投资的估值方法精选(九篇)

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第1篇：投资的估值方法范文

[关键词] 价值评估创业投资实物期权

我国创业投资的探索始于20世纪80年代中期，为推动高科技产业发展，促进科技成果转化发挥了一定作用。但从总体上看，我国创业投资仍处于起步阶段。十六大以后，创业投资业迎来了一个发展的良好时机，创业投资中的核心问题就是要正确评估创业企业的价值。正如成思危先生指出的:创业投资目前主要应支持真正有创新的技术，促进科技与金融的结合而占领技术制高点。在创业企业初创、开拓、成长和成熟四个阶段中，初创和开拓发展期是培育创业企业的关键阶段，也是创业投资应突出的重点。

创业投资，是指由专业投资机构在自担风险的前提下，通过科学评估和严格筛选，向有潜在发展前景的新创或市

值被低估的公司、项目注入资本，并努力实现风险企业的高成长性，以获得高资本收益的投资行为。

一、创业投资的特点

1.投资方向主要集中于高科技领域。创业投资追求的目标就是高资本收益，而高资本收益往往存在于高科技领域，所以高新技术创业成为创业投资的重点。

2.是一种高风险、高收益的投资。由于创业投资主要是支持创新技术与产品，技术及市场等方面的风险都相当大，其成功率平均只有30％左右。据美国一些有丰富经验的创业资本家介绍，在他们所投资的项目中一般只有三分之一相当成功，三分之一持平，还有三分之一血本无归。但由于成功的投资项目回报率甚高，故仍能吸引一些投资人进行投资。

3.是一种长期和多阶段的重复投资。创业投资往往采用分阶段的投入方式，一般要经过3年～7年才能通过蜕资取得收益，而且在此期间通常还要在不同的阶段不断地对有成功希望的项目进行增资。因而常常被称为“勇敢而有耐心的资本”。

4.是一种专业投资。创业投资不仅向创业者提供资金，还提供投资者所积累的学识、经验，以及广泛的社会联系，并积极加入到与创业者共同创办的企业的经营管理，尽力帮助创业者取得成功。

二、传统企业价值评估方法

企业价值评估方法依据评估对象的性质、参照物及资料数据的渠道不同，形成了三种评估方法：成本法、收益法和市场法。

成本法(cost approach)，是从历史成本的角度评估企业价值。在成本法的价值评估中，评估的价值是以成本为基础的，在实务中，主要表现为以成本方法评估重置成本价格。

收益法(income approach)，是从未来收益的角度评估企业的价值。收益法是依据资产收益，经本金化处理来评估资产价格的方法。这种方法有资产收益和收益的本金化两个方面，且只能用于收益现值的评估。在使用该方法时，对被评估对象有以下要求：第一，被评估资产的未来预期收益可以预测，并可以用货币量来计量；第二，与获得资产未来预期收益相联系的风险报酬可以估算出来。在收益现值法中，运用的最为广泛和普遍的就是NPV法。净现值(NPV)在工程经济中定义为:“把各年的收入与支出，按投资收益率折现后与初始投资现值相减的差值。”如果企业的寿命期里均利用统一折现率，则有净现值的表达式为:

如果NPV＞0，该方案值得投资；如果NPV＜0，则不值得投资；NPV=0，方案收支相抵，取决于投资者的意愿。

市场法(market approach)，是从目前市场价格的角度出发，参照市场类似资产价格来评估企业价值的方法，又称市场比较法。其出发点是:构成资产的生产要素如同一般商品一样，可以在市场上交换，而且资产的绝大多数种类也确实在市场上流通。按照替换原则，市场可比较的价格就可作为被评估资产价格的依据。运用市场法评估资产价值，有两个基本要求，一是有活跃的、公开、公正、公平的市场，二是有可比的资产交易活动。

三、基于期权方法的价值评估

在前文中，介绍了创业投资往往采用分阶段的投入方式。面对复杂多变的外部环境，创业投资家可以根据环境的变化，相机地采取应变措施。在每一阶段进行投资之前，创业投资家都会对已投资的创业企业的运行情况做进一步的分析判断，再决定是否投资。他可以在环境好的时候扩大投资规模，也可以在环境不好的时候延迟投资、缩减投资规模甚至停止向企业投资。实际上，这种分段投入的操作方式在创业投资领域是相当流行的。这种经营灵活性应该具有价值，并为创业投资家所追求。另外，创业企业的战略成长也会带来效益，这也是传统的评价方法所没有考虑到的。创业投资家向创业企业注入第一笔资金以后，就相当于在未来得到了享有这种经营灵活性和战略成长效益的权利，这是一种期权，被称之为实物期权。实物期权方法能够客观地处理一部分未知的信息，从而增加了投资机会在高风险情况下的价值。实物期权方法认为:不确定性产生了期权价值，而且不确定性越高，(在一定的范围内)期权的价值就越大。由此可知，正是对不完全信息的不同处理方式，导致了两种投资决策方法的不同。这也是为什么有些投资企业用NPV方法判断不值得投资的企业或项目，而运用实物期权方法却认为其很有投资价值的原因所在。因此，探讨创业企业价值波动的随机过程，研究创业企业中所涉及的实物期权及其相互关系，对科学、准确地评价创业企业、项目的价值和创业投资的科学决策具有重要的理论价值和应用价值。

我们从下面的一个例子进行分析，从而更好地了解实物期权对价值评估产生的影响程度。

假设一个项目的初始投资为500万元，年现金流量为250万元，项目的寿命期为5年，项目的期末价值为100万元。假设创业投资家所要求的报酬率为50%，即用50% 作为该项目的折现率，创业家为了筹集500万元的创业资金，设计了以下三种融资方案：

1.直接要求创业投资家在项目开始时一次投入500 万元创业资金。

2.要求创业投资家分两年注入创业资金，每年投入250 万元，但是两次都必须投入，不能变更。即第二年的项目投资必然发生。

3.要求创业投资家分两年注入创业资金，每年投入250 万元，但是第二次投入与否由创业投资家根据企业第一年运作状况的好坏来做出决定，即是给创业投资家一个放弃投资和进一步扩大投资的选择权。

在第三种融资方案中，创业投资家有权利（即期权）决定是否在第二年继续投入资金250万元，而这种决策是在第一年末得知企业第一年的经营状况及现金流入信息后做出的。即：投资者根据企业经营状况的好坏，以对自己有利的原则行使继续投资或终止投资的权利。如果创业投资家决定放弃，那么项目在第一年后就得不到任何现金流入，并且，项目的期末价值也和原来预计的100 万元不同，降为80万元。假设出现以下两种情形，概率各为50％。情形一:项目在获得第一年的250万元投资后，经营状况好，一年后其现金流为450万元，投资者决定继续投资。情形二:项目在获得第一年的250万元投资后，经营状况不好，一年后其现金流仅为100万元，投资者决定放弃投资。将上述两种情形作相应的现金流量分析如下：

两种情形下累计净现值的平均值:（378-206）/2=86(万元)

从上面的分析可知，在50％预期报酬率的前提下：

第一种融资方案该项目价值为－12万元。

第二种融资方案该项目价值为71万元。

第三种融资方案该项目价值为86万元。

四、结论

从上例中我们可以清楚的看到：如果不考虑期权价值，该项目的评估价值为负数，那么该项目的投资应予否定；但是考虑了期权价值，该项目的评估价值为正值，那么该项目的投资是经济合理的。从这一点上可看出，在创业投资中应用期权的方法进行价值评估，可以更真实、更全面的反映项目的价值，以便投资者进行投资决策。也正是由于创业投资中体现的期权特性促使我们利用期权工具进行企业、项目的价值评估，从而更好地进行投融资决策。

参考文献:

[1]陈州民:高新技术企业的价值评估.资产与产权，2000年第6期

[2]成思危:发展风险投资应分三步走．中国宏观经济信息网，2002年05月22日

[3]刘健钧:创业投资制度创新论-对“风险投资”范式的检讨.北京:经济科学出版社,2004

[4](美)约翰・C・ 赫尔:期权、期货和其他衍生产品．华夏出版社，2000

[5]阚治东:创业投资在中国.北京:中国金融出版社,2002

第2篇：投资的估值方法范文

关键词：BIM技术；项目前期投资；投资估算指标体系；设立方法；质量管控；成本控制 文献标识码：A

中图分类号：TU717 文章编号：1009-2374（2016）32-0181-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.32.089

根据官方定义，BIM技术是一种应用于工程设计建造管理的数据化工具，通过参数模型整合各种项目的相关信息，在项目策划、运行和维护的全生命周期过程中进行共享和传递，使工程技术人员对各种建筑信息做出正确理解和高效应对，为设计团队以及包括建筑运营单位在内的各方建设主体提供协同工作的基础，在提高生产效率、节约成本和缩短工期方面发挥重要作用。随着BIM技术在建筑施工中的大量应用，其不仅在质量管控中发挥着显著的功能，也在施工进度管理和现场资源配置等方面发挥着积极的作用。但对目前的相关文献进行梳理时却发现，关于项目前期投资估算指标体系的设立问题仍涉及较少。不难知晓，在推进城镇化建设过程中，大量存在着项目前期投资估算工作，且这些项目都具有较强的外部性。为此，本文将以“农村电商项目”为例，来进行主题讨论。

1 对项目投资估算指标体系结构的认识

根据基本流程，某项目在立项之后将对其进行资金投入概算，这也就是业界通常所说的“造价”。那么在实施资金概算过程中应建立怎样的估算指标体系结构，则成为了这里需要认识的问题。为此以下将从三个方面来进行阐述：

1.1 估算体系实施前的价值取向

不少同行在阐述项目投资估算指标体系问题时，都习惯于用“工具理性”来建立严格的成本管控机制，似乎他们所搭建的估算体系中已经将所有概率性事件都纳入其中。事实证明，这种主观判断时常被“三超”现象所否定。在人们的“有限理性”影响下，估算体系实施前需要建立正确的价值取向，针对农村电商项目的投资活动，因其具有极强的正外部性以及作为新事物在投入运转中也将面临诸多不确定性，所以应抛开在“工具理性”下来完成资金概算任务。

1.2 估算体系实施中的手段应用

将“项目投资估算”转换为我们所熟悉的“项目造价”可知，估算体系在实施中一般是根据统计原理，将成本项目所预计发生的费用进行加总，并乘以特定的弹性系数来决定最终的项目投资总经费。从逻辑上来看，这种手段应用具有逻辑自洽的效果，但在实践中却面临着一系列的挑战，如在项目工程层层外包中必然会增大项目实际资金投入，那么怎样在原有的造价管机制下植入“成本监管”模块，则成为了一项十分重要的工作。

1.3 估算体系实施后的效果评价

项目资金作为稀缺资源，在投入使用之后需要对资金的“产出/投入”进行评价。针对农村电商项目资金投入来说，其一般以县域财政投入为主体，所以确保资金使用效益的最大化，则不仅是成本控制的内在要求，也是对项目资金配置合理性的一种结论性评价。然而，当前最为棘手的问题便是，对项目资金“产出/投入”的评价缺乏有效的参考数据，这样就可能在人为的操作下增大项目资金投入的偏差。

2 BIM技术在估算体系设立中的作用分析

在完善项目资金投入工作上，需要重视BIM技术在其中的积极作用。那么这里就从三个方面来对BIM技术的作用进行分析：

2.1 使项目前期投资估算满足价值取向

BIM技术的作用主要依靠BIM软件来实现，在没有人为价值取向的情况下，BIM技术能够最大化地完成理性计算和4D模拟。前面已经对“工具理性”现象进行了驳斥，所以专业技术人员可以根据农村电商项目的功能定位以及结合当地农村物理网线搭建要求进行模拟，进而就能在满足项目投资价值取向的同时，为项目资金投入提供了具体的可视界面。这样一来，就能降低传统依靠项目施工图纸来进行会商所产生的交易成本。

2.2 使项目前期投资估算依照模块进行

农村电商项目在施工中不仅需要物理网线，还需要在村社环境下修建专门的基站以及还需要对农户的住宅进行改造。这就意味着，该项目的实施需要多工种的协同作业，从而这也为项目外包提供了客观合理性条件。那么BIM技术通过将以上要件转为一系列的参数并与BIM进行挂链，便可以在模块化的模拟下对各个环节提供资金投入参数。这样一来，不仅能将总造价与分项目造价有机的联系起来，也能为项目外包提供资金管控参考。

2.3 使项目前期投资估算拥有合理数值

农村电商项目的实施，目的在于使农户获得共享经济的红利，但在当前仍主要是以理念创新和实践探索阶段。因此，在传统模式下的项目前期投资估算中，难以避免因专业技术人员“有限理性”而导致的资金错配问题。即使可以在多方协商下来降低“有限理性”的影响，但调和各方的利益关系也将显著增大项目前期投资估算的时间和人际成本。因此，BIM技术在这一方面便可以根据相关参数，提供相对客观的合理数值。

3 估算指标体系设立方法构建

根据以上所述，估算指标体系设立方法可从以下四个方面来构建：

3.1 建立项目使用的价值取向

在关注民生工程项目施工的大背景下，需要在估算项目前期投资时建立起正确的价值取向，这也是遵循经济学中的规范分析模式，并杜绝因一味的实证分析而导致资金在后期投入配置上出现麻烦。那么价值取向所包含的内容有哪些呢？具体而言，可以将其概括为：第一，该项目在竣工之后的功能定位，如电商项目在竣工之后将带领农户参与到共享经济的发展之中；第二，该项目在施工中的社会环境适应性要求，如项目在施工中与当地社会生态的相容程度。

3.2 规划项目施工的成本项目

这一步骤较为常规，即根据项目施工要求并结合以往施工经验，以模块的形式将项目的成本罗列出来。根据物理原理，将成本项目按照一级指标、二级指标、三级指标等方式划分为相对独立的功能模块，并在该功能模块下完成成本项目细化工作。如，将农村电商平台的基站建设作为相对独立的功能模块，在此基础上设计出基站基本构造成本、基站物理网线成本、基站其他成本三个一级指标，然后再根据一级指标来细化各自的二级指标。

3.3 项目数据与BIM软件挂接

目前通过引入BIM技术来助理项目先期资金估算工作，所以这时就需要将项目模块的数据与BIM软件进行挂接，从操作上来看便是通过将项目数据输入到BIM软件中，实现软件的仿真能力。专业技术人员根据仿真之后的农村电商项目全景图，通过优化项目施工工艺来修正之前建立的功能模块。造价人员则根据得到修正的功能模块，根据一级、二级、三级指标结构来进行资金概算。需要指出的是，这一步是十分关键的环节，所以在项目数据与BIM软件挂接上应做到精确。

3.4 BIM数据下进行成本管控

前面已经指出，在项目成本控制中因缺乏客观合理的成本数据参数，从而使得项目在施工成本控制上存在着较大的随意性。那么在BIM技术协助下建立起了较为完善的指标体系后，体系中的成本数据就应成为成本管控的参照。现实经验表明，面对项目施工的诸多不确定性上，还需要对成本指标进行适应性改造，在这里笔者将其提出而不做详细阐述。

4 展望

在与本文主题相关联的BIM技术应用前景展望中，需要重视对以下应用的研究：

4.1 质量优先要求

在我国建筑项目施工领域，普遍存在着层层转包的形式。这种形式的存在导致各承包方为了获取预期利润而一味压低成本。在某些刚性成本无法压低的情况下，往往从材料的标号上做文章，如钢精直径、楼层间的距离等。这种低于标号的施工现状，将对建筑本身的使用寿命产生负面影响，因此不能只关注工程造价的控制，而应在切实履行合同约定的前提下合理控制成本。

4.2 整体控制要求

建筑项目施工具有周期长的特征，特别在电梯公寓修建领域表现得更为明显。为此，在展开工程造价控制时，应从建筑项目的整体视阈下实施控制行为。这里应把握这样一个原则：针对决定质量的关键环节，不应成为造价控制的重点；而在原材料使用效率、工程进度整体把握方面，则构成工程造价控制的重点。

4.3 责任细化要求

不能只是将工程造价理解为是技术监管、财务管理人员的工作，在缺乏过程控制手段的背景下，还应激发一线施工人员的责任意识。在原材料的节约使用方面、在技术组织形式优化方面，都成为工程造价控制的关键环节。为此，可以在成本逆向分解并在绩效管理的推动下，增强他们的岗位责任感。

以上三个方面要求，应成为BIM技术在项目资金投入估算中着重解决和关注的要件，同时笔者也希望与同行就BIM技术的其他应用进行交流。

5 结语

本文认为，在推进城镇化建设过程中，大量存在着项目前期投资估算工作，且这些项目都具有较强的外部性，因此BIM技术还需要在这一方面发挥积极作用。根据基本流程，某项目在立项之后将对其进行资金投入概算，这也就是业界通常所说的“造价”。那么在实施资金概算过程中应建立怎样的估算指标体系结构，则成为了这里需要研究的问题。通过讨论可知，基于BIM技术的投资估算体系设立方法可由建立项目使用的价值取向、规划项目施工的成本项目、项目数据与BIM软件挂接、BIM数据下进行成本管控四个方面构成。在今后的研究中，还需要重点考察BIM技术在项目施工中的应用模式以及在确保项目施工综合质量的应用前景。

参考文献

[1] 韩光耀.BIM技术在政府投资项目前期咨询工作中的应用研究[J].中国工程咨询，2015，（5）.

[2] 翟超.BIM技术助力工程项目精细化管理――BIM技术在九洲花园2.1.2期项目建造阶段的应用[J].土木建筑工程信息技术，2011，（3）.

[3] 何清华.BIM在国内外应用的现状及障碍研究[J].工程管理学报，2012，（1）.

[4] 吴丽燕.关于水利水电工程施工成本控制的思考[J].中国科技博览，2012，（2）.

[5] 杨杰毅.谈谈设计前期工作对建筑造价控制的影响[J].有色金属设计，2008，（3）.

第3篇：投资的估值方法范文

关键词：市盈率　市净率　现金流量　企业价值

一、引言

我国《企业价值评估指导意见(试行)》指出：“注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性。恰当选择一种或多种资产评估基本方法。”对这三种评估方法的估值效果，国内文献多以理论性的对比分析方法进行规范性研究，但进行全面比较分析的实证结果并不多见。张建中等(2004)进行了股权自由现金流量估价模型评估值与各企业市场价值的比较，验证了现金流量折现(DCF)模型在我国资本市场上的适用性。顾银宽等(2004)分析了公司价值评估的一种方法――EVA贴现估价法的理论模型，探讨了其在我国上市公司价值评估中的应用。但这些研究都没有提供常用企业价值评估方法优劣比较的实证研究成果，本文试图以我国资本市场为对象检验常用企业价值评估方法在实际应用中的评估效果。

二、研究设计

(一)价值评估方法的选取　由于成本法不能单独作为对持续经营企业进行价值评估的方法，所以，本文仅对收益法和市场法进行了比较。收益法中收益形式选定为理论上公认并为我国《企业价值评估指导意见(试行)》提倡的股权自由现金流量和现金股利；市场法中的价值比率选定为最常用的市盈率和市净率。利用股利现值模型和现金流量模型需要对未来变量进行预测。由于缺乏我国股票市场中对未来股利和未来现金流量的权威预测数据，类似于Pnman和Sougiarmis(1998)所使用的方法，本文采用的替代方法是以未来三年的实际数据作为预测数据的替代值，以未来三年的年金化数值作为三年以后的估计值(假设三年后为常数)。

(二)样本数据选取　研究样本选自1996年至2005年在上海和深圳上市交易的A股股票(非金融企业)，样本数据来自深圳国泰安信息技术有限公司的CSMAR系列研究数据库系统。包括计算资本成本的B系数也是来自于该系统的“中国股票市场股票收益预测研究数据库”。然而由于我国股票市场历史较短，初期的上市公司数量太少，而β系数的估计以及以实际数据替代预测数据，都需要多年的历史数据，必然造成用于检验的样本太少，所以本文采用弥补方法是：如果上市不足四年，当年没有B系数，则令B系数为1。本文使用的统计工具为SAS软件。在截止到2005年的数据库中，利用四种评估方法评估出1999年至2002年上市公司的企业价值，2003年至2005年的实际数据作为预测数据的替代值用于计算股利现值模型和股权自由现金流量模型的在2002年估计值，其余年份的评估值依次向前推算。2000年至2003年的股票回报率依次用于检验1999年至2002年按评估价值进行投资的投资效果。

(三)变量的估算和检验方法　本文采用的变量估算和检验方法如下：(1)资本成本。本文对普通股的资本成本采用资本资产定价模型(C.APM)的简化形式来估算，即r=βrm，其中，rm为市场报酬率。这相当于将CAPM模型：r＝(1－β)r1＋Brm中的无风险项(1－β)r1省略掉。这是由于对于如何确定无风险利率没有定论，而且我国的国库券利率及银行存款利率变动幅度太大(特别是在20世纪90年代)；同时由于β接近于1，取消该项影响不大。在市场报酬率的计算中，由于我国资本市场历史较短且大起大落，无法利用历史数据正确估计市场报酬，因此也采用一个简单的替代变量――市场普通股股权收益率(ROE)中位值。之所以采用中位值代替均值，其理由是在样本数量不多的情况下尽量减少异常值的影响。从理论上看，这种资本成本的简单方法并非没有道理：在自由竞争、资本自由转移的条件下，超常收益将逐渐消失，企业的股权收益率具有向资本成本逼近的趋势，而另一方面全体企业的股权收益率具有平均回归的总体趋势，所以，资本成本与平均股权收益率具有一定的近似性，再考虑到企业固有的风险，则r＝βrm大致代表了投资者对企业收益的必然要求。(2)利用市盈率的估值方法。t年同行业其他上市公司市盈率的平均值的计算公式为：v1＝eps1×e1其中eps1为每股收益，e1为同行业其他上市公司平均的市盈率。(3)利用市净率的估值方法。t年同行业其他上市公司市净率的平均值的计算公式为V1＝naps1×h1，其中napst为每股净资产，h1为同行业其他上市公司平均的市净率。(4)股权自由现金流量估值方法。其计算公式为：股权自由现金流量＝净利润＋折旧和摊销一资本性支出一非现金营运资本的增加。

三、实证结果分析

(一)时同期股票价格的解释能力 如果资本市场是有效的，一般认为股票价格接近于企业的内在价值，所以，通常以评估价值与股价的误差率来评价评估模型的精确性。许多研究认为，我国股票市场还不是准强式有效市场，仅达到了弱式有效市场(如陈小悦，1997)，因此，股票价格不一定代表企业价值。尽管如此，本文认为，股票价格代表的是企业在当前资本市场的可行交易价值。如果评估价值接近股票价格，说明这样的评估值是目前资本市场上最可能接受的交易价值。

(1)误差率分析。(表1)提供了各种企业价值评估值与股价的相对误差率。其计算公式为：相对误差率＝1(股价一评估值)口股价1。可以看出：第一，不论是均值还是中位值，市净率法评估值都具有最小的误差率。这个结果出人意料，因为在资本市场上一般更看重的价值比率是市盈率。市净率的优异表现也许说明我国资本市场的投资者已对利润的虚假感到失望，转而依据相对可靠的净资产信息来评估股票价值。换句话说，资产负债表信息的重要性超过了利润表。第二，从中位值来看，市场法的两种评估值都优于收益法。本文认为，由于我国股票市场的并非强式有效市场，股价经常处于剧烈的波动之中，因此，基于市价的评估值一般会比基于理论模型(收益模型)的评估值更接近于股票价格。但无法因此断言市场法评估值比理论模型的评估值更接近于股票的内在价值。第三，股利现值模型评估值的误差率比股权自由现金流量模型更差，这可能是因为我国上市公司普遍不发或少发现金股利而代之以股票股利的行为所造成的。而且我国股票投资者也已经习惯上市公司的这种做法。并不重视现金股利对企业价值的影响。

(2)相关性分析。为了进一步验证各种评估值对股价的解释能力，本文对各种方法的评估值关于股价进行了回归分析。其中股票价格关于每股企业价值评估值的回归方程为：Pi＝a＋bvi＋εio。其中Pi

为股票价格，vi为每股企业价值评估值。εi为误差项，a为常数项，b为系数。从(表2)的回归分析结果来看，两个市场法评估值的解释能力(调整的R2分别为5.8％和12％)都优于所有收益法评估值(调整的R2都不足4％)，从这一点来看，回归分析的结果与(表1)中误差率比较的结果基本是一致的，进一步说明了市场法。特别是市净率法，在我国资本市场上可以给出更接近市场交易价格的评估值。同时还注意到，股权自由现金流量模型的评估值在各年度都没有意义，t值普遍小于2。其他值都基本有意义。在收益法中，股利现值模型对股价解释能力优于股权现金流量模型，这个顺序恰与(表1)的误差率相反。从统计学上看误差率与相关性并没有必然的联系，但现金流量与股价较差的相关性也许正说明了我国股市的非有效性，即股票价格已严重偏离了价值。

(二)对下期股票回报率预测能力的比较 本文采用股价向价值回归规律，通过分析价格偏离误差率来研究对下期股票回报率预测能力的比较。

(1)股价向价值回归规律。尽管市场法可以给出更接近于市场交易价格的评估值，但其并不一定代表真实的企业内在价值。本文认为，不管股票价格如何动荡不安，其始终是以价值为中心上下波动的，换句话说，以较长远的观点来看，股票价格应该是向股票内在价值回归的。股票价格偏离股票价值越远，向价值回归的可能性也越大。如果能够较准确地估计股票的价值，可以根据股价向价值回归的规律制定下列投资策略进行投资以获得理想的投资效果：当股票价格高于内在价值时；卖出股票；当股票价格低于内在价值时，买入股票；当二者相同时，继续持有股票或将资金进行其他投资。由于股票价格具有向股票价值回归的趋势，所以，内在价值越是高于其价格，该股票就应在下一年获得更高的股票回报率；同样，内在价值越是低于其价格，卖出该股票越可以避免更大的损失，或以卖空的形式越可以获得更高的收益。显然，如果价值估计不正确，上述投资策略可能无法获利。价值估计越是精确，利用上述策略获得的投资回报越高。

(2)具体分析过程和方法。根据上述原理，可以考察依据各种方法评估值进行投资在下一年的获利情况，以此作为判断价值估计精确度的间接依据。为了比较各种投资策略的投资效果，首先计算股票价格偏离评估值的程度，称为价格偏离误差率，其计算公式为：价格偏离误差率＝1(股价一评估值)／股价1。将每年的样本按价格偏离误差率大小顺序分为10样本组合，对每0个组合计算下一年的股票投资平均回报率(考虑现金股利再投资的年个股回报率)。由于价格偏离误差率越高，该组合股价越是高于价值，则下年的股票收益率应越小；反之，如果价格偏离误差率越低，则该组合股价越是低于价值，从而下年的股票收益率应越大。对于每种投资策略.计算对冲组合回报率(最高组合平均回报率一最低组合平均回报率)和超额组合回报率(最高组合平均回报率一所有样本平均回报率)。前者表示在允许买空卖空的情况下利用该价值估计进行组合投资所能获得的回报，后者表示利用该价值估计按最大回报率组合进行投资所获得的超过平均回报率的回报。这两个指标越大，说明价值估计越准确。

(3)结果分析。(表3)报告了各年度样本各组合的对冲组合回报率和超额组合回报率以及二者各年度的平均值。其中1999年至2002为企业价值评估年度，回报率的年度为价值评估年度的下一年，即2000年至2003年。从市场平均回报率来看，2000年股价剧烈增加，2001年至2003年每年以10％以上的速度回落。检验期间股票价格经过了由上升到下降的波动过程。分析这些检验结果，可以得出如下结论：第一，收益法的投资效果优于市场法。这个结果明显与前面的结果矛盾。本文认为根据市价信息评估企业价值自然接近于市价，但如果市价偏离了价值(特别是在非有效市场)，用市场法评估的企业价值就不是真正的内在价值了，以此为投资依据自然也无法获得好的效益。相反，利用收益法进行价值评估，由于引入了更多的关于未来的信息，使价值评估更精确，以这样的评估值进行投资应该能够获得更好的投资效果。这一检验结果也说明利用股权自由现金流量模型等理论模型对企业价值进行评估应成为我国资本市场进行投资的主要手段。另外，本文的检验结果也为我国股票市场的非有效性提供了间接证据。第二，依据股权自由现金流量模型评估值进行股票投资可以获得最大的投资收益，特别是在允许买空卖空的情况下，对冲组合回报率达14％，是其他评估值投资效益的近2倍。股权自由现金流量模型的优异表现再次说明了现金流量才是投资决策不可动摇的基础，投资者最相信的还是现金。相比之下，投资者对上市公司的现金股利政策并没有足够的信心，主要是因为我国上市公司每年都有近半数不发现金股利，其余上市公司的股利政策也不稳定，造成投资者逐渐不再关心现金股利的发放。第三，依据市盈率法评估值与依据市净率法评估值进行投资的效果没有多大差异，即使在允许买空卖空的情况下，二者的投资效果几乎接近于市场平均股票收益率(约5％)。这一结果也说明无论是依据利润还是净资产，市场法都无法揭示企业真正的内在价值。

四、结论与展望

第4篇：投资的估值方法范文

The Discussion of Value Investing Theory

PAN Lihua

（Guangzhou College of Commerce， Guangzhou， Guangdong 511363）

Abstract If the investor want to get more profits in the stock market， the investment ideas and investment strategies is very important. Value investing strategy is a successful investment strategy. When the stock price below the intrinsic value ，investors can be gradually buy and hold； and the stock price higher than the intrinsic value， investors can be gradually sell. Valuation of the company's intrinsic value is particularly important on the market. This paper summarizes various valuation methods， and advocate avoiding speculation. It's useful to the investor in the long run.

Key words value investing； intrinsic value； absolute value assessment model； relative value assessment model

0 引言

价值投资是一种成功的投资理念，它又被称为内在价值理论。它的思想在于通过对股票的分析，估计上市企业股票的内在价值，并通过对其内在价值和市场价格的比较，找到内在价值高于市场价格的股票。价值投资的理论认为：股票价格总是围绕其内在价值上下波动，而内在价值是可以估计的；长期来看，股票价格会向其内在价值回归；当股票被低估时，出现投资机会，内在价值与市场价格间的差值越大，预期的收益就越高，投资者承担的风险就越小。所以，价值投资策略的关键是找到股票的内在价值，并利用其决定对该股票的买卖策略。

1 我国股票市场的价值投资策略

西方发达国家的证券市场上，股票的价格与股票的内在价值表现出高度的一致性，价格能够及时反映价值的变化。但在我国证券市场上，普通投资者不作分析、盲目跟风的风气比较严重，价值投资理念仍然不足，从长远看来价值投资策略有助于改变这种跟风炒作的风气，以期待短时间内获得高额收益的不良风气；可以帮助投资者及时发现可以避免的风险、锁定盈利，进行积极有效的投资；有助于规范我国证券市场的秩序，促进中国证券市场的健康发展，充分发挥股票市场功能。在中国证券市场上，投资者采用价值投资策略，可以充分利用中国经济持续增长的机会，以获得的超额收益。

为进行价值投资，必须确定企业的内在价值。采用合适的估值方法尽可能准确地估计上市公司价值的近似值，目前，股票市场的估值方法有股票绝对估值法和股票相对估值法两种。

2 股票估值方法比较

2.1 绝对估值法

绝对估值是通过对上市公司历史财务数据及当前经济数据和对未来反映公司经营状况的财务数据的预测估计上市公司股票的内在价值。

绝对估值法中最常用的估值方法是现金流贴现定价模型， 现金流贴现模型是在西方证券市场上被广泛应用的一个企业价值评估模型，其基本原理是：对各种资产未来的收益按照一定的折现率折现为现金流的现值。其一般的模型为： =

式中，表示上市企业的价值，表示在时刻股票的现金流量，表示折现率。

企业的价值实质上是由预期现金流的大小，贴现时间和贴现率决定的。先常用的贴现方法有三个：股权自由现金流贴现模型（FCFE）；公司自由现金流贴现模型（FCFF）；红利贴现模型（DDM）。这三个不同的模型不同点在于现金流的定义不同。在FCFE模型中，扣除增加运营成本、偿还债务等指出后余下的现金流，在FCFF模型中，现金流是包括股东、债权人在内的现金流的总和，在DDM模型中现金流为股票持有者预期能得到的现金流的现值即红利。每个模型都具有相应的推广，在证券市场上应用最多的贴现模型是公司自由现金流贴现模型。

该方法的优点是：（1）贴现现金流法可以反映一个企业的综合情况；（2）现金流法的估值结构可以反映公司的持续盈利能力。

该方法的缺陷：（1）估值方法计算复杂，数据量大；（2）较难找到合适的短期盈利机会。

2.2 相对估值法

相对估值法认为是同行业的公司之间有较大可比性，只有相对价值才有现实意义。通过估值水平的相对比较，来判断公司股票是否具有相对投资价值。常见的相对估值法主要有市盈率法（PE）、市净率法（PB）、市销率法（PS）等。

2.2.1 市盈率法

市盈率估值法是指以行业平均市盈率（PE）来估计企业价值。将市盈率指标与公司的市场价值建立联系，即股票价格相对于公司每股收益（EPS）的比值，即： = 。

每股股票价格可以表示为市盈率和每股收益的乘积。每股收益为净利润与发行在外的总股本的比值决定。市盈率经常采用行业平均市盈率，将由此算出的价格为股票的内在价值。

市盈率估值法法主要用于估计股票的投资价值与投资风险，衡量上市企业的盈利状况。

其优点是：（1）市盈率简单清晰，数据容易计算；（2）能把价格和企业盈利结合起来，直观地反映了投入和产出的关系；（3）市盈率可以包含公司经营的风险、增长、未来盈利与当前盈利的差异等丰富的内容。

其缺点是：（1）此方法算得市盈率为静态市盈率，它只能反映公司过去的估值水平，不能体现公司的成长性；（2）每股收益是容易作的财务指标，在反映公司收益方面局限性较大。

2.2.2 市净率法

市净率（PB）是指股票市场价格与每股净资产的比率。即： = 。

其中每一股股票代表的公司的净资产。

此种估值方法适用于拥有大量资产并且净资产为正的公司。上市公司的经营状况决定了企业的净资产的多少，该方法认为企业经营效益越好，公司资产价值增值越快，股票的净值就越高，股权价值就越大。一般来说：市净率越低的股票，投资价值越高；市净率越高的股票，则投资价值较低。市净率PB既可以从经济基本参数中估计出来也可以与类似企业比较得到。

其优点是：（1）净资产的数据容易取得且易于理解；（2）赢利为负的公司无法可以使用市净率法；（3）PB法提供了合理的跨行业的估值比较标准；（4）市净率变化可以直观反映公司价值变化，净资产账面价值比较稳定。

其缺点是：（1）不适用于会计制度不同的公司之间的比较；（2）净资产为负值的公司不可用；（3）对净资产不太多的服务型行业和高科技公司无实际意义。

2.2.3 市销率法

市销率法主要用来评估已经有销售收入，但是还未盈利的一类公司。市销率（PS）是公司股票市价与每股销售收入的比值，即： = 。

它能告诉投资者单位销售收入反映的股价水平。市销率是通过计算企业的股价除以每股销售收入，来判断企业的价值是被低估还是高估，同行业的公司相比，市销率越小，表明公司价值被低估，投资的优势更大。因此，该项指标既能考察公司的收益的稳定性和可靠性，又能有效把握其收益的质量水平。

使用市销率的主要原因是：相比于净利润，销售收入更加稳定，如果公司因为财务杠杆或者其他因素导致净利润发生变化，市销率指标能够克服相应的问题。

2.3 两种估值方法比较

相对估值法因为简单，比较容易使用，在资本市场发达的国家和地区被广泛应用，对于没有较深专业知识的投资者而言不失为估值的好方法。

绝对估值法的现金流贴现法，专业性更强是一种面向未来不确定的现金流的估值方法，企业的现值、预测期、贴现率等都是不可控的，都需要主观判断，所以对普通的投资者而言比较困难，但对专业人士是估值的好方法。

第5篇：投资的估值方法范文

【关键词】会计信息 信息观 计价观 估值模型

随着经济发展社会进步，股票市场也在蓬勃发展。而投资者从以往的投机投资慢慢过渡到价值投资。从监管者的角度来说，了解股市的估值水平可以避免错误的政策，还可以帮助稳定市场。因此，企业估值是许多学者一个重要的研究方向。企业估值是指对一家企业内在价值进行评估。其作用广泛，常运用于并购重组、企业融资等方面，最重要的是为投资者提供一个有效的参考。于是，估值信息的来源以及估值方法的选择就成为了关键问题。

一、会计信息在估值中的作用

估值信息最重要的部分都来自于会计信息。狭义的会计信息是指盈利信息，广义的还包括股权变动、股利分配和并购等其他信息。追溯到20世纪60年代，学者就已经发现会计信息与公司价值的关系并逐步发展了信息观和计价观等理论。

最早Ball，Brown以及Beaver（1968）在他们的文章中称财务会计报告最大的作用就是向报告使用者传递信息，以帮助他们评估企业的价值，即所谓的“信息观”。我们知道人们投资股票是因为它代表了可以获取未来公司盈利好处的凭证，且股价就量化了这些未来的盈利的贴现。会计信息在这当中主要向投资者传达关于公司未来前景的一些信息，投资者又会根据这些信息加以分析，最终体现在股价的波动上。这个过程主要通过三个链条实现：一是未来会计盈余与现行会计盈余链；二是未来股利与未来会计盈余链；三是股票价格与未来股利链。即当期盈余可以预测未来盈余，未来股利一般是根据未来盈利发放，而当期股票价格等于未来股利的折现。会计信息于是就通过这一个过程引起了股价的变动。信息观从另一个方面回答了“会计信息有什么作用”这个问题。

后来，学者们开始探讨利用会计信息怎样反映出企业的价值，由此产生了“计价观”。人们通过计价模型的计算得出理论的股票内在价值，然后和实际价值比较，选出低估的股票进行投资。典型的代表就是20世纪90年代Ohlson（1995）、Feltham，Ohlson（1995）确立了剩余收益估值模型（Residual Income Valuation Model）其中，表示公司在t时刻的价值，为公司在t时刻的账面余额，表示t时刻的净利润，r表示折现率，该模型还可以变化成从变形中可以看出，当净资产收益率超过股东要求的回报率越多，股票价值就越高，反之，则越低。该模型就把公司价值与资产负债表和利润表等的会计信息联系在一起，通过这个公式，报表使用者就可以利用已知的会计信息估算企业价值，并对自己的投资进行指导了。这不得不说是一项重大突破。

二、会计信息在估值模型中的运用

学者在计价观的理论下创设了几种主要模型，主要的估值模型分为五类，首先是股利贴现模型（DDM），即企业的价值等于未来各期股利贴现之和。式子中r表示折现率，表示第t期股利。这种方法在西方较发达的资本市场是一种主流方法。可以看出，如果一个公司股利分配稳定，则适合运用股利贴现模型。而且这种模型比较适用于进入稳定增长期的企业，因为这个时候企业利润已经比较稳定，多数都表现出高分红低增长的特征。相反，这种模型不适用于初创期和高速增长的企业，这些企业需要进行大量投资，所以分红很少，甚至不分红。另外，这种模型也不适用于周期性企业。特别的，如果一个公司发放股利以固定速率增长，则该模型变形为股利增长模型，即其中，为第一期股利，r为折现率，g表示股利增长速度。这种方法的好处是道理直接，因为该理论反应的就是公司价值和盈利的关系，但它有一个最大的缺点就是，当公司长期不发放股利或者发放的股利与公司收益无甚关联的时候股利贴现模型就无法使用。

第二种方法是现金流贴现模型（DCF），这一模型最大的区别就是用自由现金流量代替股利。但是自由现金流分为两种：公司自由现金流（FCFF）和股东自由现金流（FCFE），分别对应的是公司价值和股东价值。公司自由现金流（FCFF）=净利润+非现金支出-营运资本净流出-资本性支出；而股东自由现金流（FCFE）=FCFF+债务净流入。这一种方法的好处之一就是能避免股利贴现模型的缺点，免受股利政策的影响，但是也有自身的优点，比如对于一些高成长性的公司，由于高速投资等原因最初几年的自由现金流可能为负。

第三种方法是经济增加值贴现模型（EVA）或者剩余收益模型，经济增加值是指税后净营业利润超过资金成本的部分。用公式表示即为：EVA=NOPAT-Capital*WACC，其中NOPAT是指经营业利润，它是通过净利润加优先股股利加税后利息计算得到；Capital是指公司的债务和权益资本；WACC是指企业资金成本。EVA模型认为公司的价值等于当期净资产账面价值加上未来经济增加值贴现值，即。这种方法的优点是能够避免未来盈利的波动带来的负面影响，因为这种方法计算出来的价值净资产账面价值额占大部分。而剩余收益模型（Residual Income Valuation Model）则是由Ohlson（1995）、Feltham，Ohlson（1995）在20世纪90年代确立。公式可以表示为其中，表示公司在t时刻的价值，为公司在t时刻的账面余额，表示t时刻的净利润，r表示折现率。模型就把公司价值与资产负债表和利润表等的会计信息联系在一起，通过这个公式，报表使用者就可以利用已知的会计信息估算企业价值，并对自己的投资进行指导了。这不得不说是一项重大突破。

第四种方法是基于资产的评估方法，这种方法直接用资产的价值减去负责的价值等于剩余价值，主要运用于衰退企业和濒临破产的企业的估值。上述三种方法都可归于直接估值方法。另外还有间接估值方法，比率估值法。它是利用参考企业的市盈率、市净率、市售率等进行估值。这种方法比较实际，但是关键需要找准和待估值企业风险收益相似的参考目标。后来还发展出一种比较特殊的期权估值法，通常用于企业并购中。它是将莱克-斯科尔斯（Black- Scholes）期权定价模型运用到了企业估值中。

三、总结

西方学者最早都是采用信息观下的研究成果，这些研究主要是验证会计信息的在多大程度上会影响股价变动。而后来发展的计价观则开始探究会计信息如何影响股价变动，从而创设出以Ohlson（1995）、Feltham，Ohlson（1995）20世纪90年代确立的剩余收益模型为代表的一系列模型。而且这些研究开始将资产负债表中的重要项目作为影响股票价格的重要因素来加以考虑，充分注意到了资产负债表的重要性。从方法上我们不认为有孰优孰劣的问题，如果信息观是从一种间接视角的话计价观就是一种直接视角。不过，证券市场由于噪音始终存在，大大增加了利用信息观的难度。从学者的研究来看，中国目前还处在弱势有效的程度，也就是说噪音很多，所以我们认为更适宜用计价观来进行企业估值。

参考文献

[1]Ball R.J.，Brown P.，An Empirical Evaluation of Accounting Income Numbers，1968，Journal of AccountingResearch，Autumn，159-178.

第6篇：投资的估值方法范文

关键词：估值技术；公允价值；投资性房地产

1990年，我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变，随之而来的是房地产市场的飞速发展，而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势，2006年颁布，2007年施行的《新会计准则》，首次将投资性房地产单独列示，并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间，公允价值的使用受到了冷遇，公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底，财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法，这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。

一、投资性房地产公允价值计量的现状

公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息，提高信息使用者决策能力的优势，但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下，公允价值的实际应用正如表1所反映的那样，并不如期望的那么广泛。

2007年，存在投资性房地产的630家上市公司中，仅18家选择公允价值计量模式，占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出，1 624家上市公司有690家存在投资性房地产，而采用公允价值模式的只有20家，占有此类业务公司数的2.89%，且出现了三种计量方式，分别是评估价格（14家公司）、第三方调查报告（1家公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（5家公司）。

二、估值技术的应用难题

（一）地域差异问题。《企业会计准则讲解（2008）》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。

然而中国幅员辽阔，东中西部、城市与农村的经济发展、制度水平都存在明显差异，房地产的发达水平也不尽相同。公认的活跃市场至少包括中国的沿海大中型城市以及内陆的大型城市。除此之外，同类或类似的房地产要求彼此地理位置、性质、结构类型相同或相近，而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易（张兴 徐文学 柳萍 2009）。因此，根据市场的要求，通过在市场中寻找同类或类似的交易案例来确定价格显然存在困难，这就给投资性房地产公允价值估值技术中的市场法的实际运用制造了麻烦，凸显了估值的难度。

（二）时间跨度问题。运用收益法评估投资性房地产公允价值时，准确确定净收益、收益期限以及折现率是估值的基础。虽然这些参数是以现有租约条款、土地使用权剩余使用年限等历史信息为基础，但还是需要对未来信息进行预测。首先，评估基准日的选择可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等，不同的时点其风险回报不同，所以要确定的折现率就会随之改变。其次，租金收益是通过履行租约实现的，但未来实际租约收入因为考虑了时段而变得不可靠，这将最终影响净收益的确定。最后，收益期限需要根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数来确定，但企业可能会根据建筑物未来的收益情况来改变其使用期限。所以从总体来看，时点和时段上的改变都会影响估值的准确性。

（三）技术缺陷问题。空间与时间问题最终都可以归结为技术问题，如何将空间与时间问题上的相关因素进行指标化也是解决问题的根本。

最初，估值技术是被禁止的。但在《企业会计准则讲解（2008）》中，财政部已规定：“无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”这就意味着，估值技术现在已经被允许采用。

《指导意见》中的估值技术在很大程度上借鉴了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，主要指出了市场法和收益法两种评估方法，但没有明确每种方法的适用范围。大多数企业倾向于使用收益法，但收益法因为考虑了时间价值，需要评估人员的主观判断，增加了估值的不确定性，企业也可能通过对估值方法的选择来进行盈余操纵。

市场法强调了投资性房地产的“实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件”等重要因素。指导意见中的收益法强调了净收益、收益期限、现有租约对公允价值的影响和折现率等重要因素。但这些都是对因素的简单陈述，没有明确指出因素的影响因素，也就无法从根本上对其进行量化，指导相关工作。以区位状况为例，其受空间和时间的双重约束。在空间上，不同城市、同一城市的不同地段的房地产价值相去甚远；在时间上，同一地段的价值在各年份也不尽相同。由于缺乏衡量各因素的具体标准，使得估值缺少客观性。

三、推动估值技术应用的建议

从以上分析中可以看出，由于存在地域差异问题，时间跨度问题以及技术缺陷问题，使得估值技术难以在投资性房地产公允价值中得到切实的应用，从而直接影响到我国公允价值的确认和计量的可靠性，妨碍公允价值在我国的应用。因此，全面推动估值技术的应用，才是当前亟待解决的问题。在此，笔者结合相关研究成果，提出以下建议。

（一）明确量化标准，提高量化手段，可以直接提高投资性房地产公允价值计量的可操作性。

首先是明确允许运用估值技术的地域范围。相关准则制定机构应该统筹考虑，将各地经济发展水平，例如人均GDP作为衡量指标，建议以京、沪、广为代表的沿海大中型城市以及内陆大型城市使用估值技术，因为这些城市投资性房地产交易量大，更可能形成活跃的市场。

其次是明确运用方法的依据。本文建议根据公司所披露的经营规模和5年经营业绩的平均值确定估值方法。在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值估值优先考虑的是市场法，但实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等还缺乏量化标准，所以应将各种影响因素根据其重要性的先后顺序赋予权重参数，以规范计量手段，降低使用公允价值的风险。

最后是参照系数的修正。由于市场上不存在完全相同的两处房产，所以在寻找到相似房产后还要进行系数修正，可借鉴资产评估中对企业价值进行评估的观点，通过成长性、资产盈利能力等相关财务指标的比较来确定，再结合参照企业的价值系数确定最终评估对象的价值。

（二）建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库。信息技术革命所造就的新兴信息资源和信息产业是推动现代市场经济发展的强大动力，而以现阶段信息技术为依托，建立和完善我国房地产市场信息数据网络和市场信息数据库正是适应该趋势的一个重要体现，是推动估值技术应用的重要举措。企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在运用估值技术进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据，另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持，而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下，其实施起来比较困难。因此，房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则，采取逐步推进的方式，以现有公开市场交易数据为主要数据来源，同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外，国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。

（三）提高估值技术在报表披露中的地位。由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中，建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定，其依据的标准是什么，所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定，如果选用的是市场法，应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度；若是收益法，那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。

通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督，增强公允价值确认和计量的准确性和透明度，防止利润操作，提高人们对估值技术的信心，推动估值技术的运用。

（四）加强专业培训，提高资产评估水平。估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响，所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。

相关人员一方面要丰富自身的专业知识，尤其是对公允价值的认识与理解；另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外，还要在工作中不断总结经验，了解整体经济走势和行业发展状况，提高经济敏感度和职业判断能力。

[主要参考文献]

[1] 财政部会计司。我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[R].2008.

[2] 财政部会计司。我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[R].2009.

[3] 财政部。企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.

[4] 财政部。企业会计准则讲解（2008）[S].2008.

[5] 张兴，徐文学，柳萍。上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业经济研究，2009（31）。

第7篇：投资的估值方法范文

【关键词】 估值技术; 公允价值; 投资性房地产

1990年,我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变,随之而来的是房地产市场的飞速发展,而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势,2006年颁布,2007年施行的《新会计准则》,首次将投资性房地产单独列示,并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间,公允价值的使用受到了冷遇,公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底,财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法,这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。

一、投资性房地产公允价值计量的现状

公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息,提高信息使用者决策能力的优势,但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下,公允价值的实际应用正如表1所反映的那样,并不如期望的那么广泛。

2007年,存在投资性房地产的630家上市公司中,仅18家选择公允价值计量模式,占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出,1 624家上市公司有690家存在投资性房地产,而采用公允价值模式的只有20家,占有此类业务公司数的2.89%,且出现了三种计量方式,分别是评估价格(14家公司)、第三方调查报告(1家公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(5家公司)。

二、估值技术的应用难题

(一)地域差异问题

《企业会计准则讲解(2008)》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。

然而

由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据,另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持,而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下,其实施起来比较困难。因此,房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则,采取逐步推进的方式,以现有公开市场交易数据为主要数据来源,同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外,国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。

(三)提高估值技术在报表披露中的地位

由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中,建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定,其依据的标准是什么,所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定,如果选用的是市场法,应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度;若是收益法,那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。

通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督,增强公允价值确认和计量的准确性和透明度,防止利润操作,提高人们对估值技术的信心,推动估值技术的运用。

(四)加强专业培训,提高资产评估水平

估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响,所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。

相关人员一方面要丰富自身的专业知识,尤其是对公允价值的认识与理解;另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外,还要在工作中不断总结经验,了解整体经济走势和行业发展状况,提高经济敏感度和职业判断能力。

【主要参考文献】

[1] 财政部会计司.我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[r].2008.

[2] 财政部会计司.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[r].2009.

[3] 财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[s].2006.

[4] 财政部.企业会计准则讲解(2008)[s].2008.

第8篇：投资的估值方法范文

然而，在风险资金进入创业企业之前，无论创业企业家还是风险投资者，都必须对创业企业的价值进行一定的评估，以确定创业家、风险投资者等之间的利益得失分配。因此，如何对创业企业进行合理的估值不仅具有理论价值，更具有实践意义。

现在对企业进行估值比较常用的方法有重置成本法、市场法和现金流折现法等三种类型。其中，重置成本法是国家评估准则和规范中最受推崇的方法之一，它是以资产负债表为价值评估和判断的基础，按资产的成本构成，以现行市价为标准来评估企业的整体价值。其基本思路是一项资产的价格不应高于重新建造的具有相同功能的资产的成本，否则买方将会选择后者。重置成本法是一种静态的评估方法，从目前大多数案例来看，在兼并、收购、合资或合作经营、企业资产抵押贷款、经济担保等情况下使用较为普遍。但是在应用过程中，尤其是对高科技类型的创业企业进行整体价值评估时，该方法存在明显的缺陷。因为这种方法是基于被评估企业现有净资产的状况，是一种静态的评估方法，更多反映地是企业的历史状况和现有状况，而无法准确反映企业未来的动态发展状况。而创业企业的价值不仅仅是其企业目前或历史上的成本情况，创业企业的价值更多地体现在未来。因此采用重置成本法对创业企业进行资产评估会低估其合理的价值。

市场法，又称市场比较法。该方法以活跃、公平的市场存在为前提，通过市场调查，选择若干与评估对象相同或类似的已交易资产作为参照物，将参照物与评估对象进行对比分析、调整差异，最后从参照物已交易价格修正得出评估对象的评估价值。运用市场法，一般更需要有一个发育成熟、公平活跃的资产市场，并且要求能够寻找到若干数量的相似或雷同的交易实例，此外还需要收集到有关参照物资产的交易信息资料（比如交易时间、交易数量等）方可以应用。创业企业的交易，比如说风险投资者以多少成本进入某些创业企业，一般都属于保密信息而非公开信息，所以应用市场法所需要的种种市场资料往往难以得到。

现金流折现法是着眼于企业未来的经营业绩，通过估算企业未来的预期收益并以适当的折现率折算成现值，借以确立企业价值的方法。该方法以企业过去的历史经营情况为基础，考虑到企业所在的行业前景、未来的投入和产出、企业自身资源和能力、各类风险和货币的时间价值等因素进行预测。折现率可以为体现资金时间价值的无风险利率，或者是一定期限的借贷利率。现金流折现法的另一种计算形态是内部收益率(IRR)法，即将内部收益率看作是净现率。现金流折现法，包括内部收益率法都是基于对企业现有资产获利能力的认同，也就是说，评估者关注的不仅仅是创业企业现有资产的状况，更多的是关注创业企业基于现有资产的未来利润。现金流折现法所关注的是企业整体价值，而不只是企业某几项资产简单的算术相加，因此可以认为是一种对企业资产综合体的整体性、动态的价值评估。折现法在一定程度上考虑到了创业企业与一般企业所不同的特殊性，并将创业企业的未来收益性考虑在内，可以认为是一种有效评估创业企业价值的科学方法。

但从上世纪70年代后期以来，人们对现金流折现法也提出了批评，认为这些方法在很多情况下仍然会对低估创业企业的价值。批评的理由是这些方法忽视了创业企业家、管理者根据环境变化而调整项目和企业运作的弹性。在现实情况下，创业企业家、管理者可以根据具体市场环境做出灵活决策，而折现法不能反映这种灵活性的价值。由于忽视了创业企业中十分重要的人力等关键因素，这些方法不能对创业企业进行正确的估值。

于是，近几年许多学者提出采用实物期权方法对创业企业进行估值。实物期权方法为弹性估值提供了理论上合理的方法。虽然期权定价理论在企业估值中还不象现金流折现法那么普遍，过多的限定和假设条件也限制了它的应用，但是这一方法也为我们从另一角度来研究创业企业的估值问题。

研究国内外的风险投资可以发现，对创业企业进行投资的风险基金具有以下性质：一、期权性质。风险投资者对创业企业的投资就像购买了一份期权，一旦成功将获得巨大收益，而失败的最大损失就是投入到创业企业的风险资本。二、风险投资者虽然向创业企业投入资本而获得创业企业的一定股权，成为了创业企业的股东，但奉献投资者的目的却并不是为了拥有创业企业，而是为了在创业企业增值后出售所占的股权以获得投资收益。所以本质上，风险投资者仅将创业企业看做是一种商品，相当于以投入的资本为期权费购买了一份看跌期权，它赋予风险投资者在未来某个合适的时刻以某一价格出售该商品的权利。很多创业企业的价值实际上是一组该企业所拥有选择权的价值，因此在评估一家创业企业的价值时，对其发展前景，尤其是其拥有什么样的机会和选择权的分析论证，将是影响评估结果的关键。

第9篇：投资的估值方法范文

估值是硬道理,逻辑却是软科学

如同地心引力一样,再好的企业也不能摆脱估值约束。估值是硬道理,但估值方法与逻辑却是软科学或者说是艺术。“因为成长性所以高市盈率”是创业板风靡多时的美丽逻辑,给估值“估值”实际上变成了给成长性“估值”。

时至今日,理论界和实务界创造出的各种股票估值理论和方法已形成一套严密的体系,证券分析师最常用的估值方法是相对估值法,除了市盈率(PE)外,还有许多其他形式的估值乘数(如PB、PS、PCF、PEG等)也被使用;绝对估值法处于从属地位,在其中相对使用较多的是DCF估值法,DDM估值法在对个别分红稳定的蓝筹股估值中有所提及,EVA估值法则鲜有使用。市场的估值标准是由市场制度、历史沿革、市场结构和公司状况等因素决定,每个细分市场都有它的特殊性,也就没有一个统一的估值标准,所以方法论上的生搬硬套显然不可取。试想西方证券市场发展了近200多年,中国主板市场也有10多年的“炒龄”,创业板才是一个尚未满月的婴儿呢,我们怎可轻

谈所谓的与国际接轨,所谓的与主板接轨?

从实物资产到创业板资产的完美嬗变

资本资产由实物资产演化而来。目前成功入驻创业板的28家企业,其实是幸运地完成了从实物资产到资本资产的嬗变。这一过程存在两次金融创新活动,也伴随着两次价值的创造过程。第一次转变是从实物资产到公司资产的转变,是通过企业家的经营管理来实现的,相应的价值变化过程是公司“账面价值”通过增加“企业家精神溢价”变成为公司价值;第二次转变是,公司资产通过股份化和上市转变为可以流动的股票等可交易的资本资产,市场提供的流动性为公司资产提供了一次价值增加的过程,相应的“公司价值”通过“流动性溢价”而转变为“资本资产价值”。资本资产价值=账面价值+企业家精神溢价+流动性溢价。

理解了创业板企业的两次嬗变,我们就可以从这些企业的人格属性与金融属性来解析估值之惑。目前业内对创业企业成长性的判断主要从增长速度、增长质量、增长的内部驱动因素和外部环境等4个方面进行衡量。主要的成长性看点则包括行业前景、技术能力、商业模式、生命周期、人的因素等。其中人的因素就包括了企业家精神。

企业家精神有溢价

资本市场“买卖企业”的背后是买卖企业的盈利能力,归根结底是买卖企业家的能力,投资一家企业,更多时候是投资一个企业家,所以企业家精神这个因素在创业板尤为重要。

企业家通常有两大追求:丰厚的经济报酬和自我价值的实现。在未上市前,许多企业家的价值尚未市场化,其价值可能被低估。而创业板的问世,使得优秀的企业家不断被挖掘,创业板市场通过让这些企业家的企业上市,以市值暴增的形式来奖励这一批优秀的企业家,而这样的回报模式进一步激励有志向的优秀企业家,为了自己的理想而奋斗。近几年来,国内成功实现纳斯达克上市的一些企业,如盛大、前程无忧、第九城市、分众传媒、携程网等就是很好的标杆。企业家的管理经验、管理能力、知识专长和商业网络等无疑是评价企业家精神溢价的重要指标。

谁说流动性不值钱?