拆迁主体的法律规定精选(九篇)
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第1篇：拆迁主体的法律规定范文
【关键词】物权理念；拆迁条例；私有财产神圣不可侵犯
物权的概念起源于罗马法，其创设了与对人之诉相对应的对物之诉，以对上述权利进行保护。我国于2007年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》，这标志着我国物权法的发展迈入了一个新时期，但个人认为在土地所有权与不动产所有权这两者交界处，物权理念显得心有余而力不足。
自1988年开始我国实行城市国有土地有偿使用制度改革以来我国不断进行土地制度改革，并取得了很大的成就。但毋庸置疑，在城市或城市边缘农村“地权”仍存在很大问题。
首先，土地所有权为国家所有，这是我国城市地权体系的根本，国家对土地所有权实行垄断性控制，以达到控制土地资源配置的目的，土地所有权只能因循国家意志为不同主体设定土地所有权，这样在宏观上看自然有利于国家统一规划，有利于优化资源配置。
但从国家这个大主体分落到各地政府时，存在着很大的问题。第一，权利主体与实际情况不符，容易造成土地资源的不良和无序使用，城市土地所有权的主体为国家，但法律上的国家是领土、居民与的结合，它是一个抽象概念，不是一个法学上的所有权理论中的具体主体。作为抽象概念，“国家”难以享有和行使民法上具体实在的所有权，实践中真正行使土地所有权的是地方政府，法律表达和实践结果在此出现了背离。第二，在计划经济体制下，建设用地均以国家的名义进行，其实施手段基本上依靠计划指令和行政审批，没有考虑土地所有权人的意志，尤其在我国城市化的进程中，国家通过行政指令单方面取得农村集体土地所有权，并将其收之国有。由于国家垄断公共权力，农村集体以及农民个体难以与作为国家代表的政府讨价还价，容易导致国家滥用权力损害农村集体和农民利益。这在实践中造成许多难以解决的问题。
2012年5月昆明拆迁户对抗拆迁部队，造成极其恶劣的社会效应，归根结底还是国家在这方面物权处理不够完善。《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征集集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”同时又规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”房屋属居民私有财产，物权法第66条规定私人合法财产受法律保护。而且居民拥有房屋下土地的使用权。城市开发建设免不了要征用土地，如果政府授权的开发商想得到那块土地，必须向居民购买，至少要给予合理的补偿和安置。但这个合理的标准需要双方协商同意。在协商未果的情况下，开发商和政府都无权拆除房屋。但现实情况往往不是这样，因为《宪法》规定“国家为了公共利益需要可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”据此，很多政府都有理有据的强制执行拆迁，这显然与物权法相背离。
土地是国家所有，但房屋所有权在于居民，《城市房地产管理法》等法律规定土地上建筑物可以有不同于土地使用权的所有权，又规定土地使用权和建筑物所有权只由一个法律主体享有，不得在法律上分离，但如今的开发商拿着《城市拆迁管理条例》在没有经过征收的情况下去拆《物权法》保护的物权时，其行为性质就是侵权。所以个人认为中国物权在城市建设这方面上应该更加完善，在维护国家利益的基础上也要顾及人民合法利益。
我国物权法发展历史悠久，建国初期，我国曾多次起草民法典，但均因当时缺乏制定民法典的社会条件和经济基础而未能颁行。20世纪80年代至今，我国先后制定的担保法、农村土地承包法、土地管理法、城市房地产管理法等一系列法律，从不同的角度对物权制度作了规定。1992年，我国经济体制改革的目标被最终确定为建立社会主义市场经济体制，要求我们必须建立起符合市场经济要求的民事法律体系。于是，物权法就诞生了。
在民法中物权分为所有权和他物权、用益物权和担保物权、动产物权和不动产物权、主物权和从物权。所有权是指所有人依法可对物进行占有，使用，收益和处分的权利。是对自己的所有物所享有的权利，又被称为自物权。他物权是指对非属于自身的物所享有的权利，是在所有权权能和所有权人发生分离的基础上产生的。二者客体不同，因而在取得的方法、成立条件、效力方面存在差异。而主物权与从物权就更好区分了，凡能独立成立的物权是主物权，不能单独成立的从属于其他物权的是从物权。主物权具有独立性，而从物权则随着利的产生而产生，消灭而消灭。
当物权遭到侵害时，可以采取法律规定的维护物权人利益、保障权利人不受侵害的保护手段，即物权保护。在我国，各种类型物权的保护，在宪法、行政法、刑法、民法通则等各个法律中都有相关规定，其保护的方法有所不同。但目的都是为了确立我国一个正式的较完整的财产制度和财产秩序，它鼓励人们创造财富和合法取得财富，并能合法合理的保护自己的财富，促进我国经济社会更加科学全面地发展。
当公民合法财产受到侵害时，可以拿出民法中物权这一概念保护自己，尽管目前在我国实践过程中还存在种种问题，但一定会逐步完善。
“拆迁”这一事例只能反映出物权体系不够完善，不能说物权体系不起作用。在物权法规定私有财产神圣不可侵犯后，公民的合法财产得到了有效保护，在不动产登记上也日趋成熟，所以不动产所有权与土地所有权的冲突一定会得到解决，保护公民切身利益，达到物权理念出台的初衷。
参考文献
[1] 洪伟，黄彤.民法[M].上海：格致出版社.
第2篇：拆迁主体的法律规定范文
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的国土行政主管部门；
3、专门设立的土地储备机构。
那么，谁应当是合法的土地储备的主体呢？
在没有行政授权之前，土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门，在有行政授权时，应当是行政授权的土地储备机构。
【关键词】土地土地管理土地储备土地储备机构土地储备的主体行政授权行政委托城市拆迁诉讼救济沈阳市皇姑区城市建设局
【正文】
目前，土地储备不是法律概念。在我国的法律规范中还没有土地储备的法律规定。土地储备制度的建立尚属探索阶段，有关省市地方政府制定了相关的地方政府规章，试图规范行政。
一、土地储备的定义
什么是土地储备？较规范的定义是，土地储备制度是指政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换和征收等方式取得的土地进行前期开发、整理后，予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的和种经营管理制度（来源：深圳国土房产网）。
还有人认为，城市土地储备指由城市政府委托或授权的机构通过征收、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，将城市规划用地或分散在用地者手中的城市土地集中起来，并由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将其储备后的城市土地重新投入市场的制度安排（见《浅析土地储备制度运行的程序》作者李凌云）。
最简单的定义是：国有土地储备是指政府根据市场需求、土地利用总体规划和城市规划要求，对依法征用、收回、收购、置换的土地进储存的行为。（驻马店市土地储备中心网站）
地方政府规章中的定义也是不尽相同，例如：
1、《沈阳市土地储备办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指市人民政府根据社会经济发展的需要，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对国有土地依法收回、收购，对集体土地依法征用后予以储存的行为。
2、《南京市土地储备办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指经市政府批准，市国土行政主管部门代表政府依法采用收回和收购等方式取得国有土地使用权，纳入政府土地储备库并进行土地整理，形成可供应建设用地的行为。
3、《深圳市土地储备管理办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指市土地储备机构依照本办法的规定，将政府依法通过征收、转地、收回、收购、置换等方式取得的土地予以储存，并进行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供应计划交付供地的行为。
4、《上海市土地储备办法》第三条规定：本办法所称的土地储备，是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。
5、《山东省国有土地储备办法》第二条规定：本办法所称国有土地储备，是指县（市）以上人民政府对依法收回、收购、征用的土地进行储存，以备向社会供应各类建设用地的行为。
二、目前，规章行政授权土地储备主体规定混乱
仍以上述规章为例：
1、《沈阳市土地储备办法》第四条规定：市规划和国土资源局是本市土地储备的行政主管部门。市土地储备机构具体负责土地储备工作。市计划、城建、房产、财政等部门按各自职责，做好土地储备的相关工作。
2、《南京市土地储备办法》第四条规定：市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门，市土地储备中心负责具体实施土地储备工作。发展和改革、经济、规划、房产、建设、财政、物价等有关部门以及储备土地所在区政府应当按照各自职责，配合国土行政主管部门做好土地储备工作。
3、《深圳市土地储备管理办法》第五条规定：市政府土地管理部门是市土地储备工作的主管部门（以下简称主管部门）。第六条又规定：市土地储备机构是市土地储备的承办机构，履行职责。
4、《上海市土地储备办法》第四条（管理部门）规定：市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。
市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。
市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。
第五条（储备机构）又规定：市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。
各区（县）政府设立一个土地储备机构，在本区（县）区域范围内实施土地储备。
经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。
5、《山东省国有土地储备办法（2004年修正）》第四条规定：县（市）以上土地行政主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作，同级人民政府设立的土地储备机构具体承担本行政区域内的国有土地储备工作。计划、财政、建设、城市规划等部门应当按照各自职责，配合土地行政主管部门做好国有土地储备管理工作。
综合以上定义和具体规定，可以看出，目前，土地储备的主体大致有以下三个部门：
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的国土行政主管部门；
3、专门设立的土地储备机构。
地方规章规定的如此混乱，必然造成管理的混乱。出现以上混乱的主要原因是管理者对法律授权审批人、国土行政主管部门、和法律授权的承办机构之间的法律关系没有区分清楚。
那么，谁是合法的土地储备的主体呢？三、在没有行政授权之前，土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门
土地管理权属于行政管理权范畴，行政管理权的取得应当由法律赋予，这是依法行政的要求。那么，我国法律对土地管理权是怎样规定呢？
依据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。第五条又规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。各地方性法规均做出授权县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责土地管理。例如：《辽宁省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第四条规定：省土地行政主管部门统一负责本省行政区域内土地的管理和监督工作。市、县（含县级市、下同）土地行政主管部门负责本行政区域内土地的管理和监督工作。同时，法律法规又特别规定了应当由人民政府管理和应当由土地行政主管部门报地方人民政府和国务院批准的情形。
有关土地储备的管理，可以从储备土地的来源分析如下：
对于土地收回的管理，《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定了由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。
对于土地征收的管理，《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定了国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
对于土地收购、置换的管理，《中华人民共和国土地管理法》中没有特别规定，所以适用普通规定。
由此可知，现行法律将国有土地的储备管理权，除征收外，授权给各级土地管理部门，土地管理部门代表国家行使国有土地管理权。
政府批准行为不是外部行政行为，它不直接作用于管理相对人。所以政府不是直接的土地储备主体。
四、在有行政授权之后，新设立的土地储备机构属于规章授权组织，应当是合法的土地储备主体
新设立的土地储备机构，各地叫法不一，有的称土地储备中心，有的称土地储备交易中心，有的称土地整理储备中心，有的称土地收购储备交易中心等等。这些机构行使土地储备职权时，有的依据政府委托，有的依据行政授权。
在没有法律、法规、规章的授权条款的情况下，土地储备机构依据政府委托行使土地储备时，属于行政委托行为，其行政主体是政府，土地储备机构本身不是行政主体，它只是被委托人，它不具有独立的行政主体资格。
依据行政授权行使土地储备时，土地储备机构本身是行政主体。所谓行政授权，是指法律、法规和规章将某项或某一方面的行政职权的一部分或全部，通过法定方式授予某个组织的法律行为。土地储备机构，依据授权条款的规定，以自己的名义独立行使管理权。
行政授权与行政委托是不同的法律概念，有着严格的区别。行政委托是指行政机关依法将部分行政管理权委托给行政机关以外的组织行使的法律制度。和行政授权不同，行政授权必须有法律、法规、规章的授权条款；而行政委托的直接依据却是行政机关与受委托人达成的行政委托协议。将没有法律、法规、规章授权的情形下的政府委托说成政府授权，是对法律的错误认识，是错误使用概念。
五、在有行政授权的情况下，政府仍然委托其它组织从事土地储备，属于滥用行政职权
在以上的规章中，例如《沈阳市土地储备办法》规定：“市土地储备机构具体负责土地储备工作”，这就是行政授权，它用规章的形式，将土地储备权授予给沈阳市土地储备中心，所以，沈阳市土地储备中心具有土地储备的主体资格。并且，只有沈阳市土地储备中心才具有土地储备的主体资格，其它组织、个人无权土地储备。
具报道，2007年9月，沈阳市政府批准沈阳市皇姑区城市建设局对北陵大街东等地块进行土地储备。于是沈阳市皇姑区城市建设局抢在《物权法》实施之前取得批件后，开始大面积的城市拆迁。发生了政府与老百姓对抗的局面，各住宅小区自发组织起来，把住小区大门，阻止拆迁办进入。有的住宅小区发生了拆迁办采取强制手段殴打老百姓进入小区，造成极坏的社会影响。
既然地方规章已经作出行政授权，那么，政府必须遵守才是依法行政。如果政府可以随意委托，还制定法规干什么？
在城市土地储备工作中，土地储备与城市拆迁是密不可分的，二者既有联系又有区别。
取得土地使用权是二者的相同点。
不同点是：一是土地储备是以土地征收、土地回收、土地置换和土地购买的方式取得土地使用权；而拆迁人是以土地出让的形式取得土地使用权。二是土地储备机构取得土地之后，要进行前期开发和经营管理；而拆迁人取得土地使用权之后要搞开发建设。三是土地储备机构以储备的土地进行土地供应，有计划地统一向用地单位供应土地，以招标、拍卖或者挂牌方式出让给开发商；而拆迁人没有此权力。
土地储备机构取得土地使用权之后，同时需要征收、收购地上建筑物，需要将地上建筑物拆除。依据《中华人民共和国物权法》第42条的规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”所以，对于被拆迁人来说，无论是土地储备拆迁，还是开发商拆迁区别不大，都是搬家走人。区别有二点，一是补偿标准不同，依土地储备征收住宅时，仅仅保证居住条件。而开发商拆迁时以评估和协商确定。二是强制力不同，土地储备的征收是政府作出的行政决定，具有强制性；而开发商的拆迁不具有强制性。
所以，只有法律法规规章授权组织才能完成土地储备的全部工作，以保证土地一级市场的稳定，才能带来社会的和谐。城市建设局没有土地征收、土地回收、土地置换和土地购买的方式取得土地使用权的权利和能力、没有进行前期开发和经营管理的能力、没有以储备的土地进行土地供应，有计划地统一向用地单位供应土地，以招标、拍卖或者挂牌方式出让的职权和能力。
出现各自为政的混乱局面的原因就是利益驱动，现在的土地增值很快，但是，老百姓也知道这个道理，与民争利的政府，人民是不能拥护的。
六、对违法土地储备行为的诉讼救济
1、房屋拆迁主管部门发放拆迁许可证行为是可诉的。
被拆迁人是拆迁行政许可的有利害关系的人，依据《中华人民共和国行政许可法》的规定，行政许可行为不得损害利害关系人的合法权利，利害关系人有权提出听证。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》也规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。
2、政府委托城建局土地储备的行为是可诉的。
依据《沈阳市土地储备办法》的规定，沈阳市城区内的土地储备由沈阳市土地储备中心负责，区城建局没有土地储备的职权。政府将土地储备权委托给城建局属于，侵害了被拆迁人的合法利益。
3、政府收回土地的行为是可诉的。
第3篇：拆迁主体的法律规定范文
关键词： 公益性拆迁；商业性拆迁；行政权力；非法适用
中图分类号：U415
文献标识码：A
文章编号：1674-1723（2012）06-0038-02
一、强制拆迁中政府职能的混淆
在城市房屋拆迁中，政府的权力有两种：一是国有土地所有权；二是社会的管理权。两种身份互相支撑。作为土地所有权的管理者，政府无论是划拨用地而实现公益建设的目标，还是出让土地而收取开发商的土地出让金，都导致了拆迁人与被拆迁人这一对矛盾利益主体的产生。这些矛盾的产生主要体现在以下几个方面。第一，以公益性拆迁为名，侵犯被拆迁人的利益。我国的宪法和有关法律中对于“公共利益”的规定仅是宣示性的，过于原则和概括，不利于在实践中正确认识和区分城市房屋拆迁的目的：即是基于公益，还是出于商业目的。而公益拆迁和商业拆迁在法律规范的适用、法律关系的性质、拆迁补偿安置费用的标准、权利救济的途径方面是不相同的。第二，国有城市土地的商业化运作。“土地”和“资本”被称为开发商的两大命脉，在某些地区，政府利用土地在黄金地段的价值，把土地出让收入作为其收入的主要来源，更有甚者盲目规划拆迁然后把土地挂牌出让，这是一种标准的商业化的运做，目的就是拆迁土地利益实现最大化。无法维护被拆迁人应有的利益。第三，政府既是行政强制拆迁的制定者有时拆迁的实施者。政府首先是行政强制拆迁的制定者，用于公共事业的拆迁项目由政府制定。但是在很多地方政府又是拆迁活动的具体实施者。当拆迁人拆迁遇到阻力，政府以公权力对私权利强行干涉，激化了整个社会的矛盾。
二、强制拆迁中的程序合法性
在实施强制拆迁的过程中，我国有多部法律法规规范城市房屋拆迁工作程序，加强房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，《城市规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》，以及《城市房屋拆迁工作规程》。这些法律法规中都对强制拆迁的程序做了一定的要求。但是在现实生活中却存在着很多不合法现象，主要表现在：（1）没有办理相关房屋拆迁手续即进行拆迁的，拆迁手续不健全拆迁许可并未完全批准的即进行拆迁的。（2）剥夺被拆迁人知情权。《城市房屋拆迁管理条例》不仅规定了被拆迁人对拆迁事项的知情权，也规定了房屋拆迁管理部门与拆迁人在满足被拆迁人知情权上“公告、宣传和解释”的义务。（3）拆迁许可证的发放不符合法律规定。我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，具备建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，才能申办拆迁许可证。（4）暴力拆迁的现象。《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。
三、拆迁安置，补偿程序不合法
房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时，就开始拆迁行为，导致被拆迁人长期得不到相应的补偿，对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响，严重侵害了被拆迁人的财产权利。
补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。拆迁安置不到位主要表现在：“被拆迁人原有的房屋面积较大足够家庭正常的居住和生活，而安置的房屋面积较小不能满足家庭成员起居的需要；被拆迁人原有的房屋户型结构较优，而安置的房屋户型结构不合理影响被拆迁人的使用；被拆迁人原有的房屋是符合国家质量标准的，而安置的房屋质量低劣对被拆迁人的生命财产安全构成隐患；被拆迁人原有的房屋位于较好的地段，工作、子女教育、就诊、营业等更为方便和有利，而安置的房屋所处的区位差影响了被拆迁人的正常的生产生活。”
对于拆迁中的住房困难和低收入家庭，地方政府并没有全力的通过健全和完善住房保障制度等办法，确保其得到妥善安置以至于许多拆迁户无房可住或损失巨大。对于符合廉租住房条件的，没有纳入廉租房保障范围。像这类的问题更是增加了社会矛盾。
综上所诉，行政强制拆迁作为一种行政行为在实践中存在的一些问题已受到政府和社会的广泛关注，行政强制拆迁双方的主体需要加以明确和重视。行政强制只能用于被拆迁人需要服从公共利益的场合。而商业性拆迁产生的纠纷属于合同纠纷，拆迁人与被拆迁人达不成协议的，或者达成协议一方不履行的，不宜采用行政强制的方法。在我国已有法的情况下，对强制拆迁法律规定存在不合理现象，存在一些规定不清楚的现象，包括政府职能的混淆，强制拆迁对象的确定等。在具体的实践中有存在一些不合法现象，如：强制拆迁中的程序不合法拆迁安置，补偿程序不合法等。这些问题说明现存在有关强制拆迁的法律并不能完全解决目前存在的一些问题，有关行政强制拆迁法的完善有待解决，从立法上解决这个问题是基础，此外要加强对具体行政行为的监督。
参考文献
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第4篇：拆迁主体的法律规定范文
第一，区分了征收与征用。征收、征用都是国家基于公共利益的需要，通过行使行政权，对集体和私人财产权的限制，具有很多相似之处：一方面，征收、征用都是出于公共利益的需要，正是因为公共利益的存在，通过征收、征用而限制单位和个人的财产权，不需要与被征收征用人协商，从一定意义上讲具有强制移转所有权的特征。另一方面，征收、征用都应当依法对被征用人给予一定的补偿。只有在作出补偿的情况下，征收、征用才具有正当性。但是，《物权法》中征收和征用是两个不同的概念，由两个条款分别加以规定，二者的主要区别表现在是否移转被征收人的所有权。比较法上，征收(taking)的外延比较广泛，其不仅包括移转所有权的征收，还包括不移转所有权的征收，即所谓对财产利益的征收。①但在我国《物权法》中，征收与征用的权属变动和影响情况不同，征收将导致被征收人所有权移转，引起被征收人所有权的相对消灭；而征用仅仅引起使用权的移转，主要表现为对所有权的限制，而不发生所有权的移转。征用是在紧急情况下才能适用。征收是在和平环境下基于公共利益的需要而采取的措施，不以紧急需要的存在为其适用的前提。还要看到，两者在补偿方面存在差异。一般来说，由于征收需要移转所有权，对被征收人造成的损失更大，对其给予的补偿也就更高一些。尽管征收在性质上不同于买卖，且征收也不以完全补偿为前提，但由于征收要移转所有权，征收后作出补偿时应当充分考虑市场价格。而与征收不同的是，征用只是临时使用，征用结束后如果没有造成物的毁损灭失，通常需要将被征用物返还被征用人，并给予适当补偿。政府在进行征用时，通常不需要按照市场价格作出补偿。
第二，明确了征收征用权的主体为国家。一方面，征收征用是一种国家的强制行为，是政府行使征收权的行政行为，①因此，享有征收征用权的主体只能是国家，只有国家才能利用公共权力对集体或私人财产进行干预，甚至将其强制性地移转给国家。除国家之外，任何组织和个人都不享有公共权力，因而也不享有征收征用权。另一方面，既然征收是基于公共利益而移转公共财产权的行为，只能由政府代表社会公众来行使征收权，实现社会公共利益。从物权法的规定来看，尽管《物权法》第42条和第44条并没有明确征收征用行为的主体，但由于《物权法》有关征收征用的规定，本身就是对政府行使行政权的规范，因而并不妨碍我们将征收征用权的主体理解为国家。我认为，为了充分保障被征收征用人的财产权益，不仅要明确征收的决定应当由政府依法作出，而且还要强调的是，整个征收过程包括拆迁方案的制定、拆迁补偿标准的确立应当有政府主导。有一种观点认为，实践中比较普遍的做法是，城市房屋拆迁由开发商主导并实施，因而有关房屋拆迁的补偿标准应当由开发商确定。我认为这种观点并不妥当，因为房屋拆迁行为具有一定的强制性，只能由政府来实施，而不能由开发商等民事主体来负责。《物权法》第44条明确将拆迁纳入征收的范围之内，由此表明，拆迁行为也应当纳入到关于征收的法律制度内。
第三，明确了公共利益是征收征用追求的目的。比较法上，“征收”一般是围绕“公共利益”(publicuse)和“正当补偿”(justcompensation)这几个概念来展开的。①征收征用“必须特别严格地遵守合法性的原则，也就是说，征用的种类和范围是为了满足公共利益而不可避免的，并且没有其他较为温和的手段”。②公共利益既是征收权行使合法性的基础，也是征收权行使的目的。政府之所以可以将公民财产通过征收转归国家所有，是因为征收是为了实现公共利益。正所谓“公共之必要较个人之必要为大”。(publicnecessityisgreaterthanprivate)③我国《物权法》第41、42条都规定了，公共利益是行使征收权的目的。由于公共利益是征收征用权行使的目的，所以，不能单纯为了商业目标而行使该权力。因而，公共利益也是征收征用权行使的条件和限制，如果政府不是基于公共利益而行使征收权力，应当允许被征收人提出异议。
第四，明确了征收征用必须符合法定权限和程序。我国《物权法》特别强调征收补偿必须依据法定的权限和程序开展，其不仅在第42条、第44条中要求，征收征用必须遵循法定的权限和程序，还在第43条进一步规定，“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地”。法律之所以要将依照法律规定的权限和程序作为征收征用的条件，主要是因为：一方面，出于充分保护公民的财产权的需要。征收征用将永久性地或者在一段时间剥夺公民的财产权利，是对被征收征用人财产权的极大限制，为了防止一些地方政府及其工作人员以公共利益为名，滥用征收权力，损害被征收征用人的利益，必须强调要遵循法定的程序，通过程序来保障权利人的合法权益。另一方面，强调法定的权限和程序，有利于政府机关依法行政，弥补因公共利益的概念过于抽象而产生的缺陷。如前所述，对于公共利益作一个明确的界定是比较困难的，这就需要通过在法律上明确征收、征用的条件和程序来弥补公共利益概念抽象的缺陷。还要看到，由于我国征收征用制度尚不完善，各地征收征用补偿制度也很不统一，这在一定程度上也影响了征收工作的顺利进行。将依照法律规定的权限和程序作为征收征用的条件，也是为了减少不必要的纠纷，保障征收征用工作的顺利开展。
第五，明确了被征收征用人获得补偿的权利。征收虽然是基于公共利益的目的而对个人和集体财产权所作出的限制，但这种限制并不是对财产的无偿征收，而是强制性地以适当补偿为前提的权利移转。因而，征收补偿不能完全等同于市场交易行为，但是，征收人和被征收人之间又形成了平等有偿的关系。这就是说，即使政府基于公共利益行使征收权，也不能随意将个人、集体的所
第5篇：拆迁主体的法律规定范文
关键词： 工程建设 公益性 拆迁 立法
一、公益性建设项目拆迁具有特殊性
1.公益性建设项目与经营性建设项目的区分
工程建设项目根据工程建设目的的不同，可区分为公益性建设项目和经营性建设项目。二者的区分标准在于：公益性建设项目的建设目的是追求社会公益，建设主体对其建设开发不追求利润的获取，而经营性建设项目的建设目的是实现特定主体的经营目标，建设主体实施项目开发建设会产生相应的投资利润回报。正如美国判例法所阐明的：只要行为后果涉及权利人之外的不特定多数人，就视为符合公益目的要求。美国就此曾有著名判例：景德路公司为建筑一条通向一个私人工厂的铁路而请求征收私人土地。由于这条铁路又被用来停放车辆，从而减轻了影响货主和车主的运输拥挤压力，法院认为，这条铁路不仅使景德公司受益，一定范围的第三人也受益，从而铁路所占用土地从私人占地变为公用占地，其土地征收合法。
我国《土地管理法》第五十四条、《城市房地产管理法》第二十三条均根据建设目的的不同对建设项目的性质作出了区分，并依此区分对土地使用权的取得方式作了不同的规定。笔者认为其中公益性建设项目根据开发主体的不同，还可以再区分为国家机关设施建设项目、市政工程建设项目和公益设施建设项目，但三者的区别仅是开发主体的不同，该差异对三者基于公益性建设目的而建造的基本属性并不影响。
公益性建设项目的开发建设成果是可以满足社会大众公共需求的公共产品，该产品不具有流转性，因而不是民法意义上的“财产”。相比较而言，经营性建设项目的开发建设成果不仅具有使用价值，而且具有完全的交换价值，因而经营性建设项目的成果不仅是“产品”，而且是民法意义上的“财产”。上述不同决定了公益性建设项目与经营性建设项目法律调整方式上的差异。财产是民商法的调整对象，因而经营性建设项目土地使用权的创设，必须由建设用地申请人与建设用地借给人在平等自愿的基础上以合意完成，经营性开发建设中的土地出让行为应为民事法律行为，应受民商法调整；公共产品不属于民商法的调整对象，公益性建设项目所需建设用地需要政府以行政划拨的方式批转，公益性开发建设中的土地划拨行为属于行政行为，应由行政法规范。
需要指出的是：公益性建设项目与经营性建设项目不仅在国有土地使用权的取得方面存在差异，两者在地上物的拆迁、土地的整理和供应等方面也存在着较大的差别。
2.公益性建设项目拆迁行为的特殊性决定了其法律规范具有特殊性
公益性建设项目拆迁行为与经营性建设项目拆迁行为相比，具有以下几项特点：
一是公益性建设项目的拆迁成本控制应与经营性建设项目有所不同。公益性建设项目是为不特定的社会公众提供公共产品，其工程建设的公益性目的决定了其项目建设投入的收益率极低甚至没有投入收益。市场经营的一般规律是：投资风险应该与投资收益相适应。基于公益性建设项目的非盈利特征，国家应控制其经营风险，保障其建设开发进程。与此相应地，立法机关应该制定相应的法律制度控制公益性建设项目的建设成本，促进开发建设目标的实现。正如有学者所说：市政、公益项目的建设拆迁中，如用统一的拆迁立法，提供和房地产经营项目相同的补偿安置标准，则既为国家财力力所不及，又有悖于公平原则，妨碍市政、公益拆迁项目的正常进行。
二是公益性建设项目拆迁的进度控制也应该与经营性建设项目有所不同。公益性建设项目的工程进度直接关系到社会公共，因而利益对此应予以严格控制。在工程建设项目的拆迁工作中，工程拆迁的进度与项目的审批环节与审批程序直接相关。我国现行拆迁法规为工程建设项目拆迁设置了较严密的法律程序，根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定，拆迁人只有向拆迁主管部门提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明后，被拆迁人才能申请取得拆迁许可证。笔者认为：现行立法设置如此严格的拆迁补偿安置程序的原因是：房屋拆迁安置补偿工作与城市居民的根本利益紧密相关，与城区的规划发展密切相联，严格的审批程序可以控制工程建设单位的工程拆迁，使其不能擅自实施工程拆除行为，侵害他人合法权益，也可以防止工程建设单位实施违反城市发展规划、危及社会公共福利的违法行为。相比较而言，公益性建设项目出于其公益性的建设目的，一般均需要长时期的设计论证，一般不会与城市发展规划和居民的合法权益发生根本性的对立和冲突。在对公益性建设项目的可行性研究和立项作严格论证和审批的情况下，对公益性建设项目设置过于严密的拆迁安置法律程序，不但毫无必要，反而会无谓减缓公益性建设项目的建设进度，增加建设成本。
全面、普遍、彻底地解决这些特殊问题需要立法的支持，公益性建设项目拆迁行为的特殊性决定了立法应赋予其独特的地位，在一般拆迁法规之外形成相对独立的特别法规范。
值得注意的是：上海市2001年出台的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（下称111号文）第十条和第二十六条就重大市政工程建设的拆迁管理和拆迁纠纷处理作出了与其他建设项目不同的规定。显然这迈出了对公益性建设项目和经营性建设项目拆迁行为分别调整的第一步，但迈出这一步并不意味着现行拆迁立法已经解决了公益性建设项目拆迁立法中存在的主要问题。按照111号文第十条的规定，虽然相比较经营性建设项目，重大市政工程可以就项目建设范围内暂停办理建设施工等事项向拆迁主管部门提前提请审批，但是该提前申请并不能起到提前拆迁实施进度，并进而降低工程拆迁成本的结果。此外，111号文也未对重大市政工程拆迁补偿的标准问题作出另行规定，显然，111号文第十条和第二十六条并不能满足公益性建设项目拆迁立法的需要。
二、完善公益性建设项目拆迁立法需要解决的几个问题
笔者认为，完善公益性建设项目拆迁立法，需要从拆迁主体、拆迁审批程序和拆迁补偿标准等方面着手进行，具体而言：
1.公益性建设项目拆迁应纳入土地储备制度的调整范围，由政府作为拆迁人依法实施拆迁
以上海市的情况为例，二四年六月九日，《上海市土地储备办法》（下称《储备办法》）正式公布施行，这是上海市关于土地储备制度的基础规范。根据《储备办法》第三条的规定：土地储备是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。政府有关部门实施土地储备，实质上是政府将土地使用权征收或收购，然后经拆迁和前期开发配套把“生地”变为“熟地”，然后予以供应的过程。
需要注意的是：《上海市储备办法实施细则》（下称《实施细则》）第四条规定：本市新增经营性建设用地的供应，原则上应当从储备土地中选择，并优先列入土地利用年度计划。即新增经营性建设用地一般均须通过土地储备取得。而公益性建设项目用地是否需要通过土地储备方式取得，该《实施细则》未作规定。
笔者认为，从降低公益性建设项目建设成本，推进公益性建设项目建设的角度，应将公益性建设项目建设用地取得纳入土地储备的制度的调整范围。其原因有三：
一是由土地储备机构实施公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发，可以较为严格地控制公益性建设项目的用地和建设规模。根据《储备办法》及《实施细则》的规定，土地储备机构实施土地储备一般要由土地储备机构在每年的10月份向政府房地资源局和发改委报送下一年度土地储备计划建议，该土地储备计划建议报经政府土地管理领导小组审核批准后形成年度土地储备计划，该年度计划应与政府国民经济和社会发展计划相协调，与土地利用年度计划以及明后年的土地供应计划相衔接。以上较为严格的土地储备年度计划报批实施程序可以确保政府公益性建设项目经过层层论证，逐级把关，防止公益性建设项目用地的滥批滥用。此外，在土地储备中，由于委托土地储备机构是受政府房地资源局委托实施储备地块上的房屋拆迁，拆迁中的拆迁范围和拆迁补偿等焦点、难点问题都可以由政府按照城市发展规划和城市土地供应计划的要求统一部署，保证落实。政府部门主导实施拆迁有利于保障开发进度，控制供地范围，防止用地申请人擅自扩大用地范围。由于土地的前期市政配套开发也同时由政府委托相关专业机构实施，因而政府还可以通过土地前期配套开发控制储备地块的用途。
二是由土地储备机构实施公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发，可以降低公益性建设项目土地前期开发的成本。根据《储备办法》及《实施细则》的规定，土地供应部门就供应经营性新增建设用地所得收益，除用于支出付经营性建设用地的开发成本和管理费用外，应全部划入土地储备专项基金，该基金的设立目的是支付土地开发与整理的费用。显然，该基金也可用以支持重大市政公益性建设项目的前期开发成本。在重大市政工程建设的开发建设中，如果政府直接把经配套开发的熟地供应给公益性建设项目的建设单位，公益性建设项目的建设成本将会大大降低，城市公共福利水平能够得到较快提高。
三是由土地储备机构实施公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发，可以大大加快公益性建设项目的开发建设进度。将公益性建设项目的用地取得和前期开发纳入土地储备的统一制度体系，可以使建设单位从土地前期开发的复杂工作中解脱出来，专注于项目的可行性研究，可以较早地介入工程设计施工阶段。这样工程的可行性研究与工程用地的前期开发整理同时并行，就可以大大加快工程开发建设进度。降低公益性建设项目的开发建设成本。
基于以上分析，笔者认为，应将公益性建设项目的建设用地供应和土地前期开发纳入土地储备的法律规定中来，由有关土地储备的法规直接规定新增公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发和供应，明确公益性建设项目用地储备和开发在现行土地储备制度体系中的地位。
2.公益性建设项目拆迁应形成相对独立、统一的拆迁补偿原则和补偿标准
拆迁安置补偿标准是城市房屋拆迁的核心问题。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》和上海市111号文的规定，拆迁人应按照被拆迁房屋的市场评估价给予被拆迁人拆迁安置补偿，此外，拆迁人还应对因拆迁所引起的设备拆迁费、不可移动设备的重置费以及由拆迁造成的被拆迁人的营业损失等相关费用向拆迁人予以补偿。
以上是我国城市房屋拆迁补偿的一般标准。笔者认为。我国现行拆迁法规关于拆迁安置补偿的不足有三：
一是未能在区分公益性建设项目拆迁补偿和经营性建设项目拆迁补偿的基础上，对拆迁补偿标准分别加以规定。
如上文所述，公益性建设项目与经营性建设项目在建设目的和法律适用上存在较大差异，因而基于不同性质的建设项目所发生的拆迁补偿费用也应有所区分。根据我国《土地管理法》第二条第四款规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家在征收取得国有土地后，再根据《土地管理法》第五十四条的规定将土地划拨给公益性建设项目的建设主体。因而公益性建设项目拆迁补偿的法律依据是国家征收行为；相比较而言，经营性建设项目取得建设用地的法律基础则有所不同。国家不能以征收的方式为经营性建设项目取得建设用地，而只能以其他方式收回国有土地使用权，然后再以出让方式为经营性建设项目设立国有土地使用权。显然，两种建设项目国有土地使用权取得方式不同，其拆迁地上物的拆迁补偿标准也应有所区别。 笔者认为，公益性建设项目适用房屋拆迁补偿的标准应同土地使用权征收补偿标准相统一。学界虽然对征收补偿的理论基础和补偿标准存在不同学说，但是这些学说的主要观点还是趋于一致的，即：土地征收人应向被征收人足额补偿因土地征收给被征收人造成的直接损失（主要指由于征收所引进被征收人的房地价值损失）和因土地征收所引起的土地征收时已经造成的间接损失。相比较而言，基于经营性建设项目土地使用权取得行为而发生的补偿问题，则由于其投资具有营利性，其补偿不应只及于被拆迁人的直接损失，而应给予被拆迁人所受一切损失包括全部间接损失的充分补偿。
二是征收城市国有土地使用权和集体土地使用权过程中所发生房屋拆迁补偿的补偿原则未能统一。如上文所述，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。该补偿在国有土地使用权的征收上，体现为城市房屋拆迁补偿，而集体土地使用权的征收方面，则体现为集体土地使用权的征收补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四条的规定，拆迁人应按照合理补偿的原则，向被拆迁人补偿被拆迁房屋的市场评估价值，对被拆迁人造成其他损失的，拆迁人要支付搬迁补偿、停业损失补偿等费用。存在设备搬迁的，被拆迁人还可以请求设备搬迁补偿。在城市房屋拆迁补偿中，国有公房的承租人同样具有独立的请求拆迁补偿地位，承租人可以按照有关规定，请求拆迁人支付拆迁补偿费用总额的80%.根据上述论述可总结出我国城市房屋拆迁补偿的两项原则：一是给予城市国有土地使用权人以独立的拆迁补偿请求权，二是拆迁补偿额的计算方式是市场评估。
相比较而言，集体土地使用权的征收补偿则较为复杂。不仅包括集体土地上房屋的拆迁补偿，而且包括集体耕地的征收补偿。因为后者是集体土地征收的主要类型。故笔者以其为例加以分析。根据我国《土地管理法》第四十七条规定，征收集体耕地发生的费用补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿等，计算该征收补偿费用的方法是按照过去三年被征收耕地年产值的倍数确定。此外，《土地管理法》并未赋予集体土地使用权人以独立的补偿费用请求权，而仅在《土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”至于土地补偿费如何在集体经济组织与包括集体土地承包经营权人在内的集体土地使用权人间分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明确规定。相比较城市房屋拆迁补偿的原则，集体土地征收补偿的补偿费用计算方法和土地使用权人的补偿地位均有较大差异，这些差异导致集体土地征收补偿中，农村集体土地使用权人的权益被严重忽略。农民的合法权益不能得到法律的周延保护。因而如何将国有土地征收补偿和集体土地征收补偿统一在共同的征收补偿原则之下，是未来完善公益性建设项目拆迁立法的重要内容。
三是政府需要就公益性建设项目拆迁标准定期公布市场评估参照价格。如上文所述，公益性建设项目建设用地取得的法律基础是政府的土地征收行为。由于土地征收补偿的标准与土地与地上附着物的市场评估价值紧密相关。因而政府实施土地征收补偿，既要坚持其征收行为的行政强制性效力，同时还要使其补偿与被征收土地及其地上附着物的市场价值相适应，以保护被征收人的合法权益。
为了保证土地征收行为行政效力性与补偿充分性的协调，政府需要建立起较为合理的土地征收补偿价格指导机制。即政府应定期公布公益性发建设项目土地征收或者房屋拆迁的补偿参照价格。并在该政府指导补偿价格的基础上，确定一定的补偿价格调整幅度，在该补偿价格调整幅度内，综合考虑被征收土地及其地上附着物的区位、用途、重置价值、收益等因素，确定土地征收补偿（在国有土地征收，即体现为城市房屋拆迁补偿价格）的最终价格。
笔者认为：在上述土地征收补偿政府指导价的价格构成中，房屋价值的补偿，可参照同等区域同种类型房屋的重置价确定，而土地征收的地价补偿则可在被征收土地的土地基准地价上浮一定幅度确定。为了保持与土地交易价格的同步性，该土地征收补偿政府指导价应与土地基准价格、标定价格同步制定、同步公布，同步实施。
3. 公益性建设项目的拆迁申请与审批程序应予以简化
我国《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第七条规定，拆迁人实施拆迁，必须依法取得拆迁许可证，而取得拆迁许可证，则必须取得前文所述的各审批文件。因此根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在公益性建设项目拆迁中，拆迁人只有办理完毕包括项目投资立项、用地规划许可、土地使用权取得审批和拆迁资金到位证明等相关申请前置程序，才具备办理拆迁许可证的法定资格。
如上文所述，简化公益性建设项目的申请与实施程序，即是将公益性建设项目建设用地的征收和前期配套开发纳入土地储备体系，即由政府有关储备机构代表政府完成上述土地储备和整理开发工作。政府储备机构对公益性建设项目拆迁工作的介入，为简化拆迁申请与实施程序奠定了重要的基础。
《储备办法》第十条就土地储备中的拆迁补偿作出了如下规定：土地储备涉及房屋拆迁、征用农村集体所有土地的，应当按照国家和本市的有关规定，办理房屋拆迁许可、征地补偿安置方案审批等相关手续，并按照规定的标准、方式和程序实施补偿安置。另据上海市111号文第十条规定：因重大市政建设项目拆迁房屋的，建设单位可以凭市发展计划委员会或者市建设和管理委员会的批准文件，向规划管理部门申请办理停止房屋及其附属物的新建、改建和扩建的通知手续，并向拆迁房屋所在地的区、县房地局申请暂停办理改变房屋和土地用途的审批手续，以及房屋租赁合同的登记备案手续。根据上述规定，重大市政工程项目只需持项目批文，而无须持办理完毕工程建设规划许可证即可申请规划范围内房屋和土地使用的审批，停止规划范围的工程建设和建筑设施的处分行为。
但是上述规定只是提前了冻结工程规划范围内工程建设行为和建筑设施处分行为的时间，并未完全实现简化拆迁申请和审批程序的目的。在土地储备制度中，土地储备计划的审核程序十分严格，一旦一宗土地纳入年度的土地储备计划，即表明该宗土地的储备已经与城市国民经济发展计划、城市发展规划相符合，因而在此情况下，再为该宗土地地上物的拆迁许可设置较繁复的前置程序，既不能实现该前置程序设立的基本目的，又有审批制度重复设置之嫌。笔者认为，在土地储备制度中，公益性建设项目的拆迁审批程序应作如下简化：
一是由投资、规划、土地管理等行政主管部门在土地储备机构设置审批分支机构，由各部门在公益性建设项目储备用地的拆迁作集中审批，作“一站式管理”，从机构设置上为简化公益性建设项目的拆迁审批奠定基础。
二是将拆迁的审批标准由实体审查转变为形式审查。这样既可以减轻审批工作的压力，同时又可以加快相关审批工作的进度。同时，立法还可以就审批工作设定审批时限，以加速公益性建设项目拆迁的审批进程。
三、公益性建设项目拆迁的立法模式
如上文所述，上海市111号文已经作出了区分市政工程建设项目拆迁与经营性建设项目拆迁的若干规定，但是该规定是零星的，不系统的，而且市政工程建设只是公益性建设项目的一个重要组成部分，上海市111号文的相关规定也并不能反映公益性建设项目拆迁立法的全貌。笔者认为：在与现行拆迁立法衔接的基础上，公益性建设项目拆迁立法应从以下几个方面逐渐加以完善。
1.应将公益性建设项目的拆迁作为特别规范对象，单列于现行的《城市房屋拆迁管理条例》之外。
《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。根据该规定，包括公益性建设项目拆迁和经营性建设项目拆迁在内的所有城区国有土地上的房屋拆迁，只能适用该条例。而根据前文所作分析，公益性建设项目的拆迁工作相比较经营性建设项目，在建设目的、建设成本、进度要求和补偿标准等方面均在在较大差异，不同种类的拆迁工作适用同一法规予以调整，不利于促进公益性建设项目的建设和发展。
另需注意的是：国务院办公厅于二四年六月下发的《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》就城镇房屋拆迁中政府的地位和作用作出了如下规定：政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动。如果将公益性建设项目纳入《城市房屋拆迁管理条例》的调整范围，那么公益性建设项目的拆迁工作就不能由政府来实施，也不能得到有关政府部门的支持，城市公益性建设项目如何推动就成为一个矛盾。
为了避免发生上述矛盾，笔者认为，应修改《城市房屋拆迁管理条例》第二条，将公益性建设项目拆迁单列于其调整范围之外，在《城市房屋拆迁管理条例》之外，形成较为完整的公益性建设项目拆迁行政管理、审批和补偿标准规范体系。
当然，在无法及时修改《城市房屋拆迁管理条例》的情况下，可在上海市第111号文现有规定的基础上对公益性建设项目拆迁作例外性规定，甚至还可以通过政府规范性文件的形式对上海市第111号文所作规定作进一步细化，逐渐形成以政府规章为主体的公益性建设项目拆迁规范体系。而就上海市而言，由于已经形成了单行的土地储备规范体系，则应尽快将其纳入土地储备的法律规范体系。
2.将公益性建设项目拆迁立法纳入土地储备的调整范围，并进而成为政府征收制度的重要组成部分……
如前文所述，《储备办法》第十条就土地储备中的房屋拆迁作出明确规定。该规定为公益性建设项目拆迁纳入土地储备制度的调整范围奠定了法律规范的基础。以后的工作则是要在行政管理、审批和补偿标准等方面作出更加详细的规定。
值得提出的是：《储备办法》是上海市人民政府颁布的政府规章，土地储备作为一项创设性的法律制度，仅由政府规章的形式规范尚显依据不足，应在经验积累到一定程度，时机成熟时，由上海市人大及其常委会制定相应的地方性法规。
在对《储备办法》第十条制定实施细则的基础上，上海市可以形成较为完善、系统的公益性建设项目拆迁规范体系，而相比较而言，上海市111号文主要规范经营性建设项目拆迁，这样就可以形成公益性建设项目拆迁法规与经营性建设项目拆迁法规相互并立、彼此协调的拆迁法律规范体系。
但是需要注意的是：将公益性建设项目拆迁纳入土地储备制度的调整范围，必须解决土地储备制度的上位法律依据问题。土地储备制度属于调整土地权属变更的重要经济制度，而且涉及对非国有财产的征收，因此该事项应属于我国《立法法》第八条所规定的只能制定法律的事项，地方立法机关及地方人民政府只能根据该法律规定制定实施性的规范。但是由于在国家立法层面，我国对土地储备的立法规范尚是一片空白，所以尽管我国除贵州、以外的大部分省市都已经就土地储备制度作出了不同形式的制度规范，但是这些规范背后的合法根据并不充分。
寻找土地储备制度的合法性依据，必须界定好土地储备制度的法律性质。目前，我国的《物权法》和相关的国家征收法律规范都在起草之中，根据我国《物权法（草案）》的规定，非为公共利益目的，非经法律规定审批和充分补偿，不得以征收拆迁的形式侵害公民的私有财产。在不远的未来，《物权法》即将公布实施，如果不将土地储备制度定位于公益性目的的征收，其实施将面临与《物权法》直接冲突的尴尬局面。因此，笔者认为，将土地储备定位于公益性建设项目的土地征收、整理和供应制度是我国现有法律体系制度选择的必然。在我国征收法律法规出台的基础上，将土地储备制度纳入政府征收法律体系，再将公益性建设项目拆迁纳入土地储备的调整范围，将是公益性建设项目拆迁立法的选择和出路。公益性建设项目与经营性建设项目在建造目的上的区分，促成了两者在用地、拆迁、供应等各个方面彼此区分，相对独立的制度规范结果。
参考文献：
1. 沈晖：《我国城市房屋拆迁制度的法律透视》「J，上海市政法干部管理学院学报2000年第3期；
2. 陈泉生：《论土地征用补偿》「J，法律科学1994 年第 5 期；
3. 郭洁：《土地资源保护与民事立法研究》「M，法律出版社 2002 年版；
第6篇：拆迁主体的法律规定范文
一、拆迁中物权保护的不足………………………………………………4
（一）拆迁相关立法的问题………………………………………………4
（二）拆迁实施中的问题…………………………………………………5
二、完善我国拆迁中的公民物权保护……………………………………7
（一）加强法制的规范化建设……………………………………………7
1、厘清公共财产和私人财产的界限，制订平等保护的物权法…………7
2、以物权法为基础，以立法的形式重新规范拆迁行为…………………7
3、纠正违反上位立法的地方政府规章……………………………………7
（二）加强法制的合理化建设……………………………………………7
1、回归立法的精神的合理化…………………………………………… 7
2、引入听证程序，加强拆迁的程序合理化…………………………… 8
3、引入公正补偿原则、事先补偿机制,加强拆迁过程中实体法制建设…9
（三）落实法制的实施建设…………………………………………… 10
1、改善党、政领导干部的为政模式…………………………………… 10
2、加强权力监督……………………………………………………… 10
3、简化权利救济……………………………………………………… 10
三、结论……………………………………………………………… 11
参考文献………………………………………………………………… 11
论文摘要： 物权（特别是不动产物权），关于公民的切身利益，是公民的最基本权力之一，因此，相关立法的成败直接关系到国家政治、经济建设秩序。但是由于种种原因，在当前的房地产开发热潮中，政府、开发商在强制拆迁中，普通存在着侵害私人财产问题，造成人民群众对立情绪，从而引发了社会的极大不稳定，破坏人们对法制的信心。鉴于此，本文建议通过立法对拆迁行为严格限制。使拆迁行为按照法律规范进行，必须依法进行，做到有法可依。使拆迁双方享受平等权力。引入听证机制。从拆迁决策的民主参与到公共利益标准的引入到事先补偿，公平补偿制度的建立本文将详加论述。这将是本文的主要内容。
关键词：物权；公共利益；听证；事先补偿；隐性损失
民法上将人的权利划分为人身权和财产权，其中财产权又分为对人的财产权和对物的财产权。对物权事实上是财产支配权的代名词，它抽象了物权、知识产权和准物权所具有的表彰权利人支配特定客体并排除他人非法干预的功能。因此，物权法是人们从事社会经济活动，取得、让与、占有、使用、收益和处分财产的最基本的法律规则。而物权法确认合法财产具有同等法律地位，体现了对相同事物给予相同对待的自然正义原则，为个人合法财产提供了稳定的法律保障。这将增加个人创造社会财富的动力。对物权本质的认识，目前通说认为德国学者的权利归属理论最令人信服。即物权的直接支配、享受利益和保护的绝对性，最终来自于法律将物直接归属于权利主体，物权在此前提基础上才有可能成为支配特定物而享受其利益的绝对性权利。由此得出，权利主体获得了法律赋予的特定物归属权后，对特定物直接支配，享受利益并同时排除他人对支配与享受利益的侵害干预是物权的本质。然开发商、政府部门暴力拆迁、侵犯公民产权的事件层出不迭。土地是一切生产活动的源泉，是居民财产中最主要的一部分私人财产。因此完善拆迁相关立法及实施尤显重要。
一、拆迁中物权保护的不足
在一个法制社会，权利保护的不足依然体现在法律的制订与实施中。
（一）拆迁相关立法的问题
第一，由城市房屋拆迁原则所体现的相关立法精神很难保护动迁户的合法利益。我国城市房屋拆迁的原则有“符合城市规划的原则；有利于城市旧区改造和生态环境改造的原则；保护文物古迹的原则”而没有保证被拆迁人合法利益得到合理补偿的原则。没有合法财产平等保护的原则。处处体现了国家利益和社会经济建设的效率优先的原则而忽视了立法所追求的公平、正义、合理的理念。
第7篇：拆迁主体的法律规定范文
一，按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。
二，按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。
第一种小产权还好，第二种是完全不受法律保护的。等于你花钱在租房
购买小产权房会有什么风险：
第一，法律风险，前面已经详细论述了由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第二，政策风险，在购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
第8篇：拆迁主体的法律规定范文
关键词：公权力；私权利；房屋拆迁；平衡
中图分类号：D669文献标识码：A文章编号：1009-0118（2012）05-0201-02
孟德斯鸠曾说过：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是一条千古不变的经验。有权力的人直到把权力用到极限方可休止。”他的这条“经验论”告诉我们，公权力不仅具有强烈的自我扩张性，而且这种扩张性难以得到外力有效的遏制，在强大的公权力面前，私权利是天生的弱者。公权力的这种特性决定了两者的冲突是不可避免的，特别是在房屋拆迁中这种冲突体现的尤为激烈。房屋是普通公民最重要的财产，是安身立命之所，而拆迁牵涉到地方经济的发展，行政效率的提高。在房屋拆迁问题上，公权力与私权利产生了近乎不可调和的冲突。基于此，本文以房屋拆迁中的公权与私权的冲突为视角,对两者产生冲突的原因进行分析，从而进一步提出实现我国公权力与私权利平衡的途径与措施。
一、公权力与私权利的关系
公权力是人类共同体（国家、社团、国际组织等）为生产、分配和提供公共物品（安全、秩序、通讯等）而对共同体成员进行组织、指挥、管理，对共同体事物进行决策、立法和执行、实施决策、立法的权力。行政公权力属公权力之一种。私权利，即私有的权力，指法律规定的法律关系的主体或享有权利人，具有自己这样行为或不这样行为，或要求他人这样行为或不这样行为的能力或资格。具体到房屋拆迁问题上，房屋拆迁中的公权力即我国的房屋管理部门所拥有的行政权，而私权利则是行政相对方所享有的不动产所有权。
权力都具有扩张性，行政公权力尤其明显。学者林吕建曾说，行政公权力具有一种自我扩张的内在力量，使掌握他的人倾向于进一步扩张权力，并通过他的运用来追求权力的最大化。而私权利是权利主体必不可少的生存条件，但却极易受到侵害。关于两者之间的关系，一方面，行政公权力与私权利是相对立的。在社会生活中,行政公权力的行使往往与私权利的行使发生不可避免的冲突,甚至有时行政公权力的行使要以牺牲私权利为代价。如国家建设需要征用农民的土地,城市建设需要拆除居民的房屋等。另一方面，行政公权力与私权利又是统一的，行政公权力源于私权利。我国宪法第2条第1款规定：中华人民共和国的一切权力属于人民。按照卢梭的社会契约论，国家权力是公民让渡其全部“自然权利”而获得的。也就是说,行政公权力的来源是私权利,私权利是行政公权力合法存在的依据。设立行政公权力的目的是为了更好地保障私权利、发展私权利。私权利如果离开了公权力的保障便难以实现。
二、房屋拆迁中公权力与私权利的冲突
由于公权力和私权利之间存在着这种相依相存、此消彼长的关系，使得两者之间的冲突非常常见，特别是在转型期间的我国，特别是在矛盾比较尖锐的房屋拆迁领域。在这一领域，公权力频频侵犯私权利，比如湖南嘉禾拆迁的株连九族、四川拆迁农民“脱富致贫”、甘肃榆中村民自焚拒绝征地等类似事件不断见于报端。究其原因：
（一）以房屋拆迁管理部门为代表的行政机关，在强制拆迁中不仅拥有自己的合法利益，还积极地谋求如寻租、设租利益等种种非法利益。在此过程中，公权力与私权利此消彼长，公权力的膨胀势必造成私权利的萎缩。由此可见，利益冲突是引发公权力与私权利之间冲突的必然原因。
（二）相关法律制度的不健全不科学。对于房屋拆迁，我国虽早有法律调整，但相关法律制度很不完善。1、由于《土地管理办法》中没有对农村房屋拆迁问题做出规定，致使许多基层政府随意拆迁农民房屋，无法可依；2、《城市房屋拆迁管理条例》中规定了以行政裁决的形式代替了民事主体对各自权利的意思表示，强行干预民事主体之间合同的订立；3、行政机关对“公共利益”的滥用。在房屋拆迁过程中，某些政府及其官员往往打着“社会公共利益”的旗号满足一己私利或他人利益，致使政府的诚信度大幅下降，公民对此种行为深恶痛绝，对房屋拆迁行为进行抵抗，造成公权与私权的冲突。
三、实现公权力与私权利平衡的途径与措施
无论是代表国家的公权力,还是代表公民个人的私权利,都有一个如何正确定位和合理配置的问题,公权力与私权利在同一体系之中能否得到平衡并实现共赢,这是构建和谐社会的关键。因此，构建公权力与私权利平衡机制具有重大的现实意义。
（一）要对公权力进行合理定位。公民权利与国家权力必须严格界定，这种界定是实现和法治的基本前提。我国受历史传统的影响，国家权力一直处于强势地位，甚至呈现膨胀状态。因此,要实现依法治国，建设社会主义法治国家，就必须对公权力进行限制、制约和监督，就必须遵循两个原则：1、权力法定原则。首先权力的来源和取得必须合法。从实质上讲，权力首先必须来源于人民，从形式上讲，来自于人民的权力必须上升为国家意志；其次法律必须以明确的语言确认各种权力的主体、职能范围等。以防止权力真空和权力漏洞给权力滥用造成可乘之机，失去制裁依据；2、权力制约原则。而对权力的制约一方面要求权责必须统一，另一方面要求对司法校正，甚至必要时采用违宪审查。
第9篇：拆迁主体的法律规定范文
一、我国现行拆迁制度存在的问题
（一）国有土地使用权流转问题不明确
拆迁人进行房屋拆迁的最直接目的是获取被拆除房屋所占用范围内的土地使用权，而不是要取得被拆迁人的房屋。被拆迁人拥有自己房屋占用范围内的土地使用权是不容置疑的。土地使用权是被拆迁人的合法私有财产，受法律保护。《土地法》第十三条明确规定：依法登记的土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时《城市房屋拆迁管理条例》中也规定，当地政府许可房屋拆迁的单位实施拆迁的前提条件就是在拆迁之前必须拥有该区域内的国有土地使用权批准文件。当地政府批准拆迁人使用该宗土地时，必须是当地政府未将该宗土地的使用权出让给他人，或者当地政府已经依据《土地法》第五十八条之规定，依法收回了该宗土地的使用权。但现实中是土地部门未收回被拆迁人的土地使用权证书，就又给拆迁人发放了同一块土地的土地使用权证书，所以就会出现：在法庭上被拆迁人拿着土地使用权证书质问拆迁人：“我有国家发放的土地使用权证书，你为什么也有土地使用权证书”的情形了。这是因为在现行拆迁制度下，政府不作为拆迁的实施主体，且避开了征用或征收程序，被拆迁人的土地使用权这一特殊的财产在没有得到应有的补偿前提下被隐性的“收回”，这样对被拆迁人来说显失公平。
（二）补偿安置协议的定性错误
拆迁补偿安置协议究竟是民事合同还是行政合同，法学界有过争论，现在比较一致的看法是它应是行政合同，其基本理由是：1、按照《城市房屋拆迁管理条例》，被拆迁人没有选择不被拆迁的权利，只有选择货币补偿或产权置换的权利。2、补偿的价格、方式都必须在拆迁条例和政府规定的标准范围内，被拆迁人讨价还价的余地很小。3、政府对达不成协议的拆迁裁决无论被拆迁人是否同意，对拆迁当事人均有约束力。可见，拆迁补偿安置协议离《民法》和《合同法》规定的平等、自愿、公平、等价有偿等基本原则相去甚远。
（三）缺乏对被拆迁人基本人权的保障条款
生存权、财产权和平等权是社会公认的基本人权。由于房屋是城市居民安生立命之所，对房屋的拆迁，也关乎个人基本人权的保护问题，拆迁中存在一些被拆迁人只有一处小面积住宅，因拆迁补偿所得款无法购买住房或产权调换的面积不足最小成套的住房面积，被拆迁人又无力购买超出原面积部分，这样无形中对这部分被拆迁人的基本人权保障构成挑战。其次，住宅中供水、供电、供气、供暖现在已经成为人们日常生活的基本需求，而《城市房屋拆迁管理条例》中对强制拆迁的强制方式未作任何限制，致使现实中的野蛮拆迁时有发生，甚至在未提起强制拆迁程序的前提下，拆迁人也经常采取停水、停电、停气、停暖、阻断交通等手段，强迫被拆迁居民搬迁，被拆迁人的基本生存条件在拆迁中经常受到威胁。再次，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条规定：“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。”这条规定的浅层次的含义是未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证；反之，若未达成拆迁补偿安置协议户数较少或比例较低的，就不需要听证了。公民的陈述权和申辩权只有在人数较多时才需要尊重保护，人数较少时就可以不尊重、不保护了，这是一种不合逻辑的条款。
二、城市房屋拆迁的完善
（一）制定房屋拆迁法，完善拆迁管理法律制度
城市房屋拆迁的根本问题，实质上是涉及到当地政府是否有权处置被拆迁人合法拥有的房屋，以及如何处置被拆迁人私有房屋的法律问题。《立法法》第八条规定，对非国有财产的征收，只能由法律规定。因此，国家应当尽快出台房屋拆迁法，确保地方政府在征收公民、法人和其他组织的国有土地使用权和房屋所有权时，能够依照法律进行，而不是依据现行的行政法规。房屋拆迁法应当将国有土地、集体土地上的房屋拆迁都纳入到该法调整的范围，切实保护好公民最基本的私有财产——国有（集体）土地使用权和房屋所有权。
（二）建立保障被拆迁人基本人权的约束机制
为保障被拆迁人的基本人权，应坚决杜绝野蛮拆迁、暴力拆迁，除了对被拆迁人的必要生活做好安排外，不得采取停水、停电、停气等方式，强迫被拆迁人搬出房屋。如违反上述规定者，对责任人应当采取严厉的制裁措施，对被拆迁人的损失应照价赔偿，并给予一定的精神慰抚金。《物权法》第四十二条第三款规定：征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。因此，在拆迁补偿的具体制度中，对被拆迁人仅有一处住房且获得的货币补偿金额低于拆迁补偿最低标准的，应当制定拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿。拆迁补偿最低标准可授权由设区市的人民政府参照《国家住宅设计规范》规定的最小户型面积或当地经济适用住房面积、价值等因素确定。
（三）确立先补偿后拆迁的原则