城投资产管理精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的城投资产管理主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：城投资产管理范文

关键词：房地产开发；成本管理；投资估算；影响因素

中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：

1、工程投资估算的重要性

从工程项目策划、决策，甚至有意向开始，投资者最关心的莫过于工程建设投资，据此对工程项目取舍做出最初的判断和决策，它不能肯定一个项目，但完全可以否定一个项目。投资估算是工程建设前期重要工作内容，其作用可归纳为以下几点：(1)是项目前期决策的重要依据；(2)进行项目经济评价的基础；(3)控制工程造价的最高限额；(4)项目资金筹措和制订贷款计划的依据。

2、投资估算要求

估算编制人员应深入现场，搜集工程所在地有关基础资料，包括人工工资、主要材料价格、运输和施工条件、费用标准等，并全面了解建设项目的资金筹措、实施计划、水电供应、配套工程、征地拆迁补偿等情况。具体应做到以下方面：(1)据主体专业设计阶段和深度，结合行业特点，所采用生产工艺流程成熟性，以及编制单位所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度，采用合适方法进行建设项目投资估算；(2)应做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏项、不少算；(3)应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量方面所综合内容，遵循口径一致原则；(4)应将所采用的估算系数和估算指标价格、费用水平调整到项目建设所在地及投资估算编制年的实际水平。对于由建设项目的边界条件所产生的与主要生产内容投资无必然关联的费用，应结合建设项目实际情况修正；(5)对影响造价变动的因素进行敏感性分析，注意分析市场的变动因素，充分估计物价上涨因素和市场供求情况对造价的影响；(6)投资估算精度应能满足控制初步设计概算要求，并尽量减少投资估算的误差。

3、房地产开发项目投资的影响因素分析

3.1 项目投资环境

(1)外部因素

政策因素，燃料动力供应，运输及通讯条件，环保。要力求全面、细致地了解、掌握这些因素的详细资料，避免工程支出有不必要的损失，尽可能地实现项目价值的最佳。

(2)技术配套因素

先进的生产技术及装备是项目规模效益赖以存在的基础，相应的管理技术水平是实现规模效益的保障。若获取技术的成本过高或当前技术及装备还没有达到与经济规模生产相适应的先进水平，将会给项目日后的发展带来危机，导致项目投资效益低下，工程造价支出严重浪费。

(3)市场因素

根据项目本身的要求，结合建设期的长短，对于“工料机”的市场供求及费用涨落要提前做好摸底工作，并依照市场规律，尽可能准确地作好推算，汇制图表，了解工程造价可能发生范围，从而做到心中有数，保证资金的充足供应。

3.2 项目的技术方案

(1)市场定位

项目的市场定位可通过市场调查，运用市场顾问和物业顾问以及建筑师等专业力量，在充分了解项目目标客户情况和需求的基础上，结合已建项目的市场反映情况、使用过程的优缺点和未来发展趋势，通过充分讨论，确定决策者对项目定位的要求。明确的市场定位使方案设计有据可依，使设计标准有一个预先的控制。只有将项目定位进一步细化、分解、明确，才一能以此为指导确定项目各分项建设标准。

(2)建设标准

建设标准的明确是投资估算准确的前提。在根据方案设计进行投资估算时，要充分了解设计意图及建设标准。只有明确了相应的建设标准和设计思路，并结合对同类项目经验指标的分析，才能准确地估算出各项目的投资。对于机电设备工程要发挥机电专业顾问作用，根据定位要求提出主要设备配置标准。根据各方意见经充分讨论。形成指导工程建设的项目材料设备配置清单。以此作为编制投资估算的基础形成准确完整的投资估算。

(3)项目规模

项目规模的大小直接关系到造价的高低。有效的实际的项目规模的确定，会减少早期造价的估算不确定性，增加估算的准确性。应坚持经济、适用、安全、朴实的原则，合理确定建设规模。

(4)设计参数的确定

随着科技的发展，现代建筑的功能要求和设备标准在不断提高和完善，设计内容也日趋复杂。设计参数的定量化和尽早确定，可以给估算提供更为可靠的估算资料。目前，我国在项目早期阶段还无法对项目设计参数有较全面的认识，这对估算精度的影响是较大的。房地产开发项目的主要技术参数包括：建筑面积、层高、层数、结构形式、基础形式、各种动力参数等。主要设备材料选型、价格。建设地区及建设地点的选择：建设地区的选择是指在几个不同地区之间，对拟建项目适宜配置在哪个地区或范围的选择。建设地区选择的合理与否，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着项目投资的高低。另外，通常所说的投资估算，以社会平均管理水平为基础的，没有考虑管理水平对项目的造价影响，所以，除了上述比较普遍的影响因素之外，项目管理者的经验、设计师的经验水平、估算者的经验水平也会影响投资估算的准确性。

3.3 选择的项目投资估算编制方法

(l)估算资料的适用性

在早期估算中，往往是用类似工程的原理进行类比估算，所用到的估算资料的适用性对于估算结果的影响是非常重要的。例如，同为框架结构形式的多层建筑，如果地基条件和基础形式不一样，形成造价的大小是不同的。所以，在进行估算前，首先应确认造价资料的适用性。

(2)估算资料的精度

根据己建工程的造价资料对拟建工程进行估算，需要保证己建成工程资料的精度，也就是说，已成资料中尽可能的包含了工程实际中客观信息以及在造价中的反映。

(3)估算资料的完善性

由于建设项目的日趋复杂化和施工工艺的不同，导致了项目的个体差异性。所以，对拟建工程进行有效的估算，必须建立在估算资料较为完善的基础之上，才能充分考虑不同的工程特点对拟建项目的影响情况。

4、房地产开发项目投资估算工作中存在的问题

房地产开发项目的投资估算一经确定，参建各方都要围绕着这一目标开展工作，成本管理就蕴含在项目建设的每一个阶段中。长期以来，工程项目一定程度上存在着投资失控，结算>预算>概算>估算的情况比比皆是，从投资估算分析，主要体现在以下几个方面：

4.1 指标收集、编制、发行的时限性

指标的收集、编制、发行都有时限要求，应根据项目实际情况分别确定现金、应收账款、存货和应付款的最低周转天数，并考虑一定的保险系数；此外，在不同生产负荷下的流动资金，应按不同的生产负荷所需的各项费用金额，分别按照上述公式进行计算，而不能直接按照100%生产负荷下的流动资金承压生产负荷百分比求的；最后还应该考虑不同时期汇率变化对涉外建设项目动态投资的影响及计算方法。因此要使用最新的数据，同时使用数据的来源应尽量可靠。

4.2 政策、法规的不了解

随着我国基本建设管理体制改革的不断深入，地区建筑市场的壁垒已被打破，异地承揽或跨行业承揽工程设计、施工的单位和企业逐年增多。由于我国现行的预算定额、取费基础、取费标准和预算编制的规定因地区和行业的差别而有所不同，致使一些跨地区跨行业承担工程设计与施工的企业不甚了解工程所在地或相关行业的有关规定，在实际编制工程造价过程中，难免出现差错。所以，应当通过对工程经济指标的测算，确定合理的工程投资估算指标和设计概算依据。

4.3 建设地点选址不当

建设地点的选择，对建设项目投资的总额，效益的影响都是非常关键的。代征地的比重增大，相应的征地及拆迁费也增多；拆迁量的增加，拆迁补偿费和安置费也相对较多。因此，对代征地的调查必须在立项前加以足够重视，对拆迁量调查足够细致，否则将造成大幅度的追加投资。

4.4 投资估算编制不够重视

有些合资建设项目在合资双方协议立项阶段，往往对编制投资估算的准确程度重视不够，造成多数合资项目估算漏项或估价不准确，使得工程建设过程中不得不修正概算，追加投资。

5、房地产投资估算工作的改进建议

5.1 明确项目定位

房地产项目的设计主要是根据建筑物的功能要求来确定建筑物具体的标准、空间、平面布置、结构形式以及建筑群体的总体安排等。一般在项目可行性研究时，并没有开始进行设计，但是也可以通过一定的方法来对建筑项目的平面布置，建筑层数以及结构方案进行定位，例如根据项目的功能要求，并结合项目管理部门的限定要求以及市场需求等就能够进行定位。

5.2 加强基础资料的搜集和积累

要确保工程造价的真实性、科学性、合理性就需要准确采集基础数据，增强编制依据的可信度取得全面、正确的调查资料。就我国当前的估算、概算的现状来看，有必要建立一个类似的在线分析系统，广泛收集实际工程案例，分门别类形成各项技术经济指标并实时更新，在通过预定的计算规则进行自动分析之后，形成案例数据库。在使用的时候，根据时期、地域等指数来进行调整，从而得出待建项目的参考估价，最终减少估价偏差对项目决策的不利影响。

5.3 加强不同专业人员之间的沟通

在进行投资估算编制时，通常会用到其他专业人员的工作成果。例如，方案设计人员本着技术先进性的原则，注重工艺技术方案，不考虑项目经济成本；投资估算人员若是机械般的参照方案设计以及布局来对工程量进行测算，进行项目投资估算，可能会导致项目的投资远远超过建设单位投资能力。因此，需要加强投资估算人员与不同专业人员的沟通，避免在工作中出现不能有效衔接的情况。

结束语

房地产开发项目投资估算在投资决策中具有非常重要的地位，是项目资金筹措以及制定建设贷款计算的依据，同时也能够控制工程概算。只有合理的投资估算才能够确定工程的总造价，同时也是工程投资控制的目标，只有将投资估算编制合理才能有效的实现项目成本的控制。

参考文献

[1]谢秀杰.施工企业如何进行工程造价管理[J].中国高新技术企业，2007.

第2篇：城投资产管理范文

1 引 言

由Benno Schmidt组织成立的美国第一家创业投资企业的成立标志着创业投资概念的第一次提出，近几年来关于创业投资的研究更加具体化，从投资阶段、投资类型、增值服务、创业投资网络、IPO抑价等。有创业投资背景的企业成为学者们研究的热门对象。2000年以后，对于创业投资的研究更多的开始侧重于实证分析，但大多也都针对上市企业，或对比分析的方法研究了创业投资对被投企业成长性的影响。

Alemany和Mart[1]（2005）、刘二丽[2]（2008）、唐运舒和谈毅[3]（2008）以及蒋健、刘智毅、姚长辉[4]（2011）等人采用不同的方法，针对上市企业分析了创业投资被投企业成长有一定的促进作用。然而Faio Bertoni，Massimo G.Colombo，Luca Grilli[5]（2011）、Di Guo，Kun Jiang（2013）、Luca Grilli，Samuele Murtinu[6]（2014）将研究对象瞄准非上市企业，以员工数量、研发投入、销售额等指标来衡量企业业绩和成长，结果表明创业投资对企业成长具有显著的促进作用。

2014年，在创新创业的大背景下，我国创业投资市场进入高速增长期。中外投资机构均加大了在市场的投资力度，2014年度上海市创业投资机构管理资本总量约为758.47亿元，与2013年629.22亿元相比，增加了129.25亿元，增幅为20.54%。2014 年上海市创业投资机构数量约为465家，比2013年增加了46家，增幅为10.98%。2014年机构平均管理资本1.63亿元，较2013年增加了8.67%。

2 资产管理规模、投资数量与被投企业成长性

2.1 管理资产规模与被投企业成长性

创业企业价值的提高会影响投资者的资本得利和资本评价。一般创投机构在基金存续期内采用滚动投资的方法，待基金全部推出后再进行收益分配，将投资收益（即资本得利和资本评价的总和）按比例分配给个人投资者。因而在创业投资基金存续期投资项目的资本得利和资本评价会直接影响基金资产的资产管理规模。同时，由于创业企业成长性又会影响投资者的资本得利和资本评价，故创业企业成长性会影响创业投资的资产管理规模。

创投投资机构通过增值服务或投资网络资源影响创业企业成长性。创业机构在募资时，团队优势和以往的投资经验，能提供的资源和服务是个人投资者看重和重点考虑的部分。同时团队的增值服务能力也是一个不断提升的过程。本文认为，在团队人数、教育水平一定的情况下，资产管理规模的增加更能说明创投机构帮助创业企业成长的能力，故创投机构资产管理规模会影响创业企业成长性。

综上所述：创投资产管理规模与创业企业成长性之间存在网络交叉影响，即相互影响关系。

2.2 投资数量与被投企业成长性

一般而言，创业投资机构都有一定的集聚效应，主要体现为区域集聚性、投资产业集聚性和阶段集聚性。创业投资机构的集聚性可由创投机构的投资数量体现。创业投资机构的产业集聚性会随着创投机构的累计投资数量的增加而变强，当创业投资企业的投资数量增加到一定规模时，其投资的项目就可以构成一定的产业链网络，这样一来更有利于提高创业投资机构的增值服务能力和网络资源，现有文献已经研究过这两者对于创业企业成长性都有正向影响。因此创投机构投资数量的增加会影响创业企业成长性。

另外，创业投资企业在投资项目时虽然不以行业产业链布局为筛选标准，但由于人的趋利性，当某行业内创业企业会带来更高的投资收益时，创投企业会更愿意选择该领域的创业企业进行投资。另外，创业企业较高的成长性很快会成为标杆企业，为创投机构带来名人效应，更多的创业者会向该投资机构寻求投资。所以，创业企业成长性会影响创投机构投资数量。

综上所述：创投机构的投资数量与创业企业成长性之间存在网络交叉影响，即相互影响关系。

3 研究设计

3.1 研究假设

Tosi（1976）、Delmar（1997）、Ardishvili等.（1998）和军成德（2002）几乎一致认为资产规模、市场份额、就业机会、员工数量、销售收入等指标的增长能够衡量一个企业的成长，而其中的首选是销售收入（Hoy，等 1992）。Fabio Bertoni，Massimo G.Colombo，Luca Grilli（2011）和Di Guo，Kun Jiang（2013）、Luca Grilli，Samuele Murtinu（2014）等均以雇员数量和销售收入作为衡量被投企业成长性的指标，建立面板数据动态模型，分析创业投资资本对被投企业成长性的影响。本文参照上述理论，结合近几年非上市企业成长性的研究和创业企业的特点采用财务指标和非财务指标相结合的方式，选取被投企业销售收入和员工数量作为被解释变量分别衡量企业成长性，根据理论分析提出假设如下。

假设1：创投资产管理规模与创业企业成长性互为Granger原因。

假设2：创投企业投资数量与创业企业成长性互为Granger原因。

假设3：创投机构资产管理规模和投资数量对创业企业成长性有正向影响。

假设3a：创业企业销售收入与创投机构资产管理规模和投资数量正相关。

假设3b：创业企业员工数量与创投机构资产管理规模和投资数量正相关。

假设4：创业企业成长性对创业投资机构的管理资产规模有正向影响。

假设5：创业企业成长性与创业投资机构的投资数量正相关。

3.2 研究模型

一般而言，导致个体差异的共同影响因素分析多采用基于横截面数据的线性回归模型。作为能够在一定程度上互补时间序列数据和横截面数据各自缺陷的数据类型，面板数据被广泛运用于经济学研究当中。本文用企业的销售收入和员工数量两个指标分别衡量创业企业成长性，研究其和创投企业资产管理规模、投资数量的关系，同时根据研究假设建立如下面板数据模型：

在上述面板数据模型的一般式中，lnsalei，t是被投企业第t年的销售额的对数；lnsizei，t为第t年被投企业员工数量对数； lnvci，t为第t年创业投资企业资产管理总额的对数；lnnii，t为第t年创业投资企业累计投资的项目数量的对数；其中i表示第i个截面。αi为个体的截距项，体现个体的特殊效应对模型的影响。βi为各解释变量的系数，ε表示随机误差，并服从零均值、同方差的正态分布。

3.3 变量说明

本文具体变量含义说明如表1所示。

4 数据收集与分析

4.1 数据来源

本文考虑数据收集的有效性和数据的真实性，采用上海市发展和改革委员会2010―2014年上海创业投资行业发展报告的数据。考虑到企业成长的连续性，从上海市创业投资行业协会的数据库中，选取了2009―2013年连续在投的46家创业企业的销售额和员工人数以及其11家创业投资企业2009―2013年的管理资产和投资数量。这些数据由在上海创业投资行业协会备案的创业投资企业自主填写，确保数据真实可靠。

4.2 数据检验

4.2.1 平稳性检验

对上述4个模型数据进行单位根检验，即平稳性检验，以免出现伪回归。如果相同根单位根检验LLC（Levin-Lin-Chu）检验和不同根单位根检验Fisher-ADF检验均拒绝存在单位根的原假设，则可以认为此序列是平稳的，反之就是非平稳的。单位根检验结果如表 2所示。

4.2.2 协整检验

协整检验是检验模型的变量之间是否存在长期稳定的关系，其前提是解释变量和被解释变量在单位根检验时为同阶协整。本文采用基于Engle and Granger 二步检验法的Kao检验来进行面板协整检验，其原假设为不存在协整关系。协整检验结果如表3、表4、表5、表6所示。

4.2.3 Hausman检验

为确定本文中设定的计量模型应?用固定效应模型还是随机效应模型，运用stata软件进行Hausman检验进行确定。Hausman检验的原假设为应选择随机效应回归模型，若检验结果拒绝原假设则应选择固定效应回归模型，见表7。

4.3 Granger因果关系分析

基于VAR自向量回归模型对面板数据进行Granger检验，变量vc与sale、ni与sale的Granger检验结果如表8所示。

4.4 模型估计

每个创业企业的成长性可能存在较大的差别，不能忽略它们的个体效应。考虑到这一点，本文将主要采用固定效应模型进行多元回归，估计结果如表9、表10、表11、表12所示。

5 结论与建议

5.1 实证结果分析

从表8可以看出，创投资产管理规模与创业企业成长性互为Granger原因，投资数量与创业企业成长性在滞后1期时互为Granger原因，因此假设1和假设2成立。从表9、表10可以看出，“创业投资企业管理资产”和“创业投资企业投资数量”与被投企业销售收入正相关，“创业投资企业资产管理规模”“创业投资机构投资数量”与被投企业的员工数量正相关。由此得出结论，假设3成立。从表11可以看出，“创业投资企业管理资产”与“创业企业销售收入”在0.01的水平呈正向影响。但“创业投资企业管理资产”对“创业企业员工数量”呈负向影响，影响程度微弱且远小于前者可以得出，创投企业资产管理规模与被投企业成长性正相关，则假设4成立。从表12可以看出，在模型（4）中，“创投机构的投资数量”与“创业企业销售收入”、员工数量存在正向影响，但与“员工数量”的影响不显著。由此得出，创投企业投资数量与被投企业成长性正相关，假设5成立。面板数据模型检验结果见表13。

表13 面板数据模型检验结果

研究假设验证结果

假设1：创投资产管理规模与创业企业成长性互为Granger原因通过

假设2：创投企业投资数量与创业企业成长性互为Granger原因通过

假设3：创投机构资产管理规模和投资数量对创业企业成长性有正向影响通过

假设4：创业企业成长性对创业投资机构的管理资产规模有正向影响通过

假设5： 创业企业成长性对创业投资机构的投资数量有正向影响通过

5.2 研究建议

5.2.1 创投机构需明确自身优势、增强投资的行业积聚性

创业投资机构应从自身优势出发，综合自身的投资网络，选择创业项目，以便增值服务最大化。如若盲目筛选，只看重创业投资项目的短期利益，不利于创业投资增值服务能力的提升，以至于影响被投企业成长，从而导致企业经营业绩。

5.2.2 加强自身平台建设，形成良好投资网络

一般而言，创业投资在选择投资方式时，联合投资是较为重要，也是最为常见的一种投资方式。联合投资不仅可以分摊投资风险，还可以扩大增值服务效用，使创业投资企业在获得资金支持的同时获得更多的资源。

第3篇：城投资产管理范文

【关键词】：房地产；工程投资；管理

[Abstract]: with China's rapid economic development, the pacehas accelerated in the city has not, to play a more important role in the development of the real estate enterprises in the city, this paper analyses the characteristics of China's real estatedevelopment investment objectives and tasks, combined with thereal estate development. Investment in real estate enterprises on engineering construction management to explore further, thedifficulty of investment, especially well, so as to promote China'sreal estate enterprises to better love the investment of construction project management.

[keyword]: real estate investment; project management;

中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

一、房地产项目投资管理的重点

初步设计阶段是房地产项目投资管理的第一个过程过程，经相关数据分析论证，这个阶段是影响项目投资的最主要的阶段一般占75%--93%，技术设计阶段是房地产的项目投资管理的第二个阶段，影响项目投资可能性占30%--745%，第三个阶段就是施工图设计阶段，在影响投项目资的中仅占据5%--30%.。由此，我们可以判定，在项目施工以前的投资决策和初步设计阶段是房地产项目投资管理的重点所在。

项目建设投资费用的工程设计费用却少于1%，虽然在房地产全部建设投资额占据不大1%的设计费用，但对房地产项目建设全寿命内投资的费用起着决定性的作用。包括了工程建设项目的总投资以及工程竣工交后的有关费用。整个工程阶段中的设计阶段投资的控制是工程总投资控制的关键。因此工程设计师所绘制的蓝图，每一条线，都决定着投资的大小。房地产开发企业在进行房地产开发中能否实现其预先设定的经济效益的关键所在就是对蓝图的绘制。房地产项目投资的管理所包含的范围不但多而且管理面较广。需要房地产投资人进行全面的协调、管理。

二、房地产企业投资计划管理的重要措施是制订房地产项目开发经营计划

2.1编房地产项目投资的计划成本.

计划成本的编制主要是为了控制工程项目的各分项工程的成本，同时也客观的反映出了房地产企业的经营成果。专业分工在房地产项目建设中分的非常的细，牵涉到很多的业务管理部门，然而这些部门通常在工程的建设过程中都只考虑自身的利益，而忽视了整体的力量，造成房地产工程投资膨胀，对房地产投资效益造成一定飞负面影响。由于大型的工程项目以及综合开发的住宅小区局域较长的建设周期，投入使用是房地产企业的最经常的做法，加上房屋的预售政策对其造成的影响，这就额外的引起了一定数量的预提费用和待摊费用，使的房地产工程的开发成本不能按期反映，利润也只是预结利润。通常在这样的情况下，编制工程项目的计划成本能够对房地产企业的经营成果进行准确、及时、均衡地反映。

2.2编制房地产项目建设进度计划.

进度计划编制主要是为了对工程项目建设工作的开展进行指导，提高工程建设的效率,实现工程资金的动态平衡。房地产项母最大的特点就是投资额大，工程建设周期长，因此对工程资金使用的成本控制就显得特别的重要了，尤其是通过拍卖转让而获得的地块就更加的明显，土地成本所占的比重很大，必须通过编制进度计划来控制工程建设的进度，加快工程资金的周转速度，提高工程资金的使用率。此外，编制工程项目的进度计划对房地产的销售工作也起到重大的影响。房地产企业在对开展销售工作，尤其是在预售商品房的工作的掌握与控制都需要通过编制项目工程进度计划。对房屋交付使用期限进行控制，在对房屋的销售合同中见交楼期都给于确切的日期，这样对工程的销售部门进行组织工程的销售活动带来了方便。

2.3编制工程项目投资的资金平衡计划.

工程资金平衡计划的构成部分是工程资金的来源计划以及工程资金的使用计划，房屋的预售收入是工程资金的来源，通过对工程的计划成本和工程的进度计划共同编制来控制工程资金的使用计划。由于房地产开发商可以对商品房进行预售，一些房地产企业当工程项目开发落实就开始投入建设,根本就没有考虑企业自身的实际情况，对工程资金的来源以及工程资金的平衡问题没有给以足够的认识，很有可能就超出了房地产企业自身的经营能力，导致很多的楼盘处于烂尾的状况，房地产企业抵御风险的能力也随之大大的减弱，效益也不断的下滑。随着建筑市场消费的增加以及日渐成熟的房地产发展，影响房地产投资的重要因素已不在是工程的生产问题,而是工程的质量问题，建筑工程的质量对建筑市场的竞争起着最直接的决定作用，房屋是一种特殊的资金密集型商品,因此对房屋的销售就表现的特别的重要, 房地产项目投资的重点就是对资金的回笼，是影响资金平衡最主要的因素。因此，任何一个房地产开发企业都必须对这样一个问题给予足够的重视，即合理控制房屋的资产、土地的资产以及流动资金三者之间的比例关系，然而房地地产企业只有通过而金平衡计划去来解决这些问题。

2.4尽可能避免或减少项目投资过程中的签证

由于设计方面的在对工程设计时没有做到全面的考虑，致使工程项目在具体的施工过程中，追加一些工程变更事项或者整减一些工程项目等。除此之外还包括房地产开发企业在工程前期对没有进行充分的市场需求调研、施工单位的项目技术负责人对工程生疏以及工程监理单位的施工现场监理人员缺乏足够强的责任心和事业心等原因，进而就在工程项目的施工过程中出现了很多的签证问题。在工程项目具体的施工过程中很难避免一些少量的签证问题，这只客观存在的，符合工程的施工的进展情况。但是，但出现比较多的大量的以及超乎工程项目投资人预料的签证，则这就给工程项目成本控制带来了难题。须要在签订合同时双方明确约定合同价的调整范围来有的效规避这些可能出现的投资风险。在工程的具体施工过程如果出现了一些新的情况或者新的问题，建设单位的项目管理部门应及时协调工程设计单位、工程施工单位以及工程监理单位在保障工程质量、施工安全的前提下，密切协调工程项目成本控制部门，对工程成本最大程度上进行控制

三、结束语

加强房地产企业对建设工程项目的投资，从房地产企业本身来看，通常是一项需要很长时间的系统工程。在这个过程中不得存在一丝一毫的差错。尤其是在当前市场经济不断发展的条件下，在进行房地产投资前应根据建设工程的具体特点以及建设工程投资的重点难点，在结合自身企业的实际情况，房地产企业经理人在指导企业发展目标和任务是必须做到合理、科学的态度。加强房地产企业自身发展能力的培养同事不断的提高房地产企业自身员工综合素质，不断提升房地产企业管理队伍的水平，使得房地产企业各阶层管理者在面对市场经济的大发展中能够积极的探索，敢于决策，带领房地产企业团队在激励的市场竞争中，能够不断的发展，立于不败之地。

参考文献

[1] 浅议政府投资项目的全过程造价控制与管理;《广东科技》2009年12期

[2] 林悦;;房地产开发项目在建设阶段的风险分析及应对策略[J];海峡科学;2010年08期

[3] 郝希刚;房地产项目投资风险分析[D];西安科技大学;2011年

[4] 卿姚;王月明;;我国工程项目风险管理研究综述[J];四川建筑科学研究;2007年02期

[5] 李涛;房地产开发投资风险因素分析及评价研究[D];中国农业大学;2004年

第4篇：城投资产管理范文

组建投资公司是企业产权制度改革的一种形式，以资产为纽带，整合各镇（含开发区，下同）水厂（公司）的资产。并根据市政府《关于深化市属国有（集体）企业产权制度改革的若干意见》（政发[]53号）文件精神，坚持规范操作和因事制宜相结合，切实维护职工的合法权益。

二、资产重组

（一）市城司和各镇自来水厂的资产管理部门，是资产重组的投资主体和组织主体。

（二）各镇自来水厂（公司）的资产需经有资质的中介机构评估，评估结果在各企业内部公示。

（三）各自来水厂（公司）的资产评估报告需报市财政局或镇资产管理部门备案。

（四）按照政策进行资产调整和剥离，剥离明细需报市财政局或镇资产管理部门审批。

（五）市城司和各镇自来水厂资产管理部门以各自剥离后的净资产为股份，合资组建投资公司。

三、资产处置

（一）各水厂欠交的各种社会保险费，未参加医疗保险的单位中退休人员医疗保险补偿金，征土保养工费用，工伤、职业病患者和六十年代下放职工的费用，职工遗属的保养费、职工置换身份安置费等按照市政府《关于深化市属国有（集体）企业产权制度改革的若干意见》（政发[]53号）办理。

（二）关于各水厂的房屋建筑物及土地使用权的处置：

为了使资产重组在同一平台上实施，凡水厂房屋产权证及土地使用权证不齐全的，需在市自来水投资有限公司成立后立即办齐“两证”，权属为市自来水投资有限公司。土地使用权证全部办理为出让土地的使用权证。两证办齐后，再进行股份调整。

四、关于置换职工身份和经济补偿

（一）市自来水公司的职工身份为市属全民或大集体性质，七大镇水厂职工置换身份经济补偿标准按政发[]53号文件执行，其他各水厂置换职工身份由各镇根据各镇企业改制政策实施。职工安置补偿费从净资产中一次性剥离。

（二）市城司负责市自来水公司职工身份置换和经济补偿工作，其他各自来水厂职工身份置换和经济补偿工作，由各镇负责。

五、公司创立工作

第5篇：城投资产管理范文

4月26日，中资美元债市场又迎来发行大单。国家开发投资公司总金额为10亿美元的双品种美元债券完成发行，同日国家电网公司也在市场发行四品种美元债券。

火热的中资美元债市场已经从去年延烧至今。全球金融数据提供商Dealogic的数据显示，截至4月24日，中资企业在海外已发行美元债95只，规模达到687.7亿美元，发行规模已经超过2016年全年发行规模的一半。

在人民币贬值预期未消之际，越来越多中资企业逆势出海融资。除了中资美元债市场的长期参与者――中资银行之外，更多房地产企业和城司也加入其中。

在这股市场热潮背后，监管层放松企业海外融资政策，从而鼓励外汇流入的态度已经被市场欣然领会。同时，境内充裕的美元流动性通过银行和高评级非银行金融机构，最终流向高收益债券的“中国买盘”趋势也逐渐清晰。

但是，发行人和投资者都高度同质化的风险却被市场严重忽视。有业内人士提醒，监管部门的政策调整非常容易影响发行人和投资者，从而对中资美元债市场造成影响。另外，随着更多倾向将资金回流境内使用的城司出海融资，发债企业的外币债务敞口和汇率风险也不容忽视。 供需两热

中资美元债规模的持续冲高主要来自于中资金融机构和房地产企业，其中金融机构债券占比接近六成，原因在于金融机构单笔发行规模较大。在中资美元债市场，银行长期以来是最活跃的市场参与者，其资金募集主要用于支持境外业务扩张。

另一方面，在国内受到融资限制的房地产企业也在近期加码海外融资。据Wind数据统计，今年以来国内房地产企业已发行27只美元债，规模达到113.1亿美元。其中，恒大集团在3月份的一周之内发行了总计25亿美元的3只美元债，并称其所募集资金将用于债务再融资。其中10亿美元的七年期美元债票息率达到9.5%，但是有市场人士认为，考虑到其投机级评级，这样的融资成本仍然太低。

c火热的海外融资市场相比，近期国内信用债市场有些冷清。Dealogic的数据显示，今年一季度国内债券市场仅录得942亿美元发行规模，较去年同期（2501亿美元）相比降幅高达62%。穆迪大中华区信用研究分析主管钟汶权对《财经》记者表示，近期国内市场流动性比较紧张，促使更多企业到流动性较好的海外市场发债。而且国际投资机构大多选择在年初重新配置资产，所以一季度也是有利的融资窗口。

面对激增的中资美元债发行规模，市场需求又是怎样的？某券商投行部负责人对《财经》记者说：“大多数中资美元债都被超额认购，有些境内发行人甚至在海外路演之前，（债券）就被国内机构投资者认购完了。”

据业内人士估计，接近八成的新发行中资美元债被中资投资机构购买，尤其是城投美元债的绝大部分投资者是中资机构。钟汶权认为，这是因为国际投资者对城司不熟悉，其他国家并没有类似的公司。而且从回报角度来看，对于以美元计价的国际投资者来说，很多投机级城投债的定价并没有吸引力。

根据瑞银财富管理统计的数据，2014年，46%的中资美元债券为美国的资产管理人所持有，如今这一比例下降到了7%左右。

标普最近的研究报告指出，不良资产管理公司、公募基金管理公司和大中型券商等中资非银行金融机构是境外中资债券市场的最活跃买家。中资银行也参与这样的交易，中资美元债是其外币理财产品的主要投资标的。

标普认为，境外中资债券市场已经形成“中国买盘”趋势。而这一市场趋势背后的两个关键支持因素就是，境内充裕的美元流动性和中资机构实施套利交易。为了对冲人民币贬值风险，境内企业和居民将更多人民币存款转换为美元存款。同时在持续的人民币贬值预期下，境内美元贷款需求下降，导致境内银行系统的美元流动性过剩，大型中资银行倾向将其投资于海外高评级的中资债券。这些高评级的中资发行人――即包括不良资产管理公司和大型中资券商在内的非银行金融机构――再将所募集资金投向高收益债券实施套利交易。

有资深从业人士对《财经》记者解释称：“有些金融债发完就用来买债券了，简单来说，就是高评级债券发行人买低评级债券。”

标普认为，四大资产管理公司即是此类操作者。“四大资产管理公司通过境外市场积极发行美元票据和债券，我们相信它们将很大一部分募集资金投资于高收益债券。”

据标普统计，中国华融在1月份分别发行了11亿美元的三年期美元债和15亿美元的永续债券，中国信达也在3月发行了总计30亿美元的美元债券。

对此，中国信达相关负责人向《财经》记者否认存在套利交易的现象。中国华融相关负责人则表示其发债募集资金绝大部分用于补充公司营运资金及项目投放，“在已购买的部分债券中，发行人主要为公司优质客户，虽债项评级本身低于投资级，但发行主体本身属国有商业银行及行业龙头机构，债券违约风险低，主要投资动机为维护公司大客户及丰富公司投资组合品种。”

另外，标普还认为，公募基金也是高收益债券一级市场的活跃投资者，但是其部分投资可能是承接国内中小银行的大量委外资金，再通过跨境固定收益投资配额为这些银行执行投资。 政策“催熟”

在人民币贬值预期尚未全消之际，为什么中资企业仍然热衷于海外发债？业内人士对《财经》记者分析称，一方面是部分中资企业有强烈的跨境投资并购需求，另一方面则来自政策的鼓励，也就是监管层对于跨境资本“扩流入”的努力。

多位业内人士均认为，在资本外流压力尚未缓解的情况下，监管层的基调仍是鼓励企业借入外债，从而增加外汇流入。因此，监管层自2015年下半年不断松绑企业海外融资和资金回流渠道。

2015年9月，国家发改委“2044号文”，取消企业发行外债的额度审批，实行备案登记制管理，并鼓励资信状况好、偿债能力强的企业发行外债。有市场人士认为，该政策的出台直接刺激了2016年城投美元债的井喷行情。

随后在2016年5月，央行宣布将全口径跨境融资宏观审慎管理试点扩大至全国范围内的金融机构和企业，允许微观主体在与其资本或净资产挂钩的跨境融资上限内，自主开展本外币跨境融资。6月，外管局“16号文”允许境内企业外债资金按照意愿结汇方式办理结汇，意味着境内企业可自由选择外债资金结汇时机。

分析人士认为这些举措可以理解为在短期资本外流背景下，监管层对于跨境资本“扩流入”的努力。中国金融四十人论坛高级研究员管涛此前对《财经》记者表示：“在2015年下半年资本流出压力加大后，中国放宽了资本流入和结汇的限制。从国际收支平衡表上看，企业到海外融资可以增加资本流入，抵消部分资本流出，进而减少外汇供求的不平衡。”

在政策鼓励下，更多国内房地产企业和城司出海融资，并将大部分募集资金回流境内使用。Dealogic数据显示，在城投美元债的带动下，2016年中资美元债发行规模达到创纪录的1112.6亿美元，甚至超过了处于人民币升值周期的2014年。

有业内人士告诉《财经》记者，在资本外流压力下，地方政府对外资渴求强烈，很多开发区城司海外发债部分是为了完成引入外资的指标。

海通证券首席经济学家姜超则认为，除了政策的放松，面对国内城投债监管加强的趋势，城司也有拓展融资渠道的需求。

随着发债规模不断冲高，监管层也逐渐放松资金回流政策。外管局在今年1月26日新规，一改此前对担保项下的外债资金不准回流国内的态度，明确“允许内保外贷项下资金调回境内使用”。

值得注意的是，此前面对人民币贬值压力，很多中资企业选择提前偿还外债，这也被认为是2014年-2015年资本流出的主要因素。由于外债规模相对较小，企业去外债规模在2016年以来已经显著下降。据中金公司研报分析，外债偿还带来的“流出”已从2015年的1667亿美元降至2016年的196|美元。另外，在政策鼓励下企业重新开始借入外债，中国外债余额自2016年二季度以来已累计增加了1738亿美元。 风险暗藏

除了宏观层面的外债规模有所回升，火热的中资美元债市场也暗藏风险。

中资机构占据投资主导地位已经引发了市场的担忧。上述资深从业人士认为，投资者的严重同质化本身已经构成风险，尤其是中国监管部门的政策调整容易给中资机构占主导的整个市场造成影响，而投资主体多元化显然可以规避单一国别政策所带来的市场风险。

多位分析人士均认为，政策调整是中资美元债的主要风险。姜超指出，在人民币贬值压力仍存的情况下，资本管制措施可能对未来偿债资金出境造成障碍。

标普则认为，目前“中国买盘”趋势是市场流动性造成的，与信用基本面脱节。如果监管层决定严控境外市场债券融资渠道，发行人又无法通过境内资本市场融资，那么再融资风险就有可能大幅上升。而且，目前无评级债券发行量的上升趋势也反映出“中国买盘”过分强调回报、而忽略风险。

2016年以来，城司海外发债出现了很多投机级别，11月以来甚至出现无评级发行债券的情况。随着政策的放松，发债主体资质有所下沉，很多国内AA级甚至AA-级城司出海融资，地级市甚至县级市城司也明显增多。而且，海通证券研报指出，部分低评级城司海外发债利率已经高于境内。比如江苏新海连2016年初发行的三年期美元债票面利率6.2%，而同期国内发行的五年期中票只有4.8%。

市场已经注意到越来越多投机级债券出现，据彭博统计，今年已有61亿美元投机级债券发行。有市场人士预计，国内债券市场流动性收紧将促使更多低评级公司转向海外市场融资，未来将会出现更多高收益债券。

对此，监管层已有所反应。

2016年呈现井喷态势的城投美元债在近期发行规模锐减。据Wind数据统计，2016年累计发行36只城投美元债，融资105.2亿美元，尤其是11月-12月有16只城投美元债集中发行。但是今年以来，只有不到10只城投美元债发行。据多位业内人士向《财经》记者透露，今年春节后城司海外发债的意愿仍然很强烈，但是发改委减少了向城司发出备案函。面对发行主体资质逐渐降低，发改委正在考虑出台政策规范城司海外发债。

3月深圳市发改委也通知，要求申请外债额度的企业必须提交国际评级机构出具的投资级别评级报告作为辅助证明材料。但是市场也开始担忧无法获得国际投资级评级的企业未来在境外发债是否会被全面限制，从而引发即将到期的存量债券的再融资风险。

另一方面，从发债的微观主体来看，房地产企业和城司到境外融资所承担的汇率风险也不容忽视。标普指出，很多利用美元债市场融资的中资企业，外币收入很少甚至为零。但是为了获得更低的融资成本和流动性，部分企业不惜增加财务风险，扩大外币债务敞口。

而且，由于对冲汇率风险的成本很高，较少城司使用对冲工具。上述券商投行部负责人表示，由于三年期套期保值产品不多，一年期产品成本又很高，大部分城司索性选择不锁汇。

第6篇：城投资产管理范文

各搬迁单位要对所有资产进行全面清查盘点，登记造册。其中，对搬迁后需继续使用的资产分类造册，确保该部分资产的安全和完整，防止丢失、损坏和被盗等问题发生；对需要处置的资产按本通知第二条办理。

二、规范处置行为，加强资产管理

凡各搬迁单位处置资产，须按照《省行政事业单位国有资产管理暂行办法》(省政府令第214号)规定，严格履行审批程序。搬迁单位原有的土地使用权及房产等不动产，一律移交县城投资公司，各单位与县城司办理移交手续后，依据双方签订的移交协议和资产移交清单，进行账务处理，并将移交清单报送县财政局。对搬迁后单位需要处置的其他资产，包括已达到使用年限或虽未达到使用年限但因老化、毁损、型号淘汰等确需报废的，以及闲置资产等（搬迁后统一处置的房屋、土地等除外），各单位要在搬迁前登记造册，提出初步处置意见，统一报县直机关事务管理局审核汇总后，再报县财政局审批；县财政局认为须应报县政府审批的重大资产处置，由县财政局审核后报县政府审批，并采取公开透明的方式，通过招标、拍卖或协议转让等方式进行处置。各单位资产处置收入应及时上缴国库或非税收入专户，严禁私分或私设小金库。

三、严明纪律，防止国有资产流失

各搬迁单位要按时完成本单位资产清查盘点，认真开展登记造册，严禁隐瞒真实情况、弄虚作假和提供虚假会计资料；严禁采取私分、低价变卖、虚报损失等手段，侵吞、转移国有资产；严禁未经批准，擅自处置国有资产；不得以任何理由拒绝将国有资产收益缴入国库或非税收入专户；严禁私分资产处置收益或设置账外账。处置国有资产，要严格履行审批手续，未经批准不得任意处置；国有资产处置应当采取公开透明的方式，按照公开、公正、公平的原则，采取招投标、拍卖或协议转让等方式进行处置；监察、审计、财政等部门要认真履行职责，加强配合，强化监管，防止国有资产流失。凡违反相关规定，对国有资产管理工作造成不良影响的，依据有关规定严肃追究相关领导和直接责任人的责任；对违法违纪造成国有资产流失的，给予单位主要领导和直接责任人党纪、政纪处理；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

第7篇：城投资产管理范文

12月24日，财政部等四部委联合下发了《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（下称“通知”）。

在这份通知中明确划定红线，地方政府不得组织单位内部员工集资购买理财产品，不得将储备土地注入融资平台公司，不得出具担保函，公益性质项目不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。

作为遏制地方政府投融资平台的最新举措，这个通知可谓定位精准的“大杀器”。

在2012年期间，银监会及相关部门多次下发规范地方融资平台的文件，但挡不住地方政府曲线绕过的种种努力，并未取得实质性效果。随着去年以来地方政府财政的持续紧张，信托产品的重要投资领域房地产开始爆发风险，政信合作成为信托行业在2012年突破7万亿的重要助力。

不过随着平台债务的堆积，个人投资者对政府平台债的认识亦在分化，使得政信合作在源头受到一定阻力。但多数从业者包括信托业务中层及新加入的券商资产管理部门中层均预测，围绕地方政府融资的信托及券商资管产品仍将持续一段时间。

“信托公司及券商资产管理部门并不能马上找到替代的产品领域，而且范围总有一定的惯性，地方政府又确实有强烈的资金渴求，一些替代担保函和土地储备的措施很快就会出来。”一位上海券商资管部中层表示，“关键是投资者要认可地方政府的信用”。

大行其道

根据中国信托业协会相关数据，截至2012年三季度末，政信合作业务的总存量余额为3903亿元，占信托总业务量的6%左右，总规模并不是太大。

不过，在政信合作的统计口径上，有一些遗漏。“实际上有些政府隐含信用的项目，我们上报的时候都会把它归到基础产业信托里。”一位信托经理表示。基础产业一般由政府投资，交由城司或其它公司代建，因此具有政府的显性或隐性担保，其信用等级较高，收益率较一般工商企业信托低。

若以全口径的基础产业信托计算，截至2012年三季度末，基础产业信托余额为1.39万亿元，占信托业务总余额比例为23.34%。相较于2011年底的1万亿元，有近40%的增长，新增量在前三季度的约1.5万亿元信托产品增量中占据三分之一。

若以公开市场发行，一般需对自然人投资者承担兑付承诺的集合信托发行量计算，其规模也不小。根据华宝证券统计，2012年1至10月，集合基础产业信托产品共计发行813只，去年同期为331只，涨幅145%，发行规模为1974亿元。其发行量不仅超过房地产信托的1541亿元，也正式跃居为集合信托发行量第一的发行类别。

政信合作之所以在2012年开始大行其道，其关键因素之一是银监会对地方投资平台贷款市场的严格控 制。

2012年3月，中国银监会要求商业银行按照“支持类、维持类、压缩类和退出类”对地方融资平台贷款进行分类管理，实行总量控制，确保贷款余额只降不升。因此，地方政府资金来源全面转向银行间市场的城投债及信托、券商等非银行理财市场。

不过城投债发行亦受到发改委的审批，且对注册资本、资产规模、融资平台利润有诸多要求，众多新成立的区县级城投平台公司实际上并不符合这些条件，因此衍生出通过信托、券商等机构对接银行或个人投资者进行表外贷款等新的操作形式。

对于城司来说，通过信托融资的综合成本达12%以上，相比成投债低至8%至9%的成本，通过信托融资无疑是“下下之选”。但信托公司的优势在于期限灵活，资金匹配度更好，监管审批时限也更为迅速。

风控“躲猫猫”

目前政信合作的主要形式有三种，其一为信托公司参与地方投融资平台下属项目的设立或增资扩股，由平台或平台的国有股东承诺到期溢价回购股权；其二为信托公司向平台发放信托贷款，由地方政府或平台承诺到期偿还；其三为信托公司受让地方投融资平台的地方政府的应收账款债权，到期由地方政府偿还平台公司，再偿还信托资金。

上述三种合作形式的核心矛盾在于，地方政府是否会代地方平台偿还债务？大部分通过信托融资的地方投资平台，承担了较多的公益项目建设，存在负债结构、资金实际收益远远不能匹配信托融资成本等诸多问题。

“对政信合作的考察不能看项目，也不能看平台，只能看背后的地方政府财政实力和还款意愿。”一位信托公司中层表示，“选择交易对手很重要”。目前信托公司对地方政府的考察指标包括财政收入规模、财政收入占GDP比例、税收收入占一般财政收入比例 等。

实际操作中，政府为平台的担保主要涉及两个方面：财政收入担保或土地担保。“财政收入担保一般是同级人大将资金偿还额度纳入相应年度财政预算。”上述信托公司中层表示，“土地担保就是把相关土地或资产划入，作为抵押物。”

在2010年出台的《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》中已经规定地方政府所属部门不得以财政性收入为融资平台担保。“但人大不属于政府下属机构。”前述信托公司中层表示。因此，在政信合作项目中，同级人大纳入财政预算这一措施作为较有效的担保，仍然被广泛使用。

同样，对于土地担保，2010年至今同样有数目繁多的限制性规定，包括不得以其它行政性单位资产为融资平台做抵押等一系列措施。不过地方政府以将未开发储备土地划拨给平台公司的方式，使之成为平台公司体内资产等方式规避了这一规定。

“上级政府的这些原则性规定总会有一些可以商榷的地方，对于比较宽泛的规定，我们就找概念上的一些模糊之处，特别具体的规定我们就设法，绕开一下。”前述信托公司中层表示。463号文即被其看作“规定”特别具体的典范，其中包括不得向信托、财务公司借款，不得利用储备土地担保，不得出具担保函等系列规定。

“但现实是地方政府极度缺钱，那些项目总不能全烂尾吧？”前述信托公司中层表示，“需求在，还是会有人去做，最后只能是‘躲猫猫’”。

“我们在考察信政合作时不担心地方政府不还钱，我们担心的是它不按时还钱。”前述信托公司中层表示，“地方政府最后如果兜不住，上级政府一定会帮忙协调。不过，可能要拖很长一段时间。”

作为应对这一风险的方式，政信类信托普遍采用了要求当地政府部门职员认购一定比例产品。“如果当地人认购了一部分产品，从维持稳定的角度出发，地方政府也会赶紧考虑还上资金。”前述信托公司中层表示。

投资者态度变化

在政信合作中，包括单一信托和集合信托。其中单一信托大部分为“银政信”合作，信托只是银行理财资金进行表外放贷的通道。而在去年截至10月发行的1900亿集合政信信托中，大部分面向个人投资者。

目前，相当部分的信托投资者还是信任地方政府的还款能力，但随着去年下半年以来政信合作进入“深水区”，融资主体由市级进一步下移至县级融资平台，投资者也开始对手里的政信合作项目进行进一步的考察和筛选。

“用户首先问的是融资主体是哪个级别，用来干嘛，财政收入多少。一些买过其它产品的还会问担保的资产怎么评估，还款的进度是怎样的，不再是逢政信就不问了。”一位第三方理财公司总经理表示。亦有第三方理财销售经理表示，已经有相当部分的客户明确表示“不买房地产不买政信类产品”。

“政信合作项目也分好坏，分化很严重。”前述第三方理财公司总经理表示，“高速公路、燃气工程，这些能产生稳定现金流的受到追捧。公租房、市政建设这些明显现金流不足的领域被很多投资者抛弃。”

一个典型的产品是由中泰信托发行的“四川成都龙泉驿生态移民项目”。

根据产品说明书，此项目预计总融资规模为15亿元，其融资主体为成都阳光田园城市投资有限公司。其占比30%的大股东成都经济技术开发区建设发展有限公司为项目提供不可撤销连带责任保证担保，龙泉驿区政府、人大等决议将相关信托还款纳入财政预算。

资金的投向为村民拆迁及安置房建设。还款来源为安置房回购款、地块土地出让收入、农村集体用地流转收益权的处置收益、质押股权处置收益、股东代为履行还款义务等。

“首先这后面最终只是一个区级政府融资项目，然后地块土地出让收入、土地流转收益是否能在信托的期限内实现，都有很大的不确定性。大股东仅占比30%，实际上的大股东是四川惠思博科技有限公司、四川鑫茂源投资有限公司及两家公司的法人代表杨涛，后者合计总股权数达到45%，占比更高。”前述第三方理财公司总经理表示“虽然这个项目给的代销费率接近四个点，但是客户很不认可，我们接过来也没办法销出去，不如不接。”

一位恒天财富内部人士表示，成都龙泉驿生态移民项目在公司做宣讲时特地请到了中泰信托的大股东北京信托做产品宣讲，以便“壮声势”。恒天财富董事长梁越亦亲自督战，并在内部大会上重申该项目的“背景”及“还款措施保证”，亦从侧面显示这一项目在基层发行中遇到不小的阻力。

“下有对策”

尽管部分类别政信合作产品受到一定程度的阻力，但多数接受采访的信托及券商资产管理部门人士均认为，与地方政府的合作仍将是2013年上半年的一大主题。“但是要换个形式，换个主体”。

“地方政府的一些基础建设项目前期已经开始投入，不可能就这样不干了。前期平台一些贷款到期也需要新的资金偿还，所以肯定还得找钱。”前述信托经理表示。

至少在三个出口上，政府与非银行机构的合作仍有空间。此次463号文由人民银行、银监会、财政部、发改委共同签发，但没有包含证监会。由于证监会的缺席，也就不能对券商资产管理公司及基金子公司进行规范。“银信政合作变为银证政合作是很快的事情，只是变个通道而已。”前述信托经理表示。

对于463号文的主体解读，亦有不同的声音。很多业内人士均认同，463号文所涉的主体“地方融资平台”的定义，并不包括已经退出银监会名单的数千家地方融资平台公司。

此前，银监会为对地方融资平台进行规范，对其实行名单制管理，分为监控类和退出类。截至2011年12月底，在全国万家地方融资平台中已经有两千多家退出了这一名单。这两千多家地方融资平台公司还有强烈的资金需求。此前信托公司的合作对象有较大部分是这些公司，因此一些大的信托公司受影响不大。

对于“不得向信托公司、财务公司融资”这一条款的解读亦可能有操作空间。“其一是仅仅限于公益性项目，另外还有多种融通手段。”前述信托经理表示。

事实上，若地方融资平台发起有限合伙项目公司，由信托计划或券商资产管理计划充当LP，通过内部协议控制来保证现金流偿还的稳定性及担保，则可规避融资这一限制性规定。

“关键并不在于措施，而在于监管层执行的松紧度。”一位券商资产管理部门人士表示，“在463号文下发之后，券商似乎占有优势。但我们合规方面的要求比信托严格多了，每做一个新的交易结构设计，报上去之前就得跟协会打好招呼，看行不行。一个计划到底是做集合还是专项，也得请教协会。相比之下，信托的胆子就大得多。我们的劣势在于客户资源积累和审批速 度。”

第8篇：城投资产管理范文

安信证券2016年集合理财产品表现差强人意，与其强大的投研实力并不匹配。

根据Wind资讯数据统计，安信证券2016年偏股型产品收益率均为负数，全年回报仅为-16.27%，在券商中处于倒数第四名；债券类产品表现中规中矩，2016年总回报为3.23%。

作为券商主动管理的资产管理类型，券商集合理财产品与券商投研能力分不开。而安信证券研究所的研究能力在行业排名居前列。例如最新一次新财富最佳分析师榜单，安信证券有12个团队入选最佳分析师，其中有8个行业团队斩获第一。

投研实力获得行业认可，但是自身管理的集合理财产品却深陷亏损，原因何在？对此，《投资者报》记者向安信证券方面求解，但是公司相关负责人表示暂不方便回复。

偏股型排名倒数第四

根据Wind资讯数据统计，2016年安信证券存续期内共有9只股票型产品，全年总体回报-16.27%，在90家券商中排名倒数第四。

具体来看，表现最好的是安信安发宝，2016年全年总体回报率也亏损6.05%。不过这只成立于2013年5月29日的混合型产品总体回报还不错，成立以来总体回报率为：26.63%，穿越牛熊市，整体业绩不算太差。

表现最差的有3只产品，亏损率超过20%，分别为：安信安盈宝、安信策略精选以及安信国盛2号，2016年总体回报率为：-23.2%、-27.33%、 -30.98%。

亏损最为严重的安信国盛2号，成立以来回报率同样为负，亏损率为28.93%。虽然可以确定这只产品主要配置是股票，但是安信证券并未公布该产品的配置比例以及投资标的。不过从该产品的成立时间来看，亏损也比较容易解释。安信国盛2号于2015年6月24日成立，从该时间节点来看，可谓“生不逢时”，其建仓在高位，随后遭遇2015年6月的千股跌停，又历两次熔断，A股沪深指数呈断崖式下跌。《投资者报》记者对比该产品成立之初与最后公布单位净值日的大盘指数，同期沪指4576.49点直落到2929.61点，跌幅35%，个股方面的确很难有好的表现。

因为业绩普遍亏损，安信证券集合理财产品2016年也并未分红。从安信证券官方网站上可以看到，披露的最后一次分红是安信策略精选2015年12月15日，向持有人按每10份份额派发红利1.08元。

债券型符合自身预期

去年股市表现不佳，债市同样并不消停，三季度一轮调整波及债券类产品收益，安信证券去年存续期内债券类集合理财产品共39只，整体收益率为3.32%，在85家券商中居第30名，表现尚可。

具体来看，安信瑞泽B表现最好，今年以来收益达6.85%，在206只同类产品中排名27。值得注意的是，该产品自2013年6月19日成立以来，累计总体回报达195.12%，接近翻了两倍。

《投资者报》记者查阅了公司官网安信瑞泽B产品简介了解到，该集合资管计划投资方向主要为固定收益类和现金类资产。虽然不直接从二级市场买入股票、权证等权益类资产，但可参与A股股票的申购与增发，也可持有因可转债转股所形成的股票、因投资可分离债券而产生的权证等，本集合计划持有的股票和权证等权益类资产的投资比例合计不超过集合资产净值的20%。此外，去年9月份，该产品还将项目收益债券和专项债券纳入投资范围。

债券型产品收益率基本符合安信证券投研部门的预期，安信证券研报表示，去年年初，对当年债市的观点是猴年猴市，投资策略是通过波段操作严防风险和增厚收益。

据了解，安信证券去年春节前后大幅建仓了到期收益率在3.5%以下的城投债和少量收益率6%以上的高收益债，4月中下旬待中高等级的城投债调整上百BP后，又果断大幅加仓中高等级城投债和利率债，上半年的债券集合理财账户平均绝对收益超过3%，并一直保持全年，走势相对稳健。

投研实力逐渐恢复

根据国投安信披露的安信证券经营数据显示，其2016年1-12月实现净利润25.45亿元，净利润在26家上市券商中排名第十。从当年上半年起，公司资产管理业务主动管理规模扩大、固收投资能力巩固。

截至2016年6月30日，安信证券管理运作产品384只，受托规模2355.70亿元，较2015年底增长3.61%，其中，主动管理规模466.51亿元，较2015年底增长18.56%，固定收益类产品全部取得正收益。

安信证券公告称，在A股运作不利的环境下，公司不断调整投资策略，在固定收益投资领域，灵活运用衍生品对冲市场风险、稳定组合收益，同时进一步优化团队建设、交易管理和系统建设工作，设立专业团队专注利率债和利率衍生品、信用债等领域的交易机会和套利策略挖掘，拓宽盈利空间。

但自家强大的投研能力并未提高券商资管产品的投资能力。

第9篇：城投资产管理范文

【关键词】新金融产业 定义 分析 文化产业

一、新金融产业定义

（一）新金融定义

所谓新金融，是指区别于传统的银行、证券和保险等金融业态的新兴金融产业形式。其最初并不是作为一个学术概念，而是作为一个产业政策执行计划由上海市黄浦区首先提出。在上海国际金融中心建设上升为国家战略之后，上海将金融中心规划为“一城一带”，亦即陆家嘴金融城和外滩金融集聚带。外滩金融集聚带位于黄浦区，具有悠久的金融历史和深厚的文化底蕴，但在改革开放以来相对于陆家嘴金融城的发展明显滞后。为避免与陆家嘴金融城发生同质竞争，上海国际金融中心的战略规划明确提出，一城一带之间是错位竞争，协同发展的关系。新金融是以资产管理中心、资本运营中心和金融专业服务中心三大功能为主要内容，以新业态、新业务、新领域和新力量为主要特点的金融产业组织形式。

（二）新金融与传统金融的差异分析

区别于银行、证券和保险等传统形式的商业或政策性金融业态，新金融是与现代产业经济、市场运行、风险控制、专业化分工合作等要素高度关联的产业形态，是为弥补传统金融服务局限性而日益兴起的新型金融机构、准金融机构，或者某类金融子市场或创新金融服务工具、模式及标准等。

新金融的发展是信用经济市场化和专业化的结果，同时也是受到上层金融体制改革的推动，越来越多的企业获得新业务经营许可，比如汽车公司成立汽车金融公司，甚至在该企业整体盈利中占大头；再者，随着消费经济的兴起，消费者的消费需求日益旺盛，与之对应的是消费金融公司等业态的形成。其次，还有一大批反映市场需求的金融创新形式，比如货币经纪公司、贵金属投资、航运金融、私人银行、资产管理机构、各类PE/VC、产业基金以及金融衍生市场、黄金交易市场、票据中心等要素市场。

（三）黄浦区新金融发展现状分析

根据官方文件，黄浦区将被打造成为一个国内外有重要影响的资产管理中心、资本运作中心和金融服务中心，及拥有新业态、新领域、新业务、新力量为特点的新金融集聚地。

黄浦区具有丰富的金融底蕴承载金融集聚带的建设，上世纪30-40年代，外滩就被誉为“远东华尔街”，经济总量仅次于美国纽约和英国伦敦，位居全球第三。目前黄浦区共有500余家金融机构，并且最近3年每年都引进新金融机构30家，“十二五”期间计划每年还将至少引进50家新金融机构。目前区内的金融机构已经覆盖银行、保险、要素市场、信托、证券以及新金融机构私募基金、风险投资公司、资产管理公司、融资租赁公司等各大金融业态和业务形式，金融机构的规模在上海地区仅次于浦东。

二、现代服务业发展现状及发展瓶颈分析

现代服务业是指以现代科学技术和经营管理模式为支撑，建立在现代市场制度下的新型服务产业。它既包括伴随科技发展而产生的新兴服务业态，也包括运用现代技术对传统服务业进行改造和升级后形成的产业，其有别于商贸、住宿、餐饮、仓储、交通运输等传统服务业。现代服务业具有智力集成、轻资产、产业寄生性和运行灵活等特性。很多现代服务业企业，办公场地小、人员少，但是却能创造高额利润。比如创意设计、企业管理等行业，产品的核心内容是智力和创新能力。

尽管如此，现代服务业的发展也面临一系列瓶颈问题的困扰，经营理念、智力集成、创新思维等特点既是现代服务业的竞争优势，也是其竞争劣势。因为长期以来知识产权类产品一直面临市场定价标准缺乏和产权保护困难等问题；其次，由于轻资产的特性，相关现代服务企业融资过程中缺乏实质性的作价物品抵押，很难从金融机构获得有效便捷的资金融通。再次，对很多现代服务业而言，除了企业本身的经营困境外，还普遍面临规模小、资源缺乏、经营管理经验缺乏、市场生存风险高等困难。

综上所述，从新兴产业发展角度出发，政府应该积极有效地出台相关政策措施，扶植和推动现代服务业发展。从而真正实现经济结构调整和发展方式转变的伟大战略。本文拟从产业扶植角度出发，以市场机制为基础，分析政府在不直接参与市场运营的情况下，如何通过利用现有平台，整合现有经济资源，促进产业对接和经济结构升级。对于黄浦区而言，在新金融大发展的有利形势下，如何利用好新金融资源，推动产融对接，实现现代服务业在上海中心城区的大发展大繁荣，是当前政府面临的一项重大战略课题。

三、新金融产业如何促进现代服务业发展——以文化产业发展为例

新金融的发展是金融政策逐步放宽和市场化发展二者综合作用的结果，当前我国市场上新兴金融业态的发展很大程度上都能在欧美金融市场上找到先例。新金融产业的发展更贴近实体产业的发展需求，它能为企业提供量身定制的系统服务和综合全面的企业问题解决方案。相比起传统金融，新金融对于产业发展的推动具有低成本、低门槛和高效率的“两低一高”的特点。如前文所述，现代服务业具有智力集成、轻资产、规模小等特点，传统金融业很难对其进行有效的产业促进。相比之下，新金融可以在市场机制下深入到企业经营的每一个环节，促进企业全面发展。本文拟以文化产业为切入点，分析新金融在这一过程中所能起到的重要作用。

（一）文化产业及其特点分析