房地产公司会计核算精选(九篇)

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第1篇：房地产公司会计核算范文

在实际操作中，企业可根据核算的对象的具体的情况设立独立的成本详细账表，制作出成本卡片，全方位地记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。在年底的时候，将过去一年已经竣工结转完的项目归入档案就可以了。成本卡片大概由两个部分组成，一般分为抬头部分和账表部分。抬头部分主要是列举施工合同的主要内容，比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等一些基本的重要的情况。正文详细记录方方面面，主要采用多栏式表格记录和项目的明细，全面记录成本开支情况。使用成本卡片开展成本核算的主要优势在于：成本卡片上面可以看出一个项目的整体情况，各项成本的具体情况，每项成本一目了然，以利于开展投资分析更好的开展监督分析，同时又免除了结账和建账之苦，提高信息准确度同时提高会计工作效率。

二、实施权责发生制的会计核算基础，规范房地产公司财务会计制度

根据调查，房地产企业除了上市公司和国有公司会计核算采用权责发生制核算，以便能够及时准确地对交易或者是项目产生的费用加以确认核实，及时知道销售收入的数额，而费用反映会计期间已经消耗的货物或服务的数额，两者均不管款项是否在本期内收到或支付，其他的房地产公司均采用收付实现制。权责发生制，发便及时准确全面反应企业使用者所提供的资源信息以及财务状况的变化，准确反应企业的取得和负债，能够综合、全面地反映会计主体的运营业绩和受托责任向使用者提供主体控制的资源、资源的来源、运营成本等评价主体财务状况及其变动情况；能准确全面反映公司的资产盈利和负债、业务收支及结余、从整体上反应整个企业的营运状况，帮助企业准确进行成本核算，增强企业的抗风险能力。针对该问题，建议财政部门作为全国会计工作的主管部门，应统一规范该方面的工作。

三、统一收入确认标准，规范房地产企业收入和成本结转办法

我国会计准则、会计制度中4个必要条件已成为商品销售收入确认的标准；即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。在以上4条规定中，收入确认的标准是以风险和报酬实质的转移，在理论上看似合理但在实际操作中给收入确认带来了不少的困扰。凡是不符合上述4项标准的，即使房地产商品已经开发完毕并且通过验收，已经获得了相关报酬并且转移了企业的风险，但也不能作为收入加以确认。因此如何同时兼顾会计准则及其相关法律法规，统一房地产行业收入确定标准，同时也才能以此进行成本结转，是需要政府部门统一研究实施的。

四、根据房地产企业特殊性，增补信息披露

第2篇：房地产公司会计核算范文

关键词：新准则；公允价值

一、新准则关于公允价值的规定

我国在新的企业会计准则中重新引入了公允价值这一计量属性，这是新会计准则的重大突破，同时也标志着我国市场经济体系的成熟。新企业会计准则中的基本准则是这样定义公允价值的：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”即由此可见，公允价值所强调的是会计应对资产、负债以及所有者权益进行真实与公平地计量。新准则实行一年多来的事实证明适度地引入公允价值的计量属性，能够更真实地反映企业的实际情况，符合时展的要求。一方面，我国资本市场的深入发展为公允价值的引入奠定了坚实的基础；另一方面，实际应用的历史成本计量原则常常不能够真实准确地计量企业的一些市场收益和风险，例如衍生金融工具的收益和计量等。所以，公允价值的使用对企业而言具有重大的意义。

二、新准则中公允价值计量的主要应用

（一）公允价值在债务重组中的应用

新准则中规定企业对于以实物资产抵债、将债务转为资本等情况，应该引入公允价值计量，并将债务重组的收益计入“营业外收入”和“营业外支出”两个反映当期损益的账户。具体而言，可以分为四种情况：债务人的债务重组账面价值与实际支付现金之间的差额应该计入债务重组当期损益；债务人如以非现金资产清偿债务的，债务人应将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，确认为债务重组利得计入当期损益；债务转为资本时，债务人应按照所转股的公允价值作为清偿债务的价值，将股份公允价值与账面总额之差作为资本利得计入“资本公积－股本溢价”账户，将股份公允价值与重组债务账面价值之差作为重组利得计入“营业外收入”；债权转增股权时，也用类似的方法将股权的公允价值与重组债权账面价值之差作为债务重组损失计入反映当期损益的“营业外支出”账户。依据新准则，在债务重组业务中运用公允价值时如果实物资产没有活跃的交易市场，公允价值可以通过公正的第三方来评估产生，也可以视具体情况由双方的协议作价来确定。

（二）公允价值在非货币性资产交换中的应用

新准则中第7号对于非货币性资产交换是这样规定的：非货币性资产交换同时具备商业实质且能够可靠计量的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额应计入当期损益。由此可见，非货币性资产交换应用公允价值计量需要具备两个前提条件：这项资产交换须具有商业性质同时交换的资产还需要能够应用公允价值可靠地计量。所谓的商业实质指的是所交换的非货币性资产须在未来的现金流量风险、时间和金额方面均有显著不同的表现。如果非货币性资产交换不能够同时满足上述两个条件的话，那么会计计量时仍然以换出资产的账面价值作为资产成本，不须确定损益。总之，在非货币换中是否采用公允价值计价，判断交易的商业实质是关键，这种方法的判定有利于排除关联方交易的情况出现。

（三）公允价值在投资性房地产中的应用

新准则第3号对于投资性房地应用公允价值的情况是这样规定的：投资性房地产采用公允价值模式计量时应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。如果企业原来投资性房地产以历史成本计价，在存在公允价值能够可靠取得的条件下，企业可以变更计量方式，允许采用公允价值的方式计量。计量模式已经确认就不得随意更改。事实证明，这一规定的施行对我国投资性房地产企业产生了较大的影响，企业的当期利润和净资产在财务报表上都有了明显体现。例如：某个房地产公司于2002年建造完成的写字楼用来出租，当时建造成本只有800万，而当前如果按照市场价格估计的话，其价值已经升到了2800万，这时候如果一下子将以前的成本计量方法改为公允价值计量方法的话，企业的当期收益就可以极大地提高了。

（四）公允价值在金融工具确认与计量中的应用

金融工具指的是形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。新准则关于金融工具的确认和计量中规定，企业的金融工具初始确认、后续计量、期末估价以及减值等都应以公允价值为标准，即要求对交易性和可供出售的金融资产或负债按照公允价值计量，用公允价值所计量的变动计入当期损益。这一规定可以企业投资者的投资决策情况纳入报表的反映当中，同时也可以为企业投资者提供有效防御金融风险的信息，有效地避免了长期以来历史成本在对金融工具衡量时，无法在财务报表上反映的弊端。

（五）公允价值在非同一控制下企业合并的应用

企业的合并方式可以分为两种：同一控制下的合并和非同一控制下的合并，对这两种企业合并方式准则中规定的会计处理方法是不一样的。前者的企业合并方式多半不是出于企业自愿的行为，合并时采用的价格也不是双方公平议价的结果，所以准则中规定采用账面价值作为处理方法。而非同一控制下的企业合并（通常有吸收合并和新设合并两种）由于是交易双方充分议价的结果，有存在双方认可的公允价值，因而此种方式采用公允价值更为合理。具体交易时，如果所交易的公允价值价格大于购买日被购买方可辨认净资产公允价值时，应将其差额部分确认为商誉，并于每个会计期末对商誉进行减值测试，计入当期损益；反之则确认为负商誉。企业在合并中产生的相关费用应该计入交易当期的损益。

三、新准则中有关公允价值会计科目的核算

通过上面的分析我们了解到公允价值是企业会计准则新引入的一个区别于以往会计准则的全新概念，所以在此基础上的会计核算科目也有了相应地变化，尤其值得注意的是引入了新的会计核算科目――“公允价值变动损益”。以下我们将通过例子具体来分析，如何在实际会计实务中应用“公允价值变动损益”、“营业外收入”等这些跟公允价值有关的会计核算科目。

例1：甲公司于2006年11月购买乙公司180万元准备短期持有的债券，2007年6月30日，该笔债券的市价为186万元；2007年12月31，该笔债券的市价为182万元，甲公司应该作如下的会计处理：

1.2007年6月30日，确认该笔债券的公允价值变动损益时，

借：交易性金融资产－公允价值变动60000

贷：公允价值变动损益60000

2.2007年12月31日，确认该笔债券的公允价值变动损益时，

借：公允价值变动损益 40000

贷：交易性金融资产－公允价值变动 40000

例2. 甲公司与乙公司是两个独立的企业，两者之间不具有关联关系，并且二者都是增值税的纳税人，适用17%的增值税率，甲公司的库存商品与乙公司的某一个闲置车间进行交换，库存商品的账面价值为1800万元（未计提存货跌价准备），公允价值和计税价格为2000万元。乙公司固定资产账面原值为2340万元，已计提折旧400万元，未计提减值准备，公允价值和计税价格均为2340万元。甲公司换入闲置车间作为固定资产核算；乙公司换入甲公司的库存商品作为库存商品核算，假设不考虑除增值税外的其他税金，该交换具有商业实质，核算时符合非货币性资产交易公允价值的条件要求。

甲公司会计处理如下：

借：固定资产2340

贷：主营业务收入 2000

应交税费――应交增值税（销项税额） 340

结转成本：

借：主营业务成本1800

贷：库存商品 1800

交易收益＝2000－1800＝200（万元），作为营业损益，在利润表上反映

乙公司会计处理如下：

1.会计处理：

借：固定资产清理 1940

累计折旧 400

贷：固定资产 2340

借：库存商品 2000

应交税费――应交增值税（进行税额）340

贷：固定资产清理 1940

营业外收入 400

2.会计收益＝2340－1940＝400万元，应该视为非日常活动产生的经济利益的流入，作为利得计入“营业外收入”。

四、提高应用公允价值计量的建议

一方面，应该继续深入市场经济体制改革，积极努力建立和完善适合现代企业发展的公平有序的竞争机制。我们知道公允价值是交易双方在一个开放、不受干扰的市场中，在平等、自愿条件下进行交换的价值。公允价值得以合理运用的一个前提就是存在活跃的市场，而活跃市场的存在需要发育成熟的市场经济，所以加强市场经济建设是以较低成本获得可靠的公允价值的必备条件。所以我们必须建立起一个统一而又充分竞争的交易市场，努力完善我国的资本市场、证券市场、房地产等各类市场，为公允价值的施行提供坚实的基础。

另一方面，大力提高当前会计从业人员的业务水平也是必须的。公允价值的恰当评估是建立在各个行业专业会计人员的职业判断基础上的。所以，现阶段提高会计从业人员的业务水平可以有效地加强公允价值的应用。提高会计从业人员的业务素养一是要从职业道德方面入手，切实加强相关财会人员的诚信建设和法制教育，使得财会人员在不违反法律法规和会计准则的基础上处理会计业务，从根本上消除虚假现象的发生；二是加强财会人员的业务培训，帮助他们熟悉掌握新的会计处理方法和程序，提高其对交易和事项的确认、计量、报告做出复杂判断处理的能力。

综上所述，新企业会计准则体系的实行为企业合理利用公允价值创造了条件，一定程度上防止企业操控利润的可能性。能够有效地避免企业以前各种会计处理的不合理性，使得企业的财务会计报表能够更真实地反映企业经营的效益状况，为企业管理者提供有效的信息。然而，我们也应该看到新准则的施行时间并不长，实际工作中还可能存在一些问题需要我们加以应对和完善。

参考文献：

［1］赵艳，如何在新准则中使用公允价值，中国农业会计，2007年第8期

［2］张琦，浅议新准则中关于公允价值的运用，时代财贸，2007年第9期

［3］肖晶，浅析公允价值计量在新准则中的应用，时代财贸，2008年第1期

［4］明丽，关于新准则中“公允价值”的研究，商业研究，2008年第7期

第3篇：房地产公司会计核算范文

一、我国房地产会计信息质量存在的问题

（一）会计信息披露存在主观虚假信息

导致了房地产企业会计信息失真，具体来说，人们的整体认知水平有限，加上会计方法的多样化，使得房地产企业很容易对会计信息进行弄虚作假，尤其在当前国家对于房地产行业的调控越来越严厉的时代，房地产企业为了获得更多的生存机会，便不择手段的编制虚假合同，从而造成会计信息的失真。此外，会计信息的提供者与使用者之间的信息不对称也是造成会计信息失真的重要原因。

（二）会计信息披露不够准时

长期以来，我国的很多房地产企业都没有严格遵守信息披露制度中关于定期报告的相关规定，常常对各种不良会计信息延迟披露，而对各种有利会计信息提前披露，有的房地产企业常常将一些临时报告会，在实际事项已经发生了很长一段时间后才进行补充披露。这在一定程度上造成了我国房地产企业在会计信息披露上的混乱局面，不利于投资者的科学决策。

（三）会计信息披露不够完整

房地产企业对与房地产建设项目相关企业的交易信息披露不够重视，会计信息披露不够完整和细致；通过保护公司机密或商业秘密等借口，故意隐瞒对房地产企业自身不利的会计信息。例如很多涉嫌违背国家产业政策和制度法规的会计行为或重大经济事项；对房地产开发项目资金的投放去向以及利润构成的会计信息披露不够充分，在一定程度上损害了投资者的切实利益；未能对公司的偿债能力进行充分揭示，反而对企业的应收账款、对外担保、负债等会计信息进行选择性的隐瞒；部分房地产企业的财务报告中不能提供同期完整的数据和信息等。

（四）会计信息披露不够标准和规范

根据相关法律法规和制度规范的规定，房地产企业在进行会计信息披露时，必须严格遵循会计信息披露制度中的相关规定，确保会计信息披露的标准型、规范性、合理性和合法性。然后很多房地产企业的会计信息披露存在过于随意或者违规违法的情况，在很大程度上影响了房地产企业会计信息披露的质量和水平。例如，有的房地产企业的中期报告过于简单；会计信息披露过程中缺乏严谨性和严肃性；缺乏相关产业政策和市场信息的揭示，无法进行相应的财务分析与评价等。

二、我国房地产会计信息质量不佳的原因

（一） 房地产行业经营的特殊性

首先是企业各期的业绩信息可比性较差。房地产开发从选址立项直至销售移交的过程生产周期较长，确认收入的时间短则一年，长则几年，收入费用配比原则在房地产业的运用造成了困难，利润在不同时期会出现波动较大的现象。其次，会计实务中销售收入的确认随意性较大，由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。第三，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性，由于开发期限较长，其异步性更大。

（二）公司管理方面原因

首先，有很大一部分企业为了自身的利益和目的，置部分股东和投资者的利益于不顾，在会计信息披露中提供很多虚假信息，这不仅对股东和投资者的切身利益造成了损害，对房地产企业的长远发展也是非常不利的。同时，有的房地产企业的公司治理结构不合理，未能形成股东之间的相互制衡，无法充分发挥董事会、监事会的监督作用，使得相关部门和人员无法为企业的会计信息披露行为进行有效的监管和引导。第三房地产行业会计人员自身素质较低，且有时为了迎合上级的需要，也可能使计量的数据与实际情况不相符，使得会计信息失真。

（三）房地产行业的会计信息披露的法律制度体系和监管制度不够完善

从整体上看，目前我国的会计信息披露体系还存在很多缺陷，无法保证房地产企业会计信息披露工作的高质量开展。现有的制度和规范缺乏先进性和前瞻性，在工作过程中缺乏灵活性，无法为会计信息披露的实际工作提供更多的参考依据，制度上的漏洞为房地产企业进行会计操纵提供了可能；并且我国尚未建立科学的责任追究和惩罚机制，这就很难保证房地产企业在会计信息披露过程中的科学化、标准化、规范化。因此，房地产行业会计信息披露的法律制度体系亟待加强和完善。此外，多数房地产企业的内部审计部门形同摆设，无法保证会计审计的独立权和自主权，而政府监督、市场监督、行业监督以及与之相关的监督管理依据不够全面，使得很多监督管理措施无法得到真正的贯彻和落实，不仅浪费了大量的社会资源，也很难充分保证房地产企业会计信息披露的质量。

三、提高我国房地产信息质量的措施

（一）完善房地产行业的会计规范体系

对房地产行业会计的一些特殊事项相关具体准则或会计制度加以规范，建立更加完善、健全的会计信息披露标准和规范，进一步避免和减少房地产企业不作会计信息披露、暗箱操作、不正当竞争等违规操作行为，促进整个房地产业的更好发展，增加房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。

（二）扩大信息公开内容

房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息，提高风险的透明度，为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。

（三）提高会计人员业务能力与职业道德素质

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（四）完善房地产企业内部管理

房地产企业也需要按照国家的要求，及时转变观念，增强行业自律，以严谨的态度开展会计工作。首先，企业应改善内部治理结构，设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关，时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次，企业应改进内部控制系统，针对会计信息容易失真的环节实施改革，杜绝风险漏洞，抑制会计信息失真的根源。

（五）建立健全法律法规制度和监管体系

由于房地产企业的会计工作相当复杂，涉及的面广。同时，会计工作本身具有较强的技术性，且有自身的发展和工作规律。因而，房地产企业为了有效治理会计信息失真问题，就应该尽快制定符合会计工作的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。同时建立配套的内部管理的会计管理体系，努力强化房地产行业的监督机制，制定内部稽查和财务监察制度，健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性，充分突显出社会审计的客观公正作用，严肃处理有问题的会计人员。

参考文献：

[1]方璇，企业会计信息失真问题研究[J].安徽农业大学学报（社会科学版），2007（4）

[2]周晓惠，房地产上市公司社会责任信息披露的现状研究[J].商业会计，2011（14）

[3]宫国林，完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策[J].市场周刊（理论研究），2011（9）

第4篇：房地产公司会计核算范文

1、认清岗位职责，切实作好会计基本工作。

作为企业经济活动的起点，货币资金的管理责任重大。自在市局从事出纳工作以来，我严格按照中国人民银行规定的现金管理办法和财政部关于各单位货币资金管理和控制的规定，办理市公司的日常费用报销业务。为作好现金的管理，并结合会计电算化工作，我坚持日清月结，作到每日库存数与现金日记帐余额核对，确保帐实相符;月末现金日记帐余额与现金总帐余额相符。作为银行出纳，我认真把握中国人民银行的《支付结算办法》和财政部关于货币资金的内部控制制度，作到了严格按相关规定和在单位财务制度范围内办理银行存款、取款及转帐业务，对不符合制度的资金业务坚决不予办理。同时，我还注重与货币资金相关的票据及单据管理。结合市公司资金活动的特点，单位银行户头达30多个，票据的购买、保管、领用及注销等环节我都要一一把关，确保不发生因票据引发的资金安全问题。每月结束后定期主动与银行对帐单核对，进行银行存款余额调节表的编制，确保了单位资金的安全与会计核算的准确。xx年6月至**年9月我在市公司投资的房地产公司从事出纳工作。在此期间，我严格按现金及银行结算制度和公司的资金使用要求进行资金结算活动，确保了在个人职责范围内的三个项目的资金作到了专款专用。

2、深入学习《会计法》，积极参与会计基础规范工作。

按照国家局规范会计基础工作的要求，针对市公司前期会计基础工作的不足，我配合处内同事在拟定的原始凭证粘贴规则后分处室制作了自制凭证粘贴样本。在新的原始凭证粘贴规则实行后，我尽量做好宣传、解释工作。对于不熟悉的同志，我亲自示范，直到达到要求为止;尤其是离退人员报销医药费用时问题层出不穷，我都能细心讲解、热情帮助。在工作中既坚持原则，又不拘泥于形式，工作得到大家的肯定，也使会计基础规范工作得到其他部门的支持，也为整体提升市公司会计基础工作水平打下了良好的基础。通过近半年的不断摸索与实践，会计基础规范工作从凭证这一源头取得明显的进步。

第5篇：房地产公司会计核算范文

质量是企业的生命，质量是企业发展的根本保证。建设工程项目的质量管理是确保按照设计师的设计成果保质保量的施工完成。建筑工程的质量好坏，关乎到国家经济发展，关乎到广大人民群众的切身利益，作为房地产开发经营单位，要把工程建设质量放到首要位置，不断探索研究提升工程质量的管理方法和技术措施，把提高建筑工程质量作为企业发展的基石。

本文以房地产开发公司质量管理作为研究对象，从管理学的角度出发，对其质量管理现状和存在的问题进行分析研究，并给出质量管理改进提升的建议措施。

关键词：房地产开发建设工程质量管理改进措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

一、 房地产公司质量管理现状及存在问题

1.1房地产公司质量管理现状

房地产行业经过十几年的膨胀和飞速发展，尤其在各房地产公司以经济利益至上的背景下，房地产开发质量引起全社会的关注。在经历各种“楼脆脆”“楼歪歪”事件后，房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多良好的经验，并得到较好的传承，但同时还有许多需要继续改进的地方，特别是在质量管理中暴露出来的具有行业共性的质量问题。

当前大中型房地产公司都建立了自己的质量管理体系，有各自的质量管理文件，在每个开发阶段形成对应的各流程质量管理文件，现对某房地产公司各开发流程的质量管理进行论述：

1.2房地产公司质量管理存在问题

1.2.1、多数企业质量管理体系的建立缺乏规范性、完善性，没有经过认证机构的认证和贯标。项目公司没有建立有效的项目质量控制体系，缺少项目质量控制计划及有效的运行机制。

1.2.2、质量成本意识淡薄、认识不足

质量成本是指企业为了保证和提高产品或服务质量而支出的一切费用，以及因未达到产品质量标准，不能满足用户和消费者需要而产生的一切损失。

质量成本一般包括：为确保与要求一致而作的所有工作叫做一致成本，以及由于不符合要求而引起的全部工作叫做不一致成本，这些工作引起的成本主要包括：预防成本、鉴定成本、内部损失成本和外部损失成本。其中预防成本和鉴定成本属于一致成本，而内部损失成本和外部损失成本，又统称为故障成本，属于不一致成本。

目前多数企业重工期，轻质量。质量成本管理欠缺，没有形成有效的质量成本管理体系，缺乏对质量成本和企业发展战略影响的认识。

1.2.3、全员参与力度不足，一是建设工程质量管控知识的全员培训普及率低：普遍存在安装管理人员不懂土建，土建管理人员不懂安装，财务、行政等人员不懂工程等情况；二是企业内部员工不能完全实现定岗定编，一人多岗、多人一岗的情况时有发生，员工职责分工不明确，不能有效地参与质量管理活动中。

1.2.4、偏重现场施工质量管理，忽视设计质量管理

大多数管理人员认为，现场施工质量应当是工程结构实体质量的关键，总是在施工过程中严格控制各工序流程的疏漏问题，这在质量管理及隐患造成根源上产生了明显偏差。然而现在设计公司更多的考虑了建筑外观造型、结构形式新颖等因素，而考虑地区环境差异、抗震构造、施工条件限制和整改难度等很少，不能充分从施工的角度进行设计，为工程的施工带来了困难，从而埋下了质量隐患。

1.2.5、偏重表面质量，忽视隐蔽质量

一般在检查质量、评估工程、竣工验收和用户反馈意见等，往往偏重于外露的质量问题，如平整度、顺直度、颜色一致性等。对较隐蔽的质量问题，如：钢筋间距均匀性、下料长度、箍筋弯钩角度、搭接绑扎质量、焊接接头质量、当钢筋数量在构件（梁柱结点）同一截面上密度较大时排放、砼保护层厚度控制、砼浇筑振捣质量（密实度）、设备器材调试及管线耐久性等均较容易忽视。

1.2.6偏重现场正在施工过程的被动式质量管理，忽视工序进行前的准备工作管理

施工单位在施工过程中往往盲目急切追求节省工期和人员配置开销，而导致在管理结构体系上及后续施工及准备不足，造成某种重要的紧前及紧后工序考虑不足，例如：材料供给速度缓慢、送试及报告出具不及时、机具未提前检修而故障频繁出现、资金周转余地小、设计变更或技术核定单签字盖章迟缓、必要的安全设施配置、各工种同时操作干扰而发生矛盾纠纷等。这些都源自于对工序进行前可能出现的问题预料考虑不全面，反而造成窝工、怠工和人员、材料、机具、资金的不必要浪费，延误了正常施工进度。

1.2.7、质量文化建设薄弱

质量文化是指群体或民族在质量实践中所形成的技术知识、行为模式、制度与道德规范等因素及其总和。

员工对质量认识散而杂，缺乏统一的质量意识培养和质量目标凝聚，企业内部质量诚信和质量道德氛围没有形成，低层次质量问题时有发生，工作交接时为接管者留下难以解决的质量管理问题。

其次质量文化中的价值观体现出以人为本的理念，大部分企业一方面工作中充分表现出了尊重员工的观念，而另一方面未建立合理的薪酬制度、激励制度，影响了员工的积极性。

此外持续改进力度不足、项目普遍存在抢工期情况、对乙分包单位的选择缺乏有效的管理监控措施等，都对工程质量造成一定影响。

1.2.8、工程技术人员技术水平落后，技术管理水平跟不上房地产开发业态的变化

随着商业及住宅的销售升温，房地产的需求也出现了量价齐升的景象，工程建设管理人员的需求也随之上升，而工程技术人员的增加远远不能支称房地产开发的速度，由于人手的短缺，许多经验不足，技术水平尚需提高的人员也承担起现场的工程管理重任。由于技术水平的不足，往往现场出现了需建设单位解决的技术问题，凭自己的不成熟的经验草率的答复，施工单位不得不按建设单位意见办理，造成了许多施工质量出现了问题。开发业态不同所需要的系统技术水平的复杂程度也不同，许多在住宅中适用的规范，在商业开发中就不适用，一些技术管理人员由于技术水平有限给企业造成了不必要的质量困惑。

第二章 质量管理改进建议

随着公司的不断发展和市场竞争的加剧，对比少数大型标杆房地产企业，大部分公司的管控水平还有一定差距，迫切要求通过提高自身质量管理水平，来提高产品竞争力和增加利润。在分析了企业质量管理现状之后，建议从以下几个方面加强质量管理工作。

2.1完善质量管理体系，积极申请认证贯标

按照我国《质量管理体系》（GB/T19000-2008/ISO9000:2005）的规定，建立规范质量管理的组织结构，完善质量方针和质量目标、质量手册、程序性文件和质量记录,积极申请认证机构对质量管理体系的认证。

积极申请体系认证对公司发展具有重要意义：可以促使企业质量管理走上规范化、程序化、法制化的轨道；降低质量成本，提高企业利润；满足客户要求，赢得用户信赖，扩大市场份额，提高企业的知名度和声誉；全员素质发生质变。

2.2建立质量成本管控体系

2.2.1.要深入开展质量成本管理的研究、学习和宣传，对主要从事质量成本管理的人员进行专门培训，明确其职责和任务；对有关技术人员和统计财会人员，提高工作技能。

2.2.2.制定质量成本管理的有效标准，即确定适宜的质量成本水平；完善公司会计核算和成本管理制度，建立质量成本报表；建立质量成本控制科目同时下发各责任部门。

2.2.3.编制、实施质量成本计划，同时要对有关数据进行统计、核算与分析，对质量成本计划的实施进行适时控制。

2.2.4.编制质量成本报告并对质量成本的控制情况进行考核，结合企业的具体情况，提出质量成本改进计划和相应的质量成本改进措施。

此外，在质量成本管控过程中要加强质量成本的预测和分析：质量成本预测是质量问题决策的依据，在预测时，应考虑客户对产品的质量和服务要求、竞争对手的质量和质量成本、公司质量成本结构和质量成本水平；通过质量成本分析，找出公司质量成本的薄弱环节和主要因素，围绕质量改进和目标，形成全过程控制目标。

2.3进行明确的质量目标分解，加强考核

从工程设计到工程建设再到交付使用，设定每个阶段的质量管理目标，开展全员参与质量管理的重要手段就是运用目标管理方法，将组织的质量总目标逐级进行分解，使之形成自上而下的质量目标分解体系和至上而下的质量目标保证体系，发挥组织系统内部每个工作岗位、部门或团队在实现质量总目标过程中的作用。建立立体考核制度，不仅有上级部门对下级部门的考核，还要有下步工作主体对上步工作主体的考核评价，以横向约束来提高员工的质量行为。

建设工程质量不仅要重视某个“点”或“几个点”的管理，更要注意“面”的管理，“全过程”的管理，工程质量不仅是静态管理，更重要的是动态管理。管理是通过人来掌握的，如忽视了对工程质量和信誉切切相关的以人为本的技术质量创新——即企业素质、人力资源的开发，必然造成企业缺乏发展动力。全面质量管理是以全员的技术质量创新，提高人的工作质量，通过管理创新，使建设工程企业具有动力、凝聚力。形成强大潜力的内在机制，为提高工程质量，为企业生存和发展奠定坚实的群众基础。

2.4提高教育培训水平，开展多样性质量活动

2.4.1开展多层次、全方位的培训活动：首先进行质量意识的教育，提高员工的质量意识，让员工认识到质量无处不在，时时刻刻保持清晰的质量意识。其次，针对不同的岗位进行不同的岗位质量教育，让员工牢固树立“下一步工作就是客户”的观念，不接收上一步工作的不合格品。

2.4.2按照“QCC”管理方法成立质量小组，开展多样性的质量管控活动，例如质量预先控制活动、自检活动、互检活动、中间性抽查活动、监督活动、质量改进活动等。

2.4.3开展落实质量体系的内部审核程序，有组织有计划的开展内部审核活动。企业领导应发挥决策领导作用，制定审核政策和计划，组织内审人员队伍，落实内审条件，并对发现的问题采取纠正措施和提供人、财、物等的支持。

2.4.4积极执行激励机制：必须建立和切实执行激励机制，对在质量工作中成绩突出的员工或团队，要给予积极的奖励（包括物质奖励和精神奖励），激发更多的员工参与质量工作行列中，群策群力，使质量管理得到持续改进。

2.5加强现场管理，减少对工程质量的影响

加强全面质量管理，要建立以产品为中心的质量责任制。建立质量保证体系还必须使测试手段、检验手段多样化。

要抓好设备管理、原材料管理，材料必须经过严格的检验，各项材料试验数据合格后才能使用。这是保证工程质量的物质技术基础。强化管理，向管理要质量，向管理要效益。

对照公司标准开发流程的要求，合理制定进度计划并严格执行，减少因领导决策、工程节点变更等引起的抢工期现象的发生。

编制工程网络计划图，找出关键线路。因客观原因必须进行抢工期时，应选择关键线路中资源强度小或费用低的工作环节缩短其工作时间，制定抢工期方案，保证人材机资源配置到位和工作逻辑关系顺畅，减少对工程质量和安全的影响。

2.6加强监督管理，建立预见性、服务性的质量监督模式.

要把工程质量管理好，必须有一个健全的、有效的质量控制管理体制：一是政府监管，二是建设单位（业主）负责，三是建筑产品的直接生产者负责。由这三个层次构成对整个工程质量进行控制、监督、管理的体制。主要表现在以下几个方面： 1．进一步树立监理的权威，监理公司必须按照国家的法律、法规、设计文件和合同规定，独立地行使自己的职责，对社会负责。因此，监理公司既要对建设单位负责，也要对社会负责。没有监理工程师签字，材料、构配件和设备不得在工程上使用或安装，不得进行下一道工序的施工，不得拨付工程进度款，不得组织竣工验收。要把监理在工程管理过程中的权威性和作用强化起来。

2．推进监理公司提高素质，加强对监理单位的管理。要求监理公司在人才结构上、能力上进行调整，缺乏的人才要尽快补上，适应监理工作的需要。另外，加强监理职业道德监督，不能利用监理之便，行个人之私，更不能和某些方面勾结起来，弄虚作假，损害工程质量。总而言之，工程监理是我们整个工程质量管理体制中的一个环节，要继续推进。

3、社会监督：建筑设计要适合大众市场，不要单独去适合某些人群，阻碍市场的正常发展。工程质量在每个置业者心目中站主要地位。为此，在工程建造过程中，社会监督与社会舆论起到重大的主导作用。在设计环节要抓好以下四个方面工作：一是通过施工图审查把关，切实督促建设各方特别是设计单位自觉贯彻执行国家有关节能的法律法规和强制性标准。二是大力推广建筑节能科研成果在工程上的应用，要制定政策加强引导。三是标准设计工作要跟上，及时更新体现最新科研成果的标准图，使建筑节能的“四新”技术广泛应用于工程建设。

2.7加强公司的质量文化建设

营造质量文化，包括质量精神文化、质量物质文化、质量信誉文化，树立员工的质量战略意识、质量竞争意识和质量参与意识。

2.8加强员工培训，增强自身技术及管理素质

房地产开发公司是资金密集型企业，不同于一般的劳动密集型建筑业或零售业。开发公司现场工程管理部门是工程师管理建筑施工队伍，因此工程部工程师的管理水平直接影响着工程的建设质量。质量差异性的竞争，也演变成了企业人才资源的竞争，仅仅靠市场招聘远不能满足企业高速发展的需要，加强员工培训不断增强自身技术及管理素质，提高房地产工程的现场管理水平，进而提高房地产开发工程的质量。

强调人本管理，调动员工积极性和创造性，为员工的自我发展提供机会，在员工实现自我价值的同时实现公司的目标；加强员工的精神激励和物质激励，建立合理的薪酬体系，严格绩效考核和奖励措施，建立良好的晋升制度，及时提拔表现优秀的员工，用富有吸引力的薪酬和相对公平的机制来留住人才。

结束语

在企业的生产活动中，造成质量问题的原因只有10%-15%来自于技术，85%-90%是企业内部管理上的问题。建立规范有效的质量管理体系，是提高企业生产管理质量的根本，同时，质量管理是一个系统工程，应该贯彻“三全”管理的思想和方法，进行全面、全过程、全员参与的质量管理，才能不断提高工程建设质量。

由于本人能力有限，时间和其他客观条件的限制，本文对房地产公司的质量管理分析还不够全面，建议措施的针对性、有效性尚有待检验，研究深度还不够，如有其它不足错误，恳请指正。

参考文献

【1】丁士昭主编，建设工程项目管理，中国建筑工业出版社，2011

【2】王二高，企业质量文化的建设及实施，中国质量，2006

【3】黄汉江，现代建筑业经营管理[M]，上海:百家出版社,1999.