房地产经纪机构管理精选(九篇)

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第1篇：房地产经纪机构管理范文

    一、各市、县建委、房地产管理局要向社会广泛宣传《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》，《广东省房地产开发经营条例》、《广东省商品房预售管理条例》和《广东省房地产经纪管理暂行办法》等法律、法规及有关规定，凡从事房地产经纪业务的机构，必须经县以上房地产管理部门批准，向工商行政管理部门申领营业执照后，方可开业。

    二、各市、县建委或房地产管理局在今年底前，要会同工商行政管理部门，对本地区从事房地产经纪业务的机构进行一次清理，对未经主管部门批准并领取营业执照从事房地产经纪业务的，一律予以取缔。对具备规定的条件，在开展房地产经纪业务中不发生损害当事人合法权益，信誉好的，经清理后发给省建委统一印制的《广东省房地产经纪机构资格证书》。各市清理结束后将予以保留的房地产经纪机构，按省建委《关于审批设立房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构的若干意见》（粤建房字〔1998〕078号）表三要求填写送省建委房地产业处备案。

    今后，房地产经纪机构应在代售、代租房屋地点悬挂资格证书。

    三、对清理后予以保留和今后新批准设立的房地产经纪机构，按其注册资金、经纪人数量、从业年限、经营业绩以及社会信誉等条件评定等级。房地产经纪机构分为一、二、三三个等级。具体条件如下：

    （一）一级

    （1）注册资金100万元以上（含100万元）；

    （2）有15名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员；

    （3）从事房地产经纪业务连续四年以上；

    （4）近三年成交房屋面积100万平方米以上；

    （5）近三年没有发现有损害当事人合法权益的行为；

    （6）以房地产经纪为主营业务。

    （二）二级

    （1）注册资金50万元以上（含50万元）；

    （2）有10名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员；

    （3）从事房地产经纪业务连续三年以上；

    （4）近三年成交房屋面积50万平方米以上；

    （5）近三年没有发现有损害当事人合法权益的行为；

    （6）以房地产经纪为主营业务。

    （三）三级

    （1）注册资金30万元以上（含30万元）；

    （2）有6名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员；

    （3）从事房地产经纪业务一年以上；

    （4）从业以来没有发生损害当事人合法权益的行为。

    四、新申请房地产经纪资格，应具有10万元以上注册资金和有3名以上持有房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资格证》的人员，并暂不定级。开展业务一年后具备条件的可申请晋升资格等级。

    五、从事房地产经纪服务的人员，由省建委或市、县房地产管理部门根据当地房地产市场需求情况组织培训考试，考试合格的发给《房地产经纪人资格证》，实行持证上岗制度。

    六、房地产经纪机构按其资格等级允许的项目范围如下：

    一级经纪机构可允许各类商品房或其它房屋项目；

    二级经纪机构允许建筑面积15万平方米以下的商品房或其它房屋项目；

    三级经纪机构允许建筑面积8万平方米以下的商品房或其它房屋项目；

    不定级的经纪机构允许建筑面积5万平方米以下的商品房或其它房屋项目。

第2篇：房地产经纪机构管理范文

（一）机构登记备案。房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县（市）房地产主管部门办理备案手续，取得备案资格证明。各地工商登记部门在领取营业执照和工商营业执照年检时，予以提醒办理备案手续。已备案企业跨行政区域异地承接业务，需按照有关管理规定到项目所在地房地产主管部门办理备案。

（二）设立备案条件。房地产经纪机构设立备案应具备下列条件：(1)有自己的组织机构且机构名称须具备房地产经纪的特点；(2)有不低于20平方米固定经营场所；(3)有不低于10万元人民币注册资本金（商品房销售不低于50万元）；(4)有至少1名专职房地产经纪人或者3名专职房地产经纪人协理（商品房销售至少3名专职房地产经纪人，销售人员具备经纪人协理或以上资格）。房地产经纪分支机构备案也应具备上述基本条件。房地产经纪机构的法定代表人及分支机构负责人必须是房地产经纪人或房地产经纪人协理。

（三）强化后续管理。《房地产经纪机构备案证书》有效期为一年，各房地产经纪机构应在备案证书到期前一个月内持相关资料向当地房地产主管部门申请延续备案。逾期未申请延续有效期的企业视为自动放弃房地产中介服务资格。房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。

各房地产经纪机构要严格执行备案管理有关规定。对未经备案的机构和未注册的房地产经纪人员的业务申请，房地产交易与登记、租赁、抵押等业务部门不得受理。房地产主管部门应及时将已备案的房地产经纪机构及其分支机构的相关信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

二、着力强化房地产经纪人员管理

（一）严格资格准入。房地产经纪人、房地产经纪人协理执业资格准入实行考试制度。房地产经纪人全国统一大纲、统一命题、统一组织，由国家住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施。房地产经纪人协理全国统一大纲，由省房地产主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试。通过考试成绩合格的人员方可取得相应的职业资格证书。

（二）实行挂牌执业。根据省住房和城乡建设厅、省物价局《关于转发<关于加强房地产经纪管理、进一步规范房地产交易秩序的通知>的通知》（建房管〔〕463号）要求，实行房地产经纪人和经纪人协理持证上岗和全省统一标牌并挂牌执业制度。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得相应职业资格证书，房地产经纪人还需由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省房地产管理部门初审合格后，统一报住建部或其授权的部门注册，准予注册的申请人，核发《房地产经纪人注册证》。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

（三）规范从业行为管理。房地产经纪人员注册后，只能受聘于一个房地产经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动。房地产经纪人员不得以个人名义从事经纪活动，不得在其他经纪机构兼职。房地产经纪人和房地产经纪人协理在经纪活动中必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，恪守职业道德。

三、进一步规范房地产经纪活动管理

（一）加强商品房预（销）售行为监管。房地产销售经纪机构要严格执行商品房预（销）售有关规定。对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、虚假信息和广告，以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为，有关部门要依法依规严肃处理；对不按要求公示价格信息、隐瞒真实情况以及群众投诉较多的房地产项目，要及时进行核实处理，情况查实的责令其限期整改，整改期间可暂停网签资格。要加大现场巡查力度，及时发现违法违规和不规范行为，并通过公开曝光、暂缓预售许可、吊销房地产销售资格等手段加大惩处和监督力度。

（二）推行存量房交易网上签约备案。市区房产中介服务机构要认真按照《关于对市区存量房交易实行网上备案管理的通知》（住房发〔〕48号）要求，实行网上备案，并按照业务流程实行网上操作，确保二手房交易市场规范有序健康发展。各县（市）房地产主管部门要加快实行房地产经纪机构网上备案管理和存量房交易网上操作，力争在年底前上线运行。

（三）加强住房租赁市场监管。各地要结合住房租赁行为监管，依法严肃查处房地产经纪机构进行虚假宣传、提供虚假租赁房源、改变房屋内部结构分割出租、隐瞒真实房屋租赁信息，以及为不符合安全、防灾等强制性标准或属于违法建筑的房屋提供租赁经纪服务等违法违规行为。要加大政策宣传和落实力度，采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。

（四）推广使用房地产经纪合同示范文本。房地产经纪机构要推广使用房地产经纪服务合同和存量房买卖合同或房屋租赁合同示范文本，进一步遏制经纪合同权利和义务的“不平等条约”。市房管、工商等主管部门将结合我市实际，加快制定相关合同的示范性文本，力争尽快出台，供各地推广使用。各房地产经纪机构、房地产经纪人要通过提供优质的专业服务，让委托人了解和掌握签订所推荐的房地产经纪合同示范文本的基本原则和要求，自觉规范合同当事人的行为。

（五）严格执行有关制度规定。房地产经纪机构要严格执行交易资金监管制度，不得向买卖（交易）双方收取交易资金监管费等名目的费用，并在其营业场所公示诚信服务承诺，接受社会监督。房地产经纪机构应实行明码标价，提供质价相符的服务。各县（市）房地产主管部门要建立健全房地产经纪信用档案，并结合实际情况和专项整治工作，建立本地区经纪机构信用档案，于10月底前报市住房保障和房产管理局备案。

第3篇：房地产经纪机构管理范文

    为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 总 则

    第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。

    第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。

    本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

    本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。

    本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

    第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。

    市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。

    第二章 中介服务人员资格管理

    第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。

    第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。

    房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。

    第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

    房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

    房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。

    第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

    房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。

    房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。

    第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。

    遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。

    第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。

    第三章 中介服务机构管理

    第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。

    凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。

    第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：

    （一）有单位的名称、组织机构及章程；

    （二）有固定的服务场所；

    （三）有规定数量的财产和经费；

    （四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；

    （五）法律法规规定的其他条件。

    第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。

    一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。

    二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。

    三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。

    临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。

    第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。

    （一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

    一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

    二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。

    三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。

    一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

    第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。

    设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

    第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。

    第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。

    第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：

    （一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

    （三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；

    （四）依法交纳税费；

    （五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；

    （六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。

    第四章 中介业务管理

    第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。

    第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

    （一）合同各方当事人名称（姓名）；

    （二）中介服务项目名称；

    （三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收费数额和支付方式、时间；

    （六）违约责任和纠纷解决方式；

    （七）双方约定的其它内容。

    第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。

    第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。

    第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。

    第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。

    第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。

    第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；

    （二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

    （三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；

    （四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

    （五）法律、法规禁止的其他行为。

    第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

    第五章 附 则

    第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。

    第二十八条 本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。

第4篇：房地产经纪机构管理范文

第一条  为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，促进房地产市场发展，保障房地产中介服务活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条  本条例所称的房地产中介服务，是指房地产中介服务机构（以下简称中介服务机构）为他人提供房地产咨询、房地产经纪、房地产价格评估的经营服务活动。

中介服务机构从事房地产价格评估业务的，按国家有关法律、法规的规定办理。

第三条  在本市行政区域内从事房地产中介服务活动的，均应当遵守本条例。

第四条  市房地产管理局是本市房地产中介服务活动的主管机关。各县（市）、区房地产管理局（处）（以下简称当地房地产管理部门）负责本行政区域内房地产中介服务活动的管理工作。

工商、土地、物价、税务、公安、劳动等部门应当根据各自职责，协同做好房地产中介服务活动的管理工作。

第五条  从事房地产中介服务活动，应当遵守法律、法规的规定，遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则；遵守职业道德。

第二章  中介人员资格管理

第六条  从事房地产咨询业务的人员，应当具有房地产或相关专业中等以上学历，有与房地产业务相关的初级以上专业技术职称，并经市房地产管理部门考核合格。

第七条  从事房地产经纪业务的人员，应当经市房地产管理部门和市工商行政管理部门考核合格，取得市房地产管理部门和市工商行政管理部门核发的《宁波市房地产经纪资格证》（以下简称《房地产经纪资格证》）……

申领《房地产经纪资格证》的人员必须具备下列条件：

（一）经纪业务知识考核合格；

（二）具备完全民事行为能力；

（三）有本地固定或临时居住证明或经批准合法录用的劳动合同制职工；

（四）具有高中或相当于高中以上文化程度；

（五）非国家机关在职工作人员；

（六）申请前三年内没有受过刑事处罚。

符合前款规定条件的，市房地产管理部门和市工商行政管理部门应当自受理申请之日起一个月内核发《房地产经纪资格证》。

第八条  《房地产经纪资格证》每两年由市房地产管理部门和市工商行政管理部门共同验证一次。

严禁伪造、涂改、转让《房地产经纪资格证》。

第九条  按《浙江省经纪人管理条例》已取得经纪资格证书的人员需从事房地产经纪活动的，还应当按本条例第七条规定，申领《房地产经纪资格证》。

第三章  中介服务机构管理

第十条  从事房地产中介服务活动的，应当设立相应的中介服务机构。中介服务机构包括法人中介服务机构、合伙中介服务机构和个体中介服务机构。

第十一条  申请设立法人中介服务机构（含兼营）的，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）从事房地产咨询业务的，经房地产咨询业务知识考核合格的专职咨询人员占从业人员总人数的百分之五十以上；从事房地产经纪业务的，应当有二名以上熟悉房地产业务的助理经济师及以上职称的专业技术人员和五名以上取得《房地产经纪资格证》的专职房地产经纪人员；

（四）十万元以上的注册资金；

（五）符合企业法人登记管理的其他有关规定。

第十二条  申请设立合伙中介服务机构（含兼营）的，应当有二名以上合伙人经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》，并符合合伙企业登记管理的有关规定。

第十三条  申请设立个体中介服务机构（含兼营）的，申请人应当经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》，并符合个体工商户登记管理的有关规定。

第十四条  设立中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请领取营业执照后，方可开业。

中介服务机构在领取营业执照一个月内应当向当地房地产管理部门备案。

第十五条  中介服务机构歇业或因其他原因终止中介服务活动的，应当在十五日内向工商行政管理部门办理有关手续。同时报当地房地产管理部门备案。

第四章  中介服务业务管理

第十六条  中介服务机构从事中介服务活动，必须由该机构内经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》的人员进行。

经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》的人员，必须以中介服务机构的名义从事房地产中介服务活动。

第十七条  除简单的咨询业务外，中介服务机构向当事人提供房地产中介服务，应当与当事人签订房地产中介合同。

房地产中介合同应当包括下列主要内容：

（一）合同双方当事人名称（姓名）、住所；

（二）中介服务项目名称、内容、要求和标准；

（三）合同履行的期限；

（四）中介服务收费的数额和支付方式、时间；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）双方当事人约定的其他内容。

合同文本由市工商行政管理部门和市房地产管理部门统一印制。

第十八条  中介服务机构应当对中介服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查。

中介服务机构应当将知道或应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方，法律、法规另有规定的除外。

第十九条  中介服务机构进行房屋租赁中介服务的，应当要求承租人提供本市固定或临时的居住证明或其他合法证件。

中介服务机构自出租人与承租人签订租赁合同之日起七日内，应当将租赁合同的副本及有关情况提交当地房地产管理部门备案。

第二十条  房地产中介合同未能履行或未能完全履行，中介服务机构不能收取或不能全额收取中介服务费，但因委托人过错造成的除外。

由于中介人员过错造成委托人经济损失的，由该中介服务机构承担赔偿责任，该机构可以对中介人员追偿。

第二十一条  中介服务机构根据房地产中介合同为当事人提供中介服务后，当事人之间是否履约，不影响中介服务机构收取中介服务费，但中介服务机构与当事人另有约定的除外。

第二十二条  中介服务机构与当事人签订房地产中介合同后，转委托他人的，应当征得当事人的同意，并不得增收中介服务费。

第二十三条  房地产中介服务收费实行明码标价。中介服务机构应当在其经营场所或交纳费用地点的醒目位置公布中介服务内容、收费项目、收费标准、计费方法等事项。具体收费标准由市价格主管部门会同市房地产管理部门根据国家有关规定另行制定。

收取中介服务费应当出具市税务部门统一印制的发票，并依法纳税。

第二十四条  中介服务机构应当健全财务会计制度，建立记帐簿，编财务报表。

中介服务机构应当每年向当地房地产管理部门和工商行政管理部门报送业务统计报表。

第二十五条  中介人员进行中介服务业务时，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，要求委托人提供必要的协助。

第二十六条  中介服务机构和中介人员在房地产中介服务活动中禁止下列行为：

（一）中介人员同时在两家或两家以上的中介服务机构执行业务；

（二）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供中介服务；

（三）超越核准的中介服务业务范围经营；

（四）弄虚作假或采取欺诈、胁迫、贿赂、串通等非法手段，损害当事人权益；

（五）索取、收受合同规定以外的酬金或其他财物，或利用工作之便索取其他不正当利益；

（六）超过核定标准收费；

（七）违反法律、法规规定，进行不正当竞争。

第五章  法律责任

第二十七条  中介服务机构或中介人员有下列违法行为的，由当地房地产管理部门或工商行政管理部门进行处罚：

（一）未经房地产咨询业务知识考核合格或未取得《房地产经纪资格证》，擅自从事房地产中介服务活动的，责令其停止房地产中介服务业务，没收违法所得，并可处二千元以上五万元以下罚款；

（二）隐瞒真实情况、弄虚作假取得《房地产经纪资格证》。或伪造、涂改、转让《房地产经纪资格证》的，吊销《房地产经纪资格证》，没收违法所得，并可处二千元以上五万元以下罚款；

（三）有本条例第二十六条第（一）、（五）项规定情形的，没收违法所得，并可处五百元以上一万元以下罚款；情节严重的，吊销《房地产经纪资格证》；

（四）有本条例第二十六条第（二）、（四）项规定情形的，没收违法所得，并可处一千元以上五万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿或吊销有关责任人员的《房地产经纪资格证》。

中介服务机构有本条例第二十六条第（三）、（七）项规定情形的，由当地工商行政管理部门依法处罚。

第二十八条  中介服务机构有本条例第二十六条第（六）项规定情形的，由当地价格主管部门依法处罚。

第二十九条  当事人对行政机关的处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第三十条  房地产管理部门和工商行政管理部门工作人员在中介服务管理活动中有玩忽职守、滥用职权等行为的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第5篇：房地产经纪机构管理范文

关键词：房地产经纪;发展现状;发展对策

引言

自改革开放以来，我国经济出现了快速平稳发展趋势，在这个过程中，各行各业都出现了快速稳定发展的趋势，是利用相应的技术手段进行分析和管理的过程。房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动，是通过房地产当事人进行有偿的提供相应的商品设备和管理手段进行分析与控制，通过有偿的条件和方式对房地产进行经济性经营模式。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，是房地产交易的过程中能够为了增加其交易额和交易主体之间的联系形成的控制手段和管理方式。随着当前市场经济发展过程中，各种竞争力的不断加大，在房地产交易的过程中，是利用各种交易手段和交易方式进行分析和管理的过程，是采用相关的技术控制手段进行分析和管理的方法。有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进当前房地产交流过程中消费者对各种房屋常识的认知有着积极的作用。、

1.我国房地产经纪行业在管理层面上的现状

1.1 房地产经纪行业管理法律、法规不健全 目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。阿

1.2 政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力 在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。

1.3 房地产经纪机构市场准入机制不健全 按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。

1.4 房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力 目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。

2.我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状

2.1 经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。

2.2 从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏 近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称：“中国房地产的地产经纪行业已经越吹越大，房地产降温刻不容缓。”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度，认为：从房地产市场的发展看，我们充其量只能说，目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整，但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。房地产市场是否存在地产经纪行业仍在争论之中，但是房地产市场过热却已是定论。

3.房地产经纪行业的发展对策

3.1 逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系 建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。

3.2 加强对房地产经纪市场的监管 在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。

第6篇：房地产经纪机构管理范文

20__年，是营山房地产中介服务业发展较快的一年，成立了房地产中介协会等，近70二手房交易通过中介来完成。但中介服务中的非法经营、不诚信经营现象仍较突出，我们应采取措施来规范房地产中介服务市场。本文通过对营山房地产中介服务市场情况的调查，从行业现状、存在的问题及采取措施三个方面来探索如何规范房地产中介服务。一、营山县房地产中介服务业发展概况

据资料介绍，今年营山房地产中介服务业发展较快。

房地产中介机构数量增多，新设房地产评估机构1家，新设房地产经纪机构3家，评估机构发展到5家，经纪机构发展到8家。二是从事房地产中介业务，应当具有相应的执业资格，营山连续组织了两期房地产经纪人协理资格培训，宣传中介执业资格考试，其中18人参加了全国房地产估价师执业资格考试，23人参加了全国房地产经纪人执业资格考试，37人参加四川省房地产经纪人协理执业资格考试。目前，营山具有从业资格的中介人员80多人，其中全国房地产估价师5人，全国房地产经纪人3人，房地产经纪人协理17人。5月18日，营山县房地产中介协会正式成立，该协会分房地产评估和房地产经纪两个分会，协会会员单位已经发展到12个。11月5日，营山房地产中介协会的所有会员单位使用协会统一印制的《营山县购(租)房委托居间合同》、《营山县房屋买卖居间合同》、《营山县房屋租赁居间合同》，各房地产中介公司自制的服务合同自动失效，消费者可以拒签中介公司自制的服务合同并可向中介协会投诉。

从房屋销售方或出租方来讲，委托中介卖房或租房，信息量大，容易成交，价格也相对较高。从买方或租方来讲，一般通过正规中介，也能找到适合自己的房子。中介服务由不规范到逐步规范，人们对中介服务行业也由不信任转为比较信任，中介服务的社会认同度正日益提高。在房地产交易中，通过中介服务公司成交的占主流，今年营山县二手房交易的70是通过中介成交的。

二、营山县房地产中介服务业存在的主要问题

营山县房地产中介服务市场的非法经营现象严重，有的中介公司只有营业执照，没有达到设立条件，不到主管部门办理备案，超范围经营、非法经营现象很多。有的不设立公司，既不办理备案登记，也不办理营业执照，一间房子、一张桌子、一把椅子就开始搞房介，甚至有的连房子也没有，靠挂房屋出售或出租的广告牌从事房介活动，市场无序状况由此可见一斑。

大多数经纪公司只有一个店铺，信息量少，经纪人少，家族式管理模式居多，只能承办一些简单的房地产买卖和租赁信息业务，对于大中型业务无能为力，管理手段、管理意识滞后，市场竞争能力较差。有的公司员工文化程度太低，专业知识面窄，不会填写经纪合同，不会操作电脑，也不具备与客户进行交流的良好语言表达能力，甚至与行业中的其它公司员工或客户串通，业务成交不报公司，私下收取客户的好处费或其它不合理费用。这不仅损害了经纪公司的声誉，同时还会使客户的利益得不到保证。当然也有些公司不懂得怎样尊重知识，重视人才，而致使员工对经纪公司不满，出现跳槽、流动和大量信息资源流失的现象。

有的公司互相窃取对方的信息资源，为了各自的一些小利，采取抵毁同行，吹捧自己的办法或以收取很低的中介费为诱饵与客户签单，出现低成本、低效率和低质量的经纪业务。有的公司利用自行编制的合同条款，采取“违约定金”和“吃差价”等手段，收取高额违约金、保证金和不合理差价，使消费者上当受骗。有的中介人员因为承诺不当，无法兑现，或因操作不规范，合同条款不清而引发交易纠纷。有的客户经中介公司掌握信息后，为逃避中介服务费而发生“跳单”行为，中介服务方面的纠纷时有发生，房地产中介行业急需建立诚信机制。部分评估机构采取给回扣、压低收费标准、抬高评估价格等方式恶意承揽业务，估价不实事求是，出具虚假报告，只顾眼前利益，不顾估价风险。评估机构之间缺乏沟通，相互抵毁，公平竞争的市场秩序没有建立。

近年来，营山县商品房市场竞争激烈，不少公司聘请房地产公司销售楼盘，房地产公司属房地产中介服务机构，应具备相应的执业资格并到房地产主管部门备案，接受行业管理。事实上，很少有公司主动到房管部门备案，因房地产发生的纠纷层出不穷，给房地产市场健康发展带来不利影响。

三、营山县房地产中介服务业的规范化措施

针对营山县房地产中介服务市场存在的主要问题，20__年，我建议将从以下几个方面加强对房地产中介服务的规范管理。

加大对非法中介服务机构的清理整顿。根据《营山县人民政府关于加强和改进出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部门将会同房管部门，加强对房地产中介服务机构的日常检查和管理，依法及时查处和取缔非法房地产中介服务机构。无照经营、无证执业的中介服务机构和人员将面临清理整顿。加强中介服务人员执业资格培训和继续教育。继续做好房地产经纪人协理、房地产经纪人、房地产估价师的培训和考试工作，通过继续教育、日常业务培训，提高房地产中介服务人员的执业技能和服务水平。

对会员单位使用经纪服务合同示范文本的情况进行检查，规范经纪服务行为，加大打击“歪中介”、“黑中介”的力度。为避免中介服务行业出现恶性竞争，鼓励中介企业做大做强，将依据中介企业的设立时间、注册资金 、执业人员状况等对经纪机构实行等级管理，实现优胜劣汰。

针对中介行业存在的信用问题，中介协会将研讨制定行业自律规则，加大对违约单位和个人的处罚力度，建全中介企业和中介服务人员信用档案，提高行业整体形象。并对房地产机构实行备案管理，人员必须具有中介服务执业资格。

第7篇：房地产经纪机构管理范文

【关键词】房地产经纪 道德风险 信息不对称

在我国一线城市，由于中心地块开发充分新房供给逐渐向市区转移，市区二手房区位优势明显。而二线城市，未来几年内也将是新房、二手房齐头并进的格局。由此可见，二手房价量将对整体市场价量影响将越来越大，但近年来我国房地产经纪活动中暴露出的道德风险影响了房地产市场的稳定，急需采取有效的风险规避措施。

一、房地产经纪市场存在的道德风险

（一）客户道德风险

客户道德风险主要有两种：开放性委托风险和合谋。开放性委托风险即委托人常在多家门店挂出房屋信息，成交前才签订委托合同。按照时间优先原则，由最先促成成交的经纪人获得佣金。经纪人提供了实际服务，也可能无法得到回报；合谋即为了减少佣金成本，买卖双方借故取消委托关系，合谋私下成交。这种道德风险行为是否产生，由行为人通过理性衡量佣金和交易成本的大小来决定的。

（二）经纪人道德风险

主要包括以下四种道德风险：第一，双向委托风险。由于房地产交易涉及金额比较大且信息较多，手续也相对复杂，导致经纪人与买卖双方均构成委托关系时，利益不完全重合。经纪人有可能利用信息上的有利地位赚取超额租金、委托价和成交价差额的条件，如签订“阴阳合同”等。第二，资金控制风险。我国房地产经纪行业发展尚未成熟，准入门槛低、整体诚信水平低，具体到各企业诚信水平更是参差不齐，缺乏有效监管。如2003年11月金佰佳分部经理卷款“蒸发”。第三，质量风险。房地产作为特殊商品，购买者仅能据初级质量做出购买与否的决定，在购买后使用一定的时间才可能发现房屋质量的真实水平，且经纪机构一般不承担二手房的质量责任，由购买者完全承担房屋质量风险。第四，信息不对称。目前国内房源信息渠道尚未统一规范，个人难以核实区位、配套设施、产权、交易状态等信息。经纪公司常以优质房源信息吸引客户上门后，再借故推荐其他的房源，或看房时以其他房屋冒名顶替，或隐瞒房屋存在的不完全所有权利、限制性物权，或哄骗顾客仓促做出不理性的决定。同时，由于专业知识和信息的不对称，使经纪人可能抬高房价或压低房价使委托人承担价格风险。

二、规避道德风险的相关措施

导致经纪人与委托人之间出现道德风险的原因是多方面的，如诚信缺失、监管不当、信息不对称等，因此只有采取全面系统的措施，才能有效的规避道德风险。

（一）转变交易模式

首先，应建立抑制双重风险的佣金制度。有研究证明固定费率加超额比率提成的佣金制度对经纪人和客户的双重道德风险控制的有效性最高，有助于经纪人和客户双方行为的约束和内在激励。其次，应确立独家权制度。规定房地产经纪公司只代表买卖双方中的一方，且客户在约定时间内不能再委托其他经纪公司和个人销售自己的房屋。这既保证了中介公司的利益，也增强了经纪人对客户的责任。在北美推行的MLS系统是基于此制度建立的，既规范了房源渠道，又提高了市场效率。

（二）完善监管制度

首先，建立经纪人负责制度，若发现经纪人协理有违规行为，经纪人连同受罚，直至吊销其执业资格。可督促房地产经纪人严谨对待协理的招聘、管理，从而减少房地产经纪活动中的违规行为。其次，建立权威的信息平台。由政府部门主导透明公开成交价格和收费标准，规范操作程序、合同条款。建立交易信息平台，为个人查询机构信用信息、政策信息、交易信息、产权信息等服务，以降低市场中信息搜寻成本。第三，借鉴发达国家经验，提高行业准入门槛和人员素质，健全执业许可证制度以减少经纪服务的不确定性。另外，应规定房地产经纪人和协理的执业资格需每几年重新审核更发，并附加完成相应学时的房地产相关最新课程学习的更发条件。第四，建立健全信用档案。对经纪公司信用监管和评审是有效控制诚信缺失、道德风险的重要途径，所以必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理和查询有法可依、真正具有可操作性。最后，完善评级标准。管理部门在考察各经纪机构资质审查中，除资本量、专业人员数外，应充分考虑交易量、投诉量等指标，对其进行综合评级，对不达标的机构公开整顿，对评级优秀的企业加以宣传，扩大优秀机构的品牌效应。

（三）资金保障管理

首先，应当由银行完成各种费用的划拨，通过银行作为第三方资金托管的模式来降低钱款交割过程中的风险。其次，建立复原保障基金制度。在规范经纪服务收费发票的基础上，按一定比率抽取经纪业务佣金并以此建立保障基金。消费者因为经纪公司或人员的不当行为而导致财产损失又不能由当事人赔偿时，可动用基金进行赔偿。这既保护消费者的利益，又可驱除市场内的非法经纪公司。

三、结语

由于二手房和新房的替代效应明显，加上土地资源的稀缺性，二手房最终将替代新房，进而主导房地产市场的发展。所以，建立和完善房地产经纪体系，对促进我国房地产三级市场的健康发展起着巨大的作用，同时也是稳定我国房地产整体市场的重要性保证。

参考文献

[1]赵海东.基于信息不对称理论的房地产中介市场[J].辽宁经济,2009,01期.

[2]陈艳莹,周娟.双重道德风险下的房地产中介佣金制度研究[J].大连理工大学学报(社会科学版)，2010,01期.

第8篇：房地产经纪机构管理范文

房地产经纪人制度

美国房地产经历一百多年历史，在不断纠错中逐步形成一套严格的房地产经纪人制度。

为了保证房地产经纪业的健康发展，美国建立了严格的职业牌照管理制度。法律规定，除一些银行、律师等可以替他人买卖房屋外，其他人代为买卖房屋，必须持有房地产经纪人牌照，否则不能从事房地产经纪业务。这一规定不仅保证了房地产经纪业从业人员的基本素质，而且很好地规范了他们的行为，从而避免了一些机构和个人擅自从事房地产交易的中介活动。“如果没有这一制度安排，房地产经纪人良莠不齐，无疑会加剧买卖纠纷的产生。”业内人士指出。

美国的房地产经纪较为发达，房地产经纪活动几乎渗透到房地产交易市场的每个角落。公开资料显示，美国有超过200万人从事房地产经纪业务，而全美约有85% 的房地产买卖是通过房地产经纪人实现交易的。那么，美国人想要买房的时候，购房者是如何获取房源信息的呢？

原来，美国有一个房源共享系统Multiple Listing Service（MLS），该系统以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系。每一个从属于不同经纪公司的经纪人都把房源和求购信息传输到MLS共享数据库中。所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。

需要说明的是，经纪人想加入这个MLS系统，必须向当地经纪人协会提交入会申请，并交纳一定注册会费。只有在获得经纪人协会审批通过之后，该经纪人才能成为MLS系统中的一员，然后，通过MLS系统上传房源、客源信息。在客户购房过程中，房地产经纪人可以帮助客户在系统上找到他满意的房子，也可以带着自己的客人看房、选房，而这房子不必是他所卖的。别的经纪人也是同样，也可以带着他们的客人来买其他经纪人卖的房子。他们彼此互利互惠，因为信息公开，彼此共享，所以藏污纳垢的事在购房过程中很少发生。

在MLS系统下，房地产中介服务实行的是佣金制度。作为服务的报酬，经纪人将收取房产出售价格一定比例的佣金，而佣金则一律由卖方负担。也就是说，在美国通常是卖家付费，买方不需付经纪人任何费用。这一点与中国买卖房屋的付费方式刚好相反。一般来说，屋主在委托经纪人出售房屋时就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买方由别的经纪人带领来买房时，卖方经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。

从美国的房地产经纪人制度可以看出，与中国单一中间人不同，美国房屋交易过程中有买方经纪人和卖方经纪人，他们分别和维护买卖双方各自的利益。卖方经纪人从事房屋销售的业务，而买方经纪人则为买家免费提供一系列服务，包括找寻合适房子、提供市场和生活环境综合分析、专业验房、购房贷款、过户等。房屋买卖的诸多问题，例如产权的纠纷、后续房屋管理等等一系列问题，都要通过双方经纪人协调解决。

终止合同权

这一法律条文涉及合同的解除权问题。房屋买卖对于大多数人来说是一生中最大的投资之一，同时不像其他商品一样可以退货。因此，为了切实保护买主的利益，在美国许多州的房地产买卖合同中，有一重要的条款，称之为终止合同权（Termination Option）。这一条款对于房产的买方非常重要。

美国人的房子都是个性化的。一般情况下，房地产开发商在买了地皮之后，会按照法律的规定和开发的要求，设计若干款式、风格各不相同的房子。这些风格、款式各异的房子，都是根据买主的选择而建的，对于室内，比如卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等，都会清楚地标出具置和面积，甚至连电话插座、电灯开关的位置都标得一清二楚，建筑商必须按图施工。交房子时，如果买主发现任何与图纸有出入的地方，都可以提出来，而建筑商必须免费修改。如果是大问题修改不了，那么，就要按照终止合同权这一规定，建筑商要赔款、退款，或者推倒全部重建。一位房地产经纪人举例说：“有个客户在设计好图纸后，又通知开发商把客厅面积增加4平方英尺。由于建筑开发过程中牵涉诸多事项，还要面对众多客户，结果开发商把此事给忘掉了。最后交房时，房主发现了客厅面积并未增加――这已经涉及建筑违约。对此，开发商想赔些款了事，但房主要求退房、退款，于是开发商只好乖乖地退了钱。否则，就得上法庭了。”

终止合同权这一条款在美国各州有相似之处，也有不同点。以德州为例，该条款就是给已经签约并存入定金的买主在一定的时间内（7-10天，有些州可达15天），可以以任何理由解除合同。合同解除时，定金将如数退还给买主，买主损失的只是附加费（Option Fee，约50-100美元）。Option Fee是买主与卖主在签订合约时，除了定金之外直接支付给卖主的费用。如果买主最后购买了这栋房子，卖主要把Option Fee退还给买主。

在签订Option期间，卖方不可以和其他的买方再订合同，但买方可以无条件解除合同。这一条款对美国房产的买方非常有利。买方通常是在这段时间内请专业的验房师（Home Inspector）做一个全面的上门检查，如果发现有显著问题，例如：地基、屋顶、下水系统等，如果对人体健康造成危害，买方就可以单方面终止合同，要求对方退还定金。在大多数情况下，如果只检查出一些小毛病，这时买方可以要求卖方做一定的维修。往往卖方会接受买方的要求，把不能正常工作的设备修复，或损坏的地方给修好。

美国各州类似于德州的终止合同权这一条款让买家有充分的时间考虑和审核所购房产，从而保护了房产买方的利益。

产权调查和产权保险制度

美国房产交易中，产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理。

当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主房子的产权记录，即其物业的产权转移等历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。如果存在问题，就一定要解决了才能转移产权；如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，并把定金收回。

值得一提的是，美国买卖房屋时实行的第三方账户（Escrow Account）制度。在美国，绝大多数州政府为了保护房产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦卖主违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人就会找各种理由拒绝退还；如果定金是在买主经纪人手里，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。所以，美国人把定金存放在中立的第三方――独立于买卖双方外的产权公司手里，这样，一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主，或者卖主。

产权公司经过调查，如果产权没有任何问题，产权保险公司就可以进入下一道环节――进行买卖双方产权转移和过户手续（Closing）。所有的产权过户手续都是由中立的产权公司办理。当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主就要把付的房款用银行本票（Cashier Check）的形式支付给产权公司，而不是卖主。如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇（Wire Transfer）到产权公司的账户上。然后，产权公司根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如佣金、产权保险、过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主。只有到这时候，房地产交易才真正完成。很多卖主在过户后往往数小时内就可以拿到房款，这样，就从根本上杜绝了房地产经纪人介入，抑或控制房款的机会。

需要指出的是，在这一过程中，产权公司会给该房产提权保险（Title Insurance），并提权保险凭证，以保障产权的合法性、真实性。一旦房产的产权出现问题，或者发生其他意外，产权公司就要按规定承担风险，给予赔偿。

纠纷调解与赔偿金储备系统

在房地产交易中，房地产经纪人与消费者如果发生纠纷，消费者投诉渠道有两个：一是房地产经纪人协会，二是州房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。

这两个组织都可以调处纠纷并做出处罚决定，但两者发挥的作用又有所不同。房地产仲裁委员会是经政府授权，依法可以做出吊销牌照的处罚决定；房地产经纪人协会可对会员进行罚款或劝其退会。房地产经纪人协会虽无权吊销房地产经纪人牌照，但由于协会在行业中的影响，受其处罚的人以后很难在经纪行业中从业，因此房地产经纪人协会对于调解房产买卖纠纷所起的作用不可小觑――实际上，多数情况下，消费者更愿意选择到房地产经纪人协会进行投诉。此外，房地产经纪机构与经纪人之间因佣金分配争议等也可由房地产经纪人协会裁决。

美国法律规定，房地产经纪人或销售员在业务活动中有不良行为，诸如不实陈述、虚假承诺、多头、公私款项不分、以不法手段骗取执照、有不良行为记载、做不实广告、因疏忽大意使客户权益受损、隐瞒实际利润等均会受到暂停或吊销执照的处罚。其中因不良行为或过失行为造成客户经济利益损失的，还应承担赔偿责任。

如果房产经纪人采取欺诈的手段给买主或卖主造成很严重的伤害，或者较大的经济损失，买主或卖主告到法院，这时可能犯法的经纪人已经畏罪潜逃，或者法院判决下来，要求犯法的经纪人赔偿受害人的经济损失，但是这个经纪人却没有钱来偿还。此时，如果受害人仅靠舆论的安慰和道义上的支持，而没有得到经济上合理的赔偿，这对于受害人是非常不公平的。这个问题该怎么解决？对此，美国各州建立了经纪人赔偿金储备系统（Recovery Fund）。该系统不是美国联邦政府制定，而是由各州政府制定的，在具体细节上有所差异。有些州设置该系统的赔偿金是由经纪人出的：每个经纪人刚考到执照时要交大约10美元，然后，在每年执照延期时再交纳50美元左右，一直到赔偿金储备系统达到一定数目为止。美国一部分州规定，储备的赔偿金最低额是100万美元，最高170万美元，一般维持在150万美元上下。也有一些州储备的赔偿金比较低，约50万美元左右。一般来说，一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。赔偿金储备系统的建立，使受害人的利益切实得到了保障。

第9篇：房地产经纪机构管理范文

关键词：房地产经纪业房地产经纪市场三维知识管理模式知识

我国房地产经纪业市场特点

房地产具有价值量大、位置固定、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动中需要专门的知识和可靠的信息帮助，所以房地产经纪行业应运而生。我国房地产经纪业是伴随着房地产市场而产生发展起来的。随着我国房地产市场的发展，房地产经纪服务日益成为房地产交易活动中最活跃的环节，随着《城市房地产管理法》的颁布实施，房地产经纪业的法律地位得以确认，房地产经纪业在促进我国房地产市场的快速健康发展中，在房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的发展中起到不可替代的作用。

在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，一般都称为房地产经纪公司或房地产中介评估公司。完善的房地产中介体系包括有房屋交易、融资按揭、物业管理等为房地产交易而提供相关咨询服务。房地产经纪人在上述领域中的地位与作用，主要是为卖者与买者之间供求者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪组织是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，必须独立、客观、公正的执业。

根据以上对房地产经纪业的概念和功能的规定，本文认为房地产经纪业主要包括：咨询（法律、科技、政策、项目、市场、经营、投资等）、房地产估价、房地产居间、房地产、房地产行纪、科学研究和综合技术服务等业务类型。

目前比较流行的知识密集型服务业的解释就是为知识的生产、储备、使用和扩散服务的行业。房地产经纪业作为知识密集型服务业(Knowledgeintensivebusinessservice，简称KIBS)是一种经济活动，它致力于房地产交易相关知识的创造、积累和传播，是目前服务业中发展较为迅速的一部分。同时由于其具有的“知识性”，使得对创新的产生、发展和传播发挥着越来越重要的作用，对其影响途径、机制和效果的分析也正在成为创新领域研究的热点。

房地产经纪业具有一般知识密集型服务业的特点：首先，智力服务是房地产经纪业的主要形式。房地产经纪业主要是依靠自己的智力劳动向社会、个人或团体提供知识服务以及有关劳务服务，它常表现为一种建议、方法、技术方案以及对工作、决策和行动有用的知识、判断、计算机程序等。其次，知识是房地产经纪业的基础。知识是一种客观上已认识的事物、一种精神财富，是知识密集型服务业的基础。最后，人才是房地产经纪业的关键。房地产经纪业的人员应该由具有较高专业水平的管理、工程、经济等各类专业人员组成。

我国房地产经纪市场是一个正在发展中的、尚没有完全成熟、充满机会的市场。该市场作为一个新兴市场通常随着我国房地产政策或技术环境发生巨大变化而出现和发展，其主要特点包括：第一，房地产技术和需求的快速发展。房产市场地产市场不完全成熟，市场的边界不完全清晰。地区发展严重不平衡，调查发现，广州、上海的发展水平远远高于其他城市，表现为二手房交易中通过房地产中介完成交易的比例远远高于其他城市。房地产经纪服务企业表现出定位的差异性、扩张的多样性、信息的非公开性、收费的不一致性以及利润来源的非透明性等。第二，许多新竞争者进入市场，并且发展迅速，竞争者之间的模仿迅速。房地产经纪服务的从业人员素质参差不齐，无论是专业素质、还是道德修养都有较大的差距。有很大比例的从业人员不具备经纪人资格，大部分具备经纪人资格的从业人员的平均从业时间较短，经验相对缺乏。第三，信息不对称性明显。消费者（委托人）严重缺乏相关信息的获取渠道、对房地产市场的运行现状和规律缺乏了解、消费行为不够理性等。第四，政策性影响明显，相关的法律法规不够完善。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围早已超过现行相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，许多问题在合同法中找不到确切的解决依据。

由于以上特性的存在，房地产经纪行业中存在许多机会。企业会面临多种机会的选择，通过市场结构的分析，可以发现更好的市场位置，从而获得更好的绩效。同时，由于企业特性的不同，同样的机会对于不同企业来说，其价值也是不同的。所以企业面临的挑战就是在众多的机会之中，找到最适合自己的机会，这个机会不仅能够充分发挥企业的资源优势，同时，也能够使企业在市场中优于竞争对手。房地产经纪企业基于竞争力量分析的市场定位非常重要，同时如何结合自身条件评估这些机会，并快速有效地进入这些领域至关重要。在这个过程中，房地产经纪企业不断积累自身的优势资源、整合外部资源，是企业不断发展的关键。

综上所述，可以看出房地产经纪业是集知识、技术、资金、智力为一体的富有活力的新产业。随着科技发展和社会进步，经济增长的推动力从以资本、土地、劳动力为主逐渐转向以知识和智力服务为主。因而，着力发展房地产经纪业，将为国民经济结构注入诸多新的增长“模块”，且能以巨大、新颖和超强的承载能力，成为国民经济发展的“助推器”。同时，房地产经纪业还具有重新整合生产要素的能力，并具有明显的全球化倾向，从而使得资源配置的活动范围进一步扩大。在经济全球化的背景下，资源重新整合并发挥竞争的优势是经济发展的重要保证。因此房地产经纪业运用知识管理模式提升行业竞争力就显得异常紧迫。

基于动态学习能力的三维知识管理模式

本文认为我国房地产经纪企业需要具备知识运用的能力，才能有效的实行知识转化的管理活动，而在企业核心发展过程中，知识的创造及使用，是信息时代驱动财富的引擎，如何快速将知识转换为金钱是一项挑战。而当知识以具体、可销售的形式转换为企业获利价值时，即产生“知识报酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地产经纪企业需要具备知识运用的能力，才能有效的实行房地产交易相关知识转化的管理活动。

一个良好的知识管理框架应该能将组织成员的知识由知识管理技术、团队协同合作一起创造完成。每一个服务组织需要多种不同的知识管理能力，能够有效的运用各种知识资产，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位学者认为推展组织的知识管理计划，应以建立基础建设（科技、结构及文化）与流程管理能力等方面的组织能力观点为重点。

房地产经纪企业需能将知识转化为价值，才能赋予知识管理的意义，而知识价值化要靠行动，有创新行动的组织才有旺盛的活动，所以知识管理应重视管理知识转换为价值的知识转换程序，除了能追踪知识变为价值的转换，同时能衡量对于获利的影响。

本文认为知识若要成功的移转与利用，则需要具备五个条件：对的知识经由对的管道传递到对的人手上；知识的接受者必须有意愿去接纳；知识的接受者必须有能力去吸收；知识的接受者必须有利用的动机，且能正确有效地将吸收到的知识利用出来付出行动；付出行动后的知识应能帮助组织实现价值。当实行一项策略之时，应避免造成创造性的混乱（creativechaos）。

当房地产经纪组织遭遇真正的危机时，例如因技术或市场需求的改变造成的急速业绩萎缩，创造性的混乱自然产生，引发新的问题，非现存知识可以解决，造成组织的高度紧张，使组织成员努力地创新的组织知识以解决问题（Nonaka，1994）。

可以构造如图1所示的基于动态能力的价值创造三维模式图。本模式三个维度分别解释如下：

程序维（processdimension）。房地产经纪组织做事的方法：以客为尊的顾客满意的服务观念、以合作来提高竞争力、增加人员及信息的影响力。有三个角色：协调（coordination）/整合（integration）：虚拟接口－网际网路界面；学习（一种动态概念）：敏捷（agility）善用各种信息及蕴藏在人员身上的各种知识及技术；重组（transformation）：一种联盟动态性，紧密型（Tightly）的长期性连结或是松散型（Loosely）的短期性连结。位置维（positionsdimension）。房地产经纪组织架构（弹性）：调整组织以控制环境改变及不确定性。专注核心竞争力：此特定的资产较难以商业化，较难在市场上交易或传授，可形成竞争优势，如机会导向型：因市场机会而聚集形成的类型，能力导向型即大型房地产经纪连锁企业属于这种情况，供应链型即利用反应市场需求所呈现，拍卖市场型即依赖传统交易的企业关系。

路径维（pathsdimension）。房地产经纪业技术的策略性选择：以目标整合为导向，特定任务具有临时组织特性；以信息科技为导向，用电子化的方式来进行整个房地产内交易过程的运作，形成合作式网络；以资源分配为导向，分享彼此的成本、技能、市场，并进行所需资源的重组；以网络架构为导向，形成松散与模糊的组织架构，利用供应链的优势，透过互相信任与分享信息系统来协调活动。型态包括：虚拟接口、共同联盟、星状联盟、价值联盟、市场联盟与虚拟人。

其实房地产经纪服务业的知识管理模式的上述三个维度并不是截然分开的，三个维度事实上是相互影响、相互作用的。由以上三维模式分析，可以构造如图2所示的房地产经纪业网络价值创造模式：

我国房地产经纪业实施三维知识管理模式的策略

知识管理作为形成企业核心竞争力的关键，已在发达国家的许多企业取得了成功，并正在成为一种创新管理范式。这既给我国企业的发展提供了值得借鉴的经验，又对我国的企业提出了严峻的挑战。在新的历史条件下，我国必须通过加强知识管理来不断地形成和提升企业的核心竞争力。三维知识管理模式作为一种全新框架和视角，对于我国房地产经纪业的发展具有重要的理论和现实意义。要构建运行这样一种模式，本文认为可以从以下方面入手：

（一）牢固树立企业知识管理观念

知识管理观念是构成企业核心竞争力的无形要素，影响着企业高层和员工的一切行为。如果知识管理观念能够得到整个企业上下的一致认同，并顺利贯彻到企业的经营决策和日常活动之中，就会在企业内部形成一种无形的力量，推动企业的创新，从而培育出强大的核心竞争力。因此，企业应积极采取措施，帮助员工尽快树立知识管理的现代管理观念，充分认识知识管理对企业生存和发展的深远价值，为培育企业的核心竞争力奠定坚实的思想基础。

（二）搞清实施知识管理与业务流程重组的关系

三维知识管理的重点是知识的识别、获取、开发、分解、存储和共享，并为其构建有效的途径和机制，以运用集团的智慧提高企业的应变和创新能力。知识管理必须与房地产交易业务流程紧密相连，将知识创造与扩散同房地产经纪企业的业务流程结合起来，可以节省企业的开支，并产生巨大价值。

（三）努力协调信息技术和人力资源之间的关系

在三维知识管理框架中，技术，特别是信息技术，扮演着十分重要的角色。我们甚至可以说：没有技术支持，就没有三维知识管理模式。可是，问题往往不是人们忽视了技术的重要性，而是过分强调技术，认为技术的作用大于人才资源在知识管理中的作用。实际上，知识管理应该是以知识为中心，以人为本，以信息工具为辅的，促进企业绩效逐步改善的过程和活动。就三维知识管理而言，技术作为工具和渠道，本身并不能创造知识，而是扩展知识传播的领域、提高知识传播的速度。人力资源才是三维知识管理的核心内容，也是企业核心竞争力的重要组成。知识管理的核心要素是人，特别是企业的中高层管理人员。技术是使企业从知识管理实践中得益的有力工具，只能对显性知识进行管理，无法涉及到存在于员工头脑中的隐性知识。因此，房地产经纪企业如果仅靠一个现成的软件包来实施知识管理，那肯定是一种外在的管理，与信息管理系统没有截然不同，因为它缺乏知识管理的灵魂—人的参与，而只剩下一个表面的框架，无法适应竞争环境的变化，无法完成企业实施三维知识管理的初衷，导致知识管理的失败，给企业带来无法评估的损失。为了最大限度地避免运用信息技术所带来的僵化和教条，让人的活力充分发挥出来，企业应该尽快建立一种能激发知识工作者潜能的管理模式，为知识工作者提供足够的信息平台，让房地产经纪企业的信息技术能力和人的创造力实现无缝的结合。

（四）适时组建企业动态知识联盟

核心竞争力是由一系列知识专长和技能共同构成的一种竞争优势。由于受企业内部资源条件的限制，单靠一个房地产经纪企业自身的“积累”来建立核心竞争力，其速度是比较缓慢的，而要形成强劲的核心竞争力则是更加困难的。因此房地产经纪企业除了要对知识进行自身积累、自我更新外，一条有效的途径就是从外部获取。此途径能够使企业在较短时间内获取必要的核心竞争力的知识要素，弥补本企业自身知识要素的缺陷，并通过对企业知识资源的再次重组，便能够快捷有效地建立起具有竞争优势的核心竞争力。房地产经纪企业从外部获取核心竞争力知识要素的最好办法就是适时组建企业动态知识联盟。企业动态知识联盟是战略联盟的一种形式，由多家独立企业为了抓住和利用迅速变化的市场机遇，通过知识交互方式，将先进技术的供需各方联合起来，进行过程重组、产品研发、生产制造、销售服务、利润分配，形成一种新的动态知识联盟系统。对一个房地产成员企业来讲，实质上采取的就是一种“借势”的策略，即以各种方式借助外力，对企业外部的优势进行整合，实行聚变，创造出超常的竞争优势。企业动态知识联盟建立后，要通过合作竞争的方式，实行供应链管理，共同组织和控制无形资产，共同保护合作竞争中的优势，共同承担竞争的风险。此外，在企业动态知识联盟中，不能只注重财务指标和短期效益，而应该学习对方企业的各种专业知识和技能，共享核心竞争力。

（五）具体实施策略

从目前我国房地产经纪业的现状出发，可先在知识密集型经纪企业试点和实施三维知识管理新模式，然后再逐渐推广到其他企业。从知识管理的内容和知识管理模式的特定内核来思考，可试点和实施如下几种模式：一是知识战略管理模式。企业知识战略管理模式包括编码管理模式和人物化管理模式。前者将知识（显性知识）编码、储存在数据库中，以便企业员工通过计算机网络直接搜寻并调用，其经济意义在于：知识可以被迅速、多次重复利用，节省工作时间，使企业产品成本和服务成本大大降低，规模经济效益显著；后者则是知识和知识所有人的结合，即未经编码或无需编码的知识（隐性知识）通过人员的直接交流得到传播和分享，它需要引进一流专家、人才、知识，在经济上花费较大。二是知识人力资源管理模式。当知识的获取、运用和创造知识的能力成为经济发展关键时，知识人力资源便成为最有价值的资源。因此，要认识人才特别是知识型人才的激励需求，为他们建立自主、高效的工作环境和适应知识型人才发展的管理组织结构；要鼓励学习，重视培训，在企业员工之间建立知识交流制度，并通过知识交流，促进员工“终身学习”；房地产经纪企业要按照一定的标准，采用科学的方法，对员工的工作绩效进行评价，以此作为员工薪资报酬、晋升的基本依据，并通过绩效评价改善员工的工作态度，增强员工的工作能力，提高员工的工作绩效。三是技术创新模式。技术创新作为知识创新的延伸和转化对房地产经纪企业具有实际意义。企业的技术创新模式有传统型、合作型、虚拟型、借鉴模仿型四种类型。房地产经纪企业应根据不同规模、不同发展时期，对技术创新模式进行有差别的自主选择。

参考文献：

1.陈卓勇，吴晓波.新兴市场中的中小企业的动态能力研究[J].科学学研究，2006.4

2.魏江，MarkBoden等.知识密集型服务业与创新[M].北京:科学出版社，2004