房地产常用法律法规精选(九篇)
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第1篇：房地产常用法律法规范文
关键词：项目开发单位，项目管理
1、房地产项目管理的概述
1、1基本概念
房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。
1、2业内分类
房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理（业主单位）、设计项目管理（设计单位）、工程咨询项目管理（咨询监理单位）、施工项目管理（施工单位）和后期物业管理（物业公司）。
2、项目开发单位进行项目管理的主要内容
项目开发单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者，如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方案。
3、项目开发单位进行项目管理的方法
房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。根据不同的分类标志，项目管理方法划分为不同的形式：（1）按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。（2）按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。（3）按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理办法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。
4、项目开发单位进行项目管理的若干建议
4、1房地产开发项目成本管理的若干建议
建议对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。（1）项目策划和投资决策阶段对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作：搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。（2）设计阶段的成本控制，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。（3）动迁阶段的成本控制。房地产开发如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约，另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。（4）招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。（5）施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。（6）结算阶段的成本控制。房地产开发结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。
当前房地产正处于降温阶段，房地产商在进行房地产开发的过程中一定要掌握好各阶段的成本管理与控制的方法，对目标市场应做好周密的预测，采取相应的对策，避免盲目投资。对目标市场要进行详细调查，了解需求情况，根据市场需求进行规划设计，做到有的放矢。
4、2房地产开发项目风险管理的若干建议
房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要有：项目的定位风险、项目的投资支持能力风险、项目的合约履行能力风险、项目建设的创新风险、以及政治政策变动的风险等。在科学合理规避风险上，建议：（1）建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。也就是说，要学会经营、懂管理、知法规，才能避免投机、政策、担保等风险，才能妥当地处理风险造成的后果。（2）在企业内部积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定符合质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序。（3）加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。（4）利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。（5）重视项目完成过程中阶段性工作、实施结果的评价考核，及时总结经验，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定由项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。
5、结束语
综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），是项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。作为一个完整的项目管理系统应将项目的各职能工作、各参加单位、各个阶段、各项目活动融合成一个完整有序的整体。本文以上仅仅是管中窥豹、冰山一角，关于房地产项目管理上的内容还有很多话题可以进行详细论述，由于篇幅原因仅仅到此，今后这方面的话题，本人还将在工作与实践中，不断积累经验和探索下去。
参考文献
第2篇：房地产常用法律法规范文
关键词：律师；企业；法律顾问
中图分类号：D92文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）10-0118-02
律师为企业担当法律顾问，在企业预防经济纠纷、提高企业法律意识、完善企业管理等方面都扮演着重要角色。有个比喻，说法律顾问是企业的保健医生，因此，与其在企业伤筋动骨时请律师来充当“外科医生”，还不如一开始就请律师作企业日常的“保健医生”。律师如何当好企业的法律参谋，做好企业的“保健医生”，笔者结合自身担任多家企业法律顾问的实践经验，现就如何发挥律师在法律顾问中的作用，浅谈以下几点认识：
一、律师如何与法律顾问单位进行签约谈判
1.了解。首先，知彼知己是商务谈判的通用法则，所以了解企业是谈判的第一步。其次，了解企业的业务或主要的法律需求点，衡量自己能否胜任，如果自己对此项业务不能胜任，应当找时间给自己充电，做好准备再迎接挑战。最后，了解企业决策机构的发展战略思想，主动为企业的发展提供法律服务，优秀的律师不应当总是帮企业打官司，而是如何帮企业防范、化解风险，在了解企业的发展战略思想后，律师可以主动地为企业的发展出谋划策，保驾护航。
2.信任。首先，律师要有职业道德。律师要想有所成就，一定要有良好的职业道德，否则就不要进入这个行业，以免浪费自己的宝贵时间。其次，律师要有一定的为人处事能力。山外有山、人外有人，律师的能力没有绝对的标准，很多单位把律师当成神，这是对律师的理解不够全面，但是一位合格的律师必需具备为人处事的能力。
3.签约。签约的关键在于顾问费金额与支付方式，律师在处理此问题时不可草率，特别是在初次见面时避免谈费用，若对方再三要求，可以告诉对方在了解工作难度及占用时间后给对方一个务实的报价。
二、良好的企业法律顾问必须具备的素质和能力
1.熟悉与该企业经营活动有关的法律、法规。如《合同法》、《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《税法》、《劳动法》、《商标法》、《专利法》等等。 对所有与经营有关的法律法规，最起码有所了解；对一些常用的法律、法规一定要达到比较熟悉的程度。因为，企业在经营过程中，随时都要向法律顾问咨询所遇到的法律问题；而且，在大多数情况下，都需要法律顾问在最短时间内作出回答，不可能等你慢慢地查找法律、法规之后再来回答咨询。所以，就需要法律顾问对常用的法律、法规达到一个比较熟悉的程度。
2.具有较为深厚的文字功底。在现代大型企业中，日常可能使用到的合同有《购销合同》、《特约经销合同》、《采购合同》、《加工承揽合同》、《借款合同》、《商标许可/转让使用合同》、《专利权许可使用/转让合同》、《劳动合同》等合同及各类《协议书》，在起草、修改和审查各类合同和协议书的过程中，对合同条款的文字表述必须准确无误，不得模棱两可；更不能出现文字解释的异议，因此，要求企业法律顾问具有较为深厚的文字功底。
3.具备良好的协调、沟通能力。在从事企业法律顾问工作过程中，与从事诉讼案件工作是不同的，两者之间的最明显区别就在于，诉讼案件你可以单打独斗，而企业法律顾问工作不行，你必然要与企业的管理人员和老板进行各种各样的协调和沟通。否则，你再怎么行，企业没有按照你所设计的法律程序进行运转，一定会出问题。
4.具有敏捷的思维和应变能力。一个企业在经营过程中一定会出现这样那样意想不到的事情。企业出了事，当然要找法律顾问；那么作为法律顾问的你对突如其来的意外事件，一定要泰然处之，快速调动你的思维，在最短时间内找出处理突发事件的最佳处理方案。
5.必须对你所任职企业的经营活动有比较深入的了解。只有对企业的情况有充分的了解，才能够对企业的经营决策提出一些有益的建议。如果你只是能对企业的法律问题提出意见，而对企业的经营运作一窍不通，那么你最多是一个及格的法律顾问，而不是一个优秀的企业法律顾问。
三、律师担任企业法律要注意以下事项
1.对于刚接手的企业，如果该企业原来不够规范的，一定要及时地进行整理，为该企业制定出一套切实可行的法律制度和公司的规章制度。
2.在处理与顾问单位的利益冲突中，不要过于斤斤计较。
3.在处理企业的法律事务时，时刻把企业的利益作为第一个考虑的因素。要把企业的命运看似自己的命运，与企业共存亡。
4.在处理企业法律事务办理过程中，一定要做好工作记录。具体地可以制作工作备忘录，在备忘录上记录工作的内容和参与该项工作的人员，让参与工作的人员或者企业负责人签字证明，这样万一与企业发生纠纷时有据可查，也可以用来事后检讨自己的工作。
四、如何发挥法律顾问的作用
1.明确顾问律师的工作内容，最大限度发挥顾问律师的业务能力。
2.改变传统观念，顾问律师应积极参与顾问单位各个方面涉及的法律工作。（1）顾问律师参与管理，帮助引导建立和完善规章制度，寻找适合单位发展的管理框架模式，将单位的管理活动纳入法制轨道。（2）使用完善的法律手续，把好法律关。（3）为单位的重大活动提供法律意见，可行性分析报告，供单位决策时参考，必要时参与论证和协商。（4）参与重大合同的谈判与审查。（5）协助单位建立、健全合同管理制度。
3.加强顾问律师在非诉讼法律事务的处理，尽可能避免打官司，争取以非诉讼方式解决。
4.充分利用顾问律师作好商标、专利、知识产权、商业秘密等方面的维权工作。 如发现侵权现象，应由顾问律师及时通过发律师函等方式制止侵权。
5.通过顾问律师加强单位法制宣传工作。有利于员工提高法律素质，预防纠纷，防止经济诈骗行为，以维护单位的合法权益。
6.加强单位和顾问律师的联系，增进相互了解，密切配合法律顾问工作。
法律顾问工作离不开单位的密切配合和支持，加强单位与顾问律师的相互了解，有利于顾问律师开展工作，从而更好地维护单位的利益。
五、建议律师做企业法律顾问应做好以下书面法律文本工作
1.《法律意见书》，主要针对合同、法律文件、其他法律事项涉及的法律问题提供法律分析、修改意见、风险提示、解决方案、律师建议等提供的建议性常用法律服务文书。
2.《律师风险提示》，主要对于公司涉及的法律事项不适合出具法律意见书，或者仅需对某种法律风险作出特别提示的情况下，出具的风险提示法律服务文书。
3.《紧急情况反映》，用于对公司有重大影响，时间较为紧迫的事项，包括需要及时采取补救措施，或者需要公司紧急作出决策的事项。
4.《律师谏言》，是律师服务过程中，发现公司存在的某种普遍或具有一定代表性的事件，而提供律师建议，用于提示公司防范某种普遍行为。是《法律意见书》服务事项的延伸。
5.《律师工作简报》，按照《律师工作简报法律服务细则》制作和管理的一种法律服务延伸文书。具有综合性，包括建议性、说明性和记录性内容。
6.《情况说明》，是律师针对法律问题提供的说明性法律服务文书，为公司了解法律事项的相关情况提供帮助。
7.《法律信息》，是律师提供给公司，对公司有影响的新法律、法规、规章或政策信息。
8.《请示》，是律师在从事某项须经公司同意的法律服务之前，向公司领导提出的书面请示性法律服务文书，在请示中应当就从事活动的必要性、具体情况等予以说明。
9.《工作日志》，是律师服务事项的简单记录，按照日期记录。
10.《法律顾问服务记录》，是律师服务过程中，根据服务事项填写的记录性表格，表明服务内容、律师意见等主要事项。
11.《日常法律咨询服务记录》，是律师对于公司口头或电话咨询事项填写的记录性表格。
12.《谈判事项法律服务跟踪表》，是律师按照《律师参与谈判事宜法律服务细则》提供谈判法律服务过程中，对谈判法律服务事项进行记录的法律服务文书，按照一事一表的原则进行管理、归档。
第3篇：房地产常用法律法规范文
关键词：盈余管理 新会计准则 会计行为 非会计行为
盈余管理是指企业管理当局从更好地实现其经营目标出发，在会计法规和准则允许的范围内，以会计政策的可选择性为前提，通过会计估计的合理变更、会计方法的选择运用、交易事项的时点控制及关联交易的适度调节来修正财务报告，以达到平衡收益、稳定股价、合理避税、规避风险等目的，从而实现企业价值或股东财富最大化的一种行为。
一、盈余管理的动因及方式
(一)盈余管理的动因 自20世纪80年代开始，盈余管理逐渐成为西方财务会计理论界尤其是美国实证会计研究的重点之一。在我国盈余管理则是伴随着20世纪90年代资本市场运行、股份有限公司股票上市后出现并逐步受到重视的，尽管产生的时间有所差别，但无论是在西方还是在我国，盈余管理的动因均反映以下方面：(1)报酬契约动因。希利(1985)、霍桑逊、拉克尔和斯隆(HLS，1995)等人通过实证研究观察到，在进行盈余管理前，管理人员拥有关于公司净利润的内部信息，由于外部的利益集团(包括董事会)可能都无法准确了解公司利润，所以，管理人员就会乘机操纵净利润，以使其在公司薪酬合同中规定的奖金最大化，即盈余管理的动因源于企业与管理人员之间签订的确定管理人员薪酬的分红计划。(2)债务契约动因。为控制贷款者与管理人员的道德风险问题，典型的长期借款合同中包含了保护性条款，防止管理人员采取损害债权人利益的行为，如发放超额现金股利，增加举债规模，降低营运资金或股东权益至一定水平等有损现有债权人贷款安全性的行为。如果违反合同的代价是高昂的，公司管理人员自然会想方设法避免违约。实际上大都尽量避免出现违约的可能，因为一旦出现这种趋势，管理人员的经营自由就会受到限制。因此，盈余管理就作为降低违反借款合同可能性的一种手段而出现。斯韦尼(1994)、迪夫德和吉姆贝娃(1994)的实证研究都证实了这一点。(3)政治动因。当企业的盈利能力较强时，会受到公众和政府过多的关注，政府就可能会采取征收高额税收或对企业进行其他管制等，此时企业往往希望通过盈余管理来降低所受到的关注程度，这也使得利用会计程序和方法来使净利润最小化成为企业必不可少的手段。琼斯(1991)、卡汉(1992)的调查研究均证实了这一点。(4)税收动因。所得税可能是盈余管理最为最明显的动因，在财务会计与税务会计分离的国家尤为突出。在目前“现金流量至上”(Cash flow is the king)的时期，合理避税、延缓税款支付可节约现金支出，增加企业的营运资金，提高企业的盈利水平和改善财务状况。(5)首次公开发行。招股说明书中披露的财务会计信息是确定首次公开发行企业股票价格的重要信息源。克拉克森、唐顿、理查德森和西弗斯克(1992)发现的证据表明一个即将上市的企业，其管理人员很可能对招股说明书中披露的盈余进行操纵，以使企业股票有一个理想价位。
(二)盈余管理的方式 盈余管理的方式主要包括以下两种：一是会计行为。利用会计行为进行盈余管理，主要是在会计法规和准则的范围内，通过会计政策的选择与会计估计的变更，如存货计价方法和固定资产折旧方法的变更，坏账、长期投资、无形资产、递延资产、产品开发费用核算方法的选用及变更等来修正企业盈余。二是非会计行为。利用非会计行为进行盈余管理，主要是通过改变交易时间、出售与注销资产、收购与重组等调节企业的生产经营活动，使企业盈余管理能够在更大规模上进行。
二、新《企业会计准则》对盈余管理的影响
(一)对盈余管理会计行为的影响 财政部2006年颁布的新《企业会计准则》(简称“新准则”)，对原有准则进行了修订、补充和完善。具有代表性的主要体现在以下方面：(1)存货计价。存货发出计价方法的选择对当期利润的影响体现在存货价格波动上。当存货价格上涨时，采用后进先出法计价，材料以最高价格入账可增大当期成本费用，减少当期利润；当存货价格下跌时，则正好相反。新会计准则在会计政策中取消了发出存货计价的后进先出法，规定企业应当采用先进先出法、加权平均法或个别计价法确定发出存货的实际成本，使得企业的存货流转得以真实地反映，所有企业的当期存货费用，都以客观的历史成本反映，加强了会计信息的可比性，控制了存货成本的人为调节因素，较好地限制了企业的盈余管理。(2)固定资产折旧。变更固定资产折旧方法是企业进行盈余管理的常用手段。新会计准则简化了企业固定资产折旧的相关账务处理，便于企业通过变更固定资产的使用寿命、折旧方法和预计净残值修正各期会计利润。新固定资产会计准则规定，企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数或预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命或预计净残值。与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更，采用未来适用法处理，不再进行追溯调整。由于固定资产的金额一般都比较大，企业只需通过对折旧年限进行调整，就可以对业绩进行一定程度的调控。固定资产折旧方法变更不再追溯调整，使得企业可以通过变更固定资产折旧方法来管理盈余。(3)资产减值准备。运用资产减值准备的计提与冲回调节盈亏，是我国一些企业操纵非经常性损益的主要手段。在盈利较大的年度，大幅计提资产减值准备，增加当期费用，减少当期利润；待下期盈利下降时，再运用转回手段增加利润。新会计准则规定部分资产的减值准备一经计提，不得转回，减少了企业利用减值准备的计提和冲回在各会计期间之间调节利润的可能性。由于资产减值准备的计提必然增加企业的当期费用而减少当期利润，转回则相反，通过减值准备的计提与转回可以将企业的全部利润在不同会计期间进行重新分配。新会计准则规定，除存货采用公允价值计量模式计量的投资性房地产、消耗性生物资产、建造合同形成的资产、递延所得税资产、融资租赁中出租人未担保余值及未探明矿区权益的减值适用其他相关会计准则以外，资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。新会计准则的这一规定，限制了企业会计人员在使用谨慎性原则计提各项资产减值准备的主观随意性，减少了企业利用减值准备的计提与转回在各会计期间之间调节利润的可能，但应收账款、短期投资、长期投资、委托贷款等资产减值准备计提后可转回的规定又会给企业盈余管理留下一定的空间。(4)无形资产研发费用。原《无形资产准则》将无形资产研究开发支出全部计入管理费用，新准则将企业的研究开发划分成两个阶段并允许开发费用资本化，同时摊销方法和摊销年限具有可选择
性，给企业增加了调节各会计期间无形资产摊销额的余地。将企业的研究开发费用分为两个阶段分别处理，即研究阶段的支出于发生当期计入损益，进入开发程序后只要符合准则规定的相关条件就可以予以资本化。企业可以通过对研究与开发两个阶段划分时点的把握来扩大或缩小资本化或费用化的金额，从而达到调节各期损益的目的。另外，无形资产的摊销方法不再仅局限于直线法，摊销年限也不再固定，使用寿命不确定的无形资产不予摊销，这又为企业的盈余管理提供了机会。(5)借款费用资本化。根据原借款费用准则，只有因专门借款发生的借款费用，在符合原会计准则规定的资本化条件下，才予以资本化，计人该项资产的成本；其他借款发生的借款费用，都应于发生当期确认为费用。而新借款费用准则规定，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计人相关资产成本；为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了专门借款之外的一般借款的，被占用的一般借款的利息支出允许资本化。新会计准则下，企业可以在一般借款的利息支出和符合资本化条件的资产上进行盈余管理，还可以在一定的条件下使专项借款之外的一般借款的利息支出符合计入资产的要求，扩大利息资本化的范围，提升业绩。(6)合并报表。按新会计准则的规定，凡是母公司所能控制的子公司都要纳入合并报表范围，而不以股权比例作为衡量标准。这一变化扩大了合并报表范围，阻断了企业利用分离若干子公司、缩小持股比例、将经营状况不好的业务从合并范围中剔除，从而粉饰企业集团整体业绩的惯用手段。按新会计准则的规定，母公司控制的所有子公司都应纳入合并范围，包括小规模公司、业务性质特殊的子公司以及所有者权益为负数的子公司。新会计准则还规定同一控制下的企业合并按照账面价值计量，这将有利于防止企业利用同一控制下的企业合并操纵利润。按这些规定编制的合并报表将能真实反映由母公司和子公司所构成的整个企业集团的经营成果和财务状况，很好地限制了上市公司利用母子公司的控制关系在合并或重组时利用不正当关联交易进行盈余管理。(7)公允价值的引入。新会计准则引入公允价值计量属性，在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面均谨慎地采用了公允价值，并且给予企业更大的自根据对经济预期的改变来调整会计政策。首先，从债务重组准则来看，新准则规定因债权人让步而导致债务人豁免或少还的负债计入当期损益，而实物抵债应以公允价值计量。因此，企业很可能在出现亏损的情况下，通过债务重组确认重组收益来改变当期损益。其次，从非货币性资产交换准则来看，新准则规定符合商业性质且公允价值能够可靠计量的非货币易可以公允价值计价，将换出资产公允价值与账面价值之间的差额计入当期收益，直接产生利润。可见，新规定为企业进行盈余管理创造了新的空间。尽管新会计准则给上市公司提供了新的盈余管理手段，但会计准则的制定者在制定过程中已考虑到这些可能，并采取了一些限制措施。如非货币性资产交换准则规定，非货币性资产交换只有同时满换具有商业实质、换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量两个条件时，才能以公允价值作为计价的基础，否则只能以换出资产的账面价值作为计价的基础，也不能确认投资。并且会计准则明确指出，在确定非货币性资产交换是否具有商业实质时，应当关注交易各方之间是否存在关联关系关联关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质。这些措施都使上市公司不能随意运用公允价值来进行盈余管理。
(二)对盈余管理非会计行为的影响 鉴于会计准则是为规范会计行为而制定的，故新准则对盈余管理的非会计行为影响甚微，主要体现在企业合并方面。目前我国企业的合并大部分是同一控制下的企业合并，原准则下合并对价形式按双方确认的公允价值确认，而实质上人为操纵因素过多的干扰了公允价值的实现。新会计准则规定，合并双方的合并资产和负债按照被合并方原账面价值确认，不再按公允价值进行调整，也不形成商誉，被合并方在合并日以前实现的净利润在编制合并利润表时单列一项反映，合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价与账面价值或发行股份面值总额的差额应当调整资本公积，在一定程度上避免了公允价值确认的人为操纵，有利于规范企业盈余管理行为。
三、规范企业盈余管理的建议
(一)加强公允价值计量的监控 公允价值计量已成为新准则中的主要问题之一，势必对企业的盈余管理产生重要影响。而在目前的市场经济环境下，公允价值的确定无法脱离评估机构的评估技术和评估人员的职业判断。因此，需要规范评估业务，加强评估机构的独立性，提高评估人员的专业素质和法规意识。此外，公允价值计量能够成为盈余管理的工具，关键在于企业内部结构与决策体系是否科学完整，而并非公允价值计量本身的问题。故而，需要建立相互制约、协调一致的内部管理机制以及科学合理的初始计量与后续计量的技术方法、参数选取制度等，以保证公允价值的确认与变更都严格按照程序决议。
(二)完善配套法律法规体系 企业盈余管理行为一般发生在会计准则未明确规定或规定含糊不清时，因此应针对新准则执行中可能存在的问题，做好准则的配套完善工作，其中重要一环是完善配套法律法规体系，尽快出台新准则与税务衔接问题的具体处理办法，继续加强对中介机构的监管力度，提高为发、违约成本。
第4篇：房地产常用法律法规范文
【关键词】 SWOT分析；营销；战略
改革开放三十年来， 随着我国经济高速发展，企业的壮大，集约化、规模化的逐步形成，企业体制与机制的深入变革。宏观经济环境和微观经济环境变化迅速，促使我们应当系统的思考企业的发展，谋划市场营销的长期性、稳定性和持续性，从而增强企业核心竞争力和抗风险能力。特别是面对目前突如其来的世界金融危机，工程建设项目投资急速下降，施工企业面对前所未有的挑战，能否制定符合时展，适应企业自身要求的发展战略是决定企业生存命运的重大课题。
现结合国内建筑建筑市场行情和本企业的实际情况，剖析企业自身的市场营销战略存在的问题，制订出切合企业自身的市场营销战略，来促进企业总体战略的实施。
1. 企业发展史
（1）河南省豫西建设任公司属具有房屋建筑工程施工总承包壹级、矿山工程施工总承包贰级、机电设备安装工程专业承包贰级及房地产开发等多项资质的有限责任公司，公司成立时于1958年，1996年以义马矿务局第一建筑安装公司为母体收编了原义马矿务局下属各矿的十余个建筑施工队，组建成立了“义马矿务局建筑安装总公司”，随着市场经济的发展为了适应市场经济的需要，公司于1998年随着国企改革，企业改制为“河南省豫西建设工程有限责任公司”，实质上是换牌性质的“改制”，企业性质没有任何改变，属国有独资公司。2007年进行了企业改制，由义煤集团参股25%，职工个人参股75%，企业注册资金由原来的6188万元变更为5000万元。现有职工1000余人，在岗职工900余人，改制后的企业从2007年12月1日开始按公司法运作。
（2）近年来积极探索适合市场经济和自身特点的经营模式，大胆实施规模经营战略，以抓住内部市场保稳定，大力开拓外部市场谋发展的“两轮驱动”战略，取得了经营能力和经济效益的长足发展。连续六年实现了产值快速提升，年施工产值从2000年的2千多万元增长到现在的5亿多元，年上缴税金达1000余万元，利润创历史最好水平，职工收入得到了大幅度提高。公司连年被评为省（部）、市建工系统“优秀建筑企业”、“施工管理先进单位”、“现场管理最佳单位”、“工程质量管理先进企业”、“建筑安全生产管理先进企业”及河南省“守合同重信用”企业，2003年公司通过 ISO9001：2000国际质量体系认证、ISO14001：2004国际环境管理体系和GB/T28001：2001职业健康安全管理体系一体化认证，2008年河南省建设厅评定为建筑业企业100家骨干建企业。实现证明，通过企业定位、市场营销，企业的规模经营。深刻认识到企业实现规模经营、市场细分以及优化现场管理的重要意义、内涵和要求，对企业选准市场经济中的位置，提高竞争能力，加快发展步伐具有重要意义。
2. 企业SWOT分析
根据企业近几年的经营状况结合SWOT分析来制订企业未来的市场营销战略，保证有效实施企业的总体经营战略。
SWOT分析是战略分析常用的一种分析工具。SWOT分析分别从内部存在的优势与劣势以及外部存在的机遇与挑战四个方面进行分析，在此基础上分别针对这几种状况组合，提出一种系统化的分析方法，其目的在于如何抓住发展机遇，规避所面临的挑战，发挥优势，克服劣势，制订既具有前瞻性又切实可行的目标，并以该目标为指针，制订并实施策略。
SWOT分析维度和战略矩阵如下表1：
SO战略是一种发挥内部优势而利用外部机遇的战略，WO战略的目标是通过利用外部机遇来弥补内部劣势，SO战略和WO战略都是一种种进攻型战略，也称为发展战略或增长型战略；ST战略是利用内部的优势回避或减轻外部挑战的影响，ST战略是一种防御型战略，也称为维持型战略或稳定型战略。WT战略是一种旨在减少内部劣势同时回避外部环境挑战的防御性战略，WT战略是一种撤退型战略或称为紧缩型战略。
依据这一思路，我们进一步分析和总结河南省豫西建设公司实施发展所具有的优势和劣势以及面临的机会和威胁，然后再根据外部和内部不同的环境组合，制订出切合实际的企业市场营销战略。
2.1外部机遇。
2.1.1建筑业高速发展：近年来我国建筑业高速发展，对国民经济的影响力越来越强。根据国家统计局预测，在2020年以前，中国经济增长速度有望保持在6%～8%的水平，人均GDP也将从1000美元上升到3000美元左右，国际经验表明，这将带来基础设施建设的高速发展。因此我国建筑市场将会持续增长十几年，国内建筑企业面临巨大发展机遇。
2.1.2建筑市场逐步规范：随着招投标法、建筑法等法律法规的出台，建筑市场逐步走向成熟，并逐步与国际接轨，工程招投标制越来越被企业认可，建筑市场逐年公开、公平、公正。
2.1.3政府政策性保护：企业被河南省建设厅评为建筑业企业2008～2009年度100家骨干企业，企业知名度进一步提高，政府政策性保护力度大，企业资质经等级和营范围可以得到进一步扩展。
2.1.4地区大型施工企业：河南省豫西建设公司属豫西地区最大的施工企业，企业资质范围广、等级高。具有建筑安装施工、矿山建设以及与房地产开发等多项资质的有限责任公司。具有承建各类工业与民用建筑、矿山工程、机电设备安装、高低压变电系统及输配电线路、起重设备安装、预制构件、土建及电气检测试验、设备租赁、房地产开发、物业管理等多元化经营的综合能力，在本地区具有较高竞争力。
2.1.5有相对固定的市场份额：豫西建设公司隶属义煤集团，义煤集团公司是中国500强的大型企业集团，下属子公司较多，基本建设投资规模较大，加上近年集团公司处于扩张性企业，大型工程项目较多，处于内部保护每年都相对固定的工程施工项目。
2.1.6保增长，扩内需的宏观调控政策：目前国家为应对世界金融危，先后出台了十项促增长，扩内需措施，加大对民生工程项目的投入，同时拉动地方投资项目增多。
2.2外部挑战。
2.2.1建筑业市场的对外开放：由于我国建筑市场将对外全面开放，国内建筑企业也将面临对越来越多的国际大型承包商在我国建筑市场的竞争，这些外国建筑企业巨头在我国建筑市场的主要目标是巨型、大型工程项目，因而将主要对我国大型建筑企业形成竞争压力。
2.2.1建筑市场存在的不规范竞争：建筑市场因长期僧多米少竞争激烈，压级、压价、垫资施工、拖欠工程款严重，暗箱操作、肢解工程严重。
2.2.2受国家宏观调控政策影响较大 ：随着经济快速发展，从2008上半年为防止经济发展过快变为过热，国家在2008年经济工作会后，实施了从紧的货币政策和稳健的财政政策，限制项目审批和资金投入，银行储备资金也从10%达到16%，创23年来历史最高。1995～2003年我国的建筑业总产值年均增长13%，占GDP的7%；2004年以来建筑业连续多年产值增长率都25%左右，受国家宏观调控政策影响，建设项目明显较少。2008年下半年，突如其来的世界金融危机，房地产市场的萎缩，工程建设项目投资明显放缓，这样本来就僧多米少的建筑市场竞争更加激烈。
2.2.3建筑企业的集团化经营：随着建筑业企业强强联合和企业重组，建筑企业集团化经营已成趋势。这对于一个煤炭施工企业来说一种更大的挑战。
2.2.4社会专业化程度的提高：随着社会专业化程度的提高，建筑施工专业化程度也越来越高，专业的劳务队、专业资质的施工企业越来越多。
2.2.5世界金融危机的进一步蔓延：由美国次贷危机引发的金融危机愈演愈烈，迅速从局部发展到全球，酿成了一场历史罕见、冲击力极强、波机范围很广的国际金融危机。国内经济增长明显减速，工程项目投资明显下降。
2.3内部优势。
2.3.1企业成功改制：公司于2007年实现企业成功改制，企业不良资产得到了剥离，企业职工富余人员得到了合理安置，企业职工思想稳定，精神面貌焕然一新。
2.3.2企业资金充足：企业经过了成功改制，注入了新资本金达5000万元，加上企业隶属义煤集团公司，作为上级部门在企业资金遇到短期困难时可以得到支持。加上义煤集团公司属当地最大的纳税大户，豫西建设公司不仅是义煤集团较大的子公司，同时也是企业所在地的大型施工企业，企业信誉较好，银行信贷有保证。
2.3.3产业链互动优势：企业通过房地产开发，来带物业发展，通过对集团公司的新项目建设，提前介入来带动物业发展。通过对房地产开发来满足施工任务，提升经济总量。
2.3.4可持续发展潜能：企业从2007年底实施了真正的多元化经营的发展战略，房地产、建筑施工、物业管理逐步正在形成，在不远的将来豫西建设公司的产业结构呈现出“一基多元，多业并举”的大好局面。
2.3.5企业区位优势：企业位于中原大地河南的西部地区，交通便利，铁路、国道、高公路从企业南北通过，业主来考察、企业市场开发外出、施工机械的运输十分便利。
2.3.6企业大框架的形成：企业年施工产值逐年增长较快，企业通过成立分公司、项目经理部，来占领市场提升经济总量，基层单位近30个，靠规模经营的模式已经初步建立。
2.4内部劣势
2.4.1企业多元化经营战略起步较晚：企业实施多元化经营刚刚起步，经验不足，多元化战略有待进一步的改进。
2.4.2受传统的计划经济影响较大：企业成立时间较早，成立于1958年，已成立50年，企业长期受计划经济及长期的国有企业影响，管理理念不够超前。
2.4.3企业装备不足：企业长期在集团公司本部施工，高、大、难、精的工程施工较少，加上前几年受煤炭市场萧条的影响，设备投入较少，先进的施工机械设备更少。
2.4.4企业市场营销工作开展的不够：建筑市场营销是生产全过程的营销。建筑市场“营销”的表现形式与一般市场大不相同。建筑市场有其自身的特点，这就是：建筑市场交易对象的特殊性、生产与交易活动的统一性、主要交易对象的单件性、交易价格的特殊性、交易活动的长期性和阶段性、交易物的个体性、分部分项工程的相对独立性、交易活动的不可逆性等等。加上长期的内部保护政策，企业进入市场的深度还不够，市场营销人员的不足，没有形成有效的营销网络。
2.4.5企业资本运营缺乏：因为企业隶属煤炭施工企业，长期沿计划经济的经营模式，没有充分推向市场，因而缺乏资本运营的运作环境和运作经验。
2.4.6现代人力资源管理体制尚未建立：企业内部劳务市场还未建立，劳动用工制度、分配制度都不尽合理，现代人力资源管理的制度还没完全建立，项目经理素质有待进一步提高、复合型人才较少，高级技术人员缺乏。
2.4.7企业组织结构管理模式有待进一步完善：受上级集团公司的影响，企业管理模式没有完全按现代企业制度进行有效运作，集团公司的物资供应、资金、销售的三统一，不太适应建筑业的发展，影响了企业自主经营。
2.4.8企业文化的力量还没有发挥出来：没有企业文化的企业是不能长久的，企业长期受计划经济的影响，长期处在传统的企业管理模式上，对企业文化认识不够，企业文化没有系统地总结和挖掘，企业文化有待进一步的升华。
在分析豫西建设公司外部环境存在的机遇与挑战和内部存在的优势与劣势的基础上，做出SWOT矩阵如表2：
3. 如何保证企业总体战略的实现根据豫西建设公司SWOT分析，企业要面对目前的金融危机，积极实施ST战略，该战略是一种防御型战略，也称为维持型战略或稳定型战略。通过该战略的有效实施，制订出有效的市场营销战略来保证企业总体战略的实现。
3.1企业战略定位要准确，目标市场定位要细分。根据企业规模进行企业定位和市场细分。以“扎根义煤，服务矿区，优化现场，外树形象，立足矿山，面向社会，稳步推进，逐步实施”的市场开发战略为指导，逐步向高、大、难、精工程方向发展，从矿山井地面工程向矿山井下工程延伸，以扎根义煤集团，服务义煤集团为主，逐步向大型、特大型矿山企业进军，真正的为矿山企业服务。扩大经营规划，扩充资质范围，提高资质等级，加强联营联合。加大结构调整，以施工为主逐步涉足房地产开发、物业管理等相关领域发展的多元化经营。施工企业属劳动密集型企业，应从做大到做强入手，提高市场占有率和企业知明度。另外在企业管理的层次上，要对企业的管理人员做好市场意识、服务意识、管理意识、创新意识的教育。倡导企业管理层的自我学习、提高管理水平、总结管理经验，理顺企业战略与营销策略。
3.2以市场促现场，用现场保市场。现场管理是企业管理的基础，是企业一切管理的落脚点，是所有企业管理的永恒不变的重点，对于建筑施工企业来说，天天要跟“现场管理”打交道。现场管理实际上是我们企业生产经营活动的基础。同时，它也是企业整体管理工作中最重要的组成部分。换言之，施工企业若想在日趋白热化的市场竞争中获得应得份额，就必须优化现场管理。要眼睛盯住市场，功夫下在现场，要坚持“两手抓”，即一手抓市场，一手抓现场。
3.3强化项目营销功能，加强人材队伍建设。工程承包企业营销中突出的特点是项目经理部的地位和作用，项目经理部不仅要负责完成产品生产的全过程，还肩负大量的市场营销工作，而且其工作成效对企业营销战略目标的实现有着重要影响。发挥项目营销效能，使企业――项目――市场形成有机整体，使企业市场营销文化在项目上得以淋漓尽致的展现。明确项目经理的营销责任，项目经理是企业法人在项目上的委托人，在项目生产全过程以及与业主、设计单位、监理单位、政府主管部门等关系协调中处于中心地位，是项目营销的第一责任人，是项目营销的领导者。
3.4全面推行项目管理，注重塑造企业良好形象。全面实行项目管理，改革施工管理体制，企业应制定《项目管理实施细则》以项目管理为突破口，积极推进管理体制和经营机制的转换，建立和完善符合企业实际和建筑产品特点的项目管理模式，突出“项目经理责任制”，使项目经理部围绕质量、工期、成本等项目目标，切实加强项目管理基础工作，把企业文化，企业形象，项目营销观念融入项目管理中，真正做到“干一项工程，拓展一片市场”，为企业发展获得良好的营销环境。
3.5大力开拓市场，实施规模经营。企业虽然资质、产值较高已达到大型企业标准，但公司所处的环境和施工业绩还应该是中型建筑施工企业，实施规模经营战略是适应市场经济，提高中型建筑施工企业在建筑市场竞争中抗风浪能力的客观需要。随着市场经济体制的建立，建筑市场竞争日趋向全方位、多角度、高层次方向发展。与逐渐搞活的大型建筑施工企业相比，中型建筑施工企业在人才、技术、资金、机械设备、管理水平和资质等级方面，都难以与匹敌；与十分活跃的小型建筑施工企业相比，中型建筑施工企业在经营手段和方左上又不如其灵活多样。中型建筑施工企业在建筑市场竞争中不大不小，往往大项目争不上，中小工程也很难到拿手。因此，从市场竞争的角度看，没有一定经营规模，随市场变化的冲击能力就弱，回旋余地就小。特别是做为中型的煤炭建筑施工企业只有实施规模经营战略，缩短与大企业优势的距离，营造能抗风浪的大船，瞄准中小工程，扬长避短，发挥不大不小的优势，才能在市场竞争中立于不败之地。
3.6加大工程款回收，确保资金链条安全。资金是企业的血液，企业的资金链条一旦断裂后果是可怕的，在金融危机到来时更要确保企业的资金链条的安全，工程款回收是确保资金链条的第一要务，要加大工程结算力度，只有工程结算了才能在法律成形成责权责务，更于下步的用法律手段回收工程款，确保资金链条安全。虽然金融危机已经到来，但真正影响建筑施工企业还要有时间过程，因为正在建设的项目和已经立项的项目还要继续进行，目前，企业要按按经营收入的2～3%提取储备资金，应对危机，以便确保现金流不断流，保证企业可持续经营。
第5篇：房地产常用法律法规范文
1.着眼于服务第一要务，拓展法律服务领域，努力提供优质服务。
围绕党委、政府的中心工作，坚持法律服务为人民的指导思想，充分发挥律师、公证、基层法律服务等职能作用。一是围绕“重点”工作，承担政府法律顾问工作。整合律师、公证、调解等资源，积极宣传城市建设和拆迁安置工作的政策，规范拆迁行为，维护各方当事人的合法权益，保障拆迁改造工作的顺利进行。今年以来，共参与县领导接待12次，参与解决政府重点工程建设和社会治安突发事件4起。二是积极办理各类公证案件，有效预防纠纷，减少诉讼。今年以来，共办理公证案件587件，其中涉外公证168件、涉港澳台公证8件。三是积极推进司法行政法律服务中心建设。今年2月，我局整合资源，建立了法律服务中心，采用“窗口化、综合性一站式”服务模式，开设法律咨询、法律援助、人民调解、公证服务等窗口，建立残疾人无障碍通道，服务群众办事。推行各项便民利民服务新举措，引导群众依法维权。使法律服务中心成为司法行政更好地服务民生、维护社会稳定的法律服务重要窗口阵地。我局司法行政法律服务中心运行迄今已有九个来月了，据统计，日前分流人民调解纠纷案件54件，受理各类法律援助案件217件（其中刑事辩护41件、民事158件，公证援助18件），接待法律咨询579人次，咨询引导有偿法律服务200件（其中律师法律服务109件、公证服务87件、司法鉴定4件），发放法制宣传资料178份，接待社区矫正咨询服务37人次、安置帮教咨询服务33人次。法律服务中心在群众中的影响逐步扩大。四是进一步建立健全农村法律顾问制度。为全县169个行政村和7个社区配备法律顾问，为基层民主法制建设提供法律意见和建议，实现关口前移，降低法律风险。五是扩大法律援助覆盖面，积极推行“一站式”法律援助模式，发展完善法律援助“一小时服务圈”。规范法律援助申请制度，简化审查程序，将特困企业职工、返乡农民工、生活困难的被征地农民以及新失业人员等纳入重点援助范围。继续关注玩具企业民工讨薪讨债以及企业向公民个人借款引发的纠纷，及时给予群众最大限度的法律帮助。今年以来，共承办案件217件，其中民事176件，刑事41件，公证援助18件。
2.着眼于促进社会和谐，加强人民调解和星级司法所创建工作，夯实“第一道防线”根基。一是抓好矛盾纠纷的排查化解工作。结合“两排查一促进”活动，以开展“十佳人民调解能手”和人民调解“十大”优秀案例评选活动为契机，深入开展社会矛盾纠纷排查化解工作。今年共排查化解各类矛盾纠纷1552件，与去年同期相比增加了30.9%，成功调处各类矛盾纠纷1530件，调解成功率为98.6％；涉及当事人3489人，协议涉及金额1776.39万元，预防纠纷829件，防止民间纠纷引起自杀1件1人，防止民转刑12件30人，防止群体性上访10件112人，防止群体性械斗4件29人。二是全力做好人民调解员的分级培训工作。为进一步贯彻落实《人民调解法》，提高人民调解员业务素质，我局自5月11日举办的人民调解业务知识培训班开始到10月底，全县各行业专业性人民调解委员会及10个乡镇（街道）、村居（社区）调解委员会的人民调解员763人都进行了分级培训，培训班全部由经验丰富的法官、律师、基层科工作人员讲解。授课内容分别为《人民调解法》和贴近农村、农民生活的常用法律法规，以及《人民调解协议书》的制作，同时深入细致地培训了调解的原则、方法、程序、步骤、技巧及注意事项等几个方面内容。今年的培训班打破了以往的纯理论教育形式，注重联系人民调解的工作实际，抓住薄弱环节重点讲解。培训内容深入浅出，理论与实践相结合，案例分析及讲解贴近实际，操作运用性强。在培训过程中，我们先后发放宣传资料800余份。三是开展星级规范化司法所建设。根据上级要求，明确司法所组织、队伍、业务、基础设施建设和内部管理工作目标任务，明确责任，整合资源，加强协作，多沟通，多汇报，多争取，实现司法所基础设施标准化、队伍建设专业化、业务工作法制化、所务管理正规化。今年，司法所被省厅评为四星级司法所。
3.着眼于维护社会稳定，扎实开展社区矫正、安置帮教工作，降低重新犯罪率。截止目前，全年共接收72名，解矫65名，现在册社区服刑人员149名，其中缓刑120名，假释11名，暂予监外执行3名，剥夺政治权利15名。重新犯罪1人，重新犯罪率0.46%，在册刑释解教人员549人，重新犯罪7人，重新犯罪率1.3%。主要通过以下措施做好此项工作：一是全面贯彻落实《社区矫正实施办法》。依据《社区矫正实施办法》，进一步完善矫正对象接收、管理、考核、奖惩、解除矫正等全过程监管措施，使日常监管和服务机制更加到位，切实提高社区矫正工作成效。同时要全面组织社区矫正对象学习，提高社区矫正对象在今后改造中的思想觉悟和法律素质，端正矫正态度。二是开展“社区矫正基层组织队伍建设年”活动，狠抓执法队伍、社区矫正工作者、社会志愿者三支队伍建设，按照20：1配备协管员，1：1配备志愿者，社区矫正监督考察小组不少于3名成员的要求落实队伍，提升队伍工作能力和素质。三是切实加强行政村、社区、企业社区矫正工作站的建设。积极依托和整合“网格化管理、组团式服务”、“村（社区）便民服务中心”等社会管理创新载体，以及村（社区）综治工作站、治保调解组织和乡村（社区）法律顾问等各类资源，扎实推进村（社区）帮教工作站建设，努力将社区矫正人员监督管理、教育矫正、社会适应性帮扶等工作的触角延伸到基层第一线，协助司法所做好社区矫正日常工作，最大限度地防范和减少社区矫正人员脱管失控和再犯罪。四是全面排查社区矫正对象。以开展“六查五包四化解”活动为载体，结合5.22事件，加强重点对象、危险分子的排摸力度，做到底数清，情况明，拿的出；落实重点对象的管控措施，内紧外松，不离视线，把责任分级落实到村、到点、到人，因人设教，“一把钥匙开一把锁”，通过“读心教育”，确保再犯罪现象控制在可控范围；要宽严相济，温暖帮矫，更多关心社区矫正和刑满释放人员的生产生活情况，增进感情联络，通过帮助解决子女就学、就业安置、落实低保、民政救济等形式开展“感化式”帮教；强化与法院、检察院以及公安机关的“无缝对接”，避免在人员交接的重要环节出现“脱漏管”；重视社区矫正和刑满释放人员的“一人一档”规范管理工作，全面记录、更新各项管教措施，做到有卷可查。五是为了做好刑释解教安置帮教工作，减少重新违法犯罪，维护社会稳定，按照上级有关文件精神，结合我县实际，及时出台了《县刑满释放解除劳教人员安置帮教工作实施细则》。
4.着眼于推进依法治县，实施“六五”普法规划，深化法制宣传效果。一是深化“法律六进”，创新载体，全面开展法制宣传教育各项主题活动。我局成立的普法小分队，积极深入机关、企业、学校、乡村，为他们送去最需要了解的法律知识。在今年3月，我县在全市建立了首家纳税人学校，县160多名企业法人代表、财务负责人以及个体工商户代表等走进县国税局接受了“国税抵扣”、“税收法规”、“电子申报缴税”等方面的税务、法律知识培训，并面对面与国税干部进行咨询和交流；4月份，我县举办了全县人民调解员培训班，有针对性地宣讲调解法，提高了调解人员面对各种复杂、疑难矛盾纠纷的调处方法和技巧；5月份，组织全县中小学开展以创“平安校园”为主题教育的演讲比赛，提高了学生的安全防范意识，使他们掌握了必要的交通安全、饮食安全、消防安全和防范意外伤害等方面的技能，增强了学生自救互救的能力，为创建平安校园和谐校园奠定了坚实的基础；7月份，县委理论学习中心组举办法学讲座，邀请大学夏立安教授讲授《社会管理创新与法制保障》，县、部门、乡镇、街道领导共200余人听取了讲座。同时今年还积极部署开展了安全生产知识竞赛、省《统计法》和《省统计违法违纪行为处分规定》知识竞赛、金融法律知识竞赛、“开展普法宣传，推进法治”摄影书画比赛等活动。在“开展普法宣传，推进法治”摄影书画比赛活动中我县选送50余张（幅）书画、照片参加比赛并取得优良成绩，获得优秀组织奖，获摄影类三等奖一人、优胜奖一人，获书法类优胜奖一人，获绘画类三等奖一人、优胜奖六人。二是“民主法治村（社区）”、“诚信守法企业”创建工作取得新成效。加强民主法治村（社区）创建工作指导，提升创建工作质量，做好省级、市级民主法治村（社区）推荐申报工作。现凤凰山街道柘园村被新命名为市级民主法治村，紧水滩镇金水坑村推荐申报省级民主法治村。11月，省级民主法治村（社区）考核组莅临该村检查考核后予以高度肯定。积极部署开展“诚信守法企业”创建工作，促进企业依法管理、依法经营、诚信守法，优化市场经济环境，有效保障企业健康发展。今年，我县衡大木业有限公司被评为为市“诚信守法企业”创建工作先进单位。截止目前，全县共创建县级民主法治村（社区）129个，达标率73.71%，创建市级民主法治村（社区）28个，省级民主法治村5个。创建市级“诚信守法企业”3个。三是积极开展“普法农家院”创建试点工作，营造浓厚的法律氛围。今年我局认真按照《关于开展市“普法农家院”创建活动的实施意见》要求，积极开展“普法农家院”创建有关工作，充分利用和整合农村文化示范户、农家书屋、农家乐、村级组织现有办公活动场所等资源，配置书报架、书桌、电视、多媒体、法制宣传栏等必要的普法设施，在农村建立自主管理，以普及法律为目的的公益性法律服务设施，努力改善农村法治环境，努力满足广大农民群众多层次、多样化的法律需求，使人们在休闲娱乐中感受法治的氛围，达到寓教于乐的目的。现已初步完成了枫树湾等三家“普法农家院”创建工作。
5.着眼于规范执法行为，落实行政执法责任制
建立并落实行政执法责任制，全面推进规范化服务型机关建设，提高行政效能，规范行政执法行为。组织律师为县委、县政府重大事项决策提供法律意见，促进领导决策的科学化和法制化。结合社会主义法治理念教育活动，开展行政执法监督检查工作，对律师、公证员和基层法律服务工作者进行职业道德、执业纪律教育。完善行政执法责任制相关配套制度，严格依法行政，公正执法。全年无行政处罚、行政复议案件发生。
6.着眼于队伍建设，全方位开展三项活动。
一是全方位开展解放思想大讨论活动，谋求司法行政工作新突破。为落实县“思变思进思发展，创业创新创一流”的解放思想大讨论活动，今年3月份，组织局中层干部赴长兴学习考察，在学习考察中开阔眼界，以长兴司法局为标杆，全方位查找自身思想观念、作风状态、方法措施、工作成效等方面的差距，深刻认识自身不足与差距，通过召开中心组学习会、干部学习会、座谈会和讨论会等多种形式，明确学习的目标和方向，明确改进的方向、方式、方法。出台了《县关于司法行政服务“奋战之年”的若干意见》，弘扬“冲、拼、抢、闯”的精神，把大讨论活动的成效落实到更好地为促进民生问题解决服务上。
二是全方位开展政法干警核心价值观教育实践活动，努力增强司法行政队伍的凝聚力、战斗力。出台了《县司法局关于深入开展“忠诚、为民、公正、廉洁”核心价值观教育实践活动实施方案》，及时进行了动员部署，重点抓好干警集中开展大学习活动，组织广大干警进行集中系统学习，深刻领会核心价值观的内容和要求，通过开展扎实有效的教育实践活动，进一步加强了干警队伍的思想政治、业务能力、纪律作风。
三是全方位开展“进村入企”大走访活动，密切党群关系。按照《“进村入户大走访”活动》实施方案（云农办【2013】4号）和《组织开展“两排查一促进”专项活动的工作方案》（云综委【2013】2号）两份文件精神，结合我局实际情况，我局广泛深系点紧水滩镇乌弄坑村、渡蛟村进行走访。通过采取入户宣传、发放宣传资料、召开座谈会等多种方式向广大群众宣传方针政策、相关法律法规及司法行政机关的工作职能职责，下发《农户基本情况反馈表》了解民情民意。积极为村集体项目联系部门争取项目支持，为渡蛟村解决了几年来村干部想解决而一直未能得到有效解决的村民自来水管网整体改造工程以及茶叶基地水利喷灌工程项目的资金问题；帮助乌弄坑村解决B类灾害区避灾中心建设的资金缺口问题，帮助解决了该村归正人员暴力精神病患者叶宗呈困难户的司法救助资金，一定程度上稳定了民心，赢得了群众的好评。同时我们还开展“两排查一促进”活动，结合司法所承担的工作任务，把走访与排查矛盾纠纷结合起来，与刑释解教及社区矫正对象调查摸底工作结合起来，与完善村级民调组织、刑释解教人员安置帮教组织等结合起来，逐户走访，排查各类矛盾纠纷。共排查矛盾纠纷869件，成功调处848件。通过活动，不仅排查了一批农村不稳定因素，化解了一批社会矛盾纠纷，而且推动了当前农业农村各项工作的落实，转变了机关工作方式，密切了党群关系。
（二）存在问题和困难
1．社区矫正监管基础工作比较薄弱。虽然目前我们已经建立公、检、法、司情况通报、矫正工作站与乡镇司法所情况通报、矫正工作站与派出所核查核对等制度，但在具体工作还存在制度执行难到位、衔接不及时等问题。社区矫正中心和4个直属所承担了全县4个街道6个乡镇乡镇矫正对象的监管任务，工作压力大。
2．调解工作面临更多更大的考验和挑战。基层人民调解组织力量薄弱，农村调解员普遍存在年龄老化、文化水平低的状况，难以保证矛盾纠纷得到及时高效的调处。人民调解与行政调解、司法调解联调机制还不够完善，调解衔接面过窄、信息渠道不畅通等问题依然存在。指导协作机制不够健全，调解经费保障不足，在一定程度上限制了调解工作的顺利开展。
3．司法行政队伍的业务能力有待进一步提高。近几年，我局人员调动频繁，专业人员紧缺局面尚未得以解决。县公证处、县法律援助中心具有法律执业资格的公务员、法援律师均为1人，其余为临时聘用人员。我县只有一家律师事务所，2003年成立时，合伙人三人，2006年一合伙人退伙，即将导致律所不符合设立条件，只得到外县邀请一执业律师参加合伙，才予以维持。几年来，执业律师总数只增加一人，律师事务所的业务范围一直还限于传统的诉讼业务。现有人员状况不利于法律服务和法律援助队伍的稳定，不足以保证所有案件得到及时高效的办理，也不能满足建立乡村、企业法律顾问的需要。
4.经费紧张，一定程度上制约了工作的开展。
（三）2013年工作要点
1.进一步强化基层基础工作。重点加强人民调解能力建设，充实调解员队伍。加强与卫生、环保、城建、公安等部门的沟通合作，加快专业调委会建设，有效化解劳资、医患、交通事故等方面的矛盾纠纷。做好诉调衔接工作，预防民转刑案件发生，避免和减少群众集体上访。
2.扎实开展社区矫正、安置帮教工作。建立有效的社区矫正社会监督、管理、教育、矫治机制，强化社会教育改造罪犯的功能。加大走访力度，通过教育学习、心理咨询等方式增强矫正效果。逐步建立完善罪犯劳教人员刑释解教时狱（所）内外“无缝连接”机制和帮教机制，切实做好归正人员帮教延伸工作，适时组织探监，最大限度减少重新犯罪。
第6篇：房地产常用法律法规范文
摘要：在当代不兑现的信用货币制度下，货币政策的有效发挥依赖于一套健全的信用制度，因为中央银行对货币政策中介目标的调控、货币政策的顺畅传导以及货币政策工具的运用都以健全的信用制度为基础。在转轨时期，我国信用制度的缺失严重地制约了货币政策的有效性，只有尽快健全信用制度，才能充分发挥信用制度的宏观功能，为货币政策的有效实施提供制度保障。
关键词：信用制度；货币政策；信用货币制度
一、信用制度的微观功能
信用制度是为规范和约束信用主体行为和关系的一系列规则及合约性安排。信用制度既包括由政府建立起来的正式的外在信用制度，如信用法律法规体系、信用评级制度、信用征信制度、信用担保制度等，也包括以社会公众的信用道德、信用观念和意识为核心的非正式的内在信用制度。信用制度的微观功能主要在于：
1、有效地维护债权人的权益。健全的社会信用制度使借贷双方的行为变得更可预见，可以有效降低由信息不完全和不对称导致的逆向选择与道德风险。所谓逆向选择是指，由于借款人对自己借款的用途乃至收益比贷款人具有更充分的了解，资信差的借款人在争取贷款时比资信优良的借款人更为积极，贷款人最后往往选择前者。道德风险是指，从借款合同订立到债务还清之前的这段时间内，信息不完全和不对称会诱使借款人脱离监控，擅自改变资金用途，增大资金运用的风险。健全的信用制度能够抑制借贷活动中债务人可能出现的机会主义行为，对违信行为施加处罚，有利于信用资金按时、足额地回流，从而有效地维护债权人的权益。
2、守信者能够以较低的融资成本拥有较高的信贷可得性。健全的信用制度对借款主体具有较强的甄别和筛选功能，使信用度较高的借款者以低成本优先获得融资机会，增强其信贷可得性，降低融资成本和交易费用。
二、信用制度的宏观功能
信用制度不仅具有微观功能，而且具有宏观功能--为货币政策的有效实施提供制度保障，这一宏观功能的发挥是建立在其微观功能基础上的。货币政策与财政政策以及其他宏观经济政策的一个显著区别在于，它更加依赖于一套健全的信用制度。这是因为，财政政策对资源的配置具有强制性、无偿性，其实施主要是以国家政权的强制力量为后盾和保障，而在当代不兑现的信用货币制度下，货币政策的有效实施和传导均以健全的信用制度为前提。
1、中央银行对货币政策中介目标的调控离不开健全的信用制度。货币政策的中介目标主要包括货币供给量与利率。就利率而言，它本身就是与信用相伴而生的，体现了信用有偿性的特征。从货币与信用的关系来看，在历史上曾经是两个虽有联系但却相互独立发展的范畴，实物货币与金属货币的存在并不以信用的存在为前提。在第一次世界大战以后，发达国家的金属铸币逐渐退出流通，1930年代则完全停止了信用货币与货币金属的兑换。货币的流通和信用活动几乎已经变成了同一过程：“任何货币的运动都是在信用的基础上组织起来的，任何独立于信用活动之外的货币制度已荡然无存；任何信用活动也同时都是货币的运动--信用扩张意味着货币供给的增加，信用的紧缩意味着货币供给的减少，信用资金的调剂则时时影响着货币流通速度和货币供给在地区、部门之间的分配”。
2、货币与信用的密切融合同时也表明货币政策、货币供给与信用制度之间具有不可分割的联系：一方面，不兑现的信用货币制度是伴随着信用制度的发展而产生的，它是一种管理货币制度，不具备金属货币制度下对货币供给的自发调节功能，客观上要求中央银行运用货币政策对信用总量和货币供给量进行调控；另一方面，也使得信用制度成为货币政策调节货币供给量的基础和平台。因为流通中的货币都是信用货币，无论是现金的发行和回笼，还是存款货币的创造与收缩，都是通过信用程序和途径实现的。
3、货币政策的顺畅传导以健全的信用制度为前提。利率渠道和信用渠道是货币政策传导的两条重要途径。我国的金融市场尚不发达，利率还没有完全实现市场化，企业的资产负债率及其对银行的依赖度较高，间接融资在整个融资体系中仍然占支配地位。因此，我国的货币政策传导主要还是通过银行信用渠道，即中央银行商业银行企业和居民。当中央银行采用扩张性货币政策时，其政策效果取决于商业银行的信贷资金能否及时贷放给企业和居民。若存在健全的信用评级制度、信用担保制度，则有利于提高商业银行对贷款人资信的甄别能力，降低贷款风险，从而增强商业银行放款的意愿，并且不会附加非常高的信贷条件，缓解了信贷紧缩倾向，货币供给和总需求得以扩张。反之，在通货膨胀时期，紧缩性货币政策的实施效果主要取决于信贷资金能否按时回流。由于健全的信用制度使借款人失信必须承担高额成本（包括显性的和隐性的成本），从而降低了违约率，有利于银根紧缩和货币供给量的减少。
4、货币政策工具的运用也依赖于健全的信用制度。无论是一般性货币政策工具、选择性货币政策工具（如消费者信用控制、房地产信用控制、证券市场信用控制），还是直接信用控制、间接信用控制，都是直接或间接地调节和控制信用规模的手段和措施，这些政策工具的有效运用必然离不开信用制度的健全和完善。
三、转轨时期我国信用制度的缺失对货币政策有效性的影响
1、银行信用链条中断降低了货币政策的有效性。受计划经济体制下国有银行与国有企业资金供给制关系的影响，很多企业信用观念淡薄，常常用银行贷款来缴税、缴息、认股或超正常分配给职工、填补资金窟窿，大量的“信用贷款”没信用，既使企业正常生产经营所需要的资金得不到保障，又使信贷资金的如期偿还产生较大的不确定性。更为严重的是，20世纪90年代中期以来，我国企业常常借破产、资产重组或“债转股”等名义恶意拖欠、借机悬空逃废银行债务，“欠账有理”、“拖欠出效益”取代了诚信为本的道德准则。一组由中国人民银行统计的数据显示，截至2000年末，在四家国有独资商业银行开户的62656家改制企业中，经金融债权管理机构认定的逃债企业就有32140家，占51.29％，逃避银行贷款本息1851亿元，占贷款本息的31.96％。信用软约束导致银企之间信用关系扭曲，商业银行巨额的“软资产”及银行信用链条中断。
在经济过热、中央银行实施紧缩的货币政策时，银行信用链条的中断意味着应收贷款不能及时回流到银行体系，商业银行为了配合中央银行完成紧缩计划有时不得不强行压缩对那些效益好、守信用的企业发放的贷款，因而出现了信用市场的“格雷欣法则”——失信者驱逐守信者，这是商业银行在已知借款人信息的情况下作出的一种逆向选择，必然导致信贷资金配置效率的降低，在宏观层面的表现就是在总需求降低的同时也大幅度减少了有效供给，容易导致经济急剧衰退。当经济偏冷、中央银行采取扩张性的货币政策时，信用制度的缺失则可能导致两种情况：若商业银行风险约束机制不健全，往往会良莠不分，以很低的信贷门槛最大限度地满足国有企业的借款需求，导致银行“超贷”，造成流通中货币供给的过度扩张，直接威胁到币值稳定的目标，改革以来数次通货膨胀的发生都与此有关；在商业银行风险管理加强后，由于信用评级制度的缺失，加剧了银行的“惜贷”行为，使得本来就处于不景气状态的企业普遍面临着更严格的借贷标准、更繁琐的借贷手续和更少的信贷金额，这种“一刀切”的信贷紧缩使经济中正常合理的信贷资金需求受到抑制，也使非国有企业与中小企业的信贷可得性进一步降低，从而加大了扩张性货币政策启动经济、促进经济增长的难度，1998年以后我国货币政策的实践即证明了这一点。
2、商业信用链条脆弱对货币政策有效性的制约。商业信用是工商企业之间进行商品和劳务交易时以延期支付和预付货款的形式所提供的信用。商业信用在东西方都是很古老的信用形式，其他信用形式是以此为基础而发展起来的。商业信用本是建立在交易双方自愿平等基础上的，而在我国却存在着较为普遍的“强制商业信用”，即对本应支付的货款拖欠不付这类现象。企业之间相互拖欠存在示范效应，“三角债”曾一度错综复杂，剪不断、理还乱。并且，由于商业信用与银行信用之间存在着密切的联系，企业很容易通过不同的方式将风险转移到银行体系，如下游企业拖欠上游企业，上游企业只能拖欠银行；银行办理票据贴现和承兑后若债务企业出现延期支付、无理拒付，银行不得不承担更大的风险和损失。脆弱的商业信用链条对货币政策的影响主要表现在两个方面：
第一，企业之间互相拖欠会部分地抵消紧缩性货币政策的效应。当中央银行实施紧缩性货币政策时，虽然银行信贷减少了，但大量的三角债使得企业之间的“强制信用”规模膨胀，总需求仍然难以得到有效的抑制。此外，如果拖欠货款由银行来组织清理，通常情况下银行都需要发放“启动资金”贷款。我国在20世纪80年代末、90年代初大规模清理三角债共注入专项资金900多亿元，这至少在短期内额外地增加了货币供给。
第二，制约了中央银行对再贴现工具的运用。再贴现是市场经济条件下中央银行的“三大法宝”之一，也是一项重要的间接调控工具，央行可以通过调节再贴现率、规定再贴现票据的资格来影响商业银行的融资成本与信贷结构，因而兼有总量调整和结构调整功能。在西方很多国家，再贴现率是中央银行的基准利率，具有很强的“告示效应”。而在我国，商业信用行为扭曲严重地阻碍了商业银行办理商业票据业务的积极性，票据市场发展滞后。虽然从1999年至2002年，票据市场经历了一个快速发展阶段，但票据融资占社会融资总量的比重仍然很小。到2002年末，商业汇票未到期金额为7500亿元，仅相当于金融机构人民币信贷资金总量的4％，票据贴现余额为5743亿元，占各项贷款的比重不足5％。滞后的票据市场进一步限制了中央银行对再贴现工具的运用，在这一时期再贴现最高余额为1256亿元，只占当时基础货币量的3％。
3. 个人信用制度的滞后阻碍了货币政策对消费信贷的调节。个人信用制度是商业银行评估借款人、实施信贷监管以及控制消费信贷风险的基本信用制度。1999年2月，人民银行运用窗口指导工具下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》。截至2008年末，中国消费信贷余额已从1997年的172亿元增加至15732.6亿元，消费信贷在银行信贷资产中的比重相应从0.23%上升到9.9%。在消费信贷蓬勃发展的同时，我国个人信用制度的建设却进展缓慢。2000年7月，上海市率先建立了“个人信用联合征信系统”，而至今也只有大连、广州等地区初步建立了个人信用制度。个人信用制度的滞后造成征信数据及个人信用的信息共享机制缺乏，使贷款申请者多头开户和恶意骗贷有空可钻，银行很难全面、及时地了解借款人的资信情况，难以对消费信贷的各种风险因素进行跟踪监督和控制，不利于消费信贷资产质量的提高及其进一步推广，也使货币政策对消费领域的调节受到限制。
四、健全信用制度，提高货币政策有效性
首先，完善信用法律制度，加大对违信者的惩处力度。对于严重的失信行为应该予以法律的制裁，从制度上约束违信行为，保障信用秩序。其次，健全信用评级制度。我国目前已经建立了20多家评级公司，但尚处在发展的初级阶段，权威性不够；各商业银行也都有各自的信用评级部门，但其评定标准各不相同，彼此间互不确认，一家企业往往在各商业银行有不同的信用评级。因此，有必要建立有较高权威的信用评级机构，统一和规范信用评级标准。第三，加快中小企业信用制度建设，为把中小企业纳入货币政策调控范围提供制度保障。逐步建立中小企业信用信息征集与评价体系，实现中小企业信用信息查询、交流和共享的社会化；进一步完善中小企业信用担保体系建设，加快建立和完善中央及省级再担保体系，探索组建全国中小企业信用担保协会。最后，完善个人信用征信制度。逐步在全国范围内建立起统一和完备的个人信用征信制度，是进一步发展消费信贷、促进货币政策向消费领域延伸和覆盖的重要环节之一。
参考文献：
[1]黄达：《宏观调控与货币供给》，中国人民大学出版社1999年版。
