房地产规划设计精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产规划设计主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产规划设计范文

关键词：房地产项目；设计管理；管理研究

1 引言

最近几年，我国的房地产行业迅速的发展，同时人们对房地产的设计和质量都非常的重视，所以在近期的房地产开发中，人们对房地产对项目本身的规划和设计也越来越重视，因为只有提高了房地产项目的规划设计和管理们才能更好的保证我国的房地产行业得以健康平稳的发展。

2 房地产项目规划设计管理的目标及任务

2.1 设计流程管理

设计流程管理通常就是指在已经确定了开发计划之后对每个环节的具体工作进行更加有效的管理，这样做的一个最为主要的目的就是对各个环节的具体工作流程和相关人员的安排进行调整和确认，这样才能保证每一个数额及管理人员都能了解自己在工作中的职责，同时还要做好相应的协调和分配工作，同时也将设计的具体思想灌输给设计管理人员，也在这一过程中将各个环节的工作都进行严格的规定和规范，这种管理方式和传统的方式相比更加的系统和科学，按照设计过程中总体目标的要求，将每一个环节应该完成的工作都逐一落实到个人，这样也便于对各个环节的管理职责进行进一步的划定和确认，同时也可以根据实际的情况来对每个过程中需要的资源进行合理的分配。因此设计流程的管理是对项目开发的整个过程都进行严格的监管，这样才能更好的保证施工电费合理性，设计的过程中也不只是就有一套模式，因为每一个房地产的具体情况都是不一样的，所以不能全部使用一种设计方法，但是这些方法中有一点是相同的，就是在设计的过程中都会将整个流程细分成几个部分，只有做好这项工作，才能为提高管理的整体质量提供更好的条件。

2.2 设计进度管理

对整个房地产行业而言，占领优势的地位是非常关键的，所以工程设计的进度对企业的经济效益会产生十分重大的影响。此外，因为在项目的开发和设计的初期阶段并没有一个专门的监管部门，所以企业要靠自身的力量去实行计划管理，按照项目设计的总体目标来对各个部门进行组织和管理，同时研究出一个最为合理科学的管理和设计方案，按照既定的规划区展开工作是工作的一项重要的前提和基础，但是之后的过程也是十分重要的，而设计后期的具体情况，应该指派专业性非常强的管理人员进行审核，将实际的施工情况和计划进行详细的对比和分析，提出切实可行的解决方案，这样才能切实的保障设计按时完成。

2.3 设计质量管理

项目设计的水平和质量基本就决定了工程施工的质量，但是当前很多房地产商都对这一点没有非常深刻的认识，而对工程的施工阶段非常的重视，在当今这样的社会，这种观念是需要转变的，这是由于施工阶段就是将之前所有的计划都付诸实践的阶段，工程的施工是按照之前的设计和规划进行的，所以如果没有非常完备的设计方案就不要轻易的进行施工，所以对设计进行严格的管理和监督也是十分重要的，在这一过程中，只有不断将的加强质量方面的管理，才能更好的保证设计的品质，在这一过程中要加强监督机制的建设，同时还要在施工之前做好施工图纸的会审工作，防止因为施工图纸设计的问题给后期的施工造成一些不必要的困扰，同时还要在修改方案的过程中将成本控制在一个合理的范围内。

3 规划设计管理组织结构注意要素

3.1 统一安排

对于一些实力相对比较弱的企业来说，因为其自身缺乏管理能力，技术方面也存在着非常明显的不足，所以在实际的工作中也无法安排更多高水平的人员加入到设计工作中，这个时候就需要聘请一些经验丰富，专业技能非常好的监管人员对设计质量进行有效的监督，同时监督的内容也应该更加的全面，主要包括景观、装修和通信等同时还要对项目设计过程中的质量因素和成本因素以及进度因素都要进行严格的控制，对所有的设计部门都应该加强管理。

3.2 分工明确

由于房地产涉及的部门众多，通常是许多部门共同参与一个项目，而因为这些部门的职能不同，所以对于项目的要求标准也不一样，因此应该从各部门的要求出发，将各个部门的需求条件进行整合，事先做好项目的统一规划，避免工程建设之后因为无法满足部门要求而重新建设造成的资源浪费。所以设计管理组织结构组合性质的确立要按照以上所说，满足各部门的需求，并且有能力进行统一的管理。可以依照职能式的组织结构，在各部门上设立总经理，对以下会计部、市场部、设计部等部门进行统一管理，总经理负责协调各部门之间的矛盾，确保建设工作的顺利开展。

3.3 调动积极性

房地产综合众多的工程建设领域，给排水、幕墙、景观园林等，这些项目的承包商有丰富的施工经验，并且参与众多的施工过程，因此在设计工作中取得他们的帮助不仅可以提高设计的质量，也可以增加设计的实用性，确保设计与施工没有偏差太多。

4 房地产项目设计阶段的成本控制要求

4.1 重要环节阶段

建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和环节，建筑项目设计分成三个阶段：方案阶段、扩初阶段和施工图阶段，在每个阶段形成文件时应及时由造价控制部门编制相应的概算、预算，供设计管理部门及时地进行细化并分散到各专业分项中。要研究材料和施工条件等进行多方案经济比较，尤其是外立面材料与造型的选择，从而降低每个构件的造价。而在机电系统选型时不仅要考虑到初期投资，还要考虑运行成本和设备维护费用，因此需要进行综合技术经济评估，一定要正确处理好建筑艺术、技术先进与经济合理之间的对立统一关系。

4.2 注重风险的把控

在房地产开发项目方案设计阶段同时要对项目风险进行管理和控制。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短的话往往会造成结果与期望值相差甚大，或者是最初成果无法深化等。在方案决策过程中对技术的选用也存在诸多的风险。只要项目公司有项目风险意识，对项目作风险定性分析，就可以做到预防在先。从而使设计阶段和后续施工工作进行顺利。

结束语

房地产规划设计涉及面广，开展起来有一定的难度，但由于其对整个房地产业的重要性，因此需要不断的完善相关管理，结合项目施工的实际情况进行规划设计，在遵循法律法规的前提下，为业主提供更优质的服务。

参考文献

[1]滕永红.房地产项目规划设计管理措施的若干研究[J].黑龙江科技信息，2010（26）：33-34.

[2]徐龙建.房地产账务的另类设计[J].互联网周刊，2005（44）：82.

第2篇：房地产规划设计范文

关键词：房地产项目规划设计管理

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败，由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上，认为设计公司配合不积极，方案总不能达到甲方满意，施工图设计不负责任，二次设计多，造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员，大多工作都是通过承包和采购的形式完成的，而设计工作是贯穿项目始终的，对设计公司合理准确的采购，对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年(几乎是一辈子!)负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

二、设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计!我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元!谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的情形。

现在物业已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看。”以前设计方案是不考虑物业的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅是多层住宅，再是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。

四、计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目的方便。

在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型基本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果；户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善。

五，划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。

一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

一般来说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。

六、发展商与建筑商的关系

在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。

七，选好建筑师的技巧

建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人(业绩、经验、当面交谈)

八，发展商与建筑师的交流

发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。

前期工作是创作的源泉，交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否，也关系到项目建设的是否顺利。因此，设计的前期阶段，建筑师应主动和开发商联系沟通，尽量去挖他们的想法，把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思，从专业技术的角度给予转化和升华。

建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系，加强相互的沟通和协调，使建筑设计在建设工程中不断完善和落实。为减少建成与原设计的差距，建筑师必须始终不懈贯彻设计意图，了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的体现。

九，策划师与建筑师

第3篇：房地产规划设计范文

关键词：房地产开发拿地前；规划概念方案；设计

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

1. 前言

房地产开发前期拿地阶段，规划设计人员根据当地规划局出具的规划条件，初排设计方案，同时给予专业的意见和建议，让开发商拿来作为参考，甚至可以结合成本专业给方案做个经济测算，让开发商对项目有个预先较为准确的判断，这在现如今房地产形势越来越严峻的非常时期，显得尤为重要。

2.项目分析—洛阳某项目

2.1项目简述

项目位于洛阳市，地块东侧道路红线宽30米，南侧道路红线宽95米，西侧道路红线宽30米，北侧道路红线宽65米，中间有一条洛宜路穿过。地块共分为三个小地块，各项指标如图所示，其中1地块和2地块指标可以平衡。

2.2项目现场考察

项目地块南侧是城市主干道；西侧是在建楼盘，为80-100米高层住宅，从规划图纸上看，该楼盘东侧沿街设了商铺；地块东侧为某科研楼，据当地人反馈，私密性要求较高；地块北侧是洛阳的母亲河洛河，将来会改造成湿地公园。

2.3项目制约因素

规划条件制约

1地块和2地块：用地面积（1地块66274m2，2地块40335m2），用地性质R2/C2（二类居住用地兼容商业服务业用地），容积率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，绿地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求满足大寒日3小时；

3地块：用地面积33252m2，用地性质：C6（科研用地），容积率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，绿地率不小于35%，不限高。

3.规划概念方案设计

3.1 总平面设计

规划布局注重中轴对称和空间围合，体现较强的仪式感和层次感。

地块容积率较高，考虑纯高层系列，间距需满足当地城市规划技术管理规定以及日照要求。洛宜路将地块分割成南北两个组团，为提高项目品质，两个组团分别考虑较大的中心景观区域，可结合会所、泳池等设计。

交通组织上考虑完全的人车分流，车行从小区直接进入地下车库，不进入地面园区，人行主入口考虑在洛宜路中间位置设置，南北两个地块形成呼应与贯通，同时结合小区入口设置大堂，让业主步行通过大堂进入园区，提升园区整体品质，创造一种归属感和尊贵感。

根据前期市场调研，该片区的商业比重偏低，因此该地块应适当多的布置商铺，一方面可以提升片区配套，另一方面从房地产销售角度考虑，商铺去化率会相对较高。沿街商铺考虑在地块西侧、北侧以及洛宜路两侧布置，西侧商业可以跟现已在建的其他楼盘形成商业氛围，北侧商业可以吸引洛河湿地公园的人流，中间道路两侧营造内街氛围，东侧由于相邻的科研楼私密性要求较高，不适宜布置商业。

3.2空间设计

建筑点板结合，组团考虑较大的中心景观区域；整个地块沿中间道路两侧建筑较低，营造较为舒适的内街氛围，然后往南往北分别逐步递升，整体空间高低错落，通过起伏变化，达到较好的天际线效果。

整个园区建筑底层架空，可将景观延伸进来，避免高层建筑给人带来的压迫感，同步提升项目品质。

4.设计难点及建议

4.1 难点

项目规划条件中对容积率的要求较高，特别是1地块和2地块要求3.0～3.5，经过初步测算，在保证较好项目品质的前提下，要做到容积率下限3.0有一定难度；日照要求满足大寒日满床日照3小时以上，对南北间距要求较高，从侧面限制了容积率；项目地处相对较为偏僻，设计时要考虑与周边道路的关系，创造宜人的街景效果。

4.2 建议

针对1地块和2地块容积率做不足的情况，建议房地产开发前期人员与当地规划局进行沟通与协商，是否可变更规划条件，不然建议开发商慎重拍地；建议开发商成本专业人员对该项目进行经济测算，为公司提供较为全面的参考，拍地时有个心里有底；建议营销公司等介入，做充足的市场调研，以明确定位，如：住宅地块户型配比、客户群体、科研地块定位等，对项目有个更为完整的预判；建议配合园区服务体系，做适当面积的配套设施，以提升园区整体价值。

5.小结

第4篇：房地产规划设计范文

好房地产开发项目工程管理工作。房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂

的工程，需要做好项目工程管理才能逐步实现房地产经济、社会、生态和谐的统

一。本文分析了房地产工程的开发管理及其规划。

关键词：房地产；工程管理；规划研究

中图分类号：F293文献标识码：A

一、房地产开发项目工程管理的意义

1、房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进

行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅

仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保

证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项

目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管

理与项目安全管理。

2、房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，

提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效

促进房地产施工企业严格按照设计及施工标准进行施工，保证施工质量，实现房

地产公司获得最大经济效益的目的。

3、在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工

方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调

控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最

大的经济效益。

二、房地产开发项目工程管理要点

1、重视项目规划设计

规划设计是房地产开发建设的源头，作为房地产开发建设应该十分重视这一

重要环节。在市场经济条件下，房地产开发企业要保（持）证自己所开发的产品

适应市场需要，具有一定的竞争能力,就必须具有超前意识。所谓超前意识,就是

要从高起点起步,充分考虑人们对房屋产品和居住环境要求的不断变化,要从房

屋的使用功能、项目的合理布局、建设造型、建设材料的选用、室外环境的布置、

开发项目的安全舒适程度等多方面考虑。因为,一个房地产开发项目的建设,需要

几年的时间,但其使用周期却长达几十年,甚至上百年。科学的发展、技术进步、

经济增长、生活水平的提高,使购房人对居住和工作环境及质量的要求不可能停

留在原有的水平上。作为房地产,亦称不动产,水电气等配套设施、安全防范设施

设备、绿化布置方案、消防设施设备的配置、垃圾处理方式等诸多细节均要考虑

周全。总之,规划设计阶段,开发建设企业应该请诸多方面的专家,当然也应该包

括物业管理方面的专家,从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和国家

有关规划设计规范的要求等多方面,科学的规划设计出适合市场需求的合格项

目。

2、不断规范建设项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为

完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包

合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。

在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、

企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质

量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的

施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

3、加强施工阶段的质量控制

明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战

略和产品策划定位有关,同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。

因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤

害,失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大,综合开发绩效降低。那么,如何

准确地确定质量目标?首先,要进行质量投入的收益和费用分析,要树立开发项目

全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本；适当增加预

防成本,大力降低事故成本。

4、加强项目成本管理

施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的

索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是进度计划变

更、设计变更、工程项目变更和施工条件变更。控制变更的关键在于开发商，应

建立有关工程签证的管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权和

分工，确保签证的质量，杜绝虚假不实的签证的发生。为了确保工程签证的准确，

首先要强调办理工程签证的及时性；其次，对签证的描述要求准确，要求隐蔽签

证要以图纸为依据，并且标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量的完成情况，若被

隐蔽部位的工程量不能在图纸上确定，还要标明几何尺寸及附上简图。对施工图

以外的签证，必须写明事由、时间、地点、原始数据或几何尺寸及照片资料等，

不允许笼统地签注工程造价和工程量。在签证发生后应根据合同规定及时处理，

审核应严格执行国家定额与有关规定，不得随意变通。同时要加强预见性，和尽

量减少签证发生。

三、规划管理

规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设

计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制

和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划

管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是

“管理”，后者面向的是“设计”。规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理

系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息

系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通

过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平，要做的具体工作包含

以下几点：

1、开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中

输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正

的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

2、规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中

自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向

GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习

惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这

些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图

素可以放宽要求。

3、提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用

AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、

地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划

设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以

使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

4、通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计

方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与

地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、

比较，进行查询、统计、分析等。

结束语

综上所述，房地产开发企业项目管理与规划是一项极为复杂，却十分严重的

工作。因此，只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,

并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。

参考文献

第5篇：房地产规划设计范文

关键词：房地产； 建筑工程项目； 项目管理； 协调；平衡

中图分类号：TU71

文献标识码：B

文章编号：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年来，房地产业在国民经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。从产业的发展史来看，我国的房地产业仍然处于成长期，仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期。房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析房地产工程管理之间的协调平衡衔接问题。

2开发管理

开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。

工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资（财务）计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

销售部门就是要把企业开发的产品――楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上的保障。

开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3规划管理的重要涵义

规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：

3.1开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

3.2规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

3.3提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

3.4通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。

3.5将规划设计成果转成基础资料。审批通过的规划图（如控制性详规等），可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务工程流程可由图1表示：

4施工管理的重要性分析

所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC）、（设计加施工）承包模式、项目总承包模式、CM（Construction Management）承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

5建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容（部分地体现在开发管理工作中）。

房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案施工困难，影响项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，也即建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工（管理）经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行讨论、分析和改进。

另一方面，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

5.1房地产开发企业的强力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

5.2尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

5.3持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。

6结语

综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。

参考文献：

[1] 毕星，翟丽.项目管理.上海复旦大学出版社，2002-12.

第6篇：房地产规划设计范文

【关键词】设计管理；房地产；开发

Abstract: With the rapid development of the real estate industry, real estate development in an increasingly competitive. Thus, the current competition in the real estate industry not only from the dominant location, location, type design from the humane, more comfortable living environment more carefully the details of the sales. This article aims to play the role of design management in the real estate development, and stressed the importance of design management, and show the way for real estate enterprises, and provide a reference response.Keywords: design management; real estate; development

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

1.前言

为了推动房地产产品的销售、增加房地产产品卖点、提高房地产产品品质以及减少投资，房地产开发企业务必对房地产开发项目进行设计优化和对工程管理的案例与实务经验不断地进行总结，实现房地产开发项目的增值[1]。首先，笔者意识到，工程设计的重要性显而易见，一个科学合理的工程设计，不仅能缩短工程的工期，起到节约资金的作用，更能促进该房地产的开发，起到良好的经济效益。房地产开发企业若想在竞争中占有一席之地，具有更强的竞争力，需要加强自身的设计管理和企业综合素质。

2.综合项目设计管理发展趋向

现阶段的建筑项目设计，应该充分人性化，设计时都应该考虑贴近群众、方便生活，不应盲目追求建筑标新立异从而忽略了其实用于民的本质。于是，设计上追求以人为本，强调人与居住环境的和谐统一。对于住宅楼来说，它是居民们的安家之所，是人们生活休息的场所，在设计时，虽然有不同户型之分，房间大小与布局有别，但是都应该注重各个户型房间的宽敞明亮性。而对于办公楼或写字楼，其设计采用较高层高，简约明快的设计，不仅给上班族带来工作环境的明朗开阔，更使人们在工作中一定程度缓解疲劳休闲身心。

随着人们对物质精神生活要求的提高，各种楼宇房屋带给人们的不只是一个栖息的休闲场所或者工作娱乐的场所，更要有人文色彩与贴近自然的景观。这就要求设计中不是单一考量华丽与精致，更应该贴合当地文化、历史背景，或者使用者的个人需求等等，设计出一系列符合人们思维模式、适应周边环境的人文景观。再者，对于商品房，现在的户型设计都越来越要求空间功能划分的明显与合理化，于是要求设计更明朗、适合。首先改过去因区分不合理造成的空间利用受阻等问题，达到美观同时更加实用与合理。再次，随着大型住宅区的逐渐增多，住宅区周边的配套设施也是关系到居民正常生活的一部分。因此，设计时也应把握这一点，将住宅区周边可能出现的超市、医院、学校、物业中心等配套设施加入规划设计范围内，满足居民正常生活的需要的同时，也便捷了生活，优化了服务。

而之于写字楼而言，其发展趋向更不仅是单一的办公场所，更加趋向于综合类型，办公与休闲一体化，不仅有设计分明的各个办公区域，更会有人们在办公之余休闲的餐厅、咖啡馆等。而商业楼就更需考虑其容纳性与便捷性，满足商铺的宣传与消费者的舒适消费心理。酒店设计则趋向于特色化、定位明确的趋势，使不同的入住者满足了其不同的心理，酒店也进一步宣传了自身文化与特色。

房地产产品的研发人员应该充分考量未来各类建筑的发展趋势，观察房地产市场的发展趋势，在设计中融入新工艺新理念等，不仅要注重提高楼宇的工程质量，更要注重住宅实用性设计、周边环境规划及配套设施的建立，更加完善房地产的优质服务。3.设计过程管理

设计问题主要是各种各样的冲突，而设计过程中的冲突又是难以避免的，冲突必须被解决，被管理，因此设计管理应运而生，设计管理人员需要在理解并准确把握设计意图的基础上进行冲突管理，从而达到使各方满意的结果 [2]。

要注重设计过程中的质量管理，即规划设计质量管理和施工图设计质量管理。在规划设计质量管理中，首先，必须重视房地产开发中与各个单位部门的相互合作，房地产开发并不是由施工企业建成相应建筑物，而更需要建成后保持其供应水电燃气、通讯网络等生活必须功能正常实现，这就需要协调好与各合作单位的关系。例如，在居民住宅小区中，规划设计尤为关键，因为其关系着居民们的生活是否便捷舒适，于是小区环境的规划设计、周边配套设施的设置情况对居民的生活质量有着很大的影响，这就要求设计中注重自然绿色的小区环境，针对小区或城市文化，建立其独具人文特色的景观，同时，住宅区内各个部分功能的有效分工，区分出不同的区块，方便居民的日常生活与文娱活动。再者，保证住宅区内的安全更为重要，这不仅需要小区安保人员的负责巡逻保卫，更需要在设计规划中，设计出一些能让居民避险的通道或设施。比如，各个住宅楼内设有紧急出口，住宅楼内各个通道安放有摄像头，有工作人员二十四小时监控，以便对意外情况早发现早行动。

不仅仅是住宅区，其他类用途的建筑业也应加强设计管理的引导作用。对于商业用楼，可针对其使用上的特点，设计中加强各商铺的区分性，同时也不能使通道过于繁多杂乱，造成顾客逛街购物的不便。而对于酒店，也应该针对每一个酒店的不同文化理念，设计出不同风格的楼宇及楼层分隔，例如，一些酒店主打温暖温馨的环境，就应该将设计紧贴“家”这个主题，楼层与环境应该给人亲切和谐的感觉。而某些酒店定位是接纳商务人士与贵宾，就应该采用高档具有品位的设计风格。

对于施工图设计质量管理，是要求选取良好的设计方案，针对实际情况进行合理创新的设计，使房屋内部功能结构个各个空间合理利用。因此不仅要保证房屋建筑建构稳固，更要合理确定不同功能房间的面积，充分考虑使用者的方便与需求，与此同时，房屋楼宇外在精致，房间敞亮也的最终效果也不可忽视。

4. 设计管理在房地产开发中的作用

第7篇：房地产规划设计范文

一、规划设计条件指标与现状技术指标因素

一般而言，开发商在开发某小区时，政府职能部门在前期设定有规划设计条件技术指标，如：容积率、绿地率、规划间距等指标。因为追求利润最大化的考虑，开发商往往会在这些指标上做一些手脚。这些指标对一个项目的环境品质、居住舒适度、升值潜力等都会有直接影响。实际上，房地产项目一旦竣工验收交付使用之后，在进行房地产估价时就容易忽略这些指标的影响。

在房地产估价中，基于各种条件限制，或者是房地产估价师的个人原因，一般只考虑到利用现状和权属状况等因素，却没有对估价对象的规划设计条件指标和现状技术指标进行比对。由于缺少信息平台支撑，不能掌握到详实准确的资料，项目竣工验收时是否与批准的规划一致，是否受到过相关职能部门处罚后获得后续办理手续，项目的容积率是否超过指标、规划间距是否缩短、采光是否符合《城市居住区规划设计规范》要求，配套设施是否齐全到位，这些都是影响房地产项目整体环境舒适程度的因素。

对于这些因素，一般业主不是很清楚，只是根据看到的现状以及自身的感觉是否良好来评价房屋环境的优劣程度，这就需要房地产估价师从专业角度深入分析估价对象各种技术指标，以便能对房地产项目作出客观分析。容积率、绿化率、规划间距等指标从表面上看似乎对房地产估价对象的价值没有直接影响，但由于这些因素能够决定整体项目的品质，因此不可小觑，在估价对象分析中必须加以重视。

二、建筑节能因素

随着社会发展和科技进步，老百姓对住房的要求越来越高，国家也对民用建筑节能有严格规定。民用建筑节能是指民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物节能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。

依据现行《房地产估价规范》要求，房地产估价师在撰写房地产估价报告时只是对地段和建筑物工程质量、维护、保养等因素进行描述和分析，没有考虑到新建民用建筑已经严格执行建筑节能标准要求，同时一些旧民用建筑工程扩建和改建时，对原建筑也进行了节能改造。对建筑进行节能改造，一方面符合建筑节能标准要求，确保了结构安全，优化了建筑物使用功能；另一方面也延长了建筑节能改造后建筑物的寿命周期。建设之初进行了节能设计或改造后具备了节能效果的建筑，在对其进行房地产估价时其价值与其他建筑应有所不同。

因此，这就需要房地产估价师对估价对象的建筑节能因素进行分析，并体现在评估结果的计算中。如果是对旧有建筑是否进行节能改造进行评估，则需要考虑建筑节能改造的必要性、可行性以及投入收益比，对其进行科学论证分析，以便更准确地反映估价对象的市场价格。

三、小区配套设施因素

随着我国城区住宅建设步伐的加快，为方便居民生活，大多数住宅小区的配套设施做到了与住宅同步建设、同步交付使用。但部分小区基础设施配套落后、配套不完善的问题则越来越突出，有的项目配套设施未能与住宅同步建设，有的项目配套设施建成后，被随意改变使用性质，给居民生活造成诸多不便，也成为社区生活中较为突出的矛盾。

房地产估价师在对估价对象进行分析时，对于小区配套设施主要需考察以下两点。

一是要考虑小区规划设计时配套设施是否完善，比如供水、供电、排水、燃气、通讯、邮政、环卫设施（公共厕所、垃圾中转站）、消防、道路、人行步道、照明设施、园林绿化和社区居委会办公室等。还要考察居民小区建设的经济效益、环境效益和社会效益是否统一，是否统筹考虑住宅小区的整体布局与功能配套，小区建设是否达到“绿化、亮化、美化”，配套设施是否使住宅小区的品位得以提升，应综合各种因素进行分析。

二是建成后的小区，随着时代的发展，配套设施是否满足需要。例如，为解决小区停车问题，可能需要对小区部分场地进行改造，减少绿地面积和小区道路，或采用划分停车位等措施方便业主停车。这样做的结果，降低了小区的品位和居住舒适度，虽然解决了眼前的停车问题，但是不能解决长期的停车问题。为了避免出现这样的问题，很多新的住宅小区在规划设计之初，就修建了能够满足较长时期需求的地下车库，大大地改善业主居住环境，提升了小区品位。类似于停车位等配套设施的完善程度，也是房地产估价对象分析时不可忽视的因素。

四、估价对象相关资料的完整性

影响居住房地产价格的因素很多，既包括政治制度、土地使用制度、住房制度、城市规划、住宅市场供求状况等宏观因素，也包括住宅的区位状况、实物状况等微观因素。并且，不同的估价方法所需的资料是不尽相同的，在估价时应尽最大可能搜集到全面准确的资料。

首先是要不断丰富完善与房地产市场相关的宏观资料，包括产业政策、金融政策、城市规划、基础设施、人口数量、家庭规模等。虽然宏观因素并不直接决定房地产估价对象的价值，但对宏观因素的正确分析和判断，是房地产估价的基础和前提。

第8篇：房地产规划设计范文

【关键词】城市规划；房地产开发项目；风险

中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：

前言

文章对城市规划与房地产开发的概念进行了介绍，并对城市规划和房地产开发之间的关系进行了阐述，通过分析城市规划建设中房地产开发项目的风险，对城市规划建设中房地产开发项目的风险控制措施进行了探讨。

二、城市规划与房地产开发的概念

1.城市规划的概念

通过城市空间布局、空间发展的合理组织,创造良好的城市生活和生产环境,满足社会经济发展需要的技术手段。在现有城市管理体制条件下,城市规划的编制、实施和管理,一般由规划设计院和规划管理局来完成。而它们是政府的职能部门,归根结蒂规划的权力集中在市政府。所以就其性质而言,城市规划是一种政府行为。这一行为结果要求反映城市全体公众的意志,维护公共利益,保障公民的合法权利,创造优美的城市环境。

2.房地产开发

是指按照城市规划和社会经济发展的需要,对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。其内容包括:从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程峻工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。房地产开发的形式有多种:按开发的对象(客体)而言,可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发;按开发的主体而言,有独资、合资、个人三种开发形式;按开发的区域划分,有新区开发和旧区(旧城区更新改造)开发;按开发的规模划分,有单项开发和成片集中开发。无论哪种开发形式,房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。

三、城市规划和房地产开发之间的关系城市规划通过制定出相应方案来对城市用地进行合理有序的规划控制，而房地产开发是用多种原料来把土地变成一个个房屋、建筑的过程，这两者是城市建设的不同阶段，都是为城市服务、满足人们需要。但是城市规划是“领头人”，它指导控制着房地产的开发，城市规划所设计的方案都是为房地产开发准备的，是要房地产开发来实现的，所以二者之间密不可分，并且相互联系、相互作用着。房地产行业算是一种城市形态的行业，它的兴起、发展都离不开城市地域，它在人口密集的城市中，是随着工业、城市化的迅速发展而发展的，所以城市的发展程度决定了房地产行业的发展。但我国的房地产行业起步比较晚，基础性也较差，与城市的发展不太协调。体现在长期的滞后、短期的过热，即使经过了一些措施的调整，但还是存在着一些不协调的问题，如何才能让城市规划和房地产开发协调发展，就成了人们最关注、最急切解决的问题。

从实现方法来看,城市规划确定城市发展的目标和方向,是一种目的行为;而房地产开发则是实现城市规划的手段之一,也是最经济最快速的一种手段。因此可以说二者之间的关系是宏观与微观、整体与局部、长期与短期、目的与手段、指导与被指导的关系。这是正常的,客观存在同一事物——城市建设内部矛盾相反相成的两个方面。一般来说宏观、全局、长远的利益应摆在首要位置,但局部、微观、短期的利益也要兼顾。没有局部也就没有整体,没有短期行为无以达到长期目标;没有微观的分析、集合、也就不可能有正确的宏观的判断发展。只有前者兼顾后者,后者服从前者,实现共同目标——符合科学规划的建设项目得以完满实施取得全社会的三大效益时,政府则获得最佳政绩,开发商获得最佳业绩。如果矛盾的两方面只有斗争性,缺乏同一性,就会给城市建设与发展带来麻烦,最终吃亏的是全体社会,当然也包括政府一部分人与开发商。

城市规划建设中房地产开发项目的风险与矛盾

1.城市规划建设中房地产开发项目的风险

（一）开发规模过大，空置房过多。目前各大城市都在忙于新区开发、设大学城、经济技术开发区等，使得各区的商品房数量急剧上升，同时由于基础设施很难跟上以及房价的过高与消费水平的不足，而造成各大城市商品房空置率达15%，已达国际公认的警戒线水平。

（二）房地产片面追求高额利润和容积率。房产开发商以底容积率获取土地使用权后，通过各种渠道，再把容积率提高，加大开发强度，从中获取高额利润。近年来，部分房地产项目能够从环境入手，营造高水平的居住环境，取得了较好的综合效益，但存在的问题是过分注重整体风貌上的高、大、洋和欧陆风格，没有地域环境入手，营造适合本城市自然环境和文化环境。

2.城市规划建设中房地产开发项目的矛盾 在市场经济的作用下，城市规划部门同房地产开发商之间存在着很大的价值差异，考虑的侧重点是不同的，有时候双方甚至会形成完全的对立。房地产开发存在着很大的风险，而且利润非常的丰厚，所以，房地产开发商所追求的就是收益的最大化，如果说房地产开发的项目没有利润或者说只有很少的利润，开发商是不会考虑去投资的，而相反的，如果说房地产开发商认为项目投资非常有利可图，为了追求利益，就算是社会和环境效益非常差，甚至有损城市的整体利益，开发商也在所不惜，城市规划所要强调的是社会、经济以及环境之间的协调和发展，如果说它们之间发生矛盾，城市规划部门通常会首先考虑到社会和环境的效益，而将经济效益放到最后一项考虑。这是由于双方之间的价值观不同，所以导致，城市规划部门和房地产开发商之间经常发生矛盾和冲突，而最后的结果就是，政府为了不失去投资项目，不损害开发商的利益，最终被迫修改城市规划方案，来满足房地产开发商的要求。这样的做法不但严重影响了政府对泛地产合理开发的引导作用，而且也迫使政府成为了开发商的利用工具。

五、城市规划建设中房地产开发项目的风险控制措施

如果过分强调长远利益、会失去经济发展的机会，过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益，那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系、使城市规划与房地产开发的短期活动来实现，城市得以稳步、协调的发展应了在以下几方面加强和改进：

1.城市规划必须有前瞻意识。一个城市成功的规划设计，应在十年、二十年甚至五十年满足城市的使用功能、满足城市发展的需要，成功的规划设计还能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资.方向、策略，促进房地产业健康发展。

2.房地产开发一定要符合城市规划设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自身服务城市的意识，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益 ,而不顾社会效益。

3.最大限度地发挥规划行政主管部门的主观能动性，在市场经济中，由被动变主动。城市规划在城市发展过程中不具有开发的决定权，而只具有否决权，这导致了规划部门对城市建设的一些被动。在控制性指标范围内适当地来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标有一定的弹性和灵活性，也赋予开发方更人的设计方面的自由度，同时又符合现划要求，更好地吸引投资。

六、结束语

城市规划建设中房地产开发项目应该具有前瞻性，不能过分的考虑短期利益，同时保持与城市规划设计相同的步调，这样才能有效的对城市规划建设中房地产开发项目的风险进行控制控制。

参考文献：

[1] 代亚辉、韩斌等.浅谈城市规划与房地产开发的协调发展.山西建筑.2012第6期

第9篇：房地产规划设计范文

关键词：Sketchup 房地产 应用

1.Sketchup的特点

Sketchup软件简单直观，能准确、方便、快捷的利用二维图纸建立三维模型。该软件不仅能提高专业设计人员的工作效率，对一般的非专业人员也很适用，在房地产项目开发全过程中能将设计、营销推广、现场施工等业务流程和建筑物本身信息集合起来，利用虚拟的三维建筑模型更加直观、全面的研究建筑产品。本软件的以下特性能很好的支持房地产项目开发：

1.1直观性。近几年来市场对建筑外观的细节要求越来越高，建筑外立面越来越复杂，以往的二维平面图纸难以面面俱到。利用Sketchup作为三维建模平台，以三维形式绘制、记录、呈现建筑的空间模型，在虚拟状态中直观、真实、准确的反映建筑完成后的空间关系，使开发项目产品完全可视化。

1.2信息重叠性。从房地产行业的特性看来，一方面房地产运作过程就是一个资源整合的过程，需要整合规划设计、建设施工、市场营销、物业管理等市场资源，而这些资源需要一个能够准确传递产品信息的平台。另一方面，一个建设项目产品需要多个专业的配合，尤其是近几年来，由于电气、空调、通信、安全、智能等技术在建设领域的广泛应用，建设项目的复杂性呈几何级数递增，需要一个能将各专业信息重叠的平台。

Sketchup能为房地产企业提供这样的信息传递和重叠平台。它能将建筑产品设计中的建筑、结构、给排水、强弱电、通风排烟、供暖甚至环境景观、室内外装修等各专业设计信息重叠在一个三维模型中，向规划设计、建设施工、市场销售、物业管理等单位直观的呈现和传递产品的三维信息。

1.3提高优化可能性。由于房地产项目的开发过程需要较多的参与方，鉴于参与各方人员本身的能力，利用现在的二维图纸，根本无法完全掌握所有的产品信息，因此建筑产品的优化只能局限在一个较小的范围内。

利用Sketchup建立的全信息建筑模型，跳过了二维图纸想象三维空间这个较为专业的过程，为规划设计、建设施工、市场营销、物业管理等管理环节提供了直观的产品模型。各参与方通过研究这个模型，就可以提前暴露规划设计中的“错漏碰缺”、施工中的困难、产品的使用缺陷等问题，极大提高了优化产品的可能性。

2. Sketchup在房地产开发中的应用

2.1规划设计中虚拟建筑的空间效果。

将CAD文件导入到Sketchup软件中，按照导入的CAD图形利用“推拉”等建模功能，结合“图层”功能建立三维模型。过程见图1。

在规划设计中，对于不确定的细节，利用模型对比空间感，研究建筑产品，推敲设计细节。见图2。

2.2为项目生产提供信息平台

由于开发企业、施工单位、设计院等各参与方的专业局限性和不同出发点，使得设计图中的问题无法在施工前完全解决，有些错误只有在具体施工过程中甚至施工完成后才能暴露，而这些错误造成的损失都要由开发企业商来承担。

利用Sketchup在阅读全套施工图纸后依照施工过程建立建筑三维模型，这个过程相当于施工过程的预先演练，图纸中的“错漏碰缺”等问题也会在这个预先演练过程中充分暴露，实现“施工过程预演”。在此，以一个独栋建筑为例，演示施工过程预演，如图3。

设计单位修改预演中暴露的问题后调整三维模型，就能实现 “产品虚拟呈现”。虚拟呈现的建筑产品能将各专业设计信息直观表达，准确传递设计图的完整信息，便于项目开发参与各方发现问题，优化设计。如图4。

在房地产开发过程中，开发商、设计院、建设施工、工程监理甚至市场营销、物业管理等参与各方需要一个共同的“信息平台”，来组织、协调、实施从规划设计到建设施工，直至产品销售、业主收房等全过程的工作。传统模式上，最全面、最直接的协调平台是项目现场。在现场一旦发生专业冲突，比如设计中的“错漏碰缺”，施工中各分包专业的“碰撞”，施工方对图纸的错误理解，销售宣传与产品的不一致，都会付出代价的，不是时间、就是金钱。

借助虚拟呈现的全信息建筑三维模型作为“信息平台”，各参与方可以直观的阅读并检查设计成果，提前找出 “错漏碰缺”、解决“碰撞”，对设计进行补充和优化，核实宣传内容。这种检查和优化方式，将最大化降低设计问题造成的施工和销售等方面的风险支出，让“没有意外的施工”成为可能。

2.3为市场营销提品信息载体。

在房地产的销售中，优秀的市场销售团队可以最大化发挥产品优势，而这需要建立在全面、准确的了解建筑产品信息的基础上。传统上主要是借助二维图纸、效果图、沙盘等来培训非专业工作人员，由于非专业人员的专业知识障碍，并不能保证产品信息全面、准确的传递。

借助虚拟呈现的全信息建筑三维模型，建筑产品的空间结构、功能、布局一目了然。由于Sketchup的易于操作性，非专业人员在接受短期培训后，就能熟练运用Sketchup进一步熟悉培训内容，全面了解项目产品，甚至进一步挖掘产品亮点。这个信息传递途径，不但可以全面、准确的传递建筑产品信息，还能避免销售人员由于对产品的理解错误而导致的合同纠纷。

如图5，可以清晰地看出客厅墙体可以拆除，卧室的飘窗不能拆除以及室内各个位置的高差等建筑产品信息。

3. 结语

在目前房地产开发中，现有的二维设计的不足，已被行业和市场所习惯，而是用三维建模带来的收益和成本还未被良好的评估或未被市场所认可。运用Sketchup创建的全信息建筑三维模型，能在整个开发过程中准确传递每一个细节，从而可以真正地辅助各层次、各专业管理者进行决策，随着Sketchup软件功能的不断提升，它给房地产行业的管理手段所带来的影响将是革命性的，应用前景将十分广阔。