民法典拆迁法律法规精选(九篇)

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第1篇：民法典拆迁法律法规范文

广西电力线路走廊主要物权风险

现行的法律制度没有充分考虑计划经济体制下原有的一些做法，以及新法施行后的一些配套制度。法律体系不完善体现在：（一）物权登记缺失电力线路走廊用地一般包括电力线路铁塔基础用地、电杆和拉线用地以及电力线路保护区（含电力线路跨越）的土地。由于法律法规没有对电力线路走廊用地有统一的规定，各地政府部门依照《土地法》、《城市房地产管理法》等法律法规和政策自行制定征地程序、操作方法和赔偿标准。部分省市规定，架空电力线路保护区不征地也不办理土地使用证。如：江西省政府办公厅印发的《江苏省电网建设征地拆迁补偿实施意见》规定，电力线路走廊用地不征地，但没有明确杆塔占地是否征地。部分省市如《湖南省电力设施保护和供用电秩序维护条例》则明确：电力线路铁塔基础用地需办理用地手续；电杆、拉线不需办理行政审批手续；架空电力线路保护区不实行征地。广西与大多数省份做法一样，对铁塔基础占地、拉线杆塔的主坑和拉线坑，按照国家和自治区有关城乡基础设施征地的规定进行补偿，不办理征地手续，无建设用地使用权证，只将线路路径报有关政府部门备案。对于架空电力线路保护区内的土地不征地、不补偿。原因是电力线路线长、分布广、技术要求高，使用土地的方式与道路建设等具有本质区别，它不改变土地的权利归属，不改变土地的效用，也非常少地限制土地的收益，所以不征地。如果都实施征地，一方面将会形成无数条看不见的“万里长城”，另一方面将会阻碍电力发展速度，增加电力建设成本，而这些加重的成本最终都会由消费者承担。《物权法》施行后，由于缺乏配套的地役权登记制度，电力线路走廊用地无法对抗第三人，实践当中，供电企业相当数量的建设用地没有办理物权登记或者物权变更登记。材料缺失、政策变迁、涉及到用地指标等原因，物权登记办理越来越难。由于没有办理土地使用权登记手续，电网企业土地使用权存在瑕疵，缺乏充分的证明效力以及对抗善意第三人的法律效力。如果原土地权利人对土地使用权再行处分，电网企业的合法利益将得不到维护。另外，不办理物权登记手续，将导致土地使用权不明确，由此带来的巨大风险，将直接影响供电企业对后续线路建设和改造等投入，最终影响广大用户的用电质量，同时也阻碍了电网建设的可持续发展。（二）物权制度不足现有的电力线路走廊的制度设计还不能保障法律关系的稳定，有效保护和协调各方利益。法律治理工具存在的不足，主要体现在以下几个方面：现行法律措施法律法规中缺少能有效解决电网线路走廊问题的措施。部分法律理论虽然有自身的优点，但都还不能完全解决存在的问题。体现在：第一，相邻关系调整的不足。《物权法》规定，不动产权利人因铺设电线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。《物权法》对使用他人土地规定了两种制度：相邻关系制度和地役权制度。电力线路走廊是适用相邻关系还是适用地役权制度，这对电网发展具有全局性影响。相邻关系是法定的、无偿的，并且是无固定期限的，适用相邻关系无疑对于电网公司较为有利。但是，相邻关系是法律对邻近不动产利用所做的最低限度调节,对“最后一公里”的低压线路特别是沿墙线等的适用是较为合适的，但是高压电力线路往往跨过好几块不同地产，杆塔之间并不邻近，缺乏适用的空间条件。特别是相邻关系一般是无偿的,这对于电力线路走廊通过的土地使用权人来说未必不是显失公平的。因此通过相邻关系解决也是不尽合理的。私人财产所有权受到剥夺，合法权益得不到保障，这与物权法公私权益平等保护的立法本意也是相违背的。第二，地役权保护不足。地役权是我国物权中用益物权的一种,即通过合同约定,需役地人对供役地人的土地进行利用,以提高自己不动产的效益,是在不排除所有权人占有的情况下,对供役地的一种限制。地役权解决电力线路走廊问题从法律层面上讲是可行的。通过协商签订地役权合同，可以使电力企业和电力线路走廊内的土地所有权人或者使用权人清楚自己所负担的义务,明确双方权利义务，有利于减少电网建设阻力，增强土地所有权人和使用权人维护电力线路走廊安全的自觉性。但是地役权的取得需要订立地役权合同，支付对价并有期限，还需进行登记。现行地役权制度一方面缺乏配套登记等相关规定，另一方面只有普通地役权的规定，在《物权法》中没有明确规定公共地役权制度,当双方当事人协商不一致时，电力线路走廊建设方如何取得所需的地役权没有法律依据。电力线路长距离、涉及面广的特性，使得走廊内任何一个权利瑕疵，都将影响到整条线路的建设和运行。如何解决当事人以私权保护为借口提出不合理要求，阻碍和妨碍电力线路走廊建设，成为现行地役权制度所不能解决的问题。第三，通过权调整的不足。主要指架线通过权，是指需役地使用权人将电力线路通过供役地的地表、上空或地下而在供役地上设立的权利。通过权本身是个英美法概念，使用债权原理解决物权问题，这与坚持物权和债权严格区分的大陆法系物权法不一致，在我国施行具有较大难度。且通过权以双方协商为主，不具有强制性，商业性质较为浓厚，大大增加补偿费用，增加电网建设难度，缺乏可操作性。

广西电力线路走廊物权风险防范途径

第2篇：民法典拆迁法律法规范文

关键词:物权法;司法解释;实践分析

作者简介:吕伟建(1970-),男,苏州市职业大学教学部讲师。

中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1672-3309(2009)09-0078-03

我国宪法明确规定实行社会主义市场经济体制。在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济所形成的市场主体都在统一的市场空间运作,并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。

一、物权法明确规定平等保护公私财产

平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义特色。失去了平等保护,也就失去了共同发展。比如,在拆迁过程中,“钉子户”事件涉及到政府对私有财产的征收问题。《物权法》第42条对征收问题的规定是,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,《物权法》对征收补偿的原则和内容作了规定。重庆“钉子户”事件还涉及到一个重要问题是如何界定公共利益。考虑到公共利益问题比较复杂,在不同时期、不同领域公共利益的内容不尽一致,很难在《物权法》中作出统一界定,因此,《物权法》对此没有作出明确界定。但是,可以肯定的说,《物权法》有关征收、补偿等问题的规定对于相关法律的进一步完善,对于更加完善地保护私有财产权将发挥重要作用。对于城市百姓而言,《物权法》首先涉及到业主的建筑物区分所有权。《物权法》对小区中的道路、绿地、车库、车位、物业管理用房等设施的归属都做出了规定,并规定业主可以成立业主大会,由业主委员会来行使自己的权利,业主可以共同决定小区内的事情,如选聘和解聘物业服务机构或者业主委员会委员,维护自身利益。同时,《物权法》对建设用地使用权也做出规定,其从保护百姓切身利益的角度出发,明确规定住宅建设用地使用权到期后自动续期。建设规划区内的车库、车位可以通过出售、出租和附赠等方式来明确其归属。

对于农民而言,《物权法》也与他们的利益息息相关。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补偿费、地上附着物费、青苗补偿费。此外,还要安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的合法权益和基本生活不受影响。对农民的宅基地应当依照现行法律规定,不能转让和抵押。宅基地是农民安身立命之本,在农村社会保障体系不完善的情况下,其不宜放开。《物权法》第三编,也就是用益物权编规定了建设用地使用权和宅基地使用权,城镇商品房的土地权利属于建设用地使用权,建设用地使用权与宅基地使用权同属用益物权,同样受法律保护。土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本,为了维护现行法律和现阶段国家有关农村的土地政策,并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地,《物权法》规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用于《土地管理法》等法律规定。禁止城镇居民购买宅基地,其在宅基地上购买的房屋,不仅没有房屋使用权证书,而且在征收时依照现行规定国家不予补偿。

二、有关司法条款与修改建议的解读

《物权法》第8条规定:“其他法律对物权另有规定的,依照规定。”该法第246规定:“《中华人民共和国担保法》与本法的规定不一致的,适用本法。”这两条规定存在矛盾。草案第8条规定的是本法与其他相关特别法之间关系的一般规则,而草案有关担保的规定根据实践经验对担保法中一些不合时宜的规定作了修改,草案第246条是针对这种情况作出的例外规定。为了防止产生误解,建议将草案第8条修改为“其他相关法律对物权另有特别规定的,依照其规定。”同时将草案第246条移至草案第四编“担保物权”中,修改为“担保法与本法的规定不一致的适用本法。”不动产被毁损可以要求恢复原状;对有些财产,法律、行政法规既没有规定不得抵押,又没有规定可以抵押。法律委员会研究认为,抵押行为属于民事行为,只要法律未规定不得抵押的财产都可以抵押,建议将关于“可以抵押”的财产的规定改为“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”。第49条规定:“野生动植物资源属于国家所有。依照宪法规定,森林、草原属于国家所有,法律规定属于集体所有的森林、草原除外。”不加区别地规定野生植物资源都属于国家所有,是不确切的。法律规定属于国家所有的野生动植物资源,属于国家所有。第139条规定:“设立建设用地使用权,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”这一条同其他类似条款相比,需要补充规定建设用地使用权何时设立。

三、住改商须经全楼业主同意

近年来,涉及物业权益纠纷案件的数量不断增加。最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证,并制订了《物权法》司法解释――《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》,施行后,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用此司法解释。两部司法解释涉及到一系列的热点难点,具体包括业主身份的界定、住改商纠纷处理、车位车库纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。在备受争议的小区车位归属方面,司法解释明确规定,如果建设单位已按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例,将车位车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。因业主炒掉物业公司而引发的纠纷,司法解释明确规定,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,人民法院应予支持;物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。 《物权法》规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应经有利害关系的业主同意。建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。民宅商用改变了住宅法定用途,破坏了既有秩序,如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难,此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”,此规定在审判实务中易于掌握和操作。至于出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况,最高院民一庭负责人表示,为防止利害关系业主范围的无限制泛化,司法解释另外规定,其应证明利害关系的存在。现时做法是,住改商只须征得大部分近邻同意即可。司法解释明确规定了利害关系人的最小范围,即整栋楼的业主;物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。在实际情况下,物业合同不大可能与每一个单个业主签订,但合同效力仍对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住,房屋空闲,但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行,仍然间接地为业主提供了服务;如物业服务企业拒绝退出物业服务区域,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,法院不予支持。不少小区,物业合同到期或业委会聘请了新的物业公司,但老的物业公司赖着不走。如果业主不交物业费,物业公司诉至法院,法院会以有事实服务为由,判决业主支付物业费。因物业公司拒不撤出时,业主有权利不交物业费,法院也不会支持物业公司讨要物业费,物业公司等于白干,没有经济利益,物业公司会主动撤出。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的,可以认定为《物权法》第6章所称的业主。根据司法解释,此类人群具备业主身份。房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下仍未依法办理所有权登记的情形大量存在,如仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。

四、我国《物权法》与国外《物权法》的区别

《物权法》是规范财产归属和利用的基本民事法律,在大陆法系国家,物权是《民法典》中的一编。用益物权是《物权法》中一项重要的制度。我国的城市土地属于国家所有,农村土地属于农民集体所有,因此,任何人使用土地都需要通过设定用益物权来实现。用益物权设定后,用益物权人享有、占有、使用和收益的权利,作为用益物权中的建设用地使用权(土地使用权)是可以依法出租或者转让的,且其与公共财产所有权地位平等,受法律保护,这对保护属于基本民权范围的物权意义重大。

国家的发展离不开人民的劳动,而劳动者必须有积极性,而其积极性只能依靠承认并保护他们对于劳动成果的所有权来维持和激励。《物权法》的上述规定,为国民财富和国民智慧的大量涌流,提供了坚实保障。按《物权法》所确定的财产所有权的取得必须合法的原则,对于非法取得的财产,《物权法》并不会确认其具有物权,更不会有所谓赦免“原罪”的问题。城市房屋拆迁、城管没收小摊小贩以及农民土地的征收征用是百姓广为关注的热点问题。物权观念的传播与普及为政府依法行政奠定了扎实基础。平等保护还体现在《物权法》规定因公共利益需要对公民私有财产征收征用时,必须给予合理补偿。当然,要全面贯彻实施《物权法》,还需要各种配套法规。

五、结语

中国有自己具体的国情,其物权法律制度绝不能照搬照抄西方国家的。我国《物权法》把坚持国家基本经济制度作为原则,并将这一原则作为《物权法》的核心,贯穿于《物权法》始终。《物权法》有关征收补偿等问题的规定,对于相关法律的进一步完善,对于更加完善的保护私有财产权将发挥重大作用。《物权法》只是一个新的开始,其效应的展现仍需要后续立法的支撑和具体执行。

参考文献:

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[5] 王利明、尹飞、程啸.中国物权法教程[M].北京:人民法院出版社,2007.