房地产管理论文精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产管理论文主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：房地产管理论文范文
其一，是在会计基础工作环节比较薄弱，进而导致会计信息的失真以及随着而来的混乱的秩序。
其二，房地产经济管理中法人内部监督作用发挥的不够突出。监事会以及董事会监控力度特别薄弱，他们的监督作用发挥得不够有效。
其三，管理人的法律意识比较薄弱，常常投机取巧、有法不依、姑息将就、执法不严，一些给面子拉人情的现象比较普遍，故而管理必然松弛，造成了一些经济犯罪的出现。
其四，房地产企业经营层次的员工在素质上的不够高，其人力资源制度的不够健全。
2.企业管理做法上的一些利弊。
我们的房地产企业在管理中，通常的做法是统一进行核算、进行分工管理、奖罚不确定。这样的管理做法，虽然说有利于统一管理以及监控，但是也有其弊端。
其一，导致项目开发责任和权力以及利益的严重的脱节。这样做，不利于积极地将一线项目经理人员的积极性机遇有效地调动起来，单单依靠房地产企业公司决策层的一些积极性，显然是不够的。
其二，这样的企业管理做法由于存在着不具体的业绩衡量指标数，导致房地产公司项目经理部之间攀比的出现，对公司的发展不利。
二、改善我国房地产经济管理的一些具体看法
1.积极建立起科学的内部管理环境。
为了完善和加强房地产企业内部的有效管理，有必要对房地产内部管理环境给予积极地建设，这里包括经营方式和风格、理念，以及组织机构等一些方法。在房地产内部积极地建立起良好的管理环境，进而保证企业管理制度的有效地落实。
2.加强房地产企业内部的相互间的有效牵制。
房地产企业可以积极地采取一些工作轮换制度，以及根据企业中不同岗位在房地产管理中的不同程度，规定每一员工在其岗位上的履职时间，特别是对一些重要岗位做到频繁轮换，而对一些次要的一些岗位尽可能少轮换，对这些管理漏洞岗位给予积极地填充。
3.积极加强房地产企业的稽核制度。
在房地产企业管理过程中，由于企业经营者对企业管理中稽核部门的认识上的不足，以为稽核部门不能够创造良好的效益，还占用一些人员编制，进而加大了房地产企业经营的成本，故而没有从根本上对稽查制度给予有效地重视。尽管企业内部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能够有效严格地执行。
三、对我国房地产经济管理的一些思考以及建议
1.积极地核算出公司的投资总额。
房地产项目的可行性研究报告在得到批复以后，就需要房地产公司选择一些合适的项目经理部给予有效地落实，进而进一步得到已经批复的可行性研究报告的最基本的依据，并对该项目的总体投资给予初步的估算，并为此提出具体的项目资金流量表。
2.有效地对开发给予控制，确保资金的支出。
在房地产企业经济管理中，对开发成本的管理是房地产管理中的关键。当对企业中某一项目的投资资金总额确定以后，其开发成本控制是重要的一方面。
3.积极应对的思路。
其一，房地产企业管理应该积极地把“政府”和“市场”两只手的作用充分地发挥出来。
我们在在房地产企业经济管理中，为了有效地增强房地产的经济管理能力，一方面需要房地产市场自身的有效地调节能力的支撑，与此同时，还需要我们国家政策的调节有效地配合。加强对房地产市场的有效调节，有利于房地产市场健康秩序的确立。让市场自我调节，比国家行政手段的宏观调控更有效和快捷。故而，有效地增强房地产自身调节能力，也就成为了市场长远发展的一个必然。国家在房地产经济发展中所发挥出的是宏观微调的积极作用，而中央和地方有效地结合，有助于对市场进行有效地指导和监督作用。
其二，充分地让发展目标、政策立足长远。
在制定政策过程中，我们需要对政策机遇通盘考虑，且不朝令夕改。积极地通过个人所得税有效地调控房价，不是有效地手段。因为个人所得税是属于产品交易之后产生的一种行为，在房地产经济中，属于下游环节，只能够间接产生作用。就目前来说，国内的房地产市场发展缺乏稳定性和长远的目标，这需要我们的房地产管理依据我国社会主义国家性质和实际经济情况制定出一些合理的科学的一些比较长远的政策。政府在政策制定中，充分考虑不断增长的我国城市住房要求和民情以及城镇化进程的实际状况，进而保证我们的国民经济稳定地增长，促使我国房地产经济走上正轨轨道。就税收而言，政府发挥的是税收政策的调节作用。住房城乡建设部门和税务的紧密配合，有助于促进房地产企业仅仅管理的建设。
其三，积极地对我国的法律法规体系给予建设和完善。
我们要想我国的房地产市场有一个健康的秩序，需要我们的政府积极地建立和完善具有我们国家特色的房地产企业法律法规体系，保证我们的房地产市场运作步入到规范化的道路上来，即房地产企业经济管理合法化和合理化。我们的政府应该在法律规范中，积极地实施其经济管理行为，最大可能地避免行政在干预中的过度行为导致房地产市场秩序不利局面出现。与此同时，多层次、全方位的房地产积极的宏观调控体系在实施中有可行的法律保证。
其四，积极处理好中央政府和地方政府在房地产经济管理中和谐关系。
中央政府和地方政府应该积极地明确自己在房地产经济中职责范围和责任主体。即，我们的地方政府在房地产经济管理中的价值取向必须跟我们的中央政府保充分地持高度的一致性。并且对财税制度进行有效地探索性地实践，合理地对土地财政给予钳制，积极地提高地方政府对中央政府宏观经济管理的有效落实，有效地遏制房地产市场中一些不良风气的产生。
四、结语
第2篇：房地产管理论文范文
一般来说，房地产开发项目合同管理的主要目的是：
建立现代企业制度的需要
建立现代企业制度，无论是对于国有企业还是对于非国有企业，都是一个不可回避的深刻而严峻的话题。建立现代企业制度，是社会化大生产和市场经济的必然要求，是市场改革的方向。现代企业制度的建立，对公司提出了新的要求，企业应当严格按照《公司法》有关建立现代企业制度的规定，坚持“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束”的原则，更多地考虑到市场需要的变化，采用先进的管理模式和技术经验，认真向国际和国内同行学习，提升自己的业务水平。
项目合同，是主体企业进入市场的重要制度，是进行工程施工、监理、验收的重要依据，关系到开发参加单位的根本利益。因此，加强对项目合同的管理，已经成为建立现代企业制度的重要内容。
规范市场交易行为
规范市场的交易行为，包括二个方面的内容。
一是规范市场主体的行为。项目合同管理的一个重要内容就是确保开发参加方具有市场认可的主体资质，具有参与开发活动的权利能力和行为能力，只有这样，才能保证房地产开发市场交易的安全性。
二是规范开发市场的价格。市场经济的一个重要特征就是通过市场来调整价格，而不是由政府干预价格。我国目前正在建立一种“政府宏观指导，企业自主报价，竞争形成价格，加强动态管理”的市场价格机制。因此，各方必须充分挖掘市场潜在的优势，通过各种竞争形式形成合同管理的模式，规范彼此双方的价格关系，以最大限度优化己方的利益。
保证合同的履行
由于市场情况瞬息万变，开发过程中各方由于情势的变化或者由于其它原因，很难保证在开发过程中一直履行自己的义务，但是一时有一方退出，不单可能直接导致开发行为无法进行，而且不会引发连锁反应，从而给开发方或者其它方造成巨大的经济损失。防范开发行为中风险的一种有效方式就是通过合同约定，强化彼此的权利义务关系，加强对双方的监督行为，明确违约责任，这样一方面可以使违约情形的出现机率降至最低，另一方面，一旦对方出现违约情形，由于合同已经设定了违约责任的处理方式，也可以使救济得到及时的处理，从而使损失减至最低。
开拓国际市场的需要
第3篇：房地产管理论文范文
1.对于销售类的合同来说，财务部门要参与到预售合同版本的拟定过程中去，销售部门与财务部门共同讨论具体条款的设计，例如按揭条款，违约金条款等。房产销售合同的签订的对象是广大客户群体，大家对于合同的某些条款由于理解不同难免产生歧义，如果由于条款设计不够详细，可能会日后在售房过程中给公司造成潜在的风险。例如合同中是否注明若买方违约退房，定金是否没收；如果双方协商退房，房款退回时是否无息；如果买方延迟付款是否收取违约金等，在制定商品房销售合同的版本时对有些条款进行明确，就能使上述纠纷发生时，公司不会产生损失。销售部门要根据每天的销售合同签订情况编制销售台账等资料，财务部门将销售台账数据与账务系统进行定期核对，部门间多沟通能使财务部对近期销售合同的签约及贷款等履约情况进行掌握，并能对营销数据起到复核作用，也能提早预计近期资金流入情况，进一步统筹好公司资金安排。
2.在工程类合同的管理上，在合同条款的审核中，财务部门应主要注重的是履约保证金收支、工程款项支付、工程质保金支付等条款。财务的工作就是加强对工程项目各项费用的管理，工程类的合同一般时间会比较长，价格相对较大，合同的内容比较详细，财务人员需要对合同的内容仔细分析。财务人员根据项目的不同进行核算，需建立一个方便的合同台账，以便于对项目成本加强监督。合同台账应包括比较全面的内容，例如合同签订时间、施工单位名称、合同金额、合同标的、合同收付款节点、累计付款金额、发票开据情况等，台账的建立会对合同执行起到一个很好的辅助作用。财务部门应就合同的执行情况定期与相关部门进行沟通核对，避免合同超额支付，对于未按合同条款履约的，财务部门有权拒绝付款，待对方按合同履约后再付款，使合同的履行得到有效的保障。
3.对于采购类的合同，采购一般就是款到发货及货到付款。款到发货方式，公司需支付一笔预付款，这种方式风险性比较大，所以合同的订立一定要谨慎，一定要写明公司与客户需要承担的法律责任和需要履行的义务，避免对公司的利益造成不可挽回的损失。合同订立之后，财务部门要与其他部门联系，及时清楚货物是否送到，货物到来以后根据凭据销掉预付款项。如果选择货到付款，就要形成一笔应付账款，等货物到来点算清楚之后，待各种单据交与财务部门后，财务部按照合同条款支付应付款项。如果发票没有开据，财务部门要及时的通知相关部门收取对方发票。其他部门有需要支付的款项，一定要按照相关的流程认真办理，各种办理的票据都需要认真整理，及时登记，以方便将来的查验。
4.在开发非纯住宅楼盘时，土地出让合同中，政府可能会规定开发商必须自持部分物业，这时房地产企业一般会选择将自持物业对外出租，这就涉及到出租类合同条款的设计，在出租类合同版本拟定过程中，财务部门应注重的条款主要是收取租金的方式、时间、金额。另外还涉及的是租赁保证金等的收取，各项保证金到期是否无息退还，其次就是违约金条款。商业出租类合同一般应由自持物业管理部门登记房租台账，台账中的信息应包括这些内容：承租人、合同总租金、每期租金金额及收取时间、已收租赁保证金等，财务部门应及时对合同执行情况进行核对，对迟交租金等情况的发生及时告知自持物业管理部门，管理部门对承租客户发出书面催缴通知，及时收回欠缴商业租金。
第4篇：房地产管理论文范文
一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小
税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”
关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。
二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属
无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。
根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。
这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。
例如，某企业于2002年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米）
兴建一号厂房。相关账务处理为：
1.取得土地使用权时：
借：无形资产——土地使用权5000000
贷：银行存款5000000
2.2002年3月、4月、5月，每月应摊销：5000000/50/12=8333.33（元）
借：管理费用——无形资产摊销8333.33
贷：无形资产——土地使用权8333.33
3.2002年6月初，“无形资产——土地使用权”账面余额为：5000000－8333.33×3＝4975000（元）
应结转至在建工程金额为：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）
借：在建工程——一号厂房373125.03
贷：无形资产——土地使用权373125.03
4.本月应摊销额＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）
借：管理费用——无形资产摊销7708.33
贷：无形资产——土地使用权7708.33
第5篇：房地产管理论文范文
1、缺乏足够的经济管理理念
房地产业的蓬勃发展，促使企业内管理者逐渐把目光转移到了经济管理对该行业的巨大作用上来。本着加快房地产业发展步伐的目标，为数众多的房地产开发商已经非常重视企业内部的经济管理工作。然而，现实的经济管理工作存在着诸多的弊端，首先最为明显的，就是行业管理者对企业内部的经济管理工作还没有一个清醒的认识。大部分企业都认为经营管理工作仅属于企业内部财务部门的业务范畴，而把这些繁重的管理任务都压给了它们的财务部门。如此的做法很不利于相关部门工作的开展。因为经济管理职责涉及到企业内部的所有部门和机构，并且它们彼此有着不能分割的密切业务关系。通过有效的经济管理可以加强相关部门的有效协作，最大限度地施展每个部门的特有功能。故此种职能可以极大地促进各个部门的效率发挥，非常有利于房产行业管理水平的提升及其快速发展的促进。因此，欲切实达到经济管理的最初目标，第一，必须先有一个明确的认识，全体干部职工、企业的每一个部门都要给经济管理工作以足够的重视；第二，每名员工都积极地参与其中并为企业的繁荣发展献计出力。
2、不具备有效的经济管理体系
本着配合好经济发展大趋势的目的，我们国家已经对房地产行业的经济管理工作给予了极大的关注。先后制定了一系列该行业的经济管理政策和制度。但是这些法规的建立并没有得到有效的实施，更没有见到所期望的实效。房地产行业的经济管理状况依然比较落后和混乱，绝大多数的政策实施都脱离实际现状，并且不可能恰当地处理建设过程中发生的各类矛盾和问题。个别政策的落实过程仅流于形式或走过场，根本没有深入到具体的房地产内容当中。从总体上说，其极大地制约了房地产行业的发展速度。另外，所制定的政策根本没全覆盖房地产业的很多具体内容，从而导致不同管理者对同一问题都各持己见，结果造成管理效果的大相径庭。其根本不可能具备统一协调的经济管理职能。房地产行业始终作为当地政府财政创收主渠道，在这种情况下，倘若地方政府不能够实施有效地管理，那么国家的宏观控制再严格亦不可能见到实效。从而，使没有实施有效管理的房地产行业，在下一步的交接管理中更无法有序开展工作。同时。房地产行业的杂乱局面也会波及到其它相关行业，并引发国家对其他行业的管理失控。
3、缺乏房地产企业的远景规划
房地产企业发展进程中的短期行为，其已经构成了整个房地产行业普遍顽疾。不仅房地产开发商本身未制定长运的企业发展规划，就连政府职能部门所制定的政策、制度，也没有契合实际的科学性和合理性，更不具备长远的约束性和可操作性。为数众多的房产企业所拟定的经营目标均为眼前的目标，政府仅对房地产行业的部分运作内容给予了政策性的指导和调控，而且其中不乏较严重的片面性和局限性。这就严重地失去了对房地产企业经营的管理作用，且远远地满足不了房产企业现实的经济管理需求。由于房产企业管理的不规范，导致房地产市场的畸形发展，并造成相当严重的不正当竞争行为，这已经造成了市场经济体制的极大伤害。政府制定政策在一定范围内的不完整和脱离实际，严重导致在其政策落实阶段会屡屡发生许多新的矛盾和问题。因为房地产行业的经济管理会牵扯到很多的社会部门，况且，很多新问题的连续发生，会在很大程度上阻碍行业政策的制定和执行，甚者会因管理力度的增大反而给市场带来更大程度的负面效应。故众多的房地产开发商在经营规划方面的短期行为已严重制约了企业的健康发展。
4、法律法规缺乏完整性
法律是限制和约束任何不当行为的有力武器。总的来说，我国的房地产市场是近些年才逐步形成的。到现在为止，给这一市场制定法律法规的进程还依然处于起步时期，而且尚未完整地制订出一套对房地产经营行为有很强约束、规范能力的法规体系。现实对房地产行业的管理还基本上停留在舆论宣传阶段，而缺乏具有鲜明针对性的法律法规建设。所以，其仍不能圆满地治理房地产市场的不规范行为。过去我国的法律法规建设就一直不够完善，现实就更跟不上时展的需求。故当今的房地产市场出现局部的法律真空也属于历史的必然。但是，房地产市场这种不规范局面不能长久维持下去，否则，将严重阻碍市场经济的发展，损害国家和人民群众的利益。我们必须完善相关法律、强化管理职能、加大执法力度，尽快扭转这一无序的市场状态。
二、房地产经济管理问题的解决建议
1、做好房地产开发过程的经济核算管理
当房地产工程完工时，要计算各项支出的单项额度，以便很快核算出工程的总投资规模。选取恰当规范的经济管理措施，将总体工程的建设过程及交付环节做出深入、完整地经济研讨及评估；然后，再依托经济管理的实施，检查出超越预算支出和节约成本支出的相关项目，从而总结出造成工程投资升高和降低的原因所在，核对出每一单项成本管理的实施结果。据此，能够在遵循成本运行规律的基础上，为更大程度地减低成本投入寻找路径。并给下一步工程的目标成本管理奠定思想基础。
2、搞好地产建设阶段的成本运行管理
在搞房地产的经济管理时，尤其关键的一个环节就是做好房地产建设过程的经济管理。执行好此环节的经济管理，能使材料成本消耗大幅度的减小。由于在整个工程的建设成本中，材料成本占相当主要的份额，其依具体的施工条件的变化而差异很大。故在此过程中，就必须对材料的消耗做严格地调控，且拟建一套完整系统的经济管理运行体系，以保证对材料消耗的全过程实施必要的控制、管理和监督。
3、抓好房地产开发招投标环节的经济管理
当实施房地产开发工程招投标环节时，拟定投标报价的管理人员必须对工程的建设方案和具体细节有深入的了解，并对工程的经济评价和风险防控有准确的核算，以至于能够把本企业的各项费用支出全面地把握住。在此基础上，其才可以编制出适合本企业及该项工程特点的经济管理方案。
三、结语
第6篇：房地产管理论文范文
关键词：资本成本债务成本市场交易成本所有权成本
一、对资本与成本范畴的厘定
要理解和定义资本成本，先要理解和定义好“资本”与“成本”。
按照马克思的定义，资本是能带来剩余价值的价值。基于经济学中“资本”与“资产”不分，我认为，会计学中“资产”的定义——资产是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益，就是资本的定义。一个佐证是，我国著名经济学家周其仁教授对资本的定义。他认为：资产是可用的经济资源；资产必须有主，才可能被善用，但清楚界定产权，从来也不意味着“自己的资产只能自己用”；资产须经交易而转手（资产转让），才能提高有主资产的利用效率；资产的自用权利一旦可以有偿放弃和让渡，资产所有者就拥有一个未来的收入来源；这时，资产就转变为资本；所以，资本是构成独立的未来收入流的资产，即可以独立提供与本人劳动无关的权利租金的资产（1）。
会计学中的“资本”一般是指“资产（资金）的来源”，按会计恒等式“资产=负债所有者权益”来解释，“资本”即指“负债所有者权益”。我认为，在公司财务理论中，资本成本中的“资本”应作会计学上的解释。
张五常（2000）认为，“成本是所放弃的价值最高的选择”。可见，经济学家是把成本定义为“机会成本”的。汪丁丁（1996）进一步认为，机会成本的两个要素是：（1）任何成本都是选择的成本；（2）任何成本都是对于某一个人的主观价值判断而言的成本。因此，成本概念是建立在人们依据主观价值标准作出选择的基础之上的。不存在选择，便不存在成本；也不存在独立于人们行为选择的“客观价值”基础上的成本。据此，在经济学家看来，沉没成本、历史成本不是成本。在公司财务理论中，经济学的成本概念应是可取的。还要注意的是，选择是面向未来的，所以成本也是未来成本，而且必须弄清楚谁将承担成本。公司财务中的筹资、投资等财务决策正是面向未来的，作为财务决策标准的“资本成本”自然要能面向未来，所以用面向未来的“机会成本”来理解“资本成本”是合理可行的。
二、资本成本的定义与计量
（一）资本成本的定义及相关问题
在公司财务中，资本成本的一般定义为：公司筹集和使用资本所付出的代价。根据上面的分析，这个“代价”应以“机会成本”作衡量，而且承担资本成本的主体是特定的公司。因此，资本成本是特定企业筹集和使用资本应承担的机会成本。
根据上述定义，资本成本由两部分构成：（1）筹资费用，指在筹资过程中所发生的费用，即获取资本之前所发生的费用，如手续费、谈判费、发行费等，属于市场交易成本；（2）用资费用，指在使用资本过程中所发生的费用，即获取资本之后所发生的费用。具体表现为：①以利息（利率）形式支付给债权人的报酬；②以发红或股利（股息）（投资报酬率）形式支付给所有者的报酬。进一步，资本成本的静态（不考虑时间价值）表现形式有：（1）绝对数，即“资本成本额=筹资费用用资费用”；（2）相对数，即“资本成本率（k）=年平均资本成本额/筹资总额”。实务中则常用“资本成本率=年平均用资费用/（筹资总额-筹资费用）”。通常，用到“资本成本”时，即指“资本成本率”。
资本成本有四层含义：（1）个别资本成本，指单独使用一种筹资方式下的资本成本。（2）加权平均资本成本（综合资本成本或总资本成本），即对同时使用多种筹资方式的资本成本以加权平均方法的综合计量。（3）个别边际资本成本（MCC），指单独使用一种筹资方式去新筹资本的资本成本。它有三种定义方法：①数学上的定义。若y=f（x）[y：个别资本成本；x：筹资量]，则MCC=dy/dx.②经济学上的定义。x=1时的y（因增加一个单位的资本而增加的资本成本），即为MCC.③财务管理实务上的定义。企业新筹资本的个别资本成本，即为MCC.这个定义的误差大，但实用。（4）加权平均边际资本成本，它是对同时使用多种筹资方式去新筹资本的资本成本以加权平均方法的综合计量。
在公司财务理论中，资本成本一般是指加权平均资本成本或加权平均边际资本成本，而且并不严格区分加权平均资本成本与加权平均边际资本成本，笼统用“加权平均资本成本”。
（二）资本成本概念在财务管理中的重要地位
1、资本成本是比较筹资方式、选择追加筹资方案的依据。个别资本成本是比较各种筹资方式优劣的一个尺度（但不是选择筹资方式的唯一依据）；加权平均资本成本是企业进行资本结构决策的基本依据；个别、加权平均边际资本成本是比较选择追加筹资方案的重要依据。
2、资本成本是评价投资项目、比较投资方案和追加投资决策的主要经济（财务）标准。人们通常将资本成本视为投资项目的“最低收益率”（Aminimumreturnrate），即视为投资项目的“取舍率”（Acut-offrate），还作为比较选择投资方案的主要标准。
3、资本成本作为资本化率，是运用贴现的现金流量方法进行价值评估（财务估价）的关键因素（变量）。
4、资本成本还可作为衡量整个企业的经营业绩的基准。近年来，在对公司的绩效进行财务衡量时，人们越来越喜欢用剩余利润（剩余收益）、经济增加值（EVA）或调整的经济增加值等指标。这时，“加权平均资本成本”便成为上述指标中不可或缺的解释变量之一。
（三）资本成本的计量
要发挥好“加权平均资本成本”对公司的财务决策与绩效解释的功能，如何准确计量（也许用“预测”更恰当，因为要计量面向未来的“机会成本”可能是徒劳的），“加权平均资本成本”便成为一个不容回避的问题。
1、所罗门的“现代公式”（2）。所罗门于1963年出版的《财务管理理论》认为，“加权平均资本成本”就是“促使企业预期未来现金流量的资本化价值与企业当前价值相等的折现率”。据此，所罗门建立了一个被学术界称为“现代公式”的“加权平均资本成本（K）”计量模型：K=[（x-kD）（1-t）/V]（S/V）[k（l-t）D/V]/（DV）
式中，x为企业预期未来净营业收入；k为债务资本成本D为债务的市场价值，S为（所有者）权益价值；V为企业价值（V=S）；t为企业所得税的边际率。
阿迪提（1973）认为，“现代公式”所隐含的下列假设以成立：①预计企业将有永续固定的盈利（为了运用永续年金值公式）；②企业盈利等于预期未来净营业入。
我认为，“现代公式”还有两个致命缺陷：一是推导的问题。所罗门的推导起点是“K=x（1-t）/V”，然后将“x=（-kD）（S/V）kD（D/V）”代人“K=x（l-t）/V”，即得“现公式”。问题是，x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）。理由如下：x=xkDkD=[（x-kD）kD]（V/V）=[（x-kD）kD][（SD）/V]（x-kD）（S/V）kD（D/V）（x-kD）（D/V）kD（S/V），而（x-k）（D/V）kD（S/V）≠0，所以x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）二是本末倒置。在财务估价中，人们本来是要利用“加权平均资本成本”来估计（预测）适当的折现率，以便评估企业价值。而“代公式”不过是这一过程的逆运算（有“循环论证”之嫌），试问：“企业价值”又如何确定？用折现现金流量之外的方法确定的“企业价值”代人“现代公式”，反求“加权平均资本成本”，是能保证与折现现金流量方法匹配（即能否保持逻辑上的一致性）？这恐怕是“现代公式”无法回答的。
2、MM的“平均资本成本方法”。MM在1966年出了另一种计量“行业平均资本成本（C）”的公式：
C=f（K，dD/dA）=K[1-T（d/dA）]
式中，K为企业权益资本成本；T为企业所得税税率；D/dA为企业负债比率。其中，K=1/■，■由下列模型回归而得：
（V-TD）/A=■■/A■■（A/A）U/A
式中，V为企业当前市场总价值；D为企业负债的市场价值；A为企业总资产的账面价值；A为资产的变动量；X为企业预期息税前收益；U为随机干扰项；■为常数项；■为规模系数；■为预期收益系；■为增长系数。
笔者发，这一方法可能存在如下问题：①MM方法不是对个别企业资本成本的计量，虽然它对个别企业的财务决策有参考作用，毕竟应用受到了很大的限制；②难以从MM方法发展出个别企业资本成本的计量公式；③C=f（K，dD/dA），而与负债资本成本本无关，在理论上难以令人信服；④MM方法放弃了“加权平均”思想，未必可行；⑤“X（1-T）”的做法与实践（税法）不符，改“（X-I）（I-T）”才对（I表示因负债而发生的利息费用），与因变量“（V-TD）”相匹配；⑥1/■是企业资产收益率，用来作为K替代，显得很牵强；⑦寻找V的替代变量（计量方法）成为成功运MM方法的关键，而对V的计量本来不易；⑧就算MM方法正确，也只能求得历史（过去）的资本成本，但这与资本成本的定义相。未来不是过去的简单的、线性的延伸，因此经验估计的结果对来的指导作用要大打折扣。
国内，沈艺峰（1999）、王宁（2002）运用MM方法检验了“股权成本高债务成本”理论的正确性。裴平（2001）用自己构建的模型对我国上市公司的资本成本进行了计量，但与前两位的结论相反，少安（2001）的研究结果支持裴平的结论。他们的相互矛盾的结果难以解释。这也在一定程度上说明MM方法存在缺陷。
3、财教科书方法。几乎在所有财务管理教科书中，多是先求出个别本成本，再以财务结构（各种资本占总资本的比重）作为权数，用统计学上的加权平均方法，最后算出公司的加权平均资本成本笔者把这种方法叫做“财务教科书方法”。胡玉明的博士论文《资本成本会计》，就是用的这种方法。既然大量财务管理教科书财务学者采用上述方法，笔者认为必有一定道理。
纵观个资本成本的计量方法，无不是利用未来现金流量折现而求的。这说明资本成本是面向未来的机会成本，在理论上是站得住的。“财务教科书方法”还有一大优势是，它能求出个别公司的加权平均资本成本，从而可直接用于财务决策。正如胡玉明博士所：“如果世界上存在一种简单易行且不必涉及任何主观判断就准确的计量出普通股资本成本的方法，那将是一件非常美好的情。不幸的是，至今，我们仍然没有找到这种方法（作者注：也永远也找不到）。这就要求公司必须根据其自身所面临的各种经环境，对各种计量方法的实用价值进行判断，从而，选择出在现有的情况下相对合理的计量方法。”（1997）笔者以为这种概括深“机会成本”概念的真谛。据此，可以预见，资本成本的计量方法构建与选择不能偏离“机会成本”概念，否则，都将难免犯错误。
三、对“资本成本”的分拆及可能的创新
将“资成本”理解为“加权平均资本成本”时，才有可能对其进行分拆。一种最简单的办法是“还原”，将“加权平均资本成本”还为债务成本和（所有者）权益成本。进一步，将债务成本分拆为短期借款成本、短期债券成本、长期借款成本、长期债券成本等，将权益成本分拆为普通股成本、优先股成本、留存收益成本等。在笔者看来，这种分拆没有什么理论价值，因为财务决策需要的是“加权平均资本成本”。在此，我们试图运用新制度经济学的有关知识，将“加权平均资本成本”分拆为“债务成本”、“市场交易成本”、“所有权成本”等成本概念（魏明海，2003），以开拓现代财务理论的创新空间。
1、债务成本。公司因债务而导致的未来现金流出一般是预定的，不存在太大的预测难题，所以债务成本的计量相对容易做到。不过，因公司一般有多种债务，所以债务成本也应是一个加权平均概念。值得进一步研究的是，增加债务可以增加税盾（TaxShield）效应，降低成本（信号传递效应），但债务成本本身却会因此增加（债权人将要求更多的风险报酬，破产成本也会增加），那么债务成本与成本之间究竟存在一种什么样的此消彼长关系？这种关系对资本结构、公司治理结构有何影响？此外，金融市场是如何影响债务成本的？在公司重组（如债务重组）时，降低财务杠杆，随之降低债务成本，是如何影响企业绩效（效率），资本市场又作什么反应？
2、市场交易成本。在新制度经济学那里，“交易成本”并不是一个十分清晰的概念。再加之学者们的注释与发挥，更使人坠入云里雾里。为此，我们尝试作一粗浅的梳理。
张五常（2000）认为：“必须把‘交易成本’定义为所有在鲁宾逊。克鲁索经济中不存在的成本。”汪丁丁（1996）提出了批评：“这个定义显然不是构建性的。因为它只能说明哪些成本不是交易成本，而不能说明哪些成本是交易成本。”新制度学派把交易成本按照发生的时间分成两类：（1）事前费用，发生于契约签订之前，包括生产信息、交换信息，讨价还价等等的费用；（2）事后费用，发生于契约签订之后的执行契约的成本，包括监督、惩罚、奖励、怠工等等行为造成的费用（汪丁丁，1996）。于是，交易成本即指人的契约成本（尤金。法马，1990）。
在迈克尔。詹森和威廉。梅克林（1976）那里，交易成本即指成本，它包括：（1）委托人的监督支出；（2）人的保证支出；（3）剩余损失。
张五常曾经提出，“交易成本应该称为‘制度成本’，这一点科斯也完全同意。”汪丁丁同意这个观点，并给出了如下定义：制度成本是选择制度的机会成本，这个机会成本是那些没有得到实现但经由参与博弈者的影响可能实现的博弈均衡中具有最高价值的均衡价值。他还分析了这样的定义无法回避的四个困难：（1）交易成本是在一群利益不一致的人们中间组织分工所花费的机会成本。然而这群人可以通过许多种方式来组织分工并协调利益。有些方式如宗教的、权威和意识形态的、自我约束和社会道德规范的，等等，其“成本”是无法定义的。（2）交易成本往往不能从生产的“技术成本”（Transformationcost）分离出来。（3）交易成本存在的前提，是存在着不确定性。于是，当事人不可能确定他的每一个选择的机会成本是多少。（4）任何交易成本必定涉及两个以上人的行动，所以必定是博弈行为。改变交易成本就意味着博弈的人“选择”从一个均衡跳到另一个均衡。但是，这种跳跃到底是怎样实现的，就连博弈学家也还没有找到答案。他的分析表明，计量交易成本是困难的。
至于交易成本的影响因素，威廉姆森（Williamson）认为影响交易成本水平和特征的三个因素（交易维度）是：资产专用性、不确定性和交易频率，而亨利。汉斯曼（HenryHansmann）在《企业所有权论》中则认为下列因素对交易成本产生影响：单纯的市场支配力、置后的市场支配力（锁定，Lockin）、长期合作的交易风险、信息不对称、策略性的讨价还价、客户偏好的信息传递、客户的不同偏好的妥协和协调、异化（Alienation）。谁来承担由此产生的交易成本？他回答道，企业所有人、企业客户、其他生产要素的供应方将分担这些成本，最后究竟落在谁的头上是由企业涉足的其他市场的性质来决定。无论这些成本由谁来承担，总是存在着一种动力或利益驱动推动企业以重组的方式采用一种更有效率的所有权形式，以尽可能降低这些交易成本。可见，要对象化交易成本并不容易。
将“交易成本”概念引入公司财务理论中，笔者以为至少还要解决如下问题：（1）可操作的交易成本定义及其构成；（2）交易成本与成本、契约成本之间的关系；（3）不应将交易成本等价于制度成本；（4）如何分清楚各种交易成本的承担者；（5）哪些具体的交易成本才可以进入公司财务理论视野，即将宏观意义上的“交易成本”微观化（深入公司层次）；（6）公司资本成本中，哪些属于交易成本。
想搞清楚上述问题难度很大，交易成本经济学也没有给出明确的答案。目前，可行的选择是进行简化处理：将公司资本成本中的交易成本分为显性的交易成本和隐性的交易成本。显性的交易成本即前述“筹资费用”，即企业获取资本之前所发生的费用，如手续费、谈判费、发行费等。至于隐性的交易成本，由于计量的困难，我们暂时不作考虑，有待经济学和会计学研究的新成果来解决。但在决策时，我们必须定性地考虑诸如隐性的成本、破产成本、寻租成本等的影响。
经过简化处理后，还必须明确一点：计算债务成本和所有权成本时，就不要重复计算显性的交易成本——“筹资费用”了，必须将交易成本从原来的债务成本和所有权权益成本中分离出来，以便单独考虑。单独考虑市场交易成本的意义在于，将促使公司财务管理关注其外部市场环境，从而更加重视对理财环境的研究，以便在筹资时大大降低市场交易成本。
3、所有权成本。相对于经济学而言，“所有权”概念在法律上比较明确。按照钱颖一（1989）的理解，经济学中的“所有权”有三种常见的含义：（1）对财产资本回收的权利，这是“产权学派”的定义；（2）对实物财产的控制权利，这是格罗斯曼（Grossman）和哈特（Hart）的定义；（3）资本回收和控制权利。现在，一般取第三种含义，并表述为：对企业决策的控制权和收益的索取权，而且收益权（而非控制权）是所有权的本质（李笠农，2001；殷召良，2001）。这时，企业所有权事实上被不同的要素所有者分享着。由于一些要素所有者只享有固定的控制权和收益权，企业所有权被严格定义为：剩余控制权与剩余索取权（谢德仁，2001）。亨利。汉斯曼在《企业所有权论》（中译本）中写道，企业的“所有人”指分享以下两项名义权利的人：对企业的控制权和对企业利润或剩余收益的索取权。由此可见，企业所有权不是企业的所有权，而是指企业所有者对企业的所有权。
亨利。汉斯曼进一步提出了“所有权成本”概念：企业所有权的两项核心权能——控制权和剩余收益索取权本身都有其固有的成本，这些成本可大致分为三种：管理人员的监督成本、集体决策成本和风险承担的成本。前两种是与所有权的剩余控制权这一权能相关的，第三种则是直接与剩余收益的索取相关。具体而言：（1）管理人员的监督成本其实就是成本。它包括企业所有者对管理层进行有效监督的成本（企业所有者为对管理层进行有效的监督而付出的获取有关企业运营信息的成本、所有者之间交换意见和作出决策而沟通信息的成本、敦促管理层执行决策的成本）和监督不力而导致的管理人员机会主义行为的成本。（2）集体决策成本是指当多个人共同分享一个企业的所有权时，企业所有者的利益可能会不一致甚至会发生冲突，他们要作出决策就必须采用某种形式的集体选择机制（如表决）。当所有者之间出现利益上的分歧时，这种机制本身也会制造成本，即“集体决策的成本”，包括因决策无效率产生的成本和决策过程本身制造的成本。（3）所有权的第二种权能——剩余收益索取权也涉及很多成本问题，其中最显而易见的就是与企业经营的重大风险相关的风险承担成本。因为这些风险通常都直接反映在企业的剩余收益中。
笔者认为，所有权成本是企业所有者获取和维护所有权而付出的代价，这种“代价”同样用“机会成本”计量，而且由企业所有者承担。不过，这种所有权成本最终将在企业得到补偿——企业支付给所有者的报酬（除非企业失败）。因此，转换一下，可以认为，所有权成本即财务管理中的“（所有者）权益资本成本”，从而使所有权成本回归“资本成本”的逻辑体系。“（所有者）权益资本成本”可定义为企业支付给权益资本所有者的投资报酬，投资报酬又可分解为无风险报酬和风险报酬。这里，大致可以这样理解：管理人员的监督成本和集体决策成本对应“无风险报酬”，风险承担的成本则正好对应“风险报酬”。在财务理论中，“风险报酬”、“无风险报酬”均可以单独计量，只是要将“无风险报酬”分解为管理人员的监督成本和集体决策成本，并进一步分解成管理人员的监督成本和集体决策成本的具体成本项目，这个计量就困难了。
将“（所有者）权益资本成本”分解为“管理人员的监督成本、集体决策成本和风险承担的成本”，是一种理论上的创新分类，将有助于改进财务决策理论，使决策分析深入“分子”层次，考虑问题将更周全，并提高决策效率。为了区别传统的（所有者）权益资本成本的分类（如分为普通股成本、优先股成本、留存收益成本等），将“管理人员的监督成本、集体决策成本和风险承担的成本”总称为“所有权成本”不失为一个不错的定义。
“所有权成本”概念还将企业与其所有者联结在一起，必将拓宽公司财务理论的研究视野。公司财务管理应该为降低所有权成本作出贡献。同时“所有权成本”概念为论证“所有者（股东）财富最大化”的目标提供了支持，或者说，公司价值最大化也是为了“所有者（股东）财富最大化”。为了改善公司绩效，我们必须重视股权结构、公司治理结构、公司财务治理结构、公司控制权市场对所有权成本的影响，理论上值得对他们之间的关系进行认真研究。
参考文献：
1、亨利。汉斯曼（HenryHansmann）：《企业所有权论》（于静译），中国政法大学出版社2001年版。
2、路易斯。普特曼（LouisPutterman）、兰德尔。克罗茨纳（RandallS.Kroszner）：《企业的经济性质》（孙经伟译），上海财经大学出版社2000年版。
3、沈艺峰、田静：《中国上市公司资本成本的定量研究》，载于《中国资本市场前沿理论研究文集》，社会科学文献出版社2000年版。
4、谢德仁：《企业剩余索取权：分享安排与剩余计量》，上海三联书店上海人民出版社2001年版。
5、陈晓、单鑫：《债务融资是否会增加上市企业的融资成本？》，载于《中国资本市场前沿理论研究文集》，社会科学文献出版社2000年版。
6、R.H.科斯：《社会成本问题》，载于《财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派译文集》，上海三联书店、上海人民出版社1994年版。
7、A.A.阿尔钦H.登姆塞茨：《生产、信息费用与经济组织》，载于《财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派译文集》，上海三联书店、上海人民出版社1994年版。
8、迈克尔。詹森威廉。梅克林（1976）：《企业理论：管理行为、成本与所有权结构》，载于陈郁编《所有权、控制权与激励——经济学文选》，上海三联书店、上海人民出版社，1998年版。
9、尤金。法马（1990）：《契约成本与融资决策》，载于陈郁编《所有权、控制权与激励——经济学文选》，上海三联书店、上海人民出版社，1998年版。
10、陈郁：《企业制度与市场组织——交易费用经济学文选》，上海三联书店、上海人民出版社1996年版。
11、汪丁丁：《在经济学与哲学之间》，中国社会科学出版社1996年版。
12、钱颖一：《企业理论》，载汤敏、茅于轼主编《现代经济学前沿专题（第一集）》，商务印书馆1989年版。
13、张五常：《经济解释——张五常经济论文选》（易宪容等译），商务印书馆，2000年版。
14、王宁：《企业融资研究》，东北财经大学出版社2002年版。
15、裴平：《中国上市公司股权融资研究》，南京大学出版社2000年版。
16、胡玉明：《论资本成本会计》，中国经济出版社1997年版。
17、李笠农：《探寻新的模式——从所有权到国有资本经营体制的创新》，东北财经大学出版社2001年版。
18、殷召良：《公司控制权法律问题研究》，法律出版社2001年版。
19、刘芍佳、从树海：《创值论及其对企业绩效的评估》，《经济研究》2002年第7期。
20、孙铮、吴茜：《经济增加值：盛誉下的思考》，《会计研究》2003年第3期。
21、魏明海：《公司财务理论研究的新视角》，《会计研究》2003年第2期。
注释：
第7篇：房地产管理论文范文
(一)销售变现风险日益增大国家经济快速发展的同时也提高了人们的生活水平。人们开始对生活质量表达出自己的想法，出现个性化需求。如果房地产企业所开发的产品不能满足消费者，影响消费者的购买欲，那么销售变现风险可能变大。同时，由于市场等因素导致了房地产项目建设成本的增加，容易出现商品房价格上涨的情形，而商品房的价格上涨又会影响消费者的购买欲，从而给商品房的销售带给来消极影响。同时，同行激烈竞争日益显现，在多方压力下，许多房地产企业不得不增加销售费用等支出，财务风险变大。
(二)资金使用效率有待提高房地产企业在取得所筹资金后，应该制定合理的资金使用计划，保证项目的顺利实施。如果把房地产企业比作一个生物体，资金就像是这个生物体的“血液”，只有供血充足，企业才能健康发展，如果这个“生物体”出现贫血断血等现象，则易发生“半拉子”工程或“马拉松”工程，甚至出现破产。在国家实施限购、限价、房产税、提高贷款利率等一系列宏观调控的压力下，房地产企业受到了很大的影响，企业的资金链在日益趋紧的融资环境下显得更为紧张。所以合理地使用资金，提高资金使用效率十分重要。但部分房地产企业仍忽略资金使用管理的科学性与重要性，企业面临的财务风险变大。首先，支出与施工进度不一致，有些房地产企业没有进行有效的价格评估分析，导致工程估价过高，支付的款项不仅与工程进度不符，反而超出工程进度应该支付的额度。其次，资金在申请拨付的过程中，程序不完善，审批不严格;再者，有些决策层缺少现金流量观等意识，并无根据详细的资金使用计划与财务评估分析，支出存在随意性现象，辛苦筹集而来的资金被无辜“挥霍”，预期收益减少，财务风险加大。
(三)财务管理内部控制薄弱建立完善的内部控制制度是实现传统管理模式过渡到现代企业制度的内在要求。通过设置合理的经营管理体制，制定完整可行的岗位责任制度等，加强内部控制，提高经营管理效率和企业综合实力。但目前大多数房地产企业在经营过程中经常出现内部关系混乱的问题，没有明确的权责关系保障工作的顺利进行，未能将财务风险维持在企业所能控制的范围之中。具体表现在:第一，有些企业虽然设立了较为完善的内部控制制度或内部财务监控制度，却没有落实到日常的经营活动中，使得内控制度变成一套只有形式没有实质的规章制度，造成凡事看领导、成本费用失控等现象发生;第二，有些房地产企业内部缺乏统一规划，导致信息流通不顺畅，造成上级管理层因无法及时获得资金的使用情况而作出错误的财务决策，财务风险变大。此外，有些房地产企业部门及岗位存在责任与授权不清、职能交叉等职责不明确现象，影响工作的顺利进行。
二、房地产企业财务风险产生的原因
(一)盲目贷款，无合理规划对于资金密集型的房地产企业来说，投资金额大是其具有的特点之一。许多房地产企业由于自有资金有限，常常需要通过外部融资来筹集资金，商业银行贷款是最常见的方法。但一些房地产企业为了多建项目，没有结合自身的实力及挖掘企业自有资金，进行合理规划及科学预测来选择自己的融资方式，也没有通过催回其他企业对本企业的欠款来筹集资金，而是一味地依赖于商业银行贷款或从其他金融机构取得贷款，将希望寄托于杠杆效益带来的预期收益。但却忽略到期无法偿还的风险，盲目地增加借入资本比例，负债率随着借入资本比例的扩大而增加，如果资产负债率过高，企业对债权人的保证程度会相应地下降，这样企业吸收外部融资的难度也会增大。此外，过高的资产负债率也会使到期不能偿还本金利息的几率变大，财务风险也随之增大。当前的金融调控政策要求开发商的自有资金比例增加，这就意味着房地产企业能向银行借贷的资金变少了。此外，国家多次加息，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业向银行融资要求变高了。原本依赖于商业银行贷款的房地产企业陷入融资困境，偏高的资产负债率将威胁着房地产企业的发展。
(二)个性化需求增加，同行竞争激烈随着市场的发展，能否满足消费者的个性化需求是房地产企业实现销售变现的关键之一［6］。但许多房地产企业存在开发项目定位、规划设计不具前瞻性等问题，容易导致产品滞销的风险，从而影响预期收益的实现。同时，由于市场发展迅速，房地产企业之间竞争激烈，产品的差异变小，出现同类、同质的竞争局面。为了在逆境中能够顺利发展，房地产企业不得不增加销售费用及其他相关费用，这又会无形中增加项目建设的成本，资金回笼难度进一步加大。近年来，国家为稳定房地产市场采取了宏观调控，其中“限购”政策和提高个人贷款利率，抑制了购买需求，导致交易量的萎缩，供过于求，销售变现风险变大，财务风险也随之加大。
(三)资金使用计划不完善，资金管理体系不科学由于房地产企业具有资金量大的特点，一旦资金使用不合理就易导致财务风险变大，资金紧张。所以，房地产企业应努力提高资金使用效率。但许多房地产企业仍存在资金使用不当的问题。首先，企业管理层忽略了制定资金使用计划这一重要环节，投资前并没有进行市场调查，没有从资金运作等方面进行财务分析而是无计划地使用负债而来的资金，也没有进行详细的经济预算与资金使用规划，面临的财务风险也加大;其次，企业的资金管理体系不科学。许多房地产企业资金管理体系的灵活性与动态性较差，只进行财务核算，没有有效地进行现金管理及成本控制。对于资金使用决策没有经过科学缜密的分析，设计的资金管理体系也无法对整个项目过程的资金运用进行有效的监督与控制。广州富力地产股份有限公司曾经出现因资金使用不当而导致资金链紧张、财务风险一度无法控制的局面。该公司花费过多的人力物力和资金在商业物业项目上，当市场发生变化后，又投入大量资金高价拿地，但销售收益并无法达到预期目标，从而出现资金紧张局面［7］。富力地产之所以出现这种状况是因为没有合理规划资金支出，企业应尽量保持较高的资产流动性与变现能力，不能一味地追求占用大量资金且回报周期长的商业地产项目。
(四)内部控制机制不健全，财务管理队伍素质较低1.企业对内控制度的认识不够，内控制度不完善我国大多数房地产企业的内控制度没有落实到位。之所以存在这种现象，一方面由于部分企业管理者存在错误意识，他们认为制定大量的制度等同于增加办事繁杂度，影响办事效率，增加经营成本［8］。另一方面则是他们忽略了内部控制的重要性，没有严格按照制度执行，或是没有结合自身状况合理制定政策。同时，许多房地产企业的管理者也忽略了能够保证制度执行的保障措施，制度可行性降低，制度控制薄弱等问题突出。此外，有些房地产企业的授权情况与企业实际经营模式不相适应，不相容的职能未能分离，没有确立明确的权责关系来执行各项任务，从而产生了职责不清晰、信息传递不顺畅的问题，使得内部控制制度不能有效执行，财务风险加大。2.财务管理人员财务意识较弱有些企业的高层管理人员财务风险管理意识较弱，未能正视财务管理的重要性。同时，企业财务管理人员的专业水平参差不齐，易出现因工作效果低而影响企业作出正确的财务决策。此外，有些房地产企业虽组建了优秀的财务管理队伍，却由于传统意识的限制等因素使得团队不能发挥其作用，不仅没为企业带来利益，反而增大财务风险。
三、加强房地产企业财务风险管理的对策
(一)降低筹资风险，挖掘自有资金在房地产企业中，大部分资金来源于商业贷款，即负债经营。而负债经营所带来的财务杠杆利益会增加股东收益。但是，这仅在企业投资收益率大于负债利息率才会出现，如果企业继续向外举债，负债筹资运用不当，则财务风险变大，出现筹资风险，即企业筹资后由于不能按照既定目标取得资金使用效率，无法达到资金供给者事先期待的效果的风险。为了使财务风险控制在企业所能接受的范围之中，企业应该通过优化资本结构，维持资本与债务合理的比例关系，适度负债，控制资产负债比。同时也要寻求多元化融资渠道，提高资金利用水平。此外，还应该结合自身的实际情况，在维持资金能够自由流动的前提下，努力挖掘企业的自有资金，注重资金管理，降低财务风险。
(二)适应市场需求，建立合理的营销策略房地产企业由于项目建设周期长、投资金额大等特点，易受外部因素的影响。因此，房地产企业在进行投资决策之前，要进行全面的市场分析，充分进行市场调研，了解消费者的个性化购买需求，避免决策的失误及保证决策的前瞻性。在项目的设计上，要努力做到迎合市场需求，实行个性化设计，拉大与其他房地产企业的差距，实现产品的独特性与竞争性。这样才能降低销售变现风险，缓和资金紧张。此外，企业应该建立专业的营销团队，深入了解并结合自身产品的特性及优点，制定出能够满足市场个性化需求的营销策略，以期降低因产品滞销所带来的财务风险，实现预期的资金回报目标。
(三)制定资金使用计划，完善资金管理体系1.加强成本管理，实施成本控制在整个经营负债期间，因市场及利率变动等因素容易导致项目的成本上涨，若此时资金使用漫无计划，成本管理没有得到很好的控制，容易使企业出现资金流通阻碍的问题，导致项目无法顺利进行。因此，必须重视与加强对项目的资金使用管理。首先，房地产企业在进行项目投资之前，应该进行严密的市场考察，研究该项目的风险性，结合企业实际经营状况分析项目的可行性，从而降低决策的盲目性以及避免后期执行过程中资金短缺等问题;其次，在决定投资后，企业应对项目进行成本预测与分析，并设计一套完整的成本控制计划;在项目具体实施阶段，应严格实施监督与控制，检查计划的合理性，认真登记实施过程与计划的差异，并及时作出修改，保证计划的有序进行;在每个项目结束时，应将该项目在实施过程中得出的数据和分析与计划阶段相对比，总结经验，吸收可取之处。此外，还应注意建筑材料的管理，由于物价不断攀升，建筑材料的价格变动也是企业应该关注的问题，应随时关注市场动向，选择物有所值的建筑材料，控制成本，保证工程质量。2.完善资金管理体系，加强内部审计房地产企业中的财务风险问题带来的影响是巨大的。企业应该完善资金管理体系，由财务部作为预算的主要制定者，其他部门配合，并主动提供数据作为财务部制定资金预算的依据。同时，财务部应该控制财务预算的整个实施过程，对一些重要会计账户要及时跟踪关注，特别是受经营陷阱影响较大的应收账款等会计账户更应该加强监督与控制。此外，当房地产企业发展到一定阶段后，内部审计工作的地位也越来越突出。因此，房地产企业还应加强审计部门对财务管理的监督力度，重视风险管理，充分发挥内部审计风险评估的防范作用。在对不同工程项目开发过程中，进行各种专项审计，对财务风险管理的经济效益进行全面分析与评估，切实提高财务管理的整体水平。
第8篇：房地产管理论文范文
“不断高企的房价、关于泡沫的争论、利润水平的谜团、宏观调控的影响”，使得房地产业在连续多年继续蝉联最引人注目的行业之一。关于这个行业特质的描述也逐渐归集到几个词语：暴利、违规操作、社会责任、泡沫等等。如果说对于其它方面还有或多或少的争议，那么对于“高利润”，似乎大家都认为是理所当然了。但高收益的背后却往往是高风险，对于房地产企业的管理层来说，真的是冷暖自知。
二、房地产行业过程管理的核心与本质
房地产业的核心是什么？我们应该从金融资本的角度认识房地产行业的本质。房地产开发行业的核心是投资运营。当我们认识到了地产的本质，当我们看到了地产发展的未来趋势，那么我们的地产商们就应该及时调整自己的地产战略，快速变化自己的发展和运营模式，以争得未来地产发展的竞争先机。我们就可以抓住房地产行业过程管理的核心与本质，那就是流程管理。防范风险和提高效率是房地产企业运营的内在要求，因此，科学和高效的管理，成为了这个行业追求的共同目标。在这过程中当然不会遗漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理从本质上来说，就是知识管理中个人隐性知识到组织显性知识的转化过程。对于规范企业运作、提升企业运营效率、促进集团知识沉淀与应用创新，起到了积极的支撑和保障作用。流程优化的源头来自于业务实战，在客户诉求的受理、派工、进程汇报和跟踪、客户的回访与返工等日常活动中，积累了大量的数据，可以通过客户投诉系统进行管理；有了真实全面的业务数据，可以对任务处理关闭率、服务满意度、工程质量缺陷率等流程绩效指标进行测量和监控，把流程管理和房地产管理紧密结合在一起；再通过对各地区公司在流程绩效指标上的不同表现，找到内部的标杆，共同整理、提炼其在处理渗漏问题上的经验，形成相关的经验推广和应用。
三、房地产行业管理者角色与技能
激烈竞争的现代市场经济，要求房地产企业管理者必须具有敏感的市场反应能力、快速决策能力和强有力的实施能力。而业要满足这些需求，就必然要求房地产行业管理者在流程管理方面有所突破。房地产行业的管理者所要掌握的技能首先是具备能有效实现项目各方的沟通与协调能力。其次，在房地产项目中，管理者随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。同时，采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，才能满足房地产流程管理的需要。
四、房地产行业管理反思与研究
近年来，房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段，行业整合加速、房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势。不仅原有的大型地产企业集团加快扩张，从一级城市向二级城市、三级城市快速铺开，即使原先立足于三线城市的本地化地产企业，也耐不住寂寞，纷纷升级为集团，要扩张自己的版图。同时，开发商疯狂抢地，土地储备竞赛不断加剧，“标王”新闻屡见不鲜，各地楼面地价屡创新高。值得思考的是，地产企业的快速扩张，除了资金和土地，还能凭借什么，从哪个角度凝练扩张力？从本质上看，扩张本身并不是企业的真正目的，企业的根本目标在于创造价值和利润。也就是说，企业如何通过资源的整合和最大化利用，来体现规模化和集团化的效益。我们都知道，产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础却又是标准化。GE的工厂布局，细微到洗手间的布置，在每个国家都是相同的，这就是GE的标准化；我们在津津乐道麦当劳和肯德基的快速扩张时，也应该同样注意到每个门店的装修、每个员工的穿着以及每个客户接待的过程，这些都是相同的，这也是标准化。因此，我们相信，成功的企业是要靠标准化的核心竞争能力来占领市场，甚至通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准，向其它企业渗透，房地产行业的企业也是离不开这条规律。所以企业要实施精确的流程管理，实现该目标的要素就是控制的明晰，支撑精细化管理；实现流程管理任务结构的快速分解和计划的有效编排。另一方面，在规范化的基础上，可以实现流程管理模式的对外输出，为资源整合提供有力支撑，这在房地产企业管理中作用显著。
五、对房地产流程管理建立模块分析
1、房地产市场容量分析
拆迁产生的购房需求比例降低改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大，投资购房比例基本平稳，结婚购房比例保持稳定，城市化进程中产生购房需求增速平稳。
2、房地产市场需求特征分析
几年来，房地产市场的风云变幻，表现出剧烈的周期转换特征。剖析这一难得的房地产市场周期波动，我们可以明显看出，房地产市场的周期波动规律，房地产市场需求特征分析，结合政府、开发商和购房者在周期转换过程中做出的决策，我们可以预测到未来房地产的发展趋势。
3、房地产市场交易状况分析
1）现房销售增幅高于期房销售
2）消费结构在逐步发生转变
第9篇：房地产管理论文范文
全面的预算管理进行的基础就是企业的利润，围绕企业的利润来进行全体员工、各个部门、各个项目全过程等进行全面的预算，因此对于房地产企业来说是十分重要的，其作用也是不容小视的。
1.有利于房地产企业整体目标的实现
全面管理围绕房地产企业的利润展开，企业整体的目标就是实现利润的最大化，因此，企业的所有预算都是为了更好地实现企业的整体目标。在企业做好一切的预算之后，就会将企业整体目标实现计划化与规范化，从而有利与更好地实现企业的整体目标。
2.有利于反映房地产开发企业的经营管理水平
房地产企业的全面预算可以作为评价一个房地产开发企业的管理业绩的标准，把房地产开发的一些前景以及风险很好地反映出来，从而使一个房地产项目的开发变得更加透明，以便于更好地进行正确的抉择来确保资金流动的合理性与低风险性，在一定程度上也对房地产企业的经营管理起到了一定的促进作用。
3.有利于房地产企业中的员工进行相互协调
由于全面预算管理是一个全员性、全部门性的一个过程，在这期间需要员工与员工之间进行有效的沟通与很好地协调才能将预算顺利地进行下去，从而使整个企业的员工形成一个整体，在某个部门出现困难与问题时，可以通过全面预算管理使全体员工进行协调与解决，从而在一定程度上也提高了员工工作的效率与员工之间的协调性。
4.有利于降低企业的风险
有效的全面预算管理是对于企业未来项目投资与公司的发展来进行有效的预测，其中的盈利性、风险性都会很好地被预测出来，因此有利于房地产企业对于下一步的发展进行合理的抉择，从而将风险降到最低。
二、如何完善目前房地产企业的全面预测管理
1.提高房地产企业全员对于全面预算的认识度与重视度
由于全面预算管理是一个全面的预算，必须要使全体员工进行合理的配合与协调。因此，房地产企业要提高员工对于全面预算管理的重视度，让他们对于全面预算管理有一个整体的认识，使他们认识到全面预算管理对于企业发展的重要性。从而使整体员工动员起来，积极配合全面预算管理的工作并且给与一定的支持，可以将各部门进行不同的分工：例如营销部的员工可以负责企业整体收入的预算、研发部的员工可以负责企业生产成本的预算、人力资源部的员工可以负责企业人力成本的预算，最终由财务部的员工来进行最后的整合预算等等，这样使预算出来的数据才更具准确性，从而大大降低了公司的风险。
2.要完善与构建房地产企业全面预算的软硬件环境
完善与构建房地产企业全面预算的软硬件环境主要分为两个方面：第一个是要建立与完善房地产企业的预算管理制度。由于许多房地产企业公司整体目标与下层部门的联系不够，以至于实施全面预算管理的条件不具备，因此房地产公司应该建立一个高效的全面预算制度。第二个就是要安排专门的人来进行全面预算，房地产企业应该设立专门人员来专门负责企业的全面预算，使全面预算管理有人落实、有人监督，从而提高其落实度。
3.要注重全面预算的指标与企业的整体战略的统一
房地产企业的全面预算指标应该与企业的整体战略相统一，使全面预算成为房地产发展的基础与抉择的重要标准，因此房地产企业在进行预算指标的制定时要充分考虑房地产企业的实际情况，以大量的实地调研与数据分析为基础，在进行全面预算的指标之前首先要明确企业的短期目标、长期目标、未来发展的战略具体是什么，从而围绕企业整体的战略目标来制定全面预算指标。这样可以使房地产企业的预算与以后企业的发展更好地联系起来，从而有效地避免了预算工作的盲目性。
三、结语
