管理费用测算模糊使管理成本增高，特别是人员成本过大。管理体系、奖惩机制的不合理，导致人浮于事，工作效率低下，这种人员和知识结构的不合理、专业技术人员严重匮乏现象，与广大师生员工对高水平物业服务的要求相差较大，严重影响了学校物业管理向高水平服务的发展。

（三）服务质量方面：物业服务的标准化、规范化、人性化和主动性不够，整体服务质量不高，缺乏竞争意识，没有使命感、紧迫感和危机感，服务意识差，对服务对象存在态度生、冷、硬现象，服务不能及时到位，服务质量得不到保证。

（四）队伍建设方面：我校后勤实施社会化改革后，学校物业管理人员的大部分是从学校其他部门中分流而来，人员学历和文化层次普遍较低、整体素质不高，人事关系复杂。存在“三多三少”情况，即年龄大的多、年轻人少；低学历的多，高学历的少；普通岗位人多，专业人才少。无论从现实状况还是从发展角度出发，物业公司的现有队伍都存在着很多不适应的方面。一是公司中层干部和基层管理人员青黄不接，后继乏人。二是缺乏物业管理技术骨干人员。三是公司管理和技术骨干队伍建设的观念和措施亟需得到突破。四是公司现有干部职工队伍的教育培训亟需加强，尤其是专业管理人才和专业技术人才亟需引进和培养。

（五）运行模式方面：难以与市场化、专业化、企业化经营模式真正接轨。由于在用人机制、分配制度、经营管理方面受学校体制的制约，难以真正达到专业化、企业化的要求。目前，我校物业管理是采用内部共管式管理模式，即甲、乙方模式，甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化方式运营，为学校提供后勤服务保障。这种机制下，甲、乙方仍为学校职工，其物业管理的规范化、企业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竞争，甚至没有市场竞争。当前物业公司盈利主要是靠学校“拨改付”，缺乏自身的造血功能。原因在于物业公司服务达不到专业化、规范化水平，因而但难以与市场化、专业化、企业化的模式真正接轨。

（六）运行体制方面：运行体制不顺，相关部门协调费时费力。我校物业管理目前只是停留在保洁和保安的层面，没有完全履行物业管理的职能。除自身原因外还有一个体制问题，主要反映在两个方面，一是人事制度，后勤为学校承担着养人的职责，对不符合现代企业要求的人员，为了维护学校稳定的大局，不能行使下岗权；二是在管理体制方面，在物业管理过程中涉及到经费问题，需要报请后勤处；交通、治安问题需要找保卫处；绿化问题需要找校园管理中心；修缮和整治问题需要找修缮中心；水电问题需要找水电中心。尽管各相关职能部门给予了物业公司极大的支持和帮助，但出现问题协调需要时间，所以很多问题不能及时整改到位，用户单位不能理解，总认为是物业公司工作不到位，协调起来费时费力。

三、深化物业管理改革的基本思路和对策

（一）转变思想、更新观念，增强服务意识

1、结合学校今年对后勤体制改革，组织全体员工就如何解决影响物业公司的发展问题，进一步转变思想、更新观念，组织一次大讨论，引导职工努力克服狭隘封闭、因循守旧、无所作为等落后观念，确立“与时俱进、追求卓越、争创一流”的思想意识。

2、公司领导班子要率先垂范，以师生是否满意为根本标准，破除顾虑，积极进取，勇于创新，大胆管理，处理问题做到公平、公正。

3、树立“质量求生存，效益求发展”的经营理念，努力钻研物业管理新知识，学习和了解物业管理相关的法律法规，了解行业动态，培养和树立现代企业精神，增强服务意识，把提供优质服务作为物业管理的核心和行动的指南。

（二）强化内部管理，努力提高物业管理水平

1、在内部运行机制方面，积极引进现代企业管理方法，科学制定各班组和值班人员的岗位职责，实行定编定岗，竞聘上岗制，积极推进班组目标管理与员工岗位绩效考核工作。

2、在制度建设方面，继续强化制度意识，建立岗位问责制度。认真贯彻执行集团和物业公司现有的规章制度。下一步要制定岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关制度，并加强制度执行的力度。

3、加强公司的人、财、物管理。认真执行集团和公司的各项管理制度，并定期检查，加强监督，加大奖惩力度。力争实行物业管理人、财、物的单栋核算。

（三）坚持服务宗旨，全面提高物业服务质量

1、建立起科学化、规范化的质量标准体系，制定物业公司内部岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关制度。选择相关楼栋作为试点，模拟市场化条件下的服务标准和运行机制进行管理和考核。

2、实行全员挂牌上岗服务，强化公司干部职工的岗位意识和责任意识，树立物业服务人员的良好形象，并自觉接受师生员工的监督。

3、进一步加强公司内部的质量检查、监控工作，将服务质量与服务目标、员工岗位绩效考核奖惩挂钩。

4、充分发挥教师、学生和学校各职能部门的作用，通过召开座谈会、走访、网上收集意见、问卷调查等形式，主动征求意见，改进服务方式。从多方面进行改革和探索，创新物业服务机制，进一步强化主动、精细服务的精神。

（四）加强物业管理队伍建设，提高管理专业化水平

1、全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。

2、在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。

3、适当提高技术骨干人员的薪酬、社会保险、培训学习、集体住房等待遇，以使优秀的技术人才引得进、留得住、用得好。

4、科学设定岗位编制，明确岗位职责，完善考核分配制度，真正建立多劳多得、优劳优酬的人事分配机制。

（五）集思广益开源节流，增强物业公司的造血功能

1、严格进行成本核算，包括人员成本和物资成本，开源节流控制成本。

2、充分利用学校现有的条件，在优先满足学校教学、科研和各种活动的前提下，进行合理的开发和利用，特别是学校体育场馆的开发，增强公司的造血功能。

3、加强职工队伍建设，提高专业技术水平，开发新的有偿服务项目，如：空调、电梯的维修保养，教学设施、设备的维护保养等。通过从事经营活动，可以熟悉市场运作模式与手段，逐步提高参与市场竞争的能力，为今后走向社会、对外拓展奠定基础。

4、以学校后勤体制改革委契机，成立后勤集团大物业公司，包括现在的物业、水电、修缮和校园等部门。可由集团一名副总任物业公司总经理，物业公司下设客服部、保安部、保洁部、工程部、园林绿化部等部门，实行社会化的运行模式。

总之，高校物业管理是一个综合性的服务行业，它不同于社会上的物业管理模式，它的各项服务规范及服务标准应服从高校改革、发展、稳定的大局出发。我校物业管理应结合自身的特点和实际情况，转变原有管理部门的职能，注入新的物业管理机制，依靠学校的支持，服务单位的配合，建立起具有我校特色的物业管理模式，为学校的教学、科研提供全方位、高质量的综合，最终实现学校和后勤物业公司的共同满意和长效发展。

参考文献：

[1]马宏伟.浅析校园物业管理服务[J].高校后勤参考2012（10）