房地产考察报告精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产考察报告主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：房地产考察报告范文
关键词：开发；招投标；存在形式；程序；问题；措施
Abstract: with the development of economy, real estate development project recruit, bidding existence is more outstanding, not only can let the enterprises to carry out fair competition, but also can be a very good constraints in the construction of the enterprise consciousness, thus making real estate development project bidding by the looks is important.
Key words: development; The bidding; Form; Program; The problem; measures
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）
房地产开发公司工程招投标中存在许多问题，关于成本的控制，合同管理的风险，履约的风险，资金的压力，在建资金的支付风险，承包商的信誉风险，低价中标可能带来的隐患，施工图纸不齐全的缺陷，违章开工的风险，指定分包商与总承包商的制约关系的管理等问题。
一、房地产开发工程招、投标的基本形式
房地产开发工程招投标的模式基本上都采用招标的形式，合理低价中标。基本上包括以下几种确定中标单位的方式：
1.公开招标，是指三家及以上投标单位进行招标；
2.询价招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购.比较紧急的售楼工程.政府垄断/技术垄断环境下的采购等），对2家或以投标单位进行询价，经过简单比选后确定供应商；
3.直接委托招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购.比较紧急的售楼工程.垄断环境下的采购或沿用前期供应商等），直接与某一供应商签订采购合同或确认为认价单位的采购模式；
4.战略招标，是指为发挥房产集团规模化优势，将若干普遍适用于多数开发类项目的大宗材料设备进行集团同意战略招标的模式。
二、房地产开发工程采用招投标模式的内容一般包括：
1.前期工程：包括前期设计.咨询.勘察测绘.监理等工程，一般采用邀请招标，或者询价方式确定中标单位；
2.建筑安装工程：包括基础工程.总承包施工工程.精装修工程.外立面工程.门窗工程.给排水工程.采暖工程.通风空调工程.电梯及装修工程.强电.弱电.消防.燃气.夜景照明工程等；
3.基础设施工程：配电、道路工程、园林景观及绿化工程、雨污水工程.给水工程、电信工程.数字电视工程；
配套设施工程：配套学校.幼儿园.居委会等工程；
物业前期服务类工程：物业服务单位招标等；
房地产开发工程招投标的程序。
三、招标程序包括：
1.招标计划阶段：根据项目经营计划与总进度计划的要求编制采购计划，
2.招标准备阶段：
（1）进行考察，确定入围单位，对入围单位的要求，应根据工程建筑面积或目标成本金额的要求来定。一般在已有的合作过的供应商里选择，或者通过考察来增加新的供应商。对于供应商信息库现有的合格及优秀供应商，可不进行考察，直接入围；其他的供应商应进行考察。考察可通过书面文件审核.实地考察或二者结合的方式进行，负责写成考察报告。
（2）确定合同形式.编制招标文件。
为了控制招标定价的风险，在合同形式的选择上要求：
a.施工图纸完备且深度足够的情况下，必须做到总价包干；
b.当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单或费率方式招标，并应尽量对措施费项目进行包干；
c.当采用费率招标时，应尽量明确人工费.材料费.机械费.总包服务费等的计价方式；
d.当采用模拟清单或费率招标时，在工程施工图确定后120日历天内，应根据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作；
招标文件通常包含投标须知.技术要求.商务要求.投标格式.工程量清单.招标图纸等相关资料。必须准备齐全，前后呼应，以减少漏洞。
（3）审批入围单位，审批招标文件
在完成入围单位的选择和招标文件的编制后，在房产公司项目内部，必须对这些资料进行详细的审核。
3.招标实施阶段；
包括发放招标文件.踏勘及答疑.回标.开标.评标（技术标评标.商务标评标）.定标.合同签订
4．合同签订阶段
包括发放中标通知书和合同签订两个阶段，一般还会要求中标单位提交履约保证书或者保函。
四、招投标过程中存在的主要问题
房地产开发工程招投标在整个房地产开发过程中是一个很重要的一环，同时也是房产开发过程中比较复杂.难度较大和风险可控要求较大的一环，中间过程繁琐而且复杂，选好单位的风险把控很重要。主要存在的问题有：
1.招标的时间紧
要想顺利完成招标，找到合适的中标单位，必须要有充分的准备时间和实施时间，时间越充足，可把控的可避免的风险会越少，而实际操作中，房产开发的程序是一环紧扣一环，往往设计图还没出齐全，工程就得开工，留给工程招标的时间是很紧张的，
2.成本制约要求很高
开展招投标工作的原则目的就是降成本，招标的结果最能体现成绩的也就是招标金额，经常定标的原则就是最低价中标，合理低价中标。给负责招标的管理部门压力较大，实施难度较大，成本降低了，质量也得跟上去，优质低价永远是最高的要求，但是实施起来却往往是低价低质。
3.往往不具备整套完善的施工图
招标时间紧，设计图纸不够完善，就需要提前确定总包单位，为了抢工期，抢预售的节点时间，往往会用不完善的施工图甚至是扩初设计图.甚至是方案设计体就开始计算工程量，进行模拟工程量招标工作，这里面隐含的成本控制的风险极大，既要覆盖全面，不要出现大部分的漏项以回避报价的风险，又要回避施工图纸不齐给后期实施带来的签证变更的风险。
开发.设计.招标穿行甚至是边设计边施工边办理相关施工前期申请手续的三边工程，给招标工作带来诸多的不确定性，严重的影响招标工作的质量，为以后的实施带来很多隐患。
4.如何解决存在的问题---相应的对策分析
（1）给招标工作尽量充足的时间，招标过程是比较复杂和繁琐的，只有做好了充分的准备工作，实施起来才会有的放矢，保重点，尽量避免风险；
（2）对于招标入围单位进行充分的考察与调研，尤其是项目经理.施工队伍要严格考察，不能流于形式；
（3）施工设计图纸尽量完备，招标前招标采购部门要和设计充分的沟通；
（4）尽量采用公开招标的模式，只有公开招标，才能做到最大程度的公开公平和公正；
（5）对于施工图纸完善的工程，尽量采取固定总价的合同方式；
（6）前期工作衔接好，配套的审批手续抓紧落实，一环扣一环，尽量减少内耗；
（7）房产公司内部的管理要严格，对于评标过程要有制度可遵循，内部控制要严格，做到公正的评标。
参考文献：
第2篇：房地产考察报告范文
关键词：房地产；招投标管理；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
前言
当前国内外的房地产项目招投标已经成为最普遍、最重要的项目采购方式。房地产项目招投标在整个房地产开发过程中是很重要的一环。招标采购关乎到整个房产项目能否有效控制成本，项目能否盈利，施工能否顺利开展。所以，加强房地产项目招投标工作的管理，用科学发展的思想武装我们自己的企业，就显得尤为重要。
一、房地产项目招标投标的特殊性
1、房地产项目招标投标工作的内容间歇重复房地产企业招标投标工作的间歇重复性体现在两方面。首先，房地产企业（招标部门）开发不同的房产类型项目，因此房地产企业中房地产项目的招标投标工作内容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一项目，随着不同期项目的推进，项目招标投标的工作内容会有间歇性的循环。例如，每一个项目都会遇到监理招标、总承包施工招标、电梯招标等，只是由于项目的需要的时间段不同而时间上有所差异。
2、房地产项目招标投标工作涉及范围广众所周知，房地产项目之所以成为我国的支柱产业，原因之一是因为房地产项目涉及诸多领域，从设计到施工工艺，从原材料到机电设备，从装饰行业到物业管理服务，形成一条强大的产业链。因此招投标工作也需要涉及房地产项目中的各个领域。常常一个房地产项目会涉及到百余种从材料到人工的选择，这也是房地产项目不同于其它产业的一大特点。
二、房地产项目招投标管理中的问题分析
1、招投标工作管理团队组织不畅在房地产市场激烈竞争的环境下，对房地产项目而言，不仅涉及范围广，而且要适应高度紧凑的工作效率，其系统性、程序性非常强，对时间的要求也很高。因此，在招标投标工作中需要由专人或专门的部门牵头协调设计、材料、工程、技术、造价等各专业，统筹考虑，形成一份完整且缜密的招标文件。但是对于这样一个需要大家全力支持的工作，招标过程往往缺少专人牵头，各部门之间缺少联系沟通，会使得招标投标工作时间周期增加，效率大打折扣，甚至会由于对技术的不全面了解而造成招标项目存在漏洞，给投标单位的不平衡报价有了可乘之机。因此，健全的招标投标工作团队，组织工作明确流畅和及时沟通非常重要的。
2、违规现象的出现
招标公告、资格预审文件内容不规范，条件设置过高或有针对性，存在排斥潜在投标人情况。招标人在招标公告时，往往有意提高报名门槛，设置过高的资质等级、业绩要求等。例如：工程总承包资质完全可以承建的项目，要求必须同时具备指定的专业承包资质方可报名；要求企业或项目经理必须具有严苛的类似工程业绩方可报名；无论工程规模情况都要求必须一级建造师方可报名；要求建造师必须有鲁班奖、优质工程奖业绩方可报名等等。在编制资格预审文件时，条件设置过高，有针对性地设置各种要求和评分办法，为某些投标单位量身订做。资格预审工作暗箱操作，对未通过资格预审的投标人不予解释原因。
3、工程量清单、招标最高限价编制水平参差不齐
招标和造价咨询机构从业人员业务水平参差不齐，工程量清单和招标最高限价编制质量差、误差大，甚至在招标人授意下有意压低最高限价，损害投标人利益。肢解工程分包，招标人指定分包，限制总包单位的施工承包范围。招标时随意甩项、肢解工程分包情况较多，甚至一般住宅楼项目还要甩项保温、防水等项目，再加上发包人供应材料设备等，把总承包单位做成了劳务承包。发包人指定分包项目过多，既增加了工程现场的管理难度，责任界面不清对今后的房屋维修也带来了难度。
4、招标工作人员专业素质不够
作为房地产项目招标投标的工作人员，不仅需要有较强的业务能力，还需要有坚定的意志，和对工作一丝不苟的态度。当前，一些房地产项目招标投标工作人员，不仅对项目技术层面了解不够，而且职业精神不足，在编制招标文件时缺乏责任心，如工程量清单质量不高，清单缺项漏项，工程项目特征描述不完整等，其后果势必给项目带来后遗症，给企业造成一定的损失。更有甚者，一些招标工作人员，内外串通，，成为招标投标工作有效实施的最大障碍。
三、健全和完善房地产项目招投标管理的对策
1、建立和完善相关招标制度与流程
招标过程必须既有充分的透明度，各部门积极配合、全面沟通、信息共享，所有招标决策应在招标机构内集体公开决策，杜绝暗箱操作。
投标单位的选择直接影响到招标工作的质量。建议每次招标都应有充分适量的投标队伍参与投标（至少三家单位），参与投标的单位是通过资质审查或在“合格承包商名录”选择的单位。该工作可由项目公司或者工程管理部主持，通过资质审查后参与投标；入围投标单位的最终选择由招标小组集体确定。
所有与招标工作相关的员工都应保持廉洁，不得利用职务、职权之便谋求私利，任何个人不得影响招标小组进行客观公正的评价。除了投标文件密封之外，询标过程的优惠报价都应该采用信封密封，最后统一开标，避免询标过程中的价格外泄。
各单位的投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向，都是公司的重要机密，不得泄露或作不当承诺；公司要求各投标单位对自己的投标资料保密，互不串标；中标单位的投标书正本由成本合约部保存，副本由成本合约部、开发部、工程管理部各保留一本。
项目的招标资料，包括：招标文件、投标文件、承包商考察报告、答疑记录、开标记录、评标报告、约谈记录、相关会议纪要等，须及时收集、整理、归档、保管。
2、招标方式选择的多样性
各类工程招标原则上是采用工程量清单的招标方式。结合具体工程的复杂程度、技术要求、工期要求，结合承建商的实力以及招标人自身的管理水平，合理划分标段。避免标段过小导致合作方不能发挥规模效益，而提高报价；也要防止标段划分过大导致不能按时竣工或者降低工程质量。
为有效的控制成本，除特殊工程外，建议原则上不采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，需经公司招标小组研究后实施。
下述工程项目建议采用两阶段招标法：招标项目的技术含量高，产品质量差异程度大且难以量化，如幕墙、门窗、精装修；投标产品存在较大差异，比较的重点是性价比而不单纯是价格，如智能化、机电设备安装等。两阶段招标法即先进行方案招标（可要求投标方初步报价），统一技术标准或设备型号后再进行第二阶段招标。两阶段招标方式，既有利于合理方案的选择，也有利于几家投标报价在同一平台作比较。
3、采取措施防范不平衡报价不平衡报价法是指投标单位在保持总价不变的情况下，在调低某些分项的同时提高另外一些分项单位的价格。实质上其目的不外是指望在施工中运用高索赔策略追加更多的工程造价或尽早回收工程款。这种方式在一定程度上掩盖了房地产项目投标报价的实际水平，容易造成“低价中标，高价结算”的结果，这给今后的成本控制埋下很大的隐患。因此，无论采用何种方法来评标，招标人都应当对这部分内容均相需相当关注。
如何避免或减少这种情况的发生？笔者认为招标人需在以下方面加强工作：（1）统一报价格式和报价要求，加强报价文件的格式化和规范化，确保各投标人投标报价格式的统一性。（2）提高工程量清单的准确性 ，招标人在发标前应自行或委托专业咨询公司对招标工程量清单进行详细计算、审核和复查，尤其对土石方工程等容易发生工程量变化的分项工程应予以重点审查。（3）深化设计，减少设计模糊地带 ，这就要招标人加强对设计单位的管理和设计监理工作，确保招标图纸和招标文件达到施工阶段的深度和质量，尽量规避设计深度不足引起的不平衡报价。（4）在评标分析中，对投标报价中存在明显低于或高于市场价的报价，需要单独分析，有必要时可在询标过程中要求投标单位调整报价。
结束语
房地产市场的招标投标是房地产建设领域的一项重大改革，要做好这一工作，在确保其在工程质量、工期和经济效益上发挥巨大的推动作用。
参考文献
[1] 薛金泉.房地产项目招投标中的问题及解决方案[J].现代经济信息，2010，(08).
第3篇：房地产考察报告范文
关键词：衡水湖保护问题对策
中图分类号：S156.8 文献标识码：A 文章编号：
1现状
河北省衡水湖国家级自然保护区位于华北平原南部，地处河北省衡水市境内，东西最大宽度20.87km，南北最大长度18.81km，海拔在18~25m左右，湿地总面积为220.08km2。2000年7月，衡水湖自然保护区被批准为省级自然保护区，成为河北省历史上第一个内陆湿地自然保护区。2003年6月，衡水湖自然保护区被批准为国家级自然保护区。衡水湖属内陆淡水湖泊，具有独特的自然景观，由草甸、沼泽、滩涂、水域、林地等多种生境组成天然湿地生态系统，是国家重点保护鸟类极其理想的栖息地之一，是镶嵌在华北平原上的一颗璀璨明珠。
随着旅游业的升温，衡水市加大了对衡水湖的开发力度，目前，在衡水湖湿地东北角开发有衡水湖湿地公园，湿地公园中的衡水湖管理处办公楼体量巨大，破坏了衡水湖整体风貌，建成后一直闲置；衡水湖南岸，也就是临近冀州市的湖边，正在开发房地产，据说房子卖得很好。无论是湿地公园的建设，还是房地产的开发，对衡水湖湿地的保护都是不利的。
2衡水湖湿地保护存在的问题
衡水湖湿地保护涉及的问题很多，本文仅就关系衡水湖生死存亡的问题做浅显的探讨，期望抛砖引玉，为衡水湖的保护发挥一定的作用。笔者认为对于衡水湖的保护存在三个关键问题，其一，衡水湖湿地定位不够准确；其二，衡水湖湿地的水源没有保障；其三，衡水湖湿地的污染日益严重。
2．1衡水湖湿地定位不准确
2000年7月，衡水湖自然保护区被批准为省级自然保护区，成为河北省历史上第一个内陆湿地自然保护区。2003年6月，衡水湖自然保护区被批准为国家级自然保护区。很明显，衡水湖湿地是国家级自然保护区，对衡水湖湿地的开发和利用时有严格限制的，湿地公园与湿地自然保护区是有区别的，湿地公园可以对湿地进行更多的开发，对湿地的保护级别相对降低了。地方政府混淆了保护区和湿地公园的概念，在自然保护区内建设湿地公园，虽然增加了旅游收入，却破坏了衡水湖湿地生态系统的完整性，在湖边开发房地产对衡水湖湿地的负面影响就更大了。如果地方政府不能从根本上改变对衡水湖湿地的认识，衡水湖湿地自然保护区的前途堪忧，也许衡水湖就是第二个白洋淀。
2．2衡水湖湿地的水源问题
衡水湖原来主要靠发源于河北邯郸的滏阳河补给水源，衡水湖与滏阳河是一个完整的水系统，后来由于滏阳河污染日益严重，来水日益减少，衡水湖为了减少污染，关闭了与滏阳河相通的闸门，目前，衡水湖的水源补充主要靠每年从黄河买水维持，南水北调工程完成后，长江水将成为其主要的水源补给。如果黄河连续几年断流，衡水湖就面临干涸的危险，因此，水源补给是衡水湖生死存亡的又一关键问题。
2．3衡水湖水污染问题
由于衡水湖湖水的可贵，再加上衡水湖基本上是一个封闭的水系统，受污染后，很难在短期内恢复，因此，衡水湖的水污染已成为威胁衡水湖湿地健康发展的重要问题。
根据衡水湖污染的进入途径可分为外源和内源两种：外源污染主要包括：一，冀州市生产生活污水。二，引水自身及引水带来的沿途污染。三，周边农田产生的地表径流。内源污染主要包括：一，湖区周边农村生活排污。二，网箱养殖和拦网养殖。三，水生植物腐烂产生的二次污染。其中冀州市生产生活污水是衡水湖最主要的污染源，周边农田产生的面源污染只占很小一部分。此外，衡水湖旅游污染将逐年增加。
3衡水湖湿地保护问题的对策
3．1准确定位，严格执行
地方政府从根本改变对衡水湖湿地的认识，衡水湖湿地是国家级自然保护区，不是湿地公园，更不是房地产开发用地；衡水湖湿地是衡水市独一无二的珍贵资源，加强对它的保护，对衡水市的长远发展具有重要意义，衡水湖湿地对衡水市甚至整个华北平原的气候都有一定的影响，衡水湖湿地的生态效益和环境效益比开发它获得的旅游收益大得多。
只改变认识还不够，必须按照国家相关法律和地方相关法规，对破坏湿地的行为严肃处理，真正把对湿地的保护落到实处。
3．2多渠道引水，增加蓄水量
目前，衡水湖最有保障的水源补给是黄河水补给，必须巩固每年定期洪湖水补给；加大滏阳河流域水污染综合治理，使滏阳河重新成为衡水湖的水源之一，在黄河出现问题时，衡水湖不至于干涸；目前，南水北调工程还没有到衡水，南水北调全线贯通后，长江水也会成为衡水湖水源之一，到那时，衡水湖的水源就更有保障了。
衡水湖湿地分东湖和西湖两部分，目前，只有东湖蓄水，西湖处于干涸状态，可以疏通衡水湖河道，给西湖蓄水，这样，衡水湖的蓄水量几乎增加一倍，它的防洪蓄洪能力，抗干扰能力就会大为加强。
3．3加强监测，多管齐下
对衡水湖湿地污染问题应该监测和治理并重，加强对水质监测就可以实时了解衡水湖水污染的状况和动向，进而做出判断，采取相应的措施。多管齐下，加强对衡水湖水污染的治理，主要是对外源和内源的治理。
外源的治理主要包括主要进水河道生态修复、冀码渠入湖口生态治理及卫千渠引水河道入湖口生态治理等。河流廊道植被带植物的生长，可吸收河流系统N、P等营养物质，转化为生物量，从而达到滞污、净污功能；入湖口生态修复，可通过沉积作用、植物生长等生态过程，恢复并增强河口生态系统的净化能力，使入湖水质得以净化。
内源的治理主要包括典型村落污染综合生态治理、滨岸植被带生态修复、人工湿地生物净化等内容，通过这些治理手段，把衡水湖湿地中居民的生活生产的污水经过处理达标后，方可排入湖中。
结语
本文就衡水湖湿地保护存在的问题和对策进行了浅显的探讨，希望有更多的人、更多的专家关注衡水湖的发展，希望衡水湖的保护能够引起有关人士的重视，希望这颗华北明珠永远闪耀下去。
参考文献：
第4篇：房地产考察报告范文
关键词：精装修；项目管理；过程管理
中图分类号：C93文献标识码： A
一、引言
从项目管理角度来看，精装修项目是房地产项目的最终产品，是一个以最终使用客户需求为导向，将装修质量和客户需求始终贯穿于整个项目管理过程中，从而形成完整的产品管理过程。在精装修项目管理过程中，相关单位应以实施项目为主线，分为策划、设计、招标、采购、施工以及竣工交付等阶段，严格把控各个阶段的重点和难点，完善相关管理制度，提高精装修项目过程管理水平，从而为业主营造一个安全、舒适、健康的生活工作环境，更加突出空间利用和居住人性化，促进我国建筑精装修项目建设和发展。
二、项目管理和过程管理及管理关键的概念
项目管理是在项目经理和组织的努力下，采用相关的管理理论和方法对项目进行计划、协调、控制等，其目的是形成科学合理的特定目标管理方法体系。精装修项目管理作为工程项目管理重要组成部分，管理人员运用系统工程的观点和理论，对精装修项目施工进行全过程的管理，从而不断优化生产因素在项目中的配置，为业主提供优质的产品和服务。按管理者不同，可以将精装房项目管理人员分为设计单位、监理单位、施工单位、物业公司以及业主单位等。过程管理是运用合理的技术、方法以及设备等对项目管理过程进行策划和控制，确保过程管理的效果和效率。过程管理包括四个部分，即过程策划、过程实施、过程监测以及过程改进等，这也是通常说的PDCA循环四阶段。对项目管理起着决定性的因素被称为精装修项目过程管理的关键，根据企业经营目标，分析业务过程中组合和联结的方式，不断优化设计业务的过程，制定出资源配置和组织设计方案，充分利用先进的计算机相关技术，快速、准确地解决过程管理问题，从而提高管理水平和质量。
三、精装修项目管理的特点
（1）项目策划定位必须准确
在精装修项目设计过程中，不仅需要考虑到个性化与共性的统一，还需要考虑整个产品所面对的消费者需求。所以精装修项目策划定位必须准确，策划设计单位在前期项目策划阶段，应制定出详细的市场考察报告，完善相关的设计方案，实现设计和项目、工程以及销售的高度统一。
（2）集合了更多的利益相关方
与毛坯房相比，精装修房屋涉及到的参建单位较多，比如软硬装设计单位、地板地砖材料供应单位、装修安装单位等，每个单位都有各自的参与项目利益，都有自身行业独立的运作流程。近年来，我国精装修项目越来越多，所带来的工程管理协调难度日益增大，如何有效的管理流程，避免不必要的内部损耗，就必须加强项目过程管理。
（3）实施控制难度大
精装房是一种集合性较强的建筑商品，涉及到的参建单位多、产业面积广、项目控制难度大。在当今房地产市场模式下，所有的参建单位基本上都是阶段性参与，只有房地产企业才真正肩负起了项目全过程管理重任。当然政府部门也严格要求，在工程施工建设中，建设单位负领导责任。因此在施工中，建设单位项目管理和控制必须综合考虑各单位的衔接、设计与工程质量的检验和控制等，这就使得精装修项目实际控制难度非常大。
四、精装修项目管理过程分析
建筑精装修项目管理过程是以项目实施为导向，一共包括六个阶段，即策划、设计、招标、采购、施工以及竣工交付等，管理范围和特点与毛坯房有很大的差别，其管理过程如图1所示。
图1精装修项目管理过程流程图
（1）策划阶段
与毛坯房相比，精装修房多出了精装部分，减少了业主二次设计以及个性发挥的空间，业主在选择时，往往会综合考虑项项目所处地段、项目质量、装修设计风格、精装施工等，对项目产品的要求明显高于毛坯房。在策划阶段，房地产公司应重点解决产品设计施工标准、产品定价以及产品销售对象等问题，策划成功与否，直接关系着项目目标实施的效果，一旦后期发生大量的工程变更，施工质量、进度以及成本控制难度大，给公司带来较大的经济压力。
（2）在设计阶段，不仅要考虑到装修设计和建筑设计，还应该控制项目施工成本、质量以及使用功能等，比如在使用功能上，明确户内基本功能，餐厅、家电位置、交通组织等。同时在施工质量和成本控制方面，应尽可能选择工厂成品，选用适宜批量化生产和采购的材料等。
（3）招标阶段
招标阶段作为项目管理重要的环节，招标的成果是项目建设执行阶段管理控制的基础。在招标过程中，精装修项目必须选择信誉素质良好的合作方，在有限的项目建设期内，形成完善的内部管理体系是十分重要的。因此招标质量需要科学合理的招标工作流程和制度来保障，但就实际情况来看，国家统一的制度和流程并不适合于不同的企业和项目，导致制度和流程难以落实和控制。
（4）采购阶段
由于精装修材料、器具种类繁多、价值高、市场变化明显，在确保工程质量的前提下，应选择信誉好的供应商，并达成长期的合作关系，确保所采购物资的性价比。同时对材料进场、保存进行严格的管理，完善相关的材料进场制度和存储制度，对采购进场的材料进行统一的发放和保管，从根本上保证工程施工质量和安全。
（5）施工阶段
施工阶段是一个时间最长、投资量最大的环节，施工阶段管理的重要性主要来源于工程的不确定性，并且施工管理阶段出现偏差是必然的。因此为降低施工阶段出现偏差的频率，就必须从管理学的角度出发，优化组织设计，制定工程计划和目标，注重信息资料的采集工作，做好分项工程试验检验工作，减少工程变更，从而确保施工活动顺利进行。
（6）竣工阶段
竣工交付是整个项目检查的重要部分，是考核建设成果、检验项目、设计施工、管理水平的重要环节。精装修项目是建筑的最终成品，在竣工交付时，应重点注意检查建筑产品的完善性，并做好建筑资料、产品使用手册的整理和移交工作，为后期精装修项目施工管理提供可靠的参考依据。
五、总结
近年来，我国建筑行业飞速发展，在土地价值快速增长的背景下，精装修房屋数量急剧上升，给我国建筑项目施工及管理提出了更高的要求。在精装修项目管理过程中，各参建单位应把握施工中的重点和难点，运用科学合理的管理理念和方法，从精装修项目策划、设计、招标、采购、施工以及竣工交付等环节，全面推进住房制度改革，提高人们的生活水平，为业主营造一个安全、舒适、健康的生活工作环境。
参考文献：
[1]李颂华. 精装修工程项目管理研究[D].华南理工大学,2013.
第5篇：房地产考察报告范文
摘 要：生产和技术，是速生丰产用材林发展的两大重要支撑，在当前技术条件下，要想大力发展速生丰产用材林，必须要具有科学的生产方式和经营模式，才能提高速生丰产用材林的生产力，促进速生丰产用材林的大力发展。文章重点论述了速生丰产用材林的发展应以定向培育为目的，进行集约经营；从发展模式方面，速生丰产用材林应集团化、规模化和企业化经营、走林工纸一体化的道路，进行绿色产业带开发。
关键词：速生丰产用材林 生产方式 经营模式
关键词：速生丰产用材林 生产方式 经营模式
中图分类号：F326.2 文献标识码：A
中图分类号：F326.2 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2012）04-279-02
文章编号：1004-4914（2012）04-279-02
一、引言
一、引言
生产和技术，是速生丰产用材林发展的两大重要支撑，在当前技术条件下，要想大力发展速生丰产用材林，必须要具有科学的生产方式和经营模式，才能提高速生丰产用材林的生产力，促进速生丰产用材林的大力发展。
生产和技术，是速生丰产用材林发展的两大重要支撑，在当前技术条件下，要想大力发展速生丰产用材林，必须要具有科学的生产方式和经营模式，才能提高速生丰产用材林的生产力，促进速生丰产用材林的大力发展。
二、速生丰产用材林的生产方式
二、速生丰产用材林的生产方式
速生丰产用材林培育应围绕定向、速生、丰产、优质、稳定和高经济效益六大目标进行。所以应实行集约经营和定向培育。
速生丰产用材林培育应围绕定向、速生、丰产、优质、稳定和高经济效益六大目标进行。所以应实行集约经营和定向培育。
1.速生丰产用材林实行集约经营。速生丰产林作为林业系统殊的子系统，是以集约经营为显著特征、对人类的依赖性最强的半自然人工林系统，也是林业系统中生态平衡最为薄弱的那部分。集约经营和面向市场的经营特征是经营工业人工林成败的关键。
1.速生丰产用材林实行集约经营。速生丰产林作为林业系统殊的子系统，是以集约经营为显著特征、对人类的依赖性最强的半自然人工林系统，也是林业系统中生态平衡最为薄弱的那部分。集约经营和面向市场的经营特征是经营工业人工林成败的关键。
2.速生丰产用材林实行定向培育。根据现代研究，营林措施对木材性质、品质和木材规格有重要影响。现代日益进步的木材加工业和市场贸易竞争，要求生产的木材有一致的规格和材性，只有这样才能提高加工的效率和最终产品的质量，才能满足市场的需求和在竞争中取胜。而这个要求只有通过定向培育，选择适合培育材料要求的树种、品系和栽培措施才能达到。
2.速生丰产用材林实行定向培育。根据现代研究，营林措施对木材性质、品质和木材规格有重要影响。现代日益进步的木材加工业和市场贸易竞争，要求生产的木材有一致的规格和材性，只有这样才能提高加工的效率和最终产品的质量，才能满足市场的需求和在竞争中取胜。而这个要求只有通过定向培育，选择适合培育材料要求的树种、品系和栽培措施才能达到。
定向培育可以克服和减少木材供需的结构矛盾，避免出现大材小用的浪费现象。由于林业的生产周期长，对未来供求状况的预测难度较大，而一旦出现供求的结构性矛盾就会给供求双方带来很大的损失，如出现木材积压和买不到合适木材的现象{1}。如果采取定向培育，就可以大大减少供需矛盾的风险。由于培育木材的目的性明确，在经营过程中就可按照最终产品的要求，有针对性地采取技术措施和管理措施，提高林木的生长率和木材质量，缩短工艺成熟期和轮伐期，加速资金周转，降低生产成本，提高经济效益。定向培育是世界各国发展人工用材林的共同经验。
定向培育可以克服和减少木材供需的结构矛盾，避免出现大材小用的浪费现象。由于林业的生产周期长，对未来供求状况的预测难度较大，而一旦出现供求的结构性矛盾就会给供求双方带来很大的损失，如出现木材积压和买不到合适木材的现象{1}。如果采取定向培育，就可以大大减少供需矛盾的风险。由于培育木材的目的性明确，在经营过程中就可按照最终产品的要求，有针对性地采取技术措施和管理措施，提高林木的生长率和木材质量，缩短工艺成熟期和轮伐期，加速资金周转，降低生产成本，提高经济效益。定向培育是世界各国发展人工用材林的共同经验。
根据市场需求和预测，以取得经济效益为前提，定向培育目的材种。对于单板和结构用材，尽量延长轮伐期，培育大径级的优质原木；对于以木片为原料的工业用材，采用短轮伐期和超短轮伐期，生产周期3~5年。
根据市场需求和预测，以取得经济效益为前提，定向培育目的材种。对于单板和结构用材，尽量延长轮伐期，培育大径级的优质原木；对于以木片为原料的工业用材，采用短轮伐期和超短轮伐期，生产周期3~5年。
三、速生丰产用材林建设的经营模式
三、速生丰产用材林建设的经营模式
1.速生丰产用材林应实行集团化、规模化和企业化经营。坚持以租赁、股份、合作为平台，走规模化和集约化的工程建设发展道路。工程建设必须规模化和集约化。然而，在我国林业生产力的战略布局中，东南半壁是速生丰产用材林工程建设的重点区域。这一区域也是典型的集体林区，在经历了上世纪八十年代初期的林业“三定”后，林权以自留山和责任山形式绝大部分已经归至农户个人所有，少数归乡、村和村小组集体所有。目前，这一地区的许多省份正在深化林业产权制度改革，正在按照《森林法》、《农村土地承包法》及国家深化产权制度改革的总体要求，进一步落实和明晰林木所有权和林地使用权，龙头企业的工程建设面临着千家万户和各种集体经济组织林权分散的实际。在这种情况下，依赖政府承诺或行政强迫，把林地纳入龙头企业的工程建设，必将严重侵犯林农的合法权益，损害林农参与基地建设的积极性{2}。因此，龙头企业要采取租赁、合股分成、合作共享等形式，充分协商，在林地的有偿、合法流转中汇集获得工程建设所需的集约与规模化的林地经营使用权。
1.速生丰产用材林应实行集团化、规模化和企业化经营。坚持以租赁、股份、合作为平台，走规模化和集约化的工程建设发展道路。工程建设必须规模化和集约化。然而，在我国林业生产力的战略布局中，东南半壁是速生丰产用材林工程建设的重点区域。这一区域也是典型的集体林区，在经历了上世纪八十年代初期的林业“三定”后，林权以自留山和责任山形式绝大部分已经归至农户个人所有，少数归乡、村和村小组集体所有。目前，这一地区的许多省份正在深化林业产权制度改革，正在按照《森林法》、《农村土地承包法》及国家深化产权制度改革的总体要求，进一步落实和明晰林木所有权和林地使用权，龙头企业的工程建设面临着千家万户和各种集体经济组织林权分散的实际。在这种情况下，依赖政府承诺或行政强迫，把林地纳入龙头企业的工程建设，必将严重侵犯林农的合法权益，损害林农参与基地建设的积极性{2}。因此，龙头企业要采取租赁、合股分成、合作共享等形式，充分协商，在林地的有偿、合法流转中汇集获得工程建设所需的集约与规模化的林地经营使用权。
国外是人工用材林企业化经营，这是发达国家提高人工林产出水平，加快林业发展的鲜明特点。通常是大型骨干企业带头发展，或自己组织造林公司，或采取公司加农户方式。企业经营人工林目的是赢利和扩张，决不会只考虑一个轮伐期，因为它势必要保障资本循环，不至于林木采伐后把再生产资金挪作它用，从而实现可持续发展。人工林企业化经营可以降低原料成本、稳定原料供应、规避市场风险和增加收益。
国外是人工用材林企业化经营，这是发达国家提高人工林产出水平，加快林业发展的鲜明特点。通常是大型骨干企业带头发展，或自己组织造林公司，或采取公司加农户方式。企业经营人工林目的是赢利和扩张，决不会只考虑一个轮伐期，因为它势必要保障资本循环，不至于林木采伐后把再生产资金挪作它用，从而实现可持续发展。人工林企业化经营可以降低原料成本、稳定原料供应、规避市场风险和增加收益。
美国林产公司把这一举措视为企业成功的重要因素。据研究，美国的企业造林总面积有0.7亿英亩（约合2835万hm2），拥有最多的是Georgia-Pacific、International Paper、Weyerhaeuer及Champion International等14家公司，占有全部工业用材林的31%以上。美国有16家公司拥有62%的用材林，这16家公司每一家都有100万英亩（约合40.5万hm2）以上。这些资源多集中于南部，占55.4%，其余分布于北部（23%）、环太平洋西北部（17.5%）及洛基山区（4.1%）。美国有17家林产工业公司的木材自给率达到了17%~60%之间，其中有11家达到了30%。
美国林产公司把这一举措视为企业成功的重要因素。据研究，美国的企业造林总面积有0.7亿英亩（约合2835万hm2），拥有最多的是Georgia-Pacific、International Paper、Weyerhaeuer及Champion International等14家公司，占有全部工业用材林的31%以上。美国有16家公司拥有62%的用材林，这16家公司每一家都有100万英亩（约合40.5万hm2）以上。这些资源多集中于南部，占55.4%，其余分布于北部（23%）、环太平洋西北部（17.5%）及洛基山区（4.1%）。美国有17家林产工业公司的木材自给率达到了17%~60%之间，其中有11家达到了30%。
2.速生丰产用材林应林工纸一体化。坚持营林与加工一体化，走以大企业带动大基地的发展道路。龙头企业是速生丰产用材林建设的“领头羊”，是推动工程建设的骨干力量。在福建省，真正大规模建立林业产业基地的主要是造纸企业，他们都把建立林纸一体化的产业基地作为企业发展的方向。据了解，截止2005年，包括青山纸业股份有限公司、福建南纸股份有限公司、将乐县滕荣达公司等，全省建立的为造纸企业配套的速生丰产用材林基地已经达到约13万公顷，约合195万亩（含永安林业基地）。既稳定了原料供应、降低了原料成本,又可避免市场风险和提高了经济效益。巴西、芬兰、美国等许多国外发达林业国家的成功经验表明，对于以木材为原料的加工企业而言，谁拥有基地拥有资源，谁就赢得市场赢得未来。相反，基地建设必须依托大型企业才有拉动力，才有可靠的原料市场。因此，要发挥龙头企业的中坚作用，尊重和维护其市场主体地位，坚定不移地走大企业带动大基地的建设道路{3}。林业主管部门要摒弃过去那种管得过细、干预过多的旧的管理模式，要制定科学的产业发展政策，加强建设的宏观调控与资源监管，协调处理建设的各种关系，搞好以提供市场信息为主的各项服务，当好“裁判员”和“服务员”。龙头企业要真正践行“业主负责制”，全面负责工程建设，并推行项目法人制、工程与采购招投标制、质量监理制和财务报账制，以系统、科学的机制促进工程建设的健康稳步发展。
2.速生丰产用材林应林工纸一体化。坚持营林与加工一体化，走以大企业带动大基地的发展道路。龙头企业是速生丰产用材林建设的“领头羊”，是推动工程建设的骨干力量。在福建省，真正大规模建立林业产业基地的主要是造纸企业，他们都把建立林纸一体化的产业基地作为企业发展的方向。据了解，截止2005年，包括青山纸业股份有限公司、福建南纸股份有限公司、将乐县滕荣达公司等，全省建立的为造纸企业配套的速生丰产用材林基地已经达到约13万公顷，约合195万亩（含永安林业基地）。既稳定了原料供应、降低了原料成本,又可避免市场风险和提高了经济效益。巴西、芬兰、美国等许多国外发达林业国家的成功经验表明，对于以木材为原料的加工企业而言，谁拥有基地拥有资源，谁就赢得市场赢得未来。相反，基地建设必须依托大型企业才有拉动力，才有可靠的原料市场。因此，要发挥龙头企业的中坚作用，尊重和维护其市场主体地位，坚定不移地走大企业带动大基地的建设道路{3}。林业主管部门要摒弃过去那种管得过细、干预过多的旧的管理模式，要制定科学的产业发展政策，加强建设的宏观调控与资源监管，协调处理建设的各种关系，搞好以提供市场信息为主的各项服务，当好“裁判员”和“服务员”。龙头企业要真正践行“业主负责制”，全面负责工程建设，并推行项目法人制、工程与采购招投标制、质量监理制和财务报账制，以系统、科学的机制促进工程建设的健康稳步发展。
国外工业人工林一般都是定向培育、林工结合的，其结合形式主要是3种类型:(1)林工一体，组建林工联合企业统一经营。如美国的大型森林工业公司均是林工结合型的联合企业，其生产活动包括森林培育、木材采运和木材加工。(2)林产工业企业同人工林所有者或经营单位签订长期的木材购销合同，以合同形式确定林业同工业在经济上的依存关系。如澳大利亚昆士兰省的拉米艾克斯纤维板厂，在建厂前便同附近人工林所有者签订了一个每年提供30万m3木材的长期供应合同，确定了林工结合的稳定关系。(3)林产品企业自己营造和经营一定面积的工业人工林基地，作为工业原料的主要来源，另一部分的原料来源通过同其它人工林经营单位签订合同而获得，形成自营基地同合同林基地相结合的原料供应体系。
国外工业人工林一般都是定向培育、林工结合的，其结合形式主要是3种类型:(1)林工一体，组建林工联合企业统一经营。如美国的大型森林工业公司均是林工结合型的联合企业，其生产活动包括森林培育、木材采运和木材加工。(2)林产工业企业同人工林所有者或经营单位签订长期的木材购销合同，以合同形式确定林业同工业在经济上的依存关系。如澳大利亚昆士兰省的拉米艾克斯纤维板厂，在建厂前便同附近人工林所有者签订了一个每年提供30万m3木材的长期供应合同，确定了林工结合的稳定关系。(3)林产品企业自己营造和经营一定面积的工业人工林基地，作为工业原料的主要来源，另一部分的原料来源通过同其它人工林经营单位签订合同而获得，形成自营基地同合同林基地相结合的原料供应体系。
巴西圣保罗州的冠军造纸公司，年产22万t纸张，年消耗木材140万m3，该公司在造纸厂周围半径100km的范围内建立了4万hm2的桉树林基地，使60%的原料来自自营人工林基地，其余40%的原料通过向附近林农提供优质树苗，并给以技术指导，以签订供应合同的方式而获得。阿拉克鲁兹从建厂规划起就确定了林纸一体化、同步建设、统一经营的发展战略。这个公司已经营造成了9万hm2的桉树林，保证了年产46万t纸浆的全部原料供应。
巴西圣保罗州的冠军造纸公司，年产22万t纸张，年消耗木材140万m3，该公司在造纸厂周围半径100km的范围内建立了4万hm2的桉树林基地，使60%的原料来自自营人工林基地，其余40%的原料通过向附近林农提供优质树苗，并给以技术指导，以签订供应合同的方式而获得。阿拉克鲁兹从建厂规划起就确定了林纸一体化、同步建设、统一经营的发展战略。这个公司已经营造成了9万hm2的桉树林，保证了年产46万t纸浆的全部原料供应。
存入我的阅览室
智利40%的人工林属于3家最大的公司，中型公司占有人工林总面积的15%。
智利40%的人工林属于3家最大的公司，中型公司占有人工林总面积的15%。
泰国顺和成集团也按照林工一体化模式发展桉树工业人工林。印尼人工林发展的最大特色是与工业加工相结合，这也是印尼人工林成功发展的重要机制。实行林工一体化使营造人工用材林的培育方向、产品销路、科研目标、更新资金都得到了可靠的保证。我国至少应照气候区形成3~5个大木材企业集团，使工业人工林经营与行政机构脱钩，真正走现代企业化产业经营道路{4}。
泰国顺和成集团也按照林工一体化模式发展桉树工业人工林。印尼人工林发展的最大特色是与工业加工相结合，这也是印尼人工林成功发展的重要机制。实行林工一体化使营造人工用材林的培育方向、产品销路、科研目标、更新资金都得到了可靠的保证。我国至少应照气候区形成3~5个大木材企业集团，使工业人工林经营与行政机构脱钩，真正走现代企业化产业经营道路{4}。
3.速生丰产用材林应进行产业带开发。现代林业则是依靠大量现代化工业装备和物质投入武装起来的、高效、集约、开放的林业系统。而林业产业带是最具现代林业特征的组织模式，这是一种完全符合可持续发展原则，本身就是一种可持续发展机制的新式社会――经济社区，是21世纪可能出现的社会经济组织形式。
3.速生丰产用材林应进行产业带开发。现代林业则是依靠大量现代化工业装备和物质投入武装起来的、高效、集约、开放的林业系统。而林业产业带是最具现代林业特征的组织模式，这是一种完全符合可持续发展原则，本身就是一种可持续发展机制的新式社会――经济社区，是21世纪可能出现的社会经济组织形式。
国际上人工用材林的发展一般都伴随着当地的木材加工业的兴起，相伴兴起的还有一系列相关产业，甚至以森林为背景的旅游业等，最终形成一个个产业带，这些地区以林产业为龙头，振兴区域经济，并为国家经济发展做出贡献。
国际上人工用材林的发展一般都伴随着当地的木材加工业的兴起，相伴兴起的还有一系列相关产业，甚至以森林为背景的旅游业等，最终形成一个个产业带，这些地区以林产业为龙头，振兴区域经济，并为国家经济发展做出贡献。
泰国顺和成集团，在农业退化地带发展桉树工业人工林，同时投资兴建了一系列加工企业、第三产业、甚至还有房地产业。顺和成的模式是靠技术高效转化太阳能；再把生物质转化、加工成各种产品（包括电能），从而逐级实现增值并振兴社区。
泰国顺和成集团，在农业退化地带发展桉树工业人工林，同时投资兴建了一系列加工企业、第三产业、甚至还有房地产业。顺和成的模式是靠技术高效转化太阳能；再把生物质转化、加工成各种产品（包括电能），从而逐级实现增值并振兴社区。
位于法国西南地区的朗德针叶林区，有100万hm2规划整齐的海岸松人工林，这是欧洲最大的一片针叶人工林区，朗德林区还出现了一系列木材加工企业及旅游业等其它产业，形成了一个以林为依托的现代化产业带。
位于法国西南地区的朗德针叶林区，有100万hm2规划整齐的海岸松人工林，这是欧洲最大的一片针叶人工林区，朗德林区还出现了一系列木材加工企业及旅游业等其它产业，形成了一个以林为依托的现代化产业带。
四、结论
四、结论
要想大力发展速生丰产用材林，必须要具有科学的生产方式和经营模式，才能提高速生丰产用材林的生产力，促进速生丰产用材林的大力发展。速生丰产用材林应该实行集约经营和定向培育；从发展模式方面，速生丰产用材林发展应集团化、规模化和企业化经营、走林工纸一体化的道路，进行绿色产业带开发。
要想大力发展速生丰产用材林，必须要具有科学的生产方式和经营模式，才能提高速生丰产用材林的生产力，促进速生丰产用材林的大力发展。速生丰产用材林应该实行集约经营和定向培育；从发展模式方面，速生丰产用材林发展应集团化、规模化和企业化经营、走林工纸一体化的道路，进行绿色产业带开发。
注释:
注释:
{1}国家林业局赴澳大利亚新西兰林业考察代表团.借鉴国外经验实现我国森林资源可持续经营――澳大利亚、新西兰林业考察报告[J].绿色中国,2004,(Z1):28-31.
{1}国家林业局赴澳大利亚新西兰林业考察代表团.借鉴国外经验实现我国森林资源可持续经营――澳大利亚、新西兰林业考察报告[J].绿色中国,2004,(Z1):28-31.
{2}赛斐,韩锋,李红勋.文登市杨树速丰林经济效益评价[J].中国林业经济,2009(04).
{2}赛斐,韩锋,李红勋.文登市杨树速丰林经济效益评价[J].中国林业经济,2009(04).
{3}王志高.广西速丰林建设回顾与思考[J].绿色中国,2005(12):26-28.
{3}王志高.广西速丰林建设回顾与思考[J].绿色中国,2005(12):26-28.
{4}刘周全,刘飞鹏.广东省速生丰产用材林基地建设现状与发展对策[J].林业调查规划,2008(01).
{4}刘周全,刘飞鹏.广东省速生丰产用材林基地建设现状与发展对策[J].林业调查规划,2008(01).
（1.河南省荥阳市王村镇政府 河南荥阳 450100；2.河南省荥阳市城关乡政府 河南荥阳 450100；3.河南省商丘市梁园区园林绿化管理处 河南商丘 476000；4.北京林业大学 北京 100083）
（1.河南省荥阳市王村镇政府 河南荥阳 450100；2.河南省荥阳市城关乡政府 河南荥阳 450100；3.河南省商丘市梁园区园林绿化管理处 河南商丘 476000；4.北京林业大学 北京 100083）
（责编：李雪）
（责编：李雪）
存入我的阅览室
智利40%的人工林属于3家最大的公司，中型公司占有人工林总面积的15%。
智利40%的人工林属于3家最大的公司，中型公司占有人工林总面积的15%。
泰国顺和成集团也按照林工一体化模式发展桉树工业人工林。印尼人工林发展的最大特色是与工业加工相结合，这也是印尼人工林成功发展的重要机制。实行林工一体化使营造人工用材林的培育方向、产品销路、科研目标、更新资金都得到了可靠的保证。我国至少应照气候区形成3~5个大木材企业集团，使工业人工林经营与行政机构脱钩，真正走现代企业化产业经营道路{4}。
泰国顺和成集团也按照林工一体化模式发展桉树工业人工林。印尼人工林发展的最大特色是与工业加工相结合，这也是印尼人工林成功发展的重要机制。实行林工一体化使营造人工用材林的培育方向、产品销路、科研目标、更新资金都得到了可靠的保证。我国至少应照气候区形成3~5个大木材企业集团，使工业人工林经营与行政机构脱钩，真正走现代企业化产业经营道路{4}。
3.速生丰产用材林应进行产业带开发。现代林业则是依靠大量现代化工业装备和物质投入武装起来的、高效、集约、开放的林业系统。而林业产业带是最具现代林业特征的组织模式，这是一种完全符合可持续发展原则，本身就是一种可持续发展机制的新式社会――经济社区，是21世纪可能出现的社会经济组织形式。
3.速生丰产用材林应进行产业带开发。现代林业则是依靠大量现代化工业装备和物质投入武装起来的、高效、集约、开放的林业系统。而林业产业带是最具现代林业特征的组织模式，这是一种完全符合可持续发展原则，本身就是一种可持续发展机制的新式社会――经济社区，是21世纪可能出现的社会经济组织形式。
国际上人工用材林的发展一般都伴随着当地的木材加工业的兴起，相伴兴起的还有一系列相关产业，甚至以森林为背景的旅游业等，最终形成一个个产业带，这些地区以林产业为龙头，振兴区域经济，并为国家经济发展做出贡献。
国际上人工用材林的发展一般都伴随着当地的木材加工业的兴起，相伴兴起的还有一系列相关产业，甚至以森林为背景的旅游业等，最终形成一个个产业带，这些地区以林产业为龙头，振兴区域经济，并为国家经济发展做出贡献。
泰国顺和成集团，在农业退化地带发展桉树工业人工林，同时投资兴建了一系列加工企业、第三产业、甚至还有房地产业。顺和成的模式是靠技术高效转化太阳能；再把生物质转化、加工成各种产品（包括电能），从而逐级实现增值并振兴社区。
泰国顺和成集团，在农业退化地带发展桉树工业人工林，同时投资兴建了一系列加工企业、第三产业、甚至还有房地产业。顺和成的模式是靠技术高效转化太阳能；再把生物质转化、加工成各种产品（包括电能），从而逐级实现增值并振兴社区。
位于法国西南地区的朗德针叶林区，有100万hm2规划整齐的海岸松人工林，这是欧洲最大的一片针叶人工林区，朗德林区还出现了一系列木材加工企业及旅游业等其它产业，形成了一个以林为依托的现代化产业带。
位于法国西南地区的朗德针叶林区，有100万hm2规划整齐的海岸松人工林，这是欧洲最大的一片针叶人工林区，朗德林区还出现了一系列木材加工企业及旅游业等其它产业，形成了一个以林为依托的现代化产业带。
四、结论
四、结论
要想大力发展速生丰产用材林，必须要具有科学的生产方式和经营模式，才能提高速生丰产用材林的生产力，促进速生丰产用材林的大力发展。速生丰产用材林应该实行集约经营和定向培育；从发展模式方面，速生丰产用材林发展应集团化、规模化和企业化经营、走林工纸一体化的道路，进行绿色产业带开发。
要想大力发展速生丰产用材林，必须要具有科学的生产方式和经营模式，才能提高速生丰产用材林的生产力，促进速生丰产用材林的大力发展。速生丰产用材林应该实行集约经营和定向培育；从发展模式方面，速生丰产用材林发展应集团化、规模化和企业化经营、走林工纸一体化的道路，进行绿色产业带开发。
注释:
注释:
{1}国家林业局赴澳大利亚新西兰林业考察代表团.借鉴国外经验实现我国森林资源可持续经营――澳大利亚、新西兰林业考察报告[J].绿色中国,2004,(Z1):28-31.
{1}国家林业局赴澳大利亚新西兰林业考察代表团.借鉴国外经验实现我国森林资源可持续经营――澳大利亚、新西兰林业考察报告[J].绿色中国,2004,(Z1):28-31.
{2}赛斐,韩锋,李红勋.文登市杨树速丰林经济效益评价[J].中国林业经济,2009(04).
{2}赛斐,韩锋,李红勋.文登市杨树速丰林经济效益评价[J].中国林业经济,2009(04).
{3}王志高.广西速丰林建设回顾与思考[J].绿色中国,2005(12):26-28.
{3}王志高.广西速丰林建设回顾与思考[J].绿色中国,2005(12):26-28.
{4}刘周全,刘飞鹏.广东省速生丰产用材林基地建设现状与发展对策[J].林业调查规划,2008(01).
{4}刘周全,刘飞鹏.广东省速生丰产用材林基地建设现状与发展对策[J].林业调查规划,2008(01).
（1.河南省荥阳市王村镇政府 河南荥阳 450100；2.河南省荥阳市城关乡政府 河南荥阳 450100；3.河南省商丘市梁园区园林绿化管理处 河南商丘 476000；4.北京林业大学 北京 100083）
（1.河南省荥阳市王村镇政府 河南荥阳 450100；2.河南省荥阳市城关乡政府 河南荥阳 450100；3.河南省商丘市梁园区园林绿化管理处 河南商丘 476000；4.北京林业大学 北京 100083）
（责编：李雪）
第6篇：房地产考察报告范文
一、四项主要工作
在坚持招商引资第一要务，完成协议引进项目5个，协议引资总额5.9亿；竣工投产项目1个，引资额5000万元的同时，全力推进城乡规划各项工作，取得了明显成效。
1、规划龙头作用得以增强。
2008年以来，城乡规划编制和管理工作快速推进，规划引导城乡经济社会发展的“龙头”作用得到更加充分的发挥。一是计划引导重大基础设施建设职能充分发挥。2007年底，我局即依据城市总体规划，结合城市发展需求，超前启动了《2008年度中心城市基础设施建设计划》编制工作。《计划》将规划愿景细化为具体项目，实现了城乡规划战略意图的贯彻，避免了项目实施的盲目和无序。二是规划引导城乡科学发展职能充分发挥。围绕高质量实现规划全覆盖的工作目标，起草并报市政府办公室下发了《2008年中心城市规划编制及研究计划》，同时，我局又下发了《2008年县城及村镇规划工作要点》，对全市规划编制工作进行部署和安排。目前，中心城市21项规划编制任务中，部分规划编制因总体规划修编暂缓，其余18个项目均已编制完成或正在调整完善；各县规划编制工作也在快速推进。全市城乡规划全覆盖的目标基本实现。三是政策引导城市产业发展职能充分发挥。年初即起草并报市政府办公室印发了《关于明确市区高层建筑重点发展区域的通知》，以此提升中心城市发展档次和品位。围绕进一步促进中心城市房地产业和商业发展，于10月初起草了《关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定》。《政策规定》实施以来，市区商品房销售量迅速提升；大润发超市、国泰广场、一百三家大型商贸设施开业。四是挂钩引导新农村建设职能充分发挥。大力开展乡镇和村庄规划调研，编制并印发了《市农村集中居住点规划实施分类指导目录》，提出了分类指导、因地制宜规划建设农村集中居住点的意见。同时，全力抓好全市15个康居示范试点村规划指导和服务工作，开展了对15个康居示范试点村的规划方案、建筑设计方案把关审查工作，提升了示范点建设质量和建筑品位。目前，全市已完成252个集中居住点建设规划编制任务。在规划的指导下，全市康居示范村和农村集中居住点建设快速推进。
2、改革创新工作取得突破。
2008年初，提出“致力创新突破”的总体目标，不断加大改革创新工作力度，推动城乡规划水平的持续提升。为此，我们印发了《市规划局2008年创新工作实施方案》，对年度改革创新工作提出了总体目标和具体要求。在《方案》的指导下，各项改革创新工作深入开展。围绕精心精细服务，不断增强服务能力，提高服务质量，制定下发了《免费规划报建服务实施办法》等四项制度，使规划行政许可工作方面更便民、更利民、更符合发展需求；围绕规范规划编制工作，推动规划设计招投标及规划市场管理创新，出台了《市规划编制项目招投标暂行管理办法》、《市城市规划设计市场暂行管理办法》；围绕提高规划管理水平，启动了“地理信息系统建设”，完成总体框架编制，2.4平方公里的三维虚拟城市演示系统、元数据管理系统等三大基础平台建设，8555平方公里航测影像图、400平方公里航测影像图和市区113平方公里1：500地形图数据采集录入工作正加速推进，地下管线数据普查工作即将开展。围绕提升测绘院发展水平，拟定了改革创新工作方案，从企业内部管理、质量管理、标准体系等方面明确了改革目标，测绘院年内即将实现资质升级。围绕促进规划院科学发展，帮助企业多方开拓市场，强化内部规范性管理系统建设，确保了规划院企业经济效益和自身建设的齐头并进。预计2008年度该院合同总收入将达到1200万元，比改革前的2006年增加3倍。
3、重点工程建设顺利推进。
按照市委、市政府的统一部署，2008年我承担了多项重点工程牵头推进任务，经过精心组织，严格督查，各项工作取得了明显成效。1897及东大街项目：完成项目三套规划方案及项目实施方案编制工作，积极联系，多方出击，项目合作开发单位基本确定，项目将择机启动。百栋高层推进工程：制定了市区百栋高层推进工程实施方案，确立了年内已建、在建高层建筑80栋的工作目标，并通过政策引导、督促检查、现场观摩等形式，大力推进工程进度。目前，市区已建、在建高层建筑已达到105栋，超额完成年度目标任务。安居工程：精心组织各片区和相关主管部门，加速推进市区蓝领公寓、拆迁安置房、廉租房等安居工程建设。目前，市区经济适用房开工建设并完成主体工程17.3万平方米，占目标任务（15万平方米）的115.3%；蓝领公寓开工建设并完成主体工程23.02万平方米，占目标任务（21.6万平方米）的106.6%；拆迁安置房开工建设并完成主体工程39.6万平方米，占目标任务（37万平方米）的110.8%。均超额完成年度目标任务。雪枫公园：积极配合公园管理单位，高标准推进公园维护和后续管理工作，积极服务好公园配套用地开发项目建设，科学严谨地组织好公园决算审计工作，确保公园建设画上圆满的句号。同时，还积极协助市水务局完成大运河水利博物馆选址，并积极做好规划方案编制工作；优质高效地完成了商检、海关大楼、古黄河滨水核心区、明城墙遗址保护等市政府实事项目规划服务工作，促进了项目的快速推进。
4、和谐团队创建效果显著。
在全力推进各项业务工作的同时，狠抓规划干部队伍建设，和谐团队的工作取得显著成效。一是强化服务创新，行风建设深入推进。围绕政（行）风建设工作再上新台阶的工作目标，不断强化工作措施，重点围绕创新服务理念，出台了《市规划局免费规划报建服务实施办法》、《市规划局特别快车绿色通道服务制度》等四项规范规划行政服务工作的新机制、新制度，着力提升服务水平，取得了实实在在的成效。在上半年全市民主评议政（行）风活动中，我局在15个行政执法单位中排名第五，局市政规划处在热点岗位评议中排名第二。我局驻行政服务中心窗口多次获得“流动红旗窗口”和“十佳窗口”表彰。二是强化和谐发展，争先创优扎实开展。围绕打造和谐社会、和谐规划的工作目标，以扶贫、双拥、等工作为着力点，以竞争考核为抓手，全力推进争先创优工作。扶贫工作中，以确立发展规划、培育致富产业、实施实事帮扶和帮扶困难户为工作重点，大力实施实施四大帮扶工程（规划帮扶、科技帮扶、实事帮扶、贫困户帮扶），已完成扶贫工作投入12万余元，较好地实现了扶贫工作目标；双拥工作中，进一步强化与驻宿广大官兵的联系沟通，帮助解决他们的实际困难；工作中，以解决群众的困难为出发点，坚持做到“有登记、有交办、有责任人、有处理、有结果、有监督”等“六个有”，充分发挥规划的协调和引导职能，帮助群众化解矛盾，处理问题，并通过采取回访、下访、约访等有效形式，深层次推进问题处理，得到了群众的充分肯定。三是强化竞争考核，队伍建设逐步完善。在干部队伍建设中，全面引入竞争考核机制，以此激发干部职工的创业热情和创优激情。完成了局机关中层干部轮岗工作，促进了业务工作交流，激发了干部职工提升自我、完善自我的热情；完成了部分分局局长助理公推公选工作，进一步完善了干部队伍梯队建设，使一部分年轻干部干事创业的激情得到充分调动；实施了部分重要岗位工作人员的公开招聘，引入了一批专业型年青人才，使得干部队伍得到了进一步充实，促进了各项业务工作和服务工作的有效开展。
二、理论学习和廉政建设
1、理论学习
坚持将理论学习和工作实践有机结合，认真学习领会中央和省市委重大战略部署和方针政策，确保做到自身素质和水平的与时俱进。坚持做到“自学与制度化学习紧密结合”、“学习与交流紧密结合”，在认真抓好规划专业理论和管理知识自学的基础上，积极参加市委中心组学习活动，全面领会和掌握党的十七大、十七届三中全会精神；制定了市规划局制度化学习机制，组织开展了党组中心组学习、办公会学法、菜单式学习等多种长期性、制度性、刚性的学习活动；在学习活动中，还坚持学以致用，加强调查研究，先后完成了《新加坡城市规划与建设的考察报告》、《桂林“两江四湖”考察报告》、《增强中心城市核心竞争力的重点问题研究》等多篇论文，并先后两次在市委党校组织的干部培训班上就自身学习成果及工作体会作了讲座。
2、廉政建设
始终坚持“两手抓”，积极履行“一岗双责”，作为第一责任人，全面开展党风廉政建设工作。在制度建设方面，先后组织制定了《市规划局党风廉政建设责任制实施办法》、《市规划局党风廉政建设责任制报告制度》、《市规划局党风廉政建设责任制检查考核办法》、《市规划局党风廉政建设责任追究暂行办法》，对党风廉政建设责任机制进行了全面调整完善，进一步明确了责任制落实机制和具体措施；在教育学习方面，组织干部职工开展了“解放思想能形成，推动落实好快干”大讨论活动、到洪泽湖农场接受警示教育活动和市规划系统反腐倡廉专项警示教育活动，经常组织各种案例教育，做到警钟常鸣，确保全局干部队伍不出问题；在推进廉政文化建设方面，以廉政文化进机关、进行业活动为重点，深入推进廉政文化建设。出台了《关于在全局领导干部中开展“读廉文、思廉政”廉文荐读活动的意见》，编制印发了11期廉文，供干部职工学习；在加强干部廉政建设方面，组织中层以上干部开展了公开述职述廉活动，并先后组织召开了两次党组中心组民主生活会，分析研究干部廉洁自律管理工作；在落实纪检监察机构派驻统一管理方面，自觉接受监督并着力加强干部选拔任用、资金运行、国有资产运营、党务与政务公开、领导干部廉洁自律及党风廉政建设责任制落实等六个重点环节和部位的监督管理，取得了显著成效，党风廉政建设和反腐败工作得到了进一步增强。在此基础上，本人也认真执行党风廉政建设责任制报告制度和领导干部个人重大事项报告制度等有关规定，坚持做到胸襟坦荡，对组织、对领导从不隐瞒个人任何问题。
第7篇：房地产考察报告范文
Abstract: The management of university infrastructure project has its own characteristics. This paper discusses some important aspects of the system construction, management in design stage, tendering and bidding management, project management, building energy-saving applications, informatization and so on, to expect to get some good views.
关键词：高校基建；项目管理；招投标；建筑节能；信息化
Key words: university's infrastructure construction；project management；tendering and bidding；building energy-saving；informatization
中图分类号：TU7 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）28-0050-02
0 引言
高校基建管理与房地产开发项目管理在管理模式上不尽相同，各高校之间在基建管理模式上也存在着很大差异，管理模式的差异随之带来的就是在基建管理中的差异。近些年随着建设市场的不断发展，基建管理也朝着不断健全、不断完善、进一步规范的方向走。尤其是近几年引入了矩阵制管理模式，使基建管理工作上了一个新台阶，提高了基建工程的质量管理、进度管理及造价管理水平，矩阵制管理模式是以项目为主导，部门为协调的管理模式。基于高校基建规模较大的现状，这种模式是比较理想的管理模式。[1]管理运作模式如图1所示。
下面就矩阵制项目管理的框架下对项目具体建设过程中的一些重要环节进行研究讨论。
1 加强制度建设
高校基建应不断健全管理制度，出台一些制度管理办法，并在办法中细化工程建设过程中各个科室与项目部的工作内容和相互配合、相互衔接等工作。优良的制度化管理能限制职工的主观随意性，并能加强相互监督，促进工作效率，从而取得良好的效果。
2 加强前期设计阶段管理
工程成本控制一般是由设计阶段和工程建设阶段二个阶段完成的。目前建筑市场主流看法认为设计阶段（包括设备选型等）占有约70-80％的份量，建设阶段约占20-30％。一般通过前期的设计控制，可以有效地降低工程成本，在建设阶段控制成本主要是控制现场签证，这就存在牺牲工程质量、增大现场管理难度的风险，与现场签证比较而言，设计控制成本的效率是非常高的，不同的技术方案其造价相差甚至可以达到数百万。因此规划设计阶段控制成本的效果是非常高的。
高校基建工程的成本控制比较复杂，首先是要明确项目的档次定位、设计技术标准，这实际上是项目投资决策的问题了，是学校对项目定位的问题。确定项目及选材用料的档次定位之后，通过限额设计、筛选高性价比材料等方式进行成本控制，使工程成本最优。这时候的成本控制更应该是投资控制，应在一定的预算成本下，做出性能档次最好的工程。而这将贯穿于工程建设全过程。
3 招投标阶段管理
在总承包商招标过程中比较突出的问题有以下几点：
3.1 投标单位的投标文件中为使技术评分得分值高，投标单位所报的项目部项目经理及项目部组成人员与实际进场人员不完全相符，一个项目成败的关键在于所选择的总承包单位及入驻项目部，因此建议在招标文件中加大进场人员与投标文件中不符的惩罚力度，尤其是对项目经理一职，要求其签署保证书，提交其个人资质证书等，待工程竣工返还个人，确定其全职担任所投标项目项目经理一职。
3.2 投标单位采用不平衡报价而低价中标，在工程建设过程中迫使建设方不得不办理签证，大到地砖小到电气开关面板等，对重要的材料或者涉及金额较大的材料应在包承包商招标时应采取封样招标或者取暂估价。
3.3 甲方分包项目的选定，目前建设部提倡工程总承包制，工程施工、材料及设备采购等均由总承包商来负责，从而使建筑市场更加规范化，但从目前国内现状来看，把所有的项目及设备采购均由总承包商来负责也是有一些弊端的，总承包商获取利润的手段就是尽量减少成本支出争取利润最大化，从而导致诸如设备选型、档次与用户需求有差异，同时与之相对应的报价也体现不出真实市场价，出现低质报高价现象。
甲方分包招标需要注意下面几项，首先是甲方分包项目的选择，这与所分包项目是否与总承包商工作的密切性相关，与总承包商管理及工作密切相关的可以归到总包合同里，而下面这些专业性比较强的一般采取甲方校定招标：①空调及通风工程；②弱电工程；③变配电工程；④外幕墙及铝合金门窗工程；⑤消防工程；⑥电梯工程。其次是评标办法的选择，目前建筑市场对低价中标异议很大，它导致了很多优秀的承建单位和设备供应商无法中标，其实低价中标的原则本身没有问题，而由低价中标导致的一些突出问题主要出在技术要求上。其实坚持低价中标原则的前提就是技术要求要明确。
4 项目管理
这个阶段狭义讲是指甲方项目管理部在现场对工程质量、进度、安全、设计变更及签证等管理，广义上来讲基建处各个职能部门都是参与其中的，下面着重叙述现场管理方面应该注意的问题。
首先要重视开工前的图纸会审，减少施工过程中的设计变更，项目部组织总工办及工程建设科抽调技术能力强的专业工程师参与图纸会审，同时对总包单位、监理单位提出具体要求，组织四方共同会审，然后各专业在一起进行对接会审，修改错误、疏漏之处，确定需增减的项目，最终由总包单位形成图纸会审纪要，作为图纸的一部分在工程建设中执行。
组织项目部管理人员熟悉和掌握总包、监理及各分包的招标文件、投标文件及合同等。分包商越多，管理越困难，这个时候要充分掌握熟悉图纸和各种标准规范图集，这样在管理过程中才会游刃有余。
目前现场质量管理主要依靠监理单位去控制，建设方要赋予监理单位相应的权利，确保其顺利开展工作。同时建设方也要对监理单位提出一些明确的要求，特别是对一些重要的施工工序应要求监理采取旁站的办法进行质量控制，重要部位要求监理人员跟班作业，加强巡视和平行检查等方法，及时发现问题、解决问题。对于一些涉及到经济洽商的在图纸外的工程量签认，由甲方专业工程师、监理、总包一起参与进行签认，三方必须都到场。同时要严格材料进场制度，由甲方会同监理单位共同检验进场材料及设备，坚决杜绝三无产品及不合格材料。
施工过程中由于设计变更增加的造价大约占10%左右，因此需严格控制工程变更，完善变更的程序，要对涉及金额较大的设计变更进行充分论证，必要时可提交总工办审核，保证技术变更的可行性和合理性。同时要注明变更的理由，是由于设计方图纸的问题还是使用方要求变化或其他原因。
在施工过程中由甲方确认价格的某些材料设备也是控制造价的一个关键环节，项目部在材料认价过程中只负责控制材料质量，而具体认价价格由材料科确认，造价科审核，处内职能科室直接对项目部，而项目部对总包及各专业分包，职能科室不直接面对总包及各专业分包。
要重视考察工作的重要性，尤其是对防水卷材、幕墙、弱电等关键部位材料、关键工程的考察。同时要求参与考察的人员准备充分，且对考察项目有一定的专业了解，以便在考察过程中发现问题，比较优劣。回来作考察报告并总结。如果对投标单位不熟悉，而且最终低价中标进场，如果该投标单位综合实力低，那么会给后续工程带来一系列问题，人员不足，缺少资金，技术力量薄弱，工程质量、进度不能得到保证等。
5 重视建筑节能领域的应用
高校基建工程类似与商业地产，不但要在主体施工阶段控制成本，同时也要考虑工程建成后学校各院系在使用阶段的运行、维护费用。目前在建筑节能方面比较成熟的有以下几个方面：①建筑护结构保温隔热技术；②照明系统节能；③空调节能；④电梯节能；⑤太阳能；⑥地温空调（水源热泵）等，建筑节能的概念对基建管理人员来说还是一个新兴事物，在以后新建项目中基建管理部门要配合设计院、使用方做好建筑节能方面的应用，从而降低建筑的运行、维护费用。
6 信息化建设
社会发展日新月异，如今信息化水平已成为一个单位综合能力的体现。但在推进信息化的过程中也存在很多困难：①首先就是管理制度及工作流程的梳理，信息化框架构建及工作流程再造，势必会引起一些权力和利益的再分配，这个需要领导层的高度重视和直接决策才能向前推动；②还有同软件技术人员交流过程也是非常重要；③往往在信息化建设初期大家都信心饱满，随着各部门要求的深入困难也愈来愈多，不但来自工作流同时还有软件改造方面，这个时候一定要坚持；④信息化是对职工长期形成的工作习惯、业务流程的一种改变，在应用初期阶段，摩擦和使用不畅的问题还是很多，基建部门要做好准备工作，这里要有一个接受的过程。
7 其他
建立职工定期轮岗制度，提高职工个人综合能力和技术水平，减少岗位工作人员长期专业化、集权化，不要因为某人请假或出差导致使某项业务陷于停顿状态。
8 结语
高校基建管理的最终目标是在一定预算投资下，达到保证工程质量、确保工程功能，做到最优化投资，并保证广大师生的安全和舒适使用，为高校建设及发展夯实基础。
第8篇：房地产考察报告范文
v加入收藏
v免费注册
v用户登陆
v入会指南
欢迎光临莲山课件，本站有十一万套免费课件、资料网站首页课件站教案站资料站试卷1站试卷2站作文站幼教站公文站
站内文章搜索文章标题文章作者录入者关键字所有栏目领导讲话├党建党委├人大政协├组织人事├纪检监察├思想宣传├统战民政├政法武装├安全稳定├群众团体├经济工作├城建环保├经贸商务├财税统计├发展改革├办公厅室├农林牧渔├工商计生├国土质监├旅游广电├科技卫生├劳动保障├民营招商├乡镇街道├交通运输├粮食档案├物价审计├政府综合├老龄残联├教育文体├水利气象├扶贫开发├目标├金融保险├邮政通讯├学校讲话├企业讲话├高层讲话会议发言总结报告├个人总结├半年总结├年终总结├活动总结├党政报告├工作报告├调查报告├调研报告├述职述廉├考察报告├情况报告├自查报告├计划规划实习报告演讲致辞├竞聘演讲├就职演讲├爱国演讲├征文演讲├其他演讲├会议致辞├节庆致辞├欢迎欢送├婚丧致辞├晚会宴会├生日聚会├慰问贺电├会议主持├开业闭幕├其他致辞├祝福诗诵├倡议致信├节目串词主题征文各类材料├事迹材料├汇报材料├经验交流├申报材料├求职自荐├简讯报道├贯彻落实├学习体会├工作体会├企划方案├企业文化公务考试党团辅导├民主生活├入党申请├入团申请├转正申请├鉴定材料├党课讲座├思想汇报├党会发言├入党相关党团知识常用公文├通知公告├规章制度├决议意见├请示报告├文书合同├实施方案├会议纪要├公文范例├法律范本├模板简历├岗位职责├辞职书├检讨书广播稿学术论文├经济管理├文教卫生├政治法律├行政管理├毕业论文├企业管理综合论文学校用文├计划总结├教学体会├试题资料├教学评语教学论文├语文论文├数学论文├德育论文├英语论文├政治论文├物理论文├化学论文├生物论文├历史论文├地理论文├自然论文├音乐论文├体育论文├美术论文其他论文文秘知识├文秘写作├文秘常识├文秘礼仪├名言谚语├精品文章恋爱情书站内帮助├站点动态├推荐导航主题搜索
输入公文的标题，字数尽量少,不能带标点
您现在的位置：莲山课件>>文秘公文>>学术论文>>综合论文>>正文
从国外企业看国内烟草企业的品牌营销
从国外企业看国内烟草企业的品牌营销
作者：佚名资料来源：网络点击数：427更新时间：2006-9-33:28:09
-
我国是目前世界上最大的烟草生产国和消费国，烤烟种植面积、卷烟产销量、卷烟增长速度、吸烟人数等4项指标雄居世界第一。与这些数字形成鲜明对比的是我国烟草企业在企业规模、经济效益尤其是在品牌营销方面与西方发达国家的烟草企业存在着巨大差距。就美国的菲利浦.莫里斯公司（“万宝路”品牌的拥有者）的资产总额、营业收入以及营业利润等方面都超过了我国所有烟草企业这些指标的总和。中国的产销量是世界上最大的，但为什么在一些“核心”指标上要远远落后呢？思潮公司认为：除生产技术外，我国烟草企业在品牌营销上的策略是一个重要的原因。
随着商品竞争激烈程度的增加，品牌营销在烟草产业中的重要作用不言而喻。我国的企业在品牌营销方面有哪些不足呢？我们将以西方发达国家烟草企业为参照，探讨我国企业在品牌营销方面应该注意的一些问题。
1香烟的品牌建设收到区域的限制
烟草行业的地方保护主义由来已久（主要因为地方政府为了通过高额的烟草税收来追求当地的经济效益最大化）,这也是限制中国烟草企业品牌营销发展的最大问题。尽管国家烟草专卖局已经三令五申地指示不允许地方保护，但是这个趋势没有丝毫停止的意思,这样使外地卷烟进入当地市场非常困难。上海思潮市场咨询公司在进行一项调查时发现,一些消费者非常熟悉香烟在登上外地市场货架的难度相当大，甚至在有些店铺里，只能把这些香烟存在仓库里。短期来看，地方的烟草公司的利益确实得到保障，但这无疑损害了那些以全国市场为目标的大型烟草企业的利益，更加抑制了中国烟草行业的发展。
然而，短期之内消除这种情况不太可能。思潮公司建议烟草企业在推广品牌时首先要考虑本地市场及周边地区，然后进入壁垒较低的市场。
2中国烟草品牌过多，且以低档烟为主
我国烟草市场卷烟品种过多，每个品牌的市场占有率比较低、知名度也不高。据统计,我国烟草市场上生产卷烟的企业有几百家，现有品牌2000多个。这与西方发达国家的烟草市场有很大的不同。美国的菲利浦•莫里斯公司（PhilipMorris）在美国市场上占有率超过40%，“万宝路”品牌人人皆知；而日本日本烟草公司（唯一一家政府授权的烟叶买主和卷烟生产者）在日本市场的占有率高达80%，主力品牌MILDSEVEN在全球内几乎家喻户晓。
在我国的2000多个品牌中，低档产品占绝大多数的比例，且供过于求，而中高档产品的供应量不足。随着人民生活水平的提高,消费者对中高档产品的需求必然会增加,可以说现在正是塑造中高档品牌的良好时机。同时,这对提升企业的知名度也有相当的帮助。我们发现，国外烟草企业的主力产品都是以中高档产品为主。中国企业在这一点上路任重而道远!
3让烟民多一点“上帝”的待遇
品牌是由消费者建立的。“消费者就是上帝”这一真理在烟草行业同样适用，这也是日本和欧美企业长盛不衰的秘诀之一。企业要树立起品牌形象，必须清楚消费者的需求与感受。感受消费者的感受，担心消费者的担心。一些国外烟草企业率先在开发产品时降低了香烟中焦油的含量,加入其他替代成分，以减少对消费者健康的危害。国内企业和西方企业在这一方面上的差距是相当大的。我们不要老是把精力放在改变香烟的口味或是包装上，更要提倡“服务兴烟”,多从消费者的角度想想，让他们真正作一回“上帝”!
4广告宣传需要另辟途径，出奇制胜
由于烟草对健康的危害性，国家出台了相应的法规禁止烟草利用广播、电影、电视、报纸、期刊广告。同时也禁止在各类等候室、影剧院、会议厅堂、体育比赛场馆等公共场所设置广告。那么我们企业有什么样的方式既对品牌进行了宣传,又给人们留下深刻的印象呢？英国著名的英美烟草BAT的经验值得借鉴。早在1912年，英美烟草就出巨资在英国圣安德鲁斯设立了一年一度的“登喜路”杯国际高尔夫公开赛，经过几十年的孕育，“登喜路”杯已经成为了国际著名的高尔夫赛事，同时，“登喜路”香烟也借此成为了国际知名的品牌。
同样,为了让长大之后可能成为烟民的年轻人能够了解和记住包括万宝路在内的香烟品牌，莫里斯公司曾经别出心裁地印制数千万个精美的书皮免费赠给全美的许多中小学。并在书皮上加上附注的“请三思”、“不要吸烟”等暗示性字样，既让反烟人士抓不到把柄，又着着实实地给莫里斯公司的万宝路等香烟品牌做了间接营销传播。这一举措在当时不仅取得了良好的宣传效果，而且展示了莫里斯公司在公众面前的健康形象。我国企业从上面的两个例子中不难得到一些启示。
5品牌宣传要考虑“品牌内涵”与“本土化”两方面的影响
中国烟草企业在进行品牌营销的同时应当注意宣传媒介与品牌内涵的一致性，选择符合品牌特点的宣传手段。“万宝路”品牌长期以来一直给人以粗犷豪放的形象，根据这一特点莫里斯公司所选择的宣传手段之一是赞助F1的法拉利车队，他们所看中的就是法拉利车队的奔放、狂野的品牌个性与“万宝路”的特点非常吻合。“万宝路”让消费者联想到一个潇洒、豪迈的成功男士形象。
品牌营销的“本土化”也是必须要考虑的一个因素。70年代香港市场“万宝路”香烟的广告宣传充分证明了“本土化”的重要性。万宝路的牛仔形象在香港播出时，香港人虽然欣赏它的画面和音乐，却对终日骑马游牧的牛仔却没有好感。因为在香港人的心目中，牛仔是低下劳工，这在感情上是格格不入的。针对这种状况，万宝路迅速对宣传策略作了调整。于是，在香港电视上出现的不再是美国西部牛仔，而是年轻洒脱、事业有成的牧场主。经过这一改变之后，万宝路香烟在香港迅速打开市场，销售量直线上升。
6企业品牌的多元化发展
在这一方面，莫里斯公司依然做得相当出色。该公司除了拥有著名的万宝路牌香烟外，还拥有MaxwellHouse牌咖啡和MillerLite啤酒等产品，这些品牌也取得了巨大成功，受到了消费者的欢迎。不仅如此，该公司还在加利福尼亚等地进行了房地产投资。正是由于多元化的发展，塑造了良好的公司形象，才使得菲利普莫里斯公司一直稳坐烟草界龙头老大的位置。
第9篇：房地产考察报告范文
风格：幽默、轻松、诙谐、卡通、揉合歌曲和戏剧
人物简介：
王妃：海龙王的王妃，东海集团有限公司代董事长。（古装王妃服饰、凤冠头饰）
小龙女：海归派，多年来是中行的忠诚客户，一直主张选择中行（18世纪洋公主服饰，大波浪电发）
董事长秘书萧何：土鳖派，实惠主义者，比较搞笑，但也有一点点从善如流的品质，易被其他银行的小恩小惠打动，对于中行来说，在这次授信争夺战中，可谓“败也萧何，成也萧何”。（九品芝麻官服饰）
中行人：诙谐机智、成熟冷静，在这场争夺战中大胆争取、力挽狂澜，取得胜利。（女着职业装，男着行服）
创作与表演：
导演：刘
编剧：刘、郑
演员：王 妃---刘 (部)
小龙女---郑 (办公室)
萧 何---何 (财会部)
中行人---黄（部）、孔(xx业务部)
剧本正文：
王妃：（上，姿整妆容）我本是天庭牛津大学才女一名，青春靓丽之年下嫁海龙王，早年夫君投身实业，我安待家中把那清福享，奈何近年夫君迷上网，要我复出生意场。这不，龙宫要上新项目，他又把“甩手掌柜”当，害我从早到晚忙。哎！
（掏出螺，翻过后面按号码）：喂，萧秘书啊，昨天我们考察人间五大银行的情况你整理好了没有啊？……哦，你快拿出来给我看一看吧。（作头痛状，坐下）
小龙女上：(唱，套周华健)这些年，一个人，上人间，去留学，终学成，归家乡，雄心万丈造福海洋! 妈，你怎么了？
王妃：女儿啊，我肯定是水土不服啊。人间的空气太干燥了，我在这呆了一天，好象干蒸烧买，脸上皱纹也多了几条（抚脸）。
小龙女：妈，你不是说大宝挺好用的吗？
王妃：是啊，天天在外面风吹雨淋的，用了点大宝啊，嘿，还真对得起咱这张脸（拍一下脸）。
萧何（上，看着王妃作恶心状，但又言不由衷）：嘿！王妃，不管怎么说，你都是我们四大龙宫中最能干、最漂亮的王妃。
王妃：再能干漂亮也比不过网上的mm们。唉，女儿，你不知道你老爸，自从我们龙宫开通了adsl之后，他就迷上了上网，这次我们要新建海产品加工项目，他不闻不问，整天除了qq就是cs，前几天，还非闹着要和什么网友小甜甜见面！
龙：就是！老爸他太不象样了。哎，不过，妈，这回是我们龙宫头一回搞大项目，我们把它弄得漂漂亮亮的，让老爸对我们刮目相看，到龙宫三八节，我们也争取选上个“海洋巾帼”。
王妃：好！好！可是又谈何容易呢？我们这个项目最困难的就是资金。
萧何：可不是。我按王妃的旨意，把宫中细软整整清点了一百遍啊，把所有值钱的东西都抄出来，就连王妃当年的嫁妆也贡献出来了，可还是不够啊——
王妃：（唱，套）你问我钞票有多少，我家产有几分，钱包翻遍了，箱底搜遍了，叫我苦恼到如今。
小龙女唱：（唱，套）你过得好辛苦，我比谁都清楚，实业路没有轻易的幸福。
萧何：王妃，我还是那句话：找银行贷款。
王妃：女儿，这玩意儿是新鲜，恐怕仙界还没人用过，我心里没底呢！
女儿：（笑）妈，现在向银行贷款已经是一种很普遍的融资手段了。
萧何：对对对，王母娘娘的蟠桃园休闲中心、孙悟空的齐天大圣马术训练基地，还有天庭八景中的李塔夕照，当初全部都是贷款建出来的呢！（众人齐作动作）
王妃：(点头，深思状)恩，你这样说也有一定的道理。我还是要再看看，哎，小萧子，人间五大银行的考察报告呢。
秘书现出资料：在这！经过连夜的加班，我已经把这几天暗查的资料整理好了，请王妃过目！
王妃：接，看：我现在是老眼昏花了，女儿你帮我参谋参谋。
小龙女接，念：人间五大银行情况考查报告。为了了解人间各家银行的服务状况，从中选出贷款银行，经过研究讨论，决定成立银行考查领导小组，由王妃任组长，小龙女任副组长，萧何秘书任执行副组长，通过明察暗访对人间五大银行进行了一次考查，秘书处采用横比、竖比、环比等方式（小龙女和秘书二人配合做动作），对人间五大银行情况进行了分析，现将有关情况报告如下：海旺银行……
何：技术水平高，电脑速度快。
小龙女：海发银行……
何：贷款条件灵活。（小声）不过ppmm不是很多
小龙女：海强银行。
何：产品灵活。
小龙女：海港实业银行。
何：服务热情周到。（遐想）尤其是他们那个大眼睛的客户经理好pp啊！这能够大大加强我工作的热情！
小龙女：中国银行综合素质高、服务意识好。结论……
何：各有长处，无法抉择。
王妃：废话！这算什么结论啊！都这么好，你要我选哪一个……
龙：妈，选中国银行吧，我留学的时候一直用的就是中行的国际卡。据我所知，许多知名人士都是中行的客户哦。
王妃：哦，你倒说来听听。
龙：那，牛魔王现在的别墅就是在中行做的按揭呢！嫦娥仙子也经常在中行炒外汇。就连孙悟空也在中行租用了一个保管箱，他高兴地说，自从有了保管箱啊，腰也不疼了，腿也不酸了，五百年来的耳膜炎也好了。
王妃、萧何：点解？（粤语）
龙：因为有了保管箱以后，他的金箍棒就再也不用藏在耳朵里面了！
三人：啊？甘都得？（粤语）
王妃（电话响）：喂，哦，是海旺银行啊……什么，你们现在要过来……啊，不忙不忙，我们再研究研究！赫赫，再见
(电话又响) 喂，哦，是海发银行啊……什么，你们现在要过来……啊，不忙不忙，我们再研究研究！赫赫，再见
(电话再响) 喂，哦，是中国银行啊……什么，你们现在要过来……啊，不忙……
小龙女夺过电话：妈，中国银行都第九次约您见面了!就冲人家这份诚心和毅力，您还是见见吧。
王妃重新听电话：啊，好的，我不忙，我在，欢迎欢迎!
王妃安排萧、小龙女下场准备
中行人上，萧何笑嘻嘻地伸出手，紧紧握住女中行人的手，眼睛迷离状，女中行人挣出手，萧何醒起，发现旁边的x经理，二人眼神胶着，左右各走一圈，面对面许久，嘴一下，一起面对观众：对不起，我们两个猩猩相吸，情不自禁。
萧何为中行人和王妃作介绍：
这位是我们东海集团代董事长美海王妃
这位是中国银行的莎小姐，
这位是中国银行的叉经理
女中行人：王妃，幸会，幸会!
男中行人：王妃，久闻大名!今日一见，果然是风韵非凡啊！
萧何：那是!我们王妃，基本风采五十年不变!(双手拱拳，作陶醉状)我对王妃的仰慕犹如滔滔江水，绵绵不绝……
王妃：哈哈，老了，老了。(对中行人)各位请坐
女中行人：昨天，我们和龙小姐、萧秘书进行了洽谈，了解到你们的融资需求。我行领导十分重视，立即成立龙宫项目工作组。工作组彻夜不眠，连夜赶制出这份授信服务方案。
萧何对女中行人献殷勤状：早知你这么辛苦，我请你吃宵夜啦(被王妃瞪一眼后，立即收声)
男中行人：这份服务方案，充分考虑到东海龙宫的实际情况，紧密结合项目特点，牢固树立为海族服务的观念，大到项目融资建议，小至员工理财服务，都提出了多种方案，（小龙女回场）可以说是专门为您们度身订作的，请过目。
秘书接，三人看
萧何：挖塞!果然不同凡响。(对女中行人献殷勤状)没想到莎小姐，文章和人一样美(被小龙女拎起衣领扔到墙上)。
小龙女：妈，您看，中国银行的方案比起其他银行确实服务周到、实际可行
王妃：他们的工作效率也很高啊！恩，这个项目可以给他们做
(中行人欣喜状，正在往下说，突然王妃头痛坐下)
男中行人：王妃是不是身体不适啊，现在禽流感这么严重，一定要小心身体啊！
萧何(理直气状的样子)：错!我们是鱼族，如果是流感呢，也应该是“鱼”流感！
女中行人：即便“鱼”流感，还是不能掉以轻心啊。我这里有一颗金星感冒丹，确是好药，王妃请用。保管立马就好！
王妃：不用了不用了，(二人推来推去)
小龙女：妈，您就吃了吧。您看中行人多细心呀。(王妃终于吃了药)
萧何凑到女中行人身边：我也要!
小龙女拉开萧：少献殷勤!现在是谈公事。你别假公济私。
男中行人：王妃，我看您身体不舒服和您住的地方有关系，您看这宾馆，空气不流通，缺少阳光，已经影响到您的健康了。
王妃：是啊!我本打算住个三两天就回去了，现在看来，这个项目还需要一段时间，得在人间住下来。
小龙女：妈，人间比东海龙宫经济发达，市场需求也旺盛，我们可以在这里买点物业。
萧何：对，王妃，买了楼，既可作您和海龙王的行宫，又可作人间分公司的办公楼，我嘛，(跑向女中行人)可以作为龙宫的外派经理，长期驻在人间拓展业务，（对着女中行人说）还可以和丹小姐长期交往了
王妃（不满萧状）：小萧子！（转向大家，正式地）我们可以买一栋商住两用楼。
男中行人：王妃，这事您就交给我们吧。我们中行有多年楼宇按揭业务的经验，熟悉人间的房地产市场，可以帮您挑个合适的地方。
女中行人：我们还与房产中介、律师事务所联手合作，为客户提供购楼一站式服务。
王妃对中行人：是呀！你们提供的上门服务确实给客户带来很大便利。只是现在人间与海界交通不便，你们怎么能做到“上门”呢？
男中行人(和女中行人一起上前一步，丁字步站)：王妃，请放心！（众人作手势，合唱，套)我面对激烈竞争，恨不能荡尽绵绵心痛，看客户就是上帝，为客户我们赴汤蹈火。
女中行人：为了更好地东海龙宫提供上门服务，我们行掀起了技术练兵热潮，每人都有“铁人三项”必考：
女中行人：3000米自由泳、2000米蛙泳、1000米仰泳(众人同作各泳式的动作)
王妃(对中行人)：你们的服务真是太周到了。
小龙女(当胸握拳)：好感动喔!
王妃（对中行人）：各位辛苦了，请坐。（与小龙女让中行人坐下）
萧（电话响)：喂，哦，海强银行熊经理啊，你好你好。什么，你可以给我们信用贷款！（欣喜状）好好，我一定把这个情况跟我们王妃反映。
中行二人交换眼色。
何秘书偷偷跟王妃说，小龙女凑上来听：王妃，刚才海强银行熊经理提出可以给我们信用贷款，无需担保、无需抵押，这可比中行条件要好啊，您看……
王妃大喜：好啊好啊，这样你的年终奖就不用压着不发了，小龙女的嫁妆也不用卖掉换现金了。那我们还是选海强银行吧。
小龙女：妈，可是你已经答应中行了呀。
萧：答应多少钱一斤？况且还没签约呢。
王妃：对！现在银行竞争这么激烈，谁给的价钱好，就借谁的钱，也是情理之中嘛。
女儿（不高兴地，大声喊）：中行
秘书（毫不相让地，大声喊）：海强
女儿跟秘书争执不休，王妃的头一下子转向这个，一下子转向那个，颓然按住二人。
王妃：罢了罢了，小萧子说得对，允许重新选择嘛，中行会理解的。
小龙女没办法，只好去和中行人说（小龙女与两中行人作讲述、研究状）。
萧手机响：喂，哦，是工商局的牛处长啊……什么，资料有问题，不能工商注册？哎，我马上查查(迷芒不解状)
萧手机又响：喂，哦，是税局的黄处长啊……什么，资料有问题，不能税务登记？哎，我马上查查(迷芒不解状)
萧手机再响：喂，哦，是外管局的杨处长啊……什么，资料有问题，不能调增外汇限额？哎，我马上查查(迷芒不解状)
萧拍拍头，痛苦状。
王妃：小萧子，怎么啦？
萧：王妃，工商局、税局、外管局都说我们的资料有问题，恐怕会影响项目申报啊。
王妃：啊？可是钱已经砸进去了，你办的什么事儿，这是。
两中行人同上前，女中行人：王妃，是不是遇到什么困难了？或许我们能够帮忙呢
王妃（欲言又止）：唉！
小龙女：是啊，银行熟悉各类政策，不妨让他们参谋一下
王妃（戳一下萧的额头）你呀，嘴上无毛，办事不牢！女儿，那你和中行的同志合计合计吧。
(小龙女带中行人下场)
王妃：(待小龙女带开中行人，又叫过萧)你快点给海强银行说说这事儿，让他们帮忙，我们不是要用他们的贷款吗？
萧：对，对，我这就打电话。您先休息一下吧。(王妃退场休息)
萧：(绕圈走，作打几个电话状)熊经理啊，有这么一个事儿。。。。。啊，办不下来？
稍后，王妃上。
萧：王妃，我和海强银行、海旺银行、海发银行都联系过了，他们有的搞不定，有的说不清楚政策怕麻烦，有的说不熟悉这些职能部门没把握，就是没有一个答应帮我们搞定的。
王妃：这是乍的啦？这些银行平时都说条件优惠，做法灵活，一遇到难题就都不管企业死活了？
正在这时，小龙女上，高兴叫：妈，搞定了!中行帮我们找了工商局、税局、外管局的局长，把我们的情况作了详细解释，得到他们谅解，现在，中行同志已经帮我们去办手续了。
王妃、小龙女、萧：太好了！(合唱，套)我怕我来不及，解决这难题，迷途中至少还有你，中行就象及时雨。
中行人上，高兴状
男中行人：王妃，所有手续均已办妥。
王妃、小龙女、萧走过去和中行人握手：哎呀!太感谢你们了!
王妃：中行确实是全心全意为客户服务、为客户解决困难。
小龙女：妈，我们来这里开拓业务，可得找一个实力雄厚、政策熟悉、实心为客户为事的银行作为合作伙伴吧。（走过去，拉女中行人手，深情地）我看，中国银行就好
王妃：我们可以和中行结成长期战略合作伙伴。
萧：是啊，优惠不如优质。我是被你们专业的素质和精神说服了。我赞成与中国银行合作。
众人排站，同唱（套《选择》）你选择了我，我选择了你，这是我们的选择。
