土地储备制度精选(九篇)

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第1篇：土地储备制度范文

关键词：土地储备制度；问题；对策

一、我国城市土地储备制度的建立

我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权，开创了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进，1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地；有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地；土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用；出让后的土地升值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。

二、我国城市土地储备制度存在的问题

1土地储备运作主体界定不清。

从目前来看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中，城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具体实施土地收购储备等工作；又要参与到企业运营过程中，与开发商共同经营土地，便产生了政府部分官员的“寻租”行为。

2土地出让倾向于高端住宅。

随着房地产行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，居民房价收入比例超过国际标准3至5倍，引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。

3土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。

土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”，拉大了城乡之问的差距和矛盾。

三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。

1建立一个以政府为核心，土地管理部门为纽带，有关部门共同参与的土地储备管理机构，制定科学的土地收购、储备和供应计划，保障政府对城市土地资产的有效经营，促进经济社会发展。

第2篇：土地储备制度范文

关键词：土地储备；法律制度；特点；存在问题；建议

1.土地储备制度的定义

土地储备制度，是指为实现对土地市场的宏观调控、促进土地资源的合理配置，政府授权的土地储备机构依照土地利用总体规划、城市规划，通过征收、收购和置换等方式取得土地并对其合理开发整理与储存，并通过招标、拍卖等方式供应城市各种类型的建设用地，从而实现可持续发展的一种土地管理制度。在此，明确了储备制度的主体是政府授权的土地储备机构，目标是对土地市场进行宏观调控、促进土地资源合理配置，功能是实现可持续发展。

2.我国土地储备法律制度的特点

（1）政策先行

由于在土地制度实施之初，地方政府大多缺乏经验，所以各地在开展土地储备时间活动的过程当中，并没有急于出台效力比较高的地方性法规或者是政府规章，而大多则是以政府出台的政策性文件或者是行政部门规范性文件的形式来作为推动土地储备运作的依据。从全国的范围来看，各地的运作都差别不大，土地储备机构的成立以及运作之初，基本上都是遵循地方政府的政策性文件，等到积累了一定的实践经验之后，再以地方规章予以规范。

（2）地方立法先行

地方政府对各地土地制备制度运行以及发展的起了很大的对同作用，很多开展土地储备运作的城市，如上海、北京、重庆等都出台政府规章。相比之下，国务院以及作为土地主管部门的国土资源部，反而没有急于立法规范。国家层面的早期关于土地储备的有关规定，也只是是具体体现在有关的政策性文件中，一直到了 2007 年国土资源部才联合相关部门出台了《土地储备管理办法》。

3.我国土地储备法律制度所存在问题

第一，在现存的土地储备法律制度上，立法滞后，缺乏立法上的支撑。在现行的《土地管理法》、《城市房地产管理法》中很难找到关于土地储备的法律规范。从这我们可以看出，现行的土地储备制度体系是脆弱的、不完善的。

第二，各种规范性文件、规章之间时常会发生冲突与矛盾，缺乏统一性。由于土地储运行，是以地方政府推动为主，各地在土地储备的政策规范上存在内容上的差异是正常的。这些差异，涵盖了土地储备运作机构、土地储备范围、运作程序等各方面。但是值得我们关注的是，这些差异不仅只体现在各地方政府规范性文件之间存在差异上，更体现在地方规范与国土资源部以及相关部门的规范性性文件之间存在着差异甚至矛盾。

第三，土地储备制度与相关法律制度规范之间的有效衔接不足。土地储备的运作，涉及一系列的程序与权力义务的调整，如立项审批、规划调整、征收动迁安置、权属变更等，但是由于现有的法律规范体系没有便利而直接的与土地储备进行衔接的渠道，从而使得实践中的土地储备处于较为尴尬的地位。

4.对于完善我国土地储备法律制度的政策与建议

第一，要立足于土地规划，以其为原则，在土地储备的运行过程中要与土地规划的要求相一致。土地规划是的含义是：政府在土地上进行各种合理用地配置的综合性活动，在土地利用中，土地规划具有绝对的权威地位。在编制土地利用的总体规划时，要明确指出地的用途，并且土地的使用单位和个人则应严格按照土地利用总体规划所规定的用途使用土地的，在土地储备中运行的过程中，如征收、收购等都要服从土地规划的要求，必须在服从土地规划的前提下进行。

第二.加大在土地储备方面的立法建设，建立并完善土地法律制度体系。要加快专门正对于土地储备制度方面的立法，使其能在土地储备运行的过程当中为各环节提供强有力的法律依据，改变土地储备制度体系脆弱、不规范的现状。

第三，要增强各种规范性文件、规章之间的协调性与统一性，尤其是要增强地方性规章、规范性文件与国土局资源部及其相关部门规章、规范性文件的协调与统一性。

第四，要增强土地储备制度与相关法律制度规范之间的有效衔接，改变现有法律不体系中没有便利、直接的与土地储备相衔接的渠道的现状。

第五，要改变授权方式，让法律授权代替行政授权 。目前关于土地储备的法律制度还不完善，现有运行的依据大都地方政府的行政规章，使得政府机关行使权力缺乏相应的法律依据。在为数极少的关于土地储备的行政规章中，大部分都采用行政委托方式，将土地储备的行使权力授于土地储备机构。我们可以从这些土地储备机构的业务范围看出，大部分的业务都是由政府委托，其自身很少开展业务。所以只有让法律授权代替行政授权，才能解决土地储备机构行使权利的合法性问题，才能使其的作用得以真正发挥。

第六，要明确土地储备制度中的公共利益范畴，防止行政权力的滥用。土地储备过程当中会涉及多方的利益，所以公共利益的保护应该是土地储备机构进行土地储备的核心目的。然而“公共利益”是一个抽象的概念，其范围难以确定，因而在实践中非常容易导致权力的滥用。但是我国现行法律却没有对“公共利益”的范畴作出具体的解释，完全由政府自由裁量，从而使得我国各地政府为了所谓的开发而乱征用土地，造成耕地的非农化，进一步造成我国耕地数量的不断减少。所以，土地储备立法时，应该对“公共利益”的概念以及范围等相关方面在法律上作出具体的界定。（作者单位：西南大学经济管理学院）

参考文献

[1]楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编.土地储备及土地一级开发法律制度[M].中国法制出版社.2009年

[2]楼建波等.土地储备及土地一级开发法律制度[M].北京.中国法制出版社.2009年

[3]郑兴隆.我国城市土地储备制度研究[D].重庆.重庆大学.2009年

第3篇：土地储备制度范文

关键词：土地储备；法律；行政体制；实施技术

Abstract: urban land reserve is a complex and important engineering, the current land reserve system has a lot to perfect place, this new time how to perfect our country's land reserve system are studied, separately from the laws, administrative, technology and so on, were analyzed.

Keywords: land reserve;law; Administrative system; Implementation technology

中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：

一项制度的完善，涉及法律基础、行政体制、实施技术等多个方面，是一个系统的过程。我国城市土地储备制度的完善，除了土地储备规模与成本控制问题外，还存在着其他需要改进和完善的地方，包括法律法规的健全，融资渠道的拓宽，土地供应的合理引导，以及储备各部门之间协调与沟通工作的加强等。

一、建立健全土地储备法律支撑体系

建立健全城市土地储备制度的法律支撑体系是保证城市土地储备制度有效运行的重要手段。土地储备制度作为我国深化土地使用制度改革的一项气度创新，目前国家还没有专门的法律对其进行规范，各地以地方法规的方式出台了一些相关的规范性文件，但都不够完善齐全。

我国现行的《土地管理法》第二条第一款规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《土地管理法》第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。但对土地的所有权和使用权的内涵未做出明确的界定。《土地管理法》第五十八条和第六十五条规定：为公共利益需要使用的土地，或为实施城市规划进行旧城区改建，可以依法收回或调整使用国有土地或集体土地。收回或调整的国有土地的，对原土地使用者给予充分的补偿。

上述规定虽然为建立城市土地储备制度提供了一定的法律依据，但不尽明确和完善，覆盖范围太小，对政府如何建立土地储备机制，行使土地统一收购以及规范土地市场操作都没有明确的规定。此外，对土地储备机构的定位，储备资金的筹集，旧城区拆迁的货币补偿、土地整理、改造成本的协调，企业土地收购，公益性用地管理和划拨等方面亦缺乏必要的立法。因此，必须建立健全相应的法律规范对土地储备进行明确，使土地储备工作有法可依。首先，应当明确土地储备的立法原则。立法原则来源于城市土地储备经营的政策目标。目前，各地土地储备的政策目标主要集中在合理利用土地、盘活国有存量土地和有效配置土地资源三个方面，从实践来看，重视经济效益轻视社会效益现象较为严重。笔者认为，我国土地储备的政策目标主要应当包括保障社会公共利益、保证政府社会经济目标的实现以及合理有效配置国土资源三个方面。其次，应当颁布适用于全国的土地储备法规。该法规中应当对城市土地储备经营的目标、含义及性质、征用与征收、储备、出让、补偿等做出明确的规定，为土地整理提供法律保障。第三，应当根据城市土地储备经营的目的对目前涉及土地储备的相关法规进行清理和调整，特别是加强对部门规章、地方性法规和规章的清理；在做好上述工作的基础上从土地价格、土地市场、土地管理、城市规划、国有资产管理监督等方面对土地储备法规进行完善，并构建法律体系。

2011年1月21日，备受关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收补偿条例》)在经过先后两次面向全社会公开征求意见后。终于正式公布实施。新条例的实施，让实施九年多、广受争议的《城市房屋拆迁管理条例》(2001年11月1日正式实施)寿终正寝。因此，笔者对《征收补偿条例》进行了检读，就自己的感触与思考谈谈自己的看法。

《征收补偿条例》的颁布和实施，其确立的补偿标准市场化、征收程序透明化、公共利益明晰化、强制征收司法化等新制度、新原则，对遏制目前社会中频繁出现的暴力拆迁行为，规范国有土地上房屋征收与补偿行为，化解我国城市房屋征收中长期存在的矛盾与利益冲突，促进我国当前经济社会和谐发展，有着十分重要的意义。

（1）立法理念发生了很大转变。《征收补偿条例》的公布，首先让人们最直接感受到了政府的立法理念明显地从国家利益、公共利益至上转变为公共利益与个人利益并重保护，使私权进一步在法律上获得与公权一样应有的平等地位。

（2）房屋征收和拆迁活动得到进一步规范化。相比《城市房屋拆迁管理条例》，《征收补偿条例》对房屋征收和拆迁活动进行了更有效的规范，主要表现为：第一，明确了政府征收补偿的主体地位，理顺了行政征收法律关系，规定了各级政府征收与补偿的职责与义务，克服了以往城市拆迁中政府遁形的弊端。这一明确规定有助于化解长期以来因建设单位作为拆迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。第二，增强了被征收人的参与性。《征收补偿条例》明确了被征收人多数决、召开听证会、被征收人选定房地产评估机构、被征收人对补偿决定不服可以申请行政复议也可以提起行政诉讼等，赋予被征收人参与权、表决权和复议诉讼的权利，这是一个很明显的进步；第三，规范了政府征收程序及确立司法救济程序，包括征收决定的作出程序、补偿方案制定程序、强制搬迁程序、争议解决机制以及救济程序；第四，公共利益的范围界定，明确了征收前提条件。

（3）补偿制度的完善，有利于确保私人利益不受侵犯。《征收补偿条例》充分保护被征收人的合法权益，集中体现在强化被拆迁人的补偿规定。该条例最凸显的方面是体现了强化补偿，充分维护了被征收人的利益。

（4）征收补偿的程序得到进一步完善。程序是制度的保障。《征收补偿条例》也正是通过程序的完善，从而保障了征收和拆迁的有序进行，切实保护了被拆迁人的合法权益。

二、拓宽融资渠道，实现土地储备资金的良性循环

第4篇：土地储备制度范文

关键词：土地储备制度； 问题与对策； 解决措施

中图分类号：F301文献标识码： A

一、前言

由于现代化建设步伐飞速，经济腾飞的同时需要更多的资源支撑，这对于我国土地资源产生了巨大的消耗。在这样的背景下，土地储备制度出现的一些问题尤为突出，亟待解决。本文针对土地储备制度的问题进行了研究，对相关问题进行深入的思考并提出对策，供有关部门参考。

二、土地储备制度产生的背景

我国城市土地归国家所有，通过实行土地有偿有期限使用，形成土地市场。在这种土地制度框架下，国家是唯一的土地所有者，国有土地使用权出让和出租形成垄断性的城市土地一级市场；从国家取得的合法土地使用权在合同规定的范围内可以进入市场流通，进行转让和转租，形成竞争性的土地二级市场。但是，由于过去长期实行土地无偿、无期限划拨使用制度，大量城市存量土地的产权不明晰，管理制度不完善，城市政府一直未能实现城市土地一级市场的垄断供应，出现了一个巨大的灰色土地市场，许多单位和企业绕开政府私自进行土地出租和转让，既造成了国有资产的流失，又导致市场价格信号失真，炒卖地皮的现象时有发生，扰乱了房地产市场秩序，给城市规划和城市管理也造成很大困难。对于已经纳入有偿使用的土地供应需要解决的一个问题。在这种背景下，城市土地储备制度作为一种制度创新应运而生。

城市土地储备制度，是指城市土地储备中心通过征用、收购、置换、转制、收回等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由土地储备中心组织进行职工和居民的安置、房屋拆迁、土地平整等一系列土地整理工作后，将土地储备起来，再根据城市规划和城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。其主要目标是通过政府垄断土地一级市场供应，增强政府对土地市场的调控能力，防止土地收益流失，规范市场秩序。

三、土地储备制度中存在的主要问题

1、政府的主导作用不够，土地储备开发项目的规划滞后。土地储备与开发政策的制定和实施对于整个社会经济发展的影响十分显著。然而考察我国土地储备与开发工作现状其中存在的政府主导作用不够，任由土地开发商肆意开发利用土地；土地储备与开发项目整体规划滞后，局面嘈杂等问题。

2、土地储备开发缺少统筹和部门协调。土地储备与开发工作的具体实践过程中也存在着缺乏统一体系制约，各部门工作因为没有完善的统筹机制而各自为政，部门之间缺乏基本的沟通和交流，使得土地储备与开发工作混杂而不精当，难以将国家土地储备与开发政策落实到实处。

3、土地储备开发的资金缺少保障，执行力受限。任何一项土地储备与开发项目的制定和执行都是一个长期的过程，这就要求我国土地储备与开发工作必须要以完善的专项基金为基础，没有完善的资金链和充足的资金支持，土地储备与开发工作就只能停留在表面，导致项目执行力的减弱，无法达到预期效果。

四、针对相关问题的思考和对策研究

1、建立、完善政府引导，社会参与的土地储备与开发模式。土地储备与开发工作既然内容发展，体系庞大，就更加需要一个统筹部门，发挥导向作用，这就要求政府切实履行市场调控职能和经济引导之责。政府各职能部门之间应该通力协作，发挥自身工作特长，结合国土资源实际情况，采用长远眼光和宏观视野，制定新形式下的土地储备与开发计划，并将土地工作计划融入现代化经济建设全局，改变片面追求经济利益的落后发展观，以严格的土地政策督促和提高经济建设的可持续发展水平。然而，现代化的市场经济体制中，企业才是经济活动的主体。因此，政府在履行调控职能，发挥市场导向作用之时同时要注意不可用力过猛，以防出现土地储备与开发工作行政色彩过于浓厚的弊端，毕竟政府不是纯粹的经济体，它的服务职能、导向职能以及非盈利性质都可能与土地储备与开发工作的冲突。因此政府部门要甘做绿叶，扮演好沟通者和组织者的角色设法调动企业和社会积极性，建设政府与企业连动，社会积极参与的土地储备与开发模式。

2、科学编制土地储备开发计划，实现动态调整。在有了宏观调控和导向的土地储备与开发模式的基础上，还要制定完备而科学的实际工作计划。将土地储备与开发工作的复杂内容细化，分门别类，根据各参与部门的不同职能和工作性质将之一一落实，并坚持实事求是的态度和精神，根据工作的实际情况进行及时调整。面对复杂多变的经济发展大势，关于土地储备与开发工作的任何工作计划的实施和项目的管理都不能一成不变，而是应该立足科学发展观，借鉴参考现代化土地工作新理念和新制度，从观念上提高警惕，时刻不忘土地资源紧缺的红线，根据工作实际进展调整工作计划和土地项目。市场利益杠杆的作用是巨大而盲目的，尤其是在大数据时代，往往市场需求决定一切导向，这就要求土地储备与开发工作不可盲目冒进，而是要坚持科学发展，在市场需求面前坚持理性思维和长远眼光。

3、建立区域内的资金平衡机制，保障土地储备开发建设资金。资金供应是土地储备与开发工作的命脉所系。只有建设完善的土地储备与开发资金供应链才能保障工作的顺利进行，实现项目的经济效益和社会效益。因此建立专项基金势在必行。而区域间资金平衡机制的建立将是可行之策，通过相关部门对不同区域土地储备和开发专项资金的统筹，可以实现内外联动，优化资金流，完善资金链，既能保证资金充足，又能提高资金使用率，毕竟土地储备与开发资金不仅数额巨大，而且往往使用频率较低，区域间的资金平衡机制可以帮助缩短资金投资与回报周期，提高资金利用率。同时加深不同区域间的联系和沟通，强化土地工作的全局效益，可谓一举多得。

4、加强土地储备开发监管和风险防范。任何项目管理工作都必须具有完善的评估机制和监督机制以及赏罚机制。这既是项目执行效率的保证，也是提高工作能力，保证项目完成质量的重要措施。在土地储备与监督的工作实际中，对各部门工作情况进行监督和评估，能够保证各部门工作有条不紊的进行。同时借鉴风险评估机制，还可以防范潜在的工作隐患，及时修改工作计划和项目内容，保证土地储备与开发工作的稳步进行。土地储备与开发工作并不总是万无一失，稳妥无误的。由于市场经济体制下，土地利益杠杆的作用总是能够对土地储备与开发工作产生巨大影响，一旦工作计划与市场需求之间产生错位，很容易导致有的地区土地资源大量闲置，而有的地区却土地资源紧缺，土地价格一路飞涨，居高不下，这一方面造成土地资源的大量浪费，一方面对人民生活产生不良影响，而这些风险因素正是土地储备与开发工作所应该严格调控的内容。

五、结束语

机遇总是与挑战伴随而生，新时期对于我国土地储备制度而言就是一个机遇与挑战并存的时期。虽然当前我国土地工作现状中存在着整体规划性差、政府职能发挥欠缺以及资金供应不足影响执行力等问题，然而通过有效的土地工作计划的制定、相关土地储备与开发项目的实施以及区域资金协调平衡机制的建成等措施，我国土地工作必然能过抓住机遇，规避风险，在新时期、新阶段不断深化，取得更大成就。

参考文献：

[1]施源.许亚萍，李怡婉．面向规划实施的土地储备机制探讨―以深圳土地整备规划工作为例[A]2008 中国城市规划年会论文集[C].2008．

第5篇：土地储备制度范文

Abstract: Formulating the city land reserve system is the system of urban land again, is further deepen the innovation of urban land use system reform of an objective requirement. However, in the city land reserve system operational practice still existing some problems that need further effort to establish and perfect the system of urban land, the key is to construct a scientific and reasonable system of land reserve mechanism, establishing the city land fund, and perfect the land market and the city land reserve system of legal support system.

关键词: 土地储备;经营城市;制度;思考

Key words: land reserve;city management;system;thinking

中图分类号:F293.2 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)19-0245-01

0引言

经营城市,即要把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设之中,全面归集和盘活资产,促使城市重新配置和优化组合,从而建立多元化的融资渠道,不断扩充城市建设的资金来源。经营城市的核心是运营城市空间资源,尤其是土地资本,因为,城市的一切活动都要依赖于土地,而土地供给又具有稀缺性,只有相当数量的土地资源、资产集中在政府的储备库里,进行土地优化配置,才能形成土地利用布局适当、效果合理及综合效率最高的模式。

1需要明确的几个概念

1.1 经营城市“经营城市”的概念与内涵,界定为“构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本(如土地资源)、人力作用资本(如道路、桥梁等基础设施)及其相关的延伸资本(如广场、街道的冠名权)等”进行集聚、重组和运营,从中获取收益,再将这笔收益投入到城市建设的新项中去,走“以城建城”、“以城养城”的新路子。

1.2 城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式,从分散的土地使用者手中将土地集中起来,并由政府或由政府委托的机构组织进行土地整治与开发。在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后,再根据城市土地年度计划,有计划地将土地投入市场的制度安排。

通过以上概念的比较,可以看出建立城市土地储备制度是经营城市过程中的一个重要环节,利用土地保值增值的特性,通过政府对其垄断性的储备,合理地调控土地市场,使其达到增值的目的,进而使政府获取土地收益,为城市建设、旧城改造积累资金。

2经营城市与土地储备的关系

我国城市土地属于国家所有,政府享有在法律规定范围内占有、使用、收益和处置土地的权利。但很长一段时间以来,我国城市存量土地几乎掌握在使用者手中,政府事实上失去了对城市存量土地的控制,土地市场比较混乱,并带来一些弊端。

如:其一,城市规划难以实施。由于政府未能垄断土地一级市场,城市的建设开发很大程度上按照开发商的意图来实施,结果往往会与城市规划发生冲突,不仅使规划的旧城成片改造、综合开发的设想难以实现,而且这种无序的开发效果也不理想。建设搞了不少,城市整体面貌却改变不大,并对进一步改造增加了难度。其二,国有资产大量流失。由拥有存量土地的企业自行招商,主动方往往是开发商。使许多土地交易价格偏低,甚至搞暗想操作,滋生腐败;土地市场无序也造成存量土地流转的不合理,部分开发商趁机炒卖地皮,导致国有资产的大量流失。其三,存量土地难以总体全面开发。由于存量土地未实行统购统销,没有统一的开发规划和计划,使一部分开发前景不理想或开发难度大的地块无人问津、长期闲置,也使一些想通过盘活存量土地解困的企业难以落实脱困措施。

3市场经济条件下,实行土地储备的意义

土地收购储备是“经营城市”的核心问题,土地收购储备制度是土地招标、拍卖、挂牌等有效显化国有土地资产价值方式的重要支持基础。土地收购储备制度是城市土地制度改革的方向,也是土地利用方式和管理方式的一种改革和创新,应站在政府“经营城市”的战略高度,建立健全完善的土地收储制度。

3.1 通过土地收购储备盘活企业资产土地使用权不流动,资产就盘不活。国有企业特别是经济效益较差的企业,土地资产长期处于“凝固”状态下,不会自行产生资本价值的增加。土地资产不流动,就会慢慢从价值形态上流失。土地资产只有当它们作为资本的一种形态运用到物质上产领域中去的时候,才会实现其价值的转移,并为其产生价值的增加创造条件。所以,土地使用权不流动,资产就盘不活。如果国有企业长期承载着大量无法正常发挥作用、无法带来效益与增值的土地资产,就不会有活力。

调整盘活企业土地资产存量,就是要通过土地收购储备等有效手段,推动国有企业土地使用权流动,一方面,将闲置的土地资产存量调剂到可以使其发挥作用的高效企业与优势企业,使得原有企业卸掉包袱。另一方面,将存量土地资产变现,让灵活性强的货币资金投入到更好的资产运作上去,从而多方面实现国有土地资产的保值增值。采取企业兼并、破产与土地置换或收购储备等盘活方式优化配置土地资源,可以把有限的土地资源转移到优势的部门、优势的产业,形成规模经济,更有利于社会经济加快发展。

3.2 建立土地收购储备制度,有利于提高政府调控土地市场的能力建立土地收购储备制度,对于盘活存量土地,建立“公平、公开、公正、规范”的土地市场,调整城市用地结构,提高城市土地利用率,增加土地资产收益都将起到积极的作用。

4对当前土地储备制度的一些思考

第6篇：土地储备制度范文

关键词：土地储备制度房地产市场对策建议

土地储备制度在我国的兴起

综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。

城市土地储备制度应用状况

近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。

地价房价上涨，开发市场起点不公

在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。

市场结构失衡，多层次需求难满足

我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。

土地储备制度对房地产市场影响的分析

作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。

对城市土地价格上涨的分析

纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。

土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。

土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。

DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)

拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940

LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)

拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819

由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。

对商品房价格上涨的分析

房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。

开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。

HP=815+1.079DP(t=9.849)

拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996

LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)

拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355

由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。

HP=-236.18+12.814M(t=7.844)

拟和优度检验R=0.940，F=62.67，DW=2.564

LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)

拟和优度检验R=0.646，F=7.30，DW=3.444

由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。

因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。

完善土地储备制度的对策建议

为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：

合理控制土地储备的范围和数量

土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。

加大土地供应结构的调整力度

土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。

建立健全相关配套的法律法规

建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。

强化土地储备管理的监控职能

土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。

重构土地储备的组织体系

在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。

为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。

参考资料：

1.杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）

2.吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）

3.刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）

4.(日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，1997

第7篇：土地储备制度范文

[关键词]土地收购储备制度 问题 对策

中图分类号：G19 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）25-0183-02

随着我国城镇化规模的不断增大，越来越多的城市周边土地被政府收购，用作城市的储备土地，但是，我国在这方面的制度比较欠缺。自从土地收购兴起以后，土地纠纷案件络绎不绝，虽然国家及时发现了这个问题，并采取了一定的解决措施，有些地方政府也制定了相关制度，但从整体上，我国目前的土地收购储备制度实施中仍存在诸多问题，需要不断完善。

一、土地收购储备制度产生的原因及意义

（一）产生土地收购储备制度的原因

1、市场机制优化配置催生了土地收购储备制度的建设

我国城市土地归国家所有，随着国家经济体制改革的进行，经营性用地得到改善，实行的土地有偿有期限使用制度，在一定程度上解决了土地产权不明晰、制度不完善等缺点。但是，在有偿使用土地供应制度出台后，政府因常采用协议出让土地方式致使土地出让价格偏低。因此，为规范和有效管理土地市场，就需要实行土地储备制度。

2、严格保护耕地政策促进了土地收购储备制度的建设

国家发展阶段大量耕地被占用，农业生产受到影响，国家出台的《土地管理法》对保护耕地有严格的政策，因此城市建设土地从主要来自农地转为主要来自城市闲置土地和其他存量土地。利用存量土地涉及到众多土地使用人的重大利益调整，必须将行政手段和市场手段结合才能解决问题，因而促进了土地收购储备制度建设。

3、城市处置闲置土地推动了土地收购储备制度的发展

一些企业搬迁改造，或是破产倒闭，就出现了城市的闲置用地。土地收购储备制度为处置这些企业留下的土地提出了可行的解决方案，可以盘活企业存量土地，有效避免土地闲置及土地资源浪费。

（二）建立土地收购储备制度的意义

1、土地收购储备能集约合理利用土地，优化配置资源

随着我国经济社会的快速发展，建设用地需求与耕地保护之间的矛盾日益突出，耕地保护压力日趋严峻。同时，我国粗放用地现象还较严重，亟需深入开展节约集约用地，推动经济发展方式转变为生态文明建设。多年来，从中央到地方都强调政府要垄断土地供应，但在实际操作中，政府只能通过农地转用、征用等手段控制新增建设用地供应，而对城市存量土地的垄断能力十分微弱。实际工作中依然存在法律依据缺失、部门配合不力、资金来源单一等共性问题，成为进一步完善土地收购储备制度的障碍。实践证明，土地收购储备制度对规范土地市场、调控土地价格、加强土地合理利用等方面起到了积极作用。

2、土地收购储备能充分发挥政府对土地资源配置的宏观调控作用

我国正处在城市化的快速发展时期，各类建设用地对耕地的需求量与可供量之间的矛盾日益突出，与此同时城镇内部存在大量闲置和低度利用土地。为了规范土地市场，支持国有企业改革，营造公开、公平、公正的市场和投资环境；为了政府控制土地一级市场的供应总量，形成“一个渠道进水、一个水库蓄水、一个闸门放水”的土地供应运行机制，提高城市土地利用率；为了政府主导土地市场、管好城市建设用地，集聚城市建设资金，推动城市经济和社会的可持续发展，必须进一步完善土地收购储备制度，实现政府对土地一级市场的高度垄断，使城市土地资源发挥最大效益。

3、土地收购储备能培育规范土地市场，优化投资环境

作为国土资源管理参与宏观调控平台的土地市场，其建设培育和规范，对地方经济发展起着至关重要的作用。土地收购储备制度建立后，政府通过抓“土地收购权”和“土地批发权”，抓土地和资金两个要素，加强了土地供应和土地盘活资金的调控能力。因此，我们必须积极探索建立土地资源储备、“净地”出让、全程监管的良性管理方式，从基础和源头入手，构建与经济社会发展相适应的土地市场机制，不断增强对土地市场的调控能力和切实增加财政收益，从而保证国家对国有土地资产的合法收益。

二、土地收购储备制度存在的问题

1、土地收购储备相关法律法规不健全

没有健全的法律法规可以遵守，土地储备工作的深入开展就受到限制。土地收购储备具有一定的强制性，政府在实行时需要法律依据来保证工作开展，然而，各地土地收购储备的制度建设都是由各地方政府自行决定的，没有国家统一标准。

不少地方政府把土地收购储备当成了牟利工具，土地收购储备对市场培育和建设起到负面作用。在实际土地收购中，不少地方的收购储备机构常常忽视原有土地使用者利用土地的合理要求，过度使用政府强制力、强迫原有土地使用者必须接受政府收购土地的行为，或者收购储备机构在收购土地时，补偿价格不合理，以行政手段剥夺原有土地使用者的正常利益，扰乱了土地市场的公平交易。

2、土地收购储备的资金有待筹措，风险控制机制不健全

土地进行价格补偿和必要的前期整理开发，需要支出庞大的资金，然而资金来源绝大部分是通过土地抵押向银行贷款，少部分是由政府投入，银行贷款金额有限，风险也较大，贷款期限也很难和储备土地周期相匹配，这种资金渠道很难满足土地储备。

3、土地收购储备的收益分配机制不明晰

土地收购储备机制需要以界定土地收益的构成、合理分配政府和原土地使用者之间的利益作为重点问题解决。政府在土地收购中地位强于被收购者，因此土地收购价格偏低，被收购者的利益受到损害。

4、土地收购储备范围扩大容易造成建设用地闲置浪费

随着我国土地市场逐步发展，土地收购储备不仅面向存量建设用地，其面向范围和对象不断扩大，随之会出现新问题。不少地方都将收购储备用于征转农用地，虽然一时能够及时支付农民征地补偿安置费，对城市的统一规划管理也有帮助，但也导致了收购储备获得的大量借贷资金涌入农地转用、征地过程，一旦拟投资建设的项目情况稍有改变，已形成的新增建设用地极易产生闲置浪费现象。

三、改善土地收购储备制度的对策

1、完善土地收购储备的法律法规

遵循科学土地收购储备程序，采取多种收购方式有利于提高收购运行效率。在土地储备环节上，应实现效益储备向法治储备的转变，积极探索土地储备模式，逐步做到向市场提供土地资源。在土地出让环节，应遵循公开出让的原则，储备土地出让必须纳入统一的土地供应总量计划，实现土地资源的充分利用和收益最大化。

2、建立土地收购储备资金的良性循环机制

土地收购储备投入高、资金需求量大，因此保证土地收购储备工作稳定发展的首要条件是土地收购储备资金的来源。资金的筹集、有效使用、优化投资结构和资金的合理分配是保证资金良性循环的重点。每项土地收购储备都应当按照市场经济规律办事，经过可行性研究后再采取资金储备。政府可以让开发商在为城市基础设施建设和公益性事业发展工程中做出贡献的同时，获得丰厚的利润补偿。在土地所有权收益优先的前提下，也保证土地经营权的收益。

3、建立土地收购储备的监督管理体系

权力机关的监督力度要加强，地方政府应将土地收购储备年度计划纳入地方人大报告中。对土地收购储备机构的业绩进行考核，不应该单纯的以赢利为目标，要把集体、公共、经济效益作为一体，采用多元化评价体系。储备工作信息公开制度也应建立，避免暗箱操作，收购、开发、储备和出让，这四大程序都应公开透明。

第8篇：土地储备制度范文

关键词：土地储备制度；问题；对策

一、我国城市土地储备制度的建立

我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权，开创了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进，1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。

土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地；有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地；土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用；出让后的土地升值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。

二、我国城市土地储备制度存在的问题

1土地储备运作主体界定不清。

从目前来看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中，城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具体实施土地收购储备等工作；又要参与到企业运营过程中，与开发商共同经营土地，便产生了政府部分官员的“寻租”行为。

2土地出让倾向于高端住宅。

随着房地产行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，居民房价收入比例超过国际标准3至5倍，引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。

3土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。

土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”，拉大了城乡之问的差距和矛盾。

三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。

1建立一个以政府为核心，土地管理部门为纽带，有关部门共同参与的土地储备管理机构，制定科学的土地收购、储备和供应计划，保障政府对城市土地资产的有效经营，促进经济社会发展。

第9篇：土地储备制度范文

1　数据统计基本情况概述

本次数据统计的截止日期为2003年12月31日，由于是通过国土资源部内部明电形式的调查要求，各地上报的数据较齐全，全国共有1，624家土地储备机构返回数据，基本涵盖了全国已建立土地储备机构的地区。其中有24家机构是由当地以前成立的土地开发整理之类的机构转变或者增加职能而来，成立时间沿用的是原机构成立时间，多在1996年之前。因无法对此类单位一一加以确认，故本文予以略去。因此，此次分析所用的有效数据为1，600份，基本反映了土地储备机构在我国（台湾、香港和澳门除外）的发展情况。

为了分析土地储备制度在我国发展的空间差异，本文援引2003年《中国城市统计年鉴》的划分标准，将我国的省级行政单元按地理位置分为东、中、西三个地区。同时，为了分析其在我国城市等级中的发展情况，根据《中国城市统计年鉴》中城市统计分组的划分标准及数据处理的需要将全部统计设市城市分为特大城市（包括原标准中的特大城市和超大城市）、大城市、中等城市和小城市四等。文章中涉及到的各类行政单元的数量统计依据的是《中华人民共和国行政区划简册》（2004），其中数据截止日期为2003年底，与本次分析所用的数据截止日期一致。

2　我国土地储备机构时间发展情况分析

通过数据统计，得到从1996年到2003年间各年度成立的土地储备机构数以及累计成立的土地储备机构数（表1）。依据两组数据分别绘制曲线图，如图1、图2所示。

表1　土地储备机构年度统计表／家

Tab.1 The amount of Land-banking organizations 年份

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

累计成立机构数

1

9

17

49 183

529 1，110 1，600

当年成立机构数

1

8

8

32 134

346

581 490

由图1可以看出，曲线呈近似的S型曲线，在1999年之前，曲线走势平稳，在1999年曲线有了加速增长的态势，从2000年开始曲线突然拔高，在2001年和2002年曲线增势进一步明显，从2003年开始呈现趋缓的倾向。与此对应的是在图2中，各年度成立的机构数量曲线走势更加明显，从2000年开始急增，在2002年达到顶峰后，2003年出现了回落。

结合我国土地储备发展历程，我们认为土地储备机构数量在时间坐标上呈现出的这种特点的主要原因是：① 在2000年以前，土地储备制度大多在上海、杭州、厦门、南通、青岛等一些东部和中部地区较大的城市中得到推行，而且处于尝试阶段，总体发展较缓。② 随着一些城市实施土地储备取得了一些成果，积累了相对成型的经验，在1999年6月， 杭州土地储备制度建设的成果和经验在全国土地集约利用市长研讨班上进行介绍。同月，国土资源部以内部通报的形式向全国转发了《杭州市土地收购储备实施办法》和《青岛市人民政府关于建立土地储备制度的通知》。这次会议以及通报对我国土地储备制度的发展产生了重要的影响，使得各地尤其是东部地区大量学习杭州和青岛经验，建立土地储备机构，推行土地储备制度。由于各地在设置机构前有一个实地考察取经以及自身制度建设的过程，因此大规模的机构建立的情形出现在半年以后，即2000年。从年度机构成立数量上可以看出，新成立的机构由1999年的32家突增到2000年的134家，2001年达到346家。③在2001年5月，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（即国发[2001]15号文），要求“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。次年，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，这两份文件为建立土地储备机制提供了政策依据，极大地推动了该制度在全国的推行，2002年成立的机构数达到了最高值——581家，2003年也达到了490家。

图1　机构成立数量年度累计图

Fig.1 Accumulated amount of the established organizations annually