资产的价值评估精选(九篇)

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第1篇：资产的价值评估范文

随着经济的发展，企业并购、公司上市、股权变更、企业清算、国有企业改制等经济事项日益增多，这些经济事项的发生都会涉及到企业价值评估。企业价值评估中需要探讨的问题很多，无形资产因素就是其中之一。为了便于说明，本文中所指无形资产不包括土地使用权和人力资源两个内容。

一、采用收益法评估企业价值时对无形资产因素的考虑

收益法是企业价值评估中的一种主要评估方法，它是通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法的预期收益可以现金流量、各种形式的利润或现金红利等口径表示。按照一般的企业价值评估思路，收益法通常适用于评估持续经营且具有获利能力的企业。

企业的未来获利能力，是企业各种因素包括企业的有形资产和无形资产等共同作用的结果。企业拥有的无形资产类型很多，理论上包括各种可辨认的无形资产（如专利权、商标权、特许权、专有技术等）以及不可辨认的无形资产（如企业的人员素质、企业文化、商誉等）。在评估企业价值时，这些无形资产因素都必然要加以考虑。需要探讨的问题在于，评估师如何对这些因素相互作用后将给企业未来收益产生的影响进行预测。

比如，企业通过购买方式取得一项技术，但在技术的消化与吸收方式以及相关的资金投入等方面不同，这项技术的价值，即未来获利能力就会完全不同。据统计，日本、韩国等亚洲国家的一些企业，在技术引进方面的投入比例大约是1：7，即每引进一元钱的技术，企业自己进一步开发的投入大约是7元；而我国企业的该项投入比例大约是1：0.2，大大低于上述两个国家的企业。从这个数据可以看出，同样一项技术，在不同的企业中，人员技术水平的的高低、管理人员的素质、企业对技术的消化能力、企业的融资能力以及投入的资金量等因素不同，该项技术所产生的未来获利能力是完全不同的。

根据这个例子，可以悟出一个道理，就是在预测企业的未来收益时，一定要充分考虑企业无形资产（特别是技术型无形资产）的构成，要考虑与无形资产未来发挥效益密切相关的因素，如企业未来的融资能力、在技术方面加大投入的能力、在技术方面进一步开发的能力（主要指企业中技术人员的素质）、技术研发成功后相应资金的配套能力、与该技术相关的产品市场份额、与该技术相关的国家产业规划以及环保因素等。简单地讲，就是要考虑四个“量”，即：企业人力资源的质量（研发能力）、企业后续配套资金的数量（融资能力）、市场上对相关产品的容量（竞争能力）、企业的生产能量（生产能力）等。

在采用收益法评估企业价值时，要充分考虑企业的无形资产（特别是技术型无形资产）在未来使用方面的各种配套因素以及影响因素，本文将这种思路称为动态评估思路；而不是笼统地以企业的现有收益为基础，以某一个预计比率来对企业未来的收益加以预测，本文将这种思路称为静态评估思路，在评估无形资产时，应采用动态评估思路，而不宜采用采用静态评估思路。

在采用动态评估思路评估企业无形资产乃至企业价值时，对于一些引进技术要特别加以注意。有些企业在引进技术方面是花了很大代价的，从成本的角度看，这些技术的价值是很可观的；但如果从收益的角度看、从技术的进一步开发以及与该项技术的相关配套因素上看，有些引进技术所实际发挥的作用可能是非常有限的。这就形成了某些无形资产，在技术上是先进的、引进成本是较大的，但在效益上却是较差的。评估师在进行评估时对这些情况要特别加以注意。

二、采用成本法评估企业价值时对无形资产因素的考虑

企业价值评估中的成本法又称为资产基础法，它是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。

运用成本法进行企业价值评估，应当考虑被评估企业所拥有的所有有形资产、无形资产以及应当承担的负债。

采用成本法评估企业价值时对无形资产因素考虑的问题有两个。

（一）对非持续经营企业进行整体评估时，是否要对无形资产进行评估

企业非持续经营通常又称为企业清算，这种情况大致包括：企业解散（如：企业因经营目的达到、因经营期限到期以及因其他各种原因不再继续经营等）和企业破产。企业中止持续经营，通常要履行企业清算的程序，其中包括资产评估。那么，在对非持续经营企业进行整体资产评估，也就是以企业清算为目的所进行的资产评估中，是否还要考虑无形资产因素？

要回答这个问题，有必要弄清企业的无形资产都包括哪些类型。

关于无形资产的类型，有各种各样的分类方法。这里按无形资产的性质划分，可以分为知识型无形资产、权利型无形资产、关系型无形资产和不可辨认型无形资产等四类。

知识型无形资产包括专利技术、专有技术、计算机软件与集成电路布图设计等。

权利型无形资产包括各种特许权，如烟草专卖等专营权、进出口许可证、生产许可证等。

关系型无形资产是指企业可据以获得盈利的各种关系，如客户关系、购销关系等。

不可辨认的无形资产是指那些不可单独取得、离开企业就不复存在的无形资产，如商誉。

进行非持续经营假设下的资产评估中，是否要考虑无形资产因素，笔者认为要根据以上不同无形资产的情况而定。

对于依附于企业的无形资产，如权利型无形资产中的各种特许权、关系型无形资产中的各种客户关系及购销关系、不可确指的无形资产如商誉等，在非持续经营假设下的整体资产评估中，可以不必考虑和评估这些无形资产，因为随着企业的消失，这些无形资产自然也就消失了，这些因素不会再产生未来获利能力，因此，也就没有必要对这些无形资产进行评估了。

对于知识型无形资产，如各种专利权、专有技术、计算机软件等，则要视情况而定。为了获得这些技术，被评估企业曾经进行了投资。这些技术型无形资产，有的是可以不依附于企业而独立存在的（如专利权），有的则是依附于自然人的（如专有技术）。因此，在进行非持续经营假设下的评估时，有必要对这些无形资产的价值加以评估。对专利权的价值进行评估后，可以对专利权实施转让，以取得一些转让收入并加入到企业清算分配中去；对专有技术进行评估，可以将这些技术的评估价值参与到企业清算分配中去，因为这些技术通常是依附于自然人的，这些自然人在离开清算企业后仍然可以通过这些技术获得收益。所以，在非持续经营假设下，有必要对知识型无形资产（至少是大部分）的价值进行单独评估。

这里有一个问题值得提出来讨论，就是关于国有企业改制的资产评估问题。国有企业改制，按照国家有关规定，需要对改制企业进行整体资产评估。在国有企业改制评估中，有两个问题值得思考。

一是改制企业的评估假设问题，也就是企业是否持续经营的问题。从企业原有经济性质将终结，企业的人员、名称等都要发生较大变化这个角度看，企业是非持续经营；从国有企业改制后，企业作为一个实体依然存在这个角度看，又属于持续经营。这样，在进行国有企业改制的整体资产评估中，就有必要对于评估假设作出判断，从而才能采用不同的评估思路和方法对无形资产进行评估。笔者认为，国有企业改制政策性很强，涉及到国有资产的管理、人员安置、改制企业今后的股权设置等敏感问题，在以企业改制为目的的整体资产评估中，评估假设宜确定为非持续经营假设。因为，在非持续经营假设下，企业整体评估才能采用成本法进行评估；而又只有在采用成本法进行整体资产评估时，才有可能对企业拥有的无形资产进行逐项清点和评估。

二是如何对改制企业拥有的无形资产进行评估问题。有的改制企业，从账面上看，拥有不少无形资产（如商标权、专利权等），但从效益上看，企业的年度报表上仍然显示是亏损，这就需要进行判断，在企业亏损的前提下，这些无形资产是否还具有价值，如确实这部分无形资产不能给企业带来超额利润甚至一般利润，那么，在评估实践中，对这部分账面无形资产，通常可以不进行评估；有的改制企业中的无形资产，在企业评估基准日时，可能只能产生有限的效益，但从未来看，在相关因素（如人员素质、资金来源等）具备的前提下，可能会有成倍的效益产生（如特许经营权等）。对于这部分无形资产，应当进行价值评估，在评估方法上，可以采用收益法进行评估。

（二）自创无形资产的账面价值不完整时如何取得相关资料

运用成本法评估无形资产的难点在于自创无形资产的账面价值不完整。这是无形资产会计核算方面的规定造成的。

财政部于2001年颁布实施的《企业会计准则――无形资产》规定：“自行开发并依法申请取得的无形资产，其入账价值应按依法取得时发生的注册费、律师费等费用确定；依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用”。

这项规定的实质就是将研究与开发费用在发生时全部确认为费用，计入当期损益，而不是资本化。这项规定的后果是企业自创无形资产的账面价值是不完整的。如果运用成本法评估企业的无形资产，就很难以企业的无形资产账面价值作为无形资产价值评估的基础依据。

解决的办法是：

第一、如果被评估对象是一项研发成功了的无形资产，那么，在采用成本法评估时，就要对该项无形资产自研发以来所发生的所有费用加以整理搜集，从而据以确定该项无形资产的评估价值。虽然这是一项很繁琐的工作，但也是必须做的一项工作，前提是需要被评估企业有较好的资料基础工作，特别是研发费用支出资料的保存工作（注：当然，研发成功了的无形资产，并不能说明就具有经济效益，也许未来的使用成本会大于未来收益，但在采用成本法进行评估时，就暂时不考虑未来的使用成本与未来收益等因素了）。

第二、如果被评估对象是一项正处于研发阶段的技术型无形资产，那么，在评估时，该项技术暂时不能被确认为无形资产，其所记录的研发费用，也不能作为评估该项无形资产价值的依据。

三、对企业集团中的控股公司进行整体资产评估时对无形资产因素的考虑

企业集团是指由母公司、子公司、孙公司等组成的多层次的经济组织。企业集团由若干具有法人资格的公司组成，但企业集团本身不具有法人资格。

控股是指投资公司对被投资公司拥有控股权，在这种情况下，投资公司被称为母公司，被投资公司被称为子公司。母子公司的结构通常形成企业集团。

当企业进行企业兼并、合并等经济事项时，就需要进行企业价值评估。如果被兼并方属于企业集团类型，那么，就涉及到对母公司的评估和对子公司的评估。企业集团是由母、子、孙公司多层次组成，凡是下属有子公司的公司，都可以被称为母公司，因此，从理论上讲，在一个比较大型的企业集团中，通常有几个层次的母公司。为了区别，本文将最上一层的母公司称为终级母公司。

在企业价值评估中，如果是对企业集团中最下层子公司进行整体资产评估，那么，评估事项就比较简单，可类同单体企业进行整体资产评估；如果是对终极母公司进行整体评估，也就是本文所谈的对控股公司进行整体资产评估，那么，评估事项就要复杂一些，需要探讨的问题也较多，本文仅就无形资产因素进行探讨。

第2篇：资产的价值评估范文

关键词：知识产权；融资；价值评估；风险

作者简介：陈莹，女，广东药学院财务处会计师，硕士；

宋跃晋，女，广东药学院医药经济学院副院长，副教授，硕士。

中图分类号：F832.4 文献标识码：A 　 doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.03.36 文章编号：1672-3309（2012）03-79-03

一、我国知识产权质押融资的现状

随着知识经济时代的到来，知识产权的战略性资源地位日益凸显，以知识产权为核心资产的高新技术产业对我国经济增长的贡献越来越大。据统计，当前我国高新技术产业总产值占GDP的比重已达18%，并且对其他经济部门还有间接的推动作用。高新技术的产业化需要资本的支持，然而，我国高新技术中小企业握有大量知识产权资产的同时，面临严重的资金缺口困境。知识产权质押融资作为一种新型的融资模式，对缓解中小企业资金困难，推动企业技术创新具有现实的意义。

为实现《国家知识产权战略纲要》提出的“引导企业采取知识产权转让、许可、质押等方式，实现知识产权的市场价值”的目标。自2008年以来，国家知识产权局先后在全国近20个地区开展了知识产权质押融资试点工作，在16个省（区、市）推广中小企业知识产权金融服务，支持17个省（区、市）建立知识产权价值评估专家辅导团队。各试点城市相关部门积极构建融资平台，以制度创新的方式推动知识产权质押融资。并先后推出相应的贷款贴息、风险补偿等优惠政策，部分地区针对具体情况还成立了专门的科技服务机构。从国家知识产权局公布的统计数据来看，2011年，全国专利权质押融资金额达90亿元（较2010年增加28%），3年来中小企业知识产权质押贷款金额累计超过200亿元，有力地支持了部分高新技术中小企业的经营发展。

从另一个角度来看，2011年，我国共有21665项专利获得实施许可，1953项专利成功办理了质押融资，仅占获实施许可专利数的9%，较2008年增加了5.44%。由此可见，尽管知识产权主管行政部门、中国人民银行及众多商业金融机构都做了诸多努力，知识产权质押融资在我国的推进仍然较为缓慢。

制约知识产权质押融资开展的最主要因素，在于知识产权价值的不确定性。知识产权的价值是决定金融机构是否放贷以及放贷规模大小的关键因素，然而，由于知识产权本身所具有的“无形”特性以及外部环境的不完善，其价值评估面临着诸多风险。

二、知识产权质押融资的价值评估风险分析

由于知识产权自身的特点，它并不像有形资产那样一目了然，在质押融资中对其价值的评估也具有较大弹性。在实践中主要存在以下问题：

（一）知识产权在法律上的不确定性

知识产权的法律风险，主要是指知识产权权利归属的不确定性或潜在的不确定性、权利的不稳定性、与他人知识产权冲突的可能性和后续权利的处置等方面。相较于其他动产和不动产而言，知识产权存在较大的权利不确定性，主要表现在以下方面：一是知识产权客体的非物质性，使得其不能通过占有来明确其法律状态，而必须通过法律的认可来明确其权利的取得；二是知识产权在权利取得以后，在权利存续期内，仍然受到专有性、时间性和地域性的影响而随时可能发生改变。

知识产权在法律上的不确定性，使其在质押融资中的价值评估存在巨大风险：

1、权属风险。主要包括知识产权权属关系的清晰性和完整性，以及后续产生权属纠纷的可能性。作为质押物的知识产权，一旦因权利人本人或他人的原因而失去法律的认可，如专利权因未交年费或授权期届满而失效，或专利权取得后又因他人的异议而被撤销等，此时的知识产权将毫无担保价值。

2、授权和转让争议风险。主要是指知识产权在授权和转让协议中的有关约定和限制会影响其价值，而价值评估过程中往往容易忽略以上因素而导致过高估值。

（二）知识产权在经济上的不确定性

知识产权是国家为促进技术创新，赋予权利人某种经济上排他的权利。知识产权的价值，在于作为其客体的知识产品处于法律赋予的排他期限内所创造出的经济价值。可见，知识产品在权利存续期内所能够产生的经济价值是影响作为质押物的知识产权价值评估的重要因素。主要存在以下风险：

1、技术替代风险。主要是指由于技术进步、技术发展速度加快或技术路线改变而导致替代技术的出现，使得原有的知识产权价值降低或变得毫无价值。

2、强制许可风险。强制许可，又称强制授权，是指国家专利行政部门根据具体情况，可以不经权利人同意，直接允许其他单位或个人使用其专利、版权或其他具有排他性权利的一种许可方式。通常而言，权利人根据法律或通过仲裁，可以得到一定的经济补偿。实践中，我国对发明专利、实用新型专利、版权等可以采取强制许可，而不对商标权、外观设计专利权采用强制许可。强制许可可能会导致知识产权迅速贬值。

3、市场化风险。很多知识产权的经济价值是与其他市场因素共同作用的结果，如果没有这些因素的协同配合，其产生经济价值的能力会大大减弱，如商标权的价值与权利人对商标的运营、策划息息相关。

4、侵权风险。主要是指产品被仿冒、假冒而受到冲击，从而严重影响知识产权的价值。目前，侵权问题在我国尤其突出，“山寨产品”充斥市场，互联网领域侵权盗版现象普遍，这些都极大地损害了知识产品创造经济价值的能力。

（三）知识产权的流动性风险

设定知识产权为质押物的目的，就是为了在债权人不能偿还贷款时，债权人能通过将知识产权变现来获得经济补偿。因此，在知识产权质押融资的价值评估过程中，必须考虑其流动性风险：一是是否存在一个成熟、完善的知识产权交易市场，知识产权的处置通道不畅将严重影响其价值；二是某些知识产权的特性使得其经济价值的实现依附于特定的专业知识和团队，且必须与一定的生产条件如生产设备、销售渠道及售后服务相结合才能产生稳定的现金流，从而使得这些知识产权在市场上的流动性极低。

据统计，我国企业的专利利用率为86%，而其中96%的专利是由权利人自己实施的，仅有4%是以专利许可或专利转让的方式得以实施，这从侧面反映了当前我国专利权在公开交易市场上变现的困难。

（四）评估人的主观判断风险

目前，全球尚无标准的知识产权估价方法，现有的评估方法也只适用于重要专利和驰名商标。我国财政部颁布的《资产评估准则—无形资产》、资产评估协会制定的《专利资产评估指导意见》等政策法规，为知识产权价值的评估提供了一定的参考依据，但相对其复杂性而言，仍然缺少具体的评估实施细则和量化标准。在知识产权价值评估过程中，评估方法的选择和方法的应用，以及针对知识产权的附着性特点所选取的收入分成率，主要由评估人的主观判断所决定。评估人的专业能力、视角、方法、经验直接影响评估结果。

三、知识产权质押融资的价值评估风险的控制

（一）加强资产评估制度建设，规范知识产权价值评估工作

《资产评估准则—无形资产》中规定，知识产权的价值评估主要包括重置成本法、市场法和收益法。就知识产权的重置成本而言，它的计算简便，但与知识产权自身所能带来的价值之间并不存在必然的联系。根据中国人民银行的《贷款风险分类指导原则(试行)》的规定，对于抵押资产的评估，在有市场的情况下，按市场价格定值；在没有市场的情况下，应参照同类抵押资产的市场价格定值。可见，从政策层面上讲，在知识产权质押融资中采用市场法是理想的选择，但是它的应用则需要一个成熟、活跃的交易市场，而我国的现状很难满足这一条件。收益法是对知识产权的未来收益作出预测，并根据合理的贴现率进行贴现从而得出其价值，它符合知识产权的知识属性要求，但其操作复杂，且具有较强的主观性。

有关部门应在财政部《资产评估准则—无形资产》的基础上，针对知识产权特征，分别制定专利、商标、著作权等知识产权的专门评估指导意见或准则，针对不同的知识产权建立系统的评估标准，更有针对性地规范和指导各类知识产权资产评估工作，增强评估的公允性和准确性。

（二）完善知识产权资产价值评估规则，加强评估体系的构建

知识产权价值评估体系主要包括知识产权自身的价值评估、预期经济价值的评估、风险评估等，它至少应考虑以下因素：一是权属的确定性; 二是知识产权的核心竞争力;三是知识产权产品的市场前景; 四是持有该项知识产权的企业的经营管理能力; 五是存续期限; 六是是否已进入实质的实施阶段, 是否已产业化; 七是未来替代技术出现的可能性；八是强制许可的可能性；九是被侵权所可能造成的损失。我国应借鉴日本等国在知识产权评估方面的经验, 进一步规范我国知识产权质押评估规则, 提高评估规则的可操作性。

（三）建立非营利性中介服务机构

知识产权的价值评估工作具有高度的专业性，涉及到知识产权、法学、会计等多学科领域，银行培养内部专业的评估专家成本较高，难以独立完成。因此，中介服务机构成为保证评估结论客观性、公平性、公正性的主要技术平台。同时，知识产权开发运用成功能够推动整体经济的发展，间接提升社会整体利益，政府应以其强大的财力和良好的信誉承担起组建独立的非营利性中介服务机构的任务，以推动知识产权质押融资业务的开展。

当企业向银行提出贷款申请时，中介机构应根据银行的委托，根据知识产权会计的确认和计量情况，结合权利的法律属性、企业经营状况、信用情况及产品的市场前景等因素进行价值评估，作出是否适宜贷款、贷款额度建议及风险评估报告，银行据此发放贷款。

对于为银行提供的知识产权价值评估，中介机构要公开披露估值的方法、估值的标准、估值的影响因素、估值的法律、政策、市场等背景因素、允许的估值误差度等，并承担因估值严重不准而给银行带来的贷款损失。

（四）将知识产权资产价值评估与企业价值判断结合起来

银行设置质押资产的出发点在于防范金融风险，即当借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来偿还贷款时，贷款银行可以通过处置质押物来获得补偿。可见，银行在审核发放贷款时，借款人的偿债能力是首要考虑的因素，质押品的评估价值是第二位的考虑因素。从这一角度出发，应将知识产权资产价值评估与企业价值判断结合起来进行分析。

企业的价值判断是通过对企业的经营状况、信用状况、研究开发能力、科研成果转化能力、管理水平等一系列财务指标和非财务指标综合分析来进行的。据统计，当前我国三分之二的专利分布在中小企业中，银行向这些企业，尤其是向高科技中小企业贷款，更多的是看中他们的发展潜力，银行应综合考虑企业整体及知识产权自身的盈利能力和偿还能力。2008 年，科技部、财政部与国家税务总局联合颁布的《高新技术企业认定管理办法》规定：高新技术企业的认定，企业研究开发组织管理水平、科技成果转化能力、自主知识产权数量、销售与总资产成长性等方面的指标必须符合《高新技术企业认定管理工作指引》中的要求。评价时采用百分制打分，其中核心自主知识产权赋值为30分，科技成果转化能力赋值为30 分，研究开发的组织管理水平赋值为20分，成长性指标赋值为20分，四项指标加权得分必须达到70 分以上。可见，将知识产权资产价值评估与企业价值判断结合起来，能够对企业的业绩和未来的发展与增长作出一个客观、全面的评价，不仅可以保证贷款的投向，还可以保证企业的还款能力。

（五）发挥政府的主导作用，完善融资担保体系

目前，我国的信用担保体系主要由城市、省、国家三级机构构成，其业务分为担保和再担保，担保公司资源分散，没有开展联保、互保和再担保业务，银行对担保行业的资信认同度也不高。融资担保体系的构建，关键要解决两个问题：一是融资担保模式与风险收益的匹配问题；二是风险分散机制的有效性问题。我国应借鉴日本的经验，以政府为主导，成立专门的中小企业管理机构，对高新技术企业的发展进行统筹规划，依靠制度创新以及法律的规范和支持来完善融资担保体系。天津市对涉农高技术生产者的小额贷款实行五户联保的联合担保制度就是一个典型：由县级政府成立担保中心，通过担保与反担保方式对农户、信用社和开发银行提供双向担保。

参考文献：

[1] 余丹、范晓宇.中小企业知识产权担保融资的风险防控[J].科技与法律，2010，(02).

[2] 苑泽明、姚王信.知识产权融资不对称性的法经济学分析[J].知识产权，2011，(02).

[3] 刘玉平.知识产权质押融资中资产评估的研究[J].中国资产评估，2011，(02).

[4] 丁锦希、顾艳、王颖玮.中日知识产权融资制度的比较分析—基于创新药物专利质押融资现状的案例研究[J].现代日本经济，2011，(03).

[5] 仇书勇、龚明华、陈璐.知识产权质押贷款的风险及其防范[J].新金融，2009，(09).

第3篇：资产的价值评估范文

关键词：投资性房地产；公允价值；评估

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。

二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。

五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

参考文献：

[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横，2009（3）.

第4篇：资产的价值评估范文

关键词：企业并购；估值分析；现金流折现模型

2015年5月15日，九鼎投资以41.50亿元竞价拍得中江集团100%股权。并通过中江集团间接持有上市公司中江地产（600053.SH）72.37%的股权，从而实际控制中江地产。作为新三板第一市值公司，九鼎投资此次41亿鲸吞中江集团，无疑再次引起了资本市场侧目，也成为了新三板公司借壳控股主板上市公司首例。

在此次收购中，收购人以 41.49592 亿元的价格竞得中江集团 100% 股权， 从而间接 控制中江地产 72.37% 的股份，即 313，737，309 股，每股价格为 13.23 元.根据中江地产2014 年度利润分配方案， 中江地产以 2014年期末总股本 433，540，800 股为基数 ，每 10 股派 0.6 元（ 含税） 。截 至本要约收购 报告书签署之日， 上述利润分配方案 已实施完毕， 本次要约收购价格相应调整为 13.17 元/ 股。

中江集团在多次挂牌转让未果的情况下，九鼎投资以如此之高的溢价竞价拍中中江集团，背后一定有其深层次的战略意义。由于中江集团属非上市公司，旗下子公司中江地产是A股市上市公司，其财务报表较容易获得，故本文主要使用现金流量折现模型对中江地产进行估值分析，并且与收购价格进行比较进而评估其并购决策，并且浅析该收购背后的原因。

现金流量折现模型估值分析

（1）根据中江地产财务资料，确定详细预测期为5年，2016年～2020年。之后5年公司销售增长率按照固定比例下降至宏观经济增长率水平，即7%。后续期销售增长率一直维持在7%的固定水平。

（2）根据中江地产财务资料，确定详细预测期销售增长率。本文中选取2010年至2014年五年间销售增长率的平均值作为详细预测期的增长率，即22%。

（3）确定实体现金流量中各项目占销售收入的比例。

在估计各项现金流过程中，假设资产负债表各项目与销售收入的比值保持不变。

首先，估计资本支出占销售收入的比例，选取预测期前三年的数据为参考，算出数值为0.20%。

其次，估计折旧与摊销占销售收入的比例，选取预测期前三年的数据为参考，算出数值为1.25%。

再次，估计营运资本占销售收入的比例，选取预测期前三年的数据为参考。

算出数值为-216%。

由销售收入引起的营运资本增加额不可能负值，所以本文中在计算现金流量过程中不考虑营运资本支出的增加。

最后，估计税后经营利润占销售收入的比例，选取预测期前三年的数据为参考，算出数值为6%。

（4）估算折现率

近十年来，我国房地产行业快速发展，投资规模不断扩大。房地产行业投资呈现多元化、区域投资不平衡趋势，再加上企业之间的竞争和商业保密等因素，行业信息不对称较为严重，外部人员很难获得企业的最低要求报酬率。由于这部分非本文重点，仅在此做粗略估计。

首先，查阅房地产行业财务基准收益率专家测算结果（股东权益必要报酬率）为13%。

其次，估算债务资本成本。根据中江地产财报可以看出，其借款总额中长期借款占绝大部分。本文选取央行公布的长期贷款基准利率，在此基础按照商业贷款利率上浮20%，作为中江地产的债务资本成本。根据2015年10月24日，中央人民银行公布的最新长期贷款基准利率，五年以上长期贷款利率为4.9%，则商业贷款利率为6.9%，以此作为债务资本成本。

最后，算出2015年中江地产的资本结构。根据2015年中江地产财报，负债总额为2，193，423，406.47元，股东权益总额为793，021，604.05元，总资产为2，986，445，010.52元。所以，可测算出债务比重为73.45%，权益比重为26.55%。

由上节公式可得：

加权资本成本=股权资本成本×+债券资本成本××（1-t）=13%×26.55%+6.9%×73.45%=8.52%

（5）估算公司价值

第一阶段，假设2016～20120年，公司以22%的速度高速增长。现金流量折现情况如下：

第一阶段现金流量现值之和=497553217.9元

第二阶段，假设公司2021～20125年，公司的销售增长率从22%开始每年以3%的速度下降，现金流量折现情况如下：

第二阶段现金流量之和=737704116.9元

第三阶段，后续期公司以宏观经济增长率7%的速度稳定增长，现金流量折现情况如下：

后续期现金流量现值=CF（1+g）/（r-g） ×（P/F，8.52%，10）

=151336710.6（1+7%）/（8.52%-7%） ×（1+8.52）^10

=4703126163元

最后，将三阶段现金流量加总得公司内在价值。

公司内在价值=497553217.9+737704116.9+4703126163=5938383498元

所以，经估算我们可以得出中江地产公司价值约为59亿元。

四、本次并购的战略性意义

2015年1月21日，江西国资委将其所持有的中江集团100%股权在江西省产权交易所公开挂牌转让，转让价格为25.47亿元，对应上市公司中江地产72.37%的股权，价格为18.4亿元。而中江地产当时市值约为50亿元，转让价款相当于市值的50%。然后截止至终止期，仍然没有受让人接盘。

自今年5月起九鼎投资以远高于挂牌价格的41.5亿元获得中江集团的100%控股权，从而成为首个间接获得A股融资平台的新三板公司。收购价格最终定在41.5亿元，这一价格虽然远高于国资委的挂牌价格，但是低于当时中江地产的市值50亿元和本文估算的内在价值59亿元。由此可见，此次收购是相当成功的。

本次并购具有十分深远的战略意义：首先，此次重组对于处理僵尸企业、长期亏损的低效无效国有资产、提高国有资本配置和运行效率无疑具有重大意义。

其次，九鼎投资收购母公司而实际控制上市公司的方式，巧妙的避开了证监会对于并购方的严格审查以及在二级市场举牌收购的漫长周期和巨额成本，而这些时间和成本远高于收购溢价。最后，九鼎投资将PE资产业务注入中江地产，使其形成了"地产+PE"的双主业模式，未来发展空间巨大。

参考文献

第5篇：资产的价值评估范文

[关键词] 资产评估 资本保全

跨入新世纪，我国国民经济继续保持高速增长的同时，物价也维持在一个较高的水平，抛开居民消费价格指数2007今年以来的不断增长，全国工业产品的出厂价格指数也出现显著的增长。来自中国国家统计局的数据显示，从2003年到2005年期间，我国生产资料价格指数在上年为100的情况下，分别为103.6、107.8和106.8。根据国家统计局的数据显示，2008年1月份我国全民消费品价格同比上涨7.1%,城市涨6.8%;1月份全国工业品出厂价格同比上涨6.1%。统计数据显示，我国宏观经济已然面临着通货膨胀的压力。在当前物价普涨的格局下，采取不同的资本保持观来计量企业的收益将得出不同的企业会计收益，这将影响投资人对上市公司业绩的评价以及投资决策。物价上涨将对会计人员进行会计处理带来更多的思考余地。

一、物价变动下的折旧新问题

传统的历史成本会计下，为了维持设备的再生产能力，产生了计固定资产提折旧的会计方法，平时按照一定的方法提取折旧，当固定资产报废后会形成一笔基金，该基金就可以用来重新购置固定资产。在物价水平保持稳定或波动不大的情况下，按照固定资产的原价计提折旧，对重新购置同样生产能力的固定资产并无太大的影响。但当物价出现较大幅度的波动或固定资产使用寿命较长时，按原价计提折旧累计形成的基金就难以维持企业的再生产能力。在企业进行生产经营中，会因为各种原因要求对企业固定资产进行评估，企业必须按照评估结果对评估增值额进行会计处理。我国要求对固定资产评估增加企业账面价值的同时，还必须按增值额的一定比例上交所得税，剩余部分计入企业所有者权益。笔者认为，对资产评估所带来的增值征收所得税，在物价明显上涨的情况下，将影响企业的再生产能力。因此，在后文，笔者将以简单再生产的实例说明此问题。

二、准则中对资产评估增值的纳税和会计处理

例如，A企业成立之初，投资者投入货币40万，投入固定资产100万元，该固定资产按直线法分5年计提折旧，无残值。为了便于讨论，假定企业在生产经营中不考虑经营所得有关的企业所得。

A企业第一年购入材料生产产品，材料加上人工花费共付现40万，将产品以65万卖出，简单经营收益为（65万元－40万元－25万元）0，其中25万元为固定资产折旧。第一年年末银行存款余额为65万元。

第二年将上年得到的65万元收入全部用于产品生产，又购入原料进行产品加工，以90万售出。简单经营收益为（90万元－65万元－25万元）0，其中25万元为固定资产折旧。第二年年末，银行存款余额为（年初65万+本年销售收入90万－付现成本65万）90万元。

第三年，固定资产评估为110万元，增值额10万元，按所得税税率为25%计算，应交与评估增值有关的所得税为2.5万元，其余7.5万元计入所有者权益。当年计提的折旧额为100 5+10 2=30万元；当年再购入原材料进行产品生产，原料加上人工共付现40万，将产品全部以70万元售出。第二年的简单经营收益为（70－40－30）0,其中30万为调整后的折旧。当年年末银行存款余额为（年初90万元+本年销售收入70万元－付现成本40万元－所得税2.5万元）117.5万元。

第四年，继续购入材料进行产品生产并将其全部销售，原材料加人工花费共计40万，折旧与年相同，销售收入70万。当年的简单经营收益为（70－40－30）0；第四年年末的银行存款余额为（年初117.5万元+销售收入70万元－成本40万元）147.5万元。

在第四年年末，企业固定资产报废，需重新购置具有同等生产能力的固定资产，假设具有同样生产能力的固定资产市价为110万元。此时，扣除投资者在最开始投入的40万元，还剩117.5万元。可见企业在生产经营中，固定资产产生的现金流不足以重新购入具有同样生产能力的固定资产，企业的简单再生难以继续维持。笔者以为，究其原因，是因为固定资产评估增值所征收的所得税所致。在本例中，企业向国家缴纳的2.5元正好是企业维持简单再生产所需要的现金。

本例虽然是一个简单的企业再生产例子，但却深刻地提示了征收企业资产评估增值所得税所带来的企业利益损失。

三、在资本保全理论下的评估增值纳税思考

第6篇：资产的价值评估范文

    根据《关于确认中咨资产评估事务所等26家资产评估机构具有从事证券业务资产评估资格的通知》〔国资办发（1993）53号〕，下列26家评估机构获得从事证券业务资产评估资格。各有关评估机构接到本通知后速与国家国有资产管理局评估中心联系，办理证券业务资产评估许可证事宜。证券业务资产评估许可证编号如下：

    中咨资产评估事务所          No.  0000057

    海南资产评估事务所          No.  0000058

    海南大正会计师事务所        No.  0000059

    南宁市资产评估事务所        No.  0000060

    柳州市资产评估事务所        No.  0000061

    深圳蛇口信德会计师事务所    No.  0000062

    宜宾地区资产评估事务所      No.  0000063

    重庆审计事务所              No.  0000064

    上海东亚会计师事务所        No.  0000065

    上海长信会计师事务所        No.  0000066

    上海中华社科会计师事务所    No.  0000067

    山东济南审计师事务所        No.  0000068

    无锡公证会计师事务所        No.  0000069

    福州资产评估事务所          No.  0000070

    黑龙江兴业会计师事务所      No.  0000071

    山西省资产评估中心          No.  0000072

    河北省资产评估公司          No.  0000073

    新疆审计师事务所            No.  0000074

    北京德威评估公司            No.  0000075

    武汉市审计事务所            No.  0000076

    天津会计师事务所            No.  0000077

    江西会计师事务所            No.  0000078

    天津市资产评估事务所        No.  0000079

    南昌会计师事务所            No.  0000080

第7篇：资产的价值评估范文

【关键词】清算价格法；抵押处置物；森林资产；评估应用

一、抵押处置物资产的形成

森林资源资产抵押处置物资产是指借款人（森林资源资产所有人或授权人）以其合法的森林资源资产做抵押资产提供贷款偿还的担保后，由银行向借款人发放贷款，当借款人不按期偿还或无力偿还贷款时，银行有权依法以森林资源资产抵押资产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿从而实现抵押权的资产。

目前，各银行利用森林资源资产抵押贷款可接受的抵押主要是林木、林业用地以及依托森林、林木、林地生存的经济植物等。这些抵押资产具有不可分割性、不可移动性、再生性、效益的多样性、保值增值等重要特征，是一种安全系数较高的担保方式。这在一定程度上保证了信贷资金的安全性，但这种安全性是相对而言的。如果忽视了森林资源资产抵押资产的宜毁灭，长周期、不能快速变现、变现价值低或根本无法变现时，就会带来信贷风险，造成信贷资金损失。因此，确保森林资源资产抵押资产的变现能力、价值的合理性，是防范信贷风险的一道重要屏障。这就要求信贷员和森林资源资产价格评估人员在利用森林资源资产抵押贷款评估过程中要做到“三注意”。

（一）森林资源资产是否存在瑕疵。森林资源资产应当具有独立性、流通变现性。以不合法或不适宜的森林资源资产为担保发放贷款，会引起森林资源资产无法变现，使银行遭受经济损失。比如，森林资源资产证由于办证时的缺陷，与其他产权共用（发展林下种植、养殖），独立变现能力不强，抵押时又不够谨慎，未将相邻的产权一并抵押，一旦产生风险，就会造成处置困难。信贷评估人员应具有这种鉴别能力，拒绝此类产权抵押。

（二）森林资源资产是否具有使用价值。如果森林资源资产因自身原因（如林种确定不合理等）利用受限，没有使用价值，丧失了变现能力，这将给银行造成巨大损失。比如，购买的森林资源资产因某种原因，造成无法实际使用，时间较长，但是由于周边森林资源资产价格不断上升，经评估给出了高价，作为抵押物从银行取得了贷款，但由于借款人还款能力出现困难，无法到期偿还贷款，而抵押物估值明显偏高，有价无市，变现困难，就有可能形成问题资产。因此，对于因森林资源资产自身问题长期利用受限，无实用价值的森林资源资产不接受贷款申请。最常见的是国家重点公益林、特用林（国防林）、景观资产。

（三）森林资源资产是否具有变现能力。森林资源资产的担保能力体现在其未来的变现能力上，而实际的评估工作中，可能会出现评估人员不自觉地忽视对森林资源资产变现能力的评估。比如缺乏实地调查了解，纸上谈兵，轻信借款人一面之词，忽视了森林资源资产变现能力，一旦借款人丧失第一还款来源，而森林资源资产变现周期很长或变现金额很难弥补不足，就会使银行遭受损失。

在个人森林资源资产贷款发展中，银行应当选择与一至两家资质良好的评估公司合作，要求评估人员在评估过程中严格执行相关技术规范，遵守职业道德，不能迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估。同时，信贷人员应陪同评估人员一同前往现场，了解森林资源资产的位置、周边环境，核实森林资源资产的实际林分用途（林种）、林分起源、林分结构、树种组成、林龄结构、林相和林分质量等情况，从森林资源资产地段等外观要素以及内在质量和变现能力综合考虑，对森林资源资产进行全方位、客观合理的评估，从而保证森林资源资产估值质量，防范森林资源资产信贷风险。

二、清算价格法基本理念

（一）基本思路

清算价格法是以清算价格为标准来估算森林资产抵押物处置价值的一种方法。是根据借款人清算对资产可变现的价值，评定重估确定所需评估的资产价值的方法。

所谓清算价格，是指借款人由于破产或其他原因，要求在一定的期限内将森林抵押资产变现，在借款人清算之日预期出卖森林资产可收回的快速变现价格。主要根据抵押森林资产因子状况，运用现行市价法估算其正常价值，再根据处置情况和变现要求，乘以一个变现率，最后确定评估价格。

在原理上基本与现行市价法相同，所不同的是清算价格低于现行市场价格。这是因为借款人急于将森林资产拍卖、出售。因此，从严格意义上来讲，清算价格法不能算为一种基本的评估方法，只能算是重置成本法、收益现值法、现行市价法的具体应用。

（二）应用前提

以具有法律效力的破产处理文件或抵押协议合同及其他有效文件为依据；

森林资产以整体或拆零在市场上可以，而且必须快速出售变现；

所卖收入足以补偿因出售森林资产的附加支出总额。

（三）适用范围

破产或无偿还能力是指借款人因经营不善造成严重亏损、资不抵债时，借款人应依法宣告破产，当债务人不能清偿到期债务时，法院以其全部财产依法清偿其所欠的债务，不足部分不在清偿。

森林资源资产抵押是指企业或个人为了进行融资，用自己特定的森林资源资产为担保向对方保证履行合同义务的担保形式。提供资产的一方为抵押人，接受抵押财产的一方为抵押权人。抵押人不履行合同时，抵押人有权利将抵押财产在法律允许的范围内变卖，从变卖抵押物价款中优先获得赔偿。

清理是指经营不善导致严重亏损，已临近破产的边缘或因其他原因将无法继续经营下去，为弄清楚财产现状，对财产进行清点、整理和查核，为经营决策（破产清算活继续经营）提供依据，以及因资产损毁、报废而进行清理、拆除等的经济行为。

（四）价值因素

如果借款人完全丧失森林资产的处置权，无法讨价还价，占有主动权的买方必然会尽力压低价格，以从中获益；如果借款人上有讨价还价的余地，则森林资产的价格就有可能高些。

森林资产的拍卖时限越短，森林资产的清算价格就可能越低；反之，若拍卖的时限较长，森林资产的价格就可能高些。

与被拍卖森林资产相同话类似的森林资产的现行市价越高，被拍卖森林资产的清算价格通常也会高些；反之，被拍卖森林资产的价格就会低些。

若森林资产与破产借款人的其他资产一起整体拍卖，其拍卖值可能会高于包括森林资产在内的个单项资产变现价值之和。

三、清算价格法程序

进行市场调查，搜集与被评估资产或类似资产清算拍卖的价格资料。

分析、验证价格资料的科学性和可靠性。

逐项对比分析评估与参照物的差异及其程度，包括实物差异、市场条件、时间差异和区域差异等。

根据差异程度及其他影响因素，估算被评估资产的价值，最后得出评估结果。

根据市场调查计算出结果，对清算价格进行评估。

四、清算价格法方法

严格地说，按照国际惯例，资产评估方法有三种方法：重置成本法、收益现值法、现行市价法。清算价格法不称之为一种独立的评估方法。在我国由于《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令）规定清算价格法是一种独立的评估方法，才使业内普遍认为它也是国际通行的评估方法之一。

目前，对于清算价格的确定方法，从理论上还难以找到十分有效的依据，但在实践上仍有一些方法可用。笔者认为：森林资产评估清算价格的方法主要是现行市价。

首先，根据被评估森林资产的具体情况及所获得的资料，选择重置成本法、收益现值法和现行市价法中的一种方法确定被评估森林资产的价格；然后根据快速变现原则确定一个变现率，再用评估价格乘以变现率，所得结果即位被评估森林资产的清算价格。

五、清算价格法实例

某拍卖公司将抵押的一某信用社森林资产拍卖出售。该森林资产承包使用年限为50年，到评估基准日已使用15年，剩35年。林分质量状况良好，年生长率3.95%。试评估该森林资产的清算价格。

第8篇：资产的价值评估范文

关键词：资产评估 问题 对策

一、企业价值评估的特点

企业价值评估作为市场经济运作过程中经常遇到的问题，对企业产业结构调整以及转型具有重要作用。但是我国的企业价值评估体系依然存在诸多问题，要研究这些问题，首先要了解我国企业价值评估的特点及内涵。对于企业价值评估的特点而言，首先就是具有目的性，在市场经济发展过程中，对目标企业进行价值评估来确定合理的收购价格，保证收购的合理性。但是它不同于一般的资产价值评估，需要考虑的还有企业的持续经营以及使用价值，也就是企业的未来预期收益。其次是整体性和综合性，对企业的价值评估是对其持续经营的整体性评估，这种持续经营实体产生的未来经济效益对企业的价值具有决定性作用。企业价值不是各单项资产的总和。企业价值评估作为一项复杂的系统工程，不仅要进行定性评估，其中包括公司治理、财务状况、市场营销以及人力资源和文化调查等，还要通过建立数量模型对企业价值进行量化分析，对企业价值进行综合评估。再次，企业价值评估具有专业性、中立性。由于企业的价值评估一般具有复杂的评估技术以及方法，所以需要专业的评估机构及专业人员进行操作。又因为价值评估涉及到职业判断，因而需要专业人员保持中立性。但是价值评估中要运用估价模型进行判断，但是对现金流以及贴现率的预测需要专业人员的主观判断，因而存在一定误差，同时企业价值受到自身以及市场环境变化的影响，因而具有一定的时效性。

二、企业价值评估中的主要问题

我国企业价值评估存在的问题主要在于理论研究、相关法律法规、评估方法以及评估环境等方面。

1、企业价值评估相关理论研究滞后。从企业并购以及产权交易的角度进行分析，企业价值评估是指对企业股权价值的评估，是对企业部分价值进行评估；但是从企业破产角度进行分析，企业价值评估主要是指对资产整体价值进行评估。因此，对于企业价值评估的认识存在很多不同，这对企业价值评估以及相关准则的制定带来一定影响。并且关于企业价值评估的方法还不够深入具体，很多市场价值评估体系尚不完善，相关的资产评估制度还不健全，人员素质不高，要规范化资产价值评估，还要建立健全资产评估方法体系。

2、企业价值评估相关法律法规不健全。在《公司法》以及《证券法》中并能没有对资产评估师的权利进行确定，也没有对资产评估机构以及专业人员的资格条件进行明确规定。《国有资产评估管理办法》作为迄今为止针对企业资产价值评估颁布的最具权威的法律法规，相关内容比较陈旧，不能适应现代市场经济的发展要求。《操作意见》的颁布很好地反映了当时的理论研究以及实务现状，也不能适应现代的经济发展要求。新的《资产评估准则—企业价值》自2012年7月1日起实施，尽管该准则的推出具有革命性，但是作为原则性方面的规定，缺乏可操作性。首先，以资产负债表内表外资产和负债，作为资产基础法的评估范围，是对现实的妥协和让步。其次，新准则依据预期收益模型进行分类，这种分类更符合目前的实践，也更加具有操作层面的指导意义，但限制了其他收益类型（比如净利润）的选择，未对“资本化法”进行规范。当然，它的确立存在一定的创新点以及对现实的充分考虑。

3、企业价值评估方法应用存在障碍。重“成本法”，轻“收益法”和“市场法”。忽视了资产之间的协同效应及表外资产对企业价值的影响；忽视了企业未来成长机会对企业价值的影响，具有静态性；信息搜集成本较高限制了市场法的使用。

4、我国企业价值评估环境有待改善。行政干预仍然比较严重，产权市场和证券市场不够发达。经过二十多年的发展，我国产权市场和证券市场虽然有了长足发展，但市场规模较小、制度不健全、信息透明度不高、市场价格具有可操纵性等缺陷都大大限制了企业价值评估方法—市场法的使用。

三、完善我国资产评估体系的对策

1、进一步提高资产评估师的综合业务素质。应加强和规范资产评估师的后续教育，改革资产评估师考试制度，修订和完善高校资产评估专业人才培养方案，对此，中国资产评估协会可以提出一个有指导意义的资产评估专业人才培养方案。

2、加强企业价值评估概念与方法体系研究。我国目前缺乏一套比较成熟的企业价值评估概念与方法体系，应充分发挥政府、协会、评估机构、高等院校的作用，组织人员对此进行研讨，形成理论界和实务界普遍接受的企业价值评估概念与方法体系。

3、修订或完善我国企业价值评估法律法规及准则体系，制定《资产评估法》，为企业价值评估提供法律依据。

4、改进企业价值评估方法的可操作性。根据评估目的和对象的不同，选择与之相适应的价值类型和评估方法。深入研究收益法和市场法，完善评估准则，提高收益法和市场法的可操作性。

随着我国经济结构的调整，企业制度改革、产权转让以及对外投资等各种资本运营活动的日益增加，企业价值评估逐渐受到更多的重视。只有提高企业价值评估的规范化程度，才能更好地完成企业价值评估。但是根据当前发展形势来看，我国的企业价值评估依然存在很多问题，需要我们及时的做出调整，才能促进我国企业价值评估体系的完善和发展。

参考文献：

[1]刘玉平.企业价值评估若干问题探讨[J].中国资产评估，2006（1）

第9篇：资产的价值评估范文

时至今日，经历了若干次的讨论与修订，《企业价值评估指导意见（试行）》终于与大家见面了。这是资产评估行业里程碑式的一件大事，也是我国企业价值评估领域中一次具有历史意义的革命。

我国的企业价值评估实际是与我国的资产评估同时兴起的。1991年91号令第三条即已经规定国有资产占有单位在“企业兼并、出售、联营、股份经营”等情况下需进行资产评估，已将企业作为了资产评估对象，但是，91号令的第七条仅认为“国有资产评估范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产”，即作为资产评估法律文件的91号令还未重视企业作为交易对象时与企业单项资产之间的差异。因此，资产评估一开始的企业价值概念是以企业整体资产价值来替代的，而企业整体资产被认为是企业各单项资产的简单加总。此种导向造成了评估实务上的偏颇。由于企业价值的评估演化成了对企业资产负债表所列示资产及负债的评估，于是严重地影响了企业价值评估的定位，并限制了企业价值评估方式方法的发展。其偏颇与限制具体体现在以下几个方面：1、会计处理方面的问题直接影响了评估价值，评估师的大量工作变成了审计工作；2、由于企业的每项资产必须分别进行评估，评估机构为控制经营成本，设备、房产、土地等单项资产评估往往聘用不了解资产评估的专业技术人员去完成，因而严重影响了评估的执业水平。同时，企业的房产和土地的价值评估业务似乎应该必须由专门的房产价值和土地价值的评估人员来承担，从而导致企业整体价值被肢解，影响了企业评估价值的准确性；3、由于评估往往仅以企业提供的会计报表为准，造成了对账外资产的忽视和遗漏；4、由于会计报表所列示的各单项资产评估价值加总后不一定能体现企业的整体价值，其评估价值不能用来作为发行定价的参考，证监会实行了另一套股票发行定价机制，资产评估报告只能用来设立公司。资产评估行业错失了巨大的证券发行市场；5、同样是因会计报表所列示的各单项资产评估价值加总后不一定能体现企业的整体价值，资产评估报告只能做为委托方完成国有资产管理部门相关手续的文件，而不能为企业股权交易提供有用的定价参考，不能满足股权交易市场的有效需求。

《企业价值评估指导意见（试行）》的革命性之一，即在于其从根本上扭转了对企业价值概念的认识，澄清了企业价值评估所指的对象，即“企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值”。此概念的引入并非是我国独创，欧美等市场经济发达国家，早就对企业价值作出了上述的定义。如《欧洲价值评估准则》指南7中指出，评估师应当将企业价值评估业务分为两类，一类是评估企业价值（enterprise value），即企业的整体价值，另一类是评估权益价值（equity value）。

由于企业价值中有股东权益创造价值与股东贷款创造的价值，企业价值评估的理念也将国际上已成熟的资本资产定价模型引入了国内。

这里的股东全部权益的价值，即企业整体价值中由全部股东投入资产创造的价值，本质上是企业（法人实体）一系列的经济合同与各种契约中蕴含的权益，其属性与会计报表上反映的资产与负债相减后净资产的帐面价值是不相同的。而引入股东全部权益和部分权益价值的意义，在于明确地将股权作为企业价值评估中的对象，而非过去将净资产这样一个会计科目作为评估的对象，同时其隐含了部分股东权益与全部股东权益之间并非一个简单的持股比例关系，部分股东权益还存在着控股权溢价和少数股权折价的问题。

《企业价值评估指导意见（试行）》的革命性之二，在于罢除了成本法在企业价值评估中的垄断地位，强调了收益法和市场法也是企业价值评估适用的方法，而在一定的条件下，这两个方法甚至是更为适用的方法。同时，指导意见对各种评估方法的使用提出了具备可操作性的规定。

在收益法方面，具体规定有：1、提出采用收益法可使用收益资本化法和未来收益折现法两种具体方法。 未来收益折现法往往适用于成熟的企业，其收益通常是稳定的和可预测的。

2、提出了预期收益可以采用多种口径，包括现金流量、各种形式的收益或现金红利等，打破了传统上只用净利润作为预期收益的传统观念。

3、提出在预测过程中委托方、相关当事方和评估机构应相互配合和沟通。委托方和相关当事方应提供委估企业未来经营状况和收益状况的预测，评估机构应对其进行必要的分析、判断和调整，确信其合理性，并在此基础上确定收益法的参数。区分了资产评估收益预测与审计盈利预测审核时中介机构的责任。

4、提出折现率和资本化率的确定原则，要求应当考虑利率、市场投资回报率、加权平均资本成本及委估企业、所在行业的特定风险等因素。

在市场法方面，具体规定有：1、提出采用市场法可使用参考企业比较法和并购案例比较法，明确指出市场比较案例的来源可以是上市公司，也可以是市场上可收集资料的买卖、收购及合并公司。改变了以往实务界认为资本市场尚不活跃，无法收集交易案例的传统观念，为市场法的使用提供了新思路。

2、提出具有可比性的公司应当是属于同一行业、或受相同经济因素影响的公司，同时要求对参考企业报表进行分析调整，使其与委估企业报表具有可比性。

3、提出选择、计算、使用价值比率应考虑的因素。

在成本法方面，具体规定有：

1、提出成本法评估的范围，应当包括被评估企业所拥有的所有有形资产、无形资产以及应当承担的负债。此规定真正从企业拥有权益的角度揭示出评估对象，而非以往将评估对象对应为会计科目。

2、提出企业价值评估中所采用的成本法，其实质就是资产基础法。并明确企业的各项资产可以根据情况选用适当的具体评估方法。

3、提出长期投资项目是否单独评估的原则，是根据其对企业价值的影响程度，而非委估企业其是否为控股单位来确定。

4、 给予了评估机构根据重要性原则和工作量完成的可能程度来确定评估方法的选择机会。

《企业价值评估指导意见（试行）》革命性之三，在于引入了国际上一些成熟的企业价值评估的概念与方法，使中国的企业价值评估能够尽早与国际接轨。目前，国外投资人在国内投资时，往往不相信国内评估师的胜任能力。虽然因限于我国对国外的企业价值评估机构的资格限制，仍聘用国内评估机构进行企业价值的评估，但同时聘请外资机构对评估结果进行复核。由于过去我国对企业价值评估没有一套成熟的方法体系，一些国内评估师对评估中出现的问题得不到合理的解决途径，因此常常遭到外资机构的质疑。国际企业价值评估概念与方法的引入，能够使中国的评估师武装起来，从而从容地迎接经济全球化的挑战。所引入的先进概念与方法包括：

1、财务报告的分析、调整和利用；2、在采用收益法时，对非经营性资产、负债和溢余资产进行单独分析；3、持续经营前提下企业价值与清算前提下企业价值；4、企业存在多种经营业务状况下的分别分析的原则；5、控股权溢价和少数股权折价；6、股权流动性对企业价值的影响。

《企业价值评估指导意见（试行）》革命性之四，在于评估报告与以往的相关规定有了质的区别。指导意见从评估报告使用角度出发强调了评估报告充分披露有关信息的重要性，并且对报告应披露内容进行了较为详细的规定，但未对报告形式进行任何的规定。与91号文相比，指导意见增加的报告内容包括：

1、评估报告使用者；2、价值类型和其定义；3、评估假设和限制条件；4、评估程序实施过程和情况。

前述三项均是基本准则中强调的重要内容。在指导意见中提出披露此三项内容的要求是对基本准则的呼应，也映证了基本准则在整个准则体系中的作用。在披露评估程序实施过程和情况时，指导意见强调披露企业的财务分析、数据调整情况，评估方法选取过程和依据，重要参数依据来源与形成的过程，以及运用评估方法时的逻辑推理过程和计算过程。这些披露要求强调资产评估应当利用经济学、管理学、逻辑学等知识，对所收集到的评估信息资料进行合理分析、推理和计算。指导意见始终强调资产评估学是一门综合性的经济类学科，以还资产评估的本来面目；同时对资产评估师提出了更高的要求。

任何带有革命性的观点，必然是创新的，也必然会与旧观念发生冲突。指导意见（既然具有革命性，则必然带来一些问题需要解决，如：

1、一些新的概念如何理解和定义，如有形资产、溢余资产、控股权、少数股权、价值比率等。希望尽早能出台相关释义，帮助广大评估师对指导意见形成正确的理解；2、指导意见的实务操作仍存在着一定的困难，如溢价、折价、流动性等因素的考虑，必然需要大量的案例数据作支持，而国内的数据和相关研究却相对匮乏。希望进一步进行企业价值评估的理论研究和实务探索。

3、与现行法律法规的衔接一直是困扰准则制定工作的难题。如在报告披露方面于91号文的衔接、收益法和市场法评估结论如何满足《公司法》关于投资注册资本金的规定等。

4、价值类型的问题仍未得到解决。基本准则将价值类型作为重要观点提出后，实务界仍处于茫然的状态，不少评估机构不理解价值类型具体的含义，更无法对其进行准确的定义。结合国内资产评估业务的价值类型研究，定义不同种类的价值类型已成为目前资产评估界急需解决的问题。

美国的企业价值评估准则最早制订于1987年，至今已经历了十几个年头。欧洲在2000年也将企业价值评估准则纳入价值评估的准则体系。我国的企业价值评估准则吸取了国外多年研究的经验，并结合了国内理论界和实务界的探索，应当说具有较高的起点。我们期待着具有革命性的《企业价值评估指导意见（试行）》将中国的资产评估行业带入辉煌灿烂的明天。

参考文献：