房地产经纪法规精选(九篇)

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第1篇：房地产经纪法规范文

关键词：房地产经纪 发展现状 发展对策

0 引言

房地产经纪行业作为向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、和行纪的营业性行业。它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进房地产流通发挥着积极的作用。目前，我国的房地产经纪行业存在较多问题，如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展，是我国房地产经纪行业发展面临的问题。

1 我国房地产经纪行业在管理层面上的现状

1.1 房地产经纪行业管理法律、法规不健全 目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。

1.2 政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力 在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。

1.3 房地产经纪机构市场准入机制不健全 按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。

1.4 房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力 目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。

2 我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状

2.1 经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。

2.2 从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏 近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。

2.3 经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差 房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。

2.4 部分经纪机构的规模小经营能力较低 由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。

3 房地产经纪行业的发展对策

3.1 逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系 建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。

3.2 加强对房地产经纪市场的监管 在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。

3.3 严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制 为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为，应严格推行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员，严格管理注册人员的经纪行为，建立健全奖惩和退出机制。随着房地产中介行业的发展，行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者，积极开展行业自律管理。具体手段包括：修订完善房地产经纪组织自律规则；探索建立行业协会约束从业人员行为的机制；实施房地产经纪人年度注册验证制度；建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度；组织行业教育培训等。

3.4 大力开展行业诚信建设，树立行业品牌 要通过行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任，也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本，是企业的立身之本，生存之源。只有建立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。

第2篇：房地产经纪法规范文

[关键词] 房地产经纪 经纪人员 职业资格 制度

2001年12月18日国家人事部、建设部联合发出关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（以下称《暂行规定》）和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知（人发［2001］128号），标志着我国房地产经纪人员职业资格制度正式确立并起动。这项制度实施以来，强化了对房地产经纪人员的监管、提高了房地产经纪从业人员的职业水平，对规范房地产经纪活动秩序起到良好的作用。但也存在一些问题，有待进一步进行制度的修订和完善、解决制度实施中反映出的各种问题。

一、我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题

从目前来看，我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题可分为以下两大类：

1.房地产经纪人员职业资格制度执行不到位

（1）房地产经纪人员职业资格考试制度执行不到位。《暂行规定》规定房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。前者实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，自2002年12月首次组织考试以来，每年举行一次，已正常化。而后者实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。自2003年以来，只有为数不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陆续开始举行当地的房地产经纪人协理从业资格考试。相当多的省份至今仍未启动当地的协理级资格考试，其中部分省或市有自行组织的相当于协理级的资格考试，但没有采用由建设部拟定、由人事部审定的全国统一的协理资格考试大纲，且各地所发资格证书的名称也不尽相同，如《房地产经纪人岗位证书》、《房地产中介服务人员资格证书》、《房地产经纪资格证》等。不少地方长期没有组织房地产经纪人员资格考试，未经过专门培训和考试的人员素质低，所提供的服务质量不高。

（2）房地产经纪人员职业资格注册制度执行不到位。按《暂行规定》，取得房地产经纪人或协理职业资格证的人员受聘时，应当申请办理注册手续；在注册有效期内，变更执业或从业机构者，应当及时办理变更手续；再次注册者，须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。现时情况是：许多取得资格证的人员受聘时未及时办理注册手续，未取得《注册证》而从事经纪业务；变更执业或从业机构者未及时办理变更手续；继续教育和业务培训工作不规范，参加人数少，尤其是协理级的继续教育工作在多数地方还未开展起来。

（3）房地产经纪人员职业资格证书使用制度执行不到位。按《城市房地产中介服务管理规定》（1996年1月18日建设部令第50号），设立房地产中介服务机构须有规定数量的房地产经纪人。严禁转让《房地产经纪人资格证》。但由于近年来房地产经纪服务市场十分繁荣，房地产经纪机构迅速扩张，并争相开设分行、连锁店，产生了对经纪人员职业资格证书的大量需求，从而出现了出租、转借房地产经纪人员职业资格证书的交易市场。

2.房地产经纪人员职业资格制度不完善

我国房地产经纪人员职业资格制度不完善表现在如下方面：

（1）考试次数少。我国房地产经纪人执业资格考试每年举行一次，举办房地产经纪人协理从业资格考试的省份一般也是每年举行一次。由于考试次数少，有志于从事房地产经纪行业的人士不便于灵活地安排时间参加考前培训和考试，也不能满足房地产经纪服务市场对受过专业培训并持证的、具有较高房地产经纪专业水平人员的大量需求。同时这也是造成现实中不少人员无证上岗的一个原因。

据香港地产监管局网站（省略.hk），2008年香港地产资格（相当于房地产经纪人资格）考试（简称E牌考试）安排4次（2月、4月、8月、12月）；营业员资格（相当于协理资格）考试（简称S牌考试）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。这两种考试香港在2007年3月、6月、9月及12月都举行了4次。

（2）没有对特殊人员豁免资格考试的规定。香港对资深从业人员、新加坡对高校相关专业毕业生，都是豁免其资格考试而由管理机构直接认定其执业资格。我国每年都有一大批房地产类专业的大专、本科毕业生涌向就业市场，他们若要直接从事房地产经纪业务，也首先必须与非房地产类专业的毕业生，甚至与高中毕业生一样参加培训、考试以取得资格证。而培训和考试的内容基本上又是他们在高校中学过并考过的，只是炒一次冷饭，造成他们的时间、精力、金钱等的浪费，加大了他们的就业成本。同时也显现出我国房地产经纪专业人才培养的低效率。

（3）没有房地产经纪人员职业资格终止的规定。在国外及我国港台地区，暂停或吊销职业资格，作为对职业资格持有者违法违规的处罚。如美国商业职业法典10176项和10177项中列举了各种有关房地产经纪人和销售员（相当于我国的协理级）执照暂停或吊销的规定，主要情形包括：不实的陈述、虚假的承诺、不实的广告、混淆公私款项、多方、以欺诈手段骗取执照、违反道德规范、隐瞒真实利润、渎职、未负起监督责任等。其中“未负起监督责任”是指经纪人对其属下的销售员负有监督的责任，如果因为监督不严而导致客户受到严重损失时，则经纪人负有连带责任，经纪人可能会因此而被暂停甚至吊销执照（作为房地产经纪人员执业资格的证明）。而我国的《暂行规定》第二十五条规定：“房地产经纪人有权指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务”，但没有相应的罚则条款。

二、对健全和完善我国房地产经纪人员职业资格制度的建议

笔者对上述我国房地产经纪人员职业资格制度中存在的问题提出如下建议，供有关部门参考。

1.加强对房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设

房地产经纪人员职业资格监管制度，与考试制度、注册制度、证书使用制度等构成完整的职业资格制度。而监管制度又是其他各项子制度得以贯彻执行的保证。美国有专门规范房地产经纪人资格的法律，即各州的执照法，且是规范经纪业最严密的法令。该法的目的是通过规定发给经纪人执照所需符合的标准与所需具备的资格，来维护房地产经纪业的一定的专业服务水准，从而使消费者免受不良经纪人之害，同时也保护持照经纪人免受不正当的竞争。又如香港的《地产条例》于1999年1月1日生效，台湾也于1999年2月颁布了《不动产经纪业管理条例》，都对本地区房地产经纪人员职业资格管理和房地产经纪服务市场的监管起到很好的作用。

目前，我国涉及房地产经纪人员职业资格监管方面的立法，有建设部制定颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局制定颁布的《经纪人管理办法》。地方性的法规、规章虽然部分省、市都有，但各地不统一。这样，一方面全国性的法律法规不健全，另一方面各地的法规、规章又缺乏权威性，全国房地产经纪服务市场的混乱无序状况无法从根本上得到改变。因此，必须加快房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设。笔者建议我国制定房地产经纪专门法律法规：《中华人民共和国房地产经纪管理法》或《房地产经纪管理条例》（由国务院颁发）。立法中要把对房地产经纪人员职业资格的监管作为重点和核心内容，改变过去侧重对房地产经纪机构的监管的做法。

2.全面落实房地产经纪人协理考试、注册制度

协理级层次的人员数量比经纪人层次的多得多，能解决大量人口的就业问题，但也不能因为职业素质差而损害消费者的利益，因此必须切实提高这部分从业人员的职业素质。建议国务院规定各省、自治区、直辖市举行房地产经纪人协理级资格考试的最迟开始时间。建议除统一大纲外，材，因为部分省份并不具备教材编写力量，同时便于保持全国各地的水平基本一致。

严格执行注册制度，未按规定办理注册手续的人员不得以房地产经纪人协理的名义开展经纪业务。再次注册者，必须提交接受继续教育和参加业务培训的证明。政府主管部门或行业组织应向他们提供继续教育的机会，如举办培训班、研讨会、学术讲座、网络在线课程等。要量化继续教育条件，建议借鉴发达国家的做法，用学时数或参加学术活动的小时数来衡量。协理级资格注册的有效期，有的地方规定为3年，有的为1年，建议2年为宜，因为协理级人员的职业变动性较大，有效期太长不利于强化管理，太短又会增加注册换证的工作量。

3.增加房地产经纪人员职业资格考试的次数

为解决持证人数少和加快房地产经纪专业人才的培养，建议房地产经纪人执业资格考试改为每年两次（即增加一次），分春季考试和秋季考试，具体考试时间由建设部、人事部在每年初提前预公告。建议房地产经纪人协理从业资格考试定为每年2～4次，各省份根据当地房地产经纪服务市场对人才的需求情况灵活调整考试次数，具体考试时间由各省份建设部门、人事部门在每年初提前预公告。

4.增加对高校房地产类专业毕业生豁免资格考试的规定

为培养专家型的房地产经纪人才，提高人才培养的效率，建议规定：对房地产类专业的毕业生，如《房地产经营与估价》专业（专科）、《房地产经营管理》专业（本科）、《工程管理》专业房地产方向（本科）、《工商管理》专业房地产方向（本科）等毕业生可以不参加房地产经纪人协理从业资格考试，在房地产经纪机构见习满一年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满3年（专科）或2年（本科），并能提供接受继续教育的证明，可直接向管理部门申请，经审核后领取《房地产经纪人执业资格证书》。

而对各专业的房地产研究方向的硕士、博士，规定其在房地产经纪机构见习满半年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满1年，即可直接向管理部门申请，领取《房地产经纪人执业资格证书》。

5.明确规定房地产经纪人员职业资格终止的情形

法律法规要明确规定暂停使用资格证书（即职业资格的暂时终止）或吊销资格证书（即职业资格的永久终止）的具体情形，以便各监管部门依法对违法违规人员实施处罚。建议暂停使用资格证书的暂停时间视情节轻重可分为三个月、半年、一年三种情形。

加大对房地产经纪人员的监管和处罚力度。建议有关法律法规增加房地产经纪人对房地产经纪人协理违法负有连带责任的条款，建立房地产经纪人负责制度。这样房地产经纪人协理就必须接受来自政府的监管和来自所在经纪机构的房地产经纪人的监管，这种分层次的监管方式，既保证了政府对市场的有效监管，又减少了政府的管理负担。对参与出租、转借职业资格证书的人员坚决给予吊销资格证书的处罚，并记录在案。

参考文献:

第3篇：房地产经纪法规范文

    为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 总 则

    第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。

    第二条 在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。

    本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

    本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。

    本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

    第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。

    市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。

    第二章 中介服务人员资格管理

    第四条 从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。

    第五条 从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。

    房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。

    第六条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

    房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

    房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。

    第七条 国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

    房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。

    房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。

    第八条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。

    遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。

    第九条 房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。

    第三章 中介服务机构管理

    第十条 房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。

    凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。

    第十一条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：

    （一）有单位的名称、组织机构及章程；

    （二）有固定的服务场所；

    （三）有规定数量的财产和经费；

    （四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；

    （五）法律法规规定的其他条件。

    第十二条 房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。

    一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。

    二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。

    三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。

    临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。

    第十三条 房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。

    （一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

    一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

    二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。

    三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

    （四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。

    一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

    第十四条 房地产咨询机构的资质不分等级。

    设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

    第十五条 设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。

    第十六条 房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。

    第十七条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：

    （一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

    （三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；

    （四）依法交纳税费；

    （五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；

    （六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。

    第四章 中介业务管理

    第十八条 房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。

    第十九条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

    （一）合同各方当事人名称（姓名）；

    （二）中介服务项目名称；

    （三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收费数额和支付方式、时间；

    （六）违约责任和纠纷解决方式；

    （七）双方约定的其它内容。

    第二十条 房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。

    第二十一条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。

    第二十二条 房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。

    第二十三条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。

    第二十四条 由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。

    第二十五条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；

    （二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

    （三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；

    （四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

    （五）法律、法规禁止的其他行为。

    第二十六条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

    第五章 附 则

    第二十七条 省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。

    第二十八条 本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。

第4篇：房地产经纪法规范文

【关键词】房地产经济；发展规律；分析；探讨

目前，随着社会的发展和人们对生活要求的提升，房地产的发展过程中的地位越来越重要，同时，对我国财政政策也产生了深远影响，因此，对于我国房地产经济发展规律的分析与探讨有其必要性。

一、房地产经济的发展对我国的国民经济的促进作用

首先，房地产消费带动生活消费。在居民的生活消费中，住房消费作为其中的一种综合性消费，是房地产消费的重要方面，一方面，房地产消费与人们衣、食、住、行有着密切的关系，涉及到人们生活的

各个方面，直接影响到人们的的正常生活，另一方面，在房地产业不断发展的同时，对我国居民的生活消费起到了巨大的带动作用，从某种角度上来讲，消费作为拉动经济增长的重要因素，因此，房地产消费，必然会促进消费的增长，从而有效地带动我国国民经济的快迅发展。

其次，房地产经济的发展促进我国其他行业的快迅发展。在房地产业在快速发展的过程中，需要其他部门为其提供重要的物质基础，这就要求房地产部门与其他行业部门加强配合，尤其是对于一些机械部门、建材部门、设备部门、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料动力等等，房地产部门都与这个行业有着紧密的联系，所以，房地产行业的发展，必然会拉动这些部门经济的发展。

第三，房地产业的发展解决当前我国普遍存在的就业难的问题。在房地产行业发展的过程中，其促进就业的增长，具体来讲，主要表现在以下两个方面：其一，房地产行业在发展的同时，通过带动其他相关部门的发展，进而带动了其他部门的就业机率的增加；其二，根据相关的资料调查发现，随着我国人口的增长以及市场经济的发展，就业业问题越来越严重，而在房地产经济发展的带动下，刺激了我国其他部门的发展，使得就业人数大大增加，有效地解决了我国的就业难的问题。

二、对我国房地产经济发展规律的分析

在我国房地产业发展的过程中，其从一个萌芽发展的起步到现在的不断发展壮大，这整个的过程中是具有极大波动性的，而不是平稳的，根据其发展的情况分析，其大致可以分为四个过程：

第一轮周期为1981～1983年；

第二轮周期为1984～1990年；

第三轮周期为199l～1996年；

第四轮周期为1997～2008年；

第五轮周期从2008年开始到现在为止。

从这几个阶段的发展状况以及表现形式来分析，其存在的规律主要是：波动幅度在减小，周期的长度在增加，衰退与扩张的时间比在减少。所以，从以上规律我们可以看出，在未来的中国房地产发展的过程中，除了会延续以上周期规律以外，还会呈现出波浪式的周期变动，而且这种变化会随着房地产的发展更加规律化。当前，我国的房地产行业正处于发展的第五个周期，在这个周期发展的过程中，其产生了不少的社会问题和经济问题，国家和政府也不断地出台一些政策对房地产过热问题进行了宏观调控，进而有效地缓解了这种现象的继续蔓延。从某种性质上来讲，房地产发展周期波动规律的表现之一也就是房地产发展过热问题。

三、我国的房地产经济发展规律受宏观经济对的影响分析

首先，利率的影响。房地产业作为一个资金密集型产业，其发展与银行贷款有着密不可分的关系，所以，一旦利率下降，就会使得贷款成本得以减少，同时，还款难度也会相应的减小，因此，在这个发展的过程中，消费者对房地产市场的介入，从而促进房地产价格上涨。而当利率上升时，情况则正好相反。所以，总体来讲，两都呈现一个反比关系。

其次，消费水平的影响。在房地产发展过程中，消费水平也会随之发生变动，进而使得房地产需求受到影响。虽然房价在不断的上涨，可是对于居民来讲，其仍然有能力去购买。而且如果居民的消费水平越高，那么其可接受的房价水准也会相应的提高。因此，从这个角度上来讲，房价与居民消费水平呈现有着重要关系。

第三，国民生产总值的影响。在当前经济高速发展的期间，人们的收入也逐渐地稳定，因此，对未来也有了更高的期望，随着房地产市场价格的稳步上升，进而促进国民生产总值的提升，形成房地产业与宏观经济的互动发展。

四、我国房地产经济可持续发展的有效措施

1.做出科学有效的规划，提高资源利用率

首先要改变传统的粗放型管理方式，实现政策上的集约型管理，其次，要加强对空间资源以及土地资源的利用，提高其利用效率；第三，科学规划房地产业的发展，保证房地产行业与其他相关行业的高度协调，使得房地产行业对国民经济的支柱作用得到充分发挥，从而带动我国经济的发展。

2.合理有效的调整土地政策，避免高房价问题的发生

在我国原有的土地政策的指导下，使得房价的不断攀升，因此，一些开发商其为了节约成本，从而使得得工程的质量无法得到保障，因此，在进行土地拍卖时，一方面，要考虑到价格的问题，另一方面，还要加强对开发商实力的考虑和评定，有效地避免一些投机行为的发生。因此，我国政府要采取有效手段，结合我国现行的经济体现和经济情况，综合考虑，加强对土地政策的改革，适当调整征收方式。

3.科学制定投资政策，形成健康发展的房地产经济

政府要结合现实需要，制定和出台一些有效的房地产投资政策。首先，加强对房地产投资的规模以及变化的高度关注，确保政府的宏观调控，其次，规范化投资结构，保证其科学化、合理化以及理性化。第三，相关部门要加强对市场的调研，在满足市场需求的基础上，完善相关的政策，从而合理拉动市场扩张。

总结：

总而言之，在当前这个经济迅速发展的时代，房地产行业在我国的经济地位逐渐突显，因此，其作为我国国民经济的支柱产业，必须要加强对其相关规律的分析和研究，及时发现问题，并解决问题，保证房地产行业的健康发展，进而为我国经济的持续稳定发展奠定良好的基础。所以，从这个角度来分析，对我国房地产经济发展规律的分析研究具有极为重要的作用和意义。

参考文献

[1]邢燕.浅析我国房地产经济的可持续发展[J].现代商业研究，2010.6.

第5篇：房地产经纪法规范文

5月19日，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）开始向社会公开征求意见，这是我国首部规范住房租赁、销售和经纪行为的法规，不仅起到填补我国住房租赁、销售和经纪等法规领域空白的作用，而且搭建了“租购同权”的平台，从住房交易的多角度落实中央经济工作会议“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。

首先，明确了国家对住房租赁业的态度。鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。这无疑是对承租人的最大支持与保护，住房租赁市场秩序将趋向正常。

其次，约束了房地产开发企业的销售行为。房地产开发企业预售住房的，应当取得预售许可证；取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。房地产开发企业销售已竣工住房的，应当向房产管理部门办理现售备案。同时列出了12条房地产开发企业在住房销售中的不得有行为。这对遏制房价过快上涨将产生重大影响。

再次，加强了对房地产经纪机构和房地产经纪人员的严格管理。国家实行房地产经纪专业人员职业资格制度，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务，收取费用；不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。房地产经纪人员在提供经纪服务时，应当如实提供姓名和职业资格等相关信息，实行挂牌服务。所列出的11条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有行为，将成为引导房地产中介市场有序发展的重要保障。

此外，在监督管理、法律责任方面均做出了规定。

第6篇：房地产经纪法规范文

房地产中介会被取代吗

今年以来，不少城市都对二手房交易市场加强了监管，并且上线了自助卖房的交易模式。事实上，早在今年8月，杭州二手房交易平台就上线了“个人自主挂牌房源”功能，买卖双方可绕过房屋中介达成交易，交易更加透明、也能省掉一大笔中介费用。此外，今年以来，宁波、徐州等城市也上线了自助卖房的交易模式。

现代社会，房地产经纪业仍然是不可或缺的行业，但由于门槛低，有点信息就随意做起了中介的行当，导致市场混乱，也有不少黑中介坑人!

完全取代是不现实的，一刀切也解决不了房地产交易需求，除非相关部门设立专业的信息和交易机构，但这也不太现实!

所以，用制度和法规来约束房地产中介行业，提高入门的门槛和资金监管制度，同时对于那些违规违法的中介进行严罚重惩，逐步来解决中介业混乱问题!

现在的情况是，哪怕买卖双方自己有时间，因为中介的海量无用信息，也无法获取有效信息，无法找到真实的买(卖)方。

而中介作为一个跑腿的，越级成为了垄断方，你不找中介就无法成交。改革后，对于没有时间的买卖方，你可以去找中介去跑腿并支付费用;自己有时间并且想省钱的，就自己去跑腿，自己去办。

需要中介你可以去找;不需要中介，不怕麻烦，你也可以自己来，这才是个正理。

如何选择正规房地产中介

一、门店企业信息公示

进入中介机构门店时，仔细观察中介机构是否在门店内公示营业执照、机构备案证明、从业人员信息及收费栏目表等信息。

未取得营业执照或机构备案证明的中介机构，游离在政府部门监管之外，存在较大风险;机构未在门店公示收费栏目表，明码标价的，可能存在捆绑收费、胡乱收费等行为，请广大交易当事人提高警惕!

二、业务承接主体是谁

《房地产经纪管理办法》第十四条规定：房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。

请广大交易当事人注意：房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用!

三、签订经纪服务合同

在选取房地产中介获取服务之前，请广大交易当事人注意，先行与机构签订《房地产经纪服务合同》等协议，约定交易主客体、服务具体事项、双方权利与义务、违约责任及纠纷解决方式等内容。

四、关注合同文本是否规范

《房地产经纪管理办法》第二十条规定：房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

因此，请广大交易当事人在签订合同前注意，签订的合同是否加盖了本机构的印章，在合同上签字的人员是否具有房地产经纪人资格证或房地产经纪人协理证。以上两点是中介合同是否规范有效的重要标志!

五、关注合同内容条款

在签订合同前，要注意查看合同条款。在没有完全了解合同内容的情况下签订合同，可能陷入合同陷阱，造成巨大损失。

《房地产经纪管理办法》第十六条规定，房地产经纪服务合同应当包含下列内容：

(1)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;

(2)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;

(3)服务费用及其支付方式;

(4)合同当事人的权利和义务;

(5)违约责任和纠纷解决方式。

六、租房切记登记备案

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

第7篇：房地产经纪法规范文

第一条  为完善广州经济技术开发区房产和土地使用权抵押管理制度，保护抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国国民法通则》和广州市人民政府的《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让和转让办法》等有关法律与规章，制定本规定。

第二条  本规定适用于广州经济技术开发区（以下简称开发区）辖内的房产和土地使用权（以下简称房地产）抵押。

本规定所称房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房产、依法取得的国有土地使用权向抵押权人提供担保，藉以取得抵押权人提供的贷款或向抵押权人保证履行债务。

本规定所称土地使用权，不包括地下资源、矿产、埋藏物、隐藏物、市政公用设施等的开发、使用与利用。

第三条  开发区房地产抵押的登记注册、核发核销权属证书等行政管理工作，由开发区管理委员会（以下简称管委会）房地产管理局（以下简称房地局）负责。

第二章  房地产抵押的设定

第四条  凡在开发区辖内依法取得房产所有权和土地使用权的国有企业、内联企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业以及其它经济组织和个人，均可依照本规定，以其房地产设定抵押，成为抵押人。

第五条  凡依照本规定接受开发区房地产抵押的境内外的金融机构、公司、企业或其他经济组织及个人，均可成为抵押权人（债权人）。但未与我国建立外交关系或未在我国设立商务代表机构的国家和地区的金融机构、公司、企业、经济组织与个人除外。

第六条  下列房地产可设定抵押：

（一）公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆等建筑物；

（二）属境外个人所有的自用住宅；

（三）依法有偿受让，并在有效使用期限内的国有土地使用权。

第七条  下列房地产不得设定抵押：

（一）公共事业单位和行政机关的房地产；

（二）职工宿舍、食堂等公益福利设施；

（三）房产或国有土地使用权属不明或权属尚有争议的；

（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；

（五）其它依法不得设定抵押的。

第八条  以房产设定抵押时，应连同该房产坐落的地基及附属场地的使用权同时作价抵押。

以整体楼宇中的部分房产设定抵押时，应按抵押房产建筑面积在整体楼宇的建筑面积中所占比例，折算出抵押房产在整体楼宇用地（包括基地和附属场地共用部分）中所占份额，将该份额的土地使用权与房产同时作价抵押。

第九条  凡有上盖的土地，不得单独以土地使用权设定抵押。

尚无上盖的土地，以其土地块使用权向中国境内银行及金融机构申请抵押货款时，该地块必须是业经开发，并已投入不少于土地使用权出让金25％的建设资金者。

第十条  抵押人以共有房地产设定抵押，须征得其他共有人书面同意；以共有房地产中本人所占有的份额设定抵押的，应书面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分设定抵押。

第十一条  以已作抵押的房地产再作抵押的，须征得在先的抵押权人的书面同意。

第十二条  以已出租的房地产设定抵押，抵押人应将出租事实预先通知抵押权人，抵押成立后，原租赁合同继续有效，并由抵押人将抵押情况，书面告知承租人。

第十三条  内联企业、中外合资经营企业，中外合作经营企业未经中国注册会计师验资证实各方投资份额已缴足的，不得以企业的房地产设定抵押。

第十四条  依法取得开发区内房地产的境外公司、企业、经济组织或个人必须按规定在开发区申请成立企业，取得中国法人资格，方可以房地产设定抵押。但以个人的住宅设定抵押的除外。

第十五条  国有企业以房地产设定抵押，需经国有资产管理行政主管部门批准。

第十六条  内联企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业以房地产设定抵押，须经董事会或联合管理机构成员一致同意，形成书面决议。所设定的抵押期限不得超出企业合营或合作期限。

第三章  抵押合同

第十七条  房地产抵押必须签订书面合同。抵押合同可单独订立，也可在其它经济合同中订立抵押条款。

订立抵押合同应对拟抵押之房地产进行估价。抵押房地产估价，可由抵押人和抵押权人协商确定，亦可委托业经广州市或开发区的房地局资格审核认可的评估机构或人员进行。

国有企业、以及占有国有资产的其它企业与境外抵押权人签订的抵押合同，其拟抵押的房地产的估价，必须由广东省、广州市的国有资产管理行政主管部门认可的评估机构进行评估。

第十八条  房地产抵押合同除应具备一般经济合同的必备款外，还应具备有下列内容：

（一）房地产的名称、编号、处所、面积、四至及数量、权属；

（二）所担保的债务内容、范围、数量、质量、期限、履行方式、履行地点及与该债务内容相关的其它事项；

（三）房地产的作价及抵押率；

（四）房地产的占管维护、风险责任，处分方式、处分费用的承担及受偿方式；

（五）抵押权消灭的条件；

（六）其它应规定的内容。

第十九条  与境内金融机构签订的抵押贷款合同，应根据国家法律、法规和中国人民银行及各专业银行的贷款规定签订。

第二十条  开发区外商投资企业以房地产设定抵押与境外金融机构签订抵押贷款合同，按国家有关外商投资企业境外贷款的规定执行。

第二十一条  国有企业、内联企业与境外抵押权人签订抵押合同，涉及外汇的，其规定应以偿债储备基金的外汇平衡能力为限，并由管委会向国家外汇管理局广州分局申报有关审批手续。

第四章  抵押登记

第二十二条  房地产抵押合同签订之日起三十天内，抵押人和抵押权人应一起向开发区房地局申请抵押登记，也可委托人申请抵押登记。未经登记的房地产抵押行为无效。

第二十三条  申请房地产抵押登记，应按抵押物类别向开发区房地局分别交验下列文件：

（一）《房地产抵押登记申请表》；

（二）《房地产抵押合同》正本；

（三）《房地产所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权保持证》等权属证书；

（四）申请人或人的资格证明；

（五）国有资产管理行政主管部门、企业主管部门和外商投资企业权力机构同意设定抵押的文件，中国注册会计师验资报告及其它必要证件、文书、契约、附件、图纸及资料。

第二十四条  开发区房地局应在收到房地产抵押申请的全部文件后十天内办完《房产所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书的注记手续，核发载明抵押权的《他项权证》。

《他项权证》由抵押权人领取及持留，经注记的《房产所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书交由抵押合同规定的一方保管，抵押合同没有规定的发还抵押人保管。

第二十五条  抵押合同的变更或解除，应经原批准机构书面同意，并自变更、解除事实发生之日起十五日内，由双方一起向房地局申请办理变更或注销登记手续。

抵押合同因履行完毕终止时，抵押双方当事人应自终止之日起十五日内一起向开发区房地局办理注销登记手续。

第五章  抵押物的占管

第二十六条  已作抵押的房地产由抵押人占管，未经抵押权人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。

抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产之完好。抵押权人有权监督并督促抵押人切实履行该义务。

第二十七条  已作抵押的房地产因抵押人之过失或故意行为而遭毁损、灭失或价值减少，不能或不足以担保债务时，抵押人有义务重新提供或补加担保，以弥补不足。

第二十八条  设定抵押时，抵押人和抵押权人应在抵押合同中明确占管期间因不可抗力及其它不可归责于抵押人的原因而致已作抵押的房地产意外毁损、灭失和价值减少时的风险责任；依约需要保险的，由抵押人向中国人民保险公司广州经济技术开发区支公司投保。

若抵押合同未明确风险责任，上款风险事故发生时，抵押权人可就抵押房地产之残余价值及抵押人所得补偿请求受偿。

第二十九条  已作抵押的房地产在抵押期未满前如需转让，抵押人应事先取得抵押权人书面同意；对扣除应纳税费后之转让所得，抵押权人享有优先受偿权。在同等条件下，抵押权人对拟转让之抵押房地产有优先购置权。

第三十条  已作抵押的房地产发生继承、遗赠时，继承人、受遗赠人应及时以书面告知抵押权人。

已作抵押的房地产发生赠与时，抵押人应事先征得抵押权人的书面同意。抵押权人同意赠与后，抵押合同解除，但原抵押债务仍由抵押人在约定期限内清偿。

已作抵押的房地产发生转让时，原抵押人应向受让人提交抵押权人同意其转让之书面意见的副本或复制件，并将转让成交情形及时以书面告知抵押权人。

上述各当事人应自继承、遗赠、赠与、转让事实发生之日起三十日内一起向开发区房地局办理产权过户、抵押变更或注销登记；在继承、受遗赠事实发生之前，抵押权人未依本规定第三十二条第二款要求处分抵押房地产的，原抵押人对抵押房地产的权益及占管义务和风险责任由继承人、受遗赠人承担，但继承人、受遗赠人的偿付义务以其合法继承、受遗赠所获房地产的实际价值为限。当被继承、受遗赠的房地产不足以清偿全部抵押债务时，抵押权人可就抵押人的其它遗产受偿。

第三十一条  抵押人若将已作抵押的房地产出租，除承担本规定第二十六条、第二十七条之义务外，应事先书面告知抵押权人，且租期不得超出抵押期，非经抵押权人事先书面同意，租期不得延长；否则，抵押权人有权追究抵押人之违约责任。

第六章  抵押物的处分

第三十二条  遇有下列情形之一，抵押权人有权向开发区房地局申请依法处分已作抵押的房地产：

（一）抵押合同期及宽限期满（包括分期偿还每期届满），抵押人未依约偿还债务的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失踪的；

（三）抵押人被宣告破产或解散的；

（四）其它损及抵押权人正当权益、足以妨碍抵押合同正常履行的。

本条第（三）款情形发生时，已作抵押之房地不列入破产清算财产，但其价值超过抵押债务的部分除外。

第三十三条  处分已作抵押的房地产可采取下列方式之一：

（一）拍卖；

（二）招标转让；

（三）协议转让；

（四）其它经开发区房地局同意的方式。

第三十四条  抵押权人处分已作抵押的房地产之申请应以书面方式提出，并将副本同时抄送抵押人或其继承人、受赠人、受让人，已作抵押的房地产为共有、出租或委托其他人代管的，还应同时书面通知共有人、承租人和代管人。

开发区房地局在抵押权人的处分申请后，应在三十天内决定准许与否。抵押当事人不同意房地局决定的，或者房地局逾期不作答复的，抵押当事人可向管委会申请复议，也可直接向人民法院起诉。

第三十五条  处分已作抵押的房地产由抵押权人委托开发区房地产交易所或经开发区房地局同意的其它机构主持进行。

第三十六条  已作抵押的房地产处分成交前出现下列情形之一，应中止处分：

（一）抵押权人要求中止；

（二）抵押人请求中止，表示愿意并确能即时清偿债务；

（三）其它应中止的情形出现。

第三十七条  处分已作抵押的房地产所获价款由主持处分之机构依下列顺序分配：

（一）支付处分费用；

（二）扣除涉及抵押标的之应纳税款和土地增值费；

（三）偿还抵押权人债权本息及罚息、罚款；

（四）所剩余额退还抵押人。

第三十八条  处分已作抵押的房地产之所得不足以抵偿押债务时，抵押权人有权追索不足部分。

第三十九条  已作抵押的同一处房地产，有若干抵押权人的，其优先受偿顺序以在开发区房地局抵押登记顺序为准。

第四十条  处分已作抵押的房地产，在同等条件下，购买人按下列顺序享受优先权：

（一）共有房地产的其他共有人；

（二）已出租房地产的承租人；

（三）开发区管委会；

（四）抵押权人；

（五）其他应享受优先权的人。

第四十一条  处分已出租的抵押房地产，如租期（含住宅租赁期可延续的时限，下同）未满，取得该房地产的新产权人应继续履行租赁合同，并在办理房地产过户登记的同时，办理租赁合同变更登记。租期届满，新产权人如继续出租时，在同等条件下，原承租人有优先承租权。

第四十二条  已作抵押的企业房地产被处分时，企业生产、员工安置等事宜由抵押人负责，抵押合同另有约定的，从其约定。因抵押房地产的处分致使企业解散的，由抵押人按国家有关法律、法规和企业合同、章程的规定清理或清算，办理企业歇业手续。

第四十三条  经处分而取得抵押房地产权者，应照章向开发区税务局和房地局缴纳各项税费，办理过户登记，领取《房产所有权证》、《国有土地使用证》等权属证书。原有的房地产权属证书缴回发证机关注销。

第七章  附  则

第四十四条  建立开发区房地产抵押偿债储备基金，以用于开发区的国有企业和内联企业因房地产抵押而发生的外汇不足之调剂，及其它特殊需要。基金来源及提取比例是：

（一）从土地使用权出让的留成外汇收入中提取百分之十；

（二）国有企业和内联企业抵押房地产所获境外贷款，预提1％。此款项及其利息在抵押期满，并已偿还贷款后付还企业，利息按中国银行同种外币存款利率计算。

第四十五条  有关本规定之事项的争议及纠纷，当事人应及时协商解决。协商不成，任何一方均可向工商行政管理部门或开发区房局申请调解或仲裁，亦可直接向人民法院起诉。

当事人一方或双方是境外法人或个人的争议，当事人不愿协商调解的，或者协商调解不成的，可以依据抵押合同中的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议，依法提交中国仲裁机构或其它仲裁机构仲裁。抵押合同中未订立仲裁条款、事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向有关管辖权的中国法院起诉。

第四十六条  违反本规定者，开发区房地局有权视情节注销其登记、注销其权属证书或不予发证、宣布有关合同无效并责令责任方赔偿经济损失或予以罚款。

第四十七条  开发区房地产抵押管理，除适用本规定外，适用广州市人民政府的《广州经济技术开发区土地使用有偿出让和转让办法》和广州市人民政府制定的其它有关规定。

本规定倘与中华人民共和国国家或上级部门嗣后的法律、法规和规章有抵触之处，概以国家和上级部门的法律、法规和规章为准，但此前依本规定订立，尚未履行完毕之抵押合同仍视为有效，并照本规定执行。

抵押房地产的估价、登记、处分以及偿债储备基金的动用审批手续等具体规则，由开发区管委会另行制定。

第8篇：房地产经纪法规范文

关键词：房地产经纪；信息共享系统；MLS；经纪电商模式

长期以来，我国房地产经纪管理部门希望引入国际上通行的成熟高效的房地产经纪行业信息共享模式――MLS，但未能实现。我国的房地产经纪行业自本世纪初起经历了十几年的高速发展，行业规模急剧膨胀，信息管理效率低下的问题未得到有效解决。2013年后，由于房地产市场遇冷，交易量大幅下降，房地产经纪行业进入低迷期，企业开始多方寻求突破困境的方法，“互联网+”成为各主体的共同选择，无论是传统的房地产经纪企业，还是蓬勃发展的网络公司，都期望利用互联网改善和提升传统房地产经纪运行效率，以此促使传统行业蜕变。在这样的背景下，富有中国特色的新型房地产经纪信息共享系统--经纪电商模式渐成雏形。那么，我国的新型电商模式和MLS有何异同，各自有哪些利弊呢？

一、 MLS简述

20世纪30年代，MLS（Multiple Listing System）诞生于美国，作为经纪人自发组织实施的一种信息共享系统，被全美大多数经纪人所接受。由于该模式卓有成效，后被加拿大、澳大利亚、新西兰等多国引入，成为房地产经纪行业信息共享系统的经典模式。至今，MLS所发挥的作用已经远远超出共享房源信息、加速销售的范围，成为行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。

MLS产生于市场经济成熟、契约精神普及的发达国家，其构建与实施的前提条件为：房主与经纪机构签订独权委托合同。该合同决定了委托人和经纪机构之间的两层关系：首先为关系，关系使得房地产经纪人的角色定位非常明确，即代表委托人的利益行事，不会陷入居间关系中经纪人一手托两家的尴尬境地；第二层关系为独权，即在合同约定期内公司对委托房源销售权的垄断，排除了其他经纪机构甚至房主自己的销售权。销售权的垄断看似降低了竞争效率，而实际上，由于房地产的交易从获取信息、选择、看房，直至谈判成功的过程很长，60-90天的独权委托期限对房地产交易效率的影响是有限的。独权委托规范了行业秩序，避免了信息重复。同时，独权委托配合MLS的竞合运行模式，在实际操作过程中，非但不会降低销售效率，反而实现了更大范围内由多个经纪人销售。

MLS的竞合模式是这样运行的：会员经纪人获得独权委托的房源后，必须在3天内把核实过的、完备的房源信息在MLS中，其后，该房源可由全部加入MLS的会员经纪人进行销售，销售佣金在房源经纪人和销售经纪人之间按既定比例分享。在竞合模式下，美国MLS中约95%的房屋是由非房源经纪人销售出去的。由于全美90%的房地产经纪人加入了MLS，因此，MLS模式形成了近乎覆盖全美的高效竞合的房地产经纪行业生态圈。

美国MLS的所有者为各地区、各级别的房地产经纪人协会，与政府没有关系，所有的会员数据都在National REALTOR Data System（简称NRDS）系统中进行更新和维护。NRDS将各城市行业协会定义为会员数据收集的最初发起者，并颁发“数据接入点”身份。城市、州和全国三个级别的行业协会在NRDS中采取阶梯式权限管理，全国行业协会拥有最终解释权。系统中所有协会、经纪机构、经纪人员均须严格遵守国家行业协会制定的规则，一旦违规，其会员资格将被暂停或取消。

MLS需要大量的网络和计算机技术与管理，包括为会员机构和人员安装专门的软硬件、定期系统维护和提供信息安全保障。美国房地产经纪人协会成立了自己的技术服务部门和技术研究部门，专职于MLS技术的实施和研发。

二、 我国难以移植MLS的原因分析

MLS对房地产经纪行业的秩序规范、稳定发展、信息高效利用产生了积极影响，长期以来，我国房地产经纪行业管理部门关注并致力于引入MLS，但迄今未果。究其原因，有以下几个方面。

首先，施行MLS的前提条件不具备。MLS的预设前提是独权委托，但这一前提与我国消费者的交易习惯不符。作为房地产市场的伴生行业，我国房地产经纪业复苏于20世纪80年代初，21世纪初开始快速扩张，由于增长速度过快，经纪人员业务水平参差不齐，职业道德良莠参杂，行业自律缺失，法律法规有待完善，各种违规行为时有发生，负面信息时常见诸报端。由于行业信誉差，交易者在与经纪机构接触的过程中，戒心较重，房主为了避免利益受损，刻意在经纪公司之间设置竞争机制，同一房源在多家经纪机构挂牌。房屋需求者也会在多家经纪机构查看房源信息，与多家经纪机构谈判，尽可能降低佣金和服务费。二是独权委托的法律支持不足，近年来，出于对消费者利益的保护，我国法院对涉及房地产经纪佣金纠纷的判决中，对于经纪公司格式合同中有关独权委托的条款常常以违反《合同法》第三十九和四十条之规定为由，判决无效，这使得经纪机构常常手握独权委托合同，实际却难以实现独权利益。三是我国的房地产经纪业务以存量房租售为主，在该领域中，经纪的主要方式是居间，则主要存在于业务量较少的新建商品房经纪活动中。

其次，我国房地产经纪行业协会力量薄弱。当前，我国各层次的房地产经纪协会均已建立，但是功能不全，力量薄弱，动力不足。我国各地房地产经纪协会承担的主要职责有，宣传贯彻政府的各项法律法规政策、行业自律、行业培训和继续教育、反映行业呼声、组织行业交流等。虽然2011年4月1日颁布实施的《房地产经济管理办法》中明确指出，房地产经纪行业协会应承担起建立和维护运营房地产经纪信息共享系统的职责，但是目前我国尚未有任何地区的经纪协会建立了房地产经纪信息共享系统。

再次，不同类型的房地产经纪企业对MLS的态度不同。美国的MLS是经纪人和经纪机构维护自身利益的自发行为结果，业界的参与度很高。我国房地产经纪企业在近十年的快速发展中，各企业在规模实力上已形成巨大差异，既有三两人的单店，也有几十人、百余人的中等企业，还有年销售额上千亿、员工几万、分支机构遍布多地的大型企业集团，不同的经纪机构由于自身境况不同，在发展诉求上差别很大，对MLS的态度各异。中小企业普遍欢迎，因为这些企业在店铺致胜的时代处于劣势，房源信息不足，期待通过这个系统改善信息资源的短缺的困境。大企业的态度比较迟疑甚至消极，一方面他们房源占有率高，例如链家地产公司在北京市场占有了80%的房源，无需借助MLS收集信息。其次，大型房地产经纪企业在发展过程中都建立了类似于ERP管理体系，通过内部信息管理系统实现了房源共享和内部合作。同时，大型企业在开店和招收经纪人员方面花费了大量成本，如果加入MLS，则意味着经纪人独立性的增强，可能得不偿失。另外，大型企业自建网络花费不菲，并入大系统可能导致其原有系统被改造甚至废弃，这有可能造成企业信息系统投资的浪费。

三、 我国新型房地产经纪信息共享系统的产生

作为信息服务业，房地产经纪服务的基础在于为交易者提供信息的数量、及时性、准确性、全面性、适用性，在此基础上，辅以经纪人的营销、沟通和个性化服务，最终实现交易。为了提高运行效率，房地产经纪行业发展到一定程度时，会产生信息共享的需要，建立跨企业的经纪信息共享系统。

在房地产经纪行业初期，企业没有信息共享的需求，各自为政，开拓业务。2003年后，我国房地产经纪行业步入规模化经营，企业快速开店，进入连锁时代，随着大中型经纪公司店铺的日益增多，出于内部统一管理、绩效评定、内部合作的需要，纷纷建立了企业内部信息管理系统。步入互联网时代后，房地产经纪机构纷纷借助网络的力量，其基本模式为经纪公司与网络平台公司签订合作协议，经纪公司提供房源，网络平台公司提供平台，房屋特征和经纪人联系方式等信息，购房者和租客在在平台公司的网页上搜索有意向的房源并联系经纪人，完成后续服务。在这种模式中，网络起到了信息作用，而信息共享特征不明显，因此，房地产经纪行业依然是零和博弈。由于全部收益只能由率先实现销售的房地产经纪机构独享，经纪人不免采用多种手段，有些违规违法，有些则在信息不对称的掩护下发送虚假信息。而经纪机构各自收集信息、信息，造成行业中的房源信息重复与局部垄断割据并存。经纪机构和经纪人之间只竞争不合作，导致整个行业信息处理效率低，佣金费用高，在不断高企的房价上，使购房人进一步增加了负担。在行业高速发展时期，这些弊端不会对企业收益构成重大影响，因此并未触发企业强烈的改善动机。

2013年后，由于交易行情低迷，经纪公司成本压力不断增大，希望网络平台公司降低端口费，协商未果，双方合作破裂。2014年，链家地产、伟业我爱我家纷纷和我国最大的房源信息平台搜房网解约。同年10月，链家集团将下属的线上平台“链家在线”更名为“链家网”，实行平台开放，不仅为链家员工服务，而且吸纳企业外的经纪人加盟，共享房源信息，合作销售。伟业我爱我家也把省下来的广告费、端口费，用于打造自己的网络平台。与此同时失去大型经纪公司房源的网络平台公司则开始招聘经纪人员，实现从信息平台向房地产经纪电商的转变。此外，爱屋及屋、Q房网、房多多等多家电商涌入该行业，建立了多个局部信息共享平台，这些经纪电商自身不从事经纪业务，其主要功能为收集房源、房源，依靠各经纪公司的加盟经纪人销售，与销售成功者分享佣金，形成了类似于美国房源经纪人的专业化组织。

四、 我国新型房地产经纪行业信息共享系统与MLS的对比

当前，我国产生于网络时代的新型房地产经纪行业信息共享系统与产生于80多年前的MLS相比存在巨大差异。

首先，主体性质不同。MLS的所有者为各级房地产经纪协会，我国则为经纪电商，这是两者最本质的区别，据此，我们可以将两者分别称为协会模式和电商模式。行业协会是行业的自治组织，以行业服务和行业自律为宗旨，是非营利组织，收取费用的高低以维持系统运转的成本为限，因此收费低廉。我国的电商模式是以网络经纪企业为主体，企业以营利为目的，获得的收入不仅要弥补网络开发、运行和维护的费用，企业还要获得不低于社会平均水平的利润率，否则投资将从经纪电商中流出。

其次，收益模式差别巨大。MLS的收益来自于：使用该系统的经纪人的会员费、整合房地产信息打包出售给各研究机构和大专院校的收益、咨询收益。其中会员费是主要收入来源，尽管MLS大约每人40美元的会员月费非常低，与经纪人月均4 500美元的收入相比仅占不足1%，但是由于会员众多，MLS的收益总量非常可观。我国的电商模式不收取加盟者会员费，而是从成交的租售佣金中分成。当前，纯粹的经纪电商由于自身没有经纪人，节约了人员费用，但必须支出系统的建设、推广和维护费，这也是巨额成本，只有依靠不断增加成功交易的总量才能盈亏平衡乃至获得盈利。与MLS相比，电商模式的收益方式更加丰富灵活，除了当前的分佣方式，也可以依据经纪人使用的次数、流量或成功交易的交易件数来收费，还可以按照网络经济“羊毛出在猪身上”的逻辑，采取“用户免费，客户收费”的方式，首先吸引大量使用者，培养高粘性用户（主要是房地产经纪人员），当该网站成为房地产租售乃至相关人员的集聚地时，则引入客户--各类与房地产有关的广告客户，获取收益。同时，经纪电商也可以对交易数据整理打包出售，获取相应收益。

第三，MLS更有利于经纪人利益的保护，而电商模式更有利于对消费者利益的保护。MLS中，对房源信息的垄断造成房屋买卖双方对该系统的依赖，在佣金费率上缺乏议价能力，更有利于经纪人利益的维护。从世界范围来看，美国的房地产经纪佣金费率处于较高水平。而我国的经纪电商模式诞生于市场不景气、激烈竞争的背景下，从实际效果来看，电商模式已经在房地产经纪行业刮起了降价旋风。在电商进入该行业前，房屋交易佣金费率普遍在2.5%以上，租赁佣金则为半月到一月的租金，而电商进入后，行业佣金费率进入明显的下行通道，目前最低的交易佣金费率为0.5%，租赁佣金则为3天房租，这无疑给消费者带来了更大的利益。从长远来看，电商模式会导致房地产经纪企业轻资产、低成本运行，经纪人员分佣比提高、自由度加大，高素质员工比例提升， 这些亦有利于降低佣金、提升服务质量。

第四，运行前提不同。MLS要求独权委托，我国的电商模式以开放式委托为主。从信息共享的效果来看，整个地区共用一个系统，将全地区加盟经纪人收集到的信息“一网打尽”显然是效率最高的形式，MLS在这一点上优势突出。我国的电商模式则陷入一种悖论：如果仅有一个网络，将形成垄断经营，会导致经纪电商收取高额费用，服务质量下降；如果有多个网络，虽然可以遏制垄断，但信息共享的优越性又不能充分实现。因此，由于存在“经纪信息效率最大化”和“企业利润最大化”这两个相互矛盾的目标，电商模式有可能陷入鱼与熊掌不可兼得的困境。

总体来看，目前我国房地产经纪行业形成了各方参与主体（包括传统经纪企业、网络平台公司以及电商）都朝经纪电商转变的趋势，而经纪电商存在的基础显然为一定范围内的经纪信息共享体系。当前，房地产经纪行业尚处于转型期，各主体强调抓住机遇自我发展，这是企业在当前竞争中的理性选择，然而，从行业整体考虑，信息割据显然不是最优状态，不仅造成信息平台和网络的重复建设，资源浪费，而且信息大量重复，行业整体运行效率较低。未来如果政府严格执行单边独权委托的政策，各平台的房源信息都会减少，降低交易成功的概率。因此，我国目前的经纪电商模式仍处于探索时期，将会在未来的竞争中不断完善和提升。

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基金项目：国家社科基金阶段性成果（项目号：12XMZ101）；北京建筑大学博士启动基金项目（项目号：331613022）。

第9篇：房地产经纪法规范文

委托人（乙方）：_________

经纪人（丙方）：_________

签订地点：_______________

根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规规定，经乙、丙双方协商一致，就房地产交易经纪事宜订立本合同，以资共同遵守。

第一条　乙方委托丙方为座落在：合肥市_________区_________[路]_________[小区]_________号附近的[住宅][商业用房][_________]提供以下服务：（下列事项供委托人选择）

（一）提供订约信息；

（二）充当订约介绍人；

（三）协助、指导订立[房地产转让][房屋租赁]合同；

（四）协助办理房地产交易手续；

（五）协助办理其他手续[户口转移][水表过户][煤气过户][_________][_________]；

（六）_________

第二条　委托期限从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

第三条　乙方拟[买受房地产][承租房屋]的基本情况：

（一）拟[买受][承租]房屋建筑面积：_________m2，建成年份：_________年，层次：_________层，房屋结构：_________，土地所有权为：[国有][集体所有]，[买受房地产][承租房屋]的价格_________元/m2；

（二）经交易双方确认[买受房地产][承租房屋]的价格[_________元][_________元/年]。

第四条　乙、丙双方的权利义务

（一）乙方应与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状。

（二）乙方应于本合同签订后_________日内向丙方提交办理[房地产转让][房屋租赁]相关资料的复印件。

（三）乙方应配合丙方签订[房地产转让][房屋租赁]合同。

（四）乙方应配合丙方到相关部门办理[房地产转让][房屋租赁]相关手续。

（五）丙方（房地产经纪人）在从事房地产经纪活动时，应出示房地产经纪人《执业证书》和《企业法人营业执照》。

（六）丙方对乙方提供房地产经纪合同（之一），并据实介绍房地产信息及房地产交易价格。

（七）丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否已经租赁等情况。

（八）丙方应告知乙方：房地产交易相关部门应收取的税金、房屋维修基金、费用标准及办事时限。

（九）丙方应协助、指导乙方签订[房地产转让][房屋租赁]合同。

（十）丙方应协助乙方到 [房地产管理部门][土地管理部门]办理相关手续。

（十一）丙方在完成乙方委托事项后，按照物价部门核定收费标准向乙方收取中介服务手续费_________元。不得收取其他费用。

第五条　乙、丙双方的违约责任

（一）本合同第四条（一）至（四）项，乙方应按约定做到，特殊情况应在_________日内告知丙方，取得丙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，乙方应向丙方支付违约金_________元。

（二）本合同第四条（五）至（十）项，丙方应按约定做到，特殊情况应在_________日内告知乙方，并取得乙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，丙方应向乙方支付违约金_________元。

单方解除本合同，由违约方支付违约金_________元。

第六条　合同纠纷的解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由房地产管理部门或工商行政管理部门调解。协商不成或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

1、依法向合肥仲裁委员会申请仲裁；

2、依法向人民法院起诉。

第七条　本合同未尽事宜可另行约定。

第八条　本合同一式两份，乙、丙双方各执一份。

第九条　其他约定条款

（一）_________

（二）_________

（三）_________

第十条　本合同自乙、丙双方签订之日起生效。

委托方（乙方）签章：_________　 经纪 人（丙方）签章：________

证件名称：___________________　 经纪人签字：_________________

证件号码：___________________　 执业证号码：_________________

联系电话：___________________　 联系电话：___________________

人签字：_________________

证件名称：___________________

证件号码：___________________

联系电话：___________________

共有人签字：_________________

签订时间：______年____月____日

附件

一、屋内附属设备状况及室内装饰情况

………………………………………………………………………………

（粘贴线） （骑缝章加盖处）

附属设施：_________ 设备：_________

室内装饰：_________

二、_________

签约须知

一、本合同由合肥市房地产管理局、合肥市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规制定的示范文本。

二、本合同使用范围

1、在合肥市从事房地产经纪活动的房地产经纪人；

2、存量房屋（二手房）的房地产转让或房屋租赁。

三、合同内的空格由当事人商定后如实填写；[ ]内容为并列的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除。

四、当事人应按自愿平等、协商一致的原则订立房地产经纪合同。委托人在订立房地产经纪合同时，应向经纪人如实告知以下问题：

1、房屋瑕疵。指房屋漏水、管道不通等。

2、共有关系。指两个以上权利人共同拥有同一房地产。如系共有，转让房地产或出租房屋时需全体共有人签字。

3、房屋租赁情况。转让已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月书面通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

4、房地产抵押情况。指房地产所有权人为担保债权人债权的实现，将房地产抵押给债权人，办理了抵押登记。在转让前，应先办理他项权利注销手续或出具抵押权人同意转让的书面证明。

五、在签订房地产转让、房屋租赁合同时，房地产经纪人（丙方）应将房地产经纪合同（之一、之二）的所有条款告知合同委托人（甲方、乙方）。

六、当事人在签订本合同时，应认真阅读所有条款，知悉其含义。若需人签订本合同，应出具委托书。