商场物业精选(九篇)

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第1篇：商场物业范文

商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建设中的重要功能组成部分，其功用就是为消费者提供购物场所。如今，随着人们消费水平和消费能力的不断提高，商场、购物中心等多种形式的商场物业渐渐成为居民购物的首选之地。优质的物业管理在商场运营中的重要作用也日臻显著。商场管理的基础性内容包括保洁、绿化、设备设施养护及维修、广告管理等方面，这些方面被视为商场物业的基本管理。

二、商业物业管理的现状及存在的问题

（一）商业物业管理现状

相对于国外，我国的商场物业起步较晚。近些年，随着国内大中型城市国际化趋势的加强和房地产行业的快速成长，商场物业大量出现，并开始在社会发展中扮演着重要的角色，这在一定程度上充分说明了我国部分城市令人惊叹的国际化程度和发展速度。同时，在商场物业蓬勃发展过程中，管理水平落后，管理无法满足买主、租户要求等问题也在不断地显现出来。商场物业具有特殊性：一般说来客流量大、时间性强、服务繁多、结构复杂、功能齐全，设备设施较为高档，这就对物业管理提出了更高的要求。这既给物业管理带来了机遇，也带来了挑战。

（二）商业物业基本管理中易存在的问题

1、保洁的及时性和彻底性问题众所周知，商场楼宇和写字楼等有很大的不同，作为公共开放的场所，商业楼宇的客流量很大，并且比较追求休闲和放松。商场环境优美、清洁等，直接影响着顾客的购物欲望和在商场的逗留时间，会给顾客留下深刻的印象，也影响商场的社会形象和商业竞争力。但是由于商场客流量和物流量比其他物业大得多等客观原因，要时刻保证商场整洁不太容易做到。所以，保洁方面的问题是商业物业管理中广泛存在的。

2、设备设施的检修和养护问题随着社会经济的发展和科技技术的不断提高，人们对物业设备设施的要求也越来越高。除了基础的设备设施如给排水、电气设备等外，对于商场物业来说，消防设备和监控设备显得很重要。加上最近几年火灾的不断发生，沈阳万达商业广场火灾、吉林市商业大厦火灾、上海“1115”特大火灾给了人们一次又一次的警告。因集购物、娱乐、餐饮于一身的公共性商业楼宇楼层较高、面积大，客流量比较大，一旦发生紧急情况，人员疏散比较困难，所以商场对消防设备的要求比较高。而又由于商场的特殊性，为了保障商户和顾客的切身利益，监控设备显得格外重要，但是据商户反映，商场内的监控设备仍留有死角，丢东西等事故频繁发生。

3、宣传推广力度和广告效果问题广告是商家宣传新产品，树立企业形象的一种重要载体，可以帮助商场形成品牌，并支持其发展。对于商业物业来说，广告宣传在开张的时候做的比较多，到后期正常营业的时候，多是依靠于地段的优势。因为在目前商铺出售所占的比例大于出租的，产权不统一，各个业主或物业使用人在对外宣传中很难形成合力。在商场内部，物业管理人员在广告管理方面做的也不是很到位，大部分的商场仅在自动扶梯两侧设有小型广告牌，且规格不一、内容杂乱。在消费者的感官体验上，不尽如人意，很难达到广而告之，吸引消费的目的。

三、对策及建议

针对以上保洁的及时性和彻底性问题、设备设施的检修和养护问题以及宣传推广力度和广告效果问题等现在商场物业中普遍存在的问题，物业管理公司可以从如下方面着手改善：

（一）营造良好的商业物业环境，抓好保洁基本工作

1、装修时全面考虑，规划得当在楼宇前期装修之初，就将保洁这一因素考虑进去，选择比较耐脏且易于清洗的地板砖和贴砖。另外，在进行拓荒保洁时要注意彻底清扫，玻璃（里外）、地面、厕所、装修痕迹等要进行全方位的清理，保证楼宇使用前的整洁。

2、清洁到位与宣传教育并重商场的客流量和物流量较其他物业大得多，这加大了商场物业保洁的难度，物业公司要充分的认识到这一点，增加每天定时定点收集、处理和清扫垃圾的次数，另外，安排员工不定时巡查，发现问题及时解决。此外，为了营造良好的环境，物业管理相关部门还需要加强对商户和顾客宣传教育的力度，如可以在明显位置和厕所门口等张贴相关方面的漫画和标语；发现商户或顾客的不良习惯或行为时，要委婉的进行劝阻和教育等等。整洁宜人的环境是需要大家共同配合才能形成的。而良好的环境也必将会为商场迎来更多的顾客。

3、提高保洁人员的整体水平和专业化程度因为保洁工作技术含量低，属于劳动密集型行业，所以保洁人员的文化程度相对不高，甚至有文盲或半文盲职工的大量存在。而精细化、专业化保洁服务是今后现代化保洁业的发展方向，故物业公司要加强对员工的引导和培养，把熟练的员工转化成职业化产业职工，使他们能够掌握现代清洁器具、清洁剂等的使用和先进方法的运用，使物业管理的专业化得以更加充分的体现。

（二）安全保卫工作常抓不懈

安全保卫是商场物业重点中的重点，要想保证这一点就必须要求相关设备设施管理的高起点、高要求和高质量。如果说软性的服务是电脑中的软件，那么商场中的设备设施就是电脑中的硬件，它们相互依存，相互制约。为了避免“短板效应”，服务和设备两者必须同时提高，才能创造高效的商场物业管理。现代商场中，设备设施往往比较多、结构复杂，楼宇中设有中央空调系统、给排水、排污系统、高低压供电系统、电梯系统，还设有楼宇办公、保安、消防系统等。下面主要就消防和监控方面提几点建议：

1、确保灭火系统和安全疏散系统的正常使用要把责任落实到物业管理相关部门，定期地对报警系统、水系统和电气系统设备进行日常保养和计划性检修。就设备保养的部位、保养内容和保养程序等制订相关的计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容，计划性检修制度的实施，以及监督检查等。此外，由于新技术的不断涌现，设备更新换代节奏加快，即便当时的配套设施非常先进，都不可避免地具有时代局限性。物业的机电设备管理服务需要有超前思维，只有这样才能减少业主在购买房产后面临损失，并维护好发展商的品牌形象。

2、提高工作人员和商户的消防意识物业管理的管理内容比较多，加上商场中设备设施较多，商户局部装修频繁，可能会导致物业管理企业对消防的疏忽，因此，物业管理有关领导和部门必须重视消防工作，保证相关工作的有序开展，防患于未然。另外，还应提高商户的消防意识，可以通过现场模拟、开展相关活动来调动商户积极性。

（三）扩展广告设置区域，加大广告投放量和宣传力度

广告的目的在于打动顾客的购买欲望，增加商品销售量。广告服务于商业营销活动，这要求广告设置的位置醒目、显眼；广告设计要生动、形象、准确，让人过目不忘、印象深刻；广告定位能够体现商业营销策略的总体构思、战略意图和具体安排。

第2篇：商场物业范文

1、人民路的建材商业街

2、以中山东路及中山西路为中心的建材商业街

3、香江家居建材大市场

4、天一园家居广场

5、凯震建材大市场

6、四方园建材家居广场

二、各片区分布状况及商业特征：

1、人民路片区

a.人民路经营户沿街分布，店面较小，均在15m2左右，主要经营瓷砖、地板、门类、洁具等

b.该片区已有二十来年经营历史了，在消费者中印象较深，但因店面较小、档次较低、商业形象差，已形成不了市场效应。

2、中山东路及西路片区

a.该区商户沿街分布，由经营户自发性组合。中山东路2001年初始经营，由于入驻的经营户多，市场形成周期较快，在2003年市场经营形成一定气候。中山西路为东路的延伸，后又逐渐向井冈山大道北南侧蔓延，该市场在消费者中形成较深印象。

b.属中心城区，人流量较大，主要以灯具、五金水暖、低压电器、板材经营为主，目前经营状况相对较好。

c.由于没有统一规划，经营较零乱，没有停车场地，且城市建设道路拓宽后，人行道变狭小，消费者购物不方便。

3、香江家具建材大市场

a.位于城南井冈山大道46号，市场建筑面积2300

m2,分两期建设，其中一期由214间商铺和大开间的二楼商场构成，于2000年建成开张；二期由一、二楼大开间的商场和三～六楼商务公寓构成，并于二oo六年五月全部完工。

b.一期二楼和二期一、二楼主要经营家具，其余为建材、厨卫洁具、装饰材料等经营场地。

c.一期二楼是较早的家具市场，有一定的名气，现经营设施已显陈旧。目前该市场向太平桥延伸，经营不锈钢材料、铝材批发，商铺不多，但交易量大。

4、天一园家居广场

a.位于韶山中路，占地面积2万m2，营业面积1.3m2，于2004年10月8日开业。

b.该场地为商住式建筑结构，一楼为经营店铺，目前有30家商户在经营，主要经营商品种类为家具。

5、凯震建材大市场

a.位于××大道与韶山西路交叉口处，营业面积3万m2，首期推出170间商铺，于2007年10月1日开业。

b.主要经营建材、家装饰品等。因进场商户免两年租金，故无空置商铺；近期有6000

m2仓库推出使用。

6、四方园建材家居广场

a.该市场位于××大道正丙角，2006年8月开始建设，占地面90亩，营业面积76000

m2，总投资人民币2.1亿元，于2008年8月1日开业。

b.一层共有商铺323间，按商品类别分七个区：板材、线材、油漆涂料区、陶瓷区、地板区、建材超市区、管材、型材、顶材、小五金区、石材区、卫浴区。二、三楼主要经营家具、厨具等。

c.初具规模，一层近300间商铺已开张营业，37000m2营业面积已装修，地下层3000

m2仓库近期推出交付使用，市场定位：以建材家居为主，形成赣中地区最具规模、最有影响力的、集展示、交易、信息、仓储、服务为一体的建材家具贸易集散中心。

建材家具市场存在的主要问题

一、组织化程度低，存在散、乱、差、小现象。全区建材家具市场大小七个，由商品市场整合运作产生，存在着散、乱、差、小现象。散：七个市场盲目发展，难以形成中心。乱：人民路和中山路片区由于没有统一规划，经营的商品种类比较杂乱。差：购物环境差。经营户经营在场地内切割瓷砖、金属材料，送货车辆随意停放。小：临街的店铺面积小，特别是2007年城市建设人民路和中山路主车道拓宽后，人行道变狭小了，这些地段商户经营也自感没有以前方便，也无发展空间，已不适应城市建设发展的需求。

二、管理模式滞后，缺乏市场整体推广意识。目前我区较大的建材家居市场都是开发商在市场内建设若干单个商铺，然后或出售、或出租、或出售后市场代出租、或业主购买后出租、自营；经营户租赁（购买）商铺自主经营，市场统一管理，业界称为“摊位制”经营模式。这种模式往往经营与管理相分离，特别是市场始建初期，采取初始的物业式管理模式，管理停留在保安、保洁服务水平，缺乏现代的管理方式和手段，且市场整体经营、品牌意识不强，难以发挥大市场优势。

三、商品价格透明度差，售后服务不规范。建材家居商品的消费具有特殊性，绝大部份消费者都是首次消费，对这些产品缺乏辨别能力，精明的消费者货比三家后，往往是卖方出价，买方砍价，价格透明度差，出现同一商品价格在不同的市场差距很大的情况。价格不透明影响了消费者对商家的信任，市场竞争也处于价格竞争低水平。售后服务也打折扣，推销商品时把商品说得天花乱坠，一旦货物出手，商家自己就变成“上帝”，消费者想要退货比登天还难。

几点建议与思考

一、加大招商引资力度，积极引进超市化经营模式。与市场“摊位制”经营模式相比，超市化经营更具有全新的经营方式：商品全部统一采购、统一经营、统一定价、统一销售、统一配送、统一结算，提供导购、网上购物、加工定制、无理由退货等特色服务。超市化经营提供了优质的产品、合理的价格和完善的服务，目前在全国很多城市大行其道。随着消费者生活水平的提高、消费观念的改变，建材家居超市会越来越受广大消费者的青睐。

二、提升市场经营管理水平。随着四方园家居广场的开业，标志着我区的建材家居市场的硬件设施上档次、上规模，而市场的治理模式、经营理念、营销策略成为当前需要提高的重要软件因素。提升软件因素一是市场发展定位要高，要以立足吉安市、面向全省、辅射周边的高度，打造江西省的知名品牌。二是明确经营模式：市场化经营、商场化管理。市场化经营就是摊位商户自主经营，商场化管理就是把市场当作商场经营管理，是经营与管理相结合，要把商户自主经营、市场经营和管理相结合，三管齐下。三是建立完善质量与服务监督制约机制，完善规章制度，提高管理人员综合素质，强化培训，持证上岗。

第3篇：商场物业范文

1

范围

本规范规定了百货商场经营活动中的服务质量，涵盖了百货商场服务质量体系运作要素，服务人员、服务内容、服务环境、商品要求及服务评价与改进等方面的基本要求。

本规范适用于本市行政区域内的百货商场。本市行政区域内的其它零售业态如大超市、大卖场等可参照执行。

2

规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB

2894

安全标志及其使用导则

GB

7718

食品标签通用标准

GB

9670

商场（店）、书店卫生标准

GB/T

10001

标志用公共信息图形符号

GB

15630

消防安全标志设置要求

GB/T

19000

质量管理体系

基础和术语

GB/T

19001

质量管理体系

要求

3

术语和定义

下列术语和定义适用于本规范。

3.1

顾客

产品或服务的接受者。

3.2

服务

为满足顾客的需要，供方与顾客接触的活动和供方内部活动所产生的结果。

3.3

质量

反映产品或服务满足明确或隐含需要能力的特征和特性的总和。

3.4

零售

通过店铺或非店铺方式，以相对较小的数量，将商品出售给最终消费者并提供售后服务的活动。

3.5

零售服务

零售企业为顾客提供的、与其基本商品相连的、旨在增加顾客购物价值并从中获益的一系列无形的活动。

3.6

百货商场

指在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对商品多样化选择的需要。

4

服务人员

4.1

基本要求

4.1.1

具备合法的劳动从业资格和符合工作岗位要求的文化程度，宜高中及以上。

4.1.2

具备相应岗位的上岗培训合格证明或符合技术岗位要求的专业技术证书。

4.1.3

具有符合工作岗位要求的健康状况证明。

4.1.4

遵守岗位纪律、商业职业道德规范。

4.2

技能要求

4.2.1

掌握商品知识，具备本岗位的熟练业务技能。

4.2.2

熟练使用本岗位配备的服务工具、设备和设施。

4.3

人员培训

商场应对员工实施岗前培训、岗位培训，并建立相应档案。培训内容可包括：礼仪规范、业务知识、职业技能、服务质量、法律法规、职业道德等。

5

服务内容

5.1

服务用语

5.1.1

营业员应当规范用语、礼貌用语，使用普通话接待顾客。

5.1.2

商场应配备能运用英语和手语接待顾客的营业员。

5.2

服务项目

5.2.1

商场的服务台应公布服务项目，常规的服务项目宜有：导购咨询、邮购、函购、网购、预订服务、缺货登记、小修小配、送货上门、安装调试等。

5.2.2

有偿服务项目应公布相关价目，方便顾客了解和监督。

5.2.3

商场应在服务台公布服务监督电话。

5.3

销售服务

5.3.1

商场应诚信经营，买卖公平、童叟无欺、方便残障等特殊顾客。

5.3.2

顾客进入服务区域，营业员应面对顾客适时招呼。

5.3.3

营业员应据实向顾客介绍商品的品种、价格、性能、特点、使用方法、保养常识、质量保证、售后服务等要素。

5.3.4

营业员应耐心辅助顾客比较、挑选商品，验看商品的外观质量，核对商品配件和附件。对需要调试的商品，营业员应详细讲解使用方法，耐心调试。按规定需要送货上门的商品，商场应做好预约登记，按时上门，并做好后续服务。

5.3.5

营业员应根据商品特点和顾客的要求，对商品进行包装、包扎，方便顾客携带，包装物应符合国家环保的要求。

5.3.6

营业员应了解本地的特色产品，做好特色服务。

5.3.7

集中收银的营业场所，营业员应指引顾客到收银台付款。

5.3.8

收银员应熟练掌握各类银行卡、支票及其他支付形式的结算方法。

5.3.9

收银员收款应做到唱收、唱找，当面确认，收找钱款应做到逐笔清。

5.3.10

商场应如实、正确、规范地开具发票内容，发票交付顾客时，应请顾客核对，确认准确无误。

5.4

投诉受理

5.4.1

商场应依照有关法律法规和行业规定受理服务质量及商品质量的投诉。

5.4.2

顾客对商品质量进行投诉，商场应实行商品质量先行负责制。商品质量和服务有特别承诺的，应按承诺内容兑现。

5.4.3

商场应指定专职部门或人员接待、受理顾客投诉，并做好记录，及时处理。

5.4.4

商场接待人员对顾客的投诉进行核实和必要的第三方检测，做出客观公正的处理并主动及时答复顾客。

5.4.5

商场对投诉处理情况应进行必要的跟踪回访，了解投诉处理的落实情况及顾客意见的反馈信息。

6

服务环境

6.1

店招和广告

6.1.1

店招应整洁，汉字及拼音应书写准确清晰、拼音应拼读规范。中文店名的外国语译文应规范、正确。

6.1.2

广告内容应合法、健康、真实，视觉美观，传递信息清晰，具有时效性。广告、海报张贴应规范有序。

6.2

橱窗和商品陈列

6.2.1

橱窗应内容健康，布置新颖，创意独特。

6.2.2

橱窗应根据季节、节假日的变化，适时更新调整。

6.2.3

商品陈列应整洁、艺术，体现商品特点，方便顾客选购。

6.2.4

陈列的商品及使用的设备应安全、可靠。

6.3

公共标识和便利设施

6.3.1

商场公共标识应符合

GB/T10001《标志用公共信息图形符号》要求。

6.3.2

商场标识、图文信息设置，应规范清晰、符号统一、用色准确、位置醒目、指示明确。

6.3.3

商场应根据经营特点和自身条件，向顾客提供与经营项目相关的便利服务设施，如：总服务台、楼层导购台、试衣间、盥洗室、休憩场所等。

6.3.4

总服务台应设置在商场醒目位置。面积大于

2000

平方米的楼层还应设置楼层导购台或配备导购人员以方便引导顾客。

6.3.5

试衣间应提供镜子、椅子、挂钩等服务设施和服务用品。

6.3.6

商场应设置无障碍通道。收银台、盥洗室宜设置无障碍设施。

6.4

卫生和安全

6.4.1

商场空气质量、噪声、照度等卫生要求应符合

GB9670《商场（店）、书店卫生标准》规定。

6.4.2

营业场所应保持清洁、整齐，合理设置废物箱。

6.4.3

商场盥洗室应保持清洁卫生，无异味。

6.4.4

商场按照

GB19085

《商业、服务业经营场所传染性疾病预防措施》要求，定期对地面、墙面、柜台、货架、公共卫生间、自动扶手带、门把手等部位进行消毒。

6.4.5

商场的消防安全标志应符合

GB15630《消防安全标志设置要求》的规定。

6.4.6

商场应制定“突发事件应急处理预案”，定期进行应急处置演练。

6.4.7

商场安全通道应有明显标志，保持畅通。

6.4.8

商场应制定电梯安全使用管理制度，配备专职安全管理人员，在电梯的轿厢内、自动扶梯有标明有效期的安全检验合格标志，警示说明或警示标志。

6.4.9

商场招牌、广告牌、空调外机等悬挂物的高度位置应合理，安装牢固。

6.4.10

商场事故易发部位，如：扶梯等应有明显警示标志。

6.5

灯光照明和环保节能要求

6.5.1

营业场所应设置应急照明，符合疏散照明、安全照明和备用照明的要求。

6.5.2

商场应保持通风、排气设备运行良好，合理设定营业场所空调温度。

6.5.3

做好废水、废弃物处理工作，防止空气、灯光、噪音污染。

6.5.4

商场应推广使用节能灯具，宜使用感应式自动扶梯。

7

商品要求

7.1

商品质量

7.1.1

商场销售的商品应符合《中华人民共和国产品质量法》的要求。

7.1.2

商场应根据要求建立商品准入制度，并设立专门的管理机构审查。

7.1.3

建立商品进货检查验收、商品质量日常管理制度。

7.1.4

销售的商品应具有生产许可证、产品合格证、卫生许可证、商标注册证明和质量检测证明等相关的证明文件。

7.1.5

自制食品和现场加工制作食品，应符合相应的卫生要求，并有合法有效证、照。

7.1.6

具有知识产权专利号的商品,应验明相关专利证书。

7.1.7

进口商品应具备海关证明文件和商检证明文件。

7.1.8

加强商品经营过程的管理，对上柜商品、库存商品进行环节跟踪检查和验收，发现问题及时处置。

7.2

商品标识

7.2.1

上柜商品标识应符合

GB7718《食品标签通用标准》和《产品标识标注规定》等国家有关强制性标准的要求。

7.2.2

商场销售商品使用注册商标的，应当标明“注册商标”或者注册标记。

7.2.3

商场销售的商品应有产品质量检验合格证明，中文标明的产品名称、生产厂厂名和厂址，标明商品的规格、等级、所含主要成份和含量。

7.2.4

商场销售限期使用的商品应标明生产日期和安全使用期。

7.3

商品计量

7.3.1

商场使用的计量器具应由具有《计量生产器具许可证》的制造和修理企业进行制造和检修。

7.3.2

商场使用的计量器具应按规定配置，登记造册，负责验证、维护和监督检查并按规定定期送法定计量检定机构检定。

7.3.3

商场在销售商品时，应计量准确；计量单位应符合国家法定计量单位的规定，规范使用。

7.4

商品价格

7.4.1

商场应遵守《中华人民共和国价格法》，合理定价，明码标价。

7.4.2

标价签用字规范、字迹清晰，实行一货一签，货签相符。

8

服务评价与改进

8.1

商场应建立服务质量管理制度，包括服务规范管理、服务环境管理、商品质量管理、售后服务管理、员工培训管理等方面的内容。

8.2

服务质量的社会监督机制

商场应建立服务质量的社会监督机制，通过企业网站、顾客意见簿、来信来访、消费投诉、社会监督和媒体信息的反馈，考核商场的服务质量。

8.3

第4篇：商场物业范文

误区一：忽略供求关系，用住宅发展轨迹看商业

当前，三、四线城市由于显性竞品少，先行者在市场不成熟阶段的高额开发回报以及地方政府税务、地价等各方面支持，都吸引了一大批开发商纷纷“上山下乡”。某西南县级市市区人口27万，现有3万平方米以上的购物中心已达3个，体量约15万平方米，包含有超市、百货等业态；在售城市综合体2个，总体量52万平方米，规划有星级酒店、甲级写字楼、SOHO、影院、大型超市，并且规划在3至5年，总投资近200亿元，完成30个棚户区改造。首批第一轮启动的7个棚户区改造项目预计总投资约人民币90亿元。所谓的棚户区改造多以商业综合体为“引擎”，呈遍地开花状。

另一县级市，市区人口21万，2012年GDP100亿多点。在同样手段打造的过程中，在售商业综合体3座，总体量约12万平方米，目前人人乐、华润万家、家乐福、多家院线已签约，且未来3年待建商业综合体已知名字的有5座以上，与其他未露出水面的综合体面积加起来，约有50多万平方米。而这些商业综合体扎堆的地方，却在2010年之前，连5000平方米的超市都置换了几次。

正所谓“上将伐谋”，招商当然不能脱离市场现状。商家选择过多，就意味着主动权已经从开发商转向商家，庙堂谋败的前提下，招商团队难免泥菩萨过江。

误区二：不顾硬伤，以住养商模式

目前绝大多数开发商所采用的“以住养商”模式中，第一层含义是住宅领域赚取的资金，成为商业地产的敲门砖；第二，利用现有项目里的住宅销售，开发后期商业；第三，以原有住宅开发团队为主，嫁接到商业地产开发，强调团队的再学习能力。绝大部分在商业地产的开发理念，依然是照搬住宅开发模式，追求“短、平、快”。大多数商业采取散售模式，以至于在商业地产开发的一开始，就是“竭泽而渔”。而商业地产的本质是商业经营，而非地产开发。商业经营资金回流周期长、速度慢，需要很长一段时间的培养才能取得高额利润。与此同时，主力店和次主力店在供求失衡，获得话语权的当下，早已对多产权物业深恶痛绝，甚至提出物业必须持有，而开发商却原则上要求销售为主，被动持有，招商团队被夹在中间，左右为难，难度之大，可想而知。

误区三：无视消费水平，定位过于高端

目前几乎所有的地级市商业综合体，同质化严重，绝大多数定位中高端，而忽略城市级别差异带来的产业差异、人口总量差异、经济水平、收入、消费能力等区别，盲目走高端。导致主力店和次主力店在选址中，就人口或GDP基础指标不符合要求而败走麦城。比如主力店超市常要求在1～3管理范围内，常住人口在10万左右，而区区一个地级市市区所有人口也就不过几十万。根本不符合商家基本选址指标，仅凭招商团队的“关系”是无济于事的。

误区四：轻视地段，不顾市场培育期

地段包括了较完善的交通、教育、医疗配套。地段是商业历史积累、业态发展、经营水平、建筑形态、历史文化、消费习惯、人流集聚等悉数构成，并支撑起来的综合概念，而不是一个所谓的5万～10万平方米的综合体就能改变的，尤其是地级市的综合体，更准确地讲是商业“集合体”。想要改变原有城市的商业格局，再造一个城市副中心，只会是痴人说梦。是不是好地段，最终是商家说了算。因为商家对于市场经营远比半路出家的住宅开发商专业，而且商家对地段的认识往往是经过流血流汗花钱买来的教训。

第5篇：商场物业范文

关键词：公益性拆迁 商业性拆迁 商业拆迁谈判机制

随着城市的日益发展，为了实现对土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化，对旧城区的改造拆迁在各地兴起。拆迁分为公益性拆迁和商业性拆迁。前者是政府为了公共利益的需要、提供公共服务产品而实施的拆迁;后者是房地产开发商出于商业目的而进行的拆迁。由于对拆迁的法律性质认识不清同时又缺乏公开透明的监督机制，地方政府越俎代庖，插手商业拆迁，激化拆迁矛盾的行为经常见诸报端，极大地影响了社会主义法治建设和社会的和谐。为了解决拆迁纠纷、规范拆迁活动，国务院于2011年1月21日公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时废止了2001年6月13日公布实施的《城市房屋拆迁管理条例》。《国有土地上房屋征收与补偿条例》是拆迁法律法规的一大进步，它明确了公益性拆迁的范围，也就确定了商业性拆迁的范畴，从而为商业性拆迁真正在市场机制下运作提供了保证。

一、正确区分公益性拆迁与商业性拆迁

区分公益性拆迁和商业性拆迁是将商业性拆迁置于市场机制下的前提。因为公益性拆迁属于公法行为，拆迁人是公法人，其与被拆迁人达不成安置补偿协议时可申请政府拆迁管理部门作出安置补偿裁决，原拆迁管理条例赋予了安置补偿裁决行政强制执行与司法强制执行的效力，若该裁决错误，强制拆迁给被拆迁人造成损失的，被拆迁人可依据行政诉讼法的规定，请求国家赔偿。而在商业拆迁中，拆迁人与被拆迁人是平等民事主体，其拆迁法律关系适用民事法律法规，拆迁人与被拆迁人达不成安置补偿协议的，拆迁人没有强制拆迁的权利。拆迁人损害被拆迁人利益的，被拆迁人可依据民事诉讼法对其提起民事诉讼要求民事赔偿。对于补偿标准，《城市房屋拆迁管理条例》的规定是：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这就给了地方政府极大的自由裁量权。由于商业拆迁补偿是在市场的供求机制下，由拆迁双方自愿达成，因此在实践中，公益性拆迁补偿标准往往低于商业拆迁补偿标准，这也正是地方政府权力寻租、将商业拆迁混同于公益拆迁的根本原因。由此可见，公益拆迁和商业拆迁中公权力介入程度、权利救济路径有着极大差别，因此作为市场活动的商业拆迁必须区别于公益性拆迁、遵循市场规律，如此方能保障被拆迁人利益，维护正常的市场秩序及社会的稳定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《城市房屋拆迁管理条例》相比，首次确定了公共利益的范围，是立法的重要完善。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条采用了列举法来限定公共利益的范围：“一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”这就在实体法层面上将商业拆迁排除于政府征收、公益拆迁之外。但是有必要对“政府实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境”等公共事业以及“危房改造”作限定性解释，同时要谨防兜底条款的滥用。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》在程序法上也进行了若干设置以加强被拆迁人的参与，例如征收补偿方案应征求公众意见，需要时应组织听证会、市县级政府对征收决定应作社会稳定风险评估等。但是笔者认为，为了彻底区别公益拆迁与商业拆迁，不仅征收补偿方案可进行听证，关系重大的征收决定也应进行听证，被拆迁人对非以公共利益为直接目的的建设项目应享有异议权。

上海迪斯尼地块就因拆迁性质而引发争议，拆迁工作历经数年无法完成。浦东新区法制办负责人称其为“公益项目拆迁”，居民认为是商业拆迁。两种性质的拆迁，补偿差价高达1.4亿。迪斯尼乐园作为世界著名的娱乐场所，其进行的是商业经营行为，政府不应将其定性为公益项目。由此亦可看出，鉴于地方政府在土地储备中有着巨大的逐利空间，对于拆迁项目的性质，不能完全由政府界定，在此环节也需要被拆迁人的参与，以规范政府的征收行为。

二、建立以市场为导向的商业拆迁补偿机制

1.建立平等的商业拆迁谈判机制

首先，由于拆迁人与被拆迁人之间存在严重的信息不对等，因此拆迁人应当就建设项目的立项、规划方案、商业前景等主动向被拆迁人进行信息披露，隐瞒或虚构相关情况导致合同纠纷的，将承担民事责任。

其次，拆迁当事人双方均应参与到商业拆迁评估之中。《城市房屋拆迁估价指导意见》第7条规定：“拆迁评估机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。”笔者认为此处规定尚有不妥。拆迁估价合同作为委托合同，受托人极易从委托人利益出发，作出有利于委托人的拆迁评估。因此，拆迁评估合同应由拆迁当事人双方共同委托或者允许被拆迁人自行委托评估机构，评估报告共同作为谈判依据。

最后，商业拆迁补偿的标准也应由拆迁当事人双方协商而定。《城市房屋拆迁估价指导意见》第3条规定：“搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。”笔者认为以上费用不应该接受政府的指导价，应该一并纳入商业拆迁谈判机制中。由此也可看出，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了商业拆迁不属于公益拆迁，但是相对应的法律法规没有同步进行修改，没有体现对商业拆迁与公益拆迁不同的处理方式，建议国家立法机关应尽快对相关法律法规也进行修订，以保持法律体系的一致性。

2.改革拆迁许可制度

在商业拆迁中，拆迁谈判由拆迁双方平等自愿进行，行政机关不得干预。为了让被拆迁人能够参与到拆迁许可中，可以设置签订拆迁安置补偿协议为取得拆迁许可证的前置程序。即拆迁人只有在取得被拆迁人书面同意的情况下方能申请拆迁许可，同时拆迁人在规划符合条件、拆迁协议合法的情况下，行政机关必须授予其拆迁许可，从而能有效防止政府权力的滥用。

3、健全司法救济途径

司法是权利的最后屏障。我国人民法院依法独立行使职权，不受行政机关、社会团体以及个人的干涉。商业拆迁作为民事活动，拆迁当事人的诉权应有司法的保证。2005年8月最高法在《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。”笔者认为，权是当事人基本的诉讼权利，是实体权利最有力的救济手段，法院应以民事相关法律为指导，将商业拆迁诉讼纳入民事诉讼程序，保障当事人的诉权。

参考文献：

1、21世纪经济报道，以“公共利益”为名，上海迪斯尼陷拆迁性质之争，2010.6.1

2、程信和、刘国臻.房地产法学.北京：北京大学出版社,2002

3、王树林、刘占生.最新全国房屋拆迁实用法规政策详编.北京：知识产权出版社，2005.

第6篇：商场物业范文

步加强商业银行金融市场创新业务，促进经济的良性循环。

随着金融体制改革的步伐加快，利率市场化和人民币国际化正在稳步推进，我国商业银行生存和发展的内外部环境都将发生深刻的变化。对于我国而言，商业银行的起步较晚，但这并没有影响社会对商业银行的热情，反而促使商业银行在近几年的发展中获得了较大的成就。但是，我国作为社会主义国家，与资本主义国家走的经济道路存在一定的差异。为此，商业银行在金融市场业务方面，也没有特别突出的表现，导致目前的金融市场发展缓慢。在此，本文主要对商业银行金融市场创新业务展开讨论。

商业银行金融市场创新业务的必然性

商业银行面临的资金流发生转变。对于商业银行而言，其发展依赖于客户的大量存款和各种理财产品，但现阶段的传统存款资金来源大量流失，同时还伴随着客户资金需求渠道发生了较大的变化，商业银行以往的套路正在失去效果。例如，从2000年--2010年，这10年当中，我国商业银行的存款规模大概增长了4.7倍左右，而证券规模却增长了42倍左右，基金增长规模为27倍左右，从得到的数据来看，银行存款以每年40%的增速流向了其他市场。一旦商业银行的资金持有量过低，不仅无法满足日常的业务需求，甚至会导致用户的利益受到损失。面对这种情况，商业银行在金融市场方面的创新业务，必须要比证券和基金更加吸引人，无论是在稳定性还是在收益性方面，都应该获得客户的支持，以此来保证在未来的发展中，商业银行还能在金融市场中占有一席之地。

客户财富管理需求发生转变。对于我国现阶段的经济发展而言，单纯的挣钱、攒钱，根本就无法满足广大居民的住房需求和日常生活需求，因此，几乎所有的人都在考虑让自己手中的资金通过某种安全的方式，来获得更高的增长量。在近几年的发展中，客户财务管理需求发生了较大的转变，商业银行已经不是他们最理想的财务管理机构。据相关数据显示，我国农村居民的纯收入，从1978年的134亿元，增长到2009年的5133亿元；城镇居民的人均可支配收入，从1978年的343元，增长到2009年的17175元。由此可见，收入的提升意味着居民在理财过程中，不再单一去看商业银行的利息，而是通过各大银行的比较，再加上不同理财产品带来的效益，从而选择最适合自己的财富管理方式。目前，除了国有五大银行之外，兴业银行、民生银行、浦发银行等等，都是典型的商业银行，这些都是居民的对比对象，而不是直接前往选择。

商业银行金融市场创新业务

金融市场创新业务必须稳健经营。对于商业银行而言，金融市场的创新业务，应按照稳健经营的标准来展开，一方面要减少不必要的业务，同时还要获得更多客户的支持。以浦发银行西宁分行为例，浦发银行至2011年6月底，公司总资产规模达24552亿元，实现税后利润128亿元，在全国开设了36家分行，668家营业机构，在香港设有分行。公司自成立以来，在国内外屡获殊荣，2010年英国《银行家》的“世界银行品牌1000强”中位列第64位，《福布斯》杂志 全球公司2000强榜单中位列第234位，中资企业第16位。经中国银监会批准，浦发银行西宁分行于2012年3月20日开业，将秉承“五个特别”的青藏高原精神和浦发银行“新思维、心服务”的服务宗旨，以最佳的服务、最优的产品、最快的效益、最高的质量为西宁市和青海省建设贡献力量。浦发银行西宁分行在开设后，为该区域的经济发展做出了较大的积极贡献。

必须正确处理好三个关系。商业银行金融市场创新业务，在目前的发展中，虽然得到了部分客户的青睐，但还没有完全走出固有的保守理念。在今后的相关工作中，还应处理好三个重要的关系，分别为经营与管理的关系，长期与短期的关系，局部与整体的关系。第一，经营与管理的关系，目前的用户群体不会仅仅选择一个银行，而是在每一个银行当中都具有相应的业务需要办理，商业银行经营过程中，应积极笼络客户，以此来保证自身资金量的稳定和客户群体的扩大；在管理方面，应积极推出新的业务，改善用户的生活和工作，使其获得更多的利益。第二，长期与短期的关系。每一位客户来办理业务时，金融银行都必须向客户阐述好长期利益和短期利益，并且与商业银行自身挂钩，这样才能实现与客户的共同成长。第三，局部与整体的关系。浦发银行西宁分行作为浦发银行的支行，其个体的发展必须配合浦发银行整体的进步，应保持同步开展各项业务，在自身业绩提升的时候，也应促进浦发银行总体在金融市场的发展。由此可见，商业银行金融市场创新业务在未来的工作中，还具有较多的挑战，日后应进一步努力，从而占有更多的市场和客户群体，获得经济上的更大提升。

第7篇：商场物业范文

1、从超市理货员到网管的岗位调整

公司拥有先进的erp管理系统，保证公司的高效运营，这就对网络的顺畅提出了更高的要求。在接手该工作后，我对公司所有计算机设备特别是机房服务器和交换机设备进行了逐个检查，掌握所有设备的信息，并和泰安电信公司建立密切联系，以便在网络出现紧急状况时能快速专业的解决。在这一年中，公司网络始终保持顺畅，为公司各项工作高效开展提供了保障。此外，公司的网站维护工作也有条不紊。开业至今，泰安店网站共接到顾客投诉4起，招商信息11条，全部在第一时间转交到相关同事处，并跟踪结果，第一时间回复；共行业新闻193条，店面动态81条，促销信息31条，每周集团对各门店的网站维护工作进行考核，泰安店无一次不合格。

2、泰安店改造前的清场工作

公司下达撤场通知后，我每天在商场内巡场多次，了解撤场进度，做好记录，向领导汇报。但是部分商户拒不配合商场撤场，在沟通无果后，公司决定对该部分摊位进行强拆。强拆工作可谓艰难，拆除工作主要是在夜里进行，每天从晚上到第二天早上，摊位内的样品及杂物一件一件打包，一件一件装车，拉到仓库后又一件一件卸下，更有些大件的家具考验着我们的体力。就这样，我们连续奋战，不分昼夜，将强拆工作完成，保证了商场重装的顺利进行。这段时间每天夜里，何总、郭经理等领导全部奋战在第一线，亲自动手搬卸货物，我们累并感动着，并充实着。

3、泰安店改造后的招商工作和筹备开业工作

很多老商户对居然之家的经营模式比较认可，并对居然得前景充满信心，所以泰安店一楼招商工作可选品牌比较充足。但是在位置、面积等方面各品牌争执不下，瓷砖区尤为严重，导致瓷砖区商户进场装修较晚；另外，洁具区的位置面积安排可谓一波三折，经过多次调整才最终敲定。这就对工期造成了很大影响，催促商户赶在9月5日前装修完毕，就成了最重要的工作内容。每天忙碌着给商户办理装修手续，为商户摊位测量尺寸，催促装修进度，动员商户夜里加班施工并现场落实到深夜。每天都是一副灰头土脸的样子，每天下班都累得倒床上就睡着。开业前一天的晚上，还忙碌到后半夜3点多。好在经过努力，一楼绝大部分商户都在9月5日前装修完毕，达到开业状态。至9月5日，一楼62个摊位，空租一个，未装修完毕5个，开业率超过90%。看到商场从当初的一片狼藉到开业时的富丽堂皇，我感到前期的辛苦很值得。

4、泰安店开业后的的市场管理和费用收缴工作

9月5日商场正式开业，各项工作逐步正规，楼层日常管理工作有序展开。一楼共有61个营业摊位，其中瓷砖15家，洁具22家，地板20家，散热器4家。共有营业员112名。对营业员的日常管理主要包括仪容仪表、店容店貌、迎宾送宾、价签管理、日常纪律等。从开业至今，我共接到顾客投诉6起，其中洁具5起，地板1起。全部及时处理完毕，消费者和商户均对处理结果表示认同。截止12月26日，一楼商户共实现销售净额9636274元，平米效益1213元。截止该日，一楼各项费用应收4969910元，实收4387162元。未收金额中牵涉到补偿商户的费用32万元。

二、工作中的不足之处

1、与部分商户欠缺沟通，缺乏了解。

2、处理客诉经验不足。不能够快速准确的把握顾客的心理。在组织顾客与商户协调时，没能掌握主动。

三、下年度工作计划

1、努力学习业务知识，提高业务技能，更加熟练掌握erp系统知识。

2、加强对营业员的管理和培训。严格执行营业员手册的各项要求，提高营业员的销售能力。

第8篇：商场物业范文

国内紧缩政策压抑流动性

内地股市封闭性的特点使得国际动荡对于资本市场的冲击微乎其微，A股向下的走势主要是由于国内紧缩的货币政策使得流动性得不到释放以及投资者对于股市转好缺乏信心。在作为内地经济发展窗口的香港，国际游资布局有所减少，他们看到中国政府持续性调控通胀会减缓经济增长速度，全球形势动荡让他们有了避险偏好，国际游资更倾向于进入防御性的产品――黄金和美元，中国概念在防御性概念的比较下对于资金的吸引力不如从前。

近来政策转向的预期逐渐升温，正面推动了资本市场。三季度的GDP累计增速9.1%基本说明经济增速下滑，政府在调整通胀的过程中经济软着陆的目标得以实现，11月的CPI数据为4.2%，通胀回落趋势已经形成，并且基础相当稳固。三季度的进出口贸易虽然有一定的增长，但是增速较慢，我国与欧元区贸易比例高于美国，三季度欧元区贸易增长17%，美国增长21.1%，这一数据在未来1年的时间内有下降的趋势，因为短期内找不到新的贸易增长点。内需方面的增长比较喜人，投资增长率为30%，消费增幅为17%，内需提振经济的体制有了良好的效果。

2012年最值得期待的是货币政策的宽松，但是目前阶段是处于利好预期的消化阶段，并没有实质性的政策出台，因此需要冷静地等待。经济在2012年继续软着陆的可能性比较大，但是增速放缓的幅度会比预期大。短期整体向跌，观测香港的PMI数据，比2011年初跌了42%，制造业十分不景气。防御性较好的依然是公共事业和电讯服务板块，如中国移动、中国联通和中国电信。金融板块在大势有反弹的情况下会得到修复，消费板块由于成本降低物流费用降低等利好消息，可以中长期持有。

中国证券行业的发展机遇

20世纪80年代，负责国库券发行和分销的机构是今天证券公司的雏形；90年代券商正式在内地井喷式地成长，5年内成立了553家证券公司。随后证监会成立，一系列监管法律正式实施，中国的资本市场完成了初步的法制完善和框架搭设。2005年之后，市场竞争越发激烈，证券行业进入了业务市场化和产品服务创新的新阶段。

第9篇：商场物业范文

关键词：专业市场;交易时空;电子商务;转务;转型

电子商务经济特性的PRN框架分析

产品-资源-网络经济分析框架（Product-Resource-NetworkeconomyAnalysisFramework，简称“PRN框架”）由荣朝和在运输行业分析研究中提出。他认为可以从类似的相应角度去把握其他行业基本经济特征，这一框架对其他行业的经济学分析同样适用。

（一）需求角度的电子商务产品分析

电子商务的产品分析从电子商务的核心功能、基本特性和所提供的附加服务与价值三个方面展开，具体如图1所示。电子商务的核心功能是实现网上交易，使选购、下订单、支付等环节全部在线上完成操作，增加了配送、售后服务等环节，真正做到了足不出户。电子商务具备快速、经济、交易透明化、可扩展性、标准化、安全和虚拟的特性。相比于传统交易，电子商务实现交易全过程网络化，让交易更加快速，由于网络的便捷性，节省店铺租金、减少交易的环节、宣传促销成本降低等。电子商务的操作，要求按照统一的标准进行，全部流程公开统一，不会出现传统交易中不按照规范操作的情况。电子商务的电子交付有安全标内容摘要：本文从时空的视角切入，运用产品-资源-网络经济（PRN）框架，分析电子商务的经济特性；进而从交易时空的离散程度、交易双方的同步性、交易的时间距离三个方面，进一步分析专业市场电子商务转型的交易时空转变；最后就哪些专业市场适合电子商务转型提出建议。关键词：专业市场交易时空电子商务转型准，各银行和金融机构都能提供严密安全的支付方法和措施，保证贸易中资金流的安全与合法。买卖双方从咨询、购买到售后，可以通过互联网操作而无需面对面，从而使整个交易完全虚拟化。完整的电子商务在不断扩展，更高附加服务与价值能够更好地留住消费者。如今消费者可以随时随地足不出户完成购物过程，网站一站式服务提高了效率。人性化服务给消费者带来舒适的购物体验，从而增强消费者粘性。完善的售后服务让消费者充分享受到专业高品质的服务。根据消费者特点和偏好，给予个性化推荐，极大地提高了消费者搜索效率；产品定制服务则可以满足消费者个性化需求，吸引消费者的注意力，设计和生产出更符合市场需求的产品。

（二）电子商务的资源分析

作为支撑电子商务运行的条件和手段，电子商务的资源包括硬资源和软资源两类（见图2）。软资源中包含电子商务系统中的人力、信息、组织与管理资源，随着电子商务的发展，人力、信息、组织与管理等软资源的作用越来越重要。硬资源包括消费者拥有的移动终端（手机、PC、平板电脑），消费者使用移动终端在网站上获取商品的信息；第三方购物平台通过其服务器、计算机等搭建网站，并支撑网站的运行，提供技术支持，使整个购物过程安全可靠；厂商则是提品的供应；无论是自建物流还是与其他物流公司合作，其中运输工具等也构成电子商务的硬资源。经济学的基本假设之一就是资源是稀缺的，如何高效利用上述资源并且充分发挥有限资源的最大价值，是电子商务能否取得成功的关键。

（三）电子商务行业的网络经济特点

电子商务中普遍存在规模经济与范围经济的现象，如图3所示。如流量密度经济，指一个网站由于访问量的增加而引起网站运营维护等平均成本下降的现象。随着需要同时处理的业务量的增加，相应的服务器等硬件设备的平均设备成本在逐渐下降。在网站的宣传推广方面，宣传推广包括线上和线下的成本，随着网站用户规模化，网站宣传推广的成本在不断下降。物流配送密度经济，是指在某条线路或某个地区运输密度增加带来的平均运输成本的下降。电子商务使买卖双方不必见面交易，客户服务显得尤为必要。消费者需要及时与客服沟通，咨询商品详情、解决交易中的问题、处理售后服务问题等。网购平台一般设有智能机器人客服、在线客服、电话客服等，随着客服处理能力的提升，客户服务的成本也逐步下降。网络幅员经济是由于网络覆盖范围的不断扩大，使得网民人数不断增多；而网购用户的增加又会带来幅员经济和网络效应。

专业市场向电子商务转换的交易时空转变

（一）交易时空的离散程度

在专业市场的传统交易模式中，信用支付体系和通讯技术并不发达，交易建立在信任的、相对凝滞的时空关系基础上。此时交易时空是连续的，没有脱离时间独立存在，即买卖双方交易的过程是在时间轴上一个连续的交易时间段内完成，在空间轴上可视为同一个点。具体体现在交易发生在不变的固定地点，需连续地在一个时间段之内完成挑选、下订单、取货、发货、收货、付款、收款这七个步骤。随着生产与消费相对关系的转变，社会经济结构发生了深刻的变革。电子商务的出现彻底重塑了交易时空，虚拟网络空间将完整的交易过程离散成了不同的时点，给消费者、生产者带来巨大的便利。在电子商务模式下，交易过程被微分成了间断的时点，即交易时空是离散的，消费者可在间断的、零散的时间来进行七个步骤。基于信用支付体系，使货物的转交与货款的交付不在同一个时空内发生，买方下订单、取货可以不在同一个时空内发生。专业市场向电子商务的转型，其交易空间由传统的连续不间断转换为离散的时点，交易时空离散程度的变化体现了交易时空已发生变革。

（二）交易双方的同步性

随着通信技术的发展和进步、支付系统不断完善，许多活动可以在没有空间位移的情况下完成。柴彦威和赵莹（2009）提出空间限制可以是物理的也可以是虚拟的，时间限制可以是同步的也可以是异步的。结合时空关系来看，以下两种模式可反映时空关系的变化。同步物理到场，对买卖双方的时间和物理地点要求十分严格，相当于专业市场中的传统交易模式，需要消费者在指定营业时间进入专业市场，与卖方面对面交易，满易同步性；异步虚拟到场，相当于电子商务交易模式的出现，消费者在任何地点任何时间登陆网站即可完成交易，弱化了时空的制约条件。若需要满足双方的同步性，这对满足同步物理到场的条件要求较高，很有可能在能够交易的时间段内，消费者的时间价值较高，机会成本也会很高；而卖方为了创造更多能交易的同步时间段，延长开店时间，使其成本增加。在传统交易模式下，消费者与卖方均面对较高的成本，此时交易时空是高成本低效率的。电子商务模式下，交易双方的时空不再保持一致，异步虚拟到场让消费者和卖方可以在时间上、实际空间上异步。消费者可选择时间价值低的时段或时点完成挑选、下单、付款等，卖方可以依据买方的订单自由选择发货时间，使双方的时间成本降低。专业市场向电子商务的转型，交易双方由同步交易转换为选择时间价值低的异步交易，交易双方的异步性表明交易时空已发生变革。

（三）交易的时间距离

对交易的时间距离的定义，参考荣朝和提出的时间距离，指实现经济活动中人与货物在两地之间的空间距离的位移上所需的时间，两地之间空间距离一般不会改变，而时间距离却有可能由于运输等原因不断缩短。交易时间距离的缩短，一方面是供应链中间环节的缩短，专业市场传统销售模式下货物需经过生产商、批发商、零售商转手，最终到达消费者手上，电子商务缩短了供应链环节，缩减了人与货在空间距离位移上所需的时间，消费者在家中点点鼠标，等待2-3天物品即可送货上门，这种一站式的服务是交易时间距离缩短的表现。另一方面在专业市场中购物时，需要亲自去到门店，从出发到完成挑选购买过程，再返回，其中需要考虑交易的时间距离。传统交易中时间距离包括去往店铺的路程，路上拥堵的时间，额外的成本有交通拥堵成本、停车费用等。而虚拟空间购物省去了上述多余的时间与费用，交易的时间距离被大大缩短。交易时间距离的缩短，一方面是供应链中间环节的缩短，另一方面是减少除去交易之外的时间距离缩短，这些均表明交易时空正发生变革。

适合电子商务转型的专业市场分析

2009年7月，北京市海淀区政府《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，通告中表示中关村西区定位于建设成为创新要素聚集功能区，不鼓励电子卖场等业态在本区域内发展。在这样的业态调整下，加之电子商务的冲击等，过去的“电子一条街”已经一去不复返，中关村电子卖场已日渐衰落，亟待转型。中关村电子卖场经营的产品大多为电子产品及配套产品，这些产品均为标准化产品。由于网络购物在选购时受到不能直接接触到商品的限制，恰当地把握该商品的性能和属性十分必要。这类专业市场向电子商务转型后，消费者可直观地从所展示的产品参数、性能等指标和数值来决定是否购买。如果消费者有指定购买的商品，也可直接选购，省去了比较与挑选。与之类似，作为北方地区最大服装批发集散地的北京动物园服装批发市场、各大蔬菜批发市场等专业市场面临搬迁。北京动物园服装批发市场在搬迁之后，面临是否还会拥有之前的客流量等一系列问题。与其等待搬迁后的命运，不如进行业态升级。广东东莞虎门服装批发市场就借助电子商务这一契机，在当地政府、阿里巴巴等多方扶持下，实现服装与电商结合，逐步演化为“电子商务产业园”。电子商务可以成为批发市场等专业市场转型的方向。大型蔬菜批发市场具有流通即时性强、流量大的特点，消费者十分关注蔬菜瓜果的新鲜程度与单价。现在已有许多网站在做蔬菜瓜果的网购，如何保证新鲜程度、贮存以及配送问题是需要解决的问题，对于较高的贮存成本、物流成本等，怎样控制成本，让消费者接受也需要进一步思考。因此大型蔬菜批发市场转型做电子商务将面临许多挑战。综上，出售标准化产品的专业市场向电子商务转型会更加容易一些；而服饰类、蔬菜类会带入消费者的主观性因素，解决这些问题后会让转型更加有利。

作者:侯又榕 陈佩虹 单位:北京交通大学经济管理学院

参考文献：

1.荣朝和.关于运输经济研究基础性分析框架的思考[J].北京交通大学学报（社会科学版），2009，8（2）

2.柴彦威，赵莹.时间地理学研究最新进展[J].地理科学，2009（4）

3.郑维丹，林勇，荣朝和.“微信时代”的时空关系转变研究[J].经济问题探索，2014（9）