房地产企业的税收筹划要点精选(九篇)

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第1篇：房地产企业的税收筹划要点范文

关键词：房地产企业 土地增值税 税收筹划

一、我国房地产行业的发展及税收状况

1.我国房地产行业的发展情况

自我国改革开放以来，我国的行地产行业得到了迅猛的发展，并且逐渐的成为了我国国民经济的支柱性产业，随着社会经济的发展，房地产企业的经营业务逐渐的扩展为开发、建筑、销售住宅、商铺、周边配套设施等商品。

2.我国房地产行业的现状

房地产问题已经成为了近些年来社会舆论的焦点，也是百姓民生最关注的一个问题。市场经济使房地产价格不断的波动，房地产市场的供求关系也发生了巨大的变化。从2007年开始房地产市场发展迅猛，面对市场的火爆升温，国家在2010年出台了包括抑制部分城市房价上涨过快、支持居民自住性住房消费、抑制投机倒卖性购房、整顿房地产市场秩序等调控措施。

3.土地增值税概述

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物产权，取得了增值收入的单位或个人增收的税目。土地增值税实行的是超额累计税率，根据增值额设立30%至60%不同的税率。土地增值税在税收上也有一些优惠政策，例如建筑不同标准住宅的税收优惠、国家征用收回的房地产税收优惠、个人转让房地产的税收优惠等。总体来看，我国的土地增值税具有税收呈现先慢后快的增长趋势、土地增值税增幅高于税收总收入等特点。

二、土地增值税税收筹划的意义

税收筹划也叫做合理避税，它是指纳税人在不违反国家相关法律法规的前提下，合理的利用相关政策及对涉税业务进行调整，事前选择对企业最有利的纳税方案来组织企业的生产经营活动，最终达到减轻企业税负的目的。对房地产企业而言，税负较重的税种就是土地增值税，国家出台的相关政策使房地产企业的经营压力变得更大。所以对于土地增值税的筹划工作在实现保障企业持续发展的动力、减轻企业经营负担、提高企业市场竞争力等方面的作用就显得极为重要。合理的对土地增值税进行税收筹划，能够有效的降低企业的成本费用，增加企业的利润，使企业可以充分的利用现有的资源，提升资源的利用率，并可使企业树立良好的社会形象，从而推进企业的长久发展。

三、房地产企业进行土地增值税纳税筹划的问题

首先，土地证增值税的征收对象是已售出房地产的增值额，实际上属于在房地产流转环节的税收。土地增值税的计税依据是有偿转让房地产取得的土地增值额，即为转让房地产取得的收入总额减去规定可扣除项目后的余额，相当于转让房地产取得的利润。在实际工作中，企业所得税已经在财产转让所得行为上进行了征税，而且土地增值税的计税依据过于狭窄，名义税率也比较高，这就使得房地产流转环节的税收负担过重，如果企业土地增值税的筹划不能改变这一现状，那么税制因素依然会对其造成严重的制约。

其次，土地出让金的公允性不够，各级地方政府在财政收入缺少自的压力下，就可能使用各种手段来扩大出售土地，以此短期行为来换取财政收入。另外，农业用地转为非农业用地需经过国家征用，在征用的过程中，土地资源的配置受行政权力的控制，这就有可能产生地方管理者的行为。高价买地低价征地、不透明的招拍挂行为都会使企业购入土地价格虚高，也使得土地增值税的筹划方案难以到达预期的效果和目的。

四、房地产企业税收筹划的主要方式

1.避免进入征税范围来进行纳税筹划

首先，利用出售改为合资联营的方式达到避税的目的。根据税法的有关规定，使用不动产投资入股、参与企业利润分配、承担企业经营风险的行为可不缴纳土地增值税与营业税，另外使用不动产投资入股的股东以后转让其股权时，营业税也不需要再补交。此规定给地产企业提供了纳税筹划的空间，如果有某个资金能力达到一定程度的公司能作为房地产的购买方，可以通过先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的形式来达到销售房地产的目的。

其次，利用合作建房达到达到避税的目的。所谓合作建房就是以一方出资金、一方出土地形式来共同构建房屋建筑物。国家关于土地增值税的相关规定指出：“如果双方合作建房，并且房屋建成后由双方按比例分配自用的、暂时免征土地增值税建成后又转让的，应该征税”，房地产开发企业可以依据这一政策来筹划纳税。合作双方建造房屋分得的房产不含土地增值税，这样大大降低了房产的成本，实现出地方与出资方的双赢。合作一方通过转让土地使用权而取得了部分房屋使用权，但是却因转让无形资产产生了营业税纳税义务，另一合作方因转让了部分建筑物的所有权而产生了销售不动产的营业税纳税义务。若双方采取房屋使用权与土地使用权互换的方式合作建房，对合作企业提供土地使用权的行为可以视为一种投资入股，可不征收营业税，这样国家就只对销售房屋取得收入的一方按销售不动产计征营业税，而双方分得的利润也不再计征营业税，合营企业双方因都不多交营业税而均获得了节税收益。

再次，利用待建房方式达到避税的目的。所谓待建房指的是房地产企业代客户进行房屋建设开发，在建设开发完成后收取客户一定代建费用的行为。在代建房的整个经济活动中，虽然房地产企业实际获得了收益，但是却没有涉及到房屋产权的变化，所获收益是一种劳务性质的收入，这样也就不必缴纳土地增值税，而是仅依据规定缴纳营业税。所以采用代建房方式进行房屋建设开发，不但在减轻了企业的营业税负担，同时也合理的规避了土地增值税的增收范围，最终降低了企业的税负。房地产企业如果要使用代建房方式方式进行纳税筹划，一定要在建设开发前就确定最终用户，确保定向开发。

最后，利用出售改出租的方式达到避税的目的。税法有关规定指出：“未转让土地使用权及房产产权的行为不在土地增值税的征税范围”。所以如果房地产开发企业在建筑物开发建设完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式进行资金的回收，由于房屋产权没有发生变动，则企业只需依据税法交纳出租房屋的房产税，无需缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

2.利用扣除项目进行税收筹划

为了调动纳税人的纳税积极性、减轻纳税人的负担，我国税法中规定了部分可以从转让房地产取得的收益中扣除的项目。房地产企业应该充分的研读此政策，合理的增加可扣除项目金额，降低计税依据及增值率，最总达到减轻税负担的目的。通常房地产公司在项目开发的过程中，运营资金方面均比较紧张，需要采取借款的方式来筹集资金，相应的就会产生利息费用，所以对于房地产企业来说，利息支出的扣除就成为了税收筹划的要点。我国税法对于房地产开发中产生的利息支出是分两种情况扣除的，房地产公司可以通过对比这两种情况下利息支出的高低，合理的选择是提供金融机构出具的证明或是分摊转让房地产项目的利息支出来达到降低税负的目的。

3.利用土地增值税的税率来进行纳税筹划

土地增值税使用的是采用超率累进税率来计算应缴税额，增值率越高税负越重。一些大型的房地产开发企业，很有可能同时进行多个项目的开发，面对不同的环境、不同的地区、不同的消费人群，其开发成本及销售价格可能会存在差异，这也就导致不同项目的增值额及增值率不同，所以房地产企业应该同时计算并比较分项核算与汇总核算的税负差异，从中选择综合税负较低的核算方法。

4.利用税收优惠政策进行税收筹划

税法规定：“纳税人建造普通住宅出售，如果增值额不超过扣除项目金额之和20%的免征土地增值税，超过20%的按规定征税。要获得免税待遇，税收筹划应考虑以下几个方面：首先，房地产公司建造普通标准住宅出售前应充分的了解市场行情，在保证利润率的前提下，合理的设置房屋的销售价格，将增长率控制在20%比例以下，以获得免税优惠。其次，房地产开发时可根据实际情况适当增加扣除项目金额，例如可以增加土地征用费、基础设施费、拆迁补偿费、建筑安装费等房地产开发成本。最后，房地产公司建造住宅的同时也经营其他房地产开发项目的，要考虑分别核算不同项目的增值额，尽可能使销售普通标准住宅的项目获得免税待遇。

参考文献：

[1]蔡昌.揭秘税收筹划[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2011.

[2] 中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2011.

第2篇：房地产企业的税收筹划要点范文

关键词：营改增；房地产企业；影响；对策

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）33-0133-02

随着我国经济的发展，企业经营的多元化已愈来愈多，现行税制的矛盾和缺陷也日益明显。为了能够有效的解决这方面的问题，自实施营改增改革以来，参与试点的公司数量越来越多，试点的范围逐渐扩大，企业在税收方面普遍有所下降，无形中增强了企业的发展潜力。

2015年，我国将继续扩大营改增试点范围实现营改增全覆盖。这对房地产行业来说，如何在顺应时代改革的潮流中，保持企业的活力和长远的发展，是房地产企业目前面临的重大问题，而这将对我国2016年的税制结构起到进一步完善和指明作用。

1 关于营改增的改革

营改增是我国税务改革迈出的关键性的一步，主要指的是某些改革前需缴纳营业税的应税项目进行改征增值税。2012年1月1日，根据财政部、国家税务总局的文件，我国在上海率先实施该项政策，将交通运输业和现代部分服务业纳入其中，此后我国便拉开了营改增的序幕。

通过近几年的改革，截至2014年底，我国已基本完成了交通运输业、邮政服务业、电信业、以及部分现代服务业等的营改增试点。

目前我国正处于经济下行时期，近几年房地产企业犹如过山车般时起时伏，房价也随之波动并整体处于上升趋势。在一系列打压房地产的严政措施和对房地产的体系改革中，今年5月18日，我国将把房地产业等列入进一步的营改增范围。然而，由于涉及到大量的税收方面的问题，致使房地产企业若想实行营改增，并不像其他行业那样简单。因此，房地产行业的何去何从，税率应该如何进行调整，相关的政策如何颁布，也就成为政府、企业、社会普遍关注的一个焦点性话题。

2 目前我国房地产企业的发展现状

2.1 开发周期长

房地产企业开发一个项目从最初的获得土地，到开发建设都需经过实地勘察、前期策划、报批准建、征地拆迁、安置补偿、配套工程、绿化工程、等诸多阶段，且因企业策划能力、融资能力、决策流程、设计进度、市场营销不同，则所需时间、人力、物力也不径相同，通常为2～3 a，长则4～5 a。

2.2 资金投资大

房地产企业前期的开发环节需要大量的资金作支撑，这些资金的去向分为开发成本和一系列的费用。其中，仅对开发成本进行分析，就包括土地使用出让金，项目规划、设计、研究等工程费，建筑费、基本设施费等；其中，土地使用权出让金所占总投资成本较高，约占40%～50%。

2.3 融资成本高

由于房地产企业的特殊性，致使该行业特定的经营模式下，占用资金的时间较长，因此前期大量筹集资金是房地产企业的必经过程，这也是现金流最为紧张的阶段。所以房地产企业在项目开发前期，需要开展多种有效的融资渠道，而这些融资渠道，都将比其他企业所需的融资成本高出一截。

3 营改增给房地产企业带来的影响

3.1 对建设成本的影响

由于房地产开发企业购买的原料品种繁杂，除了需集中采购的水泥、钢筋等能够获得增值税专用发票以外，还需要购进大量价值低、用途广、采购便利的其他原料。而这部分原料的供应商大多都是一些私营商户、五金店铺、个体工商户等等，大部分都是依照定额征收的方式缴纳税款，从而致使房地产企业在计算应纳税额时，将无法有效的进行进项税额的抵扣。同时，房地产的建筑安装工程是开发成本的重要组成部分，该项部分须由房地产的上游行业-具备相应资质的建筑施工企业来完成，而建筑业也在营改增的范围之中，当其进行改革之后，税负方面也会有不同程度的上升。根据税负转嫁原理，房地产企业的成本及其费用会得到相应的提升。

3.2 对资产负债表的影响

根据规定，建筑业的增值税税率为11%，因此房地产企业的增值税率应该和建筑业相同，税率也是11%。在发生营改增之前，房地产企业应当缴纳营业税，致使该部分进项税额计入该成本中。当营改增改革之后，企业购进的固定资产应当根据取得的相应的增值税专用发票，以此来抵扣进项税额。因此企业的资产总额在一定程度上发生下降。若在企业负债不变的情况下，根据资产负债率=资产总额/负债总额，一定程度上，会造成企业的资产负债率提高，企业将面临的财务风险加大。

3.3 对利润表的影响

营业收入方面，在实行了营改增之后，房地产企业在确认收入时，应将所得收入中包含的增值税部分按规定剔除，这样，与在缴纳营业税时期相比，收入会降低。

例如：某房地产开发企业对外出售一栋居民住宅楼，取得的收入总额为4500万元。见表1。

由上表可以发现，实行营改增之后，房地产的收入水平有所下降，下降的比例约为（4500-4054.05）/4500*100%=9.91%。

3.4 对税负的影响

由于房地产开发企业的项目建设工期比较长，在采取营改增改革政策之前，如果企业在当初购买工程设备和原材料等没有取得增值税专用发票，这也就意味着企业将无法形成进项税额抵扣。由于增值税和营业税属于流转税中的两大主要税种，在计税依据上有差别，在征税环节上也明显不同。营改增政策使从前的全额纳税、道道征收，改变成实行税款抵扣制度，能够有效的避免重复征税现象，因此，从理论上分析，企业的税负应当有所下降。

例如：某市区房地产开发公司出售一栋居民楼，取得的收入总额为10 000万元。与之开发该办公楼的支出为：土地出让金及其他费用为1 200万元；开发成本为4 000万元（增值专用发票2 500万元，取得可抵扣税率11%；增值税专用发票1 500万元，取得可抵扣税率6%），期间费用为1 200万元；当地财税部门允许以10%的扣除比例用于计算土地增值税的开发费用，增值税销项税额为11%。

3.4.1 营改增前税负

由上述案例可以看出，营改增后税负尽管目前降低幅度不是很大，但随着营改增的不断发展，整个链条会得到进一步的完善，预计其税负还会发生一定程度的降低。

3.5 对财务工作的影响

由于税收政策的巨大变化，房地产行业缴纳税款的计算方式发生了转变，致使核算难度较原来相比大幅增加，财务人员自身知识有限，面临突如其来的新旧税制改革，可能会出现业务衔接不适，处理、核算流程难免会比较生疏，从而造成财务核算不合规、税款征收不明确，申报不准确等财务风险，一定程度上给企业带来涉税风险。

4 应对房地产企业实施营改增的对策

4.1 政府方面

4.1.1 进一步优化税制改革

国家营改增的初衷，是为了达到降低企业承担税收的目的，使企业能够更好的发展。首先，企业面对营改增税制改革，政府应当机立断，对营改增中税收有增加的企业给予一定的补偿，缩小企业之间两极分化，帮助企业度过难关，使企业的税负在一定程度上降低。

4.1.2 强化对企业的辅导

各级财税部门应提前组织培训，使工作在第一线的工作人员能够从各方面掌握营改增的要点，并在税务局大厅设置营改增窗口，在官网开通实时在线咨询，以此满足房地产企业财务人员的咨询。同时，政府也可安排工作人员去部分企业进行实地辅导，解答企业高层管理者和财务人员的相关问题，使之尽快适应改革后的税制，以此降低企业财务风险。

4.2 企业方面

4.2.1 完善企业财务核算

企业应进行人员方面的培训，加强学习。增值税会计科目的设置及账务处理复杂，这不仅要求财务人员熟悉增值税的抵扣，更要求其他部门熟悉该财税知识，在材料采购和劳务建设中能够及时获得有效的增值税抵扣发票，提高会计核算质量，做到每笔账目都有合法的原始凭证，将企业的经济活动流程同财务核算系统衔接和匹配，实现税收环环征收，层层抵扣，从一定程度上消除重复征税。

4.2.2 改变经营模式

企业可以改变其原有的经营模式，包括：一是缩短项目运作周期，一定程度上降低需要承担的财务费用，减少资金的占用时间，提高资金的周转率；二是开发高质量房地产，不仅可以有效的取得购买原材料的增值税专用发票，以此实现进项税额的抵扣，同时也可以进一步扩大、提高市场占有率，提高企业的品牌效应，为企业的发展提供机遇。

4.2.3 加强税收筹划

我国目前现行税制涉及房地产行业有14个税种，主要包括营业税、印花税、土地增值税、耕地占用税等等。因此，营改增是一个相对比较复杂的过程，在此发生之前，房地产企业缴纳的营业税在税收筹划方面没有太大的发展空间。但是在房地产营改增之后，涉及的环节之多，有效的加大了筹划的空间，给企业带来了更多机会。这就需要企业自己把握时机，积极与税务局进行沟通，用足用好可以享受到的税收优惠，根据企业的实际情况，谋划制定或修订相关制度，力保企业能够安全度过改革期。

5 结 语

在经济发展的新时期，房地产营改增的改革标志着我国为实现税制改革迈出了关键的一步，对房地产企业来说，既是一个机遇，也是一个挑战。这是一个复杂的过渡，不仅是我国经济发展过程中必然经历的一场改革，也是为企业带来了极其有利的发展前景。不过，需要注意的是，虽然营改增带来的正面影响效应显而易见，但企业一样不能忽视应当如何避免企业在过渡期时所遇到的困难。同时，政府应尽快确定改革方针，积极探索适合各地区、各水平的政策，加快扩大试点范围，为我国经济体系的协调、稳定发展保驾护航。

参考文献：

[1] 彭晓洁，肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测[J].财会月刊，2014，（22）.

[2] 李印红.房地产行业营改增[J].中外企业家，2014，（33）.

第3篇：房地产企业的税收筹划要点范文

并购是企业重要的资本经营方式，企业可以通过并购进行战略重组，达到多样化经营的目标或发挥经营、管理、财务上的协同作用，使企业取得更大的竞争优势。而税收作为宏观经济中影响任何一个微观企业的重要经济因素，是企业在并购的决策及实施中不可忽视的重要规划对象。有些企业甚至将获得税收优惠列为并购行为的直接动机之一。不论企业的并购行为出于何种主要动机，合理的税收筹划不仅可以降低企业并购的成本，实现并购的最大效益，甚至可以影响企业并购后的兴衰存亡。本文试寻找企业并购行为中可能作出税收筹划的环节及筹划原则，以实现企业并购的最大经济效益。

一、选择并购目标企业环节的税收筹划

目标企业的选择是企业并购决策的最重要内容，在选择目标企业时可以考虑以下与税收相关的因素，以作出合理的有关纳税主体属性、税种、纳税环节、税负的筹划：

1.目标企业所在行业不同形成不同的并购类型与纳税主体属性、纳税环节、税种的筹划。并购企业若选择在同一行业的生产同类商品的竞争对手作为目标企业，则是横向并购，以达到消除竞争、扩大市场份额、增加垄断实力、形成规模效应的目标。

从税收角度看，由于并购后企业的经营行业不变，横向并购一般不改变并购企业的纳税税种与纳税环节的多少。从纳税主体属性上看，增值税小规模纳税人由于并购后规模的扩大，可变为一般纳税人。并购企业若选择与企业的供应厂商或客户的合并，则是纵向并购，以达到加强各生产环节的配合进行协作化生产的目的。对并购企业来说，由于原来向供应商购货或向客户销货变成企业内部购销行为，其增值税纳税环节减少。

由于目标企业的产品与并购企业的产品不同，纵向并购还可能会改变其纳税主体属性，增加其纳税税种与纳税环节。例如钢铁企业并购汽车企业，将增加消费税税种，由于税种增加，可以说相应纳税主体属性也有了变化，企业经营行为中也增加了消费税的纳税环节。并购企业若选择与自己没有任何联系的行业中的企业作为目标企业，则是混合合并。这种并购将视目标企业所在行业的情况，对并购企业的纳税主体属性、纳税税种、纳税环节产生影响。例如，一钢铁生产企业并购房地产企业，将增加营业税税种与纳税环节。

2.目标企业注册资金类型不同与税收筹划的关系。目标企业按其资金来源性质可分为外资企业与内资企业，而我国税法对内外资企业的税收区别对待，实行的税种、税率有较大差别。一般来说，外资企业享有较多的税收优惠。因此，并购企业在选择目标企业时，可以选择外资企业，若并购后外资占并购后企业资金的法定比率后可申请注册为外资企业，从而可享受外资企业的所得税优惠措施和优惠税率，并可免除诸如城市维护建设税、城市土地使用税、房产税、车船使用税等不对外资企业征收的税种。

3.目标企业的财务状况与所得税的筹划。并购企业若有较高盈利水平，为改变其整体的纳税地位可选择一家具有大量净经营亏损的企业作为目标企业进行并购，通过盈利与亏损的相互抵销，实现企业所得税的减免。如果合并纳税中出现亏损，并购企业还可以实现亏损的递延，推迟所得税的交纳。但必须警惕目标企业可能给并购后整体企业带来的不良影响，特别是利润下降对其市值的消极影响及并购企业为整合目标企业而向目标企业过度提供资金造成的"整体贫血"，以防止将并购企业拖入经营困境。

4.目标企业所在地与并购税收筹划的关系。我国对在经济特区、经济技术开发区注册经营的企业实行一系列的所得税优惠政策。并购企业可选择能享受到这些优惠措施的目标企业作为并购对象，并购后改变并购后整体企业的注册地，使并购后的纳税主体能取得此类税收优惠。

二、选择并购出资方式环节的税收筹划

企业并购按出资方式可分为以现金购买资产式并购、以现金购买股票式并购、以股票换取资产式并购、以股票换取股票式并购。后两种以股票出资的方式对目标企业股东来说，在并购过程中，不需要立刻确认其因交换而获得并购企业股票所形成的资本利得，即使在以后出售这些股票需要就资本利得缴纳所得税，也已起到了延迟纳税的效果。而我国税法规定只对现金红利征所得税，对资本利得不征所得税。目标企业股东可以得到完全的免税作用。而用前两种现金出资的方式，目标企业股东在收到以红利形式发放的现金时要缴纳所得税，而无法取得免税或递延纳税的优惠。

三、选择并购所需资金融资方式环节的税收筹划

各国税法一般都规定，企业因负债而产生的利息费用可以抵减当期利润，从而减少应纳所得税。因此，并购企业在进行并购所需资金的融资规划时，可以结合企业本身的财务杠杆强度，通过负债融资的方式筹集并购所需资金，提高整体负债水平，以获得更大的利息避税效应。

四、选择并购会计处理方法环节的税收筹划

对企业并购行为，各国会计准则一般都规定了两种不同的会计处理方法：权益合并法与购买法。我国会计准则对此尚未作出具体规定，因此企业可以根据自己的具体情况作出不同选择。从税收的角度看，购买法可以起到减轻税负的作用。这是由于各国会计准则规定企业的资产负债表反映其资产的历史成本，税法也要求固定资产折旧的计提以账面价值所反映的历史成本为依据。即使资产的市场价值高于账面价值，折旧的计提依据依然不变。在发生并购行为后，反映购买价格的购买法会计处理使并购企业的资产基础增加，能按市场价值为依据计提折旧，从而可产生更大的折旧避税额，减少了所得税税负。

企业在其并购行为的不同环节出于税收筹划的目标，也许会作出相互矛盾的税收方案安排。此时，企业应该明了，税收筹划作为企业理财的重要内容，其根本目标是减少企业总成本费用，提高经济效益，实现企业价值最大化。因此，企业在其并购行为中进行税收筹划时，要遵循以下原则：

1.综合考虑并购行为各环节的税收筹划要点，统筹安排，着眼于降低企业的整体税负，而非仅仅减少某一环节、某一税种的纳税。