城建税税法规定精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的城建税税法规定主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：城建税税法规定范文

关键词：投资性；新企业会计准则；资本公积

中图分类号：F23文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）11-0192-02

随着新企业会计准则2007年1月1日的实施，我国的会计准则已与国际会计准则趋同。新增的和变化的内容很多，现就自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产所引起的所得税问题进行相关账务处理设计。

［例］2007年12月底，A公司将自用办公楼出租，该办公楼原价500万元，预计使用年限10年，假设净残值为零，已使用1年，提折旧50万元，公允价值700万元。税法规定的折旧方法、折旧年限及净残值与会计规定相同。2008年12月底，该项投资性房地产公允价值为760万元，2008年度A公司利润表中利润总额为1000万元。2009年1月1日租赁期满，A公司收回该投资性房地产，并以800万元出售。出售时计算应交5％的营业税、7％的城建税及3％的教育费附加。2009年度A公司利润表中利润总额为900万元。A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。

A公司有关账务处理如下（计量单位：万元）：

（1）2007年12月底，A公司出租自用办公楼

借：投资性房地产-成本 700

累计折旧50

贷：固定资产500

资本公积-其他资本公积250

（2）2007年12月31日所得税调整（企业所得税暂行条例规定企业所得税税率33％），其企业所得税费用确认和计量表如下：

A公司2007年企业所得税费用确认和计量表

项目会计账面价值计税基础应纳税暂时性差异递延所得税负债

投资性房地产700450250250×33％＝82.5

借：资本公积-其他资本公积82.5

贷：递延所得税负债82.5

（3）2008年12月31日，投资性房地产公允价值760万元，升值60万元

借：投资性房地产-公允价值变动60

贷：公允价值变动损益60

（4）2008年12月31日所得税调整（企业所得税法规定2008年1月1日起企业所得税税率25％），其企业所得税费用确认和计量表如下：

A公司2008年企业所得税费用确认和计量表

项目会计账面价值计税基础应纳税暂时性差异递延所得税负债

投资性房地产760450-折旧500/10＝4001、“资本公积-其他资本公积”产生差额 250

2、“公允价值变动损益”产生差额 60

3、“折旧”产生差额 50以上三项合计360

360×25％＝90

其中：1、250×25％＝62.5调整“资本公积-其他资本公积”科目；

2、（60+50）×25％＝27.5计入“所得税费用-递延所得税”科目。

根据A公司2008年企业所得税费用确认和计量表，计算递延所得税负债如下：

“递延所得税负债”账户

项目

2007年12月31日2008年12月31日2008年12月31日调整

123＝2-1

期末余额82.5907.5

其中：对应于资本公积部分82.562.5-20

对应于所得税费用部分-27.527.5

借：递延所得税负债20

贷：资本公积-其他资本公积20

借：所得税费用-递延所得税费用27.5

贷：递延所得税负债27.5

（5）2008年度利润表中利润总额1000万，其中房地产公允价值变动损益60万作纳税调减，会计未提折旧按税法应提折旧500/10＝50万作纳税调减

应纳税所得额＝利润总额1000-公允价值变动损益60-折旧50＝890万

应纳所得税＝890×25％＝222.5万

借：所得税费用-当期所得税费用222.5

贷：应交税费-应交所得税222.5

（6）2009年1月1日该投资性房地产以800万元出售

借：银行存款800

贷：其他业务收入800

借：其他业务成本760

贷：投资性房地产-成本700

-公允价值变动60

出售投资性房地产，交纳营业税、城建税及教育费附加：

应交营业税＝800×5％＝40

应交城建税＝40×7％＝2.8

应交教育费附加＝40×3％＝1.2

借：其他业务成本44

贷：应交税费-应交营业税40

-应交城建税2.8

-应交教育费附加1.2

（7）2009年1月1日该投资性房地产出售时，结转“资本公积-其他资本公积” 余额

借：资本公积-其他资本公积187.5

贷：其他业务收入187.5

同时，结转“公允价值变动损益”

借：公允价值变动损益60

贷：其他业务收入60

（8）2009年度利润表中利润总额900万，其中：

①计算应纳所得税如下：

出售投资性房地产时，投资性房地产会计账面价值为760万元，税法上确认的成本为400万元，应调增应纳税所得额360万元(760-400) 。而调增的360万和2009年度利润表中利润总额900万都包括资本公积转入利润总额的187.5万和公允价值变动损益转入利润总额的60万，在计算应纳税所得额时，将会造成重复计税，所以应将这两项扣除。计算如下：

应纳税所得额＝利润总额+纳税调整=900+360-187.5-60＝1012.5万

应纳所得税＝1012.5×25％＝253.125万

②计算当期所得税费用如下：

资本公积和公允价值变动损益已在以前年度确认过所得税费用，相应计入“递延所得税负债”科目。2009年该投资性房地产出售，此项“递延所得税负债”转回，所以在计算当期所得税费用时，应从利润总额900万扣除资本公积转入利润总额的187.5万和公允价值变动损益转入利润总额的60万。计算如下：

当期所得税费用＝（900-187.5-60）×25％＝163.125万

③同时，结转递延所得税负债余额90万

相关会计分录为：

借：所得税费用-当期所得税费用163.125

第2篇：城建税税法规定范文

关键词：房地产；税收；筹划

中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2009）03-0224-02

0 前言

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

（1）营业税：

企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。

将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。

房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。

（2）土地增值税：

建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。

因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。

以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。

一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。

房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。

在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。

对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关核准，凡居住满5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免土地增值税。

我们可以利用国家的税收优惠政策来进税收筹划提高企业的经济效益。

1 变房地产销售为投资

按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以20000万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。

2 利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，其中普通住宅的销售额为1.15亿元，豪华住宅的销售额为8500万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为1.0亿元，豪华住宅的可扣除项目金额为6000万元。

（1）如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：

增值额与扣除项目金额的比例为：（20000-16000）÷16000×100%=25%

适用30%税率。应缴纳土地增值税=（20000-16000）×30%=1200（万元）

（2）如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为：

普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。

豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，适用30%税率，应缴纳土地增值税=（8500-6000）×30%=750（万元）。

分开核算合计共交750万元，比不分开核算交1200万元少交450万元。

3 合理定价的筹划

依据《实施细则》第十一条规定，“纳税人建普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税；增值额超过项扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”企业可利用20%这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准住宅，除营业税、城建税及教育附加外的扣除项目金额为A，销售房价总额为X，营业税、城建税及教育附加为5.5%X，如果企业要享受起征点优惠，那么最高售价只能为X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企业在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于X，虽能享受起征点优惠，但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时按增值率在50%以下的税率即30%的税率缴纳土地增值说，对企事业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增值的营业税、城建税及教育附加时，提价才有利可图。假设售价提高Y，X为增值率20%时的售价，则新的价格为（X+Y），新增营业税、城建税及教育附加为5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除项目金额为A+5.5×（X+Y），假设增值率虽大于20%但小于50%，增值额为：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值税为：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益为30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。

甲房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的市场售价在11000万元到14000万元之间，已知取得土地使用权的金额为3000万元，房地产开发成本为5000万元，利息支出不能提供金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下，少纳土地增值税，增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育附加外的可扣除项目金额为：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（万元），从而形成以下两个方案：

方案1：公司既享受起征点优惠，又获得最高利润，则最高售价为10400×1.2848=13361.92（万元），此时获利为：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（万元）。当价格在11000万元至13361.92万元之间时，虽售价上升获利将逐渐增加，但都要小于等于2227.0144万元。

方案2：公司想通过提高售价再多获收益，则提价至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。则提价要大于1009.84 （万元）。即房地产总售价至少要超过1009.84+13361.92=14371.76（万元），此时提价才会增加企业总收益，否则提价只会导致总收益减少。所以，当市场房价在11000万元至14000万元之间时，公司应选择13361.92万元作为房产销售价格。可见企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳税筹划，完全可使自己保持较低价格并获得较高的利润。

销售价格的定价策略，是房地产企业纳税筹划的一个非常重要的方法，这不仅对土地增值税会产生影响，同时对企业的营业税及附加、企业所得税等，都有重大影响。

4 设立独立核算的销售公司

上面的介绍，说明了如何通过控制和降低房地产销售时的销售价来降低土地增值税负担的问题。但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则房地产企业既能够以比较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。甲企业（以下均不考虑加计扣除20%因素）原计划以2400元/平方米的价格出售5000平方米的房产，扣除项目金额为840万元，同理可知增值率为42.86%，企业需缴纳土地增值税108万元，还需要缴纳销售不动产的营业税2400×5000×5%＝60（万元），城市维护建设税和教育费附加60×（7%＋3%）＝6（万元），印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元，企业的税后净利润为186万元。而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，甲企业首先将该商品房以2000元/平方米的价格销售给该销售公司，销售公司再以2400元/平方米的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土地增值税，利润为160万元，但是需要缴纳营业税50万元，城建税及教育附加5万元，税后利润为105万元；其销售子公司实现销售利润200万元，因非房地产开发企业，不能加计20%扣除，且不能享受普通标准住宅增值率20%之内免税政策，需缴纳营业税（2400－2000）×5000×5%＝10（万元），城建税及教育费附加1万元，共计11万元。其增值率为（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需缴纳土地增值税为：（1200－1000－11）×30%＝56.7（万元），其税后净利润为132.3万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润237.3万元，通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润51.3万元。

5 通过周密项目投资策划进行税收筹划

第3篇：城建税税法规定范文

企业在生产经营过程中难免会发生资金不足，为了生产经营活动能够正常进行，企业会经常发生借款行为，企业的借款可能向银行等金融机构借款，也可能向其他企业借款，甚至向自然人借款，这部分的借款利息是否可以全额在税前列支，这部分借款利息需要缴纳什么税，不同借款方是否会有不同的规定，本人根据税法规定阐述了企业借款行为在实务中应注意的事项及帐务处理。

【关键词】

自然人；借款；利息；筹划

1 利息支出税前扣除相关规定

利息支出在企业生产经营活动中是常见的行为，如何进行帐务处理，利息支出如何在税前列支，无论是《企业会计准则》还是《税法》对此都有明确的规定。

《企业会计准则第17号―借款费用》第四条规定：“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。”

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出，金融企业的各项存款利息支出和同业拆借息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

根据上述规定，企业向银行等金融企业的借款利息支出可以全额在税前扣除，而企业向其他企业借款的利息支出不超过同期同类银行的最高利率也可以全额税前扣除，但是根据《发票管理办法》第二十一条规定：所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。同时，第二十二条规定：不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。企业向其他企业的借款而支付的利息，收到利息的企业没有这样的经营业务，不能够提供利息发票，因此，这部分利息不能够直接在税前扣除，要想在企业所得税税前扣除必须到当地地税局去开统一地税发票才可以税前扣除，而地税局如果开据发票，必须同时负责代扣代缴相关税费。根据国税法规定：贷款是将资金借给他人使用的行为，无论是金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，均应按“金融保险业”税目，按5%征收营业税，再加上0.5%的城建税及教育费附加，综合税负为5.5%。

2 政策解读及注意事项

2.1 关联方利息支出

企业可以向银行等金融机构借款，也可以向其他企业借款，但如果两个企业之间没有任何关联，没有担保，企业在相互不了解的情况下，通常不会发生借款行为，担心风险太大，本金回不来。企业向其他企业借款，通常企业之间存在某种直接或间接的关联方关系，存在关联方关系又容易使交易活动缺乏独立交易性，人为在调增企业的费用，导致企业所得税的流失。因此，《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税【2008】121号规定：“在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，其接授关联方债权性投资与其权益性投资比例为：（一）金融企业为5：1；（二）其他企业，为2：1。”

根据上述规定，如果企业与企业之间支付借款利息想要在企业所得税税前扣除，首先要证明企业之间交易的独立性，如果不能证明其独立性，其支付的借款利息的费用想要在税前列支不仅对借款的利息有利率上的限制，对借款的数额也有限制。非金融企业，利率上不能超过同期同类银行的最高利率，数额上其债权性投资数额不能超过其权益性投资数额的2：1。举例说明，假设甲、乙两个公司于2013年1月共同投资成立丙公司，甲公司投资200万，乙公司投资300万元。丙公司于2013年5月向甲公司借款500万，借款的利率10%，银行同期贷款利率为8%，甲、乙、丙三个公司均为非金融企业，且丙公司无法提供资料证明其借款活动符合独立性原则。因为甲公司向丙公司投资，因此双方是关联方关系，丙公司又不能提供材料证明其借款活动具有独立性，按照税法规定，丙公司向甲公司借款的利息在利率上不能超过银行同期同类贷款的利率8%，数额上不能超过其股权投资的2倍，即2×200=400万元，允许税前扣除的利息为400×8%=32万，而丙企业实际向甲公司支付的利息为500×10%=50万，多支付利息50-32=18万，需要在企业汇算清缴期纳税调增。丙企业需要到地税局去开统一的地税发票，并上缴相关税费320000×5.5%=17600元。

2.2 自然人利息支出

企业不仅会向银行借款，也会向其他企业借款，甚至向自然人借款。那么企业向个人借款需要注意哪些问题呢？

第一、企业通常不会和没有关系的自然人借款，在实际工作中会发现该自然人往往都是企业的投资者，或者利益关联者等。因此，企业与该自然人当然属于关联方关系。既然属于关联方关系，那么按照关联方借款利息支出规定，向自然人借款的利息想要在企业所得税税前扣除，不仅要有数额的限制，还要有利率上的限制。

第二、自然人不是金融机构或企业，因此没有贷款业务，当借款企业向其支付利息时，自然人没有办法给借款人开据正规发票，企业向自然人借款的利息是否可以在企业所得税前列支？根据《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号）文件，借款企业如果可以提供与个人签订的借款合同，而且企业与个人的借款是真实、有效并且合法的，借款企业可以凭借款合同到当地地税局去开某省统一的地税发票，凭利息发票可以在企业所得税前列支，但是不能超过关联方企业借款数额上的规定和利率上的规定，超过的部分需要纳税调增。

第三，借款企业按照税法规定可以凭借与自然人的借款合同到税务部门去开发票，税务局自然要代扣代缴相关税费，根据利息发票数额缴纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加，还上代扣20%的个人所得税。

2.3 企业不向自然人支付利息的风险

在现实业务中，企业如果向自然人借款需要到当地地税局去开利息发票，根据前面的说明我们可以得知，这部分利息不仅需要缴纳营业税、城建税及教育费附加5.5%以外，因为是自然人得到的利息，根据个人所得税法的“利息、股息、红利所得”还得缴纳20%的个人所得税，那么这部分利息的综合税负为25.5%，去开发票时，地税局会代扣代缴25.5%的税。而企业的所得税的基本税率才为25%，因此，很多企业宁愿这部分利息在汇算清缴时纳税调增，也不会到地税局去开发票。无论企业去不去开发票，都存在的问题是企业在帐面上已经体现了向自然人支付利息的事实，还是存在需要代扣代缴个人所得税的问题。企业为了避开这部分个人所得税，在帐面上并不体现向个人借款支付利息的帐目，合同上签订的是无息借款。这样以来，是不是就避开了缴纳个人所得税的问题了？事实证明，企业这样的操作会隐藏着巨大的风险，税务机关当发现计税依所偏低，又没有恰当的理由说明时，根据征管法的规定，税务机关有权核定其应纳税所得额，补缴个人所得税，营业税、城建设税及附加，还需要缴纳税收滞纳金，情节严重时，甚至会当做偷税、漏税行为，给予相应的罚款。

3 企业借款税收筹划

企业在生产经营过程中经常会出现资金不足，作为投资人给企业垫款周转的情况不在少数，通常企业的财务会计会作为其他应付款挂在往来帐项上，但如果长期垫款，数额又比较大，有的企业有几十万，甚至几百万长期挂帐，那么即使企业没有和投资人签订借款合同，税务机关也会根据情况核定应纳所得额缴纳相关的税收。那么是不是企业的借款的利息没有办法规避了呢？有些生产销售企业为了规避企业所得税，可以采用预收账款的方法，比如说生产企业可以先预收一部分帐款，然后企业再组织生产，按合同规定的时间提供一定数量和规格的产品，企业可以免费占用这部分款项，而且没有支付任何费用，在会计核算上也不算是借款，无须缴纳代扣代缴个人所得税的问题。这是一种很有效的借款利息的避税方法。有些企业向股东借款，但却是以预付帐款的名义供企业所用，待企业资金周转充裕时再冲回，这样以来又能成功的避开借款利息代扣代缴的相关税收；即使企业想支付给股东借款的利息，也可以以违约金，或商品折扣的名义支付出去的，以此来减少个人所得税的支出问题。

国家税务总局颁布的国税函【2009】777号文件虽然规定，企业向自然人借款允许在企业所得税税前列支，但是经过上文的分析，我们可以得知，如果借款利息想要在税前列支，必须要到当地的地税局开统一的发票，同时地税局要代扣代缴发票数额的25.5%的税，这个税负比企业的25%企业所得税还要高，几乎没有企业愿意去这么做，那么是不是这个文件就没有真正的现实意义了呢？在现实业务中，总有很多企业利润比较高，长期以来未分配利润长年累积很多，为了避免代扣代缴个人所得税20%，一直没有给股东分配红利，但这样做终究不是解决的办法，所以，很多企业想办法增加企业的费用支出，减少企业的利润，虽然某种程度上解决一定的问题，但还是没有使用777号文件那么明目张胆。国税函【2009】777号文件颁布以来，有些企业向自然人大量借款，然后到地税局开利息发票，并上缴营业税、城建税和教育费附加5.5%，再上缴个人所得税20%，综合税负为25.5%。虽然税负很高，但是和分配股息、红利比起来还是省了很多。企业向股东分配红利，综合税负有45%，也就是说如果企业向股东分配100万，到股东手里只有55万元，其中有25万需要缴纳企业所得税，还有20万需要缴纳个人所得税。但企业如果向股东借款，再以借款利息的方式支付股东的红利，就会节省19.5%*100=19.5万元。这是国税函【2009】777号文件给企业带来的红利。实际上是用支付利息的方式来减少对企业股东分配红利的个人所得税，根据777号文件，这部分利息是可以在企业所得税前列支的。

【参考文献】

[1]全国注册税务师执业资格考试教材编写组.税务实务[M].北京：中国税务出版社.2014

[2] 肖太寿， 肖太福. 企业所得税汇算清缴政策解析及实务技巧[M]. 北京：民主与建设出版社，2009

第4篇：城建税税法规定范文

论文关键词：从账户处理探讨建筑业“甲供材料”若干税收业务问题

 

所谓“甲供材料”就是建设方和施工方之间材料供应、管理和核算的一种方法，即建设单位在进行施工招投标与施工单位签订施工合同时，建设单位为甲方，合同中规定该工程项目中所使用的主要材料由甲方（建设方）统一购入，材料价款的结算按照实际的价格结算，数量按照甲方（建设方）调拨给乙方（施工单位）数量结算。

建筑业“甲供材料”（包工不包料的工程）由于材料入账单位与税法规定的纳税人的不一致，一直以来是税收管理的难点。在实务中尚有几个疑难业务问题需要甄别清楚。

有一个工程建设方与施工方约定：建筑劳务100万元经济论文，建设方自行采购材料97万元。双方的会计处理如下：

建设方 借：在建工程—建筑劳务 100

在建工程—材料 97

贷：银行存款（应付账款）197

施工方 借： 银行存款 100

贷：主营业务收入100

借：营业税金及附加5.91（（100+97）×3%=5.91）

贷：应交税费——应交营业税5.91

根据以上常见的建筑业务会计处理我们来分析几个税收业务问题。

一、营业税讨论。

1、计税依据问题。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款站。”

一般来讲包工不包料的工程，施工单位只就劳务费金额开票。但施工单位在纳税申报时，要按料工费全额纳税。而甲供材料的会计处理只反映在建设单位，而作为纳税人的施工企业账上没有甲供材料的金额反映。这个是税务管理上的一个难点，一般税务机关可以要求在开具建筑业发票或纳税时，必须由对方（建设单位）出具证明有无甲供材料行为以及相应的金额。目的是为防止施工单位仅就人工费和部分材料缴纳营业税。

根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要提税后计入工程总造价经济论文，即工程造价是含税价。但是在实际工作中，由于建筑项目实行的是项目经理负责制，双方在签订合同过程中往往没有考虑甲供材料部分金额对应的税金，也就是说合同总造价没有包括甲供材料部分金额对应的税金。税务机关要向施工公司征收甲供材料部分的营业税时，施工企业往往另再向建设单位收取。作为间接税的营业税税负具有可转嫁性决定了最终的营业税税收是由建设单位承担的。

基于此在实务中计征甲供材料营业税时需要把甲供材料部分金额换算为含税价格。换算公式：甲供材料部分金额计税营业额＝甲供材料部分金额÷（1-营业税税率）。如：一个工程建筑劳务费100万元，甲供材料部分金额97万元（签订合同时双方没有把甲供材料部分金额对应的营业税算入合同总造价）。在纳税申报时应交营业税=【100+97÷（1-3%）】×3%=6万元，而不是（100+97）×3%=5.91万元，相应地，建筑劳务发票应该按照100+3=103万元开具，这样就把整个工程的全貌都反映了，也解决了双方的财务处理。

建设方 借：在建工程—建筑劳务 103

在建工程—材料97

贷：银行存款（应付账款）200

施工方 借： 银行存款 103

贷：主营业务收入103

借：营业税金及附加6（（103+97）×3%=6）

贷：应交税费——应交营业税6

如果不是这样处理，建筑劳务发票仍按100万元开具，对甲方单位来说，它的工程总造价总支出是200万元经济论文，但是入账的原始凭证只有197万元，不符合账户处理“账实相符”的客观性原则。

当然如果双方在签订合同过程中已经考虑了甲供材料部分金额对应的税金，也就是说合同总造价包括甲供材料对应的税金，也就不需要再换算。

2、纳税义务发生时间问题。

营业税条例及细则没有直接提及甲供材料建筑方的纳税义务发生时间站。

《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第十二条“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”

《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定“条例所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”

根据新的营业税条例及实施细则，建筑业营业税纳税义务发生时间归纳如下：

纳税人提供建筑业应税劳务，采取预收款方式的，为收到预收款的当天；如果合同规定了付款日期的经济论文，则不论届时是否收到款项，均以该日期确定纳税义务发生时间；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。这里需要区分，工程完工前实际收到的款项应按照实际收到的款项当天确定其纳税义务发生时间，工程完工后按照取得竣工结算单的当天确定纳税义务发生时间，按照结算总价减除实际已收到款项确定计税营业额。

通过以上的分析，甲供材料部分的纳税义务发生时间可以理解为：甲方供料（除装饰劳务外）一定程度上等同于甲方付款，也应当按照甲方供料的日期确定其纳税义务发生时间，即如果合同约定供料日期的，按照合同约定日期确定；合同未明确供料日期或在未签订合同的情形下，其纳税义务发生时间为实际收到的供料日期。

如果建设单位的工程材料采购通过“工程物资”核算，则建设方购入材料“借：工程物资、贷：银行存款（应付账款）”时，建筑业甲供材料营业税纳税义务发生时间尚未可以确认；到工程领用物资“借：在建工程、贷：工程物资”时，可以确认建筑业甲供材料营业税的纳税义务发生时间。

二、一些地方小税种讨论。

1、城建税等随同营业税附征的地方税费。

缴纳了营业税的施工单位应该是城建税与教育费附加的缴纳人。由于一般的税收理论把随同“增值税、营业税、消费税”征收的城建税与教育费附加也视同流转税经济论文，因而，如果实务中能够确认甲供材料部分金额是不含税的，也有必要考虑城建税与教育费附加的税负问题，相应的上文关于“甲供材料部分金额计税营业额＝甲供材料部分金额÷（1-营业税税率）”的公式要进行修正。纳税人甲供材料部分金额计税营业额＝甲供材料部分金额÷[1-营业税税率×(1+城建税税率+教育费附加费率) ]。

有的地方还开征其他的附加，也要一并考虑。如浙江省还有地方教育附加(征收率2%)和水利建设专项资金(征收率1‰)，上述公式还要进一步修正。纳税人甲供材料部分金额计税营业额＝甲供材料部分金额÷[1-（营业税税率×(1+城建税税率+教育费附加征收率+地方教育附加费征收率)+水利资金征收率）]站。

前文所述工程假如位于浙江某县城。则对施工方来说，纳税人甲供材料部分金额计税营业额＝=97÷[1-(3%×(1+5%+2%+3%)+1‰)=97÷(1-3.4%)=100.4141。在纳税申报时应交营业税=[100+100.4141]×3%=6.012万元，城建税0.3，教育费附加0.18，地方教育附加费0.12，水利资金0.2。施工方应开具劳务发票金额100+（100.4141-97）=103.4141。双方的会计处理如下：

建设方 借：在建工程—建筑劳务 103.4141

在建工程—材料 97

贷：银行存款200.4141

施工方 借： 银行存款 103.4141

贷：主营业务收入103.4141

借：营业税金及附加6.812

贷：应交税费——应交营业税6.012

应交税费——应交城建税0.3

应交税费——应交教育费附加 0.18

应交税费——应交地方教育附加费 0.12

应交税费——应交水利资金0.2

2、印花税

根据《印花税暂行条例》及其施行细则相关规定，甲供材料部分金额的印花税征收问题很容易判断征收与否，只要在建筑合同中有甲供材料部分金额的涉及就可以按照规定征收。印花税暂行条例》印花税税目税率表：“建筑安装工程承包合同按承包金额万分之三贴花。”如果建筑安装工程承包合同没有涉及甲供材料金额，则对施工方甲供材料金额不涉及印花税经济论文，对施工方与建设方只征收承包金额的建筑安装工程承包合同印花税。甲供材料金额部分只有建设方涉及的采购环节的购销合同印花税问题。两者的适用税目与纳税人均是不同的，要注意区别。

三、企业所得税讨论。

1、企业所得税的征收与否。

在企业所得税法里没有甲供材料征收的专门规定，笔者认为甲供材料部分金额不应征收企业所得税。理由为：其一，《企业所得税法》第六条“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额”。对施工单位来说没有甲供材料部分“货币形式和非货币形式”的收入，也就没有构成施工单位的应纳税所得额。其二，企业所得税法以及有关文件没有甲供材料部分金额并计应纳税所得额的特殊规定。其三，我们可以作一个假设，假设甲供材料对应的工程是包工包料，也就是说对应的甲供材料部分都是由施工单位购入的，那么这部分金额一方面作为施工单位的工程成本，另一方面作为施工单位的工程收入，两者的金额相同，在计算应纳税所得额时得数为零。基于以上三方面的分析我们可以得出：甲供材料部分金额不征收企业所得税站。这是建筑业甲供材料部分金额营业税与企业所得税征收上的不同。

2、营业税及附加的税前扣除。

《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出经济论文，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在结算应纳税所得额时扣除”。由于施工单位上交甲供材料部分对应的营业税金及附加没有相应的很明确收入，所以甲供材料部分对应的营业税金及附加在企业所得税前扣除问题有必要进行分析。甲供材料部分对应的营业税金及附加是否是“与取得收入有关的、合理的支出”？一些人是就根据这一条来否认甲供材料部分营业税金及附加在企业所得税前的扣除。其实，根据笔者上文营业税计税依据方面关于甲供材料含税与否的讨论，我们不难发现，甲供材料部分对应的营业税金及附加与施工单位取得收入的关系很是相关。

《企业所得税法实施条例》第三十一条明确“企业所得税法第八条所称税金是指企业发生的除企业所得税和允许扣除的增值税以外的企业缴纳的各项税金及其附加”。在实务中准予扣除税金的方式有两种：一是在发生当期扣除；二是在发生当期计入相关资产的成本，在以后各期分摊扣除。甲供材料部分的营业税及附加是施工企业实际缴纳的各项税金及其附加，不难判断属于在发生当期扣除。

所以甲供材料部分的营业税税金及附加符合企业所得税法及其实施条例关于准予扣除的相关规定，允许在计算企业所得税税前扣除。

第5篇：城建税税法规定范文

摘要：导致商品房房价过高的因素很多，其中税费比重大是一个重要因素，在这些税费中，土地增值税应引起关注，从其可找到筹划的切入点，节省不少税金的支出。

关键词：土地增值税；商品房；节税

目前我国的房价过高，导致商品房房价过高的因素很多，其中税费比重大是一个重要因素，而土地价格也一直是房价居高不下的重要推手。在国外，地价及税费一般占房价的20%，而国内地价和税费要占房价的50%，甚至更高。国土资源部关于今年第一季度全国主要城市地价监测报告中指出，第一季度土地市场各用途地价环比、同比增长率持续上升，住宅地价环比上涨超过3.0%的城市多为二三线城市。与此相呼应的，就是房价也随之不断攀升。日益缩减的有限的土地资源及相关税费对房价的推高所起到的作用是不可忽视的。

一、不动产策划的关键—增值额

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

所谓增值额就是转让收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。现行税法规定的扣除项目有五部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目—从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。

房屋价格的制定影响到土地增值税的税收负担。

土地增值税的筹划要从2个方面考虑：一是销售价格的确定；二是扣除项目的计算。因为土地增值率确定了明确的数字界限，据此作为税收筹划的幅度， 从销售环节来看，就是销售价格。因此，在制定房产销售价格时，应掌握其具体的幅度和界限。

二、掌握好法律尺度，牢牢抓住是纳税筹划，而不是逃避纳税

在房地产的销售环节，各方都非常重视，但是，也常见逃税、漏税等违法事件，给企业增加了罚款等额外的资金流出负担。究其原因，主要是由以下几个方面造成的。

1.隐瞒、虚报房地产的成交价格

主要体现为：一是纳税人不履行纳税义务，不报转让房地产的成交价格的瞒报行为；二是纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及附着物价款的少报行为。

2.提供扣除项目金额不实

提供扣除项目金额不实是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除金额，常见的是虚增被转让房产的扣除项目的金额或项目，使税务机关无法从纳税人方面了解到计征土地增值税所需的正确扣除项目金额，以达到通过虚增成本，逃避纳税的目的。

3.转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，且无正当理由

转让房地产的成交价格低于房地产的评估价格，且无正当理由是指纳税人申报的转让房地产的成交价格低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易价格，对此，纳税人提供不出有效凭据或无正当理由进行解释的行为。

三、售价对房地产筹划影响的案例分析

长江房地产开发公司于2013年初有可供出售普通住房1万平米，开发此项目发生的费用：地皮购买价格为300万元，开发成本为500万元，其他开发费用40万元，利息支出100万元，其他扣除项目160万元。售价可选方案为其一，1400元每平米，其二1500元每平米，其三1600元每平米。

可扣除项目中的地皮购买价格、开发成本、其他开发费用、利息支出、其他扣除项目均已确定，合计为1100万元，那么可变的因素只有税收，因为土地增值税的变数最大，因而，以其作为筹划的切入点。

方案一：以1400元每平米的价格销售

应纳营业税、城建税及教育费附加合计：1400×10000×5%×（1+7%+3%）=77（万元）

开发此商品房允许扣除金额为：1100+77=1177（万元）

开发土地的增值率为：（1400-1177）/1177=18.9%

土地开发增值率低于20%的，免征土地增值税，则开发商通过开发这块土地获得的利润为：1400-1100-77=223（万元）

方案二：以1500元每平米的价格销售

应纳营业税、城建税及教育费附加合计：1500×10000×5%×（1+7%+3%）=82.5（万元）

开发此商品房允许扣除金额为：1100+82.5=1182.5（万元）

开发土地的增值率为：（1500-1182.5）/1182.5=26.85%

土地增值率在20%以上的，按规定缴纳土地增值税，应纳土地增值税额为：（1500-1182.5）×30%=95.25（万元）

则开发商通过开发这块土地获得的利润为：1500-1182.5-95.25=222.25（万元）

方案三：以1600元每平米的价格销售

应纳营业税、城建税及教育费附加合计：1600×10000×5%×（1+7%+3%）=88（万元）

开发此商品房允许扣除金额为：1100+88=1188（万元）

开发土地的增值率为：（1600-1188）/1188=34.68%

土地增值率在20%以上的，按规定缴纳土地增值税，应纳土地增值税额为：（1600-1188）×30%=123.6（万元）

则开发商通过开发这块土地获得的利润为：1600-1188-123.6=288.4（万元）

四、结语

基于目前我国的房地产发展状况，如何根据税法规定，合法避税，合理节税，在此环节中涉及的土地增值税是对该行业筹划的切入点，不单单只考虑其中的价格因素，还要考虑其中的成本因素等，找出税收幅度中的相对平衡点，以利于房地产企业的长远、健康、稳定发展。（作者单位：长春职业技术学院商贸分院）

参考文献：

[1]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》.财政部.2006.01

第6篇：城建税税法规定范文

关键词：公路工程 财务管理 资本控制

一、我国企业财会税收的状况

企业财会税收的种类可以简称叫“税种”。由各类不同的税种构成一个国家的税收制度，通过纳税人进行征收。我国的基本税种的营业税是按企业提供的服务收入的5%进行缴纳；增值税是按企业的销售收入额的不同比例，如：17%、6%、4%进行缴纳；除此之外企业财会税收还有城建税、教育费附加税、印花税、城镇土地使用税、房产税、车船税、企业所得税按应纳税所得额、发放工资代扣代缴个人所得税等不同税种。这些都属于一种国家对企业的征收税种。在这些不同的税种中，各种不同的税种既有各自的特点，又具有共同点。因此，在研究我国企业财会税收的状况时，就有可能从不同的角度对不同的个税进行分类研究。可以按照具体的标志，把性质相同的个税或近似的税种可以归为一类。

1.企业财会税收核算中的问题

（1）合同签订内容中的税收问题。现在企业的合同价款得标准主要有两种计价方式：这两种计价方式叫做清单计价和定额计价。清单计价法是在企业招投标过程中，招标企业按照工程量的清单计价法，依据施工设计图纸的清单，由投标人依据工程量清单自主报价的计价方式。有的施工项目的预算费用、管理费用是按照施工项目的直接费用收取的，也叫定额计价，例如，由于甲方企业提供材料的费用不能计入工程的定额计价，这时施工乙方收取的定额计价费、管理费和税费不但减少，而实际缴纳税费时还要以包括甲方所提供材料的营业额来计算，这必然减少了企业的营业利润。显然，在企业合同签订过程中，就存在着不同的方式，税收不同的结果。

（2）工程项目是否分包的税收问题。首先要明确工程项目分包必须在营业税法和建筑法允许的范围内：企业才可以将建筑工程采取分包给的方式，但是接包单位必须具有相应资质证书的单位，这种分包形式的发包方可以取得的全部工程价款和价外费用，然后由企业财务扣除支付给分包单位的分包款后的余额，这就是发包方营业额的缴纳税金。需要指出只有总承包人才允许实施差额纳税，至于分包企业，如果再把项目继续分包不仅违犯法律，在税收上还要承担全额纳税。

（3）企业交纳营业税的问题。企业交纳营业税是按企业提供的服务收入5%进行缴纳；与企业营业税相关的税种还有城建税、教育费附加税等；由于企业抵御较广，施工所在地方的税收法规可能会有差异，在有的省市进行施工，按照规定有的施工项目还要上交地方税种，如地方教育费附加费、价格调节基金等项目。

2.企业营业税纳税的具体要求

（1）企业的纳税地点。作为企业的财会部门，一定要根据税法规定，按指定纳税地点交纳税金。如果企业工程项目未在企业总部所在地，就应主动向当地主管税务机关及时申请开具《外出经营活动税收管理证明》，并及时按照规定将《外出经营活动税收管理证明》向工程项目所在地主管税务机关申报缴纳营业税。

（2）企业的纳税时间。关于企业的纳税时间问题，这会由于企业与发包方的结算方式不同，营业税纳税义务时间具体如下。①实行合同一次性结算价款的工程项目，纳税时间为合同价款结算的当天；②实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款方式的工程项目，其纳税时间为已完工工程价款结算的当天；③采取预收款方式的工程项目，其纳税时间为收款的当天；④实行其他结算方式的项目，其纳税义务为发包单位结算工程款的当天。纳税时间的合理选择，可以使税款支付留在企业，取得资金的时间价值，增加营运资金，减少贷款，减少财务费用。

二、企业纳税需要注意的问题

所得税是企业主要国税之一，现行税率有：基本税率25%，低税率20%。

1.企业核算应纳税时的注意事项

（1）企业收入的确认。企业收入的确认现遵行《企业会计准则第15号—建造合同》。根据其规定：建造合同的结果能够可靠估计，企业应当根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和合同费用。

（2）企业税前主要应扣除的项目。①）必须有真实、合法的凭证，包括真实的收料单、领料单、各类摊销表、各类发票等。建设项目不能用“白条”、“虚假发票”、“不符合国家规定的发票”入账。②人工费用。税法规定，企业发生的合理的工资薪金支出、职工福利费、工会经费、教育经费、社会保险费等相关人工费用准予扣除。但是国有性质的企业，其工资薪金，不得超过上级主管部门给予的限定数额；超过部分，也不能计入薪金总额。③固定资产。

2.企业所得税纳税的具体要求

（1）企业所得税纳税地点。税法规定：企业以企业登记注册地为纳税地点，设有不具有法人资格的分支机构，由企业总部汇总缴纳。企业跨地区设立的项目部，在项目所在地向主管税务机关预缴的企业所得税，在办理企业所得税预缴和汇算清缴时，应附送其所有跨地区经营项目就地预缴税款的完税证明。

（2）企业所得税纳税时间。税法规定所得税分月或者分季预缴。企业应当在月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税申报表，来预缴税款；应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。企业的收入是按资产负债表日和建造合同法所确定，选择有利企业发展的合理预缴方式，可取得资金的时间价值。为企业的发展铺好纳税筹划的道路。

三、结语

通过企业财会税收的分析，使企业在财会税收方面，明确了应从项目工程签订合同开始，直至施工项目完成的过程，都存在着交纳税金的问题，作为企业的财会部门，要在认真学习税法的基础上，掌握税法，按规定交纳税金，这是保证企业发展的重要之路。

参考文献：

第7篇：城建税税法规定范文

一、普通清算

普通清算是指公司自行组织清算机构进行的清算，一般适用于自愿解散且资产能够抵偿其负债的情况。《公司法》第184条规定，企业在解散事由出现之日起十五日内应成立清算组，有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成……。清算组成立后，公司开始进入清算，清算程序依次为：通知及公告一债权申报一制定清算方案一财产清算顺序一清偿债务一分配公司财产一清算结束一申请注销登记一公告终止。

普通清算主要是对企业的财产进行清理及确认、计量及重估、处置及变现、对债权债务进行处理后，按投资比例向股东分配剩余财产'因此财务处理通常包括：编制清算日资产负债表；对公司财产进行清理、变现；收回债权、清偿债务；弥补以前年度亏损；对剩余财产进行分配；编制清算损益表、清算结束日资产负债表等。为便于计算公司清算过程中所产生的费用和处置财产可能产生的损益，清算会计应设置“清算费用”、“清算损益”等账户进行核算。

【例1】A公司由甲公司及乙丙2个自然人投资，投资比例分别为55％，25％，20％，经营期限10年，2009年9月30日到期股东决定不再继续经营进入清算，清算日资产负债表如表1：

为简化计算，假设计税基础与账面价值一致，不考虑城建税及附加，未交税金中含企业所得税4663．25元，增值税1070 15元(不考虑城建税及教育附加)；存货按原值的90％变现．固定资产可收回净值60万(假设不涉及税费)应收账款可收回净值12万；支付清算人员工资3万；清算期为60天。

1　缴清算日前应交未交税费

借：应交税费――未交增值税

1070.15

应交税费一应交企业所得税

4663.25

贷：银行存款 5733.40

2　进入清算

(1)确认债权清理、债务清算所得或损失

①收回应收账款

借：银行存款 120000.00

清算损益 3000.00

贷：应收账款 123000.00

②收回其他应收款

借：银行存款 3000.00

贷：其他应收款 3000.00

(2)按可变现价值或价格，确认资产转让所得或损失

①商品变现收入

借：银行存款 393533.53

贷：清算损益 336353.44

应交税费一应交增值税

(销项税额)57180.09 　结转成本 　借：清算损益437259.48

贷：库存商品437259.48 　缴纳税款 　借：应交税费一应交增值税

(销项税额)57180.09

贷：应交税费――未交增值税

57180.09 　借：应交税费――未交增值税

57180.09

贷：银行存款 57180.09 　②固定资产变现收入 　借：银行存款 600000．00

累计折旧 524702.18

贷：固定资产 956429.00

清算损益 168273.18

(3)支付清算人员工资

借：清算费用 30000.00

贷：银行存款 30000.00

借：清算损益 30000.00

贷：清算费用 30000.00 　(4)偿还负债 　借：应付账款 300000.00

应付工资 25000.00

其他应付款　85000.00

贷：银行存款　410000.00 　(5)根据上述会计处理结果，计算清算损益：

336353.44+168273.18-3000-437259.48-30000=34367.14(元)

(6)根据财税[2009]60号文规定，企业清算所得为全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额。

①清算损益应交企业所得税34367.14×25％=8591.79(元) 　借：清算损益8591.79

贷：应交税费――应交企业所得税

8591.79 　②清算所得：34367.14-8591.79=25775.35(元) 　(7)编制清算损益表及清算结束日资产负债表(略)。 　(8)根据国税函[2009]684号文规定，企业应自清算结束之日起15日内，向主管税务机关报送企业清算所得税纳税申报表，结清税款(申报表略)。 　(9)缴纳相关税费 　借：应交税费一应交企业所得税

8591.79

贷：银行存款　8591.79 　(10)对剩余资产进行分配(会计分录略) 　可分配的剩余资产为：158786.00+656517.19+25775.35=841078.04(元) 　甲分得：841078.04×55％=462593.20(元) 　 乙分得：841078．04x25％=210269.64(元)　 丙分得：841078.04×20％=168215.70(元)　 (11)根据《企业所得税法实施条例》第11条释义：投资方企业从被清算企业就剩余资产分得的部分，其中相对于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余中应分得的部分，应确认为因股权投资关系从被投资企业税后利润中分配取得的投资所得，免于征收企业所得税。因此，甲公司从A公司分得的剩余资产免征企业所得税，对个人从被清算企业分得的剩余资产，则应按股息所得代扣代缴个人所得税。　 代扣代缴乙个人所得税：210269.64×20％=42053.93(元) 　代扣代缴丙个人所得税：168215.70×20％=33643.14(元) 　3　清算分配后投资方实际可收回的投

资本息(会计分录略) 　甲公司：1000000x55％+460633.82=1010633.82(元) 　乙：1000000x25％+210269.64-42053.93=418215.71(元) 　丙：1000000×20％+168215.70-33643.14=334572.56(元)

二．破产清算

破产清算是指债务人到期不能清偿债务或出现资不抵债的情况下，由债权人、债务人或利害关系人向破产企业所在地人民法院提出申请，法院依法宣布破产后，依照破产法规定进行的清算。破产清算程序与普通清算相比差异较大且复杂得多，最大的差别是：①破产清算由受理法院指定的管理人全面接管债务人财产并依法对其进行管理、处分、整理、变价、分配；②债务的清偿按公平价值进行，与之对应的账务处理按优先顺序进行分类。清算程序依次为：债权申报沼开债权人会议；拟定破产财产变价方案、破产财产分配方案并提交债权人会议讨论通过；破产财产变价出售；破产财产分配；破产清算程序终结。 　【例2】B公司由甲乙两公司投资设立，股权比例分别为65％和35％，由于资不抵债，2009年8月债权人K向法院申请B公司破产，法院受理后认为符合清算条件，裁定进入清算程序。2009年9月30日资产负债表如表2： 　假设计税基础与账面价值一致；应交税金为：个税500元，增值税1.7万元，城建税1190元，教育附加510元；存货可变现价值为70万元；固定资产可收回净值50万元；应收账款可收回净值20万元；支付清算费用及清算人员工资6万元；为简化计算，假设应付账款全部为无担保负债，其中：K公司100万元、C公司50万元、甲30万元、其他债权人合计177884元。其他应付款为应付未付的养老保险金；清算期6个月。 　 破产清算的会计处理与普通清算基本一致，这里不再重复，下文仅涉及与计算清偿比率有关的指标及清偿比率的计算结果。 　1　编制变现及清偿情况表(见表3) 　2　编制破产清算损益表(见表4) 　3　编制破产清算期间现金／银行存款收支情况表(见表5)： 　4　根据破产法规定，应付工资、清算费用、社保费及应交税金从破产财产中优先清偿后，破产财产不足以清偿普通债权的，按比例清偿。 　本例实际清偿的债权基数为1977884元，清偿比例为：1312481.20÷1977884≈66.36％ 　(1)债权人按清偿比例可收回的债权 　K公司：100万×66.36％=663578.45(元) 　C公司：50万×66.36％=331789.23(元) 　甲个人：30万×66.36％=199073.54(元) 　其他债权人：177884×66.36％=118039.98(元) 　(2)破产财产分配方案经债权人会议通过或经人民法院依法裁定后，管理人向无担保债权人清偿债务的会计处理如下： 　借：应付账款 1977884.00

第8篇：城建税税法规定范文

1.企业组织形式的纳税筹划。大学生创业时选择不同的企业组织形式，涉及不同税种，其税负会有所不同。

工商企业管理专业的贺同学和贾同学准备在某县城创办一家化妆品专营店，两人均参与管理，共同经营。专营店位于商业街，销售收入主要来自店面零售，预计年销售收入15万元，相关成本费用10万元（包括两人工资，每人3500元/月）。依据该企业的规模，主管税务机关认定该企业为增值税小规模纳税人，属于小型微利企业。根据国税总局公告2014年第57号，增值税小规模纳税人和营业税纳税人月销售额或营业额不超过3万元的，免征增值税或营业税；财税【2015】99号文件规定，自2015年10月1日起至2017年12月31日，应纳税所得额在30万元以下（含30万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。在登记机关进行注册登记时，有两个方案可以选择：方案一，注册为有限责任公司；方案二，注册一家合伙企业。对这两个方案的税负和税后利润分析如下：

方案一：设立有限责任公司。该有限责任公司享受免税政策，应缴纳增值税额为0元，企业所得税应纳税所得额为50000元，应缴纳企业所得税为5000元。假设企业在提取法定盈余公积金后将利润全部分配给投资者，税后利润是45000元，提取10%的法定盈余公积金后，剩余40500元分配给投资者，贺同学和贾同学按照股息红利所得（税率20%）缴纳个人所得税，合计应缴纳个人所得税8100元。企业所得税和个人所得税合计13100元。

方案二：设立合伙企业。该合伙企业同样可以享受免税政策，应缴纳增值税额为0元，按照先分后税的原则，可分配经营所得50000元，贺同学和贾同学平均分配各得25000元，适用10%的税率，速算扣除数为750元，两人合计应缴纳个人所得税3500元。

尽管方案一享受了相关优惠政策，仍比方案二增加税收负担9600元（13100-3500），就创业初期的经营模式来说，这两种企业组织形式对企业的影响没有差别，两个同学最终选择了方案二。

2.行业选择的纳税筹划。大学生创业对行业的选择首先要分析行业的生命周期、景气程度等因素，此外，还要熟悉相关产业扶持政策和涉及该行业的财税法规。

临近毕业，小王等五位同学筹集到400万元资金，准备在咸阳市设立一家有限责任公司，有三个项目可供选择：特色餐厅，预计年营业额460万元，成本及费用合计350万元；快递公司，以邮件收派服务为主要业务，预计年销售额500万元，成本及相关费用375万元，可抵扣进项税10万元；小型观光农场，主营鲜花栽培和销售，预计年销售收入400万元，相关成本费用合计280万元。具体分析如下：

项目一：创办一家特色餐厅，属于营业税纳税义务人。根据现行营业税暂行条例，适用5%的税率，城建税和教育费附加合计为营业税的10%，应缴纳营业税为23万元；应缴纳城建税和教育费附加为2.3万元。营业收入扣除成本费用350万元、营业税23万元和城建与教育费附加2.3万元后，利润总额是84.7万元，应缴纳企业所得税为（税率25%）21.18万元，税后利润为63.52万元。

项目二：投资设立一家快递企业，主营邮件收派服务。预计年销售额500万元（价税合计），会计核算健全，能够提供准确的税务资料，可以向主管税务机关提出申请，认定为一般纳税人。根据营改增相关规定，邮件收派属于物流辅助服务，按照现代服务业适用6%的税率。不含税收入为471.70万元，销项税额为28.30万元，有10万元的进项税可以抵扣，所以应缴纳增值税为18.30万元；应缴纳城建税和教育费附加是1.83万元；不含税收入减去成本费用和城建与教育费附加，利润总额为94.87万元；应缴纳企业所得税（税率25%）为23.72万元；税后利润等于71.15万元。

项目三：投资开办一家小型观光农场，以栽培和销售鲜花为主要业务。根据《增值税暂行条例》相关规定，这个项目属于“农业生产者销售自产农产品”，可免征增值税。另外，按照《企业所得税法》的规定，花卉种植项目所得减半征收企业所得税。故不用缴纳增值税，利润总额为120万元；减半征收企业所得税，应缴纳企业所得税为15万元；税后利润是105万元。

由此可见，大学生创业初期在设立企业阶段就有必要进行纳税筹划。可以根据客观预测的数据测算不同组织形式下企业税负的高低以及可供选择的不同行业的利润水平，从而选择税负轻、税后利润高的行业和组织形式。当然，还要综合考虑企业的社会形象、生产经营模式、客户结构和企业的发展规划等因素。

二、大学生创业初期采购和销售业务的纳税筹划

1.采购业务的纳税筹划。如果大学生创办加工制造或者商品流通企业，生产经营过程中往往有大量的采购业务，在采购价格相同的前提下，供应商的身份、能够提供的相关交易凭证不同，会影响企业的税负、利润和现金流等。

2012级机械专业的学生购置了一台加工中心，成立了一家机械技术开发公司，主营精密零件加工，经申请被认定为一般纳税人。现每年需要采购大量铜料，加工成空调机零件，为某大型家电企业配套，销售价格84800元/吨（不含税）。成本构成：1吨产成品需要耗费1.5吨原料铜，10000元加工费用（包括直接人工）。原料铜有三家供应商：A公司，一般纳税人，开具增值税专用发票；B经销部，小规模纳税人，提供税务机关代开增值税专用发票；C个人独资企业，小规模纳税人，开具普通发票。三家供应商的产品质量和售后服务没有差别，如果供货价格均为43000元/吨（含税），那么我们分析每吨产成品在不同采购方案下的税负、利润和现金流出额（不考虑城建与教育费附加）。

无论哪种方案增值税销项税额都是14416元（84800×17%），每吨产成品需要耗费1.5吨原材料，直接材料成本是其不含税价的1.5倍，加工费用都是10000元，每吨不含税收入减去直接材料成本成本、减去加工费就是每吨产成品的毛利。

方案一：以A公司（一般纳税人）为供应商。按照增值税暂行条例相关规定，原材料不含税价为55128.21元，进项税额为9371.80元，应缴纳增值税额为5044.21元；毛利为19671.69元；购买原材料和缴纳增值税的现金流出额为69544.21元。

方案二：以B经销部（小规模纳税人）为供应商。按照税法的相关规定，计算得出原材料成本（不含税价）为62621.36元，适用3%的税率，进项税额为1878.64元，应缴纳增值税为12537.36元；毛利是12178.64元；购买原材料和缴纳增值税的现金流出额为77037.36元。

方案三：以C个人独资企业（小规模纳税人）为供应商。由于该供应商为小规模纳税人，开具普通发票，不能抵扣，所以应缴纳增值税 14416元；毛利10300元；购买原材料和缴纳增值税的现金流出额为78916元。

由于小规模纳税人供应商不能提供增值税专用发票，购货方不能取得增值税进项税，或者它提供税务机关代开的增值税发票，也只能按不含税价的3%进行抵扣，而一般纳税人供应商开具的增值税专用发票，购货方可按不含税价的17%进行抵扣，所以方案一缴纳增值税最少、毛利最高、现金流出额最低。可见对采购业务进行纳税筹划有助于提高经营效益，一般纳税人优先选择一般纳税人供应商，除非小规模纳税人供应商的供货价格足够低，可以弥补不能抵扣或者抵扣额少的影响。

2.销售业务的纳税筹划。大学生创业初期，为了扩大销售规模，采用灵活的销售方式和结算方式，不同的业务模式纳税义务发生的时间也不同。

陕北某同学毕业后回家创业，对家乡狗头枣进行深加工后销售。9月份给某超市供货10万元，超市收货后没有付款，直到12月份超市将这批货全部销售完后才付款结算。

方案一：9月份发出货物即确认销售收入，产生纳税义务，但此时货款并未收回；方案二：9月份与超市签订代销协议，发出货物。12月份收到货款，确认收入，就这笔业务9月份没有纳税义务，12月份产生纳税义务。

比较这两个方案的纳税情况，尽管税负没有变化，但方案二的纳税时间比方案一延迟了3个月，纳税人就能有较充裕的时间安排资金缴纳，并赢得资金的时间价值。针对销售方式和结算方式进行合理的纳税筹划，可以在一定程度上改善企业经营状况。

三、大学生创业初期奖金发放的纳税筹划

两位初创业者，通过线上线下结合提供营销服务。对于销售部门的员工，平时月薪7000元，根据个人业绩在年底一次性发放年终奖，2015年公司计划给某员工发放60000元的年终奖。方案一，平时月薪7000元，年终发放全年一次性奖金60000元；方案二，平时月工资、薪金调整为7500元，年终发放全年一次性奖金54000元。

按照个人所得税法的规定，个人取得的全年一次性奖金，可以单独作为一个月的工资、薪金所得计算缴纳个人所得税。取得年终奖当月工资、薪金高于（或等于）税法规定的费用扣除限额的，将当月取得的全年一次性奖金除以12个月，根据商数确定适用税率和速算扣除数，再用当月取得的全年一次性奖金乘以适用税率，减去速算扣除数，就得到应纳个人所得税额。

方案一，平时每月工资薪金超出3500元的部分适用10%的税率，速算扣除数105元，每月应缴纳个人所得税额为245元，全年2940元；年终奖60000元，适用20%的税率，速算扣除数555元，年终奖应纳个人所得税额为11445元；合计全年应纳个人所得税额为14385元。

方案二，平时的月工资、薪金调整为7500元，而年终奖少发放6000元，也就是发放54000元，平时每月工资薪金超出3500元的部分同样适用10%的税率，速算扣除数105元，每月应缴纳个人所得税额为295元，全年3540元；年终奖54000元，适用10%的税率，速算扣除数105元，年终奖应纳个人所得税额为5295元；合计全年应纳个人所得税额为8835元。

第9篇：城建税税法规定范文

房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比税负较重。房地产业涉及的主要税种情况如表1所示：

房地产业的税金除上述按纳税环节所列税种外，还要缴纳城市建设维护税、教育费附加和城镇土地使用税。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

房地产业税收筹划案例分析

――兴邦房地产开发公司筹划实务

兴邦房地产开发公司是主要从事居民住宅及商业用房开发，城市配套设施建设，以及欧式装饰、园林绿化等业务的股份制企业，拥有自己的建筑施工队、营销公司、广告公司、装修公司。每年居民住宅及商业用房开发量在10万平方米以上。公司注册资金5亿元，每年销售收入10亿元左右，属于政府甲级房地产开发企业。

通过对兴邦房地产开发公司财税情况的分析，税务顾问从以下方面拟订了税收筹划方案：

1．资金筹措的纳税筹划

兴邦房地产公司对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。

（1）通过金融机构融资。兴邦房地产公司新开发一个项目，需要资金1500万元。如果企业选择向银行贷款，按年利率8%计算，每年需支付利息120万元，该利息费用可以税前列支，因此采用银行贷款方式融资，对公司利润的影响额是120万元，即采用银行贷款融资可以为公司节税39.6万元(120×33%)。

（2）通过发行债券融资。对于上述项目，如果兴邦房地产公司经批准发行债券融资，债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元，即采用发行债券融资可以少缴纳税金49.5万元(150×33%)。

2．收入确认的税收筹划

兴邦房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税400×5%=20（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税400×40%×5%=8（万元），以后3次分别应交营业税400×20%×5%=4（万元）。虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》规定：对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。

3．土地增值税的筹划

兴邦房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。

如果不分开核算，兴邦公司应缴纳土地增值税为：

增值率（增值额与扣除项目金额的比例）为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200（万元）。

如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：

普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税=（10000－8000）×30%=600（万元）；

豪华住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（万元）

应纳土地增值税合计金额=600+650=1250（万元）

分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率为25%，超过20%，还要缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样可以获得双重好处：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量，改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。

4．闲置房地产投资筹划

兴邦房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中兴邦公司所占份额为400万元。

下面我们进行一般性分析，假设房产原值为K，如果出租则每年可取得租金收入X1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中兴邦公司所占份额为X2，出租和联营的税负分别为Y1、Y2。

（1）采取出租方式应承担的税负

营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5%征税，则为5%X1；

房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为12%X1；

城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城建税税负为7%×5%Xl＝0.35%X1；

教育费附加：3%×5%X1＝0.15%X1；

印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定：“按租赁金额1‰贴花”，因此印花税税负为0.1%X1；

所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为：33%×(X1－5%X1－0.35%X1－0.15%X1)=31%X1

总体税负Y1＝营业税＋房产税＋城建税＋印花税＋所得税＋教育费附加

＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋31%X1＋0.15%X1=48.6%X1

（2）采取联营方式应承担的税负

房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。减除30%，则房产税税负=1.2%×(1－30%)K＝0.0084K；

土地使用税(此税种从量定额计征，各地标准不一，以南京为例，假定地区单位税额为0.7元／平方米)，假设该房产使用面积为L平方米，土地使用税税负=0.7×L=0.7L；

所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=X2×33%=33%X2；

总体税负Y2=房产税税负 + 土地使用税税负 + 所得税税负

=0.0084K＋0.7L＋0.33X2

（3）寻求税负均衡点

由于租金收入相对固定，而且在出租前往往可以商议确定，而联营收入则因影响因素多，不确定性更大，所以可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，有：

0.486X1=0.0084K＋0.7L＋0.33X2

X2=（48.6X1－0.84K－70L）/33

在利用房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：

若预期联营的收入X2＞(48.6×租金收入－0.84×房产原值－70×实际使用面积)/33，则该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；反之，则应采取租赁方式。