房地产行业精选(九篇)

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第1篇：房地产行业范文

关键词：房地产 监管 发展

近些年来，随着社会经济的发展，我国房地产业取得了蓬勃发展。随着房地产行业的发展，各地房地产企业呈现数量众多、构成复杂的特点，同时广大购房者的购房需求也呈现多元化的趋势，因而房地产开发项目类型也不断增多，精装修住宅、商业地产、办公用房等类型不断推陈出新。这些新变化给房地产行业的监管工作不断带来了新的问题，促使房地产行业监管工作不能墨守成规，需要不断探索和创新管理方法、增加管理措施，既要通过管理保证房地产市场的平稳健康运行，又要通过服务促进房地产行业的健康发展。

一、目前房地产行业监管工作中存在的问题

（一）法律监管制度的不完善

在房地产行业监管工作过程中由于可依据的法律法规出台时间较久，或者很多制度不配套，操作性不强，导致监管部门对房地产行业发展过程中产生的一些新问题缺乏针对性的管理依据。

（二）房地产开发项目手册申报尚不规范

房地产开发项目手册主要记录房地产项目从开发到销售等阶段的各类信息，包括项目概况、拆迁安置情况、施工情况、经营情况等内容。监管部门可以依据《项目手册》对房地产项目实施跟踪动态管理，掌握房地产开发项目的具体情况，汇总房地产市场项目数据，实时了解房地产市场开发经营方面相关数据。

监管部门虽要求相关企业定期填报报表、提供相关资料报送房地产管理部门查验，但在实施《项目手册》过程中，由于缺少有效的监管措施，企业未能及时填报的情况日益增多。大多数企业只是在房产项目申请项目综合备案时提交项目手册，由于项目综合备案已经在项目结束阶段，前期的一些施工数据与实际发生时间相隔较久。因此房地产监管部门无法对房地产开发项目实施动态管理，及时掌握项目开况。同时，由于项目手册已实施多年，手册要求申报内容中许多方面已与目前房地产开发项目工程实际进程不符，需进行调整。

（三）商品房售后保修缺乏监管措施

根据《商品房销售管理办法》等法规规定，房地产开发企业对商品房承担保修责任，造成损失的还需承担赔偿责任。虽然大多数房地产开发企业能够履行保修责任，但随着时间的推移，商品房售后保修的投诉呈现逐年增多的趋势，并且大多数投诉是集中在维修质量问题上。即使部分房产企业对业主反映的质量问题进行了维修，但仍存在维修不到位或拖延时间的问题，有的甚至是多次维修仍未解决质量问题。对于这样的投诉，由于房地产管理方面的法规并没有对房地产开发企业保修不到位的处罚规定，作为监管部门除了进行调解，督促房地产企业履行好保修责任外，对未履行好保修责任的企业并无可处罚的措施。

（四）房地产经纪机构市场管理亟待加强

房地产中介行业架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带动房地产市场运转起到剂的作用。但随着房地产行业的发展也带来了很多的问题：一是房地产中介门槛极低，导致中介业务机构之间形成巨大差异，加剧了各中介机构之间的无序竟争，不利于房地产市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展；二是从业人员文化程度高低悬殊，素质参差不齐，不利于整体形象和服务的提高；三是部分房产中介机构暗箱操作频繁，存在违规收费、吃差价、合同欺诈等违法违规行为，导致消费者对中介机构难以信任，对中介机构的的投诉、法律诉讼呈增长趋势。

（五）商品房买卖合同中存在的问题

随着房地产行业的发展，精装修商品房成为商品房的一个新的发展趋势。但由于市场上使用的商品房买卖合同示范文本是各省建设厅和工商部门联合制定的版本，合同条款中对精装修方面内容并无明确规定，只能依靠房地产开发企业与购房者通过签订补充合同的方式对精装修内容进行约定。容易造成购房者与房产企业在交房时对隐蔽工程的装修质量、所用建材标准、装修技术工艺等方面产生不同看法，引发纠纷。监管部门在处理纠纷时，也因为合同条款的不明确，使得纠纷难以得到有效的解决。

二、加强房地产行业监管工作的对策与思路

针对上述问题，笔者对不同城市房地产管理部门进行调研和比较，从中得到了一些启发，可以采取多种方式方法对房地产行业进行有效监管。

（一）进一步完善住房保障法律制度。

由于目前缺失全国统一的保障房立法，客观上为部门立法和地方立法的发展提供了契机。各级人大以及地方政府应当制定和完善有关房地产行业管理机制的法律规范，用法律的形式保证房地产行业正常运转和可持续发展。

我们认为地方立法和部门立法可以采取以下措施：建立和完善房地产动态的信息公开制度；建立和完善房地产行业的诚信声明和法律风险提示制度；建立和完善房地产行业的诚信信息体系。

（二）继续加强和完善项目手册监管。

在调查研究的基础上，结合各地市房地产监管部门实际，继续加强和完善项目手册的监管。

首先要对项目手册的内容进行完善：根据项目情况和市场形势数据的需要设置相应的表格和报送时间，结合房地产信息系统对表格具体内容的进行规定，通过对填报数据逻辑性和准确性判断提高数据质量，最后对数据进行汇总分析，形成一个完善的房地产开发项目信息收集、处理体系。

其次，建立完善的处罚机制。将是否完成项目手册备案工作纳入优秀房产企业的评选标准，对企业在外地开发项目情况也纳入项目手册填报内容，在资质申报中以填报后经审核的赴外地开发项目业绩为准。对严重违反项目手册相关规定的企业处以暂停网签合同备案。

（三）强化房产项目售后维修的监管。

各地房地产监管部门除了依靠相关部门加强对施工单位的管理，提高工程质量，特别是售后维修质量外，更主要的是要创新监管手段，强化房产项目售后维修的监管。

建立房地产企业售后质量保修体系，将售后质量保修问题纳入企业信用体系中。对比较严重的售后保修问题通过网络等途径向公众公布，增强舆论对房产企业的监督压力。

进一步完善保修金制度。建立预先赔付制度，确保购房者利益。这种措施对于项目公司来说更为有效，毕竟经济利益是项目公司最重要的目的，只有控制其经济利益，才能有效起到监督作用。

（四）进一步规范房地产经纪机构行为，建立准入与淘汰机制。

房地产中介服务业的混乱、缺乏诚信和不规范经营的现象已经成为阻止其进一步发展的巨大障碍。一方面要提高从业企业的准入资质。如北京2004年新出台的《关于房地产经纪机构房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》提出的中介机构预存60万元保证金在银行的规定，无疑提高了房地产经纪机构的门槛。另一方面，加强和完善对房地产中介及其执业人员的检查、考核、评价、奖惩制度，逐步淘汰不合格的房地产中介和从业人员。

（五）完善和细化商品房买卖合同。

联合各管理部门，针对经纪机构不规范备案的问题，规范经纪机构与交易双方在交易过程中的约定、明确了三方责任，减少因为合同不规范带来的交易纠纷。

为规范精装修房的交易，将精装修方面相关内容纳入示范合同。精装修商品房也要遵循“三包”规定，全面约定精装修所用的材料、设备的品牌、规格、价位，尽量避免使用“优质”、“高档”、“不低于”之类的含混字眼，将装修的设计、布局到所用建材及施工工艺等都要详细地在补充条款中体现出来，增强精装修商品房合同补充文本的规范程度。

结语

随着社会经济的快速发展和城市化进程的加快，我国的房地产市场会在各级各类监管部门强化服务，有效监管下，更加健康、有序地向前发展。

参考文献

[1] 杨秀攀. 住房保障监管法律制度的完善[J]. 产业与科技论坛， 2012， 第11卷（4）：45-46.

第2篇：房地产行业范文

在竞争日趋激烈和资金压力过大的形势下，房地产企业如何实现自身的稳定、高速、持久发展已成为房地产企业必须思考的重要课题。然而，在当今经济形势下，传统的重资产模式已不能帮助企业在市场中赢得有利地位，因此，要想在竞争激烈的房地产市场中保持优势地位，获得持续快速扩张，房地产企业应寻求经营模式、盈利模式上的转型，房地产企业运营模式需要摆脱“重型化”，转向“轻资产运营模式”，即开启“资产轻量化”的战略转型。

目前，关于“轻资产”还没有统一的、比较权威的定义，但是已经有了一些表述。“轻资产”属于企业的一种独特资源，其内涵为“资源基础观点”下“核心竞争力”的各个因素（这些因素包括企业所拥有的有价值的、稀少的、不易模仿的和难以替代的资源以及具有整合运用资源创造价值的独特能力（Barney，1991）。这些资源不仅包括常见的品牌和专利，还包括市场基础资产中强调的知识财产、客户关系、渠道和网络，以及其他诸如企业价值观和文化、产品创新能力、技术研发能力、产品营销能力、租住文化、人力资源、管理制度和流程等无形资产（Arnit，1993）。总的来说，轻资产可以视为是企业在经营过程中形成的无形资产，也是企业竞争优势和价值增长的关键因素（刘艳军，2010）。轻资产其实就是企业的一类资产，它们的特点在“轻”上，核心应该是这些“虚”的东西（杨天波、景梁，2011）。

轻资产运营模式由麦肯锡咨询公司首先提出，并于在之后得到广泛推广。有学者将轻资产运营定义为：在资源有限的形势下，以智力资本的运营为基础，杠杆利用各种资源，从而实现以最低的投入得到最大化的商业运营模式价值的战略管理（孙黎、朱武祥，2003）。

轻资产运营模式的核心思想在于以杠杆原理充分利用各种外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，以提高企业的赢利能力。房地产企业的“轻资产运营模式”是指房地产开发从资金到开发、规划、设计、建设以及销售各个环节均由高度专业化的公司分别完成，其资金更多的来源于社会大众。轻资产模式并不要求房地产开发商操作整个过程，它在整个房地产开发投资经营链条中往往只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色。这种轻资产模式的创新是企业解决债务危机的好办法，更是为企业财务战略调整奠定基础，也是解决了资金链断裂的重要举措。

近年来，包括万达、万科、保利地产、世茂房地产在内的龙头企业都相继提出了轻资产方向发展的战略转型。在不少业内人士看来，随着行业利润率和杠杆率的长期下降，重资产将不再是房企的最佳选择，而轻资产模式则会得到越来越多的用武之地。以万达为例，2015年1月14日，万达商业地产宣布与光大控股旗下的光大安石地产投资顾问有限公司、嘉实资本、四川信托和快钱支付清算信息有限公司分别签署了有关设立合作投资消费平台的协议。4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。这20座万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都由万达操作，使用万达品牌，但不再介入投资领域，资产将归投资者所有，万达与投资方从净租金收益中分成，以此减少资金压力，大幅提升净利润率；这一举措标志着万达商业地产“轻资产’模式正式启动。又如万科为例，其年初宣布发展的小股操盘、社区服务等业务都属于轻资产概念。同样，保利地产大力发展房地产基金业务以及养老社区运营平台，也是属于轻资产。但并不是所有企业都适合轻资产运营模式，需要结合企业自身情况来进行判断是否可以以轻资产模式来进行发展。轻资产模式下，房地产企业很多传统的优势会被淡化，而效率优势会被放大，另外，轻资产模式还会带来过分依赖外包、产品质量无法控制等风险，甚至在模式设计及运行中也会产生“空手道”、小即好、盲目追“轻”的误区，因此不是所有的企业都能实现轻资产转型。

第3篇：房地产行业范文

关键词：保障性住房投资；回归模型分析；对冲效应

中图分类号：F42 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2012）-06-0-03

一、引言

房地产行业之于整个宏观经济，有着引导、支撑及支柱的作用。另一方面，其之于整个社会，又是社会稳定和改善国民生活水平的重要保证，因此房地产行业的特殊性也不言而喻。而在这个特殊的行业内，依照房屋的使用功能可划分为多个类别，在居住用途的类别里又可分为保障性住房和商品性住房。保障性住房较之房地产行业内其他类别的房屋又有其特殊性。

保障性住房在整个房地产行业中更加侧重社会保障和改善民生的作用，与商品性住房作为支撑和带动经济的属性十分不同。而且，保障性住房建设中所包含的廉租房建设、棚户区改造等都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

（一）研究目的和意义

保障性住房对改善民生、促进社会和谐稳定的作用毋庸置疑，但是保障性住房的开发是否具有经济层面的作用，或者程度多大还存在着诸多争议。笔者认为，保障房建设仍然与商品性住房一样，需要投入相应的人力、物力，因此这势必会带动相关产业的发展，提高整个房地产行业的增加值。

本文将从保障性住房的开发对于整个房地产行业的影响作为切入点，利用一元线性回归模型进行定性、定量分析，得出保障性住房投资对房地产增加值的贡献程度，并总结出经济层面相关影响的本质原因。

（二）保障性住房开发现状

自从我国1994年7月，国务院了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，首次提出了具有保障性质的政策性住房——“经济适用房”这一概念以来，一直到2010年6月，建设部的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，首次把已经出台的各项公租房政策进行了统一，我国保障性住房体系经历了长足的发展。并且 “十二五”规划纲要中也明确指出，“未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%”。当然，2001年至2006年期间，土地出让制度的引入也致使保障性安居工程经历过萎缩阶段，但随后国务院出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，使得保障性住房体系得以重新确立。

由此可见，从2011年开始，保障性住房的开发与建设可谓进入了加速期。但与此同时，由于我国的保障性住房体系尚属初建阶段，与发达国家成熟的保障体系差距明显，制度和机制中存在诸多漏洞，也从各个方面不同程度的暴露出一些问题。

总之，在我国保障性住房的开发逐步进入到高速发展阶段的背景下，可以预见我国的保障性住房开发和建设规模也将提高，住房保障的深度和广度将逐年加深、加大，并且我国的房地产市场也将逐步进入由保障性住房和商品性住房共同构成的“双轨制”时代。

二、保障性住房开发影响

（一）一般分析

自“经济适用房”这一概念被提出的随后几年，国家每年都以超过10%（1999年甚至达到61.3%）的增长速度逐步加大对经济适用房的投入。这种趋势一直持续到2001年，在这一年土地出让制度的引入刺激了各个地方政府出让土地的积极性，这也是在分税制改革之后地方政府的财政收入首次得到了极大的提高。但是，与此相关联的政策、制度没有及时配套，导致了土地出让资金使用不甚规范，这也从一定程度上削弱了政府开发、投资保障性住房的积极性。从以上图表可以看出，2001年以后，经济适用住房投资额、增长速度以及所占比重都明显下降，尤其以经适房投资占房地产投资比重走势线（图2）表现最为明显。在“十一五”期间，保障性住房体系又得到了重新确立与重视，因此2005年以后，经济适用房的投资额与增长率又显著放大，并且所占房地产投资比重趋于稳定。

虽然从图1中可以看出经适房投资占房地产投资总量比重相对较小，但是也从一定程度上保持了整个房地产行业投资的稳步增长。1999年至2005年经济适用住房投资额增长率持续的下降，从一定程度上导致了2004年至2005年房地产行业投资增长率的下降，而之后一年强劲的增长趋势也拉动了整个行业的增长率。如果考虑到整个保障性住房体系的总体投入对房地产行业投资的影响，这种效果将更为明显。

根据国家统计局2012年1月最新的关于2011年全国房地产开发和销售情况的报告，当年全国房地产开发投资额达到了61740亿元，而2011年保障性住房体系的投资总额为13000亿元，占比约21.1%，占2010年房地产投资额的26.9%。从数据中分析可知，1.3万亿的保障房投入至少保证了2011年房地产行业投资26.9%的增长幅度，而根据“十二五”规划，2012年国家将投入1.08万亿用于保障房体系的建设，这又将为2012年房地产投资贡献17.5%的增长率。另一方面，21.1%的占比比例，从一定程度上改变了整个房地产行业的投资结构，使之更加合理、多元。总而言之，国家对保障性住房体系的建设与投资，从一定程度上将提振房地产行业的投资状况，并且从分析可知，这也将抵消商品房投资相对比例的下滑影响，可谓是起到了一定的对冲作用。

（二）模型分析

1、数据整理

2、建立模型

由相关经济理论可知，保障性住房的投资与房地产业增加值之间具有相关关系。由于房地产业增加值来自于房地产业所有常驻单位在一定时期内生产活动的最终成果，而其中必然包括保障性住房开发投资对房地产业增加值贡献的价值，因为保障房的投资与开发是房地产业增加值增长的原因之一。另外，保障房开发投资额的增长还受到融资环境、政策等因素的影响，所以建立的模型应该是回归模型。

从房地产业增加值和经济适用房开发投资额的历史数据变动情况看，两者之间虽然在初期房地产业增加值的增长要快于经适房投资额的增长，但是从总体来看两者还是有一定的同步趋势。从文中可以看出，两者之间线性关系与同步趋势一样，初期并不明显，但随着时间的推移，线性关系逐渐显著，从总体来看可以认为存在一定的线性关系。因此，若设经济适用房开发投资额为X，房地产业增加值为Y，并作出如下假设：

解释变量之间互不相关

随机误差项具有0均值和同方差

随机误差项不存在序列相关关系

随机误差项与解释变量之间不相关

随机误差项服从0均值、同方差的正态分布

由此，可建立如下一元线性回归模型：

Yi=b0+b1Xi+ui

3、估计模型参数

利用最小二乘法（OLS）对数据进行回归分析，将相关数据录入Eviews软件可得：

因为样本决定系数r2=0.8432，说明样本的线性相关系数较高，所建立的线性回归模型从样本分析上看来是成立的。

4、T检验

提出原假设H0：b1=0；备择假设H1：b1≠0；T() = 8.0316。

假定显著水平%Z= 0.05，查自由度为12的t分布表，得临界值t0.025（12）=2.179。

显然8.0316>2.179,故拒绝原假设H0，接受H1，即 是显著的，或者说即认为经济适用房开发投资额与房地产业增加值存在回归关系。

三、综述

近几年，国家对于商品性住房市场极不合理的发展态势，从各个方面、分阶段的做出了及时且严厉的宏观调控，使之回归到合理的水平，以保障民生及社会稳定。但是在这种持续、频密且严厉的调控背景下，商品性住房市场逐渐由过热向企稳过渡，并且有冷却的趋势，可见其经济属性不可避免的被限制起来。因此，保障民生与经济发展的矛盾将在房地产业中日益凸显出来。与此同时，国家逐年加大了保障性住房体系的投资开发力度，这些资金的投入对房地产行业及相关产业的经济提振作用就显得尤为重要。

通过对保障性住房体系开发的相关资料进行的数据及回归模型分析，可以得出在保障性住房上的投资与整个房地产行业发展状况具有相关关系，并在经济层面对其产生一定程度的影响。因此，保障性住房体系的开发与建设将会缓和保障民生与发展经济的矛盾。而这种缓和作用主要体现在以下两个方面：

（一）保障房体系投资上涨可对冲商品性住房投资同比例下降

如果2012年房地产投资额下降10%，即6174亿元，考虑到保障性住房1.08万亿元的计划投资额（同比下降10%），那么依然可以保证房地产行业投资额以总体5.7%的速度增长；如果2012年房地产业投资下降20%，即12348亿元，则因为保障房投资，行业整体投资额只下降6%。

在国家对商品性住房市场前所未有的严厉调控背景下，房地产开发企业减少资金的投入是较为合理的市场行为，但是资金的减少就意味着市场的萎缩，而保障房的开发将会在一定比例上抵消宏观调控带来的经济负效应，并有可能保持，甚至提高整个行业的投资增速。

（二）保障房体系投资将对房地产业增加值产生直接影响

通过回归模型分析，对于经济适用性住房每投如1亿元，将使得房地产业增加值扩大20亿元的规模，虽然这只是理论数据，但是如果考虑到整个保障住房体系的投资，这种影响将更为明显和符合实际情况。

如果2011年国家在经适房投资额为1500亿元，那么房地产业增加值仍然可以保持15.4%的增速；如果2011年国家在经济适用房投资额为2000亿元，那么房地产业增加值则可以保证60%的增速。

虽然经济适用房只是保障性住房体系的一部分，并不能代表整体的影响作用，但是单就其对房地产业增加值的影响就可预估保障性住房开发的影响力之大。2011年我国投入1.3万亿资金用于完善、健全保障性住房体系，如此大规模的资金投入势必会拉动房地产业各部分发展，其作用不可小觑。

参考文献：

[1]孙丹.我国保障性住房体系现状、问题及建议［J］.金融发展评论,2011,(10).

[2]倪鹏飞,倪诗妆.保障性住房投资与融资的机制研究［J］.农村金融研究,2011,(10).

[3]李扬,尹中立.关于增加保障性住房投资的若干建议［J］.中国经贸导刊,2009,(4).

[4]赵晓.保障房投资应有新途径［J］.中华建设,2009,(2).

第4篇：房地产行业范文

关键字：房地产；金融；风险；防控

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

随着房地产行业的不断发展以及房价的一路飘升，与房地产行业密切相关的房地产金融也渐渐成为了人们关注的焦点。特别是2007年，美国 “次债危机”更是掀起了全球金融市场的混乱。这场由房地产行业所引发的金融风险提醒我们，越是在行业繁荣时期，越应该加强风险控制和行业监管，同时要采取多种措施稳定市场，保持房地产行业有序健康发展。防范房地产行业金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定、发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用。

一、基本理论

房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行与交易等。

房地产金融风险作为金融风险的一种，所指的是在房地产资金融通过程中，经营房地产金融业务的金融机构，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。

二、风险分析

1、房产贷款总量大

近几年由于中国银行业的行业转型，普遍把房产贷款看作优质资产，高盈利资产，从而不遗余力地发展此项业务，导致我国在个人房产贷款的发放额度迅速提升。在激烈的市场竞争下，一些银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，不仅贷前审查流于形式，贷中向客户提供违规便利，而且贷后疏于跟踪管理，种种违规行为为不良贷款的增长埋下隐患。

2、信贷结构不合理

由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，金融机构对房地产行业的投资中，造成建设贷款与消费贷款的比重严重失调，形成重生产、轻消费的投资格局，加上银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，使开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。

3、银行信贷依存度高

我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

4、金融机构操作风险

房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益，吸引了银行信贷资金的大量进入，而有些房地产企业的恶意拖欠，又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件，从而进入恶性循环。另外，还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位，审查流于形式，客户资料不能全面而连续，使商业银行缺少相关的风险预警机制。

三、原因解析

1、房产价格持续走高

最新资料显示，中国房价仍然呈现持续走高的态势，相应引起银行以房地产为标的的抵押资产价值逐步攀升。但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素导致房地产市场出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。另外，房价大幅上涨，也会使得房地产行业吸纳的投资资金与自住购房者能够提供的购买资金之差扩大，在一定程度上抑制房地产贷款的健康发展。

2、行业市场监管不力

（1）无序竞争。银行之间竞相压低住房抵押门槛，形成无序竞争，既加大了银行的经营成本，也给银行带来极大的信用风险。不仅包括房地产相关利益者串谋，高估房价、虚构交易，套取、骗取银行房贷资金，还有用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假住房抵押、套贷、骗贷等现象。

（2）投机行为。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。

3、金融市场信息不对称

房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快，加重了信息的不对称。信息传递机制不完善和个人诚信制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间的信息博弈中处于劣势，银行无法对房地产投资项日的预期效益和潜在风险进行全面评估。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，导致房地产金融风险的加大。

4、金融机构违规操作

房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。

四、防范措施

1、拓展融资渠道，优化贷款结构

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。

2、完善业务监管机制，加强金融监管力度

首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

3、健全法律法规体系，防范制度风险

企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

4、规范流程审批手续，防范操作风险

加强内控机制建设，要规范金融机构内部的经营管理，强化其内部的约束机制，进一步把贷款风险、贷款效益和贷款责任人的切身利益联系起来，明确各级房地产信贷人员的权利和责任，使其各司其职、各负其责，加强信贷管理，尤其在审批环节要严格把关，杜绝各种人情贷款、关系贷款的发生。通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合素质，减少主观放纵风险的可能。

中国房地产金融的发展尚在初级阶段，出现一些风险和隐患是必然的，要客观看待这一情况，积极寻求解决方法。当前，防范和控制中国房地产金融风险，关键在于建立适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。因此，要加强相关法律法规的建设，积极探索新的融资渠道，寻求一条适合中国的房地产发展之路。

参考文献：

[1]吴浩. 中国房地产金融风险研究[D]. 暨南大学, 2010.

[2]方荣才. 我国房地产金融风险的分析与防范[J]. 商场现代化, 2008(10) .

第5篇：房地产行业范文

关键词：营改增 房地产行业 影响 对策

营改增政策是指将缴纳营业税项目改变为缴纳增值税的项目，自2011年试点至今，营改增政策已在多个行业中得到了推广，其中包括物流、电信、交通等行业。经过试点推广，多数企业的纳税负担都得到了不同程度的改善。目前我国的经济发展已到了转型的关键时期，营改增是经济结构转型的必然趋势。由于营改增在我国调整产业结构中扮演十分重要的角色，而房地产行业是经济改革中受机遇与挑战最大的行业，因此房地产行业要积极应对营改增对自身行业带来的正面及负面影响，为房地产行业及自身的长远、稳定发展奠定基础。

一、房地产行业实施营改增的必要性

我国目前实施的税制结构中，营业税和增值税是两个重要的流转税，两个税种分立并行。随着我国经济迅速发展，房地产行业经营的自有房和开发经营房的税率有：转让固定资产5%，出租房屋租赁服务5%，物业管理服务业5%，房地产行业中介行业服务业5%，其余房地产行业不进行征税。国家相关部门已经开始完善税收征管系统，只有这样才能实现经济结构的科学整改，才能健全各个领域的税收体制，减少重复征税等问题出现。如今营改增制度已在大范围内得到了普及和应用，房地产领域是缴纳营业税的主要领域之一，因此必须实施营改增，才能满足我国税收系统的整改要求。

二、营改增对房地产行业税负的影响

房地产业在销售房屋时，销售、流通、分配、生产开发等环节都存在着一定程度的重复征税情况。根据目前税法规定，房地产行业要缴纳营业税，房地产开发企业在房屋施工的环节要缴纳增值税，但是在房屋销售的环节中销售房屋时缴纳的营业税无法和增值税、营业税直接抵扣，从而存在明显重复征税情况。同时业主在租赁非住宅类房屋时要根据所得租金上缴一定的营业税，税法明确房地产业在进行非营业、增值税业务时不得以增值税抵扣营业税，房屋在销售时属于不动产非增值性项目，所以因增值税流转环节断裂致使房地产下游企业无法进行进项税抵扣，给企业带来重复征税的不利影响。因此实施营改增政策可以使房地产企业在销售、租赁等流通环节中有效减少重复征税的情况，从而优化税收政策。

房地产业在房屋销售环节征收营业税的主要依据是转让使用权或者销售不动产时所获取的价外费用以及全部价款，但房屋在销售的过程中需缴纳的费用还包括增值税的应税货物[2]。其中不动产在销售过程中还存在一定程度的混合销售行为，房地产行业对混合销售和兼营的范围无法准确界定，增加了征税的难度和成本。由于增值税是由国家税收系统进行管理的，营业税由地方税务系统进行管理，因此在征税的过程中极易造成交叉征管的现象，降低了税收征管的效率。房地产行业在实施营改增政策后，延续并完善了缴纳增值税的方式，可使房地产业的税收政策不断得到优化。

三、营改增对房地产行业的影响

（一）对建安成本的影响

房地产开发成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安装资质的建筑企业完成，根据目前实施营改增的情况来看，建筑企业在实施营改增后，税负会有不同程度的上升，由于税赋转嫁的存在，会导致房地产开发企业建筑成本相应增加。

由于营改增税收政策的实施，将导致房地产产业增加赋税。房地产行业在建筑安装的过程中常用建筑材料有混凝土、自来水、石料、砂，建筑材料根据目前税收政策按照6%的税率缴纳增值税，因此即使房地产可以直接抵扣增值税专用发票，也会在一定程度上增加房地产行业的赋税负担。

（二）对房地产偿债能力各项指标造成的影响

营改增税收政策在房地产企业中对房地产偿债能力各项指标造成的影响有以下几点：第一：如果房地产行业的进项税额无法在税制的范围获取一定程度的抵扣，那么这一部分没有得到抵扣的进项税会导致房地产企业拥有的数额不在产生变化，从而增加了房地产企业的资金流动比率。第二：假如房地产企业中的流动负债数额能在相应的市场、税务规则中得到全部抵扣，那么这些被抵扣的进项税将在较大程度上影响房地产建筑企业流动资金的上升，从而导致流动比例不断增加。

（三）无法适应统一税收政策

目前我国房地产业在区域发展上呈现出明显的发展不平衡的状态，这导致营改增的政策对不同地区注册的房地产企业出现截然不同的情况，无法适应统一税收政策的表现有：第一：对发展速度慢、发展水平低的地区来讲，房地产行业无法及时适应营改增的税收政策，从而导致房地产行业的经营以及运行会受到不同程度的挑战和打击。第二：房地产行业的投资主体呈多元化发展的趋势，对民企而言，将会有较高税率。第三：房地产行业的类型结构是多种多样的，融资结构和资本结构不同的房地产企业在税制改革时仍然会出现一定的困难和风险。

四、减少营改增对房地产行业不利影响的措施

（一）提升纳税意识

在房地产原材料采购过程中，很多买家都会因为一些商家的折扣策略和优惠策略放弃获取增值税发票，从而导致企业进项税额无法正常抵扣，甚至导致纳税过多或者多重纳税问题出现。如今房地产企业的涉税资金相对来说都是比较大的，尤其是在统一采购当中，企业必须采取有效措施应对增值税抵扣。企业应该加强内部监督，无论开展什么业务和什么活动都必须获取正规发票，避免无发票情况的出现，从根本上提高企业税务管理效率，在合法性缴税的同时尽量节税。房地产企业在缴税和纳税过程中要严格按照相关法律进行，做到有法必依，科学使用优惠政策有效避税。

（二）加强企业宣传

因为增值税纳税的管理比较复杂，所以必须加强企业宣传。要开展一系列宣传模式，主要包括在企业的内部网站上设置营改增税收政策的专栏，宣传营改增政策的有关规定，使房地产企业的员工认识到营改增政策的严肃性和重要性，使得企业决策人员全面的了解了营改增实施的具体政策和方向，有效减少营改增政策对房地产企业带来的不利影响。

（三）改变经营模式

房地产行业对营改增政策的实施所带来的企业资金负担加重等问题，在改变企业经营模式方面有以下对策：第一是将开发周期缩短，将财务费用和资金占用率降低。第二是提高房地产开发产品的质量，随着人们生活质量的不断提高，智能化、高品质的环保型社区已经成为了房地产业发展的趋势，将房地产企业建筑房屋的质量提高可以使房地产行业在激烈的市场竞争中获得竞争优势，大大增强房地产企业的竞争能力。第三是建立企业合作的模式，将房地产开发行业作为核心，主要合作方式有股份项目制、联合开发、联合购地以及拆借资金等模式，使企业之间扬长避短、结构优化、强化管理职能，最终使房地产行业以合适的企业合作的方式获得良好的发展模式。

（四）加强会计核算与企业财务管理

减少营改增对房地产行业带来的不利影响措施还包括加强会计核算与企业财务管理，主要措施有：一方面，房地产行业尽可能取得可抵扣的增值税发票，对开发项目较多、资金力量雄厚的房地产企业来讲，在采购材料时可以进行集中采购材料，减少材料来源不明或者供应商散杂的问题。另一方面，在会计核算的程序上严格规定，对进项税额及时抵扣、认证。房地产企业要加大对会计核算与企业财务管理工作的重视度，要提高全体人员发票意识，特别是采购原材料和接受劳务环节必须取得发票；加强工程结算、决算管理，及时从施工单位取得发票。要加大对会计人员和财务管理人员的培训力度，还要适当进行会计核算方法创新，提高会计核算人员以及财务管理人员的专业水平。企业各个部门要加强合作，尤其是在政策下发初期要做好各项准备工作，实现内部进项税额合理抵扣，并落实税务策划工作。

五、结束语

总而言之，我国实施营改增政策标志着我国税收政策、体制得到快速发展，这不仅仅是我国经济发展中必经的一部分，同时也为房地产业带来了可观的发展的前景。但是房地产行业在享受营改增带来的机遇同时，不可忽略营改增政策可能带来的企业资金短缺、成本增加以及赋税增长等不利影响。所以房地产企业要提前做好各项准备工作，制定适合本企业发展的应对方案，避免资金短缺给企业带来的不利后果，确保自身及所处的房地产业稳定、快速发展。

参考文献：

[1]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013，06：46-48

[2]田志伟，胡怡建.“营改增”对各行业税负影响的动态分析――基于CGE模型的分析[J].财经论丛，2013，04：29-34

[3]姜涛.浅谈营业税改增值税对建筑施工企业的影响及对策[J].建筑施工，2013，06：557-560

第6篇：房地产行业范文

关键词：房地产；会计信息；失真；治理

会计信息是指在经济活动过程中，利用会计理论和会计方法，使用会计实践获取反映了会计主体的价值运动状况的信息。会计信息的失真就是指会计信息的获取在客观上违背了可靠性原则，不能够准确反映出会计主体真正的经营成果和财务状况。因此，如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。然而，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真这一问题的亟待解决，受到了人们的广泛关注。

一、房地产行业会计信息失真的原因

导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。

（一）会计法规制度和会计法规尚不完善

我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。

（二）房地产行业监督机制不健全

房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。

（三）房地产行业会计人员自身素质较低

总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。

二、房地产行业会计信息失真的治理对策

（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系

第7篇：房地产行业范文

【关键词】政策调控；房地产现状；内部管理；资金管理

2012年国家就房地产行业的调控政策依然是紧缩的，无论是房贷政策的收紧，存款准备金率的上调，还是限购令的出台，无疑对房地产行业和房地产市场产生了极大地影响，其结果是造成“两低一高”的局面，即商品房销量逐步走低，每平方米售价逐步走低，空置房率逐步增高。房地产行业的冬天已经到来，严寒正步步逼近。对于在市场经济中的某一个行业，国家根据国民经济的发展，行业之间的平衡，民生的诉求等，对其进行行政干预和或高或低的政策调整是非常正常的。基于目前的形势，房地产行业和房地产人怎样平稳过冬，这是摆在大家面前的一个严峻考验。如何来面对呢？

首先，市场对住房的刚性需求

在中国人们对商品房的需求与对其他商品的需求有着根本的区别，自古以来，人们对家的钟情，对“居者有其屋”的认同是根深蒂固的，每个人都梦寐以求要拥有一套属于自己的住房，并将其作为头等大事的来毕生追求。在二十一世纪的今天，生活在城市里的人们自从上世纪告别了福利住房后，逐步认同了商品房的概念，要想拥有自己的产权房，就要到市场里像买其他商品一样去买，这种认知早已是世界许多国家天经地义的事了。而有所不同的是中国是地少人多的人口大国，据国家统计局公布的2011年主要宏观经济数据显示，中国大陆2011年城镇人口达到6.9亿人之多，占51.27%，首度超过农村人口，这不仅是人口结构的变化，更主要的是人们生活的价值观、消费观发生了改变。城镇人口的增加势必加大对城市住房的需求，而在城市可供建房的土地非常有限，国家对18亿亩耕地的底线是不容突破的，这就形成在非常有限的土地上要来满足6.9亿人的住房需求，并且想拥有自己产权房的人多之又多，“刚需”态势的形成就成为必然。随着中国经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，城镇人口会越来越多，这是必然趋势，而且今后几十年内这种趋势会愈演愈烈。只要政府不取缔房地产行业，这个行业必定是“刚需”行业，这种中国特色的“刚需”与人少地多的国家没有可比性。

其二，加强行业内部管理

这不仅仅是完善企业的规章制度，而更主要的是提高企业员工整体素质，打造高水准的管理队伍，在规划，开发、核算、销售等环节都要做到严谨、高效、适宜。要在目前严峻的形势下生存就要缜密调研市场，做出符合市场需求的规划，开发出高质、优良的商品房，科学、严谨的成本核算，以快速回笼资金为原则适度定价，达到预期内实现销售目的。由于房地产项目的开发，从筹备到竣工一般需要四到五年时间，工期长，可变因素多，除政策因素变化外，建筑材料的变化更是无常，因此面对诸多风险，企业修炼内功，健全制度，招募高素质专业人才，加强管理，特别是加强财务管理就至关重要。

其三，提高财务管理水平

虽然房地产行业从诞生到今天走过了二十多个春秋，但在财务管理、会计核算、资金运作等方面比较其他传统行业仍属理论不断完善阶段，特别是财务人员的专业素质参差不齐。在现今行业低谷的形势下，加强财务管理，提高财务管理水平显得尤为重要，是关乎企业生存的重要方面之一。对此要从两个方面着手：第一，制定健全财务制度，加强财会的监督职能，介入项目的全过程，预算的确定、项目合同的会审、履行合同的监督、竣工决算的参与以及制定费用支出和资金投入控制制度等等，全方位，多环节，以财务的理念建立制度，认真贯彻执行，做到谨慎投资，严格监督。第二，从项目立项、审批、设计、建造、竣工验收到交付使用一般少则两三年，多则四五年时间，其时间长，变数多，投资大，风险高，所有阶段都存在资金投入与计划相出入的可能，为此，财务人员在各个环节控制监督力度大小及处理业务的水平高低与企业盈利紧密相关，直接影响到企业的未来发展。以各个阶段的计划为依据，计划内的少支出，计划外的不支出或作为变更因素列入下阶段计划，将风险控制在可控范围内。财务部门作为企业的核心部门之一虽然不直接创造利润，但通过加强管理而产生的效益是其他部门无法比拟的，可达到事半功倍的效果。

其四，资金运作管理

资金对于房地产行业是第一根本，其行业特点就是资金投入大，商品成本高，资金的充裕是项目成功一半的保证，所以资金的运作管理至关重要。资金管理分资金筹措和资金运用。第一，资金筹措有自有资金、银行借款、合作开发投资、乙方代垫、预售资金等方式。由于政策的限制，房地产筹措资金的渠道变得狭窄，使得筹资成本很高，严重影响企业的利润，目前企业多采取乙方垫资和预售回款的方式开发项目，市场的冷淡使销售回笼资金变得异常艰难。合作开发不失为一个好的方式，既可众人拾柴火焰高，又分散了房地产企业的风险，同时降低了筹资成本，一举多得。第二，运用资金必须严格按计划、按合同支付，力争使有限的资金办更多的事。从合同签订付款条款的设计到工程进度监督，从间接费用支出的控制到工程款设备材料款的支付的审核都不可掉以轻心，只有资金运用的科学，才能保证项目顺利进行。

综上所述，虽然目前房地产行业在调整阶段，但中国市场的刚性需求特性是该行业存在发展的基础，只要企业在内部管理、财务管理和资金管理诸多方面下足功夫，就会走出严冬，迎来春天。

参考文献

[1]朱中一;上半年房地产市场现状及下半年市场走势估计[J];中国房地信息;2008年08期

[2]潘萍.我国房地产政策对抑制房价的影响.[J];产业经济.2008年8月.

作者简介：

杨帆，1956,10生，河南、郑州市，男，会计师，大专

（上接第556页）

极少，特别是对受腐蚀钢筋混凝土结构疲劳性能的研究几乎还是空白，我们应加强这方面的研究。

参考文献

[1] Sanchun Yoon,Kejin Wang.Interact ion between Loading,Corrosion,and Servicea bility of Reinforced Concrete[J].ACI Materi als Journal,2010,(6):637-644.

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[4]史庆轩，牛荻涛，颜桂云.反复荷载作用下锈蚀钢筋混凝土压弯构件恢复力性能的试验研究[J].地震工程与工程振动，2010，（4）：44-50.

[5]史庆轩，李小健.锈蚀钢筋混凝土偏心受压构件承载力试验研究[J].工业建筑，2010，(5)：14-17.

[6]张钊谦，吴重光.安全系统可靠性分析方法[J].安全与环境学报，2009，(2)：47-53.

第8篇：房地产行业范文

由于人们普遍认为某些产品和资产在未来一段时间内的价格会上升，并且这种价格上升的速度会大于银行存款利率的提升，在这种情况下，人们就会将之前存在银行里前拿出来购买这些产品或资产，从而实现保值或者对冲通胀的目的。正是由于这种心理和行为的存在，使得某些产品和价格在形成了上涨趋势之后就长期保持这种上涨趋势，由此导致通货膨胀进一步加剧，造成一种日益严重的恶性循环。在当前的社会发展和经济环境下，我国房地产行业迎来了一轮又一轮的发展，持续过热的状态已经持续了很多年。由于长时间处于一种供不应求的发展状态，人们对于房地产行业价格提升的心里预期较为普遍。在这背景下，预期性通货膨胀对于房地产行业来说已经在一定程度上存在，房地产行业会不可避免地面临着成本增加、利润减少等一系列问题。为此，房地产行业必须从根本上强化自身的成本管理工作，开源节流，多方并举提升企业的管理水平和运行能力，从而在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。

二、当前我国房地产行业在成本管理方面存在的主要问题

（一）对成本管理工作重视程度不够

当前我国很多房地产企业对于成本管理工作缺乏科学的认识，由此导致了思想上的不够重视。首先是房地产企业的管理者没有正确地看待和认识成本管理工作，尤其是在预期性通货膨胀环境下，仅仅单纯地考虑通过扩大经营范围和规模来寻求更大的经营效益和收入水平，没有将加强成本管理与推动企业发展建设紧密结合起来，使得成本管理工作在企业发展战略决策过程中逐渐被边缘化。其次是房地产企业员工对于成本管理工作的参与积极性不高，缺乏主动作为的意识，抱着一种事不关己的漠视态度，认为企业的成本管理工作只是会计和财务人员的本职工作，与自己没有任何关系，自己没有义务也没有能力去参与实际的成本管理工作，这些都极大地影响了成本管理工作各项措施的具体落实，也严重地影响了企业成本管理工作的内部环境。

（二）对预期性通货膨胀的预见性不够

随着近几年我国经济的持续高速增长，通货膨胀的压力也在逐渐加大，对各行各业都会或多或少地产生一定的影响。然而，当前我国很多房地产企业对于通货膨胀都缺乏足够的预见性，因而在应对能力方面存在很大的局限性。首先是风险意识不够强烈，受市场长期供不应求状态的影响，我国房地产行业盲目地通过银行信贷等方式来加快企业发展步伐，而银行信贷的大规模扩展反过来又使得房地产价格上升。这种通货膨胀与资产泡沫背后的潜在风险是巨大的，会极大地提高房地产行业的整体运营成本。其次是风险预防措施不完备，对于很多房地产企业来说，总是认为预期性通货膨胀是一种正常的社会现象和经济规律，在社会和企业发展的任何阶段都是客观存在的，因而企业没有及时制定出科学合理的风险预防措施，使得在房地产企业在成本管理方面主动求变的意识不足，抵御风险的能力不够。

（三）成本管理制度不够健全

首先是成本核算流程不尽合理。房地产企业在践行成本核算工作时，在核算方法和成本分配方法上存在诸多问题。所采取的较为粗略的成本核算方式使得企业的成本数据严重不实，不但会极大地影响成本核算与管理工作的质量，还难以对房地产企业自身的健康发展起到应有的指导作用。其次是成本核算内容不够全面。企业成本核算与管理工作的对象是企业生产和经营过程所产生的各种耗费，主要包括原材料、机械设备和人成本等等。但是一个很重要的问题时，这种广义上的“耗费”是随着时展和经营条件的变化而变化的，并且受通货膨胀预期的影响严重。当前我国有些房地产企业的管理者思想较为僵化，缺乏主动思考积极创新的意识，始终以传统的思维模式和核算方法来践行企业的成本核算工作，由此导致了实际的成本核算工作不能够对企业生产经营过程中的各种“耗费”做到全面覆盖。

（四）成本核算与管理人才较为缺乏

成本管理人才队伍缺乏是当前我国很多房地产企业都存在的问题，这主要是由于企业在发展过程中，长期不重视成本管理工作，造成了人才匮乏的局面。首先是房地产企业没有积极引进专业化的成本管理人才，现在很多房地产企业的成本管理岗位人员都是由普通的会计工作人才过渡而来，缺乏专业化的理论知识和实践技能作支撑，对于很对先进的核查理论与管理方法都不够了解，使得企业所制定的成本核算工作制度得不到很好的落实。其次是房地产企业对于成本管理人员的再教育和再培训工作做得不够到位，没有结合市场经济和企业发展的变化，及时组织相关岗位人员学习最新的成本核算与管理方法，更新成本控制管理理念，使得从业人员始终以一种传统的思维模式来考虑问题，没有在实际工作中及时贯彻和体现企业最新的管理要求和发展目标。

三、做好通货膨胀预期下房地产行业成本管理工作的几点措施

（一）强化成本管理意识

房地产企业必须高度重视成本核算与管理工作，从现代企业制度和管理要求出发，切实摒弃传统的、陈旧的成本管理理念，从战略发展的眼光看待成本管理问题。对于房地产企业管理者来说，要积极地学习先进的成本管理理论，在制定企业战略发展规划时，充分考虑成本管理的重要性，结合企业发展实际，制定相应的落实措施，着力提高成本管理方法的科学性，并努力在企业内部营造一种良好的成本管理环境。对于房地产企业员工来说，要积极参与到企业的成本管理工作中来，提高工作的主动性和创新性，严格落实各项成本核算与管理措施，从根本上确保企业成本管理工作的质量与水平，并最终推动房地产企业战略发展目标的顺利实现。

（二）完善风险预防措施

对于我国房地产行业来说，在完善企业自身建设和追求发展机遇的同时，必须清醒地认识到企业所面临的各种经营风险，尤其是在当前日益凸显的预期性通货膨胀压力之下，更应该着力完善企业自身的风险预防措施。首先是要强化风险意识，企业要在不断发展的变化的社会经济条件中实现经营目标，就会不可避免地面临各种风险，并且这种因经济大环境而产生的风险是普遍存在的，企业管理者必须时常怀有一种风险意识，时刻做好抵御风险的准备。其次是要完善风险预防措施，预防风险主要应该做好以下两点：一是科学分析风险，房地产企业要结合企业不同的发展阶段，科学分析引发预期性通货膨胀的因素，抓住其中的主要矛盾，有针对性地制定出预防措施；二是要强化企业的创新意识，只有积极地创新求变，才能够在激烈的市场竞争环境中取得更大的发展空间。以万科房地产公司为例，该企业长期将“尊重环境、注重生态”作为发展要义，在施工过程中着力做好水资源的节约和建筑垃圾的处理，不仅极大地节约了运行成本，还更好地迎合了人们对于社会发展的实际需求。

（三）健全成本管理制度

制度的健全是提高企业成本管理工作质量的前提，也是有效抵御各种通货膨胀风险的关键。当前我国房地产企业应该结合自身的经营实际和管理需求，建立一套行之有效的成本管理工作制度，以此来推动企业成本管理工作整体质量的提升。在贯彻和落实成本管理工作过程中，首先要根据房地产行业所处的经济环境，选择适当的成本计算方法，确定成本计算对象、费用的归集与计入产品成本的程序、成本计算期、产品成本在产成品与在产品之间的划分方法等。其次是要做好成本管理的各项基础性工作，包括：建立和健全成本核算的原始凭证和记录、合理的凭证传递流程；制定工时、材料的消耗定额，加强定额管理；制订内部结算价格和内部结算制度。最后是要正确划分各种费用支出的界限，如收益支出与资本支出、营业外支出的界限，产品生产成本与期间费用的界限等。尤其需要注意的是，房地产企业应该将成本管理工作看作是一个动态发展的过程，在市场经济的不同环境下和企业发展的不同阶段，科学考量社会通货膨胀程度，尤其是那些可能出现的新的影响因素。

（四）造就成本管理人才

人才质量的提升是做好通货膨胀预期下房地产行业成本管理工作最有效、最现实的举措之一。房地产企业要加大在成本管理方面的投入，积极引进一批专业化的人才队伍，以此为基点来逐步营造和优化企业良好的内部环境，保证成本管理工作的科学性和正规性，防止由于个人思想认识上的偏差带来决策上的失误，并引发工作上的盲目性。通过从业人员丰富的专业知识背景来科学地分析当前企业在成本管理方面所面临的各种问题，并积极寻找相应的突破口。同时，房地产企业要积极做好相关岗位从业人员的再教育和再培训工作，鼓励他们学习最新的成本管理，科学分析市场经济环境现状，掌握最新的操作技能，并在实际工作中得到应用和落实。要结合房地产企业经营目标的变化，督促相关人员及时更新思想观念，抓住成本核算的重点和难点，提高工作的针对性。要严格做好评价与考核工作，定期对相关岗位人员进行考核，对他们的工作业绩和业务能力做出评价，对于那些不能满足和适应企业成本管理工作要求的人员要及时调离相关岗位，切实避免因为个人的原因影响企业成本核算与管理工作的整体水平。

四、结论

第9篇：房地产行业范文

关键词：房地产；纳税筹划

纳税筹划是指纳税人依据现行税法和国际税收惯例,在税法许可的范围内,对企业组建、经营、投资及筹资等活动进行的旨在减轻税负、有利于财务目标的谋划、对策与安排,在不妨碍正常经营的前提下,达到税负最小化,实现利润最大化的行为。其外在表现是使纳税人纳税最少,纳税最晚,即实现“经济纳税”。 纳税筹划是企业经营决策的重要组成部分，它是公民纳税意识提高的产物。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国重要的支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本做出计划和安排。 当前部分房地产企业在纳税认识上存在误区；企业内部缺乏必要的纳税管理。导致很多房地产企业税负过大。因此，有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。

房地产行业纳税筹划现状及分析

目前在我国，能全面精湛整体论述系统纳税筹划方面的理论专著有限，实务方面的探讨也较为肤浅和缺乏，对于在实际工作中，房地产开发企业如何进行纳税筹划，采用哪些策划方法，以及需要掌握哪些节税点，目前我们国家的涉猎者并不多。在房地产行业，我国税收环境日益改善，已有诸多机构开始介入房地产开发企业纳税筹划，但是我国房地产开发企业现阶段的纳税筹划研究不容乐观，部分房地产开发企业对纳税筹划的认识不足。

一方面，由于国外的纳税筹划由来已久，所以我国外资房地产开发企业的纳税筹划意识和手段远比内资房地产开发企业要强；另一方面，对民营房地产开发企业而言，通过纳税筹划所获得的收益都是自己的，因而民营房地产开发企业乐于在纳税筹划上进行大胆的尝试，相反国有房地产开发企业则认为无论税负轻重都是国家的。因而不重视纳税筹划工作。

我们国家现行税制对房地产开发企业纳税筹划的局限性

我国现行税制对房地产开发企业纳税筹划的局限性主要体现在以下几个方面：第一，由于我国目前实行的税收法律制度是以流转税等间接税种为主体和侧重点的复合税制度，由于间接税种的税负具有可转嫁性，纳税筹划的操作空间不大，而房地产开发企业涉税比例最大的税种就是流转税中的营业税，这就使房地产开发企业的纳税筹划研究受到了一定程度的局限。第二，由于我们国家目前的税收体制尚不健全，我们国家尚未开征目前国际上大多数国家通用的诸如社会保障税、遗产税、赠予税等直接税税种，我国房地产开发企业的纳税筹划研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我们国家目前的所得税和财产税的体系相对还比较简单，税收体制也还不够完善，也使得我国房地产开发企业纳税筹划的研究受到客观现实条件的制约。

房地产开发企业的税收征管水平还有待完善

我国目前由于税收征管水平的不足造成的税源或税基流失现象大为存在，也给房地产开发企业进行纳税筹划工作形成了障碍，税收征管水平的不足主要体现在以下几个方面：第一，在我国，现有的税收法律法规及税收政策还不够完善，这一不完善性也体现在税收征收法律方面，我国的税收征管与发达国家尚有一定差距，我国现有税收法规不完善，致使部分房地产开发企业在思想意识里认为偷逃税即使被查处了也是有利可图的，用不着进行纳税筹划。第二，由于税收征收管理人员素质、征管意识和技术能力等方面的原因，致使有的税务机关以组织收入为中心，税务人员过大的税收执法裁量权。使得征纳关系异化，导致部分税务执法人员与纳税人之间协调的余地很大，税收法规得不到有效执行，企业违法、违规行为得不到应有的处罚，当房地产开发企业的偷税收益大于纳税筹划收益和偷税风险时，房地产开发企业显然不会再去劳神费力地进行纳税筹划。所有这些，在一定程度上客观地阻碍了纳税筹划在我国房地产开发企业的普遍运用。