房地产需求精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产需求主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产需求范文

住宅产业广受好评。甚至推断住宅业能持续长时间拉动城市经济发展。但是由于各个城市的经济内涵具有显著差异,从长远来看,即使是同一经济政策也有发展成为不同性质城市的结果。以一些一线城市为例,比如北京和大上海,从客观上来说,在其特定的社会经济背景下,这种房地产行业可以大量吸引国内外投资,特别是高质量的投资,城市的经济含量的增加,对城市化进程的发展起到了重要的支撑作用,强大了城市的辐射作用,对于住宅产业的快速发展具有一定合理性。

二、管理拆迁职能及其作用分析

随着城市建设发展的需求,城市建筑进行一系列房屋拆迁,经过政府相关部门审批,对于城市规划区域的一系列土地,进行拆除城市房屋的工作,被拆迁人的补偿安置是由拆迁人负责的。行政和民事相互交叉就会形成房屋的拆迁行为,在行政主管机关的批准下,在相关行政机关的管理监督下,涉及在内的三方,分别为,被拆迁人,拆迁人以及房屋拆迁相关部门。行政法律关系对此作出直观显现,同时也隐喻着民事法和行政法之间的相互交叉,渐趋融合的方式。经由相关部门进行房屋拆迁许可证的发放时,其许可证中要明确载明拆迁范围,拆迁人,以及拆迁期限等一些项目,并通过房屋拆迁公告进行公示。拆迁人与房屋拆迁管理部门应对拆迁人做好适度的宣传,解释工作。

三、关于开发经营管理中的一系列作用的剖析

不断提升的投资意识随着房地产改革的发展而日益深化加强,在居民与职工之间逐步形成了个人投资建房。比如在1996年,一项以房改房为主题的安居工程项目被突出,按照国家相关法律政策的规定,对于经济适用房的建设,国家进行一系列的税收减免,职工承担建房成本,政府投入大规模土地,开发企业的利润最高为3%,经济不富裕的人们因此有了自己的楼房,有利于促进城区内住房面积得到彻底改变,居住楼房化的切实实现,城市现代化得到极大程度的迈进,不断向着城市现代化迈进。在各种住宅产业的优先发展的具体措施中,住宅交易税费的降低,经济适用房的确立,住房的分配货币化等各种措施都能有效减少住宅商品房之下,对金融业与城市经济的威胁。显然随着日沪白勺增长,一种非常明显的拉动作用产生。在有段时间内,优先发展住宅产业对于城市经济发展起到的作用是异常明显的。住宅产业广受好评。甚至推断住宅业能持续长时间拉动城市经济发展。但是由于各个城市的经济内涵具有显著差异,从长远来看,即使是同一经济政策也有发展成为不同性质城市的结果。以一些一线城市为例,比如北京和大上海,从客观上来说,在其特定的社会经济背景下,这种房地产行业可以大量吸引国内外投资,特别是高质量的投资,城市的经济含量的增加,对城市化进程的发展起到了重要的支撑作用,强大了城市的辐射作用,对于住宅产业的快速发展具有一定合理性。

四、对于物业管理的作用剖析

对于国家一系列的物业管理法律法规要认真贯彻落实。其中包括的内容有,负责指导与监督召集业主大会以及业主委员会的组件,对物业管理企业的资质进行一系列的审查,报批工作,召开一系列的物业管理招标,投标管理。对负责物业的公用部门,进行一系列维修资金的归集,须筹以及一系列的审配监督管理工作。在一系列的审批监督管理工作的过程中,对于违反物业管理规定的行为要进行严格查处。物业管理服务的标准及其收费标准要进行详细制定,并且得到相关部门的落实监督。物业管理企业行业书籍与理论调研要得到统计,对住宅室内的装饰,装修管理要进行一系列的指导;在物业管理的前期阶段对于物业承接要详细检验,对物业管理政务进行一系列公开的指导;并且一系列的物业管理区域要进行供暖管理工作;进行一系列的物业管理行业的通知的拟定,并且进行一系列通报,简报等文件方式,对于物业管理企业业主委员会的投标进程也要认真负责。对物业管理的档案进行一系列的收集,分类以及保持工作。

五、结语

第2篇：房地产需求范文

关键词：房地产业; 城市;外部需求;输出基础部门

一、房地产业的界定

至今学术界对房地产业的内涵及由此所引致的产业定位等都还议论纷纷，莫衷一是。分歧的主要表现之一是房地产业除了包括经营环节之外，是否还包括建设（生产）环节，这也就决定着房地产业的产业定位问题：纯流通领域的产业，第三产业;还是生产与经营兼备的生产经营性产业，具有第二产业的特性。一般认为，房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业完全成为一个独立的产业，已得到世界的认可。在一个城市中，房地产业成为基础产业，支柱产业、先导产业的可能性已得到实践的证明，是无庸置疑的。对于房地产业能否成为城市的输出基础部门，一种观点认为房地产业的任务是为城市内部生产和居民生活服务的，是内向性的非基础产业。它的“产品”――住房是“不动产”，永远输出不了！对此本文持不同观点，认为房地产业可以成为城市的输出基础部门。

二、外部需求导向：基于输出基础部门的概念

输出基础（export base）概念最先由城市规划者使用，后经诺贝尔经济学奖得主、著名经济史学家道格拉斯・诺思（North， Douglass）发展形成了区域经济发展的输出基础理论。诺思认为，区域输出基础是“一个区域所生产的可供输出的商品的总和”，其中“可供输出的商品”，主要是指第二、三产业的生产的输出产品。相反，为输出产业提供服务和配套写作的产品在区域内销售的，或是为区域内生产生活服务的产业，则称为区域非输出基础。

对“输出基础”这个概念，可从以下三个层次理解。一是“输出”，即是外部需求导向的，这是最核心的思想。而对于“输出”又有不同角度的解释。从是否具备物质形态来看，“输出”可分为有形的输出（如各种物品）和无形的输出（如各种服务）;从相对位移而言，“输出”可分为正输出和负输出，前者是指域外需求、域外消费;后者是指域外需求、域内消费。“一个地区的购物中心能够吸引远方的顾客;一个城市作为金融中心，它的服务区域可能更广;大学也常常吸引来自其他地区的学生。”二是“基础”，即对域内非基础部门和整个地区经济增长的带动作用。三是指部门集合或部门束，是多项产业活动的集合，一般情况下不是一个部门。

三、房地产业的城市输出基础部门属性探析

城市是一个开放的系统，是人口流、资金流、技术流、物质流、信息流的综合体。开放度越高，系统越发达，流动越频繁，作为城市新兴的房地产业基础性越强，输出特征也愈明显。房地产属于不动产，但房地产产权的流转，形成了房地产市场。而房地产市场的具有区域性，即房地产区域级差收益的存在。引起了房地产业资金、技术、劳务甚至信息的输出。这种输出同样也可以通过乘数效应，带动城市经济的增长。

从需求讲，以住宅为例，房屋作为生活必需品，这种商品的需求的收入弹性是小于1的，但是需求收入弹性会随着收入的增加而提高，即住房需求随收入增加更加旺盛。另外，住房需求具也有多层次性，既是基本的生存资料。又可以作为发展资料、享受资料，住房需求结构升级仍具有很大的空间。

从空间因素讲，仍以住宅为例，消费群体面临着区位选择的问题。随着我国经济的持续快速发展和人民生活水平的提高，居民对居住环境也不断提出更高的要求，特别是伴随着城市化出现的城市病问题加剧，一些具有相当经济实力的人，在旅游景点、海滨等地区购买住房，用于周末度假或集中某段时间消遣，甚至备作晚年之用。他们的主要目的不是为了居住，而是为了消遣享受。这种以经济实力为后盾，以消遣休闲为主要目的，在靠近风景旅游点和避暑胜地的地方购买住宅的区位选择已渐成趋势。对于输入地而言，这种消费群体的流入，相当于房地产业的“负输出”。这种人群城市人口中的比例可能不大，但绝对量不小，是一个应该引起重视的问题。

四、房地产业成为城市输出基础部门的时空条件

在现实生活中，一个城市的形成和发展的原因是多方面的，受各种因素的制约。在研究影响城市形成和发展的因素时，要历史地、具体地分析。房地产业能否成为一个城市的输出基础产业，也要做具体地历史地分析。

从时间维看，房地产业制约于生产力水平和产业结构层次。对于人类的全部经济活动，按照经济活动的发展阶段，以资源流向为主要标准可以划分为第一、二、三次产业。依据产业发展的一般规律，在工业化过程中，第一产业的比重会逐渐下降，第二产业的比重在上升到一定阶段会逐步缩小，第三产业的比重会逐步上升直至成为国民经济的主要产业。房地产业作为新兴的第三产业，在国民经济中的地位日益凸现，但从我国所处的发展阶段看，工业仍是推动我国经济发展的主要动力，绝大多数城市也仍以工业作为发展重点。

从空间维看，房地产业制约于城市空间结构和城市形态变化。从城市规模看，如果说大城市区域自身循环机制完善，自我发展能力强的话，那么输出基础理论蕴含的外部循环机制对于一个小城市意义更大。因为城市基本部分的比重随着城市人口的增加而变小。而小城市一般只有很小一部分的生产和服务是维持自身需要的，基本活动部分比重偏高。从城市发展历史看，城市经济的基本部分与非基本部分的结构随着时间的发展也有变化，相对于老城市，新城市的基本活动部分比重偏高。从城市空间来看，相对于远离大城市的独立城市，位于大城市附近的中小城镇或卫星城，由于通达的便捷在城市体系中专业化程度就比较高。

根据国外的实证研究，1943年，C.D.哈里斯（C.D. Harris）发表的《美国城镇职能的分类》，把美国城镇分成十类，其中便有娱乐休养城市，但未像其他职能分类一样给出明确的数量指标。在美国十大宜居城市之一的佛蒙特州州府伯灵顿，这座5万人口的城市风光宜人、生活悠闲，医生数量特多，大学生及大学从业人员占全市一半人口以上，但收入并不高，经济活跃度不够;许多教授、作家选择这个城市作为度假、创作的最佳去处，反而并不考虑它的经济和就业情况。纽约是世界级的创业之都，但从来不被美国人当作宜居城市。美国的十大宜居城市都是中小城市;而我国的宜居城市中大城市占了很大比重。由此可见，当人们生活水平还不算太高时，就业、创业往往成为一个城市是否宜居的重要标准。

目前在我国讨论房地产业能否成为城市的输出基础部门，还涉及到现实中的很多问题。比较突出的表现为以下几点：产业部门划分的规定，忽视了二者密切的联系，与产业发展的趋势不相符合;国民经济核算指标采用属地原则的统计不利于区域间因素、商品的流动和产业的转移，同时也不利于培植输出基础产业，使外部需求引起的乘数作用大打折扣;人口自由迁徙问题方面，户籍制度亟待改革，全国总体生产力水平较低的状况在短期内难以改变，不同区域及城市间经济社会发展不平衡的现实左右着居民迁徙与否的选择;“宜居城市”定位的提出在掀起城市规划及功能定位热潮的同时，也有利于促进城市房地产业的健康发展。下面重点分析一下人口迁徙和城市定位问题。

问题之一：人口自由迁徙问题。在制度系统支持方面，户籍制度亟待改革。原有的始于20世纪50年代中期的城乡二元的户籍制度，限制了城市之间、城市与农村之间人口的自由流动。尽管改革开放以来，户籍政策有所松动，但仍难以适应我国现阶段城市化进程加快的趋势，户籍制度改革及法律法规的建立呼之欲出。经济系统支持方面，全国总体生产力水平较低的状况在短期内难以改变，不同区域及城市间经济社会发展不平衡的现实，造成城市间教育、就业机会的不均等、社会保障水平地区差异较大，也左右着居民迁徙与否的选择。

问题之二：“宜居城市”定位的提出。2005年1月，国务院在批复北京城市总体规划的文件中首次提到了“宜居城市”的概念。同年7月，全国城市规划工作会议上提出要把“宜居城市”作为城市规划的重要内容。之后，包括北京、上海在内的100多个中国城市都提出了建设“宜居城市”的目标。从国内外来看，发达国家与发展中国家宜居城市的标准和条件是有区别的。例如，美国评选宜居城市更重视安全、教育、医疗和环境，而我国的宜居城市更重视经济、就业。尽管评价指标不尽一致，国内外主要关注点也不同，但这种理念的提出在掀起城市规划及功能定位热潮的同时，也有利于促进城市房地产业的健康发展。

根据以上分析，本文认为房地产业作为城市输出基础产业可能出现的城市形态是：大城市附近的中小城镇或卫星城，以专业化程度高为突出特点;有着特殊自然景观的适于消遣休养的地方性城市，以职能规模大为突出特点。这在城市化进程中，及新城市建设或城市形态的演变中极有可能出现。

五、结语

本文讨论的是房地产业在城市的功能地位问题。输出基础理论的提出本身就是基于实证研究（诺思根据对太平洋西北岸的实证研究），具有浓厚的经验主义色彩，理论自身也有“诸多缺陷”。 城市的发展经济基础的分析倾向于量化的指标，但首先要明确经济基础的概念。基于对“输出”的多重理解，论及“在一定的时空条件下，房地产业可以成为特定城市的基础产业”，但房地产业能否成为城市的输出基础部门，最终由实践检验。

参考文献：

[1]曹振良等编著.房地产经济学通论[M].北京大学出版社，2003.

[2]魏后凯主编.现代区域经济学[M].经济管理出版社，2006.

[3]聂华林，王成勇编著.区域经济学通论[M].中国社会科学出版社，2006.

[4][美]查尔斯・F.弗洛伊德，马库斯・T.艾伦著，周海平译.房地产原理[M].上海人民出版社，2005.

[5]周伟林，严冀等编著.城市经济学[M]. 复旦大学出版社，2004.

[6]张江编著.房地产经济学[M].清华大学出版社，2005.

[7]赵理尘著.城市发展导论[M].山东大学出版社，2004.

[8]许学强，周一星，宁越敏.城市地理学[M].高等教育出版社，200.

第3篇：房地产需求范文

[关键词] 房地产 城镇人口数量 人口结构 刚性需求

现阶段,受房地产市场巨大的经济利益推动,房地产经济呈现出持续走热的态势。这一现象同时也影响到了“房地产经济学”这一学术领域，将人口学理论与经济学理论结合起来研究经济问题的方法,也已经扩展到了房地产经济学领域,例如吴老二、刘婧(2007)的《人口迁移与房地产价格――以广东省为例》和王嘉慧(2007)的《谈人口因素对住宅房地产市场的影响――以威海市为例》。

社会学与经济学研究领域的合流已是国内外社会科学发展的一大趋势，人口变动对经济发展的重要影响已不言而喻。同时，市场营销学也强调“市场=人口+购买力+购买欲望”,把人口因素作为市场细分的一个变量。因此，笔者试图探究人口因素（包括城镇人口数量、人口年龄结构等)对房地产需求的影响。

一、城镇人口数量

城镇人口数量的变化包括两个方面:城镇人口的自然增长,即出生人数减去死亡人数的净值;城镇人口的机械增长（人口迁移）,即迁入人口减去迁出人口的净值。这两方面的变化对房地产需求的影响具有较大的差异。人口的自然增长并非对房地产产生现实的需求,而是二三十年后的潜在需求,因为新生婴儿既无购买住房的能力,也没购买住房的需要。从另一个角度来看,新生婴儿的增多会导致家庭的抚育成本增高,家庭的可随意支配收入减少,对住房的消费也随之减少。人口的机械增长则对房地产产生现实的需求，这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决居住问题的。

数据来源:历年《北京市统计年鉴》，北京市统计局2004年、2005年、2006年国民经济和社会发展统计公报。

笔者为了验证上述想法,收集了北京市1987年到2006年的相关数据，进行线性回归分析。将城镇人口数量与商品房需求之间的关系近似地表示为方程(1)所示：

Q=a0+b0p(1）

其中Q表示房地产需求,用商品房销售面积来衡量，p表示城镇人口数量,a0表示其它影响因素。根据数据资料用EXCLE进行回归分析,R2=0.8793049,说明城镇人口数量与商品房销售面积高度相关,当α=0.05时，F=131.1361291>Fα=4.49,说明城镇人口数量与商品房销售面积之间的线性关系显著,为Q=3.6376p-2481.8。

另外，将历年人口自然增长率与销售面积的数据进行回归分析，R2=0.242364245，说明人口自然增长率与销售面积之间的相关性较低。可见，城镇人口数量与房地产需求之间存在如此高的相关性，而影响城镇人口数量的其中一个因素人口自然增长率与房地产需求的相关性却如此之低。由此推断，影响城镇人口数量的另一个因素乡村人口向城市的迁移率，也即城市化的速度在显著影响着房地产的需求。

笔者利用国家统计局公布的有关全国城乡人口比重的数据，以此来近似计算乡村人口城镇化速率，进而预测人口从乡村到城市的迁移对房市的影响。如果假设在所有年份城乡人口的自然增长率都相等，那么可以近似地把某年乡村人口城镇化速率看作前一年到这一年城镇人口比重的增长值。

数据来源:根据《中国统计年鉴――2006》相关资料计算整理。

从表中可以看出,1991年到1995年，一直保持在略高于0.5%的水平；1996年到2003年，一直维持在接近于1.5%的水平。笔者由此推断，乡村人口城镇化率在一段时间呈现出一定的“惯性”。因此，在今后的一段时间内将保持在1.23%左右的水平，城市化在今后的五到十年内还将推动房地产市场的需求。

二、人口结构

从年龄亚文化群来看，由于不同年龄的消费者在行为方式和消费需求上表现出明显的差异性，我国人口的年龄结构变化趋势对我国经济和社会发展也产生着深刻的影响。中国的总体人口结构从“成年型”向“老年型”转变，从而使得房地产刚性需求的主体缩小。然而，其中还有一种现象在改变这种需求的结构，那就是家庭人口结构由“金字塔”型向“倒金字塔”型的转变。在“金字塔”型的家庭人口结构下，家庭人口规模呈指数级增长，不断分解为一个个“核心家庭”，所需房屋的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口结构下，人口数量自上而下逐层减少。例如现在城市中的部分“三口之家”住进了上百平米的商品房中，若干年后随着儿子的娶媳或者女儿的出嫁，如此大面积的房屋对于两位老人来说必然会产生部分“闲置”，而房屋的结构和设施却未必符合老年人的需求。因此在老年型社会就会产生大量的对诸如老年公寓之类的房屋的需求。

佛朗哥・莫迪利亚尼对经济学领域的巨大贡献――储蓄的生命周期假设，预测人们在他们的收入相对于终身平均收入较高时进行储蓄，而在其收入相对于终身平均收入较低时进行负储蓄。一个人的储蓄随着青年、成年、壮年、老年经理一个由低到高再到低的过程。一个家庭的形成也随着家庭的形成、扩展和解体经历一个由低到高再到低的过程。因此随着人口的老化，老年家庭的增多，全社会储蓄总额有减少之势。预计本世纪40年代，中国人口中65岁以上人口将到达全部人口的22%，劳动年龄的人口增速减缓，“人口红利”期即将结束。“人口红利”带来了中国的高储蓄率和高社会劳动生产率。前者的高位增长，为现阶段以住房、汽车为主的耐用品消费积蓄了充足的消费势能；而后者的不断提高，为建筑业和城市建设的不断发展提供了足够的动能。然而人口结构达到“拐点”，即抚养比率由下降转为上升后，就进入了“人口负债”期。中国的年龄结构存在着两个高峰，一个是上世纪60年代末到70年代初出生的人口，一个是80年代末出生的人口。特别是前者，再经过二三十年，他们即将步入老龄阶段，那时中国的人口结构将发生一个大的转变。况且，中国在50年前大力提倡生育，而在30年前又采取了有力的计划生育措施，使得人口结构的转变从一个自发的过程转变为自觉的过程。因此这一转变一旦到来就不是循序渐进，而是极其迅猛的。高储蓄将逐步用于社会抚育成本，社会劳动生产率也会因为宏观劳动力的减少而减速增长，房地产的需求也将显著减少。

三、房地产市场的刚性需求

笔者斗胆认为，中国房地产市场的需求分为刚性需求和弹性需求。套用马斯洛的需要层次理论，弹性需求指为了满足自身发展和自我实现的需要而产生的购买房屋的需求，这类需求通常受其他宏观经济变量的影响，会存在着需求收入弹性和需求价格弹性；刚性需求指为了满足自身生存需要而产生的购买房屋的需求，包括人因为时间和空间上的身份转换而产生的需求，通常不受其他宏观经济变量的影响。

时间上的身份转换指人由未成年人变为成年人，并且随着结婚时代的到来,由父母眼中的“孩子”变为妻子(丈夫)眼中的丈夫(妻子）。中国传统的“分家”观念和过去一个时代家庭人口的“金字塔”结构，使得这种需求格外强烈。然而随着家庭人口结构朝“4-2-1”的“倒金字塔”结构发展,这种需求可能会有所减弱。

空间上的身份转换指人由一地迁出而迁往另一地。在当前中国，这一现象主要表现为大量农村人口流入城市，在城市中购房生存。

刚性需求的产生，既是人类社会发展的普遍规律，同时也带有中国文化根源的特殊性。众所周知，“房地产”的概念与“家”的概念密切相关。如果把“家”的概念分为三种，分别用英文表示成“family”、“home”、“house”。“family”，家庭，指家的组织概念；“home”，广义上的“家”，指家的精神概念；“house”指家的实体概念，与我们所说的“房地产”较为相近。在农耕文明中，由于人类的集体劳作和对土地、房屋的依附性，重视“家”的组织概念和实体概念，即“family”和“house”，这使得中国人有着较强的家庭责任感和对房屋的刚性需求。农业文明中形成的“务实”的观念，经常忽略家的精神概念“home”，即“家”对人的精神抚慰功能。而在游牧文明和工业文明中，由于人们的住所较为频繁地变动，情况则反之。但随着工业化和城镇化的推进，部分人士已经表现出对“家”的精神概念的追求，希望“family”的温馨和“house”的舒适能够抹去工作的疲劳和烦恼。

四、结论与建议

1.人口结构与城市化推动房地产发展

人口结构的变化和乡村人口的城镇化是推动中国房地产发展的两台“马力发动机”，正如笔者前文所述的房地产刚性需求的两个方面：时间上的身份转换和空间上的身份转换。虽然从短期来看，人口的这两方面变化还将推动房地产业发展。但从中长期来看，乡村人口城镇化的速度已较前一时期有所减缓，并且不可能永无止境地发展下去；随着若干年后“人口红利”转为“人口负债”，全社会储蓄率的降低会带来房地产价格的降低。因此，国民应该理性看待房市，警惕长期盲目投资房地产的行为。

2.经济适用房

房地产市场顽固的刚性需求似乎不受其他宏观经济变量的影响，国家的金融和财政政策只能影响它的弹性需求。这也许就是现阶段利用金融和财政政策来调控房价未取到实质性效果的原因。“经济”的本意就是经世济民，为了满足普通市民对于房地产的刚性需求，政府也许应该加大力度建设经济适用房，把房地产需求的“基”给稳住。

3.舒适型用房

随着人们对“家”的精神概念的追求,住宅将从满足生存需要,实现向舒适型的转变。这就对房地产项目的建材、结构和设计提出了新的要求，同时房地产开发商还应该在物业服务和社区文化等方面多下功夫,提供房屋核心产品以外的精神文化附加值。

参考文献:

[1]王永德 王杜春:市场营销学[M].北京:中国大地出版社,2005

[2]王嘉慧:谈人口因素对住宅房地产市场的影响――以威海市为例[J].商场现代化.2007(7):236～237

[3]申 斯:房产市场需求的影响因素分析[J].信阳农业高等专科学校学报.2007(4):50～51

[4]伊志宏:消费经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2004

第4篇：房地产需求范文

关键词：人口老龄化；房地产市场；刚性需求；政策建议

中图分类号：F274 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）20-0068-02

引言

在中国城市化快速发展的同时，人口老龄化趋势也更加明显。2006年全国老龄办的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，21世纪是人口老龄化的时代。中国是世界上老年人口最多的国家，而人口老龄化的问题不仅是数量增多的问题，还存在一系列因为数量增多和老年人口自身变化引起的其他问题，其中对房地产市场的影响不容忽视（王国军、刘水杏，2004）。如果把房产看做生活必需品，房地产需求则是刚性的。不同年龄人口对于房地产的需求不同，住房需求的主体集中在青年人口，特别是25—35岁的即将成立家庭的新婚夫妇（赵君丽，2002）。而与此同时，人口老龄化现象日益凸显，青年人口比重下降，房地产刚性需求也会因此受到影响。本文将讨论人口老龄化对房地产刚性需求产生的影响。

一、文献回顾

（一）购房需求层次观

学者们普遍的看法认为，购房需求分为两个层次，一是住房刚性需求，主要是25—35岁人群，这类人群购房是为了满足基本居住的需要，其需求弹性小，不容易受到市场价格影响；二是住房投机需求，即弹性需求，主要是35—45岁人群，他们具备一定的购买能力，购房是为了投资或者改善住房的需要，一般为二次购房，其需求弹性大，容易受到房地产价格的影响。从2011年中国指数研究院的调查数据可得知：购房年龄主要集中在20—39岁，占总数的75.0%，见图1。

（二）误区及剖析

近年来，随着房地产市场的不断发展，房价不断攀升，特别是近10年以来。房价的不断高企，使得专家学者都纷纷研究和预测房价的未来走势，他们普遍认为，在人民币汇率不断上升和国际的大好前景下，基于中国城市化进程和中国目前人口基数大的条件下，房地产需求将会持续上升，导致房价将会高居不下。在纵观许多专家学者关于未来房地产市场的需求走向的相关看法之后，我们归纳出以下的3种看法。

1.家庭小型化引致住宅刚性需求增加

有专家认为，随着中国未来家庭住户趋向小型化，而家庭的小型化意味着家庭结构的简单化，在总人口增加的情况下，户数增多，特别是单人户、2人户、3人户的增加，从而引起住宅需求总量与结构的变动。未来的城市家庭将是以三口之家的核心家庭、两口之家的老年“空巢”家庭、新婚无子女家庭和单身住户为主体，这就在很大程度上决定了我国未来城市住宅需求单位将趋于小型化，两室一厅和一室一厅的需求量将增加；另一方面，由于住户总数的增多，将导致住宅需求总量的增加（赵君丽，2002）。

2.人口总数增多带来房地产需求的上升

有学者认为，从把房子看做生活的必需品来说，房地产需要是刚性的，人口的多少可以体现房地产需求的一般趋势，在人均居住面积不变的情况下，人口的增加和聚集必然会增大对住房总量的需求（谢琛、袁建华，2010）。在中国人口基数大，未来人口数量必定是增长的前提下，即使人口老龄带来青年人口数量下降，但人口增加必然使得房地产市场需求的持续上涨。

3.人口老龄化增加住宅需求

还有一部分专家认为，老人出于养老的需求，与子女一起居住会存在着诸多的不便。如两代人生活习惯、思想观念的差异，作息时间不同，处理问题意见不一，再加上日常起居不便，住在一起时间短尚能忍受，时间一长难免出现矛盾。由于这两个方面的作用，未来对住宅的需求会进一步上升（李晓娥，2005）。

学界与社会的观点大多数认为，中国人多，所以房地产市场需求大。但是以上的观点存在一定的误区，第一种观点认为，即使未来家庭小型化会引起房屋需要的套数增多，但是忽视了未来以刚需为主要住房需求的青年人口数量的减少，两者巨大的差异可能无法弥补房地产市场需求的缺口。第二种观点认为，人口总数增多就会带来房地产需求的上升，并没有考虑到购房者年龄结构变化对房地产需求的影响。第三种观点认为，老年人所带来的需求会让房地产市场上升，而实际上青年人住房的刚需才是房地产市场的主力，所以青年人口下降会带来房地产市场需求的下降，而不是上升。

二、人口老龄化对房地产市场刚性需求影响

（一）定量分析

在此，借用马忠东、吕智浩、叶孔嘉（2010）的《劳动参与率与劳动力增长》中的预测数据。在考虑生育政策的适度转变包括允许独生子生育二胎，从2025年开始，总和生育率（总和生育率：指假设妇女按照某一年的年龄别生育率度过育龄期，平均每个妇女在育龄期生育的孩子数）调整至2，其后保持不变的情况下，各个年龄阶层人口未来的劳动力人口数量变化，以下为未来各年龄劳动力人口分年龄组预测结果2。

从图2中可以直观看出，2010—2050年间，随着人口老龄化时代的到来，老龄人口逐渐增多，相应地，25—34、35—44岁两个年龄段人口总体呈现出下降的趋势，这意味着我国在未来40年间，由于这两个年龄段人口数量的下降导致的房地产市场需求的下降是必不可免的。

（二）定性分析

以上，笔者已经从定量的角度分析了20—39岁年龄阶段的人口变化对住房有刚性需求的影响，用数据说明了人口老龄化将会使得20—39岁人群规模减小，从而引起房地产刚需的下降。从定性的角度深度分析20—39岁人群的如何从人口规模减少的其他方面引起房地产市场刚需下降，概况而言，主要有两点原因：（1）人口老龄化降低社会购买力，引起房地产市场的有效需求降低；（2）人口老龄化影响社会消费使得住房需求降低。此外，笔者认为，房地产市场的刚需的下降，在人口老龄化拐点出现前后将会抵消其他影响因素，成为必然趋势。

1.人口老龄化降低社会购买力引起房地产市场的刚性需求降低

老龄人口的增多使得社会抚养率（抚养比率：这个社会没有工作能力的人的比例上升）（哈继铭，2007），减少人均可支配收入，“挤出”住房开支从而削弱房地产有效需求。首先，住房的刚需必然随着刚需人口的减少而减少。在人口老龄化对房地产市场刚性需求影响的定量分析中，我们看到，20—39岁人口对于住房刚需是呈正相关，也就是说，在青年人口下降的情况下，住房的刚需是会因此而下降。其次，抚养比率的增加降低家庭可支配收入，沉重的养老负担将会推迟或者甚至减少住房开支。根据生命周期理论，人进入老年以后，劳动力逐渐丧失，创造社会财富的能力逐渐变弱，其养老费用，除了依靠自己的积蓄外，社会和家庭也需要承担。从目前的生育政策的改革方向来看，“四、二、一”的家庭将会占据大多数，不少子女婚后会与父母同居一室。可见，家庭供养老人的压力十分巨大。

综上所述，人口老龄化不仅使得社会财富向老龄人口流动，侵占了更多的社会资源，而且日益加重的抚养负担挤占了家庭可支配的收入，使得住房购买力整体下降。

2.人口老龄化必然使得人口结构发生质的改变，从而使得社会消费结构发生同向的变化

随着老年人口占总人口的比重不断增加，从养老的开支来看，养老可以把养老的费用内部化，由家庭内部成员提供养老服务，而社会化养老需要家庭提供养老费用，这将扩大家庭消费中服务占消费结构的比重（马晓君，2004）。

当社会中老年人口不断增多时，一方面，老年人会为自己储存一部分资金，以预防疾病医疗需要大量开支所带来的不确定性风险；另一方面，子女也会为减轻父母医疗费用等压力而进行资金上的储蓄与安排，从而提高整个社会的储蓄水平，降低社会人均消费率的增长。储蓄水平的提高对于必然会挤占住房开支，从而对住房刚需造成负面的影响。实证研究表明，20—23岁、36—40岁年龄段人口对于房地产需求影响较大（谢琛、袁建华，2010），而20—23岁尚不完全具备买房的能力，多是在亲朋好友以及父母的帮助下得以满足住房需求，而人口老龄化使得这部分人口数量降低，直接减少刚性需求，而住房的刚需一旦满足后，受供养压力的影响，人均可支配收入降低，在较长时间里不会有改善性住房需求。

房地产市场的刚需的下降，在人口老龄化拐点出现左右将会抵消其他影响因素，成为必然趋势。2025年左右，小户型家庭的增加以及城市化人口增长所引起的住房需求的增长将会被人口老龄化所带来的老龄人口的增多抵消，从而最终使得房地产市场刚需降低。

三、结论与政策建议

综上所述，人口老龄化问题切实地影响了我国的人口总量与人口结构，对房地产市场的刚性需求影响巨大而且深远。同时，老龄化问题也非一朝一夕可以改变，因此老龄化问题对房地产市场产生长远影响的这一趋势难以扭转。基于这个问题的严峻性，我国政府亟需审视我国的人口政策，同时防范房地产市场未来可能面临的危机与挑战也势在必行。

参考文献：

[1] 哈继铭.人口结构与城市化推动房地产发展[J].中国房地信息，2007，（7）.

[2] 李晓娥.人口老龄化与房地产业的发展探微[J].中国人口科学，2005，（S1）.

[3] 马晓君.中国人口老龄化对消费结构的影响初探[J].辽宁经济，2010，（6）

[4] 马忠东，吕智浩，叶孔嘉.劳动参与率与劳动力增长：1982—2050年[J].中国人口科学，2010，（1）.

[5] 王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究，2004，（8）.

第5篇：房地产需求范文

1、马斯洛需求层次理论概述 

美国著名社会心理学家亚伯拉罕·马斯洛，在1943年《人类动机的理论》中首次提出了需求层次理论，该理论将人类需求由低到高划分为五个层次。各层次需求的主要内容如下： 

1.1生理需求是指包括饥、渴、衣、住、性等方面来维持自身生存的最基本、最强烈的需要。 

1.2安全需求，主要是对自身安全、身心健康保障、资源占有性、工作保障等的要求，避免失业和丧失财产的威胁。 

1.3社交需求，是社交感和归属感的获得。包括两方面：一是渴望拥有和谐的人际关系，人与人互相信任、忠诚；二是渴求自己归属于群体，成为该群体中的成员。 

1.4尊重需求，即对个人成就或自我价值的自我感觉，分为内外部两方面的尊重。内部尊重就是人的自尊，指一个人觉得自己拥有胜任力、坚强的信念、自主拍板权。外部尊重就是得到别人的尊重，指一个人希望获得别人的信赖和高度评价，拥有社会地位。马斯洛认为，满足尊重需求，本人将会信心十足，满腔热情，感到自我有用性。将其化作行为动力，具有持久的激励作用。 

1.5自我实现需求，最大限度地发挥个人潜能，完成与自己能力相当的工作，个人理想得以实现。它是最高级别的需求，从自己称职的工作中获得幸福感和满足感。 

2、当前房地产业人力资源管理中的问题 

2.1培训不足 

现阶段房地产企业招聘的新员工经验不足，知识层次不高，要担任重责，还需要增强对员工的培训。但现状是员工在入职前不经过系统的培训，或者培训几天理论知识后直接走马上任；培训内容和员工个人需求不相关，工作实际作用不明显；企业方面只为短期利益对培训重视不够、培训管理不规范、培训方式单调、缺乏长远的培训评价体系、员工学习的积极性不足等。 

2.2业绩考核制度不完善 

房地产企业完全用业绩衡量员工素质高低，此考核方式其实存在很大弊端。例如，单一化的问题考核，过于主观的考核过程，单调死板的考核机制，片面化的考核内容。重要的是房地产企业内部，没有相应的监督部门，这让考核结果无法对外公开。 

2.3企业文化的作用有待发挥 

企业文化是企业发展的灵魂，积极向上的企业文化能够激发员工努力拼搏的士气。但是我国的大多数房地产企业没有足够重视企业文化的凝聚作用，企业文化在企业人力资源管理中作用亟待提升。房地产企业对本企业文化没有深入发掘，科学总结，合理应用，以致未能使职工形成自觉的责任感，员工个人价值取向与企业管理理念、发展战略不甚相符合，员工个人奋斗目标，企业经营理念难以达成共识。 

3、从马斯洛需求层次理论在房地产业人力资源管理中的应用 

3.1满足最低端的生理与安全的低层次需求 

首先应该从低级需要做起，建立合理的薪酬福利制度和设计合理的工作时间、安全的工作条件，保障员工的日常生活所需和生理、身体的安全。比如为员工购买五险一金、设立员工餐厅和宿舍，为员工提供除工作外的健身场所和基础设施等。进行物质薪酬奖励时实行“按劳分配”原则.将岗位责任制、目标管理和物质报酬结合起来。实现以优秀的工作环境和工作条件吸引高素质人才，创办优质的福利条件留住高层次人才。 

3.2满足基于需求层次中间的社交需求 

面对现代房地产企业工作压力大的现状，企业要为员工安排必要的工作之外一些有益的联谊活动，设置文化交流休闲中心，促进员工之间的交流。建立友好和谐的员工关系，采用人性化管理，开展企业领导和员工座谈会；发挥企业工会作用，畅通员工诉求渠道，尊重员工的需求和人格发展，让员工有一种家的温暖。通过以上各种形式帮助员工建立良好的社交人际关系，有效地缓解员工工作和生活的压力，从而提高企业生产效率，减少员工流失率和优秀人才跳槽率。同时通过这些活动逐渐形成自己富有特色的企业文化，引导员工为达成企业的共同愿景而一起努力。 

3.3企业还要着眼于员工的尊重需求 

马斯洛认为，人越受到尊重，重视越多，学习和工作方面就会越加努力。因此企业要尊重员工.重视员工，尽量满足员工提出的合理建议和要求。在制定与员工管理相关的政策时，多多与员工沟通，征求员工意见，采纳员工合理建议.肯定员工能力，从而激发员工的工作热情，使员工树立以单位为家的主人翁精神。企业要表扬业绩突出、表现好的员工，让员工觉得自己是企业里的一份子。这样员工也就会不遗余力的努力工作，争取认同。对于有能力的员工，企业的领导者也要适当的进行信任授权，得到了领导者的授权，也就得到了领导者的信任。最终实现可以满足员工的自尊心和自信心，产生充足感和归属感。 

3.4完善员工培训制度，实现员工长远成长 

构建房地产业企业专业化、时代化和个性化的人员培训制度。 

3.4.1从企业顶层设计层面加大培训体系的投入力度，可以从培训课程体系、师资队伍、人才信息库、培养机制等方面的建设出發，加强资源投入、方法完善，机制构建。最终构建符合企业战略发展需求的培训体系。

    　3.4.2开展全方位员工基本专业知识培训，结合灵活多样的培训方式。可以培养内部员工讲师，也可以外请经验丰富的讲师，也可以将员工送到专业培训机构。经常深入生产现场，丰富自己的实践知识。 

3.4.3房地产企业内部使用一岗多配式，不同岗位轮岗式等培训方式。将岗位低级员工安排在高一级的专业岗位见习，提高综合管理能力；将专业素质较好的员工，调到销售或综合运营管理部门，提高综合素质，培养综合复合型人才。 

3.4.4注重培训效果，完善培训评价体系构建，通过多渠道、多方式制定量化的培训评价指标，建立员工培训档案并实行定期测评，跟踪员工培训后的成长变化，检验培训是否达到预期目标。认真总结培训中的成功之处和不足之处，提出持续改进的措施。 

3.4.5建立公平合理、多元化的绩效激励机制 

房地产企业从自身的发展战略和运营特点出发，结合自身所处的不同发展阶段，量身定制本企业自己的动态绩效管理体系和薪酬机制。制定时要做到主客观相结合，能够体现公平性、合理性及可操作性。与时俱进地进行考核制度的创新，包括考核细则、考核尺度。 

根据马斯洛理论，人的需求是多层次多元化的，每个人的需求是有个体差异的，这就要求在制定薪酬时要做到因人而异。根据房地产企业特点设计多样化的薪酬。如，在房地产企业建筑施工部门，实行依据劳动量大小分配薪酬；在房地产集团公司，依据出资额或所占股份进行利益分配；在销售部门，按照员工销售业绩发放薪酬；在策划部门，根据策划方案产生的实际效果分配薪酬；在高级管理人员中，依据他们对公司贡献率分配薪酬，还可以附加期权激励。最大限度激发每个员工的潜能，实现人尽其才.才尽其职。 

第6篇：房地产需求范文

关键词：房地产周期；波动因素

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-00-01

一、房地产经济波动理论

经济周期是指经济现象或变量在连续过程中重复出现涨落的情况，所强调的是再现性、重复性，同样房地产经济周期，是指对于房地产市场供求的周期性涨落波动变化。

一般来说，房地产经济周期波动划分为 5 个阶段：第一阶段：政府实行扩张性财政政策、失业率高，国家采取相应的通货膨胀，抵押贷款利率低，收入呈现上升趋势，住宅需求增加。第二阶段：房地产交易活跃，房价上升，建造成本增加，房屋销售形势乐观，投资进入市场，贷款利率降低，因此房屋需求扩大，不断提高房屋供给以满足增长的需求。第三阶段：房地产需求的增长逐步稳定，但因为房地产开发商的投资量过大而造成了房地产过剩的供给，房地产空置率和存货增加，投资利润有所下降，同时通货膨胀率快速上升，利率上升，贷款难度增加，房价开始下降。第四阶段：房地产开发活动趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐步提高。第五阶段：宏观经济衰退时，房地产的需求状况发生变化，房地产价格急剧下降。

二、我国房地产周期波动特征与原因

我国房地产业发展速度呈现高增长率但又小幅高低交替的周期性波动，主要有以下原因：第一，土地是不可再生资源，长期来看房地产价格是增长的，在增长型的经济形势下，供给和需求的长期趋势表现为正斜率上升，后一轮循环的峰顶总是比前一轮的高。第二，在繁荣阶段，开发商、银行的过度乐观供给大于需求；在不乐观阶段则相反，导致供给的波动往往比需求的波动更大。 第三，时滞效应使开发商信息时效性不强，需求循环经常领先于供给循环一段时间。

三、房地产业周期波动影响因素分析

1.房地产经济周期波动的内生因素

1.1房地产市场供给与需求的矛盾。房地产经济周期波动的直接原因是房地产市场供需的矛盾。房地产供需的自身变动，不仅受到房地产价格弹性等内部传导因素的影响，而且还受到来自宏观经济变量的影响，因此房地产供给与需求关系的变化过程，可以看为外部因素的冲击与内部传导机制的综合作用过程，实际上也就成为直接影响房地产周期波动的主要因素，房地产供给与需求矛盾通过销售利润，开发成本和市场价格等几个指标，最终反映在房地产投资的变化上是资规模的大小引导房地产的投资走向的收缩或扩张，从而使房地产经济出现周期性的变化。

1.2消费者对房地产价格的未来预期。房地产波动的主要动因是房地产价格的预期。一方面， 房地产价格涨跌的预期将会直接影响到房地产消费者的购买行为；另一方面，从房地产的投资需求来看，如果预期未来的房地产经济形势不乐观，则市场对可投资的物业的需求量和土地的需求量将减少，从而，导致房地产的变化和波动，相反，如果预期未来的房地产经济形势发展势头很乐观，则市场对物业的需求量和土地的需求量都将有所增加。

1.3房地产本身带来的收益率。一般而言，当房地产开发商的预期收益率升高时，开发商会追加投资；当预期收益率降低时，开发商的投资行为就会变得小心谨慎。因此，收益率的高低是开发商最为关注的问题之一，市场竞争始终存在，任一个房地产开发商不可能长久地获得高出社会平均投资收益水平的超额利润，从而使房地产开发的收益率逐渐下降到社会平均水平，甚至低于社会平均水平。此时，明智的新投资者将不再加入，而原有部分投资者退出，因此，房地产市场上的新增供给量开始出现降低现象，而随着房地产消费的上升，投资需求的增加，市场吸光了超量的供给，开发商的收益又会出现回升，当回升到一定水平时，又会有新的投资者再入房地产主行列，房地产市场就是这样周而复始地运行，形成了房地产经济周期的波动。

2.房地产经济周期波动的外生因素

2.1宏微观政策因素的导向。政策因素主要是经济管理部门的政策性调整对房地产运行形成政策冲击，这主要包括货币、财政、投资、金融政策等，这是政府应对房地产市波动实行宏观调控。国家政策对房地产市场土地供应为代表的各要素进行调控，从而影响了周期波动。

2.2经济发展水平的变动。国民经济增长率与房地产业发展之间存在十分紧密的关系。经济繁荣阶段，紧缩通货膨胀与政府利率的提高等政策冲击， 由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策下降低，导致社会资源率先从房地产领域率先退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期，并且收缩阶段持续时间长于宏观经济。当宏观经济萧条时，房地产市场也面临萧条困境，这会迫使政府刺激经济，采取扩张性的政策促使经济发展，同时在房地产价格和收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导作用下，社会生产资源就会向带有国民经济前导性和基础性特征的房地产业转移，这就带动房地产先走出困境，从而带动宏观经济进入繁荣期。

2.3国民收入水平。消费水平和社会购买力的上升或降低和可供投资的资源数量的随国民收入变化而变化。从总体上分析，当收入水平变动作为外部冲击形成后，以及在房地产收入需求弹性等内部传导机制的作用下，不但会影响房地产消费需求，还会影响房地产投资需求。对于收入水平影响房地产需求的传导机制：一方面，消费者对房地产物业的支付水平受收入变动的影响，而支付能力的高低影响到房地产需求水平，另一方面， 消费者对财富积累的预期也会受到收入水平变动影响。

2.4社会发展因素是周期波动的重要原因。随着物质生活水平和精神文明素质的提高，房地产消费的观念和购买行为对房地产产生产生的影响越来越大，这直接引发公众对房地产的功能需求、价值需求以及对居住环境的需求将进一步影响房地产的市场和需求空间，与此同时，随着城市化的推进，城市基础设施与普通住宅的需要的矛盾将极大地加剧，并且这也将影响着人口增长、人口流动和交通运输业的发展，而这些因素又进一步反向力量，对地价上涨和房地产业的发展产生强烈的持久作用，最后影响我国房地产经济周期波动。

四、结束语

2008年经济危机过后，面对经济转型与房价居高不下的压力，我国进行经济结构调整，加强了对房地产的调控，加之房地产市场本就带有政府主导性的色彩，政策因素对房地产周期的影响越来越大，当前房地产的周期处于高涨-减速的发展阶段，我国房地产周期进入了调整期。

参考文献：

[1]杨慎.房地产与国民经济[ M] .北京：中国建筑工业出版社，2002.

第7篇：房地产需求范文

1.房地产的货币政策传导机制。房地产的价格会受到利率高低的影响。第一，房地产价格的财富效应。房价的上升增加了消费者的名义财富值，导致消费增加，加大需求量，同时上升的房价会增加消费者对自身未来收益的预期值，同样增加消费，扩大需求量。第二，托宾的Q投资效应。一个国家对房地产行业的投资会通过刺激社会消费进而扩大总投资和总需求，导致总产出扩大的路径最终影响整个国民经济。第三，房地产价格的信贷效应。很多资金需求者会以房地产为抵押向银行借款，因此若房地产价格升高，直接会影响到控制这些抵押物的银行的资产负债情况；反之银行的信贷政策也是房地产商是否进行投资的决定因素。房地产价格上涨，会通过推动整体信贷规模上涨的方式推动投资和产出，而房地产价格下跌，会在一定程度上萎缩全国信贷规模，对投资和产出起负向刺激作用。

2.房地产对货币需求的影响。企业和居民对货币需求的动机会因为房地产价格的波动而发生改变，货币需求的总量也会因此发生变化。第一，房地产价格上升的同时，人们的名义财富也会有所变化，也就刺激了货币需求。第二，房地产价格上升会带动交易量的增加，交易必然会用到货币，市场上对货币需求量因此就会增加。第三，房地产价格上涨以后，房地产的持有量就会增加，相应的货币持有量就会减少，也就是说人们的资产结构会发生变化，货币持有需求的减少，货币需求从而会降低。由此可见，房地产对货币需求产生的影响是多方面的，三种因素相互作用，从不同的角度影响货币政策，因此房地产价格波动会对货币需求造成不确定性的影响。

二、货币政策对我国房地产市场的影响

货币政策的变动影响宏观经济状况，在这个过程中会涉及房地产行业。房地产泡沫的产生源自于国家对房地产行业的过度投资，虽然在一定程度上保证了该行业的平稳快速发展，但同时也带来了房价持续增高不下的状况，面对这一现象中国人民银行也有相应的措施，提高个人住房贷款利率，压缩投资和需求。

1.资金供应量对房地产市场的影响。适量的货币资金流入到房地产市场中可以在一定程度上减轻房地产交易的资金压力，扩大需求量，从而促进价格的确定和成交，同时充足的资金供给使得利率相对降低，即房地产商的资金成本下降，促进房地产投资。从宏观角度看，宽松的货币供给会涉及经济社会的各个方面的发展，其中消费者收入的增加使得居民手中名义财富得以增长，进而增加居民对房地产等耐用品的购买；然而过度的货币供给会产生通货膨胀，此时房地产价格的上涨是一种假象，此时房地产泡沫随之产生。

2.信贷政策对房地产市场的影响。第一，房地产开发商在商品房开发初期需要大量的资金支持，而其获取资金的来源主要是向银行借款。宽松的货币政策使得房地产开发商更容易获得所需资金，充足的资金供给能够有效的加速房地产的开发和建设，直接结果体现在产出量的快速增加，供给的增多又会进一步通过供需规律影响价格。第二，分期付款是促进房地产消费的有力工具，信贷约束放松会导致消费者更易获得房地产抵押贷款，进一步刺激房地产需求，从而推动房地产价格上涨；房贷的条件放松会增加对房地产的需求，且由于一般以房地产作为抵押物进行接待房地产价格变动将影响信贷规模，进而影响消费和投资，最终影响宏观经济。第三，资金需求方的真实财富值会随着房地产市场价格的变化而变化，进而会根据资金需求状况调整其借贷需求。第四，银行信贷政策的宽松与紧缩受其资产负债拥有情况的影响，由于银行会接受以房地产为抵押的信贷业务，因此房地产价格的变化通过影响银行的资产进而影响银行的信贷政策，上世纪中期东南亚各国历史经验表明房地产价格的变动对资金信贷具有显著影响。

第8篇：房地产需求范文

财富效应

财富效应包括两个方面：正财富效应和负财富效应。相应地，房地产泡沫的财富效应可以分为泡沫形成阶段的正财富效应和泡沫破灭阶段的负财富效应。

房地产泡沫形成阶段的正财富效应。在房地产泡沫形成阶段，房地产价格持续上升，泡沫程度不断增加，房地产价格将继续上升的预期形成，人们坚信房地产价格会继续涨下去。此时，因房地产价格上涨，人们的财富确实增加了，于是人们的边际消费倾向增加。同时，房地产资产的不可分割性、不可移动性、不易灭失、易于管理、管理成本低等特性，决定了它是一种优越的抵押品。房地产资产价格的上涨使其所有者可以用其进行更高额度的消费融资，从而增加其消费支出。消费增加通过乘数效应促进经济总量的增长，经济总量的增长又进一步促进消费增加和资产价值的增长，使房地产泡沫继续加深。这样，在房地产泡沫形成阶段，人们的财富增长与房地产泡沫之间形成一种正反馈机制，从而放大了泡沫形成阶段的正财富效应，房地产价格也处于发散状态，越来越偏离其基础价格。

房地产泡沫破灭阶段的负财富效应。在房地产泡沫破灭阶段，房地产价格持续下跌，人们对房地产完全丧失信心，房地产价格将继续下降的预期形成，人们坚信房地产价格会继续下降。此时，因房地产价格下降，人们的财富缩水了，边际消费倾向也随之下降，消费下降的乘数效应使经济总量的增长率下降。经济增长率的下降又进一步促进消费和资产价值的缩水，使房地产价格继续下降。这样，房地产泡沫破灭阶段，人们的财富缩水与房地产价格下降之间形成一种负反馈机制，使房地产价格逐步收敛，并回归到其基础价格。

强化效应

房地产泡沫的“强化效应”和“超前效应”是针对经济周期和房地产周期而言的。在房地产泡沫的形成时期，房地产价格不断上升，开发商所开发的房屋的抵押价值明显上升，开发商和银行都会形成房地产价格继续上升的预期，银行会把房地产贷款视为优质贷款，从而改善开发商的信贷条件，使开发商获得更多的贷款继续扩大房地产开发规模。在土地、项目、资金都有限的条件下，大规模的资金投入房地产开发必然从供给层面加深房地产泡沫。同时，公众也会形成房地产价格继续上升的预期，投机性购房大量增加，在房屋供给短期无弹性的情况下，强大的需求会拉动房地产价格继续上升，形成需求层面推动的房地产泡沫。

此外，房地产泡沫在经济周期中还具有超前效应，即房地产业的波动超前于宏观经济的波动。

赌场效应

房地产泡沫的“赌场效应”是指房地产市场充满了非理性投机行为而导致的泡沫或狂热。当房地产市场泡沫泛滥、投机成风、人们表现为惊人的价格幻觉和大众癫狂时，房地产市场则表现出典型的赌场性质。当整个社会热衷于泡沫赌博时，人们会放弃物质生产部门的生产而追逐泡沫带来的利益，放弃物质财富的创造而追逐泡沫带来的“货币幻觉”。这种泡沫赌博只是钞票搬家，货币财富在不同主体之间再分配的一种“零和博弈”，它并不能增加社会福利，而且输家所失会大于赢家所得。所以，要想依靠房地产泡沫投机使一个国家或全体参与者富裕起来，那纯粹是一种幻想。

有泡沫就必有风险，而且泡沫越严重风险越大，这是泡沫运行的“风险效应”。

外部效应

房地产泡沫的外部效应是指房地产泡沫对国民经济的其他产业或其他经济主体产生的负面影响，体现在以下几个方面：

一是房地产泡沫对其他产业发展的“挤出效应”。在房地产泡沫膨胀时期，会不断吸引社会资金注入房地产业，在资金总量一定的情况下，会减少在其他产业的资金投入，扭曲经济资源的配置，影响其他产业的发展，加剧产业结构不平衡，进而影响国民经济的整体发展。

二是房地产泡沫直接导致房地产市场的二元结构：一方面是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另一方面是高收入群体，其中没有购房的人已经很少，这些群体只是具有投资购房的需求。这样的二元结构市场是极度危险的，它使我国房地产市场缺乏真正的居住需求，房地产业发展缺乏可持续动力。

三是房地产泡沫对居民的其他消费产生抑制效应。由于房地产泡沫导致房地产价格过高，许多家庭不得不抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。

四是房地产泡沫抑制我国的城市化进程。房价过高，一方面会加大劳动力转移成本和消费支出的比例从而抑制城市化进程；另一方面会将购房和租房能力下降的农村人口排斥在转移特别是稳定转移之外。

分配效应

房地产泡沫的分配效应表现在以下几个方面：

一是房地产泡沫引起收入差异扩大，使得原本就很富有的人变得更加富有，而原本就很贫穷的人变得相对来说更加贫穷。

二是房地产泡沫扭曲财富分配方式，降低经济效率。

三是房地产泡沫的财富分配方式有悖公平、公开、公正的原则，进一步加大了贫富差距，甚至会影响经济社会稳定。

货币效应

第9篇：房地产需求范文

关键词：房地产信贷；房地产价格；供给和需求

中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）05-0047-02

引言

中国房地产价格和房地产信贷密切相关。房地产行业是典型的资本密集型行业，房地产的开发、销售都离不开银行信贷资金的支持。在我国居民中长期新增贷款中有80%左右为住房抵押贷款。在住房信贷政策推出、完善及调控过程中，房地产价格也相应地发生着非常大的波动。所以，房地产市场的发展、房地产价格的波动和国家的宏观经济政策、银行信贷情况有着密切联系，尤其是房地产和银行信贷之间有着相互强化的作用。房地产价格和银行信贷的互相强化作用会扩大宏观经济的波动，对国民经济造成深远影响。综上所述，研究房地产信贷对房地产业的影响非常重要，可以帮助了解房地产业目前所处的状态、发展趋势、金融支持等情况。掌握了房地产信贷对房价波动的影响机制及影响程度，有利于政府通过引导、调节信贷规模与投向等金融手段促使房地产市场健康发展。

一、房地产信贷对住房价格影响的理论基础

房地产信贷一方面受到国家信贷政策的影响，另一方面与银行自身的收益状况有关。国家信贷政策主要从信贷规模方面影响房地产信贷。银行自身的利益与抵押房地产的价值密切相关，银行会根据房地产的抵押价值发放贷款。

银行扩大信贷规模，会增加房地产市场资金的流动性。对于供给方来说，房地产企业会得到更多的资金，扩大房地产开发规模，增加房地产市场的供给。但是由于房地产商品存在建设周期长，受技术水平和土地政策限制等特殊性，短期内供给弹性几乎为零。因而在短期，信贷规模的扩张对供给影响较小。对于按揭贷款的居民来说，宽松的信贷政策，如增加贷款额度、降低首付款，会促使潜在住房需求转换为有效需求，并且投机性的需求也会随之增加。所以，信贷规模的扩大对需求的增加能起到立竿见影的效果。因此，信贷扩张在短期内会促进房价上升。同时，房地产的抵押价值也随之上升，增加了银行的收益，促使银行进一步扩大房地产信贷规模，刺激房地产市场的繁荣和住房需求的增加，使房价循环上升。反之，如果实行紧缩的信贷政策，会降低房地产市场资金的流动性。银行对房地产企业的贷款就会减少，不利于房地产增加供给。但是房地产开发的施工面积远大于竣工面积，房地产市场存在庞大的潜在供给量，不会在短期对供给产生较大的影响。对于需求方来说，降低贷款额度、增加首付比例，会使原先的有效需求转变为潜在的需求，而投机需求也会减少，从而大幅度降低房地产市场的需求量，造成供大于求的局面，促使房地产价格下降。对于银行来说，抵押资产的贬值会产生很大的金融风险，因而会缩小对房地产业的信贷支持，从而进一步促使房地产价格下降。

二、房地产信贷对住房价格影响的实证分析

（一）检验个人按揭贷款和房地产开发贷款对住房价格的长期影响

将房地产信贷总额分解为房地产开发贷款和个人按揭贷款，分别研究二者对住房价格的影响。变量选取住房价格P、房地产开发贷款B1、个人按揭贷款B2、国内生产总值G、居民可支配收入M。

（二）房地产开发贷款与住房价格的协整检验

选取的变量为房地产开发贷款B1、国内生产总值G、居民可支配收入M和住房价格P。首先对房地产银行信贷B1、国内生产总值G和住房价格P三个变量建立的模型进行OLS回归，得到如下回归结果：

P=0.061 9×B1+0.3832×G+0.1732M+1 484.67

（17.47） （19.234） （16.45） （10.37）

接下来对回归方程的残差进行单位根检验，由回归方程的估计结果，我们可以得到残差。通过Eviews软件可以得到残差序列，然后对残差序列进行单位根检验。

对回归方程的残差进行ADF检验

滞后一阶

检验结果表明，残差序列无单位根，是稳定序列。说明住房价格P和房地产开发贷款B1之间存在长期均衡的关系。并且，由回归方程可以得到，房地产开发贷款增加1个单位，住房价格上升0.061 9个单位。可能有两个原因。一是宽松的信贷政策，增加了房地产企业的资金来源。房地产商在经济繁荣、资金充足的情况下，更倾向于开发高档住房的市场，高档住宅极易被投机炒高，拉动整体的房价。二是长期内房地产开发贷款的增加，会促进住房市场的供给增加。供给曲线向右移动，住房价格下降。但同时，潜在需求会转化为有效需求，从而住房市场的需求迅增加。因而新增的供给会被新增的需求全部吸收，此时形成新的房地产均衡价格。也就是说，长期内，当房地产的供给增加时，房地产的需求和均衡价格会同时增加。

（三）个人按揭贷款B2与住房价格P的协整检验

选取的变量为个人按揭贷款B2、居民可支配收入M、国内生产总值G和住房价格P。首先对住房价格P、个人按揭贷款B2、居民可支配收入M与国内生产总值的模型进行OLS回归，得到如下回归结果：

P=0.036×B2+0.201 3M+0.294 3G+2 175.66

（9.3325） （19.377） （18.652） （10.38）

接下来对回归方程的残差进行单位根检验。

对回归方程的残差进行ADF检验

滞后一阶

检验结果表明，在5%的置信区间，残差序列无单位根，是稳定序列。说明住房价格P和个人按揭贷款B2之间存在长期均衡的关系。并且，由回归方程可以得到，个人按揭贷款增加1个单位，住房价格上升0.063 6个单位。个人按揭贷款对住房价格的影响是显著的。因为随着经济的发展和人口数量的上升，居民对生活水平改善的要求开始转向住房的需求，并且潜在需求大大超过有效需求，很大部分的刚性需求还没有释放。在长期，宽松的信贷政策会增加房地产市场的需求，促进房价达到更高的均衡点。

（四）格兰杰因果关系检验

以上检验说明，房地产开发贷款和个人按揭贷款都和住房价格存在长期的均衡关系。下面通过格兰杰因果关系检验，验证二者是否和住房价格存在格兰杰因果关系，即房地产开发贷款和个人按揭贷款是否能直接引起住房价格的波动。

格兰杰检验结果

“B1不是P的格兰杰原因”在小于10%置信区间下拒绝原假设，说明房地产开发贷款是住房价格的格兰杰原因。“B2不是P的格兰杰原因”在小于10 %置信区间下拒绝原假设，说明个人按揭贷款是住房价格的格兰杰原因。检验结果与理论分析结果一致。

综上分析，房地产开发贷款和个人按揭贷款对住房价格的存在长期的均衡关系，并且房地产开发贷款和个人按揭贷款都是引起住房价格波动的因素。

（五）检验个人按揭贷款对住房价格产生的短期动态影响

建立VAR模型，研究个人按揭贷款对住房价格的波动产生的短期动态影响。因为在短期居民购房需求与储蓄余额有直接的关系。因此，模型选取的变量包括住房价格P、个人按揭贷款B2、居民储蓄年底余额S和国内生产总值G。

1.VAR模型的建立

使用Eviews软件计算出来的最优滞后阶数是滞后一阶。

P=-0.362×P（-1）+0.098×B2（-1）+0.011 8×S（-1）+

0.092×G（-1）+2 584.24

2.格兰杰因果关系检验

在VAR模型下，进行格兰杰因果关系检验。

VAR Granger Causallty/Block Exogeneity Wald Tests

检验结果表明，在5%的置信区间下，个人按揭贷款余额B2和居民储蓄余额S都拒绝了原假设。换句话说，个人按揭贷款余额B2和居民储蓄余额S是住房价格的格兰杰原因。居民年底储蓄余额S代表了居民的财富。居民的财富直接决定消费者的有效购买力。因此，检验的结果符合现实情况。个人按揭贷款B2会同时影响购房消费者的居住性需求和投机性需求，从而影响住房价格。检验结果符合理论分析结果和实际情况。

3.脉冲响应

图1 图2

如图1所示，当在本期给个人按揭贷款余额一个正的冲击后，住房价格会在第一期反映为零，第二期有一个非常明显的上升到达峰值，之后趋于平稳。如图2所示，居民年底储蓄余额S的冲击对住房价格的影响。当在第一期给居民年底储蓄余额一个正的冲击后，住房价格在第一期的反映为零，第二期开始有小幅的上升，之后持续对住房价格产生上涨的影响。因此，可以看出，个人按揭贷款在短期对住房价格有显著的促进作用，长期保持稳定。居民储蓄在短期的影响没有个人按揭贷款显著，但是在长期会持续促进住房价格的上升。

三、结论

一是银行的房地产信贷规模尤其是个人按揭贷款规模的大小是造成房地产市场波动的重要因素。尤其在短期，随着购买者或投资者从银行取得贷款的增加，房地产价格水平会出现上涨趋势。

二是在长期，银行信贷对供给和需求都会产生影响。我国房地产的大规模开发并不会因为提供更多的有效供给以拉低房地产价格，新增的供给会不断被旺盛需求所吸收，从而继续抬高房地产价格，达到更高的均衡点。因此，房地产信贷的增加，会导致房地产价格的上涨。

参考文献：

[1] 袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究，2003，3（3）：34-43.

[2] 廖湘岳，戴红菊.商业银行贷款与房地产价格的关系研究[J].上海经济研究，2007，（11）：91-96.

[3] 段军山.信贷扩张房地产价格波动与银行稳定：理论及其经验分析[J].现代经济探讨，2008，（4）：9-13.

[4] 梁斌.银行房地产信贷首付约束与中国房地产价格研究[J].国际金融研究，2011，（3）：4-10.

[5] 江彤.我国银行房地产信贷与房地产价格关系实证分析[J].中国房地产金融，2007，（4）：15-18.

[6] 孔煜.房价波动，银行房地产信贷与经济增长[J].财经理论与实践，2009，（5）：2.

[7] Borio C，Drehmann M.Assessing the risk of banking crises-revisited[J].BIS Quarterly Review，March，2009.