房地产政策精选(九篇)

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第1篇：房地产政策范文

关键词：新会计准则；投资性房地产；公允价值

2006年2月15日，财政部颁布了新的《企业会计准则》，并已于2007年1月1日在上市企业率先执行。新准则基本实现了与国际会计准则的实质性趋同。其中，投资性房地产后续计量引入公允价值计量模式格外引人注目，它使会计信息能更准确地反映企业投资性房地产的真实价值。由于大部分地产企业在取得投资性房地产时成本都非常低，从而出现了不同程度的价值被低估现象。在目前房地产价值大幅度升值的背景下，一旦采用公允价值模式计量，可以给地产企业投资性房地产一个价值挖掘的机会，提高企业的价值。另外研究也表明中国证券市场上的投资者通常只关注企业净利润的变化情况，对企业现金流量的变化缺乏敏感性，因而利润最大化就成为评价企业价值的重要标准。当前房地产市场不断攀升，对投资性房地产采用公允价值计量，可以使地产企业的净利润得到大幅提高，为企业的再融资产生积极影响。因而此前普遍预计新准则实施后很多企业会倾向于采用公允价值模式后续计量投资性房地产。2006年以来地产股价格连续翻番，也与此预期有着密切的关系。然而新准则执行已半年有余，随着2007年中报的陆续公布，除绿景地产等个别地产企业外，绝大多数企业仍采用成本计量模式。到底是什么原因导致企业不愿意采用公允价值模式？笔者试图从六个方面对产生这一现象的原因进行分析。

1评价公允价值的市场体系尚未形成

根据新会计准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。根据准则应用指南的规定，同类或类似的房地产，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物，以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

公允价值模式虽能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，目前情况下还很难满足新准则所规定的两个条件。新准则要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，也就是说不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。但是考虑到不同的房地产有着不同的地理位置、楼层和朝向，要对每一处房地产的公允价值进行合理的估计，其实并不容易。如何保证公允价值确认的方法是否恰当、所确认的公允价值是否合理，仍就是一个难点问题。在现阶段综合环境下，公允价值计量模式如果要严格执行起来还是相当困难的。

2税收成本的对企业价值的影响

在原来的成本模式下，投资性物业每期要提取折旧或摊销，使当期的账面利润减少，但是折旧或摊销可以在税前列支，因而起到了抵税的作用。如果采用公允价值模式计量，根据新准则的规定，便不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表示投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。不计提折旧或摊销固然可以减少企业当期费用，起到提高账面利润的效果，但是原来折旧或摊销的抵税效应的消失而引起的税负担的加重，也成了不少地产企业的一大顾虑。由DFC模型分析可以发现，若仅考虑折旧抵税效应的推迟，将使新建投资性物业的DCF估值降低至少8％，基于50％的负债率假设，股东权益将减少16％，这说明企业实际真实价值可能会受到损害。

另外，财政部和国家税务总局去年7月推出的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》规定：“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但是从长期来看，仅仅是将这部分实际并没有现金流入支撑的账面收益应承担的税负滞后了，在处置期间仍旧会使企业的现金流支出增加，减少企业的价值。

3公允价值模式会影响净资产收益率等考评指标

近几年来，国家出台了上调放贷利率、“国六条”等一系列政策措施，对房地产市场进行了多次较大规模的宏观调控，使得不少地产企业的资金流普遍紧张，因此部分地产企业纷纷求助于通过资本市场定向增发新股筹集资金以满足其资金方面的需求。然而证监会在《关于上市企业增发新股有关条件的通知》中对上市企业增发新股条件作出了规定：即要求上市企业必须在最近的三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于10%，且最近一个会计年度加权平均净资产收益率不低于10%。采用公允价值计量投资性房地产,虽然能够享受房地产升值带来的收益,并在会计政策变更之时企业的净资产出现较大幅度增长，然而净资产增长的速度往往跟不上收益增加的速度，影响当期甚至后期净资产收益率的增长。所以大多数上市地产企业不得不在账面净资产的增加和净资产收益率下降两者之间进行权衡。特别对那些高负债、资金需求极其强烈的地产企业来说，这更是一个需要审慎考虑的问题。另外，净资产收益率往往也是衡量管理层业绩的一个重要指标，尤其是对那些实行股权激励计划的企业，净资产收益率的变化直接影响到经理人员的绩效考评，因而他们在是否采用公允价值模式计量这一问题上也会采取比较谨慎的态度。

4公允价值模式具有不可回转性

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更”；“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。因为企业如果采用了公允价值模式，则说明该投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，同时也能从活跃的交易市场获取同类或类似房地产的价格信息，倘若此时再转回到原来的成本计量模式，显然不会比采用公允价值模式能更好地反映企业资产的真实价值。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。

5公允价值模式使企业业绩波动加大

投资性房地产计量模式的变化，可以使企业隐性价值显性化，使报表更为国际化、合理化，但并没有改变企业真实的内在价值。在目前房地产市场一片涨势情况下，采用公允价值模式的确能增加企业的资产和利润；但是，一旦房价下跌，无疑也会给公司带来巨大的账面损失，这就使企业的资产价值处于经常性大幅波动之中，增加了企业业绩和股价的不稳定性，给资产和利润管理带来诸多不便。特别是对于周期性行业，一旦采用公允价值计量模式，这种业绩的不确定性会尤为突出。

6投资性房地产在总资产中所占的比率不大

实际上，根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产是仅指“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物；而不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。对于这部分企业来说，即使对投资性房地产实行公允价值模式计量，对业绩的影响也不会太大，但是却会给财务工作带来较大的影响，如增加财务人员的工作量，使企业花费在会计和审计上的成本提高。因此，只有拥有大量持有型物业的企业才可能会有比较大的动机或必要性去采取公允价值计量模式。

采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，引导市场给一些原来信息披露不够充分的企业创造一个价值挖掘的机会，使企业投资性房地产的账面价值更加真实地反映资产的市场价格。但是，由于上面这些问题的存在，公允价值的实施不可能一蹴而就，而是一个逐步被市场接受的过程。可以预计，随着市场体系的逐步完善以及地产企业投资性房地产的增多，特别是人民币升值和我国经济的持续稳定发展，市场会更多地关注各项投资性房地产的真实价值，公允价值必然会被越来越多的企业接受。

参考文献

［1］财政部.企业会计准则［M］.北京：经济科学出版社，2006.

第2篇：房地产政策范文

关键词:土地供给制度;房地产市场;房地产价格

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、土地供给制度安排

从政府作为土地供给者,从自然供给的土地到经济供给的土地,要经过征地拆迁、整治开发和市场出让等三个阶段,因此土地供给制度具体包括:土地征迁制度、储备开发制度、土地出让制度。从政府作为土地管控者角度,为了减少市场失灵,政府需要对土地市场进行市场规制,具体包括:土地征迁和补偿制度、储备开发制度、土地出让制度等。

1、土地征迁和补偿制度。土地征迁是政府依靠其特有的权力强制性地实现土地权利的转移过程,但这种强制性转移又是以相应的经济补偿为条件的,强制性与补偿性是土地征用的两个特性,主要体现在《土地管理法》、《房地产管理法》和《城市拆迁管理办法》及其相关管理规定。如果说土地征迁是政府的权利,则土地补偿则是被拆迁人的权利。由于私人产权的保护,政府只有为公共利益才能进行征迁,因此土地征迁制度的核心是政府产权的界定;由于房屋拆迁的实质是获得土地的使用权,土地才是拆迁真正的标的物,因此土地补偿制度的核心是被拆迁人产权的界定。

2、土地储备开发制度。土地储备开发制度包括土地储备制度和土地一级开发制度。土地储备是指政府按照法律程序,根据城市土地利用规划和城市规划,通过收购、收回、置换、征用等方式取得土地使用权,并进行土地的前期开发,予以储存,以适时适量供应和调控城市各类建设用地的需求,规范土地市场,为城市发展提供土地资源、资产和资本;土地一级开发由土地项目一级开发权的开发主体组织实施土地开发项目的征地、拆迁,规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资过程。土地一级开发一般由土地储备单位或土地一级开发公司接受委托负责组织。

3、土地出让制度。土地出让方式包括划拨和有偿出让两种方式,划拨土地主要集中在国有机关和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,以及法律、法规规定的其他用地;有偿出让又分为协议出让、招标、拍卖、挂牌。土地使用权出让制度的主要内容,主要体现在《经营性用地出让管理办法》、《协议出让管理办法》及其相关管理规定。

二、土地政策对房地产的影响分析

1、土地政策对房地产市场影响的传导机制。主要包括两个途径:首先,土地价格对房价的影响,土地价格是房价的成本之一,土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加,房地产企业的投资规模下降,房地产市场的供给减少,最终影响房价;相反,地价下降,供给增加;其次,土地供应量对房地产价格的影响,土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量,影响房地产企业的投资规模,从而影响房地产市场的供给,最终影响房地产价格。与金融政策、税收政策相比,土地宏观调控政策只能对供给产生影响,无法对需求产生直接的影响,无法实现整体市场的稳定均衡。土地政策这一行政手段对供给的影响是很有效的,因为土地所有权归国家所有。而对于土地使用需求的影响并不能通过土地政策来实现,单纯地对土地供给的控制只能加剧对土地的需求,激化土地供需之间的矛盾。

2、土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应。土地要素对于房价变化影响很大,通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的,在一定程度上存在着“时差性”。对房地产市场的土地调控是指政府通过调整土地供应来影响房地产市场运行。由于土地是房地产开发的基础,相比金融、财政方面的调控措施,土地调控对增量市场的影响最为直接,但是效果显现的时间更长。无论是土地总量调控还是结构调控,土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。忽视土地供应时滞的存在,就无法清楚地把握调控的影响效应,对于市场的调控只能是较盲目的决策,达不到预期的效果。

3、土地供应总量对房地产市场的影响

(1)土地供应总量对房地产市场数量的影响。土地供应是房地产市场基础,土地供应如果是被储备、闲置或者是被蓄意囤积,那么土地供应量只能部分转化为房地产市场的供给。所以,这里所说的土地供应总量为有效供应总量。土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响:一方面是影响房地产产品的供应总量,特别是影响增量房地产产品;另一方面是影响生产和预期,但影响力的时效不同,对房地产产品供应的影响,由于房地产开发周期的原因,要在1～2年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系,土地供给量与房地产增量有着密切关系,土地供给量是房地产增量的基础,他们之间的关系由容积率(项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值)来反映。设房地产增量为QR(平方米建筑面积),土地供给量为QL(平方米土地面积),容积率为F,则有QR=F×QL。则当容积率不变时,土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大,单位面积土地上的建筑容量即建筑面积就越大。

(2)土地供应量对房地产价格的影响。房地产价格代表了对房地产的需求,土地市场的供求关系作用形成地价,决定新一轮房地产价格的大小。利用四象限模型的分析方法可分析出土地市场和房地产市场的互动机理:当房地产数量的需求上升时,土地供应量、地价、房地产价格和地产数量都增大了。当房地产的价格上升时,土地供应量也上升,房地产价格与土地供应量呈正相关关系,并且房地产价格是土地供应量变化的原因。通过对土地供给弹性变化的分析,随着城市的发展,可以用较少的土地供应量来调控相同的房地产价格的涨幅。

4、土地供应结构对房地产市场的影响。不同用途用地的供应比例,体现了政府的产业政策,例如目前我国采用供地结构的政策是,对于不符合国家产业政策和行业准入条件的建设项目停止供地,对于限制性项目提高供地标准和条件,并根据经济发展需要、动态调整和更新限制性、禁止性建设项目供地目录;同时,调整商业用地的市场投放量,增加产业政策扶持行业的供地量。

三、完善我国土地供给制度的建议

1、在土地供给制度变迁过程中,农民、城市中低收入群体是制度的受损者,因此我国的土地供给制度不能达到帕累托优化的制度评价准则,建议我国的土地供给制度的价值导向是实现社会的卡尔多――希克斯效率改进。本文建议将土地供给制度和其他制度按照兼容性、互补性和关联性的原则进行完善:从制度的兼容性来讲,主要是重新界定所有权、土地使用权和发展权,建立起制度兼容的土地产权制度,促进土地使用权按照市场价格流转;从土地供给制度与其他制度的互补性来说,应将房地产产业的税收政策、金融政策、房地产产业政策联系起来共同完成一个体系;从土地供给制度的关联性来讲,应将土地的计划管理、城市规划管理、土地储备开发和土地出让制度联系起来,共同组成一个制度体系,才能对房地产市场产生影响。

2、需要调整经济适用房、限价房和廉租房等政策。维护市场秩序、提供公共产品和服务是政府的主要职责,在房地产市场中,政府应避免采用直接价格管制方式降低地价和房价,有些政府为了应付房价降低的“政治任务”,直接对商品房采取限价措施,这是对市场机制的破坏。政府应将主要任务放在提供廉租房等保障性住房的供给方面。经济适用房、限价房政策的初衷虽然是为了提高中低收入家庭的社会福利,但直接的价格规制降低了土地资源的配置效率,必然导致排队成本和交易成本的上升,且政府在严格界定中低收入群体时将花费更多的制度成本,因此制度绩效较低,应改变直接规制向间接规制转变。本文建议,政府应取消目前的双限房政策,降低经济适用房的比例,改为加大廉租房土地供应政策。建议成立专门的银行机构采用宽松的信贷政策,用土地拍卖所得收入弥补中低等收入群体自住用房的信贷,以此帮助中低收入群体实现居者有其屋,减少投机行为。

3、转变社会各利益主体之间的博弈关系,政府退出市场的讨价还价博弈是我国土地供给制度设计的方向。大多数的学者认为,政府权力寻租行为是造成政府管理绩效较低的原因。就本文看来,由于土地具有私人价值属性,土地供需双方之间对于价值的判断不同,在信息不对称和产权不清晰的情况下,会导致机会主义行为,必然造成交易成本过高。由于政府公共利益职能,政府不能通过与其他利益主体之间的讨价还价方式与民争利,为此政府会采取以“拆迁标准”、“基准地价”这种非市场价值标准取代市场价值标准进行出让,但由于政府存在产权主体模糊,政府官员存在“道德风险”和“逆向选择”行为,产权成本较高,造成制度绩效较低。政府应从社会利益的讨价还价中退出,由利益关系的博弈者转变为制度的制定者,可以提高制度绩效。

(作者单位:河北经贸大学)

主要参考文献:

[1]张中新.土地供应在经济宏观调控中的政策运用[J].特区经济,2004.10.

第3篇：房地产政策范文

【关键词】房地产 调控 需求 供给

一、房地产调控政策的背景

2010年之前，得益于宽松的货币与财政政策，房地产行业得到飞快的发展，几乎所有城市的商品房销售面积及销售额均达到历史高位。同时由于“热钱”的不断涌入，各房产企业的竞争非常激烈，“地王”的竞标单价不断打破记录，成本的增加无形地推动价格无限地攀升。在此背景下，房地产市场的调控迫在眉睫，中央政府与2010年1月7日出台了“国十一条”,由此进入调控阶段。

我们在经济学中通常使用供给与需求达到均衡时的价格来衡量产品的真正价值。如果供给超过需求即供过于求，或者需求超过供给即供不应求，均会引起价格相对于真正价值的波动与偏离。因此，从根本上解决房地产问题应是从总供给与总需求两方面着手，目前政府采取的“房地产调控”政策也正是基于对这两方面的调整与控制，通过深入分析造成房产供求失衡的原因，进而对症下药，控制总供给与总需求达到新的平衡，使房价稳定下来。

二．从供需角度剖析房地产政策

（一）控制各类需求

（1）提高存款准备金率。这是央行调控货币市场的有力工具，通过调整准备金率，一方面减少商业银行的超额准备金，另外一方面也降低了货币乘数，从而控制货币的总供给，增加房产开发商的融资难度，减少房地产投资的“热度”。同时，从宏观上对冲外汇储备剧增、出口顺差等原因造成的流动性过剩，控制CPI增速及通货膨胀；

（2）谨慎提高相关利率。此举通过两个方面来控制投资与购房需求。首先，高利率提高了开发商的融资成本及风险，大大缩减了其利润水平，降低再投入的能力，抑制了投资需求；另外一方面，高利率直接增加了所有购房者的购房成本，强制性降低了购房需求，尤其是2010年4月对二套房房贷贷款利率的调整，又进一步提高了购房成本，控制了投机性需求。此外，高利率也可以控制房地产泡沫引起的通货膨胀，但由于引起的超额利息支出无法区分承担者的购房动机属于合理性还是投机性，无法兼顾正常合理的自住购房需求者的利益，同时降低了整个社会的经济需求，因此需“慎用”。

（3）对开发商及购房者实行差别化信贷政策。首先，通过引导银行和信托等金融机构，对房地产行业的信贷调整额度、风险评级、风险溢价，控制对该行业的资金投放额度，限制房企的融资渠道，控制投资需求；其次，又通过类似三套房贷暂停的政策提高了投机购房的购房压力，从而限制了各种投机性购房需求。

（4）税收政策。房地产相关课税税种不断开发，而且伴随着税率的逐步提高以及课税范围的不断推广，尤其是对多套房持有者的征税，均旨于大大提高购房交易成本，包括持有成本和出售成本，抑制投资性购房需求；同时有利于节约住房、土地资源，对住房基本消费平等化、促进住房公平有积极意义。但由于相关税种存在重复征税引起争议，房产税还处于试点状态。

（5）房产的限制购买与停止购买政策。从2010年开始，由主要一线城市到二三线城市，各地方政府相继出台限制性购买政策，通过对外地户籍居民购房、公司购房、对本地户籍居民购房套数以及多次购房时间间隔的限制，强行遏制了过度的投资投机性需求，在中心城市比如北京、上海等地实施限购政策的效果尤其显著；限购政策是目前调控的最有效的手段，以行政手段强制将“热钱”隔离，是从根本上控制购房需求的前提，避免政策落空，同时又不会影响租赁、度假、物业等相关产业的发展。

（二）增加住房有效供给

（1）采用财政手段直接或间接地推进城市保障房的建设及扩大有效住房供应量。保障房建设是从根本上减少房产供求差距的有效手段。从直接的角度来讲是通过政府拨款提供资金，扩大相关财政支出，比如增加中央财政拨款、地方政府公共预算的相应比例，用于实现保障房的建设；间接则是指政府通过补贴、减税甚至免税等财政手段，鼓励并引导信贷资金向国家政策扶持的保障房建设项目投放，同时通过合理的利率降低保障房的建设成本，提高民间资本的投资积极性，从而最终推动保障房的建设。加快保障性住房建设，已成为房地产调控寻求突围的重要突破口，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响，解决由住房供给结构严重失衡引发高房价等一系列社会和经济问题。同时，扩大有效住房供应量是通过房产税增加了住房持有成本，迫使持有多套房者“吐出”一部分房子，扩大住房供应，从而抑制房价增长。

（2）采用行政手段强制调节土地的合理供应及控制土地的价格。从2010年开始，从中央到地方，住房用地的计划供应总量逐年增长，2011年的住房用地计划供应总量在2010年实际供应量的基础上增加了72.6%，直接而有效的增加了土地的供应；通过控制对大型商品房及别墅的土地供应、强制要求增加对经济适用房、廉租房及中低价位、中小户型等商品住房的土地供应以及对民生住房建设用地或保障性安居工程用地的优先安排，来提高土地的有效利用率，进而提高住房的有效供给量。其次通过强制杜绝非法囤地来平抑土地价格。土地供应的控制有利于土地价格及房价的回归，提高了土地的使用率，增加了住房有效供给，从根本上改善了住房需求。

三．房地产政策的未来展望

（一）调控效果将显现

去年10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅缓慢。前几年，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重，正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂，房价持续疯涨。而在今年，市场各方将逐步确立理性心态，开发商抛却暴利思维、消费者确立理性房屋消费观、地方政府抛却土地财政思维。同时，在国家紧缩银根、加息、限贷等政策调控下，房地产行业整合将加剧，部分中小房企将或因转型、关闭、破产而告别房地产领域，随着行业整合及市场竞争的加剧，产业升级也必将提速。整个房地产行业将出现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。

此外，房地产投资增加必然会拉动经济增长，一般在成熟国家中，房地产投资占GDP的比重在5%到10%左右。而我国房地产投资的比重远超过这个区间，2012年我国经济发展目标为GDP增长7.5%，8年来首次破“8”，足以说明经济结构调整的决心。

（二）调控将难以长期持续

根源于房地产调控的干扰因素过多，包括各种内在或外在性因素，无法从根本上消除。比如说土地财政问题，这是一个老生常谈的问题，地方政府依靠房地产完成财政收入目标以及平衡财政收支的现状暂时无法改变，目前来讲地方政府仍旧面临巨额债务的压力，这是地价攀高的根源，因此暂时只是行政手段压制了其推高低价的冲动，而政策一旦放松，地价就会立即反弹；还有目前投资资金缺乏合适的投资渠道，由于近几年来在房地产行业的推动下，出于对通货膨胀的预期，投资资金缺乏可以获得超额收益的投资渠道，目前房地产调控政策只是通过行政手段将“热钱”隔离，但是无法根本性地解决投资资金的去处，因此调控政策一旦放松，这些资金仍旧会立即追高；除此之外，国际经济因素干扰调控，近年来美国经济复苏非常缓慢、欧洲债务问题的扩大升级，都会影响全球的经济发展，也很容易造成全球性经济的动荡，如果发生引起动荡的全球性大事件，调控政策将被迫打断。因此，目前的房地产调控难以长期持续。

参考文献

[1]戚蓉蓉.近年来房地产调控政策分析及展望[J].中国房地产金融，2011.5 (4):21-22.

第4篇：房地产政策范文

关键词: 房地产；政策； 博弈论

一、房价上升循环

首先, 我们要明确房价上升循环, 整个上升循环分为四个阶段, 即土地价格上涨增加房屋建造成本, 迫使房价升高; 高房价诱使地方政府或开发商等土地所有者囤积土地, 导致土地市场供求失衡, 由此致使住房供应减少; 住房供不应求, 房价再次升高;再次升高的房价导致土地价格上涨, 从而进入下一轮循环, 需要说明的是, 在这个循环中, 政府、开发商及购房者等房地产市场参与者同时进行博弈, 促使循环不断进入下一阶段。(见图1)

图1房价上升循环图图

二、房价上升循环分析

为较为严密地对房价上升循环进行分析, 我们还要明确以下几个一般性的前提和假设, 即:

1 土地资源是稀缺的;

2 城镇人口数量是不断增长的, 对土地及住房的需求是不断增加的;

3 开发商是理性的;

4 购房需求包括自住性需求、改善性需求、投资性和投机性需求, 其中自住性需求和改善性需求是一种期望提高幸福指数的需求, 是一种特殊的投资性需求, 因此购房需求即为投资性和投机性需求。(注: 幸福感是一种心理体验, 它既是对生活的客观条件和所处状态的一种事实判断, 又是对生活的主观意义和满足程度的一种价值判断。它表现为在生活满意度基础上产生的一种积极心理体验, 幸福指数就是衡量这种感受具体程度的主观指标数值。)

5 土地囤积者包括地方政府和开发商, 暂且把地方政府作为囤地者的代表。

第一阶段: 土地价格上涨迫使住房价格升高

一般来说, 土地资源的自然供给即自然赋与的土地数量是固定的, 我们这里不考虑沿海岸造陆地等创造土地有效供给或采取某些方式毁坏土地有效供给的情况, 因此土地资源具有稀缺性,一方面, 不断开发利用土地使土地资源有效供给逐渐减少, 使供给曲线左移; 另一方面, 城镇居民人口不断增长, 对住房及土地需求不断增加, 使需求曲线右移。由于土地资源供需情况变动使土地均衡价格两次提高, 从E1提高到E3, 这里面土地价格的上涨, 我们可称之为非博弈性土地价格上涨, 这种上涨是必然的,非政策所能调控的。土地成本的增加使开发商房屋建造成本增加,迫使房屋售价升高, 这里房价的升高源于增加的建造成本, 其幅度是可以预测的。(见图2)

图2土地供求变动图

第二阶段: 地方政府囤地导致土地市场供求失衡。

房价上升循环的第二阶段, 是地方政府与开发商进行动态博弈的结果, 博弈的行为主体是地方政府和开发商, 两者均以实现自身利益最大为目标, 策略的选择依赖于交易双方对自身净收益的评价。此博弈为三阶段完全信息的动态博弈, 地方政府和开发商的行为均是可以观察到的。首先, 地方政府选择囤地或卖地的策略; 其次, 在地方政府选择卖地的条件下, 开发商可以选择开发或不开发策略; 第三, 如果开发商选择不开发的策略, 地方政府可以选择惩罚或默认。用ai ( i = 1, 2, 3, 4) 表示地方政府获得的收益, bi ( i = 1, 2, 3, 4) 表示开发商获得的收益。(见图3) 。

图3地方政府、开发商之间的博弈树

第一博弈阶段, 地方政府若采取囤地策略, 一般来说房地产商会选择放弃在该地区的投资, 从前面分析可以知道, 对于一定的时间周期T, 土地价格必然上涨, 即其上涨概率为1, 设其基期价格为P, 上涨量为X, 潜在开发收益为Y, 其中Y > X, 那么囤地可能的收益期望a1 = P +X + Y, 而开发商的收益b1 = 0; 第二博弈阶段, 由于地方政府间的博弈, 地方政府不可能长时间囤积土地, 地方政府若采取卖地策略, 而开发商选择开发策略, 那么房地产开发会立即进行, 地方政府收益期望会立即实现, 即a2 = P +Y, 设开发商收益期望为b2 = Z, Z >X; 第三博弈阶段, 开发商成为囤地者, 地方政府若对开发商不开发策略予以默认, 那么地方政府收益期望会立即实现, 即a3 = P +X, 开发商收益期望b3 = X; 地方政府若对开发商不开发行为予以惩罚, 设其惩罚约束成本为Cf, 那么地方政府收益期望a4 = P + X - Cf, 开发商收益期望b4 =X - Cf。

从地方政府收益期望来看, 对土地垄断性和土地资源的稀缺性使地方政府收益期望a1 > a2 > a3 > a4, 对于地方政府来说, 囤地是使其利益最大化的最优策略, 从前面分析我们知道, 囤地使土地供给减少, 破坏了原有的土地市场均衡, 致使土地价格上涨,这种土地价格上涨, 我们可称之为博弈性土地价格上涨, 该上涨不是必然的, 是可以通过政策进行调控的。

另外, 地方政府收益a2 > a3 > a4, 即地方政府在选择不囤地的情况下, 与开发商合作完成土地开发也可获得仅次于囤地的收益, 此时开发商获得整个博弈过程的最大收益b2, b2 > b3 > b4 >b1, 因此开发商一定会选择开发策略, 此阶段的合作性博弈使地方政府和开发商形成利益联盟。这能够很好解释很多地方政府违背中央意图进行房地产开发现象。

第三阶段: 住房供应量减少导致房价升高。

房价上升循环的第三阶段是购房者之间博弈的结果, 博弈的行为主体是所有购房者。从前面分析我们知道, 非博弈性和博弈性的土地价格上涨使房价两次升高, 而如果所有购房者统一集体行动, 均采取观望(不购买) 策略, 假设有足够可租用的住房,房价也不可能升高。下面我们证明这种统一集体行动是不可能实现的。

从前面的假设我们可以得出, 参与博弈的所有购房者购房动机是投资或者投机, 在此基础上我们进行分析。我们以两个购房者作为购房者集体代表, 假设投资收益只要大于0 即可, 我们假设不存在购买力问题, 买房是一种投资或投机行为, 如果购房者都不买房, 则没有投资收益, 如果买房, 可能面临房价上涨和下跌两种可能, 设该概率为A和1 - A, 对于一定的时间周期T, 上涨或下跌量为X和- Y, 那么买房可能的收益期望即效用函数是XA - Y (1 - A) , 因此, 购房者间动态博弈矩阵为:

购房者2

设R =XA - Y ( 1 - A) , R是未来时间T内的投资收益期望,讨论R =XA - Y ( 1 - A) 的值, 如果R大于0, 那么(入市, 入市) 是纳什均衡; 反之, (观望, 观望) 是纳什均衡。此博弈能够很好解释2009年至2010年我国房价增长过快现象, 这期间地价和房价快速提高, 国家出台一些调控政策, 但并没从根本上改变购房者看涨预期, 使其收益期望R远远大于0, 从某个购房者利益出发, 无论其他购房者采取什么样的策略, 对于他的最优策略就是入市, 从整个购房者集体来看, 整个购房者集体均会采取入市策略, 形成统一集体行动, 从而使房地产市场供应更加紧张, 致使地价和房价增长快于一般速度。此时房价的升高是购房者间博弈的结果, 是源于购房者的预期, 其幅度是不可预测的。

第四阶段: 房价上升诱使土地价格上涨。

房价同比上涨是第四阶段开发商之间博弈的前提条件, 房价不可预测上涨带来的巨大利润空间诱使更多的开发商追逐更少的土地, 在目前我国国有土地出让实行招拍挂制度前提下, 便形成完全信息下开发商之间的“斗鸡博弈”。每个开发商都有两种策略, 即加价或不加价, 我们以两个开发商作为开发商集体竞价代表, 假设双方均选择加价, 则地价成本增加, 两者收益为- 2个单位; 如果一方加价, 而另一方不加价, 则加价的一方获得开发机会, 赢得利润, 收益为1个单位, 而不加价的一方失去开发机会,损失利润, 收益为- 1个单位; 如果双方均不加价, 均失去开发机会, 损失利润, 收益均为- 1个单位, 博弈矩阵为:

开发商2

这个博弈有两个纯策略纳什均衡: 一方加价, 另一方不加价;或一方不加价, 另一方加价。在前面分析我们知道, 地价成本可以转嫁给购房者, 所以每个开发商均会优先选择加价策略, 在其收益预期为正及经济实力允许的情况下, 任何一方不会放弃竞价,从而导致地价持续攀升, 这能够很好解释全国各地“地王”频频出现的现象。当然, 由于开发商经济实力毕竟存在差别或对收益预期判断不同, 终有一方采取不加价策略, 此时博弈结束。

三、政策建议

(一) 适当借鉴新加坡房地产发展模式

从地方政府和开发商的博弈可以看出, 由于地方政府的垄断性博弈致使土地价格上涨, 因此可借鉴新加坡模式, 即先把购房者能够承受的价格计算出来, 以此价格为基础, 扣除建筑成本、开发商固定比例利润之后得出土地价格, 这样既能控制博弈性土地价格上涨, 也能防止开发商暴利, 并且把房价控制在购房者能够承受范围之内。

(二) 加快廉租房建设

从购房者间博弈分析可以看出, 政府应该加大廉租房建设投资力度, 给予开发商政策支持, 加快廉租房等保障性住房建设,提供足够的可租用的住房, 缓解房地产市场供给紧张状况, 从而降低开发商及购房者收益预期。

(三) 继续缩紧房地产信贷。

从购房者间博弈分析可以看出, 假设购房者不存在购买力问题, 购房者均会入市, 形成统一集体行动促进房价升高, 因此继续采取多种手段缩紧房地产信贷, 影响购房者购买能力, 能够有效干预购房者入市。

(四) 完善土地出让招拍挂制度

从开发商之间博弈可以看出, 在土地出让招拍挂制度下, 若把价格作为土地竞得的唯一标准或重要标准, 地价就会节节攀升,因此完善土地出让招拍挂制度, 地方政府切勿急功近利, 应把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用率等指标作为土地竞得的重要标准。

(五) 出台更为严厉的调控政策

从前面博弈分析可以看出, 无论是地方政府、开发商, 还是购房者, 收益预期一直是促使房价上升循环进行的关键因素, 目前, 由于国家先后出台一系列调控房地产市场相关政策, 房地产市场基本处于观望阶段, 因此国家应该继续出台更为严厉的调控政策, 传递房地产政策趋紧信号, 坚定市场信心, 以降低地方政府、开发商及购房者收益预期, 从而有效抑制囤地、高价竞地及炒房行为。

参考文献:

[ 1 ] 张维迎1 博弈论与信息经济学[M ] 1上海: 上海人民出版社, 20041

[ 2 ] 张蔷薇, 徐健1 房地产市场价格博弈分析[ J ] 1华东经济管理, 2007, (2) 1

[ 3 ] 李东升1地方政府与开发商在房价调控中的合作博弈分析1中国物价[ J ] , 2007, (11) 1

第5篇：房地产政策范文

关键词：房地产市场干预宏观调控

政府对住房市场的干预大致可以归结为两种方式:数量干预与价格干预。其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入户和困难户使用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的包袱。所以，在实践中除了公共住房，政府还采取了财政补贴的方式，这实际上是对住房价格进行调节和干预，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。按照政府政策和干预房地产市场的不同特点，本文将从数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。

政府对房地产市场的数量调节

土地供给与税收调节制度

世界各国的土地制度可以分为两种:私人所有和政府(国家)所有。但就世界各国的实践来看，一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。如今，即使是在崇尚私有财产制度的英美等国政府，也是大土地所有者。除了直接拥有，政府可以通过城市规划、颁布土地法规、规定土地用途、征收土地使用转让税等途径来影响商业性用地的供给，平抑地价控制房地产的开发成本，从而降低房地产的市场价格。

美国土地有三种所有形式:私人所有，联邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有，土地的经济用途都有统一的规划，通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。日本全部土地的3/4属于私人部门所有，国有土地仅占1/4，而且主要是山林沼泽地。因此，私人和企业构成了房地产市场上的主体。政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道:一是税收政策和城市规划;二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基础设施和住宅供给。与日美两国不同，新加坡国有土地占全国面积的72%，其中建屋发展局就占了20%。房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。

在规划和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除了由建屋发展局直接提供住宅以外，政府还对那些想改变土地用途的用户收取高昂的溢价费用。英国土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的基本平衡。这种模式也普遍流行于英联邦国家以及前英国殖民地，比如中国香港的土地供给制度，特区政府是土地市场的最大供给者的地位为调节房地产的供给和防止房地产泡沫、经济衰退等起着积极的作用。

但从演变趋势来看，政府干预房地产市场政策存在一些共同的特点。即无论哪一种土地所有制下，通过城市规划和税收等控制土地供给和用途都成为政府调节房地产市场的重要手段。

公共住房制度

公共住房制度是政府对房地产市场进行干预最直接的手段，从各国的实践来看，公共住房制度都不是以盈利为目的，甚至需要财政的特殊补贴，公共住房实际上与社会保障体制和社会福利制度联系在一起。政府提供公共住房大致有两种方式：直接介入和通过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。

直接介入发达国家公共住房的供给数量都很庞大，这是政府为维护房地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会稳定。公共住房政策在市场经济发达国家主要是为低收入者提供住房，国家投资建设国有住宅，低租金出租给低收入家庭。二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家兴建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房体系中的地位和数量的多少取决于该国或地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲国家等人均占有的土地面积较大，因此，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住房制度只作为社会保障的一部分存在。但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、中国香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入，远远高于同一水平下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。

间接提供公共住房由于直接介入方式对政府财政压力很大，容易引发腐败、寻租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同时，发达国家也会通过社会团体、非盈利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。这些非盈利房地产企业靠出售股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房，瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了战后国内总建房量2/3的住宅，这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。为保证公共住宅供应真正做到面向低收入阶层，大多数国家和地区都有明确的政策措施，制定入住公共住宅的条件，进行家庭收入水平登记，以及采取多种申请程序等，以保证低收入阶层的利益。

事实上，公共住房不仅仅具有干预房地产市场供求的经济意义，而且构成了整个国家和地区社会保障体制的一部分，是保持社会稳定的重要力量。以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983-1990年年均也只上涨了4.4%，而在1989和1990年则分别为5.3%和3.3%。这不仅在房地产泡沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起着重要的作用。但是，实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而近年来配合“居者有其屋”的计划，大多数国家都对公共住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。

政府对房地产市场数量干预由直接提供公共住房逐渐转变为由非盈利机构等社会团体间接建造公共住房，并逐渐减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。我国上世纪80年代初开始改革单一的房屋公有制度，经历了以租代售、住房商品化、住房分配货币化的历程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一个长期过程，应该借鉴发达国家的经验减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。政府对房地产市场的价格调节

从经济学意义上看，对数量的调节带有较强的管制色彩，容易导致经济效率的损失，因此，在房地产市场上政府最常用的干预手段和办法就是通过补贴、税收等优惠方式对房地产价格进行调节。对价格调节的政府补贴和税收计划又可以

分为向房地产开发商提供的供给补贴政策和向住房需求者提供财政补贴两种。

向房地产开发商提供的供给补贴政策

政府通过向盈利性房地产企业提供补贴，用以建造租金价格适中的住房。二战后，为迅速建设新住宅，原西德政府向私营房地产商提供无息贷款，同时规定，向同意为低收入家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是必须降低租金。在一战以后，为解决复员士兵的住房问题，英国政府也对提供开发住宅的私人公司提供补贴，刺激供给，并在1919年推出了以地方政府为主的“兴建住宅补贴”。二战以后，瑞典政府提出了“低资金、低租金”的住房计划。与其他国家相比，美国的供给补贴形成了从联邦到地方政府的一整套完整体系。主要分为公共住房供应补贴和私有建房机构出租住房供应补贴。私有建房机构和地方政府建房机构向联邦政府住房和城市发展部申请，由其支付合理市价房租与低收入住户实际支付租金之间的差额。在住房供给相对短缺的时期，通过减免税、提供差价补贴、低息贷款等措施来刺激房地产开发商提供低价住房的积极性效果明显。1996年法国政府把出租住房建设增值税率从原来的20.6%降到了5.5%，从而使住房建设竣工量大幅增加。

向住房需求者提供财政补贴

除了对房地产开发商提供补贴外，政府对价格的影响还表现在对购房或租房者进行直接补贴，降低他们所承担的实际住房价格，对住房需求者补贴最常用的手段主要是免税减税和现金补贴。与对开发商的供给补贴相比，住房租金补贴有三个显著的特点：第一，避免了对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍，不会产生降低市场效率的副作用；第二，这种收入再分配的形式，可以使国民平等的住房权利得到较为公正的实现；第三，对不同收入者区别对待，更能体现倾斜政策，并能适当减少财政支出。从各国的房地产政策实践来看，二战后由于战争等原因使得住房短缺，在相当长的一段时间里，房地产市场上最主要的矛盾是供给不足。因此，为促进房地产业的发展，政府对房地产价格的调节主要是向房地产开发商提供优惠和补贴来刺激供给并降低价格。当住房的供给增加到了一定程度，住房租金补贴由于以上提到的几个特点就显得更加有吸引力，各发达市场经济国家也纷纷把补贴重点向购房者和租户转移。随着20世纪70年代房地产市场的主要矛盾由住房短缺变为贫困者的住房支出在其收入中比重过大，美国1968年的住房和城市发展法突出了对住房需求者提供补贴的思想，而1974年的住房与社区发展法中的租金援助第8条款更是取代了1968年住房法的补贴计划，把联邦住房援助从住房供应者转向需求者。

第6篇：房地产政策范文

【关键词】调控政策；常德市；房地产市场；影响

自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。

一、2012年上半年常德市房地产现状

2012年上半年，常德市城区商品房竣工面积减少，常德城区的房地产开发投资额及商品房销售面积同比均呈下降态势。常德市房地产市场在持续从紧的宏观调控政策影响下，市场观望加剧，调控影响日益明显。

1.2012年1-6月常德市房地产环比价格指数波动较小，同比价格指数小幅度回落。2012年1-6月常德市房地产环比价格指数分别为99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地产同比价格指数分别为100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城区商品房销售面积和销售量缓慢下降。上半年城区商品房销售面积为29.28万m2，1-6月商品房销售面积分别为63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地产调控政策的影响，商品房销售数量缓慢下跌，1-6月市城区商品房销售量分别为609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根据市房管局数据显示：市城区商品房库存量持续减少，截至本月底商品房库存量大概在2500-3000套，比上季库存有所减少。

3.市城区商品房销售额缓慢下跌。上半年市城区商品房销售额12.7亿元，1-6月商品房销售额分别为2.63亿元、1.29亿元、2.52亿元、2.16亿元、2.16亿元、1.94亿元。其中2月包含春节，是房地产市场的传统淡季，故销售额较小。

二、常德市房地产市场观望加剧的主要原因

1.国家宏观调控政策影响明显。和2009-2011年常德市房地产市场的快速发展相比，2012年上半年，全市房地产市场一方面受调控政策的持续影响，投资型需求和改善型需求都受到抑制，银行信贷额度的控制也使得部分刚性需求被暂时限制。另一方面，持续从紧的调控政策使得消费者对未来市场预期持谨慎态度，加上部分项目在价格上采取明升暗降，使得消费者对房价下降期望值加大，加上大众对房地产市场不看好，市场观望氛围浓厚。

2.开发商新开盘和每月推出房源减少。2012年上半年，在调控政策未出现任何松动迹象之时，常德市房地产市场总体上处于一种胶着状态，开发商、购房者都在博弈。上半年常德市房地产开发商平均每月新开盘3-4个，推出房源300-400套，今年开发商推出房源和去年同期相比减少，一定程度上抑制了购房者购买需求。

3.购房者买涨不买跌的心理影响。在这种卖者看涨保值、买者看跌观望的僵持局面中，潜在购房客户由客户看多、买少，转换到了看少、买少的局面。上半年房地产销售价格虽然较去年同期略有上涨，但房地产商为促进销售采用送面积、现金返还甚至是直接价格折扣等方式来吸引购房者，实际成交价格和去年同期相比基本持平。购房者预期房价持续走低，导致购房者延迟购房需求，市场观望加剧。

三、促进常德市房地产市场可持续发展的对策建议

常德市房地产市场的发展既要保护低收入群体和普通大众的购房需求，也应促进常德房地产市场可续续发展。房地产行业是上游行业，辐射影响到建材、建筑等相关行业，对常德市经济发展具有推动作用。

1.保持调控政策的连续性和权威性。对当前的过火房地产市场需持续调控，加强宏观管理，充分考虑政策的延时性，增强政策的前瞻性，保持其连续性，进行适当的预调、微调，促进房地产市场健康发展。2011年，“新国八条”、“限购令”、“调整个人住房转让营业税”相继出台，各种调控政策在很多人看来仍然是政府的暂时民意的妥协，但坚持到现在，很多开发商、个人已经谨慎起来，认真面对这些政策。现在房价上涨的压力仍然存在，但只有政府继续严厉的调控，房地产市场才能保持可持续发展。

2.建立健全完善的土地管理审批制度。有一些企业无视国家土地管理法律法规，擅自改变土地用途，搞起来房地产开发；还有个别主管部门隐瞒不报，导致一些违法问题长期得不到解决。这说明我国目前的土地管理审批制度不够完善。只有进一步推进国有土地的市场化供应，不断规范土地供应方式，完善供应市场，使土地资源在市场机制的作用下实现供需平衡，为房地产市场的稳定、持续发展提供坚实的基础。

3.政府各部门要贯彻落实房地产调控政策。各相关部门须严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，建立和完善房地产市场价格调控管理措施，包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施。加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。

4.加快建设廉租房和经济适用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地产市场发展过程中必须要考虑到低收入群体的购房需求，要求开发商建廉租房和经济适用房要占到新建住宅比重的10%左右，缓解低收入群体的购房压力，使低收入群体能够感受到社会经济发展带来的好处。

第7篇：房地产政策范文

【关键词】房地产政策；房地产项目；提高经济效益

房地产开发是为人类的生活、生产活动提供入住中间的行业。改革开放以来，我国房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展得到了长足的发展。在房地产开发中，房地产开发商的目的在于获取最大利润的同时尽可能降低风险，而政府在在房地产开发中通过宏观调控手段，来实现在带动城市的经济增长的同提供完善的城市基础设施服务，改善城市居民的生活质量。所以，在进行房地产开发的实际活动中，开发商不仅需要独特战略眼光和操作技巧，更重要的是在适应国家当前房地产政策的前提下，提高开发项目的经济利益。

1．当前房地产政策

政府合理确定自己在房地产市场运行中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。政府管理房地产市场的主要职能，是实施有效的宏观调控和按照市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使得房地产市场的运作纳入法制的轨道。

我国房产市场经过2011年一系列政府调控，现状依然火爆，房价依然坚挺，房价上升的势头并未被明显抑制。进入2012年后，从中央到地方，各职能部门又一轮针对房地产市场的调控以组合拳的方式逐步展开。

进入2012年，我国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。2012年，土地政策将继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好用地供应，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。

2．当前房地产政策下如何提高房地产项目经济效益

2.1 提高当前房地产政策下投资决策的针对性

2.1.1 提高市场调查的针对性

（1）拟开发土地项目类型的定位。确定要开发的项目是用于别墅、商业店铺、办公、住宅还是综合性大楼，有效的判断其项目类型在当前房地产政策下的最大收益比。如果是用于住宅的话，还要考虑要开发的是多层住宅还是高层住宅等等，这些都属于原则性的问题。（2）定出合理类型的房地产后, 再进行市场细分，以确保其符合当前市场需要。比如对于住宅而言，其市场细分细则主要有：此区段是否需要设计档次、调查消费者对户型的需求、户型的面积、居民对房屋朝向、采光和通风等的要求、调查同类型的楼盘的销量、价格和数量等。总之，通过提高市场调查的针对性，从而提高在当前房地产政策下的预期经济效益。

2.1.2 提高项目总投资估算的针对性

在项目总投资估算过程中，要充分考虑到不可预见的资金，并在实施过程中加以控制，以保证经济收益的最大化。一般而言，投资的估算包括以下几个方面：

（1）取得土地费用。土地费用是随着房地产政策的变化而变动最大的投资因素，若为竞拍获得，依据房地产的估价理论和方法，采取市场比较、假设开发和基准地修正来估算竞拍的最高限价；若为旧城改造，则需要详细摸底，详细计算拆迁资金，此部分所占投资比较大。所以，开发之前要明确拟开发的项目建筑种类、面积和人口等等，明确目前房地产政策对于其规范的相关条例。同时，也要依据《城市房屋拆迁管理条例》和地方实施细则，合理进行补偿和安置费用等的计算，考虑到拆除违章建筑对经济成本的影响。在拆迁过程中，与受托单位签订关于费用包干和安置面积合同，以便于控制拆迁成本。

（2）建安造价:需要根据当前房地产政策规范的工程和市场的价格信息来造价。

（3）估算大型的设备费用，依据的是现行的市场价格信息。

（4）其他的费用估算包括建设单位的管理费、勘察费和设计费、工程的监督管理费、营销费、研究费、进口设备费、供电费、临时设施费、工程保险费等。

（5）密切关注建设时期的贷款利息、营业税等，其与房地产政策的变化息息相关。

2.1.3 提高项目总收益估算的针对性

采用当前房地产政策房下地产估价理论和方法进行项目总价值估算。例如住宅项目, 可采用市场比较法估算, 步骤如下: 从目前市场调查而来的交易实例, 从中选取可比实例, 建立价格可比基础, 进行交易情况修正, 交易日期修正, 区域因素修正,个别因素修正, 综合评估出项目总价值。根据建筑工期定额, 计算出工程所需工期, 分别相应估计出工程桩基、上部、装饰、总体配套工程进度,估算各期工程款需要量; 预计销售速度及销售资金流入量; 相应预估其它费用流出量, 制定出比较切合实际情况的现金流量表。

2.1.4 提高项目决策可行性研究的针对性

第8篇：房地产政策范文

【关键字】城市用地；土地供给；房地产；市场；企业

1 我国城市用地状况及土地供给政策的变化趋势

1.1 城市用地的演变过程

在我国，城市化进程的一个重要特征是城市用地规模的扩张。无论是政府所能控制的还是其难以控制的土地供给，都是城市土地总供给中的一部分。1989～2009年间我国城市用地扩张主要有以下特点：（1）城市建设用地总量总体上呈逐年上升的趋势，各年间的变化均表现为用地扩张；（2）城市建成区面积的增长速度较快，城市用地的年平均增长速度为8.3%；（3）历年用地扩张速度快慢不一，分别在0.7%～9.8%之间，其中1991～1994年间增长较快，1995年后基本趋于平稳，自2000年后又开始出现较快的增长态势。

1.2 城市土地市场的土地供给

在城市土地市场运行过程中，土地的供给呈明显的多轨制形式，具有一定市场交易行为特征的土地交易主要包括城市土地一级市场的出让和二级市场的转让、抵押和出租等方式。从1987年深圳特区首次进行了土地出让试点以来，土地出让总量的变化很大，总体为上升态势，但各年波动较大，分别在1993、1998和2008年出现峰值，与城市用地扩张变化较为吻合，这与各年国家执行的不同供地政策有关系密切。土地使用权出租一直只占较小的比重，并存在逐年递减的趋势。城市土地二级市场的交易量总体也为上升态势。

2 土地供给政策对房地产市场的宏观影响

2.1 土地政策对房地产市场影响的传导机制

主要包括两个途径：首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给增加；其次，土地供应量对房地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。与金融政策、税收政策相比，土地宏观调控政策只能对供给产生影响，无法对需求产生直接的影响，无法实现整体市场的稳定均衡。土地政策这一行政手段对供给的影响是很有效的，为土地所有权归 家所有。而对于土地使用需求的影响并不能通过土地政策来实现，单纯地对土地供给的控制只能加刷对土地的需求，激化土地供需之间的矛盾。

2.2 土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应

土地要素对于房价变化影响很大，通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性”。房地产市场的士地调控是指政府通过调整土地供应来影响房地产市场运行。由于土地是房地产开发的基础，相比金融、财政方面的调控措施，土地调控对增量市场的影响最为直接，但是效果显现的时间更长。无论是土地总量调控还是结构调控，土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。忽视土地供应时滞的存在，就无法清楚地把握调控的影响效应，对于市场的调控只能是较盲目的决策，达不到预期的效果。

2.3 土地供应总量对房地产市场的影响

土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供应总量，特别是影响增量肼地产产品；另一方面是影响生产和预刘，但影响力的时效不同，对房地产产品供应的影响，由于厉地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响 是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率(项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值)来反映。设房地产增量为QR(平方米建筑面积)，土地供给量为QL(平方米土地面积)，容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量即建筑面积就越大。

3 土地供给政策对房地产企业的微观影响

随着我国房地经济发展，在土地供给政策下，建设周期短且资金周转快的住宅产品将增加。由于融资压力的加大，今后开发企业会更多地将土地与资金投向需求空间较大、建设周期短而资金回笼快的低层板式住宅项目。今后这类产品在品质、环境配套上将会出现大需求下的比较竞争。

房地产商选择股权合作。目前很多房地产商急于拿地，同时考虑避税而选择了股权合作。在实际操作中，不少企业的股东在一定时间后便退出企业，在企业的经营投资者变更后，原有一些涉及财务、法律的问题才显露出来。如企业在关联交易中的债权债务问题、股东未签合同、未按时入资、国有资产流失、偷税漏税等暗藏的问题。这将会使收购方陷入困境，甚至被毁掉。

开发商面临“库存必要性”与“库存不经济”两难抉择。国家对土地供给以及金融方面的宏观调控，使房地产的生产模式发生了很大变化。以市场需求为导向，采用招、拍、挂的形式获取土地，使以往靠关系圈占土地、倒卖土地，不进行技术、人力投入，获取土地增值利润的情况得以遏止。土地作为房地产开发原材料的属性得以归位，这促使房地产开发企业，特别是那些跨区域的开发企业会采用“零库存”的生产方式。但企业如果缺乏有必要的储备又会影响企业的连续开发能力，因为土地不同于别的生产资源，不是随时可以买到的。

房地产开发企业面临转型。相对规范合理的土地供应机制，将会淘汰一批不具实力的开发商。但规范的市场带来的更多是利处。土地供给制度改革只是改变了拿地形式，由于土地总体供量充足，市场需求仍然强劲，一些开发商表示结盟拿地，在招标、拍卖中几家开发企业轮流相托一家举牌的方式，使中小企业在招、拍、挂中同样可以拿到所需地块。

土地供给制度改革将使开发商的开发模式和开发理念相应转变。实力雄厚的开发商谋求多元化发展，中小开发商转向二、三线城市发展。拥有不同资源的开发商之间的合纵连横是大势所趋，通过各种方式的合作而将优势资源进行整合显得日益重要。如进行土地并购与融资的开发商联盟，开发商之间的股权合作，联合开发等。

通过宏观调控前后的比较，宏观调控对房地产的健康发展趋势是比较好的，基本上是投资增长的趋势。如果整个管理靠银行贷款，不是市场化，可能在土地供给制度改革的时候会失去市场份额；如果是市场化公司，将会得到更多资源机会。

同时房地产开发商将拥有更大的选择土地资源的主动权。土地资源的开放式竞争，扩大了开发商的选择范围。被动地拿地变为主动的争取，是充分体现开发商综合实力相对公平的竞争方式，便于土地资源的优化分配。同时也将促进开发商更加理性地进行项目开发。开发商在拿地前，对每一宗土地的各种技术经济指标能够做到全面掌握，事先进行充分的投资回报、前期产品策划定位的可行性分析，才为取得土地后项目的顺利实施奠定基础。

4 结束语

综上所述，合理的土地供给制度和政策，对稳定房地产业所起到的作用是长效的，根本性的。在宏观调控政策施行同时，变革现行土地供给政策，房地产市场的合理健康发展将指日可待。

参考文献

第9篇：房地产政策范文

【关键词】国家政策；房地产；经济波动

在我国的社会主义市场经济中，房地产也是一种商品，房地产的生产、流通、消费就是商品的生产交换的经济活动。房地产的发展使房地产经济逐渐繁荣，房地产经济活动是由房地产生产、房地产流通、房地产消费等多个环节的活动组成的，国家的政策变动会对房地产经济活动的一个或者多个环节产生影响，进而影响房地产经济的发展，使房地产经济产生波动。研究国家政策对房地产经济的影响，分析房地产经济的波动，能够规范房地产行业的发展，使房地产经济在国家政策的指导下健康、可持续的发展。

一、房地产经济波动的表现

现阶段我国房地产行业表面上呈现一派繁荣的景象，但是在光鲜靓丽的外表下也掩盖着很多问题。中国的经济发展刚经历过期，经济的快速发展也造成各种矛盾越来越尖锐。房地产业的高利润和房价的虚高使得房地产市场的投机行为更加剧烈，房价和其实际价值大大背离，同时也超出了居民的收入水平，这造成了房地产经济表面繁荣而内里问题重重的状况，现阶段房地产经济的泡沫现象，国家的一些政策的相继出台等都使有买房需求的人持有观望态度，这部分人的增加降低了房地产开发的投资条件，形成的房地产经济增速减缓的趋势，房地产市场的供求关系正经历结构性转变。

二、国家信贷政策对房地产经济波动的影响

（一）国家的信贷政策分析

信贷政策是宏观经济政策的重要组成部分，信贷政策与货币政策相辅相成，共同作用与国家的宏观经济调控。关于房地产企业的信贷政策是国家2013年11月18日公布的信贷资产证券化政策，国家开发银行在银行间债券市场成功发行了“2013年第一期开元铁路专项信贷资产支持证券”。信贷资产证券化是落实金融支持经济结构调整和转型升级决策部署的具体措施，也是发展多层次资本市场的改革举措，可以有效化金融资源配置，盘活存量资金，更好支持实体经济发展。而国家在近几年也加大了信贷资产证券化措施，去年9月30日央行鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

（二）信贷政策对房地产经济波动影响的表现

国家信贷资产证券化对于房地产是有力的，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，它给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间。

（三）房地产业的应对策略

房地产企业在这项政策下也可以通过改变住房建筑类型，推进廉租房、普通住房等类型房产的开发，推进房地产产业的整体结构和资金结构进行改革。房地产企业在国家政策的支持下要调整自身，改变房地产也投机行为，控制房地产价格，加强对房地产各个方面的管理。

三、国家货币政策对房地产经济波动的影响

（一）国家的货币政策分析

自2015年8月26日起，人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款以及存款基准率、个人住房公积金存款利率相应调整。同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款利率浮动上线不变。国家出台降息降准等措施旨在利用货币政策为调整经济结构和经济健康、平稳发展创造良好的货币环境。

（二）货币政策对房地产经济波动影响的表现

国家的降息降准政策的出台能够刺激整个经济市场，减缓房地产业资金链紧张问题，从而改变房地产经济的回落现象，现在的楼市市场已经出现了回温趋势。

（三）房地产业的应对策略

房地产企业应该抓住国家对于房地产企业的优惠政策，改善资金链紧张问题，加强财务管理，完善房地产企业的资本结构，迎接房地产业的新的发展时机。

四、国家土地政策对房地产经济波动的影响

（一）国家的土地政策分析

国家8月27日公布了《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，通知放松了境外购房的个人条件，还取消了“不得购买非自用，非自住商品房”的规定，为境外资本进入国内市场提供了便利。

（二）土地政策对房地产经济波动影响的表现

新的土地政策的出台是为了稳定市场，避免楼市价格下降过快，外资的进入会给房地产经济注入新的力量，能够有效地促进房地产业的复苏。

（三）房地产业的应对策略

《通知》的使我国的房地产发展进入新的时期，开放外资进入房地产领域对于房地产企业来说是好事，房地产的销售市场会逐步扩大，房地产企业也应该做好外资进入市场的准备，做好房产售卖与外籍人员的措施。但是也要做好外资不能大幅度进入中国房地产市场的准备，因为外资的进与退还是有很大的主观原因的。

结束语：

国民经济的发展中房地产业的发展是重要推力，房地产经济的健康、全面、可持续发展对国民经济的总体发展形势具有重要意义。具有较大敏感程度的经济体制、货币政策、信贷政策、土地政策的变革、政府发展政策以及地区发展政策等都会对房地产经济造成很大的影响。此外，以上政策因素同样也被称为政府对我国房地产实施宏观调控的关键性措施，采用该政策措施，宏观调控房地产市场各领域，由此会对房地产经济波动产生直接性影响。所以研究国家政策对房地产经济波动的影响，对促进房地产经济更好发展具有重要意义。

参考文献：

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[2] 张雪莲. 浅谈我国房地产经济的发展现状及前景[J].现代工业经济和信息化，2015，09（02）：9-11.

[3]卓娜，昌忠泽.浅析我国房地产经济的宏观调控[J].技术经济与管理研究，2015，23（06）：70-73.