房地产调控精选(九篇)
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第1篇：房地产调控范文
近日，林毅夫和张维迎的争论引发人们对产业政策的思考，房地产虽然只是一个产业，但房地产调控政策并非简单的产业政策，而是宏观经济的调控政策。一般的产业政策是长期政策，旨在促进或抑制某一个产业的发展；而房地产调控政策是短期政策，旨在短期内保障市场供求，建立平衡、健康、稳定发展的市场。对于近期的房地产调控政策，主要可以从以下几个方面来梳理。
房地产政策定位
政府对房地产业的政策，首先在“定位”方面存在一些问题。房地产对经济增长固然起到支撑作用，但是必须明确，住房市场最重要的功能是民生居住功能。在2003年18号文（即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）中，房地产被当做支柱产业；尽管通过加大住房保障的力度等政策措施，一定程度上强调了民生导向，但目前房地产的定位仍然明显偏重经济功能，而欠缺社会功能。忽视房地产社会功能而强调经济功能的定位，必然会导致一系列的问题。
正是因为长期以来房地产政策把经济功能与社会功能的重要性反过来，将房地产视为经济增长的重要引擎，因此造成了近几年房地产市场的频繁调控。经济下行的时候就采取措施促进经济增长，造成房地产过热，然后再调控，房地产降温的同时经济增长也放慢，周而复始。
实际上，房地产市场并非是人们所说的越调控越不行。2013年之前虽然存在供给不足的问题，但也与产业定位有很大关系。由于我们把房地产定位为经济增长重要的带动力，对其保障民生的功能缺乏重视，而把民生保障住房的供给不足问题交给市场解决，造成了房地产过度市场化，热点城市的房价不断抬高。
政府在房地产市场中的调控角色
谈到政府与市场的关系，各家理论争论不休，但核心目标都在于保证提高效率又兼顾公平。理论上，在市场制度、市场体系比较完善的情况下，政府不需要太多干预，应当尽量允许市场自身调节。但目前中国房地产市场体系还远非完善。比如，由于中国没有房地产税，几乎零成本的投资和投机行为，很容易导致房地产投资和投机过热。针对这种情况，完全依靠市场调节必然存在隐患。那么，近期出台的限购政策，就属于在中国市场体系不完善的情况下采取的政府干预措施。如果不通过调控来抑制投资和投机，中国房地产市场就容易失控，导致泡沫破裂和市场崩盘，这对房地产市场的稳定发展、居民住房的改善甚至对中国整体经济都会有很大影响。美国一些理性经济学家也持政府在市场失灵情况下进行房地产干预的观点。
然而，中国在市场化推进过程中并没有积极有效地建设和完善住房市场制度和体系。前文提到的房地产政策定位的偏差导致了两个问题：一方面，将房地产作为经济支柱产业导致了市场化过度，忽略了住房的根本――民生；另一方面，在推进市场体系的建设中，政府在需要退出的领域做得不够，这跟政府与市场的关系定位有关。政府的角色应该是市场监管者，有责任完善房地产体系，以发挥市场作用。但在中国，政府既是一级市场土地垄断的需求方，又是二级市场土地的供给方，可谓“既是裁判员，又是运动员”。因此，尽管我们呼吁征收房产税，呼吁政府退出土地供应，完善市场体系和制度建设，但困难重重。
当然，在这几轮调控的过程中，虽然各个阶层对房地产的感觉不一样，但不可否认，中国人均住房面积从7或8平方米提高到了33平方米，住房状况总体得到了改善。
房地产市场过热的原因
在制度缺失的背景下，本轮房地产市场的暴涨是基于自身的利益追求和心理预期，包括政府在内的市场主体进行合作博弈以及支持投机和投资在一、二线城市穿越的结果。
首先，市场制度缺失是本轮核心城市房地产市场过热的基础。市场制度的缺失导致了市场的紊乱，使得房地产行业平均利润远高于其他产业，无论是居民还是企业都愿意投资房地产。
其次，流动性过剩是本轮核心城市房地产市场过热的源头。房地产经营机构在这个过程中起到了很重要的作用，比如经营机构同房地产开发企业和中介公司合作，甚至采取了不少违规做法，使得巨量流动性进入到房地产市场。这是投资和投机的源头。同时，在经济下行背景下，宽松的货币政策向市场注入的大量流动性并没有流入到实体经济，而是流向收益更高的房地产行业。实体经济出现的萎缩，导致了房地产市场的暴涨，而房地产市场的暴涨吸引了本该流向实体经济的资金，反过来又进一步加剧了实体经济的萎缩。正如一些三、四线城市的制造业企业主把企业卖掉，转而到一、二线城市买几套房，实体经济的萎缩与房地产的暴涨可谓互为因果。由于以上两方面原因，大量资金进入了楼市。
第三，一、二线城市地王频出是房价上涨和市场恐慌的直接原因。地王频出的本质是企业和地方政府的合谋―找地，拍地王。原本从2016年4月开始，包括上海、深圳等核心热点城市在内的整个房地产市场形势已开始回落。但随着6月份上海的土地竞拍，其他城市土地竞拍接踵而至。8月18日上海一天拍了三个地王，人们纷纷议论着“面粉比面包贵”，接下来开发商自然要涨价，造成市场恐慌，投资者才有利可图。由于一般居民要赶在价格大涨之前进入市场，地王频出直接导致了房价上涨和市场恐慌。
第四，地方政府对房地产投机和投资的纵容、容忍，是市场过热的重要原因。本来中央提出房地产调控的政策非常明确――“因城施策”，即三、四线及以下城市需要去库存。然而，本来就不存在高库存的一、二线城市也“浑水摸鱼”，执行去库存政策，以进一步增加投资，促使地价上涨，增加财政收入。热点城市政府对地产投资的纵容和容忍是导致市场过热没有得到很好抑制的一个重要原因。
第五，政府对市场变化未及时回应导致市场预期恶化。在房价疯长的谣言下，政府需要出来表态，明确采取或不采取实际措施的态度。没有政府的表态，市场上诸如“政府为了保增长，为了保汇率，为了转移地方债务”等谣言就很有煽动性。传言引起的误读更加剧了整个市场的恐慌。
近期房地产调控政策的效果
国庆节前后，各地方政府出台了许多调控政策，对市场产生了十分重要的影响，但最终效果还有待观察。从两个层面看，这些调控政策目前已经取得了一定的作用。第一，限购政策将不符合条件的投资者与投机者拦在门槛之外，导致各地房地产市场的交易量有所下降，但由于价格取决于企业，房价还没有下降。第二，政策的密集出台，给市场一个稳定的预期，起到了化解恐慌、稳定市场预期的作用。
房价何时封顶
从全国总体情况来看，中国自2013年以来房地产市场就已接近饱和―平均每个家庭有1.1套住房，当然，其中有1/3的住房是功能不全和需要改善的。因此，从现状来看，房地产市场还存在着结构性短缺。从人口结构来看，中国处在城市化中期阶段，人口处于急剧变化的状态，城市人口还在增加，预计未来十年城市人口占比会达到70%。基于这两点，尽管总体上中国房地产市场是饱和了，但结构上，三、四线及以下城市存在市场过剩，而一、二线城市和部分三线城市还存在着供给不足。对于一、二线城市来讲，城市人口的急剧增加，使住房的潜在需求很大。同时，一些城市房地产看似供需缺口很大，但从统计数据可以看出，实际存在大量投资、投机性住房，而非刚性的市场需求。因此，从供需角度来看，热点城市的房地产市场还有潜力，从房价角度来看，随着收入的增长，房价也还未涨到最高点。
日本的房地产泡沫是在城市化结束时出现的，当投机和投资需求消失时，过高的房地产价格和虚假需求带来的泡沫自然会破裂。相比之下，中国房地产市场的真实需求还在增加，虽然房价比较高，但短期内不会出现泡沫。
房地产企业转型是必然趋势
虽然总体来看中国房地产依然存在潜力，但供给存在严重不足的黄金时代已经过去。而现在，房地产业增长缓慢，而且可能会面临着很大风险，房地产企业必须转型。
企业转型在很大程度上影响甚至决定了中国经济的转型。之前一段时间，许多企业都是向房地产转型，那么现在我们真正要做的就是要从房地产业转向房地产相关的产业上去，比如运用“互联网+”思维来改造房地产业就是其中一个转型方向。此外，住房地产除了可以向文化地产、旅游地产、休闲养老地产转型，还可以更进一步依托旅游地产做旅游、依托文化地产做文化、依托养老地产做养老、依托医疗地产做医疗产业，向各个方面转型。过去许多高科技、制造业企业，本来发展得挺好，一看房地产发展好，都来凑热闹，那么现在它们需要做的就是回归高科技、制造业。
第2篇：房地产调控范文
2004年4月28日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。
固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，但2004年一季度表现出明显的过热迹象。但就深圳本地房地产市场情况看，情况并非如此。规划与国土资源局公布的数据显示：今年第一季度，深圳市完成房地产开发投资103.32亿元，较去年同期增长8.79%，增幅比去年同期回落了7.61个百分点，商品房施工面积为2036.88万平方米，比去年同期增加了1.83%；新开工面积到324.11万平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面积为172.41万平方米，比去年同期减少了31.64%。
2004年第1季度，深圳市商品房批准预售面积为173.17万平方米，批准预售面积比实际销售面积少41.72万平方米，其中住宅批准预售面积比销售面积少33.79万平方米，住宅新增供求比为0.82:1。考虑到商品房空置以及房地产三级市场（二手楼）的销售等实际情况，商品房市场供给量与需求量总体上继续保持基本均衡的态势。
深圳本地市场总体发展较为均衡，并没有出现投资过热的状况，随着该项政策的出台，开发商会更加谨慎地对待新开发地项目，更好地控制项目资金运用，扩大融资渠道，合理利用资源，而对整体市场供应不会产生多大的影响。
深圳地产市场在经历了多次过热之后，已经逐渐趋于理性和成熟，各品牌发展商和中小发展商都在尽力避免地产过热现象的产生，让深圳地产走上稳定发展的道路，也只有长期稳定地发展，才能使整个地产界保持良好的市场氛围，使供需双方共同努力，更加理性地推动深圳地产继续领跑中国地产界。
二、银行存款准备金率的提高，效力有限
经过央行批准，实行差别存款准备金率制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点，执行7.5%的存款准备金率。其他金融机构仍执行现行存款准备金率，共计收缩可贷资金约1100多亿元。
存款准备金制度一向是央行调控货币市场的主要手段之一，其目的是防止货币信贷的过快增长，在西方发达国家及金融自由度较高的地区运用效果非常明显。
相对的，在我国存款准备金制度调控效果就没有那么明显了。
从宏观面上看，这样的存款准备金调控意图很难说没有，但也应注意到，本次调整由于仅涉及到少量金融机构，同时，它对于整个货币投放量的调控作用是有限的，因此，它的立足点，应该还是更多地在于推进商业银行实行更为理性的经营行为、建立更为合理的治理机制。而这些，不仅仅对于股份制商业银行，同时对股份制改造中的国有银行以及民营银行，都具有极其重要的意义。
同时，这次上调存款准备金率不仅着眼于控制货币信贷的总量，还兼顾优化了货币信贷的结构，鼓励银行加大对农业、中小企业等方面的贷款投放。
从微观的资金面上看，金融机构减少可用资金1100亿元对资本市场资金面的影响有限。并且，由于各类信托产品的出现及大量上市，在某种程度上缓解了开发企业的资金压力，新的金融创新产品的出现也达到规避这一政策的效果。
再者，随着CEPA的实施，多家香港银行在深圳的业务近期有望展开，大量香港及海外资金将进入深圳金融市场，其中的部分会投向房地产领域，可以解决目前金融控制带来的不利影响，同时将风险转移到外资银行。
【资料】金融机构必须将存款的一部分缴存在中央银行，这部分存款叫做存款准备金；存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金率。
三、实施央行121文件，重在控制市场，减少投机，抑制高消费
2003年6月13日，中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文件）。其中规定，如果借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
近期向银行贷5年以上的款，第一套住房（不包括高档商品房、别墅）的利率可按5.04%的贷款利率计息，而第二套住房的利率则将按照5.76%来执行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出约14.3%。
现阶段，第二套住房及高档住宅利率上涨的影响，具体有以下几点：
1、增加普通家庭二次置业成本
不过，只要采取第二套住房以夫妻另一方名义贷款的方式，一般家庭都应该能够有效解决难题。这不过是一点小小的麻烦。
2、增加高档住宅、豪宅、别墅置业成本
置业成本的增加会适度减小短期内对高档住宅的需求，但就目前市场情况看，真正的豪宅依然走俏，客户对银行贷款依赖较小，受影响程度不甚明显。
3、投资客户成本增加、门槛提高
对于投资住宅的散户，由于主要靠租金抵月供，贷款利率的上升会直接增加投资成本，减小住宅出租收益，增加风险。因此，部分散户会谨慎介入。
由于现阶段个人住宅贷款还是属于银行业的优质业务，一般银行还将继续维持很大热情，在适度变通的情况下，例如用多个身份证买房、团购等，银行一般会适当减低部分贷款利率，以挽留客户。但随着新一轮房地产低谷的预期到来，拖欠贷款、断供的风险会加大，银行对投资型客户的态度也会更加谨慎。
4、依赖银行贷款程度高的中小开发商影响较大
再结合固定资产投资项目资本金比例提高的政策，提高利率对于主要依赖银行贷款运作的开发企业压力加大。这一类发展商对银行贷款资金的依赖一般在80％以上，因此，多项金融控制措施的实施，将使其资金链运作出现一定困难。
从2003年6月央行公布121文件后各地开发企业的反映看，北京较为敏感，广东则相对平静。究其原因，与北京的政策导向型市场不同，广东的市场导向型房地产市场较为规范和成熟，抗压能力较高。
随着新金融政策的逐步实施，部分中小开发企业会逐渐感到资金压力，项目取得和开发难度加大，后继乏力。因此，部分企业会选择退出，部分会选择进军内地市场或者与内地开发企业合作。在由广东商学院经济系与国际贸易系于2002年暑假发动的关于珠三角民营企业的经营状况的调查的结果中，我发现，制约它们发展的最大的原因是融资问题。而民营企业，是我国私营经济的重要组成部分，它的健康发展，将在促进流通、满足市场需求、缓解就业压力、扩大出口和增加国家水手等方面发挥积极的作用。就此，我想谈一下民营企业的融资问题。
调查分析：融资，民营企业发展的瓶颈
在这次调查中，总共收到有效问卷197份，调查的对象遍及珠三角、广州市东西两翼和一些山区。其中，从地区分布来看，以珠三角地区的为主，占了65%；从行业分布来看，遍及机械、电子电器、化工、建筑材料、纺织、食品和轻工、商业、服务业等；从生产总值来看，从10万到5亿以上都有。所以，这次调查的结果还是具有一定代表性的。
在这些企业当中，他们的资金来源，自身积累占67%，股东追加和银行借贷占11%，资本市场融资和民间借贷各占4%，利用外资占3%。从这里可以看到，将近80％的资金是来源于资本积累，而不是资本集中。我们知道，资本积累会使社会总资本扩大，而社会总资本的扩大是缓慢的。资本集中却可以在短时间内汇聚众多资本。如果中国是一个封闭的、自给自足的市场，那么，这样慢慢的积累也没有什么问题。问题是，面临入世，随着大批航母式的外国资本将涌入中国市场，跟这些民营企业争肥夺利，民营企业将面临着史无前例的挑战。要迎接挑战，发展自身，实现规模效益是必然的事。因此，加快进行资本集中是必然的事，否则将被淘汰。
现代企业的发展，离不开信息化和专业化。我们不妨首先关察一下这两方面的调查结果。
外国的企业基本上都已经实现了信息化，在交易方面很多都已经实行电子商务。而在这次调查中，建立内部网络的企业只有40％，接入互联网的只有43%，而进行电子商务的只有89%，与外国的差距是显而易见的。在对待信息化的态度方面，87%企业都已经认识到信息化的重要，但还是"结合实际情况推进信息化的进程"。这意味着，当别人已经通过利用电脑和网络处理大量的文书工作，并进行生意洽谈，而节约了劳动与成本并扩大了销售量时，我们的民营企业还在为了处理文书工作和扩大销售量而不得不浪费人力资源和资金。在所调查的企业中，只有一家是购回大量的电脑、软件、服务器进行信息改造的，而且是一家大企业。这说明了，除了技术与人才，制约着民营企业进行信息化改革的，就是资金缺乏。
在专业化方面，虽然只有不到18%的企业没有专业化，但是，在选择受到不同竞争者压力的时候，选项"本地民营"高踞榜首，有61%的企业选择了它。这说明了在专业化的同时，并没有形成差别竞争，这些民营企业如果不愿意来个鱼死网破，就需要进一步专业化。这需要技术革新的支持，否则，大家就只能生产同样的产品，最终避免不了价格战的命运。而在技术创新的选项中，选"技术引进"和"自行开发"的占了绝大部分，。这些都需要大量的资金投入。
所以说，融资问题，已经严重制约着民营企业的发展。在资金来源的调查选项，银行贷款、民间借贷、资本市场融资和利用外资似乎还有扩大的空间。但是，民间借贷所能筹集的资金不会很多，民营企业利用外资的能力也有限度。根据工商银行公布的2002年上半年统计数据，广东地区的各项存款余额为4086.40亿元，而各项贷款的余额为2763.24亿元，似乎尚有许多贷款空间。但是，我国《银行法》规定，在贷款是如不能提供足够的抵押、质押或担保是不行的。而在进行低压借贷是，银行所承认的抵押品只有土地、房产等不动产。而这些民营企业，不是缺乏不动产就是缺乏担保。所以，实际上它们是很难得到银行的贷款的。至于资本市场融资一途，现在的金融市场基本上还没有对民营企业提供专业服务，股市的上市规定更限制了民营企业的上市集资。但是，如果我们进行一些改造或创新的话，在资本市场融资和向银行借贷还是行得通的。
第3篇：房地产调控范文
【关键词】房地产；房地产税；政策调控；税制改革
房地产市场的整体价格是影响交易量的重要因素，在市场价格相对比较平稳的形势下，房地产税对房地产的开发建设以及交易有很大的影响。如果征税的比例较高，开放商势必会将这部分价格转嫁到购房者身上，导致房价的上涨，而购房者在房产交易的过程中本身就需要缴纳各种税款，所以直接影响到房地产的交易量。为了确保房地产市场的稳定发展，我国政府在税收政策方面也在不断的调整，从而对房地产市场进行宏观调控，确保房地产市场的有序发展。
一、政府为控制房价所采取的税制改革措施
为了对房价进行控制，我国政府先后采取了一系列的税改措施。在2006年5月，以购房时间5年为限对房屋交易的营业税进行调整；2008年12月，对开发商的土地增值税进行规范；2010年4月，对于契税进行调整，以是否为家庭第一套住房以及房屋面积为标准进行调整；2011年5月，以购房时间2年为限对房屋交易的营业税进行调整；2013年2月，为抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施。
二、房地产税在调控房价中所存在的问题
（一）税收种类繁多，重复征税现象严重
我国的房地产税种类繁多，并且重复征税现象严重，从而直接造成房地产市场的价格居高不下，影响到房地产市场的健康发展。比如对房屋出租收入既有营业税又有房产税；对房地产持有者，既征收营业税又征收房产税。在这种重复征税的情况下，直接加重了买卖双方的负担。而房屋所有权人为了将各种税转嫁到购房者身上，就会提高售房价格，并且扰乱了房地产市场的交易价格。从税种的征收以及重复的现象，可以看出我国在房地产税的制定体制方面存在一定的弊端，不利于房地产市场的健康发展。
（二）税制结构不合理
在房地产市场交易过程中，买卖双方所缴纳的税款是不同的，并且还有直接税和间接税，不同的税种对于房价的影响程度也不相同。直接税会由售房者缴纳，无法通过其他方式进行转嫁。而间接税是在房产流转的过程中产生的，比如营业税，房屋出售者就会通过抬高房价或者租金等形式而转嫁给交易对象。但是我国目前的税制结构存在很多不合理的地方，间接税要多于直接税，所以税负转嫁现象明显，不利于对房地产市场进行调控。
（三）税收征收管理工作不到位
税款征收是国家依法对房地产出售、出租收入而征收的税款，这是保证我国房地产市场规范经营的重要手段。为了对房地产市场经营状况加强整治的力度，我国对于房产所有者在出售和出租交易中都设定了税款的征收标准，但是由于我国的税收征收管理工作不到位，加之中介机构的恶意隐瞒，所以在房屋出租时需要缴纳的房产税和营业税迟迟无法实施，这还与房屋出售者的纳税意识有关，但主要是由于市场监管不严，税收征收不到位所导致的。
三、房地产税制实施改革的方向与措施
（一）明确房地产税收的征收种类
为了从税收的征收方面对房地产市场进行调控，就应该明确房产税征收的种类，并且化繁为简。在对开发商征收的税种中，对于能够控制房价上涨的税种可以保留，但是在税率方面可以适当降低，对于长期使用却没有发挥实质作用的税种可以考虑废除，减轻开发商的税款压力，从而降低房产价格。对于房产交易过程中对买卖双方所征收的税种，应该进行合理的分析，对于重复征税的税种要根据实际情况有所废除，在税种的多少方面尽量简化，可以有效的提高征税的效率。
（二）合理调整并完善房地产税制结构
房产税的税制结构是对房价进行调控的有效措施，同时也是保障买卖双方利益的重要标准。对于房屋交易过程中应缴纳的税种，要明确定位应该由谁负担，然后基于税种转嫁这一因素，应该适当的调整直接税和间接税的征收比例。对于应该由卖方承担的税收，可以将其改为直接税，避免税收转嫁。而对于应该由买方缴纳的间接税，可以适当的降低比例，并且根据实际情况减小征收的额度。通过调整税制结构，从而有效控制税款转嫁，规范房地产市场的经营秩序。
（三）运用法律法规税收工作进行管理
我国在房产税收方面的工作执行力度不够，应该充分的利用法律法规来加强对税收工作的管理。在税种项目以及结构方面根据我国房地产市场的实际经营状况合理制度，并且加大执行的力度。鼓励建设普通住房，减少豪华住房，适当调控地产行业的利润空间，实现税收的经济调节作用；为了规范房屋出租税款的征收，应该加强对房地产市场中中介机构的管理，对于出租的房屋要及时上报。在征税工作中会面临很多的难题，还需要税收部门加强多部门联合，切实保障税收工作的顺利进行。
四、结束语
房地产市场的健康稳定发展对促进我国经济发展具有重要的意义，如果房价过高，就会导致房产库存增加，开发商有房卖不出去，而购房者需求住房又因为价高买不起，房产供需出现极大的矛盾。如果房价过低，就会出现投机等行为，严重扰乱房地产市场的经营秩序。所以国家可以通过房产税来对房地产市场进行调控，通过税收影响房产价格，从而确保房地产市场的稳定发展。
参考文献
[1]王玉华.房地产税对房地产市场的调控作用分析[J].经济研究导刊，2012（06）
第4篇：房地产调控范文
这一轮房地产调控开始于去年底。2009年12月14日,国务院常务会议掀开新一轮房地产调控的大幕,紧接着,中央政府调控“组合拳”接连打出:从“国四条”到“国办十一条”,从住建部、国土部到央行、银监会、财政部甚至到国家税务总局,调控举措不断加码。
但让人失望的是,市场并不买调控政策的账。国家统计局4月14日公布的数据显示,3月全国房价同比上涨11.7%,达五年来最高水平。全国“两会”之后,北京、上海、杭州、南京、广州等大城市都爆出了众多的“日光盘”。一手房与二手房同时出现量价齐升的现象。这在一定程度上,意味着政府的调控又一次陷入了“空调”的失控僵局,政策公信力再一次受到质疑。
4月14日,全国“两会”闭幕仅一个月,温总理不得不再一次召开国务院常务会议,重新“研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施”,并严厉要求地方政府“切实负起维护房地产市场健康发展的责任”。
一边是调控政策的频频出台,一边是房价的持续上涨。问题出在哪?
疯狂而混乱的中国房地产市场需要调理。现在看来,调理的效果并不理想。有关部门有必要从根上找找原因,有没有对症下药?是否开错了药方?对药方可能产生的副作用是否有准备?
过快上涨的标准是什么
中国人擅长把玩文字,不同字眼的运用体现着不同的深刻内涵。房地产本轮调控伊始,政府提出要“抑制房价过快上涨”,随后又将“抑制”一词改为了“遏制”,虽一字之差,但足以反映政府调控房地产的急迫和决心。
民众充满了期待,但后来发现那不过是一个理想与现实的游戏。
回过头来,细一琢磨,发现,关键问题不在于是“抑制”还是“遏制”,“抑制房价过快上涨”提法本身就有蹊跷。
问题来了。
首先,“过快”的标准是什么?我们至今没有看到有相关主管部门给予界定。既然没有标准,那么,房价无论是涨了10%还是100%,就都没有“被调控”的依据。事实证明也如此。虽不少楼盘价格翻番,但并没有看到有主管部门出面鉴定为“上涨过快”。相反,当某地楼盘4小时疯涨15万元后,作为政府主管部门的房管局一负责人却表示“房产市场属于市场自由调控范畴,作为职能部门不便就此事发表意见”。
其次,就算开发商在短时间内把房价抬高了100%或者更高,就算它“过快上涨”了,政府部门是否有权管制开发商的“自由定价权”?在现行体制下,商品房价格是完全放开的,并没有什么相应的法律法规来制约。因此,政府主管部门“遏制”的法律依据似乎有所欠缺。
第三,从字面理解,“抑制房价过快上涨”的潜台词,是房价可以慢点涨,房价适度上涨政府是可以接受的。那就是说,政府认为目前的房价还有上涨的空间。既如此,又何须调?
所以,在既没有出台“过快”的标准,又缺乏执法依据的情况下,这一轮房地产宏观调控的主旋律,“遏制房价过快上涨”,是含混不清的提法,到头来只能沦为一张空头支票。
怎么调,堵还是疏
具体到调控措施上,各方也颇多微词。之所以调控不力,任志强、潘石屹等非央企开发商认为,原因在于政府的调控政策没有调在点子上,没有点到症结。
任志强的观点是,要解决房价问题,必须从供求关系上入手,“不从土地供给增量上解决,在土地价格暴涨中想按住房价是按不住的”。而政府目前的做法是,抑制投资,也抑制需求。这在短时间内可能会影响房价,但效果不可能长久。因为,被抑制的需求终究要释放,等到被释放时,房价跟着就会出现新一轮报复性上涨。
任志强认为,调控房地产市场应该采用大禹治水的办法,疏,而不是堵。红灯多了,自然就会有人找出各种躲避和绕行之路。这种博弈的结果,必然是导致市场的混乱。
按照任志强的观点,只要增加供应量,很多问题就可以迎刃而解。他在博文中进行了分析:有开发商捂盘,增加了住房与供给量,捂盘还捂得住吗?有开发商囤地,地多了囤也囤不住。银监会最近又要对囤地的开发商限制信贷,结果只能是减少供给量,等于给捂盘和正在供给的楼盘发补贴,创造提高价格的机会。为什么不是增加信贷以加大开发量呢?无非是给以信贷时增加一些违约条件,如限制开发建设的时间与周期,并将囤地、捂盘都列入违约条件之列。限制一定会减少市场的供给,加大供求之间的矛盾。
潘石屹的观点与任志强较为一致。他认为,土地问题是中国房地产市场的最大问题。目前,土地市场上供地太少、房地产商囤地,加之最近政府政策释放出未来土地的供应量会更少的信号,这些都在传递土地供应紧张的信息,市场接受这些信号后,就进一步呈现“土地疯涨”、“面粉价格比面包价格贵”、“地王频出”等现象,从而形成恶性循环。
潘石屹说,给房地产市场降温,最重要的是增加土地供应量,打击囤地,其次是调整国家的货币政策,市场上钱太多了。此外,“招拍挂”制度应该更公开、公平、透明,不要“量身定做”,不要设置不合理的限制条件。可减少拍卖方式,多用“暗标”方式,因为暗标只能出一次价,可以减少拍卖现场的冲动和攀比。
且不论任、潘二人的立场,单说他们的观点,似乎是符合市场的。但可行性并不高。中国的房地产市场有其特殊性,并不是完全意义上的市场化的产业,关键在于非私有的土地制度。在现行土地制度下,在相关保障房制度并不完善的情况下,再拿出更多的属于全民所有的土地供开发商生财创富,尽管地方可能也乐意这么做,但民意恐怕不容。在福利社会,是拿富人的钱补贴穷人,而在中国,可能正相反。继续加大土地供应量,无疑是让穷人继续做“活雷锋”,社会的公平正义何以体现?
但任、潘二人的方向应该是对的。有关部门应该从根上去寻找问题,去寻求解决之道。头痛医头、脚痛医脚的做法,势必不是科学的良方。另外,还有一点值得提醒,房地产调控不等于打压,不能太操之过急、急功近利,调控的终极目标是让房地产步入良性发展的轨道,而不是单单为了短期内房价指数的回落。
政府是真心还是假意
事实上,市场是预期的反映。而政府传递出的信号是矛盾的,民众的预期产生混乱。比如,政府一面表态说,“本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位”(温总理在今年全国“两会”前接受新华社专访,与网民交流时的承诺)。另一面又对未来的房价喊涨,说:“中国未来二十年房价上涨的压力仍然是很大的,未来二十年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期,需求较大,而土地供应是有限的,房价上涨的压力仍然是很大的”(住房和城乡建设部部长姜伟新今年全国“两会”期间答记者问时如此表示)。政府摇摆的态度常常让民众捉摸不透。
有着之前越调越涨的调控历史,基于地方土地财政的利益捆绑,很多人发出疑问,这一次调控是来真的吗?
英国《金融时报》专栏文章《遏制房价,北京当真吗?》称,与认真的行动相比,中国政府更喜欢用言论抑制楼价。
文章说,“到了现在,大家都了解这个套路了。政策制定者们调查中国房地产市场,然后发表一些听上去很坚定的言论,表示要抑制楼价的‘急剧’上涨。接着,相关数据出炉,显示住宅和商业房地产价格快速上涨。随后是更多的指手画脚……”
从3月28日到4月2日,新华社连续发表了六篇有关房价、地价的评论文章,矛头直指地方政府,痛批当前房地产市场的根源所在――土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。系列评论刊出后,立即在网上引起了重大反响,被认为是高层的真实态度的表达,是新的调控政策出台的风向标。
文章读来很解气,但信服的人可能并不多,猜测这是不是只是给百姓的一种慰藉?
独立经济学家谢国忠表示,政府并非真心想调控房地产市场,因为政府本身是房地产暴利的最大获利者。这是政府惯用的心理战术,目的是,吸引民众和市场的关注,提高百姓对未来的预期,但不会有实质性作用。
国金证券首席经济学家金岩石则从另一个角度进行了阐述。他打了一个比方。
将所有的消费品和投资品,都装进一个木桶和水池里。木桶里装的是衣食住行,水池里是股市、楼市、政府投资、奢侈品等,木桶在水池中漂浮着,随着池中的水位“水涨船高”。央行增大流动性,也就是投放货币,只有两个选择,木桶或者水池。
如果流入木桶,就是衣食住行等人人相关的物价要上涨,然后导致工资上涨,工厂成本增加,此时就会裁员,那么,就有大量的穷人担心会失业;如果注入水池,就会使得股价、楼价上涨,形成泡沫。
“如果你是管理层,宁愿选择哪一个?大多数人的失业,还是少数人的破产?”金岩石说,要使更多人就业,代价必然是高房价。
如此看来,普通民众希望房价下降的愿望短期内可能还不能达成。
泡沫破灭在2012?
房价如果这样一路疯跑下去,终有一天,政府想控制可能都无能为力了,那就到了泡沫破灭的时候。
这一天会不会出现?什么时候?政府正花大力气调控的2010年的房价会如何,下降,慢涨还是继续疯跑?
谢国忠的观点是,大涨的可能性不是很大。但他认为2012年会是一个转折点,房地产市场的泡沫会破灭。谢国忠的预测比近日网络流传的“中国房地产崩盘论”的预测要晚一年。
经济学家茅于轼坦率地表示:今年房价是涨是跌,“这个我也说不清,过去我都说要落,但都涨了,今年我还是说会落,因为这个泡沫是维持不长的。”
茅老说,泡沫破灭是非常糟糕的,能消化掉最好。怎么消化?“消化掉就是房价慢慢地落下来,更多的人买得起房了,就消化掉了。”茅于轼认为,目前房地产市场存在的一个问题,是大量投机需求推高房价迅速上涨,“投机需求也不是不好,但太多了就成问题了。现在我们差不多1/3的房子卖掉以后没有人住,这就叫资源配置错误。用这么多的人力、物力造出空房子,却没人住,这是不对的。如果是正常的居住需求或者改善住房的需求,导致房价上涨,问题不大。如果所有的房子都有人住,房价再怎么涨,都没有问题。”茅于轼说。
如何让更多的人买得起,茅于轼认为市场要分化。他建议一些开发商针对已经进城或将要进城的农民工开发一些大小适中、价位合适的项目,“我们现在的房地产是城里人的房地产,但是进城的农民是中国房地产未来的大市场。”
谢国忠说,土地“招拍挂”等问题只是房地产市场的表象问题,根本问题在于体制。他说,目前在中国,政府要大过市场,市场是为政府服务的,政府凌驾于市场之上,市场很难进行自我调节。如不从根本解决问题,小手段、小动作是不起大作用的。从这个意义上讲,房地产需要的不仅仅是调控,是一场较为彻底的改革,甚至是革命。
第5篇：房地产调控范文
“没想到，仅过了一个月，也就是3月16日，中介致电说有人愿意出140万元购买。”家住北京的李小姐告诉记者，她是今年2月6日放的盘，当时中介称因该套房需要缴纳营业税，所以最多只能卖135万。由于自己不着急等着钱用，所以当时就没答应。没想到，3月16日有人表示愿意出资148万元购买，而现在更是涨到了153万元，并且天天接到买方催着签合同的电话。“不到2个月，房价涨了18万元，连我自己都感到意外，真不知道房价后市走势如何，现在该不该卖掉这套房子？”李小姐说。
的确，伴随着“国五条”地方版细则的落地，虽然之前连夜占位排队的“盛况”已成明日黄花，但楼市与调控究竟将怎么走？市场依然众说纷纭，满头雾水。
今年房价怎么走，会暴涨吗？
“2013年房价还会涨吗？” 对此，房产大佬任志强表示，由于宏观经济已经出现回升，因此未来的经济政策不会太放松，且有可能因为通胀而趋于收缩，这进而会影响到房地产市场的供应。两者共同作用的结果会导致今年的房地产市场成交量呈现正增长，价格出现稳中有升的态势。
“如果中央放松调控，像北京、上海这样的大城市库存消耗得很快，需求旺盛的二线城市去库存化相对需求一上来，土地供应不足，房价很有可能出现暴涨。但分化明显，将是冰火两重天。”有市场人士如是说。
许多三四线城市房价上涨的可能性几乎没有。在上述人士看来，在这一轮楼市调控后，我国大中小城市间的房地产市场差异已经很明显。现在部分一线城市和需求很旺的二线城市楼市去库存化很快。三四线城市的楼市存量较大，但需求相对不足，消化能力有限，因此房价上涨的可能性不大。
“国五条将由1%改为差额20%房产税，实际上是将房价提升了20%，目的是冻结二手房，逼买房者购买新房。而新房往往都在偏远的郊区，而住在偏远的郊区则会面临很多问题，如小孩读书、生活、上班等都非常不方便。在此情况下，大家还是会买市区或离市区较近的二手房，那么卖方肯定不愿承担相关税费，所以此笔费由将由买家来承担。”一中介负责人表示，楼市也是商品市场，其价格按照供求关系变化而变化。行政干预虽可以对商品价格起作用，但其作用多半是一时的，不可能改变市场中根本的供求关系。限购令是迄今为止最有成效的楼市行政干预手段，但这种手段恐怕难以长久持续下去，因为这违背了市场交易的基本原则。
房地产调控还会出什么招？
中国住建部部长姜伟新“两会”接受记者采访时表示，房价今年一定会往下走，在职部长如此豪言引发了外界的更大猜想，继国五条后，房地产调控的火焰会怎么烧？
无独有偶的是，就在人们们翘首企盼之际，中国国土资源部副部长胡存智3月23日率先透风：“未来可能会对保有住房征收不动产调节税”，他建议从第三套房开始征收。
国家税务总局原副局长许善达支招，保障性住房要继续限价限购；普通住房控价控购；高档住宅放价放购。总之，调控房价不要“一刀切”，要坚持分类，因为政府对不同住房、不同居民的责任是不一样的，因此政策投入的资源也应该有所区别。
第6篇：房地产调控范文
一、工作重点
（一）切实调整住房供应结构
1、开展住房调查和制定实施住房建设规划落实情况。本市住房调查情况；住房建设规划的编制和公布、备案情况；今明两年普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设目标、规模、项目布局、进度安排的落实及公布情况。
2、新建住房结构比例落实情况。贯彻落实〔20*〕37号文件及建设部等部门《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔20*〕165号）落实情况；20*年6月1日起，新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重落实情况；20*年6月1日后，已审批但未取得施工许可证的商品住房项目清理和套型结构调整情况。
（二）税收、信贷、土地政策落实情况
1、税收政策落实情况。《关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔20*〕75号）落实情况；自20*年6月1日起，调整房地产营业税有关政策的落实情况；严格税收征管，防止漏征和随意减免的落实情况。
2、信贷政策落实情况。《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》（银发〔20*〕184号）以及《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发〔20*〕54号）落实情况；对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款的落实情况；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行从严控制展期贷款或滚动授信的落实情况；对空置3年以上商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物的落实情况；自20*年6月1日起，个人住房贷款首付比例有关规定的落实情况。
3、土地政策落实情况。贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔20*〕3号）、《*省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见》（浙政发〔20*〕3号）文件精神情况；房地产用地出让计划、出让过程、出让结果、利用状况以及土地出让收入的全过程信息公开落实情况；上一年房地产用地供应计划的实施情况和当年度房地产用地供应计划的编制情况，廉租用房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地保障情况；房地产用地出让宗地规模，开竣工时间约定情况，土地使用权出让合同中住房套型结构比例具体设置情况，严格控制低密度大套型住宅用地投放，中低价位、中小套型等紧凑型住房（含廉租房、经济适用房）用地供应量不低于城镇住宅用地供应总量的70%的落实情况；建立建设项目用地开发利用全过程的跟踪检查制度，实施以土地使用合同或划拔决定书履行情况为主要内容的项目用地复核验收制度情况；闲置土地清理和处理情况，对房地产项目用地达到法定闲置标准的，征缴增值地价，以及依法收取土地闲置费，收回土地使用权情况。各县（市）政府对土地供应情况是否能做到有序供给，满足当地居民的需求，维护房地产业稳定健康发展。
（三）合理控制城市房屋拆迁规模情况
《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（〔20*〕46号）的贯彻落实情况；20*、20*年房屋拆迁规模控制情况；20*年拆迁计划制定情况；拆迁安置和拆迁补偿政策落实情况；拆迁矛盾、纠纷排查和处理情况。
（四）解决城市低收入家庭的住房困难情况
1、城镇廉租住房制度落实情况。合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模的落实情况；城市人民政府将土地出让净收益或土地出让金总额按规定用于廉租住房建设的落实情况；财政加大对廉租住房建设支持力度的情况；以及其他专项用于廉租住房建设资金的落实情况；20*年廉租住房开工建设计划及实施情况；20*-2012年扩大城镇廉租住房制度覆盖面计划情况。
2、规范发展经济适用住房落实情况。严格执行经济适用住房管理的各项政策，解决建设和销售中存在问题，真正解决低收入家庭住房需要的落实情况；对已审批的集资合作建房项目重新审查，已查出的违规建设行为处理情况；停止党政机关集资合作建房的情况；《关于制止部分单位违规集资合作建房的通知》（建住房〔20*〕196号）落实情况。
3、积极发展二级市场和租赁市场情况。引导居民通过找购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应的落实情况。
4、旧小区综合整治情况。对成片集中主体结构质量完好的旧住宅区，以改善城市低收入家庭居住条件和保护历史文化名城养护、完善配套设施、居民参与的原则，积极进行以房屋维修养护、完善配套设施、绿化美化环境、提高节能性能为内容的住宅区综合改造工作落实情况。
5、多渠道改善农民工居住条件。用工单位切实承担起改善农民工居住条件的责任，向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所情况；农民工集中的开发区（工业园区），集中建设集体宿舍向农民工出租情况；“城中村”改造时，在符合城市规划和土地利用规划的前提下，引导当地集体经济组织，投资建设向农民工出租的集体宿舍情况等。
（五）完善房地产统计和信息披露制度方面
1、建立健全市场信息系统和信息制度落实情况。城市人民政府对住房状况调查工作的开展及成果应用情况；房地产市场信息系统和信息制度的开展及成果应用情况；完善市场监测分析工作机制，全面、及时、准确市场供求信息的情况。
2、坚持正确的舆论导向落实情况。对房地产市场调控政策的宣传、报道情况；引导居民树立合理住房消费理念，理解消费的情况。
二、职责分工
加强对房地产调控政策执行情况检查，由市建设局牵头，各相关职能部门根据职能分工，各负其责，协调配合，认真做好本部门的各项工作。
市建设局：负责房地产调控政策执行情况检查工作的组织协调，制定工作计划和实施方案；组织召开联席会议，研究协调房地产调控政策执行情况检查工作的有关问题和工作安排；负责住房供应结构调整落实情况；负责房地产开发项目规划落实情况；负责住房保障政策落实以及拆迁管理等政策落实情况；负责检查的总结上报工作。
市发改局：按照职能分工，加强房地产项目管理；参与经济适用住房、廉租住房、城镇房屋拆迁计划执行情况的检查；加强房地产调控政策执行情况的检查。
市监察局：按照职能分工，会同相关部门组织开展贯彻落实房地产调控政策落实情况的检查；对各职能部门处理举报工作情况进行督查；依法查处房地产领域违纪违法案件。
市财政（地税）局：按照职能分工，负责对廉租住房资金是否按照政策到位情况的检查；负责对贯彻落实房地产税收政策和税收征管措施情况的检查。
市国土资源局：按照职能分工，负责对土地管理部门贯彻落实国家各项土地管理政策的检查。重点是：土地出让合同是否明确90平方米以下住房套型结构比例的情况；优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房土地供应的情况。
市工商局：按照职能分工，组织开展房地产市场主体准入方面情况的检查；强化房地产广告监督和房地产展销活动管理；会同建设（房地产）主管部门加强房地产经纪机构管理。
人行金华市支行：按照职能分工，负责对商业银行贯彻执行中央有关房地产信贷政策情况的检查，进一步加强房地产信贷管理。
三、计划安排
房地产调控政策执行情况的检查，分制定方案、开展自查和迎接专项督查三个阶段。
（一）制定方案（20*年8月上旬）
由建设局按照金华市房地产调控政策执行情况检查工作方案制定我市的工作方案，并抄送各部门组织实施。
（二）自查阶段（20*年8月20日前）
8月20日前，各职能部门按照工作方案要求，认真开展自查和检查工作，并写出自查报告报金华市级各相关职能部门。
（三）迎接督查阶段（20*年10月底前）
10月15日至10月底，迎接金华市联合检查组对我市贯彻落实房地产市场调控政策情况进行的集中专项督查。
四、其他事项
（一）按照制定的工作方案，明确各相关主管部门的工作职责和任务，完善相关工作制度，建立健全信息共享、情况互通、联动查处、齐抓共管的协调机制。
（二）各相关职能部门按照本方案要求，认真做好自查和检查工作，客观、准确地上报有关自查和检查情况，如实汇报和反映情况，不回避问题和矛盾，不走过场。
（三）为了做好房地产调控政策执行情况的检查，市建设局成立由房地产业管理科、规划设计科、规划审批科、房管局有关科室等相关人员为房地产调控政策执行情况检查工作协调小组，负责房地产调控政策执行情况检查的组织、协调等日常工作。
第7篇：房地产调控范文
关键词：房地产调控 调控政策 舆论传导
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2013）04-010-03
一、引言
在一个以商品住宅为主体房地产市场化导向的环境中，自住者和投资者作为需求者，与供给者房地产开发商之间以房地产的价格作为实现各自行为目标的中介。然而对房地产价格的追求，三者的目标有所不同，作为自住者，希望在个人的收入预算限度之内以尽量低廉的价格购买房产；投资者期待房产价格能够持续地走高；而开发商则期待以更高的价格出卖同样成本的房产产品。房地产是一种虚拟资产，房地产这种虚拟资产的特性是其虚拟性介于普通商品和金融资产之间（王千，2006）。房地产虚拟资产的特质，导致其价格变化遵从“心理支撑的价格系统”理论，即当价格预期要上涨时房产需求者数量上升，当房产价格预期下跌时需求者数量骤减。如果放任房地产价格的心理支撑特性，当价格上涨的时候任由其上涨，价格下跌的时候任由其需求萎缩，其危害性已经被多次的世界性和区域性的经济金融危机实践所佐证。因此，合理的房价是经济和社会稳定的重要内容，当房价失控时政府就有介入调控的必要。在房地产市场中，由于政府的介入，就形成了政府、需求者和供给者三方的博弈。目前的研究中，有学者利用博弈工具，就加入政府的三方博弈体系建立了供给和需求层面的两大不完全信息动态博弈模型，阐明了政策因素已经并正在决定着中国房地产市场的基本走向（杨建荣、孙斌艺，2004）。有学者认为，源于一种双重压力：分税制以后地方事权的比重普遍高于财权带来的压力、地方政府作为中央政府或上级政府的机构的压力，部分地方政府深度介入城市房地产市场（张岑遥，2005）。围绕多方博弈的价格主线，当价格行走至政府改变调控基调的区间内，政府将出台房地产调控的政策。有一点值得关注的是，对于政府的各种调控政策的决策、出台、执行及评估，涵盖政策发挥作用的周期内房地产始终成为博弈相关方及社会民众参与的舆论博弈的热点。政府多次政策的出台及其随后的实践效果表明，博弈下的舆论导向及其结果，往往将成为利益攸关者获取利益及促发政府调整房地产政策的制动力。本文尝试从舆论传导的机理及模式来探讨房地产市场中各个利益攸关者的互动性，以及政府政策因舆论导向性作用而发生改变的压力情况。
二、政府为什么应该调控房地产市场
由于房地产具有的投资和居住的双重特性，放任房地产市场化发展很有可能将产生非理性的房地产市场，当非理性的市场出现的时候，就需要加入政府的有形之手进行必要的调控。
1.房价上涨的基本逻辑。房地产市场发育初期作为需求者的购房者和作为供给者的开发商之间的互动存在相互培育市场的过程。在此阶段，购房者先由少数对新事物反应敏感度高的部分，为能够满足自身的实物性自住性需求试探性地进行购房消费。而开发商则尝试建设能够符合购房者需求的房屋，并围绕房地产开发可能带来的潜在收益进行试探性的房屋产品开发，此时房屋产品为满足购房者实物和自住性需求为主，而定价是建立在此基础之上。随着开发商开发的房屋产品数量上的增加，购房先锋者的示范效应以及在新发展阶段下推动房地产市场发展信贷措施手段的实施，潜在购房者群体观念的逐步转变。因为相对合理的价格及便利的金融信贷措施，降低了购房者购买的门槛，购房者群体从数量上呈现迅速上升的趋势。当购房者增加的速度超过了开发商所能够提供市场的房屋产品的供给速度的时候，基于供不应求，不能够满足每一个有实际需求的购房者的房屋购置需求，房屋价格开始上涨。对于潜在的购房者，在房屋价格逐步上涨的市场中，他们理性的考虑是假定房屋的价格降继续上涨，那么在将来将比目前花费更多的资金才能购买到与当前同样品质的房屋，于是潜在的购房者将大量入市，并基于与潜在购房者相仿的对房价的判断，一部分原本没有购房意愿的民众转而加入到购房者的行列。需求基础的持续扩张，供给的相对有限性，促进的房价的进一步高涨。此时购房者发现，由于房价持续性地上涨，房屋的购买并非只能是满足自身的居住需求，其也能够像股票一样，通过交易和买卖获取价差获利。房屋买卖的获利效应促使房地产的投资属性被急剧放大。投资购房者群体的扩大，推动了房价的高速上涨。当房价进一步持续上涨，并且出现了自住购房者和投资购房者数量对比的倒挂，此时整个房地产市场转变成为以投资和投机为主导的状况，这时房价进入了以资本逐利为主要特征的非理性上涨阶段。
2.政府调控房地产市场的必要性。当房价持续高涨，房地产市场转变成为以投资和投机气氛浓厚的时候，以下几个严峻的问题明显地呈现出来：一是更多的自住型购房者因为房屋价格的高企，被排斥在购房市场之外，从而增加了一批充满负面情绪的社会民众，存在可能威胁社会稳定的因素。二是房屋价格过分地上涨，如果远远超过其现实的价值，那么房屋的市场价值就存在大的泡沫。而历史的经验表明，如果房地产市场存在大泡沫的破灭，将对国家经济产生消极影响，甚至引发经济危机。三是房价的非理性高涨对国家的金融体系将造成巨大的压力，一旦房产价格深度地掉头，将对整个金融体系造成严重的冲击。四是高涨的房价扭曲了房地产业健康发展的轨迹，房价的剧烈波动打乱房地产企业经营秩序，如果房价在高涨之后面临深度下调，将导致相当数量的房地产企业面临生死的困境。为能够应对房地产市场自发发展存在的系列消极影响的问题，政府应该出手对房地产市场进行干预。
3.政府干预房地产市场的原则及调控的切入条件。政府干预房地产市场，对房地产市场进行调控的政策所秉持的原则应该是着眼于控制房价的过快上涨，维持房地产市场的平稳发展，预防因为房价过快上涨之后而导致的房价非理性下降，抑制房产购买中的投资和投机性需求，引导房产更多地实现其实物性和居住，保护自住型购房者购买房产的合理需求。从而，政府房地产调控政策制定的条件就应该从以下方面切入：一是房价变动的因素，即当房价处于过快上涨的区间抑或处于快速下降的通道时；二是供给与需求进入比较严重的失衡状态；三是需求，内部自住型需求与投资及投机需求的比例失衡严重；四是作为需求者的购房人及其利益攸关者在购买行为中的诉求声音表达，以及作为供给者的房地产开发商及其利益攸关者诉求声音表达所引致的压力系统。
三、房地产调控政策的舆论传导模式
房地产政策的出台，由媒体进行传播，构建了舆论氛围，形成了政府调控政策的媒介传递的模式。围绕政府制定调控政策的条件：房价变动、供给与需求进入比较严重的失衡状态及自住型需求与投资及投机需求的比例严重失衡等，舆论都形成了相应的传导模式。
1.政府调控政策的媒介传达。当房地产市场的状况处在前述调控政策制定的条件一、二、三、四所有条件或至少一个条件满足的时候，政府将着手出台相应的房地产调控政策。调控政策拟定之后，政府将政策文档传达给相关核心的媒体及宣传舆论机构，并着手对所列政策的具体办法进行执行层面措施和方法的储备。核心媒体和宣传舆论机构，依照政府的要求，向受众政府调控政策的文件。随后，出于对政策受众面所引致的对政策解读和评估需求及其本身经济和社会利益诉求的促发，相对核心媒体及宣传舆论机构的周边媒体及舆论宣传机构最初将站在自身能够吸引更多关注的视角对该政策的措施进行强烈的关注。经过核心媒体和宣传机构及周边媒体的最初基于自身利益基础上的宣传和报道，迅速的将政府的调控政策转化成社会广知的舆论中心。强大的舆论被制造出来之后，迅速传达到社会的各个层面，其中作为核心受众者，即调控政策管辖的对象，在接获信息之后将做好动用自身的力量与政策舆论制造的各方进行战略博弈准备。
2.房价快速变动中的舆论传导。假设房价处于过快上涨的通道，政府出台的调控政策将抑制房价过快上涨的势头。此时，作为依靠房价迅速上涨获益的投资及投机性需求的购房者在接受政府控制房价的调控措施信息之后，除了首先谨慎地处理手中的房产之外，他们往往将在其利益攸关者的帮助和支持下，制造一定的舆论反馈。他们将通过与之距离较近的媒体或通过微博等新型舆论平台，发出由于调控造成该类需求者所将遭受到的令人怜悯的状况及对同类人群在历次调控中已经有过的令人怜悯的案例的声音，博取社会受众的关注和同情，形成一定强度的舆论影响。同样，对于在房价快速上涨中获取超额利润的开发商，面对政府对房价的控制措施，预期将面临由于房价企稳和上升幅度下降所导致的收益增长率减缓。因此，开发商在接收到政府调控房地产市场的信息之后，将采取多种方式在舆论上争取主动来维护自身的利益，比如请知名且有一定影响力的学者，在媒体上有利于开发商群体的言论，通过行业协会在媒体上表达政府调控政策预期给行业带来的伤害，或者试图向社会和政府论证，在当前开发商在房价上涨中的合理利益诉求及其得利的正当性，以期形成一定的舆论压力以应对政府的房价调控政策。对房价过快上涨情况下所采取的政策调控中，调控政策所管辖的对象：投资、投机需求者和房地产开发商通过制造舆论的方式对政府调控政策进行反馈，同时媒体也倾向出于自身经济利益的诉求将对这些有利于投资、投机者及开发商的舆论声音进行传播，从而形成一股具有力量的舆论影响以应对政府的调控政策。考虑到相关利益主体的一定程度的合理性诉求和调控措施产生的刚性而导致的舆论压力，政府在舆情收集的过程中，将有可能重新对调控政策进行再调整。
3.供给与需求严重的失衡状态中的舆论传导。假设供需状况处于供不应求状态。处于供不应求状态下的房地产市场，政府的政策路径从需求方面看是要抑制需求，主要抑制不合理的过度需求，从供给方面上将鼓励开发商增加房屋产品的供应量。对于需求的抑制，从自住购房者的角度看，由于该类需求者对房产的需求往往属于刚性的需求，并且该类人群的数量巨大，对于该类需求的抑制，虽然该类人群以个体而言比较分散且相对弱势，也一般较少通过主动向相关媒体曝光自身的问题制造舆论焦点，但由于刚性需求引致的该类人群的购房的必要性和迫切性，对于过于剧烈的调控政策，可能引发该类人群的不满情绪，从而从其群体的整体上的负面观念形成中制造出具有冲击力的舆论内容，造成对调控政策进行修正的压力。从投资和投机者的角度分析，抑制需求将损害其投资获利的利益。由于该类需求者所掌握的资源和控制的话语权远远大于前述自住购房者，他们将利用当遇到房价进入过快上涨通道时相近的舆论发动渠道，增加自身诉求声音的强度，而制造带有压力倾向的舆论内容，并以此试图影响调控政策的新走向。从供给角度考察，政府鼓励开发商增加房产的供应量，对开发商本身是一个比较正面的调控措施。在该类调控措施出台以后，开发商从自身利益出发，期望能够从政府的鼓励当中获取更多的利益，同样选择诉诸媒体的炒作，就其加大房产供应存在的短板和困难为切入点以在社会上形成广泛的讨论，制造舆论压力，由此以期促使在调控措施中获取政府更加优惠的让利。
4.自住型需求与投资及投机型需求的比例严重失衡中的舆论传导。当投资及投机需求旺盛的情况下，房地产市场的投资、投机氛围浓厚，从实践角度分析，政府调整自住与投资和投机需求比例失衡的手段，目前比较有效的是限购政策。但是限购政策在抑制投资投机需求的时候，强化了户籍的作用，抑制了城市外来人员刚性自住型购房需求。限购政策的出台与执行，中间也掺杂了利益攸关者舆论博弈的压力。利益攸关者与媒体各自站在自身利益的角度进行互动和结合，倾向于对限购所带来的问题及负面影响进行策划和宣传，例如连续性地发表关于户籍政策的强化将对国家发展所起到的副作用，限购措施对市场经济原则的违背等等的言论和观点，并请相关的学者专家就限购措施的带来诸种问题进行评论，以期通过舆论的制造及舆论对调控政策的反馈来影响限购措施执行的刚性。从实践的角度看，利益攸关者的种种舆论制造，也曾对刚性的限购政策起到了局部松化的作用，比如，数个地方政府曾经因为包括舆论压力内的各种原因，尝试性地调整限购政策。
四、舆论传导对调控政策的影响
通过上文对房地产政策中的舆论传导的分析，可以看出舆论对于政府出台政策和对政策的调整有相当的施加压力的作用，本节将分三个方面分析舆论传导对房地产调控政策的影响。
1.经过舆论的传导及其反馈行为，有助于政府调控政策的完善。政府出台的政策虽然经调研和考察，但是未经市场和社会检验，对于政策的适用度和社会的接受度还存在一定的偏差。当把政府政策抛向社会和市场以后，经过舆论传导的发酵，利益攸关各方将对政府所提出的调控政策做多方的博弈。博弈的过程是利益攸关各方在自身利益维护基础上的互动。舆论传导为利益攸关的各方与政府就调控政策的调整空间进行互动性的探讨。经过多方舆论的传导与反馈，政府能够收集到来自利益攸关者对政策反应的程度与方式，为调控政策针对性的增强及执行性的到位提供检讨性的参照。
2.舆论传导也可能破坏了调控政策出台的初衷。政府出台调控政策基于政府制定调控政策的原则，利益攸关各方对政策的解读和反馈基于他们各自的利益，利益攸关各方与政府的立场和原则并非一致，经过舆论传导和反馈所达成新的调控政策，有可能在尽可能地满足了利益攸关各方的诉求后，与政府调控的原则及其要达到的调控出发目标有所背离，当这样的背离产生的主导因素是利益攸关者基于本身利益所作的强大的舆论压力所导致的时候，调控政策执行将在现实环境中遭遇相当程度的消长，使政策的效果倾向于偏离政策的有效区间，有可能成为一份空头支票式的文件。进而削弱了政府对市场调控能力，助长房地产市场自发发展蕴含的风险。
3.舆论的传导机制形成了新的政府与民间互动和博弈的平台。舆论的传导和反馈，为利益攸关各方发出各自的声音与诉求提供了平台，各方的舆论压力而导致政府对政策及其执行的相应调整，从客观上建立了政府与利益攸关者各方既是博弈又是互动的平台。舆论传导及其反馈所建立的博弈和互动平台，在一定程度上维护了利益攸关者各方的利益诉求，并为政府更为有效的政策制定提供了便利。
五、结论
政府的房地产调控政策的出台、执行与调整是政府与房地产市场自住型购房者、投资及投机型购房者、房地产开发商和利益攸关者博弈和互动的过程。在博弈和互动中，舆论的传导和反馈起到了非常重要的作用。在政府促发制定调控政策的各种条件中，利益攸关者基于自身的利益诉求，通过舆论制造，制造出具有一定分量的舆论压力并经过舆论传导之后，这种压力能够影响到政府对房地产调控政策执行和调整的决策部署。政府基于追求社会稳定、经济发展等目标，面对一定的舆论压力，倾向于倾听舆论所来自的社会个层面的各种声音，以此能够对调控的政策本身或其执行的力度作一定幅度的调整，从而也可以看出，舆论的传导强化了政府进行政策调整的决心。综上所述，总体而言，舆论传导对调控政策的影响主要有三方面：它有可能有助于政府调控政策的完善，也可能破坏了调控政策出台的初衷，形成了新的政府与民间互动和博弈的平台。
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第8篇：房地产调控范文
在行业洗牌时，土地储备的多少和资金流的充裕程度，成为决定房地产企业成败的最关键要素
占地为“王”
调控最早是从土地开始的。2003年2月18日，国土资源部了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，将加大力度清理违规设立的各类园区，严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。今年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了“71号令”，规定在8月31日后不允许以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权。4月份，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，作出了在深入开展治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地的决定。
当前，经营性土地仍以协议出让为主，土地滥占滥批现象严重，土地违规炒作、土地转让的暗箱操作问题在全国已司空见惯。到2003年，仅以开发区的名义圈占的土地就达到了3万多平方公里，相当于中国所有建制城市面积的总和，其中相当部分是违法获得的。因此，必须对现行的土地政策做实质性的调整，这一连串的土地政策调整将给房地产业的“地基”带来不少影响：
一是国土资源部将采取和银行业一样的垂直管理，确保其对土地使用的直接监管，拥有直接打击违法使用土地行为的权力；
二是市县级地方政府将不再拥有审批土地的权力。中国泛滥多年的“圈地现象”从今年起将得到有效遏止，土地市场的供应量将大幅下降。调整土地政策，目的是打击圈地行为，但现在发生的圈地行为，绝大部分是在城市边缘以及靠近城市的农村地区，而且是以开发区、大学城等名义进行的，它们在一个城市的房地产发展中并不占主流地位。因此，从这个意义上讲，土地政策的调整，不会对房地产业带来太多的影响。相反，规范土地市场秩序，建立公平竞争的取地环境，将有利于房地产业的健康发展；
三是开发商获得土地的方式将发生很大的变化。8月31日之后，积习已久的协议土地出让方式将会淡出历史舞台，取而代之的是招投标的土地出让方式。过去，能通过“关系”拿到土地是开发商实力的一大体现，这样的“关系”也把房地产业界分为有地没钱的“大地主”和有开发实力却取地无门的“大资本家”两大门派。招投标方式将所有的房地产商放在于同一起跑线上，那些真正有资金实力，有开发能力的房地产商将如鱼得水，而那些过去靠“关系”吃饭的“地虫”们，则会被淘汰出局。近期内，房地产行业内的整合步伐将加快，一些缺少资金、品牌、技术、管理能力但有地的小公司将和大的公司合作。从长远看，甚至那些大型开发商也会结成联盟，以增强在土地拍卖市场上的侃价能力；
四是房地产市场尤其是房价将更加规范。8．31大限前后，土地市场的供应量将会在一段时间内减少，但是相应的土地存量更大，所以调控的结果不会对土地市场产生太大的影响。从交易方式来看，过去采取协议出让的土地大多是生地，生地本身就包含拆迁的费用，而且有不少地经过多次倒手，往往最终成交的地价比其实际成本还高。在拍卖方式下，尽管在早期由于市场的不成熟以及心理预期偏高等因素，土地拍卖价可能会高出底价很多，但随着招投标市场的进一步成熟，市场更加透明化，土地价格将保持稳定。土地价格透明化也有利于房价的合理化，因此可以预期，在不久的将来，我们将会看到一个更加规范的房地产市场和更加合理的房价。
信贷收紧加速两极分化
人民银行2003年6月5日的121号文，对房地产开发中取得土地、施工、销售阶段进行的银行贷款做出了一系列规定。2004年2月26日银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，要求商业银行房地产贷款余额与总贷款余额之比不得超过30％。4月份，国务院下发通知，将房地产开发投资项目(不包含经济适用房)连同水泥、电解铝的资本金比例从20％提高到35％及以上。
从今年开始，政府又握紧了调控的拳头，不仅针对房地产开发全过程采取了相应的紧缩信贷政策，还大大提高了开发企业资本金比例。这对有70％～80％甚至更多的资金来源于银行的房地产企业来说，资金压力巨大。同时，各项配套政策也接踵而至，如银监会将加强房地产贷款的管理，依靠预售回笼资金的渠道将被阻断；土地市场的招拍挂政策将使开发商的自有资金(或自筹资金)实力更为重要，而民工工资的清欠也要求开发商不能再依赖于施工企业资金。未来房地产业企业实力的竞争将主要体现在资金的竞争上，开发企业也不得不积极探寻各种新的融资渠道。
在这些政策的作用下，房地产市场将会进一步两极分化，强者更强、弱者更弱，实力雄厚的房地产企业将利用这个时机吞并一些有地无钱或实力不足的开发企业，银行信贷也更加慎重地选择实力雄厚的开发企业，而实力较弱的开发企业将更难获得贷款支持。房地产企业将出现优胜劣汰的发展局面，走向集团化、规模化的发展道路。
资金流解密
在资金实力雄厚的外资审慎进入中国房地产市场时，国内的房地产业的资金仍然依赖于银行贷款，但自筹资金比例上升，而且控制土地的优势，可以成为和外资谈判时的重要砝码
自筹资金比例上升
2001～2003年，在我国房地产行业的资金来源中，银行贷款的比例一直在悄悄地上升，到2003年，银行贷款占23．8％，同比增长45．4％，是发展速度较快的一年。如果再加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，几项合计银行资金占房地产开发资金的比例在60％以上，个别地区高达80％以上，说明房地产业对于银行信贷依赖程度加重，金融风险增大。
但也正是从2003年开始，国家实行的一系列宏观调控政策导致房地产业的资金来源构成发生了一些微妙的变化。2004年上半年，房地产行业的各项资金来源中，国内贷款的比例降到了21．94％，也降到了1999年以来的最低水平。相应地，自筹资金的比例一下子提高了2．32个百分点，达到30．95％，其中自有资金的比例上升为16．34％，自筹资金和自有资金的比例均达到了1999年以来的最高水平。
外资审慎入场
近来，外资的闯入似乎受到房地产业的普遍关注。加入WTO后，除高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等不允许外商独资外，其他房地产项目已没有限制。CEPA的签订也为香港房地产业进入内地市场提供了便利。由于香港是自由港，世界各国的企业可通过在香港注册，进入内地的房地产开发和服务市场。土地招投标政策的颁布也让那些还不习惯于“搞关系”的外资地产商松了一口气。
这些利好消息连同房地产业近来的超高速发展，确实刺激了不少外资房地产商进入中国市场。美国汉斯地产公司、澳大利亚最大的投资银行麦格理银行以及全球排名前五的欧洲金融机构纷纷进军中国房地产开发市场。而香港几大房地产集团已经在中国房地产市场形成了相当的开发规模。
外资的进入让习惯了“窝里斗”的本土房地产商受惊不小，甚至有人担心，总有一天，外资房地产商会霸占整个中国房地产市场。但是，我们也应该看到，外资不可能携资金“单枪匹马”进入国内房地产市场，那些能够在中国市场上站稳脚跟的外资房地产商必定有自己的拿手好戏，在资金、技术、管理和营销上具备独特优势，他们造成冲击的同时，也会带来先进的观念和运作模式，从而刺激国内房地产开发企业使用先进技术、设备以及管理理念来降低开发成本、提高产品品质和服务水准。
更为重要的是，在外资进入以前，本土的房地产商已经完成了对大量一手土地的瓜分。外资进入中国市场，要么从其他地产商那里买地，要么合作开发，如果真的要从市场上购买土地，至少其初期的成本不会很低。当然，我们也不能过低估计国内地产商的实力。因此，房地产行业内的外资在近几年内几乎不会有什么话语权，他们想在中国独立运作楼盘还很难。正因为此，已经进入内地房地产市场的外资，大多是采取稳妥的合作开发的方式，荷兰ING即是一个典型案例。
从经济运行的数据来看，从2002年开始，我国房地产行业利用外资的数额虽然一直在增长，但其增长的速度却在急剧下降，到2004年上半年房地产行业利用外资仅比去年同期增长6．25％，其中外商直接投资增长1．38％。房地产行业利用外资和外商直接投资占整个房地产行业投资总额的比重也在持续下降，2004年上半年分别降到1．32％和0，75％。
资金回流住宅房
从资金的流向看，住宅投资是我国房地产投资的主流，不幸的是，2003年之前的一段时间内，住宅的投资比例却呈现出下降趋势，2001、2002和2003年这个指标值分别为68．51％、68％和67．11％，而非住宅类房地产投资一直保持较高的增长速度，2003年办公楼和商业营业用房的增长速度分别为34．2％和37．6％。房地产投资热点转向商业营业用房，尤其是大型购物中心投资发展速度较快。以至于到今年6月底，商业营业用房空置面积达2321．32万平方米，比去年同期增长23．3％，市场消化压力进一步加大。不过，在调控的作用下，2004年上半年房地产投资的资金流向结构开始发生调整，住宅投资的比重上升，办公楼和商业营业用房等非住宅投资的比重下降。
但是，让我们感到一点点失望的是，消费者要想从这种资金流向的变化中受益，看来还需要一段等待时间。目前，多数大中城市的中低价位、中小户型普通商品住房比例偏低，对经济适用住房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严，经济适用住房供应不足。
今年上半年，在住宅投资比例增长的情况下，经济适用房的投资比例仍然保持下降的趋势。其实际投资数额仅比去年同期上涨增长4．2％，低于商品住宅投资增幅25．5％，低于去年同期18．4％。
住房的结构性矛盾推动近期内平均房价上涨：一方面，高价位、大户型房屋比重越高，平均房价就相应提高；另一方面，由于中低价位商品住房严重供不应求，推动低价位房屋价格上涨。今年上半年，全国商品房平均价格2701元／平方米，同比增长11．5％；商品住宅平均价格2487元／平方米，同比增长9．8％。
4大城市：降温有快有慢
在房地产政策的调控下，各地房地产市场疯狂增长的势头有所收敛，但通过对北京、上海、天津、重庆4个城市的分析，可以发现调控在各地区的影响各有侧重
在国家有关房地产调控的一系列政策出台之后，各地方政府也在紧锣密鼓地制定相应的调控措施，在这些政策的调控之下，各地房地产市场疯狂增长的势头有所收敛，但在不同地区，房地产业受调控的影响不尽相同。
从投资的规模看，上海和北京这样的“大腕”级城市政策密度大，房地产业降温的趋势也比较明显，而天津和重庆这样的城市似乎对整个的调控不太“感冒”。今年上半年，北京、上海投资额增长下降的趋势非常明显。并且在北京，经济适用房的增长开始回经济适用房累计投资额在年初时同比下降48．5％，到6月底，已经是同比上升6．5％了。而在重庆、天津投资额增长的下降相对偏缓。并且在天津，经济适用房的投资仍然保持-50％左右这样较高的负增长率，在重庆，经济适用房的增长速度虽然较快，但其增幅却在快速地下滑。
不同来源的房地产投资资金，其数额和占整个房地产资金的比例在不同的城市也有不同的表现。在北京和上海，国内贷款数额同比增长在上半年有了较大的回落，北京1～2月份该项资金来源的累计数额同比增长126．68％，到6月底时，则变成同比下降1．06％。但其占全部资金来源比例的下降却显得较为困难，从4月份开始，北京基本上维持在23％―24％之间，而上海国内贷款的比例则是起伏不定。在重庆，国内贷款的增幅虽有所下降，但降幅不大，并且个别月份还有回升的现象，天津国内贷款的比例则有一定的上升，年初时为19．19％，上半年累计则为27．17％。
但是，似乎有点出乎我们的意料，各城市房地产自筹资金的增速和比例均有不同程度下降，其中天津和重庆表现得最为明显。天津房地产业上半年自筹资金的比例甚至比去年同期下降了0．93％。重庆房地产业自筹资金增速直线下降。看来，35％的房地产企业自有资金的规定实现起来比我们想象得还要难。
在银行贷款受到限制，自筹资金的增长又比较困难的情况下，一些地区的房地产商不得不寻求从其他途径获得开发所必须的资金。例如在天津，上半年房地产开发投资资金来源中的其他资金来源增幅一直在60％以上，重庆则一度超过9 0％，甚至达到152．56％。北京房地产累计其他资金来源占整个资金来源的比例，上升的势头很明显。
投资机会偏爱重量级房企
未来房地产业的投资机会将在重量级的企业集团之间，国内企业的优化重组、因外企业的渗透，将使未来房地产市场的竞争更加激烈
随着中国经济的进一步快速发展，以及在政府各项政策措施的规范下，房地产业将会长期持续健康发展。但未来房地产业的投资机会将在重量级的企业集团之间展开，国内企业的优化重组、国外企业的渗透，将使未来房地产市场的竞争更加激烈。
目前房地产开发市场准入门槛较低，平均注册资本不到1000万元，但其运作的项目动辄几千万元，甚至几亿或数十亿元，责任和实力不对等，房地产企业靠银行贷款和购房人的预付款，将风险转嫁给银行和社会。另外，房地产企业还普遍存在“散、小、差”的现象。由于政策导向和扶持力度不够，我国还没有形成足够数量、足够规模的大型企业集团。即使现有的大型房地产集团企业，其骨干支撑作用也严重不足。
国务院18号文件提出，将支持具有资信和晶牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。未来房地产市场将由市场的无序竞争转向大企业大集团占领瓜分市场，竞争将是实力的比拼，房地产企业兼并重组的步伐将加快，企业整合重组的趋势将使企业朝着规模化、专业化、品牌化方向发展。
另一方面虽然外资房地产商在国内的规模有限，但中国经济高速增长的良好形势和房地产业较高的投资回报率将吸引大量国外资金的投入。特别是中国加入WTO后，一些保护措施逐渐取消，我国也进一步扩大了在建设领域的对外开放程度，831大限将至，外资房地产商拿地的障碍进一步扫清。在这些背景下，国外的金融、保险、投资和中介服务等机构凭其雄厚的资金实力和丰富的运营经验，必定会加紧进入中国房地产市场的步伐，国内外房地产企业同台竞争的局面将会出现。
随着国内房地产市场不断走向成熟，各地区房地产开发准入“门槛”降低，各地方政府尤其是一些内地省市对外来房地产投资者在政策上所给予的优惠与倾斜，促使我国房地产开发逐渐从区域化走向全国化，跨地区投资越来越活跃。
第9篇：房地产调控范文
1.国家宏观政策影响
当前，中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行121号文件和国务院18号文件的出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。2005年银监会出台了212号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占60%以上的房地产信托门槛提高了。因此影响到了信托投资公司房地产信托的规模和发展。
2.房地产自身行业风险
房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响到房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1—12月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险。
3.项目自身及市场风险
信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的局限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险，主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等，这种风险可分为系统分险和非系统风险，是信托投资公司风险的主要来源之一。因而，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4.产品设计上的缺陷
信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念，即一旦项目灭失或者损害，基本都是由投资者买单，公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷。但是如果真的小概率事件出现了，那么投资者便会遭受巨大的损失。
5.信息不对称
为了合作和共同的利益，房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题。比如，和该公司合作的某房地产企业为了融到资金，只证明了自己的经验和实力，避讳自己曾经在项目上出现的诚信和管理事故等问题，而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况，如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等。而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断。因此，由于信息的不对称，真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视。
6.财产流动性风险
信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
7.财产所有权风险
《信托法》总则第二条指出，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受托人的利益或特定目的，进行管理或处分的行为。我国的信托业建立在“委托”制度基础上，委托行为不需要财产权的转移，信托财产的所有权属于委托人，受托人只是把信托财产制与可控的位置。这样做虽然信托投资公司可以利用信托制度规避法律法规，如逃避债务和税收等，从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益，但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时，如购买股票、银行开户、缴纳税款等，信托投资公司由于不是信托财产的所有人，在操作中会面临许多困难，处理不当，会形成所有权风险。
8.信托公司管理不善风险
《信托法》规定，受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的，承担赔偿责任。信托投资公司在实际业务操作中，可能存在着这些行为，产生大量的投资风险和财务风险。在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率，在缺乏有效的风险控制的情况下，由于投资项目和合作项目选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
二房地产信托风险的成因分析
1.房地产信托体系的内在脆弱性
宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险，在市场经济环境下这种系统风险普遍存在，有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为引起金融动荡，但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳定，即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳定性。就房地产信托体系而言，由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点，同时房地产业占用的社会资金量很大，因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定，尤其在我国更是如此。
2.房地产信托机构的内在脆弱性
不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆，而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得局部的金融市场扰动演变为全面的金融危机。对于房地产业信托系统而言，房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托系统风险的主要来源。信息经济学是解释信托机构内在脆弱性的有力工具。在信息经济学中，常常将博弈中拥有私人信息的一方称为“人”，不拥有私人信息的一方称为“委托人”。因此，由信托市场信息的不对称就引出信托市场上的委托—问题，委托—问题是信托市场上一个普遍存在的问题，而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的主要原因之一。
3.房地产信托产品市场主体行为的有限理性
房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产信托市场主体的非理。这些非理包括从众行为、灾难短视行为、忽视信息行为及认识的非一致性等，对于房地产信托系统而言，这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向。
4.房地产信托产品价格的内在波动性
几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关，信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志。信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产，其价格同样具有较强的波动性。房地产信托资产的波动原因也与信息不完全性有关，其定价受到不完全信息的制约，即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素，而这两个方面都以零散的资产持有者所知，这样就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中。
三房地产信托风险控制的建议
1.完善相关法律法规
目前我国信托法律体系还没有成型，需要专项和配套立法，一方面是要完善信托业务范围，对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范；另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整，尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法；同时，为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托，必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。
2.加强信托投资公司内控制度
加强信托公司内部控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的内部控制的框架。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托投资公司虽经过多次行业整顿，但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱等问题，因此，加强信托投资公司法人治理和内控建设，重新树立信誉，为房地产信托创造合格的受托人，这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
3.建立信息披露制度
监管部门规范信息披露行为应做到：一是信息披露要在监管机关指定的媒体上进行；二是只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件，反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等，不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息；三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露。
4.大力加强房地产信托的创新
目前，我国已推出的几个房地产投资信托项目，都是中短期的某一独立项目的融资，是房地产投资信托的一种雏形，房地产投资信托需要加大创新的力度。首先是资金来源的创新。依据目前的政策，接受受托人的资金信托合同总份数不得超过200份，这大大地制约了信托资金的募集，因而信托机构需要开辟新的集资渠道。其次是房地产投资信托产品创新。为了适应市场的变化和提高自身竞争力，信托公司必须通过创新，设计出多渠道、多类型的房地产投资信托产品，满足市场主体多元化和特定的需求。
5.加强投资风险的普及教育和机构投资者的培育
投资者的风险教育是由当前投资者的结构和信托产品投资的行业风险决定的。目前在房地产信托的投资者中，90％以上是个人投资者，只有10％左右是机构投资者，与美国证券市场近40％的机构投资者相比，差距甚大。而对于房地产投资信托这样的新型金融工具，国内散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度在短时间内很难提高，所以面对高风险的房地产投资信托，投资者风险的教育特别重要；另外，应抓紧修订有关法规，允许机构投资者如养老金基金、保险基金投资于房地产投资信托。
