最早的土地管理法精选(九篇)

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第1篇：最早的土地管理法范文

关键字：森林；涉林案件；森林保护

广义森林，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。森林是人类最早的家，衣食住行都源于此，后来祖先们搬出森林，但仍仰赖森林提供生活所需，森林与人类从很久远的年代开始，已成为密不可分的部分。然而，由于人们对森林木材资源的大量消耗与破坏，地球上的森林面积在逐年变小，引起了多方面的环境问题，例如干旱少雨、气候变暖、水土流失、沙尘暴和空气污染加重等。因此，森林对环境和生态的价值远远高出了它提供木材的价值。

1森林的重要性

1.1森林是天然的制氧工厂

氧气是人类维持生命的基本条件，文献记载，一个人要生存，每天需吸入0.8kg氧气，排出0.9kg二氧化碳。据研究测定，树木每吸收44g的二氧化碳，就能排放出32g氧气；树木的叶子通过光合作用产生的葡萄糖，1g就能消耗2500L空气中所含有的全部二氧化碳。而10m2的森林或25m2的草地就能把一个人呼吸出的二氧化碳全部吸收，供给所需氧气。就全球来说，森林绿地每年为人类处理近千亿吨二氧化碳，为空气提供60%的净洁氧气。

1.2森林是空气的净化物

随着工矿企业的发展以及人类生活用矿物燃料的剧增，受污染的空气也开始威胁人类健康，其中二氧化硫就是分布较广、危害较大的有害气体。据测定，森林中空气的二氧化硫要比空旷地少15%～50%。若是在高温高湿的夏季，随着林木生理活动的旺盛，森林吸收二氧化硫的速度还会加快。相对湿度在85%以上，森林吸收二氧化硫的速度是相对湿度15%的5～10倍。

1.3森林有自然防疫作用

树木能分泌出杀伤力很强的杀菌素，能杀死空气中的病菌和微生物，对人类具有保健作用。有人曾对不同环境每1m3空气中含菌量作过测定：在人群流动的公园为1000个，街道闹市区为3～4万个，而在林区仅有55个。此外，树木分泌出的杀菌素数量也是相当可观的。例如，1hm2桧柏林每天能分泌出30kg杀菌素，可杀死白喉、结核、痢疾等病菌。

1.4森林是天然的消声器

噪声对人类的危害随着公共交通运输业的发展日趋严重，城镇尤为突出。实验测得，公园或片林可降低噪声5～40dB，比离声源同距离的空旷地自然衰减效果多5～25dB；汽车高音喇叭在穿过40m宽的草坪、灌木、乔木组成的多层次林带，噪声可以消减10～20dB，比空旷地的自然衰减效果多4～8dB。

1.5森林具有防止风沙、减轻洪灾、涵养水源和保持水土的作用

由于森林树干、枝叶的阻挡和摩擦消耗，进入林区的风速会明显减弱。据资料介绍，夏季浓密树冠可减弱风速，最多可减少50%，人类便利用森林的这一功能造林治沙。另外，树冠对雨水有截流作用，能减少雨水对地面的冲击力，保持水土。据计算，林冠能截流10%～20%的降水，其中大部分蒸发到大气中，余下的降落到地面或沿树干渗透到土壤中成为地下水。所以一片森林就是一座水库。

2森林遭受破坏现状

森林如此之重要，然而人类却在悄然不觉中蚕蚀着这一片又一片的绿色屏障。据联合国粮农组织统计，地球上几乎1min就有超过20hm2的森林被毁掉，1950～1985年，短短的30多年时间，全球的森林面积减少了1/2。

多年来，为了保护珍贵的森林资源，我国建立了严密的森林资源管理监督机构，组织开展了各类不同程度的打击破坏森林资源和侵占林地专项行动，虽取得了一定成效，但由于诸多因素影响，我国林政案件的发生仍旧呈上升趋势，违法征占用林地行为屡禁不止，林地流失状况依然严重，林地保护管理形势严峻。据统计，2007年上半年，全国共发生林政案件20.95万起，其中违法运输木材案件占60%；共查处林政案件20.75万起，查处率为99.02%。与2006年同期相比，2007年上半年林政案件总数增加3.4%，非法收购经营加工木材案件增加21.6%，违法征占用林地案件增加12.3%，违法运输木材案件增加5.5%，盗伐滥伐林木案件基本持平。2007年上半年，因林政案件造成林木损失21.7万立方米，其中，48.7%因盗伐滥伐林木案件造成。另外，森林火灾对森林造成的破坏尤其严重。

近年来，全国发生的多起森林破坏大案，都是无以用简单的数据来比拟的。因此，如何更好的保护森林资源，成为迫在眉睫，且亟待解决的重要问题。

3森林保护对策

3.1通过有关职能部门，普及《森林法》等有关法规及有关环保知识

各级人民政府应当采取多种形式宣传森林法律、法规，增强公民的绿化意识，利用多种形式，深入乡镇、村组和山区农户等基层，进行当地农民及全社会的环保意识教育。充实基层林业管理队伍，保证经费等物质支持及时到位，并赋予其一定的行政执法权，以便及时、有效地制止乱砍滥伐林木等违法犯罪行为。

3.2结合检察机关，开展国家机关工作人员渎职犯罪预防工作

深入到涉林案件中多发、易发渎职犯罪的地方或部门，加强国家森林法规和刑法关于渎职犯罪有关规定的宣传教育，增强有关主管领导和工作人员按照职责要求严格依法行政的观念，以达到从源头上预防此类渎职犯罪的目的。

3.3加大林政执法队伍建设，理顺林业管理体制

结合大力查办涉林案件中发生的渎职犯罪案件，或结合案例以案释法，提高有关人员执法水平，促使其依法行政，文明行政；或指出其队伍建设管理上的漏洞和不足，达到更有效地管理森林资源、打击涉林违法犯罪的目的。

3.4总结以往查办林业主管领导和林业工作人员渎职犯罪的有效经验和手段，加强执法监督

根据林业犯罪的特点和规律，对林业执法过程中暴露出的职务犯罪行为，坚决予以打击。通过再查办一批有震动、有影响的渎职犯罪案件，促进林业工作人员严格执法，以便有效、及时地打击破坏林业资源行为。

3.5严格实行责任追究制度

把森林资源保护纳入目标管理，乡镇主管领导为主要责任人。指派专门执法人员对采伐地点、木材市场、木材经营加工点等处加强监管，整顿流通秩序。加强野外火源管理，严格用火审批制度。加强森林病虫害防治工作，强化植物检疫。加强对珍贵野生动物、珍稀野生植物、名木古树的保护工作。对在监管中涉嫌、、的执法人员，由司法部门依法追究刑事责任。

3.6建议土地管理部门严格依森林法、土地管理法的规定办理林地征占用手续

保证在日常工作过程中照章办事，不越权，不违规，在严格执行征、占用林地审批制度后再依法办理土地审批手续，切实加强管理，坚决制止随意侵占、破坏林地的行为。

参考文献

[1]李智勇.中国森林生态史引论[M].北京：科学出版社，2007.

第2篇：最早的土地管理法范文

关键词：土地利用；规划；管理；途径

中图分类号： P285.2+3 文献标识码： A

实施土地规划是要保证土地的利用能够满足城市发展的需求，促进经济的增长，土地规划是依据现有的自然资源、技术水平、人力资源的合理的配置等来实现的，充分提高土地的有效利用率，减少土地资源的浪费。

1 土地利用规划实施的重要意义

土地使用规划的整体程序主要是两个步骤：编制以及执行，两者之间相互配合，相得益彰。假如只注重规划的设计，没有按照规划落实执行，那么也可以说规划的功能并没有得到实现。经以往经验证实，规划的价值就在于执行。没有执行，再好的一张规划图纸也只是一张废纸。只有按照规划进行执行，才能使社会、经济、生态利益得到完成。

规划只有被执行了才有意义。为了确保规划能够得到执行，一定要对执行阶段开展管制。所以，在土地使用规划的执行阶段中，要贯彻落实法律法规、经济以及技术的措施，经过土地使用规划编写、审批建筑工程、划分耕地用地、审批土地开发项目、土地执法审查、土地使用情况监督等办法，对规划执行开展全面管制，才可以实现土地规划对于土地使用的用途，将规划落实到实处。

2 土地利用规划实施与管理的途径

2.1 建立健全土地开发整理的规划审查制度

应及时检查土地开发整理指标是否得到切实执行，重点审核其规模和布局是否符合土地利用规划的要求，以保障耕地占补平衡并改善土地生态环境。

2.2 强化土地利用立法和监察管理

增强土地使用过程中能够依靠的法律规范是贯彻落实土地规划的依据。应制定详细具体的土地使用规划管制条例，同时把它归属于法律制裁中。并且，应该创建按时的规划监视机制，对于违法占用土地的活动要使用法律手段进行制裁，确保土地使用规划的顺畅执行。

2.3 健全基本农田保护制度

应建立健全基本农田保护的各项规章制度，包括基本农田保护责任制度、基本农田保护区用途管制制度、占用基本农田严格审批与占补平衡制度、基本农田质量保护制度和基本农田保护监督检查制度等。

2.4 加强城市和村镇规划审核

应加强人口规模和用地规模、用地布局及近期建设占用耕地面积等方面的审核，切实保证城市规划和村镇规划与土地利用规划相衔接。

2.5 强化现代高新技术的应用

实时、确切的了解土地使用活动行为，特别是监督城郊地区的农田用地的更改以及建筑用地的扩张行为，进而使规划的执行以及管制供应措施保证。应该充分使用规划阶段中以及活动行为中检测到的属性和空间数据，创建土地使用规划管制资料体系，按时检测、解析规划执行动态，提升规划管制的工作效率。

2.6 制定有利于规划实施的经济政策

为了能够尽早的把规划付诸于行动，还应该拟定相关的有助于执行规划的经济对策，例如土地整治、开发以及复垦都进行优待，对开发者在拥有权、融资、建造材料这些方面开展协助，抑或是制定相关的相应时间内减免税措施。这些措施由相关政府带领相关机构一起进行探讨，成立政府规章。全面推广土地有偿运用机制，在土地使用中充分利用经济手段，调整土地在供应以及需求方面的矛盾。并且，针对损坏土地、损坏生态平衡、造成水土流失以及污染的企业以及个人，要根据国家颁发的相关文件进行责罚。

3 土地利用计划编制的步骤

土地使用规划就是国家对土地如何使用制定了相关的计划。它是土地使用整体规划的详细执行规划。编制土地使用规划的根本，是按照土地使用整体规划所拟定的各个级别的政府对土地使用宏观掌控目标机制。

3.1 上报计划建议数

首先由县级以上地方人民政府土地行政主管部门会同有关部门，按照国土资源部的统一部署和计划控制指标，根据本行政区域土地利用总体规划、国民经济和社会发展计划、土地利用的实际状况，参考基期（本年度）计划执行情况，提出本行政区域计划期（下一年度）的土地利用计划建议数（预报数），经同级人民政府审查后，报上一级人民政府土地行政主管部门。

3.2 下达计划指标

国土资源部会同国务院有关部门，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、全国土地利用总体规划及建设用地利用的实际情况，在各地和国务院有关部门提出的土地利用年度计划建议的基础上，综合平衡，编制土地利用年度计划，报国务院批准。

3.3 上报计划修正数

县级以上地方人民政府土地行政主管部门接到上级下达的计划指标后，结合本地区、本部门的实际情况进行研究，组织所属基层土地管理部门和计划部门对原上报建议进行修正，将上级下达的农用地转用计划指标、耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标逐级分解，拟订实施方案。各地在拟订实施方案时，可以根据当地实际情况，增加若干控制指标。实施方案经同级人民政府批准后下达。

4 土地利用计划的实施和管理措施

4.1 建立严格的用地审批制度

各级土地管理部门要完善土地审批程序，严格土地审批手续。在建设项目立项时，要充分考虑土地的供应量，在用地选址时，考虑土地用途管制的限制，在审批用地项目时，严格按照《土地管理法净和土地利用总体规划进行。

4.2 完善土地开发整理政策措施

为了能够顺利的对土地使用进行规划以及执行，应该成立专门的土地使用资金。土地开发整治工程，尽量做到用最少的钱，达到最佳的状态。并且创建服务机制，对土地开发整治供应资本、物料、工艺等，确保土地开发整治活动能够根据规划顺利开展。

4.3 深化土地使用制度改革

以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，需严格按有关规定缴纳土地使用权出让金等土地有偿有使用费用。这样一方面用地单位会从实际经济效益出发，主动节约、集约利用土地；另一方面，新增建设用地的土地有偿使用费，又可为土地开发整理提供经费来源，从而有效保证了用地计划和土地开发整理计划的实施。

4.4 土地利用计划检查

土地使用规划下发之后，还一定要对土地规划实施情况开展常理性、整体性的审核。第一，要监测其规划执行状况。规划实施企业是不是将土地使用规划制定的宗旨以及工作当做自身将要完成的宗旨，是不是拟定了实施规划的有关方法，确保规划能够完成。第二，审核规划执行状况，在最早的时间内察觉规划实施过程中具有的问题，进而运用方法增加管制，并且还要发现以及整理实施规划的经验，并进行普及，推动规划的实现。第三，增加对规划的监管，但凡发现违法用地违法征地的行为，要立即进行改正以及阻止，情况严重的要按照法律法规进行处置，确保土地使用规划的顺利开展。

5 结束语

执行土地规划最终目标就是为了能够确保土地的开发使用能够满足广大民众的需要。规划是按照现在所拥有的自然、措施、人力资源的散布以及配置情况，充分的使用每一寸土地，不会因为人为原因对土地使用形成浪费现象。

参考文献

[1]姜志法，刘双良.构建土地规划实施保障措施体系的思考[J].中国房地产，2009（10）.

第3篇：最早的土地管理法范文

关键词土地经济学；土地储备制度；耕地保护；征地补偿

中图分类号F2文献标识码A文章编号1002-2104（2013）06-0155-05doi：10.3969/j.issn.1002-2104.2013.06.023

城市土地储备制度是指由城市政府委托或授权的专门机构按照法定程序，通过征收、置换、到期收回、收购等方式将城市土地集中起来，进行土地一级开发等前期工作后，根据规划、计划手段将熟地投入土地一级市场的制度安排。土地储备制度是我国城市国有土地资产垄断经营的一种特殊机构，这种“特殊”体现在它“既没有宪法和法律依据，也没有行政法规依据”[1]。已有文献主要从经济学与公共管理学、法学等学科角度对土地储备制度进行了研究，如刘燕萍从市场结构角度分析了城乡结合部征地与出让市场运行效率，这是一个分析土地储备制度运行的较早的模型[2]，蔡继明分析了征地行政地价和供地的独家垄断现象对土地资源配置的影响[3]，毛振强用供求模型分析了土地征收和出让中不同集团利益取向[4]。沈福俊对土地储备制度进行了法学透视分析[1]，陈晓芳从法律角度并以土地收储范围为切入点考辩了土地储备制度的正当性[5]，对此，熊晖从法学角度在更大的范围内对土地储备制度的正当性作出了分析[6]。此外，徐万刚从制度变迁角度对土地储备制度变迁的路径进行了分析[7]。

从我国最早的上海市土地储备中心成立至今，土地储备制度在我国已经实施了16年，这个制度在运行中出现了一些异化特征：第一，土地征购范围从城市存量国有用地向农村集体土地扩展。土地储备机构借公共利益之名侵占集体土地的问题愈发严重，在土地储备过程中低价大量征购农村集体土地，其中大部分为耕地，造成耕地资源迅速流失[5，8]。第二，土地储备中心的土地市场宏观调控职能逐渐向土地一级开发经营者和利益分配者转变[6]。第三，从“因建而征”到“为卖而储”。在土地储备过程中，政府为片面追求经济效益而随意修改规划或不按规划的要求盲目进行土地储备。伴随着以上制度异化特征出现的是地价和房价飙涨、暴力拆迁、强制征地、土地闲置、土地腐败等一系列经济、社会问题。这些现象与当前的土地储备制度有关么？目前的土地储备制度的制度目标能实现吗？本文构建一个买卖方垄断下的征地—出让联动市场模型，对土地储备制度的运行机制和上述问题进行分析，并在这个基础上对耕地保护和失地农民补偿问题进行分析。

1土地储备制度中的买、卖方双边垄断市场

1.1土地储备制度的由来和发展

20世纪90年代以前，我国长期实行的计划经济下的行政划拨的无偿、无期限、无流动式的土地供给制度。1990年起我国尝试推行土地使用权出让制度，但未改变城市存量土地由企事业单位控制的局面，多头供地现象严重。随着我国土地使用制度改革及国企改革的深入，社会主导的土地供给无法满足经济发展与城市化进程的要求，土地市场秩序混乱，建立政府主导型土地资源市场化配置机构成为解决存量土地利用、加快土地市场化进程的关键。这里可以看到我国土地储备制度建立的初衷源于纠正经济转型时期土地资源计划配置失灵的现实需要，主要体现在：改变原划拨土地多头供地实现政府集中供地；推动原国企划拨土地闲置低效使用问题从而促进国企改制；控制建设用地总量及原划拨土地违法入市带来的国有资产流失问题。制度安排的起始点着眼于城市存量划拨土地的市场化改革，提高存量低效土地资源的使用效率。1996年上海市成立首家土地储备中心，2001年在政策支持下大部分城市的土地储备制度实践竞相开展， 2007年11月，三部委联合下发了《土地储备管理办法》，这是仅有的一个全国性土地储备制度相关行政规章，办法指出建立土地储备制度的目标为：加强土地调控，规范土地市场运行；促进城市土地节约集约利用与提高城市建设用地保障能力，保障城市健康发展；促进土地资源合理利用。首次从立法角度确立了我国土地储备制度的目标价值，土地储备的社会性与公益性成为其价值选择的核心所在。

曹飞：土地储备制度中买方与卖方垄断的联动市场模型研究

中国人口·资源与环境2013年第6期

1.2二元土地制度下的城市土地储备制度

国外土地储备制度已成为政府调节、稳定房地产市场的一种成熟制度，而我国由于城市土地所有权属于国家所有，所以我国的土地储备制度同国外相应的制度相比更有其特殊性。宪法规定我国的土地分两类：一类是城市土地，归国家所有；一类是农村土地，归农民集体所有。城乡土地处于一种法律保障下的“分割”两元状态：国有土地使用权可以进入一级市场有偿使用；但集体土地只能限于耕种、集体公共建设和集体内农民宅基地，不能进入市场交易。按照现行土地管理法规定，农地转为非农建设用地须由政府征收，完成从土地集体所有制向国家所有制的转变。城市政府垄断土地一级市场，掌握着将农村集体土地转为国有然后进入一级市场交易的惟一渠道。在这个过程中，集体土地被转化为国有土地后，按照市价交易，以农地补偿标准给予农民征地补偿，然后由地方政府土地储备中心依据规划、计划出让国有土地，地方政府获得土地级差收益。所以在土地征收拆迁及出让过程中，作为征地的组织实施者和土地一级市场出让者的土地储备组织（在图1所示的合法流转环节存在）是一个买方和卖方垄断组织：在增量农地征收和存量拆迁上土地储备组织是一个行政买方垄断组织，在农地征收补偿标准固定情况下可能有控价逐量的动机；在土地一级市场上土地储备组织一个卖方垄断组织，通过划拨、协议、“招拍挂”形式出让土地，由于土地出让的计划性，土地储备组织可能存在有控量竞价的企业逐利行为。

2土地储备中买卖方垄断联动市场模型分析

如上所述，土地储备中心是连接征地拆迁市场和市地一级出让市场的市场主体，下边构建一个征地拆迁—出让的联动买、卖方双边垄断市场模型（图2）。图2中左边是征地市场，右边是土地一级市场，土地一级市场房地产企业的土地引致需求为D，土地一级市场上地方政府土地储备中心的土地供给边际成本曲线为MGC。征地市场地方政府土地储备组织的建设用地需求曲线为G，农地非农流转的农民的边际私人成本为MFC，农地非农流转的边际社会成本为MPC。两条虚线D’和G’为变动后的企业和政府需求曲线。

征地补偿价格为P0，考虑到了外部性因素的征地补偿价格为P2，农民与地方政府直接市场交易然后由地方政府垄断出让市场的补偿价格为P1，用地企业直接与农民进行市场交易的交易价格为P3，地方政府垄断下的土地出让价格为P4。

如果在征地拆迁市场由地方政府和农民集体进行议价，得到的公平补偿价格为P1，政府考虑到耕地流失的社会成本如生态、资源、环境因素的情形后，土地储备中心和农民征地需求和征地价格为Q2和P2，可以很明显的看到，P2>P1>P0，Q0>Q1>Q2，即考虑到生态、环境等因素之后的农地价格P2大于农民和土地储备中心直接交易价格P1，这两个价格都高于政府垄断下征地补偿标准P0。

从图中可以看到：①在征地补偿标准价格P1下，土地储备中心垄断收购的土地量为Q0；②一级市场垄断出让价格为P4；③在维持征地补偿标准不变和一级市场的卖方垄断控制的价格P4情况下，土地储备中心收购的土地量至少为Q0。

在上述联动双边垄断市场中，如果按照上文所述运行的足够理想，可以得到，①在一级出让市场垄断价格P4下，土地储备组织对农地的需求量远远低于农民愿意供地的数量（为了图形清晰起见，上图没有画出相应的供给量和需求量），农地征收市场处于一种非均衡状态；②在理性经济人的决策下，房地产企业和农民集体组织直接进行交易，则这个时候的土地供应价格和供应量分别为P3 和Q3，相对于土地储备中心垄断土地一级市场的情况，这个时候的土地供应量更大而价格更低；③在价格为P3且不存在交易者之间相互串通的情况下，此双边垄断联动市场的农地征地市场的交易量不会达到Q0，这个时候的市场交易均衡点为（P3 ，Q3）；④土地储备中心征收单位农地的利差为（P4-P0），在地方政府“招商引资”和“土地财政”的需求下，因土地储备法律的不完善，加之土地储备中心有滥用征地权的可能，更因中央政府因信息不完全从而行政监管力度有限，有可能过度征收农地的数量达到Q4，远远大于正常买方垄断情况下征地的征地数量Q0，过度征收农地的数量为Q4-Q0。这正是2000年以来我国土地市场上土地供给量节节攀高，政府土地出让金迅速增长的过程。

由上文可以看到，如果在土地市场上地方政府有经营套利动机的话，这个买卖方双边垄断的联动市场没有均衡稳态，上述模型能出现均衡稳态状态必要条件为“土地储备中心是单一的市场监管和宏观调控者”，这正是2007年三部委出台《土地储备管理办法》的初衷，如果模型没有出现均衡稳态，则地方政府则会有违法的成本，这也直接使土地市场成为一个乱象丛生的市场。

《土地储备管理办法》规定土地储备中心的主要职能目标为调控和稳定土地市场，而各地相继成立的土地储备中心，则同时承担了实施地方政府微观管制的职能，这里的微观管制主要是城市规划、土地利用总体规划计划等，因为土地供应是按照政府土地管制制度来进行收购—储备—出让的。随着经营城市理念的推广，城市国有土地作为地方政府最重要的国有资产，便成了地方政府经营城市活动中最重要的一项非经营性国有资产。总结来说实际中土地储备中心所承担的功能有三个：土地市场宏观调控、土地市场微观管制、城市土地资产经营。

现在同样用上图2分析土地储备中心在土地市场宏观调控、土地市场微观调控和城市土地资产经营功能中互为冲突的情况，作为地方政府委托机构的土地储备中心往往会出现：土地市场宏观调控的缺位；土地市场微观管制的越位；城市土地资产经营的错位。

在中央政府土地督察的严格监管下地方政府从土地储备中心得到的土地财政收入为：（P4-P0）Q0，地方政府滥用征地权得到的土地收益为（P4-P0）Q4，这个数量远远高于（P4-P0）Q0，即土地储备中心的职能“错位”。土地储备中心从经营土地资产中得到了巨大收益的直接后果是政府的微观管制被突破或被修改，即土地储备中心的职能“越位”。微观管制职能和土地资产经营收益职能直接冲突：土地市场宏观调控方面，在房地产市场投资过热的背景下，按照《办法》的职能定位，土地储备中心应该扩大土地供给量以平抑土地价格，而这却直接影响到土地储备中心的土地出让收益额，土地市场的宏观调控和土地资产经营形成直接矛盾，而在宏观调控和土地经营两者之间，地方政府往往更倾向于后者而变相执行土地调控政策，这就是土地储备中心的职能“缺位”。

3对耕地保护和征地补偿问题的思考

存量城市用地和农村集体用地位于土地市场链条的上段，土地储备中心作为中间组织向市场提供建设用地，用地企业位于市场链条的末端（见图3）。如上所述，这是一个典型的买方与卖方双边垄断市场结构：左边为行政买方垄断，右边为卖方垄断。集体土地、存量土地所有者和土地储备中心都有利润最大化的倾向，并且各自在自己的成本上追加垄断利润，这里假设存量土地和增量土地所有

者和土地储备中心有议价的可能，则上游厂商个人在成本c以w（w>c）的价格把土地供给土地储备中心，土地储备中心在已有成本的情况下在一级市场供地价格定为p，下游企业用地需求为：q=a-p，a>0，q为下游企业用地需求量。

在严格禁止零级市场存在的情况下，集体土地所有者和土地储备中心各自在既定的成本上进行垄断加价定价从而实现利润最大化；第二种情况为，实现上下端市场合并即存在合法的零级市场。在分开经营线性定价且上游供地成本为c 的情况下，上游企业或个人供地给土地储备中心的价格为w，土地储备中心在一级市场上出让给用地企业的价格为p，这是一个典型的两阶段动态博弈，用逆向归纳方法得到土地储备中心的定价问题，土地储备中心是在面临征地市场价格为w既定的情况下，确定自己利润最大化的出让价格，即π中= （p-w）（a-p）。由此相应的出让量和出让利润为：q=（a-w）/2， π=（a-w）2/4。对集体土地所有者来讲，面临的问题是在土地储备中心定价已知的情况下确定最优价格使自己利润最大，其利润最大化的问题表述为：π=（w-c）（a-w）/2，由此知最优的征地市场价格为w=（a+c）/2，代入到集体土地所有者和土地储备中心利润函数中可以得到最终的征地拆迁量、征地拆迁价格以及上游企业农民集体和土地储备中心的利润分别为：π上=（a-c）2/8，π中=（a-c）2/16，p分开=（3a+c）/4，q分开=（a-c）/4它们的利润之和为：π总=3（a-c）2/16这里p分开，q分开是土地一级市场由土地储备中心买方和卖方垄断控制情形下的土地出让价格和土地出让量。。

考虑合法的零级市场的情形即上游企业农民集体和用地企业直接交易的情况。集体土地所有者成为标准的垄断厂商问题：π=（p-c）（a-p），由此相应的供给价格、供给量以及利润分别为：p零级=（a+c）/2， q零级=（a-c）/2，π零级=（a-c）2/4这里的p零级， q零级是不存在买卖方双边垄断的土地储备中心时土地出让价格和土地出让量。。

对比合法化的土地零级市场和双边垄断土地市场两种情况明显可以看到，合法化的土地零级市场社会总福利要比双边垄断土地市场的社会总福利高。首先，直接交易的的交易价低于双边垄断的价格，而供给量有所增加，更大程度的满足了高速城市化的建设用地需求，消费者剩余会因纵向一体化而得到改善。而零级市场交易所创造的利润也比双边垄断下的利润要大。正是如此，双边垄断的情况下，用地企业和农民集体有强大的激励进行零级市场交易，这正是现实情况的零级违法灰色土地市场存在的经济制度性根源。

4结论与政策建议

在土地储备中心双边垄断城市建设用地的既定制度下，土地储备中心更有可能成为国有土地市场化经营的牟利者。土地储备中心的宏观调控职能、土地资产经营职能和实施土地市场微观管制职能目标将全面冲突。使得土地储备中心的职能目标从纠正市场失灵走向全面的市场失灵和政府失灵。而在上述情况下，征地拆迁所带来的必然结果是：耕地流失与失地农民低补偿的非帕累托最优状态。通过集体农地直接入市的市场化配置资源分析可以看到：这种情况与政府垄断征收农地资源一样也造成了耕地资源流失，但失地农民分享到了部分城市化带来的部分红利，同时也满足了城市建设用地的需求，是一种帕累托改进。

因此，未来的土地制度改革的着眼点要从以下几个方面进行：首先，逐步剥离地方政府的土地经营管理职能，探索由国有土地资产管理公司代表政府经营，政府退出土地经营而做好土地微观规划管制与土地市场的宏观调控。国有土地资产管理公司与现有的土地储备中心是有区别的。其次，规划区内经营性国有土地由国有土地资产管理公司经营管理，公益用地由政府按照市场价格进行征购。最后，集体土地在规划许可的情况下可以直接入市分享农地增值收益，地方政府可以考虑用土地交易强制登记等手段管制农地入市。同时可以考虑在“村改居、乡镇改街道”时，由宪法规定“城市的土地属于国家所有”依法将集体土地所有权转换为国有土地所有权。但可以看到这个制度转型将是巨大的，在土地市场发达的东部地区的农民及农民集体会获得极大的增值收益分配，加剧了收入分配不公和差距，因此上述制度改革也需要相应的财税制度转型匹配。首先，开征集体土地增值税分享集体土地增值收益，目的主要在调节收入分配和筹集财政在收入。同时可以考虑在集体土地入市后探索开征契税等其他地产类税种。第二，改革完善现有国有土地增值税，加开对国有土地资产管理公司的土地增值税，使国有土地增值税成为具备宏观调控政策意义上的税种，对于增加财政收入也能起一定辅助作用。

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