土地承包经营权论文精选(九篇)

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第1篇：土地承包经营权论文范文

一、学说

应将土地承包经营权定位为物权还是债权，我国学界历来就有物权说与债权说之争。认为土地承包经营权是一种物权的观点，主要出于以下理由：（1）土地承包经营权是民法通则第五章第一节所直接规定的权利，并且学界通常认为该节是对物权制度所作的规定；（2）承包人对所承包的土地有在法律和合同规定范围内直接控制、利用的权利；（3）土地承包经营权是具有排他性的财产权。

认为土地承包经营权是一种债权的观点，主要出于以下理由：

（1）从土地承包经营权的连带性上看，土地承包经营权连带于联产承包，属于农村双层经营体制的组成部分，农民以具有复杂意义的“联产”为对价，取得土地这一生产资料的承包经营权，而发包人对作为承包经营的标的物的土地，仍有相当大的支配力。

（2）从承包人与土地所有人的关系上看，上述联产承包合同关系，本质上为发包人与承包人之间的内部关系，因这种内部关系而取得的承包经营权实际上只有对人（作为土地所有人的集体）的效力，而并无对世效力。

（3）从土地承包经营权的转让条件来看，承包人不能自主转让承包权，而须经发包人同意，这种转让方式完全是普通债权的转让方式。

（4）依《民法通则》第80条第二款，对国家所有而集体使用的土地设定承包经营权，就会出现土地所有权上设定土地使用权，又在土地使用权上设定土地承包经营权的梯次结构，这时的土地承包经营权是否物权，不无疑问。

（5）土地转包关系中，转包人取得的权利也是土地承包经营权，若该权利性质为物权，这显然违背一般物权法原理，若该权利性质为债权，则立法上和实践上就不得不区别物权性质的土地承包经营权和债权性质的土地承包经营权。

二、本文的观点

就财产而言，债权方式和物权方式均可以达到利用他人客体物的目的。但通过对债权方式保护与物权方式保护的比较，本文认为将土地承包经营权定位为物权更有利于稳定农村土地利用关系，保护农民利益。

（一）债权性质的承包经营权定位的缺陷

债权性质的承包经营权定位的缺陷，最主要的是以承包合同调整双方的权利、义务关系，加上发包方具有行政色彩，导致发包方在土地承包期限内和经营过程中任意变更、终止合同等权利滥用行为，这种行为造成的后果会严重影响其他承包人对于承包经营土地的收益预期，影响到农民对土地的长期投资和改良，最终不利于农村经济的发展。1998年《土地管理法》修改后，农村土地承包经营权的期限被确定为30年，这在一定程度上以法的形式固定了农民对土地使用的期限，减少了农民对承包期内变更的担忧。但是，如果承包经营权还是定位在债权的话，那么从本质上说，其对世效力、可转让性还是区别于物权。

目前，我国土地承包制下的农地使用权的流转基本是以债权方式进行的。依照我国法律的有关规定，承包人转让土地的承包经营权，必须经发包方同意，否则，转让无效。这显然符合民法通则债的转让须经对方同意的规定。另外，受让人一般也被限定在本村范围内，具有封闭性。1994年12月关于《稳定完善土地承包关系的意见》中规定，土地承包经营权转让的方式包括集体经济组织内部之间承包转包、转让、互换、入股、抵押等。至1998年修改后的《土地管理法》对转让范围的限制虽有所放宽，但依然还规定“农民集体所有的土地由集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意，并报乡（镇）人民政府的同意。”可见，我国立法者仍倾向于将土地承包经营权的转移限制在一个较封闭的范围之中。这种债权式的、封闭式的流转方式上不适应市场经济体制的，不利于资源的社会配置，实现资源的有效利用。

（二）物权性质的承包经营权定位的优势

第一，可以用物权法定主义原则，运用法律规范确定农村土地承包经营权的权利，义务内容及权利的消灭、权利取得规则的透明化，缩减完全依靠当事人意思导致的随意性。我国《民法通则》第80条第二款，第81条第三款都规定“承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”修改后的《土地管理法》第14条也规定“发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。”这种以合同的方式确定双方的权利义务的做法最大的弊端莫过于债权的不稳定性及纠纷的易发性。正如上文所论及的，债权性质的承包经营权必然通过合同确定双方的权利和义务内容，但它在体现了承包户的意思自治的同时，也为发包方得以任意侵犯承包户的合法权利提供另外极为便利的途径。

第二，借助于物权地位，承包经营权不仅具有了对抗一般世人的效力，而且具备了对抗发包人的权利，对抗所有不正当的干预。另外，承包经营权人在承包期限内转让或进行其他允许的处分时，也就有了较强的自主性。因为，物权本质上是一种具有对世性的排他支配权，物权的处分一般情况下无须他人意思或行为之介入。例如，当承包户的权利遭受第三人侵害时（现实中确实存在“一地两包”的现象，即某个集体组织，把一块土地承包给某承包户后，又把同一土地以较高的提留出包给了另一户），基于承包经营权的物权性质，承包户可以直接追及第三人处，请求返还，以实现对其所承包的土地的直接支配的效力。但若是基于债权性质，即使承认“第三人侵害债权”理论，但在法律救济上承包人只能向发包方请求，而不能直接向第三人主张自己的权利。

总之，对承包经营人而言，债权保护不如物权保护有利。用物权规则规范农村土地承包经营权符合农村土地有效利用的社会目的，也符合保护农民合法权益的长远需要。

第2篇：土地承包经营权论文范文

【摘要】随着当今社会经济的迅猛发展、农业生产结构的快速调整和农业生产力的提高，同时也随着农业产业化、规模化发展需求的日益明显，曾经极大促进农村生产发展的农村土地承包经营权，现今反而成为了农村发展的束缚。因此，学术界与实务界都将如何完善农村土地承包经营权的流转制度作为最重要的课题之一。本文将具体就农村土地承包经营权流转的法律问题进行研究。

【关键词】经营权流转；流转类型；流转现状；法律对策

一、农村土地承包经营权

目前，理论界对农村土地承包经营权流转的概念在理解和界定上不尽一致，有人认为“农村土地使用权流转” 就是指在保持集体土地所有权主体不变并且确保家庭承包经营制度长期稳定的前提下。土地使用权在不同市场主体之间的转移与交易。也有人认为“农村土地使用权流转”的主动流转是指土地承包经营权在市场机制的作用下，在集体组织内部承包经营户之间，非同一集体组织承包户之间以及承包经营户与非承包经营户的组织个人之间所产生的，以转让、赠与为主要方式的积极作为的土地承包经营权财产权发生转移的行为。

农村土地承包经营权流转的法律特征可以概括为（1）农村土地承包经营权流转必须要以物权性质的土地承包经营权的有效存在为前提；（2）不发生农村土地所有权权属性质和主体种类的变化；不改变承包地之农业用途；经营权流转的自愿性；流转的期限性即流转的期限不得超过承包期的剩余期限等。

二、农村土地承包经营权流转类型

我国土地承包经营权流转主要有信托、转让、抵押等类型。

所谓土地承包经营权信托，是指农村土地承包方基于对受托人的信任，将其土地承包经营权委托给受托人，由受托人按承包方的意愿以自己的名义，为承包方的利益进行管理或处分的行为。这种近年来起源于浙江绍兴的土地承包经营权流转形式是我国法律之中所没有规定的，但在私法领域，法律没有明文禁止既为允许，信托这种流转形式是完全可以归入到“其他流转方式的范围里的。而土地承包经营权作为一项法定的用益物权，其物权性质就决定了其可以进行转让。而土地承包经营权的承包方在经过土地承包经营权的发包方同意之后，将自己所享有的一部分或者是全部出让与其他的农户以从事相关的农业生产。受让方受让土地承包经营权之后，其就转变为土地承包经营权合同的履行一方，承担原转让方的相关义务以及享有相关权利。按照我国《物权法》第133条的规定，在一定条件下，土地承包经营权是可以进行抵押的。可见，土地承包经营权的抵押仅仅适用于“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒地等农村土地”，且根据《中华人民共和国担保法》第34条、第37条关于“耕地、自留地、自留山等集体所有的土地权不得抵押”的规定，通过家庭联产承包而取得的承包经营权并不能进行抵押。

三、农村土地承包经营权流转的现状与困境

（一）初具规模但体制不成熟

从全国范围看，农村土地承包经营权流转已有一定的规模。2008年，全国通过各种方式流转土地面积占全部家庭承包经营面积的 7%左右，比2001年的 5%左右有所提高。随着各地流转政策的进一步开放，近几年各地土地流转规模也在进一步扩大。据调查“全市农村土地流转面积达到116.4万亩，占家庭承包经营耕地总面积的 15.2%，流转出土地农户数为21.12万户。”目前尽管全国老百姓对于土地流转的热情度很高，但是由于缺乏政府的监管、引导和中介组织的相应功能不健全，所以流转的总体效果不乐观：流转主体仅介于村集体经济组织之间、流转的各环节被地方政府控制等问题依然存在。总而言之，我国的土地流转还处于盲目自发的阶段，流转的规模、体制和状态还不成熟。

（二）地区间不平衡

农地经营权流转政策实施以来全国各地都在有条不紊的进行，但出现了流转的市场发育程度地区间不平衡的局面。总体差异表现在：1.东南沿海地区和农业机械化水平较高的东北地区流动的面积较大，而西部地区流动的规模总体上还比较有限。比如，黑龙江和广东省土地流转面积已经到了 15%左右。而华北地区和西北地区的流动比例还没有超过5%。2.经济发达的地区土地流转比例较高。据统计，上海农村家庭以各种形式的流转比例已经突破了一半。经济发展较好的浙江省的这一比例达到了四分之一以上。

四、农村土地承包经营权流转的法律对策

（一）加强相关法律法规的立法完善工作

清查现在国家相关法律法规之中对土地承包经营权流转的规定，并将其进行完善。虽然现在国家对于土地承包经营权的流转已经做了大量的规定，但是往往粗枝大叶、糙而不全。比如，采取家庭承包方式的土地承包经营权在创设时，《物权法》第127条采取意思主x，也就是说只要合同成立，土地承包经营权即告设立。而在129条又表明，采取家庭承包方式的土地承包经营权在转让时，公示的效力表现出登记对抗要件的特征。从这些规定可以看出《物权法》对于采取家庭承包方式的土地承包经营权的创设与变动分别采取典型意思主义和公示对抗要件主义。

（二）加强相关中介机构的建立和完善

针对当前中介机构缺乏的现状，主要的是要对中介结构的数量进行加强。在明确其职责的前提之下，加大对土地承包经营权流转中介机构的设置数量。并且，在加强中介机构建设的同时，也要加强相关配套机构的建设，如土地承包经营权的估计机构等。以此，来完善土地承包经营权的市场建设，提高土地承包经营权的市场化水平，提高农民收入。为准。这显然和《物权法》的物权变动模式是不协调的。

参考文献：

[1]杨玉熹.论物权法定主义[J].民商法学，2002（4）

[2]梁慧星，陈华彬.物权法[M].法律出版社，1997

第3篇：土地承包经营权论文范文

关键词；土地；承包经营权；农村；农民权益

一、土地承包经营权流转实践考察

近年来，随着农业比较效益的下降，土地抛荒率日渐提高。在土地资源有效利用的需求下，土地流转市场渐次繁荣起来。但在流转实践中存在诸多隐患，农民权益受损严重。

首先，土地流转市场混乱。在农村土地流转中普遍存在有法不依，有法乱依的现象，土地管理法等相关法律明确规定的流转程序、流转形式等并未得到有效实施。在签订流转合同时因没有统一的程序可以遵循，不签订书面流转合同或书面流转合同的内容不规范的现象较为严重，合同签订后的后续工作不到位。流转形式的不规范，导致流转周期短、规模小，稳定性低，难于形成规模化经营，与现代农业的发展要求不适应。其次，土地流转纠纷居高不下。集体土地所有权制度和农村集体经济组织制度的不完善，导致村委会滥用转让同意权，干预土地流转，强迫或者阻碍承包方进行土地流转，有时甚至会擅自截留、扣缴流转收益的情况普遍发生，流转矛盾难以调和。因此，土地承包经营权流转纠纷已经成为农村土地纠纷案件的主要类型。因法律依据不明确，土地纠纷的处理效果不理想，有的案件甚至不能解决，严重损害了农民的合法权益，也扰乱了农村土地市场的稳定。

二、土地承包经营权流转乱象的归因分析

农民土地权益流失和土地承包经营权流转有着直接的关联。准确分析土地承包经营权流转乱象产生的原因，是完善土地流转体系的前提。

其一，土地流转法律制度滞后于实践的需要。现行土地流转法律法规对土地承包经营权流转的规定较为原则、简单，对于“反租倒包”、“股份合作”、“土地流转信托”等新型流转类型没有做出规定。对流转的主体资格、适用范围、权利义务以及各种流转形式的具体程序、操作方式、利益分配等问题规定不明。立法的缺失导致无法培育出适度规模的、符合市场要求的经营主体，土地流转操作的随意性和不规范，大大增加了农民维护自身合法土地权益的难度。其二，农村土地使用权的权利范围不明确。农民土地权益是否真正完整，农民能否清楚地依靠这份权利获得收益，关键在于农民与集体的认识是否到位，能否有效行使流转权利。对于转包权，大多数农民都明确了自己对这项权利的拥有，认为自己有权转包的达到了94.3%，但仍有4.8%的农民不确定或否定了自己的这项权利。而对于转让权，农民的认识更不清晰，差异性也很大，48.6%的农民认为有权转让，但51.4%的农民则抱着不确定或否定的态度 。正因农民对自身拥有的土地权利的范围不明确，维权意识缺乏，维权途径不明，造成了农民土地权益的大量流失。其三，市场机制不健全。农村土地使用权流转的信息不对称、市场化程度低、行政干预过多是农村土地流转价格扭曲的重要原因。信息的不对称一方面表现在自发进行的农村土地流转中农户之间的信息不充分，另一方面表现为集体推动型农村土地流转中集体和农户之间的信息不对称。由于信息的不充分和农业比较收益的低下，农村土地流转市场竞争性并不强，竞争机制没能很好地发挥作用，农民土地权益大量流失。

三、构建土地承包经营权流转体系的设想

（一）修改土地承包经营权立法

修改现行土地流转立法，取消转让需经村委会同意的规定，放宽受让主体的资格限制，规范流转形式。“解决了转让的法律障碍问题，入股、抵押、继承和赠与的厘清就可水到渠成” 。此外，应推行土地承包经营权登记制度，设立不动产统一登记机关，建立土地流转经营登记发证制度，健全登记备案制度，对土地承包经营权互换、转让适用登记生效主义。权利登记是推进农村土地流转的基础性工作，目前农村集体土地管理中的确权登记是最为薄弱的，尽快完善登记制度才能确保流转规范有序，有效维护流转双方权益。

（二）保障土地使用权流转自由

要切实保障农民土地权益，必须在农村土地承包经营权流转过程中严格贯彻农民自愿的原则，尊重农民的土地流转意愿，任何组织不得强迫农民进行农村土地流转。为此，应严格规范政府和集体的行为，坚决反对农村基层组织对农村土地流转主体地位的替代。各级政府和农村基层组织应该强化流转服务意识，鼓励发展流转服务组织，为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。

（三）完善土地承包经营权流转市场机制

1.助推市场中介机制的发展。土地承包经营权流转中介机制的构建需从以下几个方面展开。其一，建立有效的信息传导机制。为流转提供充足的信息；其二，建立农村土地流转公开交易系统。公开流转市场的建立有利于集中地块实现规模交易，同时交易的公开化有利于对流转的监管；其三，建立有效的委托机构，为农户提供方便快捷的服务；其四，建立必要的金融服务体系，如农村土地投资公司、农村土地保险公司等。以解决种田能手的资金问题，和有效降低农业生产的风险。还应建立并完善流转纠纷处理机制。

2.发挥政府的宏观调控作用。市场机制固然对土地流转有及其重要的作用，但如果政府完全放任不管，则有可能导致不公平现象的发生，所以政府应在宏观调控方面发挥其应有的作用。但政府不应成为整个流转市场的主导力量和推动力量，而只能起一种引导监督的作用，特别是对上地流转合同的规范化、土地流转纠纷调解、相关法律咨询、服务信息平台建设等方面要多下工夫 。总之，在土地承包经营权流转中应保证流转主体的自，因势利导，充分发挥市场的资源优化配置的功能。

农村土地使用权流转是生产力发展的客观要求，也是农民土地权益实现的必须。目前，土地流转市场的不健全、管理制度的缺失，直接导致了农民土地权益隐性和显性流失。土地承包经营权的不稳定以及权利范围的不明晰是造成农地流转中农民土地权益流失的主要原因，土地承包经营权的物权化是解决问题的关键。在农民自愿的基础上，因地制宜地适度推进农地流转，以实现农村土地的适度规模经营，不仅能实现农民的土地权益，还能促进农业现代化的发展。

参考文献：

[1]林诩《中国经济发展进程中农民土地权益问题研究》，福建师范大学博士学位论文，2009年.

第4篇：土地承包经营权论文范文

论文关键词 土地承包经营权 宅基地使用权 流转

在我国，土地所有权分国家所有与集体所有两种，根据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规之规定，城市的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，土地的所有权只能由集体所有转变为国家所有，而不能逆向行之。现阶段，农村集体土地主要经没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因转为国有土地或者限制在本集体经济组织内部成员之间进行使用权转让，在市场经济蓬勃发展的今天，这已严重阻碍了土地价值的真正实现。探索新的集体土地流转模式，不仅有助于我们合理开发和利用稀缺的土地资源，而且对于我国经济发展的整体规划也大有裨益，极有研究价值。

一、集体土地流转问题概述

资本主义国家实行较为严格的土地私有制，自英国“圈地运动”之后，工业经济和城镇化飞速发展，土地流转制度也历经几百年发展，几经阵痛，业已建立起一套完整的法律程序，对于私人土地的征收、征用、征购以及土地买卖、交换、赠与、转让、出租、抵押等问题都有明确规定，虽然我国实行土地国有和集体所有制，不存在土地买卖问题，法律仅规定了集体土地可以经过被没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因单向不可逆地转变为国家所有，但国外的很多有益经验仍然值得我们借鉴。

在现阶段城乡统筹背景下，社会主义市场经济与城乡二元社会体制均发生了深刻变化，城市土地正经历着新一轮的洗牌，农村土地使用权的权利效能也产生了深刻变化，随着改革的深入，集体土地流转出现了诸如流转不规范、交易纠纷多、产权意识混乱、流转比例低等一系列问题。对此，我们要充分发挥市场驱动力，完善农村土地承包经营权流转制度和宅基地使用权制度，明确界定宅基地使用权流转范围，逐步放开宅基地的入市流转，相关部门更要尽快出台相关政策措施，引导和规范农村土地使用权流转行为，保障集体土地实现有序流转。

二、土地承包经营权的流转难题及对策

土地承包经营权就是承包人因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。土地承包经营的范围被依法确定，承包期限也确定为30年，在承包期限内严格限制调整承包地。

土地承包经营权流转是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。根据《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关规定，法律承认了土地承包经营权人的流转权，并且规定了流转的方式，同时，对土地承包经营权的流转也设置了较多的限制性规则，当然，这些限制的初衷是为了保障农民的基本生存权利，但是随着我国经济改革的不断深入，很多规定已经不适应发展的需要了。

（一）土地承包经营权的流转难题及成因

1.土地承包经营权为我国所独创，现存的主要流转难点在

（1）集体的农业用地原则上不能用于建设，要进行建设必须先“变性”，而且，集体建设用地使用权原则上也不可以进行交易；（2）流转对象被严格限制在本集体经济组织内部成员之间；（3）承包地在承包期限内不得进行调整，农村大量新增人口无法取得土地，土地配置不均现象严重，导致无地农民生活困难，现实矛盾突出；（4）出嫁妇女一旦丧失原有土地承包经营权，可能在丧夫后“两头落空”，失去最基本的生存条件；（5）承包地被征收后的土地补偿费分配不均，导致了农民采取一系列抵制措施。

2.造成现有困难的原因分析如下

（1）法律规定与民间社会规范的冲突是承包经营权流转难的社会根源；（2）法律规定之间的内在冲突是土地承包经营权流转困难的法律根源；（3）政策频繁变化是导致农村现实利益冲突并阻碍土地承包经营权流转的现实原因；（4）法律规定与复杂的农村现实之间的脱节是引发土地流转难的直接原因；（5）现行土地所有权设置上的“双轨并行”、“城乡分治”是土地承包经营权流转难产生的深层次体制根源。

（二）关于解决现有流转难题的对策

现存土地承包经营权的流转难题很多属于法律缺陷，有待制度的进一步完善，我们可以努力建立一套农村土地承包经营权流转的纠纷解决机制，譬如：

1.从消除纠纷产生的根源出发，构建纠纷预防机制

不断深化改革，打破土地制度设置上的二元体制，推进土地承包经营权的有序流转。在农村土地制度的设置上因地制宜，给地方留下一定制度创新的空间。此外，保持政策的稳定性，健全相关法律规定，强化基层政府的指导和服务职能。

2.建立多元化的纠纷解决机制，促进纠纷的及时和有效解决

我们要注重调解，充分发挥农村基层组织的作用，同时稳步推进农村土地纠纷仲裁工作，强化农村土地流转纠纷的仲裁解决机制，当然，诉讼解决机制也必须健全，保证司法救济途径的畅通，这样才能做到及时化解矛盾，维护农村社会的长期稳定。

三、宅基地使用权制度的弊病及对策

宅基地使用权是农村集体经济组织的成员有权占有、使用集体所有的土地，并在该土地上建造住房及其他附着物的权利。宅基地位用权是农村村民个人重要的财产权利，关系到农民的切身利益。伴随农村特别是一些城郊村房地产市场的不断活跃，农村宅基地使用权由简单地农民自己享受居住的权利转变为农民转让自己的宅基地或将宅基地上所建房屋出租、出售与他人的方式实现财产利益的一种权利，由此所涉及的权属、流转纠纷也越来越多。

（一）对宅基地使用权流转的限制

1.关于农村宅基地的转让

《土地管理法》第62条规定了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法出台后，国务院为加强农村土地的管理，已明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，《物权法》又明确规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。”

可见，宅基地的转让被严格限制在本集体内成员之间协议转让，但须经乡、镇政府批准，且转让方不得牟利。尽管农村的宅基地使用权拥有比国有土地使用权更长的使用期限、更鲜明的财产属性，但农村宅基地仍不能设置抵押权，不能与外部进行合资。

2.宅基地使用权的流转难题

现存的主要问题有：

（1）产权意识混乱，流转比例低。我国农民的土地产权观念淡漠，甚至相当部分农民没有产权概念，而农村劳动力的转移远快于农村宅基地流转增长，两者发展比例不协调，是加剧农村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流转不规范，交易纠纷多。据有关调查显示，大部分宅基地交易都未经集体同意而直接在私下进行，收益归于个人。因缺乏法律明确的规范和指引，一些农村的宅基地无法实现有效管理，尽管农户的自发流转行为和结果受到法律保护，但是流转的方式、范围、收益以及土地产权关系调整等方面缺乏法律约束和保障，极易产生矛盾和纠纷，从而危害农村社会的稳定。

（二）完善宅基地使用权制度的对策

1.完善农村宅基地所有权制度

当前，要从农村土地集体所有的前提下确立农民土地产权的主体地位，从政策层面转到法律层面给予有力、可靠保障，改革更应在符合土地利用规划和用途管理的前提下，允许宅基地在尽可能大的范围内流转，而不是毫无限制地进入市场。在实现有序、适度流转的同时，使农民切实参与到宅基地收益的分配中来，一同分享社会进步所带来的好处。

2.界定宅基地使用权流转范围

宅基地和农用地相比具有更大的收益，因此，为避免人为扩张宅基地导致农用地减少的情况，必须限制流转的条件：依法办理土地登记而获得土地权属证书、土地界限清楚且权属无争议；符合国家和地方的土地利用总体规划及城镇建设规划，保证耕地不被占用；规范宅基地使用权出让过程中的主客体范围、各方权利义务以及农民户口迁移等特殊情况下的具体处理措施，避免不必要的纠纷和土地资源流失。

3.允许宅基地入市流转

宅基地使用权本身是农民的一项财产权利，属于农民的物权。农民作为市场经济的主体之一，对自己的住宅应当有自由转让的权利。为了实现农村宅基地流转的市场化，真正实现土地的市场价值，宅基地上市转让应当向购买对象放开、放开购买价格并放开购买区域，保证农民分享土地流转的增值收益，保障其在经济上实现自己的土地权益。

四、解决集体土地流转问题对我国经济发展的意义

（一）我国集体土地流转现状

我国集体土地产权不清、交易困难、流转的法律依据先天不足，呈现出流转不规范、交易纠纷多、产权意识混乱、流转比例低等问题，已经严重制约了我国城郊经济的发展和农民收入水平的提高。因此，对于农村集体土地使用权流转的对策与建议，需要我们充分引入市场机制，完善农村土地承包经营权流转制度和宅基地使用权制度，同时，改革也不能走完全市场化的道路，而是要在坚持自身固有的特点的基础上引入一些市场经济的原则和方法如有偿使用、平等竞争等，走出一条具有当前中国农村特色的集体土地使用权流转之路。

（二）解决集体土地流转问题的意义

我国当前正处于改革和发展的关键阶段，集体土地流转矛盾激增，日益成为严重阻碍我国经济健康发展的桎梏，但是我们相信，只要采取合理的市场化措施，一定能够解决好这个问题，并对整个社会经济意义重大：

第一，有助于减少对稀缺的土地资源的浪费，提高我国单位面积土地的收益率，同时提高整个社会的生产效率。

第5篇：土地承包经营权论文范文

    论文关键词 农村土地流转 农村妇女 土地权益 法律保护 立法完善

    农村土地承包经营权流转(以下简称农村土地流转)对农民切身利益问题进行了一定程度的改革与调整,其中包括土地承包经营权、土地征用补偿权以及宅基地使用权等权利义务内容。然而,这一变革对于农村妇女这个脆弱群体而言,要想让自身合法权益不受侵害,难度较大。关键性原因在于:现行的法律法规对农村妇女权益保护不够完善,在操作层面上,对农村妇女权益保护存在缺失。

    一、农村土地流转中妇女权益保护缺失现况分析

    大量的实证研究表明:在农村土地流转背景下,不同类型的农村妇女在权益受侵害方面呈现出不同的特点。具体有以下几种表现:

    (一)农村出嫁妇女流失承包土地按照我国绝大部分农村习俗看,妇女在出嫁后自身的户籍将从娘家所在村庄迁移至婆家所在村庄。而农村的土地政策“增人不增地、减人不减地”,所以,嫁到外村的妇女在娘家的土地承包权,全部或部分被村委会收回,或者被父兄等亲人占有;而新嫁入的媳妇没有土地分,形成了“娘家土地带不走,婆家没有土地分”局面。从长期发展角度看,这部分农村妇女丧失的不仅仅是土地承包权,还失去了与土地权益相关的分红权、征用补偿权以及宅基地分配权等延伸权利。农村妇女出嫁对娘家的土地失去承包权,在婆家又不能取得新的土地承包权。这种现象在沿海、土地价值较高的地区较为普遍。

    (二)农村离婚妇女丢失承包土地按照农村习惯,妇女一旦离婚,一般不会继续留在男方家生活,而属于自己的那份承包地因无法分割,根本带不走。若女方再婚,到了新居住地也分不到新的承包地。实际上,这部分农村妇女因离婚丧失了依赖于土地而生存的基本身份,由此使得妇女自身的日常生活与生存受到严重的挑战。所以,在现行农村土地承包法律规范中增加对离婚妇女土地权益保护内容,尤为重要。

    (三)农村丧偶妇女往往丧失承包土地在我国绝大部分地区,农村丧偶妇女土地权益受到侵害问题尤其严重。丧偶妇女既可能丧失自身的承包地,又可能丧失对其亡夫承包地继承权。其中,最直接的表现在于:包括受到再婚等因素的影响,丧偶妇女往往会离开原居住地。她们家庭签订的土地承包合同往往会被单方终止,她们及亡夫的承包地就可能被强行回收。这种行为实际上就是对丧偶妇女合法土地承包经营权的非法剥夺。

    综上所述,土地资源固定性与婚姻变动性之间的矛盾,决定了农村妇女在现有土地集体所有制和家庭承包模式下,其个人力量难以与集体及家庭力量对抗,也注定了在这场利益博弈中,因婚姻流动的农村妇女始终属于弱势群体一方,为此,亟待法律上提供保护。

    二、农村土地流转中妇女权益法律保护缺失成因分析

    农村土地流转中妇女权益保护工作开展难度较大,主要原因可归纳为以下几个方面:

    (一)法律法规对农村妇女权益保护规定不够完善目前对农村妇女土地权益保护的法律法规,主要包括《妇女权益保障法》、《农村土地承包法》、《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》等专门性规定。尽管这些法律法规对农村妇女土地权益保护做了些原则性规定,但其中仍然不够完善,诸多规定流于形式,难以执行。例如,《妇女权益保障法》第33条第1款规定:“任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由,侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益”。由于该条款没有匹配相应的法律责任,成为一纸空文,难以落实。此外,《农村土地承包法》第3条和第15条规定,农村土地承包制度是建立在农村集体组织基础之上的内部家庭承包模式,农村集体经济组织的农户才能作为家庭承包方的基本单位,但对于农村妇女是否能够直接作为家庭承包方责任人或共有人的问题并没有明确的规定。受这一立法缺失影响,农村妇女往往由于婚姻变动丧失了土地承包权,而无法获得有效救济。

    (二)配套规定在农村妇女权益保护方面对接不畅、可操作性差在涉及到对农村妇女土地权益保护的法律法规当中,关于男女平等问题是特别引人注意,但这种规定仅仅体现在抽象层面上,在农村妇女如何维权方面缺乏有效的路径和手段,并且与相关司法解释对接不上,可操作性差。例如,《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第1条规定:“集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的,人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决”。在以家庭为单位的承包模式下,农村妇女能否作为集体经济组织成员的适格主体,存在争议。当农村妇女土地承包经营权受到侵害时,只能寻求行政途径解决,而村委或村集体经济组织又非行政机关,所以,往往告状无门。此外,《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》第2条第3款也有类似的规定,把因征收集体所有的土地及其补偿发生的纠纷,排除在仲裁受案范围之外。所以,现行的农村妇女土地权益保护配套规定过于原则性,或存在对接不畅,亟待改进。

    (三)以民主程序议定的村规民约,以多数人的名义侵害农村妇女土地权益《村民委员会组织法》、《农村土地承包法》等都规定“村民大会过半数”,“村民代表会议过三分之二”的民主议事原则,且议定的事项不得违反上位法的规定,但多数人为了获得更大利益,往往侵害少数农村妇女土地权益。当经过民主议定的村规民约侵害农村妇女时,如何纠错,如何查处,法律依据不足,监督根本不能到位。

    三、农村土地流转中妇女土地权益保护的措施与建议

    在农村土地实施流转改革过程中要想最大限度地保护农村妇女土地权益,其关键在于完善相关法律法规,从立法上保障农村妇女在土地流转下应享有的合法权益,同时,对违反相关法律法规的行为进行惩处。具体有以下几点措施与建议:

    (一)对《妇女权益保障法》进行立法完善《妇女权益保障法》中对于农村妇女与男子享有土地承包权及相关权益的平等性做出了规定,但对于农村妇女在出现结婚、离婚或者丧偶等情况下,如何通过对法律工具的应用,保障自身土地承包权及延伸权利不受侵害并未做出明确的阐述。作为一部对妇女权益专门性保护的《妇女权益保障法》,应当细化其中对农村妇女土地权益保护的规定,以便增强其可操作性和实用性。需要从两个方面入手:(1)补充完善对农村妇女土地承包经营权保护条款的实操性,结合实际情况,考虑农村妇女在现实生活环境下最切实的问题;(2)对《妇女权益保障法》相关条款配上法律责任,加大对违规责任人的处罚力度,以确保对农村妇女土地权益的维护。

    (二)对《农村土地承包法》进行立法完善对现行《农村土地承包法》需要增加以下几个方面的内容:(1)在以内部家庭为承包方的法律规范中,需要将农村妇女作为独立主体纳入保护范畴。虽然我国现阶段农村土地承包仍然以“户”为单位,但是,应当明确规定农村妇女是家庭承包的共有人,按份共有;(2)对于《农村土地承包法》第19条涉及的土地承包流程规范中,应当将农村妇女占商议土地承包总人数的比例进行合理的规制,以便在土地承包商议中让女性平等地参与,并享有相应的表决权;(3)在履行土地承包流程中,诸如在承包、转让合同等文件上不仅仅需要承包方当事人即户主签字,同时,还必须承包方当事人的配偶签字;(4)现行《农村土地承包法》规定对于全家迁入市区的农户,可对其享有的土地承包权进行回收。基于对农村妇女土地权益保护的特别考虑,建议修改为:在娘家迁入城市,对在新居住地未取得承包地的出嫁妇女的土地承包权予以保留,农村集体组织不得收回等内容。

    (三)对农村土地流转政策层面进行完善与规范为了确保农村妇女土地权益在土地流转中不受侵害,需要各方参与人加快对于土地流转相关政策的建立与完善。在实际工作中,需要重点关注以下几点问题:(1)重视对农村妇女脆弱群体土地权益的保护,并对相关政策进行规范:特别是对农村出嫁、丧偶、离婚的妇女在承包地进行转包、出租、转让以及股份合作等过程中,确保土地权益不受侵害,同时,还要保障在土地流转过程中,农村妇女的生活水平不会低于流转前的生活水平。(2)对农村妇女承包土地流转前,一方面,需要对承包户提供的土地承包经营权归属进行确认;另一方面,需要对流转户家庭成员,特别是妇女在承包经营状态下享有的份额以及财产权利进行确认。意在防止农村妇女自身享有的土地权益在土地流转中受到损害,甚至丧失。(3)对村规民约进行规制。县、乡两级人大和政府应当对现有已经存在的成文或不成文的村规民约进行清理,废止不合法的土政策。对今后以民主议定通过的村规民约,应进行提前指导,事中监督,事后报备。对村规民约侵害农村妇女土地权益的,县、乡两级政府应当及时予以查处,纠正。

第6篇：土地承包经营权论文范文

论文关键词：土地流转,现状特点,问题对策

建设现代农业必须创新农业经营模式，转变农业经营方式，提高土地利用率和农业综合效益。如何在在坚持农村基本经营制度长期稳定的前提下，激活农村土地要素，促进农村土地资源向土地资本转变，加快推进现代农业跨越发展，是需要我们不断研究的一个重大课题。为此，本文通过对四川省遂宁市农村土地流转现状的典型调查，对当前农村土地流转的特点和值得关注的问题做了一些分析与思考。

一、当前农村土地流转的现状和特点

近年来,遂宁市围绕现代农业发展不断创新土地流转机制，积极引导农村土地合理有序流转，促进土地适度规模经营和农业产业化经营，截至目前，全市土地流转总量达67.5万亩，耕地流转率达30.8%。通过对“三县两区”的调研发现，遂宁市农村土地流转呈现以下突出特点：

---流转面积由零散向集中连片转变。全市通过土地流转，形成规模经营面积28万亩，比2009年末增长18.6%，其中连片集中流转200亩以上的18.1万亩，实现了土地由零散向适度规模集聚，催生出华享泰丰、可士可、闽中食品等一批具有一定规模的农业企业。蓬溪县天宫堂现代农庄以“寄种”方式，将农民的土地连片集中，由农庄提供种子、肥料、供水、技术和产品收获，农民“零投入、零风险”负责日常田间管理，并按寄种面积获得地租和寄种工资，同时享受增产分红，实现寄种面积7350亩，走出了公司十农户十基地的新路子。通过集中连片流转实施农业产业化经营，拓宽了农业发展空间，提高了农业生产水平，发展了现代农业。

---流转方式由单一向多样性转变。目前全市采取转包方式流转35.6万亩，占流转的52.7%，出租22.2万亩，占流转的32.9％，入股2.8万亩，占流转的4.1％，转让、互换、代耕等方式流转6.9万亩，占流转的10.3％，实现了由初期农户之间单一的季节性转包流转向目前的多种流转方式转变，使土地流转关系更加清晰，更加符合依法自愿流转的要求。随着土地流转的发展，委托流转和合作经营成为遂宁市农民和业主乐意选择的两种新的流转模式：一是将承包地委托给村集体经济组织，由村集体统一组织对外流转，所得流转收入由村集体统一结算到农户；二是农户以土地经营权入社的形式组建土地流转合作社，由合作社对土地进行整合连片、自行经营或统一招租,农户按入社土地面积获取流转收益。这种新型的土地流转形式发展速度很快，自该市在蓬溪县天宫堂村创建四川省首个土地流转合作社以来，全市已建立土地流转合作社321个，集中流转面积达14.6万亩。

---流转渠道由自发向组织化转变。随着国家一系列强农惠农政策的出台，农民惜地情结增强，土地流转逐渐由农户自发流转向有组织地协调推动转变。组织流转一般是由农户委托村土地流转合作社或由村民委员会在征得农户同意的基础上进行的。在依法推进土地流转中，遂宁市组建了首家县级土地流转交易市场—蓬溪县农村土地承包经营权流转交易中心，开通了土地流转信息网，在乡镇成立土地流转服务中心，村级设置土地流转信息员，收集农户流转信息，由县交易中心统一、统一交易、统一签订合同，农户按交易面积获得土地租金。组织化流转有政府引导，规范程度较高，土地大多成片，有一定规模，价格也较统一，有利于更好地促进生产要素的优化配置，促进农业资源开发。

---流转主体由单一向多元化转变。过去的土地流转主要是在同村的农户之间进行，经营主体大多是单一的农户。随着农业结构调整和效益农业的发展，一些原来的种养大户扩大了经营规模，新的专业大户不断涌现。同时，还产生了一批新的农业生产经营主体，其中工商企业、专业合作社和科技人员等成了流转土地的受让主体。目前，全市工商企业、专业合作社和科技人员等新型农业经营主体共租赁土地27.3万亩，通过公司十合作社十农户的方式，开发建设了水果、茶叶、蔬菜、食用菌、花卉、中药材、九叶青花椒等无公害绿色农产品种植基地158万亩，建成出栏万头以上标准化养猪场64个，生态鹅养殖基地31个，肉牛养殖基地20个，农业产业结构正朝着规模化、产业化方向发展。

---流转收益由低收入向高效益转变。当初农民流转土地是为了规避税费，很多土地撂荒无人耕种，随着农业税取消，农户的土地流转收益逐年攀升，流转价格从当初无偿代耕，到目前每亩150-800元，越是种植条件优越、效益高的地方流转价格越高。从调查的情况看，流转土地，特别是集中连片流转用于发展优质经济作物、反季节作物、畜禽养殖和旅游观光等高附加值农业的较多，用于粮食种植的较少。

二、当前农村土地流转中值得关注的问题

农村土地承包经营权流转是经济社会发展的必然趋势，但又是一个渐进的过程，在其发展过程中依然存在诸多值得关注、必须引起重视、亟待加以解决的矛盾和问题。

（一）土地流转机制不健全。尽管遂宁市土地流转发展速度较快，流转规模较大，但当前土地流转仍然主要依靠自发进行和行政推动，由于缺乏健全的市场机制和必要的中介服务机构，供需双方流转信息很难实现有效对接，“流不出、转不进”依然同时存在。全市缺乏统一规范的流转监管机构，虽然市区县都建立了土地流转管理中心，但机构规格、人员编制和手段保障未落实，正常履职较难。尤其是基层农经工作职能划归乡镇政府后，大多处于无编制、无机构、无专职人员的“三无”状况，土地流转管理职责不明、管理缺位。

（二）流转操作程序不规范。由于流转市场不完善，目前土地流转仍然是以转包和出租为主，相当一部分流转还是在邻里和亲戚之间进行，处于自发阶段，既缺乏明确的法律依据，又缺乏有效的市场机制，难以通过有效的流转实现土地资源的优化配置。这种方式通常以“口头协议”私下进行，既不遵循一定的程序、履行必要的手续，也没有通过合同或者契约来规范双方的权利和义务关系。而签订了书面协议的,有的是双方自行草拟的，内容极不规范；有的是村委会直接与投资业主签订的，没有农户的书面委托，造成承包关系的混乱，为日后留下了纠纷隐患。

（三）农民权益缺乏有效保障。由于土地流转尚属“买方”市场，一些地方尚未建立业主经营能力的资格审查和评估的准入机制，业主流转土地后，因投资不足或市场变化等原因，不能及时兑现农户土地租金，甚至放弃耕种，风险常常转嫁给农民和政府。特别是业主在租赁土地后一般都要修建一定的基础设施和临时性建筑，并对租赁的土地进行整理，这将打乱原有土地的界线，租赁期满后及时复耕和原样退还给农户较难。

（四）流转土地非粮化很普遍。因种粮效益低，目前农村流转的土地主要用于种植经济作物、发展效益农业，特别是一些企业租到土地后基本不种粮，“非粮化”很普遍。土地流转的目的是发展规模经营，增加农业附加值，相对于比较效益较低的传统粮食种植，发展效益农业更具有诱惑力和竞争力。但保证一定的粮食生产是我国社会经济发展的重要基础和国家稳定的重要前提，如果流转土地全部用于非粮食生产，会对保证国家的粮食安全造成一定影响。因此，如何有效地激励土地流转进行一定的粮食种植也是政府需要认真考虑的一个问题。

（五）土地成片规模流转较难。由于农户的承包地块零星分散，要流转相对集中连片的土地，需要与不同的农户进行协商，既增加了土地流转的成本，也加大了规模流转的难度。国家种粮补贴政策执行偏差，特别是不种粮的、甚至撂荒的都可按包地面积获得各种惠农补贴，加大了农民对土地的依赖，加之还有部分农民把土地视为生存保障的最后一道防线不愿转出。由于农业收入较低，农业开发又面临自然和市场双重风险，造成真正有实力的龙头企业参与土地规模经营的较少，土地流转缺乏龙头企业带动。

三、推进农村土地流转的建议

土地流转是调整农业产业结构的重要举措，是推动农业产业化经营，建设现代农业的前提和基础。笔者认为，促进土地承包经营权流转必须因地制宜，搞好引导，当前迫切需要做好以下几方面工作。

（一）搞好确权登记，夯实流转基础。稳定现有土地承包关系，认真做好土地确权、登记、颁证工作，建立健全土地承包经营权登记制度；认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料，做到承包地块、合同、证书、台帐“四相符”和“四到户”，为土地承包经营权依法自愿流转打下坚实基础。

（二）健全管理制度，规范流转程序。出台农村土地流转管理实施办法，土地流转尤其是规模化流转必须签订统一规范的流转合同，否则流转无效。实行流转合同登记、鉴证制度，通过合同登记、鉴证，及时发现和纠正流转双方违反法律政策的约定；对以转包、出租或其他方式流转的，要及时办理相关备案登记，对以转让、互换方式流转的，要及时办理权证变更手续。

（三）健全管理体系，搞好流转服务。各级政府应从深化农村改革、保障农民权益、发展现代农业、促进社会稳定的高度，重新审定农村经管系统的工作职能、机构设置和手段保障问题，特别是要尽快建立健全乡镇土地流转服务中心，落实好编制、人员、经费等必要的工作条件，切实把土地流转管理、指导和服务工作真正落到实处。同时，要建立市、县农村土地承包仲裁委员会，依法解决土地流转过程中出现的各类问题，维护流转双方的合法利益。

（四）健全市场机制，促进有序流转。一是搭建土地流转服务平台。健全市、区县土地流转交易市场和乡镇土地流转服务中心，开通土地流转信息网，为农民流转土地提供“一站式”服务。村级设立土地流转信息员，及时收集、反映农户流转信息。二是建立价格评估指导机制。客观公正地评估、土地流转指导价格，促进土地流转公平公正合理。三是建立风险防范机制。建立有效的市场准入制度，对进入流转市场的经营主体农业经营能力进行资格审查和资信评估。建立风险保障金，降低土地流转风险。四是创新农民利益联结形式。鼓励农民以土地经营权入股组建多种形式的股份合作社，把土地承包经营权量化为股权，并委托合作社统一规划、统一经营，用市场化手段进行资本运作和资产经营，实现土地资源向土地资本转变，土地承包经营权向土地股权转变，促进土地资源的优化配置和农民利益的长期有效联结。

（五）建立支持机制，鼓励土地流转。综合运用直接补贴、货款贴息、参股、担保、以奖代补等手段，加大对建立土地流转市场、股份合作社、土地流转风险金和农业政策性保险、土地规模经营等方面的财政性投入力度。对以土地承包经营权入股组建股份合作社连片经营200亩以上的，在基础设施建设方面给予重点优先扶持，并给予合作社一定的资金补助；对规模承转耕地100亩以上进行粮食种植的给予财政补贴，这既可以保护粮食种植者的积极性，又能使一批流转土地最终进行粮食生产。鼓励长期外出迁入城镇并有稳定职业和固定住所的农民自愿放弃承包土地，对自愿放弃承包土地并迁入城镇定居的农民，应享受与迁入地城镇居民同等的待遇和社会保障。建立政策性投资和担保体系，引导社会和金融资本向现代农业发展集聚，建议组建国有独资性质的市级现代农业发展投资有限公司，整合打捆各类支农资金和土地出让收益作为注册资本金，主要参与农村土地整理和土地开发，促进土地规模经营以及农业相关项目投资；提供政策性农业保险和农业信贷担保服务，通过市场化运作，对土地承包经营权、林权流转行为和农村各类权属证明质押融资以及利用宅基地、农村房屋等抵押融资进行担保等。

第7篇：土地承包经营权论文范文

关键词：土地流转；存在问题；对策

规范农村土地流转，是大力发展现代高效农业，提高土地利用率和产出率，促进农业规模化、集约化经营，增加农民收入，加快社会主义新农村建设的，必然要求。洛阳市紧紧围绕富民强市的总体目标，把握转变农业发展方式，建设现代农业这条主线，实现农业增效和农民增收的目标，做好土地流转这篇“大文章”，推进现代农业发展。

一、土地流转的重要性和必要性

土地流转是建设现代农业的基础性工作，只有使一部分农民土地通过流转向另一部分农民集中，农业才会形成集约经营，在一定程度上说，没有土地流转，就没有现代农业。实现土地流转主要有以下三个方面重要性：

一是有利于减少土地抛荒。由于农村劳动力向非农产业转移，加上种田效益低下，每个村都不同程度的存在耕地抛荒现象。因此，通过实现土地流转，将连片抛荒地，集中由少数人通过投入资金、技术来开发经营，既可以减少土地抛荒，又可以达到合理利用土地，增加农民收入的目的。

二是有利于促进农业产业化、规模化生产。由于过去主要是一家一户分散经营，生产、产品都形不成规模，市场竞争往往处于劣势。一些有一技之长的种田能手要求扩大规模经营或经营项目，却缺乏土地，而另一部分从事非农产业的农户却无力或不愿耕种土地。这是农村土地承包经营发展到一定阶段，特别是农民市场观念的增强以及新型农民的出现，强烈要求实行土地使用权进入市场流转。实践证明，只有通过流转才能有利于解决和实现土地、劳力、资金、技术、信息等生产要素的优化配置和组合，才有利于发展适度规模经营，促进农业结构的调整和优化，增强农产品的市场竞争力，从而有利于提高农业经济效益，有利于农业增产和农民增收。

三是有利于推动土地使用权进入市场。“明确所有权、稳定承包权、搞活使用权”，这实际上就提出了一个耕地使用权转让市场的问题。要规范这一市场，就必须建立健全土地流转机制，使土地流转在规范有序中进行。土地流转是发展现代农业，实现农业增效的必然趋势。一是农业规模化经营的需要。农村土地承包到户后，土地经营比较零散，成片的土地被分割成几块，由各家各户自主经营，致使经济效益比较低下，农业人均收入占农民人均总收入的比重越来越少。在集约化、规模化经营的今天，土地流转政策的实施更是势在必行。二是农业产业化经营的需要。随着农业机械化程度的提高，形成了新型的农业生产能手，他们对土地的规模化要求更高，从而建成大规模的农产品基地。推进农村土地承包经营权流转，可使土地资源向专业大户、种养能手集中，形成连片专业规模经营，促进农业产业化健康发展，提高土地的生产能力。三是农村劳动力转移的需要。增加农民收入的最大程度是转移农民，土地流转是转移劳动力的必然趋势；同时，从事农业生产的种田能手、造林能人、营销大户们又迫切需要更多的土地来拓展经营规模，实现规模化经营。四是土地流转必然为农业标准化生产、品牌建设、名牌效应提供重要条件。五是推动实现现代化的必然选择。

二、土地流转过程中存在问题

一是思想的根深蒂固，承包土地流转困难。劳动力转移宁愿造成土地闲置也舍不得将土地流转出去，家里还有一些离不了乡土的成员，如老人、妇女、小孩，致使土地广种薄收。二是农村中存在农业副业化、耕地非粮化、农民兼职化、劳动力老龄化、村庄空心化、收人多元化、粗放经营，所以流转的迫切性不高。

三是期望值太高，不利于流转。有些当前处于自己对土地无法经营，对自己收人比重少，影响不大，抱着无所谓的态度，流转的效益不高，从中得益的欲望不高，认为土地流转没有多大的价值，积极性不高。

四是土地流转操作不规范。表现在大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同。

三、土地流转过程中存在一些问题的对策措施

（一）创新观念，提高土地流转的积极性

家庭承包经营制度的农户小规模经营与现代农业集约化经营的矛盾，有关部门要立足为民办实事，加强土地流转工作的引导，把它列入重要的议事日程，结合实际，多形式、多渠道、积极稳妥地开展土地流转工作，把土地流转与农业产业结构调整有机结合起来，促进资源的合理配置，推动农业产业化发展。

（二）建立机制，推动土地顺利流转

建立适应现阶段土地经营的流转机制，研究制订土地流转的原则、方式、程序，流转合同签订等，统一制订印发流转合同，并认真组织实施，有效地解决政策不明、流转无序的问题。在政策法规范围内，主要采取转包、租赁、互换、转让四种形式进行土地流转。建立激励机制，鼓励发展适度规模经营，支持通过土地流转发展起来的种养专业户，重点扶持种粮大户，以确保粮食安全。

（三）健全网络，强化土地流转的管理和服务

1、建立土地流转管理机构。以乡镇农业服务中心为依托，建立农村土地流转交易服务中心，指导办理流转手续，协调处理各方面的关系。2、健全土地流转网络。村设立服务站，明确村会计为信息联络员，及时收集各村待转出土地信息和土地需求信息，服务中心以村为单位登记上表，统一规划、统一办理手续。3、规范运作，保障权益。土地流转合同要制定违约责任，到期(或违约期)的地上作物处理办法等；通过规范服务，防止了各类矛盾纠纷的发生。4、建立土地流转信息库，收集土地流转信息。5、成立土地流转中介服务组织，按照“依法、自愿、有偿”的原则，开展中介服务，正确引导和规范农村土地承包经营权流转，切实维护农民的合法权益，推进土地规模经营，实现农业产业化发展，

促进农业提质增效和农民增收。

（四）加强引导。促进农业适度规模经营，全县土地流转的空间布局是：原则上保持土地的用途不变，粮田流转给种粮大户，用于种植粮食、蔬菜等。加强土地流转的引导，采用适度规模经营，以有利于农业规模化、产业化发展。土地流转应当适度向懂经营、会管理的种(养)殖能手集中，或者有一定实力的农业企业、农业合作组织承包经营，采取“公司(合作组织)+基地+农户”的模式，发展现代农业集约化经营。发展的项目要有一定的科技含量、发展前景好并有较好的经济效益，这是今后土地流转的方向，才能实现农业企业或生产能人和农民收入的“双赢”。

（五）有效运作，培育新型农业产业

对新发展的产业，鼓励土地流转向种植大户、种植能手、农业合作组织，走集约经营道路。要克服以前的存在问题，通过土地流转走适度规模经营之道，这要作为当前的一项重要工作抓，也是土地流转的重要措施。对现有无法流转的，要扶持发展农业合作组织，采取“合作组织+公司+农户”等多种形式，发展现代农业。农民专业合作社是解决目前农户生产规模偏小、品种多、效益差的重要措施之一，也是现代农业发展的方向。

（六）加大投入，促进现代农业发展

在充分发挥好市场机制调节作用的同时，积极搞好宏观指导和调控工作，制定财政帮扶、以奖代补、农业新项目推广、农产品加工龙头企业建设、农业标准化生产、市场信息和流通服务等一系列优惠扶持政策和工作措施，并积极建立多元化投融资机制，不断增加对主导产业培植和农产品基地建设的投入。各级各部门要在财政资金、农业基础设施建设重点项目、邮政储蓄银行、农业银行、农村信用社服务“三农”的贷款、服务等方面给予大力扶持发展土地流转的项目，提高土地流转后的土地规模经营效益，确保如期实现“一村一品、一乡一业”发展规划和目标。

参考文献：

[1]宋小飞.康莽.秦铁伟.李传柏.邹玉海 现代烟草农业进程中土地流转问题研究[期刊论文]-陕西农业科学. 2011(1)；

第8篇：土地承包经营权论文范文

论文摘要：农村土地使用权流转能够实现土地资源的优化配置，促进农业产业化经营，是推进农业和农村现代化建设进程中的重要环节。关于土地使用权流转，浙江省一直走在全国的前列，其在土地使用权流转中出现的新情况和新特点是值得关注的。本文通过结合调研的第一手材料，系统地分析了目前浙江省农村土地使用权流转中存在主要问题，并有针对性地提出了促进浙江省土地使用权流转的建议。

自20世纪90年代以来，和土地均分制度所形成的小规模、细碎化的土地经营模式已经与现代化的农业发展道路形成相悖之势，土地使用权的流转对于现代化农业的发展起着举足轻重的作用。浙江省属于我国的沿海地区的发达省份，较早地出现了农民流转土地使用权以进行适度规模经营的自发行为，并一直走在全国的前列。因此，对浙江省农村土地使用权流转中出现的新隋况和新问题进行研究具有重要的意义。为此，我们于2009年8月对浙江省上虞市和新昌县的l0个农村的100个农户进行了问卷调查，收回有效问卷92份。

一、目前浙江省农村土地使用权流转的现状和特点

1．流转主体的基本情况

(1)年龄结构老化。随着乡镇企业的不断发展，年轻劳动力大量向第二、三产业转移，老人农业已经成为浙江省所面临的现状。在被调查的92个农户中，年龄在50岁以上的受访者占到受访者总数的71．74%，其中50一60岁的占47．83%，60一70岁的占14．13%，70—80岁的占9％；年龄在50岁以下的受访者仅占到受访者总数的28.26%，其中30-40岁的占5．43%，40-50岁的占22．83%。WwW.133229.cOM

(2)文化程度偏低。文化程度会影响到农民对土地使用权流转的认识程度和认可程度，从调查资料统计分析看，受访农户的文化程度普遍偏低，文化程度在初中及以下的受访者占到受访者总数的70.65％，其中文盲占3．26%，小学文化程度的农民占到30.43%，初中文化程度的农民占到36．96%；文化程度在中专或高中及以上的农民仅占到29．35%。

(3)近半数农民兼业。在92个受访农民中，有42．39%的农民是兼业型农民，其中14．13%的农民兼有农业和第二产业的工作，28.26％的农民兼有农业和第三产业的工作；7．61%的农民完全放弃农业，以第二、三产业的工作为第一职业；只有50%的农民以经营农业为第一职业。这说明尽管来自二、三产业的收入要高于农业经营收入，但是仍然有部分农民还是不愿意将土地使用权全部转出。

(4)家庭总收入主要以非农收人为主。浙江是人多地少的省份，2007年人均占有耕地面积仅为0.64亩，加之农业生产经营收益低下，农户家庭总收入中主要以非农收人为主。在被调查的92个农户中，除去20个农业规模化经营大户，剩余的72个农户中，非农收入占到家庭总收入70%以上的农户比例已经达到77．78%。

2．土地流转的基本概况

(1)各村耕地流转率差异较大，流转较为规范。上虞市除中兴村外，其他各村耕地流转率都介于30%至50%之间，这是由于上虞市经济发展较快，各级政府采取措施支持和鼓励土地使用权的流转；新昌县除圳塍村外，其他各村耕地流转率都介于10至30％之间，相对于上虞市，新昌县的经济发展较为落后，耕地流转率较低一些。此外，在所有受访农户中，耕地转出户与转人户签有租包书面协议的比冽为74．19%，土地使用权流转较为规范。

(2)农户主要以租包的方式流转土地使用权。通过对调查资料进行整理分析，在转入耕地的农户中，以“租包”和“代种”的方式转入土地使用权的农户分别占到86．11%和13．89%；在转出耕地的农户中，上述比例分别为64.52%和6．45%，另外有29．03%的农户以土地承包经营权作价出资^殴的方式转出土地使用权，这是因为浙江省在2009年2月刚刚出台了首个规范土地流转的《浙江省农村土地承包经营权作价出资农民专业合作社登记暂行办法》，在经营权本身及土地的用途不会发生改变的情况下，将土地经营权物权化、股权化，以激活土地资源和解决目前许多农民设立合作社时遇到的资金短缺问题。尽管“土地股份合作制”，这种流转方式于2000年就已经在浙江省出现，但是仍处于兴起和发展阶段。

(3)农户进行土地使用权流转时，限于村集体和村组内的一般农户、规模经营大户、农业专业合作社。通过对转出耕地的农户进行访谈，有16．13%和19．35%的农户分别将土地以“租包”的形式转给本村组的—般农户和规模经营大户，有51．61%的农户将土地以“租包’域者‘地承包经营权作价出资人股”的方式转给本村合作社，另外有12．90%的农户将土地租包给村集体。

(4)土地使用权流转规模小。土地使用权流转的规模主要体现在流转的土地面积上，除去20个规模化经营大户，一般农户之间的土地转入和转出的规模都比较小。户均交易规模在2．8亩左右。尽管转入2～3亩土地可以提高农户农业经营的规模，但距离真正的规模经营相去甚远。可以说，目前农户之间的土地流转对于农村劳动力转移的意义要远大于对于农业规模经营的意义。

3农户的土地流转意愿

(1)多数农户愿意流转土地使用权。从对农户的土地流转意愿统计分析来看，有77i17的农户愿意进行土地使用权的流转，其中“愿意全部转出”和“愿意部分转出”的农户分别占15.22％和22.83%，“愿意转入”的农户占39．13%；其余22．83%的农户不愿意参与流转土地使用权。

(2)农户愿意以租包的方式流转土地使用权。在愿意流转土地使用权的农户中，有74．65％的农户愿意以“租包”的形式进行流转，有1．41%和8.45%的农户愿意以“代种”和“互换”的方式进行流转，另外有15．49％的农户愿意以“入股”的方式进行流转，这是因为土地承包经营权作价出资入股的办法刚刚出台，新成立的合作社所带来的收益尚不明显，只有少部分人愿意以入股的方式流转土地使用权。

二、浙江省农村土地使用权流转中存在的主要问题

1．思想观念的落后限制土地使用权流转

土地是农民的命根子，农民对土地有着深厚的感情。尽管目前农民的收入水平已经有所提高，并且收^来源主要以非农收人为主，但是大多数的农民还是不愿意全部放弃土地使用权，对土地依然十分留恋，难以割舍，表现出浓厚的恋地情结。在所有转出户之中，全部转出的农户仅占转出户的41．93%，另外58.06%的农户只是转出了部分土地，留下部分土地进行耕种。此外，目前文化程度在初中及以下的老年农民是浙江省农业劳动的主力军，文化素质和年龄的限制以及保守的思想观念使得这部分农民不愿意完全放弃土地使用权，因而加大了推进土地使用权流转的难度。

2．流转期限短造成对土地投入的短期行为

目前浙江省大多数的农户愿意以“租包”的形式流转土地使用权，但是在转出耕地的农户中，19．35%的农户没有与转人方签订书面协议，也没有明确界定流转期限；剩余80．65%的农户虽然与转入方签有书面合同，其中协商租包期限在5年以下的比例为25．81%，协商期限为20年的比例为54．84%。由此可以看出，近半数的土地流转交易中或是没有协商期限，或是协商期限仅在5年以下，这就会诱发农户对转入土地投入的短期行为，不利于转人土地使用权的农户对土地进行长期投资建设。另外，在转人耕地的规模化经营大户中，仅有20％的大户对转入土地进行了灌溉及配套设施投资。

3.社会保障发展缓慢造成土地生产效率低下

由于农村社会保障发昂缓慢，所以农民对放弃土地承包的后顾之忧尚未解除，在转出耕地的农户中，有58.06%的农户不愿意永久的转出土地经营权，有54.84%的农户希望签订流转合同的期限为5年以下。此外，目前浙江省近半数的农民在从事农业同时，还弃有第二、三产业的工作，农业收人在家庭总收入中占的比重较小。从访谈中可以了解到，这些农民只愿意转出部分土地，进行耕种只是为了满足自家口粮需要，处于“既不愿意放弃田，又不愿意多种田、种好田”的状态，这种粗放的农业生产经营方式必然会影响农地的生产效率，并严重制约土地使用权的流转。

4．价值评估机构的缺失制约土地使用权流转

“租包’，是目前浙江省大多数农户流转土地使用权的主要方式。在我们所调查的样本户中，没有农户以“互换”的方式流转土地使用权；在对71个愿意流转土地使用权的农户进行访谈时，仅有一名农户愿意以“互换’’方式流转土地，而实际上这个农户却以租包的方式转入了土地使用权。之所以会发生这种现象，是因为缺乏土地使用权价值洋胸，农户无法对想要互换的土地使用权进行合理的价值度量。当缺少这种衡量土地使用权价值的尺度时，农户出于自身利益的考虑，放弃了“互换”的土地流转方式。因此，土地价值评估机构的缺失限制了土地流转的方式，进而阻碍了土地使用权流转范围的扩大和跨区域发展。

三、促进浙江省农村土地使用权流转的建议

1．分层促进土地使用权流转

农民在农村土地流转中具有主体地位，在推进农村土地使用权流转的进程中，“农民自愿流转”的原则是必须坚持和遵守的，这就要求应该充分尊重农民的意愿，土地是否流转以及采取何种形式流转，由农户自主选择和决定。由于浙江省农民自身素质的限制和思想观念的不同，他们对土地使用全流转的认识和进行土地流转的意愿也处于不均衡的状态，所以浙江省在完善、提高和发展农村土地适度规模经营时，应分层促进土地流转，积极引导愿意流转土地使用权的农户。对于仅愿意转出部分土地和不愿意参与流转的农户，不能采取强制措施，应采取相应的政策进行鼓励、支持和引导，以积极稳妥地推进农村土地流转。

2.延长土地使用权流转期限

土地使用权流转期限过短会造成农户对转入土地投入的短期行为，进而造成土地状况的恶化。在流转合同中界定较长的流转期限有利于农户对转入土地进行长期投入，使土地资源得到可持续利用。一方面，政府可以出台相关的政策对流转期限长的合同双方进行奖励，并且对于不同长短的期限进行差别化奖励；另一方面，在土地流转较长期限的合同中，土地的租包价格可以经相关机构评估，并根据每一年经营同等数量土地的机会成本进行调增或调减。这样在充分尊重农民意愿和维护双方利益的前提下，通过差别化奖励政策的引导即可以实现土地使用权的长期流转，又可以规避农户对土地投入的短期行为。

3．建立健全农村社会保障体系

良好的社会保障体系是有效地促进农村土地使用权流转的—个十分重要的外部因素，所以应该逐步建设涵盖农村居民医疗，就业、养老等方面的综合保障体系，弱化农村土地对农户的保障功能和社会稳定功能，还土地以正常的生产要素性质，尽可能地发挥土地的经济功能。当前浙江省多数农村家庭中的非农收入占有很大的比重，土地使用权流转的年收益对于农民增收的效果并不明显，因此建议研究“用土地使用权流转出让金作为农村居民社会保障金”制度，为农民解除放弃土地使用权的后顾之忧，使“完全不依赖土地为生计”的农民真正离开土地，促进农村土地流转和农村城镇化建设。

第9篇：土地承包经营权论文范文

论文关键词：农村土地所有权，建设用地使用权，土地承包经营权，宅基地使用权流通性

 

农村土地权利是农民对农村土地享有的权利。正确认识和界定农村土地权利的性质，是保护农民土地权益的前提和基础。 一、关于农村土地所有权的性质和权利行使 (一)关于农村土地所有权的性质 农村土地所有权为何种性质？在《物权法》通过前，对此曾有不同的观点。如何构建农村土地所有权也就成为学界争论的问题。有的认为，我国农村土地所有权存在主体虚位，有的甚至认为应将土地所有权确认为农民个人所有，以解决农村土地“无主”现象。笔者不赞同这种观点。这不仅是因为我国《宪法》中规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，更重要的是因为我国农村土地权属变动的历史原因，使我们无法或者说不能确认现有土地应归哪一具体的个人所有，否则，不仅会造成今后的土地利用问题，而且会造成极大的社会动荡。笔者认为，非属国家所有的土地应当归村落居民集体所有。《物权法》第59条第1款规定，“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”这一规定明确了集体所有的土地归本集体的成员集体所有。但对此仍有不同的理解和主张。有的认为，成员集体所有应为集体成员共有；有的认为应为总有。笔者不同意成员共有的观点。这种集体成员集体共有宅基地使用权流通性，是由具有本村落的村民或居民身份的人共同享有的，并非每一成员按一定的份额享有，也并非每一成员退出时可以要求分出自己的应得份额，因此，这种所有的性质应为“总有”或者称为“合有”。有学者认为，“合有，也称为公共共有或者共同共有，是指两个或两个以上的人基于某种共同关系的存在共有一物，他们不分份额平等地享有权利，对共有物之处分以全体共有人的同意决定。”“总有，是指多数人所结合之一种共同体，亦即所谓实在的综合人之有。”[1]尽管境外也多有学者将共同共有定义为合有，但我国法上是将共有区分为按份共有与共同共有的，也就是将共同共有作为共有的一种形式，而不是将共有仅限于分别共有或按份共有，因此，与其将“合有”作共同共有解释，不如将其作与“总有”含义相同的解释。也正因为如此，农民成员集体所有属于合有即总有。合有与共有的根本区别在于合有人构成一个团体，每个成员不能要求对合有的财产分割，只是在享有所有权人的权益上应与共同共有相同，即每个人都可享有所有的财产的收益。“共有人不仅可以直接占有共有财产，而且有权请求分割共有财产。集体财产尽管为其成员所有，但其属于集体所有，集体财产与其成员是可以分离的，尤其是任何成员都无权请求分割集体财产。”[2] 农村土地由农村集体成员集体所有，明确了农村土地所有权主体为成员集体，即由集体的全体成员共同享有所有权，这并不会导致所有权主体的虚位。如果说现实中存在农村集体成员得不到土地所有权权益的现象，不是由于集体的土地归成员集体所有造成的，而是因其他制度或者说是因为对农村集体所有权保护不力和经济民主制度不健全造成的。正因为集体成员集体所有是不同于“共有”的由成员集体共同享有所有权，因此，《物权法》第59条第2款规定了应当依法定程序经本集体成员决定的事项，第60条规定了集体所有的土地所有权的行使主体。既然农村土地归农村集体成员集体所有，成员集体享有集体土地的所有权，所有权人的权益就应由所有权人享有宅基地使用权流通性，而不应由其他人享有。这是由所有权人性质所决定的。如果所有权人不能享有所有权权益，那么这种“所有权”也就不是真正的所有权。《物权法》确认了农民成员集体对其土地的所有权，也就明示农民集体土地所有权的权益归该集体成员集体享有。因此，我们在任何制度的设计上，都应保障农民集体土地所有权的权益真正归集体的成员享有，应将农民土地所有权的各项权能还给农民，而不是限制其取得所有权利益。这应当是保障农民土地权益的根本出发点，也是真正解决“三农”问题的重要出路。当然，现代社会，随着所有权的社会化，任何所有权也都会受到一定限制，农民集体土地所有权也不例外。但是这种限制是以维护社会公共利益和他人的合法权益为前提的，而不能以剥夺所有权人应享有的权益为代价。我国《物权法》第42、43、44条等是对农民集体土地所有权限制的规定，这些限制也足以实现农民集体土地所有权的社会性。 (二)关于农村土地所有权的行使 农民集体土地所有权是由集体成员集体享有的，但在所有权行使中也须维护集体成员的利益，对于一些重大事项应由集体成员集体决定。《物权法》第59条第2款规定在权利行使上应当经本集体成员依照法定程序决定。这体现了农民集体土地所有权行使上的特点。在农村土地所有权行使上，有以下三个问题需要解决。 第一，农村土地如何经营？《物权法》第124条第2款规定:“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”这一规定是强制性的还是任意性的规定？有的认为，是强制性的，按照这一规定，凡农业用地，都须实行承包经营。有的认为，不是强制性的，而仅是强调依法实行承包经营，不是私有化。笔者赞同后一种观点。《物权法》第124条更重要的是强调实行承包经营不会改变农村土地集体所有的性质，而不是强调农村土地都要实行承包经营。农村土地实行承包责任制，是国家在农村的重要政策。但只是一项指导性的政策，不能也不应是强制性的。法律规定实行承包经营时承包人的权利是为了保护承包人的利益，维护土地承包经营制度，但不是要求农村土地的所有权人对土地都必须实行土地承包经营制度。因为对于农业用地实行承包经营是在集体所有的土地上设立土地承包经营权这种用益物权，属于所有权行使的一种方式。如何经营土地，这是土地所有权人的权利，应由所有权人根据自己的利益和需要自行决定。在其所有的土地上是否设立土地承包经营权还是以其他方式行使所有权，都应由所有权人即成员集体决定，而不应由法律强制规定。 第二宅基地使用权流通性，农村土地所有权可否转让？通说认为，农村土地所有权不能流通，不可转让。但这并无法律上的合理根据。农民集体土地所有权的性质为集体所有，而集体所有权的主体又不具有唯一性，因此，农村土地所有权应当具有可让与性。从法理上说，凡是禁止流通的财产，须由法律明确规定，凡法律未明确禁止流通的财产就具有流通性。从现行法的规定看，法律并没有明文规定农民集体土地所有权不可转让。现行《土地管理法》第12条规定:“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”这里的“依法改变土地权属”并没有仅限定为集体所有改变为国有，应包括某一集体所有的土地改变为归另一集体所有。如果不承认农村土地的流通性，农村土地资源的财产性就得不到体现，无法通过市场机制得到优化配置，而现实中也存在农村土地流通现象。因此，应当承认农村土地所有权的可让与性。当然，为维护土地集体所有制，对于农民集体土地所有权转让，应限定为受让人只能是农民集体经济组织，其他人不能取得农民集体土地所有权。 第三，在农村土地上可否设立建设用地使用权？这里所说的主要是指用于住宅等建设的建设用地使用权，而不包括乡镇企业用地的建设用地使用权，因为乡镇企业建设用地使用权，法律已有规定。对此，通行的观点是持否定说，认为建设用地使用权只能在国家土地上设立，而不能在集体土地上设立。但这种观点在《物权法》施行后，需要重新审视。《物权法》第42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收农村集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。这一规定既是对所有权的限制，也意味着今后非“为了公共利益的需要”，国家不能再将农村集体所有的土地征收，而后将土地使用权出让给需要土地的使用人。然而，非为公共利益的需要用地(例如，住宅建设和其他商业性用地)宅基地使用权流通性，不会因《物权法》的实施而终止。随着城市化的发展，建设用地的需求在不断增加，而不是减少。那么，今后是否会发生非因公共利益的需要而使用集体所有的土地呢？ 这里首先有一个界定城市范围问题。有种观点认为，我国法律规定，城市的土地归国家所有，只要成为城市规划区域内的土地就当然归国家所有，因此，在城市建设中无论是商业性用地还是其他用地，都只能在国有土地上设立而不能在集体土地上设立建设用地使用权。这种观点值得商榷。《物权法》第47条规定，“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。”《土地管理法实施条例》第2条规定，“下列土地属于全民所有即国家所有: (1)城市市区的土地； (2)农村和城市郊区中已经依法被没收、征收、征购为国有的土地；(3)国家依法征用的土地； (4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； (5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； (6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”依照上述规定，只要划为城市市区，土地就归国家所有，在城市建设中不会发生需要利用集体土地的情形。但该条例的规定未必妥当，特别是第(5)项显然仍是建立在维持城乡二元结构的基础上的。随着户籍制度的改革，不再区分农村户口与城镇户口，而仅仅因为城市的扩张，就将原属于集体所有的土地当然地转为国有土地，这种对集体所有权的剥夺并没有充分必要的理由。因此，某一土地是否归农民集体所有至少应依《物权法》实施之日的确权为准。如果说在《物权法》生效前形成的“城中村”的集体土地已经为国家所有；在此以后形成的“城中村”集体所有的土地不能当然地就转为国有，否则农民成员集体所有权人的权益保护也就成为空话。 农民集体所有的土地不因城市规模的扩张而成为国有土地，在城市建设中如非因公共利益而需用农村集体所有的土地进行建设时，用地人如何取得土地使用权呢？《物权法》第151条规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”现行《土地管理法》第20条规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占有土地的，要按照规定办理土地征收。这显然与《物权法》规定的征收条件不一致。因此，在?段锶ǚā肥凳┖螅土地管理法等法律τ枰孕薷摹＝饩龀鞘薪ㄉ栌玫氐某雎肪褪窃市砼逋恋厮有权人在其土地上设立建设用地使用权，而不是将建设用地使用权仅仅限于在“国家所有的土地”上设定的用益物权。在农民集体的土地上设立建设用地使用权宅基地使用权流通性，可以按照国有土地建设使用权的设立方式，将建设用地使用权出让给用地人，但由农民成员集体即土地所有权人取得出让使用权所得的收益。例如，有的地方采取将规划为建设用地的土地也以“招、拍、挂”的方式出让建设用地使用权，但出让费是由农民成员集体取得，而不是由国家取得。在农民集体所有的土地需要用于开发建设时，也可以由农民成员集体即所有权人自己进行开发建设。由此而产生的土地利益τ膳┟癯稍奔体取得，做到真正还权给农民、还利给农民? 有人担心，许可在农民集体所有的土地上设立建设用地使用权，会使农业用地改为建设用地，会导致突破国家规定的18亿亩耕地的红线，会影响我国粮食生产的安全。这种担心是没有必要的。承认农村土地所有权人可以在自己的土地上设立建设用地使用权，或者自己开发经营其土地，在其土地上建造建筑物、构筑物及其他设施，并不等于说土地所有权人可以任意将农业用地转变为建设用地。《物权法》第43条规定，“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”严格限制农用地转为建设用地，这一任务主要是由规划部门和土地管理部门承担的，而不是通过不许在农村集体所有土地上设立建设用地使用权完成的。只要根据规划，农村集体所有的土地需要转为建设用地并经批准转为建设用地，又不属于公共利益的范畴，就应当也只能由土地所有权人在该土地上设立建设用地使用权来经营该土地。 这里涉及一个热门话题，即“小产权”房问题。何为小产权房？对此有不同的理解，也有不同的情形。之所以称为“小产权”房，根本原因在于其用地属于农民集体所有的土地而不是设立建设用地使用权的国有土地，是农民集体自己或委托他人开发的，而不是由房地产商从国家取得建设用地使用权后开发的。对于小产权房，各地采取不同的禁止政策，有的甚至规定买卖小产权房的所得属于违法所得，要予以没收。然而，小产权房的建设和交易禁而不止。笔者认为，解决这一问题的关健应是区分小产权房的建设是否经过有关部门许可，是否办理了农业用地转为建设用地的手续，依不同情形作不同的处理。“小产权”房大体有两种情形:一种情形是没有经过有关部门许可，未办理农业用地转为建设用地的手续宅基地使用权流通性，擅自在以出租或者承包经营等形式取得使用权的农业用地上建设的房屋。这种房屋属于违法、违章建筑，根本就不能有产权，应不属于小产权房。对于这类房屋如果不符合规划和土地用途，应当坚决予以查处，责令其拆除，恢复土地原状。另一种情形是经过有关部门的许可，办理了农业用地转为建设用地手续，其建设符合规划要求，但其建设用地属于农民集体所有的土地，而不是国有土地。这种小产权房是有产权的，之所以称为小产权是因为该房屋的建设没有取得国有土地的建设用地使用权。对于这种小产权房，不应当限制其交易。如果认为只有在取得国有土地的建设用地使用权的土地上建造的房屋才有“大产权”，才可以交易，这显然是沿续了国家垄断全部土地的一级市场的以往做法和思维方式。因此，解决小产权房问题应当，赋予农村集体土地所有权人可以依法定程序将其土地自行进入一级市场，在其土地上设立建设用地使用权的权利。当然，农村土地所有权人行使这一权利应当遵行土地利用总体规划，应当办理农业用地转为建设用地的手续。如果一概不承认小产权房，一定要将其占用的土地征收后设立建设用地使用权，则违反物权法关于征收的规定，因为这种用地很难说是“为了公共利益的需要”。