房地产公司财务指标分析精选(九篇)

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第1篇：房地产公司财务指标分析范文

内容摘要:本文运用Logistic回归对我国预亏的上市房地产公司的财务数据进行分析,试图从实证研究的角度说明上市房地产公司财务危机产生的原因,构建上市公司财务预警模型。研究表明logistic模型在预测亏损前的房地产公司财务困境方面具有较高的准确率。

关键词:logistic回归STT检验预警模型

继1998年3月中国证监会了《关于上市公司状况异常期间的股票特别处理方式的通知》后,同年4月沪深交易所即宣布将对财务状况或其他状况出现异常的上市公司的股票进行特别处理(Special Treatment,简称ST),从此ST板块的股票即成为我国股票市场上一个特殊的群体。无论是资产重组的题材,还是关联交易的频繁发生,都可以引起市场对ST股票的敏感反映,使得该类股票的波动远大于市场波动的平均幅度,成为制造投机成分,为股市营造变数的一个板块。为排除行业不同所造成的影响,本文选择ST板块中房地产业的上市公司作为研究对象,运用常用统计分析软件SPSS对这些上市房地产公司的财务困境进行研究,并运用logistic回归寻找造成财务危机的原因,试图构建相应的财务预警模型,为ST公司和投资者的经营和决策提供参考。

研究选样标准与指标体系的建立

本文选取的研究对象为2009年被ST的12家房地产公司,并且选取了在沪深两市中排名前12位的表现正常的12家房地产企业作为对比样本。样本相关变量数据取自CSMAR数据库中各上市房地产公司2008年的数据以及证券之星、中国上市公司资讯网、和讯网等网站。

(一)财务风险预警指标的初步选取

美国纽约大学的Edward.Altman教授在建立企业破产预测的Zeta模型时,财务指标的最初选取遵循了两个原则:该指标在以前的研究中出现的频率;指标与所要研究问题的潜在相关性。结合这两个原则以及敏感性、先兆性、关联性、可操作性和互斥性,本文从反映上市公司的盈利能力、经营能力、偿债能力、成长能力四个方面提取了各项财务指标,具体说明如下:

1.盈利能力指标。X1净资产收益率:该指标是从所有者的角度考察企业盈利水平的高低。该指标越高,表明资产增值能力越强,企业越有活力,财务状况越健康;X2总资产利润率:该指标反映企业总资产获得利润的能力,是反映企业资产综合利用效率的指标。该指标越高,表明资产利用效果越好,企业发生财务危机的可能性越小。

2.经营能力指标。X3应收账款周转率:该指标反映企业应收账款周转速度的比率。该指标越高,表明公司收账速度快,坏账损失少,资产流动快,偿债能力强;X4存货周转率:该指标是衡量企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。它影响到企业的短期偿债能力。该指标越高,存货的占用水平越低,企业的变现能力越强;X5总资产周转率:该指标综合评价企业全部资产经营质量和利用效率。数值越高,表明企业总资产周转速度越快,销售能力越强,资产利用效率越高,发生财务危机的可能性越小。

3.偿债能力指标。X6流动比率:该指标是流动资产对流动负债的比率,用于衡量企业流动资产在短期债务到期前,可以变为现金用于偿还负债的能力。该指标越大,企业短期偿还债务的能力越强;X7速动比率:该指标是速动资产对流动负债的比率,衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。该指标是对流动比率的补充,它越大,企业的短期偿债能力越强,财务风险越小;X8资产负债率:该指标又称为财务杠杆系数。在企业经营状况良好的情况下,适当的财务杠杆可以起到正面的作用,在经营不良时,过度的财务杠杆会导致企业的财务状况恶化。

4.成长能力指标。X9主营业务收入增长率:该指标衡量公司的产品生命周期,判断公司所处的阶段。该指标越大表明企业的发展潜力越大;X10总资产增长率:该指标反映企业本期资产规模的增长情况。该指标越高,表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快。

(二) 财务风险预警指标的进一步筛选

进入预警模型的指标应当能够显著地区分ST公司和非ST公司,因此,本文选取应用多元统计方法中的T检验对预警指标进行再次筛选。对同一财务指标而言,当两组样本具备齐方差性时,采用的检验统计量为:

当两组样本不具备齐方差性时,采用的检验统计量为:

利用24家上市房地产公司的样本数据,采用SPSS统计分析软件中的双样本(独立)平均数检验Independent-Sample T Test,对样本2008年的数据进行显著性检验的结果如表1所示。由表1可以看出,在财务风险发生的前一年中有三个指标通过了显著性检验,分别是:X7速动比率、X5总资产周转率和X10总资产增长率,这三个指标可以有效地区分有财务困境和没有财务困境的企业,因此,选取它们作为logistic回归中的入选变量。

财务困境预测模型选择和构建

根据上述筛选出的三个财务指标,本文试图预测我国上市房地产公司发生财务困境的可能性,即根据该指标组刻画的财务状况推测企业未来发生亏损的概率。

Logistic回归是处理定性被解释变量的常用统计分析方法,尤其对于相依变量为二分类变量时的模型往往具有较好的效果。并且相对于多元线性回归,logistic回归不要求变量服从正态分布,因而比判别分析更加稳健。其表达式为:

其中,xn的值为自变量,β0为截距, βi为回归系数,P为在给定自变量的条件下事件发生的概率。

运用SPSS统计分析软件对筛选出的三个经过T检验的财务指标进行logistic回归分析,得到如表2所示。

所得方程可表示为:

logistic回归模型一般以0.5为最佳判定点,即如果通过模型计算出来的某事件发生的概率(Y=1)大于等于该事件不发生的概率(Y=0),则判定该事件发生,否则判定该事件不发生。在本文中即为当P>0.5时,该企业被判定为ST公司,当P

将样本公司的财务数据代入模型,进行回判,得到结果如表3所示。

从上述预测结果来看财务指标的综合运用大大提高了预测的准确性,本文对ST公司的正判概率为83.3%,对正常上市公司的正判概率为83.3%,综合正判概率即为83.3%。

结论及亏损的原因

(一)结论

本文利用logistic回归对中国预亏上市房地产公司的财务困境进行了预测研究。采纳的数据是综合反映公司经营状况的财务指标,判断公司发生财务困境的标准是被ST。此外,作为对比研究,文章还选入数量相同的未发生亏损的业绩正常的上市公司。从logistic回归模型的预测结果来看,判别的准确率达到83.3%,表明模型在预测上市房地产公司发生亏损方面是有效的。因此,这个模型可以为资本市场上的机构与个人投资者做决策提供参考。同时,这个模型可以看做是对上市房地产公司连续亏损原因的解释,表明速动比率、总资产周转率和总资产增长率这三个指标所代表的相应的偿债能力、经营能力和成长能力对企业的财务状况具有重要的影响,这三个指标越大,企业的发生财务困境的概率越小,因此,企业的管理层应当在这些方面给予足够的关注。

(二)我国上市房地产公司连续亏损的原因

企业偿债能力偏低,风险大。我国房地产企业普遍存在自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠向银行贷款解决。而对比ST企业与经营良好企业的财务指标可以发现连续亏损企业的资产负债率多在90%以上,有的高达1000%,远远高于正常经营的企业,而速动比率却明显偏低。这样,过高的负债,不足的偿债能力必然导致企业经营的成本增加,盈利下降,以致出现亏损。这种自由资金不足,过分依靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等方式来进行房地产开发的公司,一旦商品房销售不畅,资金不能即时回笼,将导致工程难以为继,极易出现亏损乃至破产。 企业重开发,轻经营管理。依据上述研究结果中显示的经营能力,再结合实际,可以发现被ST的房地产企业相对于业绩良好的房地产企业而言更加轻视物业经营管理。在这种情况下,公司业绩取决于具体的开发项目,而一个开发项目的周期只有2-4年,极易导致开发企业经营业绩的大起大落。在国外,物业经营管理的比重大大高于物业开发的比重,这也是国外房地产企业经营相对稳定的主要原因之一。

企业开发能力低,发展潜力小。房地产业是非常密集的资本密集型产业,而我国很多房地产企业规模小,资源分散,开发企业整体水平不高,与其密集的行业特点极不相适应。这也是ST房地产企业所面临的问题之一,再加上它们偿债能力和经营能力的欠缺,导致其融资能力也大受影响,进而影响到企业的发展潜力。而发展潜力所映射的成长能力的缺乏又进一步增加了其亏损的可能性。

此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表现在:由于考虑了行业和规模进行实证分析,难以取得足够的样本,这可能会导致研究结果与实际状况存在一定误差。样本的选取局限于上市公司,限制了模型的适用范围。由于搜集数据的途径有限,有关公司治理、宏观环境、行业竞争情况等影响企业财务状况的非财务指标因素没有纳入研究范围。

参考文献:

1.于立勇,詹捷辉.基于Logistic回归分析的违约概率预测研究[J].财经研究,2004(9)

2.杨蓬勃,张成虎,张湘.基于Logistic回归分析的上市公司信贷违约概率预测模型研究[J].经济经纬,2009(2)

3.杜勇,刘星.基于Logistic回归的上市公司亏损逆转识别模型研究.[J].技术经济,2009(12)

第2篇：房地产公司财务指标分析范文

[关键词]房地产行业；财务风险；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

随着我国国民经济的发展，房地产行业发展势头尤为迅速，由于我国房地产行业基础差、起步晚，各种行为都不规范等原因，致使房地产公司存在着巨大的财务风险隐患。目前房地产企业如何合理有效地避免财务危机对保证房地产行业长久稳定发展，乃至全民经济发展都具有非常重要的意义。

1房地产行业的财务风险成因分析

11宏观因素分析

房地产行业的外部环境包括政治因素、法律因素、经济因素、社会文化因素、自然环境因素和技术发展因素等，所以房地产行业的外部环境不受自己控制，当国家和地区经济情况发展变化时（经济全球化加快等），首先受到影响的就是房地产行业。目前国家对房地产开展的调控政策如：财政政策、货币政策、税收政策等，也影响房地产行业的发展。因此房地产行业很难控制未来发展的走势。同时又由于房地产开发项目具有周期长、回收期长、投资大等特点，导致公司发展也存在一定的缺陷，具体表现如下。

111市场不成熟

我国房地产是20世纪90年代初新兴产业，相对世界其他国家房地产行业来说，起步比较晚，发展速度猛烈，无论发展过程还是管理规范等都不够成熟，导致房地产发展过程中没有重心，盲目前进。出现一些企业将闲置资金投入到没有进行前期市场调查的房地产项目，导致房屋销售不畅，资金无法正常收回。

112政府政策影响

我国房地产行业发展速度过快，根基不稳，为了适应国民经济发展需要，政府多次出台宏观调控政策。当房价上涨趋势过快时，国家严格控制开发商贷款条件和利率，从而削弱房地产发展势头。当房地产行业发展进入低谷时，采取贷款放款优惠政策，鼓励国民购买，维持国民经济平衡发展。

113风险意识淡薄

由于房地产快速发展，使得房地产投资者在近二十年获得了高利润的回收，他们被胜利冲昏了头脑，忽略了风险意识。同时，房地产公司在规避风险意识方面缺乏相应的控制制度，没有实现按照制度进行风险控制。

12微观因素分析

121缺乏财务预算和财务管理意识

在房地产行业发展过程中，有将近四成的房地产公司在经营过程中仅停留在会计核算，而缺乏财务预算和事后财务分析，没有有效的发挥财务管理的职能。甚至有的房地产公司外聘会计公司做，由于会计对公司情况和业务不了解，不能做到日常财务数据的有效控制。

122盲目举债，资本结构不当

一些公司被刚开始的高利润冲昏了头脑，不计后果的将资金投入到房地产开发过程中，而缺乏开发项目的全盘考虑和长期规划，导致房地产项目开发后期资金运作困难，不得不向银行大量贷款，由于仅靠银行贷款，其借款渠道单一，导致负债成本过大。

123成本费用控制不严

由于目前房地产市场投资过热，房价过高，房地产暴利，使得房地产企业忽视了成本费用控制，主要表现在三方面：首先，不重视建设项目的规划阶段，经常出现项目方案还没有确定下来就着急开工进行建设，致使在项目建设过程中对项目方案反复修改，项目成本也随之增加；其次，招投标环节走过场，部分开发企业不愿搞公开招标；再次，普遍重视对施工阶段的成本控制，而忽视了设计阶段的成本控制。

2房地产行业财务风险特点

21财务杠杆使用过度

大多数房地产公司以向银行贷款的方式应对房地产开发所需要的大量资金，但是过度贷款会导致资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆使用过度意味着资金流动风险增高，稍有不慎公司就面临着巨大的还款压力。

22资金周转率偏低

由于房地产项目开发所需资源多，资金投入大，征地、土地开发、房屋开发都属于资金严重消耗部分。虽然房地产通过房屋预售、现房销售和物业管理等方式将资金收回，但周期比较长。

23资产期限不匹配

由于房地产的资金投入大，资产比较多，其流动资产主要是存货（包括原材料、周转材料、存货跌价准备、开发产品）。由于房地产存货流动性差，属于不易变现的资产，导致房地产公司流动资产和流动负债率不匹配，致使资金偿还压力过大。

24现金流入期限不均衡

由于房地产公司大部分资金采取外部资金投入并在项目开展期进行房屋预售等方式获得资金流入，致使房地产现金流入不可控，一年高一年低，现金流入期限出现严重的不均衡。使得现金流入较少的一年要面临资金短缺的流动性风险，现金流入较多的一年又会产生大量的资金冗余。

3房地产行业降低财务风险的对策

31加强财务活动过程管理

311筹资风险的管理

向银行贷款是房地产行业目前采取的主要融资方式。经过行业分析，房地产公司过度贷款会造成负债率过高。所以房地产公司融资方式应该采取以银行贷款为主，吸引外部投资等创新融资方式为辅，形成组合性融资，从而改变因负债率过高导致房地产行业财务风险，确保项目资金顺利流通，股东权益具有稳定的收益率。

312投资风险的管理

房地产开发项目属于高投资项目，其最重要工作的就是项目前期的需求分析和可行性调研，应充分了解国家政策、城市规划、土地使用情况、房屋供应信息以及房地产市场需求等。如果城市规划信息不准确，导致开发商选址的错误判断，最终会导致开发房屋出现滞销。

313现金流量风险管理

房地产公司从开始融资就承担着财务风险，所以在公司资金回收环节最为重要，而应收账款的及时回收是影响资金回收风险的重要因素。所以应加强对应收款项的管理，首先建立稳定的信用政策；其次客户购买房时确定客户的资信等级，评估购买用房公司的偿债能力；最后，确定合理的应收款方式和比例。

32建立完善的风险预警系统

如果房地产公司没有建立和完善财务风险预警管理系统，不能有效地避免财务风险，将会使财务危机扩大化，所以建立完善的财务预警系统至关重要。

321及时编制现金流量预算，建立短期财务风险预警系统

房地产财务短期内的主要工作是现金流量预算的编制，为了保证现金流量得到有效管理，房地产公司应该建立完善的预算及预测系统，以周、月、季、半年、年为阶段将具体项目汇总，分析预期收益、现金流量和财务状况等。

322建立财务风险预警模型，确定长期财务分析指标体系

财务预警指标一般包含反映企业负债偿还能力、盈利能力和资产运营能力等。房地产公司应该参照房地产特点，并根据自己公司的实际情况，具有侧重的对企业财务指标进行调整，从而建立适合企业长期发展的财务风险预警模型。

4结论

综上所述，只有不断提升房地产的财务管理水平，加强财务风险管理，才能保障房地产公司长久稳定发展，才能实现国民经济的科学合理发展。

参考文献：

[1]田林永当前房地产公司财务现状及管理建议[J].中国房地产金融，2011（5）

第3篇：房地产公司财务指标分析范文

【关键词】 房地产上市公司； 投资价值； 层次分析法； 财务评价

一、房地产上市公司投资价值分析的目的与方法

房地产行业是我国的一个支柱产业，在国民经济中占据重要的地位。房地产业产业链长、关联度大，直接影响着经济社会发展。其在拉动内需、优化资源配置、创造就业等方面起到了其他产业所不可替代的作用。而作为经济晴雨表证券市场中的房地产板块，也因此一直受到投资者的广泛关注。截至2010年12月，我国房地产行业上市公司共有75家，其中，沪市42家，深市33家，另外在香港上市的有18家，房地产业上市公司总市值达到7 000多亿元。虽然当前国家针对房地产市场过热进行的一系列宏观调控对房地产上市公司带来一定的影响，但从长远看，一些质地优良的房地产公司已具备了一定的投资价值。因此，进行房地产上市公司投资价值的分析，对投资者而言，可以探求企业真实的内在价值，为市场交易提供理性的参考依据。对于房地产上市公司管理者而言，应用价值评估方法可以更好地做到对企业整体的分析、评估和管理，以达到企业价值最大化的管理目标。

在分析的具体方法上，本文拟采用层次分析法（Analytic Hierarchy Process）简称AHP，该方法是美国著名运筹学专家、匹兹堡大学教授托马斯・萨蒂（T.L.Saaty）于20世纪70年代初期提出的。它是一种将复杂的决策问题分解成若干组成因素；然后将这些因素按支配关系分解成递阶层次结构，通过两两比较的方式确定各个因素的相对重要性，并最终形成决策备选方案相对于决策目标的权重，从而帮助决策者作出决策的科学、有效的定量与定性相结合的方法。该方法普遍运用于各个领域。本文的研究主要是基于房地产上市公司财务评价的视角，通过建立财务指标评价体系，运用AHP方法来测度上市公司财务指标的相对权重，以求得上市公司投资价值的综合评价值，为投资者提供投资参考。

二、建立投资价值分析递阶层次结构模型

层次分析法将问题分成目标层、要素层及操作层。根据本文的研究，目标层即是房地产上市公司综合价值A，这是一个复杂的、综合性指标，需要多种因素来测定。根据指标选取全面性、典型性原则，将影响上市公司综合价值的财务指标分成4大类11小类，从不同角度反映公司的财务情况，其中偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力，分别用B1、B2、B3、B4表示，其作为模型的要素层；偿债能力常用指标包括流动比率C1、速动比率C2、资产负债率C3；营运能力常用指标包括存货周转率D1、应收账款周转率D2、总资产周转率D3；盈利能力常用指标包括资本收益率E1、净资产收益率E2、毛利率E3；发展能力常用指标包括主营收入增长率F1、总资产增长率F2。这些指标作为子要素层，是对要素层的进一步说明与解释。具体的评价指标体系如图1所示。

三、评价指标权重系数的确定

运用AHP层次分析法，构造模型的判断矩阵，计算各级要素权重，并进行一致性检验（本文所涉及的具体数据为辅助运用Excel软件计算得出）。计算过程如下：

（一）构建判断矩阵、层次单排序与一致性检验

判断矩阵元素的值反映了人们基于客观实际对各因素相对重要性的主观认识与评价，通常取1，2，…，9及它们的倒数作为标度。具体的标度取值及含义如表1所示。

按照以上标度，根据资料数据，结合专家意见和评价主体的意见，得出各层次的判断矩阵。通过和积法计算得各判断矩阵的最大特征根λmax和单排序权向量w（权重系数）。同时计算一致性指标CI和随机一致性比例CR，并进行一致性判断。计算结果见表2―表6。

（二）层次总排序与一致性检验

根据表2到表6的计算结果，可以计算出子要素层相对于要素层以及目标层的总排序向量（综合权重）。计算结果见表7所示。

对层次总排序也需作一致性检验，检验仍象层次总排序那样由高层到低层逐层进行。这是因为虽然各层次均已经过层次单排序的一致性检验，各层对比较判断矩阵都已具有较为满意的一致性。但当综合考察时，各层次的非一致性仍有可能积累起来，引起最终分析结果较严重的非一致性。最终检验层次总排序的一致性为CR=0.0065

四、AHP应用实例分析

应用AHP法对房地产上市公司的综合价值评价过程是：首先，根据财务指标在综合评价目标中的相对重要性，用AHP法计算出各个财务指标相对于综合评价目标的权重系数；然后，通过各公司财务指标的横向比较，得出各指标在众家公司中的相对地位，这一地位的高低是用分值的高低来表示的；最后，用相应的权重系数乘以各个公司的财务指标的分值，得出各上市公司偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力的分值和综合价值分值。前文已利用AHP法计算出了各个财务指标相对于综合评价目标的权重系数，下面就后两个步骤，结合实例计算分析如下：

本文选择了沪深两市房地产板块中4家具有代表性的公司进行分析。它们分别是万科A（000002）、招商地产（000024）、北辰实业（601588）、陆家嘴（600663），以下分别用G1、G2、G3、G4来代表它们。表8是由新浪财经网提供的这些上市公司截止于2009年12月31日的评价指标的财务数据。

根据表8中的数据对这4家上市公司作出各个指标的判断矩阵，如表9所示。

计算出每个上市公司在各个指标中所占的相应权数（计算方法如上文所示），结果如表10所示。

设每个指标的满分都为100分，将各上市公司的各项指标分值与相应的指标权数相乘，得出偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力的得分，并求出综合评分，下面以万科A为例，计算出其偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力及其综合评分。

偿债能力=万科A在流动比率C1的权重得分×C1在偿债能力B1中的权重+万科A在速动比率C2的权重得分×C2在偿债能力B1中的权重+万科A在资产负债率C3的权重得分×C3在B1中的权重

偿债能力=28.84×0.2972+25.03×0.5390+10.95×0.1638 =23.8560

同理，营运能力=48.24×0.3091+5.71×0.5813+42.31

×0.1096=22.8647

盈利能力=13.62×0.1638+27.18×0.5390+6.83×0.2972 =18.9109

发展能力=5.04×0.667+9.45×0.333=6.509

综合评分=万科A在偿债能力B1的得分×B1在A中的权重+万科A在营运能力B2的得分×B2在A中的权重+万科A在盈利能力B3的得分×B3在A中的权重+万科A在发展能力B4的得分×B4在A中的权重

综合评分=23.8560×0.1225+22.8674×0.227+18.9109

×0.423+6.509×0.227=17.7241

同理，4家房地产上市公司的评分可被计算汇总为表11。

结论：在偿债能力方面，招商地产与北辰实业做得较好。而在营运能力和盈利能力方面，陆家嘴都超过了其他上市公司，表现出良好的经营管理效率和获取利润的能力，但是，由于陆家嘴短期偿债能力较低，因此，投资时要把收益和风险同时考虑进去。在发展能力方面，招商地产远远超过了其他上市公司，表现出发展扩张的巨大潜力。但是，由于万科A在房地产行业占据着不可动摇的龙头地位，其规模基数大，所以，虽然其四项指标的排位都不靠前，但总体来讲，整个运营相对于其他三家房地产上市公司而言更加稳定。

【参考文献】

［1］ Copcland T.，Koller T.，Murrin J. Valuation：measuring and managing the value of companies［M］. New York：Eilley，2000.

［2］ 杜栋. 现代综合评价方法与案例精选［M］.北京：清华大学出版社，2008.

［3］ T.L. Saaty. The analytic hierarchy process：planning，priority setting，resource allocation［M］. McGraw Hill，1980.

第4篇：房地产公司财务指标分析范文

（一）样本的选择

本文选取房地产上市公司作为样本以保证研究的真实性。鉴于我国上市公司鲜有破产的情况发生，本文采用证监会的界定原则，将ST或者*ST（specialtreatment）公司定义为处于财务危机状态的公司，将非ST公司界定为财务状况正常的公司。

1.财务危机状态样本的界定

样本来自于2005—2013年首次被ST或者*ST的34家房地产上市公司。选取的样本研究期是上市公司被特殊处理时首次发生亏损的前一年（T-3年）。房地产企业投资回收期较长，亏损时有发生，在这一年以后接连发生亏损以至被特殊处理，因此这一年是上市公司发生财务危机的重要转折点。

2.财务正常状态样本的选取原则

本研究针对的是房地产上市公司，界定未被特殊处理的房地产上市公司为财务状况正常的样本。为了排除政策等其他因素对研究的影响，选取的正常样本研究期应与发生财务危机的公司相同，据此本文最终选取了2005—2013年间34家房地产上市公司为财务状况正常的样本。

（二）预警指标的选择

由于财务危机的发生难以用几个简单的指标来描述，同时又缺乏相关经济理论的指导，造成了指标选择较为困难，本文采用试错法对指标进行筛选。基于全面性和可量化的原则，结合我国房地产行业的特征，从企业的短期偿债能力、现金流量能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力、股东获利能力、风险水平和发展能力8个方面。过多的指标存在着大量无用的信息，不仅会导致分析困难，而且会降低预测的准确性。因此在进行分析之前，必须对备选指标进行筛选，剔除对财务危机表现不显著的指标。

二、模型构建与分析

（一）财务数据的预处理

在采集到的数据中，部分财务指标缺乏，需要对这部分缺失的数据作一个预处理，保持数据的完整性，才能进行下一步的分析。对数据的预处理主要包括两种情况：一是对于报表中未披露的数据。用该企业近期的数据作大致估计，尽量能代表公司的实际情况。二是对于不存在的指标数据。比率型指标当分母为零时，该指标不存在，为了保持数据的连续性，当期指标数据以其前后两期的均值来代替。

（二）显著性检验为了使分析更具有针对性

需要对上述备选指标进行显著性检验，选出有差异的指标。对于分布不同的指标，采用不同的方法进行显著性检验。

1.服从正态分布指标的显著性

检验利用SPSS软件对上述备选指标进行正态分布检验。检验结果显示营运资金对资产总额比率、负债与权益市价比率、流动资金比率、营业成本率、账面市值比5个指标呈正态分布，其余指标不符合正态分布。变量呈正态分布，对两类样本的相关指标进行T检验，根据检验的结果判断两类样本的预警指标是否具有显著性差异。本次T检验显著性水平取值为0.05，在此显著性水平下，营运资金对总资产比率和营业成本率通过显著性检验，即这两个指标在两类样本中存在显著差异。

2.不服从正态分布指标的显著性

检验其余57个指标不服从正态分布，不能直接使用参数检验。非参数检验适用范围广，对数据要求也不严，但是容易造成信息的损失，检验效能低。为了保证信息的准确性，先将数据进行转化，利用转化后的数据进行参数检验。转化后的数据参数检验结果表明，流动比率、营运资金比率、长期资产适合率等25个指标通过了显著性水平为0.05的参数检验，在两组样本中差异显著。

3.显著性检验结果综合以上两种显著性检验结果。

（三）因子分析较多的指标会导致模型过度拟合

使得预测准确度降低。对上述27个指标进行因子分析，进一步减少指标的数量。对剩下的指标进行KMO测度和Bartlett球形检验。由上述检验结果可知KMO测度值为0.557，球形检验P值为0小于0.05，适合作因子分析。采用正交旋转法进行转换。结果显示，特征值大于1的主成分有10个，累计贡献率达84%，由正交旋转成分矩阵可得：因子一主要代表盈利能力，因子二、因子八、因子十主要代表股东获利能力，因子三和因子七主要代表长期偿债能力，因子四和因子六主要代表短期偿债能力，因子五主要代表营运能力，因子九主要代表风险水平。

（四）模型构建、预测结果及检验

1.BP神经网络模型的构建、预测结果及检验

BP神经网络模型主要由一个输入层、一个输出层、一个或多个隐含层构成，每层节点的权值通过BP神经网络自我学习来调整，关于隐含层节点数的确定尚无相关理论，目前主要通过试错法来确定。本次建模采用隐含层为一层的BP神经网络结构，隐含层节点数由试错法确定为4，从而得出BP神经网络结构为10-4-1。从每类样本中随机抽取20个作为建模组，剩余28个样本作为验证组，检验模型的预测效果。将建模组40个样本的10个因子作为BP神经网络模型的输入层作自我学习。模型自我学习完成之后，将剩余的28个测试样本输入经学习样本调适完成后的BP神经网络模型，得到的预测结果与实际结果比较。通过上述对比分析可知，BP人工神经网络模型预测上市公司的财务状况准确率为85.7%，具有较高的准确率。模型对于验证组中两类公司的预测准确率相同。

2.Logistic模型构建、预测结果及检验

将因子分析得到的10个因子用于Logistic回归分析，令Y=0表示公司处于财务危机状态，Y=1表示公司处于正常状态，运行SPSS软件，得到Logistic模型对40个建模样本的判定分类。模型总体判定正确率为87.5%，其中对正常状态公司的判定准确率高达90%，由此判定模型的拟合度较好。Logistic模型的相关参数。模型参数中各参数的Sig值均大于0.05，对结果的影响均不显著，建立的模型理论意义不大。求证其在实际预警中是否具有实用意义，将验证组的24个样本带入模型得到的结果。对于验证组的判定中虽然模型的理论意义不大，但在预测房地产上市公司是否处于财务危机状态仍然有一定的实用意义，预测准确率达到了67.86%，相较于神经网络模型准确率较低，但是比神经网络模型更加容易理解，便于操作。

3.模型结果说明

上述两种模型分别对验证组进行了预测，对于一个房地产公司，两种模型可能会给予不同的判定，因此对比了两种模型对于验证组的预测结果。验证组中，有9家公司的BP神经网络模型和Logistic模型给出了互相矛盾的判断，导致无法准确判定这9家房地产上市公司的财务状况。然而，当BP神经网络模型和Logistic模型对同一房地产上市公司财务状况的预测结果一致时，在验证组中取得了89.47%的预测准确率，有效提高了预测结果的准确性。

三、结论

通过上文对房地产上市公司财务预警指标体系的构建及实证研究后发现：

1.企业财务指标选取越多，包含的财务信息也就越全面，降维处理时得出的因子会较多，几个因子才能代表公司某一方面的能力。

2.对公司T-3年的财务状况进行分析，两类公司现金流量能力方面的指标没有显著性区别，从现金流指标无法判断公司未来是否会处于财务危机状况。

3.Logistic模型的参数对预测结果的影响都不显著，证实财务危机是由多种因素共同作用所造成的，难以使用一种或几种指标来表明房地产上市公司发生了财务危机。

第5篇：房地产公司财务指标分析范文

【关键词】房地产上市公司；因子分析；绩效评价

一、引言

作为房地产业主体的房地产上市公司，其绩效直接决定着房地产业的发展。随着越来越多的企业涉足房地产业，加之国家宏观调控政策的影响，使得各企业之间的竞争日趋激烈。因此房地产企业的绩效问题成为社会关注的一个热点问题。

因子分析是基于同时对多个对象进行考察，综合分析众多数据的分析方法，具有客观性和有效性的特点，在绩效评价中有较为广泛的运用。王敏（2005）、都艳斌(2009)和易晓文（2009）均应用因子分析，对上市公司的绩效进行深入研究，并利用研究结果为所评价行业的公司按照绩效水平的高低排定了名次[1-3]。本文构建了房地产上市公司经营绩效评价指标的体系，运用因子分析法对指标进行评价分析，以期能够为决策者提供一定的决策依据。

二、房地产上市公司经营绩效的实证分析

（一）样本的选择

按照证监会对房地产上市公司企业划分的标准，并将在样本期间曾经退市、被ST处理、数据不齐全，以及主营业务中，房地产所占的比重小于30%的予以剔除，最终选取了在国内A股市场上市的64家房地产上市公司。

（二）指标的选择和数据的采集

本文参考了国内外学者近年来的研究成果，并结合数据的可得性，从不同角度选取了以下13个具体的财务指标来反映上市公司的盈利能力。它们是：营业成本、各项费用、总资产、净资产、股本、主营业务利润率、销售净利润率、主营业务利润增长率、总资产增长率、存货周转率、总资产周转率、流动比率、速动比率”。选取房地产样本公司2005-2010年6年的财务数据均值作为样本进行计算，数据来源于各公司的年报以及中国经济和金融数据库。

（三）实证分析

1、KMO & Bartlett检验。

本次实证研究的输出结果KMO值为0.569＞0.5，说明适合进行因子分析；Bartlett球体检验的χ2渐进的值为1117.019，即很大，相应的显著性概率（Sig）小于0.001为高度显著，因此数据是适合使用因子分析法的。

2、因子萃取

第一公共因子上（第一列）高载荷的指标有总资产、营业成本、净资产、股本、各项费用，相应的因子载荷值分别为0.984、0.983、0.976、0.970、0.965。这些指标均为上司公司运行的必要投入，因而将第一公因子F1命名为投入因子。

第二公共因子上（第二列）高载荷的指标有销售净利润率、主营业务利润率，相应的因子荷载值分别为0.971、0.975，这些指标反映的是上司公司在盈利方面，因而将第二公因子F2命名为盈利能力因子。

第三公共因子上（第三列）高载荷的指标有总资产周转率、存货周转率，相应的因子荷载值分别为0.971、0.957，这些指标反映的是上司公司在成长能力方面，因而将第四公因子F3命名为成长能力因子。

第四公共因子上（第四列）高载荷的指标有流动比率、速动比率，相应的因子荷载值分别为0.943、0.939，这些指标反映的是上司公司在偿债方面，因而将第三公因子F4命名为偿债能力因子。

第五公共因子上（第五列）高载荷的指标有总资产增长率、主营业务利润增长率，相应的因子荷载值分别为0.913、0.902，这些指标反映的是上司公司在资本运营方面，因而将第四公因子F5命名为资本运营能力因子。

表1 成份得分系数矩阵

成份

1 2 3 4 5

营业成本(X1) .208 -.004 .050 .008 -.013

各项费用(X2) .202 -.019 .018 -.017 -.007

总资产(X3) .206 .000 -.012 .012 .010

净资产(X4) .205 -.002 -.017 .025 .001

股本(X5) .204 .027 -.013 .020 .004

主营业务利润率(X6) .000 .503 .006 .014 .024

销售净利润率(X7) .000 .503 .004 .022 -.003

主营业务利润增长率(X8) -.015 .021 -.024 -.041 .538

总资产增长率(X9) .011 .001 -.028 .046 .544

存货周转率(X10) .003 -.007 .509 .035 .040

总资产周转率(X11) .012 .018 .527 .008 -.087

流动比率(X12) .019 .020 .028 .528 -.042

速动比率(X13) .013 .016 .016 .530 .046

3、因子得分与排名

以各主因子的方差贡献率占5个主因子总方差贡献率的比重作为权重进行加权计算总因子得分，其计算公式为：

F=0.396F1+0.169F2+0.169F3+0.137F4+0.129F5

限于篇幅，本文只将总因子得分排名前三位的房地产上市公司列出（见表2）：

表2 总因子得分排名前三位的房地产上市公司

F1 F2 F3 F4 F5 综合得分 排名

万科A 6.86849 -0.08848 0.17419 0.05450 -0.10435 2.72799 1

苏宁环球 -0.12818 7.75454 -0.14343 -0.35955 0.07036 1.19988 2

荣丰控股 -0.22622 -0.02963 7.23525 0.08139 -0.75592 1.03911 3

三、评价与结论

根据因子分析综合评价结果，有17家房地产上市公司的综合评价得分大于零，业绩表现良好，其中万科A、苏宁环球和荣丰控股排名前三，综合得分大于1，表现出良好的业绩水平。其中万科A，在综合绩效中名列第一，该企业绩效好的依靠的是报告期内的总资产、股本等各项投入费用，基本都是在样本企业中数额最大的；苏宁环球依靠的是在由销售净利润率和主营业务利润率构成的盈利方面的能力；而荣丰控股则凭借良好的总资产周转率和存货周转率是的在成长能力方面做的非常好。但值得注意的是，这三家公司，业绩水平表现强于其他公司，但并未表现出各个因子的均衡发展，而是由其中某一因子的值较高而拉高了综合评价得分。

进一步我们设：一家公司如果进入前32名得1分，否则的0分，将6年得分累加，各家公司的最终得分可能为0-6分。结果显示，得6分的有7家公司，得5分的有6家公司，得4分的有9家，得3分的有11家，得2分的有12家，得1分的有6家，得0分的有6家。即有7家公司连续6年保持在前32位，而有6家公司连续停留在后32位。2历年总得分标准差分别0.52198、0.446979、0.530843、0.556513、0.55752、0.597426，值都比较大，而且有逐步扩大的趋势，初步体现出房地产公司两极分化的倾向。

参考文献：

[1]王敏.因子分析法在上市公司绩效评价中的应用[D].石油大学,2002.

第6篇：房地产公司财务指标分析范文

上市公司财务预测模型主要应用在上市公司财务预警和上市公司未来成长性的判断上。按照模型构建的技术方法可以分为以下几类：

（一）多元线性判别模型

多元线性判别模型主要是利用判别函数将样本之间的差异显性化的一种统计技术。1968年，Altman针对美国企业首次利用多元线性判别的统计方法提出了Z-Score模型，模型中利用营运资金/资产总额、留存收益/资产总额、息税前利润/资产总额、股东权益的市场价值总额/负债的账面价值总额、销售收入/资产总额五个财务指标构建了美国公司财务稳健状况判定方程。在此基础上，1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在提出了著名的ZETA模型，模型财务判定指标增加到了7个，对破产类公司判定的精确度得到了较大的提高。2001年，我国学者吴世农、卢贤义利用Fisher多元判定模型、多元线性回归模型以及Logistic回归模型以1998年-2000年我国证券市场中的70家ST公司以及配对的70家正常公司为样本建模，上述三种模型都取得了较好的判定效果。在此之后，我国学者以上述方法为基础，针对不同时期形成的ST上市公司建立多元线性判别模型，都得到了较好的判定效果。

（二）Logistic模型

Logistic模型是利用对数的方法将二值品质变量的发生概率转换成连续数据的一种非线性统计模型，由于Logistic模型对于自变量的分布要求较为宽松，一些哑变量也可以加入到模型之中，因此该模型逐渐被国内外学者应用到企业财务预测中。

（三）其它方法

财务预测模型的其它方法主要为人工智能模型和动态计量模型。2002年，我国学者沈嘉墨和文辉利用1995年至2000年上市公司的财务数据建立了BP神经网络模型。2003年，我国学者陆璇、张岭松和陈小悦对于在1994年至2000年的上市公司公开的财务指标建立了贝叶斯动态模型，其模型的构建方法首先逐年建立各横截面数据的多元线性回归方程，并对回归系数建立自回归模型。

上述技术方法虽然能在一定程度上解决企业财务预测的问题，但是受到统计约束条件等因素的影响，导致其应用范围都具有一定的局限性。鉴于此，利用多期重复测量数据构建企业财务预测模型需要采用新的统计方法。建立基于混合数据的多水平统计模型是解决上述问题的有效手段。

二、多水平统计模型的基本原理

多水平统计模型又称为随机效应模型或方差成分模型，是统计学中的前沿成果。多水平统计模型自20世纪60年代早期被提出后，由美国Bryk和Raudenbush博士以及英国Goldstein博士加以完善和推广，目前已经成为一种成熟的解决数据聚集和重复测量的统计方法。一般情况下，两水平模型的表达式为：

yij=β0j+∑pp=1αpspij+∑Qq=1βqjzqij+eij(公式1）

βoj=γ00+∑Mm=1γ0mmj+μ0j（公式2）

βQj=γQ0+∑Mm=1γQmmj+μQj（公式Q+1）

公式中，yij表示第J个水平2单位中第个i个体的水平1结局变量，其中i=1,2,…,N(N是总样本量)，j=1,2…J（J是水平2的单位数）。β0j是水平1方程的随机截距，spij是具有固定效应的水平1解释变量，zqiz是具有随机效应的水平1解释变量。水平1中的随机截距和随机效应变量的系数作为水平2的因变量，mj是水平2的解释变量。多水平统计模型具有复合残差结构，模型假设水平1残差符合正态分布，水平2残差符合多元正态分布，且水平1残差和水平2残差相互独立。多水平模型通常采用最大似然法（ML）、限制性最大似然法（REML）以及经验贝叶斯估计法（收缩估计法）进行模型估计。

在解决重复测量数据的问题时，将样本在各个时点的测量数据作为水平1单位，样本的自然属性看做水平2单位。

三、研究方案设计和实证结果

本文以上市公司年报公开批露的主营业务收入的增长情况作为研究对象，利用上市公司公开的财务数据来建立多水平Logistic预测模型。

(一)样本的确定

根据我国学者的研究建议，上市公司的财务预测应根据公司所处的不同行业分别构建模型。本文以中国证监会上市公司行业次类的分类为依据，选择1997年至2006年在我国证券市场上市的全部房地产公司作为研究样本。在上述范围内，剔除上市不满一年的样本以及数据库中数据不全的样本得到有效样本数量为617个（见表1）。上市公司财务数据来源于Resset数据库。

表1 各年度样本量

年度199719981999200020012002200320042005

2006

样本数量33333640566675869696

（二）财务变量设计及检验

变量设计以上市公司公开批露的财务数据为依据，选择对房地产行业上市公司业务经营情况具有重要影响的财务指标作为变量，采用我国财务管理教材中通用的计算方法进行计算。

1.水平1解释变量

水平1解释变量设计主要考虑房地产上市公司资本结构、偿债能力、盈利质量和潜在增长能力，分别为：时间（S1）、存货周转天数（S2）、营业利润率（S3）、每股内涵价值（S4）、销售成本率（S5）、应付账款周转率（S6）、总资产增长率（S7）、净资产收益率（S8）、流通盘市场附加价值元（S9）、每股净现金流量（S10）、存货/主营业务收入（S11）、每股收益摊薄（S12）、实交所得税与利润总额比率（S13）、外部融资比率（S14）、预收账款/主营业务收入（S15）、长期负债/股东权益（S16）、主营业务收入现金含量（S17）、股东权益周转率（S18）、总资产周转率（S19）。

2.水平2解释变量

房地产上市公司的业务地域范围作为水平2解释变量（Z），业务范围在一个省内的公司取值为1，业务范围在两个省以上（含两个省）的公司取值为2.

3.水平1观测变量

水平1观测变量为判别房地产上市公司下年度主营业务收入是否高速增长的二维品质变量。由于混合数据中，下一年度主营业务增长率的中位数为15.4%，因此将下年度主营业务收入增长率高于15.4%（含15.4%）的样本确定为高成长样本，变量取值为1；将下年度主营业务收入增长率低于15.4%的样本确定为低成长样本，变量取值为0。

4.重复测量变量的独立性检验

建立多水平模型的前提条件是重复测量的数据间具有相关性。本文对下一年度主营业务收入增长率做球形检验（见表2）。

表2中，Pillai's Trace指标检验结果表明，变量在不同时期具有显著差异，球形检验结果表明，变量数据不服从球形假设，因此需要采用多水平统计模型建模。

表2 主营业务收入增长率独立性检验

变量估计值FHypothesis dfError dfSig.

主营业务收入增长率Pillai's Trace0.10662.63859.000199.0000.0066

变量Mauchly's WApprox. Chi-SquaredfSig.

主营业务收入增长率0.5262666.4653440.0000

（三）多水平Logistic模型构建

由于观测变量是0、1二值品质变量，因此预测模型将以观测变量的概率值P作为研究对象，采用lnp/(1-p)的处理方式作为水平1模型的观测变量。水平1模型中，将时间变量S1设为具有固定效应和随机效应的一般情况，变量S2-S19作为时间变量的协变量纳入水平1方程。在水平2模型中，由于业务地域范围变量为样本背景变量，不随时间发生变化，因此业务地域范围变量只影响水平1的截距项。房地产上市公司成长性多水平Logistic模型如下：

ln(p1-p)=β0j+∑19p=2αpspij+β1jS1

βoj=γ00+γ01Z+μ0j

β1j=γ10+μ1j

模型计算时，对于原始数据采用总均数中心化的方式进行处理，对于时间变化协变量采用逐步代入法进入方程。

（四）实证分析结论

首先构建不包含任何解释变量的水平1模型和只包含截距项和残差项的水平2模型。零模型的运算结果见表3和表4。

表3 零模型的固定系数检验

变量估计值标准误T检验概率(P)

截距（γ00）1.22100.0743215.7460.000

表4 零模型的残差检验

统计量标准差估计值卡方概率(P)

μ010.870420.5762313.5140.000

零模型的运算结果表明，截距项和方差项在99%的置信区间内具有统计意义，数据具有显著的时间差异。组间方差占组内总方差的百分比为15.51%，说明总方差中有15.51%是由水平2方程解释的。

在零模型通过的基础上，采用逐步进入的方法，将模型中的时间变量、时间变化协变量和水平2解释变量依次代入模型，根据概率（P）值筛选最终保留的变量，结果见表5和表6。

表5 最终模型系数及检验值

变量估计值标准误T检验概率(P)

截距（γ00）1.104250.07151-4.0780.000

时间（S1）0.013240.034552.5850.019

存货周转天数（S2）0.004650.00002-3.0120.006

营业利润率（S3）0.006810.26602-3.3590.000

净资产收益率（S8）0.015540.005232.3950.027

存货/主营业务收入（S11）0.169691.6746112.4410.000

预收账款/主营业务收入（S15）-0.207900.01691-5.1010.000

长期负债/股东权益（S16）0.160160.72602-5.3690.000

股东权益周转率（S18）-0.125130.000022.1540.048

业务地域范围（Z）0.036250.17551-3.4780.003

表6 最终模型的残差检验

统计量标准差估计值卡方概率(P)

μ010.553270.3572210.2240.000

μ110.390110.136469.5150.000

表5和表6是最终模型的运算结果，模型中的系数及残差项均通过了统计检验。根据上述数据，房地产行业主营业务收入成长性模型为：

ln(p1-p)=1.10425+0.01324S1+0.00465S2+0.00681S3+0.01554S8+0.16969S11-0.2090S15+0.16016S16-0.12516S18+0.03625Z+(μ01+S1・μ11

模型中括号部分为残差项，在具体进行判别时，不予考虑。

经过大量试算，当临界值（P）取0.45时，模型的判别效果达到最佳状态。模型对于高成长房地产上市公司的判断准确率为70.31%，对于非高成长房地产上市公司判断的准确率为84.28%，模型综合判断的准确率为77.32%。

四、主要结论和建议

利用公开的财务数据可以对上市公司未来增长情况作出预测，预测结果对于主动投资者具有重要的实践意义。在构建预测模型的工作中，多水平统计方法是一种处理重复测量数据的有效工具。由于多水平统计模型实际上是一种均值回归的计算思想，因此基于该模型得到的结论在短期（一至两期）内具有预测功效，长期的预测则需要不断更新历史数据以对模型进行完善。

第7篇：房地产公司财务指标分析范文

企业财务报表及附注中的数据是银行内部审计系统落实企业贷类相关审计项目的主要内容。文章从五个方面对开办房地产贷款审计进行了阐述,将房地产企业的财务报表及附注中的数据与项目进展情况进行了细致对比与分析,以此找出银行贷款中可能存在的问题。

关键字：

财务数据分析；房地产；贷款审计；对策

一、企业开发支用的贷款资金与房地产项目自有到位情况不一致

“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这是房地产开发企业贷款的基本前提。由于，房地产企业在编制其财务报表的过程中，“存货”科目一般是负责企业开发项目的投入成本的核算，审计人员在进行相关现场的查证核实时，一般通过对照房地产开发企业的财务报表附注来对“存货”科目里的资金来源进行具体分析，也就是说，企业财务报表中“存货”科目中的余额以及企业银行借款余额两者跟企业销售收入等之间的差额值得是房地产企业在实际工作中投入自有资金的大小，接下来我们比较企业自有资金跟在评估报告中企业投资项目的项目资本金，借此就可以有效查明房地产企业不是落实了“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。例如：北京某一个公司，B企业计划完成“未来新城”项目的投资开发，分析B企业二期项目的评估报告得到,“未来新城”项目的总投资额高达47762万元,也就是有以下两个部分的组成，第一个部分是企业自有资金，该企业的预售收入总计为10116元，第二部分是企业银行贷款。于2009年1月的时候,企业银行贷款经办行向B企业完成了25000万元项目贷款的发放。B企业于2009年的末经审计的财务数据结果为,其中“存货”科目余额，其核算的是“未来新城”二期项目的合计开发成本，金额为9723万元。因为在这个时间点本项目还没有达成销售，该企业的资金主要来源于一部分企业自有资金来源以及一部分企业银行贷款来源。通过详细的、科学的计算得到，将“未来新城”项目在经办行的贷款金额3500万元除掉，该企业在2009年后期到位的企业自有资金金额为6223万元,在“未来新城”项目评估报告中需要B企业投入的应该是金额为12646万元自有资金，二者有很大的差距。由此可见,在贷款审批要求中，该企业并没有按照实际需要落实“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。

二、对比分析企业报表现金流量结构，得到一部分房地产企业存在少数贷款

资金被关联企业占用的现象对比分析企业报表现金流量结构，指的是在企业的资产负债表以及现金流量表相关数据分析的前提下，更加明确企业现金流入以及流出的构成，进而对经办行的借贷资金发放到企业之后是否得到正确使用，借款人将借款资金用在企业项目的开发建设中而不是被借款人私自挪用以及占用等展开更深一步的调查。以B公司为例，B项目公司成立时间为2011年，成立地点为北京，主要负责“龙腾园”项目的投资开发，该公司在经办行实现了2.5亿元的贷款，2.5亿元的贷款是“龙腾园”项目的重要开发基金，贷款发放之后B公司将全部的贷款转给了此项目的建筑施工单位C公司,D公司是C集团公司的一个子公司。审计人员对2012年期间借款人审计的财务报表现金流入以及相应的审计人员通过对借款人在2012年经审计的财务报表现金流入与支出展开进行强有效的分析,发现于2012年，上述公司财务报表中的“银行借款”现金流入科目多出了2亿元的现金，而其“预收账款”科目现金则相应的增加了0.3亿元;在2011年期间主要的现金净流出科目分析中，“存货”科目核算的企业项目开发成本支出为1.2亿元、“其他应收款”科目资金流出为1.1亿元。对D公司现金流入科目与现金流出科目构成分析结果表明,借款人向经办银行的信贷资金不少于0.8亿元(银行借款增加2亿元-存货增加1.2亿元=0.8亿元)这些资金并未用在项目的开发上，而B公司的财务报表附注中“其他应收款”科目显示,有0.5亿元其他应收款项是来源于C公司，所以,不排除经办行的信贷资金未能正确用在项目开发建设之中，有部分资金被集团母公司占用的可能性。

三、收集企业的财务数据，逐一核对就可以发现企业个别财务问题

报表真实度不够看企业财务报表是否具有足够的完整性、真实性以及正确性,我们可以逐一查看企业的各个年度的财务报表数据，不仅如此我们还可以逐一查看企业的各个月度的财务报表数据，查看企业的财务数据是否具备该有的连续性以及科学性，不仅如此还可以对比分析行征信记录，分析其录入财务报表的数据信息，通过对比分析方法来进一步判定报表数据对几个相对重要财务指标的真实性以及完整性。例如：房地产开发企业资本构成一般具备以下几个方面：第一个是自有资金除注册资本，第二部分是源于股东方面追加的投资资本，一般来说，我们会将第二部分的投资资本记在“资本公积”科目下,审计机构的审计人员可以对股东财务报表的数据进行对比分析,看是不是存在该项投资相关的数据信息,借此有效的确定财务报表中记录的“资本公积”是否真的存在，这是对其真实性进行判定最有效的方法之一。例如：B公司本身是一个项目公司，该公司其企业财务报表日，报表中“预收账款”科目所记录的余额为4580万元，“预收账款”科目的余额则为该企业某项目的预售款收入。该公司的审计人员通过分析发现，预收账款的来源项目只是在经办银行完成过按揭贷款金额的办理，高达6800万元，这样就会发现，所记录的企业财务数据跟实际情况是不相符的，这就可以确定该企业的财务报表真实性存在问题。

四、通过财务数据的使用，将企业财务数据的作用最大程度地发挥出来

将关健的数据找出来，这样就可以以最快的速度掌握企业的实际基本情况。因为企业的财务数据以及财务报表非常的多，大部分人如对报表一无所知，难以掌握其真实的用途。在实际工作中想要有效的解决上述问题就需要准确的找到关键数据，对相关的数据进行充分的了解，最后使用相应的方法准确的找出需要的数据，再此前提下就可以掌握该企业真实的财务情况以及经营情况。例如：对企业现金流量进行重点关注，与此同时还要关注企业的应收账款，不仅如此还要归主企业的经济利润，同时还要关注企业的应付账等重要的数据变化,在此基础上可以掌握企业现金是否充裕还是盈亏，进而对企业客户的实际动态进行有效的分析以及评估，严格分析企业跟其供应商等之间的关系，促使完成资金支出安排进一步科学化以及准确化,为企业的现金流量有效性提供切实的保障,不仅如此还可以促使企业实现最大程度的盈利以及相应指标的实现。

五、结语

财务报表指的是会计主体对外反映经济活动的全貌的会计报表，一般包括四表一附注。在日常工作中，分析企业的财务报表就可以详细的掌握该企业的现金流量情况、财务状况以及相应的经营成果等重要的数据信息。分析企业的财务报表还可以全面的、系统的、详细的掌握该企业的实际生产情况以及经营情况。如果一家房地产企业想要向银行贷款，就需要该企业向银行提供以下几个方面的会计报表：首先是损益表，其次是资产负债表，最后是现金流量表，上述三表缺一不可。审计人员详细的分析上述的三个表，有利于进一步掌握被审计企业的实际生产情况以及经营情况。使用财务指标分析方法，可以把财务数据进行有效的分析解剖，可以促使审计人员更加清晰的获取想要的财务信息，有效的挖掘更深层次的问题以及信息。

参考文献：

[1]吕孝侠.房地产企业会计核算问题探讨[J].中国乡镇企业会计,2011(02).

第8篇：房地产公司财务指标分析范文

企业生产经营活动的复杂性，决定了企业管理必须包括多方面的内容，如生产管理、技术管理、劳动人事管理、设备管理、销售管理、财务资产管理等。各项工作是互相联系、紧密配合的，同时又有科学的分工，具有各自的特点。财务资产管理的特点有如下几个方面。

（一）财务资产管理是一项综合性管理工作。企业管理在实行分工、分权的过程中形成了一系列专业管理，有的侧重于使用价值的管理，有的侧重于价值的管理，有的侧重于劳动要素的管理，有的侧重于信息的管理。社会经济的发展，要求财务资产管理主要是运用价值形式对经营活动实施管理。通过价值形式，把企业的一切物质条件、经营过程和经营结果都合理地加以规划和控制，达到企业效益不断提高、财富不断增加的目的。

（二）财务资产管理与企业各方面具有广泛联系。在企业中，一切涉及资金的收支活动，都与财务资产管理有关。事实上，企业内部各部门与资金不发生联系的现象是很少见的。因此，财务管理的触角，常常伸向企业经营的各个角落。每一个部门都会通过资金的使用与财务部门发生联系。

（三）财务资产管理能迅速反映企业生产经营状况。在企业管理中，决策是否得当，经营是否合理，技术是否先进，产销是否顺畅，都可迅速地在企业财务指标中得到反映。例如，如果企业生产的产品适销对路，质量优良可靠，则可带动生产发展，实现产销两旺，资金周转加快，盈利能力增强，这一切都可以通过各种财务指标迅速地反映出来

由于财务资产管理控制的内容多、范围广，既涉及到企业内部的权益与联系，也涉及企业与外界的经济关系，且不同时期有不同的重点，采用的方法也不尽相同。财务资产管理部门在公司不断开拓市场领域的同时，从内容到形式、从管理理念到工作方法都在发生着不断的变化，业务范围不断拓宽，会计核算和业务处理的复杂性进一步增强。无论是从项目财务可行性分析的论证上，还是正确把握公司经营风险，都对财务资产管理工作提出了更高的要求。

要树立“财务先行”的观念，可以从两方面入手：

（一）公司决策层对企业财务管理工作的重视，有助于在公司范围内树立“财务先行”的观念。首先，从改变对公司财务资产管理者的认识出发。因为计划经济体制在国有企业管理者的思路和方式上打下了沉重的烙印，虽然市场经济体制已建立和发展了多年，但在很多时候，考虑问题还是难脱计划经济的巢穴。 要改变这种局面，财务资产管理中心就应该参与一些涉及金额大、风险大的经营项目，比如，可以适当参与集团企业外部项目的招投标工作，这样才能充分发挥财务资产管理部门的专业优势，对搜集到的各个项目的财务资料进行整理，科学分析，系统评价，同其他部门大致规划一个项目的投资前景，面临的风险和收益的概率，为公司领导进行经营决策提供可靠的决策数据。

（二）要对立“财务先行”的观念，财务资产管理部门应该建立一个内部管理系统。这个系统的特点就是为公司最高决策层服务的，这样就涉及到管理会计的范畴。从这个内部管理系统中提出的数据不同于会计数据那样精确。对数据进行分析的方法和技术手段不完全受会计核算各类准则的制约，这些数据对外行来说，不会显得深奥难懂，相反是通俗易懂的，公司决策层看后，对公司的财务状况和经营形式一目也然。

不管是董事长还是普通员工，都要对财务工作给予足够的重视。不要借款时想起财务，付款时想起财务，报销时想起财务，开工资时想起财务，平时忘记财务。而是要在一切工作开始时都要从财务资产管理的角度理性地考虑问题，要正确把控风险，新项目开工时要进行详细的项目可行性研究，提供切实可行和符合实际的数据，从财务资产管理的角度进行项目评价。

为了提升公司财务资产管理工作,应当重点抓好以下十个方面的工作：

一是参与房地产开发项目前期的调研,并编写可行性研究报告财务分析部分，为领导决策提供依据。

二是抓好预算管理（计划管理）工作。预算管理要做到科学、严肃，同时还要做好三个结合:编制预算与公司的经营方案相结合；执行预算与经济效益相结合；考核预算与个人利益相结合。

三是加强资金管理，提高资金使用效率和效果。资金管理的重要性不言而喻，管好资金的关键在于控制源头：提高资金效益的关键在于减少环节，加速周转；控制结算的关键在于实现物流与资金流的统一；约束支出的关键在于落实责任。同时，实行资金分级授权管理，严格控制投资、借款和担保。建立项目责任制为基础的投资管理体制，通过科学、合理的投资决策流程，做好可行性研究论证，实行集体决策，以降低风险。

四是科学合理的成本费用管理。成本管理的核心是落实成本责任制，贯彻推行“挣得多，花得多”的方针，将指标分解，人人头上有指标。在成本管理上实行“严考核、硬兑现”的政策，做到奖惩分明，标准明确。

五是固定资产管理和存货的管理。

1、固定资产管理。固定资产是公司的重要生产资料，与货币资金同样重要。公司应通过盘活存量，用好增量，做好调剂，创新性地在固定资产的使用效率、价值创造、固定资产再利用等方面做好财务资产管理。

2、存货管理。存货，一头连接成本，一头关系收入，同时存货管理本身又将消耗企业相当的人力和财力。因此，在保证企业正常生产经营的情况下，如何保持恰当的存货水平，尽量实现企业利润的最大化，是所有企业不得不研究的吐纳之功。除了存货金额，存货的结构分析也值得多加琢磨。房地产公司存货相当多的部分是商品房，作为商品，对商品房的科学管理，无论是对企业的会计核算还是资产管理都是极其重要的。在这方面，商品房销售台账的建立就显得尤为重要了。

六是科学合理的税收筹划管理。房地产企业涉及的税种繁多，税赋较重。为了合理避税，应有一班人专门开展税收政策研究，特别是土地增值税和企业所得税的研究，在相关政策允许的条件下积极进行税收方案的筹划，提出相关建议，也是做好财务资产管理工作的重要内容之一。同时，从这个角度讲，我们的财务总监、财务经理，会计还要兼任税务总监、税务经理、税务会计的角色。我们的会计核算也涵盖了税收筹划。

七是及时、有效、操作性强的财务分析。财务分析工作作为公司财务资产管理的重要组成部分，能够客观地评价计划和预算执行结果，在肯定成绩、找出差距、总结经验、提出改进措施方面发挥了重要职能。财务资产管理将“死数据”变成“活信息”，会计信息在财务状态、获利能力、偿债能力等方面为投资者提供了客观真实的信息。

八是树立风险意识，加强财务资产风险管理。财务风险是经营中最重要的风险，关系到企业的生死存亡。财务应积极主动针对企业所面临的财务环境开展风险研讨，及早发现，进而制定相应的风险预防措施，确保企业经济效益增长和社会信誉的不断增强。

九是科学适用的业绩评价体系的建立。因公司的投资中心、利润中心和成本费用中心承担的职能不同，为了克服平均主义，要不断完善考核指标，采用合适的指标和配套考核办法做好业绩评价工作，有效提高业务部门的工作积极性。

第9篇：房地产公司财务指标分析范文

20xx企业财务工作计划

一、加强规范管理、做好日常核算

1、根据公司核算要求和各部门的实际状况，按照会计法和企业会计制度的要求，做好财务软件的初始化工作。

2、配合会计师事务所对公司第七年度的年终会计报表进行审计，并按有关部门的要求，完成会计报表的汇总和上报工作。

3、配合外部审计机构对总公司上一年度财务收支状况进行审计，提高资金使用效益。

4、配合公司领导完成各职责中心经济职责指标的预算及制订工作，并做好公司有关财务管理制度的拟稿工作，加强财务制度建设。

5、做好日常会计核算工作。按照会计制度，分清资金渠道，认真审核每笔原始凭证，正确运用会计科目，编制会计凭证，进行记账。做到“三及时”：即及时编制有关会计报表，及时报送税务等部门;及时装订会计凭证;及时清理往来款项。出纳要严格按照现金管理办法和银行结算制度，办理现金收付和银行结算业务;及时准确登记银行、现金日记账，做到日清月结;严格支票领用手续，按规定签发现金支票和转帐支票。

6、配合销售部了解货款回收状况，做好货款回收工作。

7、用心筹措资金，从多方面保证公司资金运营的流畅。

8、努力加大新业务开拓力度，实现跨越式发展。企业未来的发展空间将重点集中在新业务领域，务必在认识、机制、措施和组织推动等方面下真功夫，花大力气，力争使在较短时间内投资、发展新业务，走在同业前面，占领市场。

9、完成公司董事会及CEO临时交办的其他工作。

二、加强基础防范、做好安全工作

1、货币资金安全。定期检查现金提取、送存过程中的安全问题，检查现金是否超库存存放;对有关设备的完好性进行检查，若有隐患，及时处理并向上反映;及时加以整改。

2、票证管理安全。做好现金、收据、发票、各种有价票证的管理工作以及安全防范工作，确保不漏不遗不缺。

3、负责防火安全。严格执行用电管理规定并保证每日下班时切断主电源;对办公室吸烟进行严格管理，采取有效措施保证地上无乱扔烟头。

4、负责防盗安全。定期检查安全措施的完好性，发现问题及时处理并向上汇报。

三、加强考核考评、提高工作质量

1、严格遵守《会计人员职业道德》和有关规定，对违反规定的人员提来源理意见。

2、严格进行考勤工作。严格执行上下班制度，保证每日工作的正常进行。

3、要建立和健全各项管理基础工作制度，促进企业管理整体水平提高。企业内部各项管理基础工作制度，包括：财务管理制度、财产物资管理及清查盘点制度、行政管理制度，根据各项管理制度的基础工作的要求，实行岗位职责制，规定每个员工务必做什么、什么时候做、在什么状况下应怎样做，以及什么不能做，做错了怎样办等细则。这样，每个岗位的每个职责者对各自承担的财务管理基础工作都清楚，要求人人遵守。透过实施这些制度，进一步提高企业管理整体水平。

4、建立和健全自我约束的企业机制，确保企业持续、稳定、协调发展，严格审核费用开支，控制预算，加强资金日常调度与控制，落实内部各层次、各部门的资金管理职责制。尽量避免无计划、无定额使用资金。

四、加强素质养成、推进队伍建设

随着后勤集团的不断壮大，应对日趋复杂的市场和日益加大的竞争，提高财务人员素质日显重要。

1、认真学习会计法、企业财务管理制度、工业企业会计制度和有关的财务制度，提高会计人员的法制观念，加强会计人员的职业道德，树立牢固地依法理财的观念，做到有法必依，执法必严，违法必究，贯彻执行党的方针政策，自觉遵守法律、法规，维护财经纪律，抵制不正之风。

2、加强业务学习，提高业务水平。定期进行业务培训，更新业务知识，扩大知识面。在掌握基础知识的同时，加强计算机知识的学习，以适应现阶段财务管理的要求。与此同时，认真学些税务、金融、等相关性知识，以拓展知识面，提高理论和实际操作水平。

3、加强学术交流。学术交流是提高会计人员素质的重要方面。透过撰写论文，可促进理论知识，有利于总结工作中的经验，提高业务水平，还能提高写作潜力和口述潜力。透过对会计人员素质的培养，全面提高公司的财务管理水平，以适应新形势下对会计信息的快速的、准确的、真实的要求，确保公司和各部门各项工作有序运转和各项事业的发展。

企业财务工作计划

xx年财务科在公司领导的正确指导下，一丝不苟地开展工作，以高度的职责感做好公司的财务统计工作，下面是我们一年来的工作状况总结：

一、以质量贯标为契机，不断增强全员的预算管理意识。今年市局(公司)将我公司列为第一批质量认证达标单位，职工的质量规范意识明显增强。我们以此为契机，根据财务管理的特点以及财务管理的需要，及时出台了局(公司)《全面预算管理制度》，各科室站所分别配备了预算管理员，从而使每项工作有计划、有落实、有监督、有考核。

在费用控制方面，

一是采取定额包干的方式，将手机、座机费、办公费、油料费定额控制，节约归已、超支自负，培养了职工的节约意识。

二是采取预算审批的方式，对定额以外的费用，务必先层层审批，没有审批发生的费用，一律不予报销。在现金预算方面，为提高现金预算的准确性，在实际支付时做到，没有现金预算项目的不予支付，超预算支付标准的不予支付，从而提高了现金预算意识。

在职工借款还款方面，规定了借款务必于出发后xx日内还款，并将其写入科室方针目标，确实起到了降低借款数额，减少资金占用，避免呆帐发生的用心作用。透过预算管理这一有效的管理手段，职工的规范意识进一步增强，促进了各项工作的开展。

二、以培训为动力，不断提高财会人员的业务水平。

几年来，市局(公司)一向把人员培训视为企业发展，增强企业竞争力的突破口，财务管理工作同样迫切需要素质较高的会计从业人员，因此我们根据实际工作的要求，年初就制定了基层会计人员培训计划，有步骤有目的的进行培训，今年共举办了三期会计人员培训班，分别学习了《会计法》、《烟站财务管理核算办法》、《企业管理工作意见》、《工作质量与方针目标考核办法》。

透过学习，进一步了解了公司的各项管理制度，懂得了基层烟站会计人员的工作要求，如何更好地做好基层财务工作等。提高了干好基层财务工作的主动性与用心性。

同时，我们还加强了财务科全体人员的业务培训，财务科全体成员用心参加各种形式的学习，努力提高业务水平，在市局组织的大比武中取得了较好的成绩，同时在财政局组织的财务基础工作检查中，得到好评。财务科成员更是把提高自身素质当成是能否胜任工作，能否提高财务管理水平的头等大事来做。

用心进取，努力学习，今年先后有三人次参加了全国会计中级职称考试，二人次参加了全国会计初级考试。烟站会计人员也有多人次报名参加了全国会计初级考试。局(公司)全体财务人员业务技能水平不断提高，为干好工作带给了素质保证。

三、以考核为手段，促进财务基础管理水平的提高。

随着企业管理的进一步深入，财务的管理职能逐渐增强。今年，市局(公司)为加大职责制考核力度，保证职责制的贯彻落实，专门成立了考核组织，财务科同企管科及办公室一齐用心参与考核，严格按职责制考核兑现，保证了各项工作的顺利开展。体现了职责制的严肃性与公正性。

工作中，最重要的一点就是借市局(公司)的考核体系，采取了工作质量与方针目标的考核机制，将管理的要求与重点，纳入工作质量与方针目标考核。

制定了烟站会计、保管方针目标工作质量考核标准，将科室费用预算、职工借款写入方针目标。透过月份考核与工资挂钩，季度与奖金挂钩等兑现按《财务会计制度》和《会计法》的要求，全面提高财务核算质量，实事求是的体现财务经营成果，做诚信纳税单位。并顺利透过每年一次的国税、地税关于纳税状况的检查。

这就强化了财务的监督管理职能，规范了各站所经营行为，有力保证了各项工作的顺利进行。

四、用心参与企业经营管理，搞好公司财产物资的清查与盘点

随着企业的不断发展，财务的管理职能日益显现。财务管理参与到企业管理的方方面面，从物资采购中的比价采购小组到基建的招投标，再到废旧物资的处理等等，财务科都参与其中，起到了其应有的作用。

为加强对基层站所各项财产物资的管理，迎接各级的指导于检查，透过现场清查，由物流服务中心建立了烟站、管销所的固定资产、低值易耗品登记台帐。今年6月份，财务科全体成员利用晚上的时间，加班加点对各烟站烟用物资的扶持兑现状况进行了核查，透过核查，提高了基层会计、保管的职责心，规范了烟站的会计基础工作，有效的防止了错误的出现。这就加强了管理，确保了财产物资的帐帐、帐实相符，提高了财产物资的利用效能。

五、搞好财经秩序整顿工作，全面做好迎接审计的准备

根据上级局(公司)关于财经秩序整顿工作的要求，结合我公司自身的实际，认真搞好自查与整顿，个性是把整顿工作视为规范企业经营行为的良机。首先，对xx年以来的卷烟购、销、存业务认真检查，并与烟厂核对一致，确保做到帐帐、帐实相符，没有发现违反规定的行为，保证了自查工作的质量。

其次，对基层站所进行全面审计，加强对金曾会计人员的指导。从会计基础工作导演用物资的扶持兑现，再到烟叶收购中涉及到的财务工作，财务科人员都一一指导到位，规范了会计的基础工作，为迎审计署的检查做好了充分的准备。

六、加强资金管理，减少资金占用，提高资金利用率

年初，我公司资产负债率高达，为了切实降低资产负债率，从点滴做起，控制资金占用，提高资使用效率，首先对欠款状况进行了分析，会同各业务科室用心回收货款。其次做好现金预算的预算和编报，防止资金的积压。第三、严格执行省资金结算中心的管理规定，从严控制烟站资金占用，将物资销售款及时要求上划。从而减少了资金占用，降低了财务费用，提高了企业经济效益。

七、xx年财务工作计划

为全面搞好xx年全面预算管理与财务管理工作，我们计划重点抓好以下几个方面的工作：

(一)根据上级公司下达的预算指导意见，进一步搞好预算管理工作。预算管理作为财务管理中的重要一环，与全面做好财务工作息息相关。在明年的工作当中，要进一步加强对科室、站所的费用预算指导与预算管理，认真做好预算的分析、分解与落实工作，使全面预算管理真正成为全员预算管理，让预算真正发挥其应有的作用。

(二)结合iso9000质量认证，当好领导的参谋，确保完成上级局(公司)下达的各项指标。今年，公司已走上了良性发展的快车道，卷烟销售与烟叶经营质量不断提高，企业资产得到进一步净化与整合。结合市局(公司)贯彻9000质量认证体系，本着“严、深、细、实”的原则，全面强化两烟职责制的制定与落实，在千辛万苦抓增收的基础上，千方百计研究节支，力争完成各项任务指标。

同时，认真研究搞好多种经营工作，围绕盘活资产，对现有闲置的网点和烟站进行对外租赁;认真清理往来帐户，大力回收货款，减少资金占用，提高企业资产负债结构，降低企业资产负债率。根据上级公司物资采购的要求，进一步健全物资比价采购制度。

三)继续开展会计从业人员的培训活动，进一步搞好烟站的基础工作，提高管理水平。企业越发展进步，财务管理的作用就越突出。所着企业的不断发展壮大，对财务管理的要求也越来越高。为了适应这一要求，就务必继续开展会计从业人员的培训，提高会计从业人员的水平。在提高会计人员水平的基础上，进一步加强检查督促与指导，搞好会计的基础工作，为更好的参与企业的经营管理工作打下坚实的基础。

总之，今年财务科的工作在各位领导的支持与帮忙下，在各科室和基层站所的配合下，按照党委的部署和安排，认真组织落实，取得了较好的成绩。但是，来年的任务更重，压力更大，我们财务科全体成员将变压力为动力，用心进取，开拓创新，充分发挥财务管理在企业管理中的核心作用，为企业的发展壮大做出新的更大的贡献.

20xx企业财务工作计划范文

回顾过去，展望未来，***房地产公司在恢复中逐渐步入欣欣向荣，新的20**，财务部在保证工作顺利进展并取得长足的进步的同时，更要戒骄戒躁，继续持续20**年的昂扬斗志，同时不断的发现并弥补工作中的不足，在保证作为公司核心的财务机构正常运作的前提下，将财务的管理提高到一个新的层次!因此，财务部对充满激情的20**年作出了如下的展望和规划：

一、进一步加强员工的成本控制意识，严格控制借支的审批流程，层层把关，当然，这个工作与各个部门的直接分管经理的管理是分不开的;同时，财务部将加强对新职工的成本费用报销和控制的宣传，老职工带新职工，把***严格借支，节约费用，7天冲账的优良作风延续下去;对于项目的请款严格审批制度，经理一支笔制度，对项目的冲账报销严格按照借支明细审批，超出借支范围的请款除个性批准外，财务一律不得核销负责人借支，并按公司规定收回借款或从工资扣除。

二、加强往来款项的催收力度，需要各项目总监极力配合财务的此项工作，对各个项目的正常回款，按照公司财务部制定的佣金结算管理办法严格要求各项目部销售秘书按时报交销售报表和佣金结算表，除法定节假日外，财务部每月5日左右对各项目所报数据归总，向董事办上报当月资金收付计划。

三、配备财务人员：财务部工作量日渐加强，鉴于目前财务工作在运作尚好，本着为公司节约人力资源成本的原则，财务推荐至少增加一名主管会计，负责日常账务处理及成本费用报销审核把控，出纳除负责日常收支及资金收付计划外，加强往来款项的催要工作，成本会计负责按照公司的绩效考核方案进行公司人力资源成本提成的核算，另协助往来款项的清欠工作。

四、配备金蝶升级版财务软件及多端口：至少配备三个财务软件端口，董事办一个端口，主管会计一个端口，出纳一个端口，各负其职，出纳负责现金银行流水账记账核查兼负凭证审核，会计负责收、付、转全盘内、外账务处理，董事办设置查询功能，实时进入账务系统，进行现金银行查询，这样就务必具备一个条件，所有收支发生时，由经手人将手续完备的单据直接传递给会计、出纳同时记账。

这样就均衡了平时的日常工作量，不会出现平时出纳忙，月底会计忙，并且会计出纳同时做了相当一部分重复工作，月底核对账务也很繁琐费时的状况，工作起来更加高效，有序，时效性和监控性更强。由此，财务管理更加规范，流水化，分工明确，并且董事办透过自己的查询端口能够随时了解公司资金状况，便于董事长统筹安排和临时资金调配。

五、日常工作：认真完成每月原始凭证审核、纳税申报，凭证装订和财务档案、策划等合同管理，现金银行收支，提成核算发放，账务核对和往来款项催收等日常工作，保证不出差错，做好资金安排，保证公司资金正常运作。

六、其他：配合其他部门完成公司交给的其他工作。

为了使财务工作更好地为统计事业的发展服务，加强财务管理，完财务制度，做到财务工作长计划、短安排，使财务工作在规范化、制度化的良好环境中更好地发挥作用。

工作目标：立足基础工作，深化工作细节;提高人员素质，追求工作质量第一部分财务工作

一、财务基础工作

(一)、制定财务制度及相关流程执行标准。

1、从公司实际出发依据《企业会计准则》制定公司财务制度。

2、制定各项财务工作的执行流程及规范标准。

3、寻求创新和突破，细化和改善财务管理工作中各环节的监督、管理职能。

4、完善内部控制，不断查找财务工作中存在的漏洞，对发现的问题及时上报公司，并对应完善相关制度。

(二)、拟定财务人员配置及岗位职责

1、根据公司发展需要，拟定财务部岗位及岗位人员配置，制定岗位职责、工作标准、考核制度。

2、按照规范、精细、科学的标准，提升财务人员综合素质和强调工作的主动性，以提升财务部整体工作水平。

(三)、会计核算管理

1、进一步规范会计科目

按照公司业务的具体需求，依据《企业会计准则》科学合理地对会计科目进行归类，规范会计科目的使用方法，从而使会计科目更具有科学性、一致性。

2、理顺现金收支、货款结算流程

为保证现金收支的安全性、合理性，避免在支付现金环节出现漏洞，规定经办人员务必填写现金、费用支付单据，写明支付原由，并务必经公司财务部总监签字，方可支付，使现金按标准管理，做到有据可查，避免收付风险。

3、加强财务指标分析力度

①按时完成月度、季度、年度的财务分析报表，上报数字做到零差错。

②**年重点针对销售额、费用额、利润额三项指标着重进行分析。

③对促销推广活动的投入、产出及其实施效果进行分析，重点关注影响各项指标的相关因素，提出促销推广中存在的问题。

④透过高质量的财务分析为企业未来经营发展和战略决策带给重要依据。

二、财务管理工作

(一)、强化财务监管职能

1、加强对库存的监管

库存是企业正常经营的基本保证，尤其是对于我公司来说库存商品占有较大的份额，存在品种繁多，销售状况参差不齐的状况，为保证库存商品的准确性，财务部每月对各品牌的库存盘点结果进行抽查，对有问题商品，及时发现，及时督促相关部门予以整改，并对产生问题的部门进行考核，透过考核与监督，降低问题商品的数量，努力提高存库存周转率，减少库存损失。

2、挖潜创新、开源节流，加强对销售、费用的监管

①在挖潜增效方面，用心地将好的推荐、意见上报公司;

②对经营中存在的不合理费用支出及时做出统计，并上报公司，力争费用支出的合理性;

3、加强对人员调动和工作交接的监督

针对各岗位工作的特殊性，相关人员如果变动，务必履行严格的工作交接手续，列清移交事项，交清货品、钱、物，并由主管领导监交，避免货品、钱、物损失风险。

(二)加强安全管理，杜绝安全隐患

安全是企业正常经营的前提和重要保障，安全工作应常抓不懈，作为资金的管理部门，进一步建立健全安全管理体系，使安全管理完全纳入制度化、规范化的管理之中;

1、增强全员的安全防范意识;宣传公司各项安全管理制度，用心参加公司举办的各类安全知识讲座，熟练掌握安全器具，进行安全隐患排查，杜绝隐患发生;