土地使用税法精选(九篇)

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第1篇：土地使用税法范文

第二条在我省城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照《条例》和本实施办法的规定缴纳土地使用税。

前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

第三条土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳；土地使用权共有的，由共有人分别缴纳；拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权属尚未确定，或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳。

第四条城市、县城、建制镇、工矿区的具体征收范围由市、县人民政府确定。

第五条土地使用税的计税面积:

（一）持有《国有土地使用证》、《集体建设用地使用证》和《土地房屋权证》的，以证书记载的土地面积为准。

（二）尚未持有前款所列土地使用权证书的，暂以纳税人申报，并经主管地方税务机关核定的土地面积为准。

（三）土地使用权共有的，应根据共有各方实际占用土地面积的比例或者建筑面积的比例，按规定分别计算缴纳土地使用税。

第六条土地使用税每平方米年税额确定如下：

（一）福州市、泉州市市区3元至25元；

（二）漳州市、莆田市、龙岩市、三明市、南平市、宁德市市区3元至20元；

（三）县级市市区2元至12元；

（四）县城、建制镇、工矿区1元至8元。

各市、县人民政府应根据经济发展水平、土地利用状况等情况，合理划分本地区的土地等级，在本实施办法规定的税额幅度内，制定相应的税额标准，逐级报省人民政府批准执行。对改善民生的廉租房、经济适用房及公用基础设施、社会事业等项目用地和符合国家产业政策的项目用地尤其是高新技术、环保等项目用地可以区别对待，从低确定适用的税额标准。

厦门市具体税额由厦门市人民政府自行制定，报省人民政府备案。

第七条土地使用税按年征收，申报缴纳期限由市、县地方税务局确定。

第八条土地使用税由纳税人向土地所在地的地方税务机关缴纳。

第九条土地管理机关应及时将土地使用的相关信息提供给地方税务机关，配合地方税务机关做好土地使用税的征收管理工作。

第十条土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》及本实施办法的规定执行。

第2篇：土地使用税法范文

【关键词】房地产企业 房产税 土地使用税

一、当前房产税、土地使用税的主要问题

（一）房产税从价计征计税基数不明确

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”，实际工作中对“房产租金收入”有两种理解，一种为实际收取的租金、一种为按权责发生制应收的租金。例如，某公司将一房产出租给商户，一次性收取6个月租金6万元（不含税，下同），在当月计算应缴纳房产税时是以收取的全部租金收入6万元还是按当月应收租金1万元缴纳，各地税务机关在征管中计算口径不统一。根据笔者了解，目前海南、山东通过税务公告形式对上述问题进行了明确，但大部分地区的企业仍根据当地税务机关的要求进行缴纳，并未形成统一的执行标准。

（二）转租房产是否缴纳房产税

对于房产转租行为是否征收房产税，房产税暂行条例中并未明确，但从税收征管角度，对转租房产征收房产税可以从源头上堵截税收征管的漏洞，避免税源流失。据笔者了解，部分省市税务机关曾经过相关通知，对转租房产租金超过支付给原出租人的部分征收房产税，但此作法扩大了房产税的纳税人范围，即“房产税由产权所有人缴纳”的规定，所以各地税务机关陆续废止了类似通知条款，税收征管漏洞仍然存在。

（三）土地使用税、从价计征房产税申报、缴纳期限设置不合理

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条，“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”同样，根据现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第八条，“土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定”。

就笔者所在的地区来说，当地税务机关要求土地使用税、从价计征的房产税均为每半年度申报一次，其中上半年房产税申报日期为2月、土地使用税申报日期为4月，下半年房产税申报日期为8月、土地使用税申报日期为10月。对于一般企业来说，持有房产的价值、土地面积相对固定，在计算半年度土地使用税和从价房产税时应纳税额变动不大，但对于房地产企业，特别是商业地产企业，由于出租部分的房a从租计征房产税，剩余未出租及自用的房产从价计征房产税，而当前市场经营形式复杂，企业在2月份缴纳房产税时无法准确预判3-6月份未出租面积，一般情况下会通过预估出租率或直接按当前未出租面积的方式计算当期应缴税金，之后在下期缴纳时对上期的预估差异进行调整，如此重复。同样，对于土地使用税，由于在4月份缴纳上半年土地使用税时也会遇到类似问题。

（四）土地使用税纳税义务截止时间不明确

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。但对于什么是“房产、土地的实物或权利状态发生变化”并未在通知中明确。实务操作中，房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税是纳税人和税务机关争执的焦点，通常情况下企业有以下三种确定方法：一是如果合同约定了交房时间，以约定的交房时间为截止日期；二是如果合同没有约定交房时间，则以办理房产交付手续时作为截止日期；三是如果购房人迟迟不交接，可以按公告交房时间为截止日期。对以上几种方法的选择适用，一般需得到主管税务机关的认可。

（五）土地使用税有双重征税嫌疑且征管弹性过大

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。房产原值包括地价，对于企业来说，相当于一种财产需交纳两种税收：房产税和土地使用税，况且对土地也只是拥有几十年的“使用权”，笔者认为有双重征税嫌疑。另外，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条，土地使用税税额为大城市1.5元至30元、中等城市1.2元至24元、小城市0.9元至18元、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。此规定考虑到了各地区经济发展的不均衡，赋予了各地区在税收征管权上的弹性，但对于具体税额的设定，笔者认为各地区的征管弹性过大。

二、应对方案

（一）加强税法的学习，规避税收风险

由于房产税、土地使用税税款计算相对复杂，另外立法时间较早，后续各级财政、税务机关以大量的税收公告、通知等形式对房产税、土地使用税进行规范，这就要求企业财税人员养成终身学习的习惯和乐于钻研的精神，善于归纳总结、完善提高，具有良好的职业判断能力。当国家税收政策不断修订，企业财税人员应时刻关注政策变化，不断学习研究新的税收政策和纳税筹划方法，从而规避税务风险。

（二）加强税收筹划，合理降低企业税负

企业在相关法律法规所允许的范围内，通过合理安排企业内部的经营活动，从而达到减小企业税负和支出、不断实现企业经济效益的目的。对于房产税、土地使用税的筹划，可以重点从两方面开展：一是利用当前房产税、土地使用税税收减免税优惠政策，根据自身企业实际经营情况，对于符合减免税优惠政策的业务应合理利用，及时向主管税务机关办理税收优惠登记或审批手续并提供相关证明，争取最大限度地获得税收优惠；二是对各项涉税经营活动进行提前筹划，如在租赁合同中规避免租期条款、将房产整体租赁划分为房产租赁、资产租赁等方式，以合理减少企业税收支出。

第3篇：土地使用税法范文

关键词：房屋出租；营业税；印花税；房产税；城镇土地使用税；企业所得税

一、交纳税款具体种类及相关规定

我国企业出租房屋，具体需要交纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税。现将各税种分述如下：

第一，营业税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，按“服务业―租赁业”税目，税率为5%计算缴纳营业税。（《中华人民共和国营业税暂行条例》及税目税率表、《营业税税目注释（试行稿）》）

第二，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳（1985年的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年的《征收教育费附加的暂行规定》）。

这里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育费附加比率为3%。同时在国家总局2010年10月18日下发的国务院《关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》（国发[2010]35号）中，自2010年12月1日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国务院1985年的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年的《征收教育费附加的暂行规定》。1985年及1986年以来国务院及国务院财税主管部门的有关城市维护建设税和教育费附加的法规、规章、政策同时适用于外商投资企业、外国企业及外籍个人。即外资企业同内资企业交纳城市维护建设税和教育费附加。

第三，印花税。以财产租赁合同记载的租赁金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目，税率为1‰计算缴纳印花税，或按财产租赁合同记载的租赁金额按1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花（《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。

第四，房产税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，自2009年1月1日起对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。[《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）]。

除企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房情况外，在城市、县城、建制镇和工矿区范围内出租房屋的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%计算缴纳房产税（《中华人民共和国房产税暂行条例》）。

第五，城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收城镇土地使用税（《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》）。

根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（[1988]国税地字第15号）文件第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

第六，企业所得税。查实征收企业所得税的企业将房屋租赁取得的租金收入并入本企业收入，扣除与该经营用房有关的成本和税费支出，计算应纳税所得额，按期预缴、年终汇算清缴企业所得税（《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例）。

二、企业房屋出租收取房租的相关纳税义务发生时间

第一，营业税。根据《营业税暂行条例》第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

第二，企业所得税。新企业所得税法实施条例规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。国税函[2010]79号，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》对企业提前收到租金收入的情形作出了补充规定。根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

三、企业房屋出租收取房租的税务及账务处理

企业收取符合上述规定的本期租金，应当期确认收入，交纳营业税。但在实际操作过程中，经常会提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，如一次性收取几年的租金，在此情况下，应在收到预收款当天交纳营业税，但在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。同时，与此相关的出租房屋的折旧及交纳的税费等也应按税法规定分期计入支出。相关会计账务处理列示如下：

收到租金时：

借：银行存款等（总金额）

贷：其他业务收入（当年收入）

预收账款等（跨年度收入）

交纳税费时：

借：营业税金及附加（与当年收入匹配）

待摊费用（与跨年度收入匹配）

贷：应交税金等

按税法规定计提折旧时：

借：其他业务支出

贷：累计折旧

以后年度结转收入费用：

借：预收账款

贷：其他业务收入

借：营业税金及附加

贷：待摊费用

企业在发生出租业务时，可参照上述进行税务和账务处理。

四、税务机关对企业房屋出租收取房租的纳税核定

平日顾问过程中，发现有些企业为了少纳税，减少租金入账的金额，依据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令[2002]362号）第四十七条规定，纳税人有税收征管法第三十五条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；按照其他合理方法核定。

采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。

根据以上规定，如果税务机关认为申报的计税依据偏低，是有权依据规定方法调整的，企业少报租金不但起不到少交税的目的，反而会给自己带来不必要的麻烦，这是得不偿失的。

综上所述，企业在发生房屋出租业务时，应据实申报纳税，缴纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等，并按以上规定进行账务处理。

参考文献：

1、中华人民共和国印花税暂行条例[Z].

2、财政部、国家税务总局、关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(财税[2008]24号)[Z].

3、中华人民共和国房产税暂行条例[Z].

4、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例[Z].

5、关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定([1988]国税地字第15号)[Z].

6、中华人民共和国企业所得税法及其实施条例[Z].

第4篇：土地使用税法范文

一、土地增值税节税点

国家开征土地增值税的初衷是为了调节土地增值收益，该税实质上是附加于企业所得税之上的另一种形式的“所得税”，在全国降低高房价的一片呼声中，上次的“两会”上曾有代表提议取消该税。为达到调节增值收益的目的，该税实行四级超率累进税率，增值率越大，税率越高，所以该税种节税筹划的着眼点在于降低土地增值率，力争适用较低的税率，甚至能够享受到免征的政策。

1、普通住宅的税收优惠。税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

笔者曾经负责财务工作的一个房产项目，一期工程土地增值税清算的结果是：土地增值率18.5%，税务机关应退回预缴的60万元税款。但假如增值率达到20%以上，不仅不能退回预缴款，还需补缴200多万元税款。所以，企业应充分重视该政策，在建筑面积设计、销售定价、账务核算等工作中要考虑该项政策，力争把工作做到前头。

该项政策的筹划常有著述发表，在此不再赘述，只是需要强调的是，如果小区开发既有普通住宅又有非普通住宅或商业，一定要在成本列支、预（决）算、合同签订等方面尽力划分清楚，否则即使普通住宅增值率达不到20%，也无法享受免税政策。当然，与税务部门的沟通协调也非常关键。

2、开发间接费用的列支。开发间接费用在土地增值税条例中的定义是：直接组织、管理开发项目发生的费用。开发间接费用在计算土地增值税扣除项目时允许加计20%扣除，所以企业日常费用开支，凡符合以上定义的一定要列入开发间接费用，而有些企业的财务人员将其列入了管理费用，没有为企业争取到应有的税收利益。

笔者在实际工作中综合会计和税法的规定，只将招待费、教育经费、四项小税、总部管理人员的工资福利费、明显属于总部的费用列入管理费用，其余费用全部列入开发间接费用，这样处理在历次税务检查中均得到认可。另外，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号）文第二十七条第（六）款规定“：项目营销设施建造费”列开发间接费用，根据此规定建造售楼处的支出不需要列营业费用了，可以增加开发间接费用。

3、公共成本和间接成本的分配。根据国税发［2009］31号文第二十九条和第三十条的规定，土地成本一般按占地面积法进行分配，如果确需结合其他方法进行分配的，应征得税务机关同意。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或预算造价法进行分配。公共配套设施开发成本明确规定应按建筑面积法进行分配，而其他成本项目的分配方法由企业自行确定。

可以看出，以上规定给了企业很大的税收筹划空间，尤其是土地成本的分配。

政府出让土地是带着规划的，事先规划了哪里建商业、哪里建住宅，而商业占地地价要高于住宅占地，但地块是整体出让的，没标明商业占地和住宅占地分别是多少地价。如果按占地面积法进行分配，显然增大了住宅成本，减少了商业成本，具有不合理性，所以税收规定预留了企业可以采用其他合理方法的空间。企业需要通盘考虑能否享受普通住宅免税政策、不能享有该政策的情况下怎样降低住宅和商业各自的增值率，通过细致测算后决定采用什么方法更符合企业利益，然后以充分的理由向税务机关提出，征得其同意后实行。

同样道理，借款费用和其他成本项目的分配也需认真考虑。

4、变销售为长期出租。现在多数楼盘地下停车位长期出租，一次收取最长20年的租赁费，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业———租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。

照此例子，如果能变房屋销售为长期出租，将推迟土地增值税的缴纳，假如将来取消土地增值税，企业将获得一笔巨大收益。

5、股东购买土地作价入股。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，自2006年3月2日之后，以土地使用权投资入股或联营从事房地产开发的，在投资环节确认收入，对投资人按规定征收土地增值税，以该环节征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。不再适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

在财税［2006］21号文出台前，有人根据财税字［1995］048号文提出过筹划方案，引起大家热烈讨论，但不知有没有过实际操作。财税［2006］21号文出台后，笔者认为大家仍然可以考虑怎样筹划。现举个例子供大家探讨：李某以个人名义购买土地一块，购买价1000万元，李某需交纳契税30万元，印花税0.5万元，李某以该土地投资成立万城房产公司（个人独资），评估作价（售价）1500万元，高某需缴纳印花税0.75万元，土地增值税扣除项目金额1031.25万元=1000+30+0.5+0.75，增值额468.75万元，增值率45.45%，缴纳土地增值税140.62万元=468.75×30%，需缴纳个人所得税65.63万元=（1500-1000-30-0.5-0.75-140.62）×0.2。

万城房产公司接收该土地不需要缴纳契税（根据财税［2008］142号），印花税因计入管理费用不考虑，公司利用该土地开发普通住宅，开发成本6000万元，实现收入12000万元，缴纳营业税及附加660万元=12000×5.5%，扣除项目金额10410万元=（1500+6000）×（1+20%+10%）［假设利息不能按开发项目合理分摊、三项费用实际发生和计算扣除一致，即750万元=（1500+6000）×10%］+660，增值额1590万元=12000-10410，增值率15.27%，免交土地增值税，缴纳企业所得税772.5万元［12000-（1500+6000）×（1+10%）-660］×0.25，李某总的净收益2580万元=12000-1000-30-0.5-0.75-140.62-65.63-6000-（1500+6000）×10%-660-772.5。

而假设李某以现金1000万元出资先成立房产公司，再购买土地，缴纳契税30万元，印花税0.5万元，开发成本6000万元，实现收入12000万元，缴纳营业税及附加660万元，扣除项目金额9799万元=（1000+30+6000）×（1+20%+10%）+660（三项费用计算扣除，但是不能超过实际发生数750万元，笔者所在地区的济宁市地税局于2009年12月31日下发的文件［关于印发《济宁市地方税务局房地产和建筑业税收项目管理办法（试行）》的通知（济地税发［2009］79号文）］中对此有规定，增值额2201万元=12000-9799，增值率22.46%，交纳土地增值税660.3万元=2201×30%，缴纳企业所得税724.93万元＝［12000-（1000+30+6000）-（1500+6000）×10%-660-660.3］×0.25，李某总的净收益2174.77万元=12000-1000-30-6000-（1500+6000）×10%-660-660.3-724.93。

由此可见，同样投资1000万元，前后两种运作方式净收益相差405.23万元=2580-2174.77，根本原因在于以股东投资环节确认的土地收入作为房产公司计算土地增值税扣除土地的成本，这样使房产公司的土地成本抬高，土地增值率低于20%，从而享受免税。

6、筹

建费列前期工程费，而不是管理费用。根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函［2009］98号）规定，对开办费的处理，新所得税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

由此可见，开办费的摊销已不存在税会差异，企业可一次摊销。工商企业通常列入管理费用，而房地产行业可根据（国税发［2009］31号）文第二十七条规定列入前期工程费，可以在计算土地增值税时加计扣除20%的成本。

二、企业所得税和土地使用税的节税点1、将开发的商品房出租，不再视同销售确认收入。根据（国税发［2009］31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。该内容将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）文中该条规定中的“开发产品转作自用固定资产”删除了，同时结合国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函［2008］828号）第一条的规定，可以认为，企业将自己开发的商品房出租，不再需要视同销售确认收入。

结合以上土地增值税节税点中的相关分析，企业将房产变销售为长期出租，不仅可以推迟土地增值税的缴纳，还可以推迟所得税的缴纳，并且能够坐享房产增值，但需要付出成本资金利息，而且出租收入需按照12%缴纳房产税，因此企业需要做出详细的测算，在综合平衡的情况下作出决策。

2、没有实现销售前的招待费可以结转到实现收入时累计扣除。房地产行业具有特殊性，从筹建到开工建设直至实现收入往往过程非常漫长，前期项目运作花费的招待费较多，为此国税发［2006］第31号文针对招待费专门做出规定，允许企业在实现收入之前发生的广告费、宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。国税发［2009］31号文对［2006］31号文进行了补充和完善，没有声明［2006］31号文废止，但也没有提及这部分内容，这说明招待费可以结转扣除的规定还是适用的，只不过扣除标准执行新企业所得税法的规定。而广告费、宣传费根据新企业所得税法超标准部分可以无限制的结转扣除。

根据实际工作经验，税务部门对前期发生的招待费比较认可的处理是：先做待摊费用处理，实现收入后再逐步摊销，最长可摊销到实现收入后的第三年。这样做虽不符合会计制度，但因为其对报表的影响较小，会计师事务所审计时一般不予以调整。

至于计提基数，按照［2009］31号文有关精神和实际工作中所得税纳税申报表的填制，房地产企业取得的预售收入可以作为招待费、广告费和宣传费的计提基数。上文提到的济宁市地税局的济地税发［2009］79号对此有明确规定。

3、土地使用税从开具销售发票的次月起停交。根据土地使用税暂行条例，纳税人以实际占用的土地面积为计税依据交纳土地使用税，《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字［1988］第015号）文中规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。

在实际工作中，房地产企业交纳土地使用税的起点是土地出让合同的签订日期，不论是否取得土地证，这符合税法精神。但在房屋售出后，即使发票开具、房屋已交付使用，甚至房权证大证已分割，而土地证因种种原因未能分割，在这种情况下，企业已不再实际占有土地，但税务部门以土地证未分割、土地所有权人仍是企业的为理由，不允许企业停交土地使用税，显然与税法精神不符合，这就形成了税务执法的前后自相矛盾。

也有些地区比较务实，以发票开具或以房权证分割为停交土地使用税的终点。

第5篇：土地使用税法范文

关键词：个人自有住房；涉税问题；税务筹划

中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2015）14-0179-02

1 用于出租时涉税问题及税务筹划分析

案例1：张先生在辽宁省沈阳市某区拥有一套100平方米的住宅，房产原值为100万元。张先生于2013年1月1日起出租给刘先生用于居住，双方签订了租赁合同，月租金3500元，租期一年。

1.1 涉税问题分析

（1）房产税。

根据《房产税暂行条例》第五条规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。因此张先生房屋在自住期间不缴纳房产税。个人出租房屋取得租金收入应从租计征房产税。根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人按市场价格出租住房，不区分用途，以房屋出租取得的租金收入作为计税依据，按4%的税率征收房产税。因此张先生应以每月房屋租金收入乘以4%的税率计算缴纳房产税，其应纳税额=3500×4%=140元。

（2）营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

根据财税〔2008〕24号文件规定，对个人按市场价格出租住房，不区分用途，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，在3%税率的基础上减半征收营业税，即以1.5%的税率计算缴纳。

《辽宁省财政厅、辽宁省国家税务局、辽宁省地方税务局关于调整全省增值税、营业税起征点的通知》（辽财税〔2011〕942号）规定，个人月营业额未达到20000元的，免征营业税。张先生每月营业额（租金3500元）未达到营业税起征点标准，免征营业税。

由于城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加是以纳税人当期实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额为计税（费）依据，对本案例由于张先生免征营业税所以其无需缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

（3）城镇土地使用税和印花税。

根据财税〔2008〕24号文件规定，个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。因此，张先生出租住房免征城镇土地使用税，租赁双方就住宅租赁所签订的租赁合同，均不需要缴纳印花税。

（4）个人所得税。

根据《个人所得税法》、《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定，个人按市场价格出租住房，以房屋出租取得的租金收入在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用后的余额为计税依据：①财产租赁过程中缴纳的税费（房产税、营业税、城建税、教育费附加，应持完税凭证扣除）；②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止）；③税法规定的费用扣除标准（每次收入不超过4000元，定额减除费用800元，应纳税额=[（每次（月）收入额-财产租赁时所缴税费-修缮费用）-800元]×适用税率；每次收入在4000元以上，定额减除20%的费用，应纳税额=[（每次（月）收入额-财产租赁时所缴税费-修缮费用）×（1-20%）]×适用税率。财产租赁所得适用税率为20%的比例税率。自2001年1月1日起，个人按市场价出租的居民住房，取得的所得暂减按10%征收个人所得税。

假设张先生出租房屋期间未发生修缮费，则每月应缴个人所得税=（3500-140-800）×10%=256元，全年应纳个人所得税=256×12=3072元。

综上，张先生全年应纳税140×12+3072=4752元，税后收益为3500×12-4752=37248元。

1.2 税务筹划分析

从以上分析可知，张先生将自有住房用于出租时，当月租金低于20000元时其实际缴纳的税费仅涉及房产税和个人所得税，而两税税额的大小直接与该房租金的高低相关。

（1）对房租收入进行筹划。

在对个人租赁收入进行税务筹划时，可以在保持实际收入不变的前提下，适当地降低租赁的名义收入额，从而有效地减少税收支出。

案例2：如果张先生出租房屋每月租金3500元包括水电费（双方约定为每月200元为限），则张先生每月在缴纳房产税、个人所得税和负担水电费后实际收入为2904元（3500-140-256-200）。

假设租赁协议约定张先生不负担水电费而是将租金降为3300元且未发生修缮费用的情况下，每月应纳个人所得税额为（3300-140-800）×10%=236（元），每月实际收入为2924元（3300-140-236），每月比原来增加20元，全年取得税务筹划收益240元。

（2）对出租房屋维修时间进行筹划。

由于个人所得税在计税时允许将房屋出租期间发生的修缮费用以每次800元为限税前扣除，一次扣除不完得，准予下次继续扣除，直至扣完为止。因此可以合理安排房屋的维修时间，而为房屋出租者节约一笔不小的税款。

案例3：如果张先生在出租时与刘先生约定房屋出租后对房屋进行必要的维修，维修期间对刘先生补偿200元。假设共发生修缮费用5000元且取得相关合法有效的票据。则张先生个人所得税计算如下：

1-6月共缴纳个人所得税=（3500-140-800-800）×10%×6=176×6=1056元；

7月应纳个人所得税=（3500-140-800-200）×10%=236元；

8-12月共应纳个人所得税=（3500-140-800）×10%×5=1280元；

全年合计缴纳个人所得税=1056+236+1280=2572元；

张先生少缴税款=3072-2572=500元，考虑对刘先生的200元补偿后，张先生取得税务筹划收益300元。

2 用于经营时涉税问题及税务筹划分析

案例4：承案例1，如果张先生2013年1月1日开办有限责任公司并将该房作为公司的注册地址。

2.1 涉税问题分析

（1）房产税。

在创业初期为节约有限的资金，创业者大多会选择将自有住宅作为公司经营无偿所用。很多人认为是无偿使用自己的房屋无需缴纳相关税费，而这种认识是错误的。我国房产税法规定：个人自有住宅用于开办学校、图书馆（室）、文化馆（室）、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等时免税，用于其他公司经营则需要缴纳房产税。根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人应依照房产余值代缴纳房产税和城镇土地使用税，因此张先生个人自有住房无偿用于其公司经营时其房产税应由公司负责缴纳，即年应纳税额=100×（1-30%）×1.2%=8400元。

（2）营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。

由于公司无偿使用张先生的房子，因此张先生无需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、城镇土地使用税、印花税和个人所得税。

根据我国城镇土地使用税相关规定，无租使用房产的使用方应代缴城镇土地使用税。假设该房产所在地土地使用税21元/平方米，则应由张先生的公司缴纳土地使用税=21×100=2100元。

（3）企业所得税。

按企业会计准则要求，公司代缴房产税和城镇土地使用税应计入“管理费用”科目，允许企业所得税前扣除，将降低企业利润10500元（8400+2100），减少企业所得税2625元（10500×25%）。

综上，张先生及其所办公司共承担税费=8400+2100-2625=7875元。

第6篇：土地使用税法范文

关键词：房地产企业；房产税；土地税；难点

近年来，随着房地产的快速发展，房地产业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产业的税收收入占财政收入的比例逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分之一。在房地产企业缴纳的税款中，房产税和土地税只占很小的比例。尽管如此，由于征纳双方对相关政策的理解有偏差。房土两税缴纳存在一些不规范和不正确的问题。

一、目前房土两税的常见疑难问题

（一）土地税的纳税义务截止日期

目前，有三种情况，1、以签订商品房销售合同的时间为截止日期：2、以商品房销售合同约定的交房日期为截止日期：3、以房产证办理完毕的日期为截止日期。

（二）房产税的计税依据问题

即房产原值的确定依据。目前房地产企业对房产原值的确定较为随意，往往以暂估价值入账，缺乏合理的证据。还有一种情况，即物业公司使用的办公场所中，存在自用和出租的现象，这时房产税、土地税的纳税主体、房产原值及占地面积的合理划分等问题成为焦点。

（三）地下车库（停车场）的房土两税是否应缴纳？应如何缴纳？

二、关于房土两税的分析和建议

要解决和规范上述问题，需从以下几方面进行分析和梳理。

（一）城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间判定

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，一是对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间.由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税：二是合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税：三是是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关争执的焦点。一是如果合同约定了交房时间，以交房时间为截止日期：未能履约时，则以实际交付时判定终止缴纳：二是如果合同没有约定交房时间，则按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。三是如果购房人迟迟不交接，也可以公告交房时间为准。在实际计算过程中，税务机关应要求开发商提供具有政府有关部门批准资质的单位出具的实测建筑面积。

还有两个问题须注意，1、在开始确定应税土地面积时，应扣除企业自用的房产占用的土地面积。2、如果物业用房有对外出租的房产，应合理划分并扣除实际占地面积。以上两条占地面积需另行计算缴纳土地税。

（二）自用房产的计税依据判定

税务机关应要求开发企业提供自用房产真实合理的建筑成本和建成时间，建筑成本应以建设方和施工方结算的工程金额做为参照，由具有资质的中介机构出具审定结论。

根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）规定，自建房屋，自建成次月起缴纳房产税。委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起缴纳房产税：在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，“对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”房产原值不仅包括地价，还应包括开发成本及费用。文件最后规定“本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”。执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，地价计入房产原值征收房产税的原则和新文件是一致的，应继续执行。换句话说，执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，原来地价如未计入房产原值征收房产税本身就是错误的，应按规定予以调整追征，要注意并不是财税[2010]121号文公布之后才执行。执行新准则企业，地价和房产原值分开核算，财税[2010]121号文件公布前地价不计入房产原值征收房产税，文件公布后才需按规定将地价计入房产原值征收房产税，也就是和执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业适用税法得到了统一。这与《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税（2008）152号文件第一条“关于房产原值如何确定的问题”中的第一项“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”的规定并不矛盾。

（三）地下停车场应区分不同情况判定是否缴纳房土两税

1.地下车库产权归属界定问题，有三种情形：

（1）停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的产权应归开发商所有，开发商有权对业主出售或出租。

（2）如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有。

（3）地下停车场是利用人防工程建造的，开发商无权出售。

2.地下停车场的建造形态，有两种情形：

（1）单独建造的，独立于整体建筑之外的地下停车场。

（2）与整体建筑连为一体的地下停车场。

3.根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税（2005）181号文件和《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件的规定，结合上述情况加以说明：

（1）房地产企业能办理地下车库产权证，拥有完全产权，应按开发产品处理，除非房企将地下车库转做自有资产对外出租，否则不征房产税。如果是独立的地下车库，不论是出售或出租，按照应征税款的50%征收土地使用税。

（2）地下停车场应作为公共配套设施处理，产权归全体业主，如果小区业主需要使用该停车位，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，根据财税[2005]181号的规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。此时，应比照商场出租柜台的处理方法按建造成本征收房产税。同样道理，如果是独立的地下车库，应征收土地使用税。

第7篇：土地使用税法范文

关键词：城市轨道交通；税收优惠政策；税负；压力

1研究城市轨道交通行业税收优惠政策的重要意义

城市轨道交通项目以其速度快、运量大、安全、准点、节约用地等特点成为城市公众交通的首选。根据中经未来产业研究院的《2017-2021中国城市轨道交通行业发展模式与未来前景分析报告》显示截至2016年末，中国大陆地区有48个城市（部分地方政府批复项目未纳入统计）在建、30个城市开通运营。建设周期长、投资成本高，严重制约了城市轨道交通产业的发展。为鼓励和支持公共基础设施项目建设，国家出台了一系列的税收优惠政策，如果能够合理运用税收优惠政策，减轻税负的同时缓解资金压力。

2城市轨道交通行业适用的税收优惠政策及存在的问题

2.1适用的税收优惠政策

（1）企业所得税“三免三减半”政策。为支持和鼓励公共基础设施项目建设，根据《企业所得税法》第二十七条和《企业所得税法实施条例》第八十七条的规定企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得即从事《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》（以下简称《目录》）范围内的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等项目投资经营所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，给予“三免三减半”税收优惠。同时，国税发〔2009〕80号明确了第一笔生产经营收入，是指公共基础设施项目建成并投入运营（包括试运营）后所取得的第一笔主营业务收入。同时从事不在《目录》范围的生产经营项目取得的所得，应与享受优惠的公共基础设施项目经营所得分开核算，并合理分摊企业的期间共同费用；没有单独核算的，不得享受上述企业所得税优惠。

（2）房产税困难减免。为减轻鼓励类和扶持类产业纳税人的负担，根据《房产税暂行条例实施细则》第八条的规定纳税人纳税确有困难，可向房产所在地主管税务机关申请，经县（市）税务局批准，酌情给予定期减税或免税的照顾。

（3）免征城镇土地使用税。为支持公共交通发展，根据财税〔2016〕16号的规定自2016年1月1日至2018年12月31日，对城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地，免征城镇土地使用税。

2.2执行税收优惠政策时存在的问题

（1）企业所得税“三免三减半”政策优惠期短且较难操作。“三免三减半”政策出台的目的是提升企业的可持续发展能力，缓解建设期间的资金压力，但在实务中，对城市轨道交通行业而言犹如“空中楼阁”。一般运营前期都会处于亏损状态，而“三免三减半”政策从项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度算起，期限太短。此外，财政补贴是否属于项目投资经营所得各地税务机关对政策的掌握存在不同意见。

（2）难以满足房产税困难减免条件。针对房产税困难减免，不同城市制定了各自的困难减免税条件，如青岛市地方税务局公告〔2014〕5号规定符合国家产业结构调整指导目录下的鼓励产业且属于国家、山东省、青岛市重点建设项目，在建期间没有经营收入的，可申请减免房产税，但申请减免的城镇土地使用税和房产税税额不得超过其税款所属年度利润总额实际发生的亏损额。上述条件对城市轨道交通行业而言过于严苛，特别是“在建期间没有经营收入”这一条。因各条线路完工进度不一致，一条线路运营虽会存在经营收入，但其他线路仍处于建设期，而且运营期间受限于票价低、运营成本高等原因，资金仍然非常紧张。另外，建设期、运营期人力资源需求高，控制中心、办公用房等都需要缴纳房产税，税负较重。

（3）城镇土地使用税免税存在优惠期限。财税〔2016〕16号的文件执行期限为3年，2018年之后是否出台新的税收优惠政策无从得知，若后期免税政策不再延续，城市轨道交通行业将面临沉重税负。

（4）免税政策终止执行，增加企业税负。2015年12月为提高我国装备制造业的核心竞争力及自主创新能力国家发改委及财政部等6部门联合财关税〔2015〕51号文明确对重大技术装备进口税收政策有关规定和目录进行调整，原免征进口关税和增值税的大批技术设备不再免征。

（5）PPP项目未出台专门的税收优惠政策。目前城市轨道交通项目建设多采用PPP模式，涉及多方主体且业务特殊，我国尚未针对PPP项目形成专门、成体系的税务法律法规。在实际操作中PPP项目在增值税、企业所得税等税种上都存在不明确之处。

3未来减轻城市轨道交通行业税负的建议

3.1争取税收返还政策城市轨道交通建设

对当地经济的发展具有放大及引领作用，对税负重且无税收优惠政策的印花税等税种向地方财政申请予以返还。

3.2适当放款减免税条件，延长减免税期限

目前国家税务总局下放了城镇土地使用税等税种减免税的审批权限，建议地方税务机关在出台减免税公告时充分考虑轨道交通行业的特殊性，适当放宽减免税条件。财税〔2016〕16号文件到期后，再次延长城镇土地使用税的免税期限，切实减轻城市轨道交通行业的税负。

3.3随时关注政策变化，及时做出应对措施

在进口设备免税政策取消后，改为购置国产化设备可大幅降低建设成本。

3.4明确PPP模式下各方的税收优惠政策建议

考虑建设模式发展趋势，对PPP项目各方给予一定的税收优惠政策。

参考文献

[1]李莫.从城市轨道交通免税政策变化看城市轨道交通行业的发展[J].中国经贸，2016（23）.

第8篇：土地使用税法范文

关键词：土地经济；租税费体系；完善

中图分类号：F293.2　文献标识码：A　文章编号：1672-3198(2009)04-0067-02

1　土地租税费的内涵及区别

地价(地租)、土地税收与费属于不同的资源配置手段，三者有不可替代性。作为资源配置方式，它们又存在着密切的联系。价格(地价)是竞争市场中的资源有效配置方式，主要用于私人产品的配置。城市土地是国家的重要的资源和资产，有着很强的公共产品属性，在保障国家所有权收益的基础上如何使土地资源配置效率提高，税收是这种不完全竞争失灵情况下对地租的代替，主要用于公共产品的配置，同时是国家所有权实现的补充。而土地收费作为行政单位、事业单位、垄断性国有企业向居民和法人单位提供某种土地相关特殊服务或产品所获得的酬劳，是介于价格和税收之间的资源配置方式。

城市土地租、税、费体系是指政府运用租(价)、税、费三种经济杠杆和分配手段对城市土地收益的流向实施调节，相互联系而成的城市土地收益分配体系，由于土地的国有性质。我国城市土地地租、税、费除了土地收益分配调节和含义外，还体现着土地国有收益及在在中央政府和地方政府之间分配的内涵。三个本质不同的经济范畴之间相互影响，相互配合，共同达到这两个方面的统一。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别非常明显，但在实践中。以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍，限制和削弱了税收的宏观调控功能。

2　现行城市土地租税费体系弊端

2.1　租税费概念混淆，相互重复

由于对地租、土地税和土地使用费的区分不清，造成同一事物表现为多种形式和多种名称，如地租性质的租费，就有土地出让金、土地使用费、土地使用金等多种名称。同时各种租、税、费之间关系混乱，交叉重复，以税代租的现象还普遍存在。这不仅表现在房产与地产的收益分配上，而且还体现在城市地产本身的收益分配上。《中华人民共和国城镇土地使用暂行条例》第一条明文规定，城镇土地使用税是“调节土地级差收入而设”，这说明城镇土地使用税也属于地租范畴。以费代税现象也明显，《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定。“超过合同的约定动工开发日期满一年未动工者，将征收相当于土地使用权出让费20％以下的土地闲置费……”，这里的“土地闲置费”并非因提供相关服务而产生，也无需给予补偿，是一种典型的惩罚行为税而不是费。

我国目前缺乏统一的土地收益分配制度。特别是费用的收取范围不明晰，收取标准模棱两可。收费名义上为政府收入，实际上收费的流向在预算外，成为地方财政收入的重要来源。在“以地生财”的利益驱动下。地方政府为确保财政收入的增长，往往存在“重费轻税”的思想，导致土地乱收费现象愈演愈烈，同时，有些收费对象本身就是税基的组成部分，不可避免地会侵占税基，冲击正常的税收。在企业收入水平一定的条件下，多交费必然少交税，出现“费多税少”的现象，尤其是在先收费后征税、税“软”费“硬”的情况下“，以费挤税”也就不足为奇，使得土地税的作用大大削弱。

租、税、费的多样重复既造成了各收费部门的职权重叠，导致多部门之间的相互扯皮，影响对城市地产收益的分配到位，从而造成国有资产收益的流失及乱收费、乱摊派现象的产生。

2.2　租税费体系内外有别，不利于公平竞争

我国城市租、税、费体系对国内企业与外资企业采用不同的征收标准。如：日前土地使用税征收对象只限于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地使用者，而把乡镇企业排除在外，同时也暂不对三资企业征税I土地使用费的计费对象是各类中外合资、合作企业和外国独资企业在经营中所需要的土地，而不对国内企业征收。这种情况形成内、外资企业之间征收不同的租、税、费，而没有一个统一的标准，既不利于各类型企业的公平竞争，难以适应企业面向市场、转变经营机制的要求，又不符合国际惯例，阻碍加入WTO后我国与世界市场的接轨。

2.3　土地税收制度混乱，不符合经济发展需要

2.3.1　税种问重复设置，各个环节税负征收差别过大

重复纳税，是指国家对同一课税对象在同一纳税期间，课征性质相同或相似的税。按照这一定义，我国现行房地产税制中存在的重复征税主要有：对土地课税设置土地使用税和耕地占用税两个税种：对房屋租金收入既征收5％的营业税，又征收12％的房产税；对房地产转让取得的纯收入征收33％的企业所得税，又按取得的土地增值税额计征土地增值税；对房地产产权转让签订的产权转移数据或契约，承受方要既要缴纳印花税，又要缴纳契税。

流通环节税负较重，保佑环节税负太轻。我国房地产税制在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有起家设置的税种非常少，且税收优惠范围过大。土地保有阶段课税少、税负轻，一方面，相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进人流通，就无须为土地的增值而纳税，导致土地闲置、浪费现象很严重；另一方面，在房地产保有阶段自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，导致财政收入的流失。而进入市场流通的土地要承受过高的税负，则抑制了土地的流动和正常市场交易，助长了隐形市场的大量存在，造成国家税收流失严重。它还直接阻碍了大量的划拨存量土地进入市场的进程，减少了土地的有效供给，使土地价格更容易上涨。

2.3.2　税种设计不适合房地产市场的发展

土地使用税和耕地占用税税率偏低，难以起到合理用地和保护耕地的作用。其次，土地增值税和耕地占用税税率偏低，难以起到合理用地和保护耕地的作用。部分税种的计税依据不合理，不能反映房地产的市场价值。我国的房产税和城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税的计税依据都不能反映财产的现有价值，不能反映土地的级差收益和房地产的时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应的增加税收收入，也就不能很好的发挥其调节经济的作用。

2.3.3　部分税种计税依据不合理，征收成本高

立法层次太低，税收法规变动频繁，现行的房地产各税种，是国家行政机关制定颁布的暂行条例。而不是最高立法机关颁布的税收法律，有些税种几经变更，有失税法的严肃性和权威性。同时税权过度集中于中央，难以满足房地产区域性特点，无法促进房地产资源的优化配置和有效利用。

另外，我国缺乏私有财产登记制度。致使不少税源流失。且在税务征管目前仍然存在很多问题。导致实际税率与名义税率不符，税收征管不严，没有进行规范纠正。由于政出多门，来自房地产的诸多税收有利于财政管理之外，实际上成了某些管理部门和垄断性事业单位的资金来源，而真正意义上的房地产税收则完全沦落为从属地位。

2.3.4　部分税种征收范围过窄。不利于市场主体的公平竞争

房产税和城镇土地使用税的征收范围都是仅包括城市、县城、建制镇和工矿区，而处在这些地区之外的房产和土地则不需要纳税。目前许多企业都坐落在房产税和土地使用税课税范围之外的区域，其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面没有本质的差别，却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。而且随着乡镇企业的发展，许多农村地区与城镇已经差别不大，因此应该将发达地区的农村也纳入征税范围。

3　城市土地租税费体系的调整与完善

城市土地租税费体系的不规范，直接影响土地收益的分配流向和流量，不仅损害用地者的利益。而且会导致国家利益的流失，如果将租税费体系看作是切好蛋糕，城市土地总体收益的增加是做大蛋糕，那么这个体系混乱，不仅不会切好蛋糕，反而会使蛋糕越做越小，也使宏观调控效果偏离预期方向，完善我国城市土地租税费主要应考虑；

3.1　地租(地价)调整和完善主要在以下几个方面

明确地租，完善土地储备制度和一级开发制度及现行土地征用制度，结束用地多元价格体系并存局面。探索市场化配置土地资源的土地出让方式和地租形式，做好基准标定地价的制定修改与执行工作，确保租税分离明晰征收，并在中央和地方政府间合理分成。纳入预算使用。抑制地方政府经营土地冲动，利用土地寻租，加快土地利用规划和土地征用专门立法。结束先行法规对地方政府约束力不强的局面。

3.2　土地税收调整和完善方向

调整和完善土地税收既要考虑财政收，更要考虑对房地产市场和宏观经济的调控功能，在符合税收原则的情况下，适当的土地税可以补充现阶段地租的国家所有权实现，土地上税收改革的原则上主要要从以下考虑：建立土地税评估机构，统一内外税制，避免重复征税，改变重流转环节轻保有环节的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢具体如下：占有环节可考虑用土地占用税代替耕地占用税并调整税率，保有环节积极探索适合中国城市土地所有制度的物业税的实施途径，改土地闲置费为土地闲置税并调整税率，转让环节可考虑增值税、遗产税等。

第9篇：土地使用税法范文

关键词：高校后勤；财务管理；纳税筹划

中图分类号：F235 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）22-0101-02

近年来，随着中国高等教育的发展和全国高校后勤社会化改革的不断深入，高校后勤经济活动除了高校内部之间的往来，其他经济关系越来越复杂，高校后勤市场主体逐步成熟，纳税成为后勤企业的一项重要成本支出，后勤企业开始关心成本核算，纳税观念已有了较大提高。国家在政策鼓励的同时，也加强了税收管理，对高校后勤企业的各种税收优惠政策越来越少，高校后勤企业的税负不断增加。所以怎样保证合理合法纳税显得越来越重要。

一、高校后勤纳税筹划的必要性

高校后勤社会化改革给高校的管理与发展带来了生机和活力，由此而引发的税收问题成为高校和税务部门乃至全社会共同关注的问题。从税收角度来说，高校后勤成立经济实体作为一个独立的纳税人，享受和承担税法规定的权利与义务。

1.高校后勤税收优惠政策逐渐发生变化。从高校后勤税负演变和发展分析，计划经济条件下，高校后勤基本没有经营行为，税收处于免税期。2000年以来随着高校后勤社会化的推进，后勤服务领域逐步扩大，经营活动内容日益丰富。国家先后出台了一系列高校后勤税收优惠政策，财税[2000]25号文、财税[2002]147号文，财税[2003]152号文，对高校后勤企业服务性经营的相关税种明确了征税范围，财税[2006]100号文，取消了高校后勤法人企业享受的免征所得税的税收优惠政策，2006—2008年的优惠政策仅是学生公寓的房产税、土地使用税和按国家规定收取的住宿费、为学生服务的食堂餐饮营业税，为校内学生服务的食堂原材料的增值税。财税[2009]155号文，财税[2011]78号文，进一步重申了只有对学生、对教职工的服务，免征营业税、房产税等。这两个文件的主体内容没有变化，只是将执行日期往后延续到2012年12月31日。高校后勤服务工作的改革方向是实行社会化，税收优惠政策将有逐步取消的趋势，同时为了适应新的税制环境，高校后勤开展和重视税收筹划是具有现实意义的。

2.纳税筹划是高校后勤企业提高经济效益的有效途径。纳税筹划是一种降低企业经营成本的有效手段，税收是企业经营活动的必要成本。高校后勤企业经营的范围较广，涵盖了商业、交通运输业、住宿服务业、饮食服务业等各个行业，它具有一般企业的共性，又有自身的特点。企业在合法范围内最大限度地减少税收负担，将会使税后利润大大提高，为企业发展提供发展的动力。高校后勤本身具有公益性、服务性、微利性的特点，教育部门和学校对后勤实体的服务价格是有限制的，如学生公寓住宿费，严格按照物价局文件规定，不能多收。在比如近几年，粮食价格飞涨，教育部从稳定学校的大局出发，明文规定各高校食堂不能上涨价格。因此高校的服务不可能完全按照市场价格收费，后勤企业的微利性及所处的环境，合理运用税收筹划可以提高经济效益，并为自身创造良好的发展空间。

3.纳税筹划是高校后勤规范化管理及提高竞争力的保证。纳税筹划是企业财务管理的范畴。纳税筹划可以极大的提高高校后勤的管理水平。高校后勤作为高校相对独立的组成部分，模拟企业化管理，在提高服务质量的前提下，以追求利润最大化为企业目标。而一定的纳税筹划，可以降低经营成本，有助于实现企业目标。这就要求高校后勤制定相关政策，规范自己的经济行为，理顺经营方向及经营思路，提高企业竞争力。因此使高校后勤纳税筹划显得尤其重要。

二、高校后勤主要涉税税种纳税筹划分析

1.营业税的纳税筹划：营业税是在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象的一种税。根据国家对高校后勤服务现行税法来看，国家为了扶持高校后勤的发展，从2000—2011年，出台了一系列的优惠政策，并且随着国家对高校后勤的优惠政策逐渐减少，财税[2011]78号文只规定对按照国家规定收费标准向学生收取的高校学生公寓住宿费收入、高校食堂为高校师生提供餐饮服务取得的收入，免征营业税。因此营业税纳税筹划时，要充分关注国家制定的相关优惠政策的时限性，做到知法用法。