房地产税务管理精选(九篇)
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第1篇：房地产税务管理范文
当前房地产企业竞争激烈，而税负关系企业经营收益，所以很多房地产企业在通过各种方式降低税负，但这种行为严重影响了房地产产业健康发展。房地产企业涉及到的纳税环节多，税务管理复杂性强，管理难度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出现偷税漏税现象。但当前我国房地产税务管理效能发挥不明显，流于形式，诸多方面有待改革创新。因此，我国应加强房地产企业税务管理，将房地产企业税务管理作为税务管理的重点内容来考虑，制定明确税务管理目标和策略，促进房地产行业有序发展。
一、房地产企业税务管理目的
二十一世纪是房地产产业发展的巅峰，带动了一条庞大的产业链，涉及到房地产开发、经营、管理、服务等各个领域，是当前中国经济发展的支柱产业，在国民生产总值中占有很大比例，是我国税收主要来源之一。当前房地产市场竞争激烈，在激烈市场竞争中，一部分房地产企业便开始通过各种手段来规避税负，从而降低企业经营成本，来实现利益最大化。而这种行为严重扰乱了房地产行业发展秩序，不利于我国经济持续发展，以及国家对房地产行业的宏观调控。因此，为促进房地产行业转型升级，维护市场秩序，应积极采取税务管理措施，解决房地产企业纳税过程中各类矛盾问题。
二、当前我国房地产企业税务管理的基本情况
通过前文分析不难看出加强我国房地产企业税务管理的重要性和必要性。然而，在当前的实际管理中存在诸多问题，很多方面有待改进，所取得的管理效益非常有限。下面通过几点来分析当前我国房地产企业税务管理的基本情况：
（一）少报现象突出
由于房地产企业涉及行业多，项目开发方式多样化，与我国税务管理上有较大差异，这便给一些房地产企业偷税漏税制造了可乘之机[1]。一部分房地产企业便通过各种手段，少报销售收入，达到偷税漏税目的。例如：将商品房冠以经济适用的名义来减少纳税。另如：不对建安税务进行申报，从而免于承担税负。此外，还有一部分企业通过转让或赠与房产方式来实现逃税，显然这些行为给国家造成了损失。
（二）申报不实
目前很大一部分房地产企业在计算营业额申报过程中有意缩减，所申报的数据不真实、不准确性。例如：产品销售过程中，不对房产以外的各项费用与收入进行收录，如物业费用、管理费用、有线费用等，从而使营业额得到减少，达到偷税漏税目的[2]。另外，还有一些企业利用商品房充抵银行的借贷本息，减少销售收入，逃避税款申报。此外，一些企业通过款项挪用伪造虚假报账。
（三）挂靠开发项目税收流失严重
就目前来看，房地产企业税务方面挂靠开发项目税收流失非常严重。在实际房地产企业税收过程中本该纳入财政核算的款项，却完全没有纳入财政核算当中，并且这些挂靠也没有建立相应账目，开发项目交付后就溜之大吉，最终造成税收严重流失。
三、房地产企业税务管理的优化措施
（一）督促企业及时申报
通过前文分析可知道，目前我国房地产企业税务管理现状并不理想，偷税漏税现象较为突出，非常不利于我国经济发展秩序，不利于房地产行业持续发展。因此，我国应积极采取房地产企业税务管理优化措施，提升管理效能。下面通过几点来分析房地产企业税务管理的优化措施:督促企业及时申报想要控制房地产企业少报行为，避免企业通过各种手段少报销售收入，税务部门必须要督促企业及时申报，采取有效监督管理措施，对企业房产项目进行检查，监督销售申报情况，控制企业申报过程，对销售环节进行深入勘察，要求企业据实申报，并将勘察实际情况与申报销售情况进行逐步分析，避免企业弄虚作假。
（二）监控评估和稽查有机结合
想要切实有效提升房地产企业税务管理水平，应将监控评估与稽查有机结合，从而弥补以往房地产税务管理模式上的不足和缺陷，来提高申报材料的有效性[3]。通过监控评估与稽查来监控房地产企业销售情况，搞好纳税评估，对应缴未缴的税款进行补征。
（三）加大处罚力度
目前我国对于房地产企业偷税漏税的处罚力度偏低，犯罪成本低，造成这些企业有恃无恐，缺乏对自觉纳税的重视。因此，我国应加大处罚力度，制定明确的处罚机制，通过法律威慑作用，提高房地产企业对纳税的重视，自觉遵守税法，按量纳税。结束语：房地产行业是我国经济的支柱产业，是推动国民经济的源动力。但当前房地产市场竞争激烈，很多房地产企业为降低经营成本，采取各种手段偷税漏税，这些行为严重破坏了经济秩序，妨碍了国家对房地产行业的宏观调控，并不利于产业的持续发展。因此，我国应采取相应优化措施，加强房地产企业税务管理，要求相关企业按量纳税。
作者:林先梅 单位:宜春职业技术学院
参考文献：
第2篇：房地产税务管理范文
一、房地产企业财务管理中的问题
（一）企业通常采用传统的家族式管理模式。目前，我国许多房地产企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时又是经营者。特别是在财务管理上，企业的财务负责人及会计、出纳等多是由投资者的亲属担任。这势必给企业的财务管理带来一定的负面影响：企业存在着不依法建账、兼职做账、突击做账、以票代账、白条抵现的现象；企业管理者集权现象严重、职责不分、越权行事，导致财务管理工作的无章、无序和混乱状态；暗箱操作盛行、财务监控不严、会计信息失真等；纳税风险增大，偷税、漏税现象严重；企业没有建立内部审计机构，即使有，也难以保证审计的独立性、公正性。
（二）财务管理机制薄弱。当前，大部分房地产企业财务管理还处于初始的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略规划、实施、控制方面强有力的作用。
1、财务制度不健全。没有建立严格的财务核算制度，包括账实核对、账证核对、账账核对在内的会计核算程序没能得到切实有效的贯彻，会计资料的相关性、真实性和可靠性比较差；财务上的内部控制机制要么没有设置，要么形同虚设，很容易造成资金的内部盗用和流失。
2、财务管理多属“被动反映型”。仅停留在记账和编制财务报表的财务会计阶段；财务预测、决策、控制、分析等管理职能基本处于空白，缺乏用于支持管理和决策的管理会计信息。
3、资金的筹措和使用没有计划，缺乏现金流量管理观念。特别是在经济效益良好的情况下，可选择的投资机会多，更容易忽视财务管理，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。
我国房地产企业多属民营经济成分。据有关资料显示，企业平均寿命仅为三年左右。很多企业之所以难以持续发展，一个极其重要的原因就在于财务管理水平低下，跟不上企业发展的需要。因此，房地产企业必须正视自身的财务背景，大力规范财务管理体制，加强财务管理工作。
二、提升房地产企业财务管理水平的对策
（一）优化管理模式，建立现代企业管理制度。现代企业制度是适应现代社会化大生产和市场经济要求的产权关系明确、治理结构严谨、责权关系对等、筹资渠道广泛、制约机制健全、企业规模可以迅速扩大并能稳定持久经营的一种企业制度。现代企业制度的基本要求，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化。即，通过所有权和经营权的分离，减少投资者对企业日常经营管理的干预，使管理人员专心企业日常管理，完善管理理念和企业管理制度，在生产经营中有效使用现代管理方法和手段，调动经营者和广大企业员工的积极性、主动性、创造性，切实解决房地产企业传统家族式管理带来的规模小、体制不顺、机制不活、管理混乱、综合竞争力弱等问题。建立现代企业制度是房地产企业发展的方向，是企业上规模、上档次、上水平的必然选择。
（二）构建完善的财务管理体系。为促进房地产企业核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一，保障企业发展目标的实现，房地产企业必须构建完善的财务管理体系。
1、完善财务会计体系。（1）科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求，科学设置会计科目。如，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于进行不同产品的营利能力分析。（2）统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一，在此基础上增加适当的灵活性；会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。
2、建立管理会计系统。建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指，按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核指标、标准、办法，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时，设置科学的管理会计报告体系，向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。
3、健全预算会计体系，实现财务管理预算化。房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为定性约束，以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局。
4、强化资金管理。（1）在资金的筹措管理方面，主要应做好以下几方面工作：首先，要加强企业的信用管理。信用是企业兴衰的标识，信用良好的企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。其次，资金的筹措要有计划。再次，应逐步扩大项目的自有资金比例，这样就可以使大部分贷款利息支出转变为企业的盈利。（2）加快资金周转，加强资金运用管理。首先，加快资金流转。由于受多种因素影响，房地产企业的开发项目往往不能按时完工，占用大量的资金，资金流转不畅，严重的会把企业拖垮。因此，企业应尽快处理掉“拖拉工程”。其次，加强企业现金管理。尽可能使应收账款与应付账款的期限保持一致，最好是应收账款回收的期限较应付账款交付的期限短，这样就可以保证按期支付应付账款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。第三，防止企业过度预支资金，否则，一旦发生债务危机，就会危及到企业的生存。第四，严格控制管理费用的支出。房地产开发企业要防止讲排场、讲面子、大手大脚、铺张浪费等现象。
5、加强财务制度建设，完善内部审计制度。房地产企业在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务管理制度：一是要设立专门的财务管理机构，统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作；二是要制定相应的财务管理制度，如现金、采购、报销、稽核等制度，实行财务管理的规范化和制度化；三是要制定相应的考核制度，强化监督机制。
第3篇：房地产税务管理范文
【关键词】房地产企业 税收 征管
房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。
一、房地产企业税收征管的现状和问题
1、相关的税收法规制度不完善
据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。
2、房地产企业纳税意识不强
一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。
3、财务管理比较混乱
在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。
4、房地产经营项目难以管理
房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。
5、税务征管能力不强
一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高， 稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。
二、加强我国房地产企业税收征管的措施
1、完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
2、提高纳税意识
一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。
3、加大房地产税收稽查力度
为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。
4、实现房地产税收一体化
在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。
5、提高税务征管能力
一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习， 提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。
【参考文献】
[1] 赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]．涉外税务，2004（4）.
[2] 韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[J]．税务研究，2005（5）.
第4篇：房地产税务管理范文
随着我县房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，占财政收入的比重越来越大。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。根据国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔20*〕82号）及有关法律、文件精神,为进一步加强我县房地产税收管理,发挥税收调控职能,促进黟县房地产业健康发展,现将有关事项通知如下：
一、提高认识，加强管理
房地产税收是财政收入的主要来源之一，各乡镇和县政府有关部门要充分认识房地产税收的增长对黟县县域经济发展的重要性，积极支持并主动配合财税部门依法履行职责，做好房地产税收征管工作。财政、房管等部门要加强沟通配合，要以契税征管为抓手，全面掌控税源信息，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，实现房地产诸税种间的有机衔接，堵塞征管漏洞，不断提高房地产税收征管质量和效率。
二、坚持依法治税，严格执行国家税收政策
财税等有关部门要严格执行《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《房产税条例》和《国务院关于加强依法治税严格税收管理权限的通知》（国发[19*]4号）等法律法规和文件精神，严格执行国家税收政策，做到依法征税，应收尽收，不得擅自越权制定出台违反国家税收政策的各种减免优惠政策，不得擅自变通国家税收政策越权减免房地产税收，不得随意越权批准缓税、欠税。
三、建立房地产税收联席会议制度，确保房地产税收征管取得新成效
为提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，县政府决定建立房地产税收征管联席会议制度，每月召开一次联席会议，通报全县房地产税收征收管理情况、土地审批用地与拟审批情况、房地产交易办证情况，及时研究解决房地产税收征管工作中存在的问题，从而实现对房地产税收的有效监控。具体分工如下：
发改委：定期按季反馈房地产企业开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资预算、项目选址等信息。
建设局：定期按季反馈城市拆迁、建设工程施工许可证号、建设单位、工程名称、工程地址、施工单位、监理单位、开工日期、合同竣工日期、工程验收证发放等信息。
国土局：定期按季反馈《国有土地使用证》发放情况及土地坐落位置、土地面积、建设工期、土地出让或转让金收取情况，同时在办理土地交易、产权变更时，负有检验是否完税（包括营业税、契税等）的职责，对未完税的土地不得办理有关产权变更手续，并及时通知税务、财政部门。
规划局：定期按季反馈房地产开发项目总体规划设计方案，包括开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可售面积、公共配套设施面积等。
房管局：在办理产权变更时，应严格执行“先税后证”的办法，新房登记凭销售不动产发票，“二手房”过户凭地税开具的应税或免税审核表，并定期按季反馈房产登记或房产过户信息，着重审核过户时完税情况、过户时交易价格是否具中介机构出具的评估价格。
地税局：地税局是房产税的征收单位，定期反馈房产税的征收情况，主动加强与国税局及各协管单位的沟通与联系。
国税局：是新办房地产企业所得税的征收单位，及时整理汇总各新办房地产企业的涉税信息，加强对企业所得税的征管。
财政局：负责全县契税、耕地占用税的征管，定期按季反馈房地产交易契税征收信息。
第5篇：房地产税务管理范文
[关键词] 房地产 税收制度 构建
一、引言
房地产业在国民经济发展中发挥着重要的作用，而房地产税收既是调控房地产经济的重要手段，又是国家财政收入的重要来源，但我国现行房地产税收制度中却存在着诸多的问题，目前在一些城市的试点的房地产税“空转”难以变成实际运转，这就要求我们对其进行改革。虽然一些研究机构和学者对我国的房地产税制改革提出了一些框架性的思路，但需要进一步完善，提高可操作性。笔者试图设计一套符合中国国情的、简化的房地产税收制度方案，为我国房地产税收制度改革提供决策参考依据，达到调控经济、公平分配社会财富、优化土地资源利用。房地产税收是一个综合性概念，有广义和狭义之分。广义的房地产税收是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收。狭义的房地产税收是指直接以房地产为征税对象的税收。房地产税，有的专家学者或媒体称为物业税或不动产税，笔者以为，“房地产税”这个概念比“物业税”描述更准确，更容易理解，在此我们使用狭义的“房地产税”概念。
二、我国房地产税收制度现状
1.房地产税收政策概况
目前在我国房地产业链中，房地产税收涉及从土地使用权出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节。在我国现行的税收制度中涉及房地产的有营业税(销售和租赁房地产、转让土地使用权)、个人所得税(销售和租赁房地产)、房产税、土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税和房地产业的企业所得税、城市维护建设税、教育费附加以及已停征的投资方向调节税等，直接以房地产为征税对象的税收也有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等6个税种。
我国现行房地产税收制度存在的问题主要表现在：税种繁杂，流转环节税负重、重复征税过多，一些税种征税范围过窄、计税依据不合理，税负内外有别，税外收费多，税收征管的配套措施不完善，对违法行为的惩处力度不够，导致房地产市场上的不公平竞争、税收流失严重。
2.房地产税收收入现状
随着近几年房地产经济的快速发展，我国房地产税收收入也快速增长。与发达国家相比，我国房地产税制设计不合理，房地产业税费负担过重，房地产税收收入受房地产经济的波动影响很大，各地房地产税收入占地方税收收入的比例也不均衡，一些大中城市的比例如成都、宁波等城市接近50%左右。
自2005年5月国家对房地产税收实施先缴纳税款、后办理产权证书的一体化管理以来，通过强化税收管理，房地产税收均出现了高速增长的态势。以四川、山东、江西、江苏的情况来看，2006年分别实现房地产税收112亿元、210.5亿元、34.2亿元和220亿元，分别比上年增长61.5%、29%、21.5%和28.9%。房地产税收占全部地方税收收入的比重不断提高，目前平均已达到20%以上，成为地方税收收入的主要来源。
3.关于我国房地产税收制度的研究现状
在我国关于是否开征房地产税(或物业税)的问题引起了社会各界的普遍关注和讨论，一些专家学者和研究机构对房地产税进行了研究和探讨。2007年国家税务总局组织了以石坚为负责人的课题组对我国房地产税收问题进行研究。
三、国外房地产税收制度的经验
目前，许多国家都建立了比较完善的房地产税收体系，税收制度具有“宽税基、简税费、轻税负”、“从价计税、动静结合、地方所有”的特点。“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免税外，其余的均要征税。“简税费”是指一个国家设置的有关房地产的税收种类相对较少，税外收费也少。“轻税负”是指国外房地产税收中税率一般都不高，如美国征收房地产税收的50个州，税率大约平均为1%～3%；在加拿大多伦多市物业税税率为1%。“从价计税”是指绝大多数发达国家是以房地产的市场价值为计税依据，即以财产的资本价值、评估价值或租金为计税依据，只有少数国家以土地面积和账面价值作为房地产税的计税依据。“动静结合”是指既重视对房地产保有环节的征税(静态税)，如加拿大的不动产税、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税、日本的固定资产税、法国的房屋税、英国的房屋财产税、韩国的综合土地税、巴西的农村土地税；又重视对房地产权属转移环节征税(动态财产税)），如意大利不动产增值税、其它国家遗产税与继承税、赠与税、登录税、印花税和公司所得税、个人所得税。但对权属转移环节实行轻税政策，以促进房地产的开发经营，有利于房地产要素的优化配置。如美国，对房地产的拥有和使用者，每年必须缴纳房地产税，且不分对象实行统一的税率和征管办法，对住宅实行减免和抵扣；而在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策的优惠。“地方所有”是指为了激发地方政府征收房地产税的积极性，扩大基础设施和公用事业的投资规模，房地产税一般作为地方税，是地方主要的财政收入来源，一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上。另外，发达国家已形成了一套相对成熟的房地产税管理办法和配套制度，如房地产产权登记制、估价制度、计算机管理制度，并建立了相应的机构。政府特别重视房地产税种的设立和调整对经济、社会以及资源配置的效应，把税收政策作为调控经济和调节收入的重要手段之一。
四、构建我国房地产税收制度的原则和指导思想
1.构建原则
针对房地产税制改革一些专家学者提出了不同的看法，笔者以为构建我国房地产税制体系应体现公平、效率、简化、民生四大原则。
(1)公平原则
税收公平原则就是要公平建立税制，公平运用税收政策，国家征税要使各个纳税人承受的负担与其经济状况相适应，并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡。在征税过程中，客观上存在利益的对立和抵触。如果政府征税不公，则征税的阻力就会很大，加剧偷逃税收等违法行为，甚至引起社会矛盾。我国目前的房地产税收体系有违公平原则，房地产税制存在征收范围具有选择性、内外税收政策不统一、重复课征等问题，妨碍税收的横向和纵向公平原则。
(2)效率原则
税收的征收效率是指单位税收成本带来的税收收入最高，税收成本包括税务机关在征税过程中发生的费用即征收成本和纳税人在履行税收义务过程中发生的费用即奉行成本。房地产税制应通过以下途径贯彻税收效率原则：一是简化税制结构，降低税收奉行成本，二是强化税收调控房地产经济的职能，促进房地产也的健康发展，三是优化税收征管，节约征管费用，建立符合我国国情、高效率的房地产税收征管制度。
(3)简化原则
简化原则是指房地产税收制度必须既便于纳税人遵循，也便于税务机关管理。简化的原则包括统一内外资企业的房地产税、减少税种、简化税率档次、减少税收优惠和简化征纳程序等内容，这会大幅度减少税收成本和提高税收效率。
(4)民生原则
民生原则就是指房地产税收制度要与不断提高人民物质文化生活水平的社会生产目标相适应。房地产关系到国计民生，属于“民生”的范围，是居民生存、生活的基本需要，政府的房地产政策都应以民生为出发点，使“居者有其屋”、“居者优其屋”。如今，贫富差距越来越大，拥有房地产的数量差别悬殊，房地产税收制度应通过不同的税率设置来调节和缓解这种差距，这也是税收“社会公平”的要求。
2.指导思想
以“简化税制、合并税种、立租并费、税负适度、自动稳定、调控经济、便于征管”为指导思想和出发点，设计房地产税收制度。
五、我国房地产税收制度设计思路
1.税种的设立
笔者认为房地产流转环节的营业税及城市维护建设税、教育费附加和企业所得税、个人所得税继续按原税种开征，保持税制的连续性；但对涉及再次转让房地产(二手房）和出租房地产的营业税、个人所得税税负可适当降低，具体降低到多少，需要在调查的基础上，通过分析研究后确定；调整营业税中服务业、转让无形资产和销售不动产税目；取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠。取消除工商税务部门以外的房地产行政收费项目，将现行房产税、土地使用税、房地产税、土地增值税、耕地占用税、印花税、契税、土地出让金等项税费合并，设立房地产税种。
2.房地产税税制要素设计
(1)房地产税的课税范围
房地产税的课税对象是什么、应设置哪些税目、撤并或保留哪些税费，一些专家有过少量不完整的阐述。笔者初步设想以拥有和转让的不动产、国有土地使用权为课征对象，适当确定和扩大征税范围，如将农村的经营用房、出租用房纳入房地产税的征收范围。但是考虑到农村的经济状况和长远发展，集体土地使用权不能纳入课税范围。农村个人拥有的居住用房面积在限额范围内和城镇居民拥有的居住用房面积在限额范围内且在新税实施前购进的，实行减免税优惠；居住用房面积限额由财政部与住房和城乡建设部根据不同阶段的社会发展状况确定。设立房产交易、地产交易、房地产出租、土地征用、土地占用、房屋产权等6个税目。
(2)房地产税的纳税人
设想以拥有和转让的不动产、国有土地使用权的单位和个人作为房地产税纳税义务人，内外统一，不分居民与非居民。对容易出现税收流失的环节设立扣缴义务人，如个人出租房地产，以承租人为扣缴义务人。
(3)税率
房地产税可以设立多种税率，不同税目对应不同的税率或税率幅度范围。对于房地产转让交易和租赁环节，中央制定统一的累进税率，增强房地产税的调控经济的功能。税率分几个档次和具体比例的确定要考虑两点，一是不能因税改而增加纳税人的负担，二是加大调控经济的作用。首先选择具有代表性的地区、分类(城市与农村、高中低收入家庭、大中小房地产企业、不同所有制性质企事业单位)选择企事业单位和房地产企业、居民等进行调查，通过调查收集数据，然后采用索洛经济增长模型等方法测算分析房地产税的效应、计算以前纳税人所承担的相关税收平均负担，最终确定税率。
(4)计税依据和方法
房地产税采取从价定率计税方法，房产交易和地产交易税目以交易差价(收益)为计税依据，房地产出租税目以租金收入为计税依据，土地征用税目以成交价格为计税依据，土地占用和房屋产权税目以评估价格为计税依据。对于评估价格确定，由国务院制定房地产评估标准，县级税务机关根据标准，参照同类房地产价格，考虑房屋面积、地段、楼层、结构、每平方米建筑占地面积等因素确定评估价格，每3年评估一次。
(5)其他税制要素
尽量减少税收优惠政策。对个人纳税人的第一居所可以给予低税率优惠，对其他居所适用正常税率，这样可以有效抑制居地产投机行为，保证房地产流通市场的稳健发展；对征用荒山、山地、滩涂可以适当减免，以促进这些土地的利用；对于房地产继承、直系亲属间的房地产赠与、对有赡养义务人的房地产赠与、对社会福利救济事业的房地产赠与等给予免税，以形成良好的社会风气。
纳税期限设计参照目前相关税收政策的纳税期限确定，但是对居民个人纳税人房地产拥有环节的税收以年为纳税期限，以方便纳税人履行纳税义务，节省纳税成本。其他税制要素和纳税申报表等设计尽量从简。
参考文献:
第6篇：房地产税务管理范文
一、凡从事建筑安装及房地产开发的单位和个人（包括合伙建房）都是建筑安装及房地产税收纳税义务人。
二、负有建筑安装及房地产税收纳税义务的单位和个人，必须按照地税机关的规定办理税务登记、设置账簿，如实进行纳税申报，并在规定期限内缴纳税款。
三、各镇（办）应当依法加强对本行政区域内建筑安装及房地产税收征收管理工作的领导或协调，支持地税机关依法执行职务，加强征管，征收税款。
四、与建筑安装及房地产有关的国土、规划、城建、房产等部门和单位，应当支持、协助地税机关依法执行职务。
五、建筑安装及房地产税收纳税人、扣缴义务人及有关部门和单位，应当按照地税机关的规定如实提供与建筑安装及房地产相关税收纳税和代扣代缴、代收代缴税款有关的信息、证明及其他有关材料。
六、地税机关必须大力加强日管，对地税人员导致不征或者少征应征税款的，按照相关规定依法处理。
七、地税机关要充分发挥税务稽查的职能作用，选准重点区域，按照税收法律规定组织开展建筑安装及房地产税收专项检查。要重点检查无资质建筑安装及房地产开发商的税收缴纳情况，确保建筑安装及房地产税收税负公平。有关镇（办）应协助配合，确保专项检查工作取得实效。
第7篇：房地产税务管理范文
关键词：我国；房产税改革；有效政策；探析
一、进行我国房产税改革研究的重要意义
在进行我国房产税改革的有效政策的研究的过程之中，为了保证我国房产税改革的改革效果，要充分的考虑到目前我国的房地产事业发展的社会经济背景，与此同时，还要充分的考虑到我国的房地产经济事业在接受我国房产税改革的过程中，对自身的发展情况的影响。具体的来说，我国房产税改革主要包含有以下几个方面的改革措施：进行对我国房产税的种类的改革、进行我国房产税的税收额度改革、进行对我国房产税的税收类型分类的改革等，这些我国房产税改革的内容和措施也是各不相同的。
进而通过对我国房产税改革各个方面的内容总结，总结制定出合理有效的我国房产税改革策略。针对这样的情况，就需要我国房产税征收部门在进行我国房产税改革策略制定的过程之中，坚持合法合理的房地产经济管理原则，保证我国房产税改革可以在最大效率的保证房地产行业的发展，获得最大化的房地产利益。与此同时，我国房产税改革在进行的过程中，还要增强我国房产税税收的应用范围，建立一套完善的我国房产税征收体系，提升对我国房产税征收的应用水平，保证我国房地产事业的持续快速健康发展。
二、我国房产税改革的基本概念
房地产行业作为第三产业的大头部分，房地产行业是我国社会经济的重要组成部分，我国房产税也是我国税收的重要组成部分之一。从一般意义上讲，我国房产税的征收过程是依托于房地产行业存在的，但是，如果从更深层次的角度来考虑，我国房产税改革又不仅仅局限于对于房地长行业发展这一领域。我国房产税改革正在逐步的进行房地产行业的各个领域的完善进行研究。针对这样的情况，也可以说我国房产税改革过程就是对现有的房地产水税收征集过程的完善处理过程。
在进行我国房产税改革的过程中，要充分的考虑到我国的房地产经济行业的高风险性特点，在我国房产税改革过程之中，进行我国房产税改革各项措施的分类处理，这就决定了我国房产税改革要充分的满足各项要求的实际需要，将我国房产税改革和我国政府职能部门的相关政策进行有效的联系优化，通过我国房产税改革优化，促进我国房地产行业的快速发展。
三、我国房产税改革研究的具体方向
1.根据税制来制定我国房产税改革策略
发放税制来进行我国房产税改革策略制定是进行房地产税改革方式之一，通过这种方式，我国房产税征收部门有着以下的优势：可以进行对于房地产企业的实际发展情况，以及房地产企业的经济获取情况进行我国房产税改革的制定。针对这样的情况，采用根据税制经济发展来制定我国房产税改革策略的方式可以妥善的解决房地产经济的发展问题，进而保证我国的房地产税收的基础上，促进我国房地产经济的发展。但是，根据税制经济发展来制定我国房产税改革策略的方式也存在着提升房地产经济管理部门资本成本，导致房地产税收过程进行研究的脱节问题，导致房地产税收改革的作用难以得到有效的发挥。
2.根据征税范围来制定我国房产税改革策略
在进行我国房产税改革的过程中，为了保证我国房产税改革的公平性发展，根据征税范围来制定我国房产税改革策略，通过这种方式，房地产经济可以在公正的环境下，促进我国房地产经济的发展。具体的来说，目前的根据征税范围决定了我国的房地产征收过程中，存在着城市体系和农村体系。由于房地产行业是一项复杂的经济运行过程中，具体的来说，房地产经济管理部门进行管理的过程中，所涉及到的各种影响因素是多种多样的。从这些各式各样的因素进行总结研究，可以发现，地理环境因素和经济发展因素也是制约我国房地产行业发展的重要因素之一。在这样的背景下，在进行我国房产税改革策略的制定过程中，如果房地产税收管理部门不能够很好的评估一个房地产项目的税收征收范围，很有可能导致我国房产税改革策略难以满足我国社会经济发展的需要。
3.根据我国社会经济的发展来制定我国房产税改革策略
随着我国社会经济的持续快速发展，我国农村地区的经济开始逐步的发展起来，在传统的我国房产税策略营养过程中，主要的税收来源都是来自城市的税收来源。在农村的我国房产税管理过程中，并没有意识到对于我国房产税的完善研究。相比较于上文介绍的税制经济发展策略制定的方式，通过进行我国农村地区的我国房产税的改革研究，可以充分的保证这一经济领域的税收得到合理的利用，促进我国财政税收的发展。但是，在实际的发展过程中，我国房产税改革策略应用过程中，我国房产税改革策略要对相应的僵化管理思维进行样的划分研究，科学合理的进行我国房产税改革策略的制定研究，在保证房地产行业的基本税收的过程中，有效的促进我国房地产经济的发展。
四、桎梏房产税改革策略应用的原因
1.房地产经济资本成本负担重
在进行房产税改革的过程中，要充分的考虑到，房产税改革过程不能给房地产经济带来成本负担，保证我国房地产经济的可以稳定的发展。但是，在实际的运行过程中，由于房地产经济的经营周期很长，这就导致房产税的征收过程很容易产生和房地产企业的内部矛盾问题，在严重的情况，甚至有可能导致房地产企业出现资金链断裂的情况。与此同时，随着房产价格的逐步提升以及国家的相关政策的改变，房地产经济在发展的过程中，所遇到的问题也正在逐步加多，这些都加重了房地产经济的资本负担。针对这样的情况，在进行房产税改革的策略研究过程中，要充分的考虑到房地产行业的发展情况，保证房产税改革的可持续性。
2.房产税改革的政策影响因素
在进行房产税改革的过程中，要充分的考虑到各种政策因素对于房地产经济的影响，并进行相关的房产税改革策略的制定。因此，可以看出，在进行房产税改革的过程中，要在对房地产经济发展的各种策略的研究过程中，完善房产税改革策略，优化房产税征收体系。针对这样的情况，政府职能部门要对房地产行业的发展策略进行研究，保证房产税改革策略可以满足房地产行业的发展趋势。除此之外，房产税改革要和政府的相关政策法规进行缜密的联系，在保证房产税改革的应用效果的基础上，促进我国房地产税制改革的发展，进而促进我国房地产行业的发展。
3.房产税改革的风险因素
在进行房产税改革过程中，由于房产税改革是一个长期的动态过程，因此房产税改革是一个周期很长的项目。与此同时，房地产行业的资金控制过程是一个很严峻的问题。针对这种情况，就要求对房产税改革过程中可能出现的风险因素进行总结研究。与此同时，由于房产税改革的风险因素，在进行房产税改革的研究过程中，要对这些风险因素进行总结研究，杜绝房产税改革的风险因素，促进房产税改革的正常推行。
4.房产税改革的波动因素
房地产行业在我国的经济社会之中扮演着重要角色，是我国的支柱性经济行业之一，针对这样的情况，为了保证我国经济的稳定发展，就需要对房产税改革的波动影响进行控制。但是，由于房地产改革过程的不稳定性，要对房产税改革的变化进行稳定性研究，进而保证房产税发展的稳定性。进而有效的保证房地产经济管理的正常运行。例如，当房产税改革策略制定完毕之后，要根据当前的房地产发展情况进行严格的制定管理的。针对这样的情况，就需要房地产管理过程进行持续性的优化处理，促进房产税改革作用的发挥。
五、我国房产税改革有效政策
1.简化我国房产税的税制制度
无论是采用何种我国房产税改革策略，都要对现有的我国房产税进行简化处理，与此同时，为了解决我国在房产税方面实行内外两套税制的问题，在进行管理的过程，不断进行税制的优化处理，防止重复的税收。针对这样的情况，就需要房地产税收管理部门应该完善的规划现有的房地产税征收体系，对房地产企业的实际发展情况和当地区域的发展情况进行总结研究，完善我国在房产税方面使用的研究体系。具体的来说，就要求房地产税收管理部门的制定者形成税制制度的简化处理意识，不断关注我国房地产市场的发展态势，不断研究国家颁布的政策法规，建立完善的房地产税收管理体系，促进房地产企业和税收管理的持续健康快速发展。
2.严格控制房地产税的减免范围
在进行我国房产税改革的过程中，要考虑到房地产项目的复杂性特点，并充分的考虑到房地产页的实际发展情况，对实际上有困难的房地产企业进行照顾。针对这样的情况，在房地产税收管理部门进行我国房产税改革的过程中，对房地产企业要有深入的了解。具体的来说，房地产税收部门可以专门成立项目调研机构，深入的进行对房地产企业的运行状态研究，更加科学合理的规划我国房产税改革的发展方向，尽可能的让税制的改革满足房地产行业的发展需要。
3.完善房地产税的改革依据
房地产税的改革依据的完备程度将直接影响到房地产行业的运行情况，在房地产企业这种需要有大量资金存在的企业更显得尤为关键。针对这样的情况，就需要在进行房地产税的改革过程中，建立一套完善的改革管理体系，加强对房地产税的改革控制，保证房地产的策略改革过程的每一个细节都得到合理的考虑与解决。与此同时，房地产税的改革过程还应当充分的考虑到企业的经济发展情况，系统的规划房地产改革问题，提升房地产税的改革效率。
结论
综上所述，由于房地产行业是我国经济的重要组成部分，房地产行业也存在着运行周期长、受国家政策的实际特点。因此，就需要对房地产行业的税收制度进行持续性、动态性的改革研究，保证房地产税的改革过程可以促进房地产行业的持续快速健康发展。针对这样的情况，就需要对房地产税的改革过程进行严格的分析研究，不断完善房地产税的策略改革结构，建立完善的房地产税的改革体系，促进企业的平稳运行。（作者单位：内蒙古财经大学职业学院）
参考文献：
[1] 杨斌.关于房地产税费改革方向和地方财政收入模式的论辩[J].税务研究.2007（03）
[2] 温来成.对我国城镇房地产税收评估征税问题的探讨[J].税务研究.2006（03）
[3] 刘佐.我国房地产税制建设的简要回顾与展望[J].税务研究.2006（03）
[4] 刘植才.我国财产税制度存在的缺陷及其改革构想[J].现代财经（天津财经大学学报）.2006（01）
[5] 樊华，叶艳妹.我国房地产税制现状研究[J].经济论坛.2005（12）
第8篇：房地产税务管理范文
(西南财经大学，成都611130)
内容提要：现行房地产税主要承栽了经济调节和收入分配功能。未来纳入地方税系作为重要税源的房地产税应主要基于受益原则和资源配置功能。本文认为，受益原则和资源配置功能不仅决定了房地产税作为地方政府重要收入来源的可持续性，同时也为地方政府转变治理方式提供了内在激励。
关键词 ：房地产税 受益原则 地方税系
中图分类号：F812.42 文献标识码：A文章编号：1672-9544( 2015 )09-0059-04
[收稿日期] 2015 -01-20
[作者简介]陈隆近，经济学博士，财政税务学院副教授，主要研究方向为公共经济学、城市和区域经济学、公共政策。
2014年10月，财政部长楼继伟撰文指出，新一轮税制改革的内容之一是“加快房地产税立法并适时推进改革……使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。这一表述不仅体现了将房地产税收入划归地方的明确思路，也强调了房地产税在地方收入来源中的重要地位。2014年11月，《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》公布实施。其中“通过房地产税等改革，使房地产税等财产行为税成为县（市）级主体税种……以增强市县政府履行事权和支出责任的保障能力”的提法进一步突显了房地产税在未来地方税系中的关键角色。尽管被改革方案赋予了重要使命，房地产税还仍然不是一个法定清晰的单独税种。当前所谓的“房地产税”涉及了现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、企业所得税、营业税、个人所得税、城市维护建设税、契税、印花税等十余个税费种类。房地产税要统一，最大的难处或在于土地产权。本文的主旨不在于探讨如何统一，而是假定在统一归为物业税以后，作为地方政府可持续收入来源的房地产税应该承载何种功能，以及这样的功能取向对于地方政府治理方式转变的意义。
一、现行房地产税的两大功能取向
1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布全面停止住房实物分配，逐步落实住房分配货币化。1999年，财政部、国家税务总局、建设部等部门先后单独或联合了《关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》等文件，涉及到了房产税、土地使用税、土地增值税、营业税、契税、个人所得税等房地产税种，总体体现了繁荣住宅市场和鼓励个人购房的基调。
2005年以来，面对持续上涨的房价，中央悉数动用了包括税收政策在内的调控手段加以干预。2005年，七部委联合的《关于做好稳定住房价格工作的意见》明确指出，“要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。”比如，国家税务总局于2007年《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，就是试图以土地增值税“预征”改“清算”的方式挤压房地产泡沫。201 1年，上海和重庆试点个人房产税。到了2013年，北京、广东等地甚至出台了“严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税”的严厉措施。
在这样一系列的政策干预中，房地产税实际上被赋予了两重功能。一是抑制房地产过度投资带来的经济泡沫和通货膨胀，属于经济调节功能。且不论房地产税是否实际抑制了房地产过热，在追求经济调节功能的同时不能忽视了政策“乱棒”下的超额负担问题。比如，在对住房转让征收20%个人所得税的政令下，出现了为二套房避税而假离婚等乱象①。仅北京市2013年前三季度的离婚登记数量就同比增长了40%⑦。这样的房地产税政策很难对房型、人群等精细区分，事实上是以效率和公平为代价来为经济猛踩刹车。
对房地产的税收调控还往往被赋予了收入分配功能，即让富人少买房，让穷人买得起房。在2011年1月财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人就房产税改革试点答记者问时就明确指出“房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距③。”然而，即便所有的房地产税都由富人缴纳，穷人也不会自然买得起房。如果是追求收入分配功能，就应该取之于富人，而用之于穷人。至于房地产税哪里去了，是否用于了帮助穷人安居却并不下文。
无论曾经实现与否，房地产税的上述两重功能都将面临调整。随着房地产税成为地方税，却仍要地方接棒执行应主要归属中央的经济调节和收入分配功能，其成败并不难预见。有媒体报道，地方政府对此前可能的房产税扩容无一响应、普遍反对。这事实上已反映了房地产税目前的功能取向与其未来作为主要地方税种之间的内在矛盾。
作为最主要的物业税构成，房地产税在国外一般都由地方政府加以征管。依据多层级政府背景下的规范财政理论，涉及房地产税的地方收支行为应主要体现增进效率的资源配置功能。如果不正视并明确房地产税作为地方税的这一主要功能，不仅不能达成其应有的政策效果，也将因此而迟滞我国地方税系的全面建成。
二、受益原则下房地产税作为地方政府收入来源的可持续性
地方税系中的房地产税应主要基于受益原则和资源配置功能是国外理论界和实务界的基本共识。房地产税的资源配置功能可以表现为引导房地产开发商和购买者的行为选择。比如，England eta1(2013)分析了美国的数据后发现，当房地产税提高时，均衡中的住房和车库面积也相应减小了。
为地方公共服务提供持续稳定的收入来源是房地产税实现资源配置功能的另一表现。房地产税收入的可持续性首先得益于其税基流动性小于消费税、所得税等税种，从而一方面减少了纳税人在资源配置上的行为扭曲，另一方面也降低了地方政府靠牺牲收入来稳固流动税基的不菲代价(Norregaard,2013)o Alm(2011)、Doerner and Ihlanfeldt(2011)和Lutz et al(2011)的研究成果都显示，在2006年美国相继出现房价大跌、次贷危机、经济萧条之后，房地产税相对于消费税、所得税等税种更缺乏价格弹性，从而在地方收入锐减时起到了很好的稳定作用。
更为重要的是，作为物业税之一的房地产税在居民的税收贡献和服务享有之间建立起了牢固的关联，因而集中体现了付税的受益原则(Hamilton，1975，1976)。如果某人对某地的某种公共服务需求很大，则可以前往当地定居，并为此支付相应的房地产税(Oates，1969)。房地产税因此更像是居民基于地方政府在公共服务上的表现所进行的自愿付费。事实上，对于治安、消防这样的公共服务，以房地产税融资比按次收取使用费更具有现实操作性。
理论上讲，只要一地政府比另一地政府更能提供质优价廉的公共服务，就自然有人希望迁入并心甘情愿地纳税。换句话说，只要地方政府稳定持续地提供质优价廉的公共服务，也就有持续稳定的收入进账而不必担心人不敷出。事实上，我们经常看到在学区房上掷以重金的家长无需知晓Tiebout(1956)模型却正如其描绘的那样，在受益于地方教育服务的同时，也将为辖区政府贡献了稳定持续的房地产税收入。
税收“取之于民，用之于民”已是耳熟能详的说法，但即使是在收入分配之外，两个“民”字也有“贫”、“富”之分。在受益原则下，房地产税将事实上集中表现为“取之于富人，用之于富人”。比如，只有收入宽裕的家庭才买得起昂贵的学区房，也才因此享受得到高水平的教育服务。此外，为了保证受益原则下成本和受益的对等，政府还可以或应当采用所谓“分区(Zoning)”措施，限制开发商在学区内修建面积过小或质量过低的住房，从而不让低收入购房者在高水平服务上“搭便车”(Fischel，1985，1992)。
房地产税在此遭遇的争议实际上是受益原则下任何一种地方税都难于避免的。对此，世界范围内的普遍做法不是因噎废食，而是一方面基于受益原则，充分发挥房地产税在地方税系中持续稳定的筹资功能，另一方面通过上级政府数额合理的一般性转移支付来巩固各地政府的基本财力，从而让低收入家庭也能享有合格的公立教育等服务。
三、受益原则下房地产税对于地方政府治理方式转变的意义
受益原则下的房地产税不仅是地方公共服务的融资工具，同时也提供了地方政府改善治理的激励机制。在Tiebout(1956)所描绘的理想图景中，居民按自己的偏好在各地之间选择税收贡献与服务享有最相匹配的辖区作为住地。这一“用脚投票”的机制促使希望增加房地产税收入的地方政府通过改善公共服务质量来提高房地产价值。Glaeser(1996)认为，如果住房需求缺乏价格弹性，房地产税对于地方政府的激励效应比一次性总付税还要显著。Fischel(2001)则指出，地方上的政策效果与地区或全国的重要区别在于支付房地产税的居民对地方事务具有更强的关切，会更直接地向地方官员施压，从而更好地监督了公共服务的提供效率。
在美国，绝大部分房地产税收入被用于地方基础教育。Hoxby(1999)对比研究了上级拨款和房地产税自筹这两种基础教育的融资方式。她发现，在控制了其他影响因素后，房地产价值的升降很大程度上反映了地方基础教育质量的高低。与上级拨款相比，房地产税自筹在成本有效性相似的同时，克服了在基础教育质量的直接评估中难于解决的信息不对称难题。
在挪威，地方政府可以选择是否开征房地产税。这为研究房地产税对地方治理的激励效应提供了难得的机会。在控制了潜在的选择性偏误后，Borge and Ratts(2008)发现，开征了房地产税的挪威地方政府在污水处理上的成本要低20%。类似地，Fiva and Rnning (2008)则注意到，房地产税对于基础教育服务质量的促进作用表现为学生们在挪威全国性考试中的成绩提升。
Presbitero et al.(2014)在考察了22个经济合作与发展组织(OECD)成员国1973年-2011年间的财政收支后发现，如果房地产税在一国地方政府收入中的比重越高，该国越不容易出现收不抵支的情况。他们认为，房地产税在地方税系中的重要性与财政平衡之间的正向关系源自于房地产税强化了地方居民密切关注地方政府收支行为的动机。
如果说“财政是国家治理的基础和重要支柱”，那么政府的收支就不能机械地理解为只是收钱、花钱的问题。深层次的财税改革不仅要在数额上寻求财政收入与公共服务的对等，更应该着眼于构建一套促进政府收支合理运转的激励机制。当前的房地产税改革固然有充实地方政府收入的现实考虑，但房地产税与地方公共服务提供之间的密切关联，以及地方居民支付房地产税时的“真实痛感”同地方政府改善治理之间的强烈激励让我们有理由赋予这一改革更大的期许。
四、结论
第9篇：房地产税务管理范文
关键词：房产税；评估；税收征管
一、关于房产税评估的文献综述。
（一）、关于我国房产税评估问题的研究。
和战红（2011）从三个方面描述了我国财产税的评估问题：
①评估机构制度问题。以正式制度或外在制度为主，制度层次较低。在评估活动视角上，制度缺失严重。②职业道德与伦理规范的问题。目前只有《房地产估价规范》有部分关于房地产评估职业道德的约束，但只在于道德行为的约束，缺乏道德的管理制度。③评估人员管理制度问题。现有制度在很多地方对违规行为没有界定清楚，给监管部门带来了操作上的困难。
韩静（2011）提出我国在相关法律及评估技术上的不足：
①房地产估价方面的法律体系不健全。随着房地产交易增多，房地产估价的盲点逐渐增多，由于估价不合理造成了许多法律纠纷。②评估技术落后。中国目前开发的评估软件缺乏大量的评估案例，评估机构要花大量时间去搜集相应的信息数据进行分析。
李亚明等（2010）等认为我国房地产评估风险较高，并从7个方面总结了评估风险的来源：1，业务承接；2，现场勘查；3，估价技术；4，估价人员的个人态度和能力；5，报告使用；6，管理因素；7，环境变化。此外，评估机构较多且评估机构间不正当竞争的局面，违背了评估行业的一些基本原则，也使房地产评估师的执业风险较高。
综上所述，从评估机构、行业道德、人员管理、相关法律与技术以及风险等多个角度，可全面地了解国内在房产税评估中存在的亟待解决的问题。这与国外的情况相比，问题似乎比较糟糕。但是，方法总比困难多。我国学者在借鉴国外先进经验的基础上结合我国国内的基本情况，提出了相应的见解。
（二）完善我国房产税评估的对策研究。
史新（2010）从法律方面认为我国要建立完善的房地产税基评估体系，就要建设相关的法律制度。法律制度是房地产税基评估各项制度建立和运行的保障。房地产税基评估制度中涉及到的各种权利义务关系和制度安排需要通过法律的形式予以确定。
袁韶华（2010）在借鉴国外的评估管理制度的基础上，对我国的估价行业发展提出以下建议1，完善评估机构的分级制度，改变按评估价值收费的评估制度，加重对评估技术难度的考量。2，建立评估复审制度，由权威估价师组成复审专家委员会，负责有争议的评估结果的复审。3，建立评估保险机制，增强行业风险承担机制，提高行业社会公信力。
樊慧霞（2011）在评估方法上认为1，我国应综合利用各种评估方法的优点，建立以“市场比较法为主，成本法和收益法为补充”的评估体系。2，采用“批量评估为主、单宗评估为补充”的房地产税基评估技术。我国应采用“批量评估为主、单宗评估为补充”的房地产税基评估技术，促进房地产税基优化的实现。
玄永生等（2011）提出我国应该充分利用GIS等现代信息技术手段收集房地产数据，不仅可以正确地掌握房产税的基础数据，且还可以将GIS技术与CAMA技术有效结合，促进整个房地产税基评估系统的建立与优化。
从上面的介绍中可以看到国内的一些学者在法律健全、评估制度、评估方法以及GIS信息技术的应用等方面提出了解决国内房产税评估的方法。特别是GIS与CAMA的结合，这个是全新而先进的方法，如能应用到我国的实践中，可很大程度的解决我国在此方面的问题。
二、关于房产税征管的文献综述。
（一）关于我国房产税征管中问题的研究。
谭献军（2012）认为我国房产税征管中出现的问题有：1，企业列支不规范，日常税收管理不到位。2，征管力量较薄弱，人员素质有待提高。目前，从事房地产税收征管的人手少，税收信息化程度较低，不能完全满足房地产行业税收管理科学化和精细化管理的需要。
陈良照（2012）认为配套制度不健全，是导致税收征管难度大的主要问题。我国财产登记制度不健全，致使不少税源流失，严重影响税收征管的力度。同时，我国税制改革需要进行财产评估的税种和数量很多，房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段很不健全，目前无法帮助实现房地产税收的顺利征收，税收征管难度大。
（二）完善我国房产税征管的对策研究。
李晓红（2012）认为政府应完善房产登记信息统计系统。建议增加技术和资金的投入，指定一个职能部门牵头，多个相关部门参与，建立完整的全国性房产信息数据统计系统，并且多部门配合同步及时更新。
李敏（2010）认为政府应该在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。此外，要理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的积弊，为房地产税收的课征创造良好的环境。
张德勇（2011）从征管模式上提出：为适应完善房产税的需要，税收征管机制必须加快从既有的间接税征管模式向直接税征管模式转型。另外，进一步完善房产税所带来的税收征管机制转型，也有利于为其他直接税的征管奠定基础。
谭献军（2012）认为我国应该细化房地产一体化管理流程，实行跟踪管理。以契税为关口，根据房地产有关信息、有关税种相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行细化，形成一条有序操作的传递链条。
蒋思江等（2011）认为必须加大税法宣传力度，增强自觉纳税意识。房产税政策并不复杂，但不同企业对房产税的政策有不同的需求，所以宣传工作也要强调针对性，通过多场次的政策辅导与培训，切实满足企业的不同需求。做到征收与宣传相结合，管理与服务相结合，推进房产税税收政策深入人心，积极引导纳税人自觉申报纳税，形成良好的征纳环境。
综上所述，在完善我国房产税征管的政策中：加大税法宣传力度，可以在意识形态上提高纳税人的纳税意识，一定程度上增强税收的征管，但还是远远不够的。必须在程序及模式上加以改进，在技术上加以引用，才能有效地完善我国的房产税的税收征管。（作者单位：中南财经政法大学财政与税务学院）
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