房地产融资担保精选(九篇)

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第1篇：房地产融资担保范文

（一）房地产企业与当地经济依存度高自1980年房改以来，房地产市场在我国从无到有，从弱到强，特别是在21世纪进入了快速发展阶段，房地产业给中国经济的快速发展注入了新的元素，尤其是在促进地方经济发展的方面作用尤为显著。主要表现在：

（1）推动国民经济的发展。以中部地区江西省为例，该省2008房地产业增加值发展到220.45亿元，占第三产业增加值的11.0%。房地产业的快速发展,使其迅速成为当地国民经济新的增长点。2008年，江西房地产业对GDP的贡献率为11.4%，拉动GDP增长1.4个百分点，如表1所示：

（2）拉动社会固定资产投资，增加了地方财政收入。房地产开发投资占全社会投资的比重稳步上升，由1990年占全社会投资的4.1%发展到2004年最高时占14.6%，2008年为11.5%。2008年，全社会投资增加额中的7.8%是由房地产开发投资实现的，房地产开发投资拉动全社会投资增长3.4个百分点。2008年全省房地产开发企业应缴所得税9.83亿元，比2000年增长6.5倍。房地产开发业还产生房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等税费，仅此4项税收就达43.21亿元，占地方财政收入的8.8%，2004―2008年的五年，全省房地产业营业税累计上缴104.27亿元，占全省地方财政收入的6.3%，促进了地方财力的增强。

（3）房地产业的繁荣与发展直接推动了与之相关的建筑业的发展，同时也间接带动了其他产业的发展。首先带动了建材工业的发展，2008年钢材产量2570万吨，比1990年增长18.2倍；水泥产量10227万吨，比1990年增长7.7倍；平板玻璃产量3209万重量箱，比1990年增长2.5倍。其次带动了建筑业的发展，2008年，具有资质的建筑企业完成总产值2828.25亿元，比1990年增长67.9倍；实现利润总额98.81亿元，利税总额192.33亿元，分别比1990年增长95.9倍、88.0倍；全员劳动生产率平均达到14.05万元/人（按产值计算），比1990年增长10.7倍。房地产业的发展，促进了与之相配套的商业、饮食业、服务业的发展，随着居民小区的建成，居住条件的改善，增加了人们对室内装潢、家具和家电消费的支出。此外，新型保温吸热和防腐等材料的应用，还促进了科技的进步；物业管理、房屋中介等行业的出现，为社会就业提供了新途径，缓解了就业压力，有利于社会的稳定和发展。

（二）房地产企业整体质量不高 截止到2008年底，全国有各级房地产开发企业87562家，其中上市房地产公司105家，绝大部分企业都属于三级及以下资质（注册资金一级企业不低于5000万元；二级企业不低于2000万元；三级企业不低于800万元；四级企业不低于100万元），这些公司的竞争能力低，抗风险能弱，行业集中度较低。 在中西部地区房地产企业的总体质量状况更加不容乐观，如表2所示：

从表2可以看出在中西部不发达地区房地产二级资质以下企业占有比重很大，由于资质低、自有资金少、抗风险能力差，遇到金融危机，企业就难以生存。据研究显示，我国的房地产企业，东部地区的竞争力，大于中西部地区，沿海发达地区的竞争力要大于内陆地区。但实际上我国的大部分房地产企业都处于广大的中西部地区，房地产企业对当地的GDP贡献占有很大的比率。

二、欠发达地区房地产企业传统融资模式分析

（一）私人借贷或银行贷款等单一的融资方式 在这些地区尤其是在城镇化进程刚刚起步的乡镇及县城，分布大量的小型房地产企业。这些企业在推进城镇化进程起了巨大的作用，企业的组织形式以有限责任公司为主，这些公司资金来源主要靠私人借贷或银行借款。私人借贷及银行贷款这种融资方式的优点是手续比较简便，融资速度比较快，但是作为中小型房地产企业，其自身资质不高，在银行的信用评价体系中信用度偏低，所以通过这种方式融资的成功率不高。而且采取这种单一的融资方式，使得公司资产结构分布不合理，大量债务资金的存在，影响公司的偿债能力，且使公司抵御风险能力明显不足。如果遇到通货膨胀，银行紧缩银根，企业就会面临资金短缺的困境。

（二）“自有资金加银行贷款结合股权融资”的组合融资模式 股

权投资是民间资本的一个比较好的投资渠道，同时这种资金成为中小型房地产企业的一个重要资金来源。通常地产企业为了获取资金回让渡部分股权，这种股权融资结合银行贷款的融资方式是目前比较传统的一种融资方式尤其是在欠发达地区的中小型房地产企业中比较常见。通常这种融资方式的资金结构为，自有资金占30%左右，银行贷款占45%左右，非上市股权融资占25%左右。从这种融资方式资金结构可以看出，一般采用这种方式的前提是自有资金加上银行贷款所占资金总份额较大，所以一般常见一些实力相对雄厚的公司，一般企业采取这种方式融资成功率不高。因为在自身资金不足的情况下采取股权融资必须让度一部分控股权，与此同时也就散失了大部分的投资回报。

三、欠发达地区房地产企业新的融资模式分析

（一）加快中小型企业兼并重组 中小型企业是当前特定市场环境下催生的一个企业群体，也是最容易消失的一个企业群体。其对市场敏感性最高，一旦市场环境转变、宏观政策收紧，就容易成为倒闭的先行者。因此中小型企业可以利用手中的土地储备引入战略合作者通过行业内部兼并行为，小企业解决自身融资困难；大企业以相对低廉的价格获得土地储备和未来发展资源；而银行则因为资产转移到大规模房地产企业而免除了部分金融风险。这种通过业界兼并重组方式是目前中小型房地产企业融资的重要手段，但是其应用比较少，原因就在于房地产企业不愿放弃对企业的控制权。

（二）合作开发 合作开发融资形式主要有银企合资形式和互担保模式。其融资的核心思想房地产企业本身和第三方进行合作来获得资金的一种形式。

（1）银企合资。银企合资模式主要是指房地产企业和银行双方利用各自的优势进行合作开发，具体就是说房地产企业利用其在项目管理及房地产开发技术等方面的优势，银行等金融机构利用自身的资金优势成立合资公司，这样房地产公司和银行在企业具有不同的角色，由于银行在公司中具有投资者和债券人的角色，所以一般情况下银行给出的利率要低于市场利率。当房地产项目产生收益时，原房地产企业可以获得其中的股权收益，银行在获取股权收益的同时还可以获得贷款利息收益。这样不但可以减轻房地产开发商的资金压力，而且也可以化解银行的贷款风险。

（2）互担保。以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。

（三）大力推行租赁权融资 租户通过缴纳租金、履行租赁合同而获得了对租赁房地产的唯一的、排他性的占有权，机租赁权益。这种权益可以像其他财产权益一样转让或抵押，因此可以利用租赁的土地进行融资活动，通常有土地租赁权融资和回租融资等形式。土地租赁权融资具体过程为：开发商以一定的地价取得了土地使用权之后把未来的物业管理业务以定制合同或租赁合同的形式出售给物业管理公司以期获得未来的定期租金收入，开发商之后利用获得的定期租金收益加上其他担保条件向银行贷款。这种融资方式同开发商预售房屋融资有相似之处，都是通过出售期货的形式获得资金，不同的是土地租赁权融资通过租金抵押形式向银行获得贷款是一种债权融资方式。

四、总结

房地产企业的融资渠道广泛，但是不是所有的融资方式都能加以利用，中小型房地产企业尤其是欠发达地区的企业应当结合自身的特点加以摸索，创新出一些新融资方式，这样才能应对市场的变化。

第2篇：房地产融资担保范文

【关键词】房地产；经营管理；金融调控

0.引言

随着制度的变革和产业环境的变化，我国房地产业的商业模式逐渐演变为资本密集型产业，而土地招拍挂制度的实行更强化这一模式。在转为资本密集型产业中，受社会整体融资结构影响，房地产业的资金也主要由银行体系提供，这在促进房地产业发展的同时也导致了风险集中。

1.金融调控背景下房地产企业的融资

融资行为从国外经验来看，房地产行业的资金来源渠道：自有资金、银行借贷、发行债券、资本市场融资、信托，国外基金等。从我国情况看，在信贷与土地紧缩背景下，房地产企业融资仍以银行贷款为主，股票融资加速发展，债券融资取得突破，利用外资有所回升。

1.1吸引外资和与外商合作

近十年房地产业利用外资总体呈现下降之后缓慢回升的态势。人民币升值、房价上涨使2006年以来利用外资占房地产开发投资来源比例有所上升，但2007年上半年房地产投资利用外资282．29亿元，仅占总投资来1．8％。即使是这些初涉中国房地产企业的外资，也面临了越来越高的政策门槛。2006年171号文，2007年的130号文提高了外资进入房地产市场的门槛。

1.2房地产信托投资基金(REITS)。

目前我国REITS仍处于探索起步阶段，仅有几只REITS在香港上市。但房地产信托投资基金难以成为我国房地产企业有效融资方式。其一，我国目前尚无国外REITS的税收优惠政策；其二， REITS的资产要求为收益稳定的出租性商业物业(参见广州越秀REITS物业组合)，而我国目前房地产投资增长较快，大多数房地产企业主营业务为房地产开发，持有物业比例偏低，REITS资产置换现金的模式对多数企业并无帮助。

1.3银行贷款仍是房地产企业主要融资渠道。

贷款集中度提高银行对房地产业的支持除了开发贷款，更重要的是提供了按揭贷款。2007年上半年，国内贷款占房地产资金来源的22％，其他资金来源中的定金和预付款大多来自银行按揭贷款，自筹资金的一部分也间接来自银行，几项合计，房地产投资50％ 以上的资金来自于银行。在宏观调控背景下，房地产业整合力度加大，土地与信贷资源越来越向优势企业集中。对A股上市的房地产企业近两年融资情况统计中，在间接融资市场上，以短期借款、中长期借款为指标的集中度在逐步上升，前十大公司占据了越来越多的银行信贷资源。

2.面对融资困境的房地产企业的主要应对策略。

尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。

2.1探索有效的民间融资方式。

随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。截至2011年一季度我国住户存款已超过33万亿元，流通中的现金超过4万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。因此，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

2.2调整心态和思路，制定多元化融资发展战略。

在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。

2.3建立中小房地产企业发展基金和互担保制度。

可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。同时，以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的企业互助发展协会，吸收辖区内符合条件的企业入会，会员如果出现资金紧张，会员单位之问可互助、互保、互督，减轻政府负担。在协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互担保，在向银行争取贷款时增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。

2.4寻求合作开发。

一是与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时问内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押，或者由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。二是与大公司合作，这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

3.结语

房地产上市公司应该通过积极有效的项目组合和内部调整，建立符合债券市场要求的公司治理结构；证券发行机构也应在考虑发行成本的基础上， 在融资的数额、期限、结构、利率和对公司监管的参与程度等方面满足企业的需要；企业债券的投资者还要更加关注信息成本和道德风险；监管部门要规范资本市场的运行框架，提供有效的监管机制，保证资本市场的有序竞争和健康发展

参考文献

[1] 陈志安．国际房产开发问题研究．国际建筑管理．2004．

第3篇：房地产融资担保范文

关键词：房地产；开发企业；财务风险

一、房地产开发企业的现状

1.房地产开发企业投资高速上涨，空置率过高

中国内地房地产从整体上看虽然仍然处于较为正常的发展状态，但是，区域性过热现象的例证也表现泡沫在局部地区实际存在。房地产业本身就是一个高风险与高效益并存的行业，近几年来，房地产投资增速过快，空置率上升及房地产价格迅猛上涨等问题一直伴随着房地产行业的发展。

2008年全国房地产投资增幅高达21.8％，2009年投资增幅持续上涨，达到31.4％。国家统计局对外公布的2008年6月份“国房景气指数”显示，截止到2008年6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2％。房屋的空置虽然是暂时的，但过高的空置自然会造成房地产开发企业的大量资金被占压，在给企业带来较大的资金压力的同时也增加了企业成本，影响了企业的投资收益和进一步发展，其中的风险不言而喻。

2.房地产开发企业价格上涨过快，房地产业发展过度依赖银行信贷

房价严重偏离居民的收入水平和购买能力，一方面使得房屋大量空置，另一方面房地产供求严重脱节，从长远的眼光看，对于整个行业的发展有弊无利。房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都离不开金融的支持。从房地产企业开发资金来源分析，大多数房地产企业自有资金不足、多年负债率高的情况下，开发商的自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，远未实现规范化，不少房地产企业资产负债率在70％以上，承受着巨大的财务风险。部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。活跃在房地产市场上的资金无论以何种形式出现，多是从银行出去的。换言之，房地产投资与消费都与银行信贷支持密不可分。

3.房地产开发企业财务风险巨大

中国内地房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；粗放式经营，耗能过大。深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。

5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55.69％。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67.78％。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94.07％。资产负债率2001年最低为49.08％，2002年最高为54.55％，并呈上升趋势。由上可知，地产作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然会面临巨大的财务风险。

二、房地产开发企业财务风险存在的问题

1.融资渠道过于单一

大陆房地产金融业不发达，主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。融资方式除银行贷款外，目前采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、基金等。但我国房地产金融方面的政策法规尚未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。其它融资方式一直以来受到较多限制，发展缓慢，多元化资金支持体系和风险分担体系远未形成。由于融资渠道过度集中于银行，导致房地产业对信贷的扩张与收缩十分敏感，信贷政策的每一次紧缩，房地产企业的资金链都遭受着巨大的冲击，难以从其他途径筹措到足够资金来满足连续再生产的需要，面临相当大的财务风险与经营风险。

2.资金分配随意性大，利润分配程序不规范

众多的房地产开发企业利用国家住房制度改革带来的机遇纷纷加入到房地产开发中，投资具有一定的盲目性。企业成立时间短，人才匾乏，成立后往往忙于项目开发，没有时间来系统规划企业的未来走向。另外，如何分配利润往往由投资人决定，利润分配采取何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断，而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求来确定分配的。投资人认为市场前景光明，会去寻找新的投资机会，将获取的利润投资到新开发中去；投资人认为市场前景暗淡，就会通过利润分配方式会抽走资金，转向投资其他行业。

为了减轻税负，企业不是按照公司法及会计制度规定的程序进行利润分配，而是在产品开发过程中将部分利润转嫁到各种成本费用中去，通过其他渠道提前将未来的利润转移出去。这样，企业的账面往往反映为亏损或微利。

3.财务管理机制薄弱

大陆的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就由国有企业转化而来，往往带有效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷。企业之间、各部门间在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法得到保证；大部分房地产企业内部财权集中在关键人手中，过于注重控制而疏于管理；记账的业务只是非开票不可的业务，有的账目只是走形式。以上种种因素导致了企业财务管理停滞在较低水平，在核算方法上还停留在简单的收付记账法，财务人员的财会专业知识缺乏，应用水平不高。财务人员制作的财务报表无法真实地反映企业的财务状况和经营成果，企业决策者根据财务报表进行决策，就会导致财务决策失误。

三、抵御房地产开发企业财务风险的对策

1.发展多元化直接融资，进一步完善间接融资

适度放宽股票融资政策限制、提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。中国内地《公司法》对公司债券发行主体、发行条件的规定非常严格，如果严格按照目前《公司法》规定，那么长期债券融资的大门可以说对中国绝大多数房地产企业来说都是关闭的。因此，国家应适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。此外，还应以短期融资为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构。

现今各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行＋外资银行、中资银行＋信用担保机构、中资银行＋信用担保机构＋担保企业、中资银行＋担保企业甲＋担保企业乙等等，为企业提供各种担保

和抵押贷款。

2.高度重视可行性研究，加强资金回收风险和收益分配

可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资的风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性。

对于房地产开发企业来说，其利润分配策略的制定应根据企业经营战略、投资及融资策略的需要制订长期的利润分配规划，杜绝分配的随意性。由于目前房地产开发企业的利润分配具有不规范、随意性的特征，导致企业的资本结构不合理，资产负债率极高，严重影响企业到外部进行融资。同时，没有充分利用内源融资成本低的优点，增加了企业的融资成本，严重影响了企业的利润。所以，房地产开发企业应根据企业经营战略及融资策略的要求，制定合理的利润分配政策，优化资本结构，增强的内源融资能力，降低融资成本，增加企业利润。利润分配以转增实收资本为主，减少分配现金。房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。

3.宏观经济政策调控下的财务风险防范，完善企业财务管理机制

房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策效力过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长，因此政策力度选择应适当。同时，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能。规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的融资风险。比如，我国至今尚未推出产业投资基金法，无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依，证券投资基金不能直接投资于房地产项目。另外，债券融资的法律法规都还不完善，应对房地产证券化给予明确的法律依据，加快修订《企业债券管理条例》，税法的修订，住房保险市场的完善等等，相关法律、法规制度的建立和完善是亟需解决的。

另一方面是机制的完善，应在企业集团各公司及各有关部门间，建立严格的内部控制程序和相互制约措施，并实行重大事项报告制度和集体决策制度，避免决策失误和舞弊事件的发生。尤其在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明确决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和工作程序，从而规避因管理松懈或内部控制不严给企业造成的财务风险。最大限度地预防和控制企业可能出现的重大财务风险。企业财务风险可分为可控财务风险和不可控财务风险。房地产企业财务风险管理主要是对可控财务风险的管理，通过构建财务风险防范体系，科学地进行事前控制，减少经营活动中的财务风险。为适应组织结构扁平化发展趋势，企业财务管理应广泛应用现代化的网络、信息技术，加快信息集成化速度。这是防范与化解财务风险的重要措施，也是确保企业财产安全和财务活动效益性的有效手段。

参考文献：

【1】郭仲伟：风险分析与决策【M】，北京：机械工业出版社，1987

【2】张友棠：财务预警系统管理研究【M】，北京：中国人民大学出版社，2004

【3】刘恩禄

汤谷良：论财务风险管理【J】，北京商学院学报，2008，2

第4篇：房地产融资担保范文

关键词：中小房地产企业 融资 策略

一、我国中小房地产企业融资存在的问题

（一）银行贷款困难较大

中小房地产企业要取得银行贷款相对比较难，因为银行方面的贷款政策大多向大中型有企业倾斜，银行根据政策规定向申请融资的企业发放贷款，到期能否按时收回，存在着风险因素。银行方面会通过提高融资门槛的方式把这种风险降低到最小，这加大了中小房地产企业向银行贷款的难度。第一，银行为了降低贷款的风险，制定相关的政策条例来限制企业的贷款数额，特别是针对中小企业的放贷，当然包括中小房地产企业。第二，我国银行等金融机构在为中小企业办理贷款业务时，操作程序繁琐，手续繁多，加之中小企业自身的情况，每笔申请的贷款数额都不大，由此导致银行在办理这些业务时交易成本和监督成本大幅度上升。第三，银行等金融机构给企业提供贷款时都要求企业用资产来做抵押、质押或者由其他企业提供担保等形式，但由于中小企业的资产有限，在办理担保贷款时，银行等金融机构要求担保企业经营效益要好，要有充足的现金流，而能为中小企业提供贷款担保的大多也是中小企业，致使中小企业达不到融资的条件。

（二）证券融资比较困难

除了向银行申请贷款外，中小房地产企业还可以通过证券融资的渠道筹集资金，促进企业发展。证券融资主要是指通过企业在交易所上市，发行债券实行的融资方式。但从目前的实际情况看，我国中小房地产企业通过证券融资的难度较大。一是大多数中小房地产企业缺乏现代管理意识及对企业长远发展目标的考虑，只注重眼前利益，不愿意企业通过上市来扩大规模，持续发展。二是在我国，企业债券是由政府部门严格控制的，大多数中小房地产企业由于缺少政策和环境的有利支持而不具备上市的条件，也就很难获取发行债券融资的资格。

（三）民间借贷风险巨大

由于向银行贷款及证券融资的难度较大，有些房地产企业就通过民间借贷形式来筹集资金，而民间借贷是不受国家金融制度监管和控制的，也不在国家金融法规的规范和保护之内，这些民间借贷大多不符合国家的法律法规及政策的要求或处于半合法状态，虽然可以帮助中小企业实现融资的需求，但由于国家对民间借贷起不到监督和管控的作用，导致中小企业向民间金融市场借贷的风险巨大。

二、中小房地产企业融资存在问题的原因

当前，影响我国中小房地产企业融资的主要原因有三个方面：一是政府方面的因素；二是企业自身方面的因素；三是金融机构方面的因素。

（一）政府方面

企业向金融机构申请融资，政府部门对企业融资制定的政策及文件非常重要。但从目前的情况来看，政府部门在制定这些政策时，大多还是依据大中型国有企业的标准来考虑，没有照顾到中小企业的实际情况。同时，一些地方行政部门也会出台有关企业融资方面的政策，当这些政策与政府制定及颁布的融资政策相冲突时，中小企业很难把握尺度，不利于企业获取融资。

（二）企业自身方面

一是中小房地产企业规模不大，企业机构设置相对简单，财务会计制度也不够健全，在对融资活动的认识及理解上存在偏差和错误行为。财务人员素质不高，缺乏专业的知识技能，在企业的融资过程中，不能针对企业的情况提出合理的融资规划，影响了企业的融资需求。在获取融资后，到期履行还款义务时，部分中小房地产企业由于资金周转困难，无法按期偿还贷款，给企业还债信用造成影响，也使得金融机构降低了对企业申请贷款的热情。二是一些中小房地产企业忽视经营生产及售后服务环节，忽视对专业技术人才的管理，致使专业技术人才工作积极性不高，流动频繁，企业效益较差，获利能力不强，偿还贷款的能力也明显下降。

（三）银行等金融机构方面

目前，我国的金融机构在很多方面制约了中小房地产企业的融资。一是银行要求贷款企业要有足够的资产作为抵押，为了到期顺利回收贷款，在信用等级上也要求贷款企业达到规定的要求，但大多数中小房地产企业不具备这些条件，其次，在申请融资的过程中，银行设置了很多项的审批条款，操作程序上也非常严格，中小房地产企业自身的特点决定了他们很难达到银行的要求。二是中小房地产企业本身规模不大，贷款的数额较低，银行等金融机构在审核贷款资料时，需要对企业的情况进行实地调查、形成调查报告上报给上级部门，接到上级部门的批复后，再安排贷款的发放，银行等金融机构这一系列的流程所产生的经营成本与取得的收益基本持平，有些业务还超出了收益额，导致金融机构不愿意为中小房地产企业提供贷款。加之由于中小房地产企业自身的原因，有些企业不能很好地履行到期还款义务，银行等金融机构承担的风险较大，从而减少了对中小企业的贷款额度。三是目前在我国还没有为中小企业建立切实可行的投资融资市场，中小房地产企业普遍规模不大，但数量庞大，能达到上市标准的却少之又少，同时资本市场的规则不是适合所有企业，尤其是对中小房地产企业的顾及面非常小。

三、完善中小房地产企业融资的策略

（一）获取政府部门的支持

（1）政府部门要顾全大局，努力优化针对中小企业的融资环境。在政策的制定上，不但要有利于国有大中型企业，还应该多考虑中小企业的实际发展需求，组建对所有企业具有普遍适用性的融资公共平台，使中小房地产企业能够根据自身的发展情况与所需资金情况，通过这一平台达到融资的目的。其次，政府部门还应根据企业发展的需要增设金融服务机构的数量，提升金融服务机构的管理水平，建立适合为中小企业融资提供服务的制度体系，探索并尝试与传统融资方式不同的抵押质押方式，扩大中小企业融资的渠道，提高其融资能力，促使中小房地产企业融资需求得到满足。

（2）政府部门应着重制定有利于中小企业的税收优惠政策，努力在政策制度上向其倾斜，加大对中小房企业扶持的力度，使其能够持续发展，增强内部获利能力的同时也提高其外部融资的能力。

（二）提高企业自身融资能力

中小房地产企业通过自身的完善，将有利于企业吸收更多的银行贷款及其他类型的融资资金。一是完善机构设置。中小房地产企业虽然规模较小，但应建立规范的组织机构，各组织之间要相互合作、相互制约、相互监督，做到产权清晰明了。二是加强内部管控，完善财务管理制度。中小房地产企业应当加强企业内部控制，在会计核算及财务管理方面更应下功夫，严格按照国家会计法规、会计准则及会计制度规定的要求，对企业日常的业务进行处理，由此能够提升银行等金融机构对企业信用的高评价，为企业对外融资奠定了基础。三是建立内部融资制度。中小房地产企业不容易通过外部融资渠道获得资金，那势必要强化内源融资的能力，所谓内源融资概括来说就是企业依据内部积累进行的融资，包括三种形式：资本金、留存收益转化为投资及折旧基金转化为投资。中小房地产企业通过实施内部融资制度，提升企业的自我积累能力。

（三）提高银行等金融机构的扶持力度

（1）目前，我国中小企业在国民经济中占据主导地位，特别是中小房地产企业。银行等金融机构，特别是国有商业银行，要走出概念上的误区，很多大企业也是由中小企业发展起来的，在国有大中型企业与中小企业融资上，要采取公平竞争的原则，银行等金融机构在信贷扶持上要做到一碗水端平，努力为中小房地产企业提供融资服务。

（2）银行等金融机构要完善自身的制度体系，在贷款政策上，多为中小企业考虑，为其提供全方位的融资服务和多种类型的贷款渠道以及相对宽松的贷款政策。在贷款手续上要尽量简化，定期为中小企业提供最新的金融政策和利率调整等信息，及时满足中小房地产企业的金融方面的需求。

（四）尝试新型融资渠道

传统的融资渠道不能满足中小房地产企业的融资需求，那么就迫使中小房地产企业努力探索尝试新的融资渠道，例如租赁融资、上市融资、资产典当融资等。

对于中小房地产企业来说，租赁融资在企业急需资金时更加快捷适用。一方面租赁融资不需要承租人用资产抵押，也不需要第三方的担保，对承租人的信用等级要求也比较低，这样中小房地产企业会很容易获得融资资金，另一方面，与向银行等金融机构融资不同，租赁融资方式在流程上要简化很多，这大大缩短了企业办理融资的时间，这种融资方式也越来越多地被中小房地产企业所广泛应用。

四、总结

中小房地产企业在国民经济中的地位不容忽视，科学、合理且有效地筹集资金是保证中小房地产企业持续健康发展的前提，相信在政府部门、企业自身及银行等金融机构的共同努力下，中小房地产企业会获得持续的发展动力。

参考文献：

[1]于民.浅谈如何缓解我国中小企业融资困境的策略[J].中小企业管理与科技，2013，（1）：37-38.

第5篇：房地产融资担保范文

通过对河北省部分房地产开发企业进行深度访谈和问卷调查，结合企业融资风险研究的相关文献资料，从宏观和微观两个方面总结房地产开发企业融资风险的主要影响因素并对其进行分析[3][4]。(一)宏观影响因素分析本文界定房地产开发企业融资风险宏观影响因素主要有政策法律因素、宏观经济因素和行业竞争因素。1．政策法律因素。政策法律因素主要包括房地产业政策，金融政策、土地使用政策等因素。(1)房地产业政策是指国家中央或地方政府制定的，主动干预房地产业经济活动的各种政策的集合。产业政策包括产业结构政策、产业组织政策和产业布局政策。(2)金融政策是指中央银行为实现宏观经济调控目标而采用各种方式调节货币、利率和汇率水平，进而影响宏观经济的各种方针和措施的总称。(3)土地使用政策。近几年来，我国一直在执行严格的土地管理政策。严格的土地管理政策虽然促进了土地的节约使用，但也导致了土地供应的相对紧张，并增加了房地产开发企业的土地开发成本，增加了其融资的难度和融资成本，进而提高了其融资风险。2．宏观经济因素。宏观经济因素主要包括通货膨胀率、家庭可支配收入、房屋销售价格指数、供求关系等因素。(1)通货膨胀是一种货币现象，指货币发行量超过流通中实际所需要的货币量而引起的货币贬值现象，它体现为购买力风险。在通货膨胀压力下，流动性过剩问题将趋于明显。为了确保经济持续健康、稳定地发展，一般情况下政府会采取紧缩银根的货币政策。作为资金密集型的房地产行业，对银行等金融机构的信贷依赖较大，受到紧缩货币政策的影响，房地产企业融资难度将会有所加大进而增加其融资风险。(2)家庭可支配收入是指居民家庭在支付个人所得税之后，所余下的实际收入。一般而言，家庭可支配收入多会增加房地产的需求，进而带动房地产的发展，房地产企业更容易实现预期收益，提高其商业信誉进而降低融资风险;反之，家庭可支配收入较少会使得房地产需求萎缩从而增加融资风险。(3)房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数。一般来说，房屋销售价格指数越高，房地产开发企业就越容易实现预期收益从而偿还债权人和投资者，增强其商业信誉，从而增强其融资能力，降低融资成本，最终降低融资风险;反之，房屋销售价格指数越低，则会加大融资风险。(4)供求关系指在一定条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系。供大于求则预期销售收入难以实现，从而增加房地产开发企业融资的难度和成本，融资风险较大;相反，如果供不应求，则融资风险就较小。3．行业竞争情况。目前我国房地产行业竞争情况表现在:(1)企业数量多，规模普遍偏小，每个企业占据的市场最高份额也极其有限，说明我国房地产市场集中度比较小。(2)房地产市场是区域性市场，房地产东西部发展不平衡:东部地区在企业规模和投资、开发规模方面均大大超过西部地区，而东部又主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江5省市。本文研究的行业竞争情况对融资风险的影响主要包括行业定位、同类型竞争者数量和企业所处的市场竞争环境三个方面。(二)微观影响因素分析本文界定房地产开发企业融资风险微观影响因素主要有企业信誉情况、企业财务状况和企业经营管理因素。1．企业信誉情况。企业信誉主要包括企业形象、抵押担保、企业提品和服务的质量、贷款到期清偿率等因素。(1)企业形象是指人们通过企业的各种标志(如产品特点、行销策略、人员风格等)而建立起来的对企业的总体印象。企业形象是企业精神文化的一种外在表现形式，它是社会公众与企业接触交往过程中所感受到的总体印象。企业形象好，知名度和公众认知度高，则融资更为容易，融资成本较低，所以融资风险较低;反之企业形象差则融资风险较高。(2)抵押担保。抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产开发企业能够提供的抵押担保物越多、价值越高，投资者越愿意将资金投入该企业，则融资风险越低;反之融资风险便越高。(3)企业提品和服务的质量。企业提品和服务的质量对购买者的购买行为产生最直接的影响。如果产品和服务质量好则销售状况良好，进而企业容易实现预期收益，降低了企业融资风险;反之，则加大了企业融资风险。(4)贷款到期清偿率。企业到期贷款偿还能力的大小反映出其融资风险的大小。一般来说企业贷款到期清偿率越高，则融资风险越小;反之融资风险就越高。2．企业财务状况。企业财务状况主要体现在偿债能力、营运能力和盈利能力。(1)偿债能力是指借款人(或担保人)偿还债务的能力。它表明借款人对债务的承受能力和偿还债务的保障能力。企业偿债能力强则增强企业信誉，能较好地降低企业融资风险;反之则增加融资风险。(2)营运能力是指企业的运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力。它揭示了企业资金运营周转的情况，反映了企业对经济资源管理、运用的效率高低。企业资金周转越快，流动性越高，企业的偿债能力越强，资金获取利润的速度就越快。企业营运能力强，则企业信誉增强，能较好地降低融资风险;反之则增加融资风险。(3)盈利能力是指企业获取的能力，也称为企业的资金或资本增值能力。在一定时期内企业赚取利润的能力越高，其盈利能力就越强。企业盈利能力强，则企业信誉好，能较好地降低融资风险;反之则增加融资风险。3．企业经营管理因素。企业经营管理因素主要包括企业规模、开发项目的多样性、管理层的经营和素质、内部控制与管理等因素。(1)企业规模指对企业生产、经营等范围的划型。新标准将企业的类型划分为大中小三个类型。一般来说，企业人员数、销售量、资产、盈利和市场份额越小，融资风险就越大;反之，融资风险就越小。(2)开发项目的多样性。按照房屋的使用功能不同可以将房地产划分为居住用途的房屋、工业用途的房屋、商业用途的房屋、文体娱乐设施、政府和公用设施、城市综合体等。房地产开发项目多样化能较好地分散融资风险，反之，房地产开发项目单一化则融资风险较大。(3)管理层的经验和素质。企业管理层学历高，具有优良的道德品质及丰富的管理经验，则融资风险比较低;反之则融资风险较高。(4)内部控制与管理。内部控制是指单位和各个组织之间建立的一种相互制约的形式和职责分工制度。内部控制的目的在于改善、提高经济效益。企业内部组织构架健全，建立了完善和科学的决策程序和管理信息系统，则融资风险较低;反之融资风险较高。

河北省房地产开发企业融资风险评价

本文基于模糊层次分析法的基础理论[5]，结合实际数据对河北省房地产开发企业的融资风险进行评价。文中数据全部来源于对河北省30家房地产开发企业进行的直接和间接调查，与企业的中高层管理人员、财务人员，和这些房地产企业相关的银行风险部管理人员以及部分高校房地产金融专家进行的访谈。下面结合构建的层次分析模型进行模糊层次分析。(一)层次分析法确定权重1．构造层次分析结构。本文基于调研资料分析河北省房地产开发企业主要融资方式下面临的各种风险因素，构建融资风险评价模型如下图:融资风险评价模型图的第一层:融资风险，为目标层。通过这个风险评价模型的建立，最终预期得出一个地区整体的房地产开发企业的融资风险情况，也可以得出某一个房地产开发企业的融资风险情况。第二层:债务融资、权益融资，为准则层。由于内源融资方式面临的0．430．500．200．500．470．600．300．200．070．130．300．170．170．200．460．170．200．130．100．070．200．130．030．1000．030．070．0700[]融资风险相对很小，故本文仅从债务和权益融资两种外源融资方式中发掘其融资风险。第三层:银行贷款、发行债券、民间借贷、预租预售为房地产开发企业在债务融资中主要的融资方式，上市融资和资产重组为权益融资中主要的融资方式，这六项构成了子准则层，分析这六种主要的融资方式下对应的各种风险因素。第四层:政策法律因素、宏观经济因素、行业竞争因素、企业信誉因素、企业财务状况、经营管理因素六种风险影响因素为方案层。这六种融资风险因素涵盖了上面六种融资方式的共同风险。2．构造两两比较的判断矩阵。依据专家打分情况，构造各个层次的两两比较判断矩阵。3．层次单排序和一致性检验。通过MATLAB软件的编程计算，可以求得各判断矩阵的权重、最大特征根、一致性指标和一致性比率，结果证明各判断矩阵的一致性检验均可接受。4．层次总排序。由计算可知，第二层对第一层的权重为WA=(0．8000，0．2000)，第三层对第二层的权重分别为WB1=(0．5219，0．0715，0．1137，0．2928)，WB2=(0．8571，0．1429)。所以，第三层对第一层的权重为WC=(0．4175，0．0572，0．0910，0．0910，0．2342，K0．0286)。因此，此模型运用层次分析法的层次总排序，即第四层对第一层的层次总排序WD(0．2983，0．1062，0．0628，0．1438，0．2584，0．1305)。由评价结果可知，河北省房地产开发企业的融资风险影响因素从大到小排序为:政策法律因素＞企业财务状况因素＞企业信誉因素＞企业经营管理因素＞宏观经济因素＞行业竞争因素。(二)运用模糊层次分析法进行评价1．建立评判因素集:U=(政策法律因素，宏观经济因素，行业竞争因素，企业信誉因素，企业财务状况因素，企业经营管理因素)2．建立权重集:通过层次分析法的计算，因素集中元素所对应的权重为:W=(0．2983，0．1062，0．0628，0．1438，0．2584，0．1305)3．建立评语集:ν=[风险极大，风险较大，风险一般，风险较小，风险极小]4．单因素模糊评价:经过对调查问卷反馈情况的总结整理，得出对房地产开发企业融资风险的单因素模糊评价为:I=5．模糊综合评判:M=W•I==(0．2335，0．4656，0．1939，0．0893，0．0176)由评价结果可知，河北省房地产开发企业的融资风险比较大。

第6篇：房地产融资担保范文

近年来，房地产经济发展迅速，每年全国商品房的竣工面积、住宅销售面积都呈现持续上涨的态势。表面看来，房地产市场仍然保持者良好的发展势头，但是也出现了许多惹人争议的事情，如谁才是造成房地产泡沫的罪魁祸首、房价缘何居高不下等问题。要想挽救房地产经济市场，采取恰当的措施来救市，就不能不分析其内在的原因，这样才能对症下药。

一、我国房地产经济现存的问题

1.融资渠道单一

在房地产开发、流通以及消费的过程中，会涉及大量资本的流动，为了最大限度的利用资金、实现投资的最优化，房地产开发商一般会选择融资，即房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资之和。房地产融资的种类、入境有多种，但是我国传统的融资方式主要有银行贷款、海外房产基金以及上市融资[1]。这三种方式各有利弊：银行贷款是主要的融资方式，一般需要房地产开发商提供物的担保或者人保，对开放商本身的业务、财物状况以及借还历史信息审核较严格，这样对于新崛起的房地产开发商不是很有利。而海外房产基金是随着改革开放的脚步逐渐深入发展到我国的，这对于我国房地产经济市场的发展具有里程碑式的意义。但是其弊端也是显而易见的，正是由于其作为新型融资模式进入我国，使得融资方式有了突破性的进展，但是也正是如此，我国尚未及时制定相关法律来规范此种融资方式，在操作中容易出现漏洞。上市融资的要求较高，因为能达到上市要求的房地产企业少之又少，而且对于房地产企业的上市限制也更加严格，这就是他的瓶颈所在。

2.市场结构不合理

影响我国房地产价格的关键因素之一就是房地产金融市场结构太过单一，主要表现在商品住房供给市场和需求市场两方面：

(1)一级市场与二级市场之间缺乏和缓、平稳的衔接。目前，我国的房地产金融市场主要是一级市场，住房二级市场和房屋租赁市场发展极其缓慢，房屋租赁市场、住房梯度消费、住房资源配置还不完善。一级市场体系中，中低档住房供给过多，需求量极大；高档商品房供给偏高，需求较少。一级市场中的主体仍为商业银行，其他贷款抵押机构尚处于起步阶段。同时，住房超前消费现象十分突出。

(2)在通货膨胀的时代，房地产是最好的保值手段，很大比例的消费者购买商品房并不是为了居住，而是为了投资，导致间接需求量远超过了住房的直接需求量。逐渐形成的恶果就是产需未能直接面对面，也进一步扩大了社会分配上的差距以及社会资源的浪费，因为真正的住房困难户仍然没有能力购房，而投资消费者又空置了大量商品房。

另外，房地产金融产品体系不完整，在融资方式主要就是表现在融资方式单一，此处不再赘述；此外，房地产金融市场中介机构服务体系尚未建立，如权威的资产评估机构、金融担保机构以及法律咨询等环节缺乏具有专门资质的机构、人员来参与其中，指导金融市场规范化发展。

3.住房贷款结构失衡

目前，消费者购房款一般都是采用商住房抵押贷款，对于一些工作稳定(如国有企业)的消费者一般都采用住房公积金贷款。但是政策性贷款的覆盖率远远满足不了人民的需求。据统计，截至2004年底，全国建立住房公积金的职工人数为六千多万，仅占在岗职工总数的一半多；发放的住房公积金贷款运用率为56%，甚至有些省市，如河北、甘肃等地都不达30%[2]。同时，金融机构发放住房贷款的局限还在于其辐射地区仅限于机构所在地，即只有本地区的居民才能申请得到贷款，非本地区居民则只能寻求其他途径贷款。另外，住房贷款的结构失衡还表现在地区分布的不平衡上。东部沿海各省的贷款发展远比内陆地区的发展快得多：2001年，东部地区个人房贷总额增加了三千多亿元，占全国增加额的76%左右；贷款余额占全国贷款余额总量的76.8%，广大内陆地区，尤其是西部地区的贷款总数远远落后于东部地区。经济发展是造成住房贷款结构失衡的主要原因，此外各地住房贷款利率的高低不同、贷款条件的限制不同也不同程度地导致此种弊端。

4.法律体系有待完善

目前，调整房地产法律关系的有宪法、法律、行政规章等，但是主要是依靠部门规章，地方性法规以及一些立法性文件。这些法律规范性文件真正涉及房地产法律关系的少之又少，有时候仅能依据一些法律原则来进行管理，无法真正起到指导房地产商、消费者正确行为以及保护各方合法权益的作用。其中存在的问题表现在以下几个方面：

(1)现有法律法规的滞后。例如，现有《担保法》规定禁止国家行政机关对外提供担保，导致市场上没有权威的、具有官方性质的金融平衡机构。

(2)产业基金、社会信用等领域法律规范上的空白。属于法律范畴的房地产法有《土地管理法》《城市规划法》以及《城市房地产管理法》[3]，这三部法律的调整范围明显不够，力度也有所欠缺。而继续调整、规范的产权确认、资金募集方式以及物业管理反垄断等方面无法可依。从中也能看出，房地产法的法律位阶较低。

(3)适用上的分歧。由于高位阶的法律未能有效调整房地产经济中出现的问题，现在各地适用的调整规范主要是各自依据本省市具体情况颁布的地方性规章等，不仅适用的范围有限，更加糟糕的是法律授权行政机关的解释不同，在适用上容易产生分歧。在行政执法中，相关部门要么是无法可依，要么是有法不依、执法不严，乱象丛生。

二、完善房地产经济的对策

1.利用信托融资，开发多种融资方式

目前，国际市场上较为盛行的融资方式除了我国采用的传统融资方式外，还有国内ipo、境外ipo、借壳上市、上市公司资产置换以及房地产投资基金等[4]。结合我国房地产市场的特点，笔者认为使用信托融资和股票融资最具有发展前景。信托融资的优越性在于：

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(1)充分利用社会闲散资金。房地产信贷主要是利用银行等金融机构的信用，向社会上募集闲散资金，集中应用于房地产开发、经营、消费事业。

(2)有效分散投资风险。如前文所述，融资依赖的是银行的信用，对于债权人合法利益的保护更加有保障。其次，房地产的管理并不是实际拥有者，而是信托公司。拥有者将该房地产委托给信托公司后，由信托公司按照拥有者的要求进行管理、收益、处分，其物业管理、租售等一概事宜均是通过信托公司对外处理。在此过程中所遇到的风险也是有信托公司来承担，这样的话也能有效降低房地产实际所有者的风险[5]。

股票融资顾名思义就是指企业通过发行股票，吸引社会资金的一种融资方式。从理论上来讲，股票融资是房地产融资的最佳方式，因为此种方式不仅具有信托融资的第一种优越性，更重要的是该方式属于直接融资方式，在分散金融风险的同时还无需支付本息，只需从最终公司所得收益中向持有公司股票的股民发放一定的红利即可，更为降低了融资的成本。

2.完善房地产金融法律法规

由前文的分析可知，在海外融资基金规制方面、住房金融发展的监管方面都欠缺法治。在建设社会主义法治国家的进程中，经济领域依法运行也是一个重要的方面。

其次，有法律法规的保障，金融市场、金融产品的创新活动才能更有活力，特别是在房地产市场发展并不健全的情况下，房地产金融业的法制建设更加具有举足轻重的意义。

最后，必须要建立、完善房地产经济领域的法律体系，对新型融资方式的主体、程序以及融资后资本去向的监督进行规范，才能吸引更多国内外的基金共同促进我国房地产多元化融资规范的发展。

3.加强房地产改革力度

改革的方向在于房地产宏观调控的调整，笔者认为除了最根本的调控手段——法律外，还可以依赖经济手段和行政手段，将政府这只“有形的手”与市场这只“无形的手”双“手”齐下，相互补充才能发挥宏观调控的最大效果。但是经济手段应该是房地产宏观调控的主流，毕竟在社会主义市场经济下，住房供求关系也是市场自动自发导致的结果。

第7篇：房地产融资担保范文

【关键词】房地产 融资模式 运营管理

一、引言

企业融资是企业以自身主体进行资金融通，实现企业内部资金供求的平衡状态。房地产企业融资问题是企业发展的主要生命线，大部分房地产企业的生产经营管理都是围绕房地产及其项目融资进行的。总体上说，房地产企业融资主要分为传统融资方式（银行贷款、股权融资等）与新兴融资方式（信托计划、投资基金等）两种类别，不同融资方式在融资成本、风险、项目规模等方面有着不同适应条件。

二、房地产企业融资的基本特征

（一）较多依赖外源性融资

房地产企业发展是一个融资、发展、再融资、在发展的过程，企业生产活动需要筹集项目建设资金，其具体融资方式的选择关系到企业融资成本选择与负债结构、可实现收益等。作为非金融企业，房地产企业的融资方向主要分为两种：一是内源性融资，即利用本企业长期积累的自有资金或可供使用资产进行再投资活动；二是外源性融资，即主要依赖外部资金或投资的供给满足企业对资金的基本需要，如将投资者资金转变为公司股份的股权融资形式。房地产企业从事行业性质决定了企业资金密集型生产的基本定位，企业自有资金难以满足企业对大规模、长期资金的需求状况，以自有资金为基础实现企业资金融通是房地产企业生产管理活动的基本条件。

（二）以土地与房产抵押为条件

房地产企业融资主要以房地产企业自身为融通主体，根据生产经营活动的特点及企业未来发展预测，采取适当的方式与渠道筹集资金、合理组织与安排企业对资金的供应。房地产企业融资行为有直接融资与间接融资两种，间接融资方式就是通过向金融机构（银行）间接贷款进行的融资活动，这种融资活动中作为直接借款人的房地产公司与作为直接贷款人的投资者之间不存在业务往来，而是借助中介机构媒介作用进行；直接融资就是指房地产公司作为直接借款人向作为投资者的直接贷款人进行的融通活动。房地产企业的上述融资活动都需要以土地、房产作为担保物进行借贷或资金融通的条件。

三、房地产企业融资模式及其运营中存在的问题

（一）房地产信托融资

在国际范围内，房地产信托融资也被称为房地产投资信托基金。在我国房地产信托融资是指“信托+银行”的融资方式。基础建设投资信托是目前我国规模最大的一种信托方式，基础设施项目建设周期较长，对资金的需求量大，其目的是为基础设施建设提供项目实施资金支持。其遵循的基本流程是：房地产企业充分表达项目建设融资需求，并针对项目实施制定出可行性分析报告，拟定资金信托文件等，然后由相关机构进行信托推介，最终成立信托计划，将资金投入项目运作中去。当前房地产信托也存在诸多问题，信托机构监管不到位，导致不合规活动难以得到有效抑制；信托机构管理经营不到位问题也十分突出。

（二）股权融资

股权融资方式是以企业增加新股东的方式融进股本，获取企业生产活动需要的长期稳定资金，与债权融资相比，股东收益与企业生产经营收益密切相关，同时企业自身不需要承担还本付息的责任。股权融资具有资金使用长期性、不可逆性、无负担性等特征，当前上市融通资金成为房地产企业的重要融资途径，股权融入资金是企业股本的一部分，不仅可以用于企业生产经营，同时也能够进行相应的投资等活动。但上市融资的缺陷也十分明显，从长远看，不能完全满足房地产企业资金需求；同时上市融资的市场准入门槛较高，特别是中小房地产企业很难以实现上市融资；证券市场的运行规律使得房地产企业面临上市资金周转等问题。

（三）债券融资

当前我国房地产企业债券融资比重较小，国家对债券发行主体的资格要求、债券市场规模等限制了房地产企业债券融资的可能性，同时，债券融资对企业的资产负债率、资本金状况及其担保要求等都严格规定。

四、有效解决房地产企业融资问题的运营管理策略

（一）多元化融资方式互为补充，实现集约化融资

当前房地产企业多元化融资方式难以实现的主要原因还在于企业规模小、数量多，市场竞争力较低，抵御风险的能力不足等。房地产企业要以提升企业自身竞争实力为基础，在综合分析企业的经营管理状况与未来发展规划的前提下，以多元化融资方式互为补充，实现企业整体融资水平的提升。以转变房地产企业经营管理方式为契机，实现房地产企业集约化融资目标，进一步提升房地产企业融资管理成效。

（二）规范金融市场环境，提高金融工具创新力度

完善金融市场各项监管法律法规，加强金融市场的监管力度，是提升企业融资效率的关键因素。当前房地产企业融资工具明显不足，适用于房地产企业特性的融资工具创新力度不够，如抵押、按揭等原始企业贷款方式依然是房地产企业的主要融资模式，根据房地产企业的特性及投资者的投资偏好设计出多样化的金融融资工具，拓宽房地产企业融资途径，是提升我国房地产企业融资效率的现实选择。

五、小结

当前我国房地产企业融资方式单一，工资工具不足，在很大程度上限制了房地产企业的长远发展。以企业集约化融资为目标，积极创新融资工具，实现多元化融资方式互补机制，有利于解决房地产企业融资困境。

参考文献

[1]郝智慧，邵四华.我国房地产企业的融资方式比较研究[J].中国房地产金融，2009（12）.

[2]姜永铭.房地产企业融资外部化研究[J].技术经济与管理研究，2013（06）.

[3]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2011（17）.

第8篇：房地产融资担保范文

关键词:房地产金融 金融市场 融资渠道 金融创新 金融监管

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)05-042-02

房地产业是典型的资金密集型行业,这决定了房地产业的发展离不开金融业的有效支持,因而建立房地产金融支持体系显得至关重要。

一、房地产金融市场的概念及分类

1.房地产金融市场的概念。房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所,也可以是无形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新,房地产金融市场的业务范围日益扩大,包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。

2.房地产金融市场的分类。房地产金融市场作为金融市场的一个重要组成部分,可以按照多种标准进行分类,如按服务对象不同,房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场;按市场层次的不同,房地产金融市场可分为一级市场和二级市场;按市场交易方式,房地产金融市场可分为协议信用市场和公开市场。

3.房地产市场与金融市场的关系。自1998年住房货币化改革以来,我国房地产业得到了极大的发展,其中金融市场尤其是信贷市场的支持起到了举足轻重的作用。据中国人民银行11日的《2009年第四季度货币政策执行报告》中的数据显示,截至2009年年末,我国主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元,占各项贷款余额的19.2%,显然,房地产业已成为我国金融市场的重要组成部分。而房地产市场的繁荣离不开金融市场的参与和支持,同时房地产市场的繁荣也促进了金融市场的进一步发展。

二、我国房地产金融市场的现状

20多年来,通过改革和政策举措,我国住房建设和房地产经济持续高速发展,同时,我国住房金融业务持续快速发展,形成了以住房抵押贷款为主,以住房公积金为辅,兼有住房储蓄的住房融资体系。2009年我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。2009年前三季度,我国房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%;房地产销售同比增幅达44.8%,创自1998年房改以来历史同期最高水平;房价持续上涨,环比连续7个月正增长,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%;前三季度国内贷款增速达47.2%,个人按揭贷款增速达107.7%,国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快,占资金来源的比重明显提高。但是由于我国的房地产金融业起步晚、加上市场本身各种因素的限制,也存在很多问题。

1.房地产金融工具单一,住房开发过于依赖信贷资金。我国的房地产债权金融工具品种很少,只有个人住房按揭贷款、住房储蓄贷款和住房公积金贷款等。在我国房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析,有55%的资金直接来自银行系统,如果加上施工企业垫资中银行贷款,住房开发项目实际对信贷资金的利用占其资金总规模70%以上,形成了对信贷资金的单向依存关系。一旦房地产市场出现萎缩,必将给银行系统造成严重危害,使银行面临倒闭和破产的风险。

2.地产金融市场深度仅限于一级市场,金融体系尚不健全。目前我国房地产金融产品都集中在房地产金融业务的一级市场,对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券(MBS)、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品,除去MBS正在建设银行进行试点外,其他产品目前还于理论研讨阶段,距离市场操作还相差甚远。由于房地产融资市场体系尚不健全,缺少专业性住房金融机构和向住房融资提供担保和保险的机构,容易导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等问题。

3.房地产金融资金运作效率较低,存在流动性风险。由于我国房地产金融机构不健全,缺乏科学、合理、规范的经营,使得房地产市场资金的配置效率低下;受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约,融资数量有限,难以满足房地产庞大的资金需求。这就容易导致流动性风险,出现“短存长贷”的现象,再加上房地产企业的经营具有不确定性,一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款,银行就会出现流动性危机。

4.缺乏对低收入者住房供给的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我国是一个发展中国家,粗略估计,低收入人群大约占城镇人口的15%～20%。2007年8月国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件,对住房保障的指导思想、目标、保障范围、性质、标准、方式、资金来源、管理方式等做出了详细的规定。但由于多方面原因,我国为低收入者提供住房资金支持的渠道尚不健全,而住房公积金政策又存在某些缺陷。一方面住房公积金缴纳对象有限,相当一部分低收入群体的权益未得到有力的保护;另一方面公积金的缴交仍沿用老办法,使得收入分配中的不合理现象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公积金管理混乱,监管不力。据统计,2008年全国住房公积金缴存额4469.48亿元,同比增加26.15%,实际缴存职工人数为7745.09万人,只占在岗职工数的69.2%;个人公积金贷款2035.93亿元,只占当年住房公积金缴存额的45.55%,沉淀资金高达2000多万元,住房公积金的职能作用进一步弱化。

5.法制建设滞后,监管和调控体系不完善。我国房地产金融法规不够健全,法制建设滞后,对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。目前虽已出台了《民法》、《城市房地产管理法》等涉及到房地产抵押贷款的法律,但很多房地产金融市场的行为缺乏法律依据,特别是住房按揭贷款,更是缺乏法律保证,这必将不利于房地产金融的进一步健康发展。此外,我国政府对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,缺乏有效的监管体系,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,房地产金融业务的有关规范也急待制订。

三、我国房地产金融市场未来发展的对策

1.建立多元化的融资渠道。以银行信贷为主导的单一融资格局将逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松,融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。目前要重点解决房地产金融市场资金来源结构单一,房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面,建立多元化的房地产融资体系,拓展房地产融资渠道,应逐步扩大房地产企业股权融资的比重,提高自有资金比例。对于大型、优秀房地产企业,可以考虑通过发行项目债券改善其负债结构。

2.建立统一开放的房地产金融体系。加快金融体制改革,逐步健全和完善房地产金融体系,建立我国房地产政策性金融机构,如可考虑在人行下设政策性房地产金融机构(类似住房公积金管理中心),负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定,为中低收入阶层提供按揭担保,负责住房公积金的总体管理,待条件成熟时,开放房地产金融二级市场,逐步完善房地产金融机构体系,除原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外,还要大力发展专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构和住房融资担保或保险机构。积极完善房地产金融一级市场,构建二级市场,建立统一开放的房地产金融体系。

3.加强房地产金融市场监管和调控,合理规避房地产金融的风险。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点,可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。完善金融监管体制,改进金融监管方式,提高金融监管效能,维护房地产金融市场秩序,强化房地产金融机构的风险管理机制,金融监管机构应加强对房地产行业的监管,特别是对金融创新的有效监管,完善贷款审核程序和借贷标准,科学指导资产证券化业务的开展,建立对房地产投资开发一流通一销售全过程金融资本化、专业化、动态化的风险管理体系,防范和化解房地产金融市场风险。

4.完善住房公积金制度,构建多元化、多层次住房保障体系。住房公积金制度作为一项政策性的保障制度,在保障中低收入群体住房需求方面已发挥一定作用,但也存在不少缺陷。应逐步扩大住房公积金政策的覆盖面,扩大公积金的使用范围,提高其使用率,同时明确规定公积金的最高和最低缴存比例和限额,建立和谐发展的公积金制度。构建以政府为主导的以廉租房、经济适用房、限价房为主体的多层次的住房保障体系,多渠道筹集和积累住房保障资金,加大财政预算安排,继续推行从土地出让净收益中安排一定资金以及各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净收益用于保障性住房建设,发行住房保障福利彩票,鼓励社会多渠道筹集资金,探索新的市场化的住房保障模式。

5.建立健全与房地产金融有关的法律法规。借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规,尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系,规范市场主体的行为,制定和完善包括个人信用、住房抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、房地产担保、房地产金融市场运作管理等领域的法律法规,对参与房地产金融的机构在市场准入、退出、接管、清算、破产等方面做出严格规定,指导房地产金融机构加强内部风险控制,有效监管房地产金融活动,保护房地产金融参与各方的合法权益。加强房地产市场和房地产金融相关指标的监测分析以此制定金融政策,调控房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本,确保房地产金融的健康运行。

参考文献:

1.董琦.美国次级债危机对我国房地产金融监管的启示[J].房地产金融,2008(4)

2.易宪容.房地产与金融市场[M].社会科学文献出版社,2007

3.董原鑫.2006中国房地产经济蓝皮书[M].北京:中国知识出版社,2006

4.封晴.宏观调控政策下房地产企业融资现状分析[J].商场现代化,2008(25)

5.王宇,姚均芳.2009年我国房地产贷款增长迅猛.甘肃日报(五版),2010.02.12

第9篇：房地产融资担保范文

摘 要 近几年来，我国的房地产行业发展突飞猛进，发展的同时出现了不少问题：融资渠道单一，金融创新工具少等，针对存在的问题，本文分析了相应的措施，为今后的发展提供可靠的依据。

关键词 房地产 融资 外资 土地政策

一、前言

进入2011年，国家不断的加大对房地产业的宏观调控力度，开始逐步实行货币信贷紧缩政策。整个2011年截至到现在，银行已经多次加息，对此，房地产行业融资受到了很大的冲击。由此可见，在当前严峻的资金形势下，房地产在未来如何进行融资已经成为一个非常重要的课题，需要相关人员和单位参与其中，共同研究。本文首先分析了我国目前房地产融资的现状，在此基础上，重点介绍了房地产融资的解决思路。

二、我国目前房地产融资的现状

作者通过多年的工作经验，并结合相关的资料，总结出如下我国房地产融资的现状：

1．融资渠道较为单一

目前，我国房地产融资渠道主要包括：银行贷款，上市融资，海外房产基金以及债券融资等。这几种融资渠道中，银行贷款是房地产行业主要依托的融资渠道，而近年来银行信贷门槛也大大提高，因此房地产企业不得不寻找其他的融资渠道。而目前就上市融资，海外房产基金以及债券融资这几种渠道来看，都极大的受到了金融政策的约束，短期内很难发挥功效。由此可见，房地产融资渠道较为单一。这也是我国房地产融资的较大的弊端。

2．金融创新工具的稀缺

目前，我国金融工具停留在传统的模式，与发达国家相比较，创新模式较少。由于我国房地产是在近几年发展起来的创新基础比较薄弱，并且针对房地产的法律法规条文处于空洞状态，金融创新没有法律依据。房地产开发商设计工作没有专门的设计工具，这些方面与发达国家的发展相差甚大，严重影响了我国房地产的发展和服务能力的提高。

3．海外基金与国内企业对接的难题

外商投资在国内选择合作伙伴时条件要求非常严格。外商在国外投资会各种风险评判手段对开发商投资，在国内投资时，外商会使用这些评判手段衡量国内的开发商项目，评估是会有不少地方不能衔接，改变外商投资评估条件非常困难，这就造成海外基金在国内不能很好的利用。

4．相关的法律体系不健全

由于目前我国房地产融资缺乏相关的法律制度，与市场发展已造成了脱节。在房屋抵押贷款方面使用的法律是《担保法》，而在房地产信托规定上是“一法两规”，这从法律效力上远远达不到房地产发展的要求。现行的房地产法律《公司法》、《合同法》、《证券法》、《信托法》、《担保法》等都与RET相冲突，也同资产证券化不相符合。

三、房地产融资的解决思路

基于以上我国房地产融资的现状，分析总结了如下房地产融资的解决思路：

1．吸引外资进行融资

外商投资是我国房地产开发的一项重要融资渠道，目前国家出台一些政策给房地产开发商带来了巨大的压力，要求融资模式必须发生变化，引进外资是促进房地产发展的有效策略，建立外资地产基金商业模式实现中国房地产的转型，实施资本市场为核心的金融时代。引进外资的前提是客服与国内衔接的困难，调整土地政策适应投资方的资本流动模式，缓解国内房地产企业的负债情况，提高资产变现和盈利的确定性。

2．将房地产企业融资与个人融资结合起来

扩充房地产企业融资渠道，结合目前的融资情况，有效利用个人融资，最大限度的满足房地产企业日常生产建设的需要，保障企业的资金链。发挥购房者的资金筹资渠道，提高房地产企业资金回笼的效率，缩短资金周转周期。

3．加快金融创新步伐，实现融资产品的证券化、标准化和公众化

我国房地产市场在发展融资渠道的同时，要调整金融产品风险，对于价值高、风险大的融资产品，要重新评估调整。通过房产抵押贷款证券化、信贷资产证券化等方式，让大众成为房地产企业的投资者，同时享受房地产发展带来的利益。证券化可以将流动性差、收益稳定的资产化转化为流动性强的证券产品，从而分散投资风险。

4．完善房地产金融法律法规

行业的发展离不开健全的法律法规，针对房地产发展，国家、地方和部门法律法规的制定是可靠、长期的发展保障。目前，我国在这些方面还比较薄弱，在融资等放线陷入比较混乱的局面，这必须通过制定有效的法律政策，对新型融资、资产流动和收益分配等作出明确的规范，才能促进房地产行业的稳步发展。

四、总结

总之，目前看来，我国房地产融资仍然存在很多的问题，在以后的融资过程中，必须结合我国房地产发展的特点以及现行的市场特征，寻找合适的融资方式，保障资金的有效性，扩大利益，提高竞争优势，促进房地产行业的快速发展。

参考文献：

[1] 薛怀字,杜晓军,张涛．境外房地产投资信托(REITs).金融理论与实践.2009(2).

[2] 梁维全,余建源.发展房地产投资信托基金,拓宽房地产融资渠道.特区经济.2009(4).