房地产业务税务筹划精选(九篇)

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第1篇：房地产业务税务筹划范文

（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求

房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。

（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。

二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

（一）前期准备阶段税务筹划

房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

（二）开发建设阶段税务筹划

开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。

（三）商品房销售阶段税务筹划

房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

（四）物业持有阶段税务筹划

在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。

三、房地产行业税务筹划存在的问题

虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。

（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足

房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。

（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。

(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

（一）增强房地产开发企业税务筹划意识

要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

（二）重视培养税务筹划的专业人才

一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。

（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理

第2篇：房地产业务税务筹划范文

【关键词】 房地产企业税收筹划土地增值税所得税

一、纳税筹划及其内容

纳税筹划，是指通过对涉税业务进行策划，制作出一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。任何纳税筹划行为产生的根本原因都是经济利益的驱动，即经济主体追求自身经济利益的最大化。纳税筹划的内容包括避税、节税、规避“税收陷阱”、转嫁筹划和实现零风险五个方面。

1、避税筹划。避税筹划是相对于逃税而言的一个概念，是指纳税人采用不违法的手段，利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。因此避税筹划既不违法，也不合法，而是处在两者之间，是一种“非违法”的活动。对于这种筹划，理论界有一定争议，很多学者认为这是对国家法律的蔑视，应该一棍子打死。本文认为，这种筹划虽然违背了立法精神，但其获得成功的重要前提是纳税人对税收政策进行认真研究，并在法律条文形式上对法律予以认可，这与纳税人不尊重法律的偷税、逃税有着本质的区别。对于纳税人的这种筹划，税务机关不应该予以否定，更不应该认定为偷税、逃税并给予法律制裁。国家所能做的应该是不断地完善税收法律规范，填补空白，堵塞漏洞，避免类似的情况再次发生，也就是采取反避税措施加以控制。

2、节税。节税是指纳税人在不违背税法立法精神的前提下，利用税法中固有的起征点、免征额、减税、免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策，通过对企业筹资、投资及经营等活动的巧妙安排，达到少缴国家税收的目的。这种筹划是纳税筹划的组成部分之一，理论界早已达成共识，国家也从各方面给予了扶持。

3、规避“税收陷阱”。规避“税收陷阱”是指纳税人在经营活动中，要注意不要陷入税收政策规定的一些被认为是“税收陷阱”的条款。如《增值税暂行条例》规定：兼营不同税率的货物或劳务，应分别核算，未分别核算的，从高适用增值税税率。如果人们对经营活动不进行事前的纳税筹划，就有可能掉进国家设置的“纳税陷阱”，从而增加企业的税收负担。

4、税收转嫁筹划。税收转嫁筹划是指纳税人为达到减轻自身的税收负担，通过对销售商品的价格进行调整，将税收负担转嫁给他人承担的经济活动。由于通过转嫁筹划能够实现降低自身税负的目标，因此人们也将其列入纳税筹划的范畴。

5、涉税零风险。涉税零风险是指纳税人生产经营账目清楚，纳税申报正确，税款交纳及时、足额，不出现任何税收违法乱纪行为，或风险极小，可忽略不计的一种状态。当谈及进行纳税筹划，一般人都认为是指企业或个人运用各种手段直接减轻自身税收负担的行为，其实这种认识是相当片面的。因为，纳税人除了减轻税收负担之外，还存在不会直接获得任何税收上的好处，但可以避免涉税损失的现象，这也相当于实现了一定的经济收益，这种状态就是涉税零风险。本文认为，实现涉税零风险也是纳税筹划的重要内容。

二、纳税筹划在房地产企业财务管理中的运用

1、选择合适的建房方式。大部分房地产企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的纳税筹划空间较小，若用代建、合建等方式则筹划空间较大。首先，代建方式。这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。其次，合作建房方式。根据《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税，企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。

2、进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

3、充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与超过“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

4、房地产企业营业税的筹划。合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。另外，房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种，可以将精装修房的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，可节约2%的营业税。

5、迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

6、变房地产销售为投资。按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税。而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，也不再缴纳营业税，这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑采用先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以2亿元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。

7、房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法会造成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600万元，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180万元；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500万元，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500万元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

第3篇：房地产业务税务筹划范文

一、税务筹划的含义

税收筹划在西方国家的起步较早，早在20世纪30年代税务筹划就得到了法律的认可，税务筹划首次在1935年由英国上议院议员汤姆林提出，他认为每一个人都有安排自己事业的权利，在法律的规定下，可以通过这些安排减少税收，从中谋取利益，国家不能强迫多缴税。他的观念得到了法律界的认同和引用。随着时间的推移，税务筹划现已发展成为了稳定而又成熟的行业。但在我国，对税务筹划的研究和学习只是近些年的事情。

税务筹划，是指在税法规定的范围内，通过对自身的经营、投资、理财等活动适当的计划和安排，在不妨碍正常经营的前提下，尽可能地获得“节税”的税收利益。

房地产企业税务的成本策划是在遵守税法和不影响企业的正常营运的前提下，根据国家的宏观调控政策，通过合理的安排和精心的财务管理来达到“节税”的目的，减少企业的成本，更大程度的提高企业经济效益。

税务筹划是纳税人的一项基本权利，纳税人在法律允许或不违反税法的前提下，通过税务筹划所获得的利益都是合法、合理合情的。

二、房地产企业税务成本策划的必要性

1、国家宏观调控的紧逼，使企业利润缩水

近几年来，随着房地产行业的迅猛发展，国家进行了宏观调控，从2009年底国家开始陆续出台房地产调控政策，其直接目的是为了抑制房价的快速上涨，在一定程度上抑制了房地产行业的发展。面对这一政策，房地产企业要积极应对，要及时根据政策改变自己的税收筹划。如果没有及时作出税收筹划，就无法在第一时间应对改革、无法适应市场的竞争，最终可能会被市场淘汰。而企业及时进行合理的税务筹划，就可以减少成本，增加利润，也有利于对企业的管理，使企业持续发展下去。同时，合理地进行税务筹划，有利于增加国家的税收，增加国家的财政收入，从而促进国家社会经济的发展，达到双赢的效果。

2、税收税种范围较广，企业成本大

从我国当前的税收体制看，关于房地产的税种数量非常多，有土地增值税、企业所得税和营业税等。而这种现象在短期内是无法改变的，面对这繁重的税收，企业有苦难言。所以有的企业选择各种手段来逃避税收，虽然一时减少开支，但总是会被查出来，是违法的。所以最好是通过科学合理的税收筹划来实现企业减少税收的可能，使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力，长期稳定地发展下去。

3、房地产企业众多，市场竞争激烈

由于我国房地产市场起步晚，起初国家大力支持房地产的发展。在国家政策的支持下，房地产行业日益蓬勃发展，造成现在房地产企业众多的局面。随着我国市场经济的不断发展和完善，在全球化发展下，房地产市场竞争越来越激烈。由于大多数房地产企业在规模和发展质量方面是差不多的，那么就只能通过企业自身的管理来减少成本，增加自己的竞争能力。而税务筹划就是实现这一目的的最好方式之一。当然，企业也不能盲目地筹划，要在专业人士的操作下，在对税收有非常了解的情况下，有计划、有目标地进行筹划。

三、房地产企业税务成本策划策略

1、根据国家的政策采取合理的税务筹划

房地产行业要根据国家的相关税收政策和优惠政策，及时调整税务筹划，比如对重点税种进行税收筹划。我们知道，房地产企业的主要税负是土地增值税、企业所得税和营业税。对这三种税种进行合理有效筹划，就可以减低企业的成本。比如在房地产税费中，土地增值税是重要税种，其税率较高、税负较重。增值额越高，缴纳的土地增值税就越多。因此，房地产开发企业在进行土地增值税筹划时，必须合理合法地控制、降低增值额。对于企业所得税和营业税也是相同的道理，根据税种的具体要求，进行调整。当然，企业也要利用国家在某些方面的优惠，尽量为自己谋取福利。

2、企业内部的合理管理

一个企业发展除了要有国家的支持外，最重要的是企业自身的管理。首先，房地产企业要对税收有相当的了解。只有研究了税收，弄清了税收的方方面面，才能根据不同的税收进行合理的调节。其次，房地产企业要根据自己企业的情况，通过合理选择会计处理方法进行税收筹划，包括开发商品房与出租商品房、营业费用、管理费用和财务费用的筹划这四个方面。最后，要努力提高税收筹划人员的业务素质。税务筹划是非常专业的，所以要求税收筹划人员有专业素质和实际操作能力。但是现在企业在这一块是相对薄弱的，所以企业要加快税收筹划人才队伍的建设，加强税收筹划人员业务素质的培养，逐步提高税收筹划人员的综合素质。

3、对项目全程税务进行监督管理

地产企业的税务筹划是一个全局性的工作，它贯穿于整个项目运行过程中，任何一个阶段都需要进行税务处理工作，因此，只要加强对税务的监督管理，才能有效控制税收成本费用，从而为地产商谋取更多利润。首先，在项目设立之初的税收筹划工作很重要，在这个阶段，企业要选择合理的建房方式，如使用代建或者合建的建造方式，还可以开发多房产等方式进行税务筹划。企业要根据自身的经济情况制定选择不同的建房方式，对自身进行会计核算，然后再选择税收筹划管理方案一定要严格控制成本费用，由于房地产成本费用支出形式多样化，这就会增加企业的税务负担，因此，企业要简化成本支出费用账目。其次，在项目建设阶段，企业要根据土地增值税的市场情况，依据国家税收政策，尽量增加扣除项目。这主要是通过增加房地产开发成本、房地产开发费用等途径，使商品房的质量进一步提升，增强企业的综合竞争实力，从而对土地增值税进行税收筹划，还可以对相关的借贷款利息进行筹划。其具体的工作就是将销售和装修分开管理，分散经营收入，在销售合同上交土地增值税，这样就可以不交装修合同上的土地增值税，从而有效的减轻企业负担。最后，就是在项目销售阶段的税收筹划，企业可以根据不同的购买主体，采取不同的税务筹划方案，扩大企业税收筹划的空间范围，从而通过减少账面收入或延迟纳税时间来控制税务支出成本。

4、做好税收筹划工作

在地产税收筹划中有很多因素都会影响筹划管理结果，要对每个要素进行分析，然后综合考虑其作用，制定切实可行的税收筹划方案。首先是股利和薪酬分析工作，房地产企业都是实行入股制度，一个项目有很多单个股东共同完成，而股利和薪酬分配的税收筹划直接影响着地产员工的整体福利。因此，企业要优化股利分配方式和薪酬分配方式。我国政府部门为了推进资本市场的高速发展，逐步放宽对个人投资者出售上市公司股票获得的资本利润征收税，但是上市公司个人股东的现今股利还是需要交纳税务。在这种规定下，企业要优化股利分配方式，为股东争取更多的效益，企业可以通过股票回购方法，将现今转化为固定资产，增加投资者的资本利润，从而有效控制个人现今交纳税额。其次，企业还要改变薪酬分配方式，地产企业与其他企业相比，其大量资金都注入到房屋上，所以房屋的销售情况直接关系着企业业务活动和员工福利，而这些都会影响企业资金周转情况。如果在一定时间内，房屋销售不出去，必然导致地产公司无法获得资金来源，而很多员工福利就不能按时发放，势必会降低员工的工作激情，从而致使税务筹划工作的效率低下。所以，地产企业要采取合理的政策，安抚员工，让员工更好的投入工作中，企业可以将闲置的房屋赋予员工居住权，或者以降低价格出售给员工，通过这种方式来填补福利空缺，能提升员工积极性，在一定程度上能刺激资本的回收，提高地产企业的收入。

5、创新税务成本筹划体系

目前我国房地产企业所承担的业务主要包括：竞标购买土地使用权、向原材料生产企业购买建筑所需生产材料、选择建造公司、与材料供应商签订合同以及房屋销售等。在整个生产销售活动中，需要很多单位的协助来完成任务，如运输公司、广告公司以及综合贸易公司等，与这些公司的合作都需要地产商为其承担一定的税务，而为了有效降低税务数额，企业应该自行收购相关合作企业，以免税股权方式收购，实现利益共同体，从而减轻自身的税务负担。企业收购后要重组内部结构，使房地产企业获取最大税收利益。此外，企业还可以通过股权转让名义转让房产，它是房地产企业有效降低税收的正确途径。随着我国政府部门不断加大对土地增值税的征管力度，使得股权转让越来越不适应市场经济发展的需求，不能为企业减少应纳土地增值税。企业在进行股权转让时，要充分考虑其风险性，要发挥税务人员的专业技能，合理规避企业税收。如果对市场评估不正确，很容易被政府认定为偷税行为，这样不仅不能减轻企业负担，还会影响企业的信誉和形象，因此，要选择合理时机进行股权转让，完善税收筹划体系，减少税收成本。

6、加强对所得税的会算管理

在房地产企业生产经营过程中，先期垫资的情况会比较常见，而在房屋销售全部实现之前是不会发生应税所得的，于是便会推迟收入实现时间，企业可以充分利用这个时间来规避税务。当前很多房屋购买者购房后，其一般是自己居住，也有出租的，他们对房产证办理的时间要求不严格。于是房地产企业可以通过这种方式进行纳税筹划，缓解个人所得税，从而缓解企业资金紧张的局面。这种合理推迟成本最终确定时间，不失为一种有效的减轻税务负担的途径。企业在经营过程中，在销售收入已经属实但是房屋还没有交出的情况下，企业无法对项目成本进行核算，所以就可以合理推迟成本确定时间。房地产企业税收筹划的途径方法有很多种，但这些方法都必须合法合理，可操作性强，能真正给企业带来实际效益，这是企业进行税务筹划的最初也是最终目的。

四、结语

虽然目前国家对房地产行业有一定的打压，但房地产行业仍然是当前和今后一段时期内的经济增长点，这一点是毋庸置疑的，房地产行业在中国经济增长中仍然发挥着举足轻重的作用。所以，房地产企业在面对国家和行业的压力下，要认清形势，及时地做好税务筹划的准备，降低企业成本，增加经济效益，提高企业的管理。同时，合理的税务筹划也有利于增加国家税收，增加国家财政收入，促进社会经济的发展。

【参考文献】

[1] 王晓红：房地产企业税务成本筹划[J].中国乡镇企业会计，2006（10）.

[2] 马丹：关于房地产企业税务筹划的几点分析[J].经济视野，2013（4）.

第4篇：房地产业务税务筹划范文

一、税务筹划在房地产企业中的具体应用

（一）准备阶段的税务筹划

（1）选择恰当的组织形式以及结构。个人独资、合伙制以及公司制是目前房地产企业的基本组织形式。根据我国税法规定，前两者可以免交企业所得税。而公司制则需要同时缴纳企业所得税和个人所得税，同时，税务机关还要对股东的股息红利征收20%的税。尽管从缴税方面考虑，前两个组织形式对促进企业的发展更为有利，但是，在财务管理以及公司治理方面却也是各有利弊。因此，企业在选择组织形式时要根据自身的战略发展需求进行合理选择。企业的组织结构主要包括子公司和分支结构。分支机构不具备法人资格，其相关税额由总部统一缴纳，总部可以利用分支机构的亏损抵扣部分盈利所得，从而实现降低纳税额的目的，但是，总公司却是要为分支机构承担部分连带责任。子公司拥有独立的法人资格，其在税款上需要自行缴纳。总公司无法借其实现纳税额降低，但亦不需要承担过多的连带责任。所以，在选择组织结构时，需要根据实际的运营情况以及产业关联等因素慎重选择。

（2）选择合理的筹资方式。通常情况下，房地产开发企业都具有经营周期长、资金需求大等特征。这些特征使得企业的融资难度加大。目前，房地产企业的融资方式主要包括：银行信贷、吸引外资、资本市场融资等。其中，最主要的两种融资方式有权益融资和债务融资。前者无需偿还，但是，要分给投资者股利，相对筹资成本偏高；负债筹资虽然筹资成本低，但是，需要向投资者支付大量利息，但利息可以用来抵税，不过容易引发企业资本结构或者财务管理等方面的风险。另外，融资租赁也不失为一个好的融资方式，其能够有效降低企业的资金周转压力，并且，还能使得该方式下购买的固定资产用于“双重抵税”。因此，房地产企业在选择筹资方式时，应根据自身当前的经营状况以及未来发展需求等进行全面考虑。

（3）选择适当的建设项目。建设项目的选择，主要从地址以及规模两方面进行考虑。目前，在我国的土地增值税法中明确规定：当纳税人建造商品房出售时，其增值额尚未超过扣除项目金额20%时，并不征收纳税人的土地增值税。这一优惠政策，为房地产企业的商品房单位面积价格制定提供了重要的参考依据，并为税务筹划人员提供了广阔的税务筹划空间。

（二）项目建设阶段的企业税务筹划

（1）选择合理的建设方式。对于房地产企业而言，房地产项目的建设方式可选性较强，例如：代建方式以及合作开发等。选择合作开发模式时，如果是甲方出资，乙方出地，项目建成之后，双方按照之前的约定分配房产，土地增值税暂免征收。同时，对于以不定产投资入股的一方，税法规定其亦是需要与合作者共同承担投资风险，但其在转让股权时，不需要缴纳营业税。选择代建方式时，代建方向客户收取一定的代建费，由于房地产权属并没有发生转移，所以，其无需缴纳土地增值税。

（2）成本费用以及利息的合理扣除。对于房地产企业来说，其应该充分借助“利息费用可以资本化计入成本费用”的税收优惠政策，最大程度地将负债筹资中产生的利息算入到抵税额中。税法中对房地产企业的成本费用已经做出了明确的规定，例如：固定资产或者无形资产在计提折旧或者摊销过程中产生的成本费用可以进行全额扣除等。像“业务招待费”等限额扣除的成本费用，企业应尽可能将其控制在限额范围内。像“广告费”之类的在限额扣除之外的部分可以递延扣除的成本费用，房地产企业应根据自身的实际经营需求合理安排其活动费用使用量。像“罚金”等无法进行税收抵扣的成本费用，房地产企业需要尽力避免引发罚金缴纳行为的事件发生。

（三）销售阶段企业的税务筹划

（1）确定最优的销售价格。房地产销售价格直接关系到房地产企业的利润获取量，但是，在税收等因素的影响下，并不是价格定得越高，企业的获利越大。从税收缴纳方面来看，房地产企业进行销售价格确定时，要将土地增值税的征收条件作为重要的价格制定参考依据。表1为我国土地增值税四级超率累进税率表。

（2）企业销售收入的税务筹划。按照企业的利益最大化原则，在企业销售收入的确定上可以进行如下几种税务筹划：一是组建单独的销售公司，对“收入”进行有效分解。成立的销售公司可以借助转销或者代销等方式对收入进行分解。其中，代销过程中，房地产企业向代销公司支付的代销费用可以作为成本费用，并作为企业的土地增值税抵扣项。而代销公司的代销收入亦是可以作为企业所得税的抵扣项，从而达到合法降低企业纳税额的目标。转销过程中，房地产商的销售价格可以在政策允许的情况下尽量压低，从而降低土地增值额，进而达到节税的目标。二是分签合同，达到分解“收入”的效果。尽管精装房的装修费用可以作为税前扣除的成本费用，但是，大幅度增加的销售价格同样会使企业的增值税大幅度增加。在这一情况下，房地产开放企业可以采取转包“装修项目”或者自设装修公司的方法，达到降低应税收入的目标。同时，还可以借助“差额方式”达到降低营业税负担的目标。三是借助促销方式，分解“收入”。类似于“价格折扣”的促销方式，能够为企业实现应税收入降低的目标，进而促进税负降低。但是，这类方法在执行过程中，要严格遵照相关税法规定，否则，很可能引发企业税务筹划风险。

（四）保有阶段企业的税务筹划 当房地产企业的库存出现大量积压时，很多房地产公司都会选择租赁方式来加大企业的经营效益，进而减轻因产品积压而引发的资金压力。借助科学的税务筹划在很多时候能将这一行为产生的利益最大化。

（1）选择合理的出租方式。税法规定，房地产企业因存量房出租而获取的资金也是需要缴纳各类税款的，例如营业税、房产税以及企业所得税等。这同样增加了房地产企业的税收负担。但是，如果房地产企业将原先的“出租”改成经营“投资”，则仅需要缴纳一定的企业所得税，如此，企业的税负压力将大幅度降低。

（2）选择适当的会计政策。在投资性房地产的会计处理方面，会计准则中的处理方法主要有：成本法，该方法对企业的历史成本进行计量，在规定的年限内可做计提折旧处理。权益法则是采取公允价值计量，公允价值变动损益是由公允价值变动决定的，不进行计提折旧。相对于权益法，成本法更适合房地产企业，因为，其可以将资产的折旧费用作为税前抵扣额，从而有效降低房地产企业的税负。

二、房地产企业在不同阶段税务筹划的风险对策

（一）准备阶段 房地产企业在准备阶段主要涉及到组织形式的选择以及融资方式的确定等工作。相对来讲，税收征管部门在房地产企业分公司的监管力度上还是要弱于对子公司的监管，同时，分支机构一旦出现亏损，出现的亏损额也是可以用来进行母公司利润抵消的。所以，房地产企业在决定是设立分公司还是子公司时，要对企业自身的盈利能力进行科学、合理的预测分析；房地产企业获取土地的方式主要有并购和直接购买。如果是直接购买，企业则必须缴纳一定的契税，但是，采取并购方式则因未发生土地转移而不用进行契税缴纳，这样便可以为企业节省大量的税款。目前，国内多数的房地产公司都是按照 “先买地，再创建项目公司” 的传统流程进行房地产开发的，如此，便会因为出现了土地权属转移而使房地产企业增加大量的契税负担。所以，房地产企业应该在“土地出让合同”中明确指出：子公司拥有所有的权利，并承担全部责任。同时，把子公司的名字填写到土地财政票据抬头处，并用其名义进行土地使用证办理，如此便不会产生与“票据不合规”相关的风险；多数情况下，银行贷款都是房地产企业融资的主要来源，在银行贷款政策日益“苛刻”的情况下，企业的贷款难度显著增加。所以，更多的企业将融资的关注重点转向了非金融机构，而在融资过程中，合规的单据则成为了税前抵扣成功与否的决定因素，所以，房地产企业要积极与征管部门进行有效沟通，并严格遵循独立交易原则，从而将结算利息费用充分利用起来，以实现有效降低企业税负的任务。

（二）开发建设阶段 在该阶段，房地产的开发成本费用归集对企业应缴纳的企业所得税以及土地增值税额多少具有重要影响，所以，房地产企业应该在遵循税法规定以及会计准则的前提下，根据企业该项目的预征利润率，选择合理的成本费用核算方式，尽量为企业获取“节水效益”，从而促进企业的资金供应链周转正常。同时，房地产企业在制定投资计划时，要对企业所得税的转回问题进行全面性的综合考虑。如果施工项目外包给其他企业，在合同签订时，要明确规定合同价款以及发票的取得方式，从而有效避免不合规风险的出现。

（三）销售阶段 该阶段，税务筹划的主要任务就是如何确定销售收入，进而最大限度地降低增值额。房地产企业应该根据上文给出的土地增值税四级超率累进税率规定，合理进行销售价格制定。在开发项目整体转让过程中，房地产企业应该对企业执行的税务筹划方案是否真能达到节税作用进行综合测算，从而有效避免其他税种税额增加值超出某税种的节税额的情况出现。

（四）保有阶段 在这一阶段内，房地产开发企业经常是同时进行房产的租赁和投资联营活动。其在物业费、经管费以及租赁费的制定上不仅要以市场价格为基本依据，还要积极地与相关的税收征管部门进行及时沟通，并尽可能争取征管部门的认可与支持。在将“租赁”转为“承包经营”时，房地产企业要办理相应的营业执照，并将这项经营活动作为自身经营范围内的一部分，同时，将“经营人”的角色赋予“承租人”，并对其经营活动进行

三、实例应用

（一）对房地产的增值率进行适当控制 该房地产公司主要从事房地产开发，其严格遵循国家的相关税收法规，合理制定企业的税务筹划方案。其在实际的生产与经营过程中，主要涉及到营业税、企业所得税以及房产税等。目前，我国的土地增值税主要是采用四级超率累进模式，该房地产公司在进行房价制定时，对土地增值税临界点进行了充分的考虑。例如：税收因素对销售利润的影响等。具体分析如下：对房地产价格进行合理制定。某期工程可作为商品房出售的总面积为20357平方米，需要支出的费用（包括税金）为3619万元。有两种销售方案，第一种，每平售价为2110元；第二种是每平售价2210元。如果按照售价2110元销售商品房，房地产公司的销售收入为：0.211×20357=4295.327万元，增值额为：4295.327-3619=676.327万元。增值率为676.327÷3619=18.7%，未超过20%的临界点，企业的最终利润为676.327万元。如果按照2210元一平进行商品房销售，则销售收入为：0.221×20357=4498.897万元。营业税增加额为：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785万元。教育附加费增加了10.1785×3%=0.3054万元，城市维护建设税增加了10.1785×7%=0.7125万元。最终的增值税额为：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68万元。增值率为：868.68÷3630.1964=23.9%，超过了临界点20%，需缴纳的土地增值税为：868.68×30%=260.60万元。企业的实际利润为：4498.897-3630.1964-260.60=608.10万元。通过比较两种方案的获利情况，该房地产企业应该以每平2110元销售商品房。

（二）该房地产租赁业务的税务筹划 该房地产企业在从事房地产的投资、开发与销售的同时，出于扩大企业经营范围和发展规模以及充分利用现有资源目的，对部分房屋进行对外出租。该房地产企业准备将一栋闲置的写字楼租给某商贸企业，租期为6年，租金为600万元/年，其中包括一些家具和电器费用，还有电话费、水电费。房地产企业当年购置这些家具、电器的不含税价格为54万元，预计使用年限为6年，且每年所支付的电话费为24 万元，水费为18万元，电费为24万元。则房地产企业应缴纳营业税600×5%=30万元；房产税600×12%=72万元；城市维护建设税30×7%=2.1万元；教育费附加30×3%=0.9万元。家具、电器的成本为54+54×17%=63.18万元；每年的使用成本为63.18÷6=10.53万元；电话费、水电费成本为24+18+24+18×13%+24×17%=72.42万元，则房地产企业每年的利润为600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05万元。现对企业进行如下税务筹划，将写字楼的租金减为一年510万元，家具和电器卖给商贸企业，每年支付费用15万元，电话费和水电费改为代收。筹划后房地产企业的税收情况如下：应缴纳营业税510×5%=25.5万元；房产税510×12%=61.2万元；城市维护建设税和教育费附加25.5×10%=2.55 万元。房地产企业的利润为510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22万元。对于商贸企业而言，购买家具、电器所包含的增值税可以扣除，所缴纳的水电费中包含的增值税也可以从中扣除，因此，商贸企业每年所需费用为510+15+24+18+24=591万元，每年增加进项税额15×17%+18×13%+24×17%=8.97万元。经过筹划，房地产企业的利润每年增加 425.22-412.05=13.17万元；商贸企业每年节约租金600-591=9万元，进项税额增加8.97万元，是交易双方都获得了明显收益。

参考文献：

[1]高鸽：《房地产开发企业税务筹划研究》，吉林大学2013年硕士学位论文。

第5篇：房地产业务税务筹划范文

关键词：非房地产企业 物业 税收筹划

基于相关税收筹划的理论，结合非房地产企业的处置存量物业活动的特点，本文通过构造企业兼并重组间接转让模式，给出较传统直接处置操作较为复杂、但具有明显节税效果和经济效益的处置方案。

一、案例背景

A企业是一家传统纺织品制造企业，拥有一幢2004年12月31日购置职工宿舍楼，账面作为固定资产列示，物业原值1200万元（含土地价值），累计折旧（摊销）570万元，2014年企业为加快企业转型升级，实施“机器换人”计划，大规模减少员工，此幢宿舍楼闲置，A企业欲出售该幢宿舍楼，盘活存量闲置资产支持技术升级。

此时，A企业所在地政府引进了B企业（一家快递物流企业），欲购买该幢宿舍楼，改建为办公住宿两用楼。A企业，B企业达成合意，约定以2014年12月31日为基准日，由具有一级评估资质中介机构对该物业进行评估，评估值3000万元，A企业与B企业以该价格作为协议价格，相关税负按规定由各自企业自行承担，签署购买意向书。

之后A企业，B企业上述条件为基础，落实该物业转让过程。

二、传统直接处置方案

1.直接处置方案思路

A企业与B企业签署房屋转让合同，由A企业将该房屋过户给B企业。

2.具体税负计算

A企业营业税：根据营业税相关规定，单位销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额。A企业需要交纳营业税：（3000-1200）×5%=90万元

A企业城市维护建设税与教育费附加：A企业纳税所在地城市维护建设税税率和教育费附加费率分别为7%和3%。A企业需交纳城市维护建设税和教育费附加：150×（7%+3%）=9万元。

A企业印花税：房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。A企业需要交纳印花税：3000×0.05%=1.5万元。

A企业土地增值税：根据土地增值税相关规定，纳税人出售旧房及建筑物的需要评估确定扣除项目的金额。经过评估该宿舍楼重置成本2000万元，成新率为65%，准许抵扣的成本为2000×0.65=1300万元。按照规定允许扣除的项目，主要是销售过程中涉及的相关税费：90+9+1.5=100.5万元，合计可以扣除项为1400.5万元，收入按照评估价3000万元计算，增值额为3000-1400.5=1599.5万元，增值率为114.21%，土地增值税税率表，计算为土地增值税1599.5×50%-1400.5×15%=589.68万元

A企业企业所得税：不考虑其他相关业务，仅考虑该业务对A企业带来的企业所得税影响，根据企业所得税规定的收入成本匹配原则，该项业务带来的应税所得额为3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82万元，需要交纳企业所得税1679.82×0.25=419.96万元（A企业所得税率为25%）。

B企业印花税：签订的房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。B企业需要交纳印花税3000×0.05%=1.5万元。同时按照印花税规定B企业还有权利证照贴花5元，鉴于金额相对于分析不在一个量级，忽略不计。

B企业契税：按照契税相关规定，比企业承接物业需要交纳契税。B企业需要交纳契税：3000×3%=90万元

三、重组兼并间接处置方案

1.间接处置方案思路

上述过程是常规操作，没有很好的运用企业重组兼并的概念以及相关政策，结合目前的改革背景提出如下处置方案，可减少税收成本，提高交易双方经济效益。

交易流程：

步骤一：A企业少量现金出资设立一家全资子公司H（非房地产企业）

步骤二：A企业将该待处置物业评估作价向H公司增资

步骤三：A企业与B企业达成对H公司100%股权的转让协议

步骤四：B企业注销H公司回收资产，或者直接作为房屋出租主体经营。

2.税负概要分析

A企业，B企业在此过程中涉及的相关税种见表1。

3.具体税负计算

步骤一：

A企业设立全资子公司，新设资金账簿以及办理相关证照需要交纳印花税，但是由于该部分费用与其他费用相比不在一个量级，因此在分析中忽略不计。

步骤二：

A企业营业税：根据财税[2002]191号文件规定：企业以不动产对外真实投资的，不征收营业税。A企业营业税可以免除。随之城市维护建设税和教育费附加计税基础为零。

A企业土地增值税：根据财税[2006]21号文规定：非房地产企业用房屋对外投资非房地产企业，暂免征收土地增值税。由于A企业与H公司均不是房地产企业，该过程土地增值税可以免除。

A企业与H企业印花税：根据印花税规定A企业与H公司需要各自按照产权转让书具交纳印花税3000×0.05%=1.5万元，同时H企业需要交纳资金营业账簿贴花印花税3000×0.05%=1.5万元。

A企业企业所得税：A企业用房产增资视同销售，确认应纳税所得额为3000-（1200-570）-1.5=2368.5万元。

H企业契税：根据财税[2015]37号文：母子公司之间划转房屋，免征契税。H企业承受该物业免契税。

步骤三：

因为上述行为可以在一个评估期内完成，因此H企业实际评估值应该就为3000万元（其中交了3万元的印花税）。

A企业营业税：根据财税[2002]191号文规定，用不动产在投资后转让其股权的也不征收营业税。此过程免交营业税。随之城市维护建设税和教育费附加计税基础为零。

A企业，B企业印花税：A，B企业双方因为涉及股权转让协议，应双方都需要交纳印花税3000×0.05%=1.5万元。

A企业企业所得税：A企业投资H企业原始投资成本为3003万元资产收到对价为3000万元，因此，A企业还可减少应税所得额3万元，综合第二步A企业需要交纳企业所得税为（2368.5-3）×0.25=591.38万元。

步骤四：

H企业的营业税：清算减值过程，不视为营业税视同销售，因此不需要缴纳营业税。

B企业契税：同样依据财税[2015]37号文，B企业可以做全资企业的一次减资，就满足免契税条件。

B，H企业印花税：由于减值和注销过程一般不需要签署转让协议，因此不需要纳税贴花。

自此，A企业宿舍完全转移到B企业名下。

四、方案对比分析

综合以上的相关计算，可以得出如表2所示的综合税负与主要经济效益对比分析。

五、实践操作与税收筹划进一步建议

1.虽然经济效益好，但是间接处置手续比直接处置要复杂的多，即便目前《公司法》修改后简化了公司的注册，注销过程，其方案实施的时间基本上最快也要比直接处置要多三个月左右。

2.对于免税政策的应用上，存在几个模糊点，各地的税务机关处理存在一定的差异，因此方案在实施前需要与当地税局机关有一个充分的沟通：

第一，对于短时间密集的变更安排，税务机关有可能认定其不属于“接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为”影响营业税免税。减资注销行为是否征收营业税也存在一定的模糊性。但是该问题，综合B企业后续筹划方案可以有效解决；第二，对于设立的H公司其经营实质是否属于房地产公司存在讨论空间，影响土地增值税的免税认定；第三，契税免税政策中应用中的对全资子公司的增资与减资是否属于“划转”也存在理论争议。

参考文献：

[1]全国注册税务师执业资格考试教材编写组.税法（Ⅰ）[M].北京：中国税务出版社，2013.

[2]全国注册税务师执业资格考试教材编写组.税法（Ⅱ）[M].北京：中国税务出版社，2013.

[3]财政部注册会计师考试委员会办公室.税法[M].北京：经济科学出版社，2013.

[4]王劲颖.博弈论在税收管理中的运用[J].现代经济探讨，2000（3）.

第6篇：房地产业务税务筹划范文

【关键词】房地产企业；土地增值税；企业所得税；纳税实务

为了加强房地产企业税收管理，国家税务总局先后下发了国税发[2009]91号文《国家税务总局关于印发的通知》和国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，对房地产企业土地增值税清算和所得税汇算清缴分别提出了具体要求。企业在实际执行这两个法规时，一方面要保证法律法规的遵循性；另一方面要结合公司自身特点合理纳税。怎样实现这两个方面的统筹，笔者从以下方面进行探讨：

一、把握缴税时间及缴税条件，加强项目前期管理

准确把握房地产开发项目土地增值税清算和企业所得税汇算清缴的时间及条件，是房地产企业依法纳税、合理筹划的前提。

从时间上，土地增值税以开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；企业所得税汇算清缴以纳税年度为单位，每年5月31日前完成上年度的企业所得税汇算清缴工作。

从缴税条件上，土地增值税在清算前，按照预征率在产生预收账款时进行预缴，当开发项目达到规定的清算条件（分为应清算和可清算）时，纳税人按照规定时间完成清算工作；企业所得税汇算清缴时，按照纳税人年度损益表，计算房地产开发企业特定业务的纳税调整金额，按规定弥补以前年度亏损后年度内有所得就纳税，亏损不纳税。

基于以上规定，在实务操作中，土地增值税的纳税时间和缴税条件存在筹划的空间。土地增值税清算要以备案证上的分期为标准确定需清算的项目，在公司成立初期办理备案证时，公司可以选择分楼栋确定分期还是所有楼栋为一个分期，这取决于公司的整体安排。公司在决定项目分期时，需考虑项目未来整体利润，若项目预期利润持平或亏损，未来可能退土地增值税，则应分楼栋确定分期，尽快收回预缴的土地增值税，带来现金流；若项目预期利润较高，则应在所有收入成本全部发生后进行清算，可以规避由于成本无法全部确认带来的多次清算和多次缴税。在此基础上，公司可规划预计容积率（1.0以上）、单套建筑面积（小于等于140平米）和成交价格（不超过同级别平均售价的1.2倍），确认是否属于普通住宅（普通住宅成本加计扣除20%）。在达到清算条件时，对于有可能退还土地增值税的，公司可以要求主动清算。

相对于土地增值税清算时间的筹划安排，企业所得税汇算清缴一年一次的规定要求公司每年必须对企业所得税额进行计算，当未达到入住条件（发放入住通知书并且收回全款）时，一般损益表的金额均为负数，结合当地预征毛利率的不同规定，按照预征毛利率预先确认当年的税法收入，当公司实际毛利低于预征毛利率时，公司会提前缴纳所得税，并在实际确认收入后办理退税程序，当公司实际毛利高于预征毛利率时，公司会在确认收入后对企业所得税进行补缴。其中预缴的土地增值税在企业所得税调整事项中作为扣减项目，起到降低应纳税所得额的作用。综上，如果公司同时有几个清算项目，可以根据项目盈利情况，调节公摊类费用，以达到少缴纳所得税或晚缴纳所得税的目的。

二、合理确定开发项目的收入和成本，加强成本费用的日常管理

合理确认收入和归集成本费用是土地增值税清算和企业所得税汇算清缴的前提，不同项目、不同分期成本费用的合理分配又是这两项工作完成的关键。从收入确认和成本归集来看，两税的关系非常密切。

（一）完整记录收入的发生

土地增值税清算时，会填写销售明细表，对具备清算条件的分期，按照房号对相关信息进行列示，对于产权已经发生转移的（开具销售发票或签订销售合同）均应视为销售收入，对于只交纳定金或认筹金状态的资金收回不视为收入。因此，在清算前已发生面积差需补退款的，要在清算期内及时处理，按照补退后的金额确认收入。

企业所得税的收入分两部分：一部分是利润表中确认收入的金额，这部分金额是已达到收入确认条件的会计收入；另一部分是在调整事项中，为已签约未收回全款的部分，这部分税法收入的毛利可以按照实际毛利而不是税务局认定的预计毛利[实际毛利为利润表中的（营业收入-营业成本）/营业收入]，这部分税法收入取值可以用年末预收帐款的余额。

以上两税的收入金额在确认口径上是一致的，不同之处在于企业所得税是以年底为截止点，而土增税是以清算开始的月份为截止点。

（二）合理确定成本的归集

成本的归集是税务机关审核公司土地增值税和企业所得税的重点，公司在确定成本扣除金额时一定要考虑开发成本和费用的真实性和合法性，判断公司有无虚列开发成本和费用，保证所有成本和费用发生都是与该项目分期相关。在实务操作过程中，公司应制作成本计算表对成本进行归集和分配，成本计算表应以房地产开发成本科目为大类，将分期内发生的所有合同按照入账科目记录到成本计算表的成本科目下，合同要体现签订金额、结算金额、已入账金额和暂估金额。在审核已发生的分期下的总成本时，要注意以下六点：（1）公司在土地取得环节是否有国土等相关部门的合法凭据（加盖部门公章）；（2）企业支付拆迁补偿费时是否将拆迁明细表等相关资料报税务机关备案，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册应一一对应；（3）土地价款、拆迁补偿费、城市配套建设费的契税是否足额缴纳；（4）企业支付建安工程款时是否从施工方处取得税务机关开具的合规的建筑业统一发票。对于支付进度款的，需获得每笔建安款项支付的依据，即工程量单、付款证书、验收报告等，对于结算的项目，须提供结算报告、最终验收单，考虑工程造价预算与结算是否差异过大，结算款项是否偏高。对于甲供材，即公司自购建筑材料，需注意是否在施工合同中重复计算扣除；（5）多个项目分期共同发生的公共配套设施费，应按不同项目分期合理分摊。一般来讲，开发项目内独立的、非营利的且产权属于全体业主或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出都属于可以扣除的公共配套费支出。公共配套设施必须处于红线内，对于一些独立售楼处签订时以无偿赠与地方政府的名义但是在红线外的，在土增税计算时成本不予认可；（6）开发间接费用需与项目直接相关。对于和项目开发无直接关系的业务招待费、差旅费、团队建设费等需要在成本计算中予以扣除。

分期内总成本的确定对于土地增值税清算和企业所得税汇算清缴极为重要，两者确定成本的口径基本相同，某些细节略有不同，如土地增值税成本中不包含取得土地使用权所支付的金额，同时对于建成后有偿转让的公共配套设施准予扣除成本。

三、科学确定增值额的计算方法，加强项目的后续管理

房地产企业所得税的确定会涉及预提成本，分期内总成本减去已开发票的入账金额就是预提成本。根据企业所得税法的规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%，在实际工作中，企业需在汇算清缴日前（5月31日）获取足额发票控制预提金额不超过总成本的10%，否则为虚列成本。分期总合同成本确定后，土地成本可以按照占地面积法，前期费用、建安支出、基础设施和公共配套费可以按照建筑面积法（主要是按照可售建筑面积），将分期的住宅类型进行分配。分配后的各住宅类型的总成本除以对应的总可售面积就是该住宅类型的单方成本，单方成本乘以相应的结算面积就是利润表中的主营业务成本。可以说，分期总成本的确定，对于企业所得税的计算起到关键作用。

土地增值税清算不会使用预提成本，只会按照实际已经取得可靠发票的成本为基础计算土地增值税扣除金额。可以说，在企业准备进行土地增值税清算前，重要的准备工作就是按照实际工程量取得分期总成本对应的发票，这恰恰和企业所得税的10%的概念不谋而合。同时土地增值税清算确定各住宅类型成本的方法和企业所得税也不一致，一般会用各住宅类型的层高系数分配，可以扣除的成本金额只包含已售面积对应的成本，未售部分待后续销售完毕后再行清算。因此，土地增值税清算时，对于销售进度和发票获得情况公司须提前谋划，以免尾盘剩余过多成本而导致当期缴纳过多的土地增值税。

第7篇：房地产业务税务筹划范文

[关键词]房地产企业　纳税　偷税行为

近年来，房地产企业面临空前严重的来自税收的压力。一方面，国家税务总局配合宏观调控的政策要求出台了多项针对房地产业的税收政策，房地产企业已成为各地税务部门征管工作的重点；另一方面，购房者的维权意识在国家着力规范房地产业的背景下普遍有了提高，向税务部门举报开发商开票不规范的越来越多。于是，我们在媒体上看到，一些房地产企业上了欠税的“黑名单”，其中不乏知名度较高的大企业。房地产企业的税收工作，既有会计记帐、税收申报、税款缴纳等工作，还有税务参与企业经营决策的工作。这些工作要求企业的负责人对企业的税收管理工作有准确、科学的认识。

一、偷逃税款的危害

北京市地税局早在2005年对全市1103家房地产注册企业的税务稽查中，发现有965家企业存在偷税漏税100万元以上的情况。情况越演越烈，到2010年税务稽查全市房地产企业罚款4301万元。企业偷漏税收的行为一旦被查实，补交税款之余，可能还要接受处罚，企业名称还可能被媒体曝光。偷税情节严重的企业，甚至会有灭顶之灾降临：总经理坐牢，项目停顿，甚或被迫转让项目以补交税款和罚款。如果企业面临偷税漏税的不法行为，税务局查证其税收问题将涉及企业开发的每一个环节，渗透到了企业内部的每一个毛孔。情节严重的将追究其刑事责任。

二、纳税遵从，防范风险

税收是房地产企业经营中不可避免的一项支出。作为企业的经营者，希望尽量降低经营成本，但违法逃税显然不是一条正路。企业应杜绝无意识的少申报税收行为的发生。在企业完成各项经济交易活动后的纳税登记计算和申报等一系列工作中，应严格遵从税收法律。纳税遵从主要是为了降低企业的纳税风险。这种风险既有少申报带来的处罚风险，也有多申报带来的效益流失风险。纳税遵从的核心内容是纳税申报，企业的办税人员必须准确理解和掌握税法所规定的各项税款的计算方法，准确、按期、完整地填写有关的纳税申报表。

另外，税务人员的业务水平对于能否有效降低纳税风险至关重要。在房地产企业的漏税行为中，就有相当数量的案例是非主观的，是由于企业的财税人员对税法不够精通造成的少申报。然而在现实中，这种行为经常被税务部门当作偷税处理，企业形象也因此受到不必要的伤害。企业的财税人员不精通税法同样会导致多申报税收。纳税申报既检验着一个企业办税人员的税收政策水平，也检验着企业对纳税工作的重视程度。企业应组建与财务部并行的税务部，重视纳税行为，建立防范风险发生的机制，防范纳税风险，减少因人为操作不当而造成的损失。

三、税务筹划，减轻负担

房地产行业的政策近两年发生了很大的变化，行业的平均利润在变薄，而税收征管却变得严格了；并且，相当多的企业在政策调控下出现资金紧张，因此研究企业依法、合理在税收上的减负，成为房地产企业关注的焦点。企业应做好“纳税筹划”等工作，减轻税收负担和不当操作带来的风险损失。

纳税筹划是指纳税人在发生各项经济交易活动之前的纳税准备以及与纳税准备相关的一系列工作的总称。它是纳税人为达到减轻税收负担和实现涉税零风险目的，在税法所允许的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等活动进行事先安排的过程。纳税筹划与偷税、漏税、抗税、骗税、欠税和避税最大的不同，是具有合法性。一方面，纳税筹划应交由企业的股东会、董事会及其领导下的部门经理们完成，而不是如处理纳税遵从问题一样由企业的财务人员和税务人员负责；另一方面，纳税遵从与纳税筹划以企业的经济交易活动是否发生作为分水岭：如果发生了，企业处理相应的纳税事务就应该依照纳税遵从的原则；如果未发生，企业处理相应的纳税事务就可以依照纳税筹划的原则。现实中，很多企业的负责人把纳税遵从和纳税筹划二者混为一谈或搞颠倒了。当然，纳税遵从和纳税筹划之间也有紧密的联系。纳税遵从是纳税筹划的前提和基础，离开了这个前提和基础，纳税筹划就无从谈起。假设一个企业只想赚钱，而不想交任何税收，纳税筹划无法满足它的要求。纳税筹划所能做到的，是不交或少交某项税收。

四、纳税筹划的必要性

对房地产企业而言，其面临着复杂的市场环境，因此建立纳税筹划概念、进行必要的纳税筹划是十分必要的。房地产企业的经营者或投资者在从事经营活动或投资活动之前，应该把税收作为影响企业最终经营成果的一个重要因素来设计和安排。

第一，房地产企业整体税收负担较重。根据一项权威统计，中国房地产企业的平均税负率是10-15%。美国《福布斯》杂志公布的2010年“税负痛苦指数”中，中国内地的水平高居全球第二，仅次于法国。这个评价是否公允，难以给出简单的回答，不过客观地说，中国纳税人的税收负担确实比较重。在很多行业具有普遍性的逃税行为与此有密切的关系[4]；第二，税务征管逐步规范化的需要。从政府的角度看，房地产业是国民经济的支柱产业，它为地方财政贡献着不小的税收收入；房地产企业面临的税收大环境正在从宽松走向严谨；第三，政府间歇性打击富人逃税的需要。从建设和谐社会的角度看，这个行业迅速制造着富翁，从业者却声誉不高，民众的不满反过来给执政者造成了压力；最后，这是摒弃无税经营决策模式的需要。很多人在开办公司时没有想过税收问题，或者在经营决策的过程中没有考虑过税收问题。这种无税经营决策模式必须改变，要先考虑税收，然后考虑经营方式，最后考虑风险。

五、结论

总之，企业要处理好纳税事务，既防范税务风险，又节约税收成本，企业经营者就应该有这样的认识：企业的财税人员要掌握好国家的税收政策和精神，在做纳税遵从的工作时尽可能地降低企业的税务风险；企业的决策层则要挖掘企业的经营资源、调整企业的经营思路和经营方式，通过纳税筹划尽可能地降低企业的税收负担。

参考文献：

[1]周叶.企业家纳税行为的经济学分析.上海：上海财经大学出版社，2009

[2]北京市地方税务局数据资料.北京市地方税务局，2010，04

第8篇：房地产业务税务筹划范文

一、“营改增”背景及其对房地产企业的影响

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案，我国拉开了“营改增”改革的序幕。2016年召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将从建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这四个行业全面推开营改增试点。其中，房地产行业由以前根据营业收入征收5%的营业税转变成11%的增值税，但可以扣除企业外购材料设备等增值税进项税。作为改善人民生活和发展国民经济的重要产业，这次“营改增”改革必然对房地产这一行业发展产生深远的影响。

二、营改增下房地产企业的税收筹划要点

（一）采购活动

“营改增”背景下，房地产企业的采购活动应重点关注土地，原材料和设备的影响。一方面，土地成本占据房地产成本中相当一部分比重，因此，土地的获得方式以及成本对于房地产企业来说至关重要。通常，房地产企业取得土地的方式一般分为转让和出让，如果企业是通过转让的方式取得土地，即在市场上两个企业交易主体间进行土地转让，那么根据财税[2016]36号文的相关规定，转让土地使用权是增值税的应税行为，税率为11%。所以，由于上一环节转让土地使用权征收了11%的增值税，所以下一环节购买方可抵扣11%的增值税，增值税的抵扣链条是完整的，这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时，运用抵扣法来实现土地成本进项税额的抵扣。而如果土地取得的方式是出让，也就是政府将土地出让给房地产开发企业。那么，由于政府出让土地没有征收增值税，所以企业支付的土地出让金也随之无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣。另一方面，由于企业购进的材料和设备的增值税均可以在销项税中抵扣，而开具普通发票的小规模纳税人提供的销售价格通常低于开具增值税发票的一般纳税人，因此企业在上游供应商选择时应综合考虑取得材料设备等的价格以及增值税影响，以减少采购成本。

（二）经营活动

实行“营改增”之后，由于所购进的材料设备通过进项税都可以实现一部分抵扣，而人工成本无法抵扣增值税进项税额，如果房地产企业采用自建房产的话，房地产企业虽然承受了较多的人工成本且需要较大的现金流，但能够抵扣一部分的进项税；如果采用非自建房产方式，企业无法享受到进项税抵扣的优势，但可以有更多的金钱和精力投入在企业管理治理或者是其他方面的经营。此外，房地产业“营改增”之后，房地产企业为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，在建设房产种类上，许多企业会更青睐于开发精装房，以利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额，但同时也可能存在着房价高昂导致存货堆积的风险。因此房地产企业无论在选择自建房产和非自建房产上，还是选择建设哪种类型的房产都应该结合自身的实际情况，考虑增值税的影响，选择合适的经营方式，以取得最大效益。

（三）销售活动

如果企业存在混合销售行为，即一项销售行为会既涉及货物销售又涉及提供非增值税应税劳务，如企业在销售房产时还提供装修、物业管理等服务。在这种情况下，企业需要测算交纳增值税还是交纳营业税企业的平衡点销售额，企业根据测算的税负平衡点销售额选择以增值税还是以营业税为主业税种，同时利用税率差异，如：当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的增值税率是17%，建筑业的增值税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务中不同纳税对象税率的差异，以此来减轻企业税负。

三、“营改增”后的房地产企业税收筹划建议

“营改增”的实施使得房地产企业不得不重新进行纳税筹划，规划新的纳税方案，如何在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向抵扣更多的税费，降低企业的税收负担，最大化企业的纳税利益是每个房地产企业都应该思考的问题。本文基于前面的分析基础上提出如下的有关房地产企业税收筹划建议：

（一）科学合法地运用税收筹划方法，实现减税免税。

房地产企业可以利用税收优惠政策、鼓励性政策进行减税节税免税，如：增值税对认定为绿色环保新能源及材料将给予免税或即征即退的优惠税收政策，房地产开发企业在计算销售普通住宅需缴纳的土地增值税时，当增值率小于 20%，可免征土地增值税。房产地产企业可以通过提高这些新能源材料的比重或者利用税收差异等税收筹划技术设计抑或者降低增值率来减少自身的税额；此外，房地产企业还可以通过改变（提高或压低）商品价格，或者通过改善生产技术，经营管理等方式，来实行税负转嫁，将一部分税负转移到其他方。通过综合地运用节税、避税、税负转嫁等税收筹划技术，在遵守法律法规的情况下，达到减税免税的目的，大大降低房地产企业的税收负担。

（二）找准企业税收风险点，合理规避税务风险。

房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险：一是如果不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税额不能抵扣；二是如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此?事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。房地产企业可以根据有关规定，结合自身的实际状况，针对可能的税收风险点做好有效预防和处理措施，减少税务风险。

（三）合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。

由于增值税的抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”实施后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因为房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得（下转第页）（上接第页）到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各个行业纳税义务发生的时点科学、合法地制定正确的税收筹划步骤，做出最符合企业要求的合理筹划方案，有效降低企业税负。

（四）加强对增值税发票的管理

房地产企业应该督促各个部门尤其是采购部门提高纳税意识，杜绝员工在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时取得增值税发票不拖延；严格会计核算程序，及时进行进项税额的认证、抵扣。改进企业对税务发票的管理内容和管理方式，加强对增值税专用发票发出、流通以及保管等多方面的管理，采用专人开具，专人保管的方式，相互监督制约，减少企业因为管理不当而造成的票据缺失和税务风险。

（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法

企业的税收筹划必须在遵循法律法规的基础上进行，不能脱离法律法规以及税收政策，既要符合税收法律法规的规定，又能得到税务机关的认同，税收筹划所期盼的利益才能实现。因此，加强税务机关与企业之间的交流与沟通极为重要，可以避免或减少因对税收政策理解不足或双方的理解有偏差引起的不必要的纠纷，制定合理的税收筹划方案，在合法地范围内实现节税避税免税，从而提高税收筹划的质量和效益，降低税务成本。

四、结语

第9篇：房地产业务税务筹划范文

关键词：营改增；房地产；涉税风险

在我国财税改革历史上，共有过三次重大财税改革，而营改增是我国三次重大财税改革中最重大的一次。营改增是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012年首次在上海进行试点，2015年将房地产产业纳入营改增试点范围，2016年5月营改增试点全面推向全国全行业。但是由于营改增后增值税的核算难度远远大于营业税的核算难度，因此营改增后存在诸多的营业税涉税风险。根据以往研究发现，涉税风险主要包括进项税额扣除中的涉税风险、特殊业务未做视同销售处理的涉税风险、取得价外费用中隐含的涉税风险、转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险。这些风险是如何形成的且如何去规避这些风险是当下营改增后房地产业管理实践与理论研究的重点课题。本文试图基于房地产业营改增的基本梳理，着重探讨营改增后房地产业面对的增值税风险是怎样的，如何规避这些风险。

一、房地产业“营改增”概述

营改增对房地产业的影响非常大，既有积极影响又有消极影响，其中积极影响体现在税负减少、业务整合、纳税筹划等，由于增值税是价外税，营业税是价内税，根据以往研究计算可知，营改增前后的平衡率是56%，即如果房地产企业的毛利率在56%以下，那么营改增会降低企业的税负，增加企业利润，但如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么营改增将会为企业带来税负的增加，经研究机构测算我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。且根据测算，原来的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税等综合税率为14.97%，而营改增后的综合税率为14.49%。因此营改增降低了房地产产业的税负成本。消极影响主要体现于财务报表，例如增值税抵扣是在取得增值税发票后进行的，而增值税发票是工程结算时取得，折旧需要房地产企业垫付大量资金，房地产是一个资金密集型产业，垫付资金对其而言具有巨大挑战性。实际上，营改增对产业的最最直接的利益主要体现于可以进行税负抵扣和避免重复征税两个方面。

二、“营改增”后房地产业增值税涉税风险

(一)进项税额扣除中的涉税风险

房地产业是一个资金密集型产业，涉及到众多领域的增值税发票，而进项税额可以抵扣，但是在增值税抵扣时容易形成五方面风险。一是房地产业的建筑工人、拆迁补偿费用等无法取得增值税发票，不得抵扣。二是在开发阶段，从小规模纳税人购买的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地产自己生产的石灰、瓦、砖等，这些均不能进行增值税抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工单位的费用(如设备费用、土建工程施工费、临时设施、三通一平的施工费)均不能进行抵扣；在开发阶段支付给政府部门的报批报建费不能抵扣，主要包括招投标管理费、拆迁管理费、散装水泥集资费、消防配套设施费、人防报建费、交易中心手续费、标底编制费、质检费、安检费等。三是期间费用中娱乐服务和居民日常服务、餐饮服务、贷款服务、购进的旅客运输服务的费用均不能抵扣进项税额。此外，在建筑期间的交际支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常损失，在材料等运输过程中的非正常损失不得抵扣；五是过渡期间营改增之前交易的材料，在营改增之后取得增值税发票不得抵扣。

(二)特殊业务未做视同销售处理的涉税风险

增值税核算中有诸多情况需要做视同销售处理，否则容易少抵扣增值税。一是将购买的货物、委托生产的货物、自产的货物用于赠送、分配、投资，将委托生产的货物、自产的货物用于个人消费或者集体福利，将代销货物用于出售，均视同销售处理。二是将固定资产作为入股资本需要缴纳增值税，视同销售；固定资产(自建房产)转化为投资性房地产，视同销售；但是在营改增前以固定资产进行利润分配是不需要缴纳营业税的。因此，一些视同销售的情况，如果不及时缴纳增值税，会产生税款滞纳金。

(三)取得价外费用中隐含的涉税风险

价外费用的内容很多，主要是指企业销售商品、提供劳务过程中发生的除价款之外的各种性质的收费，它主要包含看房费、订金等，以及代其他部门收取的一些费用，如煤气费印花税、电视初装费等。首先，如看房费、订金等价外费用是否要征收增值税，目前没有明确的规定，但是可以通过相关法律进行抵扣，例如《房地产所得税法》中有规定，只要是以签订合同为前提，就可以将其纳入销售收入。因此，通常这些价外费用是不征收增值税的。其次，如煤气费印花税、电视初装费等代收费用，若以房地产名义收取，则需要缴纳增值税，若以委托方名义收取，则不征收增值税。

(四)转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险

国家相关文件规定，房地产销售额的计算需要扣除当期允许扣除的土地价款，当期允许扣除的土地价款主要是当期销售房地产项目建筑面积与房地产项目可供销售建筑面积之比，再乘以支付的土地价款。但是现实中经常会以返还的形式进行扣除，因此在财政税票上的金额不能作为扣除土地价款的计算依据，而需要扣除返还的土地出让金。所以转让自行开发房地产时地税价款存在少缴纳增值税的风险。

三、“营改增”后房地产业涉税风险防范措施

(一)强化票据管理，完善税务筹划

增值税与营业税相比，有两个显在的好处，一是避免了重复征税，二是可以进行进项税额抵扣。避免重复增税的原因是由于增值税以增值额为计税基础，但是这一基础是通过进项税额抵扣实现的。因此，票据管理成为了防范涉税风险的重中之重。一是对上交票据严格把关，严禁不合格票据报销；二是注重供应商的选择，尽量少与小规模纳税人合作，多与农业相关的产品供应商合作，因为增值税对农产品具有一定的优惠政策；三是签订合同时，要严格把控发票取得时间，减少票据时间延迟导致企业资金垫付。其次，要完善税务筹划，一是由于房地产业是资金与劳动密集型产业，垫付金额大，生产周期长，因此企业必须与当地纳税部门交流沟通，减少纳税申报时间；二是重点关注当地、产业等不同领域、地域的优惠政策，尽一切可能靠拢产业政策，享受政策纳税优惠；三是对销售环节进行纳税筹划，例如装修的增值税税率是6%，房产的增值税税率是11%，如果不进行分离将会从高征收，因此在销售时要分离。

(二)强化内部会计人员培训

以上四种风险涉及到的会计核算非常复杂，因此强化内部会计人员培训是一个非常重要的防范措施。一是对财务人员的专业知识和税法知识进行定期培训，了解增值税的核算方式和财务风险潜在点，将风险潜在点进行归纳总结；二是转变财务人员的观念，营业税核算是简单化、统一化的核算方式，而增值税核算是复杂化的核算方式，财务人员不能再以懒散、简单的工作态度对待票据核销，好的财务人员可以在营改增后减少企业的税负成本，而不称职的财务人员则可能高于原来的税负成本；三是增值税纳税申报采用互联网电算化，必须强化内部财务人员计算机应用能力，快捷、准确的填报纳税信息。

四、结语

营改增作为我国有史以来最大的财税改革，对原来征收营业税的产业具有重大影响。房地产作为我国十年来驱动经济发展的重要产业之一，固然也不例外。但是营改增后将会带来一系列的风险，如何去规避这些风险是当下需要思考的问题。本文基于四种涉税风险，提出了两种防范措施，但是限于房地产业营改增实践依据不足，本文并不能很详细以实践数据支持理论推演，期望后续研究可以进一步深入探讨。

参考文献：

[1]冯秀娟.“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J].财会月刊：上，2016(9)：73-75.

[2]盛立中.房地产业营改增下的利好和风险预防[J].城市开发，2016(5)：36-37.