房产继承的法律依据精选(九篇)

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第1篇：房产继承的法律依据范文

只有非法定继承人在继承房产时才需要交契税，规定如下：房产继承的根据买房人的情况，首套1%，二套3%，非普通住房不论首套二套都是3%。

【法律依据】

根据《关于继承土地房屋权属是否征收契税的请示》现批复如下，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。

第2篇：房产继承的法律依据范文

1、是赠予，有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

2、是继承，继承从被继承人死亡时开始。

3、出售，以低于市场价格出售给子女，避免以后子女出售房产少交税费。

第3篇：房产继承的法律依据范文

一般法定继承人继承的房产没有营业税、个税和契税（非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的需要缴纳一定的契税）。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房屋管理部门进行过户登记。因此需要支付继承权公证费，一般按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元（具体收费标准可去当地公证处咨询）。除此之外，在办理房屋过户登记时，还需要支付房地产价值评估费用；相关税费，如印花税、工本费等。

【法律依据】

根据《继承法》第五条，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

（来源：文章屋网 ）

第4篇：房产继承的法律依据范文

云南曲靖读者徐 丽

本刊特约记者答:老年人再婚后又丧偶,其居住权亦应受到法律的保护:

一、如果老年人自有住房或租有住房,依据《老年人权益保障法》第十三条规定,“老年人自有的或者承租的住房,子女或者其他亲属不得侵占,不得擅自改变产权关系或者租赁关系。”也就是说,老年人再婚后又丧偶,仍然拥有对自有住房或者租赁住房的占有权、使用权,任何人无权干涉或侵占。

二、如果老年人自己没有住房,而是与配偶一起居住在配偶的原有住房之中,当老年人的配偶去世以后,老年人依然有权继续居住下去。因为对于房产权属于老人配偶的房屋,依据《婚姻法》第二十四条规定,“夫妻有相互继承遗产的权利。”这种继承权,是婚姻效力的一种具体表现,生者拥有继承死者遗产的权利。虽然配偶、子女、父母均为第一顺序的法定继承人,遗产也应均分,但在具体划分遗产时,则要考虑继承人的实际需要,除非老人他处另有住房。如果老人与配偶原有其他约定的,则按其他约定履行。无论是从遗产继承权来讲,还是从敬老、养老的社会主义道德来讲,自己没有住房的老年人,继续居住在已去世老伴的住房中,都是合情合理合法的。

三、如果老年人和再婚后的配偶都没有自己的或承租的住房,当老年人再婚又丧偶之后,应依据《老年人权益保障法》第十三条“赡养人应当妥善安排老年人的住房”的规定,由其履行过抚养教育义务的亲子女或继子女予以解决。

无论是上述哪种情况,老年人特别是女性老年人的合法居住权,都是应该受到保护的。

声明断绝父子关系有法律效力吗

本刊特约记者答:你儿子这种单方声明断绝父子关系,以达到不尽赡养义务的做法是得不到法律支持的,你仍有权利要求其尽其赡养义务。《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国婚姻法》以及其他的法律、行政法规没有对声明断绝父母子女关系作出具体的规定,因此,声明断绝父母子女关系没有法律依据,依法不受法律保护。

第5篇：房产继承的法律依据范文

但如果是婚前按揭购房，婚后取得房产证，当房产证登记了双方名字的，则属于共同财产。

【法律依据】

《婚姻法》第17条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

(一)工资、奖金；

(二)生产、经营的收益；

(三)知识产权的收益；

(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

(五)其他应当归共同所有的财产。

第6篇：房产继承的法律依据范文

关键词：转继承；诉讼时效；法律适用

一、案例简介

王某于1940年过世，死后遗有栋近两千平方米的别墅，王某生前有二个老婆，大老婆杨某生育五子女，二老婆陈某生育一女。二位老伴在王某死后相继过世，她们生育的子女也于上世纪末相继过世，然王某遗留下来的房产至今未依法分割。现各继承人遍布全球各地，好些已经加入外国国籍，并且已经很少和国内的继承人联系，甚至失去联系。委托人反映，该房产现由二老婆的孙女在管理，并拒绝与委托人等其他继承人分配，欲委托笔者向法院提讼，请求析产。

二、诉前准备

鉴于本案的复杂性，笔者在接受委托前，详细查阅了委托人提供的材料，认为本案会是典型的法定继承人析产案件，由于各继承人现遍布全球各地，根据我国法律的规定，享有法定继承权的人应该必须是属于被继承人的配偶、子女、父母，前述继承人不存在的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能主张继承。然，本案很多继承人身在外地，首先要证明其是合法继承人才能谈及份额，故笔者建议当事人着手收集相关证据包括继承人与被继承人存在前述亲属关系的证明，如公安机关的户籍证明、户籍藤本、公证声明书、到公证处做证人证言的公证保全等。除此之外，笔者也开始搜集本案涉及到的相关问题的法律依据、法院判例及权威法学理论，为更好本案做足准备。

三、相关法律适用问题的思考

本案例中有以下几个问题需要进行分析：

1、本案是否适用转继承的法律规定？

现行继承法并未直接规定转继承的字眼，但法学理论上，又把转继承称为再继承，连续继承等。根据继承法第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。本案被继承人死亡时，其子女未分割遗产且相继死亡，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第 52 条规定：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。故，被继承人是被转继承人，其子女是转继承人，产生转继承法律关系。转继承人死亡后该部分财产仍然未分割即产生新一轮的转继承法律关系。也就是说，在遗产分割前， 被转继承人的法定继承人未放弃继承权又死亡的情况下，可以产生新的转继承关系。笔者认为通过转继承得到的财产再发生转继承产生的是一种独立的法律继承关系，在条件允许的情况下，可以一直往后产生转继承关系。

2、本案是否适用诉讼时效的法律规定？

《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第 177 条规定：遗产未分割的，即为共同共有。《物权法》第 29 条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。又，继承开始于被继承人死亡之时。故本案各继承人依法取得对讼争房产共同共有的所有权，也就是一种物权，虽然本案所有继承人尚未分割遗产，但财产未分割并不影响各继承人取得所有权的属性。根据我国现有法律的规定，物权请求权不适用诉讼时效。

3、一夫二妻的法律适用，从被继承人继承到的财产是夫妻共有吗，如果是，是各1/3吗，还是夫1/2，妻各1/4？

由于本案被继承人、甚至转继承人均出现一夫两妻的情况，而在当时的法律这是允许的，故对于妻子及其衍生下来的子女的财产分配问题应该如何处理成为本案的难题。笔者认为，法不溯及既往，即使现在的法律只承认一夫一妻，然并不能约束法律实施前的民事行为，故按照法律规定及公平道义原则，应认定本案存在的一夫二妻的合法性。且，婚姻法第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（四）继承或赠与所得的财产……”除非遗嘱或者赠与合同中确定只夫或妻一方的财产才不是夫妻共有。故本案被继承人、继承人在婚姻关系存续期间取得的财产应为共同共有，故本案财产分割前应先承认一夫多妻制的财产共有性。

所谓财产的共有性，从共同共有的法律性质看，各共同共有人对共同财产享有的权利和承担的义务平等，且由于因继承所得的财产在夫和妻之间并没有约定份额，而被继承人也未对继承份额予以约定，故从公平正义的角度出发，无论是一夫两妻还是一夫三妻，可推定夫与妻之间的共同共有财产为等额共有。

故，当继承人在遗产分割前死亡，发生转继承的情况下，其应继承的遗产份额中的一半首先要确定为其配偶的个人财产，剩下的另一半才能由其法定继承人共同继承。如果被转继承人有两妻的，应按各1/3的比例确定各自的份额，剩余的份额才能由其法定继承人共同继承。

4、案件审理中涉讼房产的收益处理问题

涉讼房产现由被告出租给案外人做经营使用，案外人每月支付租金。然，自本案进入诉讼阶段，房屋租金的归属、管理问题就浮出水面。然，大部分继承人不在国内，各继承人也无法达成指定共同管理人的一致意见，故经过多方协商，当事人到银行设立公共账户，案外人自诉讼之日起将租金打入公共账户，任何人不得私自提取公共账户的款项。

四、案件结果

由于被继承人的子孙众多，且分布海内外，笔者在本案前充分考虑了案件的上述因素，也告知案件当事人尽量联系其他继承人共同参与到本案诉讼中来，对已经找到的继承人又无法亲自参加的，建议办理公证委托。虽然已经有一部分办理委托，但仍然无法找到所有的继承人，故受理法院采取了公告送达的方式，通知各继承人及其合法继承人参加诉讼。本案仍在审理中。

五、结语

现行继承法制定于一九八五年，历史的局限性和实践的丰富性导致司法实践中遇到法律适用困难是正常的。而无论本案的判决结果会是如何，笔者都会继续关注和跟进继承法的发展。

参考文献：

[1]李欣：《中外子女法定继承权考察与评析》，《社科纵横》，2011年第10期。

[2]何鹏城：《转继承法律关系及其相关衍生问题初探》，《中国公证》，2010年第10期。

第7篇：房产继承的法律依据范文

为治理群众“办证多、办事难”问题，去年11月国务院办公厅印发《关于优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》。一年以来，据不完全统计，目前已有超过20个省份出台具体工作方案，全面清理各类“奇葩证明”和繁琐手续。

调查发现，与过去相比，全国多地基层派出所和社区开证明的数量已明显下降。不过，在一些地方，如“无小三证明”“家庭妇女证明”之类的“奇葩证明”还被要求出具，一些公证、银行等非政府部门成为索要证明的大户。

多地明确禁开清单，有的地方只有过去五分之一 在一些地方，如“无小三证明”“家庭妇女证明”之类的“奇葩证明”还被要求出具。

当前，中央多部门和全国多地正在取消、规范一些领域的相关证明事项。今年8月，公安部等12部门联合出台《关于改进和规范公安派出所出具证明工作的意见》，对共计29类开证明的情形作出明确规定。

有的地方明确禁开清单，取消各类“奇葩证明”。北京市日前取消、调整74项政府部门要求基层开具的各类证明;近期，黑龙江省已在省级层面取消83种证明，其中包括合葬证明、未婚同居证明、癌症证明等;郑州市目前已明确取消了22项证明，其中包括外伤证明、同意骨灰取走证明、健康证明等。

有的地方则为证明列出“准入清单”。广东省佛山市目前已完成1930项审批服务事项的标准化工作，在社区、村居层面列出77项村居事项列表。惠景社区居委会主任李俏丽介绍说，现在，社区只能开具事项清单中的证明事项，清单外的不能随便开。

随着取消“奇葩证明”各项工作的开展，一些地方的社区、派出所开具证明的数量已经明显减少。佛山市公安局治安支队支队长黄小龙介绍，据统计，2012年以来，佛山各级公安机关每年开具的各类户籍证明大约31800份;去年9月到今年9月，开具的各类证明6000多份，只有过去年平均数的五分之一。

一些不许开的证明需求仍很大，有部门懒政推责

调查发现，虽然有关部门开具证明的数量已减少，但是“奇葩证明”的需求仍很旺盛。

李俏丽介绍说，过去社区每天开十几份证明，现在只有五六份。但是，每天到社区来开各种证明的人次并未减少。

河南省焦作市基层社区工作人员许琳说，相关部门明确规定一些证明不允许再开具，但是，目前每天来要求开证明的居民还是很多。不少证明社区没办法开，跟居民产生了矛盾。

为什么政府积极清理之后，仍有大量证明被要求开具呢？

调查发现，当前，不少企业仍然要求求职者个人到派出所开具无违法犯罪记录证明。佛山市石湾派出所副所长梁恭智介绍说，个人到派出所要求开无违法犯罪记录证明的情况非常普遍，按规定应该公对公开证明，但许多居民“流着眼泪”央求，让派出所也很为难。但按公安部规定，无违法犯罪记录证明对个人一律不予以出具。

“经常有居民因为继承遗产问题来开证明。公证机构要求居民找派出所出具无小三证明、无继子证明、无养子证明、无私生子证明、无干儿子证明等各种关系证明，我们其实也无法证明，很无奈，只能说没法开。”梁恭智介绍说。

一些法律依据不足的证明依然在要。国务院办公厅关于优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知提出，凡是没有法律法规依据的证明和盖章环节，原则上一律取消。

媒体调查发现，一些需要提供社保证明的法律依据，仅仅是部门的通知或决定。比如，建设部关于修改《城市房屋白蚁防治管理规定》的决定，其中第六条规定相关单位需要“有生物、药物检测和建筑工程等专业的专职技术人员”，但该市除了要求专业资质外，还要求提供社保证明。

另外，模糊条款也为“奇葩证明”提供了生存空间。佛山市行政体制改革工作领导小组办公室专职副主任蔡国雄说，在一些法律法规中，往往附有兜底条款，规定需要提供证明的还有“法律规定的其他情形”，这成为一些部门随便要求群众提供证明的依据。

哈尔滨南岗区一位街道工委书记介绍，现在，仍然有一些职能部门为推卸责任让老百姓跑断腿开证明。比如，工商部门让注册公司人员到社区开无打扰证明，其实注册人员已经将周围居民的名字与联系电话写在证明表上了，只要工商部门打个电话核实一下就可以了，却非让居民自己到社区开证明。

需弥合“政策缝隙”，有些社会机构成索要证明大户

调查发现，一些地方取消“奇葩证明”的政策，主要针对政府部门，对社会机构还没有覆盖，由此产生“一边不开，一边还在要”的窘境。

郑州市民刘珍珍为办理房产处理需要委托证明。公证处要求她出示单身证明，称是对她权利的保护。但是民政局已经不再办理类似证明。刘珍珍认为，清理“奇葩证明”不应该反而使老百姓陷入两边“踢皮球”的困境。

据了解，今年7月，司法部关于废止《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，明确继承房产不用公证。广东某市一公证处的工作人员告诉记者，根据继承法，继承遗产需要第一顺序法定继承人关系证明，其中子女关系包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女。“7月之后，虽然不再强求这些证明，但因相关细则暂时还没有出台，出于谨慎考虑，公证继承方式仍需要出具无非婚生子女等证明。”

李俏丽、梁恭智等基层干部反映，经过治理，现在政府机关索要证明已经相对比较规范，数量大幅减少，但公证、保险、银行、私企等社会机构的证明索要量很大。

此外，各地治理力度、进度不一，也导致跨地区的“奇葩证明”难以禁绝。调查发现，为了方便群众开证明，佛山市在全市各基层社区设立自助服务终端，市民可以拿身份证自助打印标准格式的社保证明、无房证明等。但是，自助打印的黑章证明，只被佛山当地各部门接受，外地经常不认。

第8篇：房产继承的法律依据范文

1.房屋权属登记的内容。建设部2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第二条规定，“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。即指城市房地产管理部门根据房屋权利人的申请，依法定程序对其申请的房屋产权进行审查、核实登记并颁发房屋权属证书的行为。

2.房屋权属登记的性质。笔者认为，房屋权属登记行为是房屋登记机关依权利人申请而作出的行政确认行为，是可诉的具体行政行为。根据行政法原理，行政确认是指行政主体对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别，给予确定、认定、证明或否定并予以宣告的具体行政行为，包括行政登记、鉴证、认定和证明等形式。行政登记确认是指行政主体根据相对人的申请，对法律、法规规定必须予以登记注册的事项予以登记，从而依法确认相对人某种法律地位、权利义务及其他法律事实、法律关系的存在、变更或消灭的一种具体行政行为。首先，房屋权属登记行为是房屋管理机关作为行政机关应权利人的申请作出的行为，是房产管理部门实施的行政行为。该登记行政行为是对房屋权属的法律关系的确认，是对权利所有人合法拥有权利的真实性的证明。而行政确认正是对行政相对人的法律地位和义务的确定或否定，其直接对象是那些与行政相对人的法律地位和权利义务紧密相关的特定法律事实或法律关系。其次，该登记行为是为了实现行政管理目的而进行，体现了国家管理房屋事务的行政目的，通过登记制度维护房屋交易秩序。虽然登记行为直接影响的是民事主体之间的权利义务关系，但在登记过程中所体现出的依然是一种管理者与相对人的关系。在房屋权属登记过程中，无论是基于民事行为、行政行为亦或司法行为，房屋权属登记都是对产权归属关系的行政确认，房屋登记主管部门通过向权利申请人颁发房屋证书证明其是合法权利人，体现了行政确认行为的特点，其法律后果是行政相对人获得了某一物的真实性、合法性的有效明。

3.房屋权属登记的分类

（1）总登记。总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。

（2）初始登记。初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。

（3）转移登记。转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。

（4）变更登记。变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。

（5）他项权利登记。他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。

（6）注销登记。注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。

二、城市房屋权属登记案件的司法审查

以上所列举的各类房屋登记行为，权利人或利害关系人对房屋登记管理部门的行政行为不服，均有权向法院提起行政诉讼，接受法院的司法审查。司法审查标准是人民法院对行政行为的合法性作出最终评价的准则。由于房屋权属登记案件往往法律关系复杂，加之法律法规对此规定过于笼统，因而实践中对这类案件的审查标准一直存有争议。

目前，登记机关颁发房屋所有权证所适用的法律依据主要是《城市房地产管理法》。另外，《中华人民共和国担保法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、国务院《城市私有房屋管理条例》等法律、法规对办理房屋的初始登记、变更登记、转移登记、他项权利登记及登记程序等方面的规定，均是人民法院审查房产登记行为适用法律方面是否合法的审查内容。大体而言，前述法律规范中对房产登记的条件主要设置了以下四个方面的内容：一是申请人资格及相应的证明文件；二是与登记内容相关的房产证件和其他证件；三是必要的房屋权属清楚、无争议的证明文件；四是是否存在违反法律法规强制性规定或公共利益，应不予登记的情形。上述内容简言之为证件齐全、权属清楚、无争议。房产登记机关在登记程序中的审查即为依据上述条件进行的形式审查。

已经颁布实施的《物权法》第十二条规定，不动产登记机构应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。该条还规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。该条中的“查验”，是既要查又要验的意思，登记机关应当尽到审慎的义务，在最大程度上保证登记的真实性。比如，大量的房屋登记诸如转让、抵押，房产证是当事人必须提供的。在目前房产证造假情况较严重的情况下，对于房产证的真实性，登记机构就必须查明。因为房产证是由登记机构发出的，审查房产证的真伪对于登记机构来说没有任何困难。比如一个案件中，一处房屋出现两个房产证，结果两个房产证持证人都持证办理了抵押，造成抵押权无效，抵押权人造成了重大损失，那么，登记机构肯定负有审查不严的责任。笔者认为房产管理部门在作出行政登记行为时，只是根据当事人提供的申请材料进行形式上的审查，并不能对当事人的实际权利状况进行改变，也不能对当事人是否真正享有某项民事权利进行实质上的确认，至于当事人之间的纠纷，房产管理部门更无权进行裁决，不能加大房产部门的责任。在行政诉讼中，对登记行为是否符合法律、法规的规定的审查，主要是对登记行为事实、证据的审查。对此问题，理论与实务中存在是形式审查还是实质审查的争议。一种观点认为，应采取形式审查标准，即审查的内容仅限于登记发证行为作出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件并由此决定裁判结果；另一种观点认为，应采取实质审查标准，即在审理中审查确定真正的权利人，从而决定对发证行为的裁判结果。这种争议不仅存在于法院和登记机关之间，即使不同的法院对审查标准的把握，也不是完全一致的。造成这种状况的原因，是由于我国尚未制定不动产登记法，现行的不动产登记制度缺乏完整的体系，对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序和效力等没有统一的法律依据，致使一些法理问题无法得到合理的解释。房产登记机构在办理登记过程中，究竟应该承担多大的责任，是只需对当事人提交的申请材料进行形式审查，还是不仅要进行形式要件的审查，还要负责审查申请材料的真伪以及法律关系的真实性，这在实践当中一直存在争议。

司法实践中，如果采用形式审查的标准，将使行政诉讼重复登记机关的审查过程，无法体现司法机关对行政机关的监督，也不符合行政诉讼保护相对人合法权益与监督行政机关依法行政的理念。但如果采用实质审查的标准，则将面临更多的问题。一是与登记行为的性质不相符。登记行为本身不赋予行政相对人以权利，也不是对行政相对人与他人之间权利或事实状态的裁决，而仅是对行政相对人与他人之间特定权利与事实的状态的记载。由于登记机关在登记程序中采取的是形式审查的标准，因此，要求其对可能存在的利害关系人一一把握既无必要更不可能；二是与行政诉讼的目的、性质不相符。行政诉讼解决的是行政相对人与行政机关之间的行政争议，体现的是司法权对行政权的监督。采用实质审查的标准将使行政诉讼陷入确定真正权利人、解决房屋归属之中，行政诉讼变成了民事诉讼。因此，我们认为，房产登记行政诉讼中对登记行为是否符合法律、法规的规定的审查，无论是强调形式审查还是实质审查都不妥当。

笔者认为，审理房产登记行政案件应依照前述法律规范中关于房产登记要件的规定作全面审查，即审查登记行为是否满足了法律法规所设定的要件事实。具体而言，该审查标准要求登记机关：一是要把申请人提交的材料与法律法规所确定的标准对照，审查申请人提交的材料是否齐全；二是要把每份材料分别与相关法律法规所要求的标准对照，审查每份申请材料是否符合法定的形式、内容是否满足法律要素的要求；三是要运用证据规则、逻辑推理仔细分析申请材料之间有无矛盾、能否形成证据链，申请材料形成的证据链是否足以证明申请人为登记房屋的权利人等等。综上，在目前司法实践中，依照《城市房地产管理法》和建设部《房屋登记办法》有关房屋登记的规定，登记机关对权利人的申请进行的审查，包含了形式审查的内容，即对申请人提交的产权来源资料是否齐全进行审查，也包含了实质审查的内容，即要对权利人申请登记的房屋权属是否清楚进行审核。这就体现出我国现行房屋权属登记的审查原则是兼顾形式审查和实质审查双方面的。

三、审理该类案件中发现行政机关在办理房屋登记中存在的问题

1、忽视实体审查和违反法定程序。有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。

2、房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。例我院受理原告邵泽民诉黑河市房产管理局房产行政登记案。原告邵泽民是第三人邵郭氏的儿子，第三人邵长莹是原告邵泽民的儿子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房产一处，一直由邵郭氏与儿子邵泽民及儿媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申请，要求继承该房产，被告于当日为邵郭氏办理了该房屋继承变更登记后，又于当日应邵长莹的申请，为其办理了该房屋买受转移登记，并于2007年4月11日向邵长莹颁发了房屋所有权证。后该房屋动迁，2007年8月，回迁房屋即将竣工，邵长莹主张权利，原告邵泽民、第三人邵郭氏与邵长莹因回迁房屋的权属问题产生纠纷。原告认为是被告的具体行政行为侵犯了其合法权益，申请转移登记的，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证，被告在为邵郭氏办理继承变更登记后，未制作也未向邵郭氏颁发房屋所有权证，故该房屋权属并未实际转移到邵郭氏名下，被告为邵长莹办理房屋买受转移登记的行为违反法定程序，故判决予以撤销。

3、登记机关未尽到审查义务，侵犯了权利人的财产权，相关人员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。现行法律虽然没有明确房产登记机关有义务对当事人申请登记材料作实体审查，也没有能力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性，初始登记中未存有原告身份证复印件和签字，未出证的情况下即进行变更登记，我们遵循全面审查的原则，认为该登记行为不能满足了法律法规所设定的要件事实，被告未尽到审查义务，判决予以撤销。针对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题，建设部2008年7月1日公布的《房屋登记办法》，对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”此外，还要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。例五大连池法院审理周士元诉房产处房屋变更登记一案，周世元与周德来系父子关系，五房权证青字第1007895号房屋所有权人为周世元，该房屋由周德来居住。2008年3月31日周德来与孙继福签订房屋买卖合同，周德来将其居住的房屋以80.000.00元的价格卖给孙继福。孙继福为了将该房屋所有权人变更登记为其房屋所有权人，依据其与周德来签订的房屋买卖合同，自制一份与周世元房屋买卖合同。孙继福向房产登记部门提供周世元的房屋所有权证、房屋买卖合同、孙继福的户籍证明，要求办理房屋产权过户手续。社区为具证明原房主周世元的房屋卖给了孙继福，周世元不知去向。孙继福依据上述材料，要求办理房屋产权过户手续。经房屋产权登记部门审查，将五房权证青字第1007895号房屋所有权证变更登记为五房权证青字第1010460号房屋所有权证，房屋所有权人为孙继福，并以五大连池市人民政府名义为孙继福颁发了五青字第1010460号房屋所有权证。因该房屋涉及拆迁，原告周世元对该房屋主张享有所有权，请求撤销被告为第三人颁发的1010460号房屋所有权证。法院审查认为孙继福向房屋产权登记部门提交的房屋买卖合同，卖房人处签名及按手印均系买房人孙继福所为，建安社区证明周世元去向不明与事实不符，可以确认为虚假材料。房屋登记部门依据虚假的材料为第三人孙继福颁发的房屋所有权证，依法不能成立，应予撤销。

4、违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定。有的在权属有争议或不清的情况下进行了登记。

四、对该类案件解决对策、意见和建议

1、正确认识房产登记行为的性质，把握审理房产登记行政诉讼案件的规律。房产登记只是对民事行为的认可行为，而不是对民事纠纷的处理行为。认清房产登记行为的性质，才能进一步把握好审理房产登记行政诉讼案件的规律。

2、明确对房产登记行为的司法审查标准。司法是最终的救济渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的审查义务和权限理应高于登记机关。

3、注重保护行政管理相对方的合法权益。有些房产登记行政案件涉及不动产标的额很大，矛盾尖锐，处理不当，会影响社会稳定，对每一件这样的案件都要从立法目的、法律原则精神、社会效果综合考虑，真正使行政审判体现公正、公平。

4、正确处理行使审判职能与支持登记机关依法行政的矛盾。由于房产登记相关法律规定欠缺、抽象、简单，而大家对法律理解的分歧又较大，不可避免登记机关的结论与法院的认定存在不同。一方面，我们要坚决纠正登记机关的错误观点，另一方面，也要进一步加强与他们的沟通，通过提出司法建议、召开座谈会、联合举办讲座等方式，达成法律理解的一致和案件处理的共识，使司法权与行政权和谐统一。

第9篇：房产继承的法律依据范文

案例1：该让哪个孩子买房？

王老先生生前承租单位的一套三居室公房，他去世后，单位组织公房出售。王老先生有3个子女，王老太因嫌老大、老二对她不尽赡养义务，便让老三出钱购买了这三居室，登记在王老太的名下。后来王老太办理赠与手续，将这套房子赠与老三，并办理了过户手续。

为此，老大、老二将母亲和老三告上法庭。他们诉称：“这房子原是父亲承租的公房，购房时也折合了父亲的工龄。所以，这房子是父母的夫妻共同财产，母亲无权处分属于父亲的那部分财产，赠与协议无效。”

法院经审理认为，王老太在丈夫去世后，已作为承租人与单位形成新的承租关系，后王老太以自己名义签订房屋买卖合同。在购房过程中，王老太虽然使用了丈夫的工龄，但工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。因此，该房屋应属于王老太的个人财产，她有权处分。她将房屋赠与老三的行为应属有效。

法官提示：老人遇到此类问题时，要重新以自己名字签订房屋租赁合同，并与出售房屋的单位明确购房款的折算情况，如向子女借钱购房，需出具借条，以免发生纠纷。

案例2：该把房卖给哪个孩子？

张老先生夫妇名下有一套三居室。2006年张老先生的老伴去世，2009年他将该房出售给长子，并办理了过户手续。但房管局办理房屋登记相关手续、询问这是否为共有房屋时，父子俩均否认是共有。

2011年张老先生去世，之后老二、老三诉至法院，称该房屋是父母的夫妻共同财产，张老先生自己无权处分房屋。张老先生的长子向法院出具两份遗嘱，表明其母将该房屋中享有的份额让他继承。但其中一份遗嘱其母未签名或盖章；另一份为代书遗嘱，其母摁手印，但只有一名见证人。

法院经审理，认定该房屋是张老先生夫妇的夫妻共同财产。张老先生的老伴去世后，张老先生及其长子在明知其遗产未进行继承的情况下，否认该房屋的共有状态，并进行买卖，违反了法律规定。该长子虽向法院出具了遗嘱，但一份不能认定为遗嘱，另一份不具备代书遗嘱的法定形式要件，故父子俩签订的房屋买卖合同无效。

法官提示：根据我国《继承法》的相关规定，张老先生的老伴拥有该房屋的一半产权，她去世后，其拥有的一半产权应由张老先生及其3个子女一起继承。本案中，张老先生的老伴生前并未订立合法有效的遗嘱，因此，张老先生无权处分其他共有人的财产，而他擅自把房卖给长子的行为应属无效。

案例3：孩子出钱买房房子归谁？

考虑到自己居住和养老的问题，李老先生与两个子女签订协议，约定“无论谁购买父亲单位福利房，均无条件允许父母长期居住；今后不准买卖，如买卖只准按购入价卖给自家人；购房者如能遵守以上条款，其房屋产权为购房者所有（购房名义上仍为李老先生）。”

据老二称，这份协议的签订时间是1998年，老二在“购房人”处签名，李老先生和老大在“同意购房人”处签字。

李老先生取得房产证后不久，于2007年去世。老二称：“当初购房款都是我出的，也是我装修的，我才是房屋的实际所有权人。”但老大及其母亲对老二的说法不认可，要求继承李老先生名下的房产。

法院经审理认为，老二称依据协议应由其单独继承房屋，并无法律依据；老二称购房款和装修款均由其出资，但未提供证据予以佐证。考虑到李老先生的老伴现无收入，而且没有其他房屋居住，最后法院判决该房屋由她继承，她分别向老大、老二支付房屋折价款。

法官提示：老人在处分财产时有3点注意事项：

其一，无论老人将财产赠与还是出卖给子女，前提是明确老人本人为被处分财产的所有权人，尤其在处分不动产时，需确定老人为登记的所有权人；