房地产商业模式精选(九篇)

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第1篇：房地产商业模式范文

【关键词】房地产； 代建。

房地产代建是由拥有土地、资金的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种商业模式。本文将着重探究房地产代建模式的定义与分类、商业代建的发展基础及风险防范。

一、房地产代建模式的定义及分类。

基于委托方的不同性质，房地产代建模式可分为商业代建和政府代建两类，其中商业代建又分为项目代建和资本代建两类。

1. 商业代建。

所谓商业代建，是由非政府类委托方委托，代建方进行开发建设的代建模式。项目代建和资本代建两种商业代建模式的主要不同在于标的地块是否已确权。

（ 1） 项目代建。

项目代建是指代建方与已经取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方承担工程营造和销售任务，通过管理和品牌输出，为委托方提供项目开发全过程管理与服务，并依据项目销售或利润总额收取佣金的代建模式。

在项目代建运作过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。代建方主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。

（ 2） 资本代建。

资本代建与项目代建的运作模式大体相同，其不同之处主要在于，资本代建的委托方多为外部资本，不一定存在实际经济主体，且并未获得标的地块的土地使用权，因而代建方的管理范畴中也会相应增加投资咨询、项目公司组建、前期管理等方面的内容。

2. 政府代建。

政府代建，顾名思义，就是代建方与政府相关部门合作，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理与服务，依据项目的投资、销售或利润总额收取佣金的代建模式。

相对于商业代建而言，政府代建项目的利润较低，但通过参与民生工程建设，代建方在赢得市场占有量的同时，也可获取更多的社会资源，不失为当下房地产开发企业生存与发展的良好载体。

二、商业代建模式的发展基础。

房地产代建模式体现了市场经济专业化分工的基本原则，其中政府代建模式存在时间和成熟程度均较商业代建见长。但在当前房地产调控的政策环境下，房地产市场正逐步从卖方市场过渡到买方市场，产品品质日益受到重视，商业代建模式的合理性和可行性日渐凸显。因而本文仅讨论商业代建模式的存在基础与风险防范。

1. 合作双方对开发理念认知的一致性。

委托方对代建方产品开发理念的认同是代建合作存在的根基。目前，商业代建业务主要来自二三线城市，并以地方性龙头企业居多，部分拥有资金或土地资源的企业并没有房地产开发或高端物业营造的经验，需要更具影响力的房地产品牌和产品来确保项目的议价能力与盈利水平。因此，代建方通常是高端房产品营造的代表企业，其开发理念和相应的品质、成本要求与委托方对于项目的认知存在着一定差距。故而，在确定合作关系前，委托方与代建方必须就产品营造的各项标准达成高度一致，以保障项目正常运转。

2. 人才培养与输出的效率和质量。

代建方品牌输出的高质量和一致性是代建商业模式存在的关键，而实现品牌输出最重要的因素便是项目管理团队的综合素质。

代建方要实现规模化经营，必须高度重视内部人员招聘、培养和输出的质量和效率，以保障自身品牌的同质化输出。

3. 土地与资金的保障力度。

虽然代建方不承担项目的工程成本、土地成本、人力成本以及相应的资金成本，但为保障项目开发和销售节奏，确保项目开发按计划推进，项目规划条件、土地权属的确定以及委托方的资金支付能力仍是合作意向时期关注的重点。

三、商业代建模式的风险与防范。

目前，经过部分代建企业的经营与尝试，商业代建模式展现出良好的发展状况与发展前景，但也显露出一定的经营风险，主要包括委托方干预风险、政府干预风险以及履约风险，需要代建企业高度重视、有效防范。

1. 委托方干预风险与防范。

上文中已经提到，委托方与代建方在产品开发理念不可能完全一致。在项目实际运营过程中，存在因委托方各类干预而影响项目推进的风险，双方在签约时应建立科学合理的决策机制，注重合约规划与成本控制，保障双方利益最大化。

2. 政府干预风险与防范。

目前，由于政府规划调整带来的设计、工程调险在项目实际推进过程中仍屡见不鲜。代建方须优化项目拓展渠道，选择土地、规划条件明晰的合作项目，同时尝试建立“政府 － 委托方 － 代建方”三方合约机制，降低项目不确定性。

3. 合作履约风险与防范。

商业代建需要委托方的资源支撑和承建方的实际劳动，因而代建合作履约风险主要来自委托方和承建方。在委托方层面，要依据项目开发节奏设计代建佣金收付款节奏，明确双方权责范围，同时慎用设计资源，保障企业知识产权； 在承建方层面，要加强项目管理团队的执行力，严把质量关，同时选择优质承建方建立长期合作机制。

综上所述，商业代建模式作为一种房地产开发的创新模式，在当前中国政策和市场环境下，其可行性和盈利能力是值得关注的，但其操作过程中也存在一定的风险。委托方、代建方应积极探索改良渠道，通过代建模式优化房地产市场资源配置，促进房地产市场健康、有序发展。

【参考文献】

第2篇：房地产商业模式范文

在中国，企业发展的壮大、由产业链低端向中高端延伸的过程中，其每一次升级，无不伴随着商业模式的摸索和创新，而每一次主流模式的更新换代，也推动了行业向更高级别演进。回首2000―2008年，我们截取了房地产、传统制造、门户网站以及网络游戏四大行业的部分信息，试图分析其主流商业模式的变迁，以追踪行业发展的轨迹。

房地产：从土地模式到金融模式

2000―2008年，房地产行业刚好进入一个较长周期的扩张过程，在此过程中，资源不断向大型房地产商集中，而单一住宅开发模式成为催生行业巨头的发动机。

2005年是这一轮扩张期中调整的一个低谷，在此以前，房地产企业的商业模式本质上是粗放型的开发模式，其核心是房地产商统揽土地一融资一规划一施工一销售一物业管理的全部环节，而在这一产业价值链中，土地是房地产商能够进行开发的原始支点，融资只不过是整个开发过程的一个环节而已。本质上而言，这是一种“土地模式”。

作为行业龙头的万科，融合“快速滚动开发”的优良因子，在其良好的资本市场持续融资能力和运营管理能力支撑下，全新打造了快速滚动的单一住宅开发模式。快速滚动的单一住宅开发模式成为房地产行业扩张的最有效模式。碧桂园这家在广东房地产市场脱颖而出的“黑马”，也凭借这一模式获得了规模的快速扩张。

在具体环节的操作上，碧桂园有不同于万科的特点：大量拿地、大量卖房。碧桂园住宅项目的选址均在具有良好交通条件的城市边郊地区，其又惯于一次性购置大面积地块，议价能力较强，所以公司的购地戚本较低，并通过巧妙的财务安排，使公司在香港股市获得较高盈率。仅出让16.87％的股权就募集资金148亿港元，约是其上市之前净资产的10倍。

单一模式面临转型。在行业集中度持续攀升的同时，隐忧渐现。2009年前4月的销售数据显示，万科销量虽居榜首，但增幅仅有两成多，而中海、保利、中海地产的增幅已相当于万科的七成四和六成，从而迅速拉近与万科的距离。

中国地产企业要想实现安全扩张，必须保障长期“融资前现金流”的平衡。要从根本上解决房地产商的负现金流问题，只有弥补单一住宅开发模式的短板。即调整产业结构，稳步提高持有型物业的比重，使其为开发商提供稳定的资本回报，而让住宅提供短期的现金流，提高开发商的抗风险能力，这无疑将是房地产行业的一次商业模式的大升级。

2009年初，大连万达已引进战略投资者建银国际(控股)有限公司，完成一轮私募融资，并与建银国际签定对赌协议，冲刺香港资本市场。如果大连万达成功上市，则将在“住宅+商业地产”业务模式的基础上，补齐金融模式的短板，从而成为国内首个“住宅+商业地产+金融”商业模式的现实样板。

传统制造业：由重变轻

商业模式由重变轻，是过去十年来中国创业企业表现出来的又一特征。这一特征主要体现在两个方面：传统企业将生产环节外包，实现轻资产运营：以IT技术为创业切入点，以“互联网+传统产业”为主题，开创无形产品代替有形产品、虚拟经营代替实体经营的轻资产模式时代。

宏基集团创始人施振荣提出的“微笑曲线”理论，成为众多企业调整业务架构、重塑商业模式的理论依据。根据该理论，微笑曲线分成左、中、右三段，左段为技术、专利；中段为组装、制造；右段为品牌、服务。微笑曲线在中段为获利低位，而在左右两段则为获利高位。为了获取更高的利润，传统制造型企业在掌控微笑曲线左右两段中的一段或两段后将中间环节外包，成为近十年来我国新商业模式演进的一大特点，即商业模式由重变轻。

任何商业模式的演变都与特定时期的商业环境息息相关，商业模式由重变轻的背景在于生产技术的提升和产能的相对过剩。产能过剩越明显的行业，也是轻资产模式推广越充分的领域，服装行业就是其中一例。作为纺织服装大国，中国拥有从产棉到加工制造的完整产业链，一直是世界服装的主要生产基地。

事实上，由于服装领域轻资产模式不断升级，以至于简单地将生产环节外包成为品牌服装企业最通用的一种模式。服装领域的轻资产模式，已经演进了三个层次。第一个层次是产销环节外包，以美邦服饰为代表。第二层次为资金投入外包，以ITAT为代表。第三层次是精准供应链，以PPG为代表。美邦服饰通过轻资产模式大获成功后，为了加强对渠道的控制及对加盟店的引导，开始投入巨额资金自建销售渠道。

除了服装，传统制造业的其他领域也出现商业模式由重变轻的趋势。主营闪盘的研发、制造和销售的朗科，借助扁平化的管理制度和研发平台，将“技术―专利―产品―利润”的传统利润产生链条缩短为“技术―专利―利润”，构建了轻资产运营的商业模式。相比朗科，雷士照明的业务更为传统，雷士照明在渠道创新基础上，通过外包生产环节，将企业资源向渠道集中，最终实现了10年110倍的跨越式增长。

IT业开创轻资产运营时代

围绕“互联网+传统产业”主题开展创业，也是近年来创业者的首选路径之一。这一方面源于创业成本相对低廉，另一方面可以有效地避免与传统行业的竞争，开创事业的蓝海。在该主题下，产生了许多新的商业模式，如“互联网+旅游资源”的携程模式、“互联网+健康管理”的爱康模式、“互联网+餐饮”的点评模式、“互联网+钻石销售”的钻石小鸟模式、“互联网+传统电视”的土豆网模式、“互联网+传统婚介”的世纪佳缘模式，等等。

门户网站的四种典型的商业模式

网易游戏支撑的门户网站模

式2002年，网易暂时放弃新闻，主攻短信和网络游戏，从而利用门户网站的开放性、多重性和巨大的发展空间，在上千万的用户群中创造―个虚拟现实的游戏世界，此举体现了创始人丁磊深得互联网精髓的领悟力。《大话西游》是网易在线游戏的第一个尝试，此时，其商业运作已经具备一个良好的整体性，用户可以用“点数卡”的方式为游戏付费，点卡可以在网上、书报摊及便利店买到，并可以用来向网易的任一收费服务项耳付费。

新浪“民间通讯社”第四媒体的广告收入模式新浪凭借大量的免费新闻资讯和服务吸引巨量浏览者，从而形成了以广告为核心的商业模式。目前，新浪在全球范围内的注册用户超过2.8亿，目测览量超过9亿次。2008年财报数据显示，新浪净营收为3.696亿美元，同比增长50％，广告收入2.585亿美元，同比增长53％，占总收入的69.94％。

第3篇：房地产商业模式范文

为业主供菜，绿城早在两年前便已开始此项服务的尝试。绿城的房地产项目多定位于高端，作为绿城物业服务集团居家生活服务部经理的魏金星，要时刻转动脑子，来服务好斥资在绿城置业的业主。两年前，魏金星和他的同事们考虑为业主提供上门配送农产品和“周末集市”的服务，目的在于为业主提供优质的农产品。

在当时的尝试中，绿城物业只负责小区内配送和为业主电话下单，并不负责产品品质把控和全流程配送，于是，不少业主会拿着已经发黄和变臭的鸡蛋向绿城投诉。

2012年，在“卖菜”问题上，绿城有了新解决方案。它与杭州春旺农业科技有限公司（下称“春旺”）合作，力图创建一个绿色优质农产品直供直销平台。这家去年销售额达到335亿元，却在当年上半年饱受资金困扰的房地产商，经过“卖儿卖女”和引入新股东后，似乎想在房地产业务晦暗不明的境况下，先在农业上大展手脚。

地产商搭台

平台将消费群锁定为有强烈食品安全需求的高端业主。

绿城与春旺合作的平台，在8月底就开始招商，前期吸引了70多家农产品供应商报名，经筛选后确定参与10月底首批运营有的11家。“之前卖的菜和菜市场卖的菜感觉没什么区别。”除了农产品质量的问题，本身也是绿城业主的春旺总经理叶先生觉得产品的辨识度不高，没能抓住业主购买心理也令“卖菜”效果一般。

经过早前的试验和调整，绿城对如何在小区“卖菜”有了更清晰的定位。叶先生表示，平台应该将消费群锁定为绿城有强烈食品安全需求的高端业主。而后，绿城将该平台的招商信息，通过杭州市农办产品推广中心的官方网站，吸引了很多农办在册的高质量农产品供应商。

从10月27日起，绿城在杭州的紫桂花园、翡翠城等11个高端楼盘的业主能在小区每周举行的“周末集市”上，买到绿色农副产品。如果平时下班累得不想去菜市场，业主也可以拿着小册子电话下单，足不出户让新鲜菜蔬直接送到家门口。

“菜农”的算盘

未来3年绿城的关注点将放在养老地产和农业上。

为什么绿城会热衷于“卖菜”？在小区订单农业商业模式上，绿城是先行者，也反映了房地产商对小区配套建设等“售后服务”的日益重视。

绿城一直以开发高端房地产项目见长。但过去的两年，绿城的日子并不好过。在国家对房地产市场的严厉调控下，以高端产品类型为主的绿城销量受到很大影响。2011年绿城远未达到其制定的销售目标。尽管毛利率同比上升3.2个百分点至33.7%，但由于其在土地储备成本和建筑成本的控制力度不足，加上销售放缓使资金无法迅速回笼，绿城的资金链陷入异常紧张的状态。连宋卫平自己都承认“差点死在土地上”。

为了“救亡图存”，宋卫平选择了壮士断臂。今年绿城从香港请来“过江龙”当救兵，九龙仓的战略入股为其直接带来约51亿港元的资金。同时绿城大幅度向融创等宋卫平在业内“信得过的朋友”转让项目股权和出售旗下项目。在销售策略上，绿城的售价放低身段。此后，绿城的状况得到很大改善,而最令人关注的净负债率也迅速降至93%。

成功缓口气的绿城意识到自己走“高端路线”在国家的宏调政策中并不待见，开始思考如何转型。宋卫平早前透露，会有意识地让绿城转向综合开发，未来3年绿城的关注点将放在养老地产和农业上，包括转移部分资产为发展养老地产做准备，不想再碰酒店等商业物业。“必须做好的是养老，可能做好的是农业。”他说。

盈利前景待考

“订单农业”的商业模式，还需要时间的检验。

目前绿城已经和农科院签署3年合作协议，将在宋卫平老家嵊州做5000亩农场，以观赏性植物、经济类作物养殖为主。

不久以后，绿城现代农业公司就会挂牌成立。选择农业相关配套和发展或许就是绿城聪明的地方。随着国家一系列扶植中国现代农业政策的出台，绿城“卖菜”等一系列与农业相关的举动既贴近了与政府的合作，获得一定补贴支持，又能开发出新商机，可谓一箭双雕。“我想试试看，能走多远。”宋卫平对此信心满满。

第4篇：房地产商业模式范文

房地产盛宴进入下半场

“房价收入比”不适用于中国

房价，引来没完没了的争议，全国上下骂声一片，作为房价幕后推手的政府也跳到台前。

房价上涨的一个根本动力是成本的上升，而成本上升主要源于地价上涨、高税负和高通胀。这些涨价因素不会因为政府的各种措施和某些教授讨好百姓的唱空而改变。如果不是在拿地和后续开发环节做手脚，房地产开发并没有多少超额利润。

房价上涨的另一个根本动力是商品房的长期供不应求。出于农耕社会“无房等于无家”的传统观念，中国人买房的欲望异常强烈，恨不得要饭也要买房子，形成了极大的刚性需求。相比而言，供给一直不足。而改善性和投资性需求在增加刚性需求的同时挤占了供给，使得供求关系更加紧张。学者们喜欢用“房价收入比”预言房价泡沫，这根本不适用于中国。

还有一个重要的外因是市场惯性预期。当物价持续上涨时，消费者会担心价格继续上涨而将购买计划提前，或者进行投机性投资。这种群体心理问题，将潜在需求转化为现实需求，预支了未来的市场购买力，推升房价以更快的速度上涨。

随着房价的上涨，开发商的利润增加，政府就将土地卖得更贵，还能收更多的税，“招拍挂”和提前缴付土地款等政策大大提高了开发成本，开发商被迫再次提高房价。

总之，地价上涨、税负提高、供给不足、市场预期，这些因素交织在一起共同推高了房价。

转向结构调整的发展模式

尽管房价仍可能继续上涨，但从行业发展的角度看，好日子已经不多了。

1978-2008年的30年里，城镇人均住房面积从6.7平方米增至28.3平方米，农村人均住房面积从8.1平方米增加到32.4平方米，分别增长了4倍多（图1）。1991年，13个国家部委共同制定了小康社会的16项基本经济生活指标，其中人均住房使用面积为12平方米。时隔20年后，人均住房面积已经超过30平方米，折合人均使用面积超过22平方米，已达相当高的水平。

近几年里商品房供给急遽放量，房地产热已从一二线城市迅速蔓延至中小城市，边远地区、县城甚至乡镇都涌现了大量商品房。

开工和待开工的商品房再加上“十二五”期间计划新建的3600万套保障性住房，预计2015年中国人均居住面积将接近40平方米，跻身住房最宽裕的国家之列（图2）。对于人均GDP排名100位左右、14亿人口、土地资源匮乏的中国来说，进一步提升人均居住面积的空间已经非常有限，可以肯定，房地产业将从增长型发展模式转向结构调整的发展模式。

局部市场坚挺无碍整体利润回归

随着二三线城市房价的重心迅速上移，一线城市的住宅性价比提升，因为稀缺性和资源优势明显，供不应求的关系继续存在，因此，一线城市的房价会继续坚挺。以北京为例，截至2010年底住宅存量为3.85亿平方米，以1962万常住人口计算，人均住房面积不足20平方米，若刨除投资和空置房，实际住房面积不到全国人均水平的一半。同时，中国的优质资源过于集中在核心城市，配套完善、商业机会更多、综合成本低以及行政和教育的垄断性，都对全国人口形成巨大的吸力。

尽管局部存在供给不足，住房供求紧张的关系在本世纪的第二个十年将基本缓解。结构性失衡问题必然存在，也必然有部分潜在刚性需求得不到满足，但这些不是主要矛盾，毕竟每个人都有自己的住房是不现实的。

房地产行业的利润回归是必然的。房地产的黄金时代即将过去，等待我们的是一个全新的产业格局。

很久以来，房地产开发基本上是暴利行业，尽管开发商的利润率并非高得离谱（附表），但投资收益率可能很高，收益率才是真正衡量是否暴利的标准。通过杜邦分解可以看出，项目收益率主要取决于资产周转率、资产负债率与净利润率等3个财务指标（图3）。房地产开发的传统做法就是设法低价拿地降低总投资规模，并通过延迟缴付土地款、高负债经营等方式控制自有投资，提高投资收益率。依靠高杠杆和高周转，投资收益率可以达到很高的水平。

“招拍挂”的土地出让方式大大增加了寻租的难度，土地价格飙升，保证金制度、限制预售、限制信贷等一道道紧箍咒的出台，令开发商“运作”的空间越来越小，利润率、资产周转率和杠杆比率大打折扣。

可以预见，传统的地产业盈利模式将逐渐走入死胡同。未来的发展方向可能从两个角度产生突破，一是业态的转型或发展新的业态，二是商业模式的升级。无论如何，对于房地产商来说，变革，已经迫在眉睫。

弱市下的积极投资

新的形势下怎么投资，是人人都要考虑的问题。

长期：把握产业转型和升级

第5篇：房地产商业模式范文

“为人之所不敢为,胜人之所不易胜。”从仅有10元钱的穷困到如今的身家过亿,从当年的乡间小郎中到今天的商业巨子,许健康的每一步都走得很认真,很用心。在他的人生画卷上,随处可见的是专注,是奋斗。他说:“无论做什么,要充分发挥自己的特色。最起码要有一项在业界做到最好。”

宝龙的成功,许健康无疑是最关键的人物。他个性内敛,儒雅,但又极富冒险精神,很有战略眼光。他总是能以他的远见、胆略和灵敏的商业嗅觉把握住宝龙的每一个发展机遇。作为宝龙集团的领军人物和总策划者,他一手创建宝龙,也一手打造了宝龙今天的成功局面。从1990年宝龙创立之初,近20年的时间里,许健康带领着他的宝龙,足迹遍及大江南北,业务范围涉及房产、旅游、信息产业、工业等产业,且都成绩斐然,得到了社会各界的广泛认可。

只有不断打破旧框框,有创意,企业才会有活力,才会有发展。

“模式,是被用来打破的!”许健康说,这是企业可持续发展的动因。只有不断打破旧框框,有创意,企业才会有活力,才会有发展。

“宝龙・城市广场”就是许健康“打破模式”的一件力作,也是对房地产商业模式的一次变革。随着集团事业的发展,一向对市场很敏感的他认识到,过去盖房子、卖房子的单一模式,已经不适应时展的需要。凭借在房地产业、商业、酒店服务业等多个领域积累下来的丰富经验,经过反复的市场研究和论证,许健康决定推出一种崭新的商业发展模式。

“宝龙・城市广场”,集购物、休闲、娱乐、旅游、文化、美食、游乐、公寓功能于一体。以“娱乐带动零售”、“24小时全天候服务”、“商家竞合关系”等策略作为经营主轴,同时运用现代化商业运营理论,规划娱乐中心,购物中心,迪士尼商业乐园等,向消费者提供功能齐全的一站式服务。从概念上颠覆了传统的因购物而购物的单一商业模式。它向人们提供了应有尽有的消费品。当人们购物劳累时,可以游览丰富多彩的自然与人文景观,可以品尝各式各样的美味佳肴、可以观看千奇百怪的高科技电影,还有配套的酒店设施。总之,一切与消费有关的生活在这里都能体验享受得到。“宝龙・城市广场”不仅为城市增添了新景观,还完善了城市功能配套,提升了老百姓的生活品质,而且对当地的就业、税收和城市发展起到很大的促进作用。

许健康说,我们所做的就是在为城市定位。而为城市定位就要充分挖掘城市的各种资源,找出城市的个性、灵魂与理念。你来到宝龙的商业项目里,我会让你感觉走到了另外一个空间,很舒适,不管你走到哪里,你需要的在这里基本上都能得到满足;而且从规模上它会一步到位,满足一种市场的要求。让整个城市,让这个区域有完整的配套。我要营造这种环境,这是我最大的追求,也是我对城市发展的创意。

可以说，宝龙的成功是许健康的个人奋斗和历史机遇的完美结合。

父亲:“好男儿志在四方”的教导,让他下了外出创业的决心。

许健康出生在福建省晋江的一个儒医之家。由于“”,他告别了高中学业,随父亲在乡间行医,成了一名少年郎中。父亲的秉直善良和济世为怀他从小耳濡目染,也深深影响了他以后的人生。

改革开放之际,随着国门的打开，也为满怀理想抱负的他打开了另外一扇门――去澳门。

1980年10月,初到澳门的许健康兜里仅有10元钱,穷困的境况外加语言不通,前途充满了未知数。那年的他28岁。一切都从零开始,做编织工,做小商贩,每天起早摸黑,风吹日晒。为了省钱许健康时常步行上下班,白水面包就是一餐。生活的艰辛考验着他的毅力，但他始终努力着、坚持着,不曾放弃。也正是这种肯吃苦耐劳、脚踏实地的精神奠定了他成功的基础。在澳门1年多以后,许健康终于有了自己的第一笔财富积累:1万元。

拿着这第一笔辛苦汗水换来的钱,许健康开心之余已在心里有了计划。许健康开始转做贸易。凭着努力和踏实诚信,生意一点点有了成绩,很快就有了不错的发展。

一年后,许健康在澳门成立了自己的第一家公司――金龙贸易公司。

1983年,许健康怀着对祖国满腔的情感回到家乡,投资办起了制衣厂。1986年,敏锐的他嗅到了市场的潜在发展,在珠海创办了一家制伞厂,成功地打开了东南亚的市场。接着又在晋江开办了福建东伦织造公司。

如今宝龙中心所在地,正是澳门最繁华的地段。

1990年初,宝龙集团发展有限公司在澳门成立,并开始涉足房地产业，不久就跻身到澳门著名房地产商之列,这也为日后宝龙集团的蓬勃发展奠定了基础。经过不断的努力和奋斗,几年下来许健康已有了“澳门地产大亨”的名头。

1991年,许健康凭着敏锐的市场直觉,斥资几亿元在厦门一举夺得4幅土地使用权。由于受东南亚金融危机的影响,国内商家纷纷紧缩银根,而此时的许健康却带领宝龙异军突起。花费2亿元兴建了商住两用的宝龙中心。许健康说,当时他这个行动受到了众多质疑,再加上中心所处的位置在当时有点偏,不被看好,但他却认定这里将成为今后厦门的经济中心。

随后宝龙集团更是一发不可收。又进驻了锂电池新能源和高科技产业,在全国各大城市布网办公通信自动化设备,建立了中国第一条具有自主知识产权的锂电池生产线,填补了国内在这一领域的空白。宝龙集团的业务范围全面扩展至房地产、酒店、工业、信息产业四大产业,并开始初露锋芒。

许健康说:“宝龙的成功,没有捷径也谈不上什么秘诀,如果算作秘诀的话,那这个秘诀就是‘创新”。

挑战自我,创新发展,永远是许健康最大的兴趣所在。从宝龙集团创立伊始,他就把创新的理念注入了企业发展的每一个环节。“诚信、恭谦、创新、敬业”是宝龙集团始终贯彻的文化理念。

许健康没有什么特殊喜好,他生活中最大的乐趣就是研究图纸，是工作,也是娱乐休闲。他对空间的感受能力和对美感的悟性,远远超过了一些专业设计人员。他的宝龙城市广场带给城市的,不仅是一座建筑,更是一道风景。

回首20多年的风雨路程,许健康说:“宝龙的成功,没有捷径也谈不上什么秘诀,如果算作秘诀的话,这个秘诀就是“创新”。就像开锁一样,找对正确的方法和途径,锁自然就好开了。作为一个有相当规模的企业集团应该抓住一切发展契机,壮大自己的规模经济,但发展应有前提条件,即资本和市场。失去这两个前提条件,你的发展就是贪大图快,纵使能得到一时的繁荣,也只能是泥足巨人,难以稳定地持续发展。”

第6篇：房地产商业模式范文

中国银监会2010年年报披露，2010年中国银行业实现税后利润8991亿元，同比增长34.5%，期末银行业存贷款比例为69.4%，比年初下降0.1%。在年报中，银监会表示将落实月度日均存贷款监测管理制度。银监会还提醒，房地产市场泡沫积聚因素还在增加，将继续加大其信贷风险管控力度。

如何看这份年报？2010年中国银行业赚大钱是很必然的，因为：1.贷款额猛升。2009年、2010年分别新增人民币贷款9.59万亿元、7.95万亿元。贷款增加，利息收入便增加，盈利理应增加。2.净息差扩大。2010年银行净利润增长的主要来源仍是净利息收入猛增。比如，中行的净息差由2.04%扩大至2.07%，建行的净息差由2.39%扩大至2.49%。

到目前为止，内地银行业仍是以利息收入为主要盈利来源，非利息收入不到整体收益的20%，这与中国香港、欧美等地银行业的非利息收入占整体收入30%或50%以上是不同的。

要维持利息收入高增长，就要靠贷款量上升和息差拉大，这是“量”与“价”。

要提升贷款量，先要有供应不断的资金，资本来源可以有存款、银行融资、向股市集资、发债券、同业借拆或留存盈利。今时内地银行业的资金供应有没有问题？目前很多银行用很高的收益率吸引存款，这基本反映银行的贷款额度已达监管上限，要靠高息揽储，这种情形能维持多久？今年年初，市场一直担心一众银行会再启动融资潮，所以年初至今，内地银行股都受压，直至近日业绩公布完毕，四大行承诺今年不会再融资，一众股票才见价格回升。为什么融资压力一下子不见了？原因可能有三：一是2010年的融资已够未来3年所需；二是今年信贷规模压缩，贷款量不会大增；三是银行有其他方法找到钱。

有一点很明确，今年信贷规模压缩是事实。银监会讲的“落实月度日均存贷款监测管理制度”，便是严控信贷增长的法宝。如果认真执行，则内地银行业今年贷款额的增长，即“量”增便没有了。

那么息差即“价”可否拉大，以“价”补“量”？笔者以为，短线可以，长线不易，因为存贷比已达69.4%。

由此可见，内地银行业今年未必能再赚大钱。但再融资压力消失，股价上涨是必然的，况且还有众多从日本市场跑出来的基金到香港来买股，把股价买上去也是正常的。

不过，对投资者来说，内地银行业还面临两大隐忧。一大隐忧是，银行在2009年和2010年大量放贷，有可能带来一定的呆坏账。有放贷，必然会有呆坏账，但具体有多少？银行自己也未必知道，因为不少贷款是放给房地产商的。他们的还贷能力如何？有传不少房地产商在今年5、6月就会出现周转问题，届时会连累到银行。会不会？不知，要等。

第7篇：房地产商业模式范文

［关键词］ 环境 房地产企业 动态能力

金融危机以来我国的房地产政策快速变化，2008年一系列针对房地产的政策相继出台，包括以促进经济增长为目的的《关于当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施》，以降低税率为目的的《有关促进房地产市场稳定健康发展的三条措施》，以降低开发商成本为目的的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》， 在2009年，各银行出台了降低个人住房按揭贷款利率和首付比率优惠的调整措施。自2009年下半年以来，房价开始快速上升，且不断创出新高， 2010年7月国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出增加保障性住房和普通商品住房有效供给、提高二套房贷款首付款比例等措施。此后，《商品房销售明码标价规定》等一系列更严厉的措施相继出台

消费者对住房的需求不断增加，但是对房地产商提出了更高的要求。随着人们生活水平的提高消费者对住房的消费的结构不断提升，消费动机呈现多样化，不仅有居住需求，投资性需求，投机性性需求。消费者要求房地产商承担更大的社会责任，要求建筑房屋节能环保。

总之，房地产企业面临的环境发生着快速的变化，传统的以资源为基础的核心能力理论由于核心能力刚性问题，不能很好地解释市场的变化和企业的演化的问题，在指导企业发展的问题上遇到了困难，由Teece在1997年提出的动态能力理论成为指导房地产企业在快速变化的环境中成长的重要理论。

一、房地产企业动态能力的内涵

Teece认为动态能力是指企业集成、构建、重新配置企业内部能力与外部能力以适应快速变化的环境的能力。Zollo等从组织学习的角度对企业动态能力进行了定义，认为动态能力是一种稳定的集体学习的模式，能够使企业通过系统的创造或调整运营规则来提升自己的效能。Eisenhardt和Martin等认为，动态能力是一种组织过程或战略惯例，企业通过获取、释放、整合或重组自己的资源来适应或创造市场变化，或者凭借战略惯例不断的更新资源配置，以满足环境变化的需要。虽然学者们对动态能力的定义有所差异，但是都包含着以下几方面的含义：首先，动态能力理论关注环境的变化；其次，通过重构企业的内外部资源，实现企业能力的提升，来适应环境的变化，达到企业的生存与发展；第三，制定实现资源重构与能力提升的规划。我们可以将房地产企业的动态能力定义为：房地产企业为了适应快速变化的环境，创造、扩展和修改其资源基础的能力。

二、房地产企业动态能力的构成维度

借鉴Teece对动态能力的构成的研究，我们可以将房地产企业的动态能力的构成划分为感知塑造能力、捕获机会能力、整合重构能力。

1.感知塑造能力

感知塑造能力是指房地产企业探测到环境的变化，并且发现机会和威胁的能力。房地产企业也是整个经济生态的一员，必须时刻注意环境的变化以及对其造成的影响，即房地产企业要鉴别出环境变化带来的机会和威胁，因此，企业必须不断地扫瞄、寻找、探索国内外环境的变化。感知塑造能力的微观基础包括：企业内部研发与选择新技术的过程，研究企业外部技术发展的过程，研究供应商和合作伙伴的变化的过程，确认目标市场和顾客需求变化的过程。事实上房地产企业面临的环境在处于快速的变化中，2008年国家还出台了许多经济刺激政策，现在央行连续加息和提高存款准备金率，导致银行信贷额度紧张，房地产税将要在部分地区实行，此外房地产行业竞争日益激烈，城市化的快速推进增加了人们对住宅的需求，人们对生活质量提出了更高的要求,这需要房地产企业认真解读，确定自己需要发展的技术和自己的目标市场。

2.捕获机会的能力

当房地产企业发现新的商业机会后，需要通过开发房地产项目将新的机会予以商业化，这就是捕获机会的能力，是房地产企业动态能力的一个重要组成部分，主要体现为战略的选择与战略的实施。房地产企业需要选择正确的商业模式来利用机会，包括确定企业的战略和资源的分配，同时，需要企业制度的创新来保证企业战略的实施。其微观基础包括：确定客户解决方案和商业模式（选择技术和产品结构、确定收入结构、选择目标客户、设计企业价值实现机制），确定企业边界以来控制互补性资产与平台类资源（研究资产的差异性、控制关键资源、评估资产的专用型、实现联合专业化经济），选择决策机制（确认拐点和互补性资产、避免决策失误），建立员工忠诚和企业社会责任（领导能力、有效沟通、企业价值观与企业文化）。

3.整合重构能力

所谓整合重构能力是指房地产企业根据环境的变化不断地调整企业的资源构成与组织结构的能力，是动态能力的另一个重要维度。随着企业的成长，企业的资源基础和面临的外部环境在变化，因此房地产企业需要持续的整合资源来保持自身与环境的适应。其微观构成要素主要包括：企业的分权化和组织的分散化（采用分散的组织结构、拥抱开放式创新、发展整合与协调能力），联合专业化（战略匹配，使资产组合价值的提高），企业治理（合理安排激励机制、最大限度地减少问题、检查战略失误、防止企业经济租金流失），知识管理（学习、知识转移、专有技术的整合、实现技术诀窍和知识产权、知识产权保护）。

三、房地产企业提升动态能力的对策

1.完善企业信息系统

分析环境的变化，发现企业面临的机会和威胁，是房地产企业动态能力的重要组成部分，同样，企业内部资源状况也是企业制定战略的基础，因此房地产企业必须建立和完善自己企业信息系统，提高自己信息收集和分析的机制与能力，只有这样才能很好的了解和和把握环境变化及其趋势，掌握自己的实际情况，也为后期制定战略利用机会和持续的整合资源奠定基础。

2.完善公司的治理机制

高层管理者处于企业的最高层，对内掌握着房地产企业内部的管理工作，对外是房地产企业与外部联系的主要渠道，因此动态能力的实现关键在于高层管理者战略职责的体现。具体的来讲，对环境的变化并保持敏锐的洞察力，根据环境的变化做出正确的战略规划，根据环境的变化不断地调整企业资源构成和组织结构，这都是企业高层管理者的核心职责。高层管理者作为企业能力的微观能动主体，对于企业动态能力的提升发挥着重要的作用。

公司治理指在企业的所有权与管理权分离的前提下公司董事会的结构与功能、董事长与经理层的权利和义务以及相应的聘选、激励与监督方面的制度安排等内容。因此，房地产企业需要建立有效地治理机制，可以对高层管理者进行有效的激励约束，有效的调动高层管理者积极性，鼓励高层管理者的首创精神，减少企业原有的惯例、能力、互补性资产等的影响

3.创建学习型组织

所谓学习型组织，彼得•圣吉认为，学习型组织应当具有如下特征：组织结构偏平化，组织交流信息化组织开放化，员工与管理者关系由从属关系转为伙伴关系，组织能够不断调整内部结构关系等特征。通过强化组织学习，创建学习型组织，不仅有利于提升企业原有的能力，而且可以使企业避免原有的企业惯例、决策官僚化等对企业变革的抵制，增强企业重构、再造和整合等能力，提高企业的动态能力。因此，房地产企业应当加强组织学习在动态能力提升中的作用，努力创建学习型组织。

4.建立战略联盟和进行企业外包

战略联盟是现代企业竞争的产物，它是指一个企业为了实现自己的战略目标，与其他企业在利益共享的基础上形成的一种优势互补、分工协作的松散式网络化联盟。由于企业战略联盟具有边界模糊、关系松散、机动灵活、运作高效的特点，显然是提高企业动态能力的有效途径。

企业外包，是指企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低本企业的成本，充分提高生产效率，充分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种管理模式。房地产企业通过价值链的研究，分清哪些是增值的环节，哪些是不增值的环节，哪些是低效率的环节，哪些是企业的战略环节，企业可以将非战略性的不增值环节和低效率环节外包出去，这样可以简化企业的组织结构，增强了企业的灵活性。

参考文献：

[1]DAVID J. TEECE, EXPLICATING DYNAMIC CAPABILITIES: THE NATURE AND MICROFOUNDATIONS OF (SUSTAINABLE) ENTERPRISE PERFORMANCE[J], Strategic Management Journal 2007, (28):13191350

[2] 徐万里、钱锡红、孙海法,动态能力、微观能动主体与组织能力提升[J],经济管理，2009（3）:167-171

[3] 孟晓斌、王重鸣、杨建锋, 企业动态力理论模型研究综述[J],外国经济与管理,2007(10):9-15

[4] 关欣，A房地产公司发展战略研究[D],北京交通大学硕士论文

第8篇：房地产商业模式范文

关键词：商业地产；经营模式；对策

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商业地产的定义

商业地产全称是“商业房地产”。关于商业地产的定义，中国商业地产联盟指出商业地产的概念有广义、侠义之分。广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。侠义的商业地产概念是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。

崔胜和认为：“商业地产同时具有商业和地产的双重属性”。而吕书斌认为:“商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业和金融三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。”应该说，地产和商业是两个基础属性，分别表示了硬件基础和其所承载的功能，而投资则是一种衍生属性，是由于商业地产所具有的一些特点使其成为了一种主流的投资标的。

近几年来，商业地产成为房地产行业投资的热点，但是商业地产是一个高利润、高风险的行业，一方面是商业地产本身带来的巨额利润，另一方面是商业地产的巨大风险开始显现，一大批商业地产项目成为死铺，给投资者带来巨大的损失。主要原因是由于商业地产在我国还是一个新生事物，行业开发运营的理论还未形成，项目运作不规范，许多开发商只看重短期利益，缺乏商业地产开发成熟的经营理念和模式。因此，急待探索和研究适合我国国情的商业地产开发经营模式，促进我国商业地产健康、稳定的发展。

2 我国商业地产主要经营模式的特点

随着开发商对商业地产经营模式的重视，目前推向市场的许多商业地产项目也有很多模式，国内常见的模式基本有三种经营模式：纯销售模式、租售结合模式、只租不售模式。

2.1 纯销售模式

纯销售模式主要指在项目建成后，开发商通过直接全部出售给投资者及经营者，来回笼资金，开发商一般不涉及到后期的经营与开发管理。这种模式，一般对开发商的能力素质要求比较低，准入门槛也低，这样开发商的资金财务压力大大减轻，又可以快速回笼资金，并无需承担后期开发运营的风险。这对资金不是很雄厚的开发商来说是个很好的选择。

但是，这种模式有其致命的缺点。第一，对于投资者及经营者，产权出售，使一个完整的商业设施的所有权及经营权被分割，其整体的投资价值受到影响，不利于后期的开发。第二，投资者各自为政，自身调节能力不足，经营混乱，后期经营出现困境，最后导致投资者及经营者投资都受损。第三，这种快建快售的模式，对于整个项目难以有大的价值升值空间，不利于开发商持续发展。

因为，受到自由资金和融资渠道的限制，以及开发商自身经营模式的因素影响，此类模式在现阶段仍是我国中小开发商的重要选择。这类模式一般开发一些专业性较强的商业街或者专业批发市场。

2.2 租售结合模式

租售结合模式一般分为两种：订单模式和售后返租模式。

2.2.1 订单模式

订单模式就是指开发商在开发商业地产之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并和与其想适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。

在国内，万达集团首创“订单模式”一直为业内所称道，万达集团与众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利与义务。

订单模式相比较其他模式有其自有的优势；第一，强强联合，通过各种品牌组合，整合开发商家与商家的资源，产生经营优势，降低了市场研判失误的风险，增加了投资者的投资信心。这种组合可以减少资源的浪费，使房地产企业资源效用最大化。第二，开发前已经确定了商场入住商户，避免了因为项目竣工后，后期规划的原因出现改造现象。第三，发更具有科学性、全局性，使资金使用更近充分合理。

但是，订单模式也存在其劣势。

首先，商圈所在区域经济发展的变化，业态的变化及设施的改变都会导致原先地产商与商业企业的规划出现调整，相应的原设计的业态组合将会出现变化。

再者，联盟伙伴之间的不可预测性的变化，由于其经营状况的不可预测性，在其合作过程中，联盟伙伴很可能会退出合作或无法履约，导致关系改变。

第三，未来主力店与非主力店之间的矛盾，主力店和非主力店与开发商之间的矛盾，例如租金，规划的要求，商场的布局等矛盾都有可能使整体利益受到影响。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地产开发商为了促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后一定年限内，由买家把经营权交出由房地产商行使，开发商承诺每年给与一定的固定租金给买家。通常将大的商铺物业分割成小块，单价较低，回报往往比较诱人。这种经营模式在上世纪六七十年代出现于美国，后流行于日本、香港等国家和地区。该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，也会实现开发商与业主双赢的局面。

这种模式的优势在于：第一，能够快速回笼资金，企业可在这种模式下，迅速回笼资金，获得利润。开发商将商铺分割出售，利用返租来吸引中小商户，从而能够快速套现，缓解自己的资金压力。第二，投资回报预期比较高，这种返租模式能够使投资者在包租期内获得稳定的投资回报，而且风险非常小。另外，由于这种商铺已被产权分割的较小，每个单元的商铺价格不是很高，投资门槛低，吸引了更多的投资者投资。第三，由于经营者自负盈亏，无论经营者是谁，都要负担租金回报的责任。因此经营者必须细心经营，才能够发展下去，或者更大的利润。

这种模式也有其风险：一是承租经营风险。商场如战场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其它原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。二是发展商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价回购变数多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。只租不售经营模式就是指商业地产开发商在项目建成之后，通过出租经营，增加商业的物业附加值，通过租金及地价的提高，来获得利润。这种只租不售模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，是国际商业地产的主流经营模式。

这种模式主要优点在于:首先，其产权关系明确，简单，合作容易，有利于吸引政府及大众的关注，获得极大的顾客群；再者，推广品牌的费用比较低，而国内外大型商业公司的进驻，带来其先进的商业地产经验，从而能投快速提升自身的价值，而其稳定的租金收入也为开发商提供了足够的资金回流，增强其融资能力；第三，专业的管理团队能够熟练制定商业的总体规划、资源的整合利用，进行统一的招商管理，大大提高了商业地产成功的可能性。

而这种模式的运营有其必要的条件：第一，必须有雄厚的资金做支撑。因为，商业地产的成熟需要几年的培育期，在此期间，开发商没有大量的自有资金是难以采用只租不售的方式进行开发的。通过短期的银行贷款资金进行长期的商业地产开发，将会带来巨大的财务风险。第二，开发商要具有专业的商业运营管理经验和专业的商业人才队伍。这种模式从前期的规划到后期的经营管理，这都需要专业的经营运营公司来运营。

3 我国商业地产运营过程中的问题

3.1 商业地产前期开发定位模糊，运营模式不足。

一个成功的商业地产项目，首先要在定位有个明确的目标。而广大开发商还是单纯的按照住宅项目进行开发，导致在商业运营模式选择上不能符合所开发的项目。

商业地产包含的产品类型种类繁多。从大型的购物中心到百货店、便利店以及各种临街商铺等。其商业业态和产品型式的差异，决定了开发理念和开发模式的差异。

3.2 商业地产融资渠道不足

我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。而住宅的开发周期一般在3-5年，而完整的商业地产项目则需要5-8年，投资回收期在7-10年。而且，我国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金只占到位资金的30%-50%左右。这样开发商的资金链比较长，需要的贷款也比较高，对开发商的融资能力是个严峻的考验。

3.3 商业地产运营的专业人才和团队不足

商业地产的高额回报率，吸引开发商从住宅开发商或其他行业转变而来，没有专业的商业地产知识和专业人才团队，对于项目的开发一般是根据以往住宅开发的经验和国外、国内典型成功运作项目的经验来运作。商业房地产的复杂性事实上要求了其开发、建设、经营、管理应当是由各类专业性的组织共同协作来完成。专业人才和团队的缺失致使在商业地产开发的过程中出现了短线操作模式和许多浪费、不合理情况的发生。

4 我国商业地产未来发展的对策

4.1 开发商加快提高其商业地产开发运营的能力

商业地产不同于一般的住宅房地产，住宅地产主要是消费品，而商业地产主要是投资品。商业地产的类型非常多，这就要求开发商具有综合利用各种运营模式的能力，不再单一的按照开发住宅房地产的思路进行运营。所以开发商应该拓宽思路，学习国外的商业地产先进理念，加快提高商业地产开发运营能力，确保商业地产项目能够成功。

4.2 拓宽融资渠道，建立完善的资金链

商业地产投资资金需求大，开发周期长，成为了开发商发展障碍的重要因素。目前，许多国内开发商均选择了自筹资金（银行贷款）和销售回款来解决资金不足的问题。但也因此导致商业地产开发过程中的许多问题。随着我国金融市场体系的不断完善，而外资的引入，可极大的改善地产公司资金短缺的问题。同时，自身的融资，例如股市融资也可以作为备选的方案。当然，我国的资本市场还不完善，需要推动政府在此的立法，完善相关的法律法规。

4.3 专业人才的培养和专业团队的建立

一个具有复合专业经验及资源的开发、经营、管理团队，是保证商业地产开发成功的最重要工具。特别是在一个不够成熟的商业地产领域，虽然我国发展商业地产已经有许多年，但是，成功的商业地产项目的数量是令人惋惜，最主要的原因是缺少专业的人才队伍和管理团队。为此，应该大力发挥行业协会和高等教育的作用，培训相关人才，借鉴国外经验，同时建立我国相关人才的培训机制，源源不断的为本行业提供人才，才能保证商业地产的可持续发展，促进我国商业地产健康、稳定的发展。

参考文献

［1］吕波．商业地产赢家的探秘［M］.北京：机械工业出版社，2008.

［2］王伟毅，李乾文．创业视角下的商业模式研究［J］.外国经济与管理，2005，（11）.

［3］段宏斌．商业地产改变中国［M］.哈尔滨：黑龙江美术出版社，2007.

第9篇：房地产商业模式范文

放眼当下国内楼市，在一年之内，便从极热过渡到极冷。房产政策的转变，使得房企降价大潮开始启动，楼市进入整体下行阶段。而且，这一波降价趋势正从一线城市蔓延到二、三线城市。销售萎缩、库存积压将是房企不得不面临的实际问题。记者从业内人士处了解到，调控持续已成不可逃避的定局，并在进入降价环节。虽然“降价”正在成为开发商眼中的敏感词，但有关专家认为，从长远来看，这次的宏观调控，或许是个激励企业对自身经营模式、经营内容进行更深层次的思考，是调整市场发展战略的―个良好时机。房企应认清大势，找准定位

天源证券福州机构业务部总监童明军接受本刊记者采访时表示，从目前情况看，降价空间有限，一线大城市降价幅度会偏大些，二、三线城市幅度要偏小些。一线城市最多在30～40％，二、三线城市最多在20～30％。分析其中的原由，童明军认为这和存量房房产税的全面推开有着密切关系，将会产生大户型面临销量下滑，中小户型销量增长。高档别墅销量不减的趋势。

而谈及在这―轮降价潮中房企该如何应对时，童明军分析道，首先房企应该认清大形势，找准自己的定位和目标群客户，分析主要潜在客户群体是投资性需求还是刚性需求还是改善性需求，并做好合理定价。除此以外，房企还要解决融资难的问题，积极主动应对，不要等待和观望。房地产商还需转变原来暴利暴富的观念，积极主动地适应房地产调控的变化，踏踏实实地务好正业，树立口碑，盖好的房子，盖性价比高的房子满足市场需求。

福州天天向上地产顾问机构总经理刘伟群则对此番降价潮有自己独特的见解，在他看来，这次降价潮其实还没到冬天，现在仅仅是开始。而到了明年春天，调控的威力才会真正显露出来。回顾2008年地产降价的前夕，也就是2007年的下半年，地产时局跟当下很像。因此，2012年的地产行业势必要经受一番大考。

降价潮已经到来。只是在不同城市、不同房企、不同项目进度、不同产品形态中，表现的力度不同而已。地产界需要检讨和洗牌

2008年，世界性金融危机与中国地产调控双管齐下，房地产量价齐跌，地产整体性近于崩盘，即便“招保万金”这些航母也自身难保，此外，地产相关产业链也在这轮危机中深受影响，政府选择了救市，拨款几万亿提振中国经济，自然可以让楼市银贷关系和缓，让政策环境宽松，鼓励买房刺激消费。结果，必然产生出所谓的楼市报复性反弹的恶性结果。这样的后果一方面引发消费者对政策的信任危机；另一方面，纵容了开发商的娇骄二气。开发商或撒娇或悲情，无非“绑架”银行与地方政府，这与中国政府的本愿相距甚远，与所谓的刚需相去更远。

刘伟群对此认为，泡沫与神话一样，地产界需要检讨，需要洗牌。房价越来越高，不是好事，就跟传销―样，总有最后一棒，要出事的。建筑与地产应该有技术门槛、文化门槛。而实质上，该领域的门槛是资金与社会关系，百分之八十的开发商没有专业素养与文化积淀。谢国忠分析说，中国的存量房与土地供应可供10亿城市人口，因此房地产还不至于稀缺到这样价格离谱。

为什么2012年是地产冬天，价格与成交更不乐观，因为本届政府肯定不会松动对房地产的调控，再松动，已经关乎民生的问题，已经关乎政策的公信力问题。同时下届政府应该会在保障房、房产税等房地产综合治理方面用力。两届政府在地产的深度思考上一定会形成默契与政策延续力。也就是说，房地产乱象与利润的黄金时期正在过去，房地产的成熟时期将渐次到来。

而针对此番降价潮中房企的应对策略，刘伟群表示，降价潮已经到来，只是在不同城市、不同房企、不同项目进度、不同产品形态中，表现的力度不同而已。

做好战略到战术的调整

做为房企，需要从战略到战术应对这次的地产维新运动。首先，这次地产调控最厉害的就是银企关系，因此，企业的资金状况――过冬的冬粮是关乎开发商的头等大事，对此，根据企业的资金需求，开发商可自行调节价格的降价幅度。降价是技术、也是艺术，需要智慧。现在，许多开发商不是不想降价，而是找不到合适的管道与消费者沟通，缺乏切合实际的一揽子方案解决问题。当然，还有小部分开发商幼稚地寄希望于政府救市。