物业管理论文精选(九篇)

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第1篇：物业管理论文范文

1.物业管理人才严重供不应求

据有关统计数据显示，截止2012年全国物业管理从业人员约612万人，较2008年的250万人上升145%，较2004年的144万人上升325%，但是，物业管理师数量仅有43,919人，平均每家企业只有0.6个，占全国612万从业人员的0.7%，由此可见，物业管理师队伍数量与需求呈现出了较严重的失衡。《发展报告》第四部分有关制约行业发展的主要问题也指出，“行业从业人才队伍匮乏”这一实际情况。依据《物业管理师制度暂行规定》第二十八条之规定，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。但实际情况是我们全国在管的70万个项目中，具备物业管理师资格的项目经理数量还远远未达到《暂行规定》的要求。

2.企业规模化发展过快，人才“拔苗助长”趋势明显

《发展报告》指出，到2012年底，物业服务企业数量约71,000家，较2008年的58,406家增长23%，较2004年的26,700家增长166%。物业管理面积145.3亿平方米，较2008年的125.46亿平方米增长16%，较2004年28.8亿平方米增长404%。9年时间，企业发展规模呈几何倍数增长，而物业管理行业薪酬竞争力低，导致物业管理人才无论从数量还是质量上，都无法满足企业规模高速发展的需要，许多企业因此在用人上采取“拔苗助长”的方式，导致出现从业者能力与岗位能力要求严重不匹配的现象。

3.未来物业管理人才将按物业管理业态及专业细分

物业管理已由住宅为主的“一元化”发展模式向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、商业步行街、街道以及各类城市综合体等“多元化”发展模式转变。随着物业管理业态的逐步丰富，行业发展对物业管理人才的能力要求也势必会走更加技术型和精细化的道路，例如：就环境管理而言，住宅清洁只需要一个清洁员及简单的清洁工具就能完成作业，而医院物业清洁则涉及有毒有害垃圾处理与职业健康安全防护，高端写字楼物业则涉及玻璃幕墙维护等专业性很强的技术问题。在经营管理方面，商业物业则涉及更高层次的资产管理和商业运营策划。因此，未来物业管理人才不只是具备通用能力就可胜任，而是在细分物业管理业态的条件下，根据不同岗位能力胜任模型来匹配具备专业能力的物业管理人才。

二、关于物业管理职业培训转型升级的思考

随着物业管理业态的多元化，物业管理商业模式的转变以及IT技术的广泛应用，向现代服务业转型升级的步伐已初露端倪。与此相适应的，物业管理职业培训模式也必将面临转型升级的要求。为此，我们从不角度提出了六个转变模式。

1.传统培训模式向人才培养模式转变

传统培训模式以老师在台上讲授，学员在台下听记的方式进行，培训机构不太考虑培训对象的实际需求，企业对学员的培训效果也没有太多要求，甚至个别企业和学员仅仅是为了获取证书而参加培训。然而在现代企业运营模式下，人才的专业能力，培训能否带来行为改变、理念提升和绩效优化是企业更加关注的要素，因此，未来的培训不是为取得证书而培训，而是要着力培育企业关注且需要的实用型人才。学院为深圳市福永街道社区实施“定制式社区物业管理人才培育”，培训共由八个单元组成，包括人才选拔、物业管理基础理论培训、社区物业管理专题研讨、公文写作与培训技巧、物业管理项目“沙盘推演”、物业管理项目跟岗实习、在岗远程督导及综合考核等，目的是为社区培育未来的物业管理总经理，为实现社区物业管理自治及社区物业管理经营运作常态化的“造血功能”提供人才支撑和理念提升。培训效果已得到社会各方的高度认可，相信定制式培训产品将会有更大的市场前景。

2.单纯面授培训向线上线下结合转变

行业发展初期，从业者大部分对物业管理专业知识掌握不多，很需要通过面对面的讲解来获得专业知识。然而，随着互联网技术的应用，企业规模扩大和跨区域经营等因素的影响，面授已不再是获得专业知识的唯一途径，同时，面授也存在诸如培训组织难，培训成本高等弊端。为此，网络线上培训顺应而生，网络培训有效的解决了空间和时间的矛盾，而且培训成本低，学员可以随意自学，重复学习。近几年，许多学员就通过网络培训的形式考取物业管理师资格。网络在线培训对一些基础理论和常规性问题的知识学习很有效。但是，对于实操性较强、观念更新类以及高端研讨类培训仍然需要面授的方式才能完成。因此，物业管理职业培训由单一的面授转向线上线下有机结合是一个必然的趋势。应对这一趋势，学院砺工坊网络学院应运而生，并已经开展相关线上的培训服务。

3.理论培训向技能训练转变

早期由于物业管理行业刚刚起步，从业人员对物业管理的内涵和外延了解不深，培训主要以物业管理基础理论为主，侧重对物业管理基本概念，基本原理和相关法律法规知识的讲解。随着行业的发展，基础理论已全面普及，企业更关注从业者技能的提升，有关设备设施管理、客户沟通和投诉处理技巧以及经营管理能力的提升显得尤其重要。而这种能力单靠理论培训是无法解决的，因此，对从业者专业能力的训练成为培训机构重点研讨的方向。我们正在全国推广的项目经理沙盘推演培训模式就是专注于训练和培养项目经理解决实际问题的能力，深受企业学员认可。据学员成长跟踪情况显示，前几年接受项目经理培训的学员已有很大一部分走上了重要领导岗位。

4.通用性岗位培训向专业化培训转变

国家住房和城乡建设部早期在全国推行的持证上岗制度包括管理员、部门经理、企业经理三个层次，分别对应刚刚进入物业管理行业的从业者和企业高层管理者。然而，随着行业的快速发展，房地产领域的技术升级，通用性岗位培训已远不能满足行业对人才专业技术的要求。传统的住宅物业管理只有最基本的供配电系统和给排水系统等简单的设备，而城市综合体的管理则涉及大量的智能化高科技设备的应用。因此，未来培训必将根据不同业态、不同专业岗位进行不同的专业能力训练，以满足企业真正的用人需求。

5.培训市场从中低端逐步向中高端转变

物业管理培训历经二十几年的发展已有了质的提升，但目前仍存在培训对象以中低端岗位为主，很少有针对企业总监以上的高端培训产品，特别是有关企业经营管理、宏观决策以及资产管理等问题的研究较少。相比较物业管理的上游产业——房地产行业，房地产总裁班、高级研修班、MBA、EMBA等高端培训产品则百花齐放、层次分明、门类齐全。但就物业管理企业而言，仍然有一大批高层管理者有需要开阔视野、提升能力的需求，像绿城物业集团、长城物业集团分公司总经理以上等一批大型企业的高管，都被送到清华大学、北京大学等知名高等学府进修。因此，物业管理行业发展到今天，同样需要以多层次的培训体系及多元化的培训产品，来满足各层级从业人员的需求，不久的将来物业管理高级研修班、高端论坛等新型培训必将成为高端物业管理培训的主打产品。我们也正在积极研发企业“沙盘模拟培训”等产品，重点解决企业经营管理决策层面临的实际问题。

第2篇：物业管理论文范文

为加强商品住宅小区物业管理，解决目前存在的主要问题，将物业管理提高到新的水平，笔者建议应加强以下工作。

1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理

房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。

2.发挥行业协会桥梁纽带作用，推进物业管理健康发展

第3篇：物业管理论文范文

1.不开展培训需求调查，盲目组织培训。

小型物业企业也会做年度培训计划，但计划如何制订，有哪些输入条件，往往没有更多的人关心，人力行政部往往只征求为数不多的几名企业管理者、经理的意见，就内定培训计划。对企业管理骨干、技术人员和班组长的培训意愿、管理困惑，各部门员工整体表现和行为，业主、公司的管理服务期望有多大的差距，与行业的服务标准有多大的差距上不作分析。这样的培训计划实施下去，显然不会给员工能力和企业业绩带来实用性的效果。

2.培训形式和内容单一，员工感受较差。

小型物业管理企业大都采用“面授”的培训形式多，课堂互动效果差。授课内容采用“理论”形式的多，结合企业和物业服务中心管理服务实操的内容少，对实际工作帮助不大。在员工物业管理知识方面培训多，在员工沟通技能、心态调整、应急事情处理等服务技能方面培训少。

3.未组织人才梯队培训，企业缺乏活力。

小型物业企业管理楼盘少，人才队伍人数少，企业就是靠他们发挥管理和传帮带的作用，但是他们的知识也会过时，思维和观念也会落后。企业不能只发挥现有人才的能力，还应当给他们培训的机会，让他们的潜力发挥到更大更好。主管、班组长人才队伍是小型物业公司非常重要的人才梯队，企业中80%的重复性的管理和服务工作就是靠主管、班组长在平时工作中抓起来的：比如员工行为管理、对客服务流程、员工工作任务分解培训等。但很少有小型物业企业建立人才库、开展人才队伍建设培训，企业培训管理缺少了强大的基层培训组织者、引领者。

二、小型物业管理企业加强培训管理的相关措施

1.建立三级培训管理架构，推动三级培训工作的有力开展。从架构上，总部人力行政部要有兼职人员做公司级的培训和组织管理，统筹三级培训管理调研分析、实施和评估效果跟踪与改进，做好公司人才队伍培训的组织工作。物业中心重点落实员工行为培训、岗位履职能力培训等工作，班组级开展案例培训，业务实操培训。从组织架构上保证公司三级培训工作的重点有序开展。

2.突出抓好新员工的培训，全面实施入职引导人培训制度。

物业企业员工入职时文化层次低，入职门槛低，很多员工都是第一次从事这一行业，让员工达到公司的要求，满足业主的服务需求，需要大力开展新员工培训，使新员工内化成企业人。建立新员工入职引导核查清单制度，在公司级培训、物业中心级培训、班组级培训上让新员工真正了解公司、了解物业中心、了解自己的工作任务和胜任本职工作的能力。

3.开展培训需求分析，突破重点、注重实用。

在新员工、在职员工，管理层员工，各条线员工等多个角度、多个群体组织员工培训需求调查。在员工行为管理、员工工作绩效方面进行需求调查。从物业管理的本身对物的管理、对业主的服务方面进行需求调查。从服务标准、标准执行效果上进行需求调查。找到提升员工行为管理、绩效提升、心态调整方面可以通过培训解决的内容。同时在培训评估上围绕培训满意层面、学习收获层面、行为改变层面、产生效果层面上改进培训管理工作。

4.培训形式和内容要有针对性和多样性，提高培训效果。

通过员工培训反馈，保安员最喜欢的培训形式是案例分析和游戏、竞赛，客服最喜欢的培训形式是对客的情景模拟和案例分析。在技能培训方面，有效沟通技巧占首位。技能结合理论培训远比单纯的理论培训效果好，理论培训最好的方式是组织员工在网上学习、在线考试。在服务现场，主管、班组长当教练示范更易让员工接受。正如《细节决定成败》的培训专家所言，企业最好的培训是：内部推荐优秀者作充分的准备课件（内容基础扎实、紧贴实际、有可操作性），再和同事交流是最好的。同时给予员工优惠政策，鼓励员工进行学历、证书教育培训，满足员工多方面培训需求。

5.重视几类群体的的培训管理，带动员工整体素质提升。

《物权法》明确，保护业主的财产权是物业企业的重要任务。不管是小型物业企业的还是较大型物业企业，保护业主的人身和财产安全，是重中之重。很多大型物业公司均建立有保安培训中心。小型物业企业也应当做好保安入职培训和在职培训。并突出加强对保安班组长的培训管理。在此基础上，建立公司人才库，做好梯队人才培训管理，使企业骨干团队管理能力、服务水平上一个台阶，满足企业发展的需要。

6.它山之石。

小型物业企业培训管理，必须要在稳定人员的基础上，从实际出发、突出重点，围绕新员工、围绕人才队伍培训开展工作，实行员工和企业双赢。正如比尔盖茨所说：员工的努力工作，已经不是公司的要求了，而且是市场的要求，是员工自身成长的要求，是客户的要求。

三、结语

第4篇：物业管理论文范文

物业管理企业在成本管理上还存在着许多缺陷，这些成本管理上的缺陷严重制约着物业管理企业的生存与发展。例如：企业成本管理意识的淡薄，对企业成本控制与管理方面就会存在很大的局限性，造成企业成本管理的目标单一，甚至导致成本管理与企业的战略发展目标相脱节，成本管理不能发挥出应有的作用，形同虚设。同时，目前不少物业管理企业的成本管理理念已经远不能适应我国社会主义市场经济的发展要求。另外，在物业管理企业成本核算管理中还缺乏一定的管理机制以保证对成本管理考核的真正落实，这就很难使成本管理的作用得到有效发挥，最终影响企业效益的提高。

二、现代物业企业成本核算管理的完善对策

（一）在物业管理企业内部树立全员成本管理的新理念

物业管理企业要想实现有效的成本核算管理，就必须在企业内部树立全体职工成本核算管理的新理念、新意识，上到物业管理企业的领导层以及各部门主管，下到企业内部的基层生产员工、财务人员都必须要树立成本核算管理意识。因为，产品成本的核算管理不单单只是某一个人或者某一个部门的职责。企业管理层应当带领全体部门职员树立成本核算管理意识，认识到成本核算管理对物业管理企业的重要性。而企业全员成本核算意识的培养还需要企业要定期的对全体员职员进行相关成本核算知识的培训，同时对那些为企业的成本核算出谋划策的职员给予一定的物质或精神奖励。

（二）选择适合企业自身的成本核算方法

物业管理企业的成本核算方法必须要立足于企业的自身实际情况，并且要符合企业发展的实际角度。在选择核算方法时，物业管理企业不要仅仅局限于其中的一种方法，可以根据企业所处的不同的发展时期阶段采用多种方法相结合的核算形式，使成本核算方法更具有可操作性、更加适合企业内部管理的需要。另外，物业管理企业在选择了合适的成本核算方法之后，应该对物业管理企业的成本费用对象进行一定的分析和整理，并且要根据不同核算对象的具体情况进行相应的变化。例如：物业管理企业的发展阶段、市场衰退期等不同时期的核算对象肯定是不同的。

（三）建立科学的、有效的成本核算管理机制

近年来，随着信息技术以及网络技术的不断发展与广泛应用，现代化网络信息技术在企业管理中的应用范围越来越广泛，在物业管理企业中将先进的计算机技术应用到成本核算管理，可以为企业成本核算的信息数据处理提供高效的、科学的工具，为企业成本核算管理提供了更加科学的、更加严谨的成本核算分析方法。同时，现代化信息技术的应用也为企业降低成本、提高经济效益提供了保障。例如：EXCEL软件强大的数据处理功能，可以进行表格处理、数据统计、统计图表制作、数据库管理等各项功能，它还可以帮助企业的财务人员、管理人员对表格进行相应的处理，不仅减少了人力核算过程中出错的情况，还减少了人力资源消耗，为物业管理企业的成本核算提供了真实、科学的数据依据。

(四)加强物业成本核算的现代化管理

伴随着经济全球化的快速发展，物业管理企业应该及时改变传统的成本核算管理方式，向现代化成本管理方式转变，从而有效地降低企业管理成本，不断增加物业管理公司的经济效益。因此，物业管理公司必须要加快成本核算管理模式的转变，实现现代化成本管理并采取可持续发展战略，引进先进的成本核算设备与技术，实现物业成本管理智能化，增加成本管理的科技含量，减少人力资源的消耗费用，增加成本核算的效率，从而降低物业的管理成本。

三、结语

第5篇：物业管理论文范文

目前高校物业管理基本上还是沿袭计划经济时期的行政管理体制，管理模式仍旧是低效福利型的，这种管理模式无论是在管理技术还是在服务质量和人员素质上都存在着诸多问题，物业管理在服务意识和经营观念上没有做到真正意义上的社会化，致使高校物业管理在一定程度上滞后于社会化物业管理，影响了高校物业管理的发展，同时也影响了高校各项事业的发展。高校物业管理实行的是象征性的有偿服务，管理实体与高校签订相关物业管理协议，但是这种管理往往是在学校的行政指令下进行，缺乏科学依据和市场标准，协议相当不稳定。尤其在服务费用和服务内容等方面往往不按行业要求和标准办事，只追求社会效益，不讲经济效益，市场经营意识淡漠。由于学校属于事业单位，物业管理费用很紧张，于是将物业管理成本一再压低，使高校物业管理陷入了低效率、低水平的亏损经营，很难向企业化、市场化的方向良性发展。由于各高校的发展历史和现状不同，物业管理的情况不一。但总体来说，各高校物业管理是伴随着本校的发展而发展。从管理模式上，基本上经历了由过去单一的、与原学校一体的行政管理和后勤保障到目前的相对初分专业、初成体系的物业管理;从服务方式上，由过去一般基本的生活保障变为多形式、多层次服务;从管理水平上由过去的传统房屋管理和后勤服务到目前初具现代物业管理稚形的管理。相对专业化的管理模式初步形成。

二、高校物业管理工作的特性

与一般物业管理相比高校物业管理具有很多特殊性。随着物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的驱动，高校物业管理成为高校后勤的一种新模式。近几年我国高校的快速发展，使高校物业管理得到了进步的发展、巩固和完善，受到社会的高度重视。深刻认识和分析高校物业管理的特殊属性，明确这一工作的着力点，对于搞好高校物业管理工作有着十分重要的意义。

（1）教育属性。高校物业管理作为高校工作的一部分，必须以教学为中心，围绕教学和育人开展工作，一切作为都要与高校教育、教学、科研的整体目标相适应，并负有“管理育人、服务育人”的责任和义务，成为高校培养人才的有机组成部分。高校物业不同于其他物业的这一特性，决定了高校物业管理在做好物业服务的同时，还要注重营造育人氛围等软环境建设高校物业管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。

（2）知识多科性。高校物业管理工作需要有广泛的知识技能作为基础。在社会科学领域涉及到管理学、会计学、教育学、心理学、社会学、法学等，在自然科学领域涉及到的学科则更为广泛。在工作中知识多科性又表现在专业技术种类繁多，每个人都有一种或多种专业技能。这就要求管理人员必须有广泛的知识和多种专业的常识，进行科学管理，使各项工作逐步实现标准化、规范化、制度化，用现代化的管理手段和方法不断提高科学管理水平

（3）服务对象的特定性。社会物业服务的对象是社会各行各业不同职业的人，而高校是一个高层次、高学历的教育机构，物业服务的对象是以广大教师和学生为主的知识群体，也是社会上的一个特殊群体。他们对物业管理企业的形象、服务人员的素质和服务内容都有较高要求，服务和管理更需要精心和讲究方式，秩序维持和学生安全显得特别重要。

（4）群众性。高校物业管理的大量工作与群众有着密切的关系，是为广大群众服务的，与群众的切身利益有密切的关系。同时，它必须时时接受群众的监督和检验。这就要求后勤管理工作必须考虑周全，精心安排，稍有疏漏，就会影响其他工作的正常开展和师生的工作、学习的情绪。

三、高校物业管理质量提升的思考

（1）建立高校物业管理新体系，要从本地区的物业管理的实际情况出发，按照社会主义市场经济和经济规律的要求，结合高校物业管理自身的特点、任务和要求，积极探索和建立一个能使房屋保值和增值，设备设施正常使用，不断提高居民的生活质量，提升居住环境、人文环境和生态环境，从而达到社会效益,环境效益和经济效益三者统一的物业管理体系。这种新体系要把属地管理和行业管理有机地结合起来，把业主自治管理和物业公司专业化管理有机地结合起来，这样既能体现物业管理企业的自主经营和规范运作，又能体现房地产主管部门和行业的监督指导，推进高校物业管理社会化、企业化、专业化和标准化。

（2）加强员工技术培训。高素质人才不仅是实现物业管理规范化的要求，也是实现物业管理现代化的基本条件。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏。保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，每天又直接面对师生，这些员工素质的好坏、业务能力的高低，直接影响到物业管理的质量，直接导致师生的满意度，直接影响各高校的发展和办学水平。部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质,员工的培训极为必要。

（3）提升专业化管理和服务的水平。由于高校物业管理所涉及的内容较为广泛，专业性强。需要对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准，紧密结合高校的实际，加强专业建设。为保证管理水平，还可适当引进一些社会上如保安、绿化等专业化管理企业到校区管理，尤其是对那些正处在发展过程中的高校物业管理来说更适宜，这也是高校物业管理发展的一个趋势。校外物业管理公司的介入、不仅为高校带来规范化、标准化、科学化的物业管理，也引入了现代化的经营理念，使高校物业管理行业充满生机和活力。

（4）理顺物业管理中的各种关系。物业管理是一种服务性行业，涉及到各种行业、各种部门，要结合物业管理的任务和特点，正确处理好物业管理与行政管理的关系、依法管理与自主管理的关系、自治管理与专业管理的关系、市场经济规律与教育规律之间的关系、经济效益与社会效益之间的关系、眼前利益与长远利益之间的关系。促进物业管理有效、健康的发展。

四、结语

第6篇：物业管理论文范文

1.理念滞后，物管行业被扭曲。

表现在物管公司就是“重管理轻服务”，认为物业管理就是“管”，把物业公司等同于计划经济时代的房管部门，工作多采用行政手段，动辄罚款、断电断水，以罚代管、以管代服务，没有树立行业服务理念，工作安排多站在管理立场，不考虑业主利益，长而久之形成与业主对立的局面，不利于工作开展。表现在业主方面，尤其是老旧小区年老居民，由于长期享受单位免费或低档次、低价位物业服务，对于改造后新区高层次、高收费的物业服务不好接受，存在抵触情绪，不交物业费，也不要求高端服务的现象时有发生。两种落后的理念使物业管理行业被扭曲，不能发挥应有的功能。

2.服务方式单一陈旧，不能适应新时期多元化生活方式的需求。

由于物业管理服务理念没有完全确立，导致服务功能的老套和陈旧，没有创新和发展，服务只限于保洁、保安、保绿，对于多元化、多层次的服务没有考虑。如空巢老人的监控服务，临空置住户的安保服务，有偿的家政服务等。

3.法律意识淡薄，侵权现象时有发生。

我国《物权法》明确规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有专有所有权。全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有共有所有权和共同管理权。所有以上法律赋予业主的权力不可侵犯。但在实践中，由于部分物管公司缺乏法律知识，常常出现占用公共绿地改建收费停车位、违章建设经商用地等侵害业益的违法行为。个别业主在楼前楼后私自占用公共用地，侵害全体业主的公共权益。

4.物管公司员工素质良莠不齐，影响了物业管理质价比。

物业管理在我国虽不算新兴行业，但也算不上成熟行业，受过物业高等专业培养的高端人才奇缺，各物业公司的管理人员多是在实践中成长起来的，员工多是农民进城务工人员，这其中虽不乏优秀人才，但也有素质不高者，再加上近期用工荒，员工队伍难免良莠不齐，对管理、服务质量的影响显而可见。

二、搞好物业管理的对策

1.转变观念，更新理念，确立全程物业管理服务新概念。

转变观念就是要彻底贯彻“重管理强服务”的思想观念，切实树立服务为主的新观念，找准物管服务行业的定位。更新理念就是要确立全程物业管理服务新概念，即物业管理服务不仅是强调物业前期介入，更是明确物业管理服务应该介入房地产规划、设计、施工、营销策划、销售及售后服务的全过程。其本质是针对物业管理的两大类客户，即房地产开发商与置业业主，将两大客户的需要实行交集式需求整合，并充分考虑到两客户需求个性，以地产项目发展为线索，以客户需求价值分析为手段，构筑前后连贯一致的服务价值链。具体运作就是与开发商提前结合，就业主的需求、房屋的修缮、服务设施的建设做到提前谋划，从开发商处及早得到业主信息，了解业主情况，建立业主档案，有针对性地主动提供服务，做到全程、全面服务。

2.创新服务模式，实施多元化需求服务。

适应人们生活水平和生活质量的提高，在原有传统服务项目的基础上，根据需求开发新的服务项目，提高业主生活质量，增强公司竞争力。一是建立业主档案，完善小区内部信息网络系统，实行菜单式差异化服务。制订不同档次的有偿服务项目，适应不同层次的家庭需求，进行差异，如空巢老人监控服务、有偿家政服务、类似酒店式公寓的附加服务、迷你管家的服务等。二是利用公共用房有偿开展文化娱乐健身等精神方面的服务，使业主生活舒适愉快。

3.加强法制宣传，推进依法治理。

物管公司要利用各种方式在业主和员工中进行普法知识宣传，特别是《物权法》有关业益和义务的普及宣传，使业主明确自己的权益和应该承担的义务，使物管人员明确依法管理的原则、方法和必要的法律知识，形成业主依法维权、物管依法治理的的法制局面，促进小区的和谐和物管工作的开展。

4.加强队伍建设，培养知识型员工。

物业管理要创新服务，提高服务质量，向业主提供质价相符的服务。首先要借鉴国外先进的理念和模式，培养知识型员工。知识型员工不仅要求掌握专业服务技术，还要求有先进的理念，处理解决问题的价值取向永远是双赢、多赢、不伤害别人，在服务的高层次上与业主建立良好的业务关系和人情关系，把物业管理的理念带给业主，实现心里共同，工作共赢。培养知识型员工要采取派出去、请进来方法，组织强化培训，建立学习制度和考核淘汰制度，促使员工不断学习、不断提高，始终走在行业前列，以此保证公司服务质量的上乘，保持强大的行业竞争力。

三、结束语

第7篇：物业管理论文范文

（1）开发商遗留问题多。现阶段在我国，住房建设与管理严重脱节，所以建设中产生的问题和本因该在建设中解决的问题都一并推给了物业管理。但是由于维修费用高，且物业公司没有专业能力解决，造成了物业管理的先天不足。还有的开发商为了促销，做不切实际的承诺、如绿化率、配套设施、赠送面积等，给后期的物业管理造成被动局面，一旦处理不当，会加剧物业公司与业主之间的矛盾。（2）物业管理收费难。收费难一直是困扰物业企业生存和发展的难题，物业管理企业抱怨物业费难收，也有业主恶意欠费，在一些调查中我们看到，只有极少数业主会故意欠费，刁难物业收费人员，绝大多数业主对交物业费没有意见，只是希望物业收费就要办事，只收费不管理的物业公司肯定得不到大家的认同。同时物业管理企业如果做到收费公开透明，让大家知道交的钱都花在什么地方，欠费的人也就越来越少了。（3）物业管理涉及面广，专业要求高。随着生活水平的提高，人们对物业的要求也越来越高，物业管理涉及安保、绿化、保洁、家政、维修等工作，这些工作中有的需要有较高的专业水平，比如水电的维修，电梯的养护等。而我国的物业管理企业大都规模偏小，没有能力花大量资金配备相应的专业人才，这就造成业主的问题物业管理企业解决不了，或者需要花时间去请专业人员处理。

2拓展物业经营渠道的途径

对于现阶段物业管理企业存在的问题，主观上是由于思想意识的原因，归根结底还是物业管理企业缺乏资金引起的。物业管理企业目前只通过向业主提供服务收取酬金，对此外的经营活动采取漠视的态度，只能导致企业靠物业服务费的收入艰苦支撑。我们看到欧美发达国家物业管理企业的大部分收入都是来源于物业服务费之外的经营收入。物业管理企业掌握着巨大的客户资源，只要用心，就可以创造出巨大的财富。（1）提高常规物业服务的水平。常规的物业服务是为绝大多数业主认可的，作为一个物业管理企业必须提供的服务，如果常规的物业服务做得不好，其他的服务就无从谈起。提高常规物业服务的水平也是物业管理企业最容易做到的，可以改善物业管理人员的服务态度、加强物业安全措施等。提供了好的服务自然会得到好的回报，也就提高了收益。（2）提供有偿便民服务措施。就目前来看，我国大部分物业是高层住宅或写字楼，对于业主来说有诸多不方便的地方。比如说住在高层的住户到了楼下才发现下雨，这时候如果物业服务提供雨伞租赁业务，适当收取押金和费用就能解决业主的燃眉之急。物业服务公司还可以在小区值班室准备简单的处理外伤的用品、夏天还可以备一些防暑用品有偿提供给业主使用。虽然这些服务可能收入不多，但却对提高业主对物业服务公司满意度有很好的作用。（3）代客租房。只有业主对物业管理公司有绝对的信任，才会把自己的房产交给物业管理公司代为出租。这种信任就是在物业管理公司提供常规服务的过程中建立起来的。由物业管理公司充当中介，既方便了业主，也增加了收益。同时，由于是通过物业管理公司进行的房屋出租，所以物业管理公司就掌握了租户的信息，为日后的管理提供了方便。（4）代收快递业务。电子商务的发展改变了大多数人的购物习惯，越来越多的人选择通过网络购物。网上购物虽然方便快捷，但没有人能保证24小时在家等快递送上门，所以由物业管理公司代收快速是比较好的解决这一问题的办法。物业管理公司代收的快递收取一定的“代收费”，只对快递商品包装的完整性负责，不对商品的质量负责。业主授权物业管理公司代收快递就要明确这一点，以免日后出现纠纷。（5）商铺的管理与租赁业务。目前我国的物业多数都是商住结合的模式，对于临街的楼房一定都有一到三层的商铺，对于这部分物业，管理好了对于物业管理公司来说是一笔不小的收入。但我们现在看到的情况是大部分物业管理公司只是被动的作为出租方，只是收取租金，对于商铺经营的方向不关心，这就产生了一些矛盾，比如经营户重复经营的竞争矛盾，经营户与业主之间扰民的矛盾等等。对于这个问题，作为物业管理公司在招商初期就要对商铺做一个规划，最好是物业周围缺什么就重点招什么，这样不仅商铺的租赁能稳定长久，业主的生活也方便了。

3结论

第8篇：物业管理论文范文

国际竞争有关数据表明，截至2004年底，我国物业管理企业总数将超过2万家，从业人员超230万人。物业管理发展到现在，可以说已经进入“繁荣时期”。但在这种可喜的发展态势下，物业投诉有增无减。据央视国际网上调查发现，业主对物业管理表示不满的比例高达80％。仔细研究全国各主要城市物业管理的发展经历便知，绝大多数城市开展物业管理的时间并不长，其发展观念和思维还滞留在原来的基础上，处处以管理者自居,对业主的潜在需求和实际需要掌握不够准确,由此导致物业管理中出现各种纠纷，轻则业主联合拒交物业管理费，重则导致暴力冲突、诉诸法庭。这无疑成为束缚物业管理健康、快速发展的羁绊。

笔者认为，在现代企业管理中,营销导向已为广大企业管理者所接受。身处服务性行业的物业管理企业更要加强顾客至上理念，以市场为中心,以顾客的现实需要及潜在需求为出发点和终点,以此来提高顾客满意度,保证物业管理行业的健康、快速发展。

首先，加强社区文化建设，实行亲情化管理。

物业管理是通过人来实施的，人的思想起着决定性的作用。只有提倡亲情化服务，物业管理水平才会迈上一个新台阶。物业管理企业要把自身的管理服务工作和发展社区文化以及建设亲情小区密切结合起来，并把倡导和发扬家庭亲情、邻里亲情和社区亲情作为企业的一项重要工作来抓。这样做可以使小区内的居民能够亲如一家，互相关心和帮助，让居民住得温馨，将十分有利于搞好其它各项物业管理工作。一些优秀的物管企业通过优秀的管理与服务，致力改善和提高物业的功能、档次和人性化，进而推动物业的升值。在这里，物业管理公司不仅仅只是一个看家护院、种花养草、扫地除尘、修修补补的公司，而是一个为开发商、社会、行业、业主、员工及各方利益者创造价值的组织。

第二，早期介入，全程顾问。

物业管理公司通过项目管理对各小区物业进行管理，项目组可同时接管几个小区或者商用楼的物业管理工作，从而可以提高效率，并加快高级物管人才的培养。

项目组应早在房屋设计、建筑及销售阶段就开始介入工作，参与项目的选址、目标市场定位、销售方式等全过程。客观地从使用者及管理者的角度去了解有关楼盘设计、布局、设施及建筑材料等方面的情况，并提出专业性意见及建议，避免因设计或用料差误造成的不必要的管理开支及维修上的困难。如在开发的规划设计阶段，利用物业管理的丰富经验与专业知识，对规划设计提出中肯合理的修改意见，使小区的规划设计更完美，更人性化，这样既可以避免商销售时的乱承诺，也可以保证小区住宅开发时的规划。在物业交付使用后，又针对不同结构、不同设计、不同情况的物业，分别制定不同的维修方案，组织不同的维修施工，对工程质量、工程成本和进度进行专业、有效的控制管理，减少维修费用，缩短维修周期，免除开发商、业主的后顾之忧，开发商也因此有了更好的品牌形象，能够腾出更多的时间与精力去开发下一个楼盘。这样，可避免物业公司每天被无数的维修电话困扰的情形，也提高了目标顾客的满意度，提高了顾客对物业公司的满意度，从而提高了房地产公司的顾客满意度。

三，重视前期预防和实时维修。

从企业长期发展的角度来看,物管公司提供前期管理，能确保楼宇素质和功能在落成后符合市场需要,从而有助于提高房地产发展商的企业形象。

在维修保养上，应做好预防性的维修和保养。如果只在楼房及其设备出现故障时才维修，容易加速磨损并导致日久失修。这样不仅会给业主的日常生活带来不便，更会给物业管理公司带来经济上的损失。所以，物业管理公司应该在进入管理之初就草拟计划，并进行定期保养，减低出现故障的可能性，从而延长楼房的使用寿命。从长远来说，花小钱省大钱，更能达到节省开支的目的。

第四，因地制宜开创物管新模式。

针对有效需求的服务策划能力和服务实施能力，不断策划修正或推出新的个性化服务项目，创立个性化管理服务新模式。

在物业管理发展比较迅速的深圳，几乎每一家品牌物业管理企业都有自己独特的模式。深圳物管通过吸引和借鉴国内外同行先进经验，运用创造性思维和规范化管理，坚持以顾客和市场为导向，不断探索创新了物业管理的模式与方法，为行业的规范发展做出了有益的探索，并取得了社会及同行的认可，同时也保持了企业在全国市场持续的竞争力。最为重要的是，深圳物管企业在服务内地物业时，并没有简单地不顾各地的差异性，而是高度重视当地的经济水平、文化习俗、市场及行业发育状况等多种因素，创造性地发展物业管理模式，致力于物业管理模式的本土化，避免了水土不服的情况发生。

第五，从事专业化管理。

专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。最重要的是应聘请专业公司从事专业工作，如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面我们还有较大差距，有的公司虽然成立了专业公司，但由于未能完全摆脱老体制的影响，人工费就占了总费用的大半。这样的专业公司不要说参与社会的竞争，就连生存都困难。还有一些小公司，为了节省人力，一人多岗，什么都干，什么都不精，结果是管理水平非常低。

第六，组建专门的管理队伍，建立专业人才培养体系。

第9篇：物业管理论文范文

（一）专业人才匮乏

在物业管理的过程中，没有一专多能的新型人才，对于企业的骨干人才以及能起到一定的领导能力的人才少之又少，并且现有的人才只能是负责一些小的管理基础，并不能胜任在大型建筑，公司以及企业，在物业管理公司，不仅能够完成自己所要承担的职责，还能够承担他人力所不能及的事情，并且擅长多种专业的人才非常少，在人际和技能上面都独领的人才缺乏。

（二）管理人员的观念没有转变

在我国的物业管理过程中管理人员的管理理念没有得到改善和转变，管理人员作为物业管理中的重要的一个因素，直接的影响着物业管理的最终成果，传统的物业管理活动，无论是在行政机构还是在企事业单位，都被看做是一种纯粹的执行活动，认为是简单的日常事务性活动，其管理人员也不需任何专业技能，然而，现在经济的发展打破了这一传统的管理思维，因为没有创新，就无法在日益发展的时代中生存下去，要真正适应经济的不断发展就要求行政人员要不断学习和更新管理理念，要求物业管理人员的观念进行转变。

（三）物业管理的费用缺乏

物业管理中往往会有一些公共住宅、设备等的维修，倘若没有足够的资金会给物业管理带来很大的麻烦，加之物业管理服务费用也普遍偏低，造成经济出现拮据状态，最终使得本该建立起来的公共住宅等没有维修起来，还让物业管理工作不能够顺利的进行，倘若日后越到紧急情况需要在公共住宅和设备等耗费财务的话，将会出现筹措困难的情况。

（四）物业市场起步晚、发展慢、无完善竞争机制

很多地区的物业管理市场虽然有了一定的发展，但是管理市场的统一性并没有取得成功，由于没有完善的竞争机制，不能体现出竞争感，没有压力和动力的存在，将会使得物业市场极度处于盲目满足现状的情况，并且物业管理公司的使用人等其它人群的意愿不能够展现出来，大部分委员会所拥有的职权在手却不能够得到利用。

二、物业管理可持续发展的必要性

物业管理是为千家万户提供安居乐业的保证，物业管理集分散的社会分工于一体。在物业管理三大服务中，最基本的公共服务涉及全体业主、使用人，物业服务的质量好坏直接关系到物业管理区域内绝大多数业主、使用人的利益，物业管理的可持续发展的必要性就主要体现在以下几个方面：

（一）有利于维护大众的合法权益

现在我国物业市场的形成和发展已经逐步达到一个阶段，大部分的大众消费者以后都可以不用受到相应的物业部门的约束和限制，他们可以通过各种途径来选择自己能够信任的物业管理公司来为自己服务，哪一家物业管理公司的信誉度高、管理技能具有创新和先进的水平等，消费者就可以选择这些得以信赖的管理公司，这样那些信誉好，质量高的管理公司自己就会在物业管理行业脱颖而出，而那些服务差、信誉与管理技术都弱的企业必将在竞争中被社会排斥和淘汰，这样，不仅能够增加企业的管理水平，还能够让大众消费者自身的权益得到有效地维护。

（二）有利于物业管理与社会的息息相关

物业管理的职责完全就是凭着自己的服务态度，来实施队伍的管理的行为，这样，可以让大众消费者提高工作环境的舒适感、让物业更大的发挥自己的潜力。由此，物业管理具有很大的发展空间，倘若能够将这些空间妥善的利用起来，将会让现代城市的管理更加专业化，制度化、技术化，保证物业的可持续发展，使得物业管理能够具有一定的不可替代作用，促进城市的经济发展和社会的进步。

（三）有利于提高城市化建设的步伐

城市化建设是一项非常复杂的工程，不仅涉及到城区的规划和施工，还涉及到内部的城市物业管理，而城市的核心就是建筑，对建筑物的管理是城市管理的主要任务，倘若在施工以后对建筑物的环境、设施以及安全等一系列管理到位，将会大力加快城市化的发展进度。

三、我国物业管理持续发展的措施

在物业管理活动中，许多人对物业管理的模式还比较陌生，观念还有待于进一步转变，再加上相应的物业管理法律、法规尚不健全，物业管理行为尚不规范，管理人员素质和技能不足等，物业管理现状层出不穷，就需要相应的措施来实现物业管理的可持续发展。

（一）加强管理人员的素质教育

据调查统计，一个人在大学毕业之后，学到的应用在实际工作中的知识只有百分之十，而剩下的百分之九十是在工作中学到的，因此，对于在职的物业管理人员，应当加强培养，对物业管理人员在思想素质方面进行再教育，努力培养出一支政治强、业务精的队伍，适应当今社会复合型人才的需求，曾指出：“知识经济的基本特征，就是知识不断创新，高新技术迅速产业化。而要加快知识创新，加快高新技术产业化，关键是人才，必然有一批又一批的优秀年轻人才脱颖而出。”让管理人员树立起自己正确的人生观、价值观是当前提高素质的重要因素，让它们觉得自己应该在所在岗位兢兢业业、忠于职守，对自己的岗位负责，对社会负责。

（二）定期培训，强化物业管理水平

物业管理上级领导应该就当前的物业管理人员进行定期培训，提高其管理素质，并且对于管理技术，应及时的向相关管理专家咨询，并开展一些活动和针对性的专题演讲，对于在管理的过程中出现的一些骨干管理人员应该对其进行提升，组织人员去国内外各地考察和学习，让他们学习具有创新性和技术性的管理水平，提升其管理质量，取长补短，择优排劣，并且对于企业的管理人员应该拥有国家相应的管理学历资格证，企业内部制定公平、公正的用人制度。

（三）加强扩展物业市场，完善提升其竞争机制

1、学习和引用发达地区的物业管理公司在竞争机制上的优点，再充分从所在地区的公司的现状进行符合实际的探索、研究，并尽可能的将其付诸行动。

2、要严厉打击和排斥保护主义的市场竞争机制，物业管理的过程中出现的一系列新技术、创新点等，就需要物业管理部门大胆的对其进行公开的招投标，使得消费者有自己选择的权利，并且能够促进物业市场的公平发展。

（四）树立全新的管理观念

在经济飞速发展的21世纪，建立良好的人才结构，就要摒弃传统的观念和意识，在新的历史条件下，培养和树立新的观念、新的意识，使现代管理面向市场经济。首先要树立新的市场意识。知识经济的不断发展，市场经济改革的不断深化，为我国走向完善的广阔的市场，建立完善的行政管理体制提供了机遇，因此要树立新的物业管理理念；其次是要树立新的创新意识，我们所说的创新是基于历史，对原有的事物的创新，而不是背离人类文明的天方夜谭，因此，我们在完善行政管理整个系统中，要坚决反对盲目的创新，又要有不断进取的精神；最后要树立导向意识，在社会主义市场经济条件下，物业管理工作在政治、文化上具有导向功能，我们在发展和创新的过程中，要培养和树立崇高的思想境界，把整体思维引向全心全意为人民的服务上。

（五）完善物业管理的法律法规

物业管理发展有了一定的步伐，但是却没有完善的管理条例来作为管理的支撑和依据，在物业管理公司加速行政立法，，这与国家相关的法律法规有很大的联系，大部分都应该针对目前我国的物业管理现状结合的国家相关的法律法规，换种说法而言，就是国家的立法机构在编制和落实国家的相关法律法规之际，不应该盲目的、没有科学依据的进行编制，而应该针对现在物业管理中的一些问题、情况、矛盾和纠纷等进行的一系列的有针对性的法律法规。

（六）最大限度的发挥居委会的潜力