房地产企业税务筹划精选(九篇)

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第1篇：房地产企业税务筹划范文

我国的税务筹划自改革开放以来经历了几十年的发展，在理论研究方面已经产生了飞跃性的变化，但是实务操作方面却收效甚微。结合前期房地产企业的高速发展来看，房地产企业在税务筹划这方面还不同程度地存在着一些问题，本文将分别从房地产企业的内部操作及对外与税务部门的沟通协调两个角度分别进行阐述。

（一）房地产企业的内部筹划问题

1.随着房地产行业的兴起，许多原本从事其他行业的投资人都把目光转向了房地产行业。但是行业不同，使这些企业的管理者对房地产企业的税务不是特别熟悉，经常用工业企业的税务筹划模式来管理房地产企业，这类房地产企业对本企业的税务筹划的认识还有可能混淆工业会计与房地产会计的理念，房地产企业的税务筹划工作人员的专业知识水平并没有达到行业要求。税务筹划是整个房地产企业财务管理活动的中尤其重要的组成部分，在整个税务筹划过程中不仅需要企业内各个职能部门之间的相互配合，更需要得到企业领导管理层的高度重视。

2.有些房地产企业出于对成本的考虑，没有聘请专业税务管理机构的专业人员进行财务预算，他们通过在企业内部设置的财务部门或管理机构来开展税务筹划的工作，通过这种方式，虽然可以有效的节约成本，但是会使出现在专业性领域的专业问题得不到及时的解决。

3.随着房地产行业的极速发展，伴随着的潜在的经营风险不断增大，目前问题较大的几个方面有：房地产项目土地的取得渠道、建设施工阶段的各种类型的风险控制、国家关于房地产行业出台的一系列的调控政策以及相关的地方法律法规中隐含的关于房地产开发的一些风险等。

（二）房地产企业与税务部门的沟通协调问题

1.我国目前的征税制度对正在高速发展的房地产企业的税务筹划来说，具有一定的局限性，具体表现在：在我国，流转税是我国税收体系中的重要组成部分，而营业税又是流转税，是房地产企业涉税比重中比较大的一类税种。但因为营业税是价外税，具有可转嫁性，是确认发生了就要征缴的税种，在很大程度上降低了这类税种在企业纳税筹划中的操作空间；另一方面某些企业缺乏对纳税筹划的正确认识，进而选择通过偷税漏税来实现企业税务筹划的错误做法。

2.从国家的整体税务发展层面来看，我国房地产企业的税务及咨询业务虽然已经发展了一段时间，但是还存在着许多的不足。导致不足产生的原因不仅是地域的差异，更重要的是税务机构的从业人员素质参差不齐。房地产企业的急速增长，在一定的利益驱动下，部分税务机构在内部人员还没有达到一定业务水平及能力的情况下，就接下了很多房地产企业的税务业务。另一方面，有些税务机构的业务职能相对比较单一，主要集中在为房地产企业税务的简单登记、纳税申报及日常税务的缴纳等事务，而系统的税收筹划方案设计工作则非常欠缺。

二、房地产企业税务筹划的大致分类

房地产企业涉及的税务主要分为三大类：营业税、企业所得税和土地增值税，本文将分别从这三个税种来对房地产企业的税务筹划进行分析：

（一）房地产企业的营业税筹划

目前某些房地产企业在收客户楼款的同时作为一项附加服务，会先代收客户的物业维修基金、契税等，到交楼的时候再将这些款项缴纳到相关部门。一般房地产企业将收到的售楼楼款作为营业税的计税依据。而代收代缴的本应顾客缴纳的煤气费、水电初装费、维修基金、契税等税费，则应在收款时记“其他应付款”，在实际需要缴纳的时候，从“其他应付款”中转出。作为房地产企业的财务，应该明确区分客户所缴纳的款项的分类，不可模糊地统一计入营业收入中，这样就在无形之中加大了企业营业税的负担。因代收代付的费用或税金因不是企业的收入，所以在这方面企业一定要细化数据，财务人员要熟悉了解企业的收入来源及代收代付费用的区分，做好营业税的筹划工作。

（二）房地产企业的所得税筹划

依据我国相关的税法规定，企业的所得税是在企业整体取得利润的情况下所缴纳的税种。当一个房地产企业刚成立的时候，需要大量的资金投入，与一般的企业不同的是，房地产企业前期投入很多，在楼盘拿到预售证之前，不可以对外销售的期间，整个房地产企业的利润会一直呈现为负数。企业如果想要很好的调控企业的所得税，就需要控制房地产企业从拿地开始动工到销售的年限，因为根据税法规定，企业的所得税只可弥补五年内的亏损，这就要求企业的建设周期最好控制在五年之内，这样才可以最大程度的帮助企业合理规避企业所得税。

（三）房地产企业的土地增值税的筹划

房地产企业的土地增值税的征收实行的是四级超率累进税率，最低税率是增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0；最高税率是增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。即房地产企业所发生的增值率越高，所适用的税率也越高。如果一个企业的项目分期进行开发，那么选择按整个项目进行土地增值税的清缴还是分期进行清缴，将会在所需缴纳的税额上产生差异。根据房地产企业的发展来看，一般来说企业在早期取得的土地的成本会比较低，早期的房地产的销售额也会相对比较便宜。而近几年随着房地产的兴起，房价节节攀高。那么在计算土地增值税的时候，越早期开发的房产，所取得的增值就会越低，需要缴纳的土增税也越少；越到近期，随着房价的提升，土地增值税中的收入也相应增加，最后的增值额也会跨到比（下转第页）（上接第页）较高一些的税率档，对土地增值税的缴纳也将会有很大的影响。所以企业在初期规划的时候，向税务机关提出申请的时候就要将企业的规划情况说明清楚，避免在后期产生巨大的土地增值税额。

三、浅析完善我国房地产企业税务筹划的方法和策略

第一，对于房地产企业而言，首先要将税务筹划的理念放在企业的经营管理中的重要位置，这个是做好企业整体税务筹划的重要步骤。这其中又包括了以下几点：一是企业前期开发阶段的税收筹划。在这个阶段需要企业对整个项目投资的来源、企业自身的经营模式以及整个项目开发的方式等诸多方面进行详细周到的规划，综合考虑各项因素。二是项目工程建设期内的纳税筹划。在整个项目成本核算过程中影响企业所得税、应纳税额以及企业的土地增值税的计算。在这个时间期间需要处理好筹划工作，关于企业融资利息计提时间的划定、借款费用资本化等这些关键问题，需要及时做好费用及建筑合同的预提工作。三是需要房地产企业建立一整套有效的税务筹划风险预警机制。根据企业财务报表的编制要求、重大涉税风险节点以及及时更新的税收政策变动等建立一整套动态的信息资料库，完善企业税收筹划中的抗风险管理机制，以便企业可以及时进行风险识别，并针对出现的风险苗头制定出有效的应对方案。

第二，房地产企业加强与税务机关的沟通。特别是在税法和新会计准则存在差异，实施各业务环节的税务筹划时，要经常向主管的税务机关专管人员进行咨询并做沟通工作。同时也要重视与专业的第三方中介服务机构（税务机构）的合作，这些专业机构的工作人员都能掌握最新的税务资讯。

第三，就企业内部培训而言。企业需要安排企业的相关工作人员针对专业进行定期的业务培训，不断提高企业财务人员的职业技能。

第2篇：房地产企业税务筹划范文

关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题

一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性

（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势

在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。

（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代

史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。

（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分

在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。

因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。

二、房地产开发企业税务筹划策略

房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。

（一）土地增值税的节税关键点

我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。

1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。

2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。

3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。

（二）房产税的节税关键点

我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。

1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。

2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。

3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。

总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。

三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题

（一）设立专门的纳税筹划部门

相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。

（二）全程全方位的进行纳税筹划

房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。

（三）时刻关注政策法规的变化

目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。

四、结束语

在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。

参考文献：

1.范剑平，邹士年.加快建立合理税负为主导的房地产调控长效机制[N].中国证券报，2012-06-25.

2.刘德英.我国房地产企业税负状况及税金成本管理分析[J].税务研究，2008（9）.

3.李晓琳.房地产企业税收筹划[J].现代经济信息，2012（13）.

4.张雁.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划[J].中国乡镇企业会计，2012（7）.

5.许淑景.房地产开发企业税收筹划研究[J].中国乡镇企业会计，2012（8）.

第3篇：房地产企业税务筹划范文

关键词：房地产企业；税收筹划；注意问题

房地产项目投资大，周期长，涉及到许多税种，如果经过科学合理的税务筹划，就可以为房地产企业节省资金，减轻企业负担，促进企业进一步发展，促进税收制度的完善。笔者从多年的财务工作中，对房地产税务筹划有一些实践经验，供大家交流。

一、房地产企业税务筹划

房地产企业税务筹划包括合理避税、节税、转税等多方面的内容。避税是利用税法的漏洞或缺陷，规避或减轻税收负担；节税则主要是依据税法规定的优惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用优惠条款，以达到减轻税负的目的；转税是通过提高或降低价格等方法将税收负担转移出去的方法。房地产行业涉及的税种主要包括：营业税及附加、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税等，所以税务筹划工作应主要围绕这些税种展开，其特点在于筹划性、合法性、多维性。

二、房地产开发企业应从以下几个方面入手进行税务筹划

（一） 营业税的税务筹划

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额，房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是我们可以根据业务特点进行税收筹划：1.减少营业税应税项目的流转（转让）次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。（2） 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税。

（二）土地增值税的税务筹划

1.减低增值额：（1）降低房屋的销售价格房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行 税收筹划。（2）与客户签订销售与装修两份合同，随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响己不能忽视。若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同： 一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税，第二份合同不用缴纳土地增值税。

2.增加扣除项目金额：（1）选择适当的利息扣除标准，一种情况是依靠负债筹资，预计利息用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；另一种情况房地项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或提供金融机构证明，以多扣除房地产开发费用，达到实现企业价值最大化。（2）慎重选择销售时间。

3.选择合适的建房方式：（1）合作方式，税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。（2）代建方式，税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

4. 利用税收优惠政策的税收筹划。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇。

5.利用销售比例进行税务筹划。根据（国税发（2006）187号），扩了对于开发商征收土地关于房地产开发企业税务筹划的思考。增值税的清算条件规定：“已竣工验收的地产开发项目”，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此，可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在85%以内，将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。

（三）企业所得税的税务筹划分析

企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。

1.合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。

2.合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。

三、现代房地产开发企业税务筹划注意的问题

（一）加强税法法律、法规学习。

现代房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法，不能只靠对税收政策的一知半解，税务筹划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果。

（二）税务筹划要规范化。

房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机；要合理、合法地做好纳税筹划工作。

（三）战略与战术相结合进行税务筹划。

房地产企业虽然不能从对单个项目、单笔业务或单个环节进行筹划，但还应构建整体的税费筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大 “捡了芝麻丢了西瓜”。

（四）提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。

四、小结

总之，随着房地产市场的竞争日益加剧，现代房地产企业需要灵活运用税务筹划手段，在合理承担自身税负的前提下，尽可能地降低经营成本和资源浪费。

参考文献：

第4篇：房地产企业税务筹划范文

关键词:房地产;集团企业;税收筹划

税收筹划,是指纳税人通过充分利用各种有利的税收政策,对投资、经营、理财等各项经济活动进行事先周密筹划和合理安排,尽可能地减轻税负,以实现税后利益最大化为目标的涉税经济行为。

房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大、税负比重高等特性,企业可针对其经营特点,通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额,以达到税收筹划的目的。

一、集团纳税主体筹划

房地产企业集团主要有跨地区布局发展的专业化住宅开发集团模式,和持有商业、酒店、写字楼等租赁商业物业的多元化运营集团模式,他们在开发一个新项目时都会面临选择设立分支机构还是子公司的问题。原内资企业所得税是以独立经济核算三个条件确定纳税主体,新企业所得税法以法人作为界定纳税人的标准。子公司是独立的法人实体,应当独立缴纳企业所得税,而对不具有法人资格的分支机构,按国税发[2008]28号文《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》规定,由总机构统一计算、汇总清算企业所得税。

如果预计设立的分支机构在开办后的前几年会发生亏损,那么设立分支机构较设立子公司更有利,因为总机构汇总清算时,分支机构的亏损可以直接抵减总机构的盈利,减少整个集团的税负;反之,如果有较好的业绩预期,则设立子公司较好,因为子公司属独立的法人实体,一般会得到当地政府对新办企业的税收及其他方面的优惠。

二、集团资本结构筹划

房地产企业的资本通常是由股权融资和债权融资两部分组成。这两种融资方式对企业的税务影响不尽相同,借款人支付给债权人的利息支出可作为费用税前列支,而支付给股东的股息却不能作为税前扣除,只能在交纳所得税后的收益中分配。

房地产行业是典型的资金密集型产业,因此集团在对下属公司资本结构进行规划时,应充分考虑利息的抵税作用和财务杠杆的作用,在上述法规的债务权益率范围内,提高债务融资比率,增加税前列支、降低税收负担。

企业在实际操作除了要同时考虑负债增加带来的财务危机成本外,还要符合国家对资本结构的相关法规规定,如针对外资房地产注投比的规定《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)文规定的外商投资房地产企业注册资本不得低于投资总额的50%;规范房地产开发项目的最低资本金比例――2009年5月27日《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2009]27号)保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

三、集团关联方关系筹划

对于拥有完整房地产价值链的大型综合性房地产集团,从税务的角度考虑可以将其设计、监理、材料采购、建筑、销售、物业管理等利润中心有选择性的剥离出来,在有税收优惠政策的区域注册成立公司,通过转移定价,将收入和费用分别在低税率和高税率地区实现。这样做对集团税负有两个好处:一方面设计费、材料费、建安费可在开发成本中列支,同时在计算土地增值税时可享受加计20%的扣除,对降低所得税和土地增值税都有益处,另一方面又可享受地区税收优惠政策。

通过关联企业进行纳税筹划时,转让定价是重要的环节。集团应当从研发、生产、营销、管理服务等各个方面详细分析各关联企业所承担的职能和风险,参照市场可比企业的利润水平和企业自身的市场议价能力,确定合理的转让定价方法和利润水平指标。

根据现行税法规定转移定价应当遵循独立交易原则。新企业所得税法第四十一条规定了“企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。”

四、具体开发项目的税收筹划

1.房产销售收入的筹划

企业可以通过选择销售收入的确认时间、收入的合理分解等途径对销售收入进行税收筹划:

(1)根据项目预缴利润和实际利润的差别,提前或推迟确认收入

根据国税发[2009]31号文,房产企业预售房产是按规定的计税毛利率算出预计毛利额进行预交所得税,如经测算项目实际利润要大大超过预交税款对应的利润额,在可能的情况下推迟达到确认完工开发成品条件,延缓成本决算补交所得税款;如项目是为了形象工程,经营利润低于预计毛利额,那就抓紧成本决算,从将多交的税款退回或转到下一个项目中进行抵减。

(2)将精装房总收入分解为装修收入和出售毛胚房收入

当房产市场处于卖方市场,商品房好出售的前提下,将装修费用与毛胚房销售单独分别签订合同后收款。这样做在装修费用上就可减少2.2%的营业税税率差(开发商按5.5%交营业税,建筑装潢按3.3%交营业税)。另外若将装修费用计入总房价,房地产企业还要多交土地增值税,客户要多交契税。

2.成本对象的筹划

国税发[2009]31号文规定“成本对象由企业在开工之前合理确定,并报税务机关备案。成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆”。对面积较大的住宅项目,房地产企业往往分片分期开发,如何组合成本对象才能实现税务收益最大呢?假如项目预计利润率高于预征点(如15%),则应尽可能扩大“成本对象”,拖延汇算时间,如以整个项目作为成本核算对象;若项目预计利润率低于预征点,则尽量缩小“成本核算对象”,争取尽早汇算,如以栋号为成本核算对象,实现用以前多预交的所得税抵交以后需要预交的所得税。

同时大型住宅项目中往往包含多种功能形态的建筑,例如多层住宅、小高层住宅、高层住宅、别墅、沿街商铺、车库等,这些类型不同的项目的成本和利润率也有较大差别。通常商业用房的售价较住宅高,将利润率低的住宅与其并入“成本对象”,可稀释一部分增值额,对计算土地增值税时可减少土地增值率。

3.共同成本和间接成本分配方法的筹划

国税发[2009]31号文规定了共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比原则分配至各成本对象,具体分配时企业可以利用文件对土地成本、间接成本分摊方法的多样性及可选性(占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法),从而实现在利润额高的分项项目中多分配成本费用,在利润额低的分项项目中少分配成本费用,使企业总体税负最低。

4.公建配套的筹划

国税发[2009]31号文规定公共配套设施尚未建造或尚未完工的,经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。房地产企业同一项目分期先后滚动开发的,经常会发生前面开发的产品已经销售,而整个项目的基础设施、配套设施等尚未全部竣工的情况。此时,基础设施、配套设施建设费根据权责发生制原则可以依预算预提并分摊,房地产企业据此范围内充分预提未完工公共配套,延缓企业所得税的缴纳时间。

5.利息费用的筹划

国税发[2009]31号规定“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。”

因此集团性房地产企业可以利用在总部层面统一借贷资金,根据各个项目的资金需求和利润水平,灵活向项目分摊合理利息费用,调剂项目的利润,减少项目纳税。

但在操作过程中需注意从关联方取得借款的利息费用存在一定的扣除标准,新企业所得税法第第四十六条规定了“企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出,不得在计算应纳税所得额时扣除。”同时财税[2008]121号文《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》规定“企业实际支付给关联方的利息支出,其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为:除金融企业外的其他企业,为2:1。”

第5篇：房地产企业税务筹划范文

（一）积极影响

首先，在实施营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。企业新建或是购买办公用房及厂房，以及厂房修缮、道路绿化等都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业对不动产投资改造的步伐，激发对于商业地产购买的需求，有利于商业地产的去库存化。对从事商业地产开发的企业来说，便于向下家转移税负，从而降低自身税负水平。

其次，营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中，对重复征税现象进行避免。增值税在征税过程中，是以不同环节增值额作为依据的，而征税过程中以销售额为依据是营业税的主要特点。房地产企业经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本事实上已经缴纳过税收，如果房地产企业在进行销售的过程中，还需要继续缴纳这部分税负，则将产生严重的重复征税现象。营改增的有效实施，可以避免这一问题的产生。房地产企业只需要依据自身生产经营各个环节进行缴税即可，同时抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，因此能够极大地避免重复征税问题的发生。

再次，在实施营改增的过程中，对于明晰房地产企业财务与业务部门之间的职责分工具有重要意义。在原有营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票单据交由财务部门进行报销，并不对单据进行审核及归类，导致财务部门工作人员在日常工作中需要承担繁重的工作任务及较大的风险。如果企业经营过程中，产生了重大的项目金额，那么会拥有相对简单的财务数据形式存在于财务部门中，但是，却拥有杂乱无章的内容。在营改增有效落实的基础上，在报销过程中由于只有取得进项税发票的支出才能抵扣，这就要求业务人员对普通发票和增值税专用发票进行归类审核，促使业务人员在与业务单位往来过程中更加注重票据的合规性和及时性，在这一过程中，房地产企业的财务部门仅需审核增值税发票的真实性和准确性即可。由此可见，房地产企业在经营过程中，通过深入落实营改增，实现科学整合业务财务票据的目的。

（二）消极影响

首先，营改增在实施过程中，有可能对房地产企业税负产生一定的影响。一方面，在计算企业所得税时，原营业税作为价内税可以作为营业税税金及附加在计算企业所得税时进行扣除。而在实施营改增以后，由于增值税是价外税，无法在企业所得税前扣除。另一方面，营改增后，房地产开发企业的增值税率确定为11%，虽然理论上相应的进项税额可以抵扣，但是只有与一般纳税人合作才能取得足额的增值税专用发票进行抵扣，一定程度上限制了合作公司的选择范围。同时也面临着上游建安公司向房地产企业转移税负提高价格的问题，此外房地产开发成本中也有很大一部分支出无法取得增值税专用发票进行抵扣，如劳务费等，由于不能获得足额有效的进项抵扣，加之税率升高，一定程度上增加了房地产开发企业的实际税负。

其次，消极影响产生于营改增下的财务报表中。首先，资产负债表在实施营改增以前，购置不动产支付的价款全额计入固定资产的入账价值，而在实施营改增以后，购置的不动产支付的价款需要价税分离，相应的增值税进项税额是能够进行抵扣的，从而导致固定资产入账价值的降低，并使企业资产负债率提高，对企业融资产生一定的负面影响。

二、“营改增”后房地产开发土地成本税务筹划的必要性

（1）土地成本占房地产企业开发总成本比重大，进行税务筹划符合企业收益最大化原则。伴随房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势，各地不断涌现新的“地王”，巨额的土地成本已经成为房地产企业经营成败的关键因素之一。增值税下，企业支付政府部门土地价款高低，最终会以杠杆原理的形式影?项目开发经营的整体税负。因此，土地成本税务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点。

（2）基于财政部、国税总局的财税[2016]36号及国税总局的2016年第18号公告等文件，各地国税局相继出台具体实施办法，基本上明确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金”。然而，实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且取得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法取得进项抵扣或销项抵减，造成企业实际税负仍然很高。

三、增值税下房地产开发土地成本核算会计分录设计及实务案例

土地成本依据“价税分离”原则核算入账。根据国家税务总局2016年18号文件规定：适用一般计税方法计税的房地产企业，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，即土地价款抵减销售额而减少销项税。根据财政部的《关于印发的通知》（财会[2012]13号）规定：一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费-应交增值税”科目下增设“营改增抵减销项税”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销项额而减少的销项税额，同时，“主营业务成本”等相关科目应按照经营业务种类进行明细核算。

（1）支付政府土地价款时。房地产企业支付政府土地价款时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目，按实际支付与上述增值税额的差额，借记“开发成本-土地购置成本-土地出让金”，按实际支付金额，贷记“银行存款”。

案例1：甲房地产企业2016年5月5日支付政府3.5亿元获取了一宗土地，用于商业、住宅混合型开发，并取得财政部监制的资金往来结算票据，该房地产企业采用一般计税方法计税，会计分录处理如下：因土地价款抵减销项税=35000÷（1+11%）×11%=3468.47万元，开发成本入账金额=35000-3468.47=31531.53万元；借：开发成本/土地购置成本/土地出让金31531.53；其他应收款/营改增抵减销项税额3468.47；贷：银行存款/人民币35000。

（2）企业当期结转并确认收入时。根据国家税务总局公告2016年第18号规定，项目结转当期确认销项税时允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，从而减少增值税销项税额，借记“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”，贷记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目；期末，当期销项税额扣减当期允许抵减销项税额和预缴税款后的净值大于当期允许抵扣进项税额，则借记“应价税费-应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费-未交增值税”。

案例2续案例1，甲房地产企业2016年11月达到预售条件时，总可售建筑面积120000平米。11月份前累计取得可抵扣增值税专用发票进项税额200万元。11月份预售建筑面积为1200平米，预售价款5550万元，预缴增值税额150万元，均未开增值税发票。2016年12月25日将11月份预售的房屋交房，当月建筑主体工程取得可抵扣增值税专用发票进项税额50万元。税务处理及会计处理如下：①交房结转收入并确认销项税额=5550÷（1+11%）×11%=550万元，收入金额=5550-550=5000万元。借：预收账款5550；贷：主营业务收入5000；应交税费-应交增值税（销项税额）550。②根据结转收入对应建筑面积，确认当期允许扣除土地价款抵减的销项税=1200÷120000×3468.47=34.68万元；借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）34.68；贷：其他应收款-营改增抵减销项税额34.68。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）=550-34.68-200-50-150=115.32万元；借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税；借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。

（3）土地成本核算不考虑“价税分离”。根据国家税务总局2016年18号文件规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。而且财会[2012]13号是截止目前财政部统一规范企业“营改增”后会计处理的唯一文件，时间较早，参考价值有限，有关房地产企业“营改增”后会计分录的设计空间仍然较大。在满足项目结转确认收入时，仅按照对应比例确认当期允许抵减的土地价款而计算当期销项税，不再使用“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”、“其他应收款-营改增抵减销项税额”等会计科目，减少核算中繁琐环节。

综上案例1、案例2，税务处理及会计处理如下：①支付政府土地价款：借：开发成本-土地购置成本（土地出让金）23000；贷：银行存款23000。②项目结转并确认收入，计算当期销项税=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32万元，当期确认收入金额5034.69=5550-515.32；借：预收账款5550；贷：主营业务收入5034.69；应交税费-应交增值税（销项税）515.32。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）115.32万元=515.32-200-50-150。借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税：借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。

四、增值税下房地产开发土地成本税务筹划实施方案及建议

（一）实际谈判中，扩大“营改增”政策中“支付土地价款”的界定范围

根据2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。因此，有关拆迁系列成本费用纳入目前增值税下只允?S销项抵减的“土地出让金”提供了可能。企业在签订土地出让合同时，应争取将涉及项目有关拆迁的费用一并纳入“土地价款”合计金额中，加大了未来增值税下销项扣除基数，从而合法有效地降低企业税负。

（二）合理控制拿地成本在开发总成本中的比例，收窄企业收益流失范围

财税[2016]36号文件中明确规定土地出让金可以增值税下抵减销项税，据此模拟测算，若企业在同样开发规模、同样设计规划条件下，获取不同价格的土地，企业可根据自身发展战略不同做出合理选择：

（1）追求营业收入规模最大化的企业，在同样售价水平下，合理利用土地价款杠杆作用，将因此所抵减的销项税转化为营业收入。根据国税总局2016年第18号文件，销项税=（全部价款和价外费用-允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%，从而可确认营业收入=全部价款和价外费用-销项税，相比提供货物销售行业，房地产企业核算所确认的收入中因土地价款抵减销项税而有所增加，具体金额=土地出让金×（1÷（1+11%）×11%）。

（2）兼顾收入、利润规模双赢的企业，应优先选择供不应求的市场获取土地，同时应考虑市场环境中客户积极接受因土地价格转移到销售价格的能力，如果可消化价格差，应优先在该市场拿地。由于土地价款将所抵减的增值税销项税转化为营业收入，并且除附加税外，增值税不纳入税前利润扣除项。因此，企业在获取较高价格土地的同时，可以较低增长幅度提高销售价格，同样可以在不减少利润总量的情况下，获得收入、利润规模双赢的效果。

第6篇：房地产企业税务筹划范文

关键词：房地产企业；增值税；税收筹划

一、房地产企业增值税税收筹划的重要意义

长时间以来，房地产企业在我国社会经济发展中发挥着重要力量，特别是进入新常态环境下，逐渐朝着分化改革方向转变，房地产企业不但面临较大去库存压力，同时也会出现房地产泡沫现象。在这种环境下，我国相关部门进行了多次改革，希望可以引导房地产行业的稳定发展。在这种情况下，我国各级部门加强对房地产企业内涵建设，并从增值税税收筹划方向入手，促进整个房地产行业的持续发展。房地产企业通过加强税收筹划，可以提高整体效益，并以此为依据，增强企业发展潜力，促进自身长远发展。增值税税收筹划针对房地产而言，并非偷税漏税，而是结合法律标准合理避税，以此促进自身效益提升。

二、“营改增”后对房地产企业税收带来的影响

（一）税负影响

在“营改增”背景下，预示着营业税正式在税收舞台中消失。房地产作为原营业税主要的征收企业，在税务改革后，正式步入到增值税阶段。在税额缴纳上，房地产企业由之前税率17%更改成9%，针对房地产企业而言，税率改变对提升企业经济效益有着直接影响。与此同时，在税务改革后，土地成本将会纳入到可抵扣范畴中，便于房地产企业税负的减少，减少各种税务风险出现。所以，在增值税税收筹划时，房地产企业应该对现有税收政策有全面了解，以此实现节税。当前，房地产企业采用各种拿地方式，如拆迁、投资等，不同拿地方式，征收税额也会存在不同。所以，这样采取合理方式拿地，减少房地产企业税负，需要结合实际情况进行分析。

（二）土地增值税影响

在“营改增”背景下，针对房地产企业而言，土地增值税将会受到一定影响，这是由于房地产企业增值税作为价外税，所以，在核算中，不可将其当作抵扣项目进行核算，使得房地产企业土地增值税中增值率不断提高。从该角度来说，“营改增”政策的颁布，将会加剧企业税负。所以，要求房地产企业在税收筹划过程中，应该给予该内容高度重视，采取合理方式，降低增值税税率增加给房地产企业带来的不良影响。

（三）所得税影响

鉴于上述内容得知，房地产企业增值税作为价外税，所以，需要将其融合到所得税中，不能实现抵扣处理，使得企业所得税税额不断提高，加剧企业税负。但是从另一方面来说，在原有缴纳营业税过程中，房地产销售收入需要全面纳入到企业销售额中，而在税务改革下，在销售收入明确之前，已经把增值税从中扣除，所以，在明确所得税额过程中，无须再进行税额扣除，所以，站在本质角度来说，房地产企业所得税没有发生明显变化，所以，在对房地产企业税收筹划分析时，应该具体分析，将影响房地产企业所得税的各项因素抽离处理，全面处理。

三、房地产企业增值税税收筹划对策

（一）加强企业税收筹划

随着“营改增”政策颁布后，作为房地产企业一般纳税人，企业增值税税率由之前17%更改为9%，基于该现象，在开展税收筹划工作时，可以从房地产企业日常活动中进行，减少运营活动成本投放，结合实际情况，在经营活动中获取增值税发票，缓解房地产企业税负压力。并且，房地产企业还要给予增值税专用发票管理高度重视，加大管理力度，通过采取各种宣传方式，提高财务人员对增值税专用发票管理意识，充分利用“营改增”政策，给房地产企业创造更多优惠，减少企业税负。除此之外，房地产企业还要和合作企业合同约定，在选择供应商的过程中，秉持“货比三家”的原则，在确保供应材料质量的情况下，选择最低的材料价格。假设在一般纳税人身份的供应商中采购材料，应该要求其提供增值税专用发票，从而让企业在纳税上，可以获取更大的优惠。房地产企业在增值税税收筹划时，需要利用存在的税率差异。一般来说，供应商税率一般为17%，但是房地产企业税率为9%，所以，房地产企业需要迎合国家法律标准，通过应用税率差异实现节税。同时，房地产企业在增值税税收筹划中，通过采用纳税时间延迟、优惠政策应用等方式，减少房地产企业税负。

（二）及时和税务部门交流

针对房地产企业来说，要想全面提高经济效益，在纳税过程中，需要结合实际情况，采用一系列合理避税方式，减少企业税负压力，但是这种避税方式将会受到各种因素影响，如果操作不合理，将会触及法律底线，给企业造成严重的损失。所以，在具体房地产企业增值税税收筹划中，需要科学设定避税方案，并对其进行具体分析，保证避税方案的合理性和合法性，从而起到合理避税的效果。在此过程中，税收筹划工作人员还要对国家税法变化情况有所了解，及时掌握行业最新动态，保证房地产企业可以科学规划各种税务活动，从而实现缓解企业税负的效果。在确保房地产企业税收筹划合法的基础上，还要注重加强和税负部门的交流，把来自执法部门的法律风险降至最小，通过制定一系列规范的税务风险管理体系，实现对税务风险把控，引导房地产企业稳定发展。

（三）改变传统营销策略

随着“营改增”政策的顺利实施，给房地产企业增值税税收筹划提供机遇的同时，也提出了一定的考验，房地产企业应该紧抓发展机会，迎接各种挑战，尽可能降低税务改革给房地产企业税收造成的影响，确保房地产企业可以稳定运行。因此，财务工作人员应该结合房地产企业运营状况，自足当下，放眼未来，站在税收筹划角度入手，对企业现有的营销模式进行优化改革。例如，在原有营销定价模式下，房地产企业通过设定目标成本方式，对企业营销环节中形成的各项成本进行科学控制，降低对应成本支出，提升房地产企业整体效益。特别是在房地产项目材料成本只升不降的情况下，更好结合房地产企业实际情况，适当调整营销战略，从而提升企业整体效益。房地产企业应该对当前市场发展趋势有深入的认识，根据形势发展，调整战略目标，让税务改革政策在房地产企业中的积极作用充分发挥，减少房地产企业税负压力，增强企业综合实力，从而让房地产企业实现更好发展。除此之外，房地产企业还要充分应用各种优惠政策，加强增值税专用发票，让企业税收可以享有更多的抵扣优惠，缓解企业税收压力。在增值税发票管理过程中，要求财务人员对房地产销售收入确认时间、开具发票时间高度重视，在获取发票以后，结合实际情况及时抵扣，防止发生抵扣时限超期现象。

第7篇：房地产企业税务筹划范文

【关键词】房地产企业税务风险成因分析管理对策

一、税务风险的特点

（一）难化解

税务风险一旦形成，如果企业不采取有效的应对措施，风险将会长期存在，不会自动化解。另外，税务风险还会随着企业经营活动的开展，呈现出累积效应，从隐形的风险逐渐转化为显性的资金流失，在引起税务机关的注意后，将会给企业自身的经济利益带来严重的损害。对于房地产企业来说，由于行业内部竞争激烈，企业一旦出现税务风险，还会使商业信誉受到损失，企业的市场竞争力也会一同下降，对未来的发展带来了阻力。

（二）多变性

税务风险的形成原因具有复杂性的特点，其中即包括企业内部管理不善、重视不足，也包括外部税法不完善，以及税务机关自由裁量权过大等。在企业正常的经营活动中，由于随时面临来自各个方面的不确定影响，导致税务风险也呈现出多变性的特点。例如，企业为了减少税费支出，会根据税法规定和自身经营需要，实施纳税筹划。一旦税法做出调整，内容发生变化，而企业有没有及时调整纳税筹划方案，就有可能导致纳税筹划方案从“不违法”变成“违法”，进而引起税务风险。

（三）可控性

虽然企业税务风险具有多变性和难化解的特点，但是税务风险的形成和爆发，也并不是无迹可寻的。企业可以结合以往的税务风险管理经验，一方面提高对税务风险防控和管理的重视，例如通过加强内部各个部门之间的信息交流，减少税务工作中的失误，降低税务风险发生概率；另一方面，也可以提前制定一些应急方案，即便是出现税务风险，也可以第一时间采取控制策略，避免风险损失的扩大化。因此，只要做到快速响应，就可以实现税务风险的有效控制，这也是维护企业利益的一种有效手段。

二、房地产企业税务风险的成因分析

（一）房地产企业内部原因引发的税务风险

1.财务核算水平不高。财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。2.财务制度不健全。房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。

（二）房地产企业外部原因引发的税务风险

1.税法改变后没有及时调整纳税筹划方案。纳税筹划是房地产企业在合法前提下少缴纳税费的一种主要手段，纳税筹划作为一种游走于税法边缘的经济活动，直接损害了税务机关的利益。当税务机关对现行的税法法律进行补充和完善后，原来的纳税筹划方案中部分内容已经不再使用。但是从新税法的实施，到企业更改纳税筹划方案，中间需要间隔一段时间，如果企业没有尽快结合当前的税法内容对纳税筹划方案进行调整，也容易引发税务风险。另外，在激烈的行业竞争中，许多房地产企业将工作中心都放在经营业务上，对于税法的变更缺乏足够的重视，这也会直接增加税务风险的发生概率。2.税务机关的自由裁量权。代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。

三、房地产企业强化税务风险管理的具体对策

（一）建立健全税务风险预警系统

1.推出税务风险评分评级机制。对于房地产企业的管理人员来说，税务风险虽然会带来损失，但是只要做好事前预防和管理，就可以做到风险可控，不会对房地产企业各项经营活动以及经济效益造成大的损失。税务风险的评分评级制度，就是采用定性分析与定量计算相结合的方法，立足于房地产企业当前工作的开展情况，对潜在的税务风险进行评价，对其发生概率、可能造成的危害后果等进行预测和分析。这样一来，就可以为税务风险管理工作的开展提供必要的参考，便于企业集中人力进行税务风险的防控。2.做好日常税务活动的监督。在房地产企业的日常工作中，由于存在一些不良的习惯，引发税务风险。同时，企业内部没有开展有效的监督和检查活动，也会导致税务风险进一步扩大，最终给企业造成损失。针对这一问题，就要去房地产企业关注细节，从日常税务活动着手，强化监督意识。例如，定期核对应收账款，及时处理死账、呆账。加强仓库存货管理，对于滞销的库存物资要及时采取处理办法，既可以减少库存，腾出空间，又可以防止资金呆滞，对增加房地产企业资金的流动效率也起到了积极作用。

（二）营造良好的税务风险管理环境

1.提升税务风险管理意识。税务风险的不确定性，决定了要想提高管理能力，必须要从日常工作的各个环节出发，采取有效的税务风险防控策略，以最大限度的避免税务风险。而这些工作的开展，需要房地产企业的税务管理人员要具备强烈管理意识。一方面。房地产企业的管理人员，需要树立长远目光，能够认识到税务风险管理对企业经营活动顺利开展产生的积极影响，进而为管理活动的进行提供必要的支持；另一方面，作为直接负责税务管理的工作人员，也要具备忧患意识，切实从源头上降低税务风险的发生概率。2.重视税务风险管理制度建设。在房地产企业的税务风险管理中，一方面要求税务管理人员具备较强的风险管理意识和丰富的税务风险处理经验，另一方面还必须建立起一套完善的税务风险管理制度，能够为各项工作的开展提供支持和保障。除了上文中提及的风险预警机制外，像合同管理制度、发票管理制度等，也都需要根据房地产企业工作的需要，尽快建立起来。以合同管理制度为例，作为一种具有法律效率的文件，房地产企业需要对合同中双方的责任、付款时间等做出明确说明，这样既可以方便后期税务机关的稽查，又可以避免法律纠纷和税务风险。

（三）与税务机关建立良好关系

房地产企业要与当地的税务机关保持良好的关系，在交流过程中了解税务机关关于现行税法将要做出的调整和改变，进而提前采取应对策略，这样即便是后期进行了税法修改，房地产企业也不会因为应对不及时，而引起税务风险或法律纠纷。另外，地方税务机关拥有对现行税法的补充和解释权，通过加强与地方税务机关的沟通，也能够了解地方性的补充政策，这也有助于提高对税务风险的预防和控制水平。

第8篇：房地产企业税务筹划范文

关键词：房地产；土地增值税；税收筹划

当前，我国房地产企业正处于低迷期，虽然国家出台了一系列政策控制房价，但房价却居高不下，令人望而生畏，也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期，税收筹划迫切万分，不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一，启征税率比企业所得税还高，因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题，但采取合理方法则能带来大惊喜。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的现存问题

土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望，但是也存在着很多问题：

(一)房地产企业税收筹划趋于片面

从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看，总体来说取得成效，但是依旧趋于片面，税务筹划目标不够明确，难以有效减少企业的经营成本，因而也很难给房地产市场降温。而且，虽然税收筹划已被提上日程，但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好，不能给税收筹划给予支持，从而导致税收筹划的片面发展。

(二)对国家出台相关政策理解浅显

21世纪以来，我国经济发展迅速，而关系民生首要问题的住房问题迅速被炒热，且热度持续上升。为了解决房地产行业这种‘高温’现象，政府利用土地增值税对房地产行业进行宏观调控。但是，在实际政策的实行过程中，有很多企业无法适应国家政策，不能带来成效。更有甚者对这一政策的理解出现错误，影响企业的健康发展，给房地产市场带来了新的波动。

(三)在税收筹划中风险意识较薄弱

房地产企业土地增值税税收筹划是为了解决房地产市场的经济发展问题，在税收筹划中不可避免地存在风险，这种风险包括房地产市场经济的波动幅度不减反增、不良企业利用税收筹划进行偷税漏税等。税收筹划和偷税漏税大不相同，但有极容易混淆视听，给不法企业可乘之机。在房地产企业土地增值税税收筹划过程中，税务人员和企业的风险意识薄弱，这具有极大的隐患性。

二、房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法

面对波密诡谲的房地产市场，企业进行土地增值税税收筹划可采用以下几种方法：

(一)合理筹划增值税的扣除项目

房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中，可以适宜增加利息支出扣除项目金额，以此达到降低增值率，减小税收负担的目的。这其实也是一种变相筹资的手段，减少支出，为资金投入储存力量，减轻企业负担。企业在筹集资金的过程中，应该采取科学、合理的方法，仅靠贷款不是长久之计，只会让负债一直增加，对企业来说并无益处，而通过扣除项目金额的方法则能够在这方面减小企业压力，给企业带来信心。

(二)合理利用国家出台相关政策

为了保证房地产企业的平稳运行，国家出台了一系列政策，合理利用国家政策，与税收筹划相辅相成，共同推进房地产市场的健康发展。而土地增值税税收筹划更是给房地产企业带来了福音。据《土地增值税暂行条例》，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税。因此企业会想尽一切方法控制增值税额，以求免税，减少企业成本。所以，土地增值税税收筹划政策不仅是对房地产市场必要的经济调节，还能够降低房地产企业的负税压力。

(三)合理通过建房进行税收筹划

在税法相关规定中，某些建房行为并不在土地增值税的征收范畴之内，从而能够合法合理避免或减少土地增值税的缴纳。其一是房地产企业代表客户进行房地产的开发。这样一来，不仅能给房地产企业带来经济效益，还减少企业缴纳费用。其二是合作建房，即在土地开发过程中，一方负责土地，一方负责资金，双方进行合作建房。通过这种方式，企业可免交增值税，而且对于合作双方来说都是互利共赢的结果，值得采纳。

(四)积极寻求税务机关支持

政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。

(五)事后采取积极有效的补救措施

税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。

(六)土地增值税的核心是增值率

房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。

三、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义

房地产企业土地增值税税收筹划因其颇有成效的措施，对房地产企业具有重要意义：

(一)有利于房地产企业更好适应市场竞争

在当前日趋激烈的市场竞争条件下，房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅是对企业税收制度的一种调整，也促使房地产企业适应市场竞争。目前，政府针对房地产行业的弊端进行了宏观调控，大大增加了房地产企业的税收成本，也减少了利润。正因如此，合理的房地产企业土地增值税税收筹划能够帮助企业减少纳税成本，获得经济效益，在激烈的市场竞争之中获得生存机会。

(二)有利于提升房地产企业财务管理水平

房地产市场的‘高温’现象促使国家加大对该行业宏观调控的力度，虽然解决了一些问题，但也给房地产企业的财务管理造成不少麻烦。国家干预力度加大，必然使各企业改变自身的管理制度，财务管理水平自然会降低。而土地增值税税收筹划能够提高企业资金流动率，并且是在企业自身的筹划之下，避免干预力度过大的问题，从未提高房地产企业的财务管理水平。

(三)有利于实现房地产企业利益的最大化

在房地产企业的营运中需要缴纳各种税，而在这些形形的税务之中，土地增值税给企业带来的负税压力是最大的，是房地产企业必须缴纳的税务。土地增值税税收筹划能够缓和企业的负税压力，给企业喘息的机会，减少税务成本，从而提高企业的经济效益，为企业带来巨大利益。

四、结束语

房地产企业做好土地增值税税收筹划，能够减小企业的负税压力，还能给企业带来经济效益，帮助企业渡过房地产市场低迷阶段，从而走上正轨。企业采取合理适合的方法进行税收筹划，不仅对企业自身有好处，对房地产市场也是个很好的调控。因此，房地产企业应该吸取教训，积极配合，用好的方法达到好的目的。

参考文献：

[1]胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报(社会科学版)，2014(4)：360-366.

[2]陈瑾.房地产企业税收筹划问题探索[J].行政事业资产与财务，2014(9)：56-57.

[3]马永霞.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J].中国集体经济，2014(30)：83-84.

[4]刘立军.房地产开发企业土地增值税税收筹划研究[D].财政部财政科学研究所，2015.

[5]李哲.房地产开发企业税收筹划空间探究[D].西南财经大学，2015.

第9篇：房地产企业税务筹划范文

关键词：房地产业；税收筹划；探讨

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2012）17-0092-02

一、税收与房地产行业发展的相关性分析

房地产业是国民经济的主导产业，在现代经济生活中有着举足轻重的地位。随着我国社会主义市场经济的快速发展，房地产业也呈现高速发展的势头，中国的房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，逐步发挥其作为国民经济基础产业的重要导向作用。

经济决定税收，税收反作用于经济。这是税收与经济发展的辩证关系，对于房地产行业也存在类似的情况。随着房地产市场的进一步完善，房地产业创造的价值也会进一步的增加，这就为政府取得充足的税收收入提供了保障。同时随着政府税收收入的增加，也会相应地增加对房地产业的投入，为房地产业的发展提供良好的基础设施保障，增强房地产品保值增值的能力，进而形成一个投入、产出相互促进的良性循环。此外，税收政策本身的好坏也将影响房地产业的发展，适宜的税收负担、良好的税收服务水平、较高的工作效率都将促进房地产业的健康发展。与此相反，沉重的税收负担、繁琐复杂的税种结构、落后的税收征管方式将阻碍房地产业的发展。

二、房地产业的纳税现状

我国现行的税法体系由各单行税法构成。我国房地产业涉及的税费名目繁多，其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50%。2010年有人大代表称“一套房征62种税费助推房价高涨”。 根据国家财政部于2012年2月14日的《2011年税收收入增长的结构性分析》显示，2011年房产税实现收入1 102.36亿元，同比增长23.3%。房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。

房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额，它的增长速度是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。财政部还说明了房产税收入快速增长的主要原因：一是办公楼和商业营业用房的保有量一直保持快速增长。2011年办公楼销售额同比增长16.1%，商业营业用房销售额同比增长23.7%。二是房屋租赁价格上升，2011年居民消费价格中的居住类价格上涨5.3%。

三、房地产企业税务筹划的特点

由于房地产的开发与经营具有投资数额大、建设周期长，是一项复杂的系统工程，具有较强的竞争性，效益与风险并存；受政府的干预和国家经济政策的引导等特点，因此，房地产企业税务筹划除了具有税务筹划的一般特点外，还具有其独特性，主要表现在以下几个方面：

1.税务筹划效益的显著性

由于房地产行业属于资金密集型产业，而且每个开发经营环节都几乎涉及到不同的税费，房地产企业具有很大的税务筹划空间。因此，房地产企业对税务筹划的重视与投入，将对房地产企业的经营效益产生积极的显著性的影响。

2.税务筹划的时效性强

我们国家的经济是属于国家宏观调控下的市场经济，企业的生产经营受政府干预和国家经济政策的影响极大，特别是对于作为国家宏观调控重点的房地产行业来说，国家针对该行业的经济、税收、货币政策随时可能发生变化，因此，房地产企业税务筹划的措施和方案都具有极强的时效性，而这也要求房地产开发企业对政策的可能变化具有预见性和适应性。

3.税务筹划的复杂性

城市房地产除有其特定的开发目标外，还受城市规划、土地利用规划、投资计划等条件的制约，涉及到经济、社会、生态环境等众多因素，是一项复杂的系统工程。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。因此，房地产企业的税务筹划是一个系统工程，它的复杂性要比一般企业税务筹划的复杂性更大。

四、房地产业税收筹划的必要性和可行性

1.房地产开发业税收筹划的必要性

税收筹划具有合法性、前瞻性、目的性、综合性的特征，房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。

随着我国住房制度的改革，房地产行业投资快速增长，我国的房地产业逐步形成和发展，投资逐年增大，从1993年的1 937.5亿元，增长到2006年的19 382.46亿元，13年间增长了13倍，远远超过了同期我国GDP的增长速度。对于一个新兴的产业来说，其发展是非常顺利的。尤其是近几年，房地产投资的增长速度已经超过了全社会固定资产投资的增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。随着我国社会主义市场经济体制的健全和完善，各行各业的竞争日益激烈，处于高速发展阶段的房地产开发业竞争极其激励。竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，税收筹划意义将更重大。

2.房地产开发业税收筹划的可行性

不论是从国家的宏观政策还是企业内部的微观环境来看，房地产企业的税收筹划都是可行的。国家提倡税收筹划。税收筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人的纳税意识、有利于增加国家的税收收入、有利于降低征税和纳税成本、有利于提高企业的经营管理水平、有利于优化企业产业和产品结构，有着多方面的积极作用，是国家允许并提倡的。企业在法律、法规允许的范围内，实施税收筹划，选取对企业较为有利的纳税方案进行申报纳税，与依法诚信纳税是完全一致的。

3.我国的税收大环境越来越好，我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处和税收筹划提供了条件和可能。

4.企业内部环境的优化

（1）专业人才不断增多。税务筹划的技术含量高，不仅要通晓税收法律法规、经济法律法规，还要了解企业的运作、行业发展趋势、社会发展状况，因此，需要拥有税务筹划专业人才，专业人才的整体业务水平决定了税务筹划能达到的水平。作为一个经济效益较好的产业，随着其发展成熟，其业内吸引、积累了一批税务筹划专业人才，再加上各类中介服务机构愿意为房地产企业提供税务筹划服务，使房地的税务筹划人才增加，保证了其开展税务筹划的人力需要，为企业的税收筹划提供了条件。

（2）企业的法制意识不断地增强。税务筹划在发达国家是一门被广泛应用的技术，但在我国仅兴起数年。目前，我国不少人对税务筹划仍是认识不深。随着时间的推移，大众对税务筹划的认识日渐加强，房地产业界也不例外。另外，因发展迅速、经济效益佳，房地产企业云集了各种类型的专业人才，这些人对新生事物接受能力强，对税务筹划的认识速度比一般的快。税务筹划作为实现企业价值最大化的有效措施之一，越来越引起房地产企业的重视。

参考文献：

[1] 中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2012.

[2] 刘佐.中国房地产税收[M].北京：中国财政经济出版社，2006.