房地产开发成本核算精选(九篇)

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第1篇：房地产开发成本核算范文

【关键词】房地产开发；成本核算；成本组成；会计处理

通常来讲，一个企业在完成一项经营活动之前，都需要对这项经营活动所要涉及到的所有成本开支进行核算，并通过会计手段进行利润分析，以确定该经营活动的利润空间，从而制定合理的经营计划。对于房地产开发企业来讲，同样需要在进行一项房地产项目开发时对项目的成本进行详细核算，以确保企业能够完全掌握该项目的利润空间。但是在进行房地产开发成本核算时，由于项目涉及到的成本支出组成范围较广，因而极易出现核算不合理或不准确的现象发生。这就需要房地产开发企业在进行成本核算时必须要格外注意一些必要的问题。现笔者就以自身工作体会来对这几点问题进行简要研究探讨。

一、房地产开发成本的组成问题

在进行房地产开发的成本核算时，首先就需要明确房地产开发的成本主要是由哪些方面来组成，在明确了成本的组成范围的前提下，才能准确核算项目成本。一般来讲，在房地产的开发过程中，其成本的开支主要体现在以下几点：

1.土地、建筑安装工程费、设备费用

这些费用是组成房地产开发总成本的主体费用，一般会占总费用的八成以上，尤其是近年来城市土地资源紧张，土地的费用成本开销更大，甚至成为一个房地产开发项目是否具备利润空间的关键指标。土地费用大致包含土地征用拆迁费、出让地价款、转让费、租用费以及其他费用等。通常在进行房地产成本核算时，开发商都需要将土地费用通过一定的方法进行换算，来得出未来房产每平米所占土地成本，继而再计算该项目是否具有可行性和利润空间。

2.基础设施及配套设施支出

主要是指水、电、煤气、暖气、小区内道路、停车场等基础设施。学校、医院、商店、居委会、派出所等生活服务性配套设施也是不可缺少的。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%，减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3.管理费用和筹资成本

管理费用也是房地产开发的成本核算中的重要环节，虽然其所占成本比例不大，但却对于项目的整体财务成本管理有着很大影响。因而企业的行政、财务、人事等各个部门对于项目实施而作出的各种经营活动而产生的费用也是需要详细核算的。

二、房地产开发成本的核算问题

1.成本归集对象

房地产开发企业在进行成本核算时，应该确定成本归集对象，即成本核算单位。成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。

2.共同成本的分配问题

对成片开发土地而言。肯定存在共同成本，按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应保持使用方法的一致性。以价值为基础来分配共同成本是一个广为采用的方法，在这一方法下，其价值可取该项目的估计售价或评估价值。如若其中的直接成本可明确辩认，则应以减去直接成本后的共同成本来进行分配，以使分配结果更为准确。以面积为基础来分配共同成本通常只适用于成片土地开发后的成块出售或转让。如若每块土地上的构成内容不同，则分配结果必将与实际不符。个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法，如能分别认定，就可在平时归集，也就不存在共同成本的分配问题，这种方法可同以上两种方法结合使用。

3.筹建期间借款利息的会计处理

一般来讲，由于房地产开发所需的资金数额是非常巨大的，如果在单纯以开发企业自身的资金力量显然是不能完成项目所需成本的，因而大多数的房地产开发企业都会在项目建设前进行筹款融资，一般融资的对象和手段都是向银行贷款，这就需要向银行支付一定的利息。而由于房地产项目所需时间相对较长，资金回笼缓慢，因而这笔利息的数额也是非常巨大的。根据现行会计准则规定，这种利息支出应当资本化，即发生时列作开发成本，待销售实现时按照配比原则逐步转入当期的经营成本。项目竣工后，发生的借款利息则直接计入财务费用。

4.项目的竣工决算

房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间比较明确，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成和项目决算。可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。

第2篇：房地产开发成本核算范文

一、房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：

1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。

二、房地产开发成本的核算

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，根据笔者的经验，还应该注意解决以下几个问题。

1、成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样．首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。笔者认为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作用。

2、成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目？笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。

第3篇：房地产开发成本核算范文

【关键词】开发成本；辅助核算；费用分摊；核算系统；方案深化

一、关于房地产开发企业的成本核算系统的分析

1.经济的发展，我国的房地产经济不断得到发展，在此过程中，房地产市场规模形势不断得到深化。其办公楼的租售价格及其商品房等的销售价格都是日益提升的。房地产市场的各个人员在房地产经济的运作过程中，对房地产的整体成本问题是非常重视的。作为一个合格的房地产开发管理人员，具备良好的职业素质、工作能力是很重要的，这样就有利于通过相关环节的深化应用，进行其房地产的开发成本的计算，促进其整体房地产运作环节的完善，实现其房地产的综合管理系统的健全，以满足实际工作的需要，通过对其内部各个环节的优化，保证其企业财务管理系统的健全促进其房地产的开发企业的成本核算系统的健全，满足房地产经济的发展需要。

在进行房地产的成本核算过程中，我们要进行相关环节的深入应用，我们必须要明确房地产的成本核算控制，与一般行业的成本核算模式存在差异，为了促进房地产企业的成本核算系统的健全，我们必须要根据其成本核算系统的内部相关环节，展开分析。与传统的非房地产企业相比，房地产行业的内部会计核算模式更加具备复杂性的特点，它主要分为两种运用形式，分别是发包形式及其自营形式。在开发项目的运作过程中，我们要进行相关设计图纸环节的应用，在建设过程中，我们要进行相关施工方法及其施工组织的应用其，确保其施工成本核算环节的稳定发展。在此过程中，我们要进行其定单成本法的应用，确保其生产费用环节等的规范，促进其下序环节的稳定运行。

2.房地产经济的开发是一个比较统一性的工程，它不仅仅是一种产品的概念，更是一种一体化销售观念的应用。在实际房地产的开发工作中，由于其存在完工的房地产及其正在建设的房地产，其开发成本是针对于房地产整体运作环节来说。房地产的间接费用环节的分摊模式是比较独特的，所谓的间接费用指的是企业为生产产品及其相关劳务活动的提供而产生的一系列的费用。传统的非、房地产类企业，其把间接费用归结为制造费用环节里面，在一定时间内按照相关规范方法进行分配。其分配方法的应用通过是对生产环节的相关细节的应用，保证其产品质量的提升。在房地产企业的开发运作过程中，其间接费用环节是属于开发间接费用环节的，其分配标准也是不同的。需要我们根据实际房地产企业的内部运作情况，进行相关措施的应用，保证其房地产内部成本核算系统的健全，以满足实际工作环节的需要。划清收益性支出与资本性支出是正确计算产品成本的重要界限。按现行《企业会计制度》规定，应予资本化的借款范围为专门借入的款项，不包括流动资金借款等。按照这个规定，制造业生产产品成本中不含资本化利息费用，而利息是在当期的财务费用中体现。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用利息，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入产品成本中，如属于成本对象完工后发生的，计入当期的财务费用。企业在日常经营活动中发生的某些费用不一定当时就要支付，但按照权责发生制原则，属于当期的费用应该计入当期。

3.传统企业在产品成本的核算环节中，将其直接材料成本、人工成本及其管理费用、间接费用等进行相关环节的应用。通过对其整体环节的应用，进行其标准分摊间接费用环节的规划，确保其相关产品成本的有效计算。在产品的销售过程中，通过对其结转的产品成本环节的规范，确保其成本核算系统的健全。确保房地产的开发企业成本核算环节的不断优化。在其成本的运作管理过程中，除了要进行相关费用的分摊外，还要进行相关项目成本环节的规范。然而在实际工作过程中，由于相关因素的影响，企业的相关环节的项目成本具备一定的不确定性，这就难免导致了房地产施工工程的综合效益的稳定提升。在其运作过程中，政府机关的房地产政策的变化对其也是影响巨大的。比如其项目的动迁，其发生一定的工程成本，在其动迁环节中，如果出现了一些意外情况，政府会进行动迁费用环节的控制。还有在对外景观要求在项目完成后，政府为了统一规划而要求开发商增减某些景观，也会相应增加开发产品成本。项目完工后预算和决算之间的差异，加上项目决算时间较长，在结转销售成本时往往很难判断差异数。考虑到上述两种情况影响成本的金额较大，一般通过预提费用来处理，并在预提费用中设置一个“不可预计费”用来列置。房地产开发成本中会发生一些其他不确定因素对成本的影响，如车库、小区会所、人防工程的地下室等是单独出售，还是和商品住宅或办公楼一同出售，或者无偿转交给小区物业；多结构、多品种的项目同时开发，土地成本的分摊是按建筑面积、占地面积还是工程概算面积来计算等都会对每个成本对象所发生的开发成本影响较大。

二、关于房地产企业成本核算的特征及其相关要求的分析

为了满足房地产企业的综合效益的提升，我们要进行房地产成本核算特征的深入了解，以促进其房地产内部成本核算系统的健全。房地产企业的会计核算模式相对于其他的企业具备一定的独特性。由于其房地产本身工作性质的影响，其房地产施工的时间是比较长的，需要的施工周期是比较短的，其企业运作的重要关键是其成本核算模糊。在房地产企业的内部会计管理过程中，其通过对开发成本科目内容的核算，促进其核算开发成本环节控制。通过对相关会计软件、职能的应用，确保其房地产成本管理环节的优化，实现对其成本系统的有效健全，推动其开发产品成本的有效控制。适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

为了促进房地产开发成本环节的深化，我们要明确成本核算对象及其相关的成本项目环节。在其开发成本的管理过程中，我们要进行相关开发项目的应用，以实现对成本核算对象的核算，保证期辅助核算环节的优化。在此过程中，我们要进行商品房项目的基础设置的规范应用，促进其相关环节的项目的单独设置，确保其开发成本核算管理系统的健全，满足实际工作的需要。应计入所规定的成本费用明细科目；应按照规定进行相应的辅助核算。开发成本应设立项目成本管理台账，以完整反映成本的发生过程。现场管理部门发生的费用应先计入“开发间接费”科目，然后再转入“开发成本—开发间接费”科目。企业应采用合理的方法核算配套设施所发生的费用。对于开发产品已经完工而相应的配套设施尚未完工的，建议各企业结转完工的开发产品时，预先提取相应的配套设施费，以较为准确地反映成本。

三、关于其核算内容的深入分析

1.为了促进企业的成本核算系统的健全，我们要进行其企业成本核算内容的分析。在其土地征用过程中，由于其相关开发成本的应用，导致了其科目核算系统的不健全的，为了保证这一环节的稳定运行，我们要进行开发成本的核算模式深化。同对其相关环节的土地成本展开分析，促进其单独项目主体对象的深化，通过对其项目主体内容的深化，确保其虚拟开发主体的实现。在此过程中，我们要进行企业施工过程中的准备工作，确保其设计环节、测量环节及其规范方案环节的优化。确保其整体工程质量效率的提升，以满足工程的需要。在此过程中，我们也要对地质勘测工作、图纸设计环节、测量环节等的的优化，确保其工程的整体运行质量效率的提升，保证其内部成本环节的有效控制。因土地征用和拆迁所支付的土地出让金、转让款、有关税金和补偿费用等在“开发成本——土地使用及拆迁补偿费”科目核算。对于整块取地、分项分期开发的土地，在尚未确定总体规划之前土地成本先按照单独项目主体，设立虚拟开发主体，归集核算土地成本、前期整体规划、测量、设计、勘测等支出进行核算，设立“**地块”之类的辅助项；在确定总体规划时再按照各分期的土地面积占总土地面积的比例分摊归集的土地成本，按照各分期的建筑面积占总建筑面积的比例分摊归集的前期费用。建筑安装工程费，甲供材料、工程款、监理费等的支付，不管哪种形式均要通过“应付账款”科目。

为了保证房地产工程施工过程中的综合效益的提升，我们要进行其建筑单体室之外的配套工程成本的互动。通过对其小区相关环节的优化，促进其工程的开发项目的成本环节的深化发展。促进其相关物业设置、居民会等环节的应用，确保其工程的整体成本环节的有效控制。为此我们要进行相关公共配套的应用，确保其公共配套环节的不断优化，以保证城市相关方案规范的有效要求，确保其公共配套设置的健全，促进其相关环节的配套设置环节的优化。在实际工程作业过程中，对于出现的一系列的配套设施的健全， 我们要先进开发项目的开发成本的有效核算，实现其工程整体运作质量的提升。为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： 对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，住宅小区围墙内的支出计入“开发成本——基础设施费”科目，住宅小区围墙外的支出计入“开发成本——公共配套设施费”科目，并均按某具体开发项目辅助核算；对不能直接计入有关开发项目的开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——公共配套设施费”科目进行归集，归集完成后再按具体的开发项目再进行分摊。

2.为了满足实际房地产工程的发展需要，我们要进行房地产工程的建设，促进其管理的不切当行为的改善。通过对其相关辅助信息的深化应用，保证其核算模式的健全，从而有利于科目核算配套设施系统的健全，促进其各个环节的开发成本的有效控制，确保其配套设施系统的有效协调，以满足市场经济的发展。在国家的房地产工作过程中，我们也要进行施工成本环节的有效设置，确保其开发成本环节及其供给配套设施的完善。满足工程的需要。土地征用及拆迁补偿费，前期费用，基础设施费，建筑安装工程费，配套设施费，开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。为什么要设置明细科目中的明细呢？因为一个大的公共配套项目，它虽是整个开发项目的中的一个配套，但这个配套本身很大，较为复杂，涉及的内容很多，本身也成为一个较大的项目，所以需要相当多的明细科目来核算，以符合核算及管理上的需要。

在实际房地产工作的开发间接费用的运作过程中，由于工程相关因素的因素，导致了其开发成本的管理环节的缺乏，为了保证开发间接费用科目的有效应用，我们要进行相关施工管理体系的健全，确保其开发间接费系统的健全，确保其环节的稳定运行。可对“开发间接费”科目采用开发项目辅助核算。开发间接费可仅对有关开发房屋、能有偿转让配套设施的分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本，包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费进行。

四、成本核算管理模式的深化应用

为了保证房地产企业的成本核算模式的深化，我们要进行相关基础程序的应用，确保其成本核算基础程序系统内部各个环节的有效协调，促进其相关成本核算对象的测定，确保其满足房地产工程的施工原则标准及其相关环节的施工特点。在此过程中，我们要进行成本核算会计科目系统的健全，促进其相关开发成本费用及其归集开发成本费用环节的有效控制。我们要根据房地产经济的发展情况，进行相关开发成本费用环节的优化，保证其各个环节的核算对象之间的有效协调，促进其项目开发成本计算表环节的健全，确保其房地产整体开发成本的应用。进行其开发产品的不能开发成本环节的深化，促进其开发产品成本及其未开放产品成本的有效控制，确保其工程施工现象的健全。我们要按照工程的发展需要，也要进行成本报表的编制，总括反映各成本核算对象的成本情况。成本核算对象的确定原则，满足成本计算的需要，便于成本费用的归集。利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。成本核算对象的确定方法：各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

在实际企业的成本核算过程中，由于其房地产运作环境的不一致性，导致了一系列的成本核算对象的缺乏，其内部核算结构的不完善，通过对上述几个环节的应用，不难看出，房地产成本核算系统的综合效益的提升，离不开对其内部成本核算系统的健全，比如对其施工图纸环节、成本核算环节等，需要我们根据实际情况，进行相关措施的应用。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

第4篇：房地产开发成本核算范文

摘要：成本核算有助于检查成本计划及成本降低计划执行情青况，揭示实际费用脱离计划的差异。它是在生产活动的各个方面为实现节约制度而斗争的重要工具。它以计算工程成本的形式反映计划支出与实际支出，指出各项目是否节约。

关键词：设计步骤；核算模式

成本核算有助于检查成本计划及成本降低计划执行情况，揭示实际费用脱离计划的差异。它是在生产活动的各个方面为实现节约制度而斗争的重要工具。它以计算工程成本的形式反映计划支出与实际支出，指出各项目（原材料、工资、工地经费、全企业费用，设备维护等）是否节约。

一、房地产全生命周期成本核算模式

1 .房地产全生命周期核算设计步骤

（1）以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业并建立同质工序作业。

（2）针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景，结合开发实际，找出各项成本动因。成本动因是一项作业产出的定量计算，确认作业成本动因也是成功实施作业成本法关键的一步。

（3）确定各项成本动因类型，登记录入各项作业成本动因的原始凭证名称及来源，并建立作业成本库及其成本动因分析表

（4）汇集各项作业间接成本费用，并分配记入各开发产品成本账户。

2.房地产全生命周期成本核算模式

（1）决策阶段的房地产项目工程成本核算模式

在进行对房地产项目工程进行决策投标的时候，需要考虑到准建地势勘探、投标费用以及建筑实施过程费用。首先要关注的是土地的费用。房地产公司从政府手中拿到土地，需要交付相应的出让金以及对于房地产市场的考察费用。会计需要把责任、权力和利益三者相结合起来，进行项目的细分，而不是在消费后仅仅把项目消费数据进行账面呈现。

对于不可预计费用的核算，主要原因在下：

房地产项目开发的周期一般都是比较长。它不同于一般商品，有着严格区别的生产流程。它的过程从开发到销售到售后服务过程中涉及到的部门以及环节太多，而且这些环节都是软性的、没有明确地点或者时间来作为界限的，而且它牵涉资金是巨额的。所以，在房地产开发过程中，有着种种风险。这些风险主要有，第一，土地风险。土地风险产生的因素主要是政府规划调整或者土地市场带来的。第二，筹资风险。筹资风险主要是因为产业政策或者银行贷款政策带来的。第三，成本增加风险。成本增加风险主要是因为工程设计或者施工质量带来的成本增加。另外，由于房地产具有很高价值，公司一般都是采用预售和分期付款两种方法来进行结算，所以其结款方式与其他生产企业有所不同，其会计核算的收入确认有着其特殊性。

（2）设计阶段的项目工程成本核算模式

设计阶段，是指对整个房地产项目工程进行全盘计划，根据计划细则来进行会计项目预算和核算的设置。设计的第一步是勘察的细节费用。勘察设计是工程建设的开始环节。它的任务在于对即将开始的工程进行地域性以及工程发展性的研究。其次，设计费用。为了加强工程的科学美观，一定的科研费用也要纳入工程的核算中。勘察需要从主体工程、绿化景观、安全设施三大系统等设计为基础来进行。

（3）施工阶段的项目成本核算模式

在施工阶段要正确划清各种成本的界限。用于组织和管理房地产经营活动而发生的管理费用，以及用于融资或者使用资金购买物品而发生的财务费用，都属项目期间费用，直接计入当期损益。而如果用于购建固定资产所发生的费用，属于资本性支出，应计入长期资产价值。但是这个固定资产在其使用损耗期间，它的损耗价值则应分期计入成本或期间费用中。

在核算工程成本，每项项目都需要进行细致核对，以方便管理人员了解情况，达到成本管理的效果。因此，每期发生的费用，都需要按照一定的原则、程序和方法进行明细对账。凡已经被直接确定了的工程成本，应应该直接计入该项工程的耗费；如果不能完整地计入某一项工程成本，就需要进行合理的摊费。当然不能够借摊费的名义进行成本超支、以盈补亏的违规行为。

（4）运营阶段的成本核算模式构建

房屋建成后需要进行对房子的营销，而这个阶段主要是人组织营销活动的阶段。人是房地产营销的决定性因素。人在房地产营销活动中所起到的积极作用对于工程成本的降低起到很大的作用。如果人在营销过程中是倦怠的，或者是安排混乱的，或者是没有高明策略的，就会造成人工的浪费以及材料的浪费，甚至由于人的消极作用而导致该项目在市场的地位的降低的情况的产生，造成更大的损失。在运营阶段，会计成本核算主要在于营销所产生的费用以及监督过程中材料以及设计变更状况的材料运用以及材料是否适宜于工程的需要。

（5）回收报废阶段的成本核算模式

项目工程周期与会计核算期间的不一致性是经常有的事情。往往在项目期末时，有些尾工还存在。因此，在回收报废阶段核算工程成本时，还应将各阶段归集的成本在已完阶段项目和未完阶段项目之间进行分配，从而计算出已完阶段成本，以便与全阶段预算成本对比，为考核全程成本超节、加强成本管理提供资料。

报废回收阶段的成本核算首先要正确进行物资的计价和价值的结转。房地产物资的计价和价值结转包括样板房的计价、营销过程中采用的电子产品计价。项目成本是物化劳动消耗以及活劳动消耗的货币的表现方式。而项目过程中的物料会产生折旧或者为进行修理而需要付出的处理费等，因此，在报废回收阶段需要对这些物资进行合理的计价以及结转。对于样本房可以进行折价销售而对于营销过程中可以退换的办公物品特可以进行折价转让。

第5篇：房地产开发成本核算范文

关键词：成本核算；控制；制度建设；监督

房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。

1 房地产行业成本核算中存在的问题

由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：

（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。

（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。

（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。

（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。

（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。

2 存在问题的原因分析

（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。

3 提高房地产成本核算水平的途径

（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。

①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。

②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。

③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。

（2）加强制度建设，强化会计监督。

①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。

②加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。

设立内

第6篇：房地产开发成本核算范文

一是成本核算的特殊性。房地产开发企业成本核算方面的特殊性主要表现为核算的复杂性及核算的重复性。就核算的复杂性来讲，房地开发产企业每一项工程的资金投入很大，成本所涉及的内容和计算过程也相对复杂。首先，成本项目构成复杂。房地开发产企业的成本包括“开发成本“和“期间成本”。开发成本包括：土地成本、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。期间成本包括：与开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用、与转让房地产有关的税金。其次，成本核算过程复杂。其顺序如下：（1）将开发过程中的费用归集在开发项目的“开发成本”科目中，（2）将“开发成本”合理计算出“在建成本”和“完工成本”，（3）将“完工成本”合理计算出“固定资产”（自用部分）和“开发产品”，（4）将“开发产品”合理计算出“销售成本”和“未售成本”。第三，成本核算量大。房地产开发企业一般是以工程出包的方式进行项目建设，对于规模较大的房地产项目，一般进行分期建设。有的房地开发产企业化整为零，将工程内容零散出包，导致施工单位和施工合同的数量较多，工程款核算的量大而复杂。成本核算的重复性，主要是指房地产开发企业在项目开发经营中要对开发成本进行两次计算：其一是由于房地产开发项目高投入、高风险性的特点，决定了项目投资决策都必须具备一定的科学性和可行性，因而在项目的投资规划阶段，相关财会人员需要对项目的成本进行初步的核算及估计。成本管理部门还要编制工程总预算。其二是在项目真正投入实施的过程中，相关财会人员需要随着项目工程的推进对开发成本进行及时核算，这一成本核算行为不是估算，而是按照《会计法》、《企业会计准则》进行真实、完整的会计核算，对项目发生的各项开发费用按期、按成本项目进行分类归集，在结转收入时，再按配比原则结转销售成本。

二是收入核算的特殊性。房地产开发企业的收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、出租商品租金收入等各种收入，其中房屋销售收入是主要收入来源，但是房屋销售收入的确认存在一定的特殊性。原因是房地产开发企业开发的商品具有周期长、资金占用量大的特点，房地产开发企业在取得预售许可证后通常采取先收款后交房的预售方式进行销售，交房时间一般是在项目竣工验收合格之后。《企业会计准则》对企业的商品销售收入进行了相关界定，将风险和报酬是否转移作为收入确认的标准，但是不同的房地产企业对风险和报酬转移的把握还存在一定的差异。实际操作中，一般在预售房屋“完工”后确认收入，“完工”的标准按以下三个条件中孰早的原则确定。原则一，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 原则二，开发产品已开始投入使用。原则三，开发产品已取得了初始产权证明。

三是税务处理的特殊性。依照我国税法规定，纳税人在转让或者销售不动产时，凡采用预收款方式进行的，纳税人收到预付款的同时其营业税及附加、土地增值税（预缴）的纳税义务随即产生，所以房地产开发企业应当按照预收款金额进行税金的计算与缴纳，但是不按照这部分预收款进行税金的计提，只是在“应交税金”账户借方中对已缴纳的税款进行反映。一般情况下，房地产开发企业在年末时将满足收入确认条件的预收房款转为企业的销售收入，按照相应的配比原则进行销售税金及附加的计提，然后由会计人员编制会计分录，如此一来，房地产企业在当年所缴纳的税金通常不等于按照利润表中销售收入进行计提的税金数额。根据国税发[2009]31号文，房地产开发企业在企业所得税的计税收入和计税成本方面与其他行业相比，也存在以下特殊性。（1）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入。（2）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（3）可以预提以下成本：其一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。其二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。其三，本该向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

第7篇：房地产开发成本核算范文

一、两行业会计核算特点存在差异

（一）施工企业会计核算特点 （1）成本核算对象具有单件性。施工企业的建筑安装工程只能按照建设要求和单个图纸组织单件生产，这也决定了其工程成本的核算应实行分批（定单）法，将每一独立编制施工图预算的单位工程作为成本核算对象。（2）产成品和在产品的划分具有特殊性。施工企业的建筑安装产品，需要人为地划分产成品和在产品，即将工程进度达到预算定额的工作内容，不需要在本企业内部进一步施工，可据以进行结算的分部分项工程，作为“已完工程”（即假定的“产成品”）；将已投料施工尚未完成预算定额规定的全部工序、内容，暂时无法进行结算的分部分项工程，作为“未完工程”（即“在产品”）。这样划分，施工企业可以及时地对“已完工程”统计工程进度，进行工程价款结算，考核工程成本，计算财务成果。（3）工程价款的结算方式具有多样性。施工企业建筑安装工程施工周期较长，资金占用量大，工程所需资金的供应要达到合理解决的目的，可采用多种方式进行工程价款的结算。如竣工后一次结算；按工程形象进度，划分不同阶段进行结算；按月或季对已完分部分项工程进行结算、竣工后清算等办法。

（二）房地产开发企业会计核算特点 （1）筹集资金渠道的多元性。房地产开发企业投资数额大，必须采用多元化的筹资方式来筹集资金，方可满足生产经营的需要。其筹资的形式与渠道主要有预收购房订金或预收建设基金、预收代建工程款、土地开发及商品房贷款、发行企业债券以及发行股票等方式。（2）资金占用形态的多元化。房地产开发企业开发经营的业务内容极为广泛，其资金在由货币资金转化为成品资金的过程中，不仅表现为货币资金――储备资金――在建资金（在产品资金）――成品资金依次直线运动，而且还具有多向平行运动的特点，从而使开发经营资金在生产领域表现为多种不同的存在形态，且有多元化。（3）结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性。房地产开发企业及经营的企业生产经营内容复杂，涉及面广。要全面组织开发规划设计、征地拆迁、施工、竣工验收和产品销售五个环节的生产经营活动，要同各方面单位的结算中心发生经济往来。在开发、销售时，一般又可以采用灵活多样的销售收款办法，如预收购房定金、一次收款、分期收款等。由此引起房地产开发公司与各方面之间的财务关系既重要又复杂。

二、两行业成本核算存在差异

（一）两行业成本分类及成本项目的构成不同 （1）施工企业的工程成本按是否与工程直接相关，可分为直接成本和间接成本两大类。工程成本按经济用途又可分为以下五个成本项目：人工费；材料费；机械使用费；其它直接费和间接费用。（2）房地产开发企业的开发成本按其开发项目种类，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等四类。开发成本在核算上又将其费用分为六个成本项目：土地征用拆补费用；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；和开发间接费用。

（二）两行业成本核算设置账户不同 （1）施工企业在核算过程中，一般可设置下列两个成本类账户：一是“工程施工”账户。施工企业发生各项费用支出时，借记该账户；转出已办理工程价款结算的已完工程实际成本时，贷记该账户；尚未完工工程施工合同成本和合同毛利反映在该账户的期末借方余额。该账户下设“合同成本”和“合同毛利”两个二级明细账户，“合同成本”还需按成本核算对象设置明细账，并按规定的成本项目分设专栏，进行明细核算。二是“机械作业”账户。企业进行机械化作业过程中实际发生人工费、燃料及动力费、折旧及修理费等各项费用时，借记该账户；企业（包括内部独立核算的施工单位、机械站、运输队等）为本单位承包的工程进行机械化施工和运输作业的成本，月末转入承包工程成本时，贷记该账户。对外单位、专项工程等提供机械作业（包括运输设备）的成本，贷记该账户。该账户在月终全部结转后，一般应无余额。同时，该账户的明细账按规定的成本项目分设专栏，进行明细分类核算。

[例1]宏达建筑施工公司甲工区2013年度同时承建A工程和B工程。7月份该工区共领用原材料1800000元，其中A工程1100000元，B工程700000元，发生应付工程施工人员工资500000元，当月施工实际耗用10000 个工日，其中A工程实际耗用7000个工日，B工程实际耗用3000个工日。则该公司这两项工程领用原材料、工程人员人工费分配的账务处理如下：

（1）A工程、B工程领用原材料时

借：工程施工――合同成本（A工程） 1100000

――合同成本（B工程） 700000

贷：原材料 1800000

（2）工程施工人员人工费分配

工程施工人员日平均工资=500000/10000 =50（元/工日）

则：A工程应负担的工资额=7000×50=350000（元）

B工程应负担的工资额=3000×50=150000（元）

借：工程施工――合同成本（A工程） 350000

――合同成本（B工程） 150000

贷：应付职工薪酬 500000

[例2]宏达建筑施工公司甲工区2013年4月份自有施工机械（挖土机）发生如下费用：人员工资5000元、耗用燃油48000元、支付水电费27000元、计提折旧40000元，合计120000元。则宏达公司应作出如下账务处理：

借：机械作业――承包工程（挖土机） 120000

贷：应付职工薪酬 5000

原材料 48000

银行存款 27000

累计折旧 40000

承上例，上述挖土机为A、B两工程共用，其使用情况为：A工程使用挖土机15台班，B工程使用挖土机25台班，宏达公司采用台班分配法对挖土机发生的费用进行分配。则：

挖土机费用分配率（台班成本）=12000015+25 =3000（元/台班）

A工程应负担的挖土机费用=15×3000=45000（元）

B工程应负担的挖土机费用=25×3000=75000（元）

账务处理如下：

借：工程施工――合同成本（A工程） 45000

――合同成本（B工程） 75000

贷：机械作业――承包工程（挖土机） 120000

（2）房地产开发企业在进行开发成本核算时，一般可设置以下两个成本类账户：一是“开发成本”账户。房地产开发企业各成本核算对象发生各项费用时，借记该账户；期末分配结转完工开发产品的实际成本时，贷记该账户；期末借方余额反映企业在建开发项目的实际成本。该账户应设置土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发四个明细账户。二是“开发间接费用”账户。房地产开发企业内部独立核算单位，在本期为开发产品发生各项间接费用（如现场管理人员工资、固定资产折旧费、水电费等）时，借记该账户；期末分配结转间接费用时，贷记该账户，分配结转后期末无余额。该账户应按企业内部不同单位、部门设置明细账进行明细核算。

[例3]长兴房地产开发公司2013年6月，开发前进路建设用地4500平方米。计划30%部分（A区）作为商品性建设用地对外销售，70%部分（B区）用于本企业进行商品房开发用地。本月长兴公司发生的部分经济业务如下，请为每笔业务作出账务处理。

（1）用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费1280000元，其中A区384000元，B区896000元。

借：开发成本――土地开发――A区（土地征补费）384000

――土地开发――B区（土地征补费）896000

贷：银行存款 1280000

（2）用银行存款支付勘察设计费220000元，其中A区65000元，B区155000元。

借：开发成本――土地开发――A区（前期工程费） 65000

――土地开发――B区（前期工程费）155000

贷：银行存款 220000

（3）本月应付现场管理人员工资65000元，固定资产折旧费35000元，水电费12000元。

借：开发间接费用 112000

贷：应付职工薪酬 65000

累计折旧 35000

应付账款 12000

（4）月末分配开发间接费用，A区负担36000元，B区负担76000元。

借：开发成本――土地开发区――A区（开发间接费用）36000

――土地开发区――B区（开发间接费用） 76000

贷：开发间接费用 112000

三、两行业营业收入核算存在差异

（一）两行业营业收入确认方法或原则不同 （1）施工企业通过判断建造合同的结果如能可靠地估计，则在资产负债表日，采用完工百分比法确认合同的收入与合同的费用；如果判断建造合同的结果不能可靠地估计，则须采用其它的方法来确认合同的收入与合同的费用。（2）房地产开发企业是在满足收入准则规定的商品销售收入五个条件的前提下，再结合本行业经营的特点来确认主营业务收入的。

（二）两行业营业收入核算账务处理不同 （1）施工企业采用完工百分比法，在资产负债表日确认、计量当期合同的收入、费用和毛利时，进行如下账务处理：借记“工程施工――合同毛利”，“主营业务成本”；贷记“主营业务收入”。

[例4]前进建筑施工公司签订一项建造合同，承建一座水电站，总金额为1000万元，工程已于2012年1月开工，预计2014年底完工。预计工程总成本为820万元，到2013年底，预计工程总成本已为830万元。2012年合同成本实际发生额为205万元，年末预计，要完成合同还需发生成本615万元；2013年合同成本实际发生额为390.50万元，本年末预计，要完成合同还需发生成本234.50万元。

按照上述资料，前进建筑施工公司确认第1年的合同收入、合同费用的计算过程及账务处理如下：

因前进建筑施工公司该建造合同的结果能够可靠地估计，故应采用完工百分比法确认合同收入与合同费用。

第1年合同的完工进度=205/（205+615）×100%=25%

第1年应确认的合同收入=1000×25%=250（万元）

第1年应确认的合同毛利=（1000-820）×25%=45（万元）

第1年应确认的合同费用=250-45=205（万元）

借：工程施工――合同毛利 450000

主营业务成本 2050000

贷：主营业务收入 2500000

（2）房地产开发企业，根据签订的销售合同结算开发产品价款时，账务处理如下：借记：“银行存款、应收账款”等，贷记“主营业务收入――土地转让收入（或商品房销售收入）”。同时，根据收入与费用配比的原则，需要结转已售商品性建设场地、商品房等的销售成本，作出如下账务处理：借记“主营业务成本――土地开发成本（或房屋开发成本）”，贷记“开发产品――土地（或商品房）”

[例5]长旺房地产开发公司2013年8月12日对外出售已开发完毕的某商品性建设场地，销售价款1200000元，其中800000元已存入银行，尚有400000元未收到。长旺公司账务处理如下：

借：银行存款 800000

应收账款――某单位 400000

贷：主营业务收入――土地转让收入 1200000

同时结转开发成本900000元。

借：主营业务成本――土地开发成本 900000

贷：开发产品――土地 900000

第8篇：房地产开发成本核算范文

关键词：成本控制；房地产开发；项目管理

中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A

一、项目概述

烟台奥林峰情小区是由中鑫富润投资集团旗下的山东鑫汇房地产开发有限公司投资建设的，项目位置在烟台市福山区福海路东侧、县府街北侧、西山路东侧、永达街南侧所围成的区域内（原福山区城里村所在地），属旧城区改造项目总开发面积90万平米。东南西北各设一个小区出口，中间规划一条东西贯通的积金山商业文化街，小区四周毗邻沿主干道区域两层为商铺5多层住宅，小区中央类椭园区域规划建设12栋高层住宅，地下是二层贯通的停车场，该项目规划建设86栋住宅，小区内景观美丽，随处可见喷泉水系、亭台小品，三季有花，四季常青，立体绿化美妙绝伦。该小区从2004年开发建设，至今已建成十栋高层，六栋小高层，24栋多层住宅，目前正在建设7栋高层住宅、5栋多层住宅和6000㎡社区文体娱乐中心，总开发面积近2/3，还有1/3面积尚未开发建设，此时对该项目开发建设成本构成进行分析与研究，很有必要，既能对本项目后期开发建设成本控制提供有益借鉴，同时也能对其他房地产开发项目成本控制提供借鉴。

二、奥林峰情小区开发建设成本构成

要对奥林峰情小区开发建设成本控制进行研究，首先应结合前人对房地产开发项目成本构成的研究成果，对奥林峰情小区开发建设成本构成进行分析，找出该项目成本控制的影响因素和存在的问题。

根据罗玲对房地产开发项目成本控制与管理的研究成果得知：房地产项目在开发过程中，主要存在四大成本：（1）土地成本；（2）设计与审批成本；（3）工程建设与安装成本；（4）项目开发管理成本，详见图1房地产开发项目成本构成示意图：

图1房地产开发项目成本构成示意图[1]

由于奥林峰情小区开发建设是在原福山区城里村旧城改造的基础上进行的，所以该项目的土地成本还包括旧房拆迁费用；该项目的财务费用还包括：贷款利息、银行手续费、融资租赁费等，根据《企业会计准则》要求，企业发生的销售费用，管理费用和财务费用应计入当期损益。

三、奥林峰情小区开发成本控制中存在的问题

通过对奥林峰情小区开发建设成本构成进行分析后，结合本人对该项目成本控制的了解及本项目在工程管理中存在的问题，现将本项目成本控制中存在的问题汇总如下：供本企业领导和其他房地产企业在加强成本控制时参考。

1、设计变更导致建设成本不断增加

目前本企业规划设计部相关人员年轻，缺乏现场实际建设经验，对国家规定的结构设计强制性标准及开发项目的重点和难点、实际建设程序和不同材质的适用范围和价位缺乏全面了解，只注重书本上的设计规范，提出的设计变更经常与实际建设程序相矛盾，而且变更的材质价位有所调增，导致建设成本不断增加。

2、追加使用功能导致建设成本不断提高

某分项工程建成后，为了增加新的使用功能，拆除已建好的分项工程，重新设计重新施工，并追加已建分项工程拆除工作的现场签证，从而导致许多新成本的增加。

3、违背建设规律导致建设成本增加

在本小区开发建设中，为了追求交房进度，在地下管线还未完全下埋的情况下，就将路面做好，景观绿化也都做好，随后又挖开路面，破坏景观绿化重新下埋管线，对路面和景观绿化重新施工，增加了建设成本。

4、成本控制手段落后，超支未能及时采取调控措施

本企业在成本调控方面只注重进度款审核及施工决算，对建设过程出现的现场签证和索赔事件，虽能到现场核实，并了解真实情况，但没有真正做到事前控制和事中预防的作用，由此造成的成本超支未能采取补救和调控措施，导致建设成本增加。

5、未进行成本指标分解，不能调动全员参与成本控制的积极性

本企业成本控制集中在“成本管理部”，没有把整个开发项目的目标成本按部门进行分解，不能调动每个部门和全体员工参与成本控制的积极性，全体员工参与企业管理成为一句空话，一些好的成本控制措施没能及时得到采纳，造成了企业不应有的损失。

6、未建立计算机时标网络计划和进度费用控制模型

目前山东鑫汇房地产开发有限公司在奥林峰情小区施工管理方面，只停留在一般的定性管理上，未建立计算机时标网络计划进度费用定量模型，在进度控制和费用优化方面多采用横道图法，信息量少，不能满足90万平方小区开发进度控制和成本管理的要求，不能及时准确提供网络优化后的最佳成本量化指标。

7、营销成本有待进一步优化

在宏观调控政策影响下，房地产开发企业营销成本在不断加大，主要表现在广告费用增加，销售人员增加，销售渠道增加，没有引起既定消费群体的有效关注，销售业绩受到明显影响，加大了已建房屋库存量，延长了资金周转期，加大了贷款利息支出，增加了企业管理成本。

四、奥林峰情小区开发建设成本控制对策

通过对奥林峰情小区开发项目成本构成及成本控制中存在问题的分析，现针房地产开发项目成本目标动态控制的各个环节（包括成本预测，成本计划，成本控制，成本核算，成本分析，成本考核）和纠编措施（包括组织措施，管理措施，经济措施和技术措施，详见图2动态控制的纠编措施）两个方面，结合本人从事20多年建设工程项目管理工作经验，提出房地产开发项目目标成本动态控制的对策如下：

图2动态控制的纠编措施[2]

（一）房地产开发项目各环节成本动态控制措施

1、根据房地产开发项目成本构成做好成本预测

成本预测是根据开发项目成本构成信息和开发项目具体情况运用专门方法对未来成本水平及其可能发展趋势作出科学估计，尤其应做好开发前对项目成本进行的估算。成本预测是项目开发成本决策和成本计划的依据，通过成本预测在满足项目开发总目标的前题下，选择成本低，效益好的最佳成本方案，针对目标成本形成过程的薄弱环节加强成本控制，克服盲目性，提高预见性。通过对开发项目计划工期内影响成本变化的各种因素进行分析，比照近期已开发完成的项目或将要完工的开发项目成本，预测这些因素对本项目开发成本的影响程度，算出该开发项目各成本构成的单位成本或总成本。

2、根据房地产开发项目成本构成做好成本计划

成本计划是以货币形式编制的项目开发期内开发费用、成本水平、成本降低率及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案，它是建立项目开发成本管理责任制、开展成本控制与核算的基础，是开发项目降低成本的指导文件，是设立成本目标的依据。

编制项目开发成本计划指标应采用对比法因素分析法，对各环节进行科学分析和预测后确定的，成本计划应包括以下三类指标：

（1）数量指标：

①按开发项目成本构成汇总的开发项目总成本指标。

②按开发项目成本构成各分项汇总的计划成本指标。

（2）质量指标

①开发项目设计预算计划降低率。

②开发项目责任目标成本计划降低率。

（3）效益指标

①开发项目设计预算计划降低额=设计预算总成本-计划总成本。

②开发项目责任目标成本计划降低额=责任目标总成本-计划总成本。

3、根据房地产开发项目成本构成做好成本控制

成本控制是在项目开发过程中对影响开发成本各因素加强管理，并采取各种有效措施，将开发项目各种费用严格控制在成本计划范围内，随时检查并严格审核各种支出是否符合预算标准，计算实际成本与计划成本之差，分析产生差异原因并及时采取有效措施，减少或消除各种浪费现象。

开发项目成本控制分为事前控制、事中（过程）控制和事后控制，成本控制主要依据合同文件和成本计划。成本控制的动态资料包括：进度报告、设计变更和工程索赔。开发项目成本控制必须满足下列要求：

①按成本计划目标值，严格控制开发过程各要素实际支出价格。

②严格控制各要素消耗定额，做好不可预见成本风险分析和预控，包括编制应急预案。

③严格控制设计变更引起的成本增加。

④加强组织管理，严格开发项目成本目标考核制度，实行节约奖励机制。

⑤严格财务管理制度，按规定权限和程序，对项目资金的使用和支付进行审核、审批。

4、根据房地产开发项目成本构成做好成本核算

成本核算包括两个基本环节，一是按规定成本支出范围对开发费用进行归集；二是根据成本核算对象计算该开发项目总成本和单位成本。项目经理部要建立业务核算台帐和开发成本会计帐户，实行全过程开发成本核算。现场成本由项目经理部进行核算分析，项目开发完全成本由企业管理层、财务部门进行核算分析。

5、根据房地产开发项目成本构成做好成本分析

成本分析是在成本核算的基础上对成本形式过程和影响成本升降因素进行分析，找出进一步降低成本的途径，包括有利因素挖掘和不利因素控制，它贯穿于成本管理全过程，利用各类成本信息（核算资料）与项目开发目标成本、预算成本及类似开发项目实际成本进行比较，揭示开发项目成本变动规律，此外还要分析各类技术经济指标对开发成本的影响，系统分析各类成本变动因素，进而检查开发项目成本计划的合理性，找出降低开发项目成本的途径，分析是关键，纠偏是核心。

成本偏差分析应根据开发项目成本构成和成本控制的需要分为局部成本偏差和累计成本偏差，应采取定性与质量相结合的方法进行成本分析。

6、根据房地产开发项目成本构成做好成本考核

在项目完成后对开发项目成本形成的实际指标，按开发项目成本目标责任制规定的成本计划、定额、预算进行对比和分析，评定各责任者对目标责任制规定的成本计划完成情况，并给予相应的奖励或处罚，以此来调动每位员工加强成本控制的积极性，达到降低成本、增加积累的目的。

成本考核的主要指标包括成本降低额和成本降低率。

成本考核分为企业组织管理层考核和开发项目经理部考核，它是实现项目开发决策目标和成本目标责任制的重要手段和根本保证。

（二）房地产开发项目成本控制纠偏措施

房地产开发项目成本控制的基础工作是建立建全成本控制管理体系，包括建立统一完善的项目开发成本计划，建立先进的项目开发施工定额，建立系统的市场价格体系和物资采购流程，建立各种成本要素的收集和使用保管制度，建立科学合理的开发项目成本核算体系、业务台帐、成本报告等。

1、房地产开发项目成本控制的组织措施

①建立建全项目开发组织机构和管理体系。

②编制项目开发成本控制计划，分解各部门成本控制指标。

③确定工作流程，实行程序化管理。

④强化动态管理，实行开发项目各环节成本限量制度。

⑤实行开发项目成本目标责任制，加大考核力度，严明奖惩措施。

2、房地产开发项目成本控制的技术措施

①提出多个不同的开发方案。

②进行充分的技术经济论证和分析。

③确定实施方案、控制设计变更。

④建立项目开发网络计划图，准确计算网络优化后最佳成本组合。

3、房地产开发项目成本控制的经济措施

①编制项目开发资金使用计划。

②分解项目开发各环节目标成本指标。

③预测项目开发成本控制风险，制定应急预案。

④定期检查核算各环节实际成本与计划（目标）成本的偏差，并采取有效措施纠编。

⑤依据成本目标责任制严格考核，及时兑现奖罚金额。

4、房地产项目开发成本控制的合同管理措施

①根据项目开发特点，选用合适本项目规模的合同结构。

②认真分析合同结构，明确标识合同履约过程中各种风险因素，制定防范措施。

③密切关注合同约定的里程碑事件完成情况，及时提出索赔或反索赔报告。

五、结论

通过对奥林峰情小区开发建设成本构成及影响因素的深入分析，提出该项目在成本控制中存在的七个问题，结合本人20多年从事建设工程项目管理经验，从房地产开发项目成本目标动态控制的各个环节和纠偏措施两个方面，提出了房地产开发项目成本目标动态控制的若干对策，为本企业和其他房地产开发项目在成本控制中提供有益借鉴。

参考文献

[1]罗玲.房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J].商业文化.2012.3

第9篇：房地产开发成本核算范文

1.对成本科目的理解和运用横向不一致、前后不一贯；即使规定了统一的会计科目，但因每人的理解不一致也会造成科目运用上的混乱，有时甚至同一个公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不仅带来查询的困难，跟容易造成疏漏、从而产生多付款的现象。比如，建设工地发生的水电费，有人在“开发成本——建成成本”里反映、有人在“开发成本——前期费用——临水临电”中记录，也有的通过“其他应收款——***施工单位”进行核算，从应付工程款中扣回。

2.未能实现会计核算与成本管控的有效结合马克思曾说过，会计的基本职能是反映和监督。会计核算再及时、准确、全面，也只是实现了其反映的功能，最多只是一个好的账房先生，随着经济的发展、时代的进步，光会核算远远不能适应企业管理的需要。

3.盲目上马ERP成本管控系统所谓ERP系统是指建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。ERP系统集信息技术与先进管理思想于一身，成为现代企业的运行模式，反映时代对企业合理调配资源，最大化地创造社会财富的要求，成为企业在信息时代生存、发展的基石。它对于改善企业业务流程、提高企业核心竞争力具有显著作用。但是，这些系统只是管理的重要手段，实施ERP需要具备一定的前提，否则会陷入一管就死、一放就乱的境地。

二、完善房地产企业成本核算的相关对策

1.合理设置成本核算级次及科目（1）科目的设置尽可能细化到每一类型的合同项目；（2）综合考虑不同的开发项目、期别、物业形态以及楼栋等因素；（3）不仅立足现在，更要放眼未来，在科目设置上也要留有余地；（4）集团或集团化管理的企业内应统一核算科目；（5）会计核算科目不仅是会计人员使用的工具，也是全公司各部门反映成本项目的重要手段。通常到会计进行成本核算时已是事后的反映，在合同的签订、办理付款前就已经涉及这些成本项目，所以应在涉及工程成本的部门统一使用成本科目，即除一级科目“开发成本”之外的开发成本的明细科目可以作为公司内部成本科目的统一代码，可以从制订合约规划或目标成本起开始使用。

2.对会计科目的理解和运用加以注释，统一认识建议制订成本核算操作指南或手册，规范成本核算。为规范企业成本核算、确保成本核算的准确性，一般较大规模或管理比较规范的企业通常要求按照构成产品成本的要素按一定的方法对产品成本进行归集和分配。与一般工业产品不同，房地产企业的开发产品具有投资大、周期长等特点，有时土地是一次投入，但分成若干期开发，且可能开发的是不同物业形态的产品，因为对成本的归集和分配方法进行规划和约定非常必要，既便于对项目的成本和税收等进行事先的测算，更便于成本的管控，避免核算口径前后不一致以及集团内各公司操作上的不一致。

3.推行目标成本管控随着环境、市场等因素的复杂化，房地产行业的竞争日趋激烈，因而“卖方市场”的特征尤为明显，在在卖方市场中，企业产品定价通常采用“成本加成”定价策略。企业要保持必要的利润，其唯一合理的途径就是控制成本，销售价格减必要的利润，就是目标成本。开发企业的目标成本管理应从产品设计开始，贯穿开发的整个周期。通常开发企业产品定位确定、施工图确定后开发产品的成本就相对可控，除遇钢材市场价格波动很大及方案颠覆性修改的情形外，开发的各项目成本相对稳定可控，因而，目标成本的落实也具有非常现实的意义。目标成本也是财务部门审核各项工程合同签订、工程款支付及结算的重要依据和手段。

4.将目标成本管控与成本核算有效结合为有效落实目标成本管控体系、规范成本核算，故通常要求在各部门间使用统一的成本科目体系，成本科目不仅是会计核算的工具，也是各部门进行成本管控的重要手段。在签订合同的环节，作为合同审批的手续或流程，应注明该成本项目的科目代码、成本科目名称、目标成本金额、是否已有同类合同签订、金额多少、本次拟签订合同金额多少，在审核的各个环节一目了然，既简便有可控。在审核工程款支付的环节，某具体合同已发生成本、已支付款项也清晰易查，便于核对和审核。

5.将税收作为成本核算因考虑的重要因素之一众所周知，房地产企业的税负很高，除按预售款或销售收入的5%计征营业税（另有附加），还有按增值额30-60%计征的土地增值税、和25%的企业所得税。因此，从广义成本的概念，税收成本也是构成整个开发项目成本的极为重要的方面，房地产开发企业无不加以重视。因而各种税收筹划应运而生，而如何合理设置成本核算方式也是税收筹划工作得以落实的重要手段，成本核算不仅是内部管控的重要手段，也是各项税收计算的依据和载体。因此、合理设置公共成本费用的分摊方法、如何合理界定营销费用与开发间接费用都非常必要。在现实中，经常有开发企业在项目之初首先搭建临时建筑——售楼部，诚然售楼部的开发公司的门面、也是推销开发产品的窗口，售楼部建得高端大气上档次不仅是公司形象的表现，对今后开发产品的销售具有重大的影响。但是很多开发企业在报建时就以“售楼部”报建、会计核算时计入销售费用，实际上公司的设计部、工程部、开发部等均在此售楼部办公，这些部门的费用可以列入开发间接费用，计入开发间接费、还是计入销售费用的最主要的影响在于在计算缴纳土地增值税时前者可以作为扣除项目，并享受20%的加计扣除，而后者不管实际发生多少都包括的扣除项目的5%开发费用中。