土地增值税管理精选(九篇)

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第1篇：土地增值税管理范文

关键词：增值税清算对象 增值税的管理 解析和要求

土地增值税是国家对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其取得的收入超过允许扣除项目金额后的增值额征收的一种所得类税收。按照现行条例，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按30%-60%的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发企业成本项目分类较多，成本核算复杂，因此土地增值税的征收方式由每年改为每月按照该项目的预收账款的一定比例预征（辽宁省的预征率一般在1.5%-4%），然后在该项目竣工验收后进行汇算清缴。但由于预征率比较低，预征的土地增值税只占很小的比例，而决大多数的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。对每一家房地产开发企业而言，土地增值税的汇算清缴，都是一个不得不正视的事情，都有必要对该政策对本企业造成的影响进行分析。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》该文明确了土地增值税清算管理在清算程序、清算对象、成本确认、视同销售等方面的问题，对房地产开发企业的清算工作做出更明晰、更具体的规定，以便房地产开发企业能正视该税种在企业中的重要地位，以及国家对该税种清算的决心。

一、明确了清算的对象

土地增值税以国家审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，由于划分标准不同，导致税率不同，应分别计算土地增值税。此规定在于提高税务机关在房地产企业清算土地增值税时增强了其可操作性，避免了因企业存在分期开发、滚动开发、多项目开发的情况下，因清算时间不合理、成本交错累积，而造成的清算时间难于确认，计算难度大而无法结算问题。

二、明确了土地增值税的清算条件

（一）企业必须进行清算的情形：房地产开发项目全部竣工并完成销售的、整体转让且并未办理竣工决算的房地产开发项目、直接转让该项目的土地使用权。（二）主管税务机关可要求企业进行土地增值税的清算情形：已转让的建筑面积占整个项目可出售建筑面积的85%以上，已办理竣工验收的房地产开发项目或该比例虽没有超过85%，但剩余的可售建筑面积未用于销售而用于其他用途如出租或自用的、取得该项目预售房许可证满三年，但仍未销售完毕的、纳税人未办理土地增值税清算手续想要申请注销税务登记的，先进行土地增值税的清算，然后再进行注销的。此规定可以防止房地产企业利用上述手段在该项工程实质上已经具备清算条件情况而不进行清算来递延缴纳土地增值税的行为。一些开发企业常采取一些特殊的手段来达到少缴或晚缴该税种税款的目的，比如已达到办理峻工手续的条件，不办理或拖延工期。这些手段确实能够实现延缓清算的目的，但是由此可能会影响企业的正常经营，甚至可能产生法律和税务上的风险，得不偿失。

三、明确了土地增值税扣除项目的凭证必须合法有效

房地产开发企业办理土地增值税清算时，要扣除取得土地使用权所支付的金额、项目的开发成本、开发间接费用及与转让房地产有关的税金，且必须提供合法有效的凭证；不能提供的，不予扣除、房地产开发企业办理土地增值税清算所报送的前期工程费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求的或者不实的，税务机关可核定以上四项开发成本的单位面积金额标准，计算并扣除。有的房地产开发企业开发完项目，有意不取得建筑发票入账，不结转成本，只是按远低于实际的预缴率预缴土地增值税，并以各种理由回避税务结算要求，而一些税务机关对此毫无办法，只能按预缴率预征税款，造成了税款的一定的流失。该通知规定企业必须取得合法、有效的凭证，对没有取得合法有效的凭证不能作为扣除项目，迫使企业及时取得合法有效的凭证发票，解决了企业采取迟迟不结算手段进行偷税的问题。同时此规定也将有益于企业所得税方面的结算。此外还对房地产开发企业建造的与清算项目配套设施建成后产权归全体业主所有的、无偿交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施建成后准予扣除成本、费用了相应的规定。对房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用也可计入房地产开发成本，并准予扣除。最后对多个项目的共同成本费用进行合理分配，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目准予扣除其成本费用的金额。

四、明确了销售收入中视同销售的情况

此规定是防止开发企业将建成的房屋用于员工福利或作为奖品发放给员工等，及以房抵债、商品房自用不按确认收入原则确认收入。例如以商品房抵顶工程款，只是在与工程队的往来帐上记载，而不做收入的确认。不按收入入账，不确定收入，偷逃土地增值税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。再有就是如果产权未发生转移，企业将自行开发的建筑物转为其他用途如自己使用或者出租给他人，在清算时不确认收入，不扣除相关的成本或费用，因此对其不征土地增值税。

五、明确了税务中介机构鉴证报告的可信度，同时规定税务机关对税务中介机构的监督

此规定是为使涉税鉴证业务规范有序地进行，需要制订严格的承办涉税鉴证业务准入规范，对中介机构的资质、承办人员的资历等方面进行严格要求，保证涉税鉴证的质量和可信度，同时确认涉税鉴证报告的法律效力，要求中介机构严格按照操作规程执业，保证其得到税务机关的接受和认可。

六、明确了土地增值税的核定征收

鉴于房地产开发企业投入大、生产周期长，对同一企业同一项目，该税种只能采取一种征缴方式 ，实行查账征收或者是核定征收。房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可根据实际情况，按不低于预征率（辽宁省一般为6%）征收其税款。①对于符合规定应当设置账薄但实际并未设置的、②私自毁坏账薄或者拒不提供企业纳税材料的、③虽设置了账薄，但账目设置混乱或者相关成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，使税务机关难以确定其转让收入或成本扣除项目金额、④符合了该税的清算条件，但企业没按规定的时间办理该税清算手续，经税务机关责令改正，逾期仍不改正的、⑤对申报该税种的计税依据明显比实际偏低，又没有正当理由的。

七、对申报土地增值税的申报资料做了相应的要求

第2篇：土地增值税管理范文

一、具体做法：

（一）、积极开展税法宣传

土地增值税与其他税种相比，纳税环节复杂，对纳税人而言，较为陌生，在纳税申报等方面不易引起重视。我局针对这一情况，充分利用报纸、电视、宣传材料等媒体进行广泛的税法宣传。20__年，我局印发了1000份关于房地产税收一体化管理实施办法及二手房交易相关涉税事宜的宣传材料发放给纳税人，并把房地产交易的相关税收政策在修水电视台进行了为期一个月的播映，在修水报办了一期专版。通过广泛的税法宣传，让广大纳税人认识了土地增值税这一税种，知道了该怎样缴纳，什么时候缴纳土地增值税。

（二）、推进社会综合治税，加强部门配合，实现土地增值税的一体化管理。

根据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以契税征管为把手，推进社会综合治税体系，全面推行土地增值税一体化管理。一是取得政府支持，建立社会综合治税体系。20__年8月，县政府全文转发了《修水县地方税务局关于加强房地产税收一体化管理操作办法》，明确了财政、房管、建设、土管等单位的相关责任，制定了加强房地产税收管理的具体措施及奖励措施，并由分管财税的副县长牵头，定期召开相关部门联席会议，通报情况，反馈信息，研究土地增值税的征管政策。二是加强与财政部门的配合，在修水，契税由财政部门征收，为了加强土地增值税的源泉控管，做到先税后证，我局多次与财政局协商，由财政局专门成立契税征税所，并派驻六名干部长年在我局的征收大厅上班，凡办理契税证的，必须先到地税窗口开具税票和房地产销售专用发票。一定要凭地税机关开具的税票及房地产销售发票。三是加强与房产管理部门的配合协作。房产交易和发放房产证是土地增值税控管的核心环节，我局通过与房产管理部门联系，以政府发文、会议纪要的形式，确定了联合控管的方式。在房产交易中心设立房地产税收审核岗，实地参与房地产计税价值的评估认定工作，并与房管部门实现了信息交换制度。四是取得国土资源部门支持配合。对土地转让环节的土地增值税在过去管理上存在的一个最大障碍就是信息不通、征缴滞后。因此，我局根据国土资源管理部门的土地管理特点，与国土资源部门协商，只要国土资源部门将用地通知书一下发给用地人，国土资源部门就迅速将存量地和非存量地的信息传递给地税部门，地税部门对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现了土地增值税的前置管理。

（三）、实行土地增值税的精细化管理

我局将土地增值税的管理细化到每一个房地产开发公司的每一个商住小区、每一栋楼、每一套住房及铺面，根据每一个小区的平面图设立了房地产销售明细帐、发票开具明细帐，及时掌握了土地增值税的税源情况。形成了“以行业管理为主、按项目进行监控、房源控制税源、管理增加税收”的基本思路，积累了房地产税收精细化管理的有效经验，找到了潜在税源向现实税收转化的最佳着力点。

（四）、严格执行土地增值税预征及项目完成清算制度

我局在纳税人办理的纳税申报和发票开具环节，严格审核纳税人取得的房地产销售收入、预售收入是否按铺面1、住房0.5预缴了土地增值税。在省局20__年7月对土地增值税预征率进行调整后，我们严格按照文件的执行时间，对各个房地产企业的收入在文件执行的前后进行了清理，分别适用不同的税率进行了土地增值税的补征、补缴。对完工的项目，我们严格按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定进行了清算。

（五）、持之以恒地进行纳税评估工作

我们视纳税评估工作为该项税源管理的主要手段。20__年，针对房地产开发企业普遍存在成本管理混乱、重费轻税的现象，进行了一次纳税评估，通过评估，共追缴土地增值税127890元，基本改变了房地产行业土地增值税申报质量不高、欠税较大的现状。

（六）、精细组织，深入开展房地产税收专项检查

根据市局的部署，我局高度

重视房地产行业的税收专项检查工作。通过检查，我们发现一些房地产开发企业预收房款、银行按揭房款、房地置换、安置回迁超面积售房款、商品房自用不按收入确定原则确定收入，有虚列开发成本、多转销售成本、多列产品销售费用的现象。对检查出来的问题，严格《征管法》的相关规定进行处罚。20__年，共查补土地增值税78100元，罚款18900元。

二、土地增值税管理过程中存在的问题

（一）土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，在计算转让房地产增值额时，涉及收入的确定和成本费用的扣除，税务人员和纳税人都难以掌握。

（二）房地产开发周期较长，难以监控。由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相对较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算和完工时间，躲避土地增值税的结算。

（三）转让形式多样化，难以正确计税。房地产转让形式多种多样，有一次性销售一次性收款的，有采用预收款方式的，有采用“返本”方式销售建筑物的，有采用“以地换房”形式销售的，由于房地产销售转让形式多样、复杂多变，给地税部门确认纳税人、正确计算应纳税款带来了很大的难度。

（四）税务人员参差不齐，跟不上管理的要求。由于土地增值税具有收益性质的特征，要求税务人员既要熟悉税收法律、法规，又要熟悉掌握财务会计知识，还要懂房地产开发的经营管理知识，这对税务人员提出了很高的要求，给土地增值税的管理带来了一定的难度。

三、加强土地增值税管理的措施

（一）进一步加强税法宣传，强化实战培训。由于房地产转让形式多样化，计税过程比较烦琐，我们应进一步加大税法宣传力度，对税收管理人员、企业办税人员进行业务培训，重点就土地增值税的收入确定、扣除项目计算、申报方式和有关财务会计知识进行讲解，使税收管理员和企业办税人员能熟练掌握土地增值税的计算和申报方式，消除纳税人的抵触情绪，取得纳税人的广泛理解和支持。

（二）实行以票控税。房地产企业在销售房屋收取预收款时，须向购房者开具“房地产业预收款专用收据”；购房者在缴齐房款后，凭专用收据索要机开“房地产业专用发票”；财政、房管部门看到专用发票，才给购房者办理契税证及房屋产权证。

（三）摸清税源、建立台帐。基层税务部门应通过每年的税源普查，摸清土地转让、房地产开况，分项目建立税源控管台帐，实行分项目管理和税源全过程监控，确保不漏项目，对已开始预售及完工的楼房要进一步建立、健全发票开具明细帐及发票开具分户帐。

第3篇：土地增值税管理范文

    流转税管理处:根据《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》(国税函[2002]165号文件规定,转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让价格不仅仅是由资产价值决定的,与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此,转让企业产权的行为不属于营业税的征收范围,不应征收营业税。由此可见,你企业如果是符合此文件规定的企业产权转让则不征收营业税。

    财产与行为税管理处:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入,应征收土地增值税。

    如果涉及房屋土地转让,应按“产权转移书据”税目征收印花税。

    企业所得税管理处:在国家税务总局未出台新的规定之前,企业进行整体资产转让应于交易发生时分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行企业所得税处理,对取得的资产转让所得应并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

第4篇：土地增值税管理范文

[关键词]新会计准则 房地产企业 税收筹划

一、引言

房地产行业是国家经济发展的重要支柱，也是纳税大户，房地产开发从立项、建设到销售涉及到十多种税，占我国实体税税种的半数以上。2007年以来，国家为规范房地产行业发展，相继出台了房地产企业土地增值税全面清算、房地产企业所得税预缴比例等相关文件规定，《企业会计准则第3号——投资性房地产》也第一次出现在我国会计准则体系当中，就企业投资性房地产的确认、计量、披露提出了明确要求。面临国家宏观调控政策和市场竞争对手的双重压力，如何在新会计准则及税收法律政策框架下，有效降低税负以节约成本，已成为房地产企业纳税筹划工作的重要课题。

二、房地产企业税收筹划的必要性

1.房地产企业多元化业务与复杂的成本结构对税收筹划的迫切需求。与其他行业比较而言，房地产企业涉及的税种多，税负重，采取有效地税收筹划方案，减轻资金压力，降低成本，是房地产企业的迫切需要。首先，房地产企业的多元化业务需要精细的财税管理。房地产行业的开发经营活动涉及到规划设计、征地拆迁、房产建造、经营销售等诸多范畴，经营内容广泛，经营业务多元，管理流程复杂，必须采取与之适应的财税管理模式才能有效控制税负成本。其次，房地产企业成本、费用结构复杂。比如：开发成本内容包括：征地拆迁费、基础设施建设费等；经营成本则主要涉及到土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本等。这些都要求房地产企业进一步完善税收筹划方案，节约经营成本。

2. 新会计准则背景下房地产企业税收筹划调整的必要性。随着新的会计准则体系的确立，《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第15号——建造合同》等法规的出台都为房地产企业财税方案的调整提出了新的要求。比如：会计准则所提供的会计政策如投资性房地产计量基础、存货计价方法的选择，在一定范围内赋予了企业选择税收的权利，使房地产企业可立足于节税角度进行税收筹划；此外，新会计准则要求采用资产负债法对所得税进行会计处理，新会计概念、会计工具在会计核算中的应用，也要求企业在面临税收筹划时考虑到更多的问题，重新规划和考量企业税收筹划方案。

三、房地产企业税收筹划的具体思考

1.对企业所得税的税收筹划。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的相关规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或已开始投入使用，或已取得了初始产权证明，均视为开发产品完工。在此情况下，已完工的开发产品须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税，而非按照计税毛利率的方式来计算。针对于此，房地产企业在经营过程中应注意文件规定的完工条件，充分利用税法规定的税前扣除项目包括财产保险、失业保险、工伤保险、营业税及附加等，推迟完工时间，合法应用迟延纳税的筹划，延迟纳税时间，使货币的时间价值得到有效发挥，进而达到缓解企业资金压力的效果。

2.对土地增值税的纳税筹划。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%至60%不等，是房地产企业税负的主要部分。把握土地增值税的税率特点及有关优惠政策，应用税收筹划手段，适用低税率或享受免税待遇，对降低房地产企业经营成本极为重要。首先，要合理利用土地增值税的征税范围界定进行税收筹划。具体来说，判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。由此，房地产企业可以采取房地产代建房形式，在开发项目之初确定最终用户，定向开发，合作建房，开发完成后收取劳务收入性质的代建资金或建成后按比例分房自用，期间就不会出现房地产权属的转移，避开土地增值税的征税范围，达到减轻税负的目的。此外，房地产企业还可以分离装修费用、折扣价销售商品房等方式来加快资金回笼，降低增值额达到减税的目的；或是适当追加项目投资，如增加园林绿化投入，提高住宅配套设施标准等，在提升品牌美誉度、促进销售的同时，也可以增加可扣除项目的金额，减少应付税额。

3.对房地产企业销售收入的税收筹划。不动产销售是房地产企业的主要收入来源。新企业会计准则中的收入准则严格规定了企业销售收入的确认条件，但也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。准则规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但从房地产销售情况来看，由于房价趋势走高，单次付款较为困难，分期收款销售房产是目前房地产业销售的主要营销策略。对此，为体现会计的谨慎性原则，企业也应按合同约定的收款时间分次确认收入，结转成本，达到延迟收入确认时间和缴纳各种税款的目的，对于预售房款的会计处理也是如此。这样，一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，同时还获取了税款资金的时间价值，侧面达到了节税的目的。

四、结语

新会计准则的和实施是中国会计业界与国际接轨的重要举措，也是中国会计改革的历史中的飞跃式进步。房地产企业作为资金密集型企业，财会人员尤其要重视新会计准则所带来的诸多变化，深入了解企业实际状况，熟练掌握国家税收法律规定，做好税收筹划工作，合法运用节税措施，解决企业纳税实务中的一些问题。

参考文献：

[1]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].哈尔滨：东北财经大学出版社，2005

[2]毛庆.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].经济研究导刊，2011，15（4）

第5篇：土地增值税管理范文

关键词：房地产 营业税 增值税 营改增

1.我国房地产税制现状

目前我国房地产税制现状主要有三个特点：一是税种纷繁而复杂；房地产从开发、销售、保有、交易等各个环节涉及到的税几乎涵盖了我们国家大部分的税种，达十余种，主要有：营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、城建税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税等。二是税负重，重复征；自1994年财税体制改革以来，我们已初步建立了房地产税收体系，但我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度，从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，由于营业税没有抵扣机制，这种双重价内税实际上是加重了房地产行业的税负。三是中央和地方税收分享比例不协调；房地产涉及最主要的几大税种，营业税、土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税均为地方独享税，只有企业所得税、个人所得税是中央和地方共享税，房地产形成各项税收对地方财政收入而言举足轻重，直接影响着地方政府对房地产行业实施调控的相关决策。

因此，鉴于我们当前纷繁复杂的房地产税收制度，我们有必要因地制宜，因时制宜的对房地产税收制度进行深入改革，有效的发挥税收调节功能，建立起现代房地产税收制度，构建房地产持续、健康发展的长效机制。当然这之间还有很长一段路要走，因此我们探讨是否可以考虑将房地产行业纳入“营改增”范围，作为房地产税制改革的破冰之旅。

2.房地产行业“营改增”的作用和意义

2.1有利于简化房地产税制，降低房产综合税负，促进房价合理回归

目前很多房产项目的税收普遍已超越土地成本，有的甚至已超越开发成本，成为房地产项目的第一大成本，而房地产开发商势必将较重的税负向最终消费者转嫁，这也是造成房价高企不下的主要原因之一。无论对房产开发商来说，还是对广大的购房者而言，税收成本都是影响房价的重要因素。因此针对房地产行业纷繁复杂且税负重的现行税制，迫切需要对其进行简化和梳理，可以通过“营改增”作为切入点，推进房地产“营改增”改革，降低房地产开发、销售、交易等各环节税负，有利于降低房价水平，促进房价合理回归。

2.2有利于完善增值税链条，消除重复征税影响

我国增值税制度的改革进程，从某种意义上而言，就是增值税链条不断完善的过程。如果将钢筋、水泥、建材设备等看成是房地产的原材料，房子是终端的产成品，也是一个大型的耐用消费品，那么房地产开发过程就好比一个大型制造企业的生产流程，增值税链条在这一环节一样是可以链接起来的。目前房地产是缴纳营业税和土地增值税，是不允许抵扣任何原材料和设备的进项税，导致增值税链条中的重要一环在此被中断。因此对房地产行业实行“营改增”，有利于完善增值税整个链条，使其链条机制完整运行，使增值税由生产型向消费型进一步转变，基本消除了重复征税带来的影响。此外，更深层次影响在于随着房地产业“营改增”后，与房地产产业联系紧密的各产业也会加紧推进营业税改增值税，一定程度上也降低了这些产业的税负，有利于减轻社会整体通胀压力。

2.3有利于促进社会各产业的分工与协作，提高社会经济运行效率

从长远来看，房地产“营改增”后可以激活相关关产业朝着更加专业化的方向发展，引导产业投资科学理性发展，促进社会分工与协作，从总体上提高市场经济运行效率，而经济运行效率的提高，则可以促进社会总体物价水平的降低，反过来又可促进房地产市场健康、理性发展。

2.4有利于加强税收管理和税源监控，堵塞税源漏洞

增值税的管理目前是我国税制管理体系中较为严格的税种，增值税管理水平要远高于营业税等税种，而房地产行业涉及上下游产业非常多，税种多且繁琐，通过房地产行业“营改增”后，使增值税链条连接起来，实行严格的增值税“以票控税”制度，有助于税收环环相扣，加强了税收管理，减少税收征管漏洞。

2.5有利于建立健全符合科学发展的财税制度，推动各级政府进行税制改革

房地产行业“营改增”后势必对原有的分税制格局提出新的改革要求，对政府间收入分配格局造成影响，并产生倒逼机制，促进地方税制深化改革，特别是房产税制度改革，推动各级政府进一步完善税制，建立健全有利于科学发展的财税制度。

2.6有利于中央政府加强对房地产市场的宏观调控

增值税是国税，将房地产业的营业税改征增值税后，可以加强中央政府对房地产的调控力度，坚定不移地执行中央有关房产宏观调控的相关税收政策，增强调控措施的传导效应，遏制房价不断疯狂上扬的态势。

3.推进房地产行业“营改增”的建议

房地产是涉及二、三产业最多的行业之一，牵涉面很广，因此我们推进房地产行业“营改增”时需要“整体规划、稳步推进、统筹协调、平稳过渡”，具体有以下几点建议：

3.1拿出更大的改革决心，对原有的分税制度进行更好的优化改革；

只有进一步改革和优化分税制，科学测算因“营改增”而导致地方财政收入减少的规模，考虑适当提高地方政府的税收分成比例，中央比例下调，地方比例上升，在缓解地方财政压力的同时，协调好中央与地方的收入分配利益，取得地方政府对房地产“营改增”的最大支持。

3.2在对房地产“营改增”的同时通盘考虑对房地产其他税种一并改革

以房地产“营改增”作为切入点，对房地产行业涉及到的各项税收进行梳理，简化现行税制，优化现行税制不合理的部分，使其适应当前房地产市场的发展现状。

3.3出台过渡性的财政扶持政策，加快推进房地产行业“营改增”进程；

对于房地产“营改增”涉及到的相关行业影响大的要同时出台过渡性的财政扶持政策，保证改革的前提是不影响当前企业税负，不给企业形成新的税收负担，进而加快推进房地产行业“营改增”进程。

4.结论

当前，我国正处于加快转变经济发展方式的攻坚时期，推进房地产行业“营改增”改革是一个复杂的系统工程，既要统一设计税制改革方案和相关配套改革措施，又要通盘考虑改革的具体事项，还要充分兼顾改革前后税制和征管变迁，实现房地产税制转换的平稳过渡。我们对此一定要树立信心，冷静处理，抓住房地产业“营改增”的机遇，使其能够真正为我国房地产业带来新的生机和活力。

第6篇：土地增值税管理范文

关键词：房地产行业；税收筹划；税收政策；经济效益

一、税收筹划的定义

税收筹划是指纳税人站在企业管理的高度上，并在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉税整体经济利益最优化的纳税方案来处理生产、经营和投资及理财活动的一种企业涉税管理活动，也是一种既合理又合法的“节税”行为。

二、税收筹划技术

（1）免税技术。（2）减税技术。（3）税率差异技术。（4）分割技术。（5）扣除技术。（6）成本（费用）调整技术。（7）临界点筹划技术。（8）利用税收优惠技术。

三、房地产行业的特点

房地产行业具有规模大、投资大、风险高、周期长、涉税标的金额大、收益高等特点，这决定了房地产行业涉及到的税收筹划是多方面的，合理、科学的税收筹划有利于企业抑制偷税、漏税的不合法行为，规范纳税行为，进一步降低企业的经营风险和管理与经营成本，从而有利于企业价值最大化目标的实现。

四、房地产行业税收筹划的必要性

（1）房地产行业涉及的征税科目较多，税负较重，涉及到的征税税种也较多，进行合理科学的税收筹划，可以避免企业重复纳税，节约外部开支成本；

（2）合理的税收筹划有助于降低房地产行业的管理成本和经营成本，实现税后利益最大化，提高企业自身的经济效益，增强经营能力；

（3） 进行税收筹划，有利于加强房地产行业自身对税收筹划的重视，这样就会减少其负担风险、违法风险、经营风险等，有助于其健康发展；

（4） 房地产行业税收筹划有助于企业提高自身的财务管理水平，完善自身的财务管理，实现企业合法、高效的财务控制，提高自觉纳税意识，也可以促进我国税收工作的开展；

（5）房地产行业税收筹划有利于相关的税收法律法规制度的完善，为实现我国构建法治社会的目标作出贡献；

（6）房地产行业的税收筹划，也利于行业内提高资源重复利用率，合理的配置资源，减少不必要的浪费，为我国走可持续发展道路，实现科学发展作出贡献；也有助于国家制定的宏观调控政策的施行。

五、房地产行业税收筹划的具体策略

1、从企业所得税角度对房地产行业进行税收筹划

房地产开发项目的特点决定了其在开发产品未完工时可以先按预计计税毛利率计算预缴企业所得税，待完工时再重新调整计税成本。税务机关按照国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》指定的5%——20%的预计计税毛利率与实际毛利率相比存在较大差额，若将差额毛利率合法合理地应用到税收筹划中，对于企业利用差额毛利率获得资金使用的时间价值，缓解资金紧张提供有利条件。

房地产行业所得税的缴纳情况是分月、分季预缴，年终汇算清缴，而房地产企业的开发产品完工与未完工结算之间也存在跨月、跨季度的情况，房地产行业所得税的核算可分为三个阶段来筹划：第一阶段为开发产品未完工，先按预计计税毛利率计算；第二阶段为竣工但未办理结算手续，未取得全额发票，经鉴证后按预算造价预提费用，计算预计销售毛利率；第三阶段是完工并办理竣工结算手续，根据销售毛利率进行纳税调整并计算企业所得税。因此房地产行业可以合理推迟竣工时间，合理地把差额毛利率应用到房地产企业所得税税收筹划中，把合法推迟交纳的税款巧转为无息贷款充分提高资金使用效率，获得资金的时间使用价值。

2、从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划

从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划主要可从建房方式和分散收入两个方面着手：

（1）根据不同建房方式进行税收筹划

我国税法规定，合作建房建设完毕后自用的，可暂免征收土地增值税，建成后要转让的，就需补交土地增值税，代建房不属于土地增值税的征税范围。故采用代建房方式进行税收筹划可在一定程度上降低企业外部成本，减轻企业税负。具体操作如下例：

某房地产开发公司取得一块价值350万元的土地使用权，2007年，公司在该土地上建造商务楼并以1100万元价格售出。假设商务楼的建筑成本为500万元，土地增值税的扣除项目金额为800万元。则该公司应该缴纳的税费为如下几步：（其中成本利润率10%，城建税7%，教育费附加3%）：首先计算应纳建筑安装营业税=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01万元，其次计算销售不动产营业税=1100×5%=55万元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，应纳土地增值税=300×30%=90万元，第五，应纳城建税、教育费附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2万元，最后计算公司应纳税费合计 =17.01+55+90+7.2=169.21万元。

如果该公司进行纳税筹划，将其销售行为转为代建房行为，却会发生不一样的结果，筹划前后成本基本相同，税负却不同，我国税法规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权或不动产的购置成本后的余额作为营业额。如下例：

公司在开发写商务楼前，首先将土地按350万元的价格销售给最终客户，然后以800万元的价格与客户签代建合同，房屋建成后可得800万元的建筑安装收入。因此，该公司将土地以350万元的价格转让给客户，只需缴纳建筑安装营业税及城建税、教育费附加，不须缴纳转让无形资产的营业税、土地增值税，也不再负担营业税。

筹划后该公司应纳税：

建筑安装营业税=800×3%=24万元

城建税、教育费附加 =24×（7%+3%）=2.4万元

筹划后可节税169.21-（24+2.4）=142.81万元

（2） 用分散收入的方式来进行税收筹划。

用分散收入的方式降低土地增值率，减轻房地产税负。

常见的分散收入的方式有两种：将可分除的房地产整体项目剥离出来单独处理，达到盈利不缴纳土地增值税的目的；将一个整体项目分开多个工程处理，以降低增值税率，减轻税负。

3、从营业税角度对房地产行业进行税收筹划

房地产行业对营业税进行税收筹划有很多方法，在这里简单从介绍以下三种方法：

（1）运用减少流转次数的方法进行税收筹划。根据不动产在销售时按流转次数缴纳营业税的特点，在房地产经营中运用合理方法减少流转次数降低营业税税负。

（2）采用合作建房方式进行税收筹划。

合作建房的方式一般分为两种：一种是由双方通过互换房屋所有权的方式和土地使用权的方式合作建房，这时双方则需要分别按销售不动产和转让无形资产的方式来缴纳营业税；一种是双方分别以货币资金、土地使用权出资，成立合营企业，此时的交易双方均不用缴纳营业税。

六、总结

随着整个国民经济总体水平的提高，我国房地产开发企业面临新的发展机遇与挑战，如何做好房地产行业税收筹划工作，将影响着其如何发展下去。房地产企业自身要做好经营发展，需要降低企业的经营成本与管理成本，提高企业的经济效益，因为行业本身的税负过重，因此科学合理的税收筹划工作的开展与施行，将有助于其降低这些成本，减轻税负；从而促进各房地产开发企业抓住发展机遇，促进自身能力提高，在竞争激烈的市场中，抢占市场获得生存与发展。（作者单位：阳煤集团统计部）

参考文献

[1]会计之友 2011年3月《差额毛利率在房地产行业税收筹划中的应用》

[2]中国税网 《企业所得税汇算清缴操作指南》2011年3月中国财政经济出版社

第7篇：土地增值税管理范文

关键词：房地产企业 企业所得税 清算

一、由一则案例引发的思考

例：A房地产企业开发的B项目，2011年实现预售收入2 000万元，预计利润率为30%，期间费用及可扣除税金为300万元，当年缴纳企业所得税75万元;2012年实现预售收入 3 000万元，预计利润率为25%，期间费用及可扣除税金为350万元，当年缴纳企业所得税100万元;2013年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入5 000万元，期间费用及可扣除税金为600万元，项目计税成本为6 000万元。假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度2013年需要缴纳多少企业所得税呢？

A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入 10 000万元，计税成本6 000万元，项目期间费用及可扣除税金1 250万元，应纳税所得额=10 000-6 000- 1 250=2 750（万元），应缴企业所得税=2 750×25%=687.5（万元），实际预缴企业所得税=75+100=175（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税=687.5-175=512.5（万元）。

笔者认为，以上处理不妥。实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定的具体含义。

第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，A房地产企业2011年度、2012年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。

第二，A公司应按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税。在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计入利润总额预缴。A房地产企业2011年销售收入对应的应纳税所得额= 2 000×30%-300=300（万元），2012年销售收入对应的应纳税所得额=3 000 ×25%-350=400（万元）。

第三，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。所以企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际利润额，同时将其实际利润额与对应的预计利润额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

B项目计税成本6 000万元，实际利润率=（10 000-6 000）÷10 000×100%=40%，2011年、2012年实际利润额与预计利润额的差额分别为200万元[2 000×（40%-30%）]和450万元[3 000×（40%-25%）]，预售调整增加额650万元计入2013年度应纳税所得额。

第四，确定2013年度应纳税所得额=5 000-[6 000-5 000×（1-40%）]-600+650=2 050（万元），应纳所得税= 2 050×25%=512.5（万元）。

以上计算结果与企业财务人员计算结果虽然一致，但两种计算过程体现的思路和理念是完全不同的。企业财务人员的计算思路是，未完工年度预缴，完工年度结算，多退少补，正确的计算思路是将预计利润额与实际利润额的差异调整，纳入完工年度的所得税汇算清缴。房地产企业所得税汇算不同于项目清算，企业所得税项目清算仅指项目计税成本的最终结算，该案例涵盖了3年的销售期间，而汇算是按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。

现行房地产开发企业所得税征缴存在很多现实问题，制定相关法律法规，迫使房地产开发企业如实足额缴纳企业所得税是关键。

企业财务人员曾经遇到一个问题，房地产企业所得税汇算不同于项目清算，企业所得税项目清算仅指项目计税成本的最终结算，而汇算是按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。现行房地产开发企业所得税征缴存在很多现实问题，制定相关法律法规，迫使房地产开发企业如实足额交纳企业所得税是关键。

二、房地产公司所得税征管模式存在的问题

（一）所得税按年汇缴与开发企业按项目跨年开发造成收入和成本不配比

企业所得税年度汇算是建立在上年账簿基础上，下年均为上年结转，而会计上的年度结账具有相对的独立性。房地产企业开发周期长，跨年开发具有一定的连续性，企业所得税要想准确的汇算，必须将开发过程联系起来完整的计算。实际征管中，上年通过税务调整查补的所得税，由于年度与年度之间会计上相对的独立性，下年往往被冲平，企业所得税按年汇缴与开发企业按项目跨年开发相背离。房地产企业往往通过跨年分配收入和成本，第一年开发费用大，收入未形成往往亏损;第二年通过少转销售收入挂预收款，同时通过预估成本、前期亏损弥补等人为调节利润;第三年通过企业所得税按年管理，一般不会与上年比对而少报销售收入，多转销售成本，虚增期间费用，所以按年度结算亏损企业多。不少企业按计税毛利率计算的毛利额虽然是正数，但在年度汇算清缴时减去期间费用后申报的应纳所得税额为负数，而企业所得税汇算清缴时一般不会追溯到以前数个年度去审查企业的开发成本是否真实合理，是否应当全额在税前扣除，造成利润无法准确衡量。所以，完全有必要在企业确认收入年度对开发成本进行全面审查，剔除不符合税法规定的成本。

（二）税前扣除项目不实

1.虚增税前扣除的费用。房地产成本的各类费用的支付凭证容易造假，不真实。比如：收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建筑安装企业和个人所提供的安装工程成本;虚开办公费、服务业发票、虚增人员工资、广告支出，以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金;将与生产无关的费用计入成本。如：将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前，税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。

2.成本与收入不配比。房地产企业经常将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中。

3.纳税调整时忽略项目。各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目的纳税调整忽略，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。

（三）企业所得税与土地增值税征管模式不统一

企业所得税和土地增值税对企业收入和成本的认定均是按项目归集，土地增值税又是企业所得税扣除项目，两税关联度较高。企业所得税按年度汇算，而土地增值税按项目清算，二者在计税口径和计税时间上不一致，造成征管上的难度;由于结算时间的差异，企业所得税与土地增值税对同一个企业的成本和费用，形成重复性检查，加大征管成本。

（四）财务会计核算存在的问题

1.预售款长期挂“预收账款”、“其他应付款”等科目。有的企业根据利润水平分年度结转;有的企业利用所得税按年汇算、第二年基本不会对上年账务复查，通过跨期少转销售收入。预收收入长期挂预收款不结转收入，不按照规定缴纳所得税。

2.视同销售行为未确认收入。企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务等行为，在账务处理上未确认收入。

3.预估成本，调节利润。项目不竣工不结算，成本无法结转;或者将未售产品的成本转移到已售产品成本中。多数企业采取成本预估，进行人为调节利润。

4.虚列建筑安装成本。大部分企业建筑安装成本预算低，审计决算值高。利用关联企业、核定征收企业转移利润，把属于有关联关系的核定征收建筑安装企业成本转移到本企业，加大建筑安装成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润。企业预提的公共配套设施等费用经常在全部工程竣工时一次性调整而不是在每项工程完工时逐项结转，随时调整有关开发产品的成本，造成预提费用超标，有的甚至未最终办理结算而未取得全额发票时笼统地按发包金额10%预提建筑安装成本进行恶意避税。

5.期间费用与开发间接费用划分不清。比如将业务招待费、差旅费、咨询费、销售佣金等期间费用计入了开发间接费用，造成少交土地增值税和企业所得税。

6.借款利息不资本化，直接进期间费用。房地产开发企业的借款利息应在“开发成本――开发的间接费用”中核算，将应在产品成本中归集的财务费用转移到期间费用中，甚至将其他项目财务费用也混入当期费用，扩大扣除项目。

7.多列预提费用。企业利用“预提费用”、“待摊费用”等科目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。

三、房地产企业所得税征管措施及政策建议

（一）变所得税汇缴为核实其收入和成本据实征收

由于企业会计信息不实，跨年调节利润比较普遍，企业盈利水平严重失真。目前，房地产企业所得税汇缴以账查账，费力费时，又无成效。建议根据开发流程，通过部门合作，以实查账，据实征收。房地产企业开发流程一般是：买地―规划―建造―预售―交房，企业所得税计税流程是：（应税收入-应税成本-费用-税金）×税率。收入和成本均可以实查账，收入可以通过房管部门网上销售和备案系统取得，成本中土地成本可以通过土地部门取得开发地块土地出让价格和缴纳情况，分期开发的可以通过总可售面积配比已开建的土地成本，总可售面积可以通过规划部门取得，建筑安装成本可以通过建委开发办取得等，通过以上部门的配合，结合企业有关票据和合同，核实其收入和成本据实征收，简便可行。

（二）变所得税汇缴为按完工项目逐一汇算

每个项目看成一个成本对象，完工结算后进行企业所得税汇算清缴。按项目汇算和年度汇缴最主要的影响就是期间费用的处理，而房地产企业期间费用主要是财务费用。财务费用在建造期计入开发成本，完工后才能计入期间费用，能计入期间费用的不大，而按计税标准能进入管理费用和销售费用的也有限。由于我国会计处理和税务处理对成本均采取不完全成本法，因此，在结算汇缴时，即期间费用不分摊计入成本单列的情况，预缴时也可考虑年度期间费用按法定税率予以抵减。

（三）提高企业所得税的预缴率

国税发[2009]31号文中地级市的最低计税毛利率从15%降为10%，大部分地市是依据最低标准执行，而且该文允许企业扣除预售收入对应的营业税金及附加、土地增值税等税费，营业税金及附加的税率为5.65%，预征土地增值税的税率最低为2%，实际计入当期应纳税所得额里的毛利最多只有预售收入的2.35%（10%-5.65%-2%=2.35%），再扣除期间费用后，当期应纳税所得额所剩无几，甚至为负值。事实上，房地产开发行业毛利率至少不会低于30%。房地产开发企业取得预售收入时期同时也是企业纳税能力最强的时期，现金流充足，所以一直以来对房地产企业实行预征制度，但过低的计税毛利率使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税，而是将项目企业所得税纳税义务递延至项目完工收入确认年度，必然导致该年度纳税压力增大。

（四）加强企业所得税纳税辅导

定期整理税收相关法律法规政策，通过各种渠道让企业及时了解税收政策变化;针对在企业所得税纳税中发现的普遍问题，开展辖区房地产企业集体约谈会，面对面沟通，纠正企业财务人员对政策文件的理解误区。制定纳税情况自查报告内容，要求企业尽可能地利用社会中介力量进行全面自查。

第8篇：土地增值税管理范文

关键词：重组；增值税；企业所得

引言

2018年，财政部、国家税务总局重新梳理历年来的企业重组改制税收政策，了《企业重组改制税收政策文件汇编》，这也体现了中央继续大力提倡各地充分运用税收政策，合理开展企业重组改造，以期达到“处僵治困”的目的。现阶段，重组改制是企业运行中的一种常见业务，其中涉及的税务种类林林总总，包含印花税、契税等多重业务，的政策跨度2003年至今。企业重组改制税收处理政策性强、难度大，稍不注意就会产生很大的税收风险：该缴的税没缴，该享受的税收优惠没享受到，是税收实务处理中发生税企争议的高发领域。

一、案例分析

2019年1月，集团划转一块土地作为注册资本增资至非全资子公司，土地已完成权属变更，涉税事项有哪些。

（一）集团母公司：涉及土地的转让，应当作为资产处置，缴纳增值税；资产划拨（土地作价入股）符合土地增值税减免政策，暂免土地增值税；集团土地转让所得。非货币性资产来进行投资确认的资产，需要在5年内分批次进行计税，获取相应的所得税金额，按照国家有关规定定期进行足额缴纳。

（二）非全资子公司：承受土地使用权，按规定只有全资子公司承受母公司土地使用权才免征契税，因此该子公司需缴纳契税。从以上案例分析可以看出，虽然是简单的一件资产重组事项，但涉及重组的双方各类税种优惠及处理并不相同，也是极易发生错误的地方。

二、企业重组税收政策解读

从税法角度，根据国家税务总局的文件，对于企业重组给出了明确的政策解读。企业重组主要是指企业在市场经济运营活动之外所衍生的经济结构或法律结构的重大改变，主要包含债务重组、资产合并、分解优化、法律形式变更等多项人物。基于法律视角分析，企业重组则主要是指企业以债券、股权等来实现企业二次投资或者债务资金转让的行为，其本质是合同的一种优化组合。基于经济本质视角进行分析，企业重组就是对企业科研技术、资金、资源、劳动力等进行的二次配置，来构建一种契合企业经营生存发展的新模式，来凸显企业核心竞争力。我们从企业重组过程中涉税的先后来分析各项税目的处理。

（一）增值税在实际业务中，首先需分辨该事项是属于资产重组还是资产处置。1.资产重组不征收增值税企业重组过程中，组织通过分立、合并、置换等模式，将实物资产或者部分与之匹配的资产类，如债券、负债等，采用合法合规的方式来转让给受让组织，按照我国法律规定要求，也可免去企业的增值税。对于土地使用权、不动产等，也不再进行征收增值税，同时经过双方多次协商，最终劳动力及受让方均为个人或者同一单位组织，也不再进行征收增值税，这一点在（财税〔2016〕36号）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中进行明确的说明。延伸知识点：资产重组涉及的不动产、土地使用权都可以开具增值税普通发票，发票开票系统中目前代码607、608。2.资产处置按规定征收增值税资产处置要按照增值税相关规定征收增值税，如转让土地使用权则需按照转让无形资产征收增值税。

（二）土地增值税企业整体改制、合并、分立、房地产作价入股（资产处置），涉及房地产转移、变更，暂不征收土地增值税。但不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）。

（三）契税企业改制、事业单位改制、合并、分立、股权转让不涉及土地房屋权属转移的，承受原主体各方土地、房屋权属的一方，免征契税。企业破产主要是指债权人对于企业职工而言，能够承受企业抵偿债务的房屋产权、土地及契税；对于非债权人则主要是指房屋权属及相应的土地资源，安置原企业职工符合条件的，免征或减半征收契税。资产划转：基于相关法律（财税〔2018〕17号）《财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》规定，对于划归为国有资产的土地、行政调整或者房屋产权的归属，一律取消契税；对于隶属于同一公司，在同一自然人名下的企业后者房屋、土地的划转，进行免征契税等。延伸知识点：资产划转的情形下，划出土地、房屋权属的一方应当缴纳增值税。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产……

（四）印花税对于企业资金账薄的印花税，基本原则是指将已贴花的部分在原则上可不进行贴花，新增或未贴花的部分则需要严格按照相关规定进行贴花。企业在进行改制前，已经签订合同但是没有履行完相关协议，则改制后需要进行变更主题执行的，在其余条款保证原本基础上，对已经改制前完成贴花的，则无须进行二次缴纳印花税。在此过程中，根据财税〔2003〕183号文件规定，对于改制而产生的产权转移，企业也可免除缴纳印花税。

（五）企业所得税根据企业重组中的特殊性税务处理的税法要求，并非不再进行缴纳个人所得税，而是暂时不计算资产损失或者所得，来达到一种税负转移的效果。1.特殊性税务处理条件该类税务的处理与一般税务处理存在较明显的差异，根据不同的条件将其分为特殊性税务处理及一般性税务处理两种。特殊性税务处理主要是针对一些特殊企业在经营过程中所进行的重组行为。一般性税务处理指的是按照税法对资产、负债等的一般规定处理，要点是按公允价值确认资产或负债的计税基础，按公允价值确认资产的转让所得或损失并纳税；适用特殊性税务处理规定，需同时满足以下5个条件：（1）通过收购、合并等确定的资产，应严格按照特殊税法的处理规定进行严格执行；（2）严格履行商业行为，符合我国法律的要求，杜绝出现拒缴或者推迟缴纳等不法行为；（3）企业重组交易中严格按照通知规定，来执行股权支付金额；（4）企业重组过程洪获取原股东股权，且在连续的12个月内，不能进行二次转让；（5）企业重组连续一年不能改变重组中规定的实质性业务。2.税务处理的具体类型（见表1）3.非货币性资产对外投资居民企业主要是指以非货币性资产来作为投资获取相应的资产，且在低于5年时间范围内，分批次来将其纳入相应的年度纳税所得体系中，按照企业相应比例进行缴纳所得税。在这一过程中，居民企业如果在5年投资期内进行投资收回或者股权转让的，则需要第一时间将递增纳税进行停止，在对外投资内5年注销的，也需要第一时间将递增纳税进行停止。同时符合特殊性税务处理及非货币性行为的两项的，可由企业选择其中一项政策执行。

三、企业实务操作

1.基于《企业重组业务企业所得税管理办法》《国家税务总局关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》等政策文件解读发现，在企业经营中发现进行特殊重组的，当事人需要注重企业所得税的申报，采用书面文件向当地税务机关进行提交，采用一般性税务处理的，留存相关资料，以备税务机关检查。2.企业在经营过程中，向当地政府申报相关土地税收优惠政策时，则需要向主管部门提交重组协议、双方营业制造等有效文件，转让双方改制前所取得的土地产权等书面资料。

第9篇：土地增值税管理范文

一、发生存量房交易的双方，均负有纳税义务，应当按照规定依法如实申报缴纳契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。

加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，对纳税人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，地税机关有权依法通过国家税务总局开发的存量房交易价格评估系统对其申报的成交价格进行评估，并按照评估的房产价格为计税依据，依法计算应纳税款。

二、政府相关部门各负其责，共同规范存量房交易的税收管理。

地税部门负责存量房交易过程中的税费征收、争议处理、减免税管理和税收政策咨询、宣传等工作。

房产部门按照“先税后证”的政策，在办理房产权属转移登记手续时，当事人未能提供地税部门出具的税务事项通知书（销售不动产统一发票及契税完税凭证）的，一律不得办理权属转移登记手续。

政府价格主管部门应积极协助地税部门开展价格认定工作。对征税过程中出现的价格不明、价格有争议的情况，可由地税部门按规定程序提请政府价格主管部门进行价格认定。

国土资源、住房保障房产管理、规划、建设等部门要与地税部门共同建立存量房信息传递机制，实现信息互通共享。

三、纳税人发生存量房交易时，应严格按照纳税程序申报纳税。纳税程序如下：先到地税部门的征收窗口申报评估存量房交易价格，按照规定计算缴纳税款后，凭地税部门出具的税务事项通知书（销售不动产统一发票及契税完税凭证）到房产管理部门办理房产权属转移登记手续。

四、契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税的征收管理，按照《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的规定办理。

五、发生存量房交易行为，纳税人未按规定缴纳税款的，由地税机关依法追缴应纳税款、滞纳金。并按规定给予行政处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、纳税人对地税机关的处理有异议的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

七、本通告自年月日起实施。此前有关存量房交易税收政策规定与本通告相抵触的，一律按本通告的规定执行。