房地产企业纳税筹划研究精选(九篇)

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第1篇：房地产企业纳税筹划研究范文

关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划

中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）35-0169-02

一、土地增值税的征收规定

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税的税率是以转让房地产的增值税率高低为依据，按照累进原则进行设计的，实施分级计算。

二、土地增值税纳税筹划方法

（一）利用“起征点”选择最优纳税方案

根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，超过20%的，应根据其增值率分级适用不同税率计算应纳税额。按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。

例：某房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。假如，销售该商品房的收入为X万元，则销售税金及附加为：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%X（万元）。

1.纳税规定，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20%的可免征土地增值税，即增值额/扣除项目金额≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48万元。说明售价128.48万元为该企业可以享受起征点免税的最高售价。此时可扣除项目金额为100+5.5%×128.48=107.07（万元）。净收益=128.48-107.07=21.41（万元）。

2.纳税人如果想通过提高售价获取更大收益。根据税法规定，当增值率高于20%，低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。上例中假设房屋售价提高Y万元，则此时允许扣除项目金额为：107.07+5.5%Y，增值额为：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，应纳土地增值税额为：（2l.41+94.5%Y）× 30%，若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86 （万元）。也就是说，最低售价应该为128.48+8.86=137.34（万元），企业才能获得更大利润。

综上所述，当该商品房售价X

（二）巧用利息支出选择最优纳税方案

我国土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内计算扣除，即允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）*5%以内；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10%以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出，即允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）×10%以内。

由于土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，扣除项目金额越大，增值额越小，两者的比率越小，适用的税率越低，税额也就越小。因此，纳税人应先预计转让房地产可分摊利息支出，按照规定的两种扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式。

例：B房地产公司转让一处房地产，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本为100万元，假设利息费用为A，规定的第一种扣除方式的扣除比例为5%，第二种方式扣除比例为10%。令A+100×5%=100× 10%，解得：A=（10%-5%） ×100=5（万元）。

所以，当预计利息A>5万元时，按第一种方法计算的允许扣除的房地产开发费用>5+100×5%=10万元，第二种方式计算的可扣除金额为100×10%=10万元，故应该采用第一种方式。同理，当预计利息

（三）利用分散收入法选择最优纳税方案

土地增值税采用以增值额为基础的超额累进税率，而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而通过分散收入，减少增值额，显然是可以起到节税作用的。分散收入的方法通常有：

1.分离销售公司。例：C房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权。房屋的市场价值是800万元，其所附各种附属设备的价格约为200万元。允许扣除项目金额为500万元。

（1）假如该企业和购买者整订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，则销售税金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）= 55万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额=500+55=555（万元）。增值额=800+200-555=445万元增值率445/555×100%=80.18%，按规定适用40%的累进税率，应缴土地增值税税额=445×40%-555×5%=150.25万元。

（2）假如该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则销售税金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加），全部可扣除项目金额为：500+44=544（万元）。增值额=800-544=256万元，增值率=256/544×100%=47.06%。按规定适用30%的累进税率应缴土地增值税税额=256×30%=76.8万元。

可见，分开单独处理少纳土地增值税73.45（150.25-76.8）万元。另外，由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权用转移用的税率要低，也可以节省不少印花税，可谓一举两得。

2.签订分售合同。这种方法的做法是：当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜、装饰时，房地产开发企业便和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。

例：D房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1 000万元，该房屋进行了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。（不考虑除其他税种）

若该公司按1 000万元售价直接开具销售合同，则增值率=600/400×100%=150%，应缴纳的土地增值税=600×50%-400×15%=240（万元）。

但是如果将该房屋的出售分为两个合同，一份为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；另一份为房屋装修合同，装修收入300万元，允许扣除的成本100万元。此时土地增值率=400/300×100%=133%，应缴纳的土地增值税=400×50%-300×15%=155（万元）。

由此可见，采用第二种方案应交税比第一种方案少240-155=85万元，显然采用签订分售合同的方法更有利。

土地增值税的筹划还可以在其他方面进行分析，要说明的是，在增加房地产开发费用时应注意税法规定的比例限制，同时还应结合各省的实际情况进行筹划。

参考文献：

[1] 盖地.税务筹划[M].北京：高等教育出版社，2006.

第2篇：房地产企业纳税筹划研究范文

关键词:房地产企业;环节分析;纳税筹划

纳税筹划是企业财务管理的重要一环,因为纳税义务涉及到企业的设立,筹资,投资,生产经营等活动的各个方面,因此纳税筹划也贯穿于以上整个过程,关系到整个企业战略的执行情况。同时纳税成本是企业经营成本的重要组成部分,公司为实现企业价值最大化的财务管理目标也必须重视企业的纳税筹划。随着我国新企业所得税法的颁布、新会计准则的实施以及增值税的逐步转型,企业进行纳税筹划的法律和制度环境进一步完善。房地产业是我国国民经济的主导产业,在我国整个经济发展过程中占有重要地位。近年来我国房地产业发展一直处在过热状态,面对这种状况,政府实施了土地,金融,税收等多种调控政策,这些政策在一定程度上抑制了房地产价格的过快上涨。同时这些政策也使得房地产企业面临了困境,竞争更加激烈,融资更加困难,盈利空间也受到了压缩。在这样的境况下,房地产业要提高投资回报率,实现企业价值最大化只能通过降低成本来实现。而纳税成本是房地产企业成本的重要组成部分,在当前房地产业面临经营困境的状况下,企业通过纳税筹划降低经营成本,提高企业的竞争力就显得尤为重要。本文主要从房地产企业生产经营流程的各个环节来简要分析房地产企业纳税筹划的整体思路。

一、各环节的纳税筹划

(一)房地产企业设立环节的纳税筹划

由于新企业所得税法的颁布,原来通过选择企业注册地和企业性质进行纳税筹划的方法应经失去了意义。当前房地产企业应该从企业组织形式和组织结构的选择两个方面进行纳税筹划。具体来说,组织形式的选择主要是独资企业、合伙制企业和股份公司制企业的选择,因为独资企业、合伙制企业只交个人所得税,而股份公司制企业既要交个人所得税还要交企业所得税。企业组织结构的选择主要是房地产集团公司设立子公司和分公司的选择,分公司和总公司合并计算应纳所得税,而子公司和总公司分别计算应纳所得税。建议集团公司刚开始设立分公司,等分公司开始盈利再考虑让分公司改制为子公司,这样分公司刚成立时可能发生的亏损就可以成为总公司税前抵扣项目。

(二)房地产企业筹资环节的纳税筹划

筹资环节房地产企业主要可以通过筹资方式的选择以及融资租赁进行纳税筹划。具体来说,筹资方式的选择大的方面主要分为权益筹资,负债筹资和其他方式筹资。企业应该尽量利用负债筹资,充分利用利息税盾的作用,但也要根据企业总体资本结构综合考虑。利用融资租赁进行纳税筹划主要是因为这种方式既可以利用利息税盾的作用,又可以通过折旧抵扣应纳税所得额,起到了双重抵税的作用。

(三)房地产企业开发建筑环节的纳税筹划

开发建筑环节主要是通过合作建房和开发项目转让进行纳税筹划。具体来说,由于税法规定“以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担风险的行为,不征营业税”,这样一来房地产企业就可以与其他企业分别以土地使用权和货币资金出资成立合作企业合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式以房屋进行分配,这样向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不缴营业税,双方分的利润也不必缴纳营业税从而达到节税的效果。房地产开发项目转让包括资产转让和股权转让。根据我国现行税法规定,股权转让不缴营业税,不缴增值税和契税。然而如果直接把土地当作资产转让则需要交土地增值税、契税和营业税。因此,房地产企业应该尽量采用股权转让的方式进行房地产开发项目的转让。

(四)房地产企业销售环节的纳税筹划

销售环节主要通过销售收入的分解和促销方式的选择进行纳税筹划。具体而言,销售收入的分解主要是房地产公司通过设立装修公司或物业公司,把房屋价款的一部分转移到装修费用或物业费用,因为装修费用和物业费用征营业税,税率比土地增值税低,这样就起到了明显的节税效果。促销方式包括现金折扣,赠送装修、家具家电以及一定年限的物业费等,每种促销方式所涉及的税种有所不同,也有比较大的筹划空间,企业要合理利用促销方式进行纳税筹划。

(五)房地产企业持有房地产环节的纳税筹划

房地产企业持有环节的主要通过投资性房地产计量模式选择、租金的分解和利用房地产投资进行纳税筹划。具体来说,投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式进行计量,成本法计量下,企业可以计提折旧,而折旧的计提可以起到抵税效果,仅从纳税筹划角度说成本法更利于节税。租金的分解主要是把水电费、物业费从租金中分离出来以达到节税目的。利用房地产进行投资是指把闲置房地产投资入股一家企业组成风险共担的共同体,参与企业利润分配。这样一来就不用缴纳营业税及附加、也不直接缴纳房产税,只缴所得税,进而实现节税效果。

二、结束语

房地产企业纳税筹划涉及到企业生产经营的各个环节,本文勾画出了房地产企业纳税筹划的整体思路。但是由于篇幅有限,本文只是简要介绍了各个环节纳税筹划的一些概括性的建议,有待进一步分析研究。

参考文献:

[1]盖地.税务会计与税务筹划[M].北京:中国人民大学出版社,2003.

[2]袁红.试论房地产开发企业的税收筹划[J].中国科技信息,2010,(12).

第3篇：房地产企业纳税筹划研究范文

【关键词】房地产;纳税筹划;措施;意义

2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”，这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时，通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划，但是，在进行纳税筹划的时候，必须要根据企业自身的情况，从企业整体上进行筹划，避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。

一、房地产行业的财务特点

房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位，为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点，那就是房地产销售的投入很高，然而其见效是缓慢的，在生产的过程中，遇到的风险系数也很大，例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的，主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性，所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手，使得企业自身的利润得到保证。

二、房地产行业纳税筹划的意义

1、有利于提高企业的经营管理水平

对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的，企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度，或者对现行的会计制度进行完善，以此来对企业的财务流程进行规范化管理，使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑，使得企业的财务管理更加的规范化。

2、有利于完善企业的财务管理制度

在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高，其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益，最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开，因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式，企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。

3、可以直接给企业带来经济利益

对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋，这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元，这个额度比上年增长了23%之多，房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划，可以使得企业能够减少大量的税，通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展，这样才能够真正促进房地产业的发展。

三、房地产行业主要税种的纳税筹划

房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同，房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的，通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排，来形成较为科学合理的纳税的方案，从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税，进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。

1、营业税纳税筹划

按照我国的税法的相关的规定，如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的，并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担，那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业，其每年的营业税是一项很大的开支，如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税，对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同，进行分期收款，在合同中，房产品总额为500万，共4次分付，首付25%，后面三次付款均为25%，需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:A在首期付款后财务开始确认收入，应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认，依次的营业税:500×25%×5%=6．25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6．25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同，但由于是分期缴纳，中间节省了一些利息。纳税依据为国税发［2003］83号，政策名称是《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》

2、土地增值税纳税筹划

根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅，并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话，就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%，那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅，又进行了其他类型的房地产项目，那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%，因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋，承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元，按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资，房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100－660)/660=66．7%(2)应纳土地增值税:440*40%－660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5．5(5)所得税前利润:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地产公司合作建房，由甲公司出资970万元，房地产公司出地，在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权，房地产公司会分得5%的房屋用作办公用，甲公司花费52万元承租房产的5%，租期为50年。根据当前的税收政策财税［1995］48号的第二条规定，则合作建房的一方出资、一方出地的，建成后自用的，不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下，房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970－660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6．24(3)应纳营业税及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司减少支出:1100－970－52=78(5)房地产公司增加利润:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋，房地产公司可以节省纳税，对于甲公司来讲，也节省了78万元的支出。

3、企业所得税纳税筹划

目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少，对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。

(1)对企业固定资产的纳税筹划。

最新颁布的企业所得税法律中规定，企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重，如果折旧的额度越大的话，那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用，能抵税，从而企业所缴纳的所得税就越少，这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本，使得企业在前期所能够预定的花费增多，但是企业后期的成本将会大量的减少，但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释，企业可自行对企业的净残值进行分配，只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。

(2)对于销售环节进行纳税筹划。

根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划，通过对限额扣除政策的有效的运用，那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出，其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定，房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除，这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付，无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈，作为房地产企业如果想要建立自己的品牌，那么如何赢得群众的信任就是最为关键的，如果想要实现这个目的，那么企业做一定的推广是不可避免的，但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题，也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定，房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出，作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费，因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用，使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。

综上所述，因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策，使得企业的合法的利润得到保证，为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中，通过财务纳税筹划，有利于将企业的财务会计水平进行提高，同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益，这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此，它还为国家的政策调控进行有力的发挥，配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能，为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。

【参考文献】

［1］华贵生，谷颖．新企业所得税法变化及纳税筹划思路转换［J］．吉林工商学院学报．2009(05)

［2］韩清轩．企业合并过程的纳税筹划:法律依据及方式选择［J］．山东农业工程学院学报．2014(03)

第4篇：房地产企业纳税筹划研究范文

关键词：房地产开发 企业内部 纳税筹划 实践

纳税筹划最早是在英国被提出的，是在法律许可的范围内合理降低税收负担和税收风险的一种经济行为，纳税人和扣缴义务人在既定的税制框架内，通过对纳税主体（法人或自然人）的战略模式、经营活动、投资行为等理财涉税事项进行事先规划和安排，以达到节税、递延纳税或降低纳税风险为目标的一系列筹划活动。随着国内市场经济不断发展规范化与法制化，公民依法纳税的意识逐步提高，纳税筹划概念也逐渐被大家认识与关注，因为纳税筹划关系到其自身经济利益。国内房地产行业的不断发展，同时也受到了国家相关宏观政策的调控影响，其涉及的税种较多，金额较大。下文将就房地产开发企业的内水筹划展开简单讨论。

一、纳税筹划对于房地产开发企业的必要性

（一）随着金融危机的发展，开始影响我国的实体经济，尤其是房地产等资金密集型行业，同时国家加大了对房地产行业的调控力度，并且银行也开始对房地产行业的贷款进行控制，在这种情况下如何降低成本就成为各个房地产企业比较关心的问题，合理的税务筹划可以降低企业成本和提高企业竞争力。同时由于近年来房地产行业内的投资增长较快，企业之间的竞争压力也在不断加剧，导致了行业内的利润呈现出逐步下跌的情况。这种现状为纳税筹划空间的提高有着重要的影响。

（二）房地产开发的成本主要包括土地费用、工程施工成本、基础设施以及公共的配套设施费用等等。通常房地产开发企业的税费也被看作是房地产开发的成本之一，且房地产开发企业在正常运营过程中产生的税费占了房地产开发成本中的很大比例。所以，税费对于房地产开发商与投资商的经济利益有着重要的影响。而科学合理的纳税筹划可以避免纳税为房地产开发企业的经济收益带来一些严重影响，正在受到开发商与投资商的高度关注。

（三）房地产行业内所涉及的税种较多。近几年来我国房地产行业迅猛发展，已成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产开发企业的税收也成为中央和地方政府财政收入的重要来源。我国现行的税法体系由各单行税法构成。其中，实体税法是现行税法体系的组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中，房地产开发企业主要涉及的税种：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50%。

二、房地产开发企业进行纳税筹划实践的基本方法

房地产开发企业在进行纳税筹划时方法很多，比如说免税法、减税法、扣除法等等。以下是最为常见的几种：

（一）采用扣除法

扣除法的适用范围较广，按照税法上的相关标准，几乎所有纳税人都可以采用这个方法。扣除法由于税法中相应的扣除规定复杂，因此这个筹划技术比较复杂。这种方法主要是通过增加纳税的扣除额来直接减少应缴的税款，还可以是调整各个应税期的扣除额分布来节减税额的。通过这个筹划方法不仅可以减少应税基数绝对额，同时还可以增加本期可扣除金额，已达到延期纳税的目的。

房地产开发企业运用扣除法主要是从土地增值税中的扣除项目金额，根据相关规定进行清算。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（二）采用延期纳税法

延期那税法的适用范围也比较广泛，全国很多企业在使用这个纳税筹划方法。延期纳税法主要将纳税人的纳税时间延期从而从中得到一定收益的一种纳税筹划方法。这个方法并没有减少应缴税款，而是通过延缓纳税时间，从中取得资金时间运用价值。这个方法的影响因素很多，计算很复杂，要综合考虑当期以及后期的纳税所得。

房地产企业可以运用这个方法，获得货币的时间价值，这样税费变成了从政府获得的免息资金。房地产开发企业可以运用这个资金为企业生产运营服务，从而获得一定收益。

（三）采用税率差异法

税率差异法主要是指利用税率的差异从而直接减少税收的一种方法。由于实行比例税率的税种往往有多个比例税率，通过纳税筹划的方法，可以找到最佳的税负点，这对于实行累进税率的部分税种，就能够通过这个方法来减少税负。这个方法尽管计算较为复杂，但是税率差异存在很普遍，所以适用较广。

三、国内房地产开发企业的纳税筹划实践现状分析

尽管现阶段国内的税收环境已经逐渐改善，有很多专业的中介机构正在介入到房地产行业的纳税筹划活动中，但是目前的纳税筹划实践活动还有很多不足，其现状主要有以下几点：

（一）很多房地产开发企业对于纳税筹划的意识不强

主要体现在两个方面，其一，外资房地产企业相比较内资房地产的开发企业其纳税筹划意识较强，因为国外的纳税筹划发展时间较长。其二，民营房地产的开发企业相比较国有房地产企业的纳税筹划意识强，因为其中的经济收益归属问题。

（二）国内的房地产开发企业相关的税务业务需要不断提高

我国的税务业务还处在初级发展极端。很多企业还没有将纳税筹划放到业务范围内，另外，国内的很多税务人员专业素质不高，或者理论知识过硬，实践操作能力较弱，不能顺应纳税人的筹划要求。

（三）国内的房地产开发企业应该不断加强相关税法宣传与不断完善税收法制建设

我国现阶段的税法有一定的局限性，存在很多法律漏洞，国家每年都会进行相应的调整与补充。很大程度上影响了纳税人相关纳税筹划工作。而对于房地产开发企业而言，由于近年来国家对房地产开发企业宏观调控的力度的加强，在税收政策方面的补充和调整比较频繁，企业很难准确的了解到税法的调整和改动，这种情况下，将会使房地产开发商无法及时的进行相应的纳税统筹工作，也有可能导致开发企业的统筹计划失效，无法顺利进行等。

（四）我国现行税制存在局限性

通常体现为如下几点：（1）我国现阶段税收法律制度主要实行以流转税之类的间接税种为重点的复合税，可房地产开发业涉税比例占最大是流转税里面的营业税，所以其纳税筹划在一定程度上受到局限。（2）因为我国现行实施的所得税跟财产税整体体系较为简单，总的税收体制不够完善,这就使得我国房地产对企业纳税筹划的探究局限于客观现实。

（五）房地产开发业还需进一步改善其税收征管质量

不足之处体现为如下几点：（1）我国现行的税收法规、政策完善得还不够，与发达国家存在的差距较大。（2）由于税收征收部分管理人员素质不高，征管意识薄弱，技术能力较差，使得征纳关系发生异化，而房地产开发业大部分肯定不会将较多精力花费在纳税筹划工作上。这样的话，在一定程度上阻碍了纳税筹划应用于房地产开发企业的发展步伐。

四、结论

国内的房地产行业发展势头极其迅猛，促进了我国房地产开发企业的发展，同时纳税筹划意识也不断受到房地产开发企业领导层的高度重视。现阶段纳税筹划已经逐步成为大部分房地产开发企业税务以及咨询等专业机构重要的业务之一。由于目前国内的房地产开发企业的纳税筹划实践还处在初期发展尝试阶段，因此，纳税筹划活动还是通过注册税务师或会计师等开展的。

参考文献：

[1] 王爱英,肖梅崚,童晓茜. 谈房地产开发企业纳税筹划研究现状[J]. 华章, 2009,(13)

[2] 王爱英. 论房地产开发企业纳税筹划技巧[J]. 现代商贸工业, 2009,(08)

第5篇：房地产企业纳税筹划研究范文

【摘要】房地产企业面对激烈的市场环境,如何合理设计营业税和土地增值税的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现价值最大化,是一个迫切而又十分重要的新课题。纳税筹划作为企业财务管理的一个重要内容,由于其直接关系到企业的最终利润,所以日益为众多企业所重视。

【关键词】房地产营业税土地增值税纳税筹划

一、纳税筹划的必要性

1.房地产行业激烈的竞争。房地产企业较高的投资回报率,使得投资额逐年增大,从1994年到2007年,平均每年增长17.96%,远超过了同期我国GDP的增长速度。但从去年下半年开始由于国家宏观调控,市场竞争加剧,使房地产企业利润下降,通过纳税筹划有助于改善企业收益状况。

2.房地产业涉及的税种多。现行实体税法21个税种中涉及房地产企业有9种,占近一半比重,比例很大,纳税筹划的范围较广。

3.房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例较大。根据建设部公布的资料显示,税收占商品房房价的比重约为11%。在当前高房价、市场销售业绩差、企业融资困难的多重压力下,纳税筹划有助于降低企业成本。

二、纳税筹划的基本方法

1.税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率,通过筹划可以寻求最佳税负点,通过防止适用税率的爬升来降低税负。这种方法计算比较复杂,但因为税率差异普遍存在,所以适用范围较大。

2.扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款,或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。这种方法起到延期纳税的作用,使用广泛。

3.延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法利用延缓纳税,取得资金的时间价值。几乎所有企业都适用。

4.分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。。这种方法计算复杂,受较多条件约束。

三、纳税筹划的税种

我国内资房地产企业主要涉及9个种税:营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、印花税。前5个税种构成房地产业企业纳税成本的主要部分,其中前3个税种更是重中之中,但大家对企业所得税的筹划研究相对比较熟悉,所以本文仅就营业税和土地增值税为纳税筹划重点,进行扼要分析。

四、纳税筹划的对策

1.营业税的纳税筹划

房地产企业交纳营业税的范围主要有销售不动产,自营建筑、修缮、装饰工程作业和对外出租自行开发的商品房等业务。其中,销售不动产的税率为5%,自营建筑、修缮、装饰工程作业的税率为3%,对外出租自行开发的商品房业务税率为5%。

(1)精装修房屋纳税筹划方案

例1:F房地产公司开发的H住宅项目,为促进销售将其精装修后交房。毛坯房的建筑成本为6,000元/m2,精装修后的建筑成本为7,400元,总建筑面积为40,000m2。预计对外售价为9,000元/m2。

方案1:F房地产公司与买主按9,000元/m2的价格签订售房合同,则商品房全部销售后F公司应缴纳营业税:9,000×40,000×5%÷10,000=1,800万元。

方案2:F房地产公司与买主按7,600元/m2的价格签订售房合同,再按1,400元/m2签订装修合同,则F公司应缴纳营业税为:7,600×40,000×5%÷10,000+1,400×40,000×3%÷10,000=1,520+168=1,688万元。

税法规定,纳税人兼营不同税目应税行为的,应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额,然后按各自适用税率计算应纳税额;未分别核算的,将从高适用税率计算应纳税额。

2.土地增值税的纳税筹划

(1)利用土地增值税临界点进行纳税筹划

房地产企业转让房地产并取得收入的行为需要缴纳土地增值税,转让房地产的增值额为计税依据,其税率为四级超率累进税率,纳税筹划主要是注重对税基的筹划,方法有减税法和税率差异法。

①利用建造成本法求临界系数

先假定:销售总额为Y,建造成本(土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)为X,于是房地产开发费用为10%X,加计扣除额为20%X,允许扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加为5.5%Y[3]。全部扣除金额为:

X+10%X+20%X+5.5%Y=1.3X+5.5%Y。

税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免税,超过20%应就其全部增值额计税。这里所说的20%就是“避税临界点”,我们应根据临界点的税负效应进行纳税筹划。此时企业享受起征点税收优惠的最高售价为(1.1)

得出,Y=1.6702X。

结果说明,当增值率为20%时,售价与建造成本的比例为1.6702,称为“临界定价系数”。企业如果享受20%的免税优惠,其售价最高不能超过建造成本的1.6702倍。若售价高于1.6702倍时,增值额高于扣除项目20%,即增值率在20%—50%之间,此时需按税率为30%全额计算缴纳土地增值税,只有当提价所带来的收益大于30%,提价才有意义,根据公式1.1,可以得到

得出Y>1.8201X。

同理根据公式1.1,当增值率为50%、100%、200%的临界定价系分别为2.1253、2.9213和4.6706。通过分析得出,若售价在1.6702-1.8201这一区间,转让收入高,税后收益低。如售价高于1.8201,则相对税负轻,利润高。

②利用扣除项目法求临界点

假设,税法允许全部扣除项目(除营业税金及附加外)的金额为100,房价为Y时,相应的营业税金及附加为5.5%Y。这时全部允许扣除金额为:100+5.5%Y。根据建造普通标准住宅增值额不超过20%的免税规定,享受起征点税收优惠的最高售价为:Y=1.2(100+5.5%Y),得出Y=128.48。即房地产公司若要享受土地增值税20%的免税优惠,其售价最高不能超过128.48。

当增值额略高于扣除项目的20%时,增加收入的最低临界值:假设此时的售价为(128.48+Y),相应的营业税金及附加、允许扣除项目金额都同时提高5.5%Y。则有:

允许扣除项目金额=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y;

增值额=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41;

应纳土地增值税=(94.5%Y+21.41)×30%。

(2)成立销售公司的筹划方法

根据财税(2003)16号文件关于营业税的税前减除,有条件的房地产企业可以通过设立销售公司,而不会重复缴纳营业税,同时还将土地增值税一分为二,从而降低增值额和增值率,达到不交或少交土地增值税的目的。利用延期纳税法,通过设立销售公司可以递延缴纳税款,取得资金时间价值。

参考文献:

[1]2007年注册会计师全国统一辅导教材税法[M].北京:经济科学出版社,2007:137.

第6篇：房地产企业纳税筹划研究范文

关键词：营改增；房地产；土地增值税；纳税筹划

一、营改增与土地增值税

根据国家税务总局财税（2016）18号文和财税（2016）36号文的规定，自2016年5月份开始，房地产行业纳入营改增试点范围。随着营改增全面试点的铺开，所有行业的进项税抵扣链条被打开，理论上讲，房地产企业在实践中若能取得足够的进项税抵扣发票，其所缴纳的土地增值税会因扣除项目金额的增加而有所降低。但是应当看到，由于行业的特殊性，劳务成本和沙子、水泥等建材主要成本取得进项税发票的难度较大，土地增值税可扣除金额增加有限，加之房地产企业税率调增,因此税负极大机率会增加。房地产企业要想适应市场竞争，提高盈利水平，就很有必要在“合法、稳健、成本效益”原则下进行土地增值税纳税筹划。

二、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

考虑营改增对房地产企业收入的影响和可扣除范围的增加以及当前房地产企业普遍存在财务费用较高的问题，因此笔者出于实用性及可操作性考虑，建议从以下几方面着手进行土地增值税的纳税筹划：

（一）合理利用税收政策

1.普通住宅税收优惠政策

由于土地增值税适用的是四级超率累进税率，存在明显的税率跳跃临界点，且还有普通标准住宅增值率低于20%免征土地增值税的税收优惠，因此开发产品如有符合地区规定的普通住宅，企业可以采用一定的定价策略，使得该业态增值率接近但低于20%，从而实现企业利润最大化；另外，在销售价格已定的情况下，可以测算，是否能通过合理的成本计算或分摊方法、在合理的范围内将部分开发成本向普通住宅倾斜，将普通住宅增值率控制在20%以内，最大程度上保证可以享受免税政策。

2.合理利用清算时间筹划

我国土地增值税实行先预缴后清算的方式，据此，可以寻找一个预征额和清算应纳税额相等的平衡点，当土地增值率高于此平衡点，则预征额将低于清算额，企业应当尽可能延迟清算来减小资金流动压力，若增值率小于此平衡点，则预征额大于清算额，企业应当尽早清算，尽快回笼资金，降低财务风险。需要注意的是，应用此方法时，要根据实际情况不断调整测算数据及方案，以保证最终切实可行，可以真正为企业带来效益；同时，当选择清算时点时，企业计税成本需要是最完整的，要求成本结算全部完成并全部取得发票，这样才可以确保测算扣除项目的完整性，保证土地增值税税额最低。另外，从土地增值税和企业所得税两方面考虑，企业选择的土地增值税清算完成及税款支付时间应尽量在清算对象成本结算全部完成、发票全部取得后到下一个年度5月31日企业所得税汇算清缴之前这一段时间内。

（二）通过费用转移进行筹划

根据现行的会计准则，房地产开发企业在经营过程中发生的“管理费用”、“销售费用”与开发项目中的“开发间接费”并未进行严格区分，并且在实务中也会存在交叉难以区分的情况，这为加大开发成本提供了空间。在进行会计核算时，企业可以将这些交叉、难以区分的费用列入项目开发支出中，如将总部或区域平台的一些费用作为建筑咨询服务费分摊至项目，增加项目的开发成本；通过会议、制度等形式，合理调整公司内部组织架构，将归口于“管理/销售费用”部门人员编制向“开发间接费”部门倾斜，变相放大会计口径开发成本近1.3倍。需要注意的是，费用转移要有依据，要合理合法合规，不能为了减税而虚增开发成本，这样会给企业带来涉税风险。

（三）合理增加扣除项目金额进行筹划

1.合理增加开发成本

国税发〔2006〕187号规定，计算与土地增值税清算项目有关的扣除项目金额时，要提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的不予扣除。且特别规定“房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”这给房地产企业的启示是，在消费者能够接受的范围内通过提升公共配套设施的品质、提高商品房装修标准以及改善小区硬件环境等方式来进行筹划，享受开发成本的放大效应，增加扣除项目金额。需要注意的是，房地产企业取得的建安发票，发票的备注栏如果没有注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，不允许计入土地增值税扣除项目金额；另外，在土地增值税清算时如果无法及时取得合法有效凭证，纳税人就会面临可扣除项目不完整的情况，相应的就会多缴税款，且以后即便取得成本费用的有效凭证，从目前有效的文件看，也难以进行土地增值税二次清算扣除。因此，如果清算时仍有大量未实际付款的成本或已付款未取得发票的部分，建议加快结算并同时争取尽量提前开回发票（包括质保金），以确保税务机关在出具清算交换意见书前，项目成本能得到足额扣除。

2.合理利用利息费用

作为资金密集型企业，房地产企业一般有较大金额的利息支出，根据我国土地增值税实施条例规定。选用两种扣除方案的关键是孰大原则，即开发项目若权益融资较多，实际利息支出金额较小，则宜选择方案二（即便具备方案一的前提条件），反之，若项目开发负债融资较多，利息支出额较大，则宜选择方案一。在目前对开发企业限制放贷的情况下，如果房地产企业的资金全部来源于非金融机构借款，通常利率较高，利息支出较大。由于土地增税清算时开发费用只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除，可能导致实际发生的利息费用超限额的问题，这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题。因此，土地增值税筹划应与融资结构筹划相结合，通过前置工作，更有效的做好土地增值税筹划。

三、结语

受营改增和国家宏观调控的影响，房地产企业面临的经营风险不断增加，从内部管理挖掘潜力、增加利润，成为提升竞争力的必要手段。土地成本作为房企的主要成本，其增值税税负的高低直接影响到企业的盈利水平，因此，做好土地增值税的纳税筹划具有现实意义。在实践中，企业应当根据自身的具体情况，制定适合企业实际的筹划方案，在不增加企业涉税风险的前提下，实现收益最大化。

参考文献：

[1]段淑芬房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究—以Y房地产公司为例.[D].广东财经大学，2016（05）.

[2]马思琳我国房地产开发企业土地增值税纳税筹划.[D].云南财经大学，2016（03）.

[3]刘阳浅谈“营改增”后企业土地增值税的筹划方法及适用条件—以房企为例.[J].中国商论，2017（03）.

第7篇：房地产企业纳税筹划研究范文

关键词：房地产企业 税收筹划 营业税 土地增值税 企业所得税

一、 税收筹划的意义

税收筹划是指纳税人在法律规定的范围内，通过对筹资、投资和经营活动精心谋划和安排，以达到规避纳税风险，税负相对最小化和经济利益最大化目的的管理活动。

房地产开发企业投入资金多，经营风险高，税收筹划应紧密联系企业自身情况并严格依法进行，做到“合法、合理、全面、具体”，遵循合理性原则、效益性原则、超前性原则、适用性原则、具体情况具体分析原则，以实现减轻企业综合税负，实现经济效益最大化，获取资金的时间价值，防范税务风险，促进企业健康发展。

对每个企业而言，由于其开发项目的特点不同，则其纳税筹划空间也不一样。目前而言，房地产开发企业纳税筹划的重点税种主要是营业税、土地增值税和企业所得税。

二、 房地产开发企业营业税税收筹划策略

1、代收费用纳税筹划

《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”。《营业税实施细则》第十三条规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他性质的价外费用。

房地产开发企业销售商品房时，代收的价外费用，如代收煤气初装费、自来水水表费等费用中，除了代收的住房专项维修基金外，其他的应一并记入收入额，缴纳营业税。房地产企业可以通过适当的方法来避免全额纳税，根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》第四条规定关于业的营业额为纳税人从事业务向委托方实际收取的报酬，可以设立或委托机构，如有关联关系的物业公司收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。

2、向目标客户销售房产或土地使用权纳税筹划

房地产企业向目标客户销售房产或土地使用权的，不妨采取先投资后转让股权的方式进行筹划。这样，可以在不增加购买者税负的情况下，避免缴纳不动产的营业税。

根据财税（2002）91号规定，纳税人以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。纳税人转让股权的，也不征收营业税。

实际操作中要注意：交易双方要签订投资合同，而且投资与股权转让之间必须有一个足够长的时间间隔，否则，时间过短，会被税务机关按实质重于形式原则将该业务认定为销售不动产。

3、销售商品房促销活动纳税筹划

销售商品房业务中要灵活选择更优的促销活动来达到降低营业税税负目的，将赠送汽油费、旅游和物业费优惠等实物赠送转化为直接折扣。

若在销售商品房同时赠送实物和劳务涉及营业税的视同销售，等于发生了混合销售行为，故需要把赠送的实物和劳务的价值合并到房屋的销售收入中去，一并缴纳营业税。如将直接折扣体现在开具的销售发票中，由于是折扣销售房产，根据《营业税暂行条例实施细则》第15条规定，房地产企业是可以按照扣除折扣后的的价款作为计税营业额的，可以少负担一部分营业税。

如某企业实现销售收入100万元，方案一：送出5000元加油卡和优惠物业费5000元；方案二：公司采取1%折扣方式销售，直接赠送1万元折扣，且将折扣反映在同一张销售发票上。方案一应纳营业税=（100+0.5+0.5）*5%=5.05万元，方案二应纳营业税=（100-1）*5%=4.95万元。这两种不同方式的优惠给顾客带来的优惠金额是相同的，但由于赠送实物转化成直接折扣能够为企业节省营业税金0.1万元。

三、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略

1、 利用避税临界点进行税收筹划

按照《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。若增值额超过扣除项目金额的20%时，应就其全部增值额计税。另外，税法还规定，对于纳税人既建造普通标准住宅又做其他房地产开发的，应当分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用这一免税规定。根据上述规定可以看出，房地产开发企业应将普通标准住宅和其他房产分开核算。

设房地产销售收入为X，设不含息建造成本为Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%时，X=1.67024Y，即当增值率为20%时，销售价格是建造成本的1.67024倍，当X〈1.67024Y时，增值率〈20%，根据税法规定，免交土地增值税。

故销售房地产定价时，要特别注意，建造的普通标准住宅增值率处于20%临界点左右时，企业更应加倍关注，此时可以通过降低销售价格的方式使增值率控制在20%以内，达到减税作用。

另外，房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投入，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。这样，既增加了开发成本和可扣除项目的金额，使之能够达到适用优惠的条件，同时又能使整个在建项目的环境更加优美、配套更加完善，有利于促进房地产的销售和企业的品牌建设。

2、 利用利息费用进行税收筹划

根据国税函（2010）220号文件规定：（一）、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上两种扣除方法为企业进行税收筹划提供了一定的空间，企业应根据两种方法计算出企业能进行的扣除金额，比较选择出最利于企业的扣除方法。若企业主要依靠负债融资，利息费用占的比重较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费用计入房地产开发费用据实扣除；若企业主要依靠权益筹集资金，利息很少，则可不计入应分担的利息，按10%比例计算扣除。由于目前受国家宏观调控政策影响，房地产贷款金额较小，如果贷款利息〈（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）*5%，应选择两项合计数的10%计算扣除，以增加项目扣除数，减少增值额，从而减少土地增值税。

3、选择较好的建房方式进行税收筹划

土地增值税的征税范围有两条标准：首先，它的 征税范围是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物；其次，对未转让土地使用权、房产产权的行为不征税。 对照征税范围，可以进行两种建房方式的选择，以达到不符合土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。

（1）、利用代建房行为进行筹划。即房地产开发公司代客户进行房地产的开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

（2）、利用合作建房进行筹划。根据税法规定，对于一方提供土地，一方提供资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。应充分利用此项优惠政策，降低企业成本，增加企业效益。

四、房地产开发企业企业所得税税收筹划

房地产开发企业由于具有生产周期长、投资数额大、项目滚动开发、市场风险不确定等特点，因此房地产企业所得税的核算办法较其他类型企业差别较大，即对开发产品区分完工与未完工阶段，对属于已经完工的开发产品，按照实际毛利率计算缴纳企业所得税；对未完工的开发产品，应按预计计税毛利率计算应缴纳的企业所得税。

根据国税发（2009）31号文第三条规定，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；二是开发产品已经投入使用；三市开发产品已经取得了初始产权证明。

由于现阶段房地产开发企业的实际平均毛利率一般均高于预计计税毛利率，因此合理推迟完工收入确认时间，可以获得资金时间价值，缓解资金紧张问题。因此要从企业整体角度统筹设计所得税纳税筹划方案，包括设计工程具体完工时间，何时将工程竣工证明材料报房地产管理部门备案、何时办理竣工结算等。

1、 合理推迟工程竣工和交房手续时间

例如项目实体已经于2011年3月份完工，此时仍处于2010年企业所得税汇算清缴期，如果是在2011年5月前办理竣工备案及交房手续，则企业就需在2011年5月末2010年汇算清缴期内确认完工收入，并对实际销售毛利率与预计计税毛利率之间差额进行调整，当实际销售毛利率大于预计计税毛利率时，进行调整并缴纳企业所得税。如果将竣工备案及交房手续安排在2011年5月份之后，即2010年汇算清缴期结束后进行，则就将完工年度由2010年变为2011年，就可以在2011年企业所得税汇缴期结束即2012年5月前，确认完工收入，并缴纳因实际销售毛利率大于预计计税毛利率调整缴纳的企业所得税。这样，企业合法地把推迟缴纳的税款巧借为无息贷款，充分提高了资金使用效率。

2、 合理推迟工程结算时间

根据国税发（2009）31号文第三十二条规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明材料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

例如结算期临近2010年企业所得税汇算清缴期，可以适当推迟工程结算时间至2010年汇算清缴期结束，即2011年5月以后。这样企业可以将按照合同总额10%以内预提的工程成本保持到次年企业所得税汇算清缴结束前，在下一年度汇缴期再对已预提的工程成本仍没有取得发票的部分进行调增应纳税所得额处理，缴纳企业所得税，使调增企业所得税向后递延了一个年度，为企业取得了资金的时间价值。

参考文献：

[1]、2009年全国注册税务师执业资格考试教材编写组：《税法Ⅰ》、《税法Ⅱ》

[2]、胡俊坤：房地产开发企业营业税筹划的六大策略.《注册税务师》，2011.6

[3]、刘玉章：房地产企业财税操作技巧

第8篇：房地产企业纳税筹划研究范文

关键词：房地产业 经济合同 涉税问题 纳税筹划 措施

经济合同主要指的是各法人间为了充分体现自身经济目的，划分彼此的权利义务关系而制定的一份协议。通常以书面形式为主。其具体条款有以下几种：数量与质量、价款或酬金；履行的期限、地点以及方式；违约责任；按照相关规定或者结合经济合同的具体性质须有的条款，当事人一方所提出的条款。经济合同的签订属于法律范畴，实际中必须严格坚持合法原则、平等互利原则、协调一致原则以及等价有偿原则，经济合同是根据相关法规而形成的，有着一定的法律约束力，当事人要切实做好合同中的所有义务，禁止有私自变更或者解除合同的行为。经济合同是税务风险的核心载体，是及时有效避税的最佳途径，应予以一定的重视。

一、房地产企业经济合同涉税风险的防范

（一）规范合同中的发票条款，严防发票风险的发生

首先，确定承包商提供发票的具体时间；实际购买、销售货物或者提供劳务过程中，会采用各种结算方式进行，企业采购接受时，必须根据自己的现实情况，合同签订中强调适合自己的结算方式，并对承包商提供发票的时间加以确立。我国税务总局在颁布实施的《关于土地增值税清算有关问题的通知》中明确指出，房地产业在对完工的工程进行详细验收后，应按照所签订合同中的约定，适当的扣留建筑安装施工企业相应的工程款，以将其列为开发项目的质量保证金，土地增值税的计算过程中，建筑安装施工企业在质量保证金基础上对房地产开发业开具发票的，应实际根据发票所载金额科学合理的进行一番扣除。所以，从房地产业的角度上看，与建筑商合同签订时必须明确强调工程完工结算过程中要开具全额发票。

其次，确立承包商所开发票的类型；每一税种间都有着一定的税率差，而相同类型的税种可能蕴含诸多的税目，这些税目间会存在较大的税率差别。承包商提供发票时，出于对降低自身税负的考虑，往往会提供税率不高的发票，或者所提供的发票与具体业务间背道而驰。在签订交易合同过程中，房地产企业应清楚的指出发票的开具要求及其类型。比如，关于电梯工程的发包，在建筑合同签订过程中必须涵盖承包商开具电梯货物销售发票和建筑安装工程专业发票的条款，并且，对于建筑安装工程的发票，必须由项目实际场所的税务机关提供。这样所开具的发票才会与当地税务部门的规定相一致。

另外，确立与规定背道而驰的发票而引起的赔偿责任；如果企业采购过程中所得到的发票与规定不相符，比如发票抬头不符合企业名称等，均会对企业造成影响，使其发生一定的损失。为了有效避免因发票问题而造成的损失情况，房地产业签订采购合同时必须详细规定承包商因发票问题应担负起的赔偿责任。比如，可以明确规定如果承包商所开具的发票存在税务问题，必须担负起一定的民事赔偿责任。

（二）明确具体的税务责任，严防财务风险

房地产业应按照各种经营活动的类型，合同签订时明确实际中应承担的税收管理责任，以降低或消除经济纠纷事故。比如，签订租赁合同过程中，应强调出租方承担起承租方承租使用房屋的房产税和物业占地土地使用税。倘若出现承租方缴纳前述税款的现象，那么，承租方享有一定的权力在应付出租人的租金中予以适当的扣除，同时，根据银行同期贷款利率进行资金占用费的加计。签订采购合同过程中应详细指出，购货方没有将全部贷款结清前，供货方享有货物所有权，在对运输费进行计算时，具体内容有：服务运输中所提供的人工费、设备维修费、保险费以及因实际运费收入而应缴纳的各类税金。

（三）严防购销合同涉税风险

首先，产品实际销售时，如果应收贷款一时间难以收回或者有一些难以收回的，应通过赊销或者分期收款结算方式，同时，还要在合同签订时明确贷款的收款期限。其次，若产品销售中的主要对象是商业企业，且存在一定的赊欠期限，那么，销售合同签订过程中应要求通过委托代销结算的方式对销售业务予以及时有效的处理，严格按照实收的贷款开展销售税额的分期计算工作，这样就能够延缓纳税时间。另外，采购方进行采购合同的签订时，应明确指出销售方支付的违约金和商品销售量以及销售额间没有任何的关系，以此节约增值税。

二、房地产企业纳税筹划的具体措施

（一）在众多涉税方案中，选择最优纳税方案

企业经营过程中，应对有着相同经营目的的诸多经营手段与方式做一番纳税评估与测算，明确纳税少、税后可获取较大利润的方案。比如，企业促销方式的不同，就算是其利润数额一致，纳税负担也会存在不同。

（二）通过代建方式进行税收筹划

房地产项目立项时通过代建方式开展税收筹划工作，能够进一步扩大税收筹划空间。代建方式主要指的是房地产企业代表客户实施房地产开发，同时向客户收取代建费用的一种行为方式。从房地产业角度上看，尽管获得了相应的收入，但却未出现房地产权属的转移，其实际收入就是劳务报酬，在营业税的征税范畴中，并非属于土地增值税的征税。房地产业采用代建方式虽能降低税负，但必须要在开发初期明确最终用户，签订代建房合同，从而减轻税负。此外，应尽可能的减少代建房地产的劳务费，并把节约下来的税款让利于客户，这样客户不仅积极主动的良好配合，而且对房价的降低也有着相应的作用。

（三）项目建设过程中的税收筹划

首先，通过新增扣除项目对土地增值税实施税收筹划；众所周知，土地增值税是房地产开发的核心成本之一，其在构建普通标准房屋增值率低于百分之二十的情况下可免征，企业应新增扣除项目将房地产的实际增值率降低到百分之二十，以此享受免税待遇。其次，对有关借款利息的税收筹划；在国家颁布实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中有明确的规定：关于财务费用中的利息支出，只要是可以根据转让房地产项目计算分摊和能出具金融机构证明的，能结合实际情况进行扣除，不过不得高出基于商业银行同类同期贷款利率计算的金额；对于不能根据转让房地产项目计算分摊利息支出或者无法出具金融机构证明的，房地产开发费用应根据自身拥有的土地使用权具体支付的金额和房地产开发成本之和（10%内）进行相应的计算与扣除。

（四）合同签订中通过明确合理的收入项目来筹划

在房地产企业交易环节中，营业税与土地增值税属于两项重要的税种，交易环节的前奏主要是合同的签订。进行税务筹划时，应在不降低收入的同时通过明确合理的收入项目，减少税率及税基，以实现减轻税负的目的。

三、结束语

综上所述可知，房地产企业经济合同中税务风险具体涵盖了纳税义务风险、纳税时间风险、税收发票风险、税收成本风险，要想有效防止经济合同中的涉税风险，应该从规范合同中的发票条款，严防发票风险；明确具体的税务责任，严防财务风险；严防购销合同涉税风险这几个方面入手。房地产业实现节税目的方式有很多，但前提是要和国家颁布的税收政策相一致，不得有违规的行为。

参考文献：

[1]张妍.房地产销售中的纳税筹划刍议[J].财经界（学术版），2011年08期

[2]屈玉芳.基于税负问题的房地产业改革之我见[J].财经界（学术版），2011年08期

[3]于尧.房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨[J].中国管理信息化，2011年16期

[4]李哲.中国房地产开发企业投资行为研究[D].东北财经大学，2009年

第9篇：房地产企业纳税筹划研究范文

关键词：房地产；企业所得税；税收筹划；实证

前言：

房地产企业涉及的税收种类相对较多，其中房地产行业企业所得税是房地产企业缴纳的较为主要的税种之一。通过对我国房地产企业缴税情况进行调查我们发现，我国大部分房地产企业在进行税款缴纳的过程中，都会对纳税金额进行控制，通过多种筹划手段，降低企业纳税的成本。但是由于房地产企业在进行筹划的过程中缺乏系统的管理，忽视科学手段的应用等，使得房地产行业企业所得税税收筹划难以达到理想的效果。

1.房地产行业涉税特点

房地产行业的发展在我国具有着一定的特殊性，尤其是在近年来住房价格居高不下的影响下，我国政府以及广大人民群众都对房地产企业的发展十分的重视。房地产企业的纳税情况与房地产企业的运营有着密切的关系，并且对房地产企业的经济效益以及发展方向等都会产生影响。通过对房地产企业的纳税情况进行研究，我们发现房地产企业在纳税方面具有着以下几个方面的特点：（1）不同阶段税收不同。房地产企业在进行运营的过程中是分阶段的，不同的阶段其经营的形式也有所不同。（2）税种多，税额高。我国在对房地产企业进行征税的过程中采取的是分类征税，也就是说在不同的领域进行不同税费的征税。（3）独特的缴费方式。房地产企业在进行税款缴纳的过程中，大多数的税种都按照正常的缴税方式进行。

2.具体案例分析

甲公司是一家经营效益良好的房地产企业，在进行房地产开发的过程中因资金不足，需要进行8000万元资金的筹措。在对资金进行筹措的过程中，甲公司希望通过企业所得税筹划的方式，对企业将要缴纳的企业所得税进行控制，在合法的范围内将企业需要缴纳的个人所得税降到最低。下面（表一）是甲公司成员提出的三个不同的筹资计划，通过对筹资计划进行分析我们可以找出最优的房地产企业税收筹划方案。

通过对日常生活中企业所得税的缴纳方式进行研究我们可知在日常生活中企业所得税的缴纳与企业的借款有着密切的关系，并且随着企业借款的不断提升，个人所得税的数额也会进行相应的下降。因此巧妙的进行资金的借贷成为了房地产企业进行企业所得税筹划的主要方式之一。通过对甲公司的三个筹资计划进行分析，我们又可以发现不同的资金借贷方法产生的企业所得税筹划效果也有所不同，其中通过对三个不同计划进行研究我们可以直观的看到，计划三在可以进行利息抵税的比重更大，其在进行企业所得税的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三虽然节税效果突出，但是在财务风险上却是最大的因此应被有关房地产企业所重视。

3.房地产行业企业所得税税收筹划

对上述案例进行分析我们可以得出，房地产行业可以通过对企业所得税进行筹划，降低企业所得税的支出，并且进行资金的借贷是主要的应用手段。通过进一步的研究我们可以发现上述案例只是房地产企业进行所得税筹划的一个缩影，在实际的工作过程中，房地产企业可以针对不同的经营阶段进行不同的企业所得税税收筹划。

3.1准备阶段

我国税法对于纳税的对象进行细致的划分，通过有针对性的的税收规定对我国的税收工作进行保障。因此房地产企业在进行企业设立的过程中，首先应对税法进行掌握，明确其在纳税过程中的义务，通过对相关纳税内容的了解，完善税收筹划的依据。其次，房地产企业应对具体的组建形式进行考虑。这主要是因为企业的组建形式不仅关系着企业的运营模式，经济发展等，同时也关系着税收的多少。因此，房地产企业在准备阶段应从税收以及企业发展的角度进行综合的考虑。最后，对分支机构的形式进行把握。企业的分支机构包括分公司和子公司两种，针对不同的分支机构我国法律在企业所得税方面进行了区分的规定。因此，房地产企业在进行分支机构建立的过程中，应用发展的眼光看问题，针对不同条件下分公司以及子公司的税收特点，进行合理的选择。

3.2开发阶段

房地产的开发是一个比较复杂的过程，对房地产开发过程进行合理的把握对于控制企业所得税的缴纳有着重要的意义。因此房地产企业在开发阶段首先，应严格按照国家相关规定进行各项资格的审批，并遵守具体的流程，完善开发过程中的各项工作。其次，进行合理筹资方式的选择。通过案例我们可以知道不同的筹资方式在节税效果以及财务风险上都有所不同，因此房地产企业应对二者进行合理把握，进行科学的税收筹划。

3.3销售阶段

销售是房地产企业经营过程中的重要环节，为了可以对房地产开发的经济效益进行保障，我国大约80%以上的房地产企业在进行房地产开发的过程中都会进行房地产的预售工作。因此一般在对房地产销售阶段进行研究的过程中，习惯性的会将该阶段分为两个部分。就房地产的预售部分而言，房地产企业需要对预售过程中收取的资金进行合理的筹划，并以季度为单位进行利润的预算以便进行企业所得税的缴纳。而对于现售部分来说，在对其进行税收筹划时应着重考虑可实现的经济收入以及经营过程中的资本支出以及经济亏损等因素，对应该缴纳的税额进行合理的计算，避免因资本控制失误造成税款缴纳不准确的现象出现。

4.总结：

综上所述，房地产行业在进行发展的过程中，应从多个角度出发对企业内部的资金支出进行控制。通过加强房地产行业企业所得税税收筹划质量的方式，对房地产企业的纳税额进行合理的控制，促进房地产企业的发展。（作者单位：1.北京开放大学怀柔分校；2.北京京北职业技术学院）

参考文献：

[1] 杜敏.房地产企业的税收筹划分析[J].当代经济，2012，13（14）：56-57