房产销售月度与计划精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房产销售月度与计划主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：房产销售月度与计划范文
工作计划实际上就是对我们自己工作的一次盘点。让自己找着方向，让自己对工作目标更加清晰。下面是小编给大家带来的关于销售个人工作计划范文，欢迎大家阅读参考，我们共同阅读吧!
关于销售个人工作计划范文1
在已过去的某年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20某年房地产销售个人工作计划。
一、加强自身业务能力训练。在20某年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20某年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20某年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20某年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20某年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20某年的房产销售工作重点是某x公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20某年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
关于销售个人工作计划范文2
一、目前的医药市场情况
目前，全国都正在进行着医药行业的整改阶段，但只是一个刚刚开始的阶段，所以现在还处在一个没有特定的规章制度之下，市场过于凌乱。我们要在整改之前把现有的企业规模做大做强，才能立足于行业的大潮之中。
现在，各地区的医药公司和零售企业较多，但我们应该有一个明确的发展方向。现在是各医药公司对待新产品上，不是很热衷。而对待市场上卖的开的品种却卖的很好。但是在有一个特点就是要么做医院的品种买的好，要么就是在同类品种上价格极低，这样才能稳定市场。抓住市场上的大部分市场份额。
现在，医药行业的弊端就在于市场上同类和同品种药品价格比较混乱，各地区没有一个统一的销售价格，同样是炎虎宁各地区的和个生产厂家的销售价格上却是不一致的，这就极大的冲击了相邻区域的销售工作。使一些本来是忠诚的客户对公司失去了信心，认同感和依赖性。
以前各地区之间穿插，各自做各自的业务，业务员对相连的区域销售情况不是很了解，势必会对自己或他人的销售区域造成冲击。在药品的销售价格方面，在同等比例条件下，利润和销货数量是成正比的，也就是说销量和利润是息息相关。
二、工作总结
自从做业务以来负责某x和某x地区，可以说某x和某x把这两个非常好的销售区域给了我，对我有相当大的期望，可是对于我来说却是一个相当大的考验，在这过程中我学会了很多很多。包括和客户之间的言谈举止，自己的口才得到了锻炼，自己的胆量得到了很大的提升。
可以说自己在这一年中，自己对自己都不是很满意，首先没能给公司创造很大的利润，其次是没能让自己的客户对自己很信服，有一些客户没能维护的很好，还有就是对市场了解不透，没能及时掌握市场信息。这些都是我要在某年的工作中首先要改进的。
某年，新的开端，某x既然把五个大的销售区域交到我的手上也可以看出下了很大的决心，因为这些地区都是我们的根据地。为我们公司的发展打下了坚实的基础。
三、下面是我对下一年工作的想法：
1、对于老客户，和固定客户，要经常保持联系，在有时间有条件的情况下，送一些小礼物或宴请客户，好稳定与客户关系。
2、在拥有老客户的同时还要不断从各种媒体获得更多客户信息，包括货站的基本信息。
3、要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，把学业务与交流技能向结合。
结合以上的想法，下面是我今年对自己的要求：
1、每月要增加至少15个以上的新客户，还要有5到10个潜在客户。
2、每月一个总结，看看自己有哪些工作上的失误，及时改正下次不要再犯。
并及时和内勤沟通，得到单位的最新情况和政策上的支持。
3、见客户之前要多了解客户的状态和需求，再做好准备工作才有可能不会丢失这个客户。
4、对所有客户的都要有一个很好的工作态度，但是对有一些客户提出的无理要求上，决不能在低三下气。
要为公司树立良好的形企业形象。
5、客户遇到问题，不能置之不理一定要尽全力帮助他们解决。
要先做人再做事，让客户相信我们的工作实力，才能更好的完成任务。
6、要对公司和自己有足够的信心。
拥有健康、乐观、积极向上的工作态度，这样才能更好的完成全年任务。
7、与其他地区业务和内勤进行交流，有团队意识，这样才能更好的了解最新的产品情况和他们方式方法。
才能不断增长业务技能。
以上就是我这一年的工作计划，工作中总会有各种各样的困难，我会向领导请示，向其他的业务员探讨，研究客户心理，共同努力克服，为自己开创一片新的天空，为公司做出自己最大的贡献。
关于销售个人工作计划范文3
某年，销售工作仍将是我们公司的工作重点，面对先期投入，正视现有市场，作为我某区销售经理，我创业激情高涨，信心百倍，又深感责任重大。
着眼公司当前，兼顾未来发展。某年，在总经理的领导下，在销售工作中我坚持做到：突出重点维护现有市场，把握时机开发潜在客户，注重销售细节，强化优质服务，稳固和提高市场占有率，积极争取圆满完成销售任务。
一、销量指标
至某年12月31日，某区销售任务560万元，销售目标700万元（某年度销售计划表附后）；
二、计划拟定
1、年初拟定《年度销售总体计划》；
2、年终拟定《年度销售总结》；
3、月初拟定《月销售计划表》和《月访客户计划表》；
4、月末拟定《月销售统计表》和《月访客户统计表》；
三、客户分类
根据某年度销售额度，对市场进行细分化，将现有客户分为VIP用户、一级用户、二级用户和其它用户四大类，并对各级用户进行全面分析。
四、实施措施
1、技术交流：
（1）本年度针对VIP客户的技术部、售后服务部开展一次技术交流研讨会；
（2）参加相关行业展会两次，其中展会期间安排一场大型联谊座谈会；
2、客户回访：
目前在国内市场上流通的相似品牌有七八种之多，与我司品牌相当的有三四种，技术方面不相上下，竞争愈来愈激烈，已构成市场威胁。为稳固和拓展市场，务必加强与客户的交流，协调与客户、直接用户之间的关系。
（1）为与客户加强信息交流，增近感情，对VIP客户每月拜访一次；对一级客户每两月拜访一次；对于二级客户根据实际情况另行安排拜访时间；
（2）适应把握形势，销售工作已不仅仅是销货到我们的客户方即为结束，还要帮助客户出货，帮助客户做直接用户的工作，这项工作列入我07年工作重点。
3、网络检索：
充分发挥我司网站及网络资源，通过信息检索发现掌握销售信息。
4、售后协调：
目前情况下，我公司仍然以贸易为主，“卖产品不如卖服务”，在下一步工作中，我们要增强责任感，不断强化优质服务。
用户使用我们的产品如同享受我们提供的服务，从稳固市场、长远合作的角度，我们务必强化为客户负责的意识，把握每一次与用户接触的机会，提供热情详细周到的售后服务，给公司增加一个制胜的筹码。
本年度我将严格遵守公司各项规章制度，加强业务学习，提高业务水平，努力完成销售任务。挑战已经到来，既然选择了远方，何畏风雨兼程，我相信：用心一定能赢得精彩！
某年，将继续严格遵守这样的工作思路：在公司领导的带领下，参与公司战略性持续改进活动，及时准确做好销售部的日常工作，对订单和发货计划的执行情况进行协调、平衡、监督和跟踪；参与完成对客户的产品按时交付和后续对客户的跟踪，继续开发新客户和新产品，配合各部门及时完成公司产销的各项任务。
在某年的工作中，预计主要完成工作内容
1、根据客户订单及时制定和修改发货计划；
负责发货计划的过程监控和具体实施；发货订舱以及相关事务的协调，保证产品的正常发货，并及时向领导反映过程情况。
2、对国外客户的信息收集、及时传递、及时处理，如：图纸、PPAP信息反馈等等；
并及时了解国际机械制造市场和外汇市场的消息，为公司的发展壮大提供信息支持。
3、按时完成全部发货所需要单据的缮制和交付和给客户单据的交付，包括发货单、装箱单、商业发票、运输合同、运输声明、原产地证等等。
4、及时就发货所涉及的相关事务与客户有效沟通。
5、参与公司新产品项目的生产评估和实施过程监控。
如发放新产品评审图纸和进展过程跟踪。
6、准确完成统计月度出口明细、月度应收汇明细，并和财务对帐。
7、向国外客户催要应付款项，包括在WEBEDI生成ASN和发票，制作纸质收汇单据等，及时回款，对未达帐项积极负责。
关于销售个人工作计划范文4
我所从事的汽车销售这个行业已有一段时间，因在之前没有接触过此行业在工作中便遇到了种种困难，但我没有气馁，积极向领导请示，向同事探讨。于是，也完成了一定的业绩。今年，我将一如既往地按照公司的要求，在去年的工作基础上，本着“多沟通、多协调、积极主动、创造性地开展工作”的指导思想，确立工作目标，全面开展2018年度的工作。现制定汽车销售工作计划如下：
一、对于老客户，和固定客户，要经常保持联系，维系好关系也是2018年工作计划的重点。在有时间有条件的情况下，送一些小礼物或宴请客户，好稳定与客户关系。
二、在拥有老客户的同时还要不断从各种媒体获得更多客户信息。
三、要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，把学业务与交流技能向结合。
四、今年对自己有以下要求
1：每月要增加一个以上的新客户，还要有到个潜在客户。
2：一周一小结，每月一大结，看看有哪些工作上的失误，及时改正下次不要再犯。
3：见客户之前要多了解客户的状态和需求，再做好准备工作才有可能不会丢失这个客户。
4：对客户不能有隐瞒和欺骗，这样不会有忠诚的客户。在有些问题上你和客户是一直的。
5：要不断加强业务方面的学习，多看书，上网查阅相关资料，与同行们交流，向他们学习更好的方式方法。
6：对所有客户的工作态度都要一样，但不能太低三下气。给客户一好印象，为公司树立更好的形象。
7：客户遇到问题，不能置之不理一定要尽全力帮助他们解决。要先做人再做生意，让客户相信我们的工作实力，才能更好的完成任务。
8：自信是非常重要的。要经常对自己说你是最好的，你是独一无二的。拥有健康乐观积极向上的工作态度才能更好的完成任务。
9：和公司其他员工要有良好的沟通，有团队意识，多交流，多探讨，才能不断增长业务技能。
10：为了今年的销售任务我要努力完成5000台的任务额，为公司创造更多利润。
以上就是我的年度销售工作计划，工作中不管再遇到何种困难，我同样会第一时间向领导请示，向有经验的同事学习，共同努力克服。为公司做出自己最大的贡献。
关于销售个人工作计划范文5
经过以往的工作经验，我对房地产销售有了更深层次的了解，同时也学到了很多东西，为了让自己在新的一年中有更高的收获，自身有更高的提升，特总结去年展望今年，根据自身的实际情况，特做出某年具体的工作计划。
一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。在新年中，我更要加强队员的团结，团结是我不断成长的土壤。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。最后，在生活中用心的观察他人的销售方式，尤其是在同行之间更能学到，前期先照搬他人在销售过程中，遇到问题后的解答方式，经过后期的语言加工，再遇到问题时就能有自己的方式解答。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。某年我会不断学习，努力工作。我要用全部的激情和智慧创造效益，让事业充满生机和活力！我们是一个整体，奔得是同一个目标！我会和大家一起齐心协力，从新的起点开始，迈向成功！
第2篇：房产销售月度与计划范文
推销员岗位试用期工作总结范文一 作为一名销售新人，刚加入房产销售部的时候什么都不懂，现在想起来还有些好笑，通过这段时期的磨练，现在已经能够负责很多工作的实施。
这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。
xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
xxx花园ii-9,iv-3,iv-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。 参加了 九月份的 房展会 ， xx园国庆看房专线车 ，xx节期间的 投资贸易洽谈会 的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。 协助其他同事接待办理产权证的客户等。
10、处理销售部有关营销策划方面的事务等。
近半年的工作中，我通过实践学到了许多房地产的相关知识，通过不断的学习逐步提高了自己的业务水平。但是作为新人，我深深知道，自己经验还是相对欠缺的，需要不断的学习和磨练。因此，在新的一年里，我希望通过到销售第一线的不断学习和实践，做好个人工作计划，在现场不断增加自己的经验和见识，争取使自己的业务水平提到一个更高的高度，为公司多做贡献。
推销员岗位试用期工作总结范文二 在试用期间，让我欢喜让我忧，有第一次推销的成功喜悦，也有被拒之门外的伤心往事，这好象是人生的一段缩影，让人难以忘怀。生活显得紧张，但又有秩序。像我这样一个新人，刚进入公司，就进入一个全新的领域，一切都充满了陌生和好奇。我原来是在新网的公司工作，主要是负责客户服务及销售的工作，所以我对互联网是有一定的了解，对新网也是有一些了解。我是8月8号正式到公司报到上班,刚到公司的第一周,我学习很多关于公司概况及互联网行业概况的知识。
在9月，我正式接管了会员销售的工作，每天的工作都很充实，主要包括会员的续费，新会员用户的开发及问题的处理，周一，我要将统计好的周报按时发给各相关负责人那，每月初也要做相应的统计报表，虽然工作很繁琐，但是我觉得很充实。原来负责会员的同事经常会传授些经验给我，并且会带我一起去拜访会员客户，经常会有意识地将整个销售流程演示给我看。然后，仔细地分析给我听，从寻找客户、面见客户、与客户交流。每一步骤，每一环节，每一事项，都能仔细地进行分析，这让我体会非常深刻，为我日后独立完成销售工作起到了至关重要的作用。
期间，每天早上的第一项工作就是打开weare，查看邮件，然后翻开我的记录本，看看前一天的工作是否做完?今天要有什么事情处理，一般我会在当月初统计下2个月的催费情况，一边通知当月的续费，一边通知下月的续费，这样可以基本统计出每月的续费金额，给自己计划出要新注册的金额。还有个很重要的工作就是对客户的回访工作了，对于西安的客户群体来讲要分5个省份，而每个省多少都不一样，所以不可能一次打完，要先在weare中查询客户的信息，在新网购买的产品，然后计划出每天的电话数量，回访的主要地区，这样会比较顺利的达到预期的效果，但在回访中还是会发现很多问题，比如联系方式不正确，找不到相关负责人等等，其主要原因还是我们的工作做的不到位，所以我认为回访的工作是非常必要的工作。
应该说我的运气很好，在刚进公司不到一个月的时间，经理就让我到北京总部去学习、培训，虽然时间很短暂，但是收获却是很大，也让给我认识了很多在分公司担任会员销售的同事们。回来后继续努力的工作，是从真正意义上的理论阶段过度到实践阶段。通过这样理论和实践想结合的实战演练，让我对销售工作有一个更深层次的认识，同时也积累了不少和客户交流的实践经验，为自己更好地开展下一步工作奠定了基础。
我想无论遇到什么样的困难，更重要的是自己能能否战胜自己。只要自己有收获，有长进，能够得到客户以及同事的认可和信任，再苦再累，自己也是感到幸福和快乐的。
眼下自己最主要做的工作是改进自己的工作方法、深化学习、将被动的销售模式逐渐转化成主动的销售来提高公司的业绩，对西北的一个大市场，这是商家的必争之地，同时其市场成熟度是可想而知的。像工作中的市场的把握能力以及分析能力等等都还是显得稚嫩和欠缺，所以这些都需要我在日后的工作中不断完善不断加强。销售这个行业，对于我来说一切都是陌生和好奇，一切又是充满坎坷和挑战。我以前在校学的是楼宇自动化专业，而现在从事的工作是销售。对于销售的认识也只是表面，对于市场的把握能力更是无从谈起，所以我必须比别人付出更多的艰辛和毅力才能不断完善自我。
自己在过去几个月的销售中也小有体会。例如主观方面：塑造自我，研究产品，提高销售技能，建立客户网络，产品管理。当然，最主要的是对客户的服务态度一定要好之又好。客观方面：市场把握分析，行业及对手动向等。只有在以上几个方面好好加以体会和把握，才能在自己的销售生涯走地更好、更远。
空悲切，白了少年头，人生就像古人所说，趁现在年轻多学点东西、多做点事情，不要枉费人生。所以我要以更饱满的精神和充沛的精力投入到平时的工作和学习中去，决不辜负公司对我的信任和栽培，并且能够快速地与公司健康成长!
推销员岗位试用期工作总结范文三 主要例行性工作：参与并主抓GSM 3、4、5、6期，CDMA 1、2期基站动力设备和交换2局、CDMA交换局动力设备的安装、调试;按年度、月度动力设备维护计划并组织实施，完成机房内日常设备的维护、业务管理工作及临时性任务，保证日常维护工作按月度维护作业计划正常进行，发现和排除通信网络的故障隐患，完成本部门各项通信指标，按部就班地完成动力机房设备定期、不定期巡检制度;对三个交换动力机房(通信段G网、联通大厦G网、CDMA、)的动力设备(开关电源、UPS、柴油发电机、电池、精密空调)定期、不定期地进行例行的维护巡检，及时发现问题并将问题抑制在萌芽阶段并将其及时解决，以保证通信网络中的动力设备的正常、稳定运行。
主要工作成绩：
1、解决了一直未解决的一期、二期、三期、四期监控遗留问题，开通了具备上电源、环境监控的基站监控，建立并完善环境监控系统，使环境监控真正实现远程监控、无人值守的功能，减小基站维护工作中不必要的工作量;
2、空调维修：加强基站空调的巡检和维护的力度，保证基站温度的恒定，使所有机房通信设备工作在最佳工作状态和温度，提高机房空调工作的稳定性和维修及时性;
3、发电机保养，移动油机车应急通信抢险发电;
4、基站电源及监控问题处理;巡检及平时不定期的维护工作中发现开关电源的监控单元检测电压、电流不准确产品缺陷，协商并督促设备厂家完善其环境监控中心软件的缺陷问题，要求设备厂家更换全部基站CSU(监控单元)芯片，消除基站动力设备正常运行中的隐患;主要以自身力量为主(目前的维护重心主要由我们自己为主)，决不依赖设备厂家的技术人员。
5、动力设备维护体系的建立和完善
移动通信机房、基站中的电源空调等配套设备是整个移动交换系统正常运行的基本保证，通信电源是通信的心脏，一旦电源发生故障，将使整个通信网络陷于瘫痪状态，甚至造成大面积的通信阻断。动力维护工作应该以维护、预防为主，维护过程中注重维护质量，严格遵守设备操作维护规程，使动力设备处于良好的运行状态。
维护管理维修，日常的设备管理及维护工作中应对工作中的流程、信息、问题及时反馈，积极地积累经验，完善和规范化动力机房及基站动力设备的全面巡检维护制度，制定动力设备维护日常工作计划，实行了维护工作规范化、制度化;
加强设备维护的细致工作：维护作业计划、设备故障及时处理、动力设备维护用备件管理、基站入室登记管理、综合报表、员工培训计划;维护档案的完善：设备履历(档案)、故障记录、巡检记录存档以备查;
周密计划、统筹安排、认真实施是我们顺利完成各项工作的关键，制订完整的维护工作计划，掌握每项维护工作的进展情况，将每周的工作和整体工作计划对应，加强工作计划的可操作性，维护工作中每项具体的工作都有的放矢。
以下是近三年的动力维护和工程建设管理工作的主要内容：
1、对工作中的流程、信息、问题及时反馈，完善和规范动力机房及基站动力设备的全面巡检维护制度，工作重点侧重于交换动力机房的维护、巡检。
2、制定动力设备维护日常工作计划，按照维修作业计划实行维护工作规范化、制度化;
3、标准化机房建设;
4、建立基站动力设备故障处理流程和时限，对故障信息来源(交换机房)有反馈、有答复;
5、全面提高维护人员技术水平和工作能力：
我们的维护人员尤其是新员工技术水平不高、知识面单一，还没有许多时间投入到业务学习方面，我们在新、老员工的技术培训方面尽量创造条件，让其自身的技术水平和维护能力方面有所提高，从而提高我们的整体维护水平和维护工作效率，两年的工作中重点加强了提高维护人员的维护技术水平，对动力维护中心人员提供技术和业务指导，并积极组织技术培训和业务学习及技术交流，提供设备厂家的培训机会，目前基本上熟练掌握动力设备的原理和维护方法，对网络正常运行中出现的设备问题初步具有可独立分析、判断、能及时地处理和排除故障的能力。
第3篇：房产销售月度与计划范文
尽管银行试图通过银信合作及其他表外信贷绕过央行的信贷限额，然而大量迹象显示，自2010年10月以来，中央密集出台的紧缩政策（多次上调准备金率和加息、约3万亿元央票发行）已经奏效。不仅银行间拆借利率有所上升，民间信贷市场的贷款利率同样大幅上升，信贷条件趋紧；过去五个月广义货币供应增速已从逾20%降至不足16%，这一指标同时涵盖了表内和表外信贷。此外，尽管GDP增速仍维持在9%左右，实体经济也在趋紧的信贷条件下开始降温。
银行贷款与地方政府基建项目投资回收期限的不匹配，意味着部分项目无法产生足够的现金流来偿还银行贷款。但我们认为中国政府将在这一问题威胁到金融稳定之前采取措施并有能力做到。可行方案中首推允许地方政府发行债券（向本国居民）以资偿还银行贷款。
信贷紧缩终将抑制房地产市场。但我们认为这对银行体系的影响有限，因为住房抵押贷款和对房地产开发商的信贷，在全部银行资产中的占比不足15%和10%。
紧缩政策正在奏效，尽管存在表外信贷
2010年10月以来中国政府开始努力使信贷增速回归正常水平，这是抑制通胀一揽子政策的关键一环。与多数发达国家央行不同的是，中国央行主要通过数量化工具而不是加息来抑制信贷过快增长。主要量化措施如下：
上调存款准备金率。中国央行自2010年10月以来已累计9次上调存款准备金率。上调准备金率50个基点可立即冻结银行体系3700多亿元的流动性，从而限制银行的放贷能力。在我们看来这是抑制信贷扩张更为有效的工具。
发行央票。与发达国家相比，中国债券市场仍较不发达，央行持有政府债券和其他证券数量较少，这使得央行通过出售其持有的证券来收缩流动性的空间较小。但央行已经开始并将继续以其自己的名义发行央票（期限为1个月至3年不等）以从银行间市场回收流动性（见图1）。
新贷款限额体系。2011年，央行推出了更为严厉的月度贷款限额体系以控制银行的贷款行为。鉴于各大银行信贷占比超过40%，这一新月度信贷限额将有效控制各大银行的放贷。
结合逐步加息，2010年10月以来的这些量化紧缩措施已开始奏效，广义货币总量及信贷增长大幅放缓。如图2所示，2011年过去两个月广义货币供应 (M2) 增速从近30%的峰值降至月均16%（与年末16%的目标及长期均值相符），4月份信贷增速同样从2009年三季度同比近35%的高点降至17%左右。
但我们认为，为抑制通胀，未来数月央行仍需保持紧缩政策。目前我们预计未来数月将有两次准备金率上调（100个基点）和一次加息（25个基点）。这些措施将有助于2011年下半年通胀大幅降低。
对于银行表外信贷的问题，尽管目前难以获得表外信贷的及时数据，也不体现在新增贷款数据中，但此类信贷增长在广义货币供应量M2数据中仍有所反映。例如，如果银行通过银信合作向企业提供10亿元贷款，这一贷款不出现在银行的新增贷款数据中，但一旦企业收到该笔款项，将立即作为存款增长反映在其银行账户中，从而进入M2数据。鉴于过去四个月M2供给增长持续放缓，可以认为表外信贷没有改变整体银行体系放贷增速放缓的趋势，即使此类信贷仍可能有所增长。
此外，自2010年年末以来，中国银监会 (CBRC) 开始不断规范涉及表外信贷业务并强化监管，同时制订时间表要求银行将现有表外信贷纳入表内，即银行须在2011年年末前将表外信贷并入表内。截至2010年末表外信贷数额已由2010年7月末的2.08万亿元降至1.66万亿元。根据这一时间表，每季度须将至少25%的现存表外信贷转入表内。
我们认为，由于人们对央行新的“社会融资总量”数据缺乏足够了解而对信贷状况产生了新的困惑。这一指标显示，如果考虑股权和债权市场两种外部融资，2011年一季度非金融企业和机构的社会融资总量仍达4.2万亿元（2010年一季度为4.5万亿元）。从表面上看，这一数据意味着紧缩性政策并未大幅降低信贷总量的增速。但资本市场与银行信贷融资存在本质区别：银行信贷增长会带动贷款―存款的连锁效应，因而将形成自我维持的信贷创造，而前者并非如此。因此，只要紧缩性政策能够抑制银行信贷，则融资总量增速不久将有所放缓（见表1）。
如果现在仍不相信紧缩性政策已使整体信贷环境趋紧，则只需观察官方和民间贷款利率的最新变动即可。如图3所示，尽管基准利率自2010年10月以来已经4次上调（累计100个基点），实际贷款利率甚至高于基准利率。截至2011年4月，55.8% 的银行贷款利率超过基准利率，而2010年四季度这一比例为42.8%。民间贷款利率的上升最为明显：如图4所示，据央行调查，2011年3月份温州（浙江东南部的地级市，民营企业集聚地之一）民间贷款年化利率平均飙升至18.5%。这是一年期贷款基准利率的近三倍，高于前两次紧缩周期（2004～2005年及2007～2008年）的民间贷款利率。
紧缩性政策的另一大影响表现在实体经济在偏紧的信贷环境下已经开始降温，这反映在如下指标中：
采购经理人指数（PMI）这一月度领先指标在过去五个月持续下降。2011年5月份汇丰中国制造业采购经理人指数的初值显示 PMI由过去两个月的51.8降至51.1，为10个月来的低位，连续四个月大幅低于52.3的该系列长期均值。
2011年4月份工业增加值同比增速出乎意料地由3月份的14.8%降至 13.4%。工业增加值的月度环比增速（经季调）亦从3月份的1.2%降至4月份的0.9%。4月份电力生产同比增速也由3月份的14.8%降至11.7%。
的确，对过度紧缩和硬着陆的担忧正在增长。但我们认为这些担忧没有必要。悲观阵营中盛行的论调是信贷紧缩过于严重，中小企业遭受重创。中小企业的确面临融资困难。但这主要是结构性问题，即主导中国金融体系的银行天生喜欢大型企业。即使没有信贷管制，中小企业同样始终存在融资困难。我们认为要通过进一步改革中国金融体系来解决这一问题，而不是依靠放松信贷。
从历史上看，目前17%的信贷增速远非过紧。在金融危机前十年（即1998～2007年），中国年均不到15%的信贷增速和16%的M2增速支撑了近10%的实际GDP增速。如图5所示，M2增速领先GDP增速约3个季度；2010年下半年近20%的M2增速与2011年二至三季度逾15%的名义GDP增速或扣除高通胀后约9%的实际GDP增速相吻合。
地方政府融资平台的信贷问题
为融资以进行城市化基础设施投资，地方政府在过去十年不断通过其城市发展公司向银行贷款。全球危机期间此类贷款加速增长，当时为避免经济硬着陆，中央号召地方政府和银行加快基础设施的投资。
地方政府融资平台债务规模究竟有多大，官方数据显示2010年年末这一数字达7.7万亿元（即占2010年GDP的20%）。尽管此后开始清理地方政府融资平台债务，但目前这一规模可能更大，因为大量在建项目及上马新项目的冲动，使得基础设施贷款不断增长（2010年基础设施项目新增贷款增长1.65万亿元，见表2）。
我们认为基础设施投资本身没有问题，因为经济发展需要这些投资。主要问题在于这些长期项目纵然有益，但多数无法产生足够的现金流来偿还银行债务（期限多为5～10年，大大短于融资项目回收期）。换言之，项目回收期与其债务期限错配严重，导致债务违约风险。银监会的测算结果显示，7.7万亿元中约 23%存在偿债违约风险。
但我们认为对这一问题引发银行危机的担忧没有必要，主要原因如下：
首先，与南欧及其他国家公共债务不同，中国地方政府融资平台借贷资金主要用于投资基础设施建设而非为政府运营支出融资。因此，债务的增长同时带来了政府资产的增长。换言之，债务增长并未导致政府资产负债表的恶化。
其次，许多项目确为所需，因而能产生足够的收益来偿还债务。从宏观角度看，中国货运占全球总量的25%，但中国的铁路网仅占全球总规模的6%，这意味着中国铁路投资的收益远高于全球平均数。事实上，上市公路企业的盈利在中国股市全部上市公司中居于前列。
最后，即使是那些现金流不足的基础设施项目，政府仍有责任进行投资。在我们看来，中国政府一定会优先采取措施防止这些项目引发银行体系的系统性风险。
关键问题在于中国政府将采取何种措施在这一问题波及银行体系之前加以解决。我们认为政府至少有三个可行方案，具体如下：
一是中央政府可代表地方政府发行更多的长期建设债券，使地方政府能够偿还用于公共设施项目的贷款。由于该方案无需改变当前中央和地方政府的财政框架，因而最易实施。自2009年以来，中国政府已代表部分省政府发行了每年2000亿元的债券，以支持选定的地方项目。此外，相对于地方政府直接发行债券，中央政府发行债券的融资成本较低。此类中央政府债券的需求不成问题，因为目前个人储蓄账户存有大量闲置资金（27万亿元）；中国契约式储蓄的增长正拉动对此类政府债务工具（例如保险和共同基金）的需求。
二是中国政府允许地方政府直接发行债券以偿还现有贷款并为未来项目筹措资金。这一方案的显著优势在于各地方政府的债务将由市场根据其特定的信贷等级定价，地方政府投资风险将受到市场的有效制约。决策层已对此方案进行讨论，但其实施需要修订中国的预算法，并加大地方政府账目的透明度，这些均需要一定的时间。这一方案同时还面临一些其他的问题，例如进一步划清中央与地方政府对国有资产的所有权。
三是出售国有资产以资偿还地方贷款。地方政府目前仍拥有2万多家国有企业，其中70%以上有盈利。与此同时，地方政府还拥有自己的收费公路、港口及其他有商业价值的资产。出售这些资产将有助于地方政府偿还那些投资无盈利基础设施项目所产生的债务。不管怎样，我们认为地方政府必须出售这些资产以实现由经济主体向公共服务机构的转变，这是未来五年政府职能转变的关键目标。为此地方国有企业上市将是最佳方案，但真正的挑战在于如何对通过其他渠道出售这些资产进行管理以防止腐败和国有资产的流失。
房产市场：虽过热但杠杆率较低
目前，在房产调控政策陆续出台一年后，有迹象显示这些政策在以下方面开始见效：
房价涨速放缓。全国70个大中城市一手住宅价格环比涨幅由2011年1～2月的0.6%放缓至3～4月的0.3%。与一手房相比，二手房价格涨幅放缓更为明显：环比涨幅由1～2月的0.5%放缓至3～4月的0.1%。此外，1～2月份仅有3～4个城市的房价环比下降，而3～4月份增加至16个城市。
房产交易量萎缩。原因可能在于：对房价持续上涨的预期发生变化；40多个城市出台二套房限购政策。因此，2011年4月房产交易量同比下降近 10%，为近八个月来首次下降，但降幅仍低于2008年下半年27%的平均降幅（见图6）。
房产销售萎缩、信贷紧缩以及保障房的大量推出可能在未来数年内导致大城市房产市场的调整。但这不太可能导致银行系统性风险，主要原因如下：
首先，中国的房产市场虽然过热，但杠杆率较低，这意味着家庭及银行的房产敞口仍较有限。对家庭而言，虽然近两年按揭贷款量迅速增加（由2008年末的3万亿元激增至2010年末的6.2万亿元），但根据我们的计算，城镇家庭拥有按揭贷款的比例仅为6%左右。住房按揭贷款余额仅占总贷款余额的13.4%。事实上，住房按揭贷款的不良贷款率在过去四年内一直处于下降趋势，2010年的0.3%也处于极低的水平（见图7、图8）。
其次，虽然在过去五年内房产开发商的贷款激增，若房产市场崩溃，信贷风险极大，但2011年一季度末对房产开发商的直接贷款仅为2.49万亿元，占总贷款余额的5%。即便加上对房产的间接贷款（如信托贷款），该比例仍不足10%。这也印证了近期压力测试的结果：即便房价下跌30%，对各大银行的资产负债表影响仍较为有限。
第4篇：房产销售月度与计划范文
一、创新思路，强化措施，夯实基础
长期以来，受建筑项目生产周期长、建筑施工企业多而杂、内部管理不规范、工程项目流动分散等影响，建筑业管理一直是税收工作的难点和薄弱环节。今年以来，*县地税局以建筑业、房地产业和房屋装修业为突破口，选准工作切入点，借助信息化手段，规范税收管理流程，探索推行了"全程监管、电子控税"的管理新模式。
为确保这一管理模式的落实，*县地税局成立了建设工程项目税收管理领导小组，并在征收管理科设置了项目管理办公室，抽调2名精干人员对建设工程项目进行专项管理，确保工作到位、管理到位。同时制定并提请县政府出台了《*县建筑业营业税征收管理暂行办法》和《*县个人房屋装修税收委托代征暂行办法》两个文件，为建设工程项目的深入开展提供政策依据。
细分环节、规范流程、科技支撑、全程监控是这一管理模式的核心，其直接作用体现于地税局对辖区内建筑业、房地产业和房屋装修业的税源控管进一步加强，入库税收增长明显。通过对建设工程项目从立项、开工、决算到房屋预售、发票开具以及房屋交付装修、缴费实行全程监管、电子控税，确保了税款的及时、足额、均衡入库。
自该办法实行以来，*县地税局对2005年以来全县已开工建设的64个建设工程项目进行了重新登记，共涉及施工企业21家，项目部164个，经监控管理系统分析比对，清理潜在税源1000余万元。今年1-5月份，*县地税局建筑业、房地产业共征收入库营业税2486万元，同比增长66.5%。
二、主要做法
（一）建筑业管理严把"五关"。一是严把项目登记关。*县地税局通过加强部门配合和信息交流,切实加强源头控管。建设单位到主管部门办理《建设工程施工许可证》之前，持相关资料到地税局建设工程项目管理办公室（项目办）办理项目登记和报验登记，"项目办"将相关信息及时录入建筑业税收监控系统。建设主管部门收到"项目办"开具的《项目（报验）登记证明》后，方可为建设单位发放《建设工程施工许可证》。地税局综合治税办公室每月从县发展计划局、建设局等相关部门采集建设工程项目信息，月度终了后10日内将信息内容传递到"项目办"，"项目办"对综合治税办公室传递的建设工程项目信息与项目登记信息进行筛选和比对，对未办理项目登记和报验登记的建设工程项目，"项目办"发现后及时向建设单位和施工单位发出《办理项目（报验）登记通知书》，催促其办理。二是严把发票管理关。为强化以票控税，建设单位拨付工程款时，必须要求施工单位提供正式发票。施工单位使用发票时，若劳务发生地是其机构所在地，可自行开具发票，否则必须到建设工程项目所在地主管地税机关申请代开，税务机关代开发票时一律按规定征收税款，对违反规定取得和开具发票的行为，将依照发票管理办法的有关规定进行处罚。三是严把日常巡查关。建设单位主管地税机关的税收管理员要按照《*县地方税务局税收管理员下户巡查制度》等要求，每月到所辖业户按照工程项目名称采集拨款、甲方供料等信息录入建筑业税收监控系统。施工单位机构所在地主管地税机关的税收管理员按照工程项目名称每季度采集施工单位预收工程款信息并录入建筑业税收监控系统。税收管理员在巡查中发现未办理项目登记的，将信息传递项目办，由项目办督促"漏登"建设单位和施工单位办理项目登记。四是严把税款征收关。监控系统及时将建设单位的拨款、供料、取得发票等信息与施工单位的预收工程款信息、每月耗用材料信息及征管系统中的发票信息、征收税款信息自动比对分析，发现少缴税款的，做出预警提示，由"项目办"调查核实后，依法做出处理决定，确保税款及时、足额入库。五是严把工程结算关。对于已结算工程，施工单位要及时到"项目办"办理税款清算，出具《清算报告》后，办理项目注销手续。建设单位收到《清算报告》后，方可支付剩余工程款。结算工程属于车间、办公楼、职工宿舍的，转入"两税"监控系统，按规定缴纳房产税和土地使用税。属于房地产开发项目的，转入房地产销售税收监控环节。
（二）房地产业管理做到"三个掌控"。一是全面掌控开发规模。*县地税局利用自己研发的"房地产销售税收监控系统"，根据《建设工程规划许可证》录入开发项目"平面图"，平面图详细注明小区的楼座分布、建筑面积和楼栋数量等，从而全面掌控全县房地产业开发规模。二是严格掌控销售渠道。房地产开发公司在销售住房时，必须通过"房地产销售监控系统"录入房屋销售信息并开具发票，发票和房号一一对应，依据监控系统中的平面图可以清楚地监控该房地产项目每栋楼盘销售量，销售额等信息。三是及时掌控销售情况。纳税人每月将房屋销售、发票开具和银行存款本月发生额等信息通过纳税人无法修改的加密优盘导入"房地产销售税收监控系统"，自动与征管系统中的纳税申报信息比对分析，对于少缴税款或房屋销售有异常情况的，发出预警提示，由税收管理员及时处理。同时，将房屋销售信息录入"物业公司税费征管系统"转入物业公司税收监控环节。
（三）房屋装修业管理坚持"三个明确"。一是明确个人房屋装修业委托代征对象。*县地税局利用自己研发的"物业公司税费征管系统"，将房地产公司已销售的房屋信息以平面图的形式导入监控系统，物业公司据此代征房屋装修营业税。二是明确定额标准。按照营业税建筑业税目的解释，承建装饰工程的单位和个人，无论与对方如何结算，其计税依据均应包含原材料价格和人工费用。对能准确提供具体装修数额的纳税人，可按实际装修支出款额计征，不能准确提供装修支出款额或装修支出款额明显偏低的，由代征单位按不低于地税部门核定的计税额进行计征。为此，*县地税局根据山东省预算定额标准，按照从低的原则，对全县房屋装修每平方米单位造价进行了全面测算。测算结果共分16项，其中1-15项分别为瓷砖、暖气、墙面等不同工程类别的单位造价，16项为单位综合造价，*县地税局据此确定普通装饰装修工程每平方米单位造价为177.28元，单位税额7.57元。这一标准税务机关、纳税人和委托代单位都已认可。三是明确代征流程。物业公司通过平面图可清楚地分辨出每户代征税款情况，据此加强日常巡视，对未缴纳税款的业户及时进行处理。
在此基础上，*县地税局继续延伸管理"触角"，加强物业公司收费管理，房主入住后，物业公司要将每次收取的管理费信息、发票开具信息及时录入监控系统，同征管系统中的纳税申报信息进行比对分析，对于少缴税款或情况异常的，发出预警提示，由税收管理员检查核实后及时处理。同时，物业公司还可通过该系统代征房屋租赁业税收。
三、几点启示
1、*县地税局积极探索，大胆实践，创造性地推行了"全程监管、电子控税"的管理新模式，使所有因基本建设工程项目而发生的建筑业税收、房地产业税收、装饰业税收和物业公司收费全部纳入自动化管理，有效地堵塞了税收漏洞，提高了税收征管质量。县地税局结合实际创新工作的做法，值得有关部门和单位认真加以学习、借鉴。
第5篇：房产销售月度与计划范文
关键词：房地产行业，核心人才，人才流失
作为国家经济发展重要支柱的房地产行业是一个特殊的行业，又是资本密集型和知识密集型的企业，在这些企业里，人才的作用尤为重要。核心人才，首先是在企业中正在或已经做出突出贡献的员工，他们一般都在专业、技术、管理上具有深厚的专业素养和优良的职业操守。核心人才与普通人才相比，具有一定的特殊性和更强的竞争力，往往在企业中起着独挡一面的角色。在房地产行业中，在销售板块，往往20%的优秀销售人才成交了80%的楼盘；20%的核心技术人员负责80%楼盘的设计与规划，20%的管理人员做了组织80%的沟通协调，这20% 的销售、技术和管理人才就可以称的上是企业的核心人才。在当前情况下，大多数房产企业的竞争趋于同质化，企业之间差异化竞争的焦点逐步转到对人才的争夺上来，而创造了企业关键效益的核心人才，成为房产企业之间竞争的灵魂。
一、房地产公司核心人才流失带来的危害。
（1）公司的成本上升，用工成本高居不下。再加上人力资本投资的流失，员工招聘、培训话费的成本，核心人才流失再补充的重置成本，而且这种重新招聘、培训员工方面所发生的费用是辞职者的1.5倍，还有些无形的成本，人脉的流逝、技术的断层等等，成本巨大。
（2）企业无形资产的流失。公司人才的流失，特别是一些掌握公司商业与技术秘密的核心人才的流失，不可避免地带走了自己企业在战略规划、营销策略上的商业秘密，而这些商业秘密很多都是企业通过多年的积累形成的。
（3）带来人心浮动。较高的人才流失率给企业中的在职员工的心理一定会造成不良的影响。
二、房地产公司核心人才流失原因分析
除了国家宏观调控因素，货币政策收紧和高校对房地产高层次人才的教育培训质量较低，高层次人才供给不足等外界因素外，更重要的是各房地产企业的内部因素：
1、缺乏任职资格体系，核心人才难以界定
核心人才是企业发展的终极动力，核心人才的引进、开发、保留、使用、激励与否，与企业平稳有序发展密切相关。很多房地产公司没有明确的核心人才标准和发展规划，没有核心人才任职资格体系，只是依据以往的经验，公司的总经理对几个得力的销售干将和关键的几个高层、能干的几个工程项目经理在年底薪酬奖励上有明显的表示，这种仅凭依靠老板的感觉，并没有明确的标准和科学规范的界定，必然让有些核心人才感觉显示公平。
2、公司缺乏尊重人才的文化，核心人才没有归属感。很多房地产企业的核心人才在单位的归属感不强，公司缺乏关心、尊重人才的氛围，不太鼓励参与式的管理，很多重大决策都是老总根据经验拍脑袋决定，或者仅仅拿到董事会上讨论决定，很少咨询核心人才的意见和建议。
3、不重视培训工作，核心人才发展受限
培训对于核心人才来说是最好的福利，很多房地产公司不重视培训工作，核心人才接受的培训机会较少，同时培训的随意性很大，培训项目大多都来自总经理或者人力资源部认为什么重要就培训什么，对培训的类别和内容的制定也没有做过全面、详细地前期培训需求调查和分析，缺少核心人才的实际需求，而且针对那些优秀人才的综合素质培训较少，比较关注的是专业技能的培训。
4、公司薪酬制度不规范，核心人才感觉显失公平
首先，很多房地产公司的核心人才认为公司的考核不到位，考核结果与奖惩不挂钩。其次，对于核心人才的激励太单一，只有物质激励而缺乏精神激励、内在激励如工作的成就感、工作的挑战性、职位的晋升等。核心人才更注重对自我实现和尊重的需求。再次，优胜劣汰机制不健全。
5、人才离职成本低，不足以约束核心人才
核心人才的离职成本低，而且一般核心人才跳槽，要么是职位提升，要么是薪酬提价，甚至是两者都实现了大的提升，一方面公司的约束力变小，另一方面又有高薪和高职等待着自己，核心人才流失成了必然现象。
三、房地产公司核心人才流失的对策
1、设定任职资格体系，明确核心人才
各房地产公司应根据实际情况，判定什么样的人才是现阶段的核心人才。最佳的方法是制定任职资格体系，对岗位价值进行评比，按照胜任力标准（素质、知识、技能）、行为标准（工作行为、工作态度）、业绩贡献（工作成果、解决问题、价值贡献）三个方面对公司的核心岗位的价值评定出等级。明确界定公司的初级、中级、高级人才，从而选拔出公司的核心人才，对这部分人才从职位或者待遇、职业发展、成就认可上给予充分重视。
2、树立良好的的企业文化，尊重核心人才
公司要树立“以人为本”的管理理念，关心人、重视人、尊重人、信任人、理解人，把人看成是“社会人”而不是“工具人”，关注员工的成长和发展，给他们广阔的舞台，把他们当做企业的主人，在企业中要推行以人为本的和谐文化，把企业发展与满足员工的需求统一起来，不仅仅追求利润的增长，还要根据利润的增长加大职工的经济待遇、福利保障、社会尊重和企业文化建设。
3、制定特殊的薪酬福利政策，吸引核心人才
首先薪酬体系的设计已经要体现公平、竞争，体现核心人才给企业提供的价值，在薪酬方面，施行谈判工资制，中高层采取年薪制的方式，由老总谈判决定其绩效指标和相应的年薪，明确薪酬支付的方式，一般年薪的30%-60%为月度固定支付部分，剩下的依据目标完成情况于年底发放。对贡献特别大的特殊人才，公司还要有特别的表示――年终奖金甚至是赠与股权，特别是在房地产经营不太景气的现状，还可以用期权的方式留住公司需要的优秀人才。在福利制度方面，可以施行弹利制度，对有进取企图的青年才俊，可以有条件、逐步地提供一些高规格的培训比如MBA教育，支持其进修、深造，对于一些外地的优秀人才，可以提供带薪休假、探亲制度，在目标计划完成的前提下，可以相对延长国家法定节假日休息时间比如像春节这样的传统节日，也是房产销售的冬季，可以适当延长春节假期挽留人心；对于一些经常出现在现场的工程项目核心人才，可以提供定期体检、更多的保险（商业保险）享受弹性工作时间制度等等，对于全体核心人才，津贴要全面，饭补、车补、补充医疗保险、节日补助等等，让员工感受到真正的以人为本，当然对于核心人才要有足够的信任和必要的授权，让核心人才体会到全面薪酬的幸福感。
总之，房地产公司核心人才的流失已经给各公司带来了潜在的危机，面对房地产的冬季和国家宏观调控的严峻形势，一个房地产公司要想在激烈的竞争和残酷的市场环境中生存下来并且发展壮大，必须认清楚现实的问题，找到造成该公司核心人才流失的内部、外部等各种原因，并且要想摆脱核心人才的流失问题，就必须转变观念，重新定位核心人才，加快核心人才的培养规划，建立开放的用人制度，营造和谐的工作氛围，设立尊重核心人才的企业文化，同时完善人力资源制度体系，施行动态考核管理系统，公平公正地奖励绩效突出的核心人才。
参考文献：
1、曲江滨，中小企业人才流失问题浅析，市场研究， 2006， （5）
2、陈允双，中小企业人才流失对策研究，企业经济， 2006， （3）
3、倪楠，房地产企业人才流动与流失的现状、动因与对策分析 2008（7）
第6篇：房产销售月度与计划范文
服务方案
一
管理理念及管理目标
为配合城南壹號整体销售计划，并对案场区提供良好的物业服务工作，秉承“亲切服务，专业管理”的宗旨，竭诚为客户及业主提供完善、周到、优质、理想的服务，努力创造一个自然、悠闲、舒适的销售环境。将物业服务的最佳形象具体、形象地展现在准业主面前，使业主对物业服务有所了解，从而增强其购买城南壹號物业的信心。
除此之外，物业服务公司还会配合销售部门做好相关物业管理文件的签署和业主及客户对物业管理服务的咨询解释工作。
1、 将案场作为物业服务的典范实施管理，引入尽善尽美的个性化服务理念，将物业服务与管理融为一体，本着“以人为本”的原则，以高起点的管理、高标准的服务、高素质的人员，让客户及业主享受的人性化服务。
2、 在内部管理上，实行定员、定量、定额方式，以规范严谨的管理方法，合理调配各工作岗位的人员，量化各岗位的工作指标及服务规范，实行严格有效的考核制度，使管理队伍的素质不断地提高，为管理好案场，服务于业主及销售部门打好坚实的基础。
二
案场岗位架构
案场管理岗
客服接待岗
礼宾接待岗
基础作业岗
夜间值班
三楼接待岗
案场形象岗
车辆引导岗
保洁绿化岗
一楼接待岗
水电维修岗
三
案场服务流程
开始
驾车而来
是
客户来访
引导客户泊车，提供服务
否
形象岗敬礼
（拉门、微笑问候）
销售接待员上前迎接
迎接客户
接待递送茶水饮料
置业顾问忙碌
是
否
安抚客户稍等，
联络置业顾问
置业顾问接待客户
客服人员为客户续水或饮料，清理桌面杂物，烟灰缸等
恭送客户出展厅
结束接待
四
案场岗位配置
序号
岗位
编制
编制说明
1
主管
1
负责案场综合管理
2
客服接待
2
三楼入口接待客服1，一楼接待配客服1。负责三楼及案场的服务接待工作。
3
夜值
2
专门负责夜间安全值班，值班时间：18:30---08:00
4
保洁员
4
外围1人，销售案场2人，办公室保洁1人
5
礼宾接待
4
工作时间为08:30—18:30，4人（1个形象立岗，1个车辆引导，1个巡逻，1个机动）,分别承担形象礼宾，车辆引导礼宾工作。
6
工程维修
1
提供销售案场的维修工作
合计
14
根据销售案场营销部对各岗位需求进行配置
五
工作流程及标准
（一）主管：
1、工作要求
l
定时巡视检查各岗位工作人员的工作状态；
l
认真解答客户提出的关于物业管理方面的询问；
l
定期组织开展各部门检查考核；
l
认真处理关于现场物业管理的投诉；
l
要根据情况及时提出物品采购计划；
l
每周组织召开例会，对每周工作情况进行讲评，布置下周工作；
l
检查各岗位服务标准、流程是否符合规范，及时纠正，定期组织培训；
l
每周向营销部开展案场物业服务的意见和建议征询，及时整改；
l
积极配合案场营销服务活动开展。
2、工作程序
l
每天9：00—17：00不定时位进行巡视；
l
随时接受客户关于物业管理的咨询；
l
每天下班后组织员工进行工作讲评；
l
按规定递交月度计划总结。
l
每周组织召开例会，组织开展部门检查考评。
l
每周与案场营销部门进行沟通对接。
（二）礼宾接待
1、工作标准：
l
展示销售案场礼宾形象；
l
保持背跨或立正姿势站立案场主入口处左侧；
l
客户前来参观及参观结束离开时，敬礼致敬；
2、岗位规范及要求：
l
跨立姿势立岗，当客户经过案场入口岗位区域时，成立正姿势转向客户行举手礼，待客户经过后，转体恢复原姿势；
l
在车辆管理人员不足的情况下，及时协助车辆引导员进行车辆引导
l
立岗位置角度与前往的车辆、客户45度角时，面带微笑行注目礼；
l
在距离三米左右，转体面向客户敬礼，待客户经过身边时礼毕，转体恢复跨立或者立正姿势。
l
立即用耳麦通知案场客服做好接待准备工作
3、工作程序
l
每天早8：40上班，18：00下班，整理好本班物品，按物品交接单与夜班人员交接。
l
每间隔1小时与轮休岗对调1次，以保持良好站立形象；
l
吃饭时要等接班人员到达方可离开。
l
交接班时应待接班人员到达后并交代清楚本班工作后方可离开。
l
每天下班前按物品交接单清点物品，与夜班值班人员做好交接工作，双方签字确认后方可离开。
（三）车辆引导：
1、工作标准：
l
在停车场内巡视，见到客户车辆立即前来引导客户泊入车位、为客户开车门，同时告知客户前往销售现场的方向。
l
如客户车内有同来人员，应先替同乘人员开门；开门时应面向客户，一手开门、一手搭在车顶，以示尊重，并等客户下车站定后方可关门，以防夹伤。
l
如是下雨天，应先撑好雨伞再开门，并送客户至案场；如客户较多时，开门后逐步递交备用雨伞给客户。
2、岗位规范及要求：
l
当有客户车辆进入案场停车场区域时，立即按照交通指挥手势指引客户往停车场指定位置停车、指挥进入停车位后，帮客户打开车门，并主动问候“您好，欢迎参观”，手放车门上沿护其头部并客户关好车门，指引客户前往销售现场。
l
当客户离开案场行至停车场时，主动到其车前，帮其打开车门，手放车门上沿护其头部，待客户上车后主动招呼“谢谢参观，请慢走”帮其关闭车门后，指挥车辆离开车场。
l
当雨雪天气或炎热天气时，车场管理人员。需要提供雨伞待客户下车后主动帮其打伞，送客户至案场（或者由客户按指引行至案场
）
注意
l
小心引导，避免造成车辆划伤。
l
若同时有几位客户，应侧重服务后座的客户，同时兼顾其他人。开车门的方向根据停放车辆后人员下车方向进行适当调整。保持停车场内交通和车辆停放有序。
l
其他交通工具车辆指引停放后，微笑欢迎客户参观，并用指引手势引导客户到案场。
3、工作程序：
l
每班工作，整理好本岗位物品。
l
岗位每1小时对调1次，以保持端正的姿势。
l
门岗引导车辆进场后应立即通知礼宾岗。
（四）夜间值班
1、工作标准：
l
对案场进行安全巡查；
l
对来访客户进行解释，告知其开放时间来访；
l
不得脱岗。
2、工作程序：
l
上班前做好准备工作；
l
对案场门窗关闭情况进行检查；
l
对案场物资完好情况进行检查；
l
对案场的水电关闭情况进行检查；
l
每一小时对案场以及外围区域巡查一遍。
3、工作程序
l
每天1
8：30上班，次日8:40下班，整理好本岗位物品。
（五）客服接待
1、工作要求：
l
待客户落座后面带微笑，主动上前询问客户饮品需求，及时根据客户要求提供相应的优质服务
l
根据提供的客户“点单”内服务项目，及时制作高质量的饮品；
l
除个别特殊饮品外，对客户饮品已喝三分之一后的客户器皿应及时添加饮品，避免被动服务；
l
对于不符合客户要求的饮品或食品应及时更换并向客户表示歉意；
l
中途根据客户需要或实际情况添加饮品，主动添加时应先询问客户意见；
l
无服务时应站立观察，随时准备为客户服务。原则上不能过多打扰客户。
l
及时接待区清理杂物等；
2、岗位规范：
l
客户进入水吧洽谈区入座时，立即礼貌用语：“您好，我们为您准备了***，请问您需要什么。”待客户确定需要后，及时回复：“好的，请稍等”；
l
上茶饮时，使用致歉语“您好，打扰一下”按标准为客户端上茶饮后：“这是您的**，请慢用”。及时退出；
l
在洽谈过程中有必要时为客户更换饮品、清理桌面；在服务区域内待命，随时根据指令为客户服务；
l
及时观察客户的需求，如有需求时及时提供（如打火机等）。
注意：
l
微笑服务，问询及时、流利，端送姿势准确，规范；
l
当发现客户有抽烟需求时及时递送烟灰缸或者打火机；
l
关注客户所需，发现客户杯茶饮少于1/3时，及时续水；
l
客户离开后，及时撤杯清理桌面，保持清洁；
l
在添加茶水时如发现烟缸内有二个烟蒂应立即更换，更换烟缸时，应先将干净的烟缸正面向上盖住要更换的烟缸，放入托盘后再将干净的放于原处。所有动作宜轻、柔、稳；
l
当茶几比较低时，为表示尊敬，应采用蹲式服务。
3、工作程序：
l
每天早8：40上班，17:30下班，整理好本班物品。
l
检查销售中心各区域清洁卫生，并及时通知保洁人员清理与整改
l
每间隔20分钟对服务区域进行1次巡视。
l
做好吧台对客物资的统计，清点以及使用记录。
l
做好水吧设备的检查，发现问题及时汇报。
（六）案场保洁
1、工作要求：
l
每天对销售现场进行1次彻底清洁；
l
每周对大厅大理石地面进行一次抛光保养（根据实际情况可增加次数），并定期进行上腊处理；
l
集中清理木地板使用专用清洁剂擦拭，随时清理时使用干拖布；
l
皮制、高档木制家具要喷洒碧丽珠后用干毛巾抹干；
l
清理玻璃用玻璃水刮，保持玻璃的洁亮；
l
案场装饰面、饰品用毛巾擦拭一遍；
l
沙盘、模型每天擦拭，沙盘内用车载吸尘器进行吸尘；
l
清洁不锈钢用不锈钢油擦一遍，再用干布擦；
l
下雨天要在门口摆放脚垫，并在湿滑处摆放“小心路滑”警示牌，对门口进行随时清洁，雨停后及时清理留下的痕迹；
l
客户离开后及时清理台面，并将家具恢复原状；
l
作业时遇到客户时主动避让，礼貌微笑示意或问候：您好！
2、工作程序
l
每日8：20上班，9:00前将销售大厅、洽谈区、通道地面，接待沙发、茶几，沙盘、模型台面，入口大门洗手间进行清洁完毕。
l
9:00—12：00，在不影响接待客户的前提下，对销售大厅玻璃，案场饰品，广告宣传画面，隐蔽边角等进行保洁。
l
中午12：30—13：00对售楼处的地面、家具、清洁1次，并清理一次垃圾，但应尽量减少对客户的影响；
l
其余工作时间按责任区域随时进行保洁，每15分钟巡视1次，工作重点在洗手间、客户接待洽谈区及容易污浊的地方（视客户流量，增加频次）；
l
客户离开后及时清理桌面，并将家具恢复原状；
l
每周一对售楼处内的家具、地面、内墙面、绿化等进行一次彻底清理（根据工作计划安排每日分项进行）；
（七）外围保洁
1、工作要求：
l
雨天应在上、下坡、台阶及其它湿滑处及时放置“小心地滑”警示牌，并及时清理积水；
l
保持外围广场、道路、通道、休闲设施、景观小品无杂物、无灰尘、无污迹、无积水、无广告乱贴乱画；
l
垃圾桶不超过3/4，桶体无污迹、无异味、干净无灰尘；
l
保持外围绿化带无垃圾杂物，做好循环保洁
2、工作程序
l
每天8：20—9：30、13：00--14：00对室外停车场、广场、销售通道、水景观、绿化带及其他公共设施设备场所（地）进行1次彻底清洁；
l
其他时间随时保洁；
l
每2天冲洗一次公共场所、路面（如有需要增加频次）；
l
水景观每周定期进行水质处理；
l
每天清理2次垃圾（根据具体情况，增加频次）。
（八）工程维修
1、工作要求：
l
负责案场、办公室供水、供电正常运行；
l
负责案场、办公室的的日常巡检，发现问题及时协调维修；
l
负责案场、办公室的接报修工作。
2、工作程序：
l
每天9:00—18：00对案场、办公室进行巡视；
l
做好工程问题的计划性维修；
l
做好营销活动期间的供水、供电、排水、通讯、网络的保障工作；
l
做好工程维修的验收工作。
六
行为规范
1、着装
l
工作期间必须按规定穿统一配发的制服及工号牌
l
制服应经常洗、烫，保持干净、整齐、无异味。
l
制服外衣衣袖、衣领、制服衬衣领口处，不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品。服装衣袋不得装过大过厚物品。
2、容貌
l
身体、面部、手部必须保持清洁。
l
上班前不吃异味食物，以保证口腔清洁。
l
头发要常洗、整齐，上班前要梳头，提倡加少量发油，头发不得有头屑。
l
女员工要适当化淡妆，发型应统一束扎于脑后。
3、行为
l
举止文明、大方，精神振作，姿态良好。
l
接触客户时要微带微笑，使用礼貌语言,主动向客户问好、道别。
l
走路时步履均匀，步速适中、轻盈。
l
为客户提供饮品时声音应轻柔、清晰，站在客户右后方半米处，双手前握，身体微躬，注意避免说话时的气流直接喷到客户脸上。
l
为客户提供完服务后应先后退两步，然后转身离开。
l
引领客户时先用手势示意方向，五指并拢，手心朝（左）右上方，指尖指向要指的方向，并说“您这边请”等礼貌用语，拐弯时回头向客户示意。
l
非工作需要不允许与客户并行。
l
客户正在洽谈时原则上不主动服务，但客户如有召唤时应立即前往，服务前应说“对不起，打扰一下”然后迅速进行服务，服务完成后说“谢谢”后离开。
l
不得当众整理衣物,咳嗽及打喷嚏时应转身向后,并说对不起，暂离面对的客户，一律讲“请稍候”，离开时间较长，回来后要说
“对不起，让您久等了”。
l
在打电话或与客户交谈时，如有客户走近，应立即示意，以表示已注意到他（她）的来临，不得无所表示，等客人先开口。
l
说话时声调要自然、清晰、柔和、亲切，不得过高或过低，不得装腔作势。
l
客户问话或询问的问题涉及公司秘密时，应讲究回答艺术，灵活地进行解释。
l
任何时候不准讲“喂”或说“不知道、不行、不可以”。
l
七
岗位职责
（一）案场管理岗岗位职责
1、全面负责销售案场管理工作，统筹协调相关资源；
2、配合地产营销工作，统筹协调地产销售、销售等各方面的关系，保持沟通，建立定期工作协调例会制度；
3、负责销售案场团队建设，负责销售案场团队绩效管理，组织部门例会；
4、负责销售案场创新服务；
5、负责销售案场重大突发事件的处理。
（二）客户接待岗位职责
1、来访客户的拉门迎接工作，并送上规范问候用语及礼仪；
2、户所点的茶饮及时送到，如遇特殊情况（如所点食品暂无），应先向客户说明原因，然后再委婉的请客户改换其他食品；
3、注意客户的动向，随时主动为客户提供各项服务（如加水、增加饮料、询问等）；
4、
有在休息区的客户每人发放关于介绍房产宣传资料；
5、认客户离开时，及时整理桌面，保持桌面的清洁；
6、交办的其它工作。
（三）保洁员岗位职责
1、按照操作保洁标准进行规范操作；
2、按照保洁具体流程，对案场进行规范保洁作业；
3、维护案场的清洁卫生，对不卫生、不文明的现场和行为立即制止和劝阻；
4、时刻保持案场各部位及周边范围的环境卫生；
5、积极参加和配合各类培训，提高工作技能和业务水平，提高自身修养；
6、负责案场各类大型活动的保洁工作；
7、时刻注意自身形象，使用得当的礼貌、礼仪，不得使用任何土语、粗语，以免表达不准确而引起误会；
8、在岗期间，规范行走姿势及路线，正确使用保洁工具，不得于他人私语
9、在岗期间，做到“三先”即：先走、先进、先出；
10、按照规范要求提供洗手间礼仪引导服务
11、做好上级主管领导安排的临时工作任务。
（四）车辆引导岗
1、指挥来访客户车辆的安全停放；
2、热情引导来访客户，为顾客拉关车门，问候语言动作规范；
3、负责为雨、雪天来访的客户，撑伞接送服务；
4、对客户车辆检查及安全防范工作，发现问题及时处理和排除安全隐患；
5、区域道路畅通，车辆停放规范有序，符合消防有关规定。
（五）夜间值守岗位职责
1、对案场夜间的安全管理和防范（内部和外围）；
2、在案场过夜车辆进行安全管理；
3、对案场各出入处钥匙的管理及按时开关大门；
4、时间不得看书、看报，不得饮酒或酒后上岗；
5、案场夜间的安全，每一小时巡逻一次，在岗时间不允许睡岗；
6、守不利，造成财产损失的将究其责任并按公司相关管理规定进行处理。
八
费用测算
一、人员工资支出：
序号
岗
位
月工资
标准
定编
月工资（元）
1
主
管
4000
1
4000
2
礼宾岗
2700
4
10800
3
值
夜
1800
2
3600
4
保
洁
1300
4
5200
5
接
待
2400
2
4800
6
维
修
2300
1
2300
合
计
14
30700
二、社保福利费
计算公式：月总工资×28.7%（养老20%+医疗6%+工伤0.7%+生育0.5%+失业1.5%）=月社保福利费
30700×28.7%=8811元
三、服装费用
序号
岗
位
服装标准
（元/套）
数量（套)
金额（元）
1
主
管
600
4
2400
2
礼宾岗
500
16
8000
3
值
夜
500
4
2000
4
保
洁
300
16
4800
5
接
待
600
8
4800
6
维
修
300
4
1200
合
计
52
23200
服装按两年折旧：23200÷24个月=967元/月
四、秩序维护费
序号
名称
数量
单价（元)
金额（元）
1
对讲机
5
500
2500
2
手电筒
3
100
300
3
雨衣
4
100
400
4
雨鞋
4
50
200
合
计
3400
按两年折旧：3400÷24个月=142元/月
五、环境维护费用
序号
费用名称
估算金额（元/月）
备注
1
保洁用品（拖把、扫把、毛巾等）
1200
根据2015年6月---2016年4月所购物资金额平均分摊所得数据。
2
纸巾（抽纸、卷纸等）
600
3
绿化修剪
350
4
鲜花摆放
1200
合
计
3350
六、工程维修费用
序号
名称
数量
单价（年/元)
金额（元）
1
电梯维保
3
3000
9000
2
监控维修费
5000
5000
3
零星维修
5000
5000
合
计
19000
19000元÷12个月=1584元/月
七、税费
按最新营改增标准计算：物业管理费收入÷1.06×6%计提
35000元/月÷1.06×6%=1981元
七、管理费
按照物业服务费收入8%计提。
35000元/月×8%=2800元
八、盈亏结果
35000元-（1-7项合计50335）=-15335元
盈亏结果：每月亏损15335元
九
建议事项
1、建议在案场专门设置物业服务咨询台，并配备物业管理专业人员服务，解答客户有关物业管理的咨询。
2、建议将物业服务模式、服务理念及服务标准等信息制作成背景板或喷绘，放置于物管服务咨询台周围，以有形方式对物业服务提前向客户或准客户进行展示，以增加客户对物业服务的认知和理解，树立客户的口碑传诵效应。
3、建议将《临时管理规约》、《前期物业服务协议》等物业相关文件与《商品房买卖合同》制作成册，置于咨询台/文件公示台供客户及业主翻阅，以体现物业服务之专业形象。
4、建议对吧台物质配备、服务项目进行完善：
1）建议撤销现有纸质纸杯，改换玻璃、水晶或其他材质较好的水杯，这样既能体现档次，同时也能体现出对客户的尊重；
2）建议购置速溶冲剂与咖啡的放置器皿，不宜直接将纸质包装直接放于吧台面，显得不够专业且有碍观瞻；
3）建议增设几项简单易于操作饮品种类：a
现有的白开水建议改成柠檬水，加柠檬粒，夏天可加冰块，b
速溶或现磨咖啡，c
果珍或其他简易果汁类速溶饮品，d
2至3种常见茶类；（饮品可配置与之对应的造型吸管）
5、建议对洗手间设施设备进行完善：包括皂液盒、喷香机、擦手纸、纸巾架、烘手机、挂勾、温馨提示标识等；
第7篇：房产销售月度与计划范文
关键词：海南；经济金融；分析
中图分类号：F833文献标识码：A 文章编号:1003－9031(2011)09－0020－06DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.09.05
一、2011年上半年海南省经济发展所处的国际国内宏观背景
（一）国际经济动态
1.世行预计发展中国家将成为全球经济增长的主引擎，双速复苏仍将延续。世界银行在6月初的《2011年全球经济展望》报告中预计，2011年和2012年全球经济将分别增长3.2%和3.6%，今明两年仍将延续“南高北低”的复苏局面，发展中国家的经济增速将继续超过发达国家，成为全球增长的主引擎①。其中，2011年和2012年发展中国家的经济将分别增长6.3%和6.2%，发达国家将分别增长2.2%和2.7%。与1月份的预测数据相比，世行将发展中国家经济增速调高了0.3个百分点，对发达国家经济增速调低了0.2个百分点。
2.美国经济呈现“三高三低”特征，美联储慎言第三轮量化宽松货币政策。5月份，美国制造业采购经理人指数由4月份的60.4下降至53.5；非农部门失业率达9.1%。美国经济数据不佳，就业不及市场预期，但美联储主席伯南克并未就“是否推出第三轮量化宽松政策”发表任何言论，仅提出2011年美国经济增长较预期放慢，宽松货币政策仍有必要，利率在“较长一段时期”内仍将维持低位。
3.债务危机困扰欧洲，通胀压力持续增大。国际清算银行的数据显示，截至2010年末，银行业持有的希腊国债总额共计542亿美元，其中96%由欧洲银行持有。若希腊债务重组将导致25%的国债价值缩水，欧洲央行的直接损失额度会达到其目前全部资本金的近一半，德法两国的损失尤其严重。欧洲各国互持债务，使欧债危机前景变得空前的复杂多变。与此同时，欧洲通胀压力较大，1―6月通胀率均超过其自设2%的通胀目标，4月7日和7月7日，欧洲央行连续两次上调再融资利率各25个基点。
4.经济持续疲软，日本央行继续实施宽松政策。日本一季度实际GDP环比下降0.9%、同比下降3.7%，日本经济财政担当相与谢野馨预测2011年度日本GDP将接近零增长。货币政策方面，在“3.11”大地震发生后，日本央行向市场快速注资超过40万亿日元。6月14日，日本央行宣布继续维持基准利率零至0.1%不变，同时还维持10万亿日元的量化宽松货币政策规模。此外，新增5000亿日元的贷款计划用于扶持日本成长型中小企业，以刺激实体经济增长。
（二）国内经济动态
1.经济运行总体良好。上半年，全国国内生产总值（GDP）204459.0亿元，同比增长9.6%。规模以上工业增加值同比增长14.3%。规模以上工业企业产销率达到97.8%，同比提升0.1个百分点。固定资产投资（不含农户）124567.0亿元，同比增长25.6%；其中，房地产开发投资26250.0亿元，同比增长32.9%。社会消费品零售总额85833.0亿元，同比增长16.8%。进出口总值17036.7亿美元，同比增长25.8%；其中，出口8743.0亿美元，同比增长24%；进口8293.7亿美元，同比增长27.6%。实际使用外资金额608.9亿美元，同比增长18.4%。财政收入56875.8亿元，同比增长31.2%；财政支出44435.1亿元，同比增长31.4%。居民消费价格累计上涨5.4%，其中，6月同比上涨6.4%，比5月高0.9个百分点，为近三年来月度最高值。
2.制造业采购经理指数连续三个月回落。6月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.9%，低于上月1.1个百分点，连续三个月回落。该指数为2009年3月以来的新低，但仍连续二十八个月位于临界点――50%以上的扩张区间，显示出中国制造业总体仍在增长，但增速逐月放缓的迹象。调查显示，当前制造业经济增长放缓的同时，市场需求回落进一步加剧，产成品库存呈现上升态势，企业生产积极性受挫。此外，一些地方政府采取的“拉闸限电”措施，限制了部分制造业企业的生产，造成交货期延长。
3.宏观调控力度不断加大，“双率”调至新高。今年以来，央行宏观调控力度不断增大，2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行年内第六次上调存款准备金率。至此，大型金融机构的存款准备金率已达到21.5%的历史最高点。2011年7月7日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。
4.货币供应量持续回落。6月末，国内广义货币(M2)余额78.1万亿元，同比增长15.9%，比上年末高0.8个百分点；狭义货币(M1)余额27.5万亿元，同比增长13.1%，比上年末低8.1个百分点；流通中货币(M0)余额4.5万亿元，同比增长14.4%。本外币贷款余额54.7万亿元，同比增长16.8%。本外币存款余额80.3万亿元，同比增长17.5%。国家外汇储备余额3.2万亿美元，同比增长30.3%。全国社会融资规模7.8万亿元。
二、2011年上半年海南省经济运行基本情况
（一）经济总量持续较快增长，三次产业协调发展
上半年，全省实现地区生产总值（GDP）1222.3亿元，同比增长10.4%，同比回落9.0个百分点，高于全国0.8个百分点。三次产业增加值占比分别为25.8%、27.3%和46.9%，同比分别增长6.1%、17.6%和8.8%。
（二）工业增长处于较高水平，经营效益快速提升
上半年，全省规模以上工业实现增加值207.0亿元，同比增长16.4%，高于全国2.1个百分点。其中，轻、重工业增加值占比分别为22.4%和77.6%，同比分别增长10.3%和18.6%，重工业拉动作用较为突出。1―5月，全省345家规模以上工业企业实现利润59.3亿元，同比增长26.6%。综合效益指数358.6%，同比提升33.8个百分点。产品销售收入609.5亿元，同比增长35.5%。
（三）投资增速持续高增长，第三产业占比较高
上半年，全省共完成固定资产投资668.2亿元，同比增长33.6%，高于全国8.0个百分点。固定资产投资增长有四个特点：一是投资总量较快增长，增速有所回落。投资总量比去年同期多增168亿元，但受去年基数较高影响，增速比去年同期回落9.6个百分点。二是第三产业主导地位突出。全省三次产业投资增速分别为：43.4%、22.8%和35.6%；投资额占比分别为0.8%、15.1%和84.1%。三是房地产开发投资快速增长。全省房地产开发投资287.5亿元，同比增长40.0%。四是投资项目总数较快增长。全省投资项目累计1518个，同比增加282个；其中，新开工项目321个，同比增加35个。
（四）消费市场持续稳定增长，城镇消费占比较高
上半年，全省社会消费品零售总额365.4亿元，同比增长18.6%，高于全国1.6个百分点，同比回落0.6个百分点。其中，城镇、乡村消费品零售额占比分别为90.6%和9.4%，同比分别增长19.1%和14.4%。零售商品销售额较大的包括：石油及制品类67.2亿元，同比增长39.6%；汽车类53.8亿元，同比增长8.6%；粮油、食品、饮料及烟酒类12.8亿元，同比增长40.6%；家用电器和音像器材类11.0亿元，同比增长32.1%；服装鞋帽、针、纺织品类9.8亿元，同比增长52.6%。
（五）进出口快速增长
1―5月，全省进出口总值48.9亿美元，同比增长36.6%。其中，进口39.3亿美元，同比增长44.0%；出口9.6亿美元，同比增长13.0%；贸易逆差29.7亿美元。从贸易方式看，一般贸易占主导地位。其中，进口贸易中一般贸易占比76.8%，同比增长43.7%；出口贸易中一般贸易占比60.8%，同比增长12.5%。从贸易地区看，进口额最大的为非洲地区12.3亿美元，同比增长49.0%；出口额最大的为香港2.5亿美元，同比增长21.8%。上半年，全省实际利用外资5.9亿美元，同比增长7.2%。新签利用外资协议合同数21宗，同比下降41.7%。
（六）财政收入较快增长，民生支出进展加快
上半年，全省地方一般预算收入185.6亿元，同比增长23.7%。其中，税收收入占一般预算收入的比87.7%，同比增长20.5%。税收收入的增长主要来自于营业税和企业所得税，两项税收分别为67.8亿元和26.8亿元，同比分别增长2.7%和60.3%。全省地方一般预算支出312.9亿元，同比增长65.8%。预算支出规模较大的有：社会保障和就业支出54.4亿元，同比增长55.7%；教育支出47.0亿元，同比增长50.8%；农林水事务支出42.2亿元，同比增长63.1%。
（七）物价指数全面上涨，通胀压力增大
上半年，全省居民消费价格指数（CPI）累计上涨6.6%，高于全国平均水平1.2个百分点。在类商品中，受农产品大幅涨价以及房屋交易价格和租赁价格上涨较快影响，食品、居住类价格涨幅分别达到15.0%和6.1%，其他商品价格变动幅度则不明显。随着全球经济复苏预期增强，工业企业生产加快恢复，对资源能源和原材料类产品需求增加，推动了生产资料和原材料价格的快速上涨，工业生产者购进价格指数（RMPPI）和工业品出厂价格指数(PPI)累计分别上涨17.4%和8.8%。
三、2011年上半年海南省金融运行情况
（一）贷款增速先抑后扬，新增量历史同期最高
6月末，海南省本外币贷款余额2885.0亿元，同比增长26.8%，比去年同期低10.4个百分点，比年初增加370.9亿元。
上半年全省贷款结构变动特点：
1.中长期贷款、短期贷款快速增长，票据融资增速持续为负。6月末，全省本外币中长期贷款余额2310.8亿元，同比增长28.2%，比年初增加291.1亿元；短期贷款余额444.7亿元，同比增长26.6%，比年初增加39.7亿元；票据融资余额53.9亿元，同比下降25.4%，比年初增加14.9亿元。
2.新增贷款以经营贷款和固定资产投资贷款为主，银团贷款大幅减少，个人贷款及透支同比下降较多。上半年，全省新增经营贷款137.3亿元（其中短期增加15.6亿元，中长期增加121.7亿元）；新增固定资产投资贷款188.7亿元（其中短期34.5亿元，中长期154.2亿元）；银团贷款减少41.4亿元（其中短期减少31.3亿元，中长期减少10.1亿元）；个人贷款新增23.5亿元（其中短期减少2.5，中长期新增26.0亿元）。截至6月末，全省固定资产贷款余额1612.2亿元，占比55.9%。
与去年同期相比，全省经营性贷款同比多增116.9亿元，反映出宏观调控背景下，全省商业银行对企业的支持力度依然较大，而受房地产调控政策影响，全省房地产销量下降，个人贷款同比减少62.3亿元。
3.人民币、外汇贷款持续较快增长。截至6月末，全省人民币贷款余额2560.2亿元，同比增长24.5%，比年初增加290.5亿元；全省外汇贷款余额50.2亿美元，同比增长55.7%，比年初增加13.3亿美元。
4.国开行贷款占比最高。上半年，全省新增贷款前四位的银行分别为：国开行（158.5亿元）、农信社（57.0亿元）、工行（36.3亿元）、中行（31.2亿元）。国开行依然是全省信贷投放最多的银行。截至6月末，该行贷款余额1177.9亿元，占全省贷款额的40.9%。
5.贷款投向地域主要集中在海口市。上半年，海口市新增贷款290.2亿元，占全省新增贷款的78.2%，除此之外，全省仅有三亚（20.3亿元）、澄迈（12.9亿元）、琼海（10.2亿元）三市（县）新增贷款较多，其余市县贷款新增量均未过亿，有8个市（县）贷款不增反减。
经历上年的高增长后，上半年全省贷款增速经历了一个先抑后扬的过程，1-5月持续下降，在6月份新增116.8亿元后，贷款增幅开始提升。从新增贷款绝对量看，1-6月份全省新增贷款370.9亿元，为历史同期最高，即便是在宏观调控的背景下，海南省信贷规模仍保持高增长，表明随着国际旅游岛建设的不断深入，全省经济实体对资金需求较为强烈，而金融机构则对全省经济前景看好，以增加信贷投放契合了实体经济的资金需求。
（二）存款增幅高位回落，新增量近三年同期最低
6月末，全省本外币存款余额4521.4亿元，同比增长15.6%，比去年同期低27.0个百分点，比年初增加304.6亿元。
上半年全省存款结构变动特点：
1.本外币个人存款、单位存款、财政性存款新增量均小于去年同期。6月末，全省本外币个人存款余额1867.6亿元，比年初增加186.7亿元，同比少增97.8亿元。本外币单位存款余额2455.4亿元，比年初增加100.8亿元，同比少增399.8亿元。本外币财政性存款余额163.1亿元，比年初增加13.7亿元，同比少增25.8亿元。
2.人民币存款较快增长，外汇存款高速增长。6月末，全省人民币存款余额4459.1亿元，同比增长15.5%，比年初增加286.9亿元。外汇存款余额9.6亿美元，同比增长30.8%，比年初增加2.8亿美元。新增外汇存款主要为外汇贷款派生。
3.海口市新增存款占全省逾五成。上半年，海口市新增存款171.7亿元，占全省新增存款的56.4%。三亚市存款减少3.5亿元，洋浦开发区减少0.9亿元，其余市（县）存款均有不同程度增加。截至6月末，全省存款前三位的分别为海口市（2410.6亿元）、三亚市（613.0亿元）、琼海市（183.9亿元）。
4.跨省资金流动净流入。上半年，全省各银行类金融机构累计流入资金18571.5亿元，流出18383.5亿元，累计资金净流入188.0亿元，比去年同期少489.3亿元。
从今年1月份开始，全省存款增速出现拐点，由上年末的32.8%降至18.6%，此后各月增速均未超过20%，存款增幅的高位回落与上年国际旅游岛建设启动大量资金涌入造成的基数较高有关。此外，受物价持续高企、实际存款利率因素影响，居民储蓄意愿下降，而随着银行理财产品不断丰富，居民购买理财产品增多，“银行存款搬家”现象较为突出。
四、值得关注的问题
（一）关注物价持续处于高位
今年以来，海南省物价持续处于高位。考虑到当前全省经济运行仍然面临国际大宗商品价格偏高带来的输入通胀压力、流动性过剩导致的旺盛需求压力以及国内食品价格的传导，物价上涨的整体压力难以在短时间内减轻。与此同时，全省农业生产资料价格指数、工业生产者出厂价格和购进价格也处于10%以上的高位，物价存在由结构性上涨向全面上涨扩散的趋势，连续上行的物价给经济金融的负面影响已经显现。一是银行流动性受到影响。目前居民储蓄实际利率为负，存款向黄金、房地产、股票等避险产品分流明显，存款的大幅减少使银行的流动性下降，盈利能力和抗风险能力随之降低。二是对低收入群体生活影响较大。按全年价格涨幅5%初步匡算，城镇居民人均每月生活费支出将分别增加50元，对省内人均月消费支出仅400元左右的低收入群众生活质量影响较大。居民储蓄问卷调查显示，一、二季度省内居民对物价的满意度水平分别为16.6%和20.6%，处于近几年来的较低水平。三是增添企业经营成本。投资品和原材料价格大幅上涨抬高企业生产成本，但由于多数产品供过于求，市场竞争激烈，下游产品价格上涨空间较小，难以抵消上游成本增加的影响，导致部分企业经济效益下降。1―5月，全省亏损企业户数77户，比上年同期有所增加。
（二）关注房地产市场调控的负面效果
上半年，全省房地产业增加值137.6亿元，同比下降3.4%；房屋销售额423.2亿元，同比下降5.3%；销售面积434.4万平米，同比下降9.9%。金融机构方面，当前省内大部分商业银行房地产审批条件权限已被上收总行，商业银行严格执行房地产开发企业准入名单制管理。二季度的银行家问卷调查显示，全省房地产业审批条件指数为22.0%，比上季度低5个百分点，持续5个季度处于严格限制状态。
目前，房地产业对海南经济增长的贡献率超过10%，房地产贷款占全省贷款的比重在20%以上。房地产业对全省经济金融存在较大影响，尤应关注房地产企业资金链状况、在建项目的进度情况和银行的风险程度，防止行业风险向金融风险转化。
（三）关注理财业务大幅增长对宏观调控带来的挑战
近年来，商业银行理财业务迅速发展。截至6月末，海南省理财产品余额120亿元（其中企业理财产品30亿元，个人理财产品余额90亿元），比年初增加60亿元。上半年全省各家商业银行累计销售额在1200亿元左右，理财业务的发展提高了商业银行的竞争力，但也给央行宏观调控带来新的挑战[2]。一是为应对存款准备金率上调，商业银行通过代客理财业务将表内存款化为表外资金，直接导致了存款和货币供应量的减少，抵消了货币政策紧缩效果。二是高收益保本理财产品对存款利率管理政策形成冲击。银行保本理财产品收益率高于银行存款。随着银行理财产品向低风险、高流动性的资产属性回归,“存款理财产品化”趋势渐显，对存款利率体系的冲击和影响日益突出。三是理财产品收益率竞相上调加剧了利率市场同业竞争。理财产品市场利率竞争加剧致使商业银行在“保市场”和“增利润”间艰难平衡，非理性竞争行为不时显现。四是理财产品市场涉及面过于宽泛容易成为影响金融稳定的扰动因素。商业银行扎堆发行投资于大型固定资产投资项目的信托理财产品，但在宏观经济不稳定因素增多、房地产市场调控力度加大、资本市场低迷的情况下，银行理财产品市场风险可能会暴露，为理财产品市场持续健康发展、保持金融运行稳定埋下了隐忧。
（四）关注异地贷款的较快增长带来的负面影响
近年来，银行间竞争加剧，海南省商业银行加大了信贷营销力度，跨省贷款投放增多。截至6月末，全省各家银行对省外企业贷款余额累计275.4亿元，比上年末增加59.1亿元；对省外企业贷款占全省各项贷款的9.5%，比上年末高0.9个百分点。目前海南省商业银行流动性普遍比较充裕（贷存比仅为63.8%，低于全国平均水平近5个百分点），商业银行为提高资金使用效益，探索在更大范围内拓展业务，异地贷款的增加具有一定的客观性。但值得关注的是，在货币政策从紧的背景下，商业银行信贷规模受到限制，异地贷款的增加势必会挤占本就相对欠缺的金融资源，加大本地资金供需矛盾，不利于国际旅游岛建设。此外，从贷款风险角度考虑，受地域、时间的限制，贷款银行不能及时到企业进行贷款跟踪管理检查，从增大贷款风险。
（五）关注信贷收紧背景下中小企业的资金需求
随着商业银行的信贷收缩，中小企业融资难度增大，不少企业将融资重点转向了民间融资。调查显示，2011年前5个月全省典当企业的典当发生额为12.6亿元，比2010年全年还多3.5亿元。相对于银行信贷，民间融资成本明显偏高。调查显示，海南省企业民间融资平均利率为17.8%，最高达35.0%，利率一般为同期金融机构贷款利率水平的2-3倍。相对于大企业而言，中小企业抗风险能力较差，融资成本的提高让一些中小企业生产企业经营活动受到重创。全国工商联对广东、浙江、江苏等16个省的最新调研结果显示,中小企业特别是小型、微型企业生存状况甚至比2008年金融危机时更为严峻。目前，海南省尚未有中小企业大规模资金链断裂现象发生，但融资难问题一直制约着省内中小企业的生存发展，相关部门应未雨绸缪，及时出台相应措施缓解中小企业融资困境。
五、对策建议
（一）落实宏观调控措施，有效防治物价上涨过快
一是正确分析、掌握市场物价形势，努力保持物体水平稳定。二是把控制食品价格上涨作为控制物价的重点，加大对食品生产和运输行业的扶持力度，实行倾斜政策，控制食品价格上涨。三是提高物价调控的前瞻性，进一步加强对物价上涨及拉动因素的监测分析，根据形势变化及时采取应对措施。四是要保持宏观经济政策的稳定性和连续性，密切跟踪经济形势新变化，把握好促进经济增长与抑制通货膨胀的平衡点，促进经济平稳较快增长。
（二）提高房地产市场调控水平，促进房地产市场健康发展
一是加大经济适用房及廉租房的投入量，有效改善房地产市场供应的结构性矛盾，平抑房价，保障低收入者的住房要求。二是在贯彻国家宏观调控政策的同时，结合海南实际情况和国家给予国际旅游岛建设更大的自和优惠政策，争取国家对海南房地产业发展区别对待。三是搞好房地产发展规划，形成高端旅游房产，普通商品房和中低收入保障住房三个层次，引导房地产资金投资房地产信托基金，旅游产业基金、股权酒店等。
（三）加大信贷支持力度，支持海南国际旅游岛建设
一是加大项目投资支持力度。省内各金融机构应结合海南省经济发展战略、产业发展规划、融资服务需求调整金融服务目标，调整信贷投向重点，创新信贷产品，扩大金融增值服务，为全省产业升级和经济增长提供更多的金融支持。二是加大对“三农”支持力度。涉农金融机构应继续坚持服务“三农”的方向，做好金融支农工作。其他金融机构则应强化服务“三农”的意识，推进组织制度和产品创新，在切实防范金融风险的同时加大金融支农力度。三是促进个人消费信贷增长。落实和出台有关信贷政策措施，支持居民的住房及汽车消费需求，增强居民的消费能力，启动消费市场。
（四）完善中小企业融资体系，促进中小企业发展
一是切实发挥银行中小企业信贷部门的作用，推出符合中小企业特点的信贷产品、建立符合中小企业特点的业务流程、风险控制和内部控制等制度。二是借鉴发达地区经验，吸引民营金融资本进入。东部沿海地区民营金融资本数量较多，竞争较激烈，且业务模式经过了市场的考验，海南省可借鉴其模式，采取一定政策优惠措施，鼓励吸引这部分民营金融资本的进入，丰富本地中小企业融资渠道。三是搭建以省级平台为龙头、各市（县）中小企业信用担保公司为主体的中小企业融资服务体系，鼓励和引导好社会投资开展中小企业融资担保业务。四是做好中小企业融资上市培育和推荐工作，积极探索中小企业直接融资的渠道。
六、趋势预测
从国际环境看，世界经济正在由恢复期的快速回升阶段向平稳增长阶段过渡。从我国情况看，宏观经济继续朝着宏观调控方向发展。受宏观调控政策效应影响，下半年海南省经济增长将逐步平稳，考虑到上年基数因素，三、四季度，全省经济增幅应会稳定在10-11%之间。综合外部经济金融环境变动趋势及全省经济金融运行特点，预计下半年全省信贷投放会继续保持较快增速，但增幅将会逐步降低。
参考文献：
