房地产商业税收筹划精选(九篇)

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第1篇：房地产商业税收筹划范文

一、选择开发方式

房地产企业可以选择合适的建房方式来进行项目开发：

1.合作建房，税法规定对于合作建房建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。比如A单位想购买整栋楼房用于办公，可以同房地产企业以合作建房的方式立项，建好后可按比例分配房屋，这部分按比例分得的房屋只用缴纳营业税不用缴纳土地增值税，大大减少了税负。

2.代建方式，税法规定代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。但应注意要满足以下三个条件：一是委托建房人必须能提供土地使用权证书和有关部门建设项目批准书；二是房地产开发企业不得垫付房屋建设资金；三是必须将建筑安装企业开具的建筑安装发票转交给委托方。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

需要注意的是在运用开发方式进行纳税筹划时要随时关注国家税务的政策变化，如在2006年以前很多房地产企业采用以房地产项目进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”但在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），新文件第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。这就堵住了房地产开发企业以房地产进行投资或联营来避免缴纳相应的土地增值税。所以要及时掌握最新的税法政策才能做出有效的纳税筹划。

二、充分利用国家税收优惠政策

国家对从事房地产开发的企业建造普通标准住宅出售有免征土地增值税的优惠政策。只要项目的增值额未超过允许扣除项目金额的20%，按照税法有关优惠规定可免征土地增值税。这项优惠政策也说明了国家对土地增值税的政策导向是要开发商把增值额控制在合理的水平。企业应充分利用这个优惠政策，将增值额控制在这个范围内。可以从两个方面来控制增值额：一是控制扣除项目金额，要注意对发生的开发成本费用一定要取得合法的税务凭证，才能在计算扣除额时允许扣减。二是控制房屋销售价格，并不是收入越多利润越大，有时通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。可以通过事先测算，来制定最佳销售价格。合理的定价才能使企业更好的实现利润。

三、选择销售方式

1.开发商将房产转为自用或出租，可免交土地增值税。房地产企业进行住宅项目开发通常都带有商铺。而商铺这部分成本比普通住宅不会高很多，而销售价格却多几倍。使其增值额基本都超过200%，按规定这部分要按高达60%的税率缴纳。所以如果不是急等资金回笼的情况，可将这部分房屋转为用于出租的资产，避免因缴纳高额的土地增值税而稀释了利润。依据是国家税务总局了《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，自2008年1月1日起，自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。即房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，不用缴纳企业所得税和土地增值税。国家税务总局在2009年出台的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）也证实了这一点。

第2篇：房地产商业税收筹划范文

企业自查技巧与原则

如前所述。稽查局这次开展的企业自查最主要目的是完成税款入库任务。所以，如果责企业一不小心有欠税了，或者说企业“高瞻远瞩”故意留着一部分税不交，那么笔者就要“恭喜”贵企业了。拿这些欠税去交差，当然金额不能太小，只要能收上欠税，稽查局一般不会再找贵企业的“麻烦”。如果这部分欠税已经在征管部门挂号了，又能引起征管部门和稽查部门的相互博弈，到时候贵企业就是那个得利的“渔翁”。这样说来，似乎是不照章纳税的倒还容易过关，或许有时候确实是这样。当然，我们并不鼓励企业这种做法。

那么多少金额合适呢?这里没有一个具体的标准，据说有些地方稽查局内部有不成文的规定，就是企业报的自查数一般不得少于该企业上一年度纳税总额的1.5％。1.5％的数字也符合统计学原理。2008年全国税收收入完成54218亿元，其中稽查局查补入库的税款是513亿元，占O.94％，考虑到今年稽查任务增加了一倍，把比例提高到1.5％是有道理的。

当然，大多数企业并不能“有幸”欠税，若不是由于资金周转不灵，企业一般也不会故意留着一块税不交，因为这样会增加被加收滞纳金的风险。所以，绝大部分企业都要老老实实的自查。那么怎样才能过关而不至于遭到稽查局的重点检查呢?

首先，企业要重视此次税务检查。衡量自己在当地所处的地位，是不是当地的纳税大户?是不是当地行业的领头羊?如果是，企业应该明白自己毫无疑问已成为了税务检查的重点对象，稽查局会把优势力量集中于纳税大户身上，因为从重点税源企业挖税远比从一般中小企业见效要快得多。没有哪个企业敢说自己一点问题都没有，即使请了中介帮助协查，仍不能高枕无忧，因此企业切不可轻视。

其次，企业应先把能在会计报表上体现的税款自查一遍。比如印花税，现在很多省市采用了核定征收的方式，只要看财务报表的购销金额就可以匡算出购销合同印花税的金额。实收资本和资本公积的增加会导致印花税的产生，房地产开发企业预收账款的增加也会导致产权转移书据印花税纳税义务的发生。还有土地使用税，2008年，很多地方都大幅度提高了单位税额，稽查局借助税务机关的征管信息系统，或者直接从财务报表上就可以看出，企业所交的土地使用税是否足额。这些表面上易计算检查的税款一定要报上去，这样可以赢得稽查局的好感，起码能给稽查局留下已经在认真自查的印象。

最后，企业应该认真对照自查提纲的内容进行自查。自查提纲是税务机关根据以往对相关行业进行检查时发现的问题进行归纳总结出来的带有普遍性的检查提纲，对每一个纳税人的自查都有指导作用。值得注意的是，企业在自查时不能仅限于自查提纲的要求，还应该跳出提纲，结合企业自身的实际情况来自查，这样才能最大限度地规避稽查风险。

表面上的税款报上去后，如果稽查局觉得还不满意，或者尚未达到想要的数字，一般会给企业第二次自查的机会，这是最后的机会，企业应该多与稽查局的同志沟通，认真把握机会再梳理一遍，看看还有什么地方疏漏了，以免留下后患。

重点行业自查要点

今年税务检查的重点行业是房地产开发企业、建筑安装业、大型连锁超市，下面就这三个行业应注意的问题做一些提示。

一、房开企业开发产品自用及销售：

关于房地产开发企业自用开发产品应否缴纳所得税的问题，按规定，2008年以前的自用开发产品需要视同销售缴纳企业所得税，2008年1月1日以后自用的开发产品不需要视同销售缴纳企业所得税，这一点是不少房开企业容易忽视的问题。

房地产商无正当理由，以明显偏低的价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人，不仅要按市场价补交营业税、土地增值税、企业所得税，还要负责代扣代缴股东所享受到的折扣的个人所得税。

二、建筑安装企业的营业税计税时点：

根据财政部、国家税务总局2006年12月下发的财税[2006]177号文件《关干建筑业营业税若干政策问题的通知》规定，“纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款(包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款)日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间：合同未明确付款(同上)日期的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业款项凭据的当天。”但据笔者所知，目前大部分建筑安装企业仍然是以开具发票的时点为纳税义务发生时间的，或是以收到预付款为纳税义务发生时间。此文件的执行时间是从2007年1月1日起。企业应该结合这次自查，调整纳税义务发生时间。

三、大型连锁超市营业税与增值税的划分：

作为企业，面临的最尴尬问题也许就是国税、地税同时就一项业务拥有征税权，企业两边都不敢得罪，而且万一交错了地方，还会增加纳税成本。

超市的业务中最容易混淆的就是超市收取供应商的返利和促销费、上架费、进场费、运输费等各种费用的划分。根据《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》(国税发[2004]136号)文件的规定，商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额无必然联系。且商业企业向供货方提供一定劳务的收入，例如进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等，不属于平销返利，不冲减当期增值税进项税金，应按营业税的适用税目税率征收营业税。对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩(如以一定比例、金额、数量计算)的各种返还收入(即返利)，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金，不征收营业税。因此超市应对照该文件的规定正确核算和划分增值税与营业税，对于税务机关的

不合理要求可以据理力争。

易被忽略问题提示

一、价外费用的纳税问题。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的计税依据是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，其中价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。在会计实务中，收取的价外费用一般是计入往来账或是直接冲减期间费用。例如，建筑安装企业收到提前竣工奖一般是放在“营业外收入”中，而企业只就主营业务收入申报营业税。但关于价外费用的问题也有例外，比如房地产开发企业代政府部门收取的费用，如果不将此费用计入房价中。且另外开具收据收取费用的，可以不计入营业额中缴纳营业税。

二、专项用途财政性资金是否免税。

旧法的规定是财政补贴要有财政部、国家税务总局联合下文规定可以免税的才能享受免税的待遇。新法改变了这一做法，根据财政部、国家税务总局下发《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2009]87号)文件的三项规定，企业较容易满足该文件所提出的条件，从而享受到税收优惠政策。

三、工资薪金税前扣除新旧政策的差异。

旧的所得税条例对工资薪金的税前扣除实行工效挂钩和计税工资两种办法。新法的规定则宽泛得多，强调“合理性”的判断。