房地产目前状况分析精选(九篇)
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第1篇：房地产目前状况分析范文
【关键词】银行信贷 供给 需求
一、研究背景
银行信贷活动能通过供给和需求两个方面影响住房的价格，信贷投向也会在很大程度上影响到我国房地产市场的供给结构。住房开发和住房的购买都离不开银行信贷的支持，尤其在我国近几年的现实经济条件下，房地产开发商的自有资金普遍不足和房地产的平均价格一般超过普通公民的平均收入的十倍以上，在这种情况下，银行信贷资金的投放就成为房地产市场得以表现欣欣向荣的一个主要推动力。
二、理论依据
从理论上讲，银行信贷会受到利率的影响，一般而言利率上升，会影响到房地产开发商的建设成本，同时也会提高购房者的成本（包括购房的机会成本和贷款成本）。而银行信贷的增加不但会增加房地产的供给而且也会增加房地产的需求，因此通过分析银行信贷对于需求和供给的相对影响就可以说明银行信贷对于房地产的供给和需求的哪一方面更加显著，从而国家可以通过相应的利率政策进行调控，以此来稳定房地产市场的价格。
三、模型变量说明及模型设定
（一）房地产的价格P
房地产的价格是直接反应房地产市场宏观经济状况的一个变量，透过房地产价格我们可以了解该市场的整体运行状况。同时政府也可以通过稳定房地产价格的方式对房地产市场的运行状况施加影响。
（二）房地产的供给S
房地产市场市场的供给在一定程度上会影响到房地产市场的正常运行，房地产市场的供给过剩就很有可能导致房地产市场的经济泡沫，因此房地产市场的供给也是房地产市场健康发展的重要影响因素。由于目前我国房地产市场的资金大部分来自于银行信贷，因此政府可以通过有效的控制对房地产市场的信贷投放就可以很好的控制房地产市场的供给量。
（三）房地产的需求D
目前，我国房地产市场的需求主要有刚性需求和投机性需求两种，即所谓刚性需求是指满足人们居住需要而产生的对房地产的需求；投机性需求是指为了从未来房地产的价格上涨中获利而产生的对房地产的需求。鉴于对于刚性需求和投机性需求并不能有效的区分，而且无论是刚性需求还是投机性需求很大程度上都是依赖于银行信贷的，因此在此我们将其统一归为需求一类。
（四）银行信贷L
一般而言，银行信贷与房地产的需求会呈现正相关关系，与房地产供给也会呈现正相关关系。鉴于此，政府可以通过有效的控制银行信贷投量影响房地产市场价格，借此稳定房地产市场的宏观经济运行状况。
（五）模型设计
为了分析银行信贷是如何影响房地产价格的，以及设定一个合理的银行信贷投放量在此我们需要设定供给模型、需求模型、银行信贷与供给的模型、银行信贷与需求的模型。
（六）模型说明
根据供给与需求的规律，房地产价格与房地产供给呈现正相关关系；房地产价格与房地产需求呈现负相关关系；银行信贷与房地产的供给和需求均呈现正相关关系。
四、模型理论分析
根据供给模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。联立上述两个模型可以均衡的价格和供给量为，即此为房地产市场的均衡供给量和均衡价格，然而由于银行信贷的影响这一均衡供给和需求以及均衡价格会产生变化从而会影响到整个房地产市场的运行。
另一方面，银行信贷对房地产供给的影响关系为：S=α2+β3L；银行信贷对房地产市场的需求的影响关系为：D=α4+β4L（其中L表示银行信贷投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通过这两个模型可以知道，银行信贷对房地产供给影响程度为β3L，对房地产市场的需求的影响程度为β4L，故原来的供给曲线变为：S′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同样的价格条件下供给增加了β3L；需求曲线变为：D′=α2+β4L+β2P，即同样的价格条件下需求增加了β4L。在此条件下的均衡价格为：。由于在需求和供给变动前均衡价格为：，故由于银行信贷的影响而是价格上升的幅度为：P*′-P*=。
再者，由于银行信贷对于房地产市场的价格的影响关系为：P=α5+β5L，即银行信贷对房地产市场的价格的影响幅度为β5L，若政府限定维持房地产市场稳定的价格的变动区间为a~b，即a
而在目前我国国内，由于房地产市场呈现上涨趋势，即P*′-P*大于零，又因为β1、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即银行信贷对于需求的影响程度大于对于供给的影响程度，从而说明我国目前国内的房地产市，场的价格处于高为的原因主要是由于需求拉上的。同时在这种情况下由a
六、结论及政策说明
通过上述分析，国家可以通过设定银行信贷的适当投放容量来稳定房地产市场的价格，并且可以透过相关的数据估计信贷投放容量的安全区间，即为国家宏观调控的操作区间。
由于利率会影响到银行的信贷投量，即当利率上升时，由于借款成本的上升，银行信贷会普遍下降；利率降低，则会促进银行信贷投量的增加，因此，国家可以通过中央银行调整基准利率的办法影响银行信贷从而稳定房价，防止房地产价格的高位上涨而导致的泡沫。
参考文献
[1] 薛磊.房地产信贷对房地产价格影响的实证分析[J].广西金融研究，2006（4）
第2篇：房地产目前状况分析范文
关键词：住房结构；人口状况
1.引言
房地产业作为我国国民经济的支柱性产业，在国民经济中占有非常重要的地位。从本世纪初至今，我国的房地产业总体呈现快速甚至火热发展的局势，并受到业内外人士广泛关注。但过热发展的结果就是全国多地陷入“空城”状态。与此同时，城市中仍有大量的“刚需族”没有自需住宅。因此政府和房产企业当务之急是如何促进房地产市场的持续发展。
2.文献回顾
学者夏大慰主编的《产业组织学》中指出：所谓结构，通常是指构成某一系统的诸要素之间的内在联系方式及其特征。而市场结构往往是概括为：在特定市场中，厂商或产品在数量、份额、规模上的关系，以及由此决定的竞争形式。所以，在本文中笔者认为，房地产市场的供需结构是指：在房地产的供应市场中，商品住宅中新建住宅和二手住宅，以及按住宅面积划分的住宅与需求类型在数量、份额和规模上的比例状况。
在对房地产的研究中，国外理论集中于对房地产周期的研究，他们认为：房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。
在供求关系上，国内学者刘祥锟等认为现阶段刚需族逐渐成为楼市的主力军，地产商应该聚焦于刚需族，分析“刚需族”当前的购房境况，并找出有效措施解决问题。
在房地产结构影响因素的研究中，国内学者张友志等认为人口、家庭收入及消费是影响城镇住房供应结构的重要因素。学者孙明哲认为人口状况是影响房地产需求的重要因素，他基于第六次人口普查数据构建出历史数据，同时预测出未来人口规模，发现：2020 年以后，中国人口规模均呈快速衰减趋势。
3.对房地产业结构调整的原因分析
根据中国统计年鉴的数据表明：目前住宅市场的供应，无论是存量还是增量都已经远远超过需求，但是城市中还是有大量的人群没有自己的住宅，除了房价的因素外，合理的住宅供需结构也是一个非常重要的因素。
对目前的市场现象进行分析：
3.1现有住房结构状况及其影响
城镇住房供应结构的分类和现状分析：
我国城镇住房结构按市场化程度划分：由高到低可分为商品房、经济适用房和保障房。但是这些住房供应的群体和现状都不同，主要表现为：经适房和保障房面向中低收入群体，但是它们的建设持续萎缩，而且位置偏僻且基础设施建设不完善，不能满足消费者需求，同时它们的分配更是受到严格的控制和限制；商品房面向中高收入群体，由于开发商的趋利行为，住宅市场的大户型和豪华型占据较大比例，小户型住宅开发量较少。所以整体来看，商品房价格持续偏高，即使存在的普通小户型住房，单价价依然是普通消费群体难以承受的。所以相对整个住房需求市场来说，住宅供应市场的户型结构和价格并不合理。所以，我国城镇住房建设虽取得斐然成绩，但是供应结构并不均衡。
3.2人口状况及其影响
中国人口状况，主要是指现阶段中国人口年龄的结构状况。从中国房地产发展的30多年来看，能够构成房产市场的有效需求者就是：有劳动能力的、具有较强住房需求的人。通常表现为20岁到50岁的消费人群。但是，中国现行的年龄结构正在发生变化，中国的人口红利即将消失，“刘易斯拐点”已经到来。在此，我们借鉴来自《中国统计年鉴》的2006年―2013年的人口统计数据和来源于马忠东、吕智浩、叶孔嘉的数据来做定量和定性分析：
定量分析：
从表中我们可以看出：中国的65岁以上人口在不断增加，而且增速都在3.5%左右，说明中国的老年人口不断增多，老年抚养比不断增加，总抚养比也不断增加。由上图可以看出2010―2050年，中国65岁以上人口在不断上升，25―34岁人口在不断下降，35―44岁人口总体呈现下降趋势。总之，上述表和图意味着，中国房地产市场的总体需求和未来需求在不断减少。
定性分析：
笔者对以上图表分析得出房地产市场总体需求和未来长期需求在减少。原因在于：人口老龄化使得社会消费结构发生变化，对房地产的消费需求降低。同时，青壮年人口规模降低使得刚性需求总体减少。
3.3借鉴欧美发达国家预测我国房地产发展趋势――郊区城市化
从我国房地产发展的主要集中地―城市―来看，商品房需求的对象主要是城镇居民，所以我国房地产业的发展必然要受到城镇化水平的影响。对城市化的发展，欧美发达国家先于中国几百年，基于城市化发展的相似性，中国可以借鉴欧美城市化的发展的经验。对西方发达国家的城市化进程，大致分三个阶段： 一，城市化兴起的准备阶段：大量的农村劳动力开始涌入城市； 二，城市化的快速发展阶段：工业发展推动农村劳动力的就业，开始出现密集的城镇；三，城市化的快速发展时期：城市中大量的产业和人口向外转移，出现了大城市边缘的郊区城市，也就是逆城市化现象。[8]
对比欧美城市化进程的三阶段，我们可以发现我国的城市化进程正处于第二阶段的后期，准备向第三阶段发展，所以我国政府和房地产上应该充分注意城市化的发展趋势：逆城市化。所以，我国房产企业要预先根据这个趋势，在住宅建设的位置和户型方面做出调整，以适应市场的需求，推动房地产业的健康发展。
4.结论与建议
房地产业我国国民经济中重要产业之一，对我国社会发展非常重要，本文通过研究，发现房地产市场供应结构的现状的不合理性，分析得出市场供给超过市场需求，而且总体需求和长远需求还在不断减少，所以面对目前已有的大量的存量房和增量房以及未来增量房，我国的政府和房地产商应该积极采取有效措施消化存量和调整未来供应。（作者单位：河南财经政法大学工商管理学院）
参考文献：
[1]杜好晨，房地产业市场结构与价格竞争行为研究[D]，西安建筑科大学，2010：24
[2]刘祥锟，汪 洋，曹 锐，王子豪，房价下行趋势下“刚需族”购房境况分析[J]，时代金融，2012（7）：285
[3]张友志，顾红春，我国城镇住房供应结构问题的初步研究[J]，基建优化，2007（1）：85-87
[4]孙明哲，使用六普数据对中国未来人口规模趋势的预测――兼论未来 50年中国人口规模衰减的程度[J]，北京社会科学，2014（5）：85
[5]中国城市年鉴社，《2014年中国城市年鉴》，郑州：中国城市年鉴，2014
第3篇：房地产目前状况分析范文
统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：
房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。
房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。
对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。银行房地产信贷风险防范措施
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。
银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。
我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。
加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。
房地产企业自身应苦练内功，做强作大，增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度，提高抗风险能力。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业尤为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，提高抗风险能力。
商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力。首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力；要加强产业政策研究，制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策；要加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。信贷审批人员应在审批环节严格把关：首先要分析项目是否符合国家宏观政策。其次要分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性；项目资本金比例是否达到国家规定的比例，自有资金是否到位，部分销（预）售收入作为投资来源是否可行等。三是要分析项目总投资的合理性；如建安成本是否过高等。四是分析项目的合法合规性；结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况。五是分析项目抗风险能力；结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析。六是分析项目的市场前景及其竞争力；要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析。七是分析担保措施；抵押物是否足值、变现能力是否强，保证人保证能力如何等。八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。
内容摘要：随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险，揭示了房地产金融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。
第4篇：房地产目前状况分析范文
[关键词] 房地产企业;融资状况;分析与思考
[中图分类号] F230 [文献标识码] B
一、引言
2014年，我国国内GDP增长速度创下了1991年以来的新低，房地产行业也背负着沉重的经济负担。2014年11月21日央行降息后，虽然给一线城市的房产销售带来了回暖，但是占比80%以上的二三线城市依然处于疲弱状态。有专家指出：2015年正是我国人口结构拐点，中长期刚需人口逐渐下降，房地产行业面临着高库存以及人口结构的双重压力，虽然央行2月4日晚央行意外降准，房地产销售将在短期内有所好转，但是从长远角度来看，房地产行业较难再扮演持续扩张需求的角色。加上PPI负增长至今已经持续34个月，跌幅还在不断的扩大，在杠杆以及去产能的过程中，相关制造企业的资本开支动力也是相当微弱的。在这种经济状况下，房地产企业要谋得生存与发展，必须拥有强大的、多元化的融资结构。否则，一旦房地产企业无法正常运作，将会影响到整个经济链条造成金融风险，同时会给投资者以及购房者带来巨大的经济损失。
二、当下房地产企业融资状况分析
（一）缺乏多元化的融资渠道
较为单一的融资渠道影响着当下房地产企业资金链条的稳定性以及循环性。2015年2月4日晚央行意外降准，将金融机构人民币存款准备金率下调了0.5个百分点，缓解了银行资金流动性的压力，促进了货币的信贷增长。由于民间借贷的融资方式成本高、可靠性低，温州“跑路”事件巨大的负面影响以及国家相关规范文件的下发等原因，导致该融资方式的可行性大大降低。众所周知，房地产业的飞速发展离不开银行信贷的支持，加上近十几年央行几次降准降息，大多数房地产企业主要依靠银行信贷来进行融资。然而，对银行贷款的过度依赖导致房地产企业处于高负债率的运营当中，巨大的资金风险给房地产业、金融业以及投资者的资金带来了很大的安全隐患。
（二）融资结构协调性较低
据国家统计局的相关数据显示：2014年我国房地产开发投资达到9万亿元，同比增长10.5%。可见，房地产项目的资金占用量是巨大的。同时，房地产项目的开发周期较长，一般需要三到五年的时间，资金的回收期也较长。因此，合理的融资结构对于房地产企业的发展来说至关重要。目前，虽然很多房地产企业在逐渐探索新的融资渠道，但是各种融资方式之间的协调性较低。一些房地产企业在没有经过系统的分析论证的情况下对融资结构进行分配，在各种融资方式之间进行融资任务的分配。此外，在融资比例中，中短期资金所占比例往往多于长期资金，很容易造成企业资金链条的断裂，降低抵御风险的能力。
（三）融资风险防范体系不完善
房地产企业占用资金量大、周期长，且各种新型融资渠道正在不断的尝试中，存在着较高的融资风险。2014年房地产基金逐渐进入人们的视野，房地产企业也开始通过互联网推出各种金融产品来拓展融资渠道，这必将进一步扩大房地产融资的风险。国外一些发达国家的金融体系较为完善，房地产行业发展的时间较长，形成了稳定的、开放的房地产资本市场。较之国内来说，他们的房地产融资风险防范体系较为完善。由于我国资本市场的发展还处于初步发展阶段，我国目前除了像万科、合生、保利等这些大型房地产企业外，中小型房地产企业的融资风险体系都还存在很多问题。有些房地产企业甚至没有建立融资风险防范体系;有的房地产企业虽然引入了先进的融资风险防范体系，但是在执行力度上还有所欠缺;有的房地产企业只关注融资后的风险，忽略了融资前风险和融资中风险等。
（四）融资外部环境有待健全
房地产行业本身就是一个特殊的行业，受到国家相关政策的规制;金融市场更是国家严格管制的对象，因此房地产金融所处的外部环境较为复杂。虽然我国央行几次降准降息，但是我国房地产金融市场依旧存在着资金供求失衡的现象，加上市场也存在各种信息的不对称，导致房地产企业处于相当紧张的外部融资环境中。一方面是由于监管机构限制过多而导致的金融市场创新不足，不够开放;另一方面也受到了国家相关房地产政策的影响等。此外，由于一些新型融资模式的引入，国家相关法律法规的还不健全，缺乏较为全面、明晰的保护、约束与规制制度，不利于房地产企业的融资。
三、加强房地产企业融资能力的思考
（一）探索多元化的融资方式
从传统意义上来讲，房地产企业的融资方式主要包括银行信贷、预收房款、股权融资、债券融资以及建设方垫资等方式。随着金融市场的发展与完善，诸如房地产信托、房地产证券化、联合开发、开发商贴息贷款、售后回买及回租、融资租赁、海外融资、私募股权融资、夹层融资、项目融资等融资方式逐渐被一些大型房地产企业所吸收并合理运用，带动了整个房地产行业融资方式的大转变。以万科为例，1984年到2008年主要以传统的融资模式为主，即银行信贷与股权融资相融合的方式;2009年到2014年逐渐采用更加具有灵活性的、多元化的新型融资模式。2010年，万科约以22亿元的价格收购了20余家房地产企业，通过合作的方式成功实现融资;2011年，万科通过房地产信托的方式发行8款产品，融资规模约为49亿元;2014年仅前两个月，万科通过海外融资的方式进一步扩大企业的发展规模，融资规模达到812亿元。从这些数据可以看出，多元化的融资渠道给万科带来了稳定的资金链条，为万科的发展提供了坚实的资金基础，也大大的降低了企业的融资风险。房地产企业应当首先不断加强自身综合实力的提高，提升企业的综合实力，为多元化融资提供良好的内部环境。在此基础上，勿将鸡蛋放在同一个篮子里，不断学习先进的融资模式和融资理念，尝试运用多元化的融资渠道来平衡企业的资金状况。
（二）构建合理的融资结构
首先，房地产企业要不断提升自己的综合实力。融资结构能够科学调整的前提是企业具有较强的综合实力，通过自身的力量打开融资渠道的大门，进而使得各方的资金能够不断地流入企业。一方面，房地产企业要科学的转变战略导向，改变以往的机会导向，以市场、企业自身资源以及客户服务等作为企业发展的战略导向。另一方面，房地产企业要更加专注于企业的品牌建设、资本运营以及健全的企业内部现代化管理等，摒弃以往“做房产就是做项目”的思想。在此基础上，做大、做强、做优。其次，房地产企业要合理的协调各融资方式之间的融资比例。一方面，通过合理的论证分析，尽量降低银行信贷融资比例，扩大直接融资以及非信贷融资的比例。以保利地产为例，该房地产企业不断探索融资结构的协调性，在一次一次的财务分析、经济分析等分析的基础上，不断对融资结构进行调整。主要通过分析企业的盈利状况、资产状况、负债状况、现金流量状况、财务杠杆效应、偿债能力、运营能力、盈利能力、成长能力等，对每一期融资比例进行调整。在调整过程中，尤其注意行业并购、信托融资、私募股权等非信贷方式以及直接融资方式，平衡企业的财务杠杆，增强其风险抵御能力。另一方面，要调整短期资金、中期资金以及长期资金之间的比例。正如上文所述，房地产企业所需资金大多为长期资金，这就需要企业不断开拓海外融资以及资本证券化融资方式，尽可能拥有较多长期融资资金。
（三）建立完善的融资风险防范体系
从宏观角度来讲，房地产企业融资风险防范体系的建立实际上与多元化融资渠道的探索、融资结构的合理化、企业自身能力的提高都有着密不可分的关系，它们之间相辅相成。从微观角度来讲，房地产企业可以建立三维的风险防范体系。以国外某房地产公司为例，该公司的风险防范体系在横向上按照公司采用的不同的融资方式进行构建，纵向上按照融资前、融资中、融资后予以划分，在三维方向上则按照各项风险防范指标进行构建。通过构建这样一个三维的模型，将各种不同融资方式的比例按照坐标的长度来表示，并且将其对应的三个阶段的不同风险予以标注，针对性的制定各项风险指标。房地产企业可以借助该典型案例来构建全面、系统、有针对性的融资风险防范体系。尤其要注意的是，房地产企业一定要重视融资前和融资中的风险防范，建立风险预警机制，将国家政策、企业的各项财务指标等考虑在内，通过详细的分析与应对，将融资风险控制在可容忍范围之内。
（四）不断完善融资外部环境
首先，政府可以通过加强各种融资方式所涉及到的中介机构来为房地产企业创造健康的融资环境。美国通过建立中介机构的信用记录档案、定期公布的方式来保证中介机构的诚信经营。我国中介机构的信用体系正在逐渐建立过程中，政府相关部门应当加强对证券机构、信托机构等各种中介机构的监管，避免这些机构利用政策的漏洞或者法律制度上的漏洞危害房地产金融市场的健康、安全。其次，政府要给房地产企业给予适当的支持。美国政府会作为担保机构为房地产企业的融资提供担保，也会为房地产企业提供优惠的税收政策。最后，政府要加快构建和完善相关房地产金融的立法。一方面要对现有的法律法规予以完善，使其适应房地产融资方式的应用和发展;另一方面要紧跟各种新型融资方式的脚步，尽快出台和完善有关房地产证券化、信托的法律法规建设。
四、结论
房地产投资的抑制以及央行的降息降准使得房地产企业处于矛盾的状态，政府要努力为房地产金融市场创造良好的外部环境，房地产企业也需要不断探索新的融资渠道、形成合理的融资结构、构建融资风险防范体系以提升房地产企业的融资能力，为房地产企业的生存和发展提供稳定的资金链条。
[参 考 文 献]
第5篇：房地产目前状况分析范文
关键词：房地产；营销策略；创新
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）010-00-01
一、房地产市场营销概述
房地产是某种特定的财产和权利，在其物质形态上则是土地和房屋，其既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律上的财产。房地产业是指从事房地产开发、建设、租赁、经营以及与此相关的其他中介服务，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业[1]。房地产业的主要经济活动领域包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及由此而形成的房地产市场[2]。房地产是一种特殊的商品，它的形成和出现是建立在土地的基础上，因此房地产具有土地的固有特性，包括承受性、不可移动性、不可灭失性和差别性。另外房地产商品还具有三类物理特性，主要是位置的固定性、长期使用性和异质性。
随着商品经济的高速发展，市场营销逐渐与房地产行业紧密结合，房地产市场营销的盛行已经成为经济快速发展的必然导向。房地产市场营销是房地产企业根据消费者的需求，包括现实需求和潜在需求，向其提供住宅、办公楼、商业楼和厂房等房地产商品及与此相关的各种服务来实现企业的经营目标并获利的过程。房地产市场营销不是推销而是全程营销，营销活动贯穿于房地产开发的全过程，包括项目的选址、设计、开发、销售、物业等整个过程，其中心是实现商品的交换，完成销售活动。
二、我国房地产行业面临的新形势
2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是年度最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。
在市场经济正常发展的同时，房地产行业政策也趋向宽松。十八届三中全会强调市场化的重要作用，表示降低对房地产的干预，更多依靠长效机制发挥作用。
在经济利好与政策松动的大背景下，房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势，但其房价的涨幅将大幅放缓。
三、我国房地产营销策略的现状
根据我国房地产行业面临的新形势分析可知，虽然2014年整体形势较好，但是房价涨幅相对会放缓，市场化程度会逐渐加深。在市场营销方面，消费者的思想愈加成熟，购房行为愈加理性，经验也愈加丰富。关于购房纠纷问题层出不穷，消费者购房更加谨慎，房地产营销压力巨大。而目前我国房地产营销策略主要是趋向于传统的4P策略，即产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。实践中，房地产企业营销策略应用中存在诸多问题，如前期市场调查不够充分、忽视市场细分与定位的重要性、房地产商品质量存在缺陷、营销策略脱离企业实际情况、市场营销思想落后且不够先进等。随着市场环境日益变化，人们对房产商品的需求也在时刻改变，企业应对市场进行充分的调查并对其分析，结合企业的实际状况和特色选择合适的营销策略。另外，企业应根据经营环境的要求，适时做出思想和行为上的改变，因此，我国房地产的4P营销策略需根据目前的市场情况进行合理的创新。
四、我国房地产营销策略的创新
随着越来越多新进房地产商的加盟和人们对于买房热逐渐趋于理性，房地产业内的竞争将更加激烈，传统的市场营销策略及其组合营销策略已经无法满足市场不断发展的需求特点。根据目前的市场状况，各大开发商为了稳定企业的可持续发展并获得市场有力的竞争地位，必须要注重房地产营销策略的创新。
（一）品牌营销。最高级的营销不是建立庞大的营销网络，而是通过无形的营销网络加深人们对企业产品和品牌的认识，使得无论是消费者和投资商都可以根据品牌来选择产品或认定企业，建立良好的品牌对房地产营销来说十分重要。品牌营销策略包括品牌个性、品牌传播、品牌销售和品牌管理。房地产企业品牌的树立可分三步骤进行：首先是分析行业环境，寻找区分度；其次是以品质作保证，支持品牌发展；再次为品牌的整合、持续传播和应用。
（二）绿色营销。近年来，绿色营销理论的传播愈加广泛并逐渐运用于房地产行业。传统的房地产营销只是单纯地实现企业经济效益和消费者效益的统一，如今则增加了社会效益和环境效益，四维的营销视角，充分考虑到生态环境的承载能力和社会公众的利益。房地产企业社会责任意识的增强，改善了企业利益和社会利益冲突的局面，实现企业与社会的和谐相处。为了满足消费者对房地产的绿色消费需求，房地产企业应积极开发绿色住宅，实行绿色定价，同时开辟绿色分销渠道并进行绿色广告促销，最终实现企业、社会和消费者共赢的目标。
（三）人文营销。房地产营销应体现以人为本的理念，充分考虑地理人脉、风土人情、宗教习惯等人文因素，为顾客创造良好环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，高品质的文化景观和文化素养可以满足顾客的文化欣赏，因此房地产企业在进行房产设计时应充分考虑到消费者对房产的文化需求。此外，企业在进行房产销售时，应妥善处理并保持与顾客的良好关系，在展示企业良好形象的同时，让顾客感受到温暖与关怀。房产销售不是人文营销的终结，在后续为消费者提供物业服务时更应坚持以人为本的理念，为消费者提供高品质的物业服务。
（四）体验式营销。随着“体验经济时代到来”，企业主要提供的已不仅仅是商品和服务，而是一种让客户身在其中的体验，充满感性力量，给顾客留下深刻印象，从而刺激其进行消费需求。房地产企业通过体验式营销让顾客感受全景体验的过程，不仅看到房产的结构、质量等硬性标准，还能体会到入住后的物业服务等软性享受，从而增加顾客对企业的信赖及忠诚度。
（五）服务营销。如今，随着购房者的理性决策意识不断增强和市场竞争模仿的日益加剧，服务逐渐成为难以模仿的竞争优势。我国房地产企业可从以下方面实施服务营销：一是加强售前服务措施；二是提高售中服务质量；三是注重售后服务开展；四是注意客户投诉；五是建立高效的客户服务中心。
五、结语
就目前来说，我国房地产营销策略有多种，无论是传统的还是新式的，都各有其优缺点。房地产企业营销策略的采用应结合企业的实际情况，包括企业内外部环境的分析、政府相关政策的契合以及消费者的特征分析，通过制定正确的单一或组合的营销策略，最终实现企业利益的增长及其可持续发展。
参考文献：
[1]刘明华.房地产市场绿色营销问题研究[R].西南交通大学，2005（4）：35-40.
第6篇：房地产目前状况分析范文
通过利用投资乘数法和生产（投资）诱发系数对房地产投资与经济增长及产业发展的关系分析，可以得出以下结论。
（一）房地产投资与经济增长之间的关系
1.房地产投资对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济增长的贡献度也较高。
2.房地产部门增加投资所带动的产业内部收入增加较小，其产业收益的增加具有滞后性与分散性的特点，故房地产投资对经济增长的直接效应较小。
3.房地产投资对经济增长的间接效应大于其初始效应和直接效应的总和，所以房地产投资对经济增长的间接效应较大。
4.房地产投资占固定资产投资比例过大会在一定程度上降低对经济增长的贡献。因此，要在固定资产总量平衡的前提下，调节好房地产投资占固定资产投资的比例。
（二）房地产投资与产业发展之间的关系
1.从前向关联产业来看，房地产投资与租赁和商务服务业、金融业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业，房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等14个产业关联程度较高。
2.从后向关联产业来看，房地产投资与居民服务和其他服务业、金融业、批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、邮政业、综合技术服务业、房地产业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、工艺品及其他制造业和教育等13个行业关联度较大。
3.房地产投资对关联部门的投资和产出拉动作用非常明显。即房地产业的需求项目（如投资、消费）每增加一个单位的投资（社会需求）时，带动相关行业相应增加的生产额均超过1。
4.房地产投资对第二产业的部分，如金属冶炼及压延加工业、行业、通用、专用设备制造业等诱发程度高，房地产投资对这几个行业的产出存在放大效应。
启示与建议
通过对房地产投资与经济增长和产业发展的相关性分析，可以看出，房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。但是，同时需要指出的是，房地产投资对经济增长的贡献和其他产业的促进并非都是正向的。从对经济增长的贡献角度看，房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献；从对产业发展的带动作用看，如果房地产业过快发展，容易导致其他行业出现产能过剩或过热增长，为国民经济带来不稳定因素。因此，通过调节房地产投资领域与规模，使房地产投资保持在一个较为稳定的水平，是进一步转变经济增长方式，通过调节投资来稳定经济发展的有效措施。
第一，通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变。进入新世纪后，面对世界能源的有限性，我国经济增长的动力模式开始发生变化，即从以固定资产投资和出口拉动为主的经济增长，逐步向消费驱动型增长迈进。这种趋势预示着，中国经济中长期增长动力将继续由投资和出口拉动型逐步转向消费拉动型增长。在这一条件下，房地产投资传导机制也面临发展变化。而当前，我国房地产投资主要流向商品房领域，商品房价格高又使得居民购房负担逐步加重。在这一情形下，许多居民消费被抑制，不利于我国实现以投资带动经济增长的新转型。因此，未来一段时间，在我国经济增长方式转型的大背景下，房地产投资应改变过去通过投资于商品房带动经济增长的投资驱动方式，而应通过投资于社会保障性住房（经济适用房、限价房和廉租房）来释放居民消费潜力，以此来扩大居民消费。
第二，通过调节房地产投资规模平抑经济增长波动。根据我们的研究，房地产投资能够导致经济波动，过度的或者被压抑的房地产投资都能够引起经济的剧烈波动。而且，由于房地产投资涉及行业部门众多，且行业关联性强，按投资乘数原理其作用将会被放大数倍，在短期内影响经济正常运行，使经济增长在短期内产生巨幅波动。其中，由房地产泡沫引起的经济波动给经济带来的破坏是非常严重的，不但在经济总量上，而且在产业结构上都会导致大的衰退。在这一情势下，应当通过调控房地产投资规模平抑经济增长波动与行业过热。这包括三个方面的内容：一是要确立通过调节房地产投资规模平抑经济波动和行业过热的调控思路。二是逐步探索和分析房地产投资规模对经济波动和产业过热影响的传导路径，通过模型分析传导过程中各种因素的影响大小及调控方式。三是国家应当建立通过调节房地产投资规模平抑经济波动及行业过热的长效机制。要在改革与完善现行房地产行业投资统计体制的前提下，测度房地产投资对经济波动及行业过热的诱发程度，做到提前预警，提前调节。
第7篇：房地产目前状况分析范文
2008年中报的披露已落下帷幕。透过主流房地产上市公司的中报数据，我们可以一窥目前国内房地产市场调整期的微观业态。具体而言，考查的维度可以有三个：一是业绩情况，二是资源配置，三是资金弹性。
业绩几何
在2008年上半年房地产市场进入调整期之时，主流房地产上市公司的中报业绩却依旧喜人。万科A（000002）与保利地产（600048）2008年上半年营业总收入分别高达172.55亿元与53.81亿元，同比分别增加55.50%与156.40%，占2007年全年的比重分别是48.57%与66.31%；净利润分别比上年同期增加23.6%与381.01%，占2007年全年的比重分别是43.38%与88.14%。
区域型的房地产公司也出现类似情况。在逆市成功IPO之后，位于杭州市的滨江集团（002244）2008年中报同样亮丽：营业收入达到13.01 亿元，较上年同期增长852.22%；净利润为3.28 亿元，而上年同期为亏损182万元（进一步分析详见《滨江集团：逆势上市》）。
究其原因，主要有两个方面，一是房地产公司的业绩惯性，即房地产公司的业绩往往存在一定程度的滞后性；二是受益于今年企业所得税税率从33%降至25%的利好。
房地产公司的营业收入与利润的确认往往不是即时的，存在较长的时滞，这是由于房地产公司产品销售的实现周期较长，即“盖房子卖房子”用时较长，不可能一蹴而就。也就是说，房地产公司在销售收入确定与业绩反映上存在着一种时间性错位，现在的业绩在一定程度上反映着过去的经营与房地产市场形势，更确切地讲，体现了近两年房价的高涨与更早前土地价的低水平。这就造成房地产公司利润表中的营业收入与净利润往往不能即时反映市场变化，有较长的滞后期。
另一方面是所得税的影响。保利地产2008年上半年所得税费用与利润总额比率为21.56%，而2007年高达40.49%；同一时期，金地集团（600383）的该项比率分别是25.76%与38.77%；北辰实业（601588）的该项比率分别是24.58%与34.02%。可见，企业所得税利好的效果明显。
应该强调的是，由于房地产公司存在上述业绩惯性，从而为“盈余管理”预留了一定的空间。在房子预售出去但尚未竣工决算、确认收入之时，预收账款可以储备相关的业绩。通过预收账款的水平，可以看出房地产公司未来业绩的储备水平与抗风险能力。
万科2008年6月末预收账款占总资产比率为23.81%，纵向考查该比率呈逐渐提高态势，2006年末、2007年末与2008年1季度末，该比率分别是17.70%、21.60%与22.92%。预收账款与总资产比率同样呈明显递增态势的还有金地集团，其2006年末、2007年末、2008年1季度与2008年6月末的该项比率分别是14.80%、14.98%、16.34%与18.54%。
预收账款水平越高，其未来业绩受房地产市场调整影响的时间就会越推后。更进一步，可以用预收账款与营业收入的年化比率，来衡量企业业绩管理的空间。按年化预收账款与营业收入比率自高到低的顺序，首开股份（600376）、滨江集团、金地集团、北辰实业、保利地产与万科A分别是181.52%、147.18%、145.39%、128.95%、98.90%与76.66%。可以看出，不同的企业，业绩管理空间差异很大。与2007年末该比率情况进行对比，大幅度增加的有金地集团、首开股份与北辰实业，究其原因，可能有再融资时与业绩释放相配合的因素；大幅度降低的有保利地产，说明其在2008年上半年释放了较多的业绩。
我们认为，房地产公司目前业绩的“好日子”很可能难以长久维持。目前部分地区房地产成交出现低迷，且已经出现房价下跌的迹象，这都将逐渐通过营业收入和净利润数据反映于未来期间的公司业绩中。因此，房地产公司不能为喜人的中报业绩而沾沾自喜，掉以轻心，而应警惕因行业的持续调整所带来的未来业绩的大幅波动。
资源配置
房地产公司的资产主要包括两项，一是货币资金，二是存货。前者保证流动性，并能够用以抵抗短期风险；后者包括土地储备与项目情况，是未来发展的依托。
透过房地产公司的拿地与土地储备的情况，可以考查其未来发展空间。预付账款与存货通常是归集房地产公司的开发楼宇与土地的报表项目，所以，可以计算这两项合计数占总资产的比重，称其为“存货资产比”，并用其分析在目前形势之下房地产公司的不同情况。
就趋势而言，万科A（000002）的存货资产比是逐渐提高的，2006年末、2007年末与2008年1季度末分别是73.08%、74.69%与77.64%（进一步分析详见《万科A：先人一步》）；保利地产（600048）基本亦是同样趋势，2006年末、2007年末与2008年1季度末该项比率分别是85.86%、84.30%与91.49%；而金地集团（600383）的该项比率则有降低的趋势。可见，在项目与土地配置方面，主流房地产上市公司的各自水平不同，趋势变化亦有差异。
其实，房地产公司的货币资金与存货可视为硬币的两面，前者虽然能反映公司的抗风险能力，但持币过多会导致资金使用效率的低下；后者则蕴含了公司的盈利能力，是未来公司利润的源泉，但是在存货上大量占用资金会影响流动性，进而导致资金紧张。公司需要在二者之间权衡，进行合理配置。
正如近期人们开始将投行与养猪等量齐观一样，其实，房地产公司在存货上的配置类似于炒股中的仓位控制。存货占总资产比重多，意味着因看多未来而持有重仓。不过，毕竟二者的商业模式不同，炒股具有短期性，股价天天在变，可以天天操作，而房地产项目的运作却具有中长期的特点，从而使房地产公司们被动地成为“中长期投资者”。
从这一角度上看，万科A与保利地产在土地与项目上的资产配置比率呈增加的趋势，即表示逐渐“加仓”的含义，可以理解为其依然中长期看好中国的房地产市场，尽管短期内会面临一些调整。具体的例证是，保利地产近期通过挂牌方式取得位于江西省南昌市湾里区招贤镇地块，该地块面积164.77万平方米，容积率不大于0.6，用地性质为住宅、商业、办公和文化娱乐用地，成交价为5.93亿元。
由于房地产项目运作的中长期性，房地产公司的管理层对于行业未来的判断就显得非常重要。资源配置正是这种判断的具体表现，甚至直接决定了谁能够安然过冬，生存下来，并利用行业调整的机会做大做强。
资金弹性
不论是为了囤粮“过冬”，还是想未来伺机扩张，“现金为王”始终需要为房地产公司所谨记。在此角度上看，持续融资对房地产公司生存与发展是不可或缺的。考查公司自身的资金情况可以有三种由浅入深的层面。
首先，可以计算期末货币资金占总资产的比率，从资产结构与货币资金存量角度来分析公司的经营取向，以及目前的抗风险能力。从中报可以看出，主流房地产上市公司的货币资产比率呈分化的态势，比率高的有金地集团，其2008年6月末货币资金占总资产的比重为20.49%；万科、北辰实业与滨江集团三家公司的货币资产比分别是13.83%、15.96%与11.58%，居于中位水平；货币资产比处于低位的是保利地产与首开集团，分别是7.60%与8.47%。
其次，可以将货币资金与有息负债结合起来，计算净负债率，以及货币资金与有息短期借款的比率，这样可以避免单一的分析货币绝对量与资产结构的不足，而从资产与负债的配比角度来分析公司的资金状况。2008年6月末，万科净负债率为37.10%。相比之下，首开股份与保利地产的净负债率极高，分别为221.02%与102.38%，而金地集团、北辰实业与滨江集团的净负债率分别是80.85%、60.03%与61.32%。
第三，引入动态的视角，考虑期间内现金流转的情况，计算反映资金弹性的相关指标。
比如，可以先用资产负债表中的“货币资金”加上现金流量表中“经营活动产生的现金流量”中的“销售商品、提供劳务收到的现金”项目（现金流量进行年化处理，即以半年报数据乘以2来计算），以此估计公司在一年内能够提供的现金存量与流量的总和；然后，再计算短期内的刚性负债，即“短期借款”加上“一年内到期的长期负债”；最后，将一年内公司能够提供的现金总和与短期内的刚性负债进行对比，从而衡量公司的短期偿债能力。
按此方法计算的资金弹性，如果小于1，就意味着即使不发生其他费用开支，并且停止向供应商付款，公司目前货币资金加上一年内收到的售楼款，也已经不足以支付一年内的银行借款。这时，公司的资金链已经非常危险了，甚至有破产的可能。
资金弹性方面，一些房地产上市公司的差异明显。2008年6月末，保利地产资金弹性较大，为4.37，甚至远远高于万科的3.96。这就是说，尽管从存量货币与资产结构来看，保利地产的资金状况相对不佳，但是其货币弹性很大，一年内能够产生的货币资金是需偿付的银行借款的4倍多，公司完全可以根据自身的资金状况，来统筹项目开发与拿地进度，并合理安排各方面的付款节奏，从而避免资金链吃紧。
相比之下，首开股份的情况就不容乐观了。2008年6月末，其资金弹性仅为1.13。也就是说，其一年内产生的货币资金仅够偿还自身的短期银行借款。或许正是出于资金紧张的考虑，2008年上半年，首开股份调整经营策略，转让或计划转让两个开发项目；2008年7 月，首开股份召开董事会会议，审议通过了非公开发行股票方案的议案。不过，鉴于目前A股市场的惨淡状况，再考虑到非公开发行股票的审批时间，短期内首开股份的再融资计划似难解其资金之渴。
当然，也有资金情况过份宽裕的上市公司，如绵世股份（000609），2008年6月末资产负债率仅为24.41%。（进一步分析详见《绵世股份：保守有益》）
第8篇：房地产目前状况分析范文
关键词：房地产经济波动；影响因素；对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）04-0-01
在社会主义市场经济体系中，房地产经济作为其中不可或缺的一个重要组成部分，目前在我国国民经济中的地位日益突出。根据大量的研究和事实表明，通过对房地产经济波动因素以及规律性的分析，加强对房地产市场的科学判断，有利于引导我国房地产事业的健康持续发展。因此，对解析房地产经济波动的影响因素及对策的探讨有其必要性。
一、房地产经济波动的影响因素
在房地产经济发展的过程中，相关的影响因素相当多，必须要通过对这些因素及其相关关系的正确处理，强化对房地产经济波动的分析，进而才能处理好投资与需求之间的相互关系。因此，以下对房地产经济相关波动因素进行简单分析，主要有土地因素、资金因素、市场因素等， 现作具体说明：
1.土地因素。在房地产发展的过程中，主要会受到一级市场以及二级市场的影响，其中，一级市场就是地产市场，国家土地部门作为供给方，房地产开发商为需求方，土地就成为市场交易中的商品，而二级市场的需求方为购房者，房地产开发商为供给方，在进行市场交易中，土地的使用权以及房屋所有权就成为交易的商品。在实际分析过程中，则主要选取本年完成的开发土地面积、土地出让收入、房屋竣工面积以及新开工面积等四个指标主要内容进行影响分析。
2.金融市场。房地产开发与金融的支持密切相关，为此，资金因素对对房地产市场有着重大影响，在其运行过程中， 主要是通过利率水平、贷款投向以及贷款规模等作为主要手段进行房地产的运作。因为房地产经济属于经济密集型产业，其生存与发展必须依靠大量的资金，而这些资金一部分由企业自己来解决，而其他的一部分则必须要通过金融市场这一渠道和途径来解决，为房地产开发筹集资金。
3.市场因素。在现代化经济市场环境下，房地产的发展与价格机制有着不可分离的关系。因为房地产的需求，必然会影响到房地产价格水平的波动，从而进一步影响到房地产经济的运行扩张。同时，商品房面积也是房地产消费需求的反映，所以，在一定程度上，其可以对未来房地产价格的走势作出一个科学的预计。比如房未来房地价格预计下降，即使价格出现大幅度下降，而房地产的需求也会相应的减少，若是未来房地产价格上涨，即使价格出现升幅，但是对于房地产需求也会相应的增加。
4.政策因素。所谓政策因素，主要是指与房地产业有关的财政政策，尤其是敏感程度较大的货币政策、经济体制、产业政策以及经济制度的改革、区域发展政策和政府发展政策等，同时，这些政策因素也是国家和政府对房地产经济进行宏观调控的主要手段，通过这些政策措施，对房地产市场进行各方面的调控，进而影响到房地产经济的周期性波动。
二、控制房地产经济波动的对策
从某种角度上讲，房地产经济的增长与宏观经济的增长一样，两者都不是以平稳的方式增长，都具有很大的波动性，但是从长期发展来看，房地产经济还是呈现向上增长的趋势，这种趋势随着相关因素的影响上下起伏，控制着房地产经济的运行状态。为此，为了保证房地产经济的相对稳定，以下提出了控制房地产经波动的有效对策，具体包括以下几点：
1.规范土地市场。控制房地产经济波动，必须要规范土地市场的管理，具体可以从下方面入手：
首先，强化土地批租管理，要全面采取总量控制，统一规范土地的管理权，确立严格的行政划拨用地审批制度；其次，要严格按照规范操作，根据协议规定的具体内容，规范土地的招标拍卖转变途径和流程，从根本上实现我国土地转让的招投标的市场化，减少行政干预，改善土地管理现状；第三，要强化政府的土地供给能力的同时，必须要进一步实现我国土地转让市场的开放化管理，优化土地使用权，利用市场机制下的调控手段，优化土地资源的配置与重组；另外，根据市场经济的发展现状，确立新型土地供应机制，从而有效地规范我国土地的出让行为。
2.调整房地产投资政策。要制定长远的适合于我国房地产经济发展的投资政策，对于正常的政策制度，即便是造成了短期内的经济下滑，抑制了经济发展，也应该采用有效的辅导方法和手段，坚持贯彻执行。对于失控和不当的经济政策，必须要采用有效措施及时纠正和制止，尽可能地保证房地产经济的平稳发展。
另外，要根据我国现行的房地产经济发展状况，采用有效的房地产投资政策，调整房地产经济状况，保证房地产经济的平稳、健康、持续发展。在制定和出台相关的投资政策时，需要注意以下相关问题：（1）要明确投资主体，做到产权分明、职责清晰、规避风险的发生，有效地控制房地产经济周期的变化；（2）要密切关注房地产经济的规模变化，确保固定资产投资与规模发展相适应，确保投资的合理化；（3）明确市场定位，重视市场调查，在明确市场需求的基础上，使得市场投资更为理性化。
3.完善开发金融制度。在房地产经济发展中，必须要完善现有的房地产金融制度，具体做到以下几点：（1）要构建完善的多元化房地产融资体系，如房地产信托、商业银行贷款、市场直接融资以及产业基金等，（2）完善多元化的住房融资渠道，目前主要的融资渠道有政府优惠政策、商业按揭贷款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地产要积极探索发展出路，既要考虑到整个金融体系的构建，也要考虑到制度方面的建设，从而为融资创造一个创新环境。
三、总结
总而言之，对房地产经济波动因素进行分析，不仅有利于对房地产经济发展及其运行规律的把握，而且通过对其发展异常波动的分析，制定出科学有效的针对性措施，加强房地产经济的宏观调控，有利更好地实现房地产的深化改革，推进房地产经济改革的步伐。
参考文献：
[1]司云娜.房地产经济波动的影响因素及对策[J].赤峰学院学报（自然科学版），2010（02）.
第9篇：房地产目前状况分析范文
【关键词】房地产企业；现金流管理；现金流管理体系
一、引言
房地产业是一项高投入、高风险、高收益的行业，这就使得房地产企业需要大量的资金来保证其日常经营运转，现金流直接关乎房地产企业的成长与生存，此外，由于近年来国家政策的实施及宏观调控的影响，加上房地产企业间竞争的加剧的影响，完善的现金流的管理对房地产企业来说显得尤为重要。目前，越来越多的房地产企业开始关注现金流管理，并制定了相应的现金流管理制度，现金流管理已经成为房地产企业财务管理的重要议题之一。
二、房地产企业加强现金流管理的重要性
房地产企业由于其行业特性，决定了其需要大量的资金作为日常运营的储备。由于房地产业的项目周期通常较长，成本与收入的变动性较大，成本的变动与实际收益的变动存在一定的滞后性，且调整的期限通常较长。房地产企业的现金流直接反应出了企业的财务状况与企业实际业绩间的相互关系。企业业绩的好坏通常可以从现金流量的财务报表中得到体现。通过企业现金流管理将现金流与收益质量相结合，不仅能提高企业的收益质量，而且能真实地反映企业的实际业绩。另外，房地产业属于资金密集型行业，对资金的需求量相当大。现金流管理将房地产企业的现金流量与现金的支出状况通过现金流量表反映，同时，现金流量表能够反映房地产企业的偿债能力。也即当现金流量大于现金的支出额度，资金的流通速度较快时，房地产企业有足够的资金作为投资的后盾，具有较强的偿债能力，企业管理者此时可根据投资的需要进行合理投资。合理的现金管理能帮助企业管理者进行正确的投资决策。
三、房地产企业现金管理普遍存在的问题
（一）现金流管理与企业的战略目标不适应
目前，大部分房地产企业对现金流的管理目光短浅，过度重视眼前的短期利润，忽略了企业发展的战略目标。现金流管理没有被提到与企业战略目标发展的高度上来，对现金流管理层次较低，主要关注企业的日常经营活动，如现金预算、日常现金流量、流程与流动速度，追求短期的盈利目标，忽略了现金流管理长期的战略目标，导致现金流管理与企业发展的战略目标脱节。此外，在土地储备方面，大部分房地产企业意识到土地储备与资金是房地产企业的重要生命线，土地储备越多，企业的固定资产越多。正是由于土地资源的稀缺性，导致越来越多的房地产企业将目光放在积累土地，认为掌握的土地资源越多，企业的资产就越殷实。但是土地储备量的上升，在短期内为房地产企业增加固定资产，从长远来看土地储备的上升侵占了企业大量的现金量，过度的土地储备会导致企业的现金流缩减，导致企业用于投资生产的现金量不足，在一定程度上制约了企业的未来发展，使现金流管理与企业战略目标背道而驰。
（二）企业管理层对现金流管理的意识淡薄
通过现金流量表房地产企业管理者能够清晰地获得企业的资金流动的相关信息。但是由于房地产企业的部分管理者缺乏财务管理的理论知识，对企业财务报表反映的会计信息分析不够全面，导致其无法在危机关头做出明智的决策，致使决策失误。此外，随着房地产业的火热发展，巨大经济利润诱惑的背后，吸引了越来越多的企业对房地产的关注，并纷纷对房地产进行不同程度的投资，其中大部分房地产企业管理者的文化素质水平不高，缺乏现代化的现金流管理理念。在人员的选用上，大部分房地产企业管理者将会计、出纳等重要职位聘用自己的亲属担任，为房地产企业资本化与规模化经营的发展埋下了隐患，甚至可能造成企业的衰败。另外，企业管理者过度重视经营利润。房地产企业对定期召开的财务大会，在进行预算分析时，过于强调企业当期的经营利润，忽略了企业发展的财务预算规划，不利于企业合理地做出正确的投资决策。
（三）现金流管理体系不健全
现金流管理的最终目标是保障房地产企业资金流动的稳定性，为实现企业的战略目标奠定坚实的基础。产品销售和融资筹资是房地产企业资金的主要来源渠道，购地款、工程款及由于生产、销售等环节所产生的管理费用、营销费用和财务费用等则是构成现金流出的主要方式。现金流管理的本质是保证房地产企业实现利润最大化。目前，大部分房地产企业的现金流管理体系尚不完善，主要表现为企业的战略管理体系低层次、不规范、缺乏科学性。在现金流管理模式上，一方面大部分房地产企业过度追求现金流管理短期目标，忽略了长期的现金流管理。同时，大部分房地产企业存货的现金流比率高，而现金流的变现周转率低，导致许多房地产企业现金流净值连年呈现负值，为企业未来的发展埋下了祸根。在实际业务操作过程中，房地产企业投资过度重视土地储备制度。土地和现金是房地产企业业务活动的左膀右臂，但是土地的资源是极其有限的，土地能够为房地产企业创造无限价值驱动了越来越多的房地产企业追求土地的储备，而土地的储备是需要高成本的，大量的土地储备造成企业的现金流被占用，大大减少了企业的现金流量，易导致现金流的失衡。其次，房地产企业的融资渠道过于单一，对银行依赖程度高。大部分房地产企业依赖于银行间接融资方式，忽略了其它的直接融资渠道，如房地产基金、债券等方式，而票据（支票、承兑等）交换与资金的可得性是有银行直接决定的，加之各种因素对现金流管理的影响，如借款能力、客户资信等，易导致房地产企要做好现金流的管理工作[1]。
（四）现金流管理全程控制重视度低
房地产企业的资金链贯穿于生产、销售、售后等各环节，每个环节对资金的需求均不容忽视。目前，大部分房地产企业对现金流的管理过多地重视事后监控环节，忽略了事前与事中的现金流管理。此外，现金流管理涉及财务部、销售部、工程部等各部门，由于各部门管理范围的不同，各部门对现金流管理的认识不同，存在现金流管理是财务部的职责的认识偏差，导致其对现金流管理的重视度不够，现金流管理全程监控机制缺乏事前预测、事中控制与事后分析的有机结合。现金流管理离不开各部门各人员间相互协调与合作，脱离了任何一环节都无法保障现金流管理的顺利开展。目前我国大部分房地产企业只重视利润，并将现金流管理与利润目标直接挂钩，对业绩的考核偏重企业的短期利润，没有从企业发展的全局出发，过度重视企业现金流管理的量，忽视了现金流管理的质量。企业无法正常发放员工工资、没有资金用以购进原材料、需要缴纳大量现金用于交税时，现金流管理的弊端就暴露地更为明显，致使房地产企业无法在规定期限内支付土地款项，发生拖欠土地款和工程款等不良行为。
（五）成本控制与现金流管理不匹配
大部分房地产企业对成本控制偏重于房地产项目施工阶段的成本控制，忽略了项目开发前期的可行性成本，招投标所带来的成本与项目设计环节中所涉及的成本控制，易导致企业在这些环节中成本支出超出现金预算范围，成本控制与企业现金流管理严重失调。在企业的日常经营活动中，大部分企业对日常的成本支出的控制较为严格，追求收入最大化，将现金流管理的目标至于短期的收益最大化，忽略了企业长远发展的战略目标。此外，国家政策会对房地产业带来直接的影响，伴随着房地产业的迅速发展，加上外部宏观环境的影响，抑制了房价的攀升，与此同时，用于房地产项目开发的人工成本、建筑原材料价格不断上涨，造成房地产项目开发的成本不断上升，房价的下跌与房地产项目成本的上升，导致房地产企业的资金分配与成本控制不协调。
四、房地产企业现金管理建议与对策
（一）现金流管理要与企业发展的战略目标相结合
现金流管理要把握企业发展的战略目标，从企业发展的大局出发，改变现金流管理停滞在企业运营低层次的局面。无论是房地产企业还是非房地产企业进行现金流管理时要立足企业所处的环境，对环境因素进行正确分析，保证现金流动与企业环境变化趋势相吻合。同时，房地产总公司要与其子公司进行信息的沟通与交流，房地产子公司制定的现金流预算目标要与总公司的预算目标相协调，子公司制定的现金流管理最终是要服务于总公司的现金流管理目标，是对现金流管理体系的补充，不能脱离房地产企业发展的总规划，从整体上把握公司发展的战略目标。此外，房地产企业应对其子公司的现金流进行实时的监控，及时发现并解决子公司现金流预算不合理，导致子公司资产短缺对总公司的不良影响。针对主营房地产的企业，资金状况是影响其投资决策的重要因素，因此，主营房地产的企业应考虑自身资金状况制定出符合企业战略发展的现金流管理。同时，对于非主营房地产的企业而言，除了自身资金状况外，要经得起房地产业高回报的诱惑，理性地制定出符合企业发展的现金流管理，避免盲目跟进房地产业，降低企业的投资风险。
（二）树立全局观念，提高财务管理意识
现金流管理是财务管理的重要工作议题，是内部控制管理的重要组成。房地产企业成长在现代管理的时代，应充分把握现金流管理的全局观。具体应做到：首先，树立正确的现金流管理的全局意识，现金流管理是服务于企业战略目标的，房地产企业的现金流管理不应局限在企业项目开发或日常业务的某个环节，应立足企业发展的整体规划，协调工程部、财务部、成本部等部门的工作，提高各部团结协作的合力，更好地服务于企业的总体规划。其次，提高房地产企业管理层的财务意识，普及财务管理相关知识，提高管理层对财务管理的理论知识与实践操作能力。确保企业管理者能够正确地阅读和分析财务报表，对掌握的会计信息做出正确的现金流管理决策。与此同时，一方面要明确房地产企业财务部、销售部、工程部等各部门的权责，使其正确履行其权责。针对房地产企业各部门的要职，应慎用选人政策，严格规范的选人聘任制度，选择具有财务专业知识与操作实践能力的人担任相应的职位，以保证财务管理的顺利进行。另一方面要针对房地产企业各部门的特性，有针对性地开展财务知识普及，组织相应的财务理论与实践的培训，提高各部门对企业现金流管理的重视度。
（三）完善现金流管理体系
由于现金流是房地产企业日常运营的大动脉，完善的现金流管理对于房地产企业而言显得十分必要。在现金流管理体系的构建上，首先房地产企业应将现金流管理权集中至财务部门，由财务部执行企业现金流出的审批，同时，根据业务规模在财务部下属单位设置两级不同的现金使用权限，按照收支两条线管理方式严格实施企业现金流管理[2]；其次，保证企业资金三级权限管理制度的执行，将资金按照规定的时限及时收回，确保企业管理层能够正确掌握现金流的整体情况，便于资金的统一调度，避免资金出现呆账、坏账的现象。最后，房地产企业应规范现金流管理的流程，明确各职能部门或各员工的职责，以保障现金流管理在各环节顺利开展。再者，企业应加强对现金流管理的阶段性考核，配合相应的奖惩，以充分调动各部门积极参与现金流管理，为房地产企业资金正常流转疏通渠道。此外，企业应重视财务信息系统的建立。一方面信息系统的建立能够帮助企业及时跟进房地产项目开发实施进度，监控成本支出与现金流动情况，为企业财务部及管理者正确分析财务信息提供依据。另一方面，通过财务信息系统的完善，及时地传递房地产企业与客户的信息，方便与客户进行信息的交流与沟通，跟进资金的流动，提高资金回笼的速度与效率。
（四）健全各环节现金流管理
现金流管理囊括现金流预算、收入和融资管理各环节。对于房地这样需要殷实的资金为支撑的行业而言，根据企业承担的风险，严格把关企业财务与资金来源状况，同时，企业要对现金流进行及时的预测、分析、报告与控制以保证企业资金的正常流转显得十分必要。在现金流预算管理方面，由于房地产工程项目的周期通常较长，企业应根据企业的发展情况，制定严格的现金流预算管理目标，按照年度、季度、月份将目标细化，并定期对短期现金流管理预算进行监督控制，以满足现金流管理符合企业发展的战略目标的需要；在现金流收入管理上，由于房地产企业收入主要来源于销售房屋产品，具体应注意如下五个要点：第一，在产品项目开发阶段，房地产企业要协调好各部门、各组织团体间的相互关系，尽可能完成项目产品的预售要求，尽早获得预售许可证。第二，房地产企业要重视产品售后的应收款项的催收，以回笼房款。第三，提高金融财务风险的预防意识，运用多样化的付款方式，保证开发资金按期收回[3]；在资金融资管理方面，房地产企业应拓宽融资渠道，避免将风险集中在银行系统。房地产企业可以通过企业信誉发行债券，运用股权或资产转让等多样化渠道进行融资。此外，房地产企业应根据企业发展的实际需要，尽量缩短项目施工期限，缩减项目开发的规模，以减少资金的需求，同时，通过开展有效的营销策略，以保证资金及早收回。第四，保证现金的流动性，降低企业不必要的费用。房地产业属于资金密集型行业，需要预留资金用以保证企业后续运作，这就要求企业要对资金的使用进行合理的分配，对后期的项目施工计划、现金的使用提前预测并进行相应的预算安排。第五，对于大中型的房地产企业在条件允许的情况下，可建立资金的统一集中管理机制。及时对分属的子公司现金流动进行监控，将现金流的管理权收归总公司，对其进行集中统一管理，有利于房地产企业集中有效地对闲散的资金进行合理的分配与投资，同时为企业集中财力化解经营及财务风险奠定了基础。
（五）协调成本控制与现金流管理间的关系
针对房地产企业的成本控制与现金流管理失衡的问题，具体应做到如下两点：首先，房地产企业应重视成本控制与现金流管理的各个环节，不应将成本控制局限于项目的施工阶段。对于房地产企业项目开发的前期可行性研究，招投标所带来的成本与日常工作中所产生的各项成本支出，均应谨慎对待，加强对现金管理的重视程度，对项目开发前期、企业日常工作的各环节的成本支出进行事前的预测，并给予合理的预算，以保证成本支出与现金流动相协调。其次，由于房地产项目开发的周期较长，房地产企业应正确对待成本支出与收入的关系，把握全局的发展观，摒弃只注重短期收益的短浅目光。企业对成本的控制与现金流管理可以从项目的时间安排与项目的金额两个维度进行开展。根据项目进展与企业的资金状况，以年度、季度、月安排项目的进展，编制企业的现金流预算表，对企业项目的现金流动进行实时的监控。同时，财务部应确保项目开展在企业的资金流动和项目安排的可控范围之内，对于超出的成本进行及时地调控，正确处理成本控制与现金流的问题。
五、结论
现金流包含了现金的流入与流出，房地产企业的现金流动率较高。经济快速发展的背后，房地产企业也伴随着经济发展的浪潮崛起，越来越多的大中小企业纷纷步入房地产业。然而，大部分企业只看到高额利润，房地产业对资金的需求量大、具有很高的经营与财务风险往往不被重视。现金流管理的重要性能够被大多企业洞悉，但是目前大部分房地产企业的现金流管理仍存在很多问题，这是步入房地产业的企业必须正视的，同时，建立和完善企业的现金流管理对于房地产企业而言是十分必要的。
参考文献：
[1]陈晨.房地产企业现金流管理问题及对策研究[J].科技信息，2013（12）：103-105.
[2]汤长娥.房地产企业现金流的风险管理与控制[J].资治文摘，2010（6）：84.
