房地产的商业模式精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产的商业模式主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产的商业模式范文

论文关键词：成本计价模式，公允价值模式，客观因素，自利

 

1.引言

为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7] 。

本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。

新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：

1）归入的资产性质变化

在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。

2.价值计量模式的选择变化

旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。

3.后续计量变化

在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

2.2公允价值计价效应

我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。

虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

10家

第2篇：房地产的商业模式范文

与此同时，对房地产的调控也日趋深入。2013年2月20日，主持召开国务院常务会议再出“国五条”抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次调控。

新型城镇化带来新机遇

新型城镇化的龙头是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性，决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能，具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能，也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用，决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。

中国经济结构的调整和产业升级、新兴服务业的发展是新型城镇化的基础和前提。没有产业，就没有真正意义上的人口聚集，也就没有真正意义上的城镇化。要实现产业的发展，当然要依赖于土地这个核心的、先导的生产要素，依赖于房地产整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能。这就为房地产发展、产业发展和新型城镇化找到了共赢的支点，也为房地产的转型和创新指明了方向和路径。这就是，房地产的转型创新必然与走产业结构调整、与产业升级、与新兴服务业发展相结合的路径，走与新型城镇化的发展相结合的路径。近年来，园区地产、商业地产、养老住区、文化旅游地产等的发展，已经开始产生了与产业、与城镇高度融合的新商业模式，成为房地产转型创新的主流。

新型城镇化，与传统意义上的城市化有不同的内涵。几十年来，中国经济和社会的发展主要还是以政府为主导的，通过集中配置资源的方式，以土地财政为动力的，重心放在沿海地区和中心型城市的高速发展模式。这样的发展经济启动的初级阶段是必要的，但是，高速发展模式导致的透支资源、污染环境及损害社会公平等，决定了它只能是阶段性的发展模式，而不是可持续的发展模式。对房地产的宏观调控，本质上是也并不仅仅是对房地产本身的调控，而是通过对房地产的调控，对中国经济和社会发展的高速模式踩刹车。新型城镇化，作为国家新战略，就是要变高速发展为均衡发展，变行政性集中配置资源为市场化的均衡配置资源，变单一的土地财政为可持续发展的财政。这是一场深刻的制度性、结构性改革。新型城镇化，本质上是人的城镇化，当然也必须以产业为先导、以土地为平台。没有产业，就没有人的城镇化，而产业要进入、要升级、要发展，也必须依赖于土地制度的改革，促进集体建设土地向城镇建设土地的转化，让土地成为可流动的生产要素和资产，成为整合各类资源和促进产业发展的平台。土地制度的改革，包括集体建设土地的集约化利用、集体建设土地直接入市、对支持不同产业发展采取区别化的用地政策，等等，都将成为产业发展和城镇化发展的基础。从这个意义上，更能深刻地体会“改革是最大的红利”的含义，也更能深刻地认识到房地产所具有的整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能的巨大价值。

推进新型城镇化，就是要通过实现资源的均衡配置，实现经济和社会的均衡发展。在地域广阔、发展水平差异大的中国，实践已经证明，这不可能依赖于行政的力量来推动，必然要有新的思维、新的路径来实施，这个路径就是通过改革，启动市场化的力量，发挥市场在实现资源均衡配置、实现均衡发展的独特作用。一方面要通过土地制度、行政管理制度、户籍制度、社会保障制度等深层次的制度改革，另一方面，则需要依靠市场自身的实践，鼓励市场的力量在新型城镇化的过程中进行产业导入、升级和新兴产业的发展，逐步实现资源的有效配置。显然，在这一过程中，房地产转型创新所形成的新商业模式，如园区地产、养老住区、文化旅游地产等将发挥市场化均衡配置资源、推动产业升级与发展的重要作用，从而发挥出以市场化的方式推进新型城镇化的作用。

中小开发商迎来黄金期

随着宏观调控的深入，房地产业的行业集中度越来越高，中小房地产开发商受到的挑战越来越大，越来越难以在传统模式中生存；然而，在新型城镇化的进程中，中小开发商却面临着全新的发展机遇。中小开发商，尤其是民营开发商，完全可以发挥船小好调头、创新能力强、地方资源结合度高等特点，结合自身的状况进行转型创新，通过转换思维方式，以高科技、文化创意、旅游度假、养老产业、生态农业等新兴产业为先导，以房地产作为平台，跨界整合资源，把政府作为最重要的客户，发挥房地产的平台功能和资产功能，做好服务和运营，创造出各种房地产与产业、与城镇化互动发展的新模式，推动产业和城镇化的发展；通过这样的创新和转型，开发商完全可以成为新型城镇化发展中的核心力量和有力推手，房地产业在新型城镇化发展中完全可以发挥出更加重要的作用。

广大的内陆地区、大城市郊区及众多中小城镇，因其所处的位置和经济发展阶段，决定了这些区域在文化创意产业、养老产业、度假产业、生态农业等方面的独特发展优势，这些产业正是中国经济转型和升级的主流方向，在宏观政策面得到了政府和政策有力的鼓励和支持，正处于发展的黄金期。正是在这样的背景下，全经联（全国房地产经理人联盟）中的很多企业家在这些领域做出了许许多多的探索和创新，总结了很多成功的经验和案例，全经联也将这些案例建成了行业的实战教学基地。这些一线的实践和探索，有力地促进了企业自身的转型和可持续发展，推动了行业的转型和新型城镇化的发展，也成为行业宝贵的智库。

可见，新型城镇化的战略，给房地产转型和创新创造了巨大的机遇；房地产的转型创新，又为新型城镇化注入了持续的动力，两者相互促进，形成良性的互动，对实现新型城镇化――人的城镇化具有非常重要的战略意义。同时，也可以期待，在这一过程中，住宅产业也将迎来新一轮的发展春天。

告别传统发展方式

本轮针对房地产的严厉的宏观调控，就是这些因素集中的和综合的反应。调控的本质也是希望通过限购限贷等无奈而极端的行政性方式，倒逼发展商和地方政府转变发展方式，这反映出房地产的发展模式正在进入一个新的转折阶段，也反映出中国经济和社会的发展进入一个新的转折阶段。

改革开放几十年来，房地产业在经济社会发展和城市化的进程中扮演了重要角色，拉动了消费，改善了民众居住条件，并拉动五十多个相关产业的发展，房地产及相关行业对GDP的贡献率逐年快速提升；近几年来，房地产甚至扮演了经济与社会发展火车头的角色，作用巨大。但是，房地产业目前的发展，无论是理念上还是方式上，都还是粗放型、消耗型的发展，这样的发展方式越来越受到资源、环境、社会公平等因素日益增强的影响和制约，越来越不可持续。传统的房地产发展方式，是建立在传统的城市化模式基础上的，是一种粗放的、面包面粉式的发展方式，突出特点是：

一.建立在土地财政、集中配置资源的、城乡二元土地制度分置基础上的高速城市化模式决定了房地产粗放的、面粉面包式的发展方式。这种城市化模式导致人口、资本向中心性大城市及沿海地区快速、集中性的聚集，导致了地方政府对土地财政的过度依赖，导致了土地资源的快速出让与快速消耗，也必然导致这些地区房价持续、不断攀升。显然，这种城市化的模式已不可持续，这也正是新型城镇化模式必须要破解的难题。

二.房地产面粉面包式的发展模式，必然导致与城市、与产业的结合度低。一次性出让了土地70年、50年的使用权，大多建造的是消费型的商品住宅，与产业发展和城市功能的结合度低，无法为城市创造持续增长的税源，无法为产业发展和城市发展创造更多的价值。

三.房地产面粉面包式的发展模式，必然导致开发与运营相分离，必然表现为高负债、高速度，必然导致土地利用率低、产品品质差、资源消耗大，社区运营与管理差，等等。

长期以来，这种发展方式积累了众多问题，对资源、环境和社会公平等方面构成严重威胁，目前已经进入了持续爆发的阶段，这种状况受到政府、公众和舆论不断增长的质疑和抵触，行业的转型和创新势在必行。而新型城镇化战略的提出和实施，也恰恰给房地产创新和转型提供了一个很好的环境和时机，

房地产业本质上是服务业，房地产具有服务和金融双重属性，整合资源、服务运营、金融支持是房地产的重要功能；房地产的价值是贯穿于土地运营、项目开发、后期运营三个阶段、全寿命周期的价值。但这些年来，我们把房地产业简单地认为是商品住宅的开发与销售，显然完全误解和扭曲了房地产的本质含义。当然，这与中国发展的阶段性有紧密关系，一方面我们要弥补几十年在住宅方面巨大的欠账，另一方面也需要集中资源加速发展城市化。在这样的认识中，房地产只有“房”，有“地”，而没有“产”，没有“产业”和“资产”的概念；房地产的本质功能和价值，即为产业和城市发展服务的，整合资源、服务运营、金融支持的功能与价值被严重忽视；而这些功能和价值，正是房地产在推动经济和社会发展中最为重要的功能，是房地产最具动力也最可持续发展的价值，现在是到了给房地产恢复其本义的时候了。

第3篇：房地产的商业模式范文

关键词：投资性房地产 递延所得税 处理 影响

一、以公允价值计量的投资性房地产递延所得税的会计处理规范分析

投资性房地产是指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有）。《国际会计准则第40号-投资性房地产》（以下简称IAS40）和《企业会计准则第3号-投资性房地产》（以下简称CAS3）均规定，主体或企业可以采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。初始确认后，选择公允价值计量模式的企业应按公允价值计量其全部投资性房地产。以公允价值计量的投资性房地产所产生的递延所得税影响，国际会计准则和中国企业会计准则均有详细的规范。

《国际会计准则第12号-所得税会计》（以下简称IAS12）第51段指出，递延所得税负债和资产的计量，应反映在资产负债表日从企业预期收回或清偿那些引起暂时性差异的资产和负债账面金额的方式中推算出的纳税结果。《企业会计准则第18号-所得税》（以下简称CAS18）指出，资产的计税基础是指企业收回资产账面价值过程中，计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额。由于对投资性房地产的预期收回方式不同，所产生的递延所得税影响也不同。对于预期收回资产的方式，中国企业会计准则没有相关规定。国际财务报告准则之《编报财务报表的框架》指出，如果与资产相关的未来经济利益很可能流人企业，则企业应确认该资产。通常这些未来经济利益将通过销售、使用、或先使用后销售而获得。《国际会计准则第16号-不动产、厂房和设备》（以下简称IAS16）第29段中指出，非折旧资产重估价（包括以公允价值计量的投资性房地产）所产生的递延所得税负债或资产，应以通过销售收回该资产账面金额所产生的纳税结果为基础进行计量，而不论该资产账面金额的计量基础如何。可以看出IAS16对于以公允价值计量的投资性房地产所产生的递延所得税负债或资产倾向于采用销售方式来收回其经济利益，进而推算暂时性差异产生的纳税结果。IAS16亦指出如果一项资产确认了折旧，则意味着应提折旧资产账面金额中的应折旧金额部分预期将通过使用来收回，而残值部分将通过销售来收回。与此一致，诸如具有无限寿命的土地等非折旧资产的账面金额将只有通过销售而收回。IAS12指出，对预期收回方式的预测不应建立在资产账面金额的计量基础上。例如，投资性房地产以公允价值作为计量基础，该计量基础并不意味着资产的账面金额预期将仅通过使用来收回，而是在最终处置时以残值的方式收回。

综上所述，一项资产的收回方式有销售、使用或两者结合的方式，即非折旧资产重估价（包括以公允价值计量的投资性房地产中的建筑物）产生的递延所得税负债或资产采用销售方式来收回。具有无限寿命的土地（包括以公允价值计量的投资性房地产中的土地）等非折旧资产的账面金额也通过销售而收回。而应提折旧的投资性房地产通过使用来收回，其残值部分将通过销售来收回。

企业持有的投资性房地产可以通过使用（即收取租金）、出售或两者相结合的方式收回其经济利益。对于预期收回方式不同，对递延所得税的影响也不相同，因此IAS12原则上要求，递延所得税资产或负债预期收回或清偿的不同方式为基础，进而推算递延所得税的影响。例如，管理层可能预期通过使用、销售或使用和销售相结合的方式收回一项资产。当不同收回方式所产生的收益适用于不同的所得税税率或计税基础时，管理层的不同预期将会影响递延所得税的计量。为了解决主体没有具体时间及具体处置一项投资性房地产计划情况下如何计量递延所得税的问题，国际会计准则理事会（IASB）了自2012年1月1日生效的《对国际会计准则第12号的修改-以公允价值计量的投资性房地产的递延所得税会计处理》（以下简称IAS12修改），该修改在原IAS12的基础上引入了一项例外性规定（可假定）即以公允价值计量的投资性房地产将假定完全通过出售方式收回，除非有其他可这一假定的证据存在，该假定也适用于业务合并中所取得的以公允价值计量的投资性房地产。IAS12修改同时指出可假定主要应用于主体难以预计或只能主观估计投资性房地产账面价值中将通过租金（即通过使用）收回以及出售收回的比例，尤其是在主体没有具体时间及具体处置计划之时的情况。

IAS12修改预计在无资本利得税或资本利得税税率不同于所得税税率的地区（如中国香港）持有以公允价值计量的投资性房地产的所有主体均将受到重大影响。IAS12修改的运用可能会大幅减少这些主体已确认的递延所得税资产和负债，这也意味着在无资本利得税的地区，当完全出售的假定无法被时，相关的投资性房地产公允价值的变化将无递延所得税影响。由于IAS12修改会对与投资性房地产相关的递延所得税的确认计量产生改变，管理层可能需要重新考虑其递延所得税资产的可收回性测试，并且需要考虑IAS12修改是否对主体已经发生的业务合并产生影响。

二、IAS12修改对我国的影响分析

依据财政部的《中国企业会计准则与国际财务报告准则持续趋同的路线图》（财会[2010]10号）文件规定，中国企业会计准则需要实现与国际财务报告准则的持续趋同，因此一般情况下国际会计准则的任何修改都将会对我国会计准则的修订产生影响。笔者认为国际会计准则对12号的修改预计不会对我国准则的修订产生实质性的影响。首先国际会计准则之所以引入一项例外规定，是因为IASB认为在某些时候，主体将难以预计或只能主观估计投资性房地产账面价值中将通过租金（即通过使用）收回以及出售收回的比例，这种困难在主体没有具体时间及具体处置投资性房地产计划之时尤为突出。这种情况主要是指主体对于资产的收回无具体计划而难以估计收回方式，对于属于投资性房地产中具有永久产权的土地，由于其经济利益仅能通过出售实现，因此上述假定将无法被，因而这个修改主要适用于拥有永久性产权的土地。中国相关法律及投资性房地产准则规定，投资性房地产是指已出租的土地使用权、已出租的建筑物等，不存在永久性产权的土地，其经济利益预期不仅仅通过出售方式实现，也可以预期通过使用的方式收回，这样国际会计准则中的“可假定”将可以被，因此我国针对现行准则的修订没有必要引入以公允价值计量的投资性房地产将假定完全通过出售收回这一例外规定。其次当一项投资性房地产不同收回方式所产生的收益适用于不同的所得税税率或计税基础时，管理层的不同预期将会影响递延所得税的计量，但我国预期不存在投资性房地产的不同收回方式所产生的收益适用于不同所得税税率的情况。

虽然IAS12修改不会对我国会计准则与国际财务报告准则趋同产生实质性的影响，但它可能会影响在香港上市的中国相关企业，例如假定在香港上市的中国A公司，2010年1月1日，持有成本为5000万港元，自行开发的一项以租金和资本增值为目的而持有的房地产。A公司将其作为投资性房地产进行会计处理并以公允价值对其进行后续计量。2010年12月31日，该投资性房地产的公允价值为5500万港元，而税务折余价值为4500万港元。假定A公司并不具有可以随时间推移而消耗该投资性房地产中含有实质上的所有经济利益的商业模式。相反A公司将持有该投资性房地产以获取租金和资本增值为目的，因此经济利益的相当一部分可能通过在某一不可确定的时点进行销售而实现。根据《香港特别行政法税务条例》相关规定，香港公司所得税为“利得税”，并根据地域来源性原则征收，即当公司业务在香港本地产生，企业需按利润的16.5%缴税。如果该投资性房地产以高于折余价值的价格出售，则之前申报的累计税务折旧将被计入应税所得，而超出原始成本的销售收入不予以计税。若依据IAS 12规定，2010年12月31日，投资性房地产的账面价值为5500万港元，计税基础为4500万港元，则应纳税暂时性差异为1000万港元，从而产生了165万元的递延所得税负债。若依据IAS12修改的规定，由于A公司不具有可以随时间推移而消耗该投资性房地产中含有实质上的所有经济利益的商业模式，因此该项投资性房地产通过销售收回的假定将无法被，那么2010年12月31日，投资性房地产的账面价值为5500万港元，计税基础仍为4500万港元，应纳税暂时性差异为1000万港元，超出原始成本的销售收入（5500-5000=500）万港元不予以计税，因此A公司应确认82.5（500×16.5%）万港元的递延所得税负债。可见国际会计准则对12号的修改，对于在香港上市而又持有以公允价值计量的投资性房地产的中国企业，可能会产生一定的影响，IAS12修改可能会大幅度减少这些公司已确认的递延所得税资产或负债。

参考文献：

[1]Baolang Chen.《A practical guide to new IFRSs for 2011》（国际财务报告准则实务指南―2010年变化）.普华永道中天会计师事务所，2011

第4篇：房地产的商业模式范文

[关键词] 旅游社区类型房地产；奥林匹克森林公园；主题公园；郊野公园；中央体育区(CSD)

[中图分类号] F590.1 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2008)06-0147-03

[作者简介] 刘 宇，北京大学政府管理学院在读博士研究生，北京联合大学旅游学院讲师，研究方向为旅游规划与管理。 (北京 100871)

旅游社区类型房地产，一般是指在某一较为成熟的主题型旅游景区基础上发展起来的、配套设施较为齐全、以居住为主要目的的房地产。旅游社区类型房地产是旅游产业与房地产业发展到一定阶段后相互渗透与融合的产物。随着我国城市化进程的加快，旅游社区类型房地产在我国旅游房地产实践及城市发展中正扮演着日益重要的角色。

北京奥林匹克森林公园，是2008年北京奥运会的重要配套设施，但面临着会后如何经营以保护生态环境及维持日常运营的问题。由于带有城市公园性质的奥林匹克森林公园很难从自身的运营收益上自给自足，因此，奥运赛后的奥林匹克森林公园的功能定位及商业模式设计是关乎其可持续经营的关键问题。本文探讨了城市大型旅游社区的开发模式及其意义，并试图研究此种模式对奥林匹克公园的借鉴之处，将其发展目标定位为大型体育主题旅游社区，并对其后续运营中可能出现的问题进行了思索。

一、旅游社区类型房地产开发的意义及开发模式演进

1.旅游社区类型房地产开发的意义。旅游社区类型房地产开发对于旅游产业发展、房地产业发展以及城市发展三个方面都有一定的促动作用。

对于旅游产业来说，旅游社区类型房地产是城市旅游产品的重要构成，它通过地产和旅游项目的嫁接与融合，构建了一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区，既是对现有文化旅游产品的延伸，又提升了房地产项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质，增强了旅游经济的整体竞争力，并成为一种具有持续活力与扩张力的新兴城市旅游产品。

对于房地产业来说，旅游社区类型房地产是房地产开发的一个新业态，它所针对的并不仅仅是面向观光需求和度假需求的旅游者市场，提供的也不仅仅是短期使用服务功能，它在经营上更加侧重的是面向居住消费者市场，为居住消费者提供日常居住的住宅，属于产权交易的范畴。旅游社区类型房地产往往是经营性景区发展到一定阶段后而延伸出的部分，是一种产业化的操作方式，因而其价格并没有比普通楼盘超越太多，对于房地产开发商来说具有较大的利益刺激作用。因此，旅游社区类型房地产既是对一般的房地产开发产品序列的重大补充，同时也是房地产开发商应对日益激烈市场竞争的一种战略性扩张策略。

对于城市发展来说，旅游社区类型房地产是构建宜居城市的重要手段，对于优化城市空间格局，解决“大都市病”具有重要的意义。旅游住宅地产的开发，多选址在城市的边缘区，利用了城市边缘区较为充裕的土地储备以及相对低廉的土地价格优势，同时有效利用在城市边缘区不断兴建与扩张的公共交通、水、电力、通讯等基础设施，通过项目的商业运作和生态旅游环境的营造，构建了一个融合多种功能于一体的大型旅游休闲社区。这种开发模式，在一定程度上优化了城市空间结构，促使大城市由单中心结构向多中心、组团式、开敞式的网络状结构转变，促进了城市空间的有序发展，对于缓解由于“城市蔓延病”而引起的环境污染、交通堵塞、治安、房价居高不下等问题起到了一定的作用，成为构建宜居城市的一个重要手段。

但应注意的是，尽管旅游社区类型房地产在区位选择上位于城市边缘区，但旅游社区类型房地产并不是“远郊房产”的另一个名称。经验证明，旅游社区类型房地产的位置距市中心直线距离不宜超过30公里，那种在与各主要城市距离相近的地方开发以求左右逢源的想法往往并不能获得成功，不如紧紧依靠着某个城市。在这方面已有不少开发商欲在京津冀交界地带开发旅游房地产而纷纷遭遇失败的例子。

2.旅游社区类型房地产开发模式的演进。旅游社区类型房地产的实践，最早是由主题公园类型景区演变而来。研究者们认为，旅游社区类型房地产的开发理念及实践，经过了“单一的主题公园”、“综合性、区域性开发的雏形：迪斯尼世界”、“大型休闲旅游社区”三个阶段。

最早的旅游社区类型房地产的雏形是主题公园，其实质是满足现代都市休闲娱乐等多样化需求的一种旅游产品，如世界上第一个主题公园，维也纳的CityPark，世界上第一个微缩景观主题公园，荷兰“马都洛丹”(Madurodam)等。由于单一主题公园“主题”两个字本身所固有的局限性，使主题公园的发展存在障碍，同时，主题公园的高投资、高风险也成为主题公园投资者的一个难题。在此背景下，迪斯尼的创造者开始综合性、区域性开发尝试，并建立了一个产品丰富的娱乐休闲王国，迅速带动了区域周边的人气和土地的升值。随着休闲时代的到来及旅游业态的深刻变革，旅游与地产的结合走向深入，大型旅游社区开始出现。而作为旅游社区类型房地产的创造地，迪斯尼所在地的奥兰多不仅成为美国第三大旅游目的地，还成为全世界的“旅游主题公园之都”，迪斯尼也成为世界知名的旅游品牌。

我国旅游社区类型房地产开发的启动，可以从深圳华侨城控股公司于 2000年开创的“旅游主题社区”住宅地产经营模式算起。华侨城通过旅游社区地产的开发，成功地摆脱了“中国主题公园病”，走出了一条从单一的旅游景区向复合型的旅游社区类型房地产转变的创新之路。

二、北京奥林匹克森林公园区域开发为大型旅游社区的可行性分析

北京奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，是举办2008年奥运会的核心区域。其中，北部规划为奥林匹克森林公园，以北京北五环路为界，占地约680hm2，将成为一个以自然山水、植被为主的，可持续发展的生态地带，成为北京市中心地区与边缘组团之间的绿色屏障，对进一步改善城市的环境和气候具有举足轻重的生态战略价值。对于赛后的北京奥林匹克森林公园，其向大型旅游社区模式发展的可行性及意义在于：

1.解决赛后奥运场馆及设施闲置这一世界性问题。奥运会的举办对一国经济的影响全面而深刻，但同时，如何深挖“奥运”机遇的潜力，最大程度地发挥奥运效应和作用，尤其是避免“后奥运效应”，争取更大的发展空间，是包括中国在内的任何一个奥运会举办国家都会面临的问题。

在赛后，作为2008年奥运会的核心区域的奥林匹克公园功能定位是什么?其赛后的运营又应该依靠何种经营模式来予以维持?以大型旅游社区的开发模式进行经营不失为一种思路。

2.改变旅游区“门票经济”的尴尬状况。我国旅游景区的发展一直处于“门票经济”的困境，景区经营的附加值受到明显的限制。奥林匹克森林公园作为城市公园中的一种类型，应带有一定的社会福利与公益性质，因此仅仅依靠门票的收入来维持公园的正常运营及生态旅游环境保护可以说是杯水车薪。而以奥林匹克森林公园的景观价值及生态价值为核心旅游吸引物，尝试拓展其运营的商业空间，开发为主题性的大型旅游社区，则既实现了资源在一个更高层面上的配置，同时也使得公共资源能够在更广阔的范围内发挥辐射效应。

3.整合奥运圈内的房地产项目，构建大型品质社区。奥林匹克森林公园区域房地产项目较多，但缺乏整合，存在良莠不齐的现象。奥运区域内既有高档别墅区如亚运新新家园、紫玉庄园，也有中档地产项目，如北辰绿色家园、万科星园等，同时还有中低档项目或经济适用房项目，如北苑家园、天通苑等。以奥林匹克森林公园为主题的大型旅游社区的构建，将是一个利用城市基础设施改善的良好机遇整合、提升现有地产项目，构建北京又一品质功能区的契机。

三、北京奥林匹克森林公园的开发定位：功能及主题的兼顾

1.我国公园的分类。我国目前尚无明确的国家标准对公园进行分类，仅根据实践经验，并参考国家建设部、林业部、国土资源部等相关部门的管理规定，按照功能及性质对我国的公园作如下划分：

城市公园：城市公园是城市集中的公共绿地、城市生态保护带及本市居民日常休闲娱乐的活动场所及防灾避难场所，具有一定的社会公益事业性质。如北京的北海公园、玉渊潭公园、东单公园、皇城遗址公园等，其中，城市郊野公园也属城市公园范畴，如北京的颐和园、翠湖公园等。

主题公园：因具有一定文化主题而创造出的人造景点，具有明显的商业性，以吸引游客和追求利润为主要目的。如美国的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公园等。

科学公园：以科普教育为主要功能的旅游景点，目的是保护自然和提高公民素质，包括两大类型：天然科学公园，如地质公园、湿地公园、森林公园等；人造景观科学公园，如动物园、植物园、海洋水族馆等。

和平公园：原来是战争发生地，为纪念战争受害者而建立的公园，是以和平公园的方式来保护特殊的生态和文化，促进和平与安宁。如日本广岛的和平公园，韩国与朝鲜欲在非军事区建立和平公园，北京市的中山公园等。

风景名胜区：指风景资源集中、环境优美、具有一定规模和游览条件，可供人们游览欣赏、休憩娱乐或进行科学文化活动的地域，国家级风景区相当于国外的国家公园。

2.奥林匹克森林公园的功能定位：城市郊野公园的性质。城市郊野公园是指位于城市近、中郊绿化圈层，具有较大面积的呈自然状态的绿色景观区域，包括人为干扰程度小的传统农田、处于原始或次生状态的郊野森林自然景观等。城市郊野公园满足了现代都市居民踏青郊外，回归自然，休闲度假的需要，仍属于城市公园的范畴。

《奥林匹克森林公园规划》中，对于赛后奥林匹克森林公园的定位是：奥林匹克森林公园在满足2008年北京奥运会比赛需要的同时，还充分考虑了赛后利用，整个公园将成为北京市居民文化、体育、休闲的重要场所。

因此，应该把奥林匹克森林公园认为是城市公园中的郊野公园，仍具有一定的社会公益性质，一般由政府供给公园维护的日常经费，并不依靠公园的门票等收入弥补成本支出。

3.对奥林匹克森林公园开发为大型旅游社区的主题定位：中央体育区。中央体育区是指主要由体育、商业、居住、休闲等职能设施所构成，以综合服务业的发展来促进城市产业结构和城市功能格局的优化，涉及体育运动、休闲娱乐及房地产等产业，聚集规模宏大的居住群及其与其匹配的商贸休闲部落的体育商贸休闲居住中心。目前，这种新兴的产业形式及城市功能分区，在我国上海浦东、大连、青岛等城市迅速发展，不仅为体育产业的发展注入了新的活力，也成为了城市中的新区。

奥林匹克森林公园赛后的发展目标是建设一个运动型、健康型的体育主题生活小区，既是北京大都市功能区的一种延伸，同时也是体育产业与城市功能有机融合的一种创新载体。

四、问题及后续思考

1.土地政策的限制。在我国城市发展的实践中，由于房地产市场的持续升温，导致宏观层面对土地开发权的政策日益趋紧，也增加了旅游社区类型房地产的开发难度。另外，旅游项目立项及审批较之普通的商业地产项目成功性更大、成本更低，因此，一些房地产开发商就借旅游之名行房地产之实，将低价征得的旅游用地违规转为房地产用地，从中牟利，并导致许多违规行为的发生。目前，为完善我国旅游住宅等房地产项目的开发，国家已经实施了严格的土地管理制度，相关土地招标及审批程序进一步完善和规范，尤其是对于风景名胜区、自然保护区周边的旅游地产开发已有严格的限制。因此，土地政策的变化将使以奥林匹克森林公园为题材的旅游社区类型房地产的开发存在一定程度上的不确定性。

2.行业波动性的风险。旅游社区类型房地产模式是在近几年房地产市场急剧扩张的宏观背景下兴起的，也受到了整个房地产业超出常规发展规律的市场泡沫的影响。实际上，旅游社区类型房地产中高端定位的特点使其面临的消费市场规模比较有限，一旦市场波动必然导致经营风险。因此，行业自身的脆弱是旅游住宅房地产模式必须慎重面对的问题。尤其在后奥运阶段，即奥运会后的一段时间内，由于受需求不足制约，可能产生房地产业波动、旅游业不景气等低谷效应，因此，奥林匹克森林公园旅游社区类型房地产的开发同样也会受到宏观大环境的影响，存在着相当程度上的市场风险。

3.开发运营主体的问题。奥林匹克森林公园旅游社区类型房地产的运营主体，应是专业的城市运营商，是指那些承政府之上、启市场之下的土地一级开发商，他们在政府的宏观调控和指导下，充分运用市场化的机制和手段，通过开发大面积的土地来带动城市和区域经济的发展。我国目前城市运营商进行开发的模式尚不成熟，由于兼备开发商及部分政府职能的双重身份，其融二者为一体的特殊的企业性质在开发运营中容易导致许多违规问题的出现。

参考文献：

[1][美]阿瑟・奥沙利文.城市经济学(第四版)[M].北京：中信出版社，2003.

[2]董观志.旅游主题公园管理原理与实务[M].广州：广东旅游出版社，2000.

[3]文彤.城市旅游住宅地产发展研究[J].城市问题，2006，(9).

[4]袁广锋.北京奥运会场馆功能可持续发展研究――基于我国大型公共体育场运营现状的反思[J].首都体育学报，2006，(1).

第5篇：房地产的商业模式范文

关键词：商业地产；发展问题 ；影响因素；发展趋势

中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）03-0169-02

中国商业地产发展时间相对较短，在发展进程中还存在着经营效率低下、管理水平落后缺乏科学决策引导等问题，使中国的商业地产受到了严重的阻碍。因此，探讨中国商业地产市场需求及其发展趋势，对于促进中国商业地产业的规范、有序、持续健康发展，具有较大的现实意义。

一、中国商业地产发展中存在的问题

近几年来，除受国际金融危机影响之外，中国房地产业发展同样受到了国家的宏观调控，发展态势难以预测，进而长期以来中国商业地产发展中的潜在问题也凸显出来。

1.商业地产经营效率较低，商业地产市场供需失衡。目前大部分的开发商在投资商业地产的时候都缺少足够的调研论证，没有根据商业的类型而开发地产，都是单一的投资建造模式。由于缺少深入细致、科学的分析和研究，导致很多商业地产项目陷入困难的营运状况。近几年在一些城市出现了购物中心、大百货商场、商业街和批发市场倒闭的现象，这对商业地产的健康稳定发展造成严重的负面影响。受到全球金融危机影响，许多房地产开发商都把商业地产当成了避风港，商业地产的投资迅速增加，使得商业地产的供需失衡进一步加剧。商业地产存量逐年增加，造成商业地产的售价下降、租金下跌等严重后果，商业营业用房的空置率也不断上升，造成开发商资金链紧张，这些都不利于商业地产的长远发展。

2.商业地产融资渠道单一，没有充足的资金作保障。房地产类公司在资本市场和在金融机构的融资长期受住宅市场调控的影响，商业地产同样受到影响。中国商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款，对银行信贷依赖水平普遍较高，融资渠道单一，这就产生了在商业地产开发中商业经营与地产开发脱节的问题，只有拓宽融资渠道才有可能从根本上解决问题。

3.商业地产的管理运营水平落后，发展缺乏科学决策引导。优秀的商业地产项目都是建设与管理并重，招商建设与运营管理并重。但目前中国有很多商业地产开发商，注重前期销售效益，忽视长期经营价值。忽视后期的品牌招商和经营管理，从而导致商业地产行业混乱，管理落后缺乏服务意识，开发商不仅不能从商业地产中取得长期稳定的收益，而且还陷入经营困境。

随着中国城市化进程的不断加快，越来越多的城市都开始以CBD投资来带动当地经济发展，然而由于缺乏科学的决策引导，很多商业地产投入运营后并没能实现预期收益，也没有刺激当地的经济的发展，而且还导致投资失误资源严重浪费。

二、对商业地产市场需求影响因素分析

1.国际金融危机和中国经济地位的提升对商业地产需求的影响。中国在世界经济中地位的提高导致了中国一些城市的国际化程度明显提高，如北京、上海、广州等城市。这种国际化程度的提高和向外辐射作用必然会引起商业地产的快速发展，刺激商业地产的投资，提高商业地产的需求潜力。虽然受到了全球金融危机的巨大冲击，但中国的经济增长势头良好，在世界各国中仍属于高速增长的国家。尽管近年来中国GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中国的GDP 从1978年的2 683亿美元，增长到2010年的5.879万亿美元，增长了20余倍，平均增速近10%。GDP的持续高速增长必将促进中国商业地产的发展。

2.中国城市化进程加快促进商业地产需求增长。改革开放以来，随着中国城市化进程的加快城市人口逐年增加，居民收入不断增加。2009年城镇居民人均可支配收入为17 175元，年末城镇人口占总人口的比例达到了45%以上。中国城市化水平不断提高，城镇人口和城镇居民人均可支配收入不断增加，必然会带来巨大的商业地产需求。

3.需求主体对宏观形势的不乐观的影响。近几年，国家加强了对房地产市场调控的调控力度，而调控的对象主要是住宅地产，这就使得很多开发商和投资者把目光转向了商业地产，促使商业地产需求增加。2010年4月17日，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出十条举措，被行业内称作“新国十条”。住宅地产的需求受到了国家政策的影响，国家一系列的宏观经济政策，比如财政政策和货币政策对商业地产的发展产生了严重的影响，需求主体对宏观经济形势的不乐观也会导致中国商业地产需求潜力的下降。

三、中国商业地产市场的未来发展趋势

中国经济的未来方向、城市化进程不断加快的客观发展规律及国家对房地产行业的调控政策，都将促进房地产企业进入行业性的战略转型，商业地产必然会成为房地产企业发展的重点。

1.商业地产的发展会随着中国经济的高速增长进一步发展。首先，从中国房地产的发展前景看，商业地产作为房地产的必要补充，在其带动下相互增长。其次，为了促进经济发展国家实施扩大内需的政策，加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，连锁零售业、餐饮业、零售业的发展必将带动商业地产的发展。第三，在投资方面，以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低，所以当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，将会有很大的利益的回报空间。

2.城市化进程加快将为商业地产发展带来良好发展机遇。商业地产发展和繁荣离不开城市发展，随着中国城市化进程的不断加快，城市消费升级将带动商业地产的繁荣。新的城市规划和向外扩张需要地产来进行城市功能完善和综合平衡的开发，商业地产繁荣助推了城市发展，扩张了城市的发展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企业向城市集中，进而提高了城市化率，商业地产和城市化互为动力，这两者是共生共融的关系。随着中国中产阶层的兴起，引发消费者结构的变化，并且会打破传统的商业模式，商业地产物业增值服务更加完善。商业地产行业更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。

3.多元化的融资模式为商业地产开发提供资金保障。融资渠道的多元化，以往地产开发商60%～70%的资金都来自银行贷款的现象，近年来得到了很大的改善。房地产企业的融资方式和手段发生了较大变化，呈现出前所未有的创新势头，正走向融资模式多元化发展方向。目前，信托、基金、私募以及证券市场等各种融资途径都成为了商业地产融资的手段，而且越来越多的商业地产开发公司已经走向上市这条道，如万达、SOHO等。委托贷款、房地产信托、房地产投资基金（REITs）、股权融资等成为房地产企业新的融资选择渠道，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性。

4.信息技术将在在商业地产开发中发挥重要作用。随着信息技术的发展，运用电子信息化体系来提升商业地产行业管理水平，商业地产开发比传统的住宅开发更重视市场信息。通过深入学习先进的管理理念，应用计算机网络技术来整合企业现有的生产、经营、设计、管理，及时地为企业的决策系统提供准确而有效的数据信息，以便对市场需求做出迅速反应。

5.服务业的发展推动商业地产繁荣，商业地产逐渐走向成熟。虽然中国商业地产起步较晚，但发展步伐迅速，随着连锁业、服务业、百货业的兴起，越来越多的房地产企业将进入商业地产开发领域。许多开发商在经历了从规划、设计、招商到运营管理的风险防范等一系列探索过程之后，已经摸索出一条正确的发展道路使其在商业地产领域站稳脚步，并开始成为商业地产开发商的典范。

中国经济面临着结构调整，将由原来的主要依靠工业增长，转向第三产业服务业，推动各个产业协调发展。2007年国务院了《加快服务业发展的意见》，给予了服务业以更高的发展地位，使得服务业在整个国民经济整体发展中具有比以往更多的机遇和挑战。在许多城市中，地方政府已经提出以服务业经济为主导，带动其他产业发展的政策，因此，商业地产将是城市未来经济发展的一个重要推动力。

四、总结

中国商业房地产目前和未来仍处会于快速发展阶段，这一行业将吸引越来越多新的企业新的资金，而且国外著名的商业地产企业也开始进入国内商业地产领域。新的融资渠道、新的投资模型，新的市场空间正不断被发现挖掘，国外成熟的商业地产开发和管理方法与中国的实际情况相结合将产生更多的值得研究的新课题。例如，主力店群信托、产权商铺、泛商业地产投资等模式都需要我们去进一步研究和探讨。从长远来看，中国商业地产有很大的发展空间和机会，但是我们也要注重差异化发展以规避市场风险，根据不同城市和不同项目进行科学准确的深入分析研究，实现投资利益的最大化，并确保投资决策的安全性，这样商业地产才能长期稳定健康的发展。

参考文献：

[1] 齐晓斋.在当前世界经济危机背景下长三角商业地产发展趋势[J].上海商业，2009，（4）.

[2] 刘波.中国商业地产发展现状与趋势分析[J].国土资源，2009，（5）.

第6篇：房地产的商业模式范文

关键词：“互联网+” 房地产金融 价值与风险 应对措施

中图分类号：F29923；F7246 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2017）08-0063-02

金融是近年来的热门话题，其背后存在着的巨大的利益和发展潜能，使得越来越多的大学生倾向于选择金融作为自己的专业，跨专业读研的现象也日益增多。房地产这一资金密集型行业，依赖着金融，迅速崛起，且仍然具有巨大的发展潜力和空间，无疑是市场上的一块大蛋糕。随着互联网大会上“互联网+”概念的提出，包括健康、安全等领域已经开始了两者的合作，而房地产行业与互联网的融合还不是很全面，互联网技术尚未深入运用到其中的各个环节。两者结合有何优势？有何风险？如何结合？倘若能解决这些问题，密切合作，那么新型的房地产金融将更加具有优越性。

一、世界互联网大会与“互联网+”

互联网大会是国际间互联网界人士的交流的渠道，对促进互联网的发展有极大的作用。2014年，第一届世界互联网大会在浙江省嘉兴市桐乡乌镇召开。此后，总理认识到了移动互联网的价值，赋予了其全新的理解，在2015年初提出“互联网+”概念。

“互联网+”是信息时代的一种形态，是随着互联网不断发展、互联网重要性的不断提高而提出的较新的概念，其中的“+”是传统行业的各行各业，包括第一、二、三产业。同时，“互联网+”计划是推动媒体进行新一轮转型的外在动力和必要途径。

2016年，互联网大会已经第三次在乌镇召开，“互联网+”的概念也逐渐被各个年龄层次的人所接受，互联网已经成为人们生活中必不可少的一部分。“互联网+”行动计划，不仅能够在经济方面取得卓越的成效，例如：培育新的经济增长点，推进商业模式的革新，还可以带动个人思维模式变革与社会变革，这种思维变革带来的效应，将在国际、企业、社会组织和个人的日常生活延伸开来。

二、房地产金融与“互联网+”

房地产和互联网作为当前社会的热点话题，两者结合会使得双方的优势更加突出，贸易也能更上一层楼。目前房地产的市场前景广阔，发展空间较大，但是一味单一地重复建楼售楼模式不可能长久。目前，部分城市已然出现了供大于求的现象，不少房地产商投入了大量人力物力后发现预期的销售目标没有达成，更多的是无人问津的冷清场面。在近日举办的地产财富会上，与会的地产大佬和金融大佬们也都普遍认为，“房地产行业，只有与金融和互联网行业抱团搭伙，才能安然度过库存大战所带来的危机。”那么，房地产金融与“互联网+”结合的优势、风险以及模式又是什么呢？

1.价值及优势

房地产的发展、利润的获得，不仅需要房地产商的敏锐的商业头脑，良好的形象，感知并抓住机遇的能力，还需要一个销售的渠道和广阔的市场，如何在当前市场上扩大自己所占的份额是每个房地产商所需要考虑的问题。而通过“互联网+”，两者无疑可以相得益彰。首先，互联网的顾客数量庞大。没有人可以否认互联网提供的是世界的平台，也可以说，是目前为止最大的平台，房地产金融可以凭借互联网这一窗口，让自己的产业被更多的人知道，从而拥有更大的市场份额，房地产金融的资讯也能及时地在互联网上，以供更多的人了解，使得双方的机会都增大。其次，互联网交易成本低，且更具有安全性。房地产商在应用互联网这个大平台时，不仅扩大了自己的房产的受众，也无需运用较多的人力，省去了大量的人力成本以及可能存在的房屋成本等，使得融资更加便捷和容易。并且，如果房地产金融能和互联网保持密切合作，通过对房地产金融的促进，使消费者或者说投资者感受到智能升级、运营升级和服务升级，才能吸引更多的投资，最终推动社会经济蓬勃发展。

2.风险

“互联网+”并非单纯地将互联网视为企业信息系统的扩展，其实质是“跨界经营”，将实体经济与互联网的虚拟经济相融合，在这个过程中，对传统产业和市场基础造成“创造性破坏”。同时，互联网的不断发展和全球化深入，其所具有的隐蔽性和隔离机制也使得交易的风险不断扩大。你不知道对方是谁，对方也不清楚你是谁，但我们仍旧可以在相隔几千里的两地完成交易。这种模式下，风险成本远远超出预期，市场上的竞争也会更加激烈，如果部分房地产商无法在合适的时间内进行相应的调整，被市场淘汰的几率将会增加甚至翻倍。同时，互联网的影响力甚大，出现蝴蝶效应也未可知，不仅会对房地产本身产生影响，也会对国内外金融市场产生不可估量的后果。

3.应对措施

房地产金融在合作发展的过程中要注重自己内部结构的调整，经营模式改变，在利用互联网进行宣传的时候要明白其中所带来的风险。明白自己所处的社会背景，在利润上升时保持冷静与理性，不要盲目跟风，避免产生泡沫经济，以免导致更大、更深层次的经济萧条。

房地产经济应该保持平稳的增长速度，过高或过低，都难免会影响国民经济的稳定增长。房地产经济的合理增长是保障国民经济健康稳定增长的必要条件。因此，在深入双方合作的同时，政府应起到宏观调控的作用，抑制因“互联网+”的发展使得房地产金融超负荷运转，影响到百姓的正常生活状况，保证全民得益，而非部分得益。

同时，投资者应当认清现实的状况，在积极利用互联网寻求广阔投资渠道的同时，擦亮双眼，避免因为房地产商过度美化的宣传而盲目跟风。

三、结语

“互联网+”是当前社会发展的必然趋势，其影响力巨大，带来的优势也能够让所有人都为之振奋。目前，“互联网+”已经与多个项目挂钩，包括健康、教育等热门话题。不难预测，房地产行业“互联网+”模式将会出现并对传统的生产经营模式产生颠覆性影响。与此同时，高利润必然存在高风险，所有的房地产商在享受其带来便捷和利益的同时，应当保持理性分析的能力，避免陷入困境。总而言之，在“互联网+”的时代背景下，我们应该保持对房地产金融的乐观，也不应忘记风险，审慎地看待，才能合理地发展。

⒖嘉南祝

[1]文青.互联网+金融+房地产[J].中国房地产，2016（5）.

[2]苏小九.当前房地产行业的十大创新方向[J].住宅与房地产，2016（Z2）.

[3]叶海涛.浅析房地产+互联网+金融创新产品对开发商的价值及风险[J].财会学习，2016（1）.

[4]赵振.“互联网+”跨界经营：创造性破坏视角[J].中国工业经济，2015（10）.

第7篇：房地产的商业模式范文

6月26日，潘石屹的SOHO中国以35.73亿元整售虹口SOHO，折合单价为每平方米5.1万元人民币，买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国。7月4日，潘石屹对外宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目的整售。这是潘石屹首次整售北京物业。

再一次“变卦”后，对于外界的质疑，潘石屹回应称，他认为做生意的最基本原则是“低进高出”。值得一提的是，他还认为，如今互联网共享精神是反房地产的。

三年来屡次“变卦”

售楼是潘石屹的本行，本不应让外界感到惊讶。不过，引起大家热议的，是潘石屹一次又一次的“变卦”。

2012年，SOHO中国在业绩会上宣布，逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业，开启SOHO中国的转型之路。这被潘石屹认为是SOHO中国的第三次转型，前两次转型分别是早年公司从住宅开发转做商业地产及2007年赴港上市。

2014年，SOHO中国改为“自持”模式后首次“变卦”，将位于上海的SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股。当时SOHO中国的官方回应是发掘在北京和上海的黄金地段收购优质资产的机遇。由于溢价仅为11.26亿元，溢价率不足27.4%，外界认为该次变卦是SOHO中国转型后的无奈之举。

2016年7月，SOHO中将公司旗下SOHO世纪广场项目以32.2亿元的价格整售给国华人寿保险股份有限公司。这次潘石屹给出的原因是：能赚的钱就要赚。

2016年8月，潘石屹宣布将继续出售上海凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场3个非核心项目。然而，在时隔半年后（2017年3月）的SOHO中国业绩报告会上，潘石屹当众变卦，称要暂缓销售，并声称：“在资产荒时，我拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”

3个月后，潘石屹毫无征兆地突然以35.73亿元将虹口SOHO整售，并对外宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目的整售，外界保守估值在105亿元左右。

如果算上2014年以30.5亿元出售凌空SOHO一半项目给携程，以及2015年9月潘石屹将外滩地王股权以84.93亿元转让给复星，据记者估算，潘石屹自宣布转型“包租公”以来，出售上述项目（光华路SOHO2、凌空SOHO尚未完成整售，未计算在内）涉及资金约236亿元。与此同时，据公开资料显示，在此期间SOHO中国并未拿下新的地产。

已到资产处置高点？

“在价位低时进货，在价位高的时候就出货，我们还是要永远遵循这个原则。现在的价格比原来的价格翻了一番多，如果之前（价格低）时就拿房产到市场上销售，不符合我们的原则。”这是潘石屹对SOHO中国最近一系列“卖卖卖”行为最直接的解释。

潘石屹认为，衡量资产处置高点的标准只有一个，就是租金回报率。租金回报率和售价成反比关系，租金回报率越低，售价越高。

易居中国房地产研究院综合研究中心总经理崔霁向《中国经济周刊》记者表示：“我不认同存在地产高位一说，租金回报率低确实是SOHO中国处置资产的一个原因，但更重要的是SOHO中国向轻资产转型希望持有更多现金。”

“只要现金流不断，SOHO中国的转型就是成功的。”潘石屹曾向《中国经济周刊》记者表示。

财报显示， 虽然真正转型后营业额持续下滑，但SOHO 中国2016年的租金收入已经是4 年前的10 倍之多，且占到全部营业额的95.8%。有业内人士认为， 制约SOHO 中国租金收入进一步提升的“天花板”已经隐现。

以北京望京地区为例，据云房数据研究中心的数据，自2014年一季度以来，望京地区写字楼的租金增幅缓慢，近4年来每平米增幅不到1元，截至2016年四季度，望京地区写字楼租金价格在8.29元/平方米/天。此外，由于新写字楼盘不断竣工，自2015年三季度开始，望京地区写字楼空置率逐渐走高。

外界猜测，这可能是潘石屹愿意将2016年出租率高达95%的虹口SOHO整售的原因之一。

共享经济反房地产？

对外界关于其可能打算告别房地产开发商身份的猜测，潘石屹的回应是：“一回半回还告别不了。”

按照潘石屹对外公布的计划，处置办公物业非常可观的一笔资金将全部用来发展旗下的SOHO3Q。

SOHO3Q被潘石屹视为SOHO中国转型方向，经过两年多的发展，已成为北京、上海最大的共享办公空间。截至2016年底，SOHO3Q平均出租率约为85%。但对于SOHO3Q的盈利数字，SOHO中国回应《中国经济周刊》记者时称，涉及商业机密，不便透露。

7月11日，共享办公的鼻祖wework融资7.6亿美元，估值已经超过200亿美元。据潘石屹透露，为了把SOHO3Q的价值体现出来，下个月SOHO3Q也会考虑融资。

为什么如此看好共享办公？潘石屹认为共享经济是中国房地产的未来，也是各行各业的未来。“互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的。所以我们现在就要通过学习互联网、人工智能，进一步了解这个时代最本质的东西是什么。科技的进步让全世界范围内各行各业的共享成为可能，房地产行业也可以把重资产模式转变成轻资产模式，变成一个可以和大家分享资源的平台。”潘石屹如此说道。

第8篇：房地产的商业模式范文

一直备受青睐的房地产众筹，近期突然被一些地方紧急叫停。深圳市互联网金融协会和广州金融业协会、广州互联网金融协会、广州市房地产中介协会不久前相继发文，要求全面停止开展首付贷、众筹购房等金融业务。

此次叫停事出有因。2015年下半年开始，深圳市房价迅速上涨，房地产市场过热导致各种投机行为异常活跃。为响应中央对楼市的去杠杆措施，规范金融杠杆，防范投机泡沫，深圳和广州开始打击以“首付贷”为主的房地产场外配资业务。房地产众筹涉及提供众筹炒房业务，也被纳入清理范围。

众筹是指在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。房地产众筹作为互联网众筹在房地产领域的细分，凭借大众筹资、低投资门槛和低交易成本等特点，在线上平台集合大众资金参与房产投资，规避房地产的高投资门槛，缓解了房产投资的一大“痛点”。 在发展的初始阶段，国内房地产众筹被开发商当做一种概念和噱头用来炒作，借用众筹的名号为楼盘营销。

实际上，房地产众筹起源于美国市场。2012年12月8日，美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元。

美国的房地产众筹是作为房地产开发商的一种融资渠道存在，通过众筹平台对接项目和投资人。它多是以股权和债权的融资形式为融资者提供资金支持，大致可分为两类：产权型（Equity）和债务型（Debt）。产权型，即投资入股时，便自动拥有了产权;债务型，通常对当初的投资金额进行锁定，并以加付利息的方式，在盈利后进行利益分配。

筹款人在不确定风险或认为风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。筹款人对该投资胜券在握或认为风险较小时，往往倾向于选择债务型，以债务买断加支付利息的形式筹集资金，盈利后，归还当初融资本金加利息即可。

2014年，随着万科和搜房网推出国内第一单房地产众筹项目，房地产众筹才被正式引入国内。

国内房地产众筹的兴起，一方面得益于互联网金融的迅速发展，债权众筹、股权众筹“野蛮生长”和“跨界融合”的发展方式，使众筹触及到各个投资领域;另一方面，也从侧面反映出国内的“资产荒”：国内流动性泛滥、投资渠道受限和投资回报率持续下降，使得房地产行业在经历了十多年的极度繁荣后，依然是资金追逐的目标。

不过，国内的房地产众筹在发展内涵、商业模式、交易结构等方面，与海外的房地产众筹存在巨大差异。

在发展的初始阶段，国内房地产众筹被开发商当做一种概念和噱头用来炒作，借用众筹的名号为楼盘营销，这类房地产众筹被业界归类为“营销型房地产众筹”。

随着各类房地产众筹平台的成立，房地产众筹模式推陈出新，如平安好房网、团贷网“房宝宝”、中筹网金等各种众筹平台涌现，各平台的众筹模式、交易结构都各具特色，甚至同一平台不同项目的模式都不尽相同。

除了模式众多，国内房地产众筹还经常被套用概念，似乎只要是满足公开向大众融资、项目涉及房地产这两个条件，就可以打着“房地产众筹”的旗号，其发展已经与房地产众筹的本质渐行渐远。

例如，万达集团利用旗下的第三方支付平台“快钱”发起商业房地产众筹项目――“稳赚1号”。该项目是以万达广场作为基础资产向投资人融资，投资人获取万达广场的收益权，房地产信托投资基金（REITs）是其退出的主要方式之一。其实，“稳赚1号”的实质就是REITs的互联网版本，只是这一交易结构被披上了“房地产众筹”的外衣。需要说明的是，笔者并不否认“稳赚1号”的创新性，在目前的金融环境下，“稳赚1号”对国内REITs发展有一定的推动作用。

实际上，业界也不认为“稳赚1号”是房地产众筹。根据众筹家的《2015年度房地产行业众筹发展研究报告》，2015年中国房地产众筹实际融资为6.52亿元;中国房地产众筹联盟披露的数据显示，2015年底，中国房地产众筹资金累计为20亿元。而“稳赚1号”仅第1期的募资金额就达50亿元，显然，该项目并未被业界纳入房地产众筹融资的范围。

再如，众筹炒房，这是针对房地产高投资门槛和一线城市的限购政策推出的众筹产品。连炒房都借用众筹概念，不知是炒房者的投资意识强，还是“众筹”一词无限地激发了国内大众的创新意识？

总体来看，国内房地产众筹的模式复杂多变，开发商肆意借用房地产众筹概念进行炒作，投机者则利用众筹规避投资门槛，这导致国内房地产众筹逐渐偏离众筹融资的本质。

房地产市场过热，“首付贷”和众筹炒房等投机行为，加大了市场风险，导致房地产众筹被全面封杀。但政策针对的毕竟是众筹炒房，与房地产融资相关的众筹业务，多少是被“误伤”。

事实上，目前国内房地产众筹的发展规模还很小。2015年，房地产众筹成交金额不过20亿元，这样的规模只相当于一线城市的一个住宅小区的市值，而中国房地产市场的资产规模是几十万亿级别，取缔房地产众筹，对房地产市场的影响几乎可以忽略不计。

若认可其发展，监管层需要特别制定行业规则和指导政策，同时，为规范一个只有20亿元体量行业的发展，还要耗费一定的监管成本。

这意味着，房地产众筹的未来发展前景将完全取决于自身发展，只有不断提升市场规模，扩大行业影响力，才能保证行业的基本生存。

首先，房地产众筹应回归融资的本质。只有在此基础上对众筹模式和交易结构进行创新，降低融资成本，服务于开发商和购房者，房地产众筹才能成为传统融资渠道外的有益补充。

第9篇：房地产的商业模式范文

一、房地产资产证券化提速的背景

近年来，伴随我国经济社会发展，房地产业取得了较快发展，存量规模不断扩大，有大量适宜做资产证券化的优质资产。特别是住房公积金贷款证券化与个人住房抵押贷款证券化是目前监管机构重点推进项，同时又与化解房地产库存相关，今后会得到较快发展。在这一宏观政策背景下，房地产资产证券化将进入发展快车道。

从行业发展角度来看，房地产行业由于投资金额大、投资周期长、市场流动性差等特点，一直存在着资金来源的短期性和资金运用的长期性之间的矛盾，此外，商业银行对房地产的信贷政策收紧，更加剧了房地产企业的融资压力。作为市场化的融资工具，房地产投资信托基金通过收购物业或合作经营的模式，能够盘活存量资产、加快资金周转速度、减轻房企重型资产压力，促进房地产行业长期、稳定发展。

从房地产企业转型发展的需要来看，房地产企业通常具有重资产和高杠杆的特点，房地产证券化的实现有助于房地产企业优化资产负债结构，降低融资成本，提高净资产收益率。房地产企业以资产融资可以有效克服银行贷款的局限性，开辟新的公开、健康、透明、高效的融资渠道，建立除银行、股票、债券市场融资外，信托、基金和REITs共同发展的多元化格局，最大化提高房地产发展价值。

从成熟的国外经验看，在美国，房地产融资渠道更加多样化，商业贷款仅占美国商业地产融资总额的不到五成，REITs和商业地产抵押贷款市场等融资手段同样齐头并重。而在中国，房地产企业融资渠道较为单一，商业贷款占融资渠道的70%左右。资产证券化是金融市场发展到一定阶段的必然产物。有利于促进货币市场、信贷市场、债券市场、股票市场等市场的协调发展，有利于提高金融市场配置资源的效率。这对于建立多层次的房地产资本市场具有重要意义。资产证券化能更好地满足房地产企业的融资需求，代表了房地产融资创新的方向，是我国经济发展到较高阶段的必然趋势。

由于我国房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性差且容易带来较大的风险，导致目前较大的“去库存”压力。房地产资产证券化有助于提高资金周转速度。利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，能大大增强资产的流动性，改善企业现金流。

二、房地产资产证券化发展状况

据相关数据显示，截至目前，证监会监管的资产证券化产品（ABS）总发行量约为3124亿元，银监会监管的ABS总发行量约为8376亿元。但超万亿的发行总量中，房地产相关的资产证券化产品发行量却颇为有限。其中，个人住房抵押贷款和公积金贷款证券化产品发行总量仅为548亿元，而银监会监管的部分以524亿元占据绝对优势。

目前，房地产证券化大致有几种形式：一是标准REITs，以国内酒店、写字楼为基准资产，如开元REITs 和春泉REITs，均在香港上市；二是准REITs，与私募REITs非常接近，以中信启航和中信华夏云商为代表；三是其他形式实现的资产证券化，涉及租金收入、物业管理费、停车场收入、酒店收入、门票收入等多种经营性现金流的资产证券化。

受金融环境尚不健全等因素的影响，我国房地产投资信托的发展相对迟缓，主要是在香港证券市场挂牌的REITs （见表1）。直到今年，鹏华前海万科REITs的面世，才意味着国内第一只真正意义上的公募房地产投资信托基金的出炉。实际上，在10多年前，国内就有不少专家提出要发展房地产信托投资基金（REITs），实现房地产资产证券化。最初，建设银行、越秀房产信托基金均有所尝试，但都属于最初关注度高但很快又出现发展停滞的情况。2013年，国内首只酒店地产REITs基金开元产业信托才实现在香港上市，这是中国内地首只酒店地产基金上市。在开元酒店地产基金上市之后，业界即对其寄予厚望，认为这将带动更多的酒店地产、商业地产乃至产业地产基金的房地产证券化。但事实并非如此。在开元酒店地产基金在香港上市之后，内地地产基金的发展仍是步履维艰。

直到2014年9月30日，央行与银监会共同《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。2015年年初，住房和城乡建设部的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（REITs）试点。至此，REITs试点的开展才有了政策依据。

2015年6月8日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。公示信息显示，鹏华基金管理公司在4月份申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”，已正式完成注册，其发行规模为30亿元，一半用于购买前海万科公馆的资金收益权，另一半用于购买固定收益类的债券产品。机构投资者对首只公募REITs表现出浓厚的兴趣，投资者也可以在二级市场进行交易，交易门槛为10000元。

另外，2015年6月份万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs产品，投资门槛为1000元，期限为7年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。由于该产品认购起步价只有1000元，而发行规模数十亿元计，这个众筹产品将大幅度突破私募200个份额的限制。

这两个案例被业界认为是国内REITs的破冰之旅，也意味着国内商业地产转型升级迈出了一大步，对整个房地产业的转型升级都将起到一定程度的促进作用。乐观的分析人士认为，三年内，REITs产品将实现在A股上市。

在房地产严重过剩，以销售带动运营的商业模式难以复制的情况下，上述房地产企业所进行的金融创新是有益的尝试。据了解，万达等知名房地产开发企业，都在等待着房地产投资信托基金的全面放开，等待着国内市场REITs市场的成熟，以期通过资产证券化将重资产打包上市。