房地产企业会计核算精选(九篇)

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第1篇：房地产企业会计核算范文

【关键词】财务风险；房地产企业；会计核算策略

1 房地产企业会计核算存在的问题

1.1 会计科目设置缺乏科学性

会计科目的定义是指对经济活动或会计对象的具体内容，进行详细分类设计的会计项目。而设置会计科目是会计专业独有的方法，也是依据国家法规、会计学科的统一技术标准、行业规范，以及各个企业的组织形式实施分类管理的基础性工作，而且会计科目能对会计活动进行监督和控制。那么在房地产开发企业中关于会计科目的设置，也是根据会计记账办法规定，即所有账簿均应在年终结账，而且需要年前建新账。但这样的规定并不适合房地产企业会计核算，由于房地产开发企业建设周期长，在项目竣工验收前均为在建工程，时间上要跨几个会计年度，所以成本的结转期以开发项目的建设周期为准，而按通常会计记账方法往往是要求在年终结旧账建新账，这样就导致了一个开发项目就要分别记在几本账上，这样会计科目设置的弊端是不利于投资分析的，同时也增加了会计的工作量。

1.2 财务风险披露不够充分

新会计准则对财务风险的规定是指在企业的各项财务活动中，由于企业受到内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，具有不确定性，从而蒙受损失的可能性。对于房地产开发企业而言，财务风险是指房地产开发企业由于财务状况恶化，而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。房地产开发企业的财务风险主要来源有投资风险、筹资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等等方面的风险。这种高风险性就要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定，虽然我国证监会允许房地产开发企业提取质量保证金，并要求披露其核算方法，其要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险，但是从上市公司披露的实际情况来看，关于质量保证金问题基本未加披露。

1.3 房地产企业商品成本与售价不对应

房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成，到确认收入的时间跨度从1年到6年时间不等。根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。所以对于在项目建设期内，如果大量投入资金，并发生大量费用计入当期，而且由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，那么预售款项也无法确认为收入，结果是为配比原则的应用也造成了相当的困难。一是会出现多计开发成本。如某些不能有偿转让的公共配套设施，人为多予提计入成本，虚构欠付的工程款挂账进成本，拖延工程结算时间，推迟项目财务决算等等问题。二是滥挤乱摊成本，为了达到降低应纳税所得额，通过人为将应由未售商品房负担的成本挤入已售商品房承担，将非开发项目的借款利息、福利费、工资等计入该项目，从而虚减项目利润。又如房地产开发商品的成本载体计算是整个建设工程，当其在销售时则是按楼层或户型为单位，根据楼层的高低，户型的好坏，往往就会造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比的问题存在。

2 房地产企业会计核算策略

2.1 房地产会计科目设置应体现直观、明细等特征

在进行房地产会计科目设置时，房地产企业应根据自身企业开发项目的多少，公司的规模大小及内部管理需要来进行成本的核算。那么对房地产开发企业的会计科目设置时，应当设置成开发成本项目，房屋开发成本(土地、安装)。其中房地产开发包括土地开发和房屋开发两类，对于开发成本的二级科目设置为土地开发成本、房屋开发成本，土地开发成本又包括商品性土地开发成本，主要是作为土地一级开发。并且对于房屋开发又可以分为商品房、周转房、出租房、代建房等。开发成本以单项工程作为成本核算对象，并进行辅助核算，主要通过财务软件启用项目管理辅助核算模块来完成，另往来账科目，如应付账款也应启用项目管理辅助核算，因同一施工单位，有时会连续几个项目的施工，这样方便与施工单位核对账目，及时掌握付款情况。最后一级是开发成本的成本项目，即土地征用及拆迁费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、前期工程费、开发间接费等六个成本项目，在此六个成本项目下还可根据实际情况设置具体核算科目。在实务会计核算中，可以按核算对象设立成本卡片，并且可以连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，到年末的时候只需要把本年度已竣工结转项目建案归档。这样做的目的是能够反映一个项目的全部面貌，同时便于进行投资分析，并且把项目具体情况作为台头，做到可以随时监督，还省却了结账、建账的麻烦和痛苦。

2.2建立房地产财务风险管理体系

2.2.1 风险管理信息系统是管理信息系统中必不可少的系统，管理人员由此认识并处理现实的或者潜在的风险，从而可以抵御风险所产生的不利效应，以达到降低风险成本的作用，并且还能把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。所以对于房产企业来说，做到应广泛、持续不断地收集与本房地产企业相关的内外部初始信息，其中的信息包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库，并且还需要结合具体投资性房地产项目情况信息，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具，定性和定量相结合，从而达到识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供更加有利的条件。

2.2.2 房地产具有其特殊性，由于关于房地产商品的长期性、高价值性。所以对于房地产开发企业的保证金的数额更大、保证期限更长，国家应该为房地产企业建立质量保证金制度，达到为房地产商品的质量提供保证。并且据所开发项目的具体情况提取质量保证金，起到提高应付风险的作用，并且会计还需要做到对各种风险的相关披露。如尚在开发的土地、工程项目等面临开发风险、筹资风险、土地风险等。

2.2.3 销售收入与成本配比。这里需要对配比原则进行认识，是指在一定时期的收入与其相关的成本、费用应当相互配比。要求一个会计期间的各项收入与其相关联的成本、费用，做到在同一个会计期间内进行确认计量。企业在生产经营过程中，要取得一定的收入，必定要发生与之相关的成本或费用，所以企业实行配比原则有利于正确反映企业的财务成果，而且能够正确地计算出本期损益。

那么作为房地产这样一个特殊的行业，具有周期长，销售的不确定性，这里就需要做到销售收入与成本配比，这里可以做到两点，一是实际售价成本率，二是计划售价成本率。实际售价成本率是指在季度前两个月，按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。

即进行分类明细账按开、竣工时间相同或相近一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，然后按计划价格相同的房屋分类设户、价格不同的分别设置。计划售价成本率是指始终按计划售价乘以计划销售成本率来进行结转。并且将要办理竣工决算手续的商品房成本按楼栋、楼层、单元给予确定，也将每米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户，并且对销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，达到得出销售成本的方法。从而达到使房地产企业合理地确认收入、费用及损益的目的。

3 结束语

总而言之，在国家政策的帮助下，即新会计准则实施后，以及全体房地产员工的共同努力，对于现在会计核算存在的不足和问题，都是暂时的，随着时间的推移，这些问题都是会得到解决的，房地产市场将会发展得更好。

参考文献

第2篇：房地产企业会计核算范文

【关键词】 房地产企业 会计核算 特点 措施

一、房地产企业生产经营的特点

作为经济密集型行业，房地产企业生产和开发的产品具有自身的特点，这使得房地产企业的经营与其他企业相比有一些区别。房地产企业商品开发周期长，涉及各方面的往来比较复杂，需要大量的资金，因此进行项目建设前需要进行详细的计划。这些行业特点决定了其会计核算在开发成本、收入、税金、利息支出方面具有一定的特殊性。

1、对开发成本的核算

这方面主要表现为核算对象具有复杂性和重复性。房地产的每一个项目都涉及大额资金，成本构成也比较复杂，需要计算土地出让金、拆迁补偿费、基础设施费、各项税费及项目开发建设过程中不可预见的费用，这就导致房地产企业的核算对象非常复杂。而开发成本的重复性，则是指在项目开发经营的全过程需要多次计算开发成本：房地产行业高风险的特点决定了在投资每个项目前都要慎重分析和考察，因此企业在作出投资决策前需要通过各种方法进行可行性研究和分析；决定投资后进行项目规划时，财务人员也需要对成本进行初步核算；当项目正式开展实施后相关会计人员则需要随着项目的进程及时进行会计核算，本着客观、真实的原则，准确核算项目各项成本。最后在项目完成后，财会人员还应就房地产企业的流程进行成本核算，归集项目开发全过程发生的直接费用和间接费用，分类计入相关账户，结转已完工项目的实际成本，完成核算工作。

2、对收入的核算

房屋同其他商品不一样，基于其风险高、价值高的特点，在收入确认上有一定的特殊性，销售方式一般是预售。房屋预售前要获得相应的销售许可证，然后签订预售合同、交付预收款项，在项目竣工验收合格后，再根据实际情况与客户签订正式的销售合同，收取尾款，办齐各项手续。这种特殊的收入确认程序直接影响了企业财会人员的成本核算，预收账款应当计入当期还是签订合同收取房款的那一期，这成为会计工作中的难点。虽然我国会计制度对销售收入确认的时点也作出了相关规定，以风险和报酬是否转移为界限，但是各个房地产企业对转移的具体时点把握有差异，无法完全统一起来。

3、对应缴税款的核算

我国房地产企业需要缴纳的税种主要有：营业税、城建税、城镇土地使用税、契税等，有的是该行业独有的，有的是同其他行业一样要缴纳的。而在上文已经提到我国房地产企业采用预售的方式销售房屋，按照税法的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，纳税义务产生的时间为收到预收款的当天，房地产企业应该以当期取得的预售收入为依据计算和缴纳税金，但是不按照预收款计提税金，只在应交账户的借方反映已缴纳的税款。最后在年末的时候将满足收入确认条件的预收款项记为企业收入，按配比原则计提应缴税金，这样房地产企业当年实际缴纳的税金不等于按利润表中收入计提的税金，使得房地产企业税金核算区别于其他行业。

4、对利息支出的核算

在利息支出方面，我国税法和企业的规定有所不同。税法规定，从事房地产企业开发建设借入的资金产生的利息费用，在完工前应计入相关房地产的开发成本，完工后这部分费用计入财务费用。但企业会计制度则规定利息支出计入财务费用。可见区分开发项目是否竣工完成是这两者的契合点，然而界定项目是否完工却没有统一的标准，这就使得这部分利息支出不确定，使财务人员产生困扰，可能计入开发成本、也可能计入财务费用，这便是会计核算在利息支出上的特殊性。

二、房地产企业会计核算存在的问题

很长一段时间里，我国房地产企业仍然执行着计划经济体制下的制度，毫无疑问计划经济体制在过去的几十年里发挥过巨大的作用，但是随着市场经济的发展，房地产行业间竞争日益激烈，房地产企业管理方面出现越来越来越多的问题，尤其是会计核算方面，具体表现为以下几点。

1、会计科目设置不科学、不合理

当前很多房地产企业会计科目的设置不合理、不科学，缺少专用会计科目且现行会计科目混乱。在新会计准则中列示了一百五十多个会计科目，包括银行、证券公司、石油公司等各行业的专用科目，但是专属于房地产企业的却一个也没有。房地产业会计科目的设置没有统一的标准，各企业只能根据自身情况自由设置，却并不全面。由于采用一般企业通用的会计科目，导致房地产企业部分会计科目使用混乱。比如在建筑工程和安装工程中使用的“在建工程”科目，虽然新会计准则中为其明细科目进行了扩充和说明，但是明细科目过多而乱无法应用到大型项目的会计核算中。另外，由于房地产企业项目开发周期长的原因，建设过程中为在建工程，跨越几个会计年度后才能竣工验收，成本结转以项目的建设周期为准，而按照记账方式通常都是在年终结旧账建立新账，这就使得一个项目分别记在几本账上，严重增加了财会人员的工作量，也不利于投资分析。

2、会计信息风险披露不足

房地产企业开发建设过程中会面临多种风险，有政策风险、项目开发风险、土地风险等，这种高风险的特点要求房地产企业相对于其他行业要更充分地披露风险。然而从当前我国的会计制度来看，缺乏针对房地产企业提取质量保证金的有关规定。虽然我国证监会也对质量保证金的提取及其核算方做了一些规定，但是仅限于抵押贷款的担保风险，从实际情况来看，房地产企业基本没有披露质量保证金的问题，无法真实地反映企业的财务信息。

3、房地产企业商品成本与售价不配比

首先，房地产企业开发建设的周期比较长，从开始到完工验收短则一至两年，长则四五年，在这段期间资金投入也是不同的，比例不协调。项目开始和建设期间需要投入大量资金，发生大量费用，由于项目尚未竣工，即使产品都预售出去了，预售款项也无法确认为收入，这就给配比原则造成了困难。其次，房地产企业开发商品的成本载体是整个工程，而销售时是按照楼层或户型为单位，受朝向、楼层等因素的影响，楼层和户型的售价与成本不配比。比如同一栋建筑，低层建筑的施工成本低于高层的成本，但实际销售价格却高于高层建筑。在计算销售成本的方法上，通常房地产企业结转时按照竣工后的总成本除以总开发建筑面积，计算得出每平方米的成本，再乘以销售的面积就能得出本期的销售成本。这样平均分摊的方法虽然有一定的优点，但是忽略了楼层、采光等因素，核算结果不真实。

三、加强房地产企业会计核算的措施

1、合理设置会计科目

科学、合理的会计科目是企业有效开展会计工作的前提，因此房地产企业应该结合自身特点，根据企业项目的数量、规模和管理要求开展会计核算工作。若公司的下属单位不独立核算，便不用单独设立间接费用账本，只需要在成本栏内增加管理费用和利息栏，这样能节省工作量，提高工作效率。在实际工作中，房地产企业完全可以根据工作需要建立台账，对不同的核算对象设置不同的成本卡片，完整地记录项目开始到竣工验收的发生的所有成本费用，到年末只需要将已结转项目归档就可以了。

2、加强现金收付的实现功能

收付实现制与权责发生制不同，它以现金收到或付出为标准记录取得的收入和发生的费用，这就将收入和费用的归属期同现金流动密切联系起来了。根据我国企业会计准则，企业应该使用权责发生制的核算基础，但是鉴于房地产企业的特殊性和会计工作实践来看，收付实现制更合适。因为房地产企业采用权责发生制有一定的缺陷：一是很容易人为操纵利润，弄虚作假，使得会计信息失真，资产流失，加大了舞弊的风险；二是权责发生制不能客观、真实地反映企业实际收入，资金无法正常运转，虽然签订了很多销售合同，但应收账款也随之增加，导致资金更为紧张。另外，收付实现制大大弥补了上述缺陷，它不仅符合会计上的谨慎性原则，还能直观、准确反映企业资金流动情况，有利于会计核算工作的开展。鉴于以上原因，房地产企业可以尝试这两种核算基础并存，在分期销售的情况下使用收付实现制，一般的销售行为仍然采用权责发生制。

3、扩大房地产企业信息披露范围

一是要注意加强对土地成本和储备量信息的披露。在房地产开发成本中土地成本占了很大的比例，能否拥有土地尤其是优质的土地在一定程度上决定了企业发展的前景，因此在财务报告附注中要客观披露土地储备量和成本。二是在报告中要增加分项目现金流量信息的披露。也就是说要具体到企业每一个建设项目，对于开发建设过程中形成的经营活动现金流量包括销售商品取得的现金，购置设备、工程物资支付的现金及支付工资付出的现金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露质量保证金及其风险。针对房地产行业风险高的特点，充分披露质量保证金是十分必要的。因此，房地产企业应该根据项目的具体特点建立科学、合理的质量保证金制度，提高房地产开发商品的质量，有效地规避风险。

4、完善房地产企业收入核算

一方面要明确房地产收入的核算范围。房地产企业的销售收入不仅包括销售房屋的收入还有转让土地的收入、配套设施的收入等。周转房出售、拆迁改造中取得的拆迁面积的房产权款以及新增住房面积的款项也都应该通过销售收入核算。另一方面要明确收入的确认标准。只有商品所有权上的主要风险和报酬都转移到买方那里才能确认收入，否则即使已经收到款项也只能作为预收款处理。

【参考文献】

[1] 郭耿霞：试析房地产企业会计核算的问题与对策[J].时代金融，2012（11）.

第3篇：房地产企业会计核算范文

摘要：随着我国经济建设的不断加速，房地产市场也进入了新一轮的改革与发展关键期。房地产企业想要在激烈的市场竞争中不断巩固自己的地位与经济收益，就必须进一步加强自身建设及内部管理工作质量。本文重点谈谈如何有效加强房地产企业会计核算基础工作具体质量，并提出若干提升措施与建议，以供参考。

关键词 ：房地产企业；会计核算；基础工作

近年来国内房地产市场的发展可谓如火如荼，随着国民经济建设速度的提升、国内居民在住房条件方面的要求提升以及物质生活条件的提升，房地产开发企业迎来了新一轮的发展机遇。但是房地产市场的逐渐扩大与规范、国内外房地产企业之间竞争的日益白热化也让房地产企业感受到了前所未有的竞争压力与挑战、冲击。房地产开发建设具有资金密集、投资收益周期长、劳动力非常密集的行业，因此在资金管理及财务管理工作方面也具有更高的要求。当前房地产企业在会计核算工作方面虽然较前些年有了相当大的进步，但随着市场的变化发展而出现的新问题也正在逐渐制约着房地产企业的进一步发展，因此加强财务管理工作尤其是会计核算工作质量就成为了当务之急，所以加强房地产企业会计核算基础工作应该成为当前房地产企业管理者所关注的最重要问题之一。

一、当前房地产会计核算基础工作存在的问题

首先，缺乏科学化的工作意识。房地产企业是劳动力密集、资金密集、投资回报周期较长且具有较高财务风险发生几率的特殊类型企业。但是长期以来的固有意识让许多企业管理者往往习惯性的将管理工作重心放在外部扩张、项目建设及销售部分，对于内部管理尤其是财务管理工作不够重视，认为财务管理工作不能够为企业赢得直接经济效益。随着管理工作在企业运作中的重要性日益体现，现代财务管理发生着巨大的职能转变，在此情形下如果无法树立科学积极的财务管理工作意识，不仅将直接对财务管理工作造成严重影响，同时对于整个房地产企业的经营运作也会形成巨大阻碍。

其次，人员队伍素质方面存在较大缺失。房地产企业是劳动力密集型企业且需要大量资金才能够有序运转，因此劳动力与资金就成为了许多管理者关注的焦点，但是在资金管理者方面却未能将队伍素质有效的重视起来。因此，管理者、被管理者不适应具体管理需要、管理工作无法落实到位以及各项管理制度难以有效施行的问题就比较频繁的发生了。

再次，缺乏有效的内外监督机制。管理工作尤其是与资金相关的管理工作如果失去了有效的监督管控，必然无法达到真正的管理预期。就目前房地产企业在财务管理及会计核算基础工作方面看来，内部机制欠缺是比较普遍的，外部监督机制建设工作更是少之又少，此种情况下想要大力加强会计核算基础工作具体质量就显得比较困难了。

二、加强房地产企业会计核算基础工作的措施

（一）树立科学工作意识

作为房地产企业的管理者、领导者必须重视会计核算及其基础工作，必须明确财务管理对于企业长远发展的积极意义。而科学的管理意识不仅要包括重视其工作内容，同时也要进一步加强具体知识的学习及掌握，同时要注意会计核算具体操作与房地产企业财务管理具体内容的有机结合，避免流于形式。这样才能够更好的实现统筹管理、全局指导。

（二）加强人员队伍素质提升

人员队伍素质提升是管理工作有效加强的非常重要的一环，当前房地产企业财务管理工作队伍虽然已经基本实现了持证上岗，但是由于房地产企业财务管理、会计核算基础工作的特殊性与复杂性，企业还应该进一步实现对管理队伍的技能再培训与提升，同时加强对管理队伍在房地产财务管理工作方面的具体知识培训，确保她们能够更好的胜任实际工作与实务操作。此外，针对当前房地产企业会计核算基础工作相对薄弱且专业对口人才相对缺乏的现状，企业应该积极加强与高校的联系合作，建立订单式人才培养通路，企业为高校提供最前沿的管理理念及管理知识，高校负责更具针对性的人才培养，这样不仅能够实现企业获得优质、专门化人才的需要，同时也能够大大提升高校在房地产财务管理人才方面的培养质量，可谓一举两得。

（三）加强监督机制建设

在内部监督机制方面应该采用内外结合的形式，也就是由内部财务管理人员与社会专门财会人员共同参与管理及监控，这样一方面能够确保监督队伍的实际工作内容最大限度适应房地产企业的自身特点，以及确保监督管理队伍对企业具有相当程度的忠诚度，另一方面也能够有效避免内部员工长期供职本企业而存在的视野狭窄问题，能够帮助企业管理者站在市场的高度审时度势，建立起真正适应企业需求及企业未来发展的监督控制体系。在外部监督控制渠道建设方面，企业应该加强与社会媒体的沟通协作，加大社会公众履行监督权力的宣传教育，为自身管理工作打造坚实的外部监督环境。

（四）加强会计核算基础具体工作

首先，要严格按照《房地产企业会计制度》的有关规定进行会计科目设置，对于新增科目或科目修改必须在上级机关及领导部门进行报备、获得批准。其次，会计凭证的类型应该严格采用收入、支出、转账类型，其他不规范类型一律不可使用。再次，在凭证管理具体方面，第一要认真填写记账凭证，对于记账凭证所参考的原始凭证必须进行严格审核，对于凭证填写不规范（修改、涂抹）、项目不完整（金额、项目名称、时间、签字等）应立刻予以退还并要求及时修正。第二，在现金日记账和银行日记账登记程序中要严格按照原始收入、支出凭证进行登记并加强对原始凭证的收集、管理。在记账操作中应注意明细账必须随时登记，总账及时登记，明细账无法当日登记的必须进行有效交接或待记登记，总账登记周期不得超过一周。最后，要加强会计档案管理工作质量。房地产企业的会计档案应该进一步完整与完善，加强对项目建设全过程的细节化管理，从项目投建到竣工验收的一切财务会计信息数据要进行及时记录，同时利用现代化云端数据存储技术进一步扩大会计档案数据的类型，加强对视频信息、音频信息、模型数据的使用力度，从而实现会计档案的时效性、实用性提升。

结束语

现代财务管理工作对于房地产企业的整体管理及运作具有非常重要的作用及影响，尤其是会计核算基础工作在其间的影响更为深远，因此加强会计核算基础工作具体质量应该成为企业管理者所关注的最重要问题。虽然加强工作质量不是一蹴而就和一劳永逸的，但是相信只要我们不断研究、吸取经验教训，必然能够在今后的工作当中不断取得实质性进步，推动企业健康发展。

参考文献：

[1]周勇.房地产企业财务管理问题研究[J].企业管理，2014.2.

[2]刘雯.会计核算基础工作关键点分析[J].会计之友，2014.5.

第4篇：房地产企业会计核算范文

关键词：房地产开发 会计核算 问题 有效措施

与它类型的企业相比，房地产开发企业的会计核算具有特殊的地方，如有着较为复杂的产品成本核算，相关税金与经营收入具有不同核算方式等；由于房地产开发企业会计核算本身的特殊性，在核算的过程中容易出现许多问题，如不对出现的问题加以解决，则可能会对企业财务的健康稳定与公共财务的监管效力与效率造成严重影响，也会损害到房地产开发企业的参与者等其他相关部门参与者的利益。因此，对房地产开发企业会计核算问题进行研究，并找出相关的弊病，提出针对性的解决方法，有着十分重要的意义。

一、房地产开发企业会计核算中的突出问题

我国房地产开发企业是以经营土地和出售商品房为目的的生产企业，具有投入资金量大、投资周期长、承担风险高等特点，所以，必须要求在会计核算上事先做好谋划和精打细算的前提工作，从而有效的配合项目的成功开发。另外，就产品角度而言，房地产开发企业产品的特点是价值高，在销售方面，一般采用预售和分期付款的销售办法，与此同时，房地产企业的会计核算工作中的收入确认比一般企业更具特殊性。一旦其业绩浮动变化比较大，加之信息披露不足时，就会采用不同的业绩评价指标，来误导投资者，这些特点都体现了房地产开发企业会计核算的特殊性。随之房地产开发企业的重点问题也暴漏了出来。

（一）不全面的现金信息

房地产开发企业中现金的流量与其他类型的企业存在显著性的差异，其特殊现金流量主要表现为因经营时间的不同，现金流量单位也不相同。当投资与筹措资金时，现金流量的单位是企业；当企业的经营活动进行时，现金流量的单位则成为了开发项目。在完成产品的开发期后，销售建设项目流入的资金即为现金流入；而进行项目建设时，所需物资、工资的费用则为现金流出。因为房地产开发企业的资金周转时间很长，造成其资金流出与流入相比较于其他企业耗费的时间会更长。所以目前，大部分企业的现金流量单位都会以企业为主，但就房地产开发企业来说，缺乏足够完整的信息，会对其本身长期经营的能力影响很大，并且也法给投资者提供完整的现金流量信息。所以，房地产开发企业的现金流量状况无法全面反映，这就成为了房地产开发企业会计核算的主要问题之一。

（二）收入确认随意性

房地产企业的开发时间比较长，其产品一般分为预售、分期付款等多种销售模式，由于会计实务中的主要问题是确认某个环节为收入，因此部分房地产企业就利用收入和成本不配比跟比较长的建设时间来调节利润，进而达到少纳税或推迟纳税的目的。甚至某些房地产企业拿预收房款做为“借资款”，其实只是挂在“其他应付款”科目内，还有部分房地产企业采取“体外循环”的模式，把售房收入存放在其他公司的账目上，然后假借其他项目来进行资金周转，进而达到收入较为隐秘的目的。还有部分的房地产企业竣工之后，房屋也已经全部售出，由于某些方面的问题的制约，不能及时有效地进行竣工核算和会计核算等工作，以上种种现象，造成房地产企业的收入比较随意。

（三）会计信息的风险披露不完善

伴随着信息技术的高速发展，房地产开发企业在产品开发过程中将会遇到各种风险，其中包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等一系列风险。这些风险更加使得房地产开发企业比其他企业的风险性更为突出。因此，房地产企业必须严格要求披露质量保证金的核算方法，按时披露还未结清的担保金额，并注明风险程度，保证会计信息风险披露的完善性。

二、强化房地产开发企业会计核算的有效措施

（一）建立房地产开发企业会计核算规范体系

现行法规对于会计成本核算不具备太强的引导力，因其没有对房地产开发企业会计核算的方式制定出严格的规定；不一样的房地产开发企业会采用不一样的会计核算方式进行核算，因为标准的不统一，不仅对会计核算质量造成了影响，也给企业之间的比较造成了不便。建立房地产开发企业会计核算规范体系，使房地产开发企业会计核算按照具体的准则进行处理，可将决策力度提高，并提供更准确的财务信息给财务报告机构。我国的会计法中明确规定，权责发生应作为会计核算的基础，但是用此标准对房地产开发企业的成本进行衡量，则是存在一定的缺陷。因其容易发生人为的利润调节，导致信息失真；且权责发生的制度与我国的国情不符，因此，在其开发成本中统一现金收付与权责发生是很有必要的。

（二）借款费用合理化

房地产企业一般发生的借款费用问题，归属于符合资本化条件的资产购建或生产，符合资本化条件，应计入相关资产成本；而相对于其他借款费用，则必须要在发生时按照发生额来确认为费用，并要归于当期损益。但如果要符合资本化条件的资产，则需要经过长时间的购建或生产活动，从而达到预定可使用或者可以进行销售的固定资产、投资性房地产和存货等资产。房地产商品的要求非常严格，预定可销售状态的存货商品是需要经过较长时间的购建才能达到，一定要将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，一起计入开发成本。不仅如此，全新的制度还对借款费用资本化的范围进行扩大，新制度中的借款费用不但是为购建或者生产符合资本化条件的资产专门借入的借款，而且也是为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。因此，必须对会计核算中的借款费用核算进行充分的配比。一旦借款费用在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按照实际占用金额计算房地产项目成本，也可以先将未完工的成本累计发生额作为分摊借款费用的成本对象，合理有效地处理借款费用。

（三）收入确认完善化

在进行房地产的建筑物和土地使用权核算时，必须同时满足一些条件方可得到充分的确认。首先是企业必须取得与该项房地产有关的租金收入和增值收入；然后是该房地产的成本必须可靠的计入会计核算之中；最后是对房地产的建筑物和土地使用权而言，采取单独计量和售出进行会计核算，就会使房地产的产权进行单独划分和交割。与此同时，企业也可采取排除法来确认房地产的投入情况，企业在进行生产商品、提供劳务或者经营管理时所持有的房地产和存货的房地产皆不属于投资性房地产，企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使是根据市场价格来收取房租租金，一样也不属于投资性房地产。但是如果总公司是以经营租赁的方式向子公司进行房地产出租，这样就被称之为投资性房地产。这样的房地产也称之为总公司的投资性房地产，而在会计核算的过程中，应当作为企业的自用型房地产。

（四）提高信息披露质量

会计核算中的信息披露问题也是重点问题，为了保证信息披露质量的完善性，必须增加土地储备量和成本构成信息。由于房地产开发公司的土地成本占有量较大，无法满足土地储备量及土地储备量的成本现状，对房地产企业未来的发展动向产生不稳定性，因此，必须严格要求披露土地质量和储备量。通过增加房地产项目现金流量信息披露的方法，以开发项目作为企业的基本单位，客观上披露其在企业开发过程中形成经营活动的所有现金流量，其中包括销售房地产商品所取得的现金和购买工程物资及支付工人工资所支出的现金等等。最后必须加强产品的质量保证和风险信息的披露。使房地产开发企业的风险性在会计信息披露环节中得到充分的揭示，这样在很大程度上提高了现金流量信息的实用性。

三、结语

综上所述，房地产企业做好会计核算的工作，完善信息披露质量，对于房产企业的深入改革意义重大。而科学合理的会计核算工作可以提高企业财务管理水平，改善企业经营理念，增加企业收入和利润；重视房产开发会计核算，是我国现代企业经济的市场需求，随着市场经济体制的逐渐完善，全新的会计制度和准则也得到了广泛的与应用，受房地产开发企业特殊性的制约，现有会计核算方法无法满足正常的房地产企业的核算需求，因此，只有充分的发挥会计职能，才能确保房地产开发会计核算工作的顺利进行。

参考文献：

[1]边霞，赵业猛. 房地产开发企业会计核算问题初探[J].江苏科技信息，2011，（02）：33-34

第5篇：房地产企业会计核算范文

【关键词】房地产开发企业;会计核算;成本;特点

一、引言

企业自身的实际情况导致企业之间的会计是有所差异的。与其他的企业相比，房地产开发企业具有一定的特殊性。房地产行业是一个类似资本运作游戏的行业，所以，财务部门和会计部门对于房地产开发企业的重要性可见一斑。在会计核算方面，具有独特的会计成本核算的特点。

二、房地产开发企业经营活动的主要业务

房地产，顾名思义，是房产与地产的一个总称。房地产经营活动，不仅可以将房产与地产合起来开发，也可以将两者分开进行开发。房地产开发企业就是对房产与地产进行开发与经营的企业。房地产开发企业主要开展的业务如下：

（一）土地的开发与经营

房地产开发企业在对自己有偿获得的土地进行开发之后，主要有两种方式来经营：一种是有偿转让给其他的单位来使用，另一种是自己在土地上建造房屋或者是其他的设施，然后将其作为商品进行出售。另外，还可以开展一些土地出租业务。

（二）房屋的开发与经营

房屋的开发即对房屋的建造，房屋的经营就是对房屋的销售与出租等活动。对于房地产开发企业来说，可以在土地开发完成后继续对房屋的开发，房屋的开发完成以后就可以对房屋进行销售或出租等交易行为了。房屋按照用途来分类的话，一般可以分为商品房、周转房、出租房等等。

（三）城市基础建设与公共配套设施的开发

每个城市都会有一些基础设施建设，它们的存在，是为社会生产与居民生活来提供一些公共服务的，房地产开发企业的业务也包括对城市基础建设与公共配套设施的开发。

（四）代建工程的开发

有时候，房地产开发企业会接受一些来自政府或者是其他单位的委托来对土地进行开发，这种工程就是代建工程，也属于房地产开发企业的经营业务之一。

三、房地产开发企业的经营特点

（一）开发经营的计划性

房地产开发企业的经营是具有一定的计划性的，所有的开发项目，像企业征用的土地、建设的房屋与基础设施等等，都应该要控制在国家的计划范围之内。然后，要按照一定的原则与企业指定的计划进行开发经营。

（二）开发产品的商品性

要知道，房地产开发企业开发的所有产品，都是要作为商品来进入市场的。在市场环境中，企业要严格按照供需双方规定的价格进行销售或转让。

（三）开发建设周期长，投资数额较大

对土地的开发建设，都是要先进行一定的规划与设计，然后对其可行性进行研究，通过征地拆迁、安置补偿、六通一平、建筑安装、配套工程等阶段，才算完成一个建筑周期，时间少则一年，多则需要好几年才能够完成。除此之外，对土地的开发工程投资数额也非常大，需要不断投入资金。

（四）经营风险大

所有的行业都是存在一定的风险的，房地产业也不例外。对房地产开发的单位成本很高，而且建设周期长，在此期间会有很多不确定因素，所以，一旦出现了决策上的失误，销路不顺畅的话，很容易导致开发产品的积压与企业的资金周转不灵，从而使企业的发展陷入困境。

四、房地产开发成本核算

（一）开发成本

1.土地征用及拆迁补偿费。房地产企业在进行土地征用时，会产生各项费用，主要包括土地出让金、劳动力安置费、拆迁补偿费等等。2.前期工程费。即企业在前期工程中发生的各项费用，包括总体规划设计费、各项临时工程的费用等等。3.基础设施费。即建造各种基础设施所发生的费用。主要包括与开发项目有关的道路、供热设施、供电设施、供水设施、通讯设施、照明设施等等。4.建筑安装工程费。在建筑工程方面有两种施工形式，分别是外包和自营，建筑安装工程费即支付给外包工程或自营工程产生的费用。5.配套设施费。即为开发项目服务的一些不能进行有偿转让的公共配套设施建设所产生的费用。比如锅炉房、公厕、自行车棚等等。6.开发间接费用。即由房地产企业所属的开发部门或者是工程指挥部门为了对开发项目进行组织与管理而产生的一些费用，比如工资、差旅费、折旧费、劳动保护费等等。

（二）期间费用

1.管理费用。一般按照项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右来进行计算。2.销售费用。即对开发项目进行销售时产生的各项费用，主要包括广告宣传费、销售费以及其他的一些销售费用。3.财务费用。即企业为了筹集资金而产生的一些费用，主要是一些借款利息与其他的财务费用。

五、房地产开发企业会计核算特点

（一）产成品的种类多，核算方法不同对于制造业来说，产成品主要是指那些已经完成全部的生产过程并且已经验收入库的产品。而对于房地产企业来说，产成品的内容就比较复杂了，主要有开发产品、出租所开发的产品、分期收款开发产品等等，这些产品既可以直接进行销售，也可以出租，抑或是作价转让等等。所以，在核算方法上，房地产企业的产成品与一般的产成品的核算方法是有很大不同的。

（二）产品成本的核算复杂

与制造业的产品成本的核算相比，房地产企业的产品成本核算方法是比较复杂的。由于房地产开发企业的生产经营活动具有一定的复杂性，所以，在开发过程中，会发生许多不同种类和性质的费用，企业只有合理的设置成本核算对象与成本项目，才能做好会计核算工作。

（三）经营收入及其相关税金的核算不同

对于房地产开发企业来说，其开发产品的价值比一般产品要高很多，而且生产周期也比一般产品要长，所以一般都是采取预销的方法，房地产企业要交纳的流转费主要有土地增值税、营业税、城建税等等。

六、结束语

现如今，房地产行业在市场中占有很大地位，房地产行业的会计核算也是一个比较热门的话题，做好会计成本核算，对于房地产开发企业的发展具有重要意义，同时这也是保证房地产开发企业能够持续良好经营的一个重要内容。

参考文献

[1]姚源.浅谈房地产成本核算新模式的发展方向[J].现代商业，2009（14）：160-161.

[2]于国红.房地产成本核算中应注意的问题.中国高教论丛[J].2012（1）：118-120.

[3]阮旭华.简议房地产会计核算过程中存在的问题及改进[J].中国总会计师，2012（3）：140.

第6篇：房地产企业会计核算范文

关键词：房地产开发；会计核算；问题

房地产业具有基础性、先导性和产业关联度高等特点，是我国支柱性产业部门。房地产业的运行、发展及变化情况，直接影响相关产业的发展，从而影响整个国民经济的运行。房地产业的发展与国民经济以及地方经济增长有着极为密切的联系。房地产开发所具有的建设周期长、投入资金多、负债经营度高和市场风险大等特点决定了房地产开发企业必须有相关会计技术和会计制度的支持，同时房地产企业的会计核算不可能和一般商品一样进行。因此，针对房地产开发企业会计核算中暴露的问题，在对房地产开发企业会计核算的现状及特点进行分析的基础上提出完善房地产开发企业会计核算的相关对策不仅关系到房地产业的健康发展，也是保证整个国民经济运行的举措之一。

一、房地产企业开发成本内容概述

1.房地产概述

房地产是房产与地产的总称。房地产开发包括土地的开发、房屋的开发以及土地和房屋的综合开发。具体而言有：土地的开发，即房地产开发企业获得土地的使用权后。在依法缴纳土地使用费后，对获得使用权的土地进行开发和利用，在土地开发完成后，房地产开发企业既可将已开发土地有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务-房屋的开发，即房地产开发企业在已开发完成的土地上开发房屋，开发完成后，将其作为商品作价出售或出租；土地和房屋的综合开发，即房地产开发企业自己开发土地，并在自己开发完成的土地上继续开发房屋。

2.房地产开发费用

是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。

(1)管理费用，是指房地产开发公司的行政管理部门(总部)为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。

(2)销售费用，是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程中所发生的费用。

(3)财务费用，是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。但凡是与开发产品建造相关的利息支出等，在开发产品交付使用之前发生的，均应计入开发产品的成本，而不作为财务费用列支。

3.房地产开发税金

是指房地产企业转让、销售、出租开发产品，提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应按规定计算缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。

二、房地产企业开发成本的会计核算时应注意的问题

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，还应该注意以下几个问题。

1.开发成本会计科目及辅助项目的设计

正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，首先，把“开发成本”作为一级成本核算科目，其实，分别按照土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等六项明细设立二级科目明细，最后，按各二级明细科目以工程项目为单位的设立项目辅助帐，形成交叉定位，方便统计和查询。清晰的成本项目有利于将来的项目土地增值税清算和企业所得税汇算。

2.公共成本费用的分摊标准的选择

公共成本费用分摊适用于“谁受益谁分摊”的原则，一般能分清成本核算对象的，可直接计入特定的成本核算对象中；如果不能分清成本对象的，可以通过设定的分摊方法分配计入有关成本对象。其中，土地价款可按占地面积比例分摊，而前期工程费、基础设施费、公共配套设施费可按可售面积比例分摊，建筑安装工程费可按照建筑面积分摊，开发间接费用可按照受益对象的不同选择不同的分摊标准进行分摊。

第7篇：房地产企业会计核算范文

一、房地产企业会计成本核算的主要内容

成本核算工作指的是企业在生存发展的过程中，针对自身生产经营以及管理实施过程中的诸多经济投入成本按照一定的对象进行分配，进而完成对生产经营以及管理实施过程中总的成本和各个分项单位成本投入的计算工作。具体到房地产企业的会计成本核算工作，房地产企业经营管理过程中的企业会计成本核算的内容包括土地费用、前期工程费用以及建筑安装工程费用、建筑工程设计施工过程中的基础设施以及配套设施的购买支出、企业生存发展过程中的筹资成本和管理费用等等。

二、房地产企业会计成本核算存在的问题

具体来讲，当前房地产企业会计成本核算工作存在的问题主要包括以下内容:

(一)成本核算对象存在问题。

在房地产企业会计成本核算工作中，成本核算对象存在的问题主要是成本核算的对象难以控制、难以界定甚至是难以确定，这其中既有房地产企业生产经营过程殊工程项目带来的项目成本对象的特殊特征问题，也有企业在成本核算工作中核算工作的实行方法以及实行决策不够合理的问题。这种问题表现在房地产企业的实际成本核算工作终究会导致企业的会计成本核算工作出现对象划分得过于细致或者划分得过于笼统，导致成本核算工作的任务量增加但是实际成果却没有得到质量上的提升，浪费了大量人力物力的同时吃力不讨好，这属于当前房地产企业会计成本核算工作中的常见问题。

(二)成本费用的归类存在问题。

成本费用的归类是房地产企业会计成本核算工作中的重要工作内容之一，其直接关系到企业会计成本核算工作成果的真实性、准确性以及严密性。然而在当前部分房地产企业的会计成本核算工作中，部分企业在成本费用的归类上总会存在各种各样的问题，常见的包括将企业日常管理实施以及生产经营中的费用随意归类为直接成本和间接成本，而针对直接成本和间接成本之间的有效分别却没有作出相应的规则标准，有的房地产企业更倾向于做好整体企业会计成本核算工作的内容，对所属单位的分项成本却没有更多全面细致的关注，造成整体成本投入偏大与事实不符的现象，同时部分房地产企业的内部经济分配方式不够合理，太过随意，没有经过相应的成本分配原则以及成本分配管理规定的允许就进行成本分配工作，这既是对企业成本的不负责任，也造成了企业成本费用的归类出现问题。

(三)费用的记录存在问题。

房地产企业的会计成本核算的费用记录也是保证其会计成本核算工作质量的一项重要工作内容，然而部分房地产企业在会计成本核算工作中的费用记录有的时候跨度太长，成本核算工作的工作任务量过大或者说房地产企业在不同建设项目上的成本费用记录在同一个记录本上，造成了不同项目之间的成本费用记录混乱情况，这也是造成房地产企业成本核算工作质量存在问题的一个常见现象。

三、房地产企业会计成本核算的解决措施

(一)加强对成本核算对象的制定标准建立工作。

房地产企业在会计成本核算工作中应该加强对成本核算对象界定标准的建立和完善工作，进而根据不同对象的会计成本核算工作完成企业的整体成本核算工作，促进成本核算工作质量的有效提升。具体来讲，房地产企业在会计成本核算对象的界定标准制定工作中一是需要考虑其旗下建设项目的不同特征，包括其类型、地点、结构、用途、装修、施工队伍、建设单位以及施工工期等诸多特征的不同制定相应的对比标准。二是房地产企业应该根据其旗下每一项建筑工程项目施工过程中施工图纸的不同，完成对同一结构类型或者说开发地点已经自发形成一片区域类型的建筑工程项目的整理归纳和分类排比工作。这一过程中房地产企业还能够根据建筑工程项目其他主要类型特征上的不同，完成对分享对象的分类整理工作，比如施工工期的时间相同、建设单位的性质相同以及施工单位的性质相同等等，具备上述主要特征类型的建筑工程项目都可以划作同一类的成本核算对象。总体来说，房地产企业应该根据成本对象特征上的不同与相同之处完成对成本核算对象的确定工作，包括企业自身经营管理过程中的种种事务，都可以根据其所属部门的不同完成对象的界定工作。

(二)加强对成本核算费用的整理分配工作。

房地产企业在成本核算费用的整理分配工作过程采用直接成本以及间接成本的分类归纳方法这一方法是没错的，然而在具体施行的过程中房地产企业却欠缺了相关的直接成本与间接成本的分类整理标准，同时对于直接成本和间接成本的核算工作中没有过多注重细节以及其具体分类上的不同造成的成本核算工作内容和方法的不同，最终导致企业会计成本核算费用的整理分配工作上存在问题，引发整体的会计成本核算工作质量出现问题。具体来讲，房地产企业需要在成本核算工作中加强对直接成本与间接成本的分类管理工作，建立相应的标准，加强对其不同成本类型中细节以及整体的分类工作，保证成本核算工作人员能够有效面对诸多类型的成本核算工作内容而运用直接成本和间接成本的方法完成对成本费用的计算。例如房地产企业可以按照受益的比例或者预算面积将公共配套设施费用分配给受益对象、根据因果关系法将基础设施费用合理分配到相应的用户身上等等。

(三)加强费用记录管理的合理性。

为了保证房地产企业会计成本核算工作的实行质量以及减少其施行过程中的误差，加强对成本核算费用记录管理工作的同时加强对成本费用记录工作的合理性是房地产企业必须进行的一项工作内容。房地产企业在完成了对不同类型的成本核算对象以及成本核算费用的归类整理之后，应该尽量将那些成本费用较少的项目安排在统一的标准下进行合并核算，单独设立的科目最好是容纳金额较大并且不断发生的成本费用类型。同时在成本费用记录的工作中企业应该尽量避免过长时间的费用记录现象，如果确实需要的话企业可以通过明细台账的设置方法来有效加强对长时间的费用记录的整理归纳工作，使其能够更加有效地促进企业整体会计成本核算费用的实行质量。

四、结语

第8篇：房地产企业会计核算范文

关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析

一、房地产会计核算的基本内容

通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容：

(一)现有固定资产核算

对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。

(二)建筑用材核算

建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。

(三)房地产运营成本核算

房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。

(四)经营单位营销利润核算

经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。

二、房地产行业会计核算的意义

对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算，通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控，抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。

三、房地产行业会计核算中存在的问题

(一)会计核算科学设置过于繁杂

会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。

(二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理

销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。

(三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性

不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。

四、房地产行业会计核算的对策

(一)优化房地产企业会计核算科目

优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。

(二)加强收入、费用等核算工作的落实开展

确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。

(三)确保房地产会计核算工作具有配比性

因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保财务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。

五、结束语

总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。

参考文献：

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[3]林建兰.房地产会计核算过程中存在的问题及改进[J].财经界：学术版，2014(24)：182-182.

[4]武春雨.浅谈做好房地产开发企业会计工作的思考[J].经济，2016(8)：101-101.

[5]詹卉.房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法总结[J].低碳世界，2015(17)：159-160.

第9篇：房地产企业会计核算范文

关键词:房地产 会计核算 科目设置 会计信息

近年来，我国房地产行业得到了超高速的发展，房地产企业的会计工作作为房地产业的重要组成部分也受到了各方的密切关注。我国所独有的房地产生产及销售形式，使房地产企业的会计核算不可能和一般商品一样进行。因此，在市场逐步走向成熟的情况下，房地产公司会计核算中的一些问题得到了暴露。在这样的情况下，如何规范房地产企业会计核算工作的健康发展，是相关从业人员都在认真思考的问题，笔者认为应当采取以下对策加强会计核算。

1. 合理设置会计科目

房地产企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。例如:公司的下属单位如不进行独立核算，就可以不单独设立开发间接费用账，只需在成本项目栏目内增加管理费用及利息栏，由于管理费用、利息系间接费用的主体，为更加有利于开展核算，可适时取消开发成本一级账，把房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账，然后再设置明细项目。在实际操作中，企业完全可以设立开发成本明细台账，根据核算对象的不同情况设立不同的成本卡片，全面记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。到了年末，只需将本年度已竣工结转项目归档即可。成本卡片主要可分为两个部分，即抬头部分和账表部分。抬头主要是列举施工合同的主要内容，比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等。正文主要是多栏式明细账，全面记录成本开支情况。运用成本卡片开展成本核算的主要优势在于:成本卡片不仅能全面反映一个项目的整体面貌，以利于开展投资分析，而且将项目具体情况作为抬头，便于开展监督分析，同时又免除了结账和建账之苦。

2. 实施现金收付实现制

房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。因为会计期间的存在，可能导致房地产企业经营业务的实现和货币资金实际支付及其变动发生的时间出现不一致的情况，所以会产生有权责发生制和现金收付实现制这两种方式。根据我国企业会计准则的规定，企业的会计核算应当以权责发生制为主体。但是，通过多年来的房地产企业会计工作实践，笔者认为，由于房地产企业经营业务的特殊特点，更加适合采取现金收付实现制。因为采取权责发生制核算房地产开发企业的经营业务收入，存在一定的缺陷和不足:一是容易出现人为调节利润的情况。权责发生制的实施，从客观上为房地产企业提供了用应收账款、待摊费用等会计账户进行处理的机会，简而言之，就是便于人为调节利润，导致会计信息的失真，进而导致国有资产的流失。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况，从而影响到企业的资金周转，导致企业签订的购销合同越多，其应收账款的余额也就越大，那么资金不足的问题也就更为明显，由此看来，一味采取权责发生制，并不符合我国的实际国情。另一方面，实施现金收付实现制可以大大降低上述危害，有利于会计核算工作的开展。它不仅符合会计准则中的谨慎性原则，还能够准确地反映房地产开发企业的资金情况，实现在以直接法编制现金流量表的过程中，不影响现金收入与费用以及营业外各项收支的调整，可见，现金收付实现制有利于现金流量表的编制。鉴于此，对于房地产公司而言，在经营业务及收入的会计核算中，应当允许权责发生制与收付实现制这两种方式并存，并根据国际通行的惯例，在分期销售的情况下采取收付实现制以确认收入情况，而对一般赊销收入和贷款利息收入等，采取权责发生制进行确认的，在特定条件下应采取兼容收付实现制的办法来具体实施。

3. 扩大企业信息披露范围

改进房地产公司的会计核算工作，应扩大房地产企业的信息披露范围，主要应抓好以下三个方面:一是注重土地储备量及成本构成信息的披露。对于拥有大批量优质低价土地的房地产企业来说，土地成本较低就意味着巨大的利润。随着土地出让市场确定为招标拍卖形式，相对于其他同类企业来说具有更大的竞争优势，从而在今后几年内保持很好的发展势头，进而具有更好的投资价值。信息使用者仅仅通过房地产公司披露的土地使用权总额，根本无法掌握土地储备的相关信息。可见，在房地产公司的财务报告附注中，增加土地储备量和成本情况的内容，是很有必要的。二是注重分项目现金流量信息的披露。企业要在财务报告的附注中加入分项目的现金流量信息，也就是说，要以企业的具体项目为基本单位，披露本公司在开发过程中所产生的经营活动现金流量，主要包括销售房产所收到的现金、购买工程物资和支付工资等所支付的现金等，这样就能提高现金流量信息的有效性。三是注重质量保证金及风险信息的披露。高风险性是房地产业的突出特点，需要在会计信息披露中得到充分显示。为此，应建立起质量保证金制度，保障房地产商品质量，由于房地产商品还具有长期、高价值等特点，企业要按照所开发项目的具体情况来提取相应的质量保证金，以提升应付风险的能力。同时，要在企业的财务会计报告中充分阐述各种风险，也就是要在房地产企业的报表附注中增加风险披露的相关内容，对公司还在开发中的土地、项目等风险进行充分说明，以提高抗击风险的力度。

4. 结语

在实施新会计准则之后，会计规范体系建设越来越趋于完善，全社会的法律意识也在逐步增强，有关监管部门的执法力度也在不断提高，这就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下，房地产企业要根据企业实际特点，进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作，为企业带来更好的经济效益。

参考文献

[1]郭公民，房地产开发企业会计核算的几个问题[J]. 浙江金融，2006(11).