房地产公司财务分析精选(九篇)

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第1篇：房地产公司财务分析范文

关键词：房地产企业 偿债能力 盈利能力 营运能力 发展能力

中图分类号：F234 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）12-195-02

一、目前我国房地产上市公司的现状

我国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。《2011中国房地产市场趋势观察研究预测报告》中数据表明：2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比2009年12月份扩大1.7个百分点;环比上涨1.3％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。新建住宅销售价格同比涨11.3％，涨幅比2009年12月份扩大2.2个百分点;环比上涨1.7％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。同时，也应清醒地看到，中国的房地产企业在快速发展中存在着这样那样的问题。房地产企业目前面临的财务困境主要存在流动性不足、权益不足、债务拖欠及资金不足四种形式，具体表现为产品变现能力差、负债依赖程度过高、工程款欠款严重、开发资金严重不足、预期偿债压力过大。

二、财务分析的方法

1.财务分析的意义。财务分析是根据企业财务报表等信息资料，采用专门方法，系统分析和评价企业财务状况、经营成果以及未来发展趋势的过程。财务分析对不同的信息使用者具有不同的意义，具体来说，财务分析的意义主要有以下几个方面：一是可以判断企业的财务实力。通过对资产负债表和利润表有关资料进行分析，计算相关指标，可以了解企业的资产结构和负债水平是否合理，从而判断企业的偿债能力、营运能力及获利能力等财务实力。二是可以评价和考核企业的盈利能力和资金周转状况，揭示财务活动存在的问题，找出差距，得出分析结论。三是可以挖掘企业潜力，寻求提高企业经营管理水平和经济效益的途径。四是可以评价企业的发展趋势，预测其生产经营的前景及偿债能力。

2.财务指标分析概述。（1）偿债能力分析。一是短期偿债能力分析：

二是长期偿债能力分析：

（2）营运能力分析。

（3）盈利能力分析。

（4）发展能力分析。

三、房地产行业上市公司财务分析案例研究

某房地产上市公司，按总资产和净资产的规模在中国房地产上市公司排名中都是高居榜首，根据该公司2009年至2010年的资产负债表和利润表可以计算出以下财务指标：

1.偿债能力分析指标。

流动比率＝流动资产÷流动负债

＝20552073.22÷12965079.15＝1.59

速动比率＝速动资产÷流动负债

＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56

资产负债率＝负债总额÷资产总额

＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％

产权比率＝负债总额÷所有者权益总额

＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％

2.营运能力分析的指标。

应收账款周转率（次数）＝营业收入÷应收账款平均余额

＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次

存货周转率＝营业成本÷存货平均余额

＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次

流动资产周转率＝营业收入÷流动资产平均余额

＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次

总资产周转率＝营业收入÷总资产平均余额

＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次

3.盈利能力分析的指标如下：

营业利润率＝营业利润÷营业收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％

净资产收益率＝净利润÷平均净资产（指所有者权益）＝14.16％

4.发展能力分析的指标如下：

营业收入增长率＝本年营业收入增长额÷上年营业收入总额

＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％

资本积累率＝本年所有者权益增长额÷年初所有者权益

＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％

资本保值增值率＝年末所有者权益÷年初所有者权益

＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％

通过以上财务指标可以看出该上市公司2010年的财务指标有以下特点：一是偿债能力分析。一般认为，生产企业合理的最低流动比率是2，速动比率为1较合适，该企业流动比率是1.59，速动比率是0.56，表明该企业的流动资产较少，速动比率过低，企业会面临偿债风险。

资产负债率越低（50％以下），产权比率越低（100％以下），说明企业长期偿债能力越强。该企业资产负债率是74.69％，产权比率是295.04％，表明企业资产对债权人权益的保障程度较低，承担的风险较大，企业的长期偿债能力较低。二是营运能力分析。该企业应收账款周转率是43.96次，周转速度较快，表明企业对应收账款管理的效率较高。，信用销售管理严格；存货周转率是0.27次，流动资产周转率是0.77次，总资产周转率是0.29次。这三个指标较低，表明企业存货占用水平较高，流动性较低，流动资产利用效果较差，企业全部资产营运效率较低，长此以往会降低企业的短期偿债能力及获利能力。三是盈利能力分析。该企业营业利润率是23.06％，表明企业主营业务市场竞争力较强，发展潜力较大，获利能力较强。净资产收益率是14.16％，说明公司自有资本获取收益的能力较强，营运效益较好，对公司投资人、债权人的利益有一定保证程度。四是发展能力分析。资本积累率反映了公司当年所有者权益总额的增长率，体现了公司资本的积累情况，是公司发展强盛的标志，也是公司扩大再生产的源泉，展示了公司的发展潜力。该企业资本积累率是20.21％，表明公司的资本积累较多，公司资本保全性较强，抵御风险、持续发展的能力较强。资本保值增值率是根据“资本保全”原则涉及的指标，更加谨慎、稳健地反映了公司资本的保全和增值情况，也充分体现了经营者的主管努力程度和利润分配中积累状况，一般该指标应大于100%。该企业资本保值增值率是120.21％，表明公司的资本保全状况很好，所有者权益增长很快。

四、对房地产行业发展的思考

通过对房地产上市公司的财务指标分析，可以发现虽然目前房地产行业发展势头强劲，盈利能力较强，对投资人和债权人的利益有一定保障，但是其财务状况仍不容乐观，企业管理者仍应继续提高其偿债能力和营运能力，努力降低企业的财务风险，增强企业全部资产的营运效率，这样才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

1.2011年房地产行业发展趋势及现状.搜房网，2010－12－13

2.财政部会计资格评价中心.2010年中级会计资格财务管理.中国财政经济出版社,2009

第2篇：房地产公司财务分析范文

关键词：房地产公司 财务风险 美都控股

美都控股股份有限公司是在上海证券交易所上市的股份制公众公司，股票简称：美都控股，股票代码：600175，注册资本113328.8640万元。公司创立于1988年5月31日，前身是海南宝华房地产综合开发经营公司，是北京市房地产开发经营总公司下属的独立核算、自负盈亏的全民所有制企业。

美都控股从1988年成立至今，已有20余年的发展历程，历经1999年首次公开发行股票并上市，2002年美都集团重组，2005年股权分置改革，2007年向大股东定向发行A股， 2009年非公开发行A股，股本从最初的4000万股增加到113328.8640万股。截至2009年底总资产33.87亿元，净资产17.08亿元。公司以房地产开发经营为主业，同时涉足贸易业、酒店服务业、金融及准金融业、股权投资等领域，曾于2005、2006、2007连续3年入围中国民营企业500强。

一、筹资方面的财务风险状况分析

（一）美都控股股份有限公司筹资方面的财务风险评估

美都控股股份有限公司的资金来源主要由公司的留存收益、预收账款和长期银行借款三大部分组成。对于长期融资风险，按照2012年前三季度的财务数据，美都控股股份有限公司长期银行借款占总负债的17.88%，长期还款压力较小。美都控股股份有限公司的资产负债率仅为56%，较同行业其他房地产公司（以房地产上市公司作为行业代表）平均资产负债率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度财务杠杆系数为1.26，也低于行业平均值。资产负债率和财务杠杆系数都表明美都控股股份有限公司长期融资风险不大。美都控股股份有限公司流动负债占总负债的82.12%，较高于行业平均水平，表示其短期偿债压力较大。但其流动负债中大部分为预收账款，所占比例为53.4%，因为预收账款是即将转为主营业务收入的预售房产的款项，因此，纵向和横向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融资风险与同行业相比较正常。综上所述，美都控股股份有限公司长期融资风险、短期融资风险均在可控制范围之内。

（二）美都控股股份有限公司筹资方面的财务风险表现

美都控股股份有限公司融资渠道尚需拓宽。美都控股股份有限公司公司除了自有资金之外，银行借款和预售账款是最主要的融资方式。实际上，房地产企业还有其他融资方式，如与海外机构合作、国内开发商合作、股权并购、借壳上市、委托贷款、资产证券化、过桥贷款等，这些方式在特定条件下具有一定的优势。如银行借款与国家宏观调控政策关系密切，在国家紧缩银根的情况下，公司解决资金来源面临较大的压力，转向其他可替代的融资方式就很有必要。

二、投资方面的财务风险状况分析

（一）美都控股股份有限公司投资风险

因为一些主客观条件限制，本文将不采取前面所介绍的专家打分法和敏感性分析法对投资风险进行测度，不过将借鉴前文理论部分对识别房地产企业风险的分析模式。美都控股股份有限公司近年来先后投资琼海美都半岛花园、金尚海湾、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年来国家宏观经济形势较好，居民购房需求较旺盛，公司所有的投资开发的房产都取得了较好的利润率。

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。

房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场形成一方面生产成本增加，另一方面市场需求降低。这无疑给投资者经营者带来损失。

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

资金变现风险就是将非货币的资产兑换成货币的风险。不同性质的资产或证券变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

（二） 风险的变化趋势及投资管理方面的缺陷分析

1.美都控股股份有限公司投资风险的变化趋势

经济风险降低，技术风险、政策风险增加。房地产投资经济风险是指一系列与经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善，美都控股股份有限公司面临的经济风险有所降低。经济的发展使人们收入增加，实际购买能力提高，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使美都控股股份有限公司拥有一个更优越的经济环境。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求的变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，国家对房地产行业宏观调控的政策密集出台，由此引发多种风险，这在近年的经济生活中也常常遇到。表现为：前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

2.公司在项目投资方面存在一些缺陷

主要表现在以下三个方面：（1）在投资立项阶段做的可行性分析不够深入、细致。未采用标准的项目评估方法对未来的收益和风险做充分的测算，未充分考虑公司所面临的各种风险因素，对采取一定方法项目现金流做出较为精确的估计，评估方法过于简单，这容易产生由于决策失误引致的投资风险。（2）公司的投资组合不尽合理。其一，公司现阶段投资建设中以大中户型的住宅为住，对于小户型的住宅则供应不足；其二，公司还未进入商住楼、写字楼等地产开发领域；其三，美都控股股份有限公司是一家区域性强的地产公司，尚未进行异地开发，因此投资组合单一，减弱了公司抗风险能力。（3）项目投资的阶段管理还有待提高。虽然美都产公司积累了一定的投资管理经验，但是各期项目前、中、后各阶段在投资管理方面具有相当大的差异，各阶段企业的现金流结构差异很大，面临的风险也不尽相同，前期、前阶段投资管理模式对后续有定势思维的影响。这些潜在缺陷使公司在投资方面临一定的风险。只要外在自然条件、宏观经济形势等因素发生变化，如因为居民可支配收入降低，对大户型的需求将大幅降低，公司将面临较大的考验。

三、日常资金运作方面的财务风险状况分析

按单变量计算方法，美都公司2012年前三季度的流动比率为1.68，略低于全国房地产上市公司流动比率平均值为1.75。2012年前三季度的速动比率为0.58， 略高于全国行业平均值O.55。上述数据比较说明美都公司短期偿债能力一般，日常运营资金比较充足。不过美都公司流动比率比速动比率要大得多，说明存货在美都控股股份有限公司运营资本中占有很打的比例，应当引起足够重视。美都公司日常资金运营风险总体处于比较好的状态。工程管理、货币资金、应收账款和存货是影响公司日常运营风险四个重要的项目，其运营状况如下：

（一）工程管理方面的风险问题

美都公司自开发琼海美都半岛花园至今，从前期的开发设计定位、项目报建、工程预算、合同管理、材料供应、现场施工管理，都积累了一定经验，特别是工程现场施工管理方面。从有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每开发一期都进行有效的总结。到美都御府时，美都控股股份有限公司通过对标段栋号的分段管理、责任落实到人，奖惩明确，达到点面的全面控制，各项工作指令得到具体的实施，确保工程质量、进度、安全三方面的有效控制，同时对教训方面亦有所总结，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。

（二）货币资金的风险状况

对货币资金，公司通过编制滚动式现金预算，加强对现金需求的预测，以免发生现金短缺及高效利用货币资金。2012年前三季度公司货币资金存量和流量处于比较稳定状态，日常营运正常，未发生重大的现金流短缺的问题。当然，公司现金管理也存在一些问题，主要是现金预算精确度不大，在集团层面上，公司有时候会出现轻度的短期现金流紧缺的问题，有时候存在大量货币资金闲置，公司大多数时间内，货币资金存量超过1个亿以上，未对日常资金进行投资，这造成很大的资金机会成本，因此日常资金营运效率较低。

（三）应收账款（其他应收款）的风险状况

房地产公司与客户的关系具有特殊性，应收账款比率很小，客户所占款项中，其他应收款和预收账款比例最大。对于其他账款，公司没有建立相应的信用部门，没有建立动态的客户信用资料库，比较容易发生坏账。其他应收账款管理未能引起公司财务部门的充分注意。另外，随着公司业务的扩展，应收账款比率可能增加，应收账款管理将变得更加重要。

第3篇：房地产公司财务分析范文

[关键词]宏观调控；房产企业；风险管理

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155

1 研究背景

在目前国家宏观调控政策中，我国房地产行业早已完成买方与卖方市场的转变，特别是最近限购及限贷相关政策不断实施，房地产行业所面临的市场发展环境也日趋激烈，在资金呈现不断匮乏的同时，各方面均有完善的楼盘却销售情况不良，一些中小房地产企业资产负债率居高不下，即将面临破产的风险，然而也有些房地产企业却能从风险中寻求发展机会，在不断开发的新楼盘中处于优势地位，成为行业的领军者，由此可以发现，环境给企业带来的影响仅是一方面，对于房地产开发项目来说财务风险的控制才是发展的关键，和房地产开发是否成功有直接关系。

随着我国经济体制改革的不断深化，房地产领域企业形式和经营产品品种的不断革新，为我国房地产领域中企业的财务风险管理带来了新的难度。近年来，我国政府不断出台新的政策来促进房地产行业的发展和去库存，为房地产行业带来了新的发展机遇，但同时，房地产公司的资金来源问题以及内部财务风险管理模式陈旧的问题成了房地产公司发展和业务革新的桎梏，因此，本文依托价值链分析方法对于房地产公司的财务风险管理方式提出了理论建议并构建了操作程序体系，并依托我国房地产上市公司的实例，分析了这一理论模式的可行性，为广大房地产公司在财务风险管理模式升级上提供了参考。

2 我国房产企业价值链财务风险分析

2.1 基于我国房产公司产业链的纵向价值链分析

我国房产公司当前的发展，结合国内房地产行业的发展特征，以“做强销售、做大外包、拓展管理”为目标，加快产业布局，目前，大多数房产企业已形成房地产开发、建设外包、租赁与管理三大主业，能够在住宅、商业用地、商铺、建筑建设、住宅管理等领域，为客户提供高品质产品与服务，为客户提供开发―产品―销售―服务的一站式服务，业务链与管理详见下图。

对我国房产公司而言，其纵向价值链更多的是对于财务成本管理的分析，在整个价值链过程中，其基本成本分析表如表1所示。

由上表可看出我国房地产企业在整个产业链上的利润率是比较平均的。

为了能够促进公司更好地化解财务风险，提高公司盈利能力，我国房产公司应当进一步探究其利润率平均的主要原因，并根据原因进一步分析后期的应对措施。

2.2 基于我国房地产公司内部价值链背景下的财务分析

所谓的我国房产公司内部价值链战略，即我国房产公司通过对公司内部当前现有的各种财务资源以及其他资源进行整合，从而实现提高公司核心竞争力水平的一种发展战略。

本文的分析，综合考虑我国房产公司所处的行业环境以及其自身所具有的特性，通过引入SPM 公司财务战略矩阵以及生命周期耦合象限的公司内部价值链战略分析方法，来对我国房产公司的整个内部价值链发展战略进行分析和说明。

根据我国上市房产公司 2011―2014年的平均相关财务数据，本文分析得出了我国房产公司内部价值链分析的相关指标，具体情况如表2所示。

分析上表中的数据，能够发现：

对于我国房产公司而言，在2011―2014年经历了一个较高的增长时期，但在2011年由于政府部门相关房地产调控政策的制定和实施，导致了公司的经营受到严重影响，公司经营的亏损导致了公司各项指标的严重下滑。而这种境况也迫使我国房产上市公司寻求业务的多元化发展与转型。

2009―2012年，剔除国家宏观调控的影响，根据所处公司财务矩阵与生命周期耦合象限来看，公司所处象限均在Ⅱ象限，表明公司的持续增长能力是极强的，在企业生命周期中是成长型企业，但现金短缺，筹资压力大。

因此，对于我国房产公司而言，其财务风险管理应当专注于保障其财务战略的实施上，对其价值链中财务风险的管理当集中在其财务战略中的关键环节上，保证企业在整个价值链业务中的经营平稳性。

3 我国房产企业财务风险管理建议

3.1 内部价值链财务风险管理

（1）成本控制管理的建立。通过内部价值链分析，我国房产公司当前EVA水平较不理想，因此为了能够提升公司财务水平，我国房产公司应当注重成本控制的建立。具体而言，应当做到平衡效益与质量的关系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明细账以及完善内部成本管理体系，依靠科技创新等方面来实现成本控制。

（2）资本结构优化。基于价值链的资本结构优化战略，主要是指企业在筹资上实施资本结构优化战略，根据与价值链依存度的关系，合理确定融资战略。

在当前房地产“去库存”成为主基调的市场环境下，通过资产证券化模式来优化资本结构、降低资金成本，已成为房地产开发商和业主的新选择，房地产资产证券化将呈现井喷式增长。有关专家甚至断言，随着国内房地产资产证券化业务趋于成熟，房地产行业的商业模式也将随之改变。

近年来，我国房地产证券化市场已进行了许多探索和创新。从市场情况看，房地产资产证券化产品大致可分为标准的房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、准REITs（或类REITs）、住房抵押类贷款支持证券、涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券等。

多种新型房地产金融工具的出现，都为我国房产公司资本结构的优化提供了良好的外部基础，能够在很大程度上实现资本结构的优化。

3.2 外部价值链财务风险管理

外部价值链战略是指价值链的核心企业通过协调以其为核心的价值链企业群整体的财务资源来达到提升整个价值链核心竞争能力的策略。

当前我国房产公司已经形成了一整套围绕客户所展开的价值链体系，能够为客户提供一系列的价值服务。因此对于我国房产公司而言，其外部财务风险的管理应当注重合作伙伴的选择，从而实现共赢。

（1）公司战略伙伴与竞争者策略。对于我国房产公司而言，在横向价值链中的合作中，应当通过吸引更多的战略伙伴以及合作伙伴来实现公司技术以及销售渠道的不断拓宽；在纵向价值链的合作中，应当通过产业链的不断整合来实现公司业务价值链的不断拓宽。

（2）生命周期战略。价值创新生命周期财务战略，主要是基于价值链创新具有生命周期，不同的生命周期阶段需要采取相应的财务战略予以配合。

我国房产公司在筹资战略上采取权益筹资战略，以巩固财务基础，以支撑经营战略；在投资上应集中财力，投资于最急切、最关键的环节上；分配上，应注重好激励及内源性资金，抵御财务风险。

参考文献：

[1]Steven Li.Future Trends and Challenges of Financial Risk Management in the Digital Economy[J].Managerial Finance，2006：Vol.30，Iss.11.

[2]俞卫国.成长期企业财务战略研究――基于HF房地产公司的案例研究[D].厦门：厦门大学，2009.

[3]姚文韵.公司财务战略――基于企业价值可持续增长视角[M].南京：南京财经大学出版社，2011.

第4篇：房地产公司财务分析范文

关键词：杜邦分析法 房地产 投资评价 权益净利率 销售净利率

引言

房地产行业在我国已日益成为一个焦点产业，而关于这个行业的各种争论也是越来越多。尤其是自二零零八年金融风暴以来，中国房地产行业公认的平均净利率已经降至八个百分点，给公众留下房地产行业日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，却有越来越多的企业投资房地产行业，到底是什么动力使得各投资资本对这个似乎利润微薄的行业如此钟情呢？如果我们能用杜邦分析法来分析一下房地产行业的真实收益率，便就不难理解其中的奥秘了。

一．杜邦分析法

杜邦分析法（DuPont Analysis），是利用几个主要财务比率之间的关系，综合分析企业的财务状况，是基于财务角度评价公司赢利能力及股东权益回报水平和企业绩效的一种经典方法。其基本手段是将企业净资产收益率逐级分解为各项财务比率乘积，从而有助于深入分析比较企业经营业绩。因为这种财务分析方法最早为美国杜邦公司所采用，故而被命名为杜邦分析法。为简单起见，我们只截取杜邦系统图中跟本文相关的顶层关键指标部分，见图表一。

从图表一中我们可以看出，在杜邦分析原理中，权益净利率是财务分析的核心内容，直接代表了企业净资产的获利能力，而上面提到行业公认仅仅用销售净利率来衡量一个企业的获利能力显然有失偏颇。

二．案例分析

1. 典型案例

我们选择中国某具有代表性的上市房地产公司的经营收益状况进行分析，并简化处理其二零一零年度的资产负债表和利润表，分别见图表二和图表三。

2.杜邦分析

我们对几个关键指标进行计算，得出如下结果：

通过计算发现，如果单纯看销售净利率，该企业为8.9%，略高于目前房地产行业通行的8%的销售净利率，而根据国家税务总局二零一零年公布的行业净利率显示，我国的全部行业平均净利率为10%，显然房地产行业的销售净利率低于平均净利率，更是远远低于餐饮、娱乐、交通运输等行业的平均净利率。同时我们发现，其总资产净利率为2.7%，也远远小于全国其它行业平均水平。这与众多资本者热衷于投资房地产开发看似有些矛盾，似乎也成为房地产行业的业内人士抱怨利润微薄的有力证明。

然而，通过进一步观察我们发现，由于强大的财务杠杆，资产负债率达到了70.6%，使得权益乘数高至3.4，根据杜邦分析，权益净利率等于总资产净利率与权益乘数的乘积，使得在资产净利率低至2.7%和总资产周转率仅为0.3的情况下，权益净利率一下升高到9.2%，这在资本密集型行业中属于不低的水平。根据杜邦分析法原理，这个指标才是房地产行业投资收益水平最真实的体现！

三．杜邦分析法在房地产行业投资评价中的应用

1. 建立以权益净利率为核心的投资思想

从杜邦分析法原理不难看出，销售净利率、总资产周转率和权益系数（即财务杠杆）共同影响着权益净利率。尽管就单个项目而言考察销售净利率是合理的，但是从企业整体盈利角度和最终股东回报角度来讲，一味追求销售净利率是片面的。对销售净利率的过分追求往往会在投资决策时错失投资机会，导致企业整体投资效率下降，同时降低总资产周转率，结果使得真正衡量企业经营价值的权益净利率降低。

因此，从整个企业运营的角度来评价房地产投资，应该追求权益净利率的最大化，而不是销售净利率最大化。

2. 总资产净利率的提高应当多从总资产周转率入手

根据杜邦分析法原理，从运营的角度看，企业的权益乘数是相对稳定的，从而总资产净利率便成了影响权益净利率的最重要指标，而总资产净利率的高低取决于销售净利率和总资产周转率。在房地产行业的利润率几乎已经公开透明的今天，房地产企业应该把重心放在总资产周转率的提高上，以提高总资产净利率，从而提高权益净利率。从上面的案例中可以看出，该企业的总资产周转率仅为0.3，资产周转效率低下，若能提高该项指标，必然会大大提升权益净利率。

房地产项目开发的周期相对较长，影响资产周转的诸多因素较多，对总资产周转率的分析，需要对各项因素进行研究，以判断影响企业资产周转的主要问题出在哪个环节，从而去进行改善。

3. 努力提高销售净利率不容忽视

从杜邦系统图中可以看出，销售净利率与总资产周转率共同影响着总资产净利率。

在销售净利率公开透明的今天，有竞争力的企业应当积极提高销售收入，降低成本费用总额，提高企业净利润，以提高销售净利率，增强企业竞争力。

4. 权益乘数对房地产行业的影响

权益乘数体现企业的负债程度，反映出公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高，权益乘数就大，公司会有较多的杠杆利益，但风险也随之增高；相反，资产负债率低，权益乘数就小，公司会有较少的杠杆利益，但相应承担的风险也低。

通过前面的案例可以看出，该家房地产企业是一个典型的利用高权益乘数获取杠杆利益的例子，在过去的若干年里，这几乎也成了所有房地产开发企业获取高额投资回报的公开秘密。随着国家最近针对房地产行业出台的法律法规，以及银行存款准备金的不断上调，市场上可供应货币减少，同时对于售房预付款的各种限制，房地产企业获得这种财务杠杆的能力也越来越小。通过杜邦分析原理可以看出，一旦权益乘数减小，而销售净利率又不能得到有力提升的话，对于权益净利率的影响将非常大，这种严峻的形势对于房地产行业的发展将是极大的挑战。

因此，房地产开发企业当务之急应当转变以银行信贷为主的传统融资渠道，积极探索新的融资方法。可选择的新的融资方法有信托基金、发行债券、发行优先股等，最近在北京等地区又衍生出开发商贴息委托贷款等新型的融资方法。

四．结论

随着国家各种法律法规的出台以及银根缩紧的趋势，企业的权益乘数将越来越小，而同质化的激烈竞争使得销售净利率处于一个低水平状态，房地产行业面临着前所未有的严峻考验。

根据杜邦分析法原理，一方面，企业当努力降低开发成本，另一方面，积极打造品牌，实行差异化营销，打造精品房，提升项目的溢价能力，同时保持良好的运作效率，最大化提高资产的周转率，通过这些可控因素的运作，积极弥补不可控因素带来的影响，最大化提高权益净利率，才能获得企业最大化的投资回报。

参考文献:

[1] 上海财经大学会计学院 张鸣 主编，《公司财务》，北京大学出版社（2008-7）

[2] K.R.苏布拉马尼亚姆(K.R.Subramanyam)、约翰・J.怀尔德(John J.Wild)、 宋小明，《财务报表分析》(第10版)，中国人民大学出版社 (2009-08)

[3] 余源鹏，《房地产开发企业财务管理与成本控制管理实务》，机械工业出版社 (2011-01出版)

[4] 沈悦，《房地产价格与宏观经济的关系研究》，中国水利水电出版社 （2005-02）

[5] International Financial Statement Analysis Henry, Elaine JOHN WILEY & SONS INC (2008-11)

第5篇：房地产公司财务分析范文

众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：

1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。

2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。

3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司xx户客户往来和xx户的供应商往来帐目清楚准确。同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了xx的往来款xx万元。

4、除此之外，财务部组织全体员工在20xx年共完成了：收取xx二期回笼房款xx亿元，契税维修基金xx万，审核原始凭证x万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证xx张。出具统计报表xx份出具纳税申报表xx张，税源统计表xx张。出具xx集团、xx集团相关财务报表xx张，出具预算报表xx张等。

二、 融资、预算与资金管理工作

资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成xx改制投产、工业项目的全面挂牌启动，xx的前期开发。最严重的是xx年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于20xx年财务部来说，如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。

1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。20xx年xx市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降xx%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在x行的x亿元房开贷款、xx万元工业项目贷款和xx万元额度的承兑汇票，完成了xx行的xx万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，xx财务部可以骄傲地说，在融资方面，xx年xx财务部走在了同行业财务部的前面。

2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。

3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与x行签订了购买xx万理财产品，六个月利率为xx%，为公司获得理财收益94.6万元。另外利用闲散资金，在x行理财x次每次分别为x万元(x天)、x万元(x天)、x万元(x天)，共获得理财收益xx元。在x行理财x次，每次xx万元分别为xx天和xx天，获得理财收益xx。1月开始ipo打新股，投入xx万元，获得理财收益xx万元。使得公司全年获得理财收益为xxx万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。

4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。20xx年财务部共办理承兑汇票xx笔，充分用足商行xx万的承兑汇票的授信额度。

5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况;建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天，每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。

三、涉税管理工作

由于房地产企业涉税环节特别多，相关税收政策也非常繁杂，征税较重，这使得纳税成为企业的一项重要成本支出。在国家税收法规的规定下进行合理的纳税筹划，减少纳税支出，是财务部涉税管理的首要工作。这要求财务部在事先、事中对各项经济业务进行审核、筹划将各项纳税支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低纳税支出的同时还要规避涉税风险。实现公司经济业务的涉税低风险甚至零风险是涉税管理的另一项重要工作。公司在接受税务稽查时会面临三种不同性质的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部门主要负责的对管辖区域内企业日常情况进行的检查，要求被检查的公司数量一般不得低于一定比例。2、专项稽查。专项稽查是指根据上级税务部门的部署，对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面的清理检查。3、举报稽查。举报稽查是指任何单位和个人根据征管法的规定，都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关在接到举报以后，采取一些措施对纳税人进行检查。下面就对财务部xx年所做的主要涉税管理工作进行回顾。

1、审核各类收入和付款合同。由于将财务审核加入到了各类经济合同的签订订环节，使得财务部在业务发生之初就能进行纳税评估和纳税筹划。xx年财务部共审核相关经济合同xx份。

2、xx月，财务部与税务局充分沟通后认为我公司必须主动进行土地增值税清算，因为目前国家对土地增值税的征收管理力度一年比一年大，将查得更细。如果等到明年清算条件成立由税务局进场进行土地增值税清算很可能会增加纳税支出。财务部征求公司领导和集团财务部的同意后组织人员进行了xx项目的土地增值税清算工作。

3、通过分析国家增值税的发展趋势，工业项目的所有购进设备均未取得增值税专用发票，将设备的增值税开票时间拖到xx年，这样就可以在XX年享受新的消费型增值税的好处，为公司争取了xx万元的增值税进项税额抵扣的好处。

4、通过对销售部员工年终奖金的发放方式进行合理筹划，不仅使公司按按税收法规履行了代扣代缴义务，又保障了员工的利益，使公司的大部门员工少交了xx元个人所得税，增加了员工的税后收益，得到了广大员工的称赞和好评。

5、定期将各类大额的工程发票送到税局进行发票真伪鉴定。由于房地产公司收到的发票金额巨大、数量和种类繁多，一旦收到假票将给公司带来巨大的涉税风险。为控制这一风险，财务部定期组织人员将相关发票送往税局进行真伪鉴定。

6、x月x日—x日xx市稽查局对我公司进行税务稽查，要求我公司填写xx-xx各税种税款交纳明细，再根据情况进行实地税务检查。财务部立即组织财务人员进行全面税务自查，一方面积极与征管税务局沟通，取得征管税务局的理解和帮助，另一方面主动与稽查局相关人员联系，建立了良好的人际关系。最后，由于及时将未交足的税款补交到征管地税局，避免了稽查局到公司进行实地税务检查的涉税风险。

7、x月份xx国税局来到我公司就我公司xx年的所得税申报表列示的销售收入xx万元，对应的成本只有xx万元提出质疑，要求立即出具收入确认的证明，即文件xx区的主体竣工证明，否则xx区对应的收入xx万元不能予以确认。由于涉及调减我公司申报的所得税xx万元，财务部立刻将这一潜在的巨大涉税风险汇报给集团财务部，因为根据税法规定偷税金额超过全年纳税总额的10%将被定为偷税罪。根据集团财务部的指示，财务部立即组织财务人员重新对xx年的所得税重新进行清算和填报申报表，另一方面积极与主管税务机关协商并取得税局相关主管领导的理解，只是调整了纳税申报表，并没有认为我们恶意提前确认收入、滥用所得税优惠政策。这也证明了财务部平时与税务局的沟通做得比较到位，才不至于发生重大的涉税风险。

8、通过与地税主管税务局主管领导的良好沟通，财务部积极争取纳税a级企业，目前税局的相关领导已经承诺明年将会将我公司申报纳税a级企业。如果申请纳税a级企业成功，就将意味着税局将二年内不来公司查帐，一是为为公司营造良好、宽松的纳税环境。二是为公司获得了荣誉，为公司与xx政府部门沟通谈判增添了一项重要法码。

9、加强了涉税管理的资料收集和档案管理工作。在岗位职责中加入了税收政策的收集、整理、汇编工作，每月定期到税局网站上更新下载与房地产有关的税收政策，并进行整理汇编。财务部在进行土地增值税清算、所得税申报、税务自查、日常申报时，将各工作底稿进行整理，把过程列出来，做为公司的涉税相关文件进行归档。为了以后进行涉税管理时提供一份原始参考资料，也为了以后新的财务管理人员能够快速地了解了公司的相关涉税管理工作提供备查。

四、财务分析与风险预警工作

财务分析是以财务报告资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它为了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。

过去我公司的财务分析几乎是一片空白。但是企业的规模越来越大，资金调度也越来越大，如果没有财务分析对企业的运营状况进行一个理性的评价和分析是非常危险的。所以公司领导对此非常的重视，对财务部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，财务部在编写财务分析经验不足的情况下在网上大量收集相关资料，包括房地产的相关经济政策，对比分析各房地产上市公司的财务报表，在x月份出了一份xx公司上半年的财务分析。所幸得到了公司领导和其他各部门同仁的认可。

在这篇财务分析中，财务部对当前房地产企业的不利和有利影响因素进行了分析，共分析了x条不利影响因素和x条有利影响因素。并指出了目前房地产企业的x条应对策略。事后证明，这两段分析为公司日后的发展提供了及时、必要的信息和依据。

第6篇：房地产公司财务分析范文

关键词：财务报表；现金流量；竞争力

一、现金流及其相关指标

（一）现金流的内涵

通常人们简单把现金流理解为现金，然而这种理解未免有些狭隘。现金是以静态的形式存在的，而现金流是以动态的形式存在的。现金流以现金为起点，通过企业的生产经营不断转化为其它实物形态，最后又以收入的形式回归成现金，反映了企业生产经营的整个过程。

根据现金流周转过程，我们可归纳出现金流量主要有流动性、差量性以及成本性三个主要特征。流动性主要体现在：现金流量属于时期指标，它受到企业日常经营决策的影响，可看做是在某一会计期间内所有微小期间的现金流量经过积分的组合，是随着时期的长短而不断变化的。差量性是由其流动性衍生出来的，因为只有属于时期指标的流量才能相加减，而属于时点指标的存量相加减时没有意义的，企业较为注重的净流量就是流入量与流出量的的差量，代表着生产经营的增值部分。成本性主要是指资金链断裂造成的短缺成本和资金的时间价值。

现金流如线索一般几乎贯穿于企业的各个环节，因此现金流可以较为充分地体现企业的实际情况。它不仅本身是企业盈利水平质量的最好证明，还可以与其他财务指标结合充分反映企业偿债能力和股利支付能力的强弱、运营能力的好坏、发展能力的高低。

（二）指标设置

1.偿债能力

债权先于股权是企业首当支付的对象。现代财务管理中虽讲究适度负债，通过财务杠杆、税盾效应获取更多的收益。但是，如果无法偿还债务，企业将面临破产倒闭的风险，其造成的影响对公司具有严重的破坏力，直接关系企业的生死存亡。主要指标如下：

（1）现金流量比率

通过公式可以看出，现金流量比率是反映企业直接偿付能力的指标：分子“经营活动现金流量净额”通常使用现金流量表中的“经营活动产生的现金流量净额”，它代表企业创造现金的能力，已经扣除了经营活动自身所需的现金流出，是可以用来偿债的现金流量。分母“流动负债”是资产负债表中的期末数而非平均数，因为实际需要偿还的是期末金额，而非平均金额。

现金流量比率表明每1元流动负债的经营活动现金流量保障程度。用经营活动现金净额流量代替可偿债资产存量，与短期债务进行比较以反映偿债能力，更具说服力。因为一方面它克服了可偿债资产未考虑未来变化及变现能力等问题；另一方面，实际用以支付债务的通常是现金，而不是可偿债资产。

（2）现金利息保障倍数

现金利息保障倍数是利息保障倍数的改进，将分子中采用权责发生制记录的“息税前利润”换为采用收付实现制反映的“经营活动中现金流量净额”、“应付利息”和“所得税费用”之和，避免了账面和实际不符的情况，更能反映企业真实的利息保障程度。

（3）现金产权比率

企业的总负债不仅来源于经营活动，还有投资活动和筹资活动，因此对应的分子是期末总的现金持有量而非经营活动现金流量净额。从一个长期的角度看，这些负债终究是要还的，故现金产权比率反映的是企业的长期偿债能力。在该指标中“总负债”和“现金及现金等价物”均采用期末数而非平均数，因为在实际需要偿还的是期末金额，实际能够偿还的也是期末金额。

2.股利支付能力

企业是股东的企业，企业的目标就是股东财富最大化，而股东获取收益的主要方式就是股息红利和转让股票的投资收益。买卖股票是由投资人决定的，而是否分红是由企业的经营状况决定的，因此股利支付能力也是反映企业竞争力的表现之一。主要指标如下：

（1）每股营业现金流量

通过公式可以看出，每股营业现金流量表示单位普通股本所对应的现金状况。由于优先股的索偿权优于普通股且股息固定，不参与红利分配，这部分股息的支付与公司经营关系不大，所以应将所需支付优先股的这部分金额从现金流量净额中扣除。该指标说明了在不动用股本的情况下，单位普通股所能分配到的最高现金额度，强调的是企业生产经营对股东带来的增值效益。

（2）净资产现金收益率

在不增加新的实收资本的情况下，经营活动与投资活动获得的现金流净额属于企业，筹资活动中获得的现金流净额大多属于债权人，因而在反映所有者权益时只包括前面两个部分。该指标反映了企业实际的增值情况对应的股东可取得的报酬程度。

3.运营能力

运营能力体现的是企业各项资产的运转效率，通过现金流在各项资产中的流转速度来反映企业的经营管理水平，主要指标如下：

以上指标的分子都是“经营活动现金流入量”，运营能力突出的是生产经营的规模而非简单的收益部分，因此用“经营活动现金流入量”比“经营活动现金流量净额”更为合理。分母是各种资产科目的平均额，从不同的角度反映各中资产运营的效率和效果。

4.发展能力

发展能力是指企业在现有状态下可以扩大生产，进一步的成长的潜力。具体来说，就是根据企业的现有资本、运营获利等条件的量化指标来对企业的未来进行预期评估。对于股东和投资者而言，该指标对是否买卖企业的股票具有重要的参考价值。主要指标如下：

（1）现金增长率

该指标通过在会计期间内现金的变动额与期初余额之比，反映企业的资金增长速度。在不大范围扩大资产规模的情况下，企业的利润最终大多以现金的形成存在，因而用现金的增长来反映企业的增长具有很好的代表性。该指标越大，说明企业的发展能力越强。

（2）净资产现金增长倍数

“资产=负债+所有者权益”，等式左边是资金用途，等式右边是资金来源，而“净资产=总资产-总负债”，即是所有者权益。该指标为现金增长率与净资产增长率之比，反映了每增加一单位的净资产所带来的现金增加情况，该指标为正说明企业处于创收状态，指标值越大，创收越强，发展势头越好。

二、以万科财务报表现金流分析企业竞争力

我们将万科的财务指标与房地产行业的另外一家巨头公司保利进行对比，并加入趋势分析，不仅横向对比体现了万科在房地产行业的地位，而且纵向对比以时间为轴反映万科的发展趋势。

（一）偿债能力分析

根据前设指标，以万科2010年至2014年的财务报表为依据，从偿债能力的角度对万科的竞争力分析如下表：

根据以上图表可得：近年来，万科的现金流量比率和现金利息保障倍数总体较为平稳且有上升的趋势，说明有越来越多的现金流可以保障万科能够还本付息，短期偿债能力较强。现金产权比率呈一增一减的波动，在2013年达到峰值后，2014年又有较大幅度的下降，资本结构近两年来有一定的变化，但已回归常态，长期偿债能力较强。与保利对比可以看出，万科的指标波动幅度比保利小，且近年来各项指标状况基本均优于保利，处于行业领先水平。

房地产市场在近年来震荡较大，房价单边高速上涨的时代已经结束，而万科大部分偿债能力在2010年到2013年一直保持稳定，且在2014年偿债能力明显增强，有大量的现金回流，在房地产行业中可谓是“风景这边独好”。考虑到房地产行业的收付款特殊情况，在会计科目中预收账款虽作为负债类，但是在房地产企业中预收账款实质上并不是负债，同理预付账款也并不是资产，从而不能单从前面的指标真实的反应万科的偿债能力，由此我们结合资产负债表对万科的收款安排和付款安排进一步分析。

从资产类来看，流动资产中存货占比最大，作为企业盈利的主要商品，保障了企业的持续盈利。其次是货币资金，数额远超过短期借款，再次证明了万科的偿债能力较强。主要流动资产中占比最小是应收账款，且应收账款的数额远小于应付账款说明万科采取“早收晚付”的政策，收付款安排较好，特别是在2014年存货大减即房屋大卖的情况下，应收账款不增反减，说明房屋销售基本不出现赊销的状况，企业收到的是实实在在的现金，资金回笼效率极高。

从负债类来看，流动负债中占比最大是预收账款，这对企业是极为有利的，说明企业是“先拿钱后给房”，吸收购房款来进行投资开发，缓解了资金周转的压力。主要流动负债中占比最小的是应付票据，且应付票据的数额远小于应付账款的数额，付款结构十分合理。因为应付票据的收款方是银行，属于到期强制性支付类的负债，而应付账款则存在缓和的余地，有时可延期支付。

（二）股利支付能力分析

根据前设指标，以万科2010年至2014年的财务报表为依据，从股利支付能力的角度对万科的竞争力分析如下表：

根据以上图表可得：万科每股营业现金流量近五年来均为正值，且在2014年有明显上升，由于股票永不还本，只要保持该指标为正值，股东的财富就处于增值状态，发放股利的可能性和分红额度就会越大，参考万科往年较为稳定的股利支付政策，可以说明万科有较强的股利支付能力。净资产现金收益率前几年基本持平，而在2014净资产现金收益率为0.34，达到最高点，说明股东每1元的投资可创收0.34元的现金收益，还是相当可观的。与保利对比可以看出，保利自2012年以来股利支付能力一直处于下降状态且各项指标数值基本远低于万科，说明万科在房地产行业中的股利支付能力较强。

（三）运营能力分析

根据前设指标，以万科2010年至2014年的财务报表为依据，从运营能力的角度对万科的竞争力分析如下表：

根据以上图表可得：万科总资产现金周转率、流动资产现金周转率以及存货周转天数较低，自2010年以来持续上升在2012年达到最高点后稍有下降，但在2014年有所反弹。此趋势主要是由于自2010年，我国出台了一系列限购、征收房产税等政策抑制房地产过热，让市场回归以刚性住房需求为主导。经过两年的宏观调控，政府对房地产市场又重新放开，2013年各项资产周转速度加快，但房价单边高速上涨的时代已经结束，投资者投资需求也更加合理，2014年房地产市场总体趋于稳定，周转速度稍有下降。总资产和流动资产的现金周转天数均在两年以上，但考虑房地产行业的整体情况，该指标处于合理范围，是可以接受的。与保利对比可以看出，房地产行业的总资产周转速度普遍较低，且有上升的趋势，应当注意是否有资产挤压的情况。值得关注的是，万科应收账款的周转速度一直非常稳定，且在进入白银时代仍有下降趋势。通过查阅相关信息，笔者认为万科的减值准备计提合理，说明万科收款情况较好，近期采取的资金回笼政策效果显著，出现坏账的概率较低。

作为房地产公司，存货是其主要的盈利商品，存货的周转天数与总资产、流动资产的周转天数仍有一定差距。笔者通过阅读财务报表深入分析发现，这与近年来万科的多元化经营有关，虽然万科最主要的业务是地产开发，但是其物业经营发展势头良好。与房地产业务增长放缓形成对比，万科的物业服务近两年来依然保持增长的态势，纵使目前在规模上与房地产业务不能相当，但作为产业链下游的延伸业务已初见成果，符合万科未来十年的业务版图规划：“三好住宅”+“城市配套服务商”，后者俨然成为万科未来主要盈利的新渠道，有望取得与前者并驾齐驱的地位。

流动资产的现金周转天数近似等于总资产的现金周转天数，说明企业绝大部分资产来源于经营所得，属于经营主导型企业。笔者结合利润表，引入“核心利润”的概念，对企业的经营效率展开分析。在企业的营业利润中，投资收益、公允价值变动损益以及资产减值损失并非经营所得，核心利润便是营业利润抛去这些与经营关联不大的损益后剩下的部分，更加真实地反映企业的经营所得，是经营主导型企业核心竞争力的有力体现。

根据对外经贸大学张新民教授的研究观察，他指出经营活动产生的现金流量净额等于核心利润的1.2至1.5倍时，企业的利润质量较好。根据表3-3-2可以看出，2010年到2013年经营活动产生的现金流量净额与核心利润的比值较低，再结合总资产中流动资产的大额占比情况，这是因为万科的资金滚动投入程度较大，即上一轮经营所得的利润转化为现金形式的较少，大部分又运用下一轮的投资建设。由此，我们对利润的滚动投资程度做进一步分析如下表：

笔者根据经营性资产（除去衍生金融资产的流动资产加上固定资产、无形资产和在建工程）的变动额作为企业利润再投入生产经营的去向，除去投资活动中购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金以及筹资活动现金净流量便得到利润再投入额即实际经营利润中可用于自用的部分。由表2-3-3可得，万科近年的投资扩张速度放缓，利润再投资程度逐步下降，审慎投资，从而保证了利润质量。

（四）发展能力分析

根据前设指标，以万科2010年至2014年的财务报表为依据，从发展能力的角度对万科的竞争力分析如下表：

根据以上图表可得：净资产现金增长倍数与现金增长率几乎是同步变化，其震荡变动说明万科的资金运用大概以两年为一周期，一年投资建设，一年销售创收，基本比较稳定。以上两个指标体现了在如今房地产行业已由黄金时代转入白银时代的情况下，万科由以往的滚动经营投资模式变得更加谨慎，不再继续扩张，而是看准项目再出击。与保利对比可以看出，保利的现金增长率虽也是一年负增长，一年正增长的情况，但波动幅度比万科大，资金流较不稳定，且单位净资产所带来的现金流呈下降趋势，从持续经营的角度来说股东的权益有受损的可能。总的来说，万科的增长更加稳健且现金流以两年为一周期保持为正增长，发展能力更强。

企业发展能力的强弱，与其所持有的资源密不可分，其中最主要的是可控制性资产。除了前面已经谈及的经营所得的资产，可控制性资产还主要包括其他应收款和长期股权投资。经营所得资产是企业自身效益的重要反映，而其他应收款和长期股权投资则是集团资金管控模式的体现，反映的是母公司对下属集团的控制力度。

对于房地产企业，一般一个项目就会对应一个子公司，由于前期投资较大，因而母子公司之间资金往来密切。相比于局限于经营活动的应收账款，其他应收款如一个综合“容器”，涉及各种内容，更容易成为母子公司资金往来的“秘密通道”。从表2-4-2可以看出，母公司报表的其他应收款数额远高于合并报表，其差额大部分是母公司对子公司的资金输出，且已占据了母公司其他应收款的“大半壁江山”，形成一种由母公司筹资来供给子公司资金使用的现象，说明对于下属公司，母公司较强的控制力，上层掌管最为重要的现金，负责战略规划，下层负责具体的经营运作。这是由于集团的金字塔控股结构，一般企业会通过母公司向外筹资然后给子公司使用。下面我们对万科的股权投资具体分析如下：

因为集团的金字塔结构，母公司可以用较少的资产去撬动更大的资产，例如：母公司以x万元的股本对子公司进行投资，而子公司的资产负债率为0.5则子公司就有2x的资产。同样子公司再以x的股本对孙公司进行投资，而孙公司的资产负债率也为0.5，则孙公司的总资产为2x。于是母公司便以x的资产撬动了4x的资产。总体的资产负债率应为3x/4x=0.75，而下属每个公司资产负债率只有0.5。根据表3-4-3可以看出，母公司每1元的投资，无论是对集团内部的子公司还是对外的股权，都具有强大的撬动效应，且这种效应还有进一步扩大的趋势，如此以来万科对内对外都有较多的可控制性资产助推发展。

三、基于现金流视角对万科竞争力的评价

（一）竞争力优势

（1）从偿债能力来看，万科强制支付能力较强，短期内没有财务风险。近年来，万科先采取扩张性的战略，后采取稳健性的战略，但是现金流量比率一直很稳定，且有上升的趋势，说明万科认识到现金流的重要性，为防止资金链断裂问题，已采取措施降低风险。此外，在资本结构方面，万科也充分考虑到行业特点和自身情况，对资本结构进行了优化管理，采取“早收晚付”的使用策略，尽量降低资金的筹集和周转成本，从而降低偿债成本。

（2）从股利支付能力来看，万科的股利支付一直较为稳定。近年来，万科加快了资金回笼工作，企业拥有较为充裕的现金流，目前而言没有股利支付危机。此外，万科推出项目跟投制度，以其良好的财务经营情况作保障，将公司利益与员工利益紧密结合在一起，员工即是公司股东，从而降低了风险，一方面为公司带来了现金投入，另一方面又调动了员工的工作积极性。

（3）从运营能力来看，虽然房地产行业已由黄金时代转入白银时代，整个行业的资金周转速度在减慢，但与同行相比，万科采取“够用就好”的原则，不大量囤地，不捂盘，不当地王，周转速度相对较快，降低了资金的机会成本，有利于整个集团的经营运行。且在当今的大数据时代，万科积极拥抱互联网，先后与百度、天猫等多家互联网企业合作，通过大数据分析更多了解顾客消费行为，并与韵达等公司合作，打造一体化的“幸福小区计划”和“长租公寓”。万科以住宅商品房为中心，将业务向周围延伸，发展物业为第二支柱产业，且有望与住房项目并驾齐驱，打造万科经营业务的新格局。

（4）从发展能力来看，房地产行业资金变化以两年为一个周期，前一年属于在建阶段，现金大量支出，现金增长率为负，后一年属于销售阶段，现金大幅回收。总体来看，万科资金保持正向增长且增长平稳，与保利的明显波动形成鲜明对比，说明万科更加注重精细化管理，从项目选择，到实施开发，再到最后的成品销售都经过了仔细的考量，且环环相扣联系紧密，项目中没有大的断层，发展比较稳健，前景乐观。而万科由金字塔式股权结构所带来的杠杆效应又使其具有较强的资源控制能力，为房地产行业迎来新的春天做好充足的资源储备，蓄势待发，一展万科雄姿。

（二）竞争力不足

1.从支付能力来看，短期来看万科虽没有大的财务风险，但是其总体的现金与负债配比较低，说明有一定长期负债作为经营的支撑，而债权人是要求还本付息的。在房地产行业的黄金时代，由于房价的一路上涨和良好的销售势头，这种借债经营的风险或许较小，因为有良好的销售业绩做保障，企业可通过外部筹资扩大市场规模，并减轻内部资金短缺的压力。然而在如今的白银时代，市场已经是供过于求的状态，加之政府的一些限购政策及廉价公租房的推出，有一定量的商品房建成而形成积压。存货积压的机会成本在一定程度上削弱了企业利润，企业收不回资金，就难以偿还债务，于是企业内部的资金逐渐流失，如此恶性循环，企业的现金流就有可能被掏空，最后因资金量断裂而发生危机。

2.从股利支付能力来看，2014年现金流的大幅增加，一方面虽为股利支付提供了保障，另一方面也说明万科没有开辟更多好的项目，投资活动放缓，从而带来了手头资金的增多。股东的投资是永不还本的，对于股东而言更看重公司的长远发展，使其能够不断获取报酬，因此从长远的角度来讲企业只是回笼资金而缺乏好的项目机会，使其经营投资放缓，这对股东是不利的。

3.从运营能力来看，万科不大量囤地，不捂盘，认为这样可以加快周转速度，保证企业良好运行。这种做法虽然在一定程度上降低了风险，但这也只是短期的稳定，对于一些潜力股的投资项目，这种做法趋于保守，很有可能错失良机，因小失大，这对于企业的持久经营是不利的。若企业过于强调“宁可错过，绝不拿错”，单方面注重现阶段运营成果，一味追求短期利润，则必然影响其持久发展。

4.从发展能力来看，万科目前的现金流趋势平稳，但增长速度较低，在如今没有了房价上升带来的红利，行业毛利下降的情况下，万科未来的发展模式及发展方向引人深思。纵然万科掌握着较多的资源，但是母子公司毕竟是独立的法人个体，母公司的债务子公司没有偿还义务，母公司虽能影响子公司的经营决策，但是存在经理人等高管的风险，使子公司的战略经营目标与母公司不相吻合，母子关系亲密而微妙，集团规模越大，层级越多，监控管理难度越大。且居民对于住房的要求，不在仅仅局限于房子本身，还要考虑小区环境、配套设施、交通等因素；政府提倡构建开放式的小区，将房地产最为关键的土地纳入城市规划的范畴之内；为了拓展销售范围，万科试水房屋出租，约定出租一定年限后可以购房的新模式……面对市场行情的新变化，万科又会采取怎样的应对策略，结果尚不明晰。

四、增强企业竞争力的对策

（一）完善收付款安排，保障充裕的现金流量

万科的主营业务是房地产开发，因此主要的收入来源是商品房销售之后的购房款。对于大多数购房者来说是没有能力一次性支付这笔巨额款项的，然而按揭还款的期限较长，严重降低了资金的周转速度。因此，万科应当将现金收拢作为企业资金管理的重点，考虑在工程开始初期甚至更早的开展售楼活动，做好前期的宣传和推广工作，在建设的同时售楼，提前将首付款纳入账户，从而加快资金的周转速度。其次，与银行多多沟通，缩短收款期限，提高收款效率，增强企业销售变现能力。付款方面，根据前面的数据可以看出预付账款在流动资产中占据不小份额，预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费，在此方面仍有较大的改进空间，可加强与相关机构的密切合作，形成较强的信任关系，在前期预付款的支付时点和数额上增强议价能力。通过“早收晚付”的收付款安排，企业可获得更加充裕的现金流。

（二）拓宽融资渠道，适度负债，降低财务风险

高位回落之后，房地产行业进入新常态，发展速度放缓，无需像以前一样大额负债，大批囤地，外部筹资规模适度收缩。企业应当适度负债，看准项目再出击，而非盲目扩大规模和市场占有份额，更加考虑企业的内生动力，通过加快资金周转速度等方式缓解资金短缺问题。同时，万科的主要筹资来源仍是银行，应进一步拓宽融资渠道，开启多元化的融资模式盘活沉淀资金，例如：扩大员工持股比例，鼓励员工参与项目投资，将个人利益与企业利益紧密联系在一起，共担风险，共享收益，降低风险；完善集团财务系统，在内部形成资本银行，集中整个集团的现金流，续少成多，续短为长，实现财务效益的增值；鉴于使用资金的低成本，可以考虑利用海外资金以及直接融资的方式，从而降低财务风险。

（三）调整现金流循环周期，形成现金流的均匀分布

在项目建设初期，企业需要投入大量的资金，在这一阶段现金净流量为负向增长；当售楼回款达到一定规模后，首付收入可以基本与支出相当；当工程接近尾声，企业已没有什么大的现金支出时，售房的回款超过支出，在这一阶段现金净流量为正向增长。变化趋势大致如下图：

我们假设在初期现金净流量的平均增长速度为-a，在工程尾声现金净流量的平均增长速度为b，有m个项目处于初期，有n个项目处于尾声则企业整体的现金净流量约为nb-ma。由此我们可以通过控制处于初期的项目数量以及尾声的项目数量，将正向增长的部分和负向增长的部分对冲，从而形成现金流的均匀分布，避免企业“供血不足”的情况。所以，企业在进行项目选择的时候要具有战略眼光，一方面要考虑项目的收益情况，另一方面更要考虑全局，编制现金流预算， 控制企业的经营节奏。

结束语

本文从现金流的视角出发，对企业的竞争力进行全方位描述。这是一个较为新颖的角度，打破以往水平分析、垂直分析等局限于某一单一报表分析的方式，以现金流量表为主，资产负债表和利润表为辅，综合运用财务报表，将不同报表的数据有机结合分析企业竞争力。

由于笔者能力有限，对于引入或者提出的现金流相关指标是否能够充分、全面的反映企业竞争力，还有待进一步探讨。笔者认为探讨的主要问题是：单个指标是否具有极高的代表性；指标之间搭配是否合理，有无重复或者遗漏的方面；资产负债表和利润表中的指标为时点指标，将其作简单的算数平均处理来表示平均水平，而现金流量表中的指标为时期指标，对于这种跨表结合所建立的新的指标，在数据处理方面较为粗糙，配比是否合理，对应的逻辑紧密性仍有待加强；合并财务报表抵消了母子公司之间的关联交易，减少了人为因素导致的财务信息的失真，从经营能力和发展能力的角度来看，合并报表的数据更能反映真实情况，但是母子公司毕竟是独立的法人个体，母公司的负债不能由子公司来偿还，且由于金字塔式的控股结构代来的杠杆效应，也会出现母公司借债供子公司使用的情况，因此对于偿债能力的分析，母子公司的个别报表在一定程度上来说会更恰当一些。其次，在针对现金流分布问题提出改进对策中，现金流随时间的增长变动趋势大致符合“S”型曲线，简单的线性描述不够准确，应当考虑建立微分方程模型采用dc/dt=f（t），求解出逻辑斯蒂函数，提高预测的准确度。

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第7篇：房地产公司财务分析范文

房地产出纳工作总结应该怎么写?工作总结对于我们的工作来说有不可替代的作用，通过工作总结，能寻找出工作中不足和优势，下面小编整理房地产出纳个人工作总结2020，欢迎阅读。

房地产出纳工作总结1在20__年的这一年度中，我继续担任公司的出纳一职，主要负责____的出纳工作以及统计填报工作。现将这一年的工作总结如下：

一、工作方面：

(一)在出纳工作上，主要有银行结算业务、现金收付业务、保管。

1.以票据结算的方式到银行进账付款。

主要支付了___办公室的物管费、房租、水电费、空调使用费;营销部门的广告策划费;设计费、测绘费;工程装饰费;律师顾问、税务咨询费等。中大南分方面主要支付给___物业管理公司以及贵阳市住房和城乡建设局。

2.按时依据实际发生的业务和会计凭证登记现金日记账、银行日记账。

3.根据每月银行对账单编制银行余额调节表。

4.定期或不定期进行现金盘点并编制现金盘点表。

5.各月经过余额调节后账实相符，未出现金额上的较大误差。

6.做好会计凭证的保管工作。

积极配合每月审计部门的内部审查。

7.工资发放方式改革，改现金发放为发到银行卡上，采用网银转账方式发放，方便快捷且不易出错

8.为的业主开不动产销售发票，收取维修基金、水电煤气、可视对讲、房款面积差价等款项。

今年共有大约17家业主来办理发票，2人购买了四个车位

9.到南明区地方税务局、南明区国家税务局办理中大公司纳税申报、发票购买相关事宜。

后因为税务申报改革，先是零申报企业采用短信申报方式，后税务局开始采用联网申报。年初新版发票开始使用，原手开发票统一更换为机打发票，参加了税务局组织的对于机打发票开具的相关培训。

10.从去年9月底到今年9月底为止，每周日在中大国际广场售楼部担任财务收银员，主要收取认筹会员费、商铺以及房屋的首付款。

收款开具的收据、金额在每日工作结束后按时统计，并由当日值班会计、销售部负责人签字核对。期间参加过三次中大国际广场的解筹活动、一次正式开盘活动。工作结束后，所有收据、代金券以及售楼部财务室钥匙一把都已交还至会计处。

(二)对于统计填报方面：

1.数据都是据实填写，并已按时将月报、季报上报到南明区统计局、贵阳市统计局。

因中融信项目还未动工、中大南分未有项目，因此每个月填报的数据基本保持不变。

2.统计局组织的培训都已参加，统计政策的变动以及报表内容的改变都已掌握。

3.遵守统计法以及统计政策的各项规定。

二、工作中存在的问题以及反思

(一)本职工作上基本做到了认真负责，但也出现了一些疏忽，对此我进行了深刻的自我批评与检讨。财务工作首先需要谨慎，要严格按照公司的财务规章制度办事，每付出去的一笔款项不仅需要各位领导的监督，更需要我们财务人员的谨慎，金额过大时就算手续齐全也应当再次向领导确认。但是我在这一点上确实存有失误，今后定当时刻警醒，提醒自己严格按照出纳的岗位职责和规范做事。出现的一些失误对于我来说是一次教训，也是一次成长，从中学到的东西将会使我今后的工作更加完善。

(二)需要不断加强专业学习。

1.在今年参加了会计资格证书的考试，并顺利通过。

由于今年全省会计从业证书考试时间的大调整以及初级考试的报名时间错过等原因，原定于今年继续参加会计初级资格的学习调整到明年，希望通过更多的学习来加强我的工作技能。

2.同时，对于房地产行业的诸多知识我还了解得不够，身为房地产行业的一名出纳，更要立足于长远的职业发展，因此了解整个房地产行业的情况以及房地产行业的相关税法等是非常必要的。

(三)参加工作已经一年有余，对于出纳的工作内容已经基本掌握。财务工作很多时候都是重复性的工作内容，但出纳只是财务的初级，还有更高深的东西值得我学习。同时我也希望接触一些其他的挑战，毕竟我刚参加工作不久，需要学习的东西还很多。要专精也要博识，这样将来才能更好地为公司创造效益。

(四)在工作中团结同事，和睦相处。我参加工作时间短，各方面都缺乏经验，因此需要虚心像各位同事学习。在能力范围内，帮助同事解决遇到的问题，努力与大家创造和谐的工作氛围

房地产出纳工作总结2认真贯彻公司两会精神，紧紧围绕(集团)公司战略目标，以人为本、不断创新，以用心服务为主导，以优质服务为宗旨，将用心去做每件事作为我们的工作理念，在服务好太钢不锈钢系统改造的基础上，不断提高企业市场竞争力和抗风险能力，创建一支团结向上的学习型团队，完成与集团公司新建15____吨不锈钢项目相匹配的住宅建设。

经济指标完成情况：2017年，(集团)公司给我公司核定的全年经济指标为998____元。截止到05年10月末，我公司累计实际完成经济指标8181.2____元，比(集团)公司累计考核指标831____元节约128.7____元。(百分率的比较，水电收费率的比较)

一、内部管理方面

(一)健全和完善各项基础管理

1、设备管理做好房产公司的固定资产及台帐管理工作，加强对设施、设备的检修维护，组织完成市供高压电气设备预防性试验，测试变压器20台;

组织完成房产公司高压绝缘工具的耐压试验工作，四项共计26套;配合(集团)公司装备部完成设备报废21台，完成报废汽车及工程机械15辆;配合(集团)公司制造部、设备处完成(集团)公司固定资产投资设备零购3项，金额13____元，新购真空吸粪车两辆、垃圾压缩车两辆、装载机一辆，另有软化水装置项目(投资2____元)已招标完毕，移动式柴油发电机项目(投资3____元)正在招标，预计在12月20日左右全部完成;配合有关部门清点闲置设备，进行闲置设备、备件的处置，共121837.09元;同时开展了我公司对二级单位自管宿舍新接收后水、电、暖基础设施、管网线路的普查、摸底工作。

2、安全管理

我公司按照(集团)公司安全工作总体思路与方法，围绕“危险辨识—标准化作业—安全培训—安全评价”强化过程控制，推进精细化管理，提高安全工作的执行力，建立健全安全保障体系，完善施工现场安全管理办法。至11月15日工程全面竣工，未发生一起安全事故，同时对新建工程的现场进行检查和安全管理，每月开展以“安全、质量、进度”为内容的劳动竞赛，使19、32两个工地被确认为“安全、文明、环保标兵工地”。加强各基层单位的安全管理和安全教育，从电工岗位入手，开展“全员岗位练兵”和安全操作规程培训，加强职工标准化操作，实现全年安全工作目标。

3、合同管理与预结算管理

2017年，我公司共签订工程合同194份，总金额28414.577____元。其中旧区改造的工程施工合同151份，总金额9498.187____元;新建小区的工程施工合同43份，总金额18916.3____元。其中，19、32宿舍签订合同38份，金额18746.7____元;生化站签订合同1份，金额1____元;房产院签订合同4份，金额元。

新建工程中，完成福利院工程量清单及标底、预算的编制，完成19、32宿舍拆除及三通一平发生的量项签证、地基处理、13栋新建住宅楼材料预算的编制，完成胜利桥高层住宅楼预结工程项目的审核，完成20高层、34大学生公寓附属配套工程的预算及材料计划，以及25、31宿舍的投资费用分析;在二级单位自管宿舍中，完成3____个二级单位自管宿舍接收整改项目1____标段的预算及工程量清单编制工作，预算值2608.2____元;在附属配套工程中，完成1____小区7____标段的预算及工程量清单编制，预算价为8263.7____元;在水电暖及零星土建改造项目中，完成2____项目的预算，预算价为1567.618____元。

4、招标管理

新建工程中，完成19、32宿舍高层住宅楼工程在太原市建管委的报建、规费审批、施工等相关手续的办理，共计完成交纳政府各项规费54____元，完成福利院、19、32宿舍三通一平、勘察、设计、规划等招标计10项2____标段，地基处理及主体楼座招标计4项1____标段，共计14项3____标段，招标金额预计达18163.9____元;在二级单位自管宿舍接收工程中，完成3____个二级单位自管宿舍接收整改项目1____标段的招标工作，中标值2137.2____元;在附属配套工程中，完成1____小区物业化改造项目、2017年水电暖设施专项改造项目及房产公司修缮工程项目7____标段的招标，中标值6567.5____元。

5、人事劳资管理

我公司积极按照(集团)公司规定，对65____离退休职工档案进行移交，同时对2017年符合内退政策的职工进行了摸底调查，办理了内退手续5____，退休手续3____;根据(集团)公司人力资源部关于办理太原市基本医疗保险的通知精神，完成了医疗保险接轨中在岗、内退及离退休职工的个人信息核对、确认工作，按时将新的医疗证及卡共计1946份发放到职工手中，为职工在全市各大医院就医提供了便利的条件;在人事档案清查中，公司共清查档案614份，在全公司5____二级单位中取得了第1____的好成绩;在劳动合同检查中，我公司补齐劳动合同2____，续签劳动合同2____，彻底解决了职工长期上访的根源所在;清退长期不在岗职工____，安排不在岗职工重新上岗____，不在岗人员工资总额从19442.1____降至8426.9____。

6、物资管理

20__年，我公司针对施工队伍多、工程量大等特点，重新明确了采购程序，对主体施工阶段甲供材的品种与数量进行大范围的物资采购比价，对资源情况进行了分析和储备，有效降低了采购成本。同时建立了新区领料备案制度，在工程开工前，我们对每一个施工单位、每一个楼号的材料领用章、负责人、经办人的章模和签字进行了备案，杜绝材料物资冒领冒用的现象。共完成供应19宿舍、32宿舍12栋楼元钢2450吨，螺纹钢4970吨，管材140吨，供应水泥5400吨，焊管、无缝管、螺旋焊管684吨，球磨铸铁管120____，建材、型材、钢板240吨，SBS防水卷材2____平方米，塑钢窗542____米，电表箱及高低压配电柜123____。

7、自来水一户一表管理

我们通过对水补贴的分析得出，在自来水方面每年房产公司补贴的费用约为80____元，此现象在二级厂宿舍接收后更为严重，为了彻底解决这一问题，同时为房产公司分离改制后成立物业公司奠定良好的基础，提出彻底的解决办法，实施自来水“一户一表”的移交，截止12月共完成2____区，2229____移交协议的签定，移交费用1770.11____元确保了明年道路整修工程的提前实施，并为减少水补贴奠定了有效的基础。

8、水电暖保供

为实现水泵房专业管理，我公司对原分布在各服务站的清水泵站、污水泵站、排洪泵站全部归供水工段统一管理，使我公司的水泵站管理运行工作进一步向专业化迈进。目前，共管理3____泵站，其中清水泵站2____，污水泵站1____，管理的泵站数量是去年的2.91倍;2017年全年我公司供电范围内停电故障5____，与去年相比降低1____;利用计划停电，检修处理大、小电器故障隐患13____，更换维修电器设备69处，并重新制定了点检制度及标识牌等，严格实行了“两票”制度;在供暖方面，我公司共管理太钢集中余热供暖的三万余户家属宿舍、七千多户单身，10____大小公共福利单位，供暖面积达26____平方米，我们制定设施设备检修台帐，按计划进行检修，所有设施设备责任到人检修到位，更换大小阀门15____，解体检修阀门204____，电机、泵53台，配电盘柜58面，同时配合完成涉及1____区域的采暖改造工程，和52处大阀门的更换及管道保温工程。

房地产出纳工作总结3__年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部;客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部;新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部，

__年集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿;__年集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展

过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

1‘建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

2、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。

使会计报表更趋于管理的需要。

3、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

4、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

二、财务合同管理月总结

公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

1、为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理，如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。

针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。

2、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性;

二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段房地产出纳个人年度总结范文。

房地产出纳工作总结4____年，对于我们祖国来说是充满着诸多回忆的一年，我们的国家在____年经历了严寒和温情、经历了磨难和荣誉、经历了经济的低谷和复苏;____年，对于我们房地产行业来说是非常值得深思的一年，房地产业在____年步入了行业的周期，房地产业在一片该不该“救市”的争论中从年头走到了年尾，房地产业的生存之路将走向何方?需要我们地产人用智慧和汗水去描绘;同样，____年，对于我们__公司来说更是不平凡的一年，是内涵丰富的一年，是蜕变成长的一年。__公司在____年经历了BSC的阵痛、经历了培训老师的洗礼、经历了__改制成功的荣耀、经历了工业项目挂牌的喜悦、也经历了房产销售的低谷。

就是在这样一个复杂多变、跌荡起伏的外部环境和内部环境下，__财务部在公司领导班子的正确指引下，理清思路、不断学习、求实奋进，在财务部的各项工作上实现了阶段性的成长和收获。下面就将财务部所做的各项工作在这里向各位领导和同仁一一汇报：

一、会计核算工作

众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：

1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。

财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。

2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。

保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。

3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司__户客户往来和__户的供应商往来帐目清楚准确。

同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了__的往来款__万元。

4、除此之外，财务部组织全体员工在____年共完成了：收取__二期回笼房款__亿元，契税维修基金__万，审核原始凭证_万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证__张。

出具统计报表__份出具纳税申报表__张，税源统计表__张。出具__集团、__集团相关财务报表__张，出具预算报表__张等。

二、融资、预算与资金管理工作

资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成__改制投产、工业项目的全面挂牌启动，__的前期开发。最严重的是08年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于____年财务部来说，如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。

1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。

可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。____年__市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降__%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在_行的_亿元房开贷款、__万元工业项目贷款和__万元额度的承兑汇票，完成了__行的__万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，__财务部可以骄傲地说，在融资方面，08年__财务部走在了同行业财务部的前面。

2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。

财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。

3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与_行签订了购买__万理财产品，六个月利率为__%，为公司获得理财收益94.6万元。

另外利用闲散资金，在_行理财_次每次分别为_万元(_天)、_万元(_天)、_万元(_天)，共获得理财收益__元。在_行理财_次，每次__万元分别为__天和__天，获得理财收益__。1月开始IPO打新股，投入__万元，获得理财收益__万元。使得公司全年获得理财收益为___万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。

4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。

____年财务部共办理承兑汇票__笔，充分用足商行__万的承兑汇票的授信额度。

5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况;

建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天，每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。

三、涉税管理工作

由于房地产企业涉税环节特别多，相关税收政策也非常繁杂，征税较重，这使得纳税成为企业的一项重要成本支出。在国家税收法规的规定下进行合理的纳税筹划，减少纳税支出，是财务部涉税管理的首要工作。这要求财务部在事先、事中对各项经济业务进行审核、筹划将各项纳税支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低纳税支出的同时还要规避涉税风险。实现公司经济业务的涉税低风险甚至零风险是涉税管理的另一项重要工作。公司在接受税务稽查时会面临三种不同性质的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部门主要负责的对管辖区域内企业日常情况进行的检查，要求被检查的公司数量一般不得低于一定比例。2、专项稽查。专项稽查是指根据上级税务部门的部署，对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面的清理检查。3、举报稽查。举报稽查是指任何单位和个人根据征管法的规定，都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关在接到举报以后，采取一些措施对纳税人进行检查。下面就对财务部08年所做的主要涉税管理工作进行回顾。

1、审核各类收入和付款合同。

由于将财务审核加入到了各类经济合同的签订订环节，使得财务部在业务发生之初就能进行纳税评估和纳税筹划。08年财务部共审核相关经济合同__份。

2、__月，财务部与税务局充分沟通后认为我公司必须主动进行土地增值税清算，因为目前国家对土地增值税的征收管理力度一年比一年大，将查得更细。

如果等到明年清算条件成立由税务局进场进行土地增值税清算很可能会增加纳税支出。财务部征求公司领导和集团财务部的同意后组织人员进行了__项目的土地增值税清算工作。

3、通过分析国家增值税的发展趋势，工业项目的所有购进设备均未取得增值税专用发票，将设备的增值税开票时间拖到09年，这样就可以在09年享受新的消费型增值税的好处，为公司争取了__万元的增值税进项税额抵扣的好处。

4、通过对销售部员工年终奖金的发放方式进行合理筹划，不仅使公司按按税收法规履行了代扣代缴义务，又保障了员工的利益，使公司的大部门员工少交了__元个人所得税，增加了员工的税后收益，得到了广大员工的称赞和好评。

5、定期将各类大额的工程发票送到税局进行发票真伪鉴定。

由于房地产公司收到的发票金额巨大、数量和种类繁多，一旦收到假票将给公司带来巨大的涉税风险。为控制这一风险，财务部定期组织人员将相关发票送往税局进行真伪鉴定。

6、_月_日—_日__市稽查局对我公司进行税务稽查，要求我公司填写__-__各税种税款交纳明细，再根据情况进行实地税务检查。

财务部立即组织财务人员进行全面税务自查，一方面积极与征管税务局沟通，取得征管税务局的理解和帮助，另一方面主动与稽查局相关人员联系，建立了良好的人际关系。最后，由于及时将未交足的税款补交到征管地税局，避免了稽查局到公司进行实地税务检查的涉税风险。

7、_月份__国税局来到我公司就我公司__年的所得税申报表列示的销售收入__万元，对应的成本只有__万元提出质疑，要求立即出具收入确认的证明，即文件__区的主体竣工证明，否则__区对应的收入__万元不能予以确认。

由于涉及调减我公司申报的所得税__万元，财务部立刻将这一潜在的巨大涉税风险汇报给集团财务部，因为根据税法规定偷税金额超过全年纳税总额的10%将被定为偷税罪。根据集团财务部的指示，财务部立即组织财务人员重新对__年的所得税重新进行清算和填报申报表，另一方面积极与主管税务机关协商并取得税局相关主管领导的理解，只是调整了纳税申报表，并没有认为我们恶意提前确认收入、滥用所得税优惠政策。这也证明了财务部平时与税务局的沟通做得比较到位，才不至于发生重大的涉税风险。

8、通过与地税主管税务局主管领导的良好沟通，财务部积极争取纳税A级企业，目前税局的相关领导已经承诺明年将会将我公司申报纳税A级企业。

如果申请纳税A级企业成功，就将意味着税局将二年内不来公司查帐，一是为为公司营造良好、宽松的纳税环境。二是为公司获得了荣誉，为公司与__政府部门沟通谈判增添了一项重要法码。

9、加强了涉税管理的资料收集和档案管理工作。

在岗位职责中加入了税收政策的收集、整理、汇编工作，每月定期到税局网站上更新下载与房地产有关的税收政策，并进行整理汇编。财务部在进行土地增值税清算、所得税申报、税务自查、日常申报时，将各工作底稿进行整理，把过程列出来，做为公司的涉税相关文件进行归档。为了以后进行涉税管理时提供一份原始参考资料，也为了以后新的财务管理人员能够快速地了解了公司的相关涉税管理工作提供备查。

四、财务分析与风险预警工作

财务分析是以财务报告资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它为了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。

过去我公司的财务分析几乎是一片空白。但是企业的规模越来越大，资金调度也越来越大，如果没有财务分析对企业的运营状况进行一个理性的评价和分析是非常危险的。所以公司领导对此非常的重视，对财务部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，财务部在编写财务分析经验不足的情况下在网上大量收集相关资料，包括房地产的相关经济政策，对比分析各房地产上市公司的财务报表，在_月份出了一份__公司上半年的财务分析。所幸得到了公司领导和其他各部门同仁的认可。

在这篇财务分析中，财务部对当前房地产企业的不利和有利影响因素进行了分析，共分析了_条不利影响因素和_条有利影响因素。并指出了目前房地产企业的_条应对策略。事后证明，这两段分析为公司日后的发展提供了及时、必要的信息和依据。

根据对我公司各项财务数据与上市公司财务数据的对比分析和评价，财务部指出了当时公司存在的主要问题和风险：

1、资产负债率已经到了银行接受的极限70%，下半年的融资将非常困难。

事后财务部仍然毫不畏惧困难，运用智慧、勇于创新，突破这一瓶颈和局限，仍然为公司融下巨额的银行资金。

2、公司未能合理安排工程进度、在需要资金周转的时候开盘，造成公司资金起伏较大，增加资金断裂风险。

3、预期的销售收入过于理想化，未能充分考虑市场变化而对预算进行调整。

最后证明下半年的收入预算真的偏差很大，一定程度上影响了资金的调度。

4、指出下半年资金断裂的风险，要求公司领导积极筹措资金。

事实证明这次财务分析和风险预警在降低公司的经营风险上是成功的、有效的，正由于充分预估了资金断裂风险，财务部在资金仍然充裕的情况下为公司尽可能多地向银行融资。提前做了充足的准备。

房地产出纳工作总结5不知不觉加入公司这个大家庭已经一年了，在这段时间，不仅仅认识了这么多好同事，更多的是学到了很多东西，以前对房地产一无所知的我，此刻也能多少了解一些，也能协助销售人员签定购房合同，这对我来说是很大的收获。在新的一年即将到来的时刻，我把自我这一年来的出纳工作进行总结，请领导、同事对我进行监督。

作为一名财务人员，一名出纳，我十分清楚自我的岗位职责，也是严格在照此执行。

1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。

审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。

2、严格保证现金的安全，防止收付差错。

对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。

3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。

这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。[由整理]

4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。

对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。

5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。

保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点就应是值得骄傲的。

6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤状况，询问李总当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由金主任审核，审核无误后，交由李总签字确认。

最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里还有一块就是和房地产业务有必须关系的，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。

李总刚交给我这份的时候，我并没有把它和业务联系在一齐，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，之后再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。

当然，一年的要用文字写完，肯定是不太完善，个性是做出纳，本身就是做一些日常性的事务，而且涉及到一些保密制度，所以我就到那里，以后上有有待提高的地方，请领导和同事多指导，争取在新的一年里，把做得更细，更完善，不出癖漏。

第8篇：房地产公司财务分析范文

——在集团股份有限公司二届三次暨三届一次股东大会上的报告

 

尊敬的各位股东：

     受      股份有限公司董事会委托，我代表董事会向大会作题为《肩负使命奋力创新确保目标实现》的董事会工作报告，报告分两个部分，一是总结二届董事会三年来的主要工作，二是安排三届一次董事会的主要工作任务，请大会审议。

 

一、过去三年的工作回顾

  已经过去的三年，是不平凡的三年，市场形势复杂、经营形势艰难、管理形势严峻，都是集团公司面临的突出问题，面对经济增速放缓的重重阻力，集团公司换届重组后，二届董事会紧紧围绕集团公司打造“金属物流行业领军企业”的战略定位和“一业为主 多业并举” 的工作要求，无所畏惧，共同担负起自己的责任，迎难而上，摒弃空谈，务实苦干、殚精竭虑，呕心沥血，甘于奉献，团结带领广大员工凝心聚力，顽强拼搏，积极应对各种挑战，奋力推进工作，保持了公司整体健康快速发展的态势。

三年来，集团公司经营收入    万元，上缴税金   万元，两次股权分红都是10%,股东相对满意，园区解决就业   人，公司的规模和社会贡献已经位居   工业园区的前列，得到了社会各界的高度关注和青睐，社会效益和经济效益实现双丰收。

三年来重点做了六个方面的工作：

一、调整完善公司组织构架，明确组织分工和责任划分，优化资源配置，促进工作效率提高。

经过换届后公司董事会、监事会成员由过去的22人减少到10人，人数虽然减少了，但工作、决策的效率确大幅度提高，相互间的沟通交流更加容易、更加紧密。工作成效和工作成功也是逐年递增。换届之初，根据董事会成员的实际情况，把董事、监事做了合理的分工，组建了以董事长、监事长、两名董事及律师为团体的项目招标领导小组，实现了以副董事长出任   房地产公司法人的领导负责制，完善了委派董事到各子公司出任监事的监督管理机制，做到每位董事、监事肩上有指标。促使集团公司董事、监事共同担负起了为公司、为所有股东服务的职责，共同谋划公司未来的发展。

1、先后改组了  房地产有限公司、成立了  物流有限公司、    信息技术有限公司、  钢材贸易有限公司，使其成为在集团公司领导和监督下的独立运营、独立核算的法人负责制全资子公司，形成责权利相统一治理结构，提高了各子公司的工作效率和工作积极性，优化了各子公司间的资源配置和管理格局，为集团公司的战略发展奠定了坚实的基础。

2、调整企业经营策略，实行资产结构性重组。

在结构重组过程中，公司聘请中建华会计师事务所，通过政策解读，资产优化，将原本产权隶属   房地产，但实际有  物流公司经营管理的货场、加工车间、汽吊、龙门吊等价值1.8亿元的资产进行剥离，为     项目清算，上缴税收做好了充分的准备。

3、按照统一筹划，有限授权、分级管理、管控结合的运作模式：明确了集团公司各部门的管理职能，使各子公司真正成为在集团公司领导和监督下的独立运营、独立核算的法人负责制子公司，实现了责权利互相统一，互相制约，资源优化配置。极大的提高了各子公司的工作积极性和工作效率，奠定了集团公司大发展、快发展的坚实组织基础。

二、把经营计划和费用预算控制，贯穿工作始终。

集团公司董事会始终坚持把利润增长放在更加突出、更加重要的位置，狠抓“经营计划”和“费用控制”两个关键措施。以经营计划及费用预算控制为核心，通过逐月分解工作计划，全员合理分担目标任务，转变工作意识，改进管理思路，在公司上下实行精细化管理。

三年来，在董事会的决策和指导下，集团各部门、各子公司采取自下而上和自上而下相结合的办法，经过反复的推敲、仔细论证和合理测算，反复修改，年年都提前编制年度经营工作计划和费用控制预算方案，经董事会审议通过，作为贯穿年度工作的主线，指导集团公司全面运营。

三、开展企业内控，强化制度管理，落实工作任务，实施集中采购。

三年来，通过制定集团公司《内部管控方案》，优化了集团公司及子公司的经营管理制度，规范、明确了各级领导的工作范围和工作责任，充分调动中高层领导工作的主观能动性，克服管理工作中的依赖性，做到一切工作有章可循，一切工作有据可依，一切工作流程化、制度化管理。与此同时，完善优化了组织机构设置，加强定员、定编管理，不断优化办事流程、提高绩效考核运行的真实性和有效性。将所有部门及岗位的考核指标实现量化，对公司所有人按照工作职责、月度任务、工作完成质量进行全方位的考核，并及时兑现。做到年度工作有目标，月度工作有计划，周周工作有落实，形成公司上下人人头上有指标，工作重担众人挑的良性工作模式。

日常物资采购采取集中采购的方式进行。各子公司按月上报采购计划，经财务核对，领导审批诸多环节把关，最后比质、比价、货比多家集中采购，用最少的钱办最多、最好的事，这样做既保证了公司办公用品、设备设施的日常使用，也保证了公司资金的合理使用。在开展集中采购的同时，每月对公司库房所有物品进行盘点，做到急需物品有库存，特殊物品有备件，各类物品无积压。

四.夯实管理基础，增强企业运营能力和标准化水平。

三年来，集团公司按照年初制定的量化指标。自始至终加强财务监督，着力抓好采购、建设、运营全过程的成本控制，提高资产运营效益；不断加强日常财务管理,规范财务核算和审核，减少不必要的财务收支。

1、通过抓好园区过磅、装卸、保洁、保安服务，保证场地租赁；做好信息和网络维修服务；优化物业管理和安全防范，加强商户的联系。

2、严格项目管理，保质保量完成工程建设任务，合理制定营销计划，做好房屋和钢材销售。对内紧抓成本控制，严格预算控制，对外狠抓品牌建设，切实提高集团公司的运营管理能力和标准化水平。

五、明确企业发展主攻方向，增强企业核心竞争力。

1、通过成立   物流公司把集团公司的“核心”业务市场物流业务做大做强，三年来，实现货物吞吐量720.77万吨，营业收入4198.82万元，收取场地和商铺租赁费8212.08万元。同时加大“商户服务满意率”的考核力度，杜绝吃、拿、卡、要等现象的发生，把“心系商户、服务至上”的服务宗旨切实落到实处，汽吊和龙门吊的司机、装卸工，园区的保安和保洁都能实实在在的工作，兢兢业业的服务，入园企业的满意度逐年提高。

2、通过成立    物业公司，把“服务入园企业”的经营理念，植入人心，及时绘制园区货场编号平面图，建立入园企业信息档案，经常深入一线，听取商户的意见和建议，想商户所想、急商户所急，为有集中堆放货物要求的商户适当调整相邻的货场，极大满足堆放钢材企业的需求，量身定做服务内容。三年来，入园商户的水暖电等方面的维护维修都是随叫随地，8小时之内100%的解决。货场和商铺的租赁都能满足要求，卫生清洁实行保洁员划片包干负责制，垃圾清运外包，日出日清，绿化工作基本完成，一个干净整洁、服务到位、管理有序的现代   物流园在  建成，社会效益和经济效益与日俱增。

3、通过成立     钢铁贸易公司，把“主要”业务做大做精，尝试在上游为园区商户在钢厂增加话语权，争取到最大优惠，延长供应链条，搞好流通服务，探索在下游的延伸辐射；与此同时积极同各大银行进行大额度的守信谈判，寻求政策和资金的支持，满足钢贸公司未来发展的需求。三年来，实现钢材货物销售   万吨，利润   万元。

4、成立了    信息公司，促进信息化建设的进程，组织公司人员编写《      集团信息化项目前期相关准备材料》，全面讨论集团OA建设、财务管理、电子商务、集中监管、仓储管理、物业管理、一卡通对接及供应链商贸等模块建设。

与杭州     公司紧密合作，经过三年的努力，截至现在，已经实现了财务系统、仓储物流系统、供应链商贸系统、一卡通的上线实施，奠定了未来公司科学发展、跨越式发展，管理升级、实现信息化的基础平台。

首先，有效解决了    公司进销存、财务对账、进销合同等业务的信息化，解决了进销存由传统的手工记录、手工核算模式转为系统记录，系统自动统计，自动生成各种统计报表，提高了数据统计的及时性、准确度，方便了管理。

其次，积极同    银行   分行一起合作建设园区一卡项目，签署《 集团框架性协议》，积极与工行探讨，完成了园区一卡通的硬件型号选择、卡面设计相关工作，一卡通业务功能开发阶段已经完成了停车收费子系统、进出口管理子系统、磅房管理子系统（全新B/S框架开发）、物业收费系统的开发。

第三，主营业务范围也从单一为园区商户提供网络服务，逐步拓展到承接信息工程，安防工程等范围，运营模式和赢利能力正在提升。

5、推进房地产项目建设步伐，走出去参与政府BT模式代建房的建设，开拓公司新的经济增长点。

在集团公司董事会的积极运作下，利用现有资质和现有的工程技术人员，宁夏    地产开发公司代建了    县政府 模式拆迁安置房    项目。在建设期间，先后遭遇建设资金短缺、施工队伍庞大、质量体系繁杂、进度控制严格、安全事故高风险、管理协调艰难等诸多问题，管理层不等不靠，迎难而上，认真应对，充实和加强管理队伍，严格控制工程质量、进度和安全，及时与政府、监理、设计和施工等单位沟通，协调解决施工过程中的一系列问题，历尽艰难，达到了按期交工，质量合格，安全责任事故为零的建设目标。2014年8月底顺利完成46栋砖混楼的竣工验收，11月底小高层及配套设施也全面竣工，达到交工条件。该项目实施完成后，置换的土地是公司未来5-10年内不断发展和壮大房地产业务的关键住宅和商业用地，是公司产业布局的重中之重。

六、创建文化交流平台，提炼企业核心价值观。

1、不断优化公司的网站的服务内容，搭建集团公司、各子公司与政府部门、金属物流相关行业学习、沟通、交流、共同促进、共同提高的文化平台，做成企业动态、战略构想、发展方向、管理方针广泛输出的信息通道，提高企业知名度，扩大企业影响力。

2、利用《    》报，为企业和商户、客户宣传自己、推销自己提供服务，把企业的动态、发展方向、管理方针、公布与众，接受广大股东、入园企业及员工的监督，实现政策透明化，工作具体化，任务目标化。

3、积极组织做好每年的新春联谊会、运动会、素质拓展、知识竞赛等文娱活动，通过活动的开展，不仅拉近了员工之间、员工和企业之间的感情，也凝聚了思想，形成了合力，与此同时将企业的核心价值观灌输给员工，推动企业文化的加速形成。  

各位股东：

过去三年，我们之所以能取得如此骄人的成绩，主要是我们坚持做到了：

    （一）、董事会积极作为，认真履行工作职责。审慎行使《公司章程》和股东大会赋予的职权，结合公司运营需要，共召开  次董事会，会议的通知、召开、表决程序均符合《公司法》、《公司章程》和监管部门的要求。

对公司发展产生重大影响的主要决议概括起来有：

1、选举  为二届董事会董事长、 副董事长。

2、同意聘请    计师事务所，为公司做整体税收筹划。

3、审议通过， 物流集团《内部管控方案》和《三年来的经营计划及费用控制预算方案》，提交集团公司及各子公司付诸实施。

4、审议决定，宁夏   流园信息化平台建设项目合作商为   软件公司。

5、同意   辞去副董事长，宁夏  房地产开发公司总经理职务；选举马国忠为副董事长兼宁夏钢协房地产开发公司总经理。

6.审议通过，由宁夏    地产开发公司代建永宁县杨和康城项目及《永宁县杨和康城项目合作开发融资建议方案》。同意   康城项目融资以合作开发方式解决。

（二）、董事会方向明确，工作目标清晰。

1、全体董事、监事以身作则，团结奋进，与公司全体员工同心协力，上下联动、攻坚克难、苦干实干，从容应对各种突发矛盾和困难。积极主动同《    》联系召开钢铁高峰论坛  次，邀请专家 “把脉”；并积极与唐山东华钢铁集团鉴定战略联盟协议、召开钢铁产品推介会，提振市场信心，保证了宁夏  金属物流集团公司钢材销售稳健的发展态势。

2、就外部市场而言：一是取得了   康城项目的建设资格并顺利按进度完成了项目。二是根据市场情况进一步调整完善物流公司运营方式，保证其基本的盈利能力和核心产业地位。三是时刻关注和指导钢贸公司经营管理工作，积极协助解决实际困难，不断推进整体工作。

3、对内部来讲，一是从完善制度、流程、关键环节、重点工作的细处着眼，深入改进，一步步将工作向着标准化、科学化的方向推进。二是着力引进信息化管理的思路，向信息化建设为主体的管理方式转变。

（三）、董事会齐抓共管，整体工作推进切实有力

1、在日常工作中，多次与50万元以上股东座谈，通报公司发展情况和面临的问题，听取大家对公司发展的意见和建议，及时调整工作思路和工作方向。主动改善工作作风和服务质量，积极为园区企业解决各类实际困难和突出问题，确保园区企业与集团公司之间能够双赢，共同发展。

2、在生产经营的关键时刻和重要的敏感时期，召开全体股东大会3次，临时股东大会一次，50万元以上股东座谈会2次，就涉及彼此利益的重点问题互相交换意见，协商谋划，主动出击为商户解决困难，共同营造友好的合作氛围，实现双方的协作共赢。

3、在 资金受阻的紧急时刻，董事会多次召开会议出谋划策，提出了多种解决方式，经过筛选最终确定方案提交股东大会讨论通过，圆满解决了该项目的资金困难，工程才得以按计划完工。

（四）、董事会精心组织，夯实工作基础。

1、结合各部门、各子公司实际，优先建立涉及生产运营重点的关键制度和关键流程，自上而下搭建一套权责明确，流程清晰的制度流程体系。

2、规范财务开支的资金审批、资金划拨等管理环节，按照费用预算管控方案落实财务管理制度，实行逐级审核、总经理审批的财务管控措施。

3、健全员工培训管理制度，重点抓好日常业务技能培训，完善培训机制，提高解决问题的能力，逐步制定符合各类人才特点的培养方式、管理办法和激励措施，使人才能够引进来，留得住。

（五）、董事会齐抓共管，紧盯安全不放松，确保园区各项工作安全运行。面对严峻的安全生产压力，董事会求真务实抓生产，建立以董事长为组长的安全领导小组，中层领导为责任主体，基层员工为安全生产第一责任人的三级管理体系，在公司形成一种上下齐心，各司其责，各尽其职，突出运营管理，突出跟踪管理，突出动态管理的工作机制，完善机械设备安全档案，保证各种设备高效、安全运转；建立《安全事故应急救援预案》，构建纵向到底、横向到边的立体式预控体系网络，全方位的抓好  重大机械设备事故。确保股份公司快速、稳定发展。

（六）、董事会精心组织编制各类管理制度，工作流程，强化管理。

1、结合岗位职责与工作情况，制定详细的绩效考核方案和考核细则，按照公司经营目标把所有的工作无缝隙的具体量化到人，通过对员工进行日常与年度相结合的绩效考核，将考核结果与员工的薪酬待遇、岗位调整等挂钩，建立能上能下、能进能出的企业自我约束用人机制。

2、通过对园区服务的摸底，汲取入园企业意见，结合工作实际，对集团公司现有的工作制度和流程进行了及时的优化，做到了科学、合理，在保证员工队伍稳定的同时促进了工作效率的提高，同时解决了入园企业的后顾之忧。

3、强化员工队伍建设和廉洁自律意识，提高员工服务意识，打造了一支年龄结构合理，工作业务精练，敬业精神强的员工队伍。重点关注企业员工培训工作，通过“传、帮、带”的做法，促进全体员工业务技能、业务素质的共同提高。

（七）、加强财务管理，优化资金使用。

园区在建设和发展的过程中，留下了许许多多的财务管理问题，董事会针对财务上遗留的这些问题，组织相关人员对集团公司成立以来对各类税种的应缴、已缴、未缴情况进行了全面清理、核算、剥离。财务开支严格按照年度经营计划及费用预算方案。从资金审批、资金划拨等管理环节规范管理，实行财务结算由经办人呈报，主管领导审核，总经理审批的财务审批制度。

 

二、存在的问题

不可否认，在全体董事、监事的共同努力下，我们的工作确实取得了很大成绩，得到了广大股东和商户的认可。但肯定成绩同时，我们也清醒认识自身存在的问题和差距。概括起来主要有以下几点：

1、个别董事对公司的长远发展漠不关心，工作态度欠缺。。

2、公司股权分散的问题一直得不到有效解决，致使公司在重大决策上，无法很快形成决议。

公司面临着经营发展的巨大压力。董事会务必要做好长期应对挑战的思想准备，务必要做好长期打硬仗的工作准备。决不把希望仅仅寄托在市场形势的好转上。

三、未来三年工作的指导思想和具体措施

总体指导思想：

1、坚决围绕年度经营计划和财务预算管控这条主线，紧紧抓好市场建设和市场服务的主流方向；

2、在搞好园区商户服务的前提下，开展代建政府BT项目抵顶银子湖住宅用地和高速路东侧商业用地的开发建设；

3、提升物流公司、物业公司、信息公司、销售公司、钢协房地产开发公司在钢贸行业和房地产开发行业的竞争力和话语权，提升企业竞争力和整体效益，使股东利益处处得到保障，员工收入稳步上升，公司步入良好的快速发展轨道。

具体工作的开展：

一、坚持一个工作中心--以利润和收益为中心。

各子公司要紧盯利润目标，想方设法完成年度绩效目标任务，困难、问题都不应该是我们工作目标无法实现的借口，要树立“一切为了利润和收益，为了一切的利润和收益”的经营理念，一方面要不断拓展业务范围  、工作范围，实现产业升级、工作成效和管理升级，另一方面是加大成本控制和缩减支出的力度，节本增效，实现利润和收益最大化。

二、抓好两条发展主线

一是抓好以物流市场物业服务、房地产项目开发、钢铁贸易销售，逐步拓宽产业服务链条，延伸上下游的产业，打通上下游的产业链通道，提升整体竞争实力，实现产业重新布局。

二是狠抓信息化项目上线后的管理和建设，搞好集团公司内部和园区的网络服务，提升信息化的管理水平。

三、实现三级科学管理

逐步建立完善集团公司-子公司-子公司各部门三级管理体制，狠抓管理，一抓到底。集团各部门要肩负起横向按业务分块履行监督和管理职责，整体考虑公司运营发展的方向，规定子公司的管理权限。子公司要以经营目标、绩效目标为根本，做好经营计划和费用预算管控，子公司各部门要依托信息化管理，细化梳理管理过程，具体实施各项业务，逐步向标准化和科学化管理的方向迈进，横纵结合，向管理要效益。

四、把握五项工作重点。

（一）加强成本控制，深挖内部潜力。

加强集团公司财务的集中管控，严格落实成本费用预算，严格控制计划外支出。加强财务核算管理软件的推广和使用，将预算及核算模块在各子公司应用，做好与各业务模块的对接。强化各部门、重点项目的预算执行和管控。加强钢贸公司销货款的管理，逐步明确采购业务中的监管角色，规避资金风险。强化财务分析、资金统筹，合理规避税收，最大限度的争取政策扶持，实现企业利益最大化。

1、采购部要逐步完善供应商浮动管理机制，定期通过市场调研，综合考虑价格、性能、售后等多方面因素对供应商实施入围与淘汰，确保供应物资质优价廉。加强市场研判，根据市场价格变化选择合适的时机进行采购，规避价格高峰。加强材料、备件计划申报、领用和监督管理，减少库存积压，提高材料备件资金占有率。

2、行政部要严控办公设备、车辆费用的审核，规范差旅费、接待费、会议费的审批管理程序，积极推行自动化和无纸化办公，大力压缩非生产性支出。

3、财务部要严格资金预算、成本和投资管理，做好资金预算支出计划，保证企业生产经营工作正常有序进行，同时有效地对过程予以监督与控制。实施更加严格的成本控制体系，促使各子公司及部门的生产费用、办公费用、设备耗材费用、人工工资及管理费用等相关预算不断减少，控制非生产性开支，切实做到一手抓“资金运作”，一手抓“成本控制”，实现“收支两条线、费用总控制”，提高企业效益，保障集团公司稳步发展。

1、各子公司要按照职能划分和功能定位，在抓好主营业务的同时，还要拓宽工作思路，寻找上下游的增收突破口，想方设法抓管理，出效益。

（1）已经取得物业三级资质的 物业公司，在为市场商户提供物业服务的几年中已积累了丰富的经验，锻炼了队伍，未来三年在搞好金属物流园物业服务的前提下，还要走出去，承接更多类似的物业服务，增加业务收入。

（2） 地产开发公司通过近几年的开发建设，建筑面积、建筑质量，管理团队都具备了升三级条件，且已经完成注册资本金增资变更等前期手续。未来三年， 房地产开发公司要把代建政府BT项目抵顶取得的二块土地 精心规划，提高容积率，控制绿化率，最大限度开发。 住宅建设用地既要考虑临街的商业网点建设，还要考虑住宅小区的品牌建设，把不同消费群体的需求统筹考虑，小高层与多层结合，多层与连体别墅结合，同时在临自治区肿瘤医院的南面，建设高层公寓式宾馆。高速公路东面的商业用地建设与集团公司整体发展相关联的木材、型材、加工为一体的产业园。

(3) 信息公司在抓好主营业务---园区网络资讯服务的基础上，要走出去承揽安防、弱电、信息化网络建设，以承揽工程实现收入趋升。

(4)物流公司要顺势而为，科学规划，利用现有的场地资源，在抓好建材堆放的同时，积极抢占终端市场，扩展上下游业务。尝试推动开展建材终端深加工业务，完善产业链条，使市场不仅仅是钢材堆放的集散地，还要成为终端用户的加工中心和配送中心。

（5） 公司要把钢铁电子商务的交易速度快、交易成本低、交易方式灵活等优势，受到众多钢企和贸易商的广泛关注，作为本地区行业领跑者的博联钢贸公司，应该以战略眼光瞄准未来发展趋势，利用在传统钢铁销售时代积攒的人脉、资源以及大量资本，加快自有信息化平台电子商务建设的速度，在未来的竞争中占据先机。

（二）加强基础管理，提升管理水平。

1、集团公司要逐步建立督查督办工作制度，以制度管理，流程控制，标准建立为基本思路狠抓执行力的建设，不仅要梳理相应的工作流程，还要补充完善各项控制手续和表单，确保每一个步骤的可控，将执行情况纳入绩效管理考核的内容。

2、各部门、各子公司也要逐步形成工作按期反馈，随时跟踪进度的工作模式，一方面保证工作的完成效率，另一方面要强化全体职工提升办事效率的能力和意识。按照年度有公司目标，季度有部门目标，月度有个人目标的“三维一体”模式，推进考核体系的不断深入，促使管理现代化、科学化。

3、着力解决公司在思想观念、管理方式和管理制度等方面存在的突出问题，构建运转高效的管理模式。持续改进绩效考核，坚持约束与激励并重，增加月度考核比重及内容，细化量化考核指标，严格考核兑现，推动各项目标如期实现。

4、积极实施自主创新战略，“优化资源配置、降低人工成本”，统筹考虑，提高现有资源利用效率、减少人工成本、改善作业环境，保证园区事务的良性循环；积极推进先进设施的应用，保证作业流程紧凑化、整体化和规范化，实现配套设施资源利用效率最大化；优化人员结构，开展业务培训，提高操作水平，减少设备、设施的磨损；坚持每日巡检、定期技检，不定期抽检，定期加大园区设备设施的维护维修，保证设备正常运行，杜绝“带病”使用；做好各类设备配件的采购库存工作，在保证设备及时维修的同时减少物资库存带来的资金压力，保证汽吊、龙门吊、叉车、电子磅称的寿命延长，实现设备在高效运行的情况下，安全作业。

（三）加强绩效考核，实现正能量激励。

要细化考核内容，制定切实可行绩效考核管理手册和集团公司工作规则，实现层层职能监管；要明确奖励比重和标准，绩效考评要分出等级，改变收入方式，在保证效率、公平的基础上，通过收入的二次分配适当拉开同一层次间的绩效考核系数，更好地发挥绩效管理的激励、引导正能量作用。

以转变思想为重点，树立不换思想就换人，不转作风就转岗，不提素质就走人思路，以思想、作风和素质的全面提升和改变为基本要点，积极推进思想建设和能力建设，打造一支“作风硬朗、专业优秀、乐于奉献、勇于担当、能力出色“的管理干部团队。

（四）有效开展信息化建设，提升信息技术服务水平。

按照“注重实效、协同共享、创新发展、自主可控”的原则，加快建设统一的电子信息商务平台，积极扩展服务园区外网平台应用范围，全面提升信息技术高效运行的整体服务水平。通过资讯服务、网络支持、网站建设、系统集成、软件开发、互动平台的配套实施和共享，把安全、可靠、高效的信息新技术进一步应用推广，为广大商户全方位提供钢材物流的最新动态。

借助已经上线的商贸供应链、园区一卡通、行政办公自动化、财务管理等方面的管理软件提升管理水平，把人力资源管理、决策报告控制、工作跟踪落实等方面的信息化建设落到实处，提升整个园区的功能定位和管理水平。

（五）加强思想和企业文化建设，服务中心工作。

做好、做大  物流报，积极宣传企业价值理念、最新动态和发展愿景，扩大对外影响，树立正确的舆论导向和正面的企业形象。重点通过办好职工运动会、职业职能交流会、职业素养演讲会、素质拓展、联谊会等大型活动。凝聚思想，活跃职工文化生活，在系列活动中将公司经营目标和管理理念深入人心，提升企业归属感和向心力，进而转化为企业经营的核心竞争力。

各位股东，回首过去三年，我们一如既往的保持了金属物流集团的稳步发展的态势。展望未来，我们信心百倍，机遇与挑战同在，面挑战和困难，我们不能坐以待毙，必须积极作为，勇于担当，大胆作为，狠抓经营和管理，做到经营管理“两促进、两不误”，在降本节支和延伸产业链、延长产业链等方面取得突破，实现    集团量的增加和质的飞跃。

    未来三年的任务已经锁定，目标已经明确。我们坚信，在董事会的领导下，在全体股东、员工的共同努力下，抢抓机遇、迎接挑战、开拓创新、同心同德、奋发进取，企业效益和股东利益双丰收一定能够实现！