老人住房设计精选(九篇)

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第1篇：老人住房设计范文

【关键词】宜昌市；休闲方式；改善与创新；养老建筑

1. 绪论

1.1 课题研究的背景

老龄化已经成为中国乃至世界的问题，同时，中国的养老设施也存在很多问题，国内多数养老设施的发展还停留在设施数和床位数的增加上，养老机构的生活品质较差，照料方式粗放，远没有达到有针对性的、切实满足老年生活照料的要求。养老设施还停留在只是对宾馆、医院等建筑的简单模仿，存在着片面追求“宾馆化”、“医院化”的倾向。[7]同时据调查显示，老年人休闲时间普遍比较充裕，一天平均休闲时间在 3-5 小时，年龄越大休闲时间则更多，应此休闲时间在老年人生活中占了很大比重，日常休闲已经成为老年人的重要生活部分。

1.2 相关概念和研究范围的界定

1.2.1 相关概念。

养老安全防护设施：包含安全辅助设施，交通设施，消防安全设施。

安全辅助设施：无障碍设施、扶手、建筑导向标志、防撞防滑等设施。

交通设施：楼梯、过道、房门等设施。

消防安全设施：火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、安全疏散系统等设施。

生活休闲方式：书法、绘画、打牌、唱歌跳舞、垂钓、游园等休闲活动。

1.2.2 研究范围的界定。

主要针对本文提出的建筑内养老防护设施的配备情况及合理性进行分析和研究，而其他养老设施，例如医疗保健设施，因所调查对象不存在相关设施，无法结合实例研究，故不在研究范围之列。同时，本文针对研究的具体内容提出相关的分析和改善方法，可能涉及建筑设计、安全设施、建筑设备等多个内容的知识。老人生活休闲方式无严格界定。

1.3 研究的内容、目的、意义

1.3.1 研究热荨

主要从养老建筑的安全防护设施与老年人生活休闲方式入手，在养老建筑防护设施上，主要有消防安全设施，安全防护设施，无障碍设施。生活休闲方式则主要通过现有拥有的休闲娱乐设施与老年人进行的休闲娱乐方式比较，探究价值及合理性。

1.3.2 研究目的。

通过对宜昌市养老建筑安全防护设施及生活休闲方式的调查分析，再结合国内外养老建筑典例的分析，可以从中分析现存养老方面的不足，在此基础上提出改善建议并加以创新，以促进养老相关方面的发展与建设。

1.3.3 研究意义。

据宜昌市民政局工作报告显示，宜昌市的老龄化程度明显要高于全国水平，已经全面进入了老龄化社会，且跻身为全国首批养老服务综合改革示范城市。因此，在宜昌市开展相关养老调查具有很高的现实意义。

研究不仅注重养老相关方面的改善，同时存有创新，研究结果将为今后养老建设提供有效的参考，解决一部分现存的养老问题，对缓解社会养老压力，减轻老年人的儿女负担问题起到积极作用。

2. 国内外现有的养老安全防护设施及生活休闲方式

2.1国内外养老设施现状分析

国内的养老设施研究大多从一般意义上的舒适出发，如无障碍设计、 消防设施，安全防护设施，停留在物质设施的改进，借鉴国外的经验提出宏观的空间规划设计原则和设计理念，但还没有关注到老年人综合生活品质的改善。总的来说，国内研究偏重于物质的空间环境，而对护理环境及老年人生活行为方面的研究还很不够。国外的养老设施研究跨越了学科的界限，在养老设施空间环境与老年人的行为、空间使用行为、心理行为[7]等个人属性与空间结构等不同方面，进行系统化的研究，已走在国际前列。

2.2国内外老年休闲方式现状分析

发达国家较早就进入人口老龄化社会，相对的也较早就注意到休闲对于退休人的现实意义。西方社会在老年人运动休闲的研究也比较多，时间较长。在世界各国纷纷进入老龄化社会之后，老年人运动休闲作为缓解老龄化社会危机的重要途径的研究成为了各国研究的一大重点。如何使老年人避免在运动休闲中受伤和受伤的性别差异等等均为国外的研究重点。[9]国内对休闲行为研究相对较晚，涉及的研究内容基本体现了休闲行为的主要方面，但在理论基础研究方面比较薄弱。我国对老年人休闲行为研究角度较单一，系统性的研究不够深入。由于我国地域大、差异性强，现有的老年人休闲行为研究的样本也较小，较大区域的老年人休闲行为研究极少。

3. 宜昌市典例分析

3.1 晚霞老年公寓背景介绍

宜昌市晚霞老年公寓（图一）位于宜昌市西陵区开发区渭河路，占地面积3000平方米，总建筑面积4000平方米。设有单人间，双人间，特护间等多规格住房120间，床位236张。收住对象为自理，半自理和全自理的老人。老年公寓总共四层，一至四层都为照料室，每个照料室都设有符合老年公寓建设规范的床位，家具，电视机，独立卫生间等设施。公寓旁为小园林，绿化充足，还有供老人休息的廊道，外部还配有健身器材。总体上基础设施比较完善。

3.1.1安全防护设施。

消防安全设施：

晚霞老年公寓配备有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统，每层楼的适当位置都设有三个手动报警器及多个灭火器放置点，消防安全设施（图二）十分齐全的，但在疏散标识（图三）的摆放方面还是存在一些不合理的地方，需要进一步加以改善。

第2篇：老人住房设计范文

今年70岁的北京老人李明珠在自己居住的小区楼下参与老年活动时，和自己的邻居们说道。

李明珠是新华通讯社的退休老干部，在这一片新华社员工的家属区，她是老人群体里对理财、保险、金融类产品消息最灵通的一位。

“划算”的养老新产品

李明珠所提到的“划算的产品”，是幸福人寿保险推出的“以房养老”产品，房来宝。

房来宝的全称是房来宝老年人住房反向抵押养老保险。拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司后，可继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

按照测算，以70周岁的老年人为例，房屋价值为500万元的情况下，扣除延期年金保费和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为18500元。

这一产品对投保老年人设置了年龄限制，60周岁至85周岁。由于这一产品与普通的人身险产品相比较为复杂，设置的犹豫期较长，为30天（普通产品犹豫期为10天），也就是说老年人投保后30天内退保，自身权益不受损失。

向来敏感的李明珠嗅到了这款产品的与众不同。确实，它是国内第一个正式的“以房养老”保险产品。

那么，何为以房养老呢？

“以房养老，就是依据拥有资源在自己一生优化配置的理论，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制以提前套现变现，实现价值上的流动，为其退休养老期间建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。”对以房养老有多年研究的浙江大学经济学院教授柴效武对《小康》记者说道。

这种新兴的养老理念，是将人们大都拥有的住房与晚年生活必须考虑的养老保障通过构思精妙的金融保险机制链接后形成的产物。反向抵押贷款则是金融保险机构基于以房养老理念而创办的一种新型金融产品，银行开办这一产品可称为“倒按揭”；保险部门开办这一业务则可称为“房产养老寿险”或“老年人住宅反向抵押养老寿险”。

通俗来讲就是，老人把自己的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔钱，由金融机构按月发放给老人用于养老，让其生活得更有质量，去世后房子归金融机构处理。如果去世得早，房子归金融机构，但剩余的钱会给老人指定的继承人。

反向按揭源于西方

其实，以房养老模式虽然在国内仍是一个新鲜事物，但是在西方社会，它早已发展成为一个成熟的社会、金融产品。

“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中，反向抵押贷款（也称反向按揭）最受欢迎，也使用最多。

反向按揭最早源于荷兰，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。

反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款，贷款产品种类也较多，定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。

随着社会养老保障压力增大，美国政府开始关注住房反向抵押贷款，并通过了《1987国家住房法案》，按照法案规定，联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款。此后，住房反向抵押贷款在美国大规模推广，并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行，促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。

21世纪初，美国住房反向抵押贷款市场高速发展。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据，美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个，扩增为2005年的1300多个，并且数量呈现不断上升的趋势。此后，2007年一年发放的住房权益转换抵押贷款已达到107388份，而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。

人口老龄化已经成为一个全球的现象。对任何一个国家与地区来讲，养老保障都将是一项重大挑战。柴效武总结了中国老龄化的特点：老龄人口规模大、占据总人口比例高，老龄化速度增长快。国家前财政部长项怀诚在出席香港公开大学举办的有关区域经济融合的研讨会时表示，中国人口的老龄化速度将会大大高于世界平均水平。2000年，全球和中国60岁以上人口的比例均为10%左右，二者大体相当；到2030年，这个比例则分别是16%和24.5%，中国人口老龄化的速度比其他国家要快得多。

人口预期寿命的大幅提高，固然是经济发展、科技进步、生活水平提高的必然结果，但老年人口增长过快，养老负担过重，步入老龄化社会的速度过猛，再加上独生子女政策负面效应的日益显现，未富先老的特殊国情，使得养老问题在我国日益突出，人口老龄化危机愈益严重。而未富先老、养老资源严重短缺、养老保障制度不健全等，也使消化这一老龄化危机面对多重困境，有的城市的个人养老金账户已处于“空账运行”状态。“因此，通过以房养老，就可以使老年人有一笔持续稳定的固定收入来改善晚年生活，弥补社会养老和家庭养老的不足。”柴效武说道。

其实，早在2004年，柴效武就提出“60岁前人养房，60岁后房养人”的观点，当时引起了很大的社会反响，随着老龄化社会的到来，“以房养老”观点越来越被社会民众所接受。

2013年9月13日，中国政府网全文公布了由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

2014年6月23日，中国保监会了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。“这标志着以倒按揭为形式的以房养老在我国正式推出。”柴效武说道。

今年3月31日，国家发改委公布 《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出将推进住房反向抵押养老保险试点。中国保监会表示，今年要在四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围。

“以房养老是一种新型的养老理念，倒按揭则只是以房养老理念指导之下的一种具体操作工具。以房养老的具体操作方法有三十种，倒按揭只是其中的一种，而且是风险最大、关联面最多、操作事项最为复杂的一种。国务院和央行、保监会、发改委提出的老年人住房反向抵押养老保险，都是倒按揭的新提法。”柴效武说道。

多少人愿为“以房养老”埋单？

在政策出台后，越来越多的人了解到“以房养老”概念，“2016中国居住小康指数”调查显示，71.5%的受访者对“以房养老”拥有认知。“以房养老”这一新概念牵动了很多老年人及其家人的心，但能否真的打动他们，依旧是一个疑问。

来自幸福人寿的最新数据显示，从2015年3月产品获批到2016年4月底，幸福人寿“房来宝”签订投保意向书的客户有58户，77人。其中32户家庭已顺利领取保险金，月领保险金以5000-10000元居多，平均月领保险金8000元，最高的是上海一位客户，每月可领取19000元。

可是，“77人”这个数字，在2015年数据统计60岁人口已达到2.16亿的中国，实在是沧海一粟。

不仅客户鲜有问津，保险公司对此也并不热情，国内四大保险公司均没有立即推出相关产品。

太平保险公司的金融理财规划师苏晨告诉《小康》记者，在他的76位客户中，只有一位客户向他咨询以房养老的方式。这个客户今年55岁，在北京拥有四套房产，准备用一套房以房养老，其他的留给自己的子女。

其他的客户大多咨询的都是太平保险新出的养老社区产品。包括李明珠的邻居，已经迈入80岁的代子君，她宁愿每年花十万元购买太平保险的养老保险，以获得养老社区的优先入住权，也不愿意考虑每个月可以得到近两万元的以房养老保险产品。

为何推广会遇冷？幸福人寿相关负责人表示，由于以房养老业务较为复杂，目前公众对以房养老理念还没有充分理解。

此外，业界普遍认为，由于中国人的传统思想根深蒂固，传统的养儿防老观念和住房观念影响深远，以房养老突破了传统观念，大家对它的了解和接受需要一个过程。而且，房子历来作为家庭财产传续，如果抵押给银行，将来子女就继承不了，所以阻力很大。

“2016中国居住小康指数”调查显示，58.5%的受访者表示老了之后的房产会留给后代， 32.1%的受访者会考虑抵押以房养老。而当受访者被问到最合理的养老形式时，有35.2%的人选择了子女养老，28.5%的人选择了养老院养老，只有18.9%的人选择了以房养老。

“事实上，老年人用自己的房子为自己养老，无论是产权出售置换、使用权出租流转、空间场所转移、住宅功能转换、住宅价值抵押、出售、按揭乃至倒按揭，等等，只要能够达到用房子养老的目的，就是可行的，应予以倡导。”柴效武表示，在价值多元化的社会，老百姓的住宅、养老、经济和观念等各方面状况都有较大差异。政府需要为老百姓的多元化养老保障和养老服务搭建好平台，给予财税、金融、土地等多项政策优惠，协调处置好多方面的权责利关系，鼓励养老制度与观念的创新，而非限制于某一种舶来品上。

第3篇：老人住房设计范文

【关键词】以房养老 模式 特征

中国属于发展中国家，有别于发达国家的先富后老。未富先老带来的养老问题已经成为中国亟待解决的社会问题。以房养老是指老人利用自己的产权房，以多种形式将房产价值进行重新组合，最终实现其养老目的的过程。以房养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。即拥有产权房的老人通过特定的金融保险机制，将产权房提前变现或套现于生前使用的一种新型模式，实现老有所养，安度晚年的目的。

一、现有以房养老的主要模式

以房养老最早起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。从国外先例来看，以房养老的模式主要有四种。

第一，房屋出租或出售，用租金或售房款养老。因为让渡房屋使用权而获取补偿性的固定租金，或者将房屋出售获得可观的售房款，以此实现养老。新加坡著名的“组屋”出租，德国、美国的老人住进养老院利用房租维持退休生活以及中国南京汤山留园公寓属于该模式。

第二，先出售，再租回模式。指老人将产权房出售给特定机构，然后再与该机构签订租房协议租回住房，用售房款项缴纳房租并实现养老。特定机构可以是商业银行、保险公司或政府指定的金融机构或公益性机构。上海市公积金管理中心的“以房自助养老”试点类似该种模式。

第三，售大买小或售好房买便宜房，差价养老。出售住房面积大的房产，到郊区县城等消费水平低的地方购买面积较小的住房。售好房买便宜房形式与此类似。英国在这方面尤其典型，不少老人选择到西班牙、南非等物价水平较低的地区。

第四，反向抵押贷款模式，又称“倒按揭”。指面向老人开展的、老人以自有产权的住房向特定金融机构抵押，定期向金融机构获得主要用于养老用途的贷款。放款对象主要是拥有住房的老人。在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本利和费用的一种贷款。美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款最为典型。

二、中国以房养老的发展现状及影响因素

（一）中国以房养老的发展现状。

2003年，时任中国房地产开发集团董事长的孟晓苏将“以房养老”这一理念引入中国，并最早在国内开展住房反向抵押贷款寿险服务。以房养老从实践层面在中国开始兴起。2007年，上海市公积金管理中心实施“以房自助养老”，选取80岁以上老人家庭试点，之后便再无任何进展消息；2009年，杭州通过租房增收养老、售房预支养老、退房补贴养老、换房差价养老等模式开展以房养老。但存在实施规模较小，无法应对可能存在的风险等问题；2011年，北京鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构开展以房养老试点，并在《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》中明确；2012年，南京出台的《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》提及以房养老，因为法律制度缺陷，最终只停留在政策研讨阶段；2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（简称《意见》）正式对外并明确指明“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，按计划以房养老政策会在2014年上半年实行推广。

以房养老在中国起步较晚，通观其发展也是几经波折。中国目前的以房养老暂时还处于探索研究阶段，并没有建立行之有效、与中国国情相吻合的以房养老模式。即便上海公积金管理中心“以房自助养老”试点和南京汤山留园公寓试点努力试图对以房养老这种新型模式做出探索性建设，最终也由于种种原因难以有所建树。

（二）中国发展以房养老的影响因素。

以房养老在国内的开展由于受到多方面因素的影响，发展缓慢甚至一度停滞不前。至今为止，还没有行之有效的模式在国内能够广泛开展，被百姓所接受。究其原因，笔者认为主要有以下四点：

1.传统观念束缚

对于我国具有浓厚传统观念的老人来讲，以房养老的新型养老观点不易被其接受，更谈不上进一步的实施和发展。中国根深蒂固的“养儿防老”仍然占据着国内养老的最大比重，是中国养老最主要的渠道。国人内心认知，以房养老涉及面子问题，会通过以房养老的人通常会被视作为子女不孝、家庭失和等伦理问题。近9成中国老人更愿意将产权房留下，待离世后由子女继承。

2.缺乏政策设计和法律保障

以房养老无论是在国外还是国内，都是作为养老保障机制的重要组成部分。不同于商业保险养老，以房养老本身带有福利性质。以美国的以房养老为例。美国是最早推行以房养老的国家之一，已建成规模最大、制度灵活、充满人性化的以房养老体系。最典型的是由美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款。按政策规定，美国老人必须接受以房养老相关知识培训，保证充分知情权，贷款前需聘请专业顾问。贷款期间，老人若出现违约情形，由联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。政府部门主动参与并履行相应职责，完善政策设计和法律保障，不仅是从美国案例中得到的启示，更是以房养老顺利发展的客观需要。

3.相关金融机构持观望态度

以房养老的实施除了老人的自主选择意愿、政府的参与和履职外，还需要数量众多、质量优良的相关金融机构积极参与[3]。国外以房养老的相关金融机构业已形成以商业银行为主，保险公司、房地产公司、担保机构、资产评估机构等多方力量共同参与的成熟机制和市场。反观国内的金融机构，持观望态度者居多，这与政府政策的限制、金融机构对以房养老风险持谨慎态度以及国内缺乏孕育以房养老的土壤有关。

4.以房养老自身限制

以房养老作为养老方式的多种选择固然不错，但是要进行以房养老必须具备五个基本要素的事实不容忽略：独立住房，拥有产权，房产价值，家庭条件以及适用人群。五大要素是开展以房养老的基础和前提，其中任何一项的缺失，以房养老将寸步难行。五大要素的必要性存在保障以房养老顺利开展的同时，也成为其自身发展的限制因素。因为并不是每一个老人都满足以上条件，五大要素同时成为以房养老的“行业壁垒”。

三、中国以房养老发展的主要特征

以房养老在中国尚属新事物，在目前的形势背景下，来自各方面的因素都将影响以房养老的实施。以房养老主要表现出以下特征：

（一）依靠政策试点引领发展趋势，反向抵押贷款顺势先发。

不比美国、英国、新加坡等发达国家，以房养老在中国起步晚是不争的事实。从2003年至今，短短13年。伴随2013年9月的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外并明确指明“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，根据《意见》指示，以房养老政策会在2014年上半年实行推广。这是不是“以房养老的春天”现在不得而知，但是从国家制定和颁布政策的层面上对以房养老试点如此明确的引导和支持来看，以房养老将会以更加正式的姿态进入人们视野。通过政策解读，具有代表性的反向抵押贷款以房养老模式将在中国具有优先发展的大好机会。

（二）房地产经济带动产权房价值，进而影响以房养老开展。

在以房养老的五大要素中，成为联系各方的纽带――房产价值，发挥着不可替代的作用。不仅影响老人是否有条件采用以房养老模式，还决定着相关金融机构和政府部门的进入积极性。无论是出租出售房产入住老年公寓、还是采取反向抵押贷款的模式以房养老，都打上鲜明的社会保障福利性质的烙印。但是，金融机构是追逐利润的群体，不可能对以房养老全盘买单，政府部门如果完全忽略房产价值因素，进行转移补贴，无疑会增加财政负担，达不到预期效果，与引入以房养老的初衷相背离。房产价值成为牵动关联各方的触发器。房产价值高，老人不愿意不舍得将产权房出售；房产价值低，各金融机构也不会冒着高风险买入房产。中国房地产处于投资过热到宏观调控的过渡阶段，不明朗因素众多，房产价值上升下降随房地产经济发展因势利导，作用影响于以房养老模式。

（三）70年房屋产权尚需法律明晰，定以房养老关联方之心。

以房养老此前多年在中国停滞不前，除缺乏相应的文化土壤和经济土壤之外，法律制度的缺位也是关键原因。2007年，《物权法》终于落地，明确对住宅用地规定70年产权后自动续期的条款。但是，70年土地使用权期满后何去何从，依旧是悬而未决的问题。即便《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满后可自动续期（对商用地的使用权规定还是未知数），但是这种自动续期仍未成型。具体涉及到自动续期是有偿还是无偿。如果是有偿续期，其标准怎样制定，是否能够被产权拥有者和相关参与机构所接受等。这些都是需要重点斟酌的方面。现有的《物权法》暂时还不能对70年产权自动续期做出明确的法律解释，难安关联各方之心。使用权的延长导致住房折旧和土地价值不断升值等明显带有中国特征的因素相互交织，共同影响，也将使以房养老的情况变得更为复杂。

参考文献：

[1]柴效武，蒋徐娇.售房养老――一种养老新思路的提出[J].浙江社会科学，2004（1）.

第4篇：老人住房设计范文

2013年是中国养老服务业的元年，国务院于当年9月公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次明确提出试点“以房养老”制度。九个月之后，“以房养老”推进到试点阶段。

今年3月，保监会下发“以房养老”征求意见稿，6月下旬，正式出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（下称《意见》），要求从7月1日起开始展开试点。从征求意见到正式试点，仅用三个多月时间，动作神速。

保监会人身险监管部主任袁序成在“以房养老”试点通气会上表示，开展此项试点，可以盘活老年人房产，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加一种新的养老方式，是实现个人经济资源优化配置的积极探索，同时也是对现有商业养老保险的业务模式创新。

根据保监会的定义，“以房养老”属于养老保险产品的一个新品类，与既有的养老保险产品相比，其专业程度更高、涉及的其他行业和领域更复杂。但是纵观《意见》，保监会对“以房养老”的监管要求主要是原则性的规定，未对产品定价、房产估值、运营模式和风控等技术细节进行详细规定，甚至对参与试点的房屋性质亦未作具体规定，仅要求申请人拥有房屋完全独立产权。

“保监会主要对以房养老试点的开展进行指导，产品的具体定价模型、房产估值方法等内容，由保险公司根据自身的情况自行探索和采用，保监会不作具体规定，目前暂时不考虑出台进一步的细则。”保监会相关部门人士对《财经》记者表示。

对于这项被呼吁和研究多年的业务，业内对试点的反应并不急迫。“总体来说，中资公司特别是中小公司比较积极，外资公司普遍表示谨慎。”一位参与“以房养老”试点项目研究的保险公司人士表示。

“这毕竟是新事物，现在还没有一个适合国情的成熟模式可以借鉴，我们讨论时认为，试点初期不宜限制过死，最好先不要对具体模式作太具体的规定或限定，让各家试点公司自行探索，最后看试点的最终结果。边试点、边完善，这样有更大的灵活性。”上述试点项目组人士表示。

执行力在于细节，对于试点保险公司来说，将“以房养老”从理论层面落地成为实体产品，并被市场接受，可能是其面临的最大问题，探索之路或许颇为蹒跚。 小规模试点

“老年人住房反向抵押养老保险”这个有点拗口的名称，通常被人们用一个更简洁而形象的词来称呼――“以房养老”。

这种养老保险业务将住房抵押与终身养老金保险相结合，申请人将其房产抵押给保险公司后，仍拥有房屋占有、使用、收益以及经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。如申请人身故，保险公司可获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分依然归法定继承人所有。简言之，“以房养老”是将个人房产未来收益的提前变现和使用，同时不改变房屋的消费属性（即居住），为自身养老提供的新型融资方式。

早在2003年，我国就提出了“以房养老”的概念。其后南京尝试过“倒按揭”模式，60岁以上、拥有本市60平方米以上产权房的孤残老人，自愿将房产抵押，入住汤山留园老年公寓，老人身故后房屋产权归养老院所有。上海模式则相当于“售后回租”，由65岁以上的老人将自己的产权房售给市公积金管理中心，房款作为租金，一次性给付公积金管理中心，老人租住在自己原来的房子里。这两种方式都涉及转让房屋所有权，且获得的资金偏低，在当时难以获得市场认可。

2011年北京民政局的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，鼓励商业保险公司、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展住房反向抵押贷款试点。

此次“以房养老”试点的主体则变为保险公司，“住房反向抵押贷款”的叫法也改为“老年人住房反向抵押养老保险”这个更具保险特点的名称。试点对象则是北京、上海、广州和武汉四地的60岁以上、拥有房屋独立产权的老年人，试点时间为两年。

为何首批试点城市选择此四地？保监会相关部门负责人表示，北、上、广是一线城市，经济较发达，保险市场相对较成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量也较大。

有关数据显示，北京退休老人月平均收入相当于北京在职职工平均月收入的三分之一，而北京老人平均拥有住房面积（28.3平方米）高出其他城市人均水平34.76%左右，且约有50%老人的住房有自主产权。

二线城市武汉的入选，则因业内首家开业的养老社区――合众养老社区落户于此，便于其探索“以房养老”与养老社区对接的尝试。

据了解，美国入住养老社区的人群中，有60%通过住房抵押贷款缴纳入门费和后续服务费，这意味着，参与“以房养老”的申请人，未来有可能成为养老社区的潜在客户，进而推动养老社区的发展。

《意见》要求，申请试点资格的保险公司，须满足开业满五年、注册资本不少于20亿元、偿付能力充足率不低于120%等门槛。长江证券分析师刘俊在报告中测算，国内满足相关试点要求的保险公司约33家。

单个保险公司接受抵押房产的评估价值，不得超过“4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分”，如以万亿元资产规模匡算，该业务的规模上限约为27.6亿元。诸分析师估算，国寿、平安寿险、太保和新华保险如试点“以房养老”，规模上限将分别是47亿元、30亿元、21亿元和19亿元，全行业房地产评估价值合计不会超过180亿元，市场体量不会太大，短时间内不会形成规模效应。

“试点初期，各家保险公司应该都会比较谨慎，可能远远达不到上限，而且初期可能主要针对失独或无子女老人。”一位保险公司精算人士认为。

据了解，中国60岁以上老人中，拥有独立产权的占比约80%-90%，远高于美国60%的比例。试点初期如以无子女或失独老人为主，这部分人群的全国规模约为3000多万人。

业内人士普遍认为，此时推出“以房养老”正逢其时，养老问题已成为摆在全社会面前不可回避的现实问题，民众的养老意识也在逐步提升。保监会日前的《中国保险业社会责任白皮书》显示，养老险的公众关注度同比提升了70%，养老保险是公众认为对自身最有益的险种之一。

养老需求如此旺盛，供给端却面临养老产品种类较少且同质化的尴尬：有关数据显示，目前保险公司约7700多个在售人身险产品中，养老保险产品仅有60多个。“现在市场上缺乏真正的养老保险产品。”一位保监会人士表示。

“以房养老”的试点，无疑开拓了一种新型的养老方式和养老保险产品。“以房养老”的首创者孟晓苏所在的幸福人寿对此表现最为积极，称公司目前已初步完成产品开发和业务流程的准备，将积极上报相关试点申报材料。如试点资格获批，将采取统一规划、分步启动的方式，在四地开展试点。此前泰康人寿高管亦在公开场合表示，公司将会积极参与试点。据了解，目前幸福人寿、合众人寿、泰康人寿和平安等保险公司已递交了试点方案。 待解难点重重

何时能够正式推出产品、能否顺利试点，有关公司的表态却模棱两可。

对于保险公司来说，还有很多技术和实际操作层面的问题需要首先解决，其中最大的难点在于房屋估值、产品定价和房屋处置方式等。

在产品模式的选择上，《意见》规定，可按照投保人所抵押房产增值的处理方式，分为参与型和非参与型两种。所谓参与型产品，指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品则指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

一家计划参与试点的保险公司精算师表示，就现实情况来说，如采用非参与型，领取的养老金额固定，且房产增值部分带来的剩余金额可由法定继承人继承，这种方式相对明晰简单，消费者的接受度更高。“采用哪种方式，关键是看哪种更易被投保人所接受，更符合消费者的利益。”

随之而来的一个问题便是产品定价。据了解，国际上主流的定价方式有支付因子模型法和精算模型法两大类，前者的定价因素包括利率波动、通胀率、贷款期限、房产价格波动率和投保人死亡率等，由此根据模型确定贷款价值比和支付因子。该模型在美国应用得较广泛。这种定价方式更关注财产价值变动对价格的影响，并需要历史数据来确定支付因子。

精算模型法分为一次支付和终身年金定价两种，相对而言，该方式更具实用性和精确性。不过，有种业内观点认为，由于我国房价波动大，利率决定机制亦与欧美不同，采用这两种定价模型都有一定的局限性。

定价的一大影响因素便在于房屋的估值。《意见》规定，由具有一级资质的房地产估价机构进行房产价值评估，费用由保险公司和消费者共同负担。据了解，房屋估值将每年一评估，而美国则是三年一评估。

“如果每年对单个房屋逐一评估，对保险公司来说管理成本太高了，不是我们所设想的理想方式。此外，如何对抵押房屋进行持续管理也是一个问题。”上述试点项目组人士表示。

在欧美发达国家，房屋的管理和维护一般委托给专业的物业管理机构，并通过购买房屋财产保险来补偿房屋在使用过程中发生的损失。

房屋处置方式则是“以房养老”的又一大难点或者说是最大的难点。“回收处置是一个大问题，因为对一些现行法律规定形成新的挑战，现在大家也没有探讨出一个特别好的方式。”上述试点项目组人士表示。

据介绍，从目前来看，房屋处置主要有贷款和拍卖等形式，但拍卖的一个难点在于能否顺利执行。根据现行规定，只有非自住的房屋才能执行拍卖，这与“以房养老”模式下老人仍住在自己的房子里的形式相矛盾。

美国在推行“以房养老”的过程中，对此进行了专门的立法，同时创造和运用了一些金融工具。“比如可将房产资产进行证券化，做成资产包在二级市场上打包发售，通过金融市场实现流通，这样保险公司不用沉没大量的现金资产，只需要在二级市场赚一个利差就可以。”上述项目组人士介绍。

据了解，美国HECM （即Home Equity Conversion Mortgage，房产净值转换抵押贷款）模式的成功，关键在于依托“房利美”等机构，实现了抵押资产的证券化，从而解决了保险公司持续多年无法处置房产、回收现金的困局。不过，从目前国内资本市场的现状来看，短时期内尚难运用此类金融工具。 风险因素众多

在“以房养老”试点方案中，除了试点地区、目标客户、产品设计思路与定价、业务流程等内容，亦要求保险公司必须列明风险防范措施等。据知情人士透露，在各家公司提交的试点方案中，对风险的测算和评估占据了相当的篇幅。

由于“以房养老”一端关联波动较大的房地产市场，涉及领域广泛，业务期限较长，法律关系复杂，风险因素众多，对保险公司的风险管控能力提出了更高的要求和挑战。《意见》要求，保险公司要在“以房养老”的条款制定、流程设计、法律合规、业务管理等方面加强风险防范和控制。

概括来说，保险公司开展“以房养老”主要面临的风险包括政策风险、利率风险、房价波动风险、长寿风险和现金流风险等。

不过对保险公司来说，最重要的风险主要是长寿风险和房价波动风险。不过这些风险并非不可化解。以长寿风险为例，可以通过与现有寿险产品相组合，加以对冲，此外还可以通过再保险机制实现风险转移和分散。

对于房产波动风险，有业内人士建议，可以制定合理的价值比例，做好精算定价，在机构设置和承保上分散抵押房产的分布。

以北京为例，市区、郊区的房价差别巨大，房产新旧程度、以及城区区位和地段的不同，房价基数和波动程度也各不同。如果在不同地区开设分支机构，吸引不同类型的住房，可以减少单类抵押房屋的非系统性风险，分散房产价格的个体风险。

试点虽然已开闸，有意试点的诸保险公司，却仍陷入对诸多风险的左右思量之中。一位业内人士指出，如果在产品设计中把所有风险因素都考虑进去，并把风险全都转移到消费者身上，如果从“以房养老”获得的养老保障和其他养老产品并无多大差别，消费者怎么会买单？ 业务延伸空间

即使在“以房养老”业务发达的美国，其占比人群亦属小众。有关数据显示，美国目前符合条件的潜在人群中，也仅有2%-3%的家庭选择了反向按揭方式。

英国、日本等发达国家推行“以房养老”的历史经验显示，当目标群体占比很高时（美国为15%、英国和日本均为 20%），这种方式比较容易推行。

中国的“以房养老”虽经十年探索终获试点，但从当前法律环境、养老观念以及保险业现状来看，真正落地可能尚需时日。一位监管层人士认为，在现有养老保险体系中，“以房养老”面临诸多的问题和挑战。

孤掌难鸣，“以房养老”的顺利试点，需要在整个养老保险体系中寻找合力。《意见》指出，保险公司应在服务领域延伸、服务内容多样和服务手段创新等方面积极探索，完善与“以房养老”相关的养老服务链条，比如，针对不同年龄和需求的客户推出医疗保险、健康管理、金融理财等服务。

青松居家康复护理机构总裁王燕妮在去年的一个健康险研讨会上曾表示，国内目前有超过98%的老人选择在自己家里养老，这些老人如享受相关的护理服务，最大的问题在于支付来源。

“以房养老”可为此提供一个资金来源。上述计划参与试点的保险公司精算师表示，“以房养老”将来可以对接重疾险或大病保险，可以设计“提前给付”等条款，使老人获得资金支付相关的医疗费用。

与养老社区的对接，亦是“以房养老”拓展养老产业链的重要一环。此外，保险公司还可为房屋所有者承保人身险和家财险、住房反向抵押贷款保证保险，以及将抵押房产连接年金产品等一揽子“以房养老”保险服务。

第5篇：老人住房设计范文

独生子女政策的固有问题

从传统上看，中国过去养老地产没有存在的必要。像由五到十个个体的小房子组合起来的四合院，让几代人生活在同一屋檐下。然而，随着20世纪70年代末计划生育一胎化政策出台后，人口结构随之变化。这种变化帮助扫除了传统做法，并引发中国养老地产的需求不断增加。

独生子女政策使得中国的出生率在2011年降低到1980年的一半。然而，过于苛刻的措施也使得中国进入老龄化社会。现在60岁以上的人占总人口的13.3%，而8.9%的人口年龄超过65岁以上，根据联合国标准将中国作为一个老龄化社会。这在发展中国家中是不寻常的。

亲朋好友靠不住

平均寿命的增加和低出生率的共同作用导致高抚养比的存在，比如说一个成年人现在往往要赡养两个父母和四个祖父母。如果老年人的社会保险，个人储蓄和养老金计划未能提供足够的收入，那么老年人所在家庭的成员将不得不依靠一个小型的亲戚网。

同时，新出现的工作惯性正在恶化这个局面。来自农村的年轻人为了寻求就业机会，纷纷进城打工，离开祖父母，农村的留守老人过着孤独的生活，这种情况是非常常见的。目前，大约有40%的老年人口独自生活在农村，外出打工的后代只能在节假日期间返乡照顾老人。即使祖父母搬到城市和他们的家人一起生活，当其他家庭成员都在工作或者在学校的时候，他们也经常白天独自在家。

是时候来解决这个问题了。 “空巢老人”在中国老年人口中比例已经超过50%，且比例正在逐年增加。城镇和村庄的大部分设施并不能满足老年人的特殊需要。在城镇地区，几乎没有土地可建立新的养老俱乐部，所以他们通常从旧建筑改造，从交通、来访、设计方面来看，都不能满足老年人的需求。

为老年人提供住房的“养老地产”在中国是一个新的概念，被看作是解决这些问题的一个方法。养老住房是专为老年人特别设计的，每个人或每对夫妇分配一间公寓式房间或套房。额外有配套设施提供公共饮食，娱乐与卫生服务。老年人可以租用或购买这些房屋作为普通住房。

到目前为止，中国的房地产市场主要包括私人住房，社会住房或经济适用房，为老干部提供服务式住宅和养老住房的仅有一小部分。养老地产在中国是罕见的，但在西方社会中却是历史悠久、久负盛誉的。养老地产在美国现有公屋单位数量中占了约9%，在英国约2%。

养老地产的必要性

在中国通过提供更多的养老地产将带来大量的社会效益和经济效益。这其中包含更好的护理服务，能提高老年人的生活质量，并延长他们的寿命。从社会的角度来看，老人无人看管的现象将越来越少。在经济方面，也会释放额外的劳动力：解决了照顾老年家庭成员的需求，将会让已婚夫妇的双方成员都可以工作。

为了满足老年人的需求并解决这一问题，根据中国第十二个五年计划，养老产业已被列为重点扶持的产业之一。此外，中央政府最近也明确表示，政府将从各个方面促进养老产业的发展。

一些开发商已开始在中国投资养老地产。保利地产已经在北京、上海销售并推广它们的养老地产项目。其他开发商如绿城、万科也纷纷投资于各种养老地产项目。与此同时，一些国际养老机构和投资者正在进入中国市场，以合资的形式与当地开发商合作。最近的支持性证据是远洋地产与来自美国的哥伦比亚太平洋管理公司和伊迈瑞特斯公司展开了合作，他们的第一个养老地产项目已在北京销售。此外，7个左右的保险公司正在投资养老地产。

发展面临的挑战

尽管有潜在的优势和强大的需求，由于三大原因，中国的养老地产的发展还处于早期阶段。首先，养老地产的融资难。出于对老年人死亡而导致丧失抵押品赎回权有所担忧，中国的银行都不愿向老年人提供按揭贷款。即使有一处或多处房产的老年人，仍然会发现很难为老年人提供住房公积金，特别是反向抵押贷款的缺乏。而美国老年人反向抵押贷款是非常流行的，因为他们让借给他们钱的业主以他们住房的价值进行抵押按揭。

其次，养老地产的建设和管理成本过高，开发商和投资者认为没有吸引力。养老地产有专业的要求并需要展示公共设施的性能，需要良好的交通运输方便家庭成员前来探访；以及无噪音和流动性强的环境。所有这些特性都推高了成本，使得低等和中等收入家庭的老年人负担不起。

第三，目前在中国养老地产还没有特定的土地利用配置。从我们采访过的外国投资者的角度来看，没有对养老土地使用的限制，开发商更喜欢在预留地上兴建私人住宅项目，因为这些通常是更有利可图的。

同时，寻找一个合适的地点发展养老地产并不容易。一线城市招致高昂的土地及建筑成本，而二线城市可能缺乏足够的基础设施，如医院和公共设施。这些都增加了开发养老地产的困难。

展望未来

养老地产的未来市场不仅涉及到房地产开发商，保险公司和医疗服务提供商，还有政策制定者。鉴于养老地产可以带给社会的好处，中国政府应该推动养老住房的方案。举例来说，有关部门可以通过对私人开发商和投资者推出财政激励措施，如税收优惠或建筑补贴，来促进他们的发展。此外，政府应授予养老地产土地使用权，尤其是老年人的住房，以吸引投资者和开发商参与养老地产项目。

作为一个短期的补救措施，有关部门也可以考虑使用废弃用地和位于郊区的集体用地作为低成本建筑土地的一个来源，以支持养老地产的发展。社会保障基金可以发起一个通过私人开发商联合的试点方案，为老年人提供负担得起的住房。

鉴于中国养老地产有着旺盛的需求，开发商和投资者仍在寻找一个可行的商业模式来满足这种需要。中国政府和社会保障基金可以主动帮助支持养老地产，并对开发商提供激励政策来建造专业的养老住宅。

香港的养老地产方案可以作为对中国一个有力的政策参考。如香港房屋协会运作的为中等收入的老年人提供包括住房和保健在内的全面服务的长者安居乐住屋方案。根据该计划，前期由承租人一次性付款来缓解开发商和运营商潜在的资金问题。虽然，该方案为租户设置一个固定的租金，这意味着没有通胀风险和当财政困难时也会给它提供一个安全的通道。

第6篇：老人住房设计范文

2005年，南京汤山“温泉留园”老年公寓就曾在全国首创“以房养老南京模式”。该园规定，拥有本市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。

老人去世后，房屋产权归养老院所有。但留园的试水效果并不理想。当年公寓仅办理几笔业务，数量非常有限。后因股东间的经济纠纷而结束。

除南京外，近几年，上海、北京、长沙等城市都曾自发兴起尝试，但均因效果不理想而萎缩停滞。

在2007年至2011年间，北京、上海两地曾先后试行“以房养老”，但并未受到市民欢迎。尤其值得关注的是，2007年，上海公积金管理中心试推行“以房养老”模式，但真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。

2007年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心在北京联合推出“养老房屋银行”业务。

该项目规定：60岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人入住养老服务中心，租金用于抵扣老人在养老中心的费用，房屋产权不变更。

不过，由于老人对这种模式信任度较低，业务没有扩大。

实际上，“以房养老”这种反向抵押养老保险最早起源于欧洲，近十几年来在美国、日本迅速发展，一般是老人投保后继续在原有房屋居住，同时以房产价值与平均预期寿命进行核算，按月领取给付金。

尽管“以房养老”模式在欧洲以及亚洲的新加坡、韩国和日本等国家都是较为成熟的做法，但是“以房养老”模式仍然占比很低，只是一种可以选择的养老方式。

据了解，香港特区政府于2011年正式推出了“安老按揭试验计划”，2012年进一步就计划提出优化方案。

香港特区政府的做法是，由具备政府背景的按揭证券公司决定牵头开发养老按揭产品，鼓励银行提供安老按揭贷款，按揭证券公司向其提供按揭保险，降低银行和老年人的风险。

从香港的养老按揭计划来看，其实质就是一个贷款安排，申请人需要向银行缴付利息，但利息只是计入总欠款内，最终将以物业偿还。同时，申请人还要支付两部分的按揭保费，包括基本按揭保费和每月按揭保费；借款人申请前还要先接受法律顾问的辅导，需支付约3000港元辅导费以及签署按揭文件的法律费用。

第7篇：老人住房设计范文

关键词：以房养老 养老保险 老龄化社会

早在2014年6月23日，保监会就了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称“《指导意见》”）。《指导意见》提出，以房养老试点自2014年7月1日起，至2016年6月30日止。试点城市选定北京、上海、广州、武汉，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。

以房养老，俗称“倒按揭”，源自荷兰--老人将自有房产抵押出去，以定期取得一定数额养老金，或者接受老年公寓服务，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式是完善养老保障机制的一项重要补充。

一、当前我国“以房养老”现状

目前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，预计2020年我国60周岁以上老年人口将达2.43亿，2025年将突破3亿。“老龄化”社会已经离我们不远，有声音认为，“以房养老”模式可为国人养老提供资金保障，享受更好的养老服务。

而在我国老龄人口中，无子女老年家庭和“失独”老年家庭约占老龄人口比重10%，这一人群本来就没有把住房传给子女的需要与可能，所以“以房养老”比较适合这一类老人，以便补充他们的养老金来源，提高老年生活质量。

二、“以房养老”存在的问题

看上去很美的“以房养老”也存在不同的声音，子女有担忧，老人有担忧，银行保险机构也有担忧。保险业内的说法是，对国内房地产市黾鄹裰谐て谧呤啤⑷司预期寿命等关键因素难以预测，时间越长风险越大。

所以“以房养老”的问题归纳起来主要有三点：一是70年土地使用权所剩时间有多少，一些旧房即将到期；二是房屋估值难度大，若房价下行，金融机构有赔本风险；三是房子是可以传给后人的，一个人如果为了自己的养老连留给子孙的房子都抵押给金融机构，恐怕要背负很大的舆论压力。前两者是房屋产权问题，后者是传统观念问题。

产生问题的原因很多，如社会保障制度尚需完善，居民养老储蓄普遍欠账，老龄化社会临近，加上之前实施的计划生育政策带来的低生育率影响，导致人口结构及家庭结构发展不平衡。

三、开展以房养老保险的相关建议

尽管存在诸多的问题，“以房养老”还是有其社会基础和积极意义的。在国外，如英国、日本、新加坡等，已有很成熟的“以房养老”模式。例如将“以房养老”与保险结合起来，就是其中一项可以实现并且效果显著的对策。

所谓“以房养老”保险，实际是指“老年人住房养老保险”这类的金融产品。对于老年人群，他们急需有外部经济来源，以便补充自己的每月养老金，保障或提高自己的老年生活水准。但他们手里可能没有多少金融资产，房产几乎是他们的唯一资产。老人将自己的住房抵押给保险公司，保险公司开始按照约定的金额，每月发放养老金。将来老人去世之后，保险公司获得抵押房产处分权，从处分所得中偿付养老保险的相关费用，多余的部分返还老人的继承人。在目前社保养老模式不成熟的情况下，个人要想完善自身养老保障，还需专业的商业养老保险和社保相结合：

（一） 运行以房养老保险的理想机构

综合我国金融机构的发展情况来看，以房养老保险的开展最适合的金融机构应该是人寿保险公司。不仅能够丰富人寿保险公司的业务种类，促进保险产品的多元化发展，提高其利润增长，扩大人寿保险公司的发展空间，增强其在市场中的竞争实力，而人寿保险公司自身具有的营销特点，经营管理方式、风险规避、推广手段也能够为以房养老保险的发展提供平台，营造良好的环境。随着经济不 断发展，一般情况下，抵押房屋在合同到期时价值会大于以房养老支付进本息和， 因此，以房养老保险对资产的保值增值也起了很大的作用，针对我国老龄化人口数量飞速增长的问题是一个很好的投资渠道。

（二） 政府大力倡导推动

根据外国发展以房养老保险的经验来看，政府的支持在其发展中扮演着重要 的角色，是促进以房养老保险有序健康发展的关键所在。笔者认为，我国以房养老保险的开展也必须要有政府来做支撑，为其发展运作提供良好的环境，通过建立完善成熟的法律法规系统并为以房养老保险提供担保引导以房养老保险找到顺应政策发展的方向，在市场中健康有序的发展。具体来说，美国以房养老保险的之所以能够在全国普及，并能够在短时间内飞速发展， 与政府的大力支持是紧密相连的。由此看来，我国也需要结合国情特点，通过为以房养老保险制定宽松政策，提供法律保障等措施来提高政府的支持程度，为其发展提供坚实的后盾。保险公司负责设计出推行以房养老保险的的开展方案，做好宣传推广工作，政府通过实行与之相配合的措施来实现 政府调控与市场自由发展的有效融合，共同推进以房养老保险在我国的发展。

（三） 法律法规政策的制定

有效的法律法规保障是以房养老保险的发展的后盾：一是国家将政策方向可能支持中介机构、保险公司和商业银行的合作发展，提高以房养老保险的发展速度，同时将严格规定各机构的市场准入条件，对从业人员的从业资格严格审查，确保咨询机构的中立性，使以房养老保险得以在规范有序的市场中健康发展。 二是建立税收优惠政策，税收对于发展处于初级阶段的以房养老保险机构来说是一笔重大的费用负担，国家要通过税法的调整，对开展以房养老保险业务的金融机构给与一定的税收优惠，为以房养老保险的开展创建宽松的环境，另一方面可以从减少所得税上奖励参与以房养老的老年人，鼓励更多人积极参与进来，使以房养老保险能够让更多老年人接受。

四、结论

总的来说，面对人口老龄化在我国的飞速增长，再加上日益沉重的养老负担， 老年人的晚年生活很难得到保障，这已经成为全国普遍关注的的大问题。以房养 老保险的产生顺应了社会这种发展趋势，为养老提供了一种新型的方式。但是由于我国开展以房养老保险起步晚，因此在今后的发展中，首先政府要对以房养老保险的开展提供支持，通过法律法规保障和政策优惠等措施来促进其发展，另外，开展以房养老保险的的机构也要规范自己的经营运作方式，运用有效的营销手段，加大宣传力度，使更多人能够接受了解以房养老保险的优势，促进以房养老保险在我国的发展，发挥出其所具备的经济效益和社会效益。

参考文献：

[1]陈革，“以房养老”的必要性及未来发展思考，科技与企业，《行政事业资产与财务》，2013（11）：43-44.

[2]朱震，陶理国，关于中邮保险切入养老地产业发展的思考，《邮政研究》，，2014， 30（6）：1-4

[3]张莎莎，我国开展以房养老保险的探析，《东北财经大学》，2011年

第8篇：老人住房设计范文

“以房养老”最近在我国旧事重提，是源自9月13日国务院的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的提法，该提法引发了社会各方的广泛讨论。

“住房反向抵押”又称“倒按揭”，是一种以房养老的模式，这一贷款针对一定年龄以上（如美国为62岁）、主要是有房产但缺现金的老人。拥有住房的老人以其住房为抵押，从银行获得一定数量的贷款，不需要搬离自己的住房。贷款提取方式有多种，如一次性提取、在固定期限内按月提取、按月提取一直到寿命结束、在贷款额度内灵活提取等。无论采取什么方式、无论提款期限如何，均是在永久性离开住房（死亡或住入养老院等）时，由银行收回其所抵押的住房资产，用以偿还贷款。

据国内的非官方调查显示，90%以上的被调查对象并不认同这样的养老模式。这个数字不算特别，2000年香港统计局对1867名49-59岁中年人的调查结果为，在拥有住房的663人中，只有3%的表示会参加倒按揭业务，8%的表示会考虑。美国在1987年引入这项业务，65岁以上老人中使用该业务的比例在1997年为0.2%，到2011年为2.1%。，尽管发展速度比较快，但倒按揭仍属小众业务。

从其他国家（地区）的经历和中国的具体情况可以发现，倒按揭的发展取决于以下六大因素。

第一，需要政府强有力的支持和补贴。从其推出的初衷看，这个产品并不是为了减轻政府承担的养老责任，其实会增加政府的负担。政府需要对该业务全程进行管理，包括制定贷款最高额度、监管提供贷款的金融机构、对该贷款提供保险和补贴等。其中最关键的是政府提供保险。

倒按揭在最初设计时采用了对借款人极为有利的“无追索权贷款”，即如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。反之，如果房价下跌，贷款额高于房价，借款人无需偿还多余的金额。贷款总额超过房价的风险由保险机构承担，通常是政府提供这样的保险。

一般认为，政府需要承担一定的养老责任，补贴老人的倒按揭和减免养老金税收等政策属于同一逻辑。在我国，虽然住房拥有率很高，但仍然是工作时收入水平较高的老人拥有价值较高的住房资产，而且他们的子女可能也不需要他们的住房；而收入水平较低的老人拥有价值较低的住房，其子女更可能希望继承他们的财产，因而，政府对该业务的补贴可能是一种逆向收入分配。所以，在我国这一养老模式很可能进入两难境地：不补贴，难以发展；补贴，道理上说不通。

第二，需要有稳定的房价上涨预期。借款人能获得多少贷款和银行对未来房价的预期有紧密的关系。从放贷方看，银行会将未来房价涨跌因素充分反映在放贷额中，以减轻自身面临的风险。从借款方看，若银行对房价预期不够好，他会觉得所获得的贷款不够有吸引力，而不愿意接受。只有在银行预期房价会上涨、借款人能够通过倒按揭提前享受到未来房价上涨的好处时，这项贷款才具备基本的吸引力。

理论上，倒按揭也可帮助借款人预防房价下跌的风险，但通常银行的定价偏于保守，房价下跌的风险或多或少还是会由借款人承担。在美国，该项业务主要是在东部和西部发展，因为那里的房价上涨趋势明显高于中部地区。2008年之前，该业务在美国的发展也是得益于对房价上涨的预期。在我国，房价预期也存在明显的地区差异，对于特大都市，多数机构预期房价仍会上涨，但对于众多二、三线城市，房价已经较高，今后的走势并不明朗。在此背景下，倒按揭业务适宜在大城市先试点。

第三，需要有一定的业务量以降低费用。该项业务前期会产生较多的费用，比如保险费，这笔费用在美国为最高贷款限额的2%，之后每月还需支付贷款余额一定百分比的保险费。此外，还有银行收取的各种服务费、房屋维修预付等费用。这些费用加在一起，会令借款人获得的净贷款额大为缩水。前期费用太高的原因在于业务量太小，没有规模经济和风险分担机制，费用就难以降下来。在开展该项贷款的美国、日本等国家，主要的客户特征是“年龄较大、无子女、女性”，不难想象业务量必然比较小。较高的前期费用也会是我国面临的问题。

第四，需要有房屋价值及借款者健康状况等估值体系。对金融机构而言，“倒按揭”比“按揭”贷款风险更大，基本上借款人都会选择将住房转让给银行以偿还贷款的方式。很多倒按揭住房缺乏市场价格，未来价格也更加难料。因此，对房屋估价要求很高，尽管有保险，但银行是想赚钱的，不能长期做赔本买卖。

相比“按揭”贷款，“倒按揭”贷款还要充分评估借款人的健康状况、预期寿命等，按照盈亏平衡原理，预期寿命越长的借款人，获得的贷款额度应该越小。这无疑给银行带来了很大挑战。2011年美国倒按揭市场最大的两家银行美洲银行和富美银行宣布退出市场，主要原因就是没法有效预测借款人的健康状况。

第五，需要发展贷款二级市场。这一点主要是针对金融机构而言。由于倒按揭贷款归还期限一般较长，房地产交易周期也较长，开展这项业务会对银行的流动性带来较大压力，需要有二级市场增强贷款的流动性。抵押资产证券化在美国的迅猛发展为倒按揭提供了生长的土壤，而资产证券化在我国才刚刚试水，还有待发展。我国的优势是，几大国有银行和地方性国有银行都有较为充裕的流动性，在短期内，流动性也许不是一个主要的制约因素。

第六，需要养老观念的配合。这一因素毋庸多言。中国人不喜欢背着银行债务消费，老人更加不喜欢。另外，老人和子女对住房资产都有特殊的感情。退一步讲，就算倒按揭经济上是合算的，从心理上，很多老人和子女也不能接受。这种文化习惯也是很多人不看好倒按揭的主要原因。另外，倒按揭和中国家庭养老的传统难以融合，子女有义务照料老人，老人也会将房产留给子女，有助于家庭和谐。

第9篇：老人住房设计范文

关键词： 老年人 居住住宅 现状分析 建筑设计 特性 设计探索 

    前言

    老年问题涉及千家万户，关系到每一个人，特别是老年人的居住问题直接影响到每一个家庭，影响到社会各个层面。对老人来说，谁都喜欢在一个舒适安全的居住环境里享受晚年生活，可是，在安康小区、绿色小区、精品小区遍地开花的今天，老人在家中发生摔伤、碰伤的事却屡屡见诸报端，冲击着每一个有老人家庭的视野和神经。住宅设计应如何适应老龄社会，如何满足老年人的住房需求，已成为我们所面临的、迫切需要考虑的问题。面对我国老龄化人口越来越多这一趋势，面对大量增加的“银潮”，一些专家认为，我国现行的住宅体系在设计理念上对老年人的需求考虑不多，国家颁布自2003年9月1日起实施的国家标准《老年人建筑设计规范》（GB/T 50340-2003）未能得到很好落实。因此，尽快建立能够适应老龄化社会需求的建筑住宅体系已刻不容缓。

    1、老年人的居住建筑设计现状

    针对老年人健康及行为不断发展变化的特征，建设部和民政部1999年了《老年人建筑设计规范》，然而我们有关老年人建筑研究方面的成果还不多，而国外已经有了相当丰富的成果。国内外老年人的居住建设设计表现在以下几方面：

    （1）1996年在德国建成的韦塞尔老年人公寓很好的解决了老年人的部分需求。为了满足老年人的交往需求。建筑设置了宽敞没有顶的走廊，并且在食堂外面设计了一个露台，它既加强了室内室外空间之间的联系，又为老年人饭后的交往提供了一个便提舒适的空间。在建筑材料的使用红色面砖，这是在韦塞尔地区大量使用的一种建筑材料。红色面砖的使用，给人温暖亲切的感觉，消除老年人害怕冷漠的心理。红色面砖墙体在转角处被处理成不连续地薄片形式，很轻盈，建筑凹凸有致，部分架空，一切都是为了避免给老年人带来沉重感。

    （2）在人口老年化问题出现之前，我国的许多城镇为社会上的孤寡老人，建立了一些救济性、福利性的养老院。如今我们已经处在老年化社会之中，随着传统家庭结构和观念的改变，社会养老养已经成为历史发展的必然趋势，养老院已经不仅仅是供孤寡老人使用，许多子女不方便照顾的老人也将家安在了那里。养老院和老年性质的居住建筑成为今后我国老人的主要养老之地。

    （3）养老院和老年性质的居住建筑决不是孤立设置的，它主要的目的是方便老人之间的相互照应和交流。最近几年，在发展中国家，为了不断的提高老年人获得更美好生活的可能性，正在选择“自助而助”的政策，既制定一种鼓励和促进老年人积极参与社会发展的国家政策，使老年人既是社会发展的行动者，也是社会发展的受益者，本文来自范文中国网fw789.com。反映了对老年人的正确认识和尊重，鼓励老人自立自强。因此，老人理想的“伊甸园”，实际上就是具有社区服务格外医疗设施支持的准家居环境，是真正的“老年人之家”。但是在我国，目前老年人居住建筑不是设计成宾馆式独立的形式，就是设备质量环境太差，走向极端，不能普遍为大部分老人使用。

    2、老年人的生理和心理特性

    从少年，青年，中年，一路走到老年，人的心理和生理发生了巨大的变化。步入老年以后，人在心理和生理上发生与青壮年完全不同的情况，叫做老化现象。主要表现有身体功能的变化、感觉功能的变化、心理功能特征的变化、生活结构的变化等。据研究表明，老年人需求的方面比其他人群更多，这包括：

    （1）健康的需求：老年人常常能感觉自己身体的变化，尤其是70岁以后，人体生理功能的衰退是显著的。对于健康的需求是老年人普遍存在的一种心理状态。人到老年，常有恐老、怕病的心理，所以在条件允许的情况下老年人更关注自身的健康状况。

    （2）工作的需求：这对于退休的老年人更强烈。他们大多尚有工作能力，聚然间离开工作岗位肯定会产生许多想法，他们有的希望再次从事工作，以体现自身价值。

    （3）依存的需求：人到老年，精力、体力、脑力都有所下降。有的生活还不能完全自理，这时他们希望有人照顾，尤其得到子女的亲自照顾。子女的孝顺，将会使他们感到有所依靠。

（4）和睦的需求：到了老年，人更希望自己有个和睦的家庭环境，不管家庭经济条件如何，只要全家和睦，邻居关系融合，互敬互爱，互相帮助，老年人就会感到温暖和幸福。

    （5）安静的需求：老年人一般都喜欢安静，怕吵怕乱，有些老年人就怕过星期天，这一天子女、儿孙都来了，乱嚷嚷地度过一天，对老年人来说，这样的星期天是“苦恼的星期天”。（6）支配的需求：老年人原来多为一家之主，掌握家中的支配权。但由于年老后社会经济地位的变化，老年人的家庭地位、支配权都可能受到影响。这也可能造成老年人的苦恼。

    （7）尊重的需求：老年人离开工作岗位可能会情绪低落，如果得不到尊重，就会产生悲观情绪，甚至不愿出门，长期下去，则会引起仰郁和消沉，埋下疾病的祸根。

    （8）求偶的需求：丧偶对于老年人来说是极其沉重的打击，丧偶后生活寂寞，心理表现无助，有很强的找个伴的愿望，希望有人照顾。

    3、老年人的居住建筑设计探索