房产投资成本精选(九篇)

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第1篇：房产投资成本范文

【关键词】：房地产开发，价值工程，投资风险，成本控制

Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。在房地产市场激烈竞争中，如何使房地产企业求得生存、发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题。

2房地产投资风险

2.1房地产投资风险的多样性

在房地产投资活动过程中收益与风险是同时存在的。房地产开发投资潜在着各种风险。这些风险直接会影响到房地产开发的成本，影响开发收益的提高。房地产投资风险涉及政策风险、利率风险、经济风险、社会风险、购买力风险、市场供求关系变化风险等。

2.2房地产开发投资风险的防范

进行充分的市场调查分析，认真进行可行性研究论证。风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，就是通过市场调查获得尽可能详尽和准确的信息，取得了相当数量的第一手资料和数据后，对其进行科学的综合分析，把不确定性降低到最低限度。通过可行性研究论证，使不确定因素提前得到控制防范。首先完善项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制，即项目前期市场可行性研究工作要做到位，如果前期对市场研究不充分，没有详细的项目可行性研究报告，使得项目的初步设计没有设计依据，即使勉强进行了多方案的比较，也会因为市场研究不充分，心中无底，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商以“市场是不断变化的”为借口不重视前期的项目调研。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，最后匆忙进行上马，导致项目在施工、销售环节出现问题，在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，导致项目停工，成本和进度受到严重影响。

在工程实施过程中，应有风险监控和应急措施，能及时地发现风险，及早作出反应，控制风险的影响程度以减少损失。

3房地产开发项目管理成本控制

3.1房地产开发成本的构成

房地产开发成本的构成要素主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、费用，贷款利息、税费以及其他费用等。

3.2房地产建设工程项目的成本控制

房地产业作为国民经济的支柱产业，是近年来消费和投资的热点，市场竞争日趋激烈。房地产的开发成本控制已成为房地产企业在竞争中取得优势的重要因素。在相同的开发环境与条件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外，谁能在开发中既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，谁就能以最低的项目成本获取最大的效益。要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节。

项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的80%以上。房地产项目设计阶段一般可以分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。

营销环节控制主要是销售费用的控制。销售费用包括售楼处、广告宣传、样板房、楼盘资料、推广活动、营销人员工资、办公费用等与销售有关的费用。销售费用不但关系到开支的多少， 成本的高低，还影响楼盘的销售。搞得不好，钱花了，预期效果没达到，成本上升，销售又不理想，资金流形成恶性循环；而广告、促销费用花得恰当，则会起到四两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。由于对广告的效果难以准确评价，所以一个简单的办法是按销售额的比例总量控制销售费用。当然销售方面的制度还得建立和完善，费用支出仍然要审批。特别要对营销负责人建立有效的激励和约束机制，并对每次的推广活动做内部评价。有的开发商把销售这块工作交给商，虽然减少了很多事情，但实际情况看大都合作不好，不欢而散的情况多，而且成本比自己操作高。所以如果项目不是很小，还是自己掌握销售的好。

建设工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索赔是加强合同管理。让参与项目建设的工程、预算、财务人员了解合同，也可以将合同发给相关部门和人员，明确双方权责，使大家对合同的内容做到心中有数。在合同执行期间密切注意双方履行合同情况，以维护我方权益，并避免合同违约，是加强合同管理。

工程管理人员严把工程质量关。工程管理人员要始终把施工工序的质量检查和管理工作贯彻到整个过程中，采取防范措施，应对工程建设对象的施工过程实施全面的质量监督、检查与控制，包括事前的各项施工准备工作质量控制，施工过程中的控制，以及某个单项工程及整个房地产项目完成后，对建筑施工及安装产品质量的事后控制，既要杜绝返工现象的发生，又要对存在质量隐患部分及时返工，避免后期造成更大的人、财、物的投入而加大工程造价，而且由于工程质量问题造成不能交工、维修、业主索赔等问题会给项目造成不可预见成本的增加。

对施工进度款的拨付要严格签字制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。

要重视材料供应商的资源整合和管理，把供应商视作双赢的伙伴；建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度。要尽量减少甲方的分包项目，对于项目整体中甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统化进行建设合同管理。

要从项目整体运作上真正重视项目收尾阶段的各项管理工作。在项目收尾阶段必须建立一个由领导牵头、整合工程、销售、财务、预算、物业管理等内部人员组成的项目收尾临时机构，共同完成项目收尾阶段的工程决算、税务清算、移交工作。

第2篇：房产投资成本范文

关键字:成本模式 投资性房地产 转换

在成本计量模式下，应当按照《企业会计准则第4 号――固定资产》和《企业会计准则第6 号――无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号――资产减值》的规定进行处理。

一、 成本计量模式投资性房地产的初始确认和计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本参照“固定资产”和“无形资产”等相关要求确定。

(一)外购的投资性房地产

外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，对该资产采用成本模式进行后续计量时，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。

（二）自行建造的投资性房地产

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量时借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。

（三）非投资性房地产转换为投资性房地产。

非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产重新分类。企业必须有确凿的证据表明房地产用途发生改变，才能将非投资性房地产转换为投资性房地产。

1、企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该存货在转换日的账面价值进行入账，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

2、将自用的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产。租赁开始日，企业应当按改房地产在转换日的原价、累计折旧、减值准备登，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按该资产的账面余额，借记“投资性房地产”，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已经计提的折旧或摊销，借记“累计折旧（或累计摊销）”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备（或无形资产减值准备）”科目，贷记“投资性房地产减值准备”

二、 成本模式投资性房地产后续计量

（一） 按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照固定资产和无形资产的有关规定，按月计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”

（二）取得的租金收入。

采用成本模式计量的投资性房地产取得租金收入时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

（三）成本模式投资性房地产有关后续支出

1、资本化的后续支出

资本化的后续支出会计处理类似于固定资产的资本化后续支出，成本模式投资性房地产进入改良或装修阶段后，应当将其账面价值转入“在建工程”科目。发生资本化的改良支出或装修支出，通过“在建工程”科目归集。改良或装修完工后，继续用于投资性房地产的，应当从在建工程转入投资性房地产。

2、费用化的后续支出

有关的后续支出不满足资产确认条件的，应当直接计入当期损益（通常是“其他业务成本”科目）。

三、将成本模式投资性房地产转为自用。

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务、经营管理或者用于出售，投资性房地产相应地转换为固定资产、无形资产或开发商品。

（一）房地产开发企业，将作为投资性房地产转换为存货的房地产。

房地产开发企业，将作为投资性房地产转换为存货的房地产时，按照转换日的账面价值，借记“开发商品”，并转销投资性房地产有关科目。

（二）将投资性房地产转换为自用的建筑物的。

企业将投资性房地产转换为自用房地产时 ，应当按照该房地产转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入固定资产（或无形资产）有关科目；按照投资性房地产的账面余额，借记“固定资产（或无形资产）”科目，贷记“投资性房地产”科目；按照已经计提的折旧（摊销），借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧（累计摊销）”科目；如果已经计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”科目。

四、成本模式计量的投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用时，应当终值确认该投资性房地产。

出售、转让按成本模式计量的投资性房地产时，应当按照实际收到的金额，借记“银行存款”有关科目，贷记“其他业务收入”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧（摊销），借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，如果计提了减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。

参考文献：

第3篇：房产投资成本范文

关键词：企业会计准则；后续计量；市场体系；资产收益

近几年，随着民间资本不断向房地产行业注入，房地产正在发生翻来覆去的变革。作为一项重要的投资性资产，开展成本会计方面的研究工作势在必行。尤其是在新的的《企业会计准则》实施后，对投资性房地产会计有了新的模式方案，即“公允价值模式方案”。基于此，本文对新会计准则下投资性房地产会计成本模式的原因进行探析，以期为政府主管部门、房地产企业及普通民众提供决策参考。

1. 目前公允价值形式所确定的市场体系还没有完整地形成

根据最新颁布实行的会计准则里面的一些规定制度，对所谓的投资性房地产施行公允价值这种模式来进行计量的前提基础条件可以说是极其严苛。公允价值这一模式虽然能够比较有效地反映出一些投资性房地产本身在市场上的价值跟自己的盈利能力，却因为相关房地产的一些市场体系还不是非常健全的，房地产之间的交易信息，它们的公开性还不是很高。在现在这种情况之下，这个模式还是很难满足前提的。新的会计准则是不允许企业用的是在估值的技术下所计算估计的相关投资性房地产的一个公允价值。

2． 整个税收成本在企业价值方面的一些影响

之前使用的成本模式进行计量，投资性房地产的物业每一期都是要进行折旧的提取或者成本摊销，这样就能使得当期在账面上的利润变少，但由于折旧跟摊销都是可以在税前被列支的，这样就可以起到抵税的效果。由此可见，如果是采用公允价值这种模式进行计量的话，根据最新的会计准则的相关规定，便不能够对投资性房地产提前进行计提折旧或者进行成本摊销，而是要以在资产负债表里面所显示出来的投资性房地产，它的公允价值作为一个基础点来调整它的账面实际价值，实际公允价值跟原来在账面上的价值，它们之间的差额是应该计入在当期损益里面的。原来在折旧或者摊销所起到的抵税效果的丢失，从而使得税负加重，这就成了很多的房地产企业最为顾虑的一点。

3．目前的公允价值模式总会影响到净资产的收益率等等的考评性指标

如果采用公允价值来进行相关投资性房地产资产负债的计量,它在净资产上所增长的速度通常是跟不上它的收益所增加的速度的，直接影响到了当期或者再加上后期的一些净资产方面的收益增长率。所以大多数的房地产上市公司必须要在相关账面上的净资产增长率跟净资产收益的实际下降率这两者间进行一定的利弊权衡。

4．目前的公允价值这一模式有着不可回转的特点

企业在采取公允价值这一模式进行计量之后，是很难再换成原来使用的成本这一模式进行计量的。因为如果企业采用公允价值这种模式的话，就说明了这类型的投资性房地产，它的所在地是有着比较活跃的交易房地产市场的，而且也可以在比较活跃的一些交易型市场里面获取同类型的或者相类似的房地产的部分价格方面的信息。一旦再转成原来所用的成本模式进行计量的话，肯定就不如采用公允价值这一计量模式，不能更好地对企业的实际资产价值进行反映。

5．现在的公允价值这种模式会使得企业得经营业绩变得愈加波动

所采用的投资性房地产相关计量模式的改换变动，可以让很多企业的隐性价值变得公开化，成为显性价值，使得财务报表变得更加国际化，更加合理化，但它的前提却是不改变企业自身的本质存在的内部价值。因为现在的房地产市场是一片大好形势，如果采用公允价值这种模式的话，确确实可以增加企业内部的资产跟所获得的利润；但是，如果房价一旦下跌的话，肯定就会给本公司带来无法估量的账面上的损失，这就会让企业的整个资产价值一直处在一个经常性的大幅波动的环境里面，从而就增加了这些企业在业绩跟市场股价上的波动性，给它们实际的资产与利润的管理引发很多的问题。

6. 投资性的房地产在整个总资产里面占的比率不算高

投资性房地产是不包括那些因为生产商品或者提供劳务或者经营管理而拥有的自用型的房地产以及当做存货的一些房地产。所以对于这一类型的企业来讲，就算对投资性的房地产实行了公允价值，其结果对业绩也不会有太大的影响，但却会影响到企业的财务工作。由此所得，只有持有大量投资性房地产的企业才能有采取公允价值模式进行计量的这一必要性。

结语

随着目前相关的市场体系正在逐步地完善，也随着现在投资性房地产变得越来越多，特别是因为人民币逐渐地升值与我国现在经济的一种持续稳定的发展步伐，以及美元市场动荡，必然影响投资者对资本市场信心，市场将会更加关注所有房地产投资的本质价值，所以今后公允价值这个模式的应用范围必然会愈加广泛。

参考文献：

[1] 丁春. 新会计准则下投资性房地产会计仍然使用成本模式的原因探究[J]. 中国新技术新产品, 2011,(04)

[2] 杨银华, 李淑英. 浅谈新会计准则的几点变化[J]. 内蒙古水利, 2007,(04)

第4篇：房产投资成本范文

    新准则对投资的会计处理进行了重新分类,将原来一个《企业会计准则——投资》中的内容,分为《企业会计准则第2号———长期股权投资》和《企业会计准则第22号———金融工具确认和计量》两部分。新准则与原投资准则中的长期股权投资相比,主要变化有:

    1.初始计量中的情况多元化。

    长期股权投资的初始投资成本分别按企业合并和非企业合并两种情况确定,企业合并又分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。

    2.后续计量中成本法的适用范围变化。

    下列情况下企业应运用成本法核算长期股权投资:投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资;投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。

    新准则既扩大又缩小了成本法适用范围。说扩大了其适用范围,是因为新准则要求投资企业对能够向被投资单位实施控制(持有50%以上表决权)的长期股权投资采用成本法进行核算,只是在编制合并报表时按权益法进行调整。说缩小了适用范围,是因为对于投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响的长期股权投资,新准则不再像旧准则那样一律采用成本法,而是区分是否可以可靠地获取公允价值,只有对那些在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资才采用成本法。

    3.计提的减值准备不得转回。

    当长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的,应当将长期股权投资的账面价值减计至可收回金额,减计的金额确认为长期股权投资减值损失,计入当期损益,同时计提相应的长期股权投资减值准备。长期股权投资减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。

    长期股权投资准则的实例处理

    兴业公司为一家上市公司,2007年该公司发生的与投资相关的经济业务如下,假设不考虑增值税以外的其他流转税:

    1.2007年1月1日,兴业公司以房产和旧设备向振华公司投资(二者属于同一控制下的两个公司),占振华公司60%的股权,投资时振华公司所有者权益的账面价值为14000万元。投资时兴业公司资本公积为500万元,盈余公积为200万元。该房产的账面原价为8000万元,已计提累计折旧500万元,已计提固定资产减值准备200万元,公允价值为7600万元。旧设备的原值220万元,已提折旧20万元,公允价值200万元。

    2.接上面1,假如2007年1月1日,兴业公司以房产和旧设备向振华公司投资(二者不属于同一控制的两个公司),占振华公司60%的股权。其余情况相同。

    3.兴业公司2007年4月1日与三和公司的原投资者A公司签订协议(兴业公司和三和公司不属于同一控制下的公司),兴业公司以自产产品(非应税消费品)和承担A公司的短期还贷款义务换取A持有的三和公司股权。兴业公司投出存货的不含税公允价值为500万元,增值税85万元,账面成本400万元,存货跌价准备为50万元,承担归还贷款义务200万元,兴业公司占三和公司70%的股权。

    4.接上面3,如果兴业公司与三和公司属于同一控制下的公司,占三和公司70%的股权,投资时三和公司的所有者权益账面价值为1000万元。投资时兴业公司资本公积为100万元,盈余公积为50万元。其余情况相同。

    案例解析:1.兴业公司的会计处理:

    借:固定资产清理7500万元累计折旧520万元固定资产减值准备200万元

    贷:固定资产8220万元借:长期股权投资8400万元(14000×60%)

    贷:固定资产清理7500万元

    资本公积900万元。

    注:同一控制下的企业合并,合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的,应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额(14000×60%)作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额,应当调整资本公积,资本公积不足冲减的,调整留存收益。

    2.借:固定资产清理7500万元累计折旧520万元固定资产减值准备200万元

    贷:固定资产8220万元

    借:长期股权投资7800(200+7600)万元

    贷:固定资产清理7500万元

    营业外收入300万元。

    注:非同一控制下的企业合并,合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。企业合并成本是公允价值与账面价值的差额,贷记“营业外收入”,或借记“营业外支出”等科目。

    3.借:长期股权投资785万元(500+85+200)

    贷:短期借款200万元主营业务收入500万元应交税费——应交增值税(销项税额)85万元

    借:主营业务成本350万元

    存货跌价准备50万元

    贷:库存商品400万元。

    注:新准则对于存货,例如库存商品、材料等税法上界定的视同销售,都要按《企业会计准则第14号——收入》的要求,结转收入和成本,不再按成本结转。

    4.借:长期股权投资700万元(1000×70%)资本公积85万元

    贷:短期借款200万元主营业务收入500万元

    应交税费——应交增值税(销项税额)85万元

    借:主营业务成本350万元存货跌价准备50万元

    贷:库存商品400万元。

    注:同一控制下的企业合并,按账面价值计入长期股权投资成本,借贷差额计入“资本公积”或留存收益科目,不像非同一控制下的企业合并,将差额计入“营业外收入”或“营业外支出”科目。

    成本法下新长期股权投资准则与税法差异

    《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号)文件规定,企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。

    业务1中,应纳税所得额=固定资产的应纳税所得额(公允价值7600-账面价值7300-减值准备200)+设备的应纳税所得额(公允价值200-账面价值200)=100(万元)。该笔业务产生财税差异100万元,纳税申报时应做纳税调增100万元。

    业务2中,应纳税所得额=7600-7500=100(万元),会计上的损益为300万元,产生的财税差异为固定资产减值准备200万元。如果资产不计提减值准备,非同一控制下以固定资产或无形资产对外投资,由于采用了公允价值,则不会产生财税差异。所以,这一点不同于业务1的财税差异处理。

第5篇：房产投资成本范文

关键词：注册资本企业股权转让所得税税务策划

甲公司是一家有限责任公司，根据国家的相关规定，其适用企业所得税税率25%。公司于2008年12月28日将持有的A公司股份转让给乙公司，转让前期末的财务是：实际收入的资本是10000万整，盈余公积是4500万整。没有分配的利润是5500万元。合计20000万元整。公司A为本公司子公司,持股比例为98%,初始投资成本9800万元。

根据国税发(2000)118号和国税函(2004)390号文件，其通常处理方法如下:

1、企业的股权投资所得收益，指的是用股权投资的方法，从被投资企业的税后累计未分配的利润和累计盈余公积金中分配取之中所得股息的收益。充当投资角色的企业的所得税税率要比被投资企业的所得税税率高的，根据国家税收法规内容所规定的减税、或者免税的优惠政策除外，企业得到的投资收益应该改为税前收益，并且将其合并到企业的实际应该纳税的所得额当中去，严格依照国家税收法规补缴企业所得税。

2、股权转让的企业分享到的被投资的企业累计未分配利润或累计盈余公积金，实际上，应该算是通过股权转让的方法所得的收益，而不是股息性质的收益。企业想要对全资子公司以及持股95%以上的其他企业进行清算或者转让时应该严格按照国家税收法律的有关规定执行操作。投资企业分享的被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积金是投资企业的股息性质的所得，而不是通过股权转让的收益。为了避免出现重复征税的现象，不至于对企业改组活动产生巨大影响，在计算投资企业的股权转让收益的时候，为求精确，可以从转让收入中减除股息性质的所得。

3、企业的股权转让的收益和损失，指的是企业通过对其使用的股权投资的转让、清算、或者收回等等方法进行处置收入减除其成本之后的余额。企业的股权投资转让所得和损失，也应当合并进企业的实际应该的纳税所得额中去，严格依照国家税收法规补缴企业所得税。

4、企业通过转让而取得的接受企业一方的股权成本，是不能够利用还没有进行评估确认的价值作为基础来确定的，而是应当以原来持有的资产的净值作为基础进行确定的。被接受企业在接受企业转让的资产的成本时，不能按未经评估确认的价值进行调整，而应当在转让企业原净值的基础之上再进行结转确定。

5、除非另有规定，否则不管被投资方企业在实际利润分配处理的时候，我们对投资方企业怎样进行核算，投资方企业都应当确认投资所得。如以盈余公积金和未分配利润转增资本进行处理等等。

6、当被投资企业对投资方的分配支付额低于投资方的投资成本并且超过了其累计未分配利润和累计盈余公积金的时候，我们应当视其为投资回收，超过投资成本的那一部分，被视为投资企业的股权转让所得收益，此时，应当减少投资成本。也应当并入企业的实际应该纳税的收益额，严格依照国家税收法规补缴企业所得税。

7、企业股权转让定价时,企业一般要考虑企业潜在的发展前景,尤其房地产企业要考虑楼盘周边环境以及土地使用权增值情况,价格往往高于所有者权益额,以市场公允价值成交:

A公司经过转让受让双方协议或产权交易所拍卖定价为38000万元转让，即：

A公司先将甲公司未分配利润5500万元和累计盈余公积4500万元全额分配：

A公司得股息10000×98%=9800万元；因为双方所得税率一致，所以双方分得的股息是可以免除补交企业所得税的。在进行股利分配之后，甲公司企业的权益和计为10000万元整；A公司初始投资成本仍为9800万元，但投资成本增至19600万元。

转让价格=38000×98%=37240万元；

转让收益=37240 -19600=17640万元；

应交企业所得税=17640×25%=4410万元；

A公司股权转让实际效益=17640 -4410=13230万元；

现在,我们假设在公司董事会决策转让前,即2008年6月28日前,由甲公司股东出面注入资本15000万元,再由甲公司出面向其子公司A注入资本15000万元.事毕,甲公司转让前期末财务情况是：盈余公积金4500万元，实际收入的资本为25000万元，未分配的利润是5500万元，合计35000万元.公司A为本公司子公司，持股比例为99.20%,初始投资成本为24800万元。

A公司经转让受让双方协议或产权交易所拍卖定价为38000万元转让，即：

A公司先将甲公司未分配利润5500万元和累计盈余公积4500万元全额分配：

A公司得股息10000×98%=9800万元；因双方所得税率一致，所以双方分得的股息是可以免除补交企业所得税的。在进行股利分配之后，甲公司企业权益和计为25000万元；A公司初始投资成本仍为24800万元，但投资成本增至34600万元。

转让价格=38000×98%=37240万元；

转让收益=37240 -34600=2640万元；

应交企业所得税=2640×25%=660万元；

A公司股权转让实际效益=2640 -660=1980万元；

注入资本后，A公司股权转让少交企业所得税=4410 -660=3750万元。

在上述一系列的操作过程中，有下列几个关键点需要把握：

1、新增的注册资本是由甲公司股东出面注入资本15000万元,再由甲公司出面向其子公司A注入资本15000万元。该事项完成以后，在甲公司及其子公司A账面上反映出新增的债权债务15000万元。当这部分资本易手新股东之后，新股东就已经成为了新的债权人。

2、A公司转让受让双方协议或产权交易所拍卖定价时，新增的注册资本必然成价格上涨累加因素考虑。对此,须与受让方在转让协议中协商确定:放弃由于新增注册成本而形成的债权,以新增注册成本前定价转让。否则，就会成为一种不公平的交易。

总而言之，企业股权转让的所得税问题必须引起房产公司的重视，如果相应的所得税税务筹划中出现了问题，势必会对本企业产生不良的影响。一般来说，其税务策划应该严格按照国家的相关规定来执行，注意把握其中的关键事项，与此同时，在操作中，应该结合本企业的具体情况，加以灵活把握，加强企业的财务管理，以促进企业的长足发展。

参考文献：

[1] 李惠仙.关于非居民企业股权转让所得税的思考[J].技术与市场,2011(04).

[2] 宁春玲.非居民企业股权转让法律规则的思考[J].商品与质量,2011(S4).

[3] 彭鹏.非居民企业股权转让的企业所得税管理[J].财会学习,2010(08).

第6篇：房产投资成本范文

而我们所身处的时代正是中国经济转型之期，充满了各种经济风险，如果应对失误或者过于患得患失，就难免会让自己置身焦虑之中。

钱将越来越不值钱的实际负利率，可能是当前和中期内我们需要面对的残酷局面。全球金融危机爆发后，量化宽松作为全球各经济大国主要的货币政策，何时退出和如何退出直到现在都难有明确的说法。

中国近几年的CPI控制目标都高于一年期存款利率（2013年目标是3.5%，一年期存款利率为3%），似乎以负利率政策刺激投资和消费、推动经济复苏已经成为主要的货币政策取向。

所以，如何能够选择到稳定的投资工具对抗通胀成了当务之急。其中，房地产成为主要乃至首选，美联储主席伯南克以一句“经济形势好转比高利率对储户更有益处”为自己实施量宽政策辩解、间接承认不得已要牺牲储户利益时，给储户的投资建议之一就是持有房产。

实际上，关于未来房价的涨跌谜题已经成为“通胀焦虑症”的一个主要源头，不同的人有不同的焦虑。

一种是基于中国房地产大牛市10年来基本一路高歌上扬的现实，上涨预期逐渐固化。为此，有些人坚信房子才是唯一保值增值的可靠工具，所以为应对政策性限购，不惜冒各种风险，包括以离婚等方式获取资格，购买更多的房产；或者将资产过多地集中于房产甚至不惜透支未来现金流。

另一种是受困于不断加码的调控政策，预期的收益因为强制性税收大幅度减少，变现难度增大也会实际上减少收益，更糟糕的是房地产调控的不确定性，作为所谓的“既得利益者”，很可能会成为被迫作贡献的对象。

经济调整期，政策变化、资产价格波动在所难免，产生焦虑很正常。焦虑不可怕，可怕的是被焦虑的情绪所左右。面对现实的通胀威胁，需要投资应对的同时，做到不为投资而投资、顺势而为而不盲从、分散投资以控制风险，避免因为焦虑导致大的投资失误出现，是避免因焦虑而升级到“焦虑症”的积极有效的办法。

就房地产投资而言，要看到中国房地产发展到今天，住房绝对紧缺的状况已经得到根本性改善，结构性和区域性过剩开始显现；房价已经处于高位，继续上行的空间正在缩小；货币紧缩导致的实际投资成本、交易成本与持有成本的上升风险越来越大。所以，投资过度集中于房地产的话，风险很大，更没有必要用离婚之类的非常规办法“抢”房。

而且，房产买卖并非实现房地产收益的唯一途径，甚至也不是最好的途径。

相当一部分人喜欢以买卖方式炒房子挣快钱，不舍得或不愿意再投入资金装修，而是选择空置，然后伺机转让。在转让税负大幅度提高的政策环境下，不妨转变思路，由买卖收益转向中长期持有收益其实未必不是好的选择。

相对早期买进成本，持有的收益应该能跑赢通胀，而且在急需资金的时候也可以作为抵押品套现。因此，为了房子而焦虑实在是得不偿失的事情。

钱如水

第7篇：房产投资成本范文

    不同购房者的保本公式

    在目前情况下,绝大多数人买房子,都会选择按揭贷款。按不同类型分析:

    1、办完契税未超过2年的普通住宅

    其契税按买入总价的1.5%收取,而营业税按其卖房总价的5.55%收取,因此,其首付以后的后续成本为:

    按揭利息=买入价×(1?首付比例)×按揭利率×已贷款日期

    契税=买入价×1.5%营业税=买入价(1+涨幅)×5.55%其他一次性支出:(包括保险费、公证费、律师费、印花税、评估费、中介费等)

    则:保本价=买入价+后续成本=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+7.05%+涨幅×5.55%]+一次性支出

    2、办完契税满2年的普通住宅

    与第一种情况的不同点是不用交营业税,因此根据以上计算,即:

    保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%]+一次性支出

    3、六一前签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅

    与第一种情况相同,即:保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+7.05%+涨幅×5.55%]+一次性支出

    4、六一前签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅

    它与第一种情况的差别在于营业税按照卖房所得的增值部分的5.55%收取,即:

    保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%+涨幅×5.55%]+一次性支出

    5、六一后签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅

    第5、6种情形的应交契税增加到买房总价的3%,其营业税的缴纳情况则分别与第3、4种情形相同,因此:

    保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+8.55%+涨幅×5.55%]+一次性支出

    6、六一后签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅

    保本价=买入价×[1+(1?首付比例)×按揭利率×贷款期限+3%+涨幅×5.55%]+一次性支出

    具体购房者的应用实例

    例一:王先生于2004年6月份买了一套总价100万元的普通类住宅,三成20年按揭(年利率为5.31%基准利率),现以110万元脱手。

    根据政策,王先生属于上述第一种情况,则后续成本如下:

    按揭利息=100万元×(1-0.3)×5.31%=3.7万元(注:等额/等本法会略有差异,但对我们的计算影响不大)

    契税=100万元×1.5%=1.5万元营业税=100×5.55%=5.6万元其他一次性支出1.5万元则他的保本价=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3万元,因为他的卖出价为110万元,所以此次房产投资亏了2.3万元

    例二:刘先生在2002年10月份买了一套总价100万元的普通类住宅,三成20年按揭(年利率5.31%),于2003年4月份办完契税,现以125万元卖掉,其他一次性支出1.5万元。

    这个案例属于第二种情形。由政策可知,他可以免交营业税,则他的保本价为:

    保本价=100万元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+1.5万元=113.2万元

    投资收益=125-113.2=11.8万年平均投资收益率=投资收益/投资成本/年数=11.8/(30+13.2)/3年=9%

    例三:张先生今年3月份买了一套面积150平方米、总价在150万元的非普通类住宅,四成15年按揭(年利率5.58%),目前还未办完契税,现在想以170万元脱手,其他一次性支出合计为1.8万元。

    根据政策,张先生属于上述第三种情况,则他的投资保本价为:

    投资保本价=150万元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+1.8万元=166.8万元

    投资收益=170万-166.8万=3.2万元投资收益率=3.2/(60+16.8)×(4/12)=1.39%在这种情形下,虽然仍然有所收益,但已经不如一年期存款利率了。

    其他情况以此类推。需要指出的是,由于没有严格区分按揭贷款使用等本还款法还使用等额还款法,也没有考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整,对一些费用也做了大致的估算,因此所得到的只是大致的结果,仅供房产投资者参考,更精确的数据可以咨询专业的投资顾问。由计算公式可以看出,房价的涨幅和银行按揭贷款利率的高低,将直接影响投资房产的收益率。细心的投资者不妨根据上述公式简单计算一下。

    根据上面的公式得出自己的房产投资收益率以后,你就可以和现在市面上的一些理财产品作收益率的比较了。由于房产的流动性比较差,因此需要有较高的收益率作补偿。以下是几种常见的理财产品的预期投资收益率:存款一年期1.8%(税后),三年期2.592%(税后)

第8篇：房产投资成本范文

分立筹划技术利用分拆手段，可以有效改变企业组织形式，降低企业整体税负。分立筹划技术一般应用于以下方面：一是企业分立为多个纳税主体，可以形成有关联关系的企业群，实施集团化管理和系统化筹划；二是企业分立可以将兼营或混合销售中的低税率业务或零税率业务独立出来，合理节税；三是企业分立使适用累进税率的纳税主体分化成两个或多个适用低税率的纳税主体；四是企业分立可以增加一道流通环节，有利于流转税抵扣及转让定价策略的运用。

分立方法与涉税处理

企业分立可以实现财产和所得在两个或多个纳税主体之间进行分割，一方面可以发挥专业分工优势，促进企业生产经营能力的提高，另一方面可以有效开展税收筹划，减轻企业税负。

国税发[2000]119号《关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》规定：企业分立应按下列方法进行所得税处理：

（1）企业分立，在通常情况下，被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，并按规定计算被分立资产的财产转让所得或损失，依法缴纳企业所得税。分立企业接受被分立企业的资产，计税时可以按经评估确认的价值确定成本。

（2）分立企业支付给被分立企业或其股东的交换价款中，除分立企业股权以外的非股权支付额，不高于所支付的股权票面价值（或支付的股本的账面价值）20%的，经税务机关审核确认，企业分立当事各方可选择按下列规定进行分立业务的所得税处理：

第一，被分立企业不确认分离资产的转让所得或损失，不计算缴纳企业所得税；

第二，被分立企业已分离资产相对应的纳税事项由接受资产的分立企业承继。被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额，可按分离资产占全部资产的比例进行分配，由接受分离资产的分立企业继续弥补；

第三，分立企业接受被分立企业全部资产和负债的成本，须以被分立企业原账面净值为基础确定，不得按评估确认的价值进行调整。

（3）被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称新股），如需要部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称旧股），新股的成本应以放弃的旧股的成本为基础确定。如不需放弃，则其取得的新股的成本可以从以下两种方法中选择：直接将新股总投资成本确定为零；或者，以被分立企业分离出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调整减低原持有的旧股的成本，再将调整减低的投资成本平均分配到新股上。

实践案例分析

1.分立节减土地增值税

兴华房地产商开发普通住宅 10000平方米，其销售价格面临两种选择：

（1）若以每平方米1400元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率=（1400-1166.9）÷1166.96=19.97%＜20%，可以免征土地增值税，则净收入=1400-1166. 96=233.04（万元）。

（2）若以每平方米1500元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率=（1500-1167.5）÷ 1167.5=28.48%＞20%，应纳土地增值税=（1500-1167.5）×30%=99.75（万元），则扣除土地增值税后的净收入=1500-1167.5-99.75=232.75（万元）。

比较两种定价，显然可知，虽然以较低的价格1400元出售，但可以规避土地增值税，反而比1500元的定价多获利2900元。

上述分析只是利用土地增值税的免税政策进行的筹划，如果通过企业分立活动并采用转让定价策略，则可以出现更大的筹划空间。具体操作如下：兴华房地产商将销售部门分立出来，成立一个房产销售公司，兴华公司将房产以1400万元的售价卖给销售公司，而后由房产销售公司再以1500万元的价格卖出。当兴华公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%，小于20%，则可以享受免纳土地增值税的待遇。当房产销售公司以1500万元售出时，扣除应缴纳营业税、城建税、教育费附加：1500×5%×（1+7%+3%）=82.5（万元），从利益集团看，可获得250万元的利润，比筹划前增加17.5万元。

2.非应税劳务与销售货物的分立筹划

奥立电梯生产公司，主要生产销售电梯并负责安装及维修保养。 2003年取得含税收入3510万元，其中安装费约占总收入的30%，保养费、维修费约占收入总额的 10%，假设本年度进项税额为240万元。《中华人民共和国增值税暂行条例》实施细则规定：混合销售行为和兼营的非应税劳务应当征收增值税的，其销售额分别为货物与非应税劳务的销售额的合计，货物或者应税劳务与非应税劳务的销售额的合计。奥立电梯公司既生产销售电梯又负责安装及维修保养的行为是典型的混合销售行为。故按照税法规定，2003年度应纳税额如下：

应纳增值税=销项税额-进项税额=3510÷（1+17%）×17%-240=270（万元）

如果奥立电梯公司投资设立一个独立核算的安装公司，奥立电梯公司只负责生产销售电梯，而安装公司专门负责电梯的安装、保养和维修，那么奥立电梯公司和安装公司分别就销售电梯收入、安装维修收入开具普通发票，对购货方而言作为固定资产或在建工程入账，均不存在进项额抵扣问题，即不对购买方构成税收影响。而奥立电梯公司设立电梯安装公司后，涉税处理会发生变化。国税函[1998]390号文件规定，电梯属于增值税应税货物的范围，但安装运行之后，则与建筑物一道形成不动产。因此，对企业销售电梯（自产或购进）并负责安装及保养、维修取得的收入，一并征收增值税；对不从事电梯生产销售，只从事电梯保养和维修的专业公司对安装运行后的电梯进行的保养、维修取得的收入征收营业税。

奥立电梯公司应纳增值税=销项税额-进项税额=3510×（1-40%）/（1+17%）×17%-240=66（万元）

安装公司应纳税额=3510×30×3%+3510×10%×5%=49.14（万元）

分立出安装公司后可以节省税收=270-66-49.14=154.86（万元）

上述分立筹划技术一般适用于电梯、机电设备等大型设备生产企业，对于这类企业，还可根据需要再分立出独立核算的运输公司或物流公司，因为对既销售货物又负责货物运输的混合销售行为也要按照收取的全部价款计缴增值税。

应关注问题

分立筹划技术在实际操作中要注意以下问题：

1.要进行成本收益衡量。设立安装公司所增加的分立成本或税收筹划费用应小于节税收益。

2.注意定价的合理性。由于涉及货物销售价格与劳务价格的剥离，不要为了节税而故意抬高劳务价格，因为生产销售企业与提供劳务企业存在关联方关系，如果定价不合理，税务机关有权调整货物及劳务定价。

第9篇：房产投资成本范文

一、房地产企业开发项目成本管理的内容

1.房地产项目开发的成本构成。房地产作为我国支柱性产业，其经营受到多方面的因素控制，造成了其成本影响因素也比较复杂，根据影响因素的情况可以分为内部影响因素和外部影响因素，这些影响因素涉及到环境、经营、技术、管理等各个方面。

1.1土地成本：土地成本是房产经营成本的主要方面，主要包括国有土地使用全转让金，土地拆迁补偿费用、耕地占用费用有关地上、地下附着物拆迁补偿费用、安置动迁用房支出等费用，这些费用的投入比例一般都比较大，往往会造成开发商资金压力，这就需要企业在进行成本管理时，做好这方面的控制，将这种压力降低到最低限度。

1.2前期成本：在房产开发之前，需要对项目进行可行性研究、规划、设计、地质勘査、测绘等工作，这些都需要进行前期投入，当这些问题都解决后，还需要进行市政公共基础配套设施建设费用评估，这是房产开发必须考虑的费用。

1.3建筑安装工程成本：在建筑安装施工中，如果需要承包给承包单位，这时就需要支付给承包单位建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费，这些费用一般根据市场竞争体制计算得到，在一定的建筑结构特征下，这些费用的支出比较固定，很少有变化。

1.4公共配套设施成本：房产开发不仅仅是建筑施工这么简单，在房产开发施工中往往涉及到房产周围的道路、供水、给电、排水管网等施工，这些都属于公共配套设施成本。

1.5财务成本：财务成本主要是企业为了筹集资金所支付的费用，一般包括企业经营管理过程中的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹集资金中产生的其他费用。对于开发商来说，这些费用是影响投资成败的关键，只要融资的成本低于销售利润，就会适当的环节自有资金所带来的压力。

2.房地产企业项目成本控制的内容。为了保证房产企业能够正常的进行房产开发，防止管理不当造成资金紧张等各种问题，这就需要房产企业在以下几个方面进行项目成本控制：

2.1项目策划阶段：在项目的策划阶段，开发商应该着重考虑到投资环境，考虑到投资产品的市场价值，对与项目的工程类型与规模、经济技术指标、交通条件、市政配套情况等都要了解清楚，并在开发阶段将成本结合起来，对与可能发生的项目成本起到总体控制的作用。

根据项目决策阶段的工作性质，可以认为房产开发投资策划阶段是具有智力化或知识密集性的。在这个阶段，往往出现的成本费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费用等，这个阶段不会出现土地成本费用，可见对于投资策划阶段的控制结果对房产开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划，策划的好坏将直接影响到整个成本控制。

2.2前期工作阶段：当对项目开发做出可行性研究和调研以后#方可进行前期的准备工作，这个时期的工作将涉及到与房产开发有关的各种合同，因此管理人员应该做好投资成本管理，保证投测成本管理成为这个阶段的重点工作，开发商要通过招标方式选择合适的设计单位，保证设计单位在设计之前对施工现场进行详细的勘察，并制定详细的设计目标，确保成本能有效的管理。设计单位应该重视设计方案的选择，保证提供多种设计方案，并由房产开发商进行选择，在运用适当技术设计手段的情况下对方案进行合理优化，达到成本控制的目的。在图纸设计阶段要保证限额能够顺利完成，主要是在批准的设计任务书以及投资估算进行控制，保证施工图在设计中不能随意更改，保证总投资限额不被突破。

2.3工程建设阶段：工程建设阶段应该将计划限额作为工程成本管理的目标值，在工程施工阶段将实际值和目标值进行合理的对比，找出其偏差并分析出现这种偏差的原因，并采取有效的措施进行控制，确保工程成本控制目标得以实现。

在工程开工以后，开发商应该监督承包单位严格按照工程合同进行施工，并审核施工单位提交的申请支付表，综合评定施工单位工作完成情况，在审核过程中应该注意保留金的扣除以及退还预付款；开发商应该定期制定最终成本估价报告书，保证工程中出现的各种影响投资的问题得以消除；为了保证成本控制目标得以实现，应该在施工阶段严格控制设计变更，对于施工人员引起的工作变更，应该做好控制；当出现了工程索赔问题，应该严格按照签订的合同进行索赔要求的反驳，防止承包商不能正确履行合同而提出索赔要求；当工程竣工以后#应该及时要求承包单位提供工程竣工报告，并根据竣工工程星认真核算支付金额。

2.4租售阶段：在房产租售阶段进行成本管理主要是管理房产的销售费用支出，因为在竞争日益剧烈的房产市场中，房产开发的销售费用呈逐渐上升的趋势，一般在费用数额较大的情况下，对房产开发的利润直接影响很大，这就需要管理人员控制好销售成本，并做好销售策划，保证销售费用成本管理的目的。

二、房地产开发企业成本管理措施

1.建立有效的成本管理构架及运营模式。为了保证房产开发成本能够顺利进行管理，房产企业应该根据自身发展的情况建立相应的成本组织构架与运营模式，并在组织结构上进行合理的控制，让关键流程有专业部门、专业岗位完成，减少管理层级，提成管理的效果。

2.建立全过程的目标成本管理制度。房地产开发企业应该在投资估算的基础上由成本管理部门主导编制项目开发的目标成本，作为项目开发的成本控制基线。目标成本编制完成后提交公司决策层讨论确定后，由成本管理部门编制目标成本控制责任书#将项目的成本目标分解到各职能部门，作为各责任部门作业的指导指标。

房地产项目竣工后，企业内部成本管理部门及财务成本核算部门应组建成本评估小组，对成本完成结果及时进行分析、考核，以便总结经验，提高成本管理水平。

三、结语