房地产行业论文精选(九篇)

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第1篇：房地产行业论文范文

首先是房地产市场调研计划的制定，在明确主题的基础上，通过融入“5WIH”六要素来完成对事件的统筹安排能力。第一个“W”是Why，也就是为什么要做这件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我们的实训效果。第二个“W”是What－－调研那些具体的内容呢？第三个“W”Where－－在什么地方进行调研活动；第四个“W”When－－调研活动中各项事务的执行时间段或者结束的时间点；第五个“W”Who－－人物分工是怎样，哪些人完成哪些事情，调研对象都选取的是符合哪些特征的人；第六个“W”How－－怎样执行？通过哪些调研方法，借助怎样的手段，最终完成整个调研项目。

其次，各个小组按照“实体企业”调整后的调研主题修改完成最终的调研计划，并讨论制作相应主题下的调查问卷。从问卷的逻辑性，卷首语的设计以及调研对象甄别等反复多次推敲，在课程教学团队教师的指导下完成针对性调查问卷，规避问卷制作中常犯的十种错误，如一题多问，答案界定模糊，歧义性问句，多重否定句，假设性问题，诱导性问题，数组重叠，敏感问题的忽略印证，逻辑排序混乱，调研导语无针对性等。在逐一进行点评后，由小组成员共同完成修改，并提交调研问卷。在首次修改后调查问卷，每个小组制作不少于20份的问卷进行试调，并从试调过程中发现问题并对问卷进行再次的修改，结合教学团队教师总体建议完成正式版调研问卷。各小组严格按照自己的调查计划进行实际调查环节，小组组长负责组织小组成员实际调查，教师团队进行抽查式考核，确保调研数据来源的真实性，把好实际调查中的首道关，这也是为了更好的锻炼学生的社会实践能力，以便今后更快的适应市场需求。

再次，数据整理和分析能力是市场调查的核心能力，房地产市场调查也不例外。对各小组搜集回来的调查问卷第一步先进行废卷甄别。第一类废卷是填写不完整的调查问卷；第二类废卷通过顾客甄别部分，在调研公司或者房地产行业从事工作的工作人员不作为目标调研对象者，剔除这一类废卷；第三类废卷就是在问卷填写过程中所有答案均为其他并未填写内容的，也视为无效问卷；第四类废卷是最难，也是最需要剔除的废卷，那就是前后相互应证的两个问题出现矛盾。比如购房首选为别墅，但是家庭月平均收入不足一万元者。前后逻辑矛盾与现实市场极为不符，这说明该被访者未真实表达自己的意思，只是应付性完成问卷。这一类也是必须要剔除的。在剔除完四类无效或者废卷后，调研样本过少，无法真实反应市场实际的情况的，要进行补调，直到样本能够客观反应总体实际为止。至此，数据采集和整理就告一段落。接下来就是数据的分析，在这个阶段我们一般借助两种工具，一种是专业的统计分析软件“SPAA”（统计产品与服务解决方案）软件和微软平台的“EXCEL”软件，在《统计学》系统的班级，我们要求学生通过“SPAA”软件完成对调查问卷的分析，让学生在做的过程中完成对统计软件的操作和学习，对还未进行《统计学》系统学习的班级，我们要求学生用“EXCEL”表格进行数据分析。并指导学生不同图形所适用的条件，比如饼状图是整体为“1”时，占比分析最常用的的图形；折线图是趋势分析是最常用的图形；其他的建议采用柱状图。到此为止市场调研活动进入到攻坚阶段。撰写市场调研报告。

第2篇：房地产行业论文范文

SHI Chao1 CHENG Hongliang REN Jian2

(1 School of Economic and Management of Yunnan Normal University, Kunming Yunnan 650500

2 Yulin Municipal Sub-branch PBC, Yunlin Shaanxi 719000)

Abstract:High housing prices has become one of the most concerned topics in present domestic society. There are many factors that cause housing price rising, such as the existence of an act of speculation, rising land prices and rising house prices expectation, etc. Following the analysis on the characteristics of the real estate industry in China, the paper concludes that China's real estate market is a regional oligopoly market. On the basis of above analysis and combined with the reality, the paper analyzes real estate enterprises' collusion motivation and game process of collusion. In the end, based on real estate enterprises' collusion, the paper puts forward some reasonable countermeasures and suggestions.

Keywords: real estate; oligopoly; game

摘要:房价居高不下已经成为当今国内社会最受关注的话题之一。造成房价上涨的因素有很多,比如,炒楼行为的存在,地价的上升,房价预期高涨等等。本文首先通过对我国房地产行业特点的分析,得出我国的房地产市场是一种区域性寡头垄断市场;然后在此基础上结合现实情况,分析我国房地产企业的合谋动机以及合谋的博弈过程;最后针对房地产企业间的合谋提出一些合理的对策建议。

关键词:房地产论文投稿,房地产,寡头垄断,博弈

一、房地产行业的特点

(一)房地产行业的区域性。房地产市场是一个区域性的市场。首先,由于土地位置的固定性,使得每一处房地产都被固定在特定的位置上无法移动,因此,房地产不能形成全国性或世界性市场。其次,由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品,而消费者购房更多选择临近区域,所以,一个地区的房地产商更多的是同本地区的房地产商存在竞争关系。不同区域的房地产产品由于无法根据自身的市场供求状况及时流进流出,从而在一定程度上限制了房地产产品的供求范围。因此,房地产市场具有鲜明的区域性。

(二)房地产行业的垄断性。首先是土地的垄断性。我国于2001年开始推广实施的土地储备制度以及2002年实施的土地招标拍卖制度,决定了我国土地市场的卖方垄断特征。这两个制度意味着在我国的房地产市场,土地供给方只有一个——政府,形成土地供给的垄断;而土地需求方却有许多个,形成需求的竞争。

其次是房地产产品的垄断性。由于土地的固定性,使得房地产的每个项目都占据着一个独特的位置。位置对房地产具有极端的重要性,房地产位置除了其所处的地理位置外,还包含经济、社会、文化、教育等人文环境因素。房地产位置的不同,使房地产产品具有差异性。位置不同的楼盘,或者同一栋楼不同层次朝向,给房地产商带来的利润差异都是明显的。这些差异性使得房地产产品形成了自然垄断。

最后是房地产行业的进入壁垒。目前我国房地产行业在经济、技术和信息等方面的经济性壁垒几乎不存在。土地资源的固定性和有限性以及我国目前实施的土地出让方式,构成了房地产行业的进入壁垒。此外,由于品牌形象以及品牌所代表的实力,使得进入房地产行业具有一定的品牌壁垒。

综上所述,土地的固定性以及房产的弱流通性,使得特定地区内通常仅有较少的房地产商。此外,房地产市场存在着较高的进入壁垒。上述因素完全符合寡头垄断市场的特征。因此,我国的房地产市场是一个典型的区域性寡头垄断市场。

二、房地产商实行合谋的动机分析

(一)现实分析。在需求一定的前提下,假如房地产商之间竞争激烈,房价必然会下降。房价下跌会压缩企业的利润空间,这样的竞争是房地产企业不愿看到的,因此开发商之间存在价格合谋动机。在合谋利润的分配方面,如果企业是类似的,合谋企业共分利润就十分容易,只要平均分配利润即可。如果企业异质性较大,合谋企业在如何分配利润方面意见就不一致,从而导致合谋破裂。也就是说,合谋行为通常会在少数相类似的企业间容易达到,并得到维持;反之,如果企业在成本、市场力量方面差别较大,就不易形成合谋。房地产企业在开发和经营上的手段基本一致,成本构成也十分相似,因此房地产企业较容易形成价格合谋。

在房地产行业中,所有的企业都将卖不掉的房屋作为退出行业的首要壁垒。这是因为一旦房屋卖不掉,开发商的巨额投资就无法收回,这部分投资就会转变为沉淀成本。巨额沉淀成本迫使房地产商认识到,当同一区域内只有少数几个竞争者时,自己的行为对其他房地产商有相当大的影响,打价格战可能会遭到报复。因此,房地产商需要互相比照定价,实现一种非正式的隐性价格合谋。

(二)理论分析。在房地产业中,假设房地产企业间的行为存在三种情况:古诺竞争、完全竞争、合谋。现通过比较房地产企业在三种情况下的产量、价格、利润等分析房地产企业的行为动机。

1、古诺竞争。现假设房地产业有两

个寡头企业,其行为及相关条件为:①两个寡头企业的产品是同质的;②每个企业都根据对手的产量来确定自己的产量;③每个企业的边际成本为零,它们共同面临的需求曲线是线性的;④两个寡头企业都是在已知对方产量的情况下,各自确定能给自己带来最大利润的产量;⑤两个企业不存在任何正式的或非正式的合谋行为。 用qi表示第i个企业的产量(i=1、2);Ci(qi)表示第i个企业的成本函数;P=P(∑qi)表示价格是两个企业产量之和的函数;πi表示第i个企业的利润函数。

假设Ci(qi)=qic,P(∑qi)=a-∑qi,πi=qi*P(∑qi)-Ci(qi),其中i=1、2,a为常数,c表示单位成本。

可得π1=q1*(a-∑qi)-q1c(1)

π2=q2*(a-∑qi)-q2c(2)

式(1)、(2)的最优化一阶条件为:

■=a-∑q■-q■-c=0(3)>

■=a-∑q■-q■-c=0(4)

由此方程组可推出q■=q■=■;π■=π■=■

2、合谋。假定房地产市场上两个寡头企业通过合谋如同一个垄断企业一样采取行动,以使两个企业总得利润最大。

我们用q■表示总垄断产量,π■表示总垄断利润。

假设C■=q■c,P=a-q■

可得π■=q■P-C■=q■(a-q■)-q■c(5)

式(5)的最优化一阶条件为■=-2q■+(a-c)=0(6)

可推出q■=■;π■=■

单个垄断房地产企业的垄断利润为■。

3.完全竞争。现假设两个寡头房地产企业进行完全竞争。厂商利润最大化条件为MR=MC,又因为完全竞争厂商存在P=MR,因此,完全竞争厂商的利润最大化条件为P=MC,即当寡头企业的价格等于边际成本时,各寡头厂商的利润最大。因为企业边际成本为零,即P=MC=0,所以π■=π■=0。

比较三种情况下寡头房地产企业的利润可知,完全竞争时利润为零;合谋时利润最高;古诺竞争时利润介于中间。由此不难看出,作为区域性寡头垄断性质的房地产企业在利润最大化的驱使下,有强烈的合谋动机。

三、房地产商合谋的博弈过程

假定市场中只有两家房地产开发商,即开发商甲和开发商乙。如果两家开发商合谋,则收益均为4;如果开发商甲为了追求自身利益最大化,率先采取不合谋策略,届时,开发商甲收益为6,而开发商乙的收益为-2;如果两开发商一开始都采取不合谋策略,则两者收益均为0。如表1所示。

当开发商之间只进行一次博弈时,对开发商甲来说,如果开发商乙选择“不合谋”,则自己选择“不合谋”的收益为0,而选择“合谋”的收益为-2。因此,在开发商乙选择“不合谋”策略时,“不合谋”是开发商甲的占优策略。如果开发商乙选择“合谋”,则开发商甲选择“不合谋”的收益为6,选择“合谋”的收益为4。所以,在开发商乙选择“合谋”策略时,“不合谋”还是开发商甲的占优策略。类似的分析对于开发商乙同样适用,因此,“不合谋”也是开发商乙的占优策略。如此,(不合谋,不合谋)策略成为两开发商的纳什均衡。在一次静态博弈的情况下,每个寡头都出于自己的占优策略来进行选择,却导致了从整体利益而言最坏的结局。

再采用逆推法来分析开发商之间进行次数为n的有限次重复博弈。由于第n轮博弈是最后一轮博弈,以后不会再有重复博弈,因此第n轮博弈和一次性静态博弈没有差别,在第n轮采取不合谋策略是不会被报复或者受到惩罚的。于是单个的寡头开发商会出于自己的占优策略而选择不合谋。逆推到第n-1轮,在第n-1轮每个参与者都知道第n轮双方都会采取不合谋策略,因此,每个参与者在第n-1轮就会采取不合谋策略。如此一直逆推到第一轮。也就是说,在有限次重复博弈中,一开始第一轮每个参与者就会采取不合谋策略。因此,在有限次重复博弈中,占优策略纳什均衡仍为(不合谋,不合谋)。因此,在一次性静态博弈或有限次重复博弈的情况下,房地产市场上合谋的每个寡头企业都面临着囚徒困境:每个寡头企业出于各自的占优策略进行选择,却导致了从整体利益而言最坏的结局,即在占优策略均衡中总体利益下降。

但是由于房地产市场的区域性特征,所以开发商之间的博弈可视为无限次重复博弈。于是,此时一方撕毁协议的“不合谋”行为必然引致另一方“不合谋”的“以牙还牙”策略。虽然在某次博弈中,假设开发商甲采取“不合谋”行为为它带来的暂时收益为6,但开发商乙在以后的博弈中将一直采取“不合谋”策略。这样一来,开发商甲最终的损失必然超过“不合谋”的暂时收益。因此,在房地产市场的无限次重复博弈中,“不合谋”策略对谁都不是最优的,(合谋,合谋)才是使整体利益最大的纳什均衡。

第3篇：房地产行业论文范文

关键词：房地产业波士顿矩阵法九盒矩阵法

房地产业作为国民经济的支柱产业，关联度高，带动力强，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用。近年来，房地产业持续高速发展的同时也出现了房价居高不下、普通老百姓买不起房的问题。相应的，房地产业税收问题也成为了社会各界关注的焦点。进入21世纪以来，我国房地产业税收收入取得了连续多年的大幅增长。由于税收一直是房价的重要组成部分，所以有关房地产业税收负担是否合理的问题引起了许多专家学者的广泛关注。

房地产业税负问题文献回顾

我国现行房地产税收负担的研究，根据其研究方法的不同，可以分为理论研究和实证研究两类。

目前，绝大多数学者对我国房地产税收负担的研究都停留在理论研究的阶段，他们认为我国房地产税制存在的问题主要集中在税负不平，竞争不平等；税费并举，重复课征；税种设置不科学；计税依据不合理等方面，对此他们都相应的提出了自己的改革建议。此外，房地产税计税依据改革课题组(2006)和海南省地方税务局课题组(2006)从分析我国现行房地产税制存在的问题入手，提出了我国进行房地产税计税依据改革应该具备的基础条件和实施方案，对改革过程中机构、政策、数据、技术手段、人才、立法等一些具体问题提出了建议。以上这些研究都侧重于理论分析，并基于此对我国房地产业税制改革提出了一些基本的思路，没有利用数量分析方法建立数学模型进行实证分析。

在实证研究方面，我国刚刚进入起步阶段。学者刘立秋，李凯，邹毅（2001），他们将战略管理中的波士顿咨询集团矩阵法（BCG矩阵法）应用到税负合理性分析中，利用改进后的t－r矩阵对我国房地产业的税负状况进行了定量评价和分析，在此基础上提出了房地产业税费制度改革的对策建议。但由于BCG矩阵法本身存在一定的局限性，它的每个维度只能用单个指标来衡量，因而他们也只使用了增长率这一个指标来衡量税负的合理性。

本文在总结前人研究成果的基础上，引入GE矩阵法，弥补BCG矩阵法只能用单个指标衡量一个维度的局限性，对房地产业税负模型进行了一定的改进。

房地产税负研究模型简介

BCG矩阵法是由波士顿集团(BostonConsultingGroup,BCG)在上世纪70年代初开发的。BCG矩阵将组织的每一个战略事业单位（SBUs）标在一种二维的矩阵图上，从而区分出问题、明星、金牛和瘦狗四种业务组合（图1）。现在我们将图1中的横坐标改为税负率t，纵坐标依然使用增长率r，就变成了分析企业税负合理性的t－r矩阵（图2）。

利用该方法只要对全国或者某一个地区的所有房地产企业进行t－r分析，它们可能会不均匀地分布在某些区域内，这时再利用黑球法则、东北角大吉、月牙玉环、重心移动等五法则进行分析，就可以对全国或者该地区房地产业税负合理状况进行分析。但如前所述，由于BCG矩阵法本身存在一定的局限性，它只能用一个指标来衡量一个维度，所以由其演化而来的t－r矩阵在分析税负合理性时也只使用了增长率这单一指标，但衡量一个企业税负合理与否不只是增长率这一单一指标，它应该包含企业增长率、盈利率等一系列因素。为了克服这一缺陷，本文引入了GE矩阵法（九盒矩阵法），它与BCG矩阵相比，使用数量更多的指标来衡量两个维度，同时增加了中间等级，这样衡量更全面，有效（图3）。

接下来，本文将GE矩阵的思想引入t－r矩阵中，对t－r矩阵进行一些改进，其横轴仍然使用税负率（t）这一单一指标，但纵轴我们使用影响房地产企业发展（d）的各个重要因素作为衡量指标建立一个新的矩阵t－d矩阵（图4）。其具体实施步骤为：定义因素。选择与房地产业发展相关的各个重要因素，可采用头脑风暴法。估测各个因素的影响，采用德尔菲法对各个因素的影响力大小进行评分，据此确定各个因素的权重。根据上面确定的权重，结合各个因素的具体数据，得出各个房地产企业发展状况的加权值，并结合其税负率，将其分别填入t－d矩阵中。最后再对其分布状况进行分析，得出结论。房地产业税负合理性案例分析

下文利用上述改进后的t-d模型对我国2005年房地产业的税负合理性进行分析。

本文选取房地产企业的纯收入税负率作为横坐标，其中纯收入税负率的计算公式为：

根据房地产企业的特点，选取房地产开发建设房屋建筑面积增长率、房地产开发投资额增长率、房地产销售额增长率、房地产净利润增长率、房地产从业人数增长率这五个指标来衡量房地产业发展状况的情况。

通过德尔菲法，我们得出这五个因素的影响力大小，按次序为：房地产净利润增长率，房地产销售额增长率，房地产开发投资增长率，房地产开发建设房屋建筑面积增长率，房地产从业人数增长率，并计算得出他们的权重分别为：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。

利用2005年的《中国统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》和《中国税收统计年鉴》的数据计算的2005年中国房地产业各省市自治区的房地产业的纯收入税负率和房地产业发展状况加权平均数，如表1所示。

通过对2005年我国房地产业分地区情况统计数据进行t－d分析，得出图5。

由图5中可以看出，我国房地产业2005年的税负分布图中大多数点都散乱的分布在C、D两个区域，并没有形成月牙环形状，这说明我国房地产业的税负规划并不科学，而且效率也不高，应该制定相应的政策，使得全国各省区的税负点尽量集中于A、B区域，并使其成为月牙环形状。由于C区是不合理区，D区是劣势区，所以应该尽量避免在这两个区中出现黑点。而在图5中，我们可以看到几乎大多数点都出现在这两个区域，这说明全国大多数地区的房地产业的税负状况不合理。对于B区域，该区域是优势区，而在这个区域只发现了一个点，这说明我国房地产业几乎没有明星企业，如果税负状况持续如此，得不到改善，这对于我国房地产业的长期发展来说是非常不利的。

参考文献：

第4篇：房地产行业论文范文

关键词：利率风险；利率敏感性缺口；持续期缺口

目前我国利率市场化已经全面实施，宏观经济的过热或低迷、国际金融市场利率的变动等都会引起国内市场利率的大幅波动，影响商业银行的成本和收益，选择适合自己的管理方法，建立有效的利率风险管理系统非常重要。

一、利率敏感性缺口分析和管理办法

（一）利率敏感性缺口分析

利率敏感性资产（ISA）与利率敏感性负债（ISL）是指在一定时期内可重新定价的资产和负债，包括浮动利率资产和负债，以及在分析期内到期的固定利率资产和负债。两者的差额即为利率敏感性缺口(ISG):ISG=ISA-ISL，当利率敏感性资产大于利率敏感性负债时，ISG>0，称为正缺口，存在正缺口的银行称为资产敏感型。当利率敏感性资产小于利率敏感性负债时，ISG<0，称为负缺口，存在负缺口的银行称为负债敏感型。当利率敏感性资产等于利率敏感性负债时，ISG=0，称为零缺口，存在零缺口的银行称为敏感平衡型。

（二）管理办法

1.主动性策略是银行根据对利率走势的预测而有意识地留下正或负缺口的策略。管理人员首先要预测利率的变动方向，在对利率走势做出判断后，就可以根据具体情况调整资产负债结构，利用利率变动来获取更大的净利差收入或减少损失。当预测利率上升时，保持正缺口，增加的资产利息收入将超过增加的负债利息支出，从而使净利息收入增加。当预测利率下降时，则保持负缺口。

2.被动策略也称“免疫策略”，其核心在于保持利率敏感性资产和负债之间的平衡，使缺口值为零或很小。采取主动性策略的关键问题在于利率预测的准确性上，如果利率走势与预期相反或利率变动不如预测的来得那么快，则银行将蒙受损失。此外，即使利率走势预测准确，但如果利率实际变动幅度较小，则采用主动策略就可能得不偿失，调节资产组合是要付出代价的。所以，一些小规模银行由于缺乏利率预测能力或缺乏调整资产组合的手段，往往采用被动策略。

二、持续期缺口分析和管理办法

(一)持续期缺口分析

持续期是金融工具未来现金流现值的加权平均与其现值之比，它衡量了未来预期的现金流的平均期限。

市场利率的上升会导致银行固定利率的资产和负债的市场价值下降，且银行资产和负债的期限越大，随着市场利率上升时，其市场价值下降的幅度也越大。因此，持续期可以用来衡量资产负债的风险程度，持续期越长、利率风险越大。可以看出，利率变动对一家银行的股本或资产净值所产生的变化依靠三个关键的素：

1.持续期缺口的大小。在利率上升时，资产的持续期长于其负债的持续期（正）的银行，资产价值下降的幅度要大于负债的价值，因此银行净资产价值会下降。当利率下降时，情况相反。

2.利率(Y)变动的幅度。变动幅度越大，银行承受的风险也越大。

3.银行的规模。银行规模越大，对于任何给定的利率变动，其净值变化会越大，反之，其净值变化会越小。

（二）管理办法

1.主动性策略是银行根据对利率未来变化的预测做出的，保持适当的持续期缺口，以获得利率变动带来的收益或减少损失。如果预测市场利率将上升，应减少持续期正缺口或扩大其负缺口，将缺口调整为负值，使未来资产价值的下降幅度小于负债价值的下降幅度，从而使银行净资产收入得以增值。如果预测市场利率将会下降，则可采取增加正缺口或减少负缺口的方法。

2.被动性策略指在保持银行净值的相对稳定，采用零缺口（“完全免疫”）或微缺口(“部分免疫”)的方式避免利率风险。具体就是使一家银行的资产持续期正好等于其经杠杆调整后的负债的持续期，无论利率如何变动，资产的收益与负债的成本以相同的幅度同向变化，从而有效避免利率风险。部分免疫的策略是从资产负债表中调出一部分资产和负债，进行持续期搭配，使资产和负债的持续期平衡，保持这部分资产负债价值不受利率变动的影响。

三、利率敏感性缺口与持续期缺口管理方法的比较

（一）利率敏感性缺口管理方法的优点和缺陷

优点有：第一，该管理方法简便、易于理解。就缺口分析而言，通过直接观察各时间段内利率敏感性缺口正负及大小，就可以大致了解银行所呈现的利率敏感性类型及利率风险大小。第二，管理成本低。该管理方法也存在明显的缺陷。因此，银行要做到对利率的变化有准确的预测；缺口的调整要先于利率的变化。在激烈的竞争中银行改变资产负债结构调整缺口往往受很多因素的影响和制约，缺口调整将变得非常困难。同时，缺口管理要将资产负债按一定的时期加以划分。划分时期的不同，利率敏感性缺口的数值也不一样，有时甚至出现完全错误的信息，将正缺口表示为负缺口，或将负缺口表示为正缺口。利率敏感性缺口管理忽视了期权性风险和基差风险。

（二）持续期缺口管理方法的优点和缺陷

持续期缺口管理方法具有以下的优点:（1）它对整个资产负债的利率风险提供了一个全面的衡量。持续期从长期角度观察问题，有利于制定更为连续、更为系统的管理战略。（2）充分考虑了每项资产负债在未来的现金流入或现金流出的时间价值，从而解决了利率敏感性缺口模型中分析期的划分受主观影响的问题。

四、现实选择

利率敏感性缺口法来衡量利率风险更适合我国商业银行现阶段的利率风险管理状况，其理由为：一方面，利率敏感性缺口法是以原始成本为基础来计算资产负债价值的。另一方面，利率敏感性缺口法主要反映利率变动对利息收入的影响。随着我国利率市场化的全面推进，商业银行面临的利率风险会越来越大，目前我国商业银行还不具备推行全面的持续期缺口管理的条件。

参考文献：

[1][美]米什金(李扬等译)。货币银行学[M].中国人民大学出版社，1998

[2]洛伦兹?格利茨(唐旭等译)。金融工程学[M].经济科学出版社，1998

第5篇：房地产行业论文范文

【关键词】房地产；会计信息；问题与对策

一、引言

房地产行业在我国现代化经济建设中具有举足轻重的地位，可谓是“牵一发而动全身”。如果房地产行业出现较大的波动，则会影响到钢铁价格、家装设计、农民工就业等一系列问题。如今国内的房地产业发展势头较好，从依靠政府扶持向市场调节转变，销售方式也呈现按揭、预售、代销等多样化，在房地产行业大量资金增长过程中，会计信息的质量和准确性是急需考虑的问题。

二、我国房地产行业会计质量的问题

房地产行业与其他行业有所不同，它随着销售手段、房企状况、业绩信息等差异，在执行会计准则时具有一定的特殊性。但由于其行业特殊性，很多会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成房地产企业会计信息质量出现各种问题。

1.销售收入伴随销售方式改变

每个房地产企业均会开发多个项目，其项目建设期的实际成本费用会大于预期费用；随着地价的增长，后期项目建设成本远高于前期建设费用，各期项目间的损益浮动较大。当房地产项目取到预售许可证后，根据其项目体量和行业发展状况，房产营销部门会不定期改变销售策略，如总房款打折、限期垫付、赠送设备平台等，同一项目、同一楼层、同一房型、同一面积的房屋可能因销售方法与售出时间不同，其总房款也不一样。因房地产开发产品价值较高，购买者多采用分期付款的方式，因此造成收款期与房屋交付期不一致。总之，房地产企业的销售收入与其营销手段、营销节点、付款方式有很大关系，且销售收入确定的随意性较大，将造成会计信息和质量的问题。

2.各期业绩信息可比性较差

房地产企业从拿地到土地开发短则一年，长则三四年，其项目分为一期、二期乃至多期工程，项目在建设期投资数额巨大，大量费用将计入到当期损益中。项目在持续开发和预售中，因可能采用分期或垫付的销售形式，总房款不能按照预期期限收回，而且随着项目的投资成本扩大，房地产企业每年的损益表所反映的企业利润波动较大，换句话来说，其财务报表不能准确的反映其财务状况。证监会为了房地产企业能够真实的反映其会计信息，要求预收的房产款能够体现出期初余额、期末余额、预售状况等，但从近几年的报表情况来看，各房企的核算方法不同所披露的信息标准也有所差异。

3.现金流信息披露不完全

房地产市场受政策影响较大，当贷款、限购、认购等政策松弛时，房地产销售总量会呈现上升趋势，因而所产生的销售收入则会增加。房地产企业为了增加销售和树立品牌形象，在每个重要节点会举办各种活动，其物资物料的开支和活动产生的现金流均以企业为单位，房地产企业从拿地、筹建、预售、活动准备等各个环节都需要耗费大量人力、物力、财力，而所有的投资均通过销售产生现金流入。因房地产行业项目开发维持时间长，经营活动中现金流出与流入相对于其他企业具有更大的异步性。

三、完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策

近年来，为适应我国经济体制的改革，国家财政部与证监会陆续出台了一系列有利于会计改革的政策，对提升房地产的会计信息具有一定积极作用。除此以外，从建立房地产行业的会计规范体系、完善房地产行业的内部会计核算、准确反映房地产企业的会计信息等方面也能更好的改善房地产行业会计信息质量。

1.建立房地产行业的会计规范体系

会计准则是针对财务岗位职责和内容所制定的，但建筑工程类项目因筹建费用大、期限长、任务重，一个知名房地产项目的投建可能会促进周边区域经济的发展，因此房地产行业对我国现代化经济建设具有举足轻重的作用。针对其行业特殊性，因对房地产及相关工程建设行业会计信息做定向规范，一是更能够准确披露出房地产企业的经营状况；二是也能够保障房地产企业的既得利益。从大方向上要求房地产行业会计信息的规范性，是保障房企正常运营的基础。

2.完善房地产行业的内部会计核算

很多房企财务部门执行的是国家统一的财会标准，并未根据企业现状制定相应的内部会计核算制定，有些刻意避开国家税收政策，内外账不统一，重视企业征缴需要做的报表，忽略了财务内部核算的规范性。无论筹建项目大小，都需要一个相对完善的会计内部核算制度，它是真实反映企业会计信息的基础。处理好房地产企业内部会计核算状况，对促进项目的顺利进行具有重要作用。

3.准确反映房地产企业的会计信息

准确反映房地产企业的会计信息是改善会计信息质量的基础。财务部门与其他部门有本质区别，从每月、季度、年度报表中能够体现出房地产企业经营活动的现金流出与现金流入，若内部会计信息存在偏差，那么将会影响到整个项目的建设与销售。将每笔涉及销售的会计信息真实、准确、有效的记录下来，并与其他项目筹建期的开支做比较，就能够反映出整个项目的利润额。

四、总结语

近年来，我国会计制度逐步完善，陆续出现质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等分支，极大地提升了房地产行业会计信息的真实性和有效性。针对如今房地产企业会计信息出现账目不清、数据不真及披露不完全等问题，应从会计制度、行业准则、岗位职责等多方面加以规范，以达到改善房地产行业会计信息质量的目的。

参考文献：

[1]王辉，赵华丰；房地产行业会计信息的探讨.[D].中国市场；2013年40期.

[2]单志丽，周高明；投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响.[J].魅力中国；2014年10期.

第6篇：房地产行业论文范文

中图分类号：F293.3

文献标志码：A

文章编号：1000-8772(2015)25-0038-02

从1988年以来，我国的居民住房制度经历了很大的改革变动，我国的房地产行业在这几十年的过程中经历了从无到有的发展。全国各地的房地产发展都经历了很大的改变，内蒙古是我国的经济发展大省，近几年的内蒙古的房地产发展的变化也较为明显。

一、房地产发展以及发展模式

1.房地产市场的基础情况

在经历了2008年至2011年这四年的快速发展时期后，的房地产市场进入了缓慢发展的时期，特别是在2013年后内蒙古给城市的房地产行业指标都有所下降，对内蒙古的经济发展影响也是较为明显的。

（1）房地产开发销售

根据内蒙古住房厅和建设厅的调查报告现实，针对2013年全年房地产行业下滑的态势，政府部门进行了相应的调控操作，并且取得了一定的成效。次年，内蒙古各地市县的房地产市场综合发展势头较好，各项指标呈现升温状态。2014年的1—7月份自治区房地产开发投掷达到了613亿万元，较去年同期增长了69亿元，同比增长率达到了14.31%。整个区内的住房销售面积达到了962.3m2，商品住房的销售额达到了443.36亿万元。区内的商品房的平均售价为4212元/m2，环比增长不明显，同比增长为6.64%。从这些数据我们就可以看到，内蒙古的房地产市场呈现持续回收的状态，预计2015年的房地产形式将全面好于往年。

（2）区内税收和信贷

房地产税收主要会出现在房地产的三个环节，即开发、销售和保有。根据相关的数据报告，内蒙古全区房地产税收同比增长率为22.3%，占当地地税收入的6%。

从近几年内蒙古房地产发展态势来看，区内的信贷增长较快，个人房贷形式区域平稳增长态势。

2.内蒙古房地产的发展模式

近几年我国经济高速发展，作为我国的经济发展大区，正在逐渐成为我国的政治、经济、文化、体育和金融高速发展的典型大省，内蒙古的房地产需求已经出现了不断上升的市场需求力度。但是，我国多数省市的房地产发展模式都是模仿其他省市或项目的，的房地产框架依然如此。的房地产发展可以说已经进入了不断完善的阶段，但是，还是与我国“北上广”地区的房地产发展仍然有一定的差距，主要的差距是房地产项目设计、销售理念、经验、建设成本控制等多个方面。“北上广”等的房地产发展模板并不一定适用于的房地产发展方向，因此，我们应该从内蒙古房地产的实际情况出发，建设符合自治区的特色建筑，形成一套独特的房地产开发模式。

二、房地产行业发展中存在的问题

1.区内房地产整体形势不是很乐观

当地房地产市场的运行很不稳定，住房的供应很不科学合理，个别地市县出现了住房供应大于需求的表现，从而出现众多的空房。因此，房地产的市场持续应该进一步得到规划，住房开发、房地产销售、二手房中介和物管服务等一些环节仍然经常出现侵害消费者合法权益的现象出现。住房产业化的整体水平较低，其品质有待进一步的提升。

2.城市化总体程度不是很高，有效住房的需求受到影响

最佳的城市化发展是工业与城市化的结合体，两种发展要素互相协调共同发展。的土地城市化速度明显快于人口城市化的速度。这一典型问题主要是受到内蒙古当地的历史、人文、体制和发展方式等一些因素的影响。主要是以草原为主，以往人们多数过着游牧的生活，随着内蒙古城市化建设的发展，并且在不断的加快速度，在土地城市化的同时没有考虑到人口城市化的因素，从而造成了人口与现有房地产行业出现冲突的现象。

3.房地产不良信贷的增加，信贷风险不断增大

随着房地产不断的发展，大量资金不断的融入，内蒙古的金融支持着开发商和投资商的资金运转，但是这种需求缺乏刚性的支撑，长时间以后导致经济萧条现象的出现，民间借贷的链条随之断裂，随之民间借贷链条的断裂，房地产投资方和开发商的资金就会出现两种状态，既：套牢、撤离，最终导致当地房价直线下降。

三、完善当地房地产的市场调控，促进房地产平稳发展的建议

1.的当地政府应该继续贯彻和落实国家各项有关于房地产的相关政策，把更多的调控自己投入到中小企业的发展中，从而让当地经济更好、更快、更平稳的发展。应该顺应当地经济结构转型的发展的方向，让更多的投资回归到实体经济当中，同时让投资者看到实体经济的重要性。经济基础稳定牢固发展的实体产业，是提升社会经济和改善人民生活水平，应对房地产行业外部冲击的有效保障。

2.全面推进大中小城市的整体发展，逐渐解决城市结构不科学合理的现象。如果在人口城市化和土地城市化的过程中，不能进行科学的分配，那么就会导致出现一二级城市出现住房供不应求，而三四线城市的住房无人购买的两个极端现象。内蒙古小城镇建设是内蒙古城市化过程中的特色表现。可以说是小城镇体系是发展的重要组成部分，建设过一批批具有发展机制、城乡统筹活动、吸纳游牧民等优势的特色发展城市。鄂尔多斯可以说是这一建设方式下的典型城市。

3.地市县的政府部门应该做好房地产市场的监管力度，防止房地产信贷风险的出现。要采取积极的态度对房地产市场进行合理的调控，从而让房地产行业保持一个平稳发展的态势。同时，还应该根据目前的情况，判断出房地产未来发展的走势。

结束语

在的城市化进程中，房地产行业具有极大的推动力。但是，我国的房地产发展集中区还是处于我国的东部，内蒙古地区的房地产行业想要得到蓬勃的发展，就应该结合当地城市房地产的实际情况，结合人们的住房需求，构建一个符合的房地产发展框架。

参考文献：

[1]刘冰.寿光市房地产发展现状与对策研究[D].咸

阳:西北农林科技大学硕士学位论文,2014.

[2]于淼.辽宁省县域房地产发展问题研究[D].沈阳:

沈阳建筑大学硕士学位论文,2011.

作者简介：李滨（1970-），男，内蒙古呼和浩特人，经济师，从事房地产登记工作研究。

第7篇：房地产行业论文范文

我们这个时代已经快速进入互联网时代，互联网络在当今社会不断发展，深入到人们生活、工作等多方面，受其影响网络推动经济，网络经济也在社会中起到越来越大的作用，人们通过互联网络进行商业交易，节省了时间以及空间上的限制性，这样一种新式的交易形式越来越被广泛的应用于各行各业各个领域，本文主要从网络经济发展的特点进行探讨，探讨网络经济对房地产经济的影响，同时提高对网络经济的有效利用，实现房地产经济利益的最大化。

网络经济房地产经济推动作用

一、什么是网络经济

在网络飞速发展的时代，衍生出一种新的经济形式――网络经济，而网络经济是依托计算网络而生的新型的社会经济形式，信息化和全球化在经济全球化的推动下应运而生，促使网络经济发展壮大，成为信息化和全球化发展中的纽带，影响着人们的生活、生产，无论是在生产关系还是生产力等方面都起到举足轻重的作用。网络经济也称作互联网经济，在生活中给人们的生活带来便利，人们足不出户即可享受到高效便捷的服务，这种新形式的经济体系不仅应用于生活，同时在生a上也应运而生，企业中运用网络经济不仅能提高生产、优化产业技术，提升人员整体素质，更能为企业带来切实的经济效益，减少成本投入增加利润空间。总而言之，网络经济发展正在不断开发社会生产力潜在价值，从社会发展和经济发展的角度来说提高大众对网络经济的认识度是非常必要的，认知提升才能带动行动，使人们利用网络来实现经济价值，从中获得切身利益。

二、房地产经济概述

近年来房地产行业的飞速发展带动国民经济的发展，对国民经济的发展有着深远的影响，且地产行业涉及领域广泛，能够在很大程度上带动较高的经济价值，对经济和社会的发展都有举足轻重的意义。改革开放带动着国民经济的飞速发展，各领域新兴企业也迅速崛起，这其中尤其是房地产行业的兴起最为迅猛。我国经济体制的不断发展和完善为房地产行业提供了便利支持，使得房地产行业发展势头大增。因此传统的地产行业在现代科技和经济进步的推动下已经不能满足现代房地产行业的需求了，且传统地产行业在运作中也存在也一些问题弊端，所以要想房地产经济得到良好稳步健康的发展，改善传统施工设备、施工技术以及施工人员的文化素养是当前首要任务。

三、网络经济对房地产经济的影响

经济全球化和信息化的普及推动着网络经济的发展，势必会影响到地产经纪的发展，而网络经济的产生必然会对传统生产力和生产关系产生冲击，而且也影响到技术的创新，在生产力上可以提高劳动力的使用率，提高劳动效率。高速发展的创新技术能够在一定程度上减少房地产开发的成本，并能提高劳动技术和建筑技术，能够促使房地产开发有更高的利润空间。

1.对房地产传统资源的影响

房地产行业的经济发展逐渐受到互联网经济的影响，在新型的经济发展社会，信息资源的质量提升与整合都深深的影响着房地产行业的健康发展，现代信息资源与房地产传统资源在一定程度上互相置换，经济学论文互相影响，同时传统资源吸取现代信息资源的精华，弥补自身不足，这样能够有效的减少房地产发展受传统的限制，从而加速房地产发展的步伐，提升房地产发展的效率，因此无论是从生产力上还是发展空间上或是从相对独立的传统资源角度来说，网络经济的发展都在潜移默化的影响着房地产经济，并且起到积极的推动作用。

2.对房地产经济技术的影响

在房地产行业中运用网络经济能够使技术得到质与量的提升，首先，网络技术结合先进的建筑设备使得地产开发和经营过程中固有建筑设备和施工设备得到改善和提升，使技术更加先进、智能，提高工程质量、优化施工进度。同时在房屋管理上，物业管理利用智能设备能够更有效便捷的进行管理，例如使用监控设施不仅方便物业管理同时保障居民的安全。另一方面，网络经济的应用为房地产交易提供了便利，客户与房地产商通过网络电子商务交易的方式进行直接的交易，这样的交易方式保证了交易的安全性同时提高了交易效率，所以网络经济与房地产经济密不可分，互相影响，网络经济带动房地产经济的迅猛发展，房地产经济同时又为网络经济提供发展平台。

3.房地产经济的发展趋势

房地产行业依托产业多涉及面相对广泛，与多方面的发展相关，经济发展上更是息息相关、互相影响，并不是独立存在于社会经济中的，对于我国现有的国民经济来说，房地产行业已经成为支柱产业，意义重大。虽然房地产行业兴起的时间不长，然而在国家经济制度作用下发展速度却很快，突飞猛进，这与国家的一些扶植政策是分不开的，资金上的大量投入保证了房地产行业的稳健、快速发展。

四、结论

网络经济在不同层面都在积极的影响着房地产行业，无论是在地产技术、劳动人员的能力以及制度上的改善网络经济都起着至关重要的作用，在网络经济的作用下，知识和信息对传统房地产资源的影响促使房地产业生产潜力和前景得到更好开发，房地产资源的开发决定着房地产经济的发展，有效的利用网络经济和先进的现代化信息技术房地产行业分工细化、知识共享，使房地产资源得到有效利用。因此，网络经济对地产经济的推动有着重要的意义，逐渐成为主流趋势，引导传统观念，向新型经济形式迈进。

参考文献：

第8篇：房地产行业论文范文

论文摘要：受金融危机的影响，我国房地产市场持续低迷。文章从税收制度的角度，分析了我国房地产的现状，并对如何改变房地产市场现状，提出了若干房地产税收制度的改革建议。

Abstract:Financial crisis's influence， our country real estate market is continued murky. The article from the tax revenue system's angle， has analyzed our country real estate present situation， and how to change the real estate market present situation， put forward certain real estate tax revenue system's reform proposal.

Key words: Financial crisis real estate tax revenue reform

2008年7月，美国住房抵押贷款市场巨头房利美和房地美陷入困境，美国次贷危机开始全面爆发，并蔓延到许多国家，引发了一场全球性的金融危机。作为世界新兴经济大国的我国经济也深受其害，其中房地产经济率先进入寒冬，住房价格下降，一些城市出现零交易。随之而来可以预见的是，土地招拍挂流标，政府没有财政收入，建筑企业倒闭，建筑工人失业，建筑钢材等上游供应企业销售停滞，房屋装潢和家具行业随之进入萧条之列，从而影响到整个国民经济的收入和社会的健康发展。

房地产行业处于第二产业和第三产业的中间阶段，是我国经济建设的支柱行业。面对金融危机，我国需要紧急出台相关政策，以挽回低迷的房地产市场。根据日本的经验和研究，房地产税收政策要比金融政策更容易和有效的调节房地产市场。因此，面对全球金融危机给我国经济发展，尤其是房地产行业的健康发展带来的诸多不利影响和负面冲击，我们必须采取一定的房地产税收改革政策，加以调控、加以引导，以扭转不利局面，最大限度的减少、减轻因金融危机带来的损失和影响。

1 金融危机对我国房地产的影响

金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。

2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响，2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。国家发改委、国家统计局联合的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数。伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局的数据显示：2008年1-12月，全国商品房销售面积为62088.9万平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米，同比减少20.3%，期房销售面积为42459.7万平米，同比减少18.7%；商品房销售额24071.4亿元亿元，同比下降19.5%，其中的住宅销售额为20424.1亿元，同比减少20.1%，期房销售额为17714.6亿元，同比减少19.6%。从上述数据可以看出，2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩，且下滑的幅度还是较大，对于房地产行业的未来发展前景并不很好。

2 房地产税收

房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产税收是我国财政收入的重要来源之一，更是我国调控房地产市场，规范房地产经济行为、调节国家财富分配的重要经济杠杆。房地产税收对住房市场的影响有两个特殊的方面，一个是对家庭借贷的影响，一个是对住房价格的影响。高房价鼓励了纳税人增加借贷而不是股权，而对涨价的预期也提高了购房的借贷的预期收益率。但是，税收对住房价格的影响程度，因为范围和各种手段的复杂性很难估计出来。可以确定的是，资本利得税、财产税、遗产与赠与税、销售税或增值税都对房价有着很大的影响。

3 我国房地产税收体制改革的探索

我国现行的房地产税收制度是1994年经过税费改革之后实行的制度。十几年来，该税收体系指导我国房地产业经过了一个相当繁荣的时期，为我国国民经济的发展做出了突出的贡献。但是随着经济的发展和环境的变化，我国原有的房地产税收体制已经出现了一些问题，尤其在金融危机下，该体系已不能有效地发挥其调控房地产市场，控制房价的作用。国际货币基金组织指出，消除与房地产有关的税收扭曲可以提高效率并有助于避免宏观经济失衡。因此，在当前环境下我国有必要对现有的房地产税收体系进行改革，以更加适应环境的变化，促进房地产行业的健康发展。

（1） 居民购房优惠收税

在金融危机期间，对国民购买商品房可暂免征收税收，或实行部分（或全额）退税政策，以更加优惠的税收政策惠及于全体国民。

（2） 二手房营业税实行差额收税

现行的对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这条规定，在市场萧条时，使得二手房交易双方处于僵持状态，所以在这一时期，继续对二手房交易实行全额征收营业税对二手房交易起的是阻碍作用。因此建议对二手房销售的，不管是购买后超过几年，其营业税都改全额征收为差额征收的政策，这不仅符合营业税的立法精神和发展方向，同时也有利于繁荣房地产市场，增加房地产税收来源。

（3） 暂停征收土地增值税

我国土地增值税是1993年底开征的，数十年来几乎流于形式，有名无实，所征收的税款屈指可数。鉴于房地产企业的土地增值税已经体现在企业损益之中，而且计算土地增值税又类似于企业所得税的所得额，再行征收，就会导致重复征收。更重要的是，土地增值税征收手续烦锁，难以做到公平公正，再继续拖沓下去会影响税务机关的公信力。因此，在金融危机的大环境下，可以暂停征收土地增值税。

（4）大胆改革创新，构建符合科学发展观的税收征管机制

不管经济形势如何变化，但我们要遵循“依法治税、强化征管”的执法理念，以改革创新的勇气，积极探索适应新形势发展要求的税收征管机制，构建符合经济发展要求的征管新模式，拓宽税收职能作用的发挥方式。

参考文献

[1]常莉．房地产税收改革对房地产业影响的效应研究[D]．西北大学，2008

[2]蓝庆新．金融危机对我经济的影响及应对[J]．中国国情国力，2008（4）

[3]杜雪军，吴次芳，黄忠华．我国房地产税与房价关系的实证研究[J]．技术经济，2008

第9篇：房地产行业论文范文

在企业的融资理论体系中，资本结构理论是关于企业资本结构、综合资本成本和企业价值三者之间关系的理论，是企业财务理论的核心内容之一，也是企业融资决策的理论基础。早期资本结构理论包括净收益观点、净营业收益观点和传统折中观点，早期的资本结构理论只是一些关于资本结构理论的简单认识，并没有形成系统的资本结构理论。现代资本结构理论开创性的研究始于Modigliani和Miller于1958年发表的《资本成本、公司价值与投资理论》一文，该论文探讨了公司资本结构与公司价值的关系，创立了MM资本结构理论，Modigliani和Miller也因此获得诺贝尔经济学奖。自MM理论创立后，几乎所有的资本结构相关研究都是对该理论基础的延伸和发展。20 世纪七八十年代，财务管理学者又提出了成本理论、信号传递理论、优选顺序理论以及控制权理论等理论，这些理论共同构成了现代企业融资基础理论。

（一）MM理论 1958年，美国财务学教授Modigliani和Miller提出MM理论，其基本结论为：在九项假设条件下，公司的价值与资本结构无关。公司的价值取决于其实际资产，而不是债务和股权融资的市场价值。Modigliani和Miller通过严格的数学推导证明了MM理论基本观点的两个重要命题。命题I：无论公司是否进行债务融资，公司价值等于公司所有资产的预期收益额按适合该公司风险等级的必要报酬率折现后得到的现值，即公司价值与资本结构无关；命题Ⅱ：公司的综合资本成本率与资本结构无关。MM理论的基本观点是在严格的假设条件下得到的，其中，最重要的假设之一是“公司在无税收环境中经营”，但在财务管理实务中，这一假设环境并不存在，因此，Modigliani和Miller对这一理论做出了修正。

1963年，Modigliani和Miller发表了《公司所得税和资本成本：一项修正》一文，在这篇论文中，考虑了所得税对公司资本结构的影响，提出了MM理论修正观点的两个命题。命题I：有债务公司的价值等于同等风险下无债务公司的股权资本价值加上债务带来的税收优惠，即公司价值与资本结构相关；命题Ⅱ：有负债公司的综合资本成本等于无负债公司的综合资本成本加上风险报酬率，风险报酬率也资本结构和所得税税率有关。MM理论的权衡理论认为公司的最佳资本结构点是债务融资带来的税收优惠和财务风险上升而导致的成本之间的平衡点。

（二）成本理论 成本理论通过研究成本与资本结构的关系而提出资本结构理论。Jensen和 Meekling（1976）认为，成本分为对股东的成本和对债权人的成本，其中，股东与经理层的利益冲突导致的成本是外部股东成本，而债权人面临的违约风险及破产成本等为债权成本。Jensen和Meekling认为，不同的资本结构下，这两种成本此消彼长，因此，公司最优资本结构应选择在两者之和最小的一个点。Jensen和Meekling的成本理论为资本结构的激励设计提供了理论基础。此后，很多学者借助于成本理论，从利益冲突视角对资本结构设计及优化进行了分析。Diamond（1989）分析了股东和债权人之间的利益冲突，他认为，处于成长期和成熟期的企业由于其已往的良好声誉可能更易于获得低成本的债务融资，而处于初创期的企业由于没有这种良好声誉可能只能选择股权融资或高成本的债务融资。

（三）优选顺序理论 Myers和Majluf（1984）提出了资本结构优先顺序理论。Myers和Majluf认为：在信息不对称时，企业将尽量避免通过发行普通股或其他风险债券进行融资；为使内部融资能满足企业的融资需求，企业事先需要确定一个目标股利比率；在确保安全的前提下，企业才会通过外部融资解决其融资需求，而且会优先选择风险较低的证券。即在信息不对称的条件下，企业偏好内部融资，如果需要外部融资，则偏好债务融资，再选择外部股权融资方式。Narayanan（1988）以及Heinkel和Zeehner（1990）对该理论进行了发展，从新增投资和融资的视角得出了与之类似的优选顺序融资理论。 Narayanan（1988）认为股票被高估的程度比负债大，因此，债务融资不会对股价产生不利影响。Heinkel和 zeehne （1990）则认为公司资本成本会导致新项目的吸引力变小，从而避免过度投资。Lucas和 McDonald（1990）提出了动态的优先顺序融资理论，该理论认为管理层倾向于在企业有了好的市场业绩后进行股权融资。

二、房地产上市公司融资现状

目前，我国房地产上市公司可以通过银行贷款、房地产信托、债券融资、股权融资、产业投资基金、租赁融资等方式融资，本文以资产负债率作为衡量企业资本结构和融资行为的指标。据多家机构统计截至今年3月的统计数据显示，2011年我国房地产上市公司资产负债率基本都在50%以上，资产负债率在50%以下的，仅有陆家嘴、海泰发展、ST重实、绿景地产、渝开发和S*ST天发等数家公司。在31家已披露信息的房地产上市公司中，上实发展的资产负债率最高，达到82%，保利地产、滨江集团、广宇发展、华远地产等几家公司的资产负债率也超过70%，万科A的资产负债率为67%。数据显示，房地产上市公司的资产负债率较往年均有较大提升。相比之下，2010年31家样本房地产上市公司的平均负债率为63.81%，而这个数据在2009年仅为59.92%。我国房地产上市公司的资本结构和融资行为仍然存在着一些问题：

（一） 融资方式单一，财务风险集中 虽然目前我国房地产上市公司可以选择多种融资方式，但由于各种融资方式都存在着一定的局限性，如信托融资和债券融资主体和制度限制严格，股权融资存在着成本高、周期长等限制，真正可操作的融资方式仍然比较少，尚未形成成熟的融资体系，银行贷款仍是房地产上市公司的主要选择。由于房地产行业在国民经济中所占的比重和重要地位，过于单一的融资方式不仅会增加房地产企业的财务风险，而且还会拉高商业银行乃至整个金融市场的金融风险水平。目前其他的融资方式，如房地产信托、产业投资基金等方式在我国的房地产融资市场的发展水平有限，这也是房地产企业融资创新点所在。

（二）房地产行业融资效率低下，资源配置不合理 房地产企业融资后，并不是以优化资源配置为导向来使用资金，市场上总是出现投资过热或过冷的现象，高空置率和供不应求的现象并存。房地产行业募集资金的效率仍然有待提高。

（三）房地产金融制度建设不完善，监管与调控不力 由于房地产行业的重要地位，国家不断地对房地产行业进行宏观调控，但效果仍然不理想。

三、房地产上市公司融资改善路径

针对我国房地产上市公司融资现状，尤其是存在的问题，提出以下改善路径：

（一）合理确定目标 资本结构决策是企业融资决策的重要方面之一。房地产上市公司融资改善的首先要对宏观经济环境、行业环境进行分析，结合企业的战略方向、投资项目、现金流的稳定性和风险水平确定合理的目标资本结构。房地产企业的目标资本结构并不是一成不变的，准确地讲，企业的资本结构应该是动态资本结构，以适应财务环境的适时变化。企业在选择融资工具时，可以利用可转换优先股、可转换债券及可赎回债券等弹性较好的融资工具，以保持弹性资本结构。

（二）优化资本结构 从目前我国房地产行业上市公司整体资本结构来看，优化资本结构是融资改善的必由之路。资本结构的优化包括两个方面：一是股权资本和债权资本比例结构的优化；二是股权资本内部结构的优化。房地产上市公司在资本市场的再融资可以实现这两个方面的优化。通过再融资，可以实现我国房地产上市公司资本负债率达到合理水平，国有股也可以实现相对减持，引入新的素质较高的机构投资者，进而实现资本结构的优化，这样也有利于上市公司资本结构变动后管理绩效的提高。从资本运用的目的来看，企业融资是为了获取企业发展所必需的资本，而不是到证券市场上“圈钱”，所以企业还应树立“项目导向型”的融资理念，企业募集到的资金应投向于符合企业战略的项目，这样才能实现资源的优化配置，提高资本使用效率，避免资本的无效利用。

（三）创新融资方式 在发达国家，房地产融资方式很多，包括房地产投资基金、保险资金、养老基金、股票市场等，而这种融资方式的创新在我国比较少见，而且还存在着一些操作限制。目前，我国房地产企业的融资方式存在着一些困境，只有9家企业在海外上市，还有很多房地产企业还未上市，这说明，我国房地产企业的融资方式和融资能力在整体上不够强，因此，加快房地产企业融资方式的创新也很有必要性。房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券化作为融资创新方式还在探索之中，离具体操作还有一定距离。前文讨论的房地产投资信托、产业投资基金等融资方式，已经在理论上证明了其可行性，其操作的推行还有赖于国家政策的支持和企业融资创新意识的觉醒。

（四）完善证券市场制度 证券市场是我国资本市场的重要组成本部分，证券市场的健康发展是房地产上市公司融资理性发展的前提，因此，证券市场制度的创新和完善是企业融资优化的制度前提和保证。首先在监管上，我国可以借鉴发达国家证券监管的经验，综合运用政府监管和行业自律监管，重视行业自律，使证券市场监管更有效。其次，证券监管机构也需要对证券市场制度进行和创新和完善，上文提到的发达国家房地产融资方式也可以引入我国，但需要证券监管机构对其运用加以指导。

房地产上市公司的融资并不仅仅是单个房地产企业的问题，也关系到整个房地产行业、金融市场和政府监管部门的宏观调控，房地产上市公司的融资完善也需要多管齐下，共同优化。

参考文献：

［1］陈洪海、夏洪胜：《中国房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析》，《特区经济》2006年第9期。