不动产档案管理方案精选(九篇)

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第1篇：不动产档案管理方案范文

本文分别从不动产的自然状况和权利归属两个角度，梳理不动产登记档案之间的关联关系，为不动产统一登记后的数据整合和档案整理工作提供一些参考。

本文所称不动产仅指土地、房屋；所称不动产登记档案包括实施不动产统一登记以前形成的土地登记档案和房屋登记档案（以下简称存量登记档案），以及实施不动产统一登记后形成的不动产登记档案；从载体形式上区分，包括纸质档案和电子档案。

1 不动产登记档案的关联性

不动产登记档案所记录的内容主要包括两个方面：一是不动产的自然状况，二是不动产的权属状况。在不动产的自然状况中，空间位置固定不变，但街道名称、用途、面积等会发生改变；不动产的权属变化则更频繁，如交易、分割、继承、抵押、查封等。

自然状况和权属状况发生变化后，权利人应当申请相应类型的不动产登记，随之产生新的不动产登记档案。先后产生的、各类不动产登记档案之间，有着不同的关联关系。

在各类不动产登记档案中，记录和反映不动产当前自然状况、权属状况和受限制情况的档案，属于现势档案；其余的均属于历史档案。部分不需要永久保存的登记档案，从其转为历史档案的时间算起，达到规定年限后即可按程序销毁。

2 基于不动产自然状况的关联关系

以一套常见的普通商品住房a（以下简称住房a）为例，假如a位于××小区1号楼一单元5010室，以a为参照物，相关不动产与a的关联关系有三类：坐落关联、相邻关联、变化关联。其中坐落关联和相邻关联可统称为空间关联。

2.1 坐落关联。坐落关联是不动产之间最基本、最直接的关联关系。与住房a直接相关的不动产为： ××小?^1号楼（为方便表述，以下称之为A-1楼）；1号楼所在的宗地（为方便表述，以下称之为宗地A）。这三者就像父亲、儿子和孙子的关系，先有宗地，再有楼幢，然后有房。这三者的登记档案也有着最紧密的关联关系：住房a的登记档案与A-1楼的登记档案互为关联卷，A-1楼的登记档案与宗地A的登记档案互为关联卷。如果是独栋住宅，则只有楼幢与宗地的关联。

实行不动产统一登记前，土地登记职能在国土资源部门，房屋登记职能在房管部门，相应的登记档案也分别在两个部门管理。本来存在紧密业务关联的两个登记机构和两个档案管理机构之间，实际工作中联系沟通很少。

实行不动产统一登记后，土地、房屋登记职能整合到一个部门。登记机构在对住房a一类不动产进行登记时，首先要通过查阅原有的登记档案和地籍图，明确该不动产的坐落关系，并进行“落宗”，做到房落幢、幢落宗、宗落地，实现每一套房、每一幢楼、每一块宗地的准确定位。

近两年的不动产登记工作中常发现部分“有房无地”“房地不照”的情况，即：有的房屋只办理了房产证，却没有办理土地证，甚至该房屋所占用土地根本就没有取得土地使用权；有的虽然“两证”齐全，但房屋登记档案中记载的土地信息与土地登记档案中同类登记信息不一致。这种情况导致一部分房屋无法顺利“落宗”，这也正是不动产统一登记后很多地市“办证慢、办证难”的根本原因。与之相反，部分房屋虽然仅有房产证、没有土地证，但却通过查找所在楼幢和所在宗地的登记档案，确定了自己的“身份信息”，能够顺利“落宗”，办理不动产登记。

2.2 相邻关联。相邻关联是不动产之间间接的关联关系。与住房a相邻的不动产包括：××小区1号楼上a以外的其他房屋；1号楼所在宗地上的其他楼幢；××小区的其他宗地（该小区占用一块宗地以上的）。如果把坐落关联的不动产比作“父、子、孙”，那么相邻关联的不动产就像“兄、弟、叔、伯”，他们与“父、子、孙”同处于××小区这个大家庭里。

宗地图和楼盘表是反映不动产相邻关系最直观的图表，在不动产登记信息管理系统和档案管理系统中处于各类关联关系的中枢地位。在不动产登记信息管理系统中，以宗地图和楼盘表为基础，分别建立起各类信息数据的准确关联，从而实现不动产登记信息和电子档案的快捷查询。在不动产登记纸质档案管理中，可以以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架确定分类方案、上架摆放方法，方便手工查找；也可以以“年度+登记类别+流水号”为构架分类、上架，然后再以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架编制检索工具，提高手工检索效率。

另外，以住宅小区形式建设的不动产，对小区共有部分享有共有权利。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让”。[2]如果要了解住房a对所在小区共有部分享有的权利状况，仅从住房a的登记档案中无法查到有关情况，需要查阅与其相邻不动产××小区1号楼或者其他楼幢的登记档案。

2.3 变化关联。自然状况的变化关联也是不动产之间重要的关联关系。不动产自然状况发生变化或灭失的情况主要有：行政区划调整；界址、面积变化；街道名称、门牌号变化；用途改变；翻建、改建、扩建等；拆迁改造灭失等。当不动产的自然状况发生变化后，依照不动产权利人的申请，不动产登记机构为权利人办理不动产变更登记，形成新的登记档案，该案卷与变更前的案卷互为关联卷。

因申请有误或登记机构失误导致不动产自然状况登记记载与实际情况不一致的，登记机构可以依申请或依职权办理不动产更正登记，更正登记前后的档案也互为关联卷。

3 基于不动产权属变化的关联关系

不动产作为当今社会生活中的重要财产，大多数会经历转让、变更、抵押、赠与、继承、注销等权属变化。不动产权属变化以其所有权或使用权变化为主线，以其所有权或使用权在现势状态下发生的其他权属变化或受限制情况为支线。

不动产权属变化的主线：不动产所有权或使用权的设立、变更、转移、更正、注销等，相应登记（注销除外）发放不动产权利证书，所产生的登记档案保管期限一般为永久。

不动产权属变化的支线：不动产抵押权或地役权的设立、变更、转移、更正、注销等，以及查封不动产、对不动产登记内容的异议，相应登记（注销、查封、异议除外）发放不动产登记证明，所产生的登记档案保管期限一般为定期。

不动产权属每发生一次变化就会产生一份新的登记档案，这些档案真实记录了不动产的自然状况和权属变化、流转过程，形成了一个个完整的、上下关联、左右关联的信息链。

3.1上下关联（也称纵向关联）。上下关联是不动产权属主线变化产生的关联关系，以权利主体或权利内容的改变为特征，呈单线延伸态势，直到不动产消灭。还以住房a为例，假如权利人张三从某房地产开发公司购得该房并办理不动产登记后，转让给李四，后李四又出售给王五，最后因城市改造，该房屋及其所在楼整体拆除。那么，因住房a权属变化而产生的不动产登记档案为：

某房地产开发公司宗地A登记档案某房地产开发公司××小区1号楼登记档案权利人张三住房a登记档案权利人李四住房a登记档案权利人王五住房a登记档案权利人王五住房a注销登记档案。上述关系链中，每相邻上下两手档案互为关联卷。

在传统管理方式下，为方便查找，上述档案被存放在一起，使用一个档案号；甚至从权利人张三住房a登记档案开始，之后产生的档案均要与原档案合卷。随着信息技术在不动产登记档案管理工作中的运用，上述档案均可以单独立卷，也可以按其产生的时间先后，编制不同的档案号、存放于库房的不同位置，只需要在不动产登记档案信息管理系统中建立其关联关系，即可快速查找到其存放位置。有条件的还可以将数字化后的电子档案导入系统，实现挂接、融合，查询利用档案则无需再调取原件。

3.2 左右关联（也称横向关联）。左右关联是不动产权属支线变化产生的关联关系，可同时存在多个关联关系，且只能在不动产权利现势状态下存在。比如，当住房a的权利人?檎湃?期间：张三以该不动产抵押贷款，办理了不动产抵押权首次登记，随后因担保范围发生变化又办理了抵押权变更登记，还清贷款后办理了抵押权注销登记，先后产生一组、3卷登记档案；有利害关系人申请异议登记，到期后该登记失效，产生一组、2卷登记档案；曾被某法院查封，后又解除查封，先后产生一组、2卷登记档案。上述关联关系的产生存在不确定性，或没有，或一种，或多种，多种可同时存在。相应的，与权利人张三住房a登记档案存在关联关系的档案，或没有，或一组，或多组n卷。

4 结论

第2篇：不动产档案管理方案范文

一、规范业务审查原则

“村改居”地区地籍调查、权属登记以及对超占土地超建建筑处理的技术标准，应与一般城镇私房土地房屋权属登记一致；“村改居”地区土地房屋的权属来源，应充分参考农村土地房屋登记的有关规定予以认可。

二、规范各部门的职责与分工

明确交接时点和各部门的职责分工，避免在业务交接过程中出现推诿扯皮或者多方办理的情形。

三、规范业务数据、业务档案的交接

分局及辖区国土资源所应在规定的期限内，将“村改区”地区范围内已办理抵押登记、异议登记、预告登记、查封登记等除产权登记以外的各类登记业务档案资料原件，整理造册后统一移交给交易登记中心，自留复印件，并将相关土地房屋的登记信息（包括有效的权证信息、抵押登记、异议登记、预告登记、查封登记以及已注销的历史权证信息等）与土地房屋坐落相对应制作为文档并加盖印章后提供给交易登记中心。分局及辖区国土资源所应在规定的期限内将分局保存的“村改居”地区已颁发权属证书的产权登记档案扫描入库，并提供各相关测绘数据形成数据包，移交交易登记中心补建楼盘表，档案管理部门应及时将档案资料上传到电子档案系统，以供交易登记中心办理相关业务时查询、利用。

四、规范业务办理流程

“村改居”地区按照城镇土地房屋权属登记有关规定由交易登记中心受理登记申请，分为以下三种情况办理。

（一）尚未办理权属登记，或者早期仅办理土地或者房屋单证的，应先办理土地房屋初始登记，由交易登记中心按照城镇土地房屋权属管理的相关规定进行登记。

（二）1997年9月1日《厦门市土地房屋权属登记管理规定》施行后申领集体土地使用权证书和农村房屋所有权证书的，不需要重新进行调查，可根据原登记信息直接将土地性质变更为“国有土地”进行配图及权属登记。

档案信息不全、原办证信息明显错误或1997年9月1日《厦门市土地房屋权属登记管理规定》施行前申领集体土地使用权证书和房屋所有权证书的，应重新按照城镇土地房屋权属的管理规定办理调查及登记。

（三）已经取得城镇土地房屋权属证书的，办理换证或者转移、变更、抵押等登记业务时，仍由交易登记中心按照城镇土地房屋权属的管理规定办理。

五、根据不同地区的历史情况规范申请材料

（一）同安区、翔安区以外“村改居”地区，申请人提交下列文件或证照之一，视为提交了符合土地权属来源证明及房屋批准建造的有效文件或证照。

1.历届县（区）以上人民政府颁发的土地房屋所有权证。

2.1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前，县（区）、镇（公社）人民政府的批建文件。

3.历届县（区）以上人民政府土地管理部门核发的厦门市乡村建房宅基地许可证、厦门市集体土地建设用地使用证（临时）、厦门市村镇个人建房用地临时凭据、厦门市村镇个人建房许可证、厦门市乡村企事业用地许可证。

4.提交县（区）级以上人民政府建设行政主管部门核发的福建省村镇建设许可证、福建省村镇个人住宅建设许可证或建设工程规划许可证的，还应提交用地批准手续。

5.经生效法律文书确认已绝卖的典契。

（二）同安区、翔安区“村改居”地区，申请人提交下列文件或证照之一，视为提交了符合土地权属来源证明及房屋批准建造的有效文件或证照。

1.时期颁发的土地房产所有证、买卖契证，或原土地管理部门颁发的土地使用权证书及财政部门或原房产管理部门颁发的房屋所有权证。

2.1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前，生产大队的建房批准手续；1982年2月14日至1987年1月1日《土地管理法》实施之前，乡、镇（公社）人民政府或县建设局（建委）的建房批准手续。

以上批准手续已换领乡村建房宅基地许可证的，以许可证记载内容为权属登记依据。

3.1987年1月1日至1999年1月1日新《土地管理法》实施之前，乡、镇（公社）人民政府或县土地局的用地批准手续及县建设局的建筑批准手续。

4.1999年1月1日以后，区（县）政府用地批准手续及区建设局建筑批建手续。

5.经生效法律文书确认已绝卖的典契。

六、规范历史遗留问题的解决办法

对于已办理土地单证但无法提供批准建房手续或已办理房屋单证但无法提供用地批准手续的，若房屋建成年份在1988年9月16日之前，可参照《厦门市人民政府关于土地房屋确权发证有关问题的批复》《厦门市人民政府办公厅关于土地房屋确权发证补交城市基础设施配套费有关事项的批复》等文件规定，由登记申请人根据权属来源材料欠缺情况出具自建申请表和土地权属来源具结书，并经村（居）委会、街道办事处（或镇政府）证明。对于此类业务，登记机构应就登记事项进行公告，公告事项应当由登记机构在本市公开发行的报刊刊登，公告期为15天（自见报之日起计算），期满无异议或异议不成立的予以办理权属登记。

七、规范遗失补证的办理流程

申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交由原发文（发证）单位或存档单位证明与原件核对无异的复印件。权证遗失的，申请人应在本市公开发行的报刊上刊登遗失声明，声明满30日无异议或异议不成立的，方可申请办理遗失补证。

八、规范原权证有注记情形的处理方式

第3篇：不动产档案管理方案范文

关键词：地籍管理；教学；改革

1.引言

地籍管理是土地管理的基础工作，为土地的权属管理、利用管理和市场管理提供有关土地的数量、质量、权属和利用状况的基本信息以及通过土地登记工作，提供土地权属的法律凭证[1]。“地籍管理”课程是介于社会科学和自然科学之间的、理论和实务相结合的一门课程，兼具理论性、实践性和操作性[2]。

2.“地籍管理”课程特点

“地籍管理”具有鲜明的课程特色，主要表现在以下三个方面：

第一 课程内容丰富

“地籍管理”作为土地管理专业的学科专业课程之一，要求学生通过该课程的学习对目前我国地籍管理的基本理论、管理机构、采用方法和具体包含的内容等有比较全面的了解与认知，并通过实践教学掌握土地调查、土地登记、统计、土地数据库管理等具体工作的实际操作技能。

“地籍管理”课程内容包括地籍理论及历史沿革、土地调查、土地利用动态监测、土地登记、土地统计、地籍档案管理、地籍管理信息系统等内容。在上述内容中，地籍理论及发展、土地登记、土地统计、地籍档案管理四部分内容偏重于“管理”的性质，土地调查、土地利用动态监测、地籍管理信息系统三部分内容偏重于“工科”。“地籍管理”的内容多而且跨越大，理论性与应用性都很强。

第二 涉及相关学科广

“地籍管理”课程不仅教学内容丰富，涉及面也很广，具有明显的交叉学科特点。课程与土地资源学、测量学、地理信息系统与遥感、土壤学、土地法学、统计学等多学科知识有交叉。它既以这些相关学科内容为基础，又是这些学科在地籍领域的应用，教学中既要求学生初步掌握相关基础知识，也要求教师对涉及学科的知识熟练掌握并对前沿动态有所了解，从而在教学中以“地籍管理”课程为主线，完成各个学科之间的知识衔接，使学生在课程学习后对已经学习的相关学科知识有进一步理解，而且对未学习的相关学科知识有初步认识。因此，在“地籍管理”课程教学中要对一些与课程联系比较紧密的经典概念进行讲解和比较，同时避免与交叉学科教学内容的重复。

第三 实践性强

“地籍管理”是国土部门的具体管理内容，实际应用性很强。课程内容中的的土地利用现状调查、地籍调查、土地利用动态监测、土地登记、地籍管理信息系统等的实践性尤为突出，在掌握相关知识理论的同时必须具有丰富的实际操作经验，这样才能达到课程教学的目标。此外，目前我国开展不动产统一登记制度，地籍信息化的方面的工作也在稳步推进，国土管理部门和相关的社会企事业单位更加倾向于具有“地籍管理”工科背景的应用性、实践性的毕业生。因此，“地籍管理”对于土地资源管理专业来讲，是一门实践性非常强的专业主干课程，培养学生分析问题和解决实际问题的能力。

3.教学内容的改革

（1）地籍管理课程内容与多门专业课交叉重复，需要从整个专业角度对课程内容进行调整

针对课程内容的交叉性，需从整个教研室的角度进行集体备课，针对相同内容进行统一的梳理。例如：在《土地管理学概论》课程中主要介绍地籍及地籍管理体系的基本概念和框架，在《地籍管理》中则重点讲述和培训开展各项地籍管理工作内容和方法；土地调查内容在《土地资源学》中略讲而在《地籍管理》重点讲；土地产权制度在《土地经济学》和《土地法学》中已经提及，在《地籍管理》中不再详细解释各种权利的概念和特征，而是侧重于如何确权；土地分等定级估价一章在《地籍管理》中不讲，放在《不动产估价》中讲，但要说明土地分等定级估价也是地籍管理工作内容之一，土地登记内容中包含有土地分等定级估价的成果。地籍调查内容在《地籍管理》中重点放在权属调查和地籍测量的内容和流程上，而地籍测量的细节内容则放在“测量学”课程中。遥感基础已在《地理信息系统与遥感》中讲授，《地籍管理》重点讲“土地遥感动态监测”在县级土地部门进行的实地核查工作。

（2）教材内容更新滞后，教辅资料少，需要不断完善

课程选用的教材是由中国人民大学出版社2011年出版的《地籍管理（第五版）》，该教材为‘十一五’国家级规划教材”，代表了国内《地籍管理》课程教材的最新、最高水平。但由于国家对地籍管理工作的任务和要求在不断地变化，教材的内容难免会落后或过时，需要对内容进行不断调整的补充。比如国家最新的政策、《土地调查条例》、年度土地变更调查与遥感监测实施方案以及新执行的不动产统一登记以及农村统一的确权登记工作等。要求地籍管理学课程内容及时更新，能够反映出本学科发展的进展和前沿，让学生对地籍管理的最新趋势有深入的了解。

（3）课程内容涉及多领域的理论与技术，对教师要求较高

《地籍管理》课程涉及产权经济学理论、土地法学理论、行政管理学理论、土地测量学理论、管理信息系统理论和统计学理论等，内容与土地资源学、测量学、遥感、地理信息系统、土壤学、土地法学、统计学等多学科知识有交集，涵盖管理、经济、法律和“3S”技术等领域。因此要求教师掌握相关的基础理论和技术，了解学科及行业的前沿动态，不断及时更新补充教学内容，让学生了解地籍管理的发展趋势和实际应用，培养他们分析问题和解决问题的能力。

4结语

地籍管理”是土地管理学专业的专业基础课，具有很强的理论性与实践性，教学存在一定的难度，这就要求在教学中对教学内容进行不断的完善与补充，达到课程教学的目的。

参考文献：

第4篇：不动产档案管理方案范文

关键词：企业档案资产 所有权问题

自从上世纪90年代以来，我国企业就不断地对企业的管理制度和体系进行实践和改革。与之伴随企业的档案资产性质与所有权的归属问题一直是企业界争论的话题。虽然2007年出台了关于企业档案资产所有权问题的相关法律，但到现在还有很多人对企业档案资产所有权问题了解不够清楚，致使企业在运行的过程中经济损失越来越严重。因此，企业档案资产的所有权问题日益得到企业界的关注，企业档案资产所有权问题的研究具有重要价值。

一、企业档案所有权的界定

从传统意义上说，资产就是被特殊权利群体占有或使用并能够为其带来利益的经济资源。从会计方面来讲，资产是企业在过去时间段内经济活动中形成的，得到的经济利益在以后能够为企业带来经济利益的资源，资产的具体表现形式主要分为无形和有形两种。企业档案也是企业的一种财产，是企业资产的重要组成部分。

有人认为，企业档案所记载的都是企业的无形信息的资产，其不具备独立的资产性。我认为这种观念并不准确，企业本身的资产评估对象中就包含了企业有形财产和无形财产，无形财产实际上就是企业没有实物形态而可以通过货币进行衡量的财产，它与企业的档案记载有一定的联系。企业的无形资产和档案资产同为企业资产的组成部分，但是二者所表现出来的形态具有极大的差异。随着企业的不断发展，企业的档案资源在企业中的地位不断的提升，这就使得企业档案的维权意识增强，企业档案在企业的运行过程中的重要性日益彰显出来。

企业档案能够记录下企业全部的经济活动。企业档案是在企业进行各项经济活动中诞生的，其始终伴随着企业的各种经济活动，这是企业中其他资产与企业档案资产的根本区别所在。企业档案是企业总财产中的一类财产，企业档案的所有权问题实际上就是企业财产的所有权问题。

企业档案虽然不像其他资产（例如：设备、机器和生产技术等）那样可以直接用金钱来计算其实际价值，但是企业档案能够通过企业的一系列经济活动来对其自身的价值进行评估。就像黄金需要兑换现金后才能体现出其自身价值一样。由此可见，企业档案和企业其他财产一样最终都是以货币的形式体现出来，只不过企业档案不如企业其他财产那样能够直接用金钱体现出来，而是需要多种因素综合起来评估其价值一样。

除此之外，企业的档案也可以视为一种生产要素加入到企业的生产运行当中，无论企业是扩大生产还是对生产进行创新，将企业档案投入到企业的生产经营当中，不仅能够提高企业的经营利益，而且还能够节约企业的投入成本，对企业的发展具有积极的作用。

二、企业档案资产的评估

1、企业资产对象的详细分析

在我国，企业在进行资产评估的时候往往缺少对档案资产进行评估的环节。想要解决此问题，就必须从企业的资产评估对象进行分析。企业资产的评估对象主要有固定资产、大额动产、对外投资、应收账款、知识产权或专有技术等，以下就是对企业的资产对象进行详细分析：

（1）固定资产：即不动资产，其主要包括企业的厂房和办公用地的租金、企业生产投资和企业员工的工资等。

（2）大额动产，主要包括企业的机器设备的投入、员工与领导车辆以及一些必备的办公用品等。

（3）对外投资，主要包括企业对其他单位投资所持有的债券和股权等。

（4）应收账款，实际上就是债权。

（5）知识产权或专有技术，知识产权或专有技术是一种具有价值意义的财产，是企业资产中重要的组成部分，同时也可以对其他企业进行投资生产。

2、企业资产的评估价值

（1）重置价值，就是指在现有的市场经济环境下，按照各自的功能对企业的资产进行重置，使资产处于使用状态所耗费的成本作为企业评估的价值。

（2）投资价值，就是把对资产的提升作为评估价值的依据，表现出的是评估价值对企业未来的资产变化产生的反映。

（3）公开市场价值，就是企业资产在公开的市场中体现出的实际价值。就是指买卖的双方同时在平等的地位、信息开放、交易成本足够低的市场中达成的统一价格。

（4）清算价值，就是指资产在非正常的市场之上限制其拍卖的价格。

从以上分析可以看出，在我国的资产评估方案中，对企业档案资产的评估还不够重视。这是因为，企业进行资产评估的主要目的是对资产的实际市场价值进行预算，现阶段我国企业的评估对象中，固定资产、大额动产、对外投资、应收账款、知识产权或专有技术等的评估与企业档案资产评估的差异巨大，实际市场的价值并不明显。企业档案在进行资产评估时，其自身影响力和价值并不能成为企业进行资产评估的重要环节。除此之外，在现有的经济条件下，在进行企业档案的市场评估时并没有确切的依据和相关的规定。这些都会影响到企业档案评估列入企业资产评估的对象中。

三、企业档案所有权的认定

企业档案是企业资产的重要组成部分，不可避免地存在企业档案的所有权与归属权问题的讨论。所有权就是事物的拥有者对其事物进行占有、使用、交易和处理的权利。我国相关法律法规明确提出：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。企业档案资产也是企业资产中的一部分，应该根据相关的法律法规明确企业档案的所有权问题。

企业档案在实施所有权的过程中，最困难的地方在于股份制企业的档案处置方面，在处理的过程中，如果稍有不慎就可能导致企业的商业机密泄漏和档案资产的流失，无形之中给企业带来巨大的影响和经济损失。1998年3月，我国相关政府部门拟定了《国有企业资产与产权变动档案处置暂行办法》，对国有企业在进行兼并、转让、合作等资产的产权发生变化的一系列活动进行了规范。在私人企业档案所有权问题上，私人企业的档案行使权利由企业拥有者决定，是否将企业的档案资产评估列入企业的资产评估对象中，完全是由企业的拥有者来决定。

需要说明的是，在企业的产权发生变化时，企业档案的所有权问题并不是有的人所提出的“企业档案的分配就是企业档案资源进行重新的分配”。资源配置就是将有限的资源从数量、作用和时间各个方面来对不同部门进行资源的再分配，从而以有限的资源实现经济利益的最大化。然而在企业产权发生变化时，主要是企业档案所有权的变化从而实现资源的再分配，然而这种资源的再分配往往是被动的、不够积极的，并非企业主动对企业的资源进行再分配，在整合过程中有可能导致企业档案资源流失或者操作不当造成不必要的损失和企业资产的统计混乱。特别是在当前企业档案资产还没有列为企业资产评估对象的情况下，档案的管理部门就要特别加强企业档案所有权问题的明确性、档案资产的合法性以及归属性等问题，减轻企业在档案的所有权问题不明确的情况下造成的不必要损失。

四、结论

企业的档案资产在企业的总资产中占有重要的地位，它有效记录了一个企业的发展历史，记录了企业的经营管理过程，记载了企业中优秀工作人员的工作经验和工作心得，是企业不可缺少的一笔宝贵财富。企业档案资产所有权研究是一个漫长而曲折的过程，在研究过程中，档案的管理人员应该充分认识到企业档案资源的重要性，以及在企业的兼并过程中注意档案资源的产权问题，这样才能更有效地解决问题。

参考文献：

[1]张世林.企业档案资产和所有权分析[J].《档案学通讯》，2011年第02期.

[2]潘连根.企业档案资产问题研究综述[J].《浙江档案》，1998年第05期.

[3]阙娅瑾.国有资产档案管理问题研究[J].《科技向导》，2010年第14期.

第5篇：不动产档案管理方案范文

关键词：农村审计 财务缺陷 对策建议

近年来，虽农村财务管理水平取得了一定的成效，但村级财务管理依然相对薄弱，经济纠纷引起的干群矛盾屡屡发生，规范农村集体三资管理工作，实现动态实时监察，更好地推动农村财务事业发展，已成为日益破解的难题。

一、存在的问题

（一）财务会计核算薄弱

收支票据管理不严，有些村没按时序开具村统一收款收据，收款收据存在漏登遗失等不规范行为。票据的报销审批手续不齐全，经常有白条抵库的现象。向个人借款未经村民代表会议集体讨论决议，在账务上有利息支出而查阅不到借款凭证。有些村集体公益事业项目由村民自筹部分未入账直接收支相抵，项目管理不到位，致使会计信息失真。2004年一些自然村被撤并组建行政村，还存在财务仍然独立管理即私设小金库，至今未并入行政村委托乡镇三资管理中心统一监管。

（二）财务内控制度缺失

村干部的思想认识存在误区，认为村账会剥夺村级经济权力，往往有抵触情绪工作上不给予配合。部分村级非生产性开支、大额支出等重大事项未经村民代表会议集体讨论决议，由村干部用行政手段独断专行。村级理财小组听从村干部指使，没有真正履行监督职责，助长了腐败土壤蔓延。财务人员岗位职责分工不明确，专业知识业务水平不高，货币资金管理混乱。村级重大建设工程如办公楼、公厕排污、康庄公路、饮用水招投标合同档案管理不规范。

二、产生的原因

一方面，村干部的思想认识不清晰。有些村干部认为村级财务是村民自治重要组成部分，实行村账完全是政府强制行为，干脆把农村债务化解、村级财务监督和村级财务管理等工作也推给乡镇政府。如道路维修村集体承包给个人挖机等经济业务，村干部不会强烈要求对方提供合规的发票而是惯用白条入账。另一方面，乡镇三资监管不到位。乡镇三资管理中心会计人员严格执行财务管理制度，审核村级财务收支票据，难免与村干部发生摩擦，为维持良好的氛围，不得不变相村级财务管理漏洞。乡镇缺少专职的审计人员，尽管经过专业培训，还没有深入把握国家的法律法规和政策，综合素质跟不上形势必展需要。受多方面的限制，审计人员查出问题与处理决定相脱节，很难得到及时处理，没有真正落实乡镇监督管理主体，无法形成上下联动协调约束机制。

三、对策建议

（一）加强管理机构建设，实现组织稳定性

一方面，规范落实机构专业化监管建设。乡镇要以优化监管资源配置为基础，加强农经工作机构建设，协调落实监管职责，重视农村三资管理人才的培养、管理和使用，配齐农村集体三资管理中心会计，相关经费纳入乡镇财政预算。加强对农村集体三资管理中心和会计人员的管理和考核，建立工资激励和约束机制。另一方面，加强农村财务人员队伍建设。村集体要落实专人负责村级财务，村报账员需经县农业和财政部门业务培训合格后方可持证上岗，人员不得频繁更换，保证队伍相对稳定和业务连续性，落实村级报账员待遇。

（二）健全管理制度，实现管理制度化

1、健全村级财务制度，并能够执行有效

按照规定制定完善农村集体三资重大事项决策、财务收支预决算、货币资金管理、非生产性开支控制、财务开支审批、票据管理、资产台账、资产清查、农村集体产权交易管理等各项制度。规范农村集体资金管理制度，严格执行每个村级集体经济组织只能在一家银行开设一个基本存款账户的规定，清理原行政村撤并等原因遗留的多余户头。规范资产资源管理制度，集体公益事业建设及集体资产、资源的发包、租赁和转让等，一律按照“立项申报、民主讨论、政府审批、公开招标、群众监督”程序进行，由县、乡镇、村三级向社会公开招投标，明确合同履约要求，加强合同规范管理。规范村集体三资档案管理，有关会议决定、承包租赁方案、经济合同、招标文书、财务会计等资料要及时立卷归档。

2、加强会计核算工作，正确核算和反映财务收支情况

严格按照有关规定使用相关票据，除可使用自制凭证外必须提供合规的发票，工程项目支出、资产发包租赁收入、借款收入等票据，须附有成员（代表）会议决议、合同文本、招投标文书等必要的附件，按照有关的会计制度进行账务处理。按照专项资金使用规定的用途，规范地使用专项资金和管理项目，做到专款专用，依据项目实施进度计量支付，办理工程竣工决算。进一步提高预算编制水平，做到安排资金与实施所需资金相吻合。对项目支出的净结余资金，严格按有关规定上缴或重新安排项目。

（三）深化村级财务公开，实现运行阳光化

严格落实财务公开，按照“公开时间及时按期、公开内容真实易懂、公开程序规范严格、公开形式灵活多样”的要求，公开日在村务公开栏上公开三资运营情况，接受群众监督。创新公开形式，推进村级便民服务和村务公开信息平台建设，通过固定公开栏、网络、触摸屏等多种形式，细化公开内容，推行村级财务逐项逐笔公开，实现村级财务账目数据、资产资源实物取证、民主决策过程等全方位、多层次的村级财务公开模式。扎实推进农村土地承包经营权确权登记工作，纳入农村集体三资监管公开内容。

（四）完善监督机制，实现监督立体化

1、加强村级民主监督管理

严格执行民主决策、民主理财、民主监督的有关规定，充分发挥村务监督委员会作用，依法依规对村级重大事项决策、村务公开、村级三资管理、村级工程建设、村干部廉洁履职等情况进行有效监督，定期召开会议及时提出监管意见，反映成员意见和建议；推进村级民主管理创新，村务监督委员会在行使监督权、否决权过程中，如有争议，应当召开村级组织联席会议调解；调解不了的，可就争议事项组织召开听证会协调或裁决，情况报乡镇三资管理中心备案。乡镇纪委要加强对村务监督委员会工作的指导，督促其认真履职，严格执行“先理财、后审批、再入账”的村级集体财务工作流程，村级经济业务发生的每张票据都需经村务监督委员会审核签字盖章后方可入账。村报账员对业务工作负责，应及时、真实、准确地做好报结账工作。

2、开展清查审计

乡镇纪委要会同农业部门组织开展村级三资管理情况定期巡查，每年要对所辖村财务进行清查，及时纠正存在问题。乡镇三资管理中心要深化会计监督，加强对村级财务开支的审核把关。加强审计资源整合，探索分类审计的形式和途径，可以采取政府购买服务等方式，委托或招投标选定有资质的社会审计中介机构实施审计和专项审计调查，县财政经费予以保障。加强审计结果应用，探索乡镇长经济责任审计与农村审计绩效挂钩机制，确保审计处理结果的落实。财政部门和审计部门要加强对社会审计中介机构的监督和指导。

3、完善三资监管信息化平台

按照“统一会计标准科目、统一账务处理、统一信息采集、统一模块管理”的要求，做好资金、资产、资源、合同管理模块的相关信息录入，并将村级财务收支的原始凭证、村级资产资源的实物图片、经济合同、招投标文件等原始资料录入三资监管平台；有效整合各类信息资源，深入推进农村集体三资档案信息化管理，实现对集体经济组织成员关注的土地征用，资源承包和分配方案、安置房指标分配等重大事项的详细公开。开发建成县、乡镇、村三级联网的三资计算机监管平台；做好日常维护，确保三资数据及时进账入网，实现三资管理及运行情况实时查询、实时分析、实时预警、实时监管。积极发展农民股份合作，规范村集体所属动产和不动产交易行为，健全农村产权交易平台体系，以标的物应入尽入为原则，推进村集体经济组织按规定公平交易。

四、结束语

加强对农村集体三资管理工作的监督，推进基层党风廉政建设，促进农村集体经济发展，农村集体三资管理是一项长期而艰巨的任务，需要各部门各负其责、形成合力、常抓不懈，实现农村集体三资管理工作规范建设。

参考文献：

[1]徐争春.审计引发的财务思考[J].农村财务会计，2015

第6篇：不动产档案管理方案范文

【关键词】企业 财务管理 现状 问题 风险防范 绿色财务管理

一、我国企业财务管理的现状和问题

首先，没有足够的资金，没有广阔的筹备资金的渠道，这是长期以来阻碍我们国家企业发展的重要因素。生产规模不大，要形成规模效益就很困难；加上没有先进的管理，经营具有一定的风险，普遍的行为都是短期行为；在还贷方面没有较高的诚信度，给贷款带来很大的风险，以上原因都给企业的融资带来很大的影响。其次，日常管理不够严格，对财务的控制力度不够，企业财务控制相对薄弱，具体表现如下：一是对于现金没有严格的管理，导致资金不足或闲置，有的企业觉得现金越多越好，出现很多闲置的现金，没有加入生产的周转中，也有部分企业的资金在使用中没有计划，对不动产过量的购置，在急需资金的时候不能及时应付，使财务陷入困境。二是应收账款周转不够迅速，没有建立起严格的赊销政策，导致资金的回收困难。三是存货的控制比较薄弱，造成呆滞的资金很多。四是对钱比较重视，而对物却很忽略，造成资产严重的流失。很多企业的管理者对半成品、原材料以及固定资产的管理不够，出现问题的时候也没有人追究，造成资产的严重浪费。最后，财务管理人员没有很高的素质，对工作的重视度也不够，因为我们国家市场经济制度建立的时候还比较短，企业并没有按现代企业制度运作。如今，我们国家多数企业尤其是企业的财务还是手工操作，信息化建设不够健全，有一些企业虽然引进了财务管理信息系统，但是，由于财务人员没有较高的素质，业务水平也不够强，所以，信息系统也成了一种摆设，没有发挥其真正的作用。目前，我们国家的财务管理人员以专科文化居多，大概占到百分之七十，很多企业的会计人员还没有从业资格证，学习与技能水平都不行，因此，在企业中会计工作得不到充分的体现。

二、根据多年实践经验对完善企业财务管理体系提出的建议

首先，制定和完善有利于企业发展的政策。

企业成立企业管理委员会，设立特定基金。按地域成立管理委员会，打破分行业管理格局。特定基金包括担保基金、互助基金等，其资金来源可以是各级政府金融机构及中小型企业的入会费，实行基金封闭管理运行，集中支持企业的发展。

建立企业信用担保体系。企业信用担保机构是以服务为宗旨的中介组织，不能以盈利为主要目的，担保费的收取，不能以增加企业的融资成本为代价。国家经贸委、国家工商总局、财政部等10部委不久前联合下发的《关于加强企业信用管理工作的若干意见》，无疑会引导企业增强信用观念，改善其信用状况，创造良好的信用环境，以及加快我国社会化信用体系的建设步伐。

其次，快速建立财会人员队伍，把企业会计秩序进行规范。

第一，对于中小型企业的负责人的法律意识要不断的加强，并且要加强对会计工作的领导。只有把企业负责人的法律意识增强，才能避免会计发生违法的行为，对于会计人员提供的会计信息才有更高的可信度。第二，加强会计人员队伍建设，提高会计人员业务素质。以人为本，努力提高广大财务会计人员业务能力和工作水平，抓好会计人员的后继教育工作，并在加强会计人员业务培训同时，开展好职业道德教育。建立和完善激励机制，依法调动会计人员的工作积极性。第三，加强会计基础工作，实现规范化管理。财务管理混乱，会计信息失真的一个重要原因是会计工作基础薄弱。在当前情况下，应该严格执行财政部规定的会计基础工作规范，使证、账、表的业务处理及会计档案管理的每一个环节都达到标准规范的要求。建立健全会计人员的岗位责任制，使之分工科学合理，职责明确。第四，加快会计电算化和会计网络建设，提高会计信息质量。实现会计电算化，使会计信息的收集、加工和整理有了相对统一的规范，有效克服因手工操作出现的失误导致会计信息失真的情况。

三、我国企业财务管理工作的风险防范

第一，企业财务风险的成因，企业的生产经营活动离不开整个宏观经济体的运行环境，财务管理宏观环境的复杂性是企业产生财务风险的外部原因。财务管理的宏观环境包括很多因素，如：法律环境、经济环境、社会文化环境、市场环境以及资源环境等，这些都是存在于企业之外的因素，但是，对于企业的财务管理却造成很大的影响，若企业的管理系统与宏观的环境不相适应的话，就会给企业的财务带来很大的威胁。第二，对于企业的财务风险的具体防范措施，树立财务风险的防范意识是首要的，要形成预警的系统。企业是市场的参与者，必要的风险意识是必须要有的。企业管理者与员工对待风险的态度决定了企业财务风险的意识，管理者要把这种风险的控制理论落实到每一个人，形成全员防范意识，提高风险防范的有效性与实用性。

四、在企业财务管理中绿色财务管理的应用

对于绿色财务管理，注重的就是对资源的有效利用，以及保护环境和企业经济效益的统一与和谐，最终的目标是在节约资源与保护环境的前提下，实现企业价值的最大化，进而使得企业与生态环境的协调发展。对于现代企业中绿色财务管理的应用一定要把企业财务管理的重要环节把握住，构建的绿色财务管理模式一定要适合企业的发展。首先，构建起筹资环节的绿色财务体系，在绿色的财务管理体系之下，企业的任何一项经济活动都要把对生态环境的影响考虑进去，成本的支出要考虑绿色成本方面。一般情况下，企业的绿色筹资主要来自银行信贷，还有政府的支持，包括其他金融机构的支持等。其次，构建起投资环节的绿色体系，在进行企业绿色财务管理观念的指导时，制定企业投资方向及投资方案的时候，首要考虑企业投资时分析的绿色成本，对投资方案的绿色程度进行综合的评定，这样才能更好地实现绿色财务管理，并且保证可持续性的发展。所以，企业进行绿色投资的时候，不但要把投资回报率这些常规的指标考虑进去，还要把分析与评价环境的因素考虑进去，对投资方案中的环境风险或者是绿色的收益进行综合的评价，把利益最大化，把损害最小化。如：某一家企业在制定绿色投资方案的时候，必须对这个项目可能影响到周边环境的不利因素考虑进去，包括污染物的排放、资源的消耗量等，然后还要对项目的经营进行分析，考察它与我们国家现有的政策是否互相冲突，绿色的环保生产方式是不是能够得到国家的财政补贴等，最终的目标是要保证绿色投资方案一定要具有合理性、科学性。

五、结束语

通过以上的论述可以总结如下，建立现代化的企业管理制度是必需的，并且要不断进行完善，在财务管理中存在的各种问题要及时有效的处理，把企业搞活，这是国民经济强劲且有活力的有力保证，也是非常重要的举措，当然，这不但需要企业把自身的素质提高起来，把竞争的能力提升起来，还需要社会的努力与支持，为经营中的企业创造良好的成长环境，使得我们国家的国民经济能够均衡的发展，进一步发展人民生活的水平及综合国力。

参考文献

[1]李朦.企业实现可持续发展的方法——财务管理浅析.中国科技信息.2011（10）：190.

第7篇：不动产档案管理方案范文

1.有效地推进中小企业融资在我国传统的银行信贷中，中小企业常常由于缺乏厂房、机器设备等有效不动产抵押物而得不到信贷资金支持。但同时，生产型或流通型的中小企业，一般都有原材料、半成品、产品等动产，且这些动产在一定时间范围内有较固定的最低贮存量。如果按其相对稳定的最低贮存存货作抵（质）押来申请贷款，就能有效地解决这些中小企业融资难的问题。但是，银行开展动产抵（质）押贷款又面临两个难题：一是动产价值认定问题；二是动产管理与价值监控问题。专业化的仓储金融的出现能有效地解决这两个难题，其获得银行认可的标准仓单设计与专业化的第三方仓储管理与价值监控，能顺利地支持中小企业获得银行贷款。

2.有利于银行降低信贷风险我国当前银行信贷担保方式以不动产抵押和企业互保为主，不利于信贷风险的分散。特别是企业互保形式，不是风险的化解，只是风险的累积，在一定程度上会产生银行风险的传递与扩散。以仓储金融方式开展的动产抵（质）押贷款，既有充足的动产作为担保，系自偿性信贷产品，又有专业化的仓储金融企业监控动产物资和市场价格波动，还有设置“补差”机制，能保证抵质押品的“足量、足值”。动产抵（质）押贷款相对而言单笔金融小，且主要分散于不同的中小企业之间，可以降低信贷集中度，分散信贷风险。另外，仓储金融业务还能促进银行信贷以及与之相对应的结算、保险等金融业务的创新与发展。

3.有利于帮助企业加强存货管理当前国内原材料、大宗物资的价格越来越跟国际接轨，价格波动更加频繁，企业特别是中小企业缺乏必要的资金，存货不足，市场风险很大。而仓储金融业务可以让企业以存货担保获得贷款，放心地库存货物，降低市场风险。同时，专业的仓储金融企业能向企业提供相对全面的存货价格信息，及时揭示动产贮存风险，有利于借款企业作出合理的存货决策，提高动产风险管理能力。

4.仓储金融能够优化社会信贷结构近几年，我国信贷结构失衡的现象越来越严重，其中一个重要特点是信贷长期化。2009年我国全年新增贷款9.59万亿元，其中约76％的新增贷款为中长期贷款，越来越多的信贷资金流向基础建设和个人住房按揭项目，企业特别是中小企业直接用于生产经营的流动资金需求却难以满足，20]0年中央银行工作会议提出要着力优化信贷结构。优化信贷结构就要提高直接满足生产经营需要的短期贷款的比重。因此，发展仓储金融有利于促进工商企业获得更多的流动资金贷款，宏观上有利于优化信贷结构。

仓储金融是结构融资的一种，是把企业将拥有未来现金流的特定资产剥离出来，设计合理结构，以该特定资产为标的而进行融资。企业将未来可以产生现金流的资产进行质押，质押资产的产权结构被重新安排在银行、质押管理者之间。由于银行精力、专业水平有限和对中小企业信用评估不高，同时也为了杜绝银行内部管理上的漏洞，引入外部监督机制，降低授信风险，银行只专注对仓储金融融资结构的设计，而把对质押存货的管理外包给专业的管理公司，即质押管理者，通常是仓储物流公司。

仓储金融业务突破了传统风险控制模式，由静态、孤立的风险控制理念变为动态、系统的风险控制理念，深入分析资金（货物）供应链企业之间的交易关系，通过对贸易背景真实性，交易对手的规模、信用和实力，提高交易客户违约成本，封闭运作，期限金额与贸易的匹配，合同单据的控制等方面的把握来控制风险，同时为客户信用体系建立提供服务。仓储金融在实践中有多种做法，为了满足企业的需求，便利企业融资和经营，银行也在不断创新，不断在仓单融资模式的基础上拓展新的融资模式。目前国内外金融机构的仓储金融模式主要有以下四种：

1.仓单质押贷款模式仓单质押贷款是制造企业或流通企业将商品存储在仓储公司仓库中，仓储公司向银行开具仓单，银行根据仓单向申请人提供一定比例的贷款，仓储公司代为监管商品。开展仓单质押业务，既解决了借款人流动资金不足的困难，同时通过仓单质押可以降低银行发放贷款的风险，保证贷款安全，还能增加仓储公司的仓库服务功能，增加货源，提高仓储公司的经济效益。仓单质押贷款实质是存货抵押贷款，由于银行难以有效地监管抵押物，就需要借助第三方仓储公司形成的仓单，以及仓储公司提供的保管、监督、评估作用实现对企业的融资。

2.异地仓库仓单质押贷款模式异地仓库仓单质押贷款是在仓单质押贷款融资基本模式的基础上，对地理位置的一种拓展。仓储公司根据客户需要，或利用全国的仓储网络，或利用其他仓储公司仓库，甚至是客户自身的仓库，就近进行质押监管，提供仓单，企业根据仓储公司的仓单向银行申请借款。异地仓库仓单质押贷款充分考虑客户的需要，可以把需要质押的存货等保管在方便企业生产或销售的仓库中，极大地降低了企业的质押成本。

3.保兑仓融资模式保兑仓或称买方信贷，相对于企业仓单质押业务的特点是先票后货，即银行在买方（客户）交纳一定的保证金后开出承兑汇票，收票人为生产企业，生产企业在收到银行承兑汇票后向银行指定的仓库发货，货到仓库后转为仓单质押。在这一模式中，需要生产企业、经销商、仓储公司、银行四方签署“保兑仓”合作协议，经销商根据与生产企业签订的《购销合同》向银行交纳一定比率的保证金，申请开立银行承兑汇票，专项用于向生产企业支付货款，由第三方仓储公司提供承兑担保，经销商以货物对第三方仓储公司提供反担保。银行向生产企业开出承兑汇票后，生产企业向保兑仓交货，此时转为仓单质押。

4.统一授信担保模式统一授信担保模式是指银行根据仓储公司的规模、经营业绩、运营现状、资产负债比例以及信用程度等，把一定的贷款额度直接授权给仓储公司，再由仓储公司根据客户的条件、需求等进行质押贷款和最终清算。仓储公司向银行提供信用担保，并直接利用信贷额度向相关企业提供灵活的质押贷款业务。银行则基本上不参与质押贷款项目的具体运作。统一授信的担保模式有利于企业更加便捷地获得融资，减少原先向银行申请质押贷款时的多个申请环节；同时也有利于银行充分利用仓储公司监管货物的管理经验，通过仓储公司的担保，强化银行对质押贷款全过程监控的能力，更加灵活地开展质押贷款服务，降低贷款风险。

仓储金融的融资结构包括四个方面：基于质押存货的产权结构、融资额度（即风险敞口、风险暴露）和偿还结构、费用结构、风险规避结构。这些结构的制定是在银行、借贷者和质押管理共同参与下完成的，体现为三者之间的合约。

1.基于存货的产权结构产权结构的设计原则是保障银行的基于存货的预期现金流的不中断及足值和借债者交易（包括生产）的顺利进行。一般的结构模式是借贷方将存货占有权让渡给银行，同时又保留一定范围的使用权；银行拥有占有权，在出现预示预期现金流中断或不足值的迹象时，银行有权冻结该资产。但在正常情况下，不得对其拥有所有权的存货采取妨碍借贷者正常交易和生产的行动。银行拥有为保证基于存货现金流的而针对存货进行管理的权力，又委托质押管理者来执行这种权力，同时拥有在质押管理者失职造成损失时要求其赔偿的权力。质押管理者接受银行委托而拥有针对存货进行管理的权力，即质押管理。

2.融资额度和偿还结构传统的融资主要通过两种方式实现：债权融资和股权融资。债权融资将提高融资企业的资产负债率，而过高的资产负债率将降低企业的信用级别；股权融资增加企业对股东的责任，从而增加其盈利压力。仓储金融的结构融资因使融资方免受这两方面的负面影响而拥有明显的优势。对贷出方，因为衩靖同完有质押资产的预期现金流做保障，其信用风险大大降低，从而可以以一个相对较低的利率放出贷款。

对借贷方，结构融资可以提高其贷款可获得性、降低其融资成本及优化其资产结构。根据质押存货市场价值的最低预期（即未来基于质押资产现金流的最低预期）以及企业的信用级别，银行按一定利率水平提供相应的融资额度，同时，确定借贷者的偿还方式。在一些结构融资中，通常是用质押存货的未来现金流直接偿付。

3.费用结构仓储金融的标的包括订单、存货、设备、应收账款等供应链各环节的资产。仓储金融就是以存货为标的的结构融资。一般地，包括除生产流程中的整个供应链中的存货。将进人生产流程的存货除去，因为生产过程中原材料、半成品、成品等存货变动频繁难于跟踪和盘点。当然，如果存在可靠的对数量和价值的计量方法，生产流程中的存货也可以用于仓储金融。目前开展的仓储金融业务从赢利模式上分类主要有三种：一是纯监管业务模式，仓库只承担货物监管责任，可从客户处另外收取一定的监管费；二是仓库代替银行向客户融资，开展质押业务，获取利差；三是买方信贷（也称保兑仓），需按照一定的费率向买方征收管理费、承担费等相关费用。由此可以看出，费用结构决定了仓储金融中各类费用的责任承担，包括法律费用、保险费用、质押管理费用等。

4.风险规避结构对于信用级别比较低的一些企业，如中小企业和资产负债率比较高的企业，在传统方式下很难争取到贷款，国内的这种局面尤为严重，而结构融资则可以通过有效降低银行面临的信用风险而解决这一难题。同时，因为银行可以在结构融资中要求相对传统贷款方式较低的利率，所以借贷方进行结构融资的成本也相对降低。同时，银行通过确定融资结构中的风险规避方式，包括购买保险，使用衍生工具，以及提供相关担保等。针对不同的货物类别和同类存货所处的供应链的不同环节，将有不同的仓储金融融资结构设计，这些不同结构类别也就构成了不同的仓储金融产品。

在2O世纪9O年代以前，由于物流仓储企业没有有效参与，我国商业银行对质押仓储物资的价值、品质、销售状况等缺乏足够的信息，对质押仓储物资的运营控制缺少专业的经验和技能，于是出于信贷风险的考虑，银行开展现代的仓储金融服务较为谨慎，这使得仓储金融服务的开展没有形成规模，我国流通体系中丰富的仓储物资担保资源被大量闲置。为解决这一问题，自20世纪90年代末，沿海的一些银行和大型物流仓储企业合作，借鉴西方的经验积极地进行了仓储金融创新。其中，中储是我国这一领域的先行者，中储在1999年就与银行合作开展了我国第一单现代的仓储金融业务，发展到现在，仓储金融服务已经是中储的核心业务之一。回顾我国仓储金融服务的发展历程，我国仓储金融服务的发展具有以下特征：

1.法律与行业环境逐渐改善，但配套措施仍需完善经过近10年的发展，我国仓储金融的法律与行业环境逐渐改善，尤其是2007年《物权法》的正式实施，为仓储金融提供了法律保障。但我国仓储金融在制度环境的支持方面还远远不够，主要表现在：仓单不标准且缺少流通性；第三方中介机构缺乏专业技能和诚信，参与仓储金融的物流仓储企业鱼龙混杂，缺乏相应的行业规范，甚至出现了借款人和物流企业联合欺诈银行的现象；各融资主体还缺乏必要的信息共享，相关的业务操作流程混乱且标准不统一。这表明我国还需要在现有法律基础上对仓储金融的配套措施进行有效完善。

2.仓储金融模式不断创新，总体规模发展迅速在10年的发展过程中，我国仓储金融模式不断创新，在很大程度上支持了流通企业的运营。随着仓储金融模式的创新，我国仓储金融的质物品种得到了很大的拓展，已从初期几个有限的品种，拓展到了各种质地稳定、市场价格波动小、变现能力强的工业原料、农产品和大量消费产品，而融资的对象也随着风险控制水平的提高和创新模式的涌现获得了极大的拓展，这些都使得我国仓储金融服务的总体规模发展非常迅速。

3.仓储金融服务呈现出不均衡的发展态势我国的仓储质押融资业务最初起源于广东、江苏、浙江一带，业务分布主要是生产制造企业、物贸业密集的地区，各银行以不同方式推出如现货质押、仓单（提单）质押、买方信贷等多种金融物流品种。随着我国现代物流的跨越式发展，为物流提供配套服务的仓储金融发展非常迅速，在短短的十年就经历了西方200多年走过的历程，因此我国仓储金融服务在地域上呈现了不均衡的发展态势，主要表现在：沿海的服务模式和发展水平明显领先内地，形成了初级、中级与高级等多种形式的仓储金融模式在我国共存的格局。

4.仓储金融服务监管模式根据客户需求越来越动态化我国仓储金融越来越贴近借款企业的需求，已经从初期的自有仓库监管向库外仓库监管发展，从初期的静态质押监管，发展成为包括循环质押（滚动质押）、置换仓单质押、信用或保证金置换仓单质押和动态控制存量下限质押（流动质押）等多种形式的动态质押模式，这些监管模式的动态化有效地支持了借款企业的日常运营。由于仓储金融存在着法律风险、操作风险、借款人信用风险以及质押物价格风险和流动性风险等，因此风险控制可以说是影响仓储金融服务水平的关键因素。

2008年，来势凶猛的全球金融危机让浙江义乌不少中小企业因为资金链问题而陷入困境。由于银行贷款需要抵押物，而许多企业的厂房等不动产早已抵押甚至根本就没有自己的厂房；寻求担保贷款，金融危机下许多企业自身都难保，无法顾及他人；通过民间融资，风险利息太高，中小企业难以承受。浙江稠州商业银行及时洞察中小企业的实际情况，和浙江银桥仓储有限公司合作，积极开展对中小企业的仓储金融服务。稠州商业银行规定，仓储金融服务申请人为从事或主要从事金属的生产、加工和贸易的企业法人；有稳定的销售渠道和销售收入；以指定的仓库开出的仓单质押给银行，并承认银行对仓单享有优先受偿权；愿意与银行签署有关法律文件，并承担有关文件的义务与责任；无不良信用记录的中小企业。稠州商业银行规范现有存货质押授信流程：银行对申请企业进行资格审查，审查合格则给予企业授信，然后企业、银行、仓储管理公司签订监管协议，企业将指定货物存入仓储公司，仓储公司所监管的货物开出“非标准仓单”给企业，企业将“非标准仓单”背书质押给银行，银行向企业贷款。异地仓库监管质押授信则是企业将指定货物存在仓储管理公司许可的异地仓库，银行委托仓储管理公司派员监管；拟购买货物质押授信则是企业从供应商处购买货物时，银行代企业付款，然后供方以银行为收货人向指定的仓储管理公司发货。

仓储金融为中小企业解决了有效质押物难题的同时，也为商业银行风险转嫁提供了较好的解决方案。仓储金融降低了银行过多使用小企业联保贷款方式的关联风险，通过金融仓储监管流动资产，对企业贷款使用途径全面监控，在企业还不上贷款时，由金融仓储企业通过专业化的渠道变现货物，增强了银行资金的安全性。实践证明，仓储金融有三大优势吸引中小企业：首先，这一业务模式对于企业而言极为便捷，有效地盘活了企业存货。对企业考核、认证，进行货物的进驻监管后，银行根据第三方仓储公司提供的仓单，为企业提供贷款，企业从申请报批到拿到贷款最快可在12小时内完成。

而且，这一快捷的模式并不会大幅度增加企业融资成本。二是规避产品的价格风险。目前我国在有色金属等产品上推出了期货产品，但仍有很多大宗产品还没有推出期货产品，而仓储金融业务恰恰可以起到类似的作用。比如，当一些企业预计成品油价将要上调，可以进行油品的仓储质押贷款。这就保证了企业获得油价上涨收益的同时，又避免了近期资金周转的不畅。三是有效解决了企业买卖双方的资金节点问题。在市场不确定和信息不对称情况下，交易双方都不敢贸然发放货物或货款。引入仓储金融之后，在真实的贸易背景下，买方以未来仓单向银行申请贷款的拟购买货物质押，银行可以替买方向卖方预付货款，从而推动交易顺利进行。

通过仓储金融可以发现，在商业银行仓储金融业务中蕴藏着资产证券化及提前实现未来现金流的概念，在此基础上还可以衍生和创新此项业务，把其引伸至期货、国际贸易和资本运作市场，真正实现物流平台、信息平台、交易平台、金融平台等多个平台功能和价值链的组合，所以，其本身就是一个创新平台。同时，对于新的金融产品、新的金融业务，安全是先决条件。因此，商业银行、物流仓储企业及中小企业应齐心协力，共同推进仓储金融业务在我国的发展。

1.大力促进仓储物流企业的发展仓储金融业务其实早在三年前就已经出现，之所以到现在才浮出水面，除了政策上的原因外，客观上还有一个瓶颈，即国内真正高素质的仓储管理瓠增同完公司实在不多，敢率先试水的更是凤毛麟角。这也是这几年我国很多商业银行一直没有开展这项业务的重要原因。对商业银行来说，仓储金融的一个重要风险控制措施就是做好质押货物的监管，而选择一些着名物流企业进行合作无疑有利于降低信贷风险，而且这也将催生更多新的货押业务模式；另一方面，对物流企业来说，通过该项业务合作将为其带来更多的客户资源和更多的业务收入。

2.利益相关方要树立强烈的风险意识仓储金融服务无论采用哪一种模式都存在着一定的风险。因此，作为仓储金融服务的中介，仓储企业必须防范融资过程中的各种风险。选择客户要谨慎，要考察其业务能力、业务量及货物来源的合法性，防止客户选择不当带来的资信风险；选择合适的质押品种，如黑色金属、有色金属、大豆等价格涨跌幅度不大、质量稳定的品种，防止质押物因质押期间的巨大变化带来价格和质量风险。

第8篇：不动产档案管理方案范文

上实地产是上海实业（集团）有限公司属下以房地产为主业的大型企业集团，集中了上实集团内部与房地产业相关的多个企业体系和综合资源。上实地产现已拥有20多家下属企业，其中一家为上市公司，业务范围涵盖商品住宅开发、商业地产开发、旅游地产开发、现代园区开发、不动产经营、物业管理等领域。上实地产的战略定位是“区域开发集成商”。如何把企业战略转化为行动？上实地产为此作了积极的探索和努力。该集团借鉴平衡计分卡（Balance Score Card，以下简称:“BSC”）的思路，结合企业实际情况，建立了“四纬度”绩效考核体系。该考核体系运行两年多来，取得了良好成效。那么，“四纬度”绩效考核体系究竟是个什么样的体系？它是如何建立、如何落实的？它产生了怎样的效果？为此，笔者将就这些问题加以解读。

一、平衡计分卡的具体落实方案：四纬度绩效考核体系

（一）“四纬度”绩效考核体系是一种“价值树”

所谓“四纬度”绩效考核体系，简单说来，是四项考核指标体系的简称，并分别取名为：财务纬度、运营纬度、客户纬度和学习成长纬度。“四纬度”绩效考核体系是上实地产借鉴平衡计分卡理论，并从企业实际出发而探索出来的一种系统化管理模式。其目的是为了适应现代企业价值管理要求，落实企业战略目标。为此，上实地产对企业各项驱动因素和各项指标进行了分解，分析它们之间的因果关系，选出了能够提升企业价值和落实战略目标的关键绩效指标作为奋斗的方向，这些关键指标组合起来，就是以企业价值管理为根基、以企业战略为主干的树状结构。

1．财务维度，抓准关键财务指标

财务维度，必须抓准关键指标才能发挥作用。关键指标的选用应当符合客观实际，好高骛远，拍脑袋定出的指标毫无现实意义。因此，不同类型、不同状况、不同发展阶段的企业对关键财务指标的选择应当有所侧重，以体现通过自己努力而可能达到的目标。上实地产2006-2007年度选择营业收入、净利润、营业费用、管理费用作为财务纬度的分项关键指标，反映了该集团努力开源节流，积极做大做强的愿望。

上实地产的财务维度的编制原理是全面预算。就2007年来说，各编制单位必须逐项阐明收入和利润的具体来源，费用控制的具体明细结构，并对主要事项和特殊事项加以重点说明。例如，对于集团内的项目公司，在编制管理费用预算时，不仅要把费用按开支性质划分为“人工成本”、“业务招待费”、“办公性费用”和“非现金性费用”四大类，并逐项量化到明细，而且还要设定项目预算总额、累计发生额和本年度预算额，以进行总量控制。此外，对于重点开发项目，若需要进行专项审计、委托第三方进行咨询服务等，则应追加费用预算，并按规定程序进行审批。

需要说明的是，“四纬度”绩效考核体系的关键指标并不是一成不变的。尽管上实地产对上述财务纬度分项关键指标的选择在理论上尚未达到理想的境界，但是这种选择却是顺应了企业当时自身发展的需求。因为它是在综合考虑了外部环境变化、行业特性、企业所处的发展阶段和自身业务状况、资产状况的前提下而作出的选择。一方面，在地产板块整合初期，积极主动抓住时代给予的机遇，适时进行战略布局，努力拓展房地产业务，以壮大自己，为今后的发展打好基础，是比较明智的选择。另一方面，由于上实地产的组建起源于上实集团的多个企业体系和综合资源，因此，稳定大局，多做实事，减少争论才会有利于企业发展。况且，企业自身也需要一个过渡时期，若一开始就提出净资产收益率、经济利润等指标要求，反而不合时宜。但是，随着企业发展基础的稳固，2008年，上实地产将根据企业发展的规模、速度和质量要求，适时、适度、适宜的对分项关键指标进行调整，使其向更高层次发展。事实上，上实地产已经开始把资金管理作为企业管理的核心内容，对现金流量、投资回报率、资产周转率等重要指标也将会纳入考核体系之中。并且，随着企业经营模式的优化，今后的关键指标体系将会更加特出重点，更加具有可操作性和可考核性。

很明显，上实地产对分项关键指标采取“先固化、后优化”的方法是很讲策略的，体现出了其高超的管理水平。

2．运营纬度，突出重点工作运行效果

上实地产的运营纬度的编制基础是企业的经济活动和运行效果。分项指标体现的是工作进度和质量。以项目公司为例，其分项指标主要有：项目前期管理、工程施工管理、招标采购管理、成本控制、营销管理、合同管理、档案管理、综合管理、重大事项汇报、地产板块制度的执行情况、重大工作目标完成情况等。上述各分项指标还需确定具体明细结构，并对年度内主要事项和特殊事项加以重点说明。

3．客户纬度，盯住企业内外满意度

上实地产的客户纬度的编制基础是通过建立客户登记和跟踪制度所收集的相关资料。其分项指标有两项：一是客户关系管理系统，包括客户关系管理平台搭建的及时性、客户关系管理平台涵盖内容的全面性与适用性；二是客户满意度，包括外部客户投诉数量和集团相关部门对公司各项工作的满意度测评。

4．学习成长纬度，注重提高员工素质

学习成长纬度的编制基础是企业文化和各项管理制度对员工素质的要求。其分项指标是团队建设、员工培训、读书活动。对于分项指标还必须分解成具体的行动目标，例如团队建设指标，要求提出企业文化建设和加强“人生观、价值观、世界观”教育的具体实施办法；制订用人机制、育人机制、激励约束机制的相关方案；制订加强员工团队意识、建立企业内部有效沟通机制的具体措施；制订对员工诚信廉洁、遵章守则管理的具体措施等。

（二）通过有针对性的工作计划来保证BSC指标的落实

建立“四纬度”绩效考核体系的难点是如何在BSC的四个层面上来寻找关键成功因素，明确衡量标准，并在这些标准之间形成一种结构平衡。

道理很明白，实际怎么做？上实地产的做法是：首先进行业务流程分析，明确集团内各类企业的核心流程和辅助流程；第二，进行成本分析和市场分析，明确经济活动的各个增值环节；第三进行客户满意度、员工满意度等分析，找出不合理节点；第四，在了解企业关键成功因素及其驱动关系的基础上，进一步确立战略优先任务和工作流程的优化和规范。最后形成《年度经营计划责任书》，该责任书既是年终考核的依据，也是年内工作的计划目标。因为它已经将BSC指标与具体工作内容相结合，或者说是通过有针对性的工作计划来保证BSC指标的落实。

为了便于操作，上实地产采用表格形式把“四纬度”绩效考核体系加以分解细化，并以此作为经济责任考核的核心内容。表格共有五个主要栏目：纬度类型、具体指标、指标说明、阶段目标和完成标准、工作内容和措施。

表格中的“指标”是根据平衡计分卡的管理原则，从财务、运营、客户和学习成长角度所分解的具体关键性指标，通过这些关键性指标来全面衡量评估部门的工作业绩。

表格中的“指标说明”一栏指的是相应指标的计算公式（定量指标）或工作内容概述（定性指标）。当指标包含多项工作内容概述时，需要对每项工作内容分别描述其“阶段目标和完成标准”以及“工作内容和措施”。如果有某些计划工作无法找到对应的指标，则另外附表说明。

表格中的“阶段目标和完成标准”一栏中填写的“完成标准”应当具体，易于衡量。

表格中的“工作内容和措施”一栏中只需反映工作重点和特点，无需描写工作细节（工作细节将在专项计划中反映）。

显然，上实地产的“四纬度”指标不是简单的数据组合和事项的罗列。事实上，在制定各年度“四纬度”指标时，集团内各企业、各部门只有在综合考虑了所处的行业环境、所处的发展阶段、自身的优势与劣势以及自身的规模与实力等因素后，才能制定出具体的分项指标，才能明确具体的工作内容和措施。

例如，集团内A公司的项目将在2007年进入开工建设阶段，因此，A公司在制定2007年度工作计划时，其考虑的角度应当切合其自身的业务情况。具体来说，其主要业务工作将围绕项目工程方面的工程进度、工程质量、招投标及安全生产而展开。财务方面的主要工作将围绕项目融资、预算管理、成本控制等而进行。策划营销方面的主要工作将围绕招商运营机构的选聘、后期商业策划的完善、营销推广等方面而开展。显然A公司只有在明确工作重点的基础上才能制定出符合实际的“四纬度”指标。

毫无疑问，在上实地产已经强化了“四纬度”意识，集团的不同层面，只有经过梳理，在明确战略成果与绩效驱动因素的逻辑关系基础上，才能制定工作计划。这样制定出来的工作计划自然是比较切合实际的。

二、“四纬度”绩效考核体系的基本思路：化战略为行动

上实地产的“四纬度”绩效考核体系的基本构想是：以企业价值为基础，围绕企业战略目标，以专业化管理为基本出发点，突破股权结构，建立有效的管理构架，并借助于平衡计分卡理论，以绩效考核为切入点，突破财务指标考核局限，建立有效的业绩评价体系。

显然，上实地产的“四纬度”绩效考核体系实质上是一个集成了企业价值和战略目标的管理和执行工具。通过这个有效工具，上实地产建立了财务指标与非财务指标考核方法之间的相互补充与综合平衡，或者说，实现了定量评价与定性评价之间、客观评价与主观评价之间的补充与综合平衡，从而完成了企业各部门之间的平衡，并形成一种相互竞争、相互激励、相互协调的工作氛围。并在此基础上，构成一个完整的、明确的战略落实过程，进而把企业的短期目标与长期目标层层、逐项化解为可以付诸实施的具体行动。其具体做法是：

首先把集团总部各职能部门和下属企业按照所有业务及资产分成多个责任中心，每个责任中心按“四纬度”绩效考核体系的基本要求和规定格式，突出各自业务重点内容，编制成《年度经营计划责任书》，在此基础上，进行修正并汇总成为整个集团的总体管理和评价依据。

第二，强化内部岗位责任制、明确岗位责职和分工。各责任中心把财务指标、工作量指标和定性效果目标层层分解，不仅落实到每一个责任单元和每一个人，而且还要按时间进度化解到每个月份上。

第三，建立内部工作督办机制、风险评估机制和质量控制机制，并根据不同责任中心的业务性质和经营现状，进行日常过程监督，使管理信息及时得到反馈，风险得到及时控制。

第四、建立内部工作层层评价体系。对于运营纬度、客户纬度和学习成长纬度，由集团总部各业务职能部门按对口的“纬度”进行考核评价；对于财务纬度，则由集团审计部门来完成考核评价。然后再由集团考核领导小组进行“四纬度”面对面综合评价。

第五、建立奖惩机制。对责任中心负责人进行每年二次考核，兑现奖惩，拉开薪酬档次，并把考核结果作为职务晋升的依据，使选拔干部和管理岗位人员设置更有依据。

显然，上实地产的“四纬度”绩效考核体系，不仅完善了大型企业集团的管理系统，而且还有效地化解了企业管理中常见的问题，如企业发展方向不明确、管理重点不突出、约束机制不健全、管理信息反馈不及时、风险控制不到位、人才激励机制不科学等等弊端。

三、“四纬度”绩效考核体系的实施效果：落实了战略、实现了目标、体现了价值

1．推动企业化解了战略，提高了管理效率

战略的实施过程远比制定战略困难的多。如何提高大型企业管理效率？可行的办法就是把先进的理论和企业客观实践活动相结合。“四纬度”绩效考核体系就是上实地产把平衡计分卡的理论与企业实际情况相结合的产物。通过牵动绩效考核这条主线，把财务、运营、客户、学习与发展四个方面的指标有效地编织起来，平衡的是指标之间的因果关系，挖掘是企业动力因素之间的相互驱动效应，展现是实现企业战略的运行轨迹，因而从多个角度推动着企业不断向前发展。

上实地产的“四纬度”绩效考核体系突破了全面预算管理的局限。该考核体系把定性指标和定量指标有机的结合起来；把预算管理和各项驱动因素有机地结合起来，充分发挥了规划、控制、沟通、协调和评价功能，使工作目标更加明确，使日常经济活动更具有可操作性，使经济责任考核更具有促进作用，从而使企业有条件把战略转化为可以实施的有效行动，从而提高了管理效率。

2．推动企业管理结构再造，提升了管理模式

对于上实地产来说，建立“四纬度”绩效考核体系的过程，也是重新审视和研究业务结构和业务流程的过程。从而至少产生这样几点效应：一是进一步完善了岗位责任制，使岗位分工和职责更加明确，从而推进了部门建设，形成有效的制衡机制。二是进一步了解了企业经济业务的关键节点，促进企业完善了质量控制、风险防范控制和评价体系。三是促进企业加强了过程监督，完善了内部考核方法、内部工作督办机制和信息反馈机制。四是推动企业进行专业化管理，形成了以“统一制式、统一语言、统一标准、统一决策”等为基础的管理方式，从而理顺了企业专业化线条。五是推动企业完成了管理结构再造。为适应先进的管理方式和专业化管理要求，企业突破了股权关系的约束，建立了“三级架构、二级管理”运营结构，使纵向管理层级得到压缩，适应了大型企业集团扁平化管理的要求。六是推动企业进行合理资产组合。为完善专业化管理，必然要求企业对现有资产进行适当的重组，由此产生了专业事业部和区域管理总部。例如，设立了不动产经营事业部、东滩园区事业部、青岛区域总部等。从而在横向上收缩了管理跨度，形成了重要的内部集成效果。

随着上实地产管理模式的进一步优化，一个崭新的专业化、集约化运作平台已经构建，一个以绩效为驱动，总部和下属公司互动的矩阵式管理模式应运而生。

3．保证了企业高效运行、顺利实现了目标

“四纬度”绩效考核体系使上实地产的管理模式得到了创新，从而夯实了管理基础，加强了协同合作，提高了专业化运作水平，强化了企业的运行机制和监控机制，从而保证了上实地产的高效运行。

事实也是这样：2006年是上实地产全面实施“四纬度”绩效考核体系的第一年，伴随着企业运行效率、管理水平的提高，经济业务也得到大力发展。在2006年度中国房地产业评比中，上实地产在“规模性TOP10”中名列第三、在“成长性TOP10”中名列第一。

2007年上实地产进一步深化平衡计分卡理论的运用，按照企业战略定位，结合业务特点，提出了“新十年做强”的发展要求，确立了“全面评估、突出重点，健全机制、提升水平”的工作原则，使企业目标更明确、工作更具体、节点更清晰。到年末，不仅超额完成全年经济目标，而且经营业务更是得到大力发展。公司区域战略布局得到有序推进，房地业务覆盖范围进一步得到拓展。目前上实地产不仅在上海、天津、重庆、成都、济南、青岛、廊坊、湖州、大理等多个城市拥有房地产投资开发项目，而且还顺利拿下了福建泉州、宁波东钱湖景区等大型房地产项目，基本确立了 “区域开发集成商”战略发展目标，为加快做大做强上实地产奠定了坚实的基础。

4．促进企业成为向社会提供价值的主体单元

上实地产的“四纬度”绩效考核体系是追求企业价值的产物。该系统把管理的重点放在价值的驱动因素之上，从而使企业远景战略目标、管理程序和业务运营方式有效的协调起来，有利于企业作出增加价值的决策。该系统完整地建立了财务指标和非财务指标的综合平衡，从而把企业的整体绩效、部门绩效和员工绩效协调起来，推动着企业各个层面都能做出有利于增加企业价值的行为。该系统重视内外部客户满意程度、重视提高员工素质，使客户能够充分享受企业的优质服务，使员工有了充分展示才华的舞台，有了职业生涯的规划目标，有了与企业共同成长的期望，从而有利于企业上下各级人员深刻理解和广泛接受价值观念，并付诸于行动。基于此，“四纬度”绩效考核体系不仅有助于提高经济效益，实现股东财富最大化，而且也有助于提高企业价值、员工价值和客户价值，使企业真正成为为社会提供价值的主体单元。

四、结束语

第9篇：不动产档案管理方案范文

关键词：公允价值 资产评估 监管 有效性

问题概述

作为最基本的一种计量模式，历史成本长期以来一直占据着会计计量属性的主导地位。但随着资本市场的快速发展，利率、汇率、金融衍生产品价格的波动幅度日益增大，企业面临的经营环境越来越不稳定，所提供的信息难以如实反映企业的现时价值，也无法反映市场价格变动对企业财务状况和经营成果的影响，财务信息的相关性逐渐降低，给报表使用者尤其是投资者进行合理的决策判断带来了极大的难度。在这一背景下，公允价值计量属性被越来越多的国家所采用，尤其是英美等发达国家早已开始采用公允价值计量。目前，公允价值计量已成为世界大多数国家普遍采用的会计准则，我国也从2007年起将公允价值模式引入了新的会计准则中。

公允价值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。可见，公允价值不是现实交易价格，而是意欲交易的双方达成（主要是通过评估来加以确定）现行交易的价格。一般而言，人们将公允价值的确定基础分为三个层次：资产或负债有活跃市场时的报价；资产或负债有同类资产或负债活跃市场时的报价；采用评估技术（涉及现金流、折现率、收益期的判断）。不难看出，公允价值的实质是在一个较为成熟、有效的环境中对资产或负债以当前市场为依据确定其价值，如果缺乏市场价格则需要应用各种估价技术确定其价值，即评估师需要将时刻变化的市场、影响资产价值的各种因素等“综合”在某一时点的价值判断中，模拟市场来确定资产的价值。因此，资产评估就是为委托者提供有关资产或负债在特定条件下的价值信息的行为，“价值”是其核心概念，其基本特征与公允价值计量的内涵高度一致。

公允价值环境下资产评估行业发展现状及分析

（一）以资抵债

目前上市公司大股东以资抵债的资产评估过程中，评估价值的公允性值得关注。如美尔雅集团，大股东用以抵债的磁湖山庄，其账面价值为9627万元，而评估值高达16569万元，评估升值幅度高达72%，值得注意的是，该公司的抵债资产实质并不盈利。再如，西宁特钢大股东西钢集团以767197.8平方米的土地使用权偿还对西宁特钢的应付账款16966万元，在西宁特钢的公告中只对这项重大的以资抵债作了简单的介绍：该项土地使用权的评估价为18155.12万元，而对该项土地使用权的账面价值只字未提，投资者又从何了解抵债资产的质量呢？在对以机器设备等固定资产作为抵债资产的评估中，本应考虑到减值、折旧等因素而使评估价略低于账面价，但有的却是评估价值接近甚至超过了所抵欠款的数额。ST冰熊的大股东分别以用于冷柜生产的机器设备和雪苑宾馆房产冲抵对上市公司的两笔欠款，其中，用于冷柜生产的机器设备账面价值为1260万元，而评估价为1400万元，正好与相冲抵的1409万元的债务数额基本接近；雪苑宾馆房产账面价值为1126万元，其评估价为1300万元，略高于相冲抵的债务额1286万元。这都是巧合还是另有原因？此外，由于商标等无形资产的评估价值因人而异，因此，购买商标权被很多上市公司的大股东当成了偿还债务的一条“捷径”。此外，还有很多公司，如ST东盛等，公司以资抵债的资产评估价值之所以高出市场价几倍甚至十几倍，在于评估机构是在基于较好的业绩基础上来进行估价的，但最后这些资产却没有达到承诺的盈利水平，上述这些欺诈行为显然极大地损害了投资者的利益。

（二）企业合并重组

2009年11月17日，S*ST兰光启动股改方案，同时，为了重组保壳，宁波银亿控股集团以承担部分债务为条件，从S*ST兰光原控股股东兰光经发取得上市公司的控股权，在协议成为S*ST兰光控股股东的同时，并计划注入旗下房地产资产。不过，银亿房产100%股权溢价增值率为285.82%，评估后的资产溢价达到将近3倍。除了未考虑仲裁结果的影响而乐观地将一些项目产生的长期应收款增值外，更多的是其账面余额仅为19.7亿元的长期股权投资评估结果增值了22.3亿元，超过40亿元，增值率达到113%。该项资产增值成为导致净资产最终评估增值2倍多的主要原因。

同样的还有*ST亚华，在其股改重组过程中，将公司原来的资产全部出让，浙商集团等以每股3.9元价格以地产认购*ST亚华定向增发的11.71亿股股权，定向增发之后，ST亚华总股本变为14.43亿股，公司资产包括0.8亿元现金及五家房地产公司股权，这五家房地产公司截止2007年9月30日净资产9.14亿元，评估值45.68亿元，评估增值36.54亿元，增值率高达400％。此外，重组方注入的资产2007年9月30日估值45.68亿元，2008年房地产市场发生了深刻变化，但2008年3月31日及2008年12月31日估值竟然与一年多前估值相等，这让投资者难以理解。实际上，评估增值36.54亿元要在未来三年内（2007年9月30日起）实现，平均每年要实现净利润12.18亿元，亦即在2010年9月30日之前要实现收益36.54亿元，可是重组方作出的2008年、2009年两年业绩累计仅实现净利润19.35亿元，通常意义上，剩余的17.19亿元应在2010年实现，但是公司报告中并未对此予以说明或作出承诺。我们由此质疑，为何2010年的业绩不予承诺？若业绩发生变化，近一半的未实现收益的评估增值如何处理？公允性又从何谈起？

类似的还有正和股份、宜华地产。根据正和股份2006-2008年的评估报告显示，公司在2007年置入的商业地产的估值三年基本未发生任何变化，2007年正和股份确认的投资性房地产公允价值变动收益为579万元，而2008年确认的变动损益为-264万元，在房价高峰的2007年以及随后房价跌落的2008年这一商业背景下，其地产估值为何没有发生变动？而恰恰又是在2007-2008年这一期间，其审计的事务所又发生了变更。2007年年报披露，宜华地产于2007年9月30日购买广东宜华，广东宜华在购买日净资产只有1.3亿元，但评估作价6.23亿元，评估值溢价3.79倍，即宜华集团在将广东宜华注入宜华地产时获取了379%的超额收益。广东宜华2007年注入宜华地产时被认定为非同一控制下的企业合并，故使用购买法。广东宜华仍按账面价值核算损益，但宜华地产编制年报时必须对广东宜华的以账面价值为基础的损益调整为公允价值的损益。此时正是房价最高峰，任何房地产当时的估值绝对不会低于后来的市值，通常情况下，购买法下的广东宜华2007-2008年年报只会亏损，不会盈利，那么宜华地产2007年1.13亿元净利、2008年0.82亿元净利又来自哪里？从2007-2008年年报中不难看出，尽管房地产都发生了溢价，但宜华地产仅抬高了待开发地块的价值，明显压低开发产品和开发成本的价值，将其账面价值等同于公允价值，原因在于宜华集团对2007-2009年宜华地产业绩作了承诺，如果将开发成本或开发产品价值调上去，等于将成本调上去，则以后盈利压力非常大。可以说，如果没有宜华集团及宜华地产人为压低广东宜华开发成本和产品，则宜华地产2008年必亏无疑。

2009年，沪深两市共有95家上市公司的重大资产重组事项提交股东大会审议，涉及注入资产的有87家，账面值合计1727.89亿元，经评估后的资产价值为2748.77 亿元，评估增值率平均为59.08%，其中注入资产价值最大1家是长江电力，账面值835.63亿元，评估后资产价值1073.15亿元。若不计长江电力，其余86家的资产经评估后平均增值率为87.79%。其中最大增值率3446.03%，最小是-8.05%。在2009年过会的57个项目中，55个项目涉及关联交易，占总数的96.49%，其中53个项目均进行了评估，49个项目中置入资产直接以评估结果定价。2009年度经并购重组委审核通过的案例中，以评估结果为基础定价的占92.98%，其中以评估结果直接定价的占85.96%；涉及直接资产交易的上市公司重大资产重组案例100%进行了资产评估，其中92%以上的资产交易定价直接使用评估结果。不难看出，资产评估已成为上市公司资产重组定价的核心。

截止2010年4月，全国资产评估机构已达3500余家（孙树明，2010），注册资产评估师3万多人，资产评估从业人员达到8万多人，由证监会和财政部联合批准的从事证券期货相关业务资格的资产评估机构有70家。就我国的价值评估行业执业情况而言，2007年前有两次全国性的检查验收工作：1999年由中国资产评估协会进行的全行业清理整顿的检查、抽查及验收工作和2004年由财政部组织的全国范围的对资产评估行业进行的全面检查工作。2004年检查的内容主要包括评估机构设立条件和执业质量。检查结果数据显示：全国不涉及证券业务的评估机构共3355家，检查中发现问题的就达到了1871家，占总数的55.8%，暴露的问题总数达到5130个。所有问题中，执业质量问题4125个，所占比例最大，为80.41%；评估机构不符合设立条件的有565个，占11.01%。2007年9月，中评协了82号文件，要求中国资产评估协会对其会员进行执业质量检查。本次检查是资产评估行业第一次自律性的检查，共选取了22家特别团体会员及其11家分所作为检查对象，共抽查资产评估机构正式出具的122份评估报告，其中抽查价值评估报告82份，占抽查报告总数的67%以上，抽查无形资产评估报告15份，占抽查报告总数的12％以上，主要根据现有的准则、规范着重考察评估工作底稿、评估报告的完整性和规范性。与2004年的全面检查相比，虽然很多方面有所改善，但通过案例分析及中国证监会近年来对证券期货相关业务资格资产评估机构的检查所得出的结论来看，本次检查中所涉及的本质问题更为突出，主要包括评估执业质量、事务所内部治理等。随后，在2009年全国性的资产评估检查中，上述问题同样存在，如上市公司购买资产的评估增值率显著高于出售资产的评估增值率、少数评估机构对于整体资产的评估结论以及单项资产的具体评估政策方面选择性地使用评估方法、部分项目评估方法的选用以及评估结果的取舍受制于交易各方在博弈中的主动权、交易的目的、资产的性质、交易的关联性、重组方案设计的局限性等多种因素，从而大大影响了交易定价机制的正常运作。这些情况的出现，除了新准则自身的原因外（施超，2009），在一定程度上说明资产评估行业的执业监管亟待加强和提高。

1.治理结构存在缺陷，缺少独立性。评估业务的委托主体错位及评估机构组织结构没有真正独立，使得评估师在执行业务的时候缺少独立性。在所有者（评估委托人）、经营者（被评估资产占有方）、注册资产评估师（评估人）构成的三方契约关系中，注册资产评估师接受委托人的委托对经营者持有的资产或负债进行评估。只有当注册资产评估师能够完全依据事实对公允价值作出正确判断和评估，并能够不受任何影响地出具评估报告时，所作出的评估结果才是公允的。正如前所述，在所有者、资产占有方与注册资产评估师三者形成的委托关系下，注册资产评估师相对于资产占有方是独立的，即所有者是“委托人”，事务所是“人”，管理当局与事务所之间不存在任何契约或利益关系，从理论上说可以保证其公正性。但由于评估业务的委托人实际上是公司的管理当局，而董事会决定评估费用的权力又被管理当局控制，因此聘任、解聘事务所的真正权力掌握在管理层手中，委托主体的错位极大影响了注册资产评估师的独立性。同时，部分从会计师事务所分立出来的评估机构实际上没有真正独立，部分合并成立的评估机构合并后治理结构没有真正建立起来，多头管理依然存在，作为独立性重要“保障”的内控体系也未予以真正地实施。因此，如何在资产评估行业监管中保持注册资产评估师的独立性，减少相关方的利益冲突（Beauchamp & Owie，1988），对随意更换评估师的行为予以更加严格的监管（既包括对“接下家”的评估机构的监管，也包括对委托方的监管），尤其在公允价值环境下使其站在不偏不倚的立场，客观独立地出具评估报告是监管亟待解决的首要问题。

2.规范体系不完善，缺乏相应的机制。截止2009年，财政部、中评协等已陆续了包括2项基本准则、8项具体准则、2项评估指南、6项指导意见在内的18项评估准则并颁布实施了一系列办法，包括《资产评估执业行为自律惩戒办法》（中评协[2005]18号）、《会员诚信档案管理办法》（中评协[2006]96号）、《资产评估行业谈话提醒办法》（中评协[2006]97号）、《资产评估执业质量自律检查办法》（中评协[2006]98号）、《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[2007]169号）、《关于从事证券期货相关业务的资产评估机构有关管理问题的通知》（财企[2008]81号）和《资产评估业务信息报备管理办法》等，初步建立了统一的制度平台，形成了较为完整的资产评估准则体系。但迄今为止，注册资产评估师法及资产评估法尚未出台，很难从法律上赋予资产评估的地位及明确权利和义务，且《资产评估准则―基本准则》、《资产评估职业道德准则―基本准则》、《资产评估准则―无形资产》、《资产评估准则―评估报告》、《资产评估准则―评估程序》、《资产评估准则―业务约定书》、《资产评估准则―工作底稿》、《资产评估准则―机器设备》、《资产评估准则―不动产》和《资产评估价值类型指导意见》等资产评估准则的内容也过于简单，难以为评估师及评估机构的执业行为提供真正意义上的指导、规范和监督。因此，应抓紧制定相应的法律法规，进一步完善准入、退出和惩戒机制，继续推动资产评估准则的建设，形成完整的法律规范体系。

加强资产评估行业监管有效性的对策建议

（一）借鉴国际经验以逐步完善准则体系

美、英等发达国家应用公允价值较早，在评估方面的经验较多，因此，我国应吸收、借鉴国际资产评估行业的经验和做法（如为了保护中小股东的合法权益，实行少数股东聘请资产评估中介机构制度），结合我国公允价值运用的实际情况积极参与国际协调，尽快建立和完善与国际通行惯例相一致且协调、统一的资产评估法律法规及准则、指南等来对原则性条款进行更详细的解释（如，除现行准则要求外，增加披露资产评估机构、聘请人、评估方法的选择、评估的金额和评估报告内容简要、最终交易价格与评估金额差异及原因等），规范评估程序，建立诚信档案，提高行业准入门槛，健全退出机制，加大惩罚力度，仿照国际上通常认为内部控制应实现3大目标即合理保证财务报告（financial reporting）及相关信息的可靠性、经营（operation）的效率和效果、对法律法规的遵守（compliance）等有效地实施内部控制规范，通过评估立法从根本上解决评估行业管理体制问题，增强公允价值环境下评估报告的可用性。

（二）推行合伙制组织形式且加大事务所或合伙人的责任比重

改变以往由事务所兼营评估业务的做法，改由专营评估机构开展评估业务，并全面实行合伙制。在推进资产评估师职业责任保险制度建立的同时，适当加大事务所及发起人或合伙人的风险责任比例，增加违规的资产评估机构和人员的赔偿责任，提高违规者的投机成本，避免资产评估机构为利益驱动而与企业联合造假的行为。

（三）促进业界合作以加大信息共享力度

从西方实践来看，资产评估和会计之间的关系正变得日趋密切。对这种业界合作的最大推动力，来自于向“公允价值”会计的逐渐转化。2006年9月，《公允价值计量》（157号）的正式对美国评估业产生了重大影响，美国各大评估协会联合起来，积极与会计界、立法界和相关经济部门进行沟通，努力推动评估业与会计业的合作。公允价值的广泛应用加强了资产评估与会计业务的合作，使得会计信息责任体系由以往的会计责任和审计责任的二维责任体系发展成为会计责任、评估责任和审计责任构成的三维责任体系。在上市公司的信息披露中，会计、审计与评估起着各自不同的作用，各自承担责任。会计是从企业内部管理出发承担的管理层对于财务报告的编制和披露责任；注册会计师的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见；评估是对被重组资产评估结论的合理性、正确性、公允性承担责任。例如，资产的会计计价和财务报告的编制需要利用资产评估专业服务提供相关公允价值结论；在采用资产基础法对企业价值评估时，可借用审计的专业结论，参考会计数据资料；审计也可采纳以财务报告为目的的单项资产公允价值评估结果。作为公允价值应用的保障，评估机构应与会计部门积极沟通，加强配套数据库的建设，明确公允价值确定的方法、影响因素等，或适时出台相关的操作细则，以加强对资产评估职业界的指导，促进会计界与审计界对公允价值评估结果的认可和采纳。

（四）加强自律监管并建立行业与政府的双重监管体系

行业内部自律监管和政府外部监管是保证评估行业执业质量的两个重要手段。行业自律检查是目前规范上市公司评估业务的最有效手段之一。公允价值环境下，评估机构应进一步提升行业自律监管水平，完善监管制度，强化执业质量自律检查，建立日常监管长效机制，同时，加强评估行业与政府的协同监管，实现行业自律监管与政府监管的有效统一。

资本市场的主要功能之一就是对上市公司的信息进行充分披露，但在市场环境不成熟的情况下，尤其随着投资性房地产、股份支付、债务重组、非货币易、金融工具等公允价值计量比重的日益增加，能否真实、有效地对上市公司的信息进行披露，则需要资产评估行业的紧密配合（周勤业，2009）。纵观二十年的发展历程，评估行业与资本市场互相促进，互动共生。在今后的发展中，应大力加强公允价值评估问题的理论研究，尤其要针对上市公司并购重组评估实践中涉及到公允价值方面的突出问题，加强上市公司并购重组评估业务相关准则的制定工作，完善涉及上市公司相关业务的评估准则，提升执业规范化程度，规范评估实践应用，提高评估结果的合理性，创造良好的执业环境，促进整个评估行业有序健康的发展。

参考文献：

1.全国资产评估机构已达3000余家.中国资产评估协会第三届理事会第二次会议，2009-10-10

2.中国资产评估协会与上海证券交易所在沪举行上市公司资产评估监管交流会议.中国资产评估，2009（1）

3.关于印发《资产评估机构职业风险基金管理办法》的通知.财政部，财企[2009]26号

4.严绍兵，王莉莹等.中国上市公司资产交易中评估结果与交易价格之间差异的研究.中国资产评估，2008（5）