国有土地管理规定精选(九篇)
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第1篇：国有土地管理规定范文
第二条 本规定适用于我市行政区域内国有土地使用权有偿使用收入的管理。
第三条 国有土地使用权有偿使用收入包括土地出让金和土地收益金（或土地增值费）两部分。 土地出让金具体是指： （一）政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（批土地出让的交易总额）； （二）土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款； （三）原通过行政划拨得土地使用权者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 土地收益金具体是指： （一）土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例缴纳的价款； （二）土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例缴纳的价款。
第四条 国有土地使用权有偿使用收入归国家所有，各级财政部门是此项收入征收的管理部门。土地出让金由土地管理部门代征代缴，土地收益金由房地管理部门代征代缴，其他任何部门不得擅自征收。
第五条 各级土地管理部门和房地管理部门要将代征的土地出让金和收益金在次月五日内缴到本级财政部门。对逾期不缴的或隐瞒、截留收入的，按有关财政法规严肃处理。
第六条 各县（市）、郊区的土地使用权有偿使用收入的5％上缴中央财政（由市财政统一上缴），15％上缴市财政。
第七条 市财政局按收入额的2％，为代征代缴部门提取业务费并直接转入财政专户，提取的业务费执行行政事业单位预算外资金管理办法的有关规定。
第八条 国有土地有偿使用收入，主要用于城市建设和土地开发。各有关部门动用土地有偿使用收入，必须先向财政部门申报使用计划，经审查同意后可拨款。
第九条 国有土地有偿使用收入中的外汇收入留给市财政部分，如在土地开发中确需支出的，有关土地开发管理部门应向市财政局申报，由市财政核拨。
第十条 土地管理部门和房地管理部门，应在次月五日前向财政部门报送土地使用权有偿使用收入和支出月报表。各县（市）区要在每季度终了八日内向市财政报送土地有偿使用和支出季度报表。
第十一条 本规定由市人民政府法制办公室负责解释。
第2篇：国有土地管理规定范文
第一条为了规范国有土地使用权招标、拍卖出让行为，建立公开、公正、公平的土地市场，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《江西省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法＝及有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条凡在本市（含市辖各县＜市、区＞）范围内的国有土地使用权招标、拍卖出让活动，适用本办法。
第三条本办法所称招标，是指为出让国有土地使用权，按本办法规定，由投标人竞投土地使用权的行为。
本办法所称拍卖，是指为出让国有土地使用权，按本办法规定，以公开竞价的方式，将土地使用权出让给最高竞价者的行为。
第四条有下列情形之一的，土地使用权必须采取招标、拍卖方式出让：
（一）城镇（包括城市、建制镇、集镇、工矿区、独立居民点）规划范围内新增的经营性房地产项目（包括商品住宅、写字楼、商铺、宾馆、度假及各种娱乐设施）用地；
（二）改变原土地用途，将以行政划拨方式取得的国有土地使用权转为经营性用地的。
有下列情形经审查批准，可以协议出让国有土地使用权：
（一）高新技术项目用地；
（二）非国家限制的工业用地；
（三）市、县（市、区）政府投资建设的经济适用住房；
（四）市、县（市、区）政府投资的文化、教育、卫生、体育、科研等经营性用地；
（五）市、县（市、区）政府批准的重大招商引资公益性事业项目用地；
（六）法律、法规规定可以采取协议方式出让国有土地使用权的其他用地。
协议出让地价不得低于基准地价或经依法评估确认的价格。
第五条土地使用权招标、拍卖活动应遵循合法、公开、公平的原则进行，并按接受社会监督。
第六条市、县（市）土地管理部门依法负责国有土地使用权的招标、拍卖工作。市、县（市）土地开发储备交易中心（以下简称土地交易中心）是土地使用权招标、拍卖活动的具体承办机构，为合法的招标、拍卖人。
第七条中华人民共和国境内外的合法人、其他组织和个人，均可依法取得国有土地使用权。法律、法规另有规定或招标、拍卖公告及招标邀请书有限制性规定的除外。
第八条拟以招标、拍卖方式出让的土地，应依法报批。涉及征地及农用地转用的，应当依法先行办理征地及农地转用审批手续。企事业单位国有土地使用权转让后将土地用途改变为经营性项目用地，应统一由市、县（市）土地交易中心组织招标、拍卖。
第二章责任规定
第九条市、县（市）应成立土地招标、拍卖小组。招标、拍卖小组由土地部门会同有关职能部门组成。
土地招标、拍卖小组的主要职责是：
（一）组织编制招标、拍卖文件；
（二）提出招标、拍卖底价；
（三）订立定标条件或拍卖规则；
（四）审查竞标（买）人资格；
（五）指定拍卖主持人；
（六）监督开标、评标和定标活动。
第十条市、县（市）土地管理部门应会同城建、规划等有关部门，对拟招标、拍卖地块确定规则设计条件、编制有关宗地图及其他有关文件，以保证土地招标、拍卖工作有组织、有计划实施。
第十一条国有土地使用权招标的底价和拍卖保留价，应当经国有土地评估资格的机构按照规范程序评估，经市、县（市）土地管理部门和招标、拍卖小组审核确认后，报同级人民政府审定。
第十二条竞标（买）人应当充分了解招标或拍卖地块的有关资料，遵守规则，依法参与竞投或竞买，不得弄虚作假或串通压价。
第十三条竞投（买）人对招标、拍卖的地块人应实地勘察，对土地现状有异议的，应在投标或申请竞买前提出。标书一经投入标箱或竞买参加拍卖应价的，视为无异议。市、县（市）土地管理部门应当依照与中标者所签订的《国有土地使用权出让合同》规定的时间和要求，及时向中标者交付土地。
第十四条有下列情形之一者，投标人的标书或竞买人的申请无效：
（一）在截止时间后收到的标书或竞买申请书的；
（二）标书或竞买申请书及附件不齐全或不符合规定的；
（三）标书或竞买申请书及附件字迹不清、无法辨认的；
（四）投标或竞买人不得具备资格的；
（五）委托他人、委托文件不齐全或不符合规定的；
（六）重复投标的。
第十五条本办法所称履约、竞买保证金，是指依照招标、拍卖公告的规定，能在招标、拍卖人指定的银行即时兑现的有效的银行支票。
中标人、竞得人交纳的保证金抵扣地价款。没有中标或竞得土地使用权的，其保证金于招标、拍卖活动结束后五日内不计利息予以退还。
第十六条中标人、竞得人应按签订的土地使用权出让合同所规定的付款方式和时间及时缴清地价款。
第三章招标、投标
第十七条招标分为公开招标和邀请招标。
公开招标、是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人、其他组织和个人投标。
邀请招标，是指招标人以招标邀请书的方式邀请特定的法人、其他组织或个人投标。
第十八条对不具备拍卖条件、属下列情形之一的，国有土地使用权必须公开招标出让：
（一）除获得最高土地出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；
（二）土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能受让意向的。
对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对2个以上具有开发能力、资信良好的用地申请者进行邀请招标。
第十九条招标人可按照有利于公开竞争、有利于土地合理利用和管理的原则，选择下列一项条件确定中标人；
（一）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价指标；
（二）能够满足招标文件中的实质性要求，在竞投期内出价最高。
按本条（一）定标必须在规定投标的最后期限起三日内完成，符合本条（二）即当场定标。
第二十条土地使用权招标的程序：
（一）招标人于截标之日起三十日内在当地主要报纸或其他新闻媒介公告或向特定投标人发出招标邀请书；
（二）投标人报名并索取有关招标文件；
（三）投标人提交标书；
（四）按预定并公告的定标条件及程序确定中标人；
（五）招标人向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知未中标的投标人；
（六）中标人须在中标通知书发出之日起五日内与市、县（市）土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》；
（七）中标人付清地价款后，依法办理土地登记、领取国有土地使用证书；
第二十一条招标公告应当包括下列内容：
（一）招标地块的位置、现状、面积、使用年限、用途规划设计要求（包括建筑容积率、建筑密度和绿地率等）；
（二）投标人的范围及资格；
（三）投标人索取招标文件时间、地点及标书工本费；
（四）投票时间和截止日期；
（五）支付中标价款（以人民币为计算单位）的方式和数额；
（六）评标方法；
（七）开标地点、时间；
（八）招标人认为需要公告的其他事项。
第二十二条投标人投标时应当填写标书，并由法定代表人签名和加盖公章后密封。投标人为个人的，由投标人签名后密封。
投标人应当在投标截止日期前将标书投入标箱。
投标人的标书应当包括下列附件和履约保证金；
（一）营业执照副本、法人代表证明书、法定代表人身份证复印件（竞买人为个人的提供本人身份证复印件）；
（二）不低于公告数额的履约保证金。
第二十三出现下列情形之一的，招标人在开标前终止招标：
（一）标底泄露的；
（二）招标人、投标人串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益的；
（三）招标小组私下接触投标人，造成影响招标公正或接受贿赂的。
终止招标应当公告或通知投标人。
第二十四条全部投标低于底价时，招标人应当宣布本投标无效。宣布投标无效的，招标人应当确定再次招标的日期与时间。
第四章拍卖
第二十五条有下列情形之一的，国有土地使用权必须采取拍卖方式出让：
（一）以获取最高出让地价为主要目的，以出价最高为条件确定受让人的；
（二）对土地使用权受让人资格没有特别限制的，一般单位或个人均可能有受让意向的；
（三）土地用途没有特别限制和要求的。
第二十六条土地使用权拍卖的程序：
（一）拍卖人应于公开拍卖前三十日内在当地主要报纸或其他新闻媒介拍卖公告；
（二）竞价人报名参加竞买并索取有关文件；
（三）在公告的时间、地点并按下列程序公开拍卖；
1、主持人简介拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；
2、公布拍卖起价（以人民币为单位）；
3、竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；
4、拍卖小组与竞得人当场签订《拍卖成交确认书》。
（四）竞得人应在拍卖成交后五日内与所在地的市、县（市）土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。
（五）竞得人在规定时间内付清地价款后，依法办理土地登记、领取国有土地使用证书。
第二十七条拍卖公告应包括下列主要内容：
（一）拟拍卖地块的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求；
（二）竞买人的范围及资格；
（三）拍卖的时间和地点；
（四）支付成交价款（以人民币为单位）的方式和数额；
（五）竞买人索取竞买申请书的时间、地点及工本费；
（六）参加竞买的申请方法和申请的截止日期；
（七）查询竞买资格的时间和地点；
（八）拍卖人认为需要公告的其他事项。
第二十八条竞买人提出竞买申请时，应提交下列文件和履约保证金：
（一）竞买申请书；
（二）营业执照副本、法人代表说明书、法定代表人身份证复印件（竞买人为个人的提交本人身份证复印件）；
（三）不低于公告数额的履约保证金。
第二十九条所有竞买人报出的最高地价均低于出让保留价的，拍卖主持人应当宣布停止该幅国有土地使用权的拍卖，并明确宣布该幅国有土地使用权拍卖中止。
第五章罚则
第三十条国有土地使用权招标、拍卖成交后，中标人或竞得人反悔，不按规定时间与招标、拍卖所在地的土地部门签订《国有土地使用权出让合同》，其履约保证金不予退还。
第三十一条中标人、竞得人未按《国有土地使用权出让合同》约定的期限付清地价款的，招标或拍卖所在地的土地管理部门有权解除合同，并报市、县（市）人民政府收回土地使用权。履约保证金不予退还，已交付的土地出让金予以退还。土地管理部门可以按照《国有土地使用权出让合同》中的约定请求违约金赔偿。
中标人或竞得人已付清地价款，招标、拍卖所在地的土地管理部门未按《国有土地使用权出让合同》约定期限提供土地的，中标人或竞得人有权解除合同，并可以按照《国有土地使用合权出让合同》中的约定请求违约赔偿。
第三十二条在国有土地使用权招标、拍卖活动中，以弄虚作假、行贿等非法手段取得国有土地使用权的，市、县（市）人民政府宣布招标、拍卖结果无效，并无偿收回其国有土地使用权。投标人、竞买人所交的费用不予退还。对主管人员及直接责任人由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第三十三条国家工作人员在土地使用招标、拍卖活动中接受贿赂、泄露秘密、，的，按国家监察部、国土资源部*0年9号令的规定，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第六章附则
第三十四条《吉安市土地交易市场管理规定》中的土地使用权招标、拍卖、适用本办法。
第3篇：国有土地管理规定范文
为深入贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔20*〕28号）文件精神，落实最严格的土地管理制度，进一步推进土地管理事业的改革和发展，正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，加强和改善宏观调控，积极推进依法行政，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，现就进一步加强我县土地管理工作提出以下意见：
一、牢固树立遵守土地管理法律法规的意识
各乡镇人民政府、各有关部门要深入持久地开展土地法律法规的学习教育活动，深刻认识保护耕地的极端重要性，本着对人民、对历史负责的精神，严格依法管理土地，进一步提高依法管地用地的意识。要在法律法规允许的范围内合理用地，对违反法律法规批地、占地的，必须严肃查处。
二、加强土地利用总体规划及城镇建设规划实施管理，严格执行土地用途管制制度
（一）严格土地利用总体规划、城市总体规划、村镇和集镇规划修改的管理。任何单位和组织不得擅自修改城市总体规划、村庄和集镇规划，要严格土地利用总体规划的修改，凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等修改，必须报原批准机关批准。
（二）严格执行土地用途管制制度及土地利用计划管理。为加强土地管理，实施土地利用总体规划、控制建设用地总量，引导集约用地，切实保护耕地，必须严格按已依法批准实施的土地利用总体规划管理土地，切实维护和尊重规划的严肃性和权威性。凡不符合土地利用总体规划用地的，一律不得批准实施，因建设需要修改土地利用总体规划的用地必须严格按照法定程序进行。严格执行农用地转用年度计划，严禁超计划报批农用地转用。
（三）严格建设项目用地预审管理。建设项目用地预审，是国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对项目涉及的土地利用事项进行审查。预审应遵循的原则：1、是否符合土地利用总体规划；2、是否体现保护耕地，规划是否是基本农田；3、是否体现合理和集约利用土地原则；4、是否符合国家供地政策。审核时应坚决遏制低水平的重复建设和盲目建设项目用地，凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审，项目建设单位向县发展和改革委等部门申报核准或审批建设项目时，必须附县国土资源局关于建设项目用地预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。
（四）规范用地审批程序。在县城市规划区范围内建设项目的选址和布局，必须符合城市规划，取得县建委统一核发的“一书一证”，即“选址意见书”、“建设用地规划许可证”，方可到县国土局申请办理用地手续。用地单位不得擅自改变经批准的土地使用条件内容（包括用地单位、用地地址、用地范围、相关技术指标等），确需改变的需重新报经建委审批。工业项目建设用地各项控制指标（投资强度、容积率、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地）严格按有关文件规定执行。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。对原已签订国有土地出让合同，但未明确土地使用条件的经营性用地项目，在调整总平面规划方案时，若开发强度增加，需重新核发“一书一证”并重新签订国有土地出让合同。
三、明确法律主体，规范招商用地签约行为
（一）按照《中华人民共和国土地法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔20*〕28号）要求，只有经县级以人民政府批准供地，发放建设用地批准书后，县国土资源管理部门方可与用地单位签订土地出让合同。其他任何单位和个人征订的土地出让合同都是非法和无效的。
（二）不符合上述规定，将土地提供给用地单位建设，并以“定金”、“预付土地款”、“预付安置补偿费”等名义收取卖地资金的，由收取部门或单位负责退还；非法转让、倒卖土地使用权的，没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划和城市规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可并处罚款。
四、加快土地有形市场建设步伐，规范国有土地使用权交易行为
（一）按《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的要求，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。用于房地产开发的旧城改造用地，应以市场方式公开供地。
（二）用地单位不得擅自改变土地用途或私下转让、变相转让土地。确需改变土地用途或者转让的，应申请土地管理部门依法办理。对于擅自改变土地用途的，责令交还土地，并处以罚款；对于私下转让土地的，按“非法转让土地”查处。
五、加强集体土地管理，严格保护基本农田
（一）切实加强村镇建设用地的管理。各乡镇人民政府要结合土地利用更新调查和土地利用总体规划修编工作，认真编制乡镇土地利用总体规划和村镇建设规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模，要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则进行编制。
（二）鼓励农村建设用地整理。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，坚决执行“一户一宅”、“户宅基地标准”、“农村村民将原有住房出卖、出租或赠予他人，不得再批准宅基地”的法律规定，以及“公开审批宅基地”的审批程序。严格按批准的面积批放宅基地。
（三）禁止农村集体经济组织非法出让、出租未经批准的非集体建设土地用于非农业建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。
(四)严格保护基本农田。各乡镇人民政府必须保证依法批准的土地利用总体规划中确定的基本农田总量不减少，质量不降低。同时要全面落实基本农田的“五个不准”，即：不准占用基本农田进行植树造林，发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网；不准以农业结构调整为名，在基本农田内进行挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等导致耕作严重破坏的生产经营活动；不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕范围；除法律规定的国家重点建设项目外，不准非农建设项目占用基本农田。基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用或擅自改变用途。确需改变和占用基本农田的，必须报国务院批准。
六、禁止土地闲置，提高土地利用效率
（一）本着节约用地，集约经营的原则，充分利用好现有存量建设用地和储备地。要把项目尽量引向既符合土地、城市规划，又具有基础设施配套功能的地方开发建设。避免造成资金投入过重，基础设施难以配套，项目无法按期竣工投产，形成新的土地闲置问题。
（二）本着积极稳妥、科学处置的原则，合理处置闲置土地和有历史遗留问题的土地。依法认定为闲置土地，坚决收回。对开发投入不足或长期不继续投资建设的工程和项目，要下达督促动工通知书。
（三）加强批后土地管理。国土、建设规划部门要对批后建设项目实行跟踪管理，督促用地项目按合同规定的投资强度、容积率和施工进度等要求施工。对不能按要求施工建设的项目，要及时通报，督促改正，防止出现新的闲置土地。
七、严格征地补偿安置，切实保护农民利益
（一）严格征地补偿。要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低，项目征地补偿标准必须按照批准的征地方案执行。建设业主用地必须把征地补偿费用足额列入预算，并将征地补偿费用全额缴入国土资源管理部门的专用帐户，由国土资源管理部门依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费；征地补偿费未及时足额支付前，被征地的农民集体经济组织可以拒绝交地。
（二）妥善安置被征地农户。各乡镇人民政府、各有关部门，应当结合实际，制定可行的安置办法，使被征地农民的长远生计有保障。在城市规划区内，应先将因征地而导致无地的农民纳入城市就业体系，建立社会保障制度；在城市规划区外，征用农民集体所有土地时，乡镇人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕地，有条件的应安排相应的就业岗位。对不具备基本生产生活条件的无地农民，可进行异地移民安置。劳动和社会保障部门应会同有关部门为被征地农民提供就业培训和社会保障。
（三）严格征地程序。在征地依法报批前，要将征地用途、质量、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；对补偿标准有异议的，应当依照有关规定组织听证。征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征补偿的期限等，在被征用土地所在地乡(镇)、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
八、维护土地管理秩序，严肃工作纪律
第4篇：国有土地管理规定范文
第一条 为了合理利用土地资源，改善广州经济技术开发区的投资环境，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《广州经济技术开发区条例》，制定本办法。
第二条 广州市人民政府授权开发区管理委员会（以下简称管委会）负责广州经济技术开发区（以下简称开发区）土地使用权有偿出让与转让的工作，由管委会负责开发区土地使用权有偿出让与转让的登记、收费管理和核发《国有土地使用证》。
第三条 经管委会征用的土地，一律实行有偿出让。出让的土地，受让人可以转让。出让和转让的标的只限于土地使用权。
土地所有权及地下各种自然资源、矿藏及埋藏物、隐藏物等属于国家，不得出让与转让。
第四条 开发区土地使用权出让人是管委会，土地使用权受让人和转让人可以是中国和外国及港澳台地区的公司、企业、其它经济组织或个人。
第五条 土地使用年限由管委会根据经营项目的实际需要，依据国家有关规定核定。
第六条 受让人在获得土地使用权的土地上开办各类企业或从事各种项目建设，应按开发区规定的审批程序申报。
第二章 土地使用权的出让
第七条 土地使用权的出让是指管委会代表广州市人民政府把开发区内国有土地使用权在一定期间直接有偿转移给用地者。
第八条 管委会应当向要求用地者提供拟出让地段的用地要点。用地要点的内容是：
（一）座落、四至范围、面积和地面现状；
（二）土地规划用途；
（三）建筑容积率、密度和园林绿化比率等规划要求；
（四）基础设施的建设期限、地面设施的建设期限，必须投入的资金低限；
（五）环境保护、卫生防疫和消防要求；
（六）市政设施现状和市政建设计划要求；
（七）出让合同文本；
（八）对拟出让地段的特殊要求。
第九条 土地使用权出让可采取以下形式：
（一）协议出让。由管委会与要求用地者协商谈判，取得一致意见，签订土地使用权出让合同，办理收费和登记手续，核发《国有土地使用证》。
（二）招标出让。由管委会向国内外有资信的企业、事业单位和其它经济组织或个人发出招标邀请，按招标、投标程序，择优确定中标者。
（三）拍卖出让。管委会就拟出让地段组织要求用地者公开叫价竞争，按“价高者得”的原则确定中标者。
第十条 协议出让的程序是：
（一）管委会土地管理部门按本办法第八条内容向要求用地者提供用地要点资料。
（二）用地者得到用地要点资料后，在规定时间内向管委会土地管理部门提交管委会项目审批部门批准其在开发区举办项目的有关文件和用地意向书。意向书应载明开发建设该地段的设想以及愿出价款的金额、支付方式等内容。
（三）管委会土地管理部门在接到用地意向书等文件后，七天内答复要求用地者，如同意洽谈，则同时把确定洽谈的时间、地点通知对方。
（四）经过协商一致后，即签订《土地使用权有偿出让合同》。要求用地者根据合同规定缴付价款和各项费用后，向管委会土地管理部门办理登记手续，领取《国有土地使用证》。
第十一条 招标出让的基本程序是：
（一）管委会向要求用地者发出招标书。招标书的内容包括：
1.本办法第八条的各款资料；
2.投标者应具备的资格；
3.投标地点、截止日期及其它有关程序、要求和规定；
4.投标保证金的金额和支付方式；
5.土地使用权价款的支付方式和用地者其他经济责任。
（二）投标者在规定的投标截止日期前，到管委会指定的地点缴纳保证金，并将密封后的投标书投入标箱。
（三）管委会责成开发区土地管理、建设规划、经济管理、法律等部门人员组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。
（四）评标委员会对投标书实行公开评标，决定中标者。凡不具备投标资格的、不符合招标文件要求的或者超过截止日期送达的投标书一律无效。
评标委员会签发决标意见书后，由管委会向中标者发出中标证明书。
（五）中标者持中标证明书在三十天内与管委会土地管理部门签订土地使用权出让合同，按合同的规定缴纳土地使用权价款和各项费用，并办理登记手续，领取《国有土地使用证》。
（六）中标者的投标保证金可以充抵使用权价款。中标后逾期三十天不与土地管理部门签订出让合同的，视为放弃中标，所交保证金不予退还。因故要求延期签订合同的，应在期限未满之日向土地管理部门提出延期签约申请。延长期不得超过十五天。未中标者所缴纳的投标保证金，由土地管理部门如数退回。
第十二条 拍卖出让程序是：
（一）管委会发出拍卖出让土地公告。公告内容包括：
1.拍卖出让地段的用地要点；
2.拍卖出让的地点和日期；
3.拍卖出让的规则、叫价起点；
4.拍卖出让保证金的金额及支付方式；
5.其他需要公告的内容。
（二）管委会主持拍卖出让，要求用地者按公告规定在叫价起点之上叫价竞争。每一口价的增长额度由主持人规定，并随拍卖出让过程的实际状况给予调整。
在最后一个叫价叫出后，主持人重复三遍，无人继续叫价时，由主持人拍定，将土地使用权出让给出价最高者，叫价人应受其叫价约束，在产生新的叫价之前不得撤回其叫价。
（三）管委会土地管理部门向拍卖出让中标者签发中标证明书，并向中标者收取拍卖出让保证金，然后执行本办法第十条第（五）、第（六）款规定的程序与拍卖出让中标者签订土地使用权出让合同，同时办理登记用地手续。
第十三条 土地使用权受让人除不可抗力外必须在出让合同规定的建设期限内投足资金低限，完成项目开发或建设。
第十四条 土地使用权受让人在获得使用权的土地上营建房屋及其他设施，应根据广州市和开发区建筑管理、房产管理、环保、消防管理的有关规定办理。
第三章 土地使用权的转让和抵押
第十五条 土地使用权的转让是指受让人从管委会取得土地使用权后，再转移给其他人。获得土地使用权的受让人，在出让合同规定的使用年限内和合同规定的各项条件下，可以以赠与、出售、交换等方式转让其全部或部分土地的使用权。
土地使用权受让人死亡，其土地使用权可以由合法继承人继承。
土地使用权受让人在其受让的土地上兴办的企业发生解散、终止、兼并或破产时，其土地使用权余期可以转让。转让合同规定的各项建设项目的完成日期，不得超过出让合同规定的建设完成日期。
土地使用权受让人将其土地上的房产转让时，土地使用权同时转移。房产权转让按有关房产管理规定办理。
第十六条 土地使用权的转让程序可参照土地使用权出让程序办理，当事人双方应当签订土地使用权转让合同，转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同的终止日期和建设完成日期，不得改变原出让合同及登记文件所列的权利、义务和各项用地要点。
第十七条 土地使用权的继承按《中华人民共和国继承法》办理。作为遗产的土地使用权的分割应当有利于开发建设和生产经营，不损害该地段的效用。不宜分割的土地，可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理。
第十八条 土地使用权转让的当事人凭转让合同（或合法的继承文书）、转让人的《国有土地使用证》或其它有关权属证明等文件向管委会土地管理部门办理登记过户手续。未经登记过户的土地使用权转让无效。
土地使用权转让登记后，原出让合同受让一方的权利、义务随之全部由转让之受让方承担。
第十九条 土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向管委会土地管理部门提出申请，经审核批准，方可办理转让的签约、过户登记手续。
第二十条 经出让和转让获得的土地使用权可以用作向国内外银行或其它金融机构的贷款抵押或其它债务抵押。
第二十一条 申请土地使用权抵押贷款应向银行或金融机构提交土地使用权出让或转让合同副本、《国有土地使用证》及土地开发经营现状的报告。银行或其它金融机构可向管委会土地管理部门提出咨询。抵押贷款双方应在协商一致的基础上签订土地使用权抵押贷款合同。
第二十二条 抵押贷款合同签订之日起三十天内，受理抵押的银行或其他金融机构（以下统称抵押权人）应向管委会土地管理部门申请土地使用权抵押登记。
第二十三条 经抵押处分程序取得土地使用权者，应依照开发区有关房产与土地使用权抵押的规定办理过户、登记手续。
第二十四条 抵押贷款合同关系存续期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将已抵押的土地使用权再抵押或以其它方式予以处分。擅自处分的行为无效。
第二十五条 抵押贷款合同的终止日期不得超过原出让合同终止日期。
第二十六条 抵押贷款合同终止之日起三十天内，抵押权人应向土地管理部门办理抵押登记的注销手续。
第二十七条 土地上所建房产抵押时，土地使用权一起抵押。
第四章 价格和费用
第二十八条 土地使用权价格由出让或转让双方协商确定或经投标、决标和拍让确定。
第二十九条 土地管理费即管委会在土地使用权出让、转让或赠予、交换时收取的管理费，由受让人向管委会土地管理部门缴纳。土地管理费标准按出让或转让价格的2.5％计收；赠与的按现值的3％计收；交换的分别按现值的3％计收。
第三十条 土地登记费是办理土地使用权立户登记和过户登记、领取《国有土地使用证》时由受让人向管委会土地管理部门缴纳的手续费。立户、过户登记费为二百元。抵押登记费为八十元，由抵押权人缴纳（以上两项收费标准每十年调整一次）。
第三十一条 土地使用费是国家行使土地所有权所收的费用，由用地者向管委会土地管理部门缴纳。土地使用费十年内一律减按每年每平方米二元计收。
第三十二条 土地增值费是管委会土地管理部门就土地使用权转让时价格的增值向转让人所收取的费用。增值100％以下（含100％）的，按增值额的15％收取；增值100％以上至200％（含200％）的部分，按30％收取；增值200％以上至300％（含300％）的部分，按40％收取；增值300％以上的部分，按50％收取。
土地增值额按土地使用权转让价减去转让人应收回的成本后的余额计算。转让人应收回成本包括：其受让时核定的土地使用权价款、基础设施与建筑物未折旧完的残值以及土地投资贷款利息等。
第三十三条 管委会土地管理部门认为必要时，可请广州市物业估价部门核定土地使用权价格。转让价格高于核定价格的，按转让价格的增值额计收增值费；转让价格低于核定价格的，按核定价格的增值额计收增值费。
第三十四条 本章规定的费用，外商和香港、澳门、台湾同胞用外汇支付、国内企、事业单位和个人用人民币支付，外汇与人民币的汇率按付款当日国家外汇管理局公布的牌价确定。
第五章 土地使用权的回收
第三十五条 出让合同期满，土地使用权拥有人应将土地使用权及地面设施无偿交回管委会，并办理土地使用权登记撤销手续和土地使用证注销手续。
土地使用期满，土地使用权拥有人需要继续用地，可在期满前六个月向管委会提出继续用地申请，申请批准后，与管委会按续约当时当地核定公布的土地使用权出让价格重新签订出让合同，办理有关登记手续，领取土地使用证。
第三十六条 土地出让或转让合同规定应由土地使用权拥有人拆除的非通用建筑及其附属物和可搬迁技术设备（包括生产线），应在合同规定期限内拆除搬迁完毕。拆除及搬迁费用由土地使用权拥有人承担。
地上非通用建筑及其附属物和技术设备的拆除、搬迁，如果土地出让或转让合同没有规定，可由管委会土地管理部门与土地使用权拥有人协商处理，但最迟自土地使用期满后六个月内必须拆除、搬迁完毕。
第三十七条 管委会根据市政、公共设施建设及特殊项目建设需要，可以提前回收使用期未满的土地。
管委会决定提前回收日期前六个月，将提前回收土地的位置、面积及回收日期，书面通知土地使用权拥有人。
管委会提前回收土地，应给土地使用权拥有人以合理的补偿。补偿额根据当时的土地使用权价格，剩余的用地期限及提前回收土地给使用权拥有人造成的产业或物质直接损失，由管委会土地管理部门与土地使用权拥有人协商确定。
土地回收补偿有争议时，土地使用权拥有人可以向人民法院起诉，但应如期交回土地。
第六章 其它规定
第三十八条 土地使用权出让或转让的受让人，在其全部土地使用权价款未缴清以前，不能领有《国有土地使用证》。但管委会土地管理部门可在其办理立户、过户登记手续时，发给使用土地的权属证明文件，该权属证明的发放细则由管委会另行制定。
第三十九条 受让人以合法拥有的土地使用权作为成立中外合资经营企业、中外合作经营企业、内联企业的出资，并向所成立企业转移其土地使用权的，是土地使用权的转让，应依本办法办理土地使用权转让的有关手续。
第四十条 开发区非营利性的公共事业和公共设施的用地，经管委会批准，可减免用地价款和费用。
第四十一条 开发区先进技术企业和产品出口企业用地，可根据《国务院鼓励外商投资的规定》及广东省、广州市、开发区颁布的实施办法，通过出让给予优惠。
第四十二条 开发区有关土地有偿出让和转移的咨询、仲裁、服务事宜由管委会指定部门负责。
第四十三条 未签订土地使用权出让或转让合同和办理登记手续，非法占用土地的，由管委会土地管理部门没收其非法占地所得，责令限期交回土地，没收、限期拆除或强行拆除地上建筑物和其它设施，并按非法占用土地的有关规定予以处罚。
擅自扩大用地范围按非法占用土地处理。
第四十四条 土地使用权拥有人擅自改变用地性质，由土地管理部门责令其限期改正，并依土地使用权出让合同的违约责任条款予以处罚。
第四十五条 不按期缴纳土地增值费，除限期追缴外，自滞纳之日起，每日应纳费额的1‰加收滞纳金；不按期缴纳土地管理费的，除限期交纳外，自滞纳之日起每日按应交费额的5‰加收滞纳金。
第四十六条 土地使用期届满未能获准继续用地又不办理使用权注销手续的，由管委会土地管理部门涂销其土地使用证书，无偿收回土地使用权及地面附属建设，没收其非法占地所得，并按土地出让合同的违约责任条款予以处罚。
第四十七条 土地使用权受让人，无不可抗力原因，在用地要点和出让合同规定的建设期限内，没有投足建设资金低限和没有完成开发建设项目的，管委会将根据实际情况给予责令限期投足资金、限期竣工、罚款、收回部分或者全部土地使用权的处分。
第四十八条 按本规定应受行政处罚的，由管委会决定。当事人对执行行政处罚决定不服的，自接到处罚决定通知之日起十五天内，可向管委会投诉，也可向法院起诉。期满不投诉，不起诉，又不履行的，土地管理部门可依法强制执行。
第四十九条 侵犯土地所有权或使用权的，管委会土地管理部门和土地使用权拥有人有权责令其停止侵犯，并赔偿损失，也可向人民法院起诉。
第七章 附 则
第5篇：国有土地管理规定范文
土地资产是一笔巨大的国有资产，由于它具有价值增值性和供给稀缺性等特点，使之成为腐败分子非法牟取暴利的重点领域，如何规范土地市场秩序，优化土地资源配置，充分体现土地资产价值，增加财政收入，从源头上预防土地领域腐败现象的发生，是上至中央下至地方都极为关注的一个重点，近些年来，中央先后出台了一系列法规政策，加强土地管理，规范土地交易，全面实行了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，整顿规范了土地市场秩序。为此，**省**县近年来认真贯彻落实中央的政策精神，结合本地实际，在如何采取教育、制度、监督并举的措施，规范土地市场，防治腐败方面进行了积极的实践与探索，取得了明显成效。
一、加强组织领导，强化思想道德和纪律教育，提高各级干部的自律意识和土地法制观念。近年来，**县注重通过教育，提高各级干部的思想觉悟，筑牢思想道德防线，尤其是县四套班子领导率先垂范，作出了表率。20**年8月，县委理论学习中心组专题学习了中央和省、市关于土地管理、经营性土地出让和清理整顿各类开发区、加强建设用地管理等法规和政策，进一步统一思想，增强法制观念，规范从政行为，明确领导干部不得利用职权干预经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让。为便于全县各级领导干部学习领会土地管理的法律法规及有关政策，该县还编印了200本《治理整理各类开发区规范土地市场秩序文件选编》，发至县四套班子领导及各乡镇场和县直各部门。县电视台开辟专栏对土地市场秩序治理整顿工作进行宣传报道，使之深入人心，按照上级的统一部署，召开了全县国土资源工作会议，学习传达中央及省市关于治事整顿土地市场秩序的精神，对全县治理整顿土地市场秩序工作进行了动员和部署。成立了清理整顿开发区加强建设用地管理工作暨土地市场秩序治理整顿工作领导小组，由县长任组长，分管副县长任副组长，国土、监督、计委、财政、建设、审计、经贸委、中小企业局、恩江镇政府等部门负责人为成员，做到主要领导亲自抓、负总责，分管领导具体抓、促落实，有关部门相互协调配合的工作机制。
二、加强制度建设，努力构筑防治土地批租腐败的制度体系。一是建立了较为完备的土地管理制度，依据国家法律法规政策，结合**实际，20**年该县先后制定出台了一系列规范性文件，如《关于进一步加强土地管理，规范土地市场运行的若干规定》（永府发[20**]1号）、《**县国有土地使用权招标拍卖挂牌暂行办法》（永府发[20**]2号）、《关于严格土地出让金征收管理规定》（永府发[20**]12号）、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理工作意见》（永发[20**]22号）、《**县治理整顿各类开发区加强建设用地管理工作实施方案》（永府办字[20**]141号）等5个规范性文件，建立健全了建设用地供应总量控制制度、建设用地集中供应制度、经营性土地使用权公开交易制度、土地专项资金“收支两条线”制度、基准地价定期更新制度、土地登记可查询制度、集体决策制度等规范土地市场运行的基本制度。二是建立了科学的土地储备供应机制和土地资产管理新模式。对建设用地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理，政府高度垄断土地一级市场、坚持城乡土地高度集中统一管理，所有土地收购、储备、供应必须依法由县国土行政部门代表政府实施，任何单位和个人不得擅自征地、供地。从而真正形成“一个口子进水、一个池子蓄水、一个龙头出水”的土地供应机制和土地资产管理新模式，科学制定了土地利用年度计划，控制土地供应总量，达到土地供给与土地市场需求的基本平衡，土地供给略低于土地市场需求的最佳状态，防止“饥饿拍卖”。三是建立了土地交易中心，依法规范土地使用权出让行为。该县建立了土地交易中心，承办经营性土地使用权出让的公开交易事项，自2001年4月30日起，尤其是20**年7月1日后，该县推行了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，在招标拍卖挂牌前，县国土资源部门必须将经营性土地使用权出让和入市情况向监察局告知，由监察局派员参与每宗土地公开出让的监督，在公开出让前20日在市级媒体公告信息，增强土地交易的透明度，按照公开公平公正的市场经济原则，发挥市场手段优化土地资源的配置，充分显现土地资产的价值。20**年7月1日至今，共向社会招标拍卖挂牌出让经营性土地11宗计191.83亩，土地出让收入5**3.18万元，仅县剧院、文化馆及图书馆宗地公开拍卖，就比起拍价高出310万元成交，县水电局宗地则更是较起拍价高出600万元。
三、加强监督检查，严肃查处土地领域的违法违纪行为。20**年该县以全国治理整顿土地市场秩序为契机和动力，加大了对土地市场的监督检查力度，重点对经营性土地使用权不按规定进行招标拍卖挂牌出让，对在经营性土地使用权招拍挂中弄虚作假、以及领导干部干预和插手土地使用权招拍挂出让等违纪违法行为，进行了认真检查，严肃查处了两起土地违纪案件，即龙冈乡人大副主席（正科级）邱某利用职权侵占国有土地少交土地出让款案和藤田供销社原主任黄某违反经营性土地出让规定，组织非法出让国有土地使用权案，追缴违纪款18万余元。对2宗协议出让的经营性用地进行了纠正处理，收回供地121.5亩，并追究了有关人员的责任。通过监督检查，严肃纪律，进一步确保了经营性土地招标拍卖挂牌出让的规范、有序进行，促进了全县土地市场的健康发展。（永纪执）
第6篇：国有土地管理规定范文
【关键词】城市 郊乡 房屋 产权登记 法律探索
一、城市郊乡集体土地上房屋发证的由来和法律现状
随着城市化进程的不断加快，城区面积的日益拓展，一些城市郊乡村组整体纳入城市规划。正如某著名境外学者所讲的那样，“整个就象是一个大工地”，城市建设用地的规模扩展大幅度地介入了城市郊区集体所有制的土地，这就形成了这种局面：城市土地存在两种所有制类型，一种是国有制土地，另一种是“在城市中生活，身份是农民”的人群占有的集体所有制土地。并且伴随着城市规模的进一步扩张，后者有加速扩大的趋势。这样，与这些“城市农民”生活紧密相关，甚至是作为他们最重要的生活依靠的自有住房如何进行产权保护，是否应该进行产权保护，就成为城市房地产行政管理机关面临的一个无法回避的重要法律课题。
我国《宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。我国《土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
我国《城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”明确指出了该法调整的范围即城市国有土地上的房地产法律关系。
建设部1997年10月27日了第57号令《城市房屋权属登记管理办法》，第二条规定：本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。第四十条规定：在城市规划区外的国有土地范围内的房屋权属登记，参照本办法执行。也非常明确地指出了该办法的适用范围。随着房地产市场的持续快速，建设部于2001年8月15日对《城市房屋权属登记管理办法》作了修改并以第99号令形式重新。其中第二条规定：本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。第三十九条规定：本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行。这就给城市郊乡集体土地上的房屋权属登记在法律方面提供了可能性。
以上是我国现有的关于土地权属问题的基本法律规定，
二、城市郊乡集体土地上房屋权属登记的法律特点：
和城市国有土地上房屋相比，城市集体土地上房屋有以下特点：(一)建筑密度大。在城市建设房屋有规定的间距要求，建设单位为了保持经济上的合理性，就会把房屋建得比较高，因而也就有了一定的造型，有了一定的配套，有了一定的外立面设计。在农村建设房屋没有规定的间距要求，建造人为了保持经济上的合理性，就会房挨房、门对门，尽量先把地皮占满，因而也就没有了造型，没有了配套，没有了外立面。其典型形式是，建筑密度很大，容积率却并不是很大。(二)建设标准低。城市房屋建设要遵守国家既定的建筑设计和施工标准，参与各方分工很细，出现质量问题要按规定追究责任。农村房屋建设一般并不按照国家规定的施工标准进行，许多房屋甚至连设计图纸都没有。施工方完全按照建房人的要求并结合自己的施工经验组织建设，出现质量问题时责任很难分清，甚至连责任主体都很难找到。更有甚者，所有人一旦发现房屋容易出租，不经过任何论证就叫人在房顶上再加一层或两层。这样的一种建设状态必然使房屋的建设标准很低，上水、下水、通风、采光、电力荷载、采暖等都成问题，消防、社区配套等更无从谈起。(三)游走于合法和非法的边缘状态。
我国房屋建设管理的现实状况是，城市截然不同于农村，在城市建设房屋有非常复杂的程序，要盖几十个甚至上百个章，但是在农村非常简单，取得宅基地以后，几乎是可以随心所欲地盖。但是由于农村的土地总的来说比较便宜，而且人皆有爱美之心，村民们一般也愿意把自己的房屋盖得不太出格，与邻里间保持某种程度的协调。这是远郊农民的一种普遍心态，但是对于“城市农民”和近郊农民来说，讲究美丽和协调是要损失钞票的，他就不愿意了，他就会随心所欲地以扩大房屋建筑面积为唯一目的来建造或改建房屋。按照农村房屋建设的现状来，他并不违法，至多只是违反了村里的乡规民约，其他的村民也都会这么看，也都会这么干。但是按照城市房屋建设的要求来分析，这是彻头彻尾的违章建筑。在城市建设房屋连一个章都不盖怎么行。问题难就难在所有的“城市农民”都认为在自家的宅基地上建房子，爱怎么建就怎么建，而且所有的“城市农民”都可以从这种“共识”中获益，加之“冰冻三尺，非一日之寒”，这种“共识”已经存在了这么久，现在城市建筑管理和规划管理部门要着手管理这件事已是无从下手。换句话说，如果把这些房屋按所有制关系定性为农村房屋，大体可以说它是有瑕疵的，但仍是合法的；如果把这些房屋界定为城市房屋，则可以肯定它是违章建筑，是非法的。难就难在人们缺乏将它确定为任何一种的强有力的依据和勇气。
总之，农村的建房管理状态比较松散、宽泛，这是和农村的土地价值状况相适应的。城市土地价值比较昂贵，它是和城市比较严格的规划管理和建筑管理状况相适应的。“城市农民”在城市建设房屋，却运用农村比较松散、宽泛的建房管理规定来蓄意放大自己的自主权，并形成了一个大一统的既得利益群体。
三、城市郊乡集体土地上房屋权属登记亟待立法
在城市国有土地上实施房屋发证没有任何法律困难，正象前文描述的那样，1980年以前，对城市国有土地上的房屋发证和对城市房屋发证是同一个概念。为什么要偏偏对城市房屋发证而不对农村房屋发证的原因，正是因为城市房屋价值量大，产权稳定性不比农村。从这个意义上说，房屋发证机关就是要对那些价值量大的房屋发放房产证。这样，随着城市规模的扩展，原先处于郊区集体土地上的房屋已经被包含在城市范围内时，经济和发展必然促使人们和探讨城市集体土地上房屋的产权证发放问题。理由很简单，人们最终是要对价值量大、产权稳定性不高的房屋产权进行登记保护，而并不在意它是建在国有土地上还是集体土地上。这样人们就在既有的政策环境和社会环境下寻找实现城市集体所有制土地上房屋登记发证的各种理由。
(一)保护产权人利益的需要。农民的法律意识逐渐增强，他们省吃俭用建设房屋很不容易，房屋既是他们不可缺少的生活资料，也是他们拥有的价值量最大的私有财产，希望通过法律加强和保护自己的合法权益，以便代代相传，不受侵犯。
(二)城市房屋统一管理的需要。城市房屋都应该统一发证，只有这样做才是公平，才有利于城市管理。城市集体土地上的房屋也处于城市之中，因而也是城市房屋，是城市房屋就应该发证。
(三)已经具备了一定的政策基础。具体有两点：一是国务院颁发的《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十八条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门，应加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”其中的产权产籍管理包括房屋发证的内容，因而这一条可以做为登记机关开展城市集体土地上房屋登记发证的政策依据。另外：建设部修订的《城市房屋权属登记管理办法》第二条规定：“本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。”附则里有一条规定，“本办法第二条规定以外的房屋权属登记，参照本办法执行。”这就给城市集体土地上房屋发证问题留下了一个口子，即可以参照城市国有土地上的房屋发证来执行。
(四)可以控制城市集体土地上的房屋建设规模，缓解拆迁改造的难度。拆迁成本大是城市改建的“拦路虎”，认为通过房屋发证就可确认哪些是合法的房屋，哪些是非法的房屋。非法的房屋在拆迁时就可以不补偿或降低补偿标准，从而降低拆迁成本。
四、实践中已经出现的操作模式
这几年各地也都试点性的开展了城市郊乡集体土地上房屋的发证工作，在一些地方还取得了一定成果。其操作模式，有以下三种类型：
(一)在县域范围内开展，主要是在县城开展。凡是在这个范围内开展这项工作的，都有一定的渊源，相关部门之间已经形成了一些相互监督制约的关系，就是这种监督制约关系的书面凭证资料形成了房屋产权登记的要件。但是深究起来，其中不乏当地“土政策”的痕迹，经不起国家政策方面的认真推敲，基本没有推广价值。
(二)以房屋管理部门的名义在城市范围内开展工作。这种做法往往具有试点性、探索性的特点。普遍是找一些基础较好的，有一定代表性的地区做试验，与当地区级政府合作，争取他们的理解和支持。操作风险比较小。从实践来看，暴露出的也不少，核心是要件难确定或没有要件，审核标准难以把握，突击建房难制止。
(三)取得城市政府正式文件以后在规定范围内开展工作。这个阶段一般是作为对试点阶段表示认可的情况下才可能出现的，说明在申请要件和审核原则方面却已有了一个可操作性的标准。至此，也就完成了由试验阶段走向全面展开阶段的一个完整的法定程序，按说这时开展这项工作应该不会再有什么问题。但是我们了解到，在有些城市，即使到了这个阶段也仍然被迫停了下来，充分说明目前情况下开展这项工作难度很大。
五、存在的问题
总结城市集体土地上房屋发证工作的各种困难，可概括为以下几个方面：
(一)申请要件难确定。土地证是一个必收要件，但是目前在城市集体土地上建设房屋跟在远郊集体土地上建设房屋一样，处于失管漏管状态，无法确定满满一地房屋哪一部分是合法，哪一部分是非法。而且按照目前的规定，登记机关对所发产权证的合法性还要承担法庭举证的责任。
(二)审批标准难确定。由于房屋利用价值颇高，受利益趋使，城市集体土地上的房屋建设密度很高，建筑容积率也不低。为了在这种情况下开展工作，按照分门别类的常用工作方法，试点城市在具体操作中都规定了内部掌握政策界限。但是这个界线，只能是粗线条的，而且是不可能保密的，这就使得各产权人会根据自己的现实状况，尽可能把拟登记房屋增建到使其面积达到政策上限的地步，造成夜以继日疯狂建房的可笑局面，了安定，脱离了政策初衷。
(三)历史遗留问题难处理。由于以前城市管理工作中的疏忽，许多集体土地上的房屋事实上已经以较低的价格进入市场，买房者多为低收入的城市居民。这些居民往往也都是弱势群体，进行城市集体土地上房屋产权登记发证工作必然要面临对他们所占用房屋的产权确认问题，按政策确认其为非法买卖，则将其逼上困难的境地；确认其合法又没有政策支持，即使要补办相关手续也是难上加难。
(四)“一户一宅”标准难掌握。《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但是由于农民家庭分户有一定的灵活活性，这一政策便有了很大的规避空间，很难在实践中得到贯彻落实。
(五)登记收费难。收费困难，工作必然难以开展。
六、法律建议
(一)尽快出台有关城市郊乡集体土地上房屋权属登记的法律法规，为发放集体土地上的房屋产权证提供法律依据。
(二)在农村转户(农转非)地区及时办理转户以后国有土地上房屋产权证。
(三)紧紧跟随城市内部存在集体土地的地区拆迁改造和城中村改造的步伐，及时处理好已改造地区的房产证发证工作。
以上第一条建议是针对集体土地上房屋发证问题的治本之策，第二、第三条建议的着眼点在于及时缩小城市集体土地的范围和数量。 ：
1、《中华人民共和国宪法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日施行
3、《中华人民共和国土地管理法》，1999年1月1日施行
第7篇：国有土地管理规定范文
出让土地使用权的取得是有偿的，而划拨土地使用权的取得具有无偿性。③这是长期以来的通说，笔者尚未发现有人对此提出异议。但是，这一命题却是经不起推敲的。
首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最权威的定义。根据这一定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。对第一种情况而言，划拨土地使用权的取得显然不能说是无偿的。
其次，在现实中，绝大多数土地使用者都是在交纳了补偿、安置费用后才取得划拨土地使用权，无偿取得划拨土地使用权的情况越来越少。例如根据广州市人民政府1988年颁布的《广州市市区划拨建设用地拆迁房屋动迁工作管理规定》，划拨建设用地拆迁房屋，由建设单位（用地单位）负责搬迁、安置、补偿。根据该规定，在广州市区取得划拨用地使用权都必须支付土地开发成本。
最后，通过比较取得出让土地使用权所支付的费用与取得划拨土地使用权所支付的费用，可以发现两者在某些情况下非常接近甚至完全相等。根据财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》第六条的规定，土地出让金的构成包括土地开发费用、业务费用和土地净收益。土地开发费用就是由对原土地所有人或使用人的补偿、安置费用构成；业务费用即进行土地开发的业务性支出，主要包括勘探设计费、广告费、咨询费、办公费等；土地净收益就是政府通过土地开发所获得的收益。土地出让金通过协商或市场竞价确定，不同的地块土地开发费用在出让金中所占的比重有较大的差别，如果地段较差（比如偏远的郊区）或土地开发费用很高（比如旧城改造项目），出让金非常接近甚至等于土地开发费用。在这种情况下，以出让方式和以划拨方式取得土地使用权所支付的费用相差无几。
有学者认为，即使划拨土地使用权人支付了征地补偿费用（土地开发费用），该费用也不属于土地使用权出让金范畴，因而划拨土地使用权仍然属于无偿取得。④但该种观点回避了土地使用者支付的土地开发费用到底属于什么范畴这一最核心的问题，因而难以令人信服。对于划拨土地使用者支付的土地开发费用的性质，本文将在后面加以分析。
之所以长期存在“划拨土地是无偿取得的”这种认识，笔者分析主要有两方面的原因：一方面是在改革开放之前，确实存在大量无偿提供划拨土地的情况；另一方面是长期的计划经济在人们头脑中形成的思维定式，认为在国家、个体之间，总是国家利益高于一切，而漠视个体（用地单位）的利益。造成的后果是：国家无偿收回土地变得顺理成章，而土地使用人在支付了巨额的土地开发费用后，自身的权利却难以得到保障。
二、破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权是否属于破产财产？
最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》明确规定，“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置”。
笔者认为，最高法院这一规定于法无据，并且严重侵害了破产企业和债权人的利益，理由如下：
1、最高院在上述批复中指出，做出这一规定的法律依据是《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定。《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项的适用条件是“因单位撤销、迁移等原因”，虽然这是一个有“等”字，但根据法律解释的一般原理，“等”字所包含的未列明事项应与列明的事项在性质上相同或接近，而“破产”与“撤销、迁移”性质完全不同，因此，对企业破产似乎难以适用该条法律；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的适用条件是“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者”，通过前面的分析可知，很多划拨土地使用者是支付了土地开发费用的，最高法院对此不加区分，任意扩大了适用范围，属于适用法律不当。
2、如果企业支付了土地开发费用，那么该笔支出应作为企业的投资，如果政府无偿收回土地，实质上等于没收了企业的这部分投资。政府收回土地后将其重新出让，收取的土地出让金中包含了企业支付的土地开发费用，政府对此将构成不当得利。
这里需要澄清的核心问题是：划拨土地使用人支付土地开发费用这一行为的法律性质到底是什么？笔者认为这一行为并非支付地租（与出让的根本区别），而只是取得划拨土地使有权的前置条件。土地使用人支付的土地开发费用将凝固在土地使有权这一无形资产的价值之中，其所有权并未转移到土地所有人（国家），按照“谁投资，谁享有”的原则，土地使用人对凝固在土地使有权中的这部分价值应享有所有权。
3、企业以其全部资产作为其对外债务的担保，企业支付的凝固在土地使有权价值之中的土地开发费用也应是其全部资产的组成部分，如果政府无偿收回土地，那么等于没收了企业的部分资产，这必然会使企业的担保资产减少，从而侵害了债务人的利益。
综上所述，最高法院的上述规定既不合法，也不合理。笔者认为，政府可以收回破产企业的国有划拨土地使用权，但应退还企业支付的土地开发成费用，并将其作为破产财产。
三、抵押权人对划拨土地使用权行使抵押权时是否可以折价受让抵押物？
[案例]国有企业甲与乙公司素有经济往来，甲累计拖欠乙货款人民币400万元。2002年8月双方签订了《还款协议》，约定甲于2003年1月之前还清乙全部欠款，同时约定将产权属于甲的三栋宿舍楼抵押给乙，作为履行还款协议的担保。协议签订后，双方到房地产登记部门办理了抵押登记。至2003年2月，由于甲未能按《还款协议》履行还款义务，乙遂至法院。开庭后，经法院调解，双方同意将抵押物作价人民币400万元抵偿拖欠的贷款。最后法院按照双方协商结果以调解书的形成结案。
笔者认为，法院对本案的处理存在不妥之处：甲、乙双方不能自行将抵押物折价低偿债务，法院应组织对抵押物进行拍卖，乙只能以拍卖所得的价款优先受偿。理由如下：
1、相对于出让土地而言，国家（土地所有人）对划拨土地享有更多的权利。根据《城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列》第四十五条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，并且受让方应按有关规定缴纳土地使用权出让金。出让金通常是按房地产成交价的一定比例收取。例如《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》第三条第二项规定：“随地面附着物（房层、设施等）转让土地使用权的，按总成交额减支地面附着物重置折扣价、原征地费用、应缴纳税费后的剩余部分，以50—55%补交抵交出让金”。因此国家收取土地出让金的多少取决于房地产转让价格，如果允许当事人自行协商定价，则存在暗箱操作的空间，国家的收益难以得到保证。
转让以划拨方式取得土地使用权的房地产涉及到土地的出让，这一行为不仅涉及到转让方与受让方，而且涉及到土地出让人（国家）。就法律适用而言，这一行为不仅应适用有关房地产转让的法律、法规，而且同时应符合有关土地出让的规定。按照国土资源部2002年5月9日颁布，自2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的精神，⑤本案也不能通过协议方式转让房地产。
2、《担保法》第三十三条规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖，变卖该财产的价款优先受偿”。根据该条规定，抵押权人实现抵押权的方式既可以是将抵押物折价抵偿债务，也可以是以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。但是，就房地产抵押而言，《担保法》是普通法，《城市房地产管理法》是特别法，按照法律适用的一般原则，本案应优先适用相关特别法的规定。
《城市房地产管理法》第四十六条的规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”，第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。显然，《城市房地产管理法》规定的房地产抵押权的实现方式只有一种：拍卖抵押物后优先受偿。法律作出这种特别规定的合理性在于：在现实生活中，房地产是重要的生产、生活资料，对抵押的房地产进行公开拍卖，有利于公正地确定房地产的价值，从而有利于保护各方当事人的利益，有利于社会经济秩序的稳定。
3、此外，甲属于国有企业，其资产属于国有资产，甲将上述抵押物抵偿给乙的行为，属于国有资产的转让。根据国务院《国有资产评估管理办法》第三条的规定：“在转让国有资产时应当对资产进行评估”。该规定的立法目的在于杜绝暗箱操作，防止国有资产流失，保护国家利益。因此，从这个角度而言，由于未按规定进行评估，本案甲、乙双方的低偿行为也是无效的。
结束语：我国在确立土地出让制度后仍保留土地划拨制度的目的在于减少投资公益事业的成本，从而促进公益事业的发展。以往公益事业都是由国家投资，而目前投资主体呈现多元化，特别是越来越多的民营企业加入到公益事业的建设中。因此在法律上对划拨土地使用权的有关问题予以关注，对保护投资者的利益，促进公益事业的可持续发展意义重大。所以，在处理划拨土地使用权问题上，既要保护土地使用权人利益，又要同时兼顾土地所有权人的利益。
注：①高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118页。
②参见《中华人民共和国土地管理法》第五十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条。
③王小莉主编《土地法》，法律出版社2003年4月第1版，第162页；高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118页。
第8篇：国有土地管理规定范文
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受让方：_____________________________
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根据《中华人民和共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《重庆市土地管理规定》等有关法律法规规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，依法订立本合同。
第一条 出让方同意将位于_________________，面积_________平方米（以交地面积为准）的国有土地招标出让给受让方作为商业、住宅用地，出让年限商业40年、住宅50年。其出让年限从签订正式合同之日起算。
建设用地位置与四至范围以用地红线蓝图为准。
地下资源，埋藏物和市政公用设施属国家所有，均不在土地使用权出让范围内。地下空间的深度开发应遵循国家的有关规定。
第二条 受让方必须按规划管理部门确定该地块的设计条件进行建设。
第三条 规划设计条件为
（1）用地性质：_________
（2）建筑容积率：≤_________
（3）建筑密度：≤_________
（4）建设规模：_________平方米
（5）绿地比：≥_________
受让方应在工程设计批准后15日内向出让方报送三套工程设计图纸备查。
第四条 该出让地块中标土地出让综合价金：_______万元人民币（大写：_________万元人民币），其中：土地出让金：_______万元人民币（大写：_________万元人民币），地块土地成本：_________万元人民币（大写：_________万元人民币），该地块涉及土地成本之中由应分摊的规定地块控制性详规设计费以及地质灾害防治规划费为：_________元，由市国土资源和房屋管理局收取。双方在签订合同的当日内，受让方应支付出让综合价金总额的10%，即：_________万元，作为担保履行合同的定金。受让方履行合同时，定金抵作综合价金；受让方不履行合同时，定金不予退还，出让方不履行合同时，应当返还定金。
除定金的剩余部分出让综合价金：_________万元，受让方同意在签定正式合同的当日内付清。
第五条 受让方应在安置方案批准后3个月内付清征用土地的各项费用，且受让方按合同约定交清土地出让综合价金后，应在30日内向土地行政主管部门提出交地申请，出让方及当地土地行政主管部门应依据用地红线图验明红线标示坐标的拐点界桩，向受让方移交土地，核发《建设用地批准书》，并签订交地备忘录。因特殊原因不能实施交地的，经向受让方通报后，交地时限可以相应推延。未按合同规定提供土地使用权时，受让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
出让地块范围内的拆迁安置补偿由受让方按有关规定办理。
第六条 受让方可在交地并全部交清土地出让金后30天内向土地行政主管部门申办领取《国有土地使用证》。
第七条 受让方应在______年_____月底前动工建设，并于______年______月底前竣工。不能按期开工建设的应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。超过合同约定的动工开发日期满一年未动工的，出让方向受让方征收土地使用权出让金总额20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，出让方无偿收回土地使用权。延期竣工180日内的，受让方应向出让方支付出让金总额5％的违约金；延期竣工超过180日的，出让方有权收回土地使用权，解除出让合同，注销《国有土地使用证》。
第八条 受让方受让本合同项下的土地使用权，在投入计划总投资额25％以上后，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，但必须经有批准权限的土地行政主管部门批准并办理土地使用权登记等有关手续。
第九条 受让方在建筑工程竣工验收后的60日内，应依照规定到所在区县（自治县、市）土地行政主管部门办理国有土地使用权变更登记手续或换取国有土地使用权证。
第十条 受让方在出让合同规定的年限内需要改变土地用途和建设规模等约定的，必须取得出让方和城市规划行政管理部门的同意，在签订修改方案批准后30日内必须向出让方提出申请，签订土地使用权出让合同补充协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。逾期不申请者，土地行政主管部门可以依照有关规定有权作出处罚。
第十一条 受让方依法以出让方式取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限内，除出让方依照本合同约定解除本合同外出让方不得收回。但根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条（一）、（二）项规定情形，可以依照法律程序提前收回，并根据受让方使用土地的实际年限和开发建设经营的实际情况给予相应的补偿。
第十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，受让方需要继续使用本合同项下土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会利益需要收回该幅土地的，受让方在同等条件下，有优先受让该地块的权利。经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
第十三条 由政府批准的公用事业性各项管线等工程，受让方应允许在其受让的土地范围内的规划位置建造或通过。
第十四条 受让方在用地红线范围内进行建设和维修活动时，依照相关的法律法规规定，对周围环境及设施有妥善保护的义务。
第十五条 任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不履行合同义务的，不负责任。但必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。
遇有不可抗力的一方，应在48小时内将事件的情况以书面形式通知另一方，并在事件发生后15日内，向另一方提交合同不履行或部分不履行以及需要延期履行的报告。
第十六条 在土地使用权出让期限内，土地行政主管部门依法有权对出让宗地的开发利用、转让、出租、抵押等进行年度监督检查，受让方不得拒绝和阻挠。年度监督检查表作为本合同的附件。
第十七条 出让方设置的交地界桩，受让方应妥善保护，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，应及时报告土地行政主管部门。
第十八条 由于一方的过错，造成正式合同部分不能履行或不能完全履行的，由有过错的一方承担违约责任；双方都有过错的，根据实际情况，由双方各自分别承担相应的违约责任。
第十九条 凡由执行正式合同所发生的争议，双方应通过协商解决，协商不成时，出让方可依法作出行政处理决定；受让方对行政处理决定不服的，可依法申请复议，也可直接向人民法院起诉。在解决争议期间，除争议事项外，双方应继续履行合同中其他无争议的内容。
第二十条 本合同未尽事宜，从其法律、法规之规定，也可双方约定。依本合同订立的土地使用条件，作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。
第二十一条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决受中华人民共和国法律的保护和管辖。
第二十二条 本合同双方法定代表人签字后生效。
第二十三条 本合同采用汉字书写，合同正本一式二份，双方各执一份；副本四份，与合同正本具有相同的法律效力。
第二十四条 本合同于______年_____月_____日在重庆市国土资源和房屋管理局签订。
出让方（盖章）：____________受让方（盖章）：_____________
法定代表人（签字）：________法定代表人（签字）：_________
电话：______________________电话：_______________________
邮政编码：__________________邮政编码：___________________
开户银行：__________________开户银行：___________________
户名：______________________户名：_______________________
帐号：______________________帐号：_______________________
第9篇：国有土地管理规定范文
Abstract： In essence， the core of urban village reconstruction launches around the reconfiguration problem of the occupied land resources by the urban village.Whether or not the land allocation problem could be solved effectively in the reconstruction of the city village，which determines the success or failure of urban village reconstruction in the city. So it causes the extensive concern and research in academia.
关键词： 城中村改造；土地；资源配置
Key words： the reconstruction of village in the city；land；resource allocation
中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）25-0074-02
1 目前城中村改造中土地资源配置存在的问题
土地资源配置包括二层涵义，一是配置机制层面的内容，二是土地资源利用在空间上的优化组合。近些年，随着城中村改造的大力推进，也暴露出很多问题。
1.1 “公共性”界定不明，土地征用混乱 在城中村改造中土地资源配置基本上是通过国家对集体土地进行征用，然后出让、转让这一形式。在我国由于欠缺对“公共目的”的界定，商业用途征用是最常见的形式，因此，征用权滥用的现象严重。
1.2 城中村用地粗放，土地利用效率低 从土地利用方式上看，城中村土地是典型的粗放型。我国城中村中有大量的闲置宅基地，还有不少长期处于闲置状态或低效利用状态的企事业单位的用地。由于这些闲置或低效利用的土地的产权关系较模糊，并且缺少相应的制度指导，而被长期搁置。
1.3 重平面扩张，轻内部挖潜 城市发展主要是注重平面扩张、而不太注重内部挖潜的发展模式，导致了城中村用地粗放、基础设施条件较差、土地功能欠缺等不合理的用地现象。
1.4 城中村中土地隐性市场大量存在
1.4.1 村集体自主经营用地。指村集体经济组织在其用地上自由经营，特点是从以自主服务为主的农业经济向以城市服务为主的商业服务的转变，而且在不同地段，其企业经营模式也不同，企业经营收益也呈现下降趋势。
1.4.2 纯出租经营用地。指村集体经济组织直接将土地租给企业单位经营的土地，这种经营方式在发展成熟的城中村中逐步不再采用。
1.4.3 村集体物业出租用地。指的是村集体经济组织在集体所有土地上，建设各种类型的物业，再将物业出租给企业单位经营的方式。
1.4.4 村民用地。经营方式主要有自建商铺经营和出租宅基地房两种。
2 我国城中村改造中土地资源配置不合理的原因
2.1 土地产权制度 我国在《民法通则》、《土地管理法》规定了农村的土地（包括农村宅基地）属农业集体经济组织所有，其成员可以有权使用宅基地。但在实际中并且没有对农村宅基地使用权的责、权、利进行明确界定。
2.2 原村集体企业用地制度 原有的村集体企业受血缘和地缘因素的制约从而影响资源的有效配置，但最根本的原因是村集体企业用地成本低，但村集体企业用地多数是无偿或低价，从而各村可以利用各自的土地办厂。
2.3 土地收益分配制度 目前我国对于城中村集体土地收益分配制度的规定还没有明确，只是各地根据各地情况的实行了按人均分成或人均股份等方式，这些方式虽一定程度上改善了城中村的社会福利，但也助长了村民的懒惰心，同时增加了我国城中村改造的难度，甚至出现了逆城市化现象。
2.4 土地利用管理制度 我国一直欠缺对农村建设用地的管理制度，对于宅基地仅仅限制一户一处或人均定额的控制方式，但缺少对限制宅基地以及流转制定的规定；对于乡镇企业用地缺少用地指标以及用地布局的规定。而城中村用地具有集体和国有的双重特点，目前缺乏专门的管理规定，因此，造成了管理工作中认为因素较多，这样不但容易产生腐败，还使得居民无所适从。
3 国际上常用的几种城中村改造土地资源配置机制
3.1 土地征用 有关土地征用是指政府部门由于公共目的而强制取得土地，并给与一定补偿的行为，成为各国在城市化中，土地资源配置首要选择的类型。在城市化初期，是城镇用地配置中普遍采用的方式。但是在市场经济发达的国家，使用的却越来越少。
3.2 规划增值调整 增值的价格来源与规划和配套设施的建设，而不来源于土地的自然条件，因此，增值部应都为土地所有者所有，而应主要为政府所得。这种方式在不少国家和地区灵活利用，进行城市化土地资源的配置。
3.3 土地整理 土地整理是为提高生产、生活条件，而进行土地权属调整与基础设施工程建设的过程。与规划增值调整相比，它将基础设施、公益设施以及居住用地考虑进来由相关部门以及相应的机制提供保障，德国就是利用这种方式进行城市化土地资源配置的。
4 国际城市化进程中土地资源配置对我国的启示
根据以上的分析，以下几个方面可为我国提供借鉴。
4.1 对土地征用的规范，严禁滥用土地征用权。首先要规定明确公共目的是行使土地征用权的唯一标准；其次要严格规定征用的程序。
4.2 提升征地的标准，降低农村居民进城“门槛”。国家应当使用市场价格确定土地征用的补偿标准。
4.3 广泛开展城中村用地整理。这是提高土地的利用效益的有利方式。
4.4 科学编制城镇规划，强化土地管理。各城镇的发展规划应兼顾社会效益、经济效益和生态效益，保证各城镇持续健康发展。
5 对于我国建立和完善城中村土地资源配置的建议
5.1 完善土地征用制度，创造集体和国有土地流转的公平环境。对土地征用的严格规范，首先要明确公共目的是行使征用权的唯一标准。其次，要严格征用程序，防止滥用土地征用权的现象。
5.2 建立和完善相关法制，规范土地市场的运转 我国目前在相关法规中不能保证集体土地产权的完整性，不利于对城乡土地的统一管理。因此，必须加强这方面的法律建设，以提供城镇土地市场有效运转的法律保证。
5.3 完善土地管理基础制度 土地市场运行必须有一系列相应的管理制度来保障，还应建立可以有效实行的关于土地用途控制的相关配套制度，进而在用地管理制度方面推行土地用途管制的制度。
5.4 加大土地整理力度 包括镇区建设用地、区域土地、农村居民点用地整理。除了对农村旧宅基地以及废弃工矿用地的整理外，还包括对镇区土地的整理。此外，还可以通过建立土地整理基金，利用市场统一管理各区域。
6 结语
总之，做好城中村的土资源的配置问题可以大大提高土地的利用效率。另外，做好非农建设用地的合理流转，特别是做好城市国有土地的合理流转，利于提高城市土地的利用效率，改善用地的结构，较好实现节约用地、减少用地，并可以在一定程度上减少因非农建设对耕地的需求，减少因耕地锐减对我国经济和社会发展造成的巨大压力。
参考文献：
[1]申俊鹏.基于土地制度视角的城中村改造研究[D].河南大学硕士学位论文，2007.
[2]胡园.城中村土地资源配置研究—以武汉市洪山村为例[D].武汉理工大学硕士学位论文，2008.
