投资分析方法精选(九篇)

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第1篇：投资分析方法范文

随着新经济时代的到来，企业竞争越来越激烈，企业的投资决策的结果对企业影响深远，企业必须经常对投资决策的绩效进行评价，以便及时发现投资是否达到期望，及时调整投资的策略，确保其投资符合企业发展战略，提高企业的核心竞争力，使企业具有可持续发展的能力。其评价的指标体系的科学性和评价结果的精度对于企业整体绩效评价的体系的系统科学化有着举足轻重的作用，是企业绩效评价的重要的核心构成部分。

二、项目投资及现金流量

（一）项目投资。项目投资属于资本性支出，是企业对厂房、机器设备等固定资产进行新建、扩建或者购置的一种长期投资行为。一般来说，项目投资决策程序包括：选择投资项目――进行投资方案的财务审核――做出投资决策――执行投资方案――投资的控制。而现金流量则是评价投资项目是否可行时必须事先计算的一个基础性数据。现金流量估计的准确程度直接决定项目投资决策的结果。

（二）现金流量的构成。（1）初始现金流量。初始现金流量是指开始投资时发生的现金流量，主要包括固定资产的投资、流动资产的投资、其他投资费用以及原有固定资产的变价收入。初始现金流量可理解为项目的初始投资支出。（2）营业现金流量。营业现金流量是指投资项目投入使用后，在其寿命周期内由于生产经营所带来的现金流人和流出的数量。这种现金流量一般以年为单位进行计算。这里现金流入一般是指营业现金收入。现金流出是指营业现金支出和交纳的税金。如果一个投资项目的每年销售收入等于营业现金收入，付现成本（指不包括折旧的成本）等于营业现金支出，那么，年营业现金净流量可用下列公式计算：每年净现金流量（NCF）=每年营业收入-付现成本一所得税。或： 每年净现金流量（NCF）=净利润+折旧。

（三）终结现金流量。终结现金流量是指投资项目完结时所发生的现金流量，主要包括：固定资产的残值收入或变价收入、原有垫支在各种流动资产上的资金的收回、停止使用的土地的变价收入等。

三、项目投资决策方法

随着投资项目评价理论的发展和逐步完善，以及资金时间价值理论的提出，各行业对具体财务评价指标的使用偏好也发生了明显的变化。20世纪50年代以前，90%以上的公司采用非贴现的现金流量指标，但是，后来人们日益发现其局限性，于是，建立在资金时间价值基础上的贴现现金流量指标逐渐得到了广泛的应用。因此，本文主要分析在项目评价指标中占主导地位之一的净现值指标及其相关指标。

（一）净现值指标（NPV）。净现值是将投资项目投产后的现金流量，按照固定的贴现率折算到项目建设的当年，以确定折现后的现金流入和现金流出，然后相减得到该项目的净现值。根据净现值的正负，来确定该项目是否可行。

净现值指标具有广泛的适用性，在理论上也比其他方法更完善。净现值指标用来衡量项目的投资效益，能直接揭示投资项目对财富绝对额的增加，使投资决策分析与价值最大化的经营目标相一致，因此视为最重要的一项指标。

尽管净现值指标应用广泛，但是该指标反映一个项目按现金流量计量的净收益现值，它是个金额的绝对值，只能反映单独的投资方案是否可行，如果在比较投资额不同的多项方案时，则有一定的局限性，无法比较。

（二）净现值率指标（NPVR）。净现值率（NPVR）又称净现值比、净现值指数，是指项目净现值与原始投资现值的比率，也可理解为单位原始投资的现值所创造的净现值。

如果净现值率>0，表明投资方案的净现值>0，方案予以采纳；如果净现值率

在对独立方案进行评价时，使用净现值指标与使用净现值率指标得出的结论是一致的。当NPV>0时NPVR >0；NPV

四、实践应用中决策指标的运用

假设，某公司有甲、乙两个投资方案，现需要判断这两个方案的优劣。项目折现率为10%。

甲方案：购置一批运输车辆，需投资50万元，马上可投入生产，该车辆可用5年，期满无净残值，投产后每年可获净利润分别为： 14万元、12万元、11万元、9万元、6万元。

如表所示，从净现值指标出发，乙方案的净现值51.37万大于甲方案的净现值28.69万，应该选择乙方案；若从净现值率指标出发，甲方案净现值率57.38%大于乙方案的净现值率25.68%，应选择甲方案。利用两个指标分析，出现了不同的决策结果。

第2篇：投资分析方法范文

关键词： 建设项目 投资估算方法 案例分析

Abstract: the investment estimate is investment decisions and to make project financing options basis, is the foundation of the assessment project on the economy. This article from the structure of the construction of the total investment in the project construction project, the requirements of the investment estimate and basis and the estimation method, and many other aspects are discussed, and through the actual case is estimated analysis.

Keywords: construction project investment estimation method case analysis

中图分类号： F830.59文献标识码：A 文章编号：

投资估算是在对项目的建设规模、产品技术方案、选址方案、工程建设方案及项目进度计划等深入研究并基本确定的基础上，对建设项目总投资数额及分年资金需要量进行的估算。投资估算是进行投资决策和制定项目融资方案的依据，是进行项目经济评价的基础。一个项目需要投资多少钱？是业主最关心的事。因此，如何正确估算建设项目的各项投资，是项目业主和项目管理人员应掌握的重要内容。

1建设项目总投资的构成

项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金构成。

1.1建设投资：

建设投资是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用。建设投资包括：工程费用、工程建设其他费用和预备费用。

1.1.1工程费用：

工程费用包括：建筑工程费、设备购置费、安装工程费。

1.1.2工程建设其他费用：

工程建设其他费用包括：建设用地费用、与项目建设有关的费用、与项目运营有关的费用。

1.1.3预备费用：

预备费用包括：基本预备费、涨价预备费。

1.2建设期利息

1.3流动资金

2建设项目投资估算的要求与依据

2.1、投资估算应达到以下要求：

2.1.1估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围及确定的各项工程建设内容相一致。

2.1.2估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，实事求是，数字真实。

2.1.3估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。

2.1.4估算的准确度应能满足建设项目决策不同阶段的要求。投资机会研究阶段误差率应在±30%以内；初步可行性研究阶段误差率应在±20%以内；可行性研究阶段和项目评估阶段误差率应在±10%以内。

2.2投资估算的依据

2.2.1 专门机构的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。

2.2.2专门机构的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构的物价指数。

2.2.3 部门或行业制定的投资估算办法和估算指标。

2.2.4拟建项目所需设备、材料的市场价格。

2.2.5拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。

2.3投资估算的作用

2.3.1投资估算是投资决策的依据；

2.3.2投资估算是制定项目融资方案的依据；

2.3.3投资估算是进行项目经济评价的基础；

2.3.4投资估算是编制初步设计概算的依据。

3建设投资的具体估算方法

具体估算方法是运用建设投资分类估算法对构成建设投资的六类投资进行估算：即建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费，分类进行估算。

3.1.建筑工程费估算

建筑工程费估算一般采用单位建筑工程投资估算法和单位实物工程量投资估算法，在缺乏可参考的估算指标，或者建筑工程费占建设投资比例较大的项目，可采用概算指标投资估算法。上述三种估算方法的特点：前两种方法比较简单，后一种方法要以较为详细的工程资料为基础，工作量较大。实际工作中可根据具体条件和要求选用。本文重点介绍单位建筑工程投资估算法，一般工业与民用建筑以单位建筑面积（平方米）投资，乘以相应的建筑工程总量计算建筑工程费。

3.2设备购置费估算

3.2.1.国内设备购置费=设备原价+运杂费；

3.2.2.进口设备购置费=设备货价+从属费用+运杂费；

3.2.3.工器具及生产家具购置费=第一套工卡模具、器具费用+生产用家具购置费。

3.3安装工程费估算

安装工程费一般包括：各种需要安装的机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装费用，各专业工程的管道、管线、电缆等以及设备和管道的保温、绝缘、防腐的材料费和安装费。安装工程费估算通常是根据行业或专门机构的安装工程定额取费标准进行估算，具体计算公式为：

3.3.1安装工程费=设备原价×安装费费率；

3.3.2安装工程费=设备吨位×每吨设备安装费指标；

3.3.3安装工程费=安装实物工程量总量×每单位安装实物工程量费用指标。

根据以上分项估算，可汇总形成项目的工程费用：

即：工程费用=建筑工程费+设备购置费+安装工程费

3.4工程建设其他费用估算

在工程费的基础上估算工程建设其他费用。

3.4.1建设用地费用（按照地价和国家有关规定估算）：

包括： 建设用地购置费、土地契税、土地管理费。

3.4.2与项目建设有关的费用

包括：建设管理费（含项目管理费）、可行性研究费、工程监理费、勘察设计费、造价咨询费、环境影响评价费、城市建设配套费、场地准备及临时设施费、其他各项工程交费（招标、面积测绘、测量放线、劳保统筹、质检手续、图纸审查、规划定点等项费用）、市政公用设施建设及绿化补偿费。

3.4.3与项目运营有关的费用

销售费用（按照项目的具置和销售时间、参考同类楼盘的销售费用确定）。

4建设期利息估算

4.1进行建设期利息估算必须先完成以下工作：

根据建设投资估算及其项目的总进度计划分析，制订分年投资计划；

确定项目资本金（注册资本）数额及分年投入计划；

确定项目债务资金的筹资方式及 债务资金成本率（银行、债卷利率及发行手续费率等）。

4.2建设期利息的估算方法

估算建设期利息应按有效利率计息。在建设期内如能按期支付利息，应按单利计算；在建设期内如不支付利息，应按复利计息。估算时分年计算、累计求和；本案例按照借款额在建设期各年年内均衡发生计算，其计算公式为：

式中 Q――建设期利息；

Pt-i ―― 按单利计息，建设期第t-i年末借款累计；按复利计息，建设期第t-i年末借款本息累计；

At――建设期第t年借款额；

i――借款年利率

t――年份

5流动资金估算

项目的的流动资金是指项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金，包括生产原料、燃料、动力费用等；做为房地产投资项目的主要经营形式是销售、出租管理等费用，销售费用已经在工程建设其他费用中进行估算，因此不再计算流动资金。

6建设项目投资估算案例分析

例：济南市西部某房地产开发项目，规划总用地面积12万，规划总建筑面积16万，其中：住宅面积12万（带电梯小高层5万，多层7万），配套用房0.2万；地下建筑面积3.8万（储藏室面积1万，车库面积2.6万，其他配套0.2万）；地上可销售面积11.9万，地下可销售面积3.6万。已知土地价格70万元/亩（人民币），预计项目建设期为3年，分年的工程费用比例为第一年30%；第二年40%，第三年30%，预计建设期内材料、设备、人工等上涨价格指数为4%；本项目开发商计划贷款30000万元人民币（贷款利率5%），建设期每年分别贷款10000万元，其余投资为自筹，按照借款额在建设期各年年内均衡发生计算建设期利息。

7建设期贷款利息估算

第一年贷款利息==（10000÷2）*5%=250万元

第二年贷款利息==（10000+250+10000÷2）*5%=762.5万元

第三年贷款利息==（10000+250+10000+762.5+10000÷2）*5%=1300.6万元

建设期贷款利息总值=250+762.5+1300.6=2313.1万元

8编制项目总投资分年度使用计划表，进行投资分析

根据估算：项目总投资费用为：54638万元。按照项目总投资分年度使用计划表，开发商第一年投资18615万元（贷款10000万元，需自筹8615万元）；第二年投资19602万元（贷款10000万元，需自筹9602万元）；第一年投资16420万元（贷款10000万元，需自筹6420万元）。

参考文献：

[1] 秦茂玲. 建设工程造价控制的研究与应用[D]. 重庆大学, 2008, (05) .

第3篇：投资分析方法范文

关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法

中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡

1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:

(1)流动性和变现力风险

由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡

(2)购买力风险

指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡

(3)利率风险

指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡

2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡

3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡

二､房地产风险分析方法

经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡

(一)风险调整贴现率法

这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡

1.计算公式

风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q

式中:K――风险调整贴现率

i――无风险贴现率

b――风险报酬斜率

Q――风险程度

2.风险调整贴现率法的计算步骤:

(1)风险程度的计算

首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);

其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);

再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);

最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡

(2)确定风险报酬斜率

首先,计算风险报酬斜率(b);

其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;

最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡

例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:

计算为:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)

(二)肯定当量法

这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡

其计算公式为:

式中:at――t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间

i――无风险的贴现率

CFAT――税后现金流量

在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡

由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡

因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析

从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:

第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡

对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡

第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡

这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:

第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡

第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡

从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡

三､房地产投资风险的规避与控制

高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡

规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:

1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡

2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡

3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡

第4篇：投资分析方法范文

关键词：投资决策；分析方法；内容

中图分类号：F223

文献标志码：A

文章编号：1000-8772（2013）15-0088-02

一、引言

企业的可持续发展需要依靠科学的投资来推动，随着现代企业管理制度在我国的逐步确立，投资已经成为企业一项不可缺少的经营管理活动，将对企业的生产和发展起到至关重要的作用，是企业实现价值最大化的有力途径。可以说，投资活动的前提便是科学的投资决策，而选择恰当的决策分析方法又是投资能够顺利达到目标的关键。随着我国社会主义市场经济建设的不断深化，越来越多的企业已经意识到投资已经成为一项不可或缺的经营活动。首先，企业需要依靠投资活动来维持自身必要的简单再生产。当今社会，不论是宏观经济环境还是科学技术都呈现出日新月异的发展态势，要想顺利实现简单再生产，就必须对企业的人力、物力进行不断地更新和充实。其次，企业投资能够有助于对先进经营理念和科技成果的引进。企业可以借助于对资金的运作，将最新最先进的科技成果加以应用，通过改造现有机器设备、生产流程、产品工艺等方式来提高自身的生产效率。并且在此基础上对企业的产能结构进行优化，开发新的能够适应市场发展变化的产品。将资金配备在企业生产经营的短板环节或者亟待建立起来的生产环节，帮助企业实现均衡、综合化的发展。最后，企业投资还有助于推动企业经济效益的大幅度增长。投资的首要目的便是获得尽可能多的财富回报，最终体现为企业价值的增长，现在对于企业的评价，不仅仅局限于企业的获利水平，更多的还需要考量企业的市场价值或者预期获利能力。

二、在进行投资决策分析时应考虑的主要内容

（一）投资收益

企业进行投资的最根本动机就是追求高额的投资收益。企业的投资收益包括投资产生的利润和资本利得。投入资金运作后取得的收入与成本只差就是投资利润，金融商品买卖价格的差额就是资本利得。在投资决策中，衡量投资收益的主要指标是投资利润。在做出投资决策之间需要以投资收益的高低作为基础指标来衡量与取舍，并且还要深入分析影响投资收益的主要因素，在此基础上，根据这些因素来确定投资的具体策略、方向、程度和获得稳定投资收益的方法。在经济发达国家，企业在做出投资决策之前，会尤其重视对投资效益的全方位分析，对于投资收益难以达到预期的项目，坚决不予投资。反观国内企业的投资决策，往往对于投资收益的衡量还不够全面，还停留在争取投资项目，只考虑资金允许程度的层面，对于投资效益缺乏科学论证。

（二）现金流量

企业在投资决策中应该关注现金流入和流出的量。对现金流量的计算需要以收付实现制为基础。企业可以将资金投在企业内部，从而形成各类资产，也可以将资金投向企业外部，形成联营性质的投资行为。不论是哪一种情况，都需要采用特定指标对投资项目的可行性进行分析，从而判断项目是否值得投资，这些指标的计算常常都是以现金流量作为参考的。在采用现金流量对投资方案进行分析时，现金流量是必须要在事先进行计算的数据。现金流入量通常是指该投资项目带来的现金收入，而现金流出量是指该投资项目的现金支出。投资决策需要按照首付实现制来计算现金流量，以此作为评价项目经济效益的基础参考数据。可以说，在判断投资方案的可行性时，应该将各个项目周期内的现金流量参照资金成本，并且集合资金的时间价值来确定。

（三）资金的时间价值

在进行投资决策分析的过程中，时间因素具有十分特别的意义。这是由于一个投资项目往往需要经历十分漫长的过程，每个投资项目在运作过程中形成的现金流量都需要进行科学、详尽的预测，只有这样才能更加准确地掌握每个投资项目的现金流入和流出情况，以便在时间和价值上建立起量化可比的基础。资金的时间价值指的是资金嫩巩固伴随着时间的逐步推移，在不断的使用和周转中完成增值。资金是资本所有者和使用者分离后产生的结果，资金的时间价值也是借贷关系高度发展和商品经济的产物。资本被所有者有条件地借给使用者，使用者将其投入生产过程以期望获取利润，同时将利润的中的一部分作为资本使用费，即利息偿付给资本所有者。由此可见，资金经理了从投资转化为资本的过程，这是资金时间价值的实质。

三、投资决策分析的常用方法

（一）净现值法

所谓的净现值，是指投资项目在进行实施之后的净现金流量，依照企业所要求达到的收益率为基础折算为现值，再减去原始投资现值之后的余额。或者是指从投资项目一开始到结束时的所有企业净现金流量的现值之和。对于采用净现值法来衡量项目投资的可行胜，其具体标准是：对于一项投资方案，只要其NPV>O，那么就说明该项投资方案具有一定的可行性，在多项方案并存的时候，选择净现值更大的往往是最普遍的选择。净现值法能够较好地将静态分析法中的缺点加以弥补，同时能够反映出不同投资方案的净收益，是一种较为简便和直观的办法，但是由于净现值是绝对数，很多时候在不同投资方案之间很难有完全的可比性。

（二）内含报酬率法

为了了解每个投资方案可以达到的具体投资收益率，可以采用内含报酬率法来计算。净现值法虽然在一定程度上考虑了资金的时间价值，但是难以分别说明每个投资方案的具体投资收益率。而采用内含报酬率法则可以弥补这样的缺陷。内含报酬率是指在投资方案进行的年限内，当净现值等于零时所对应的贴现率。如果投资方案的原投资额度和未来的现金流入量的数额刚好相等，则说明该项投资方案并未给企业带来实际收益，此时的内含报酬率和贴现率相等。如果项目资金投入之后，不仅没有盈利，还发生了损失，那么此时的内含报酬率就大于贴现率。由此可见，我们对于内含报酬率的计算，往往需要首先估计一个贴现率，以此为挤出来进一步计算方案的净现值，根据净现值的正负，来判断究竟应该降低还是提高贴现率进行进一步的测试。

（三）决策树法

决策树法是一种风险型的决策方法，需要根据不同的投资方案在自然状况下的经济收益以及各个状态出现的概率，综合考量，运用一定的分析方法，分别计算各中方案的期望收益，从而做出客观的评价。在众多风险型决策的方法中，最常用的是决策树法。决策树的分析计算常常是以属性图来作为描述的形式，并且直观地表示出分析过程，便于解决多层次的决策问题，故而被形象地称之为决策树法。决策树由大量的分枝和节点组成，决策节点由“”表示，由此引出一条分枝，每一条分枝都代表一个特定方案。状态节点一般由“〇”表示，由此引出的分枝叫做概率分枝，代表一种结局。结果节点用“”表示，表示每种方案在自然状态下取得的效果。由此形成了一个决策树的雏形。在运用决策树进行分析时，所采用的都是自然状态下的收益率和概率，结合过去反复出现的实践，需要大量的经验和判断形成，

第5篇：投资分析方法范文

【关键词】政府投资 风险分析 风险辨识 风险估计 风险评价

我们所说的风险是指经济活动中可能的不确定性的损失。投资项目的风险就是指，因为这种不确定性的存在，造成项目实施后偏离预期结果而造成重大损失的可能性。政府在执行经济职能的过程中，会进行一些项目的投资，而这些项目投资在市场经济条件下，是可能存在风险的，因此，必须要进行政府投资项目的风险分析。也就是要通过各自渠道，对所有可能对该政府项目的造成风险因素进行识别分、估计、评价以便能够正确的提出规避风险的对策，进可能的降低或者避免风险损失。通常来说，政府投资项目的风险分析过程分为三个阶段：风险辨识、风险估计和风险评价。

一、风险辨识

对影响项目的风险因素进行识别就是风险辨识，其是风险分析的基础。风险辨识主要的任务就是：找出风险因素，定性判别风险的性质、风险因素的主次程度以及分析风险因素之间的相关层次等。基本的思路是：先判别影响项目的主要风险因素，再对主要风险因素进行分解，最后完成影响项目的风险因素层次结构图。

（一）风险辨识涉及的主要风险因素

项目风险研究中涉及的主要风险因素主要有：市场风险、工程风险、投资风险、技术风险、政策风险、财务风险等。与一般投资项目有所区别的是，通常来说政府投资项目的产品或服务周期都很长，从需求上看，很稳定，不过通常要受较大的政策风险，如果存在地区间争上项目的现状，就很可能会造成项目能力的闲置。

因此，在政府投资项目中，因为项目大且复杂，而造成的投资超预算、工期延长等情况较为普遍。对政府项目建设和产生的效益盲目乐观，是当前具有普遍性的规律。政府的相关部分，往往是需要通过追加前期投资，延长工期、对前期效益折减等办法，来尽量减少项目决策的失误和风险。

（二）主要风险因素的层次分析

由于政府投资项目通常都具有投资规模大、建设周期长、不确定因素多等特点，因此，项目在运作过程中也会存在多种风险，并且这些风险因素之间往往会形成错综复杂的关系，显示出风险的多样性和多层次性。

（三）风险辨识的方法

通常情况下风险辨识是通过专家调查法来完成的，主要是由风险分析人员与项目规划、设计人员及有关专家一起协作完成。通过专家调查法的形式，主要是为了能够发挥专家专业方面的理论与丰富的实践经验，在结合调查、比较、讨论等方法，分析判断项目所有可能存在的风险因素，并最终确定影响项目的主要风险因素，最后再完成研究项目风险因素的层次关系。当然，要强调的是所聘请的专家必须是熟悉该行业和所评估的风险因素，同时必须能够做到客观公正，专家调查法的具体操作形式主要有智暴法和德尔菲法等。

二、风险估计

风险估计是在完成风险因素识别之后，定量判别各种风险因素在一定时间内发生的几率，以及其可能带来损失的严重程度，并准确的确定风险因素概率分布。

（一）风险因素概率分布

主观概率和客观概率，是测定风险因素发生概率风险估计中风险发生的概率的两种方法。基于人们主观上对某一风险因素发生可能性的判断值，用0-l的数据来描述，就是主观概率。其基本前提是，判定者必须掌握的大量信息和经验。相反，客观概率主要是根据大量试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性，其主要依赖大量的试验数据作支持。

（二）风险因素影响程度

只有对风险因素的影响程度进行有效的划分，才能准确的确定风险因素的概率分布。一般可以不把风险因素的影响程度分为几个层次，如极小、小、一般、大、极大五个层次然后据此让专家评估打分。

（三）风险因素概率分布

确定该风险因素对项目影响程度不同情况下发生的可能性，就是确定风险因素概率分布。其是一种非常直观的表现形式，能够清晰的反映出风险因素对项目影响程度的最可能值和可能变动情况。要客观的确定子项风险因素概率分布，首先就必须要完成风险因素发生概率和风险因素影响程度的有效划分，然后再由相应的专家打分法评定。

（四）风险估计方法

突出重点和全面周详的科学计算是风险估计应遵循的基本原则。在通过专家调查打分法确定子项风险因素的概率分布后，组织进行统计运算。在运算中可能运用到的数学方法有：层次分析法、CIM模型法和蒙特卡罗模拟法等。

（1）专家调查打分法。从本质上看，专家调查打分法与上述风险辨识中所用专家调查法是一样的，区别在于这里的专家打分处涉及定量估计，需要专家进行定量判断，然后在完成相关项目的打分。子项风险因素的概率分布，一般是通过区分风险因素的变化区间，由专家判断风险因素在不同区间变化的可能性，然后对专家意见进行统计而得出的。

（2）层次分析法。层次分析法利用定性与定量相结合的多准则决策进行分析的方法。它可以将一个很复杂的问题，通过有序的递阶层次结构表示出来，然后再逐层计算每一层的组合权，最后求出目标层的综合结果。层次分析法在有明显层次的风险因素进行综合风险估计上，有着显著的效果。把各子项风险因素权重与子项风险概率分析加权叠加，进而求得项目的综合风险概率分布，是其在风险分析中运用的核心思想。

层次分析法不仅能够可通过判断矩阵处理同一层次风险因素的不同权重问题，还能够通过一致性检验来判断，原始评定的风险因素是否合理，这一点对建立在主观打分基础上的风险估计显得特别的重要。

（3）蒙特卡罗模拟法。蒙特卡罗法也可以称为随机模拟法或者统计试验法。这种方法主要是通过对随机变量进行统计试验和随机模拟，然后采用与求解数学、物理以及工程技术等有关问题的近似的数学求解方法。因为，这种方法可以在随机模式下，模拟各变量之间的较复杂的，同时很难用解析方法来求解的动态关系，而在风险分析中涉及的各风险因素，也同样具有复杂的随机变化和不确定现象，所以，这种方法在风险估计中有着重要的意义。

三、风险评价

建立风险评价指标体系和评价标准不是一成不变的，而是要根据不同类型项目的特点和项目的不同环境来决定。最基本的原则就是根据风险因素对投资项目影响程度的大小，做出风险评价的判别标准。比如说，我们可以把风险影响程度划分为9个等级、4个层次：l-2级表示较小风险，不会对项目可行性造成影响；3-4级表示一般风险，尽管不会影响到项目的可行性，但也要求采取一定的防范措施；5-6级表示较大风险，表示风险影响大，但其影响程度还在项目可承受范围内；7-9级为严重风险，通常指两种情况，一是风险影响很大，项目由可行变为不可行，二是风险影响虽大，采取足够的防范措施后项目还可接受。

在建立评价标准的基础上，根据风险估计的统计结果，就可以判别项目的综合风险大小及影响项目成败的最为关键的风险因素。

四、结语

总之，在市场经济条件下，政府投资项目面临着较大的风险，政府相关部门只有对项目存在的风险进行分析，找出影响项目的风险因素，特别是主要风险因素，才能对风险进行有效的估计，最后在采取跟着统计方法，对项目的风险程度进行科学的判定，为项目的运行奠定好基础，保证项目的安全运行。

参考文献

[1]黄霆,申立银,赵振宇,任志浩.我国政府投资项目管理的现状分析[J].建筑经济,2005,01期.

第6篇：投资分析方法范文

关键词:分析 资产负债表 损益表 分析现金流量表

中图分类号:F230 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)05-178-02

作为购买上市公司股票,对上市公司进行投资的中小投资者,如何了解上市公司的经营情况,把握投资机会,取得投资效益,其最有效的办法是阅读分析上市公司公布的财务报表。但作为进行投资的中小投资者,不可能都是学财务的或都具有一定的财务知识,因每个人的知识面、所学专业、所从事工作等的不同,对上市公司公布的财务报表及相关财务数据的阅读和理解不同,且分析的结果差异较大,直接影响投资效果。这就需要有一个基本的、易于掌握的财务报表分析方法。本文结合工作实际,谈一谈自己的看法。

一、对财务报表的基本认识

财务报表是反映公司一定时期内生产经营情况的书面文件。主要包括:财务情况说明书、资产负债表、损益表(利润及利润分配表)、现金流量表、财务报表附注等文字说明和报表。

资产负债表主要反映公司报告期内资产结构、资金来源、资产组合是否合理等情况。

损益表主要反映公司报告期内的盈利能力和利润分配情况。

现金流量表主要反映公司报告期内现金的流入、流出、净流入流出情况。

资产实质上就是公司在生产经营过程中被占用的资金,这些资金的两个主要来源就是股东权益和负债。而收入和费用是用来解释公司利润或者收益是如何产生的,产生利润,同时也会产生相应的现金流量。利润扣除应上交的所得税、应提取的法定盈余公积金、公益金后,一部分用来回报投资者,一部分留在公司用于公司的持续发展。用来回报投资者的利润,引起公司现金流出,留在公司用于公司持续发展的利润,成为公司的自身融资。随着公司经营效率的逐步提高,会产生更多的利润和净现金流量,增加的净现金流中的一部分又重新投入到公司中来,这样的良性循环将周而复始。

公司最佳的资产结构、强劲的盈利性和充裕的现金流动性是公司在生产经营过程中追求的目标。中小投资者可按照这一主线来分析财务报表。通过分析资产负债表,了解公司的组合资源是否正确,这些资产的组合是否令人满意。通过分析损益表,了解公司盈利能力及利润分配情况。通过分析现金流量表,了解公司产生的现金流量是否满足公司生产经营的需要,如何提高净现金流量。

二、分析资产负债表

资产负债表通常有流动资产、固定资产或长期资产、流动负债、长期负债、股东权益五个部分组合而成,负债和股东权益加在一起通常被称作长期(永久性)资本。

资产负债表的平衡关系是:资产总额=负债总额+股东权益。

作为中小投资者关键分析以下几个指标:

1.货币资金。公司持有货币资金的目的主要是为了经营的需要、预防的需要和投机的需要。公司持有的货币资金占流动资金的比例过高,会降低公司的获利能力;公司持有的货币资金占流动资金的比例过低,不能满足上述需要,并且会降低公司的短期偿债能力。货币资金占流动资产的比例过高或过低,都会对扩大股东财富产生不利影响。

2.应收账款。应收账款是公司销售产品或提供劳务未收回的款项。分析应收账款应与其他应收款、坏账准备相结合,应收账款与其他应收款之和减去坏账准备后的余额为应收账款净额。应收账款过高,表明公司回款能力低,结合长、短期借款的增减额,可以判断公司是否资金紧张;坏账准备是应收账款和其他应收款的抵减项目,反映公司已提取,但尚未抵消的坏账准备,其过高,表明公司尚未收回的应收账款和其他应收款发生坏账的可能性增大,公司存在经营风险。

3.固定资产。固定资产是公司购建的价值超过一定标准的,可供公司在以后的生产经营过程中长期使用的资产。在固定资产分析中主要看固定资产、在建工程两个数据。

固定资产的增加幅度应与公司的生产经营相适应,增加过快势必挤占流动资金,影响公司的正常生产经营;增加过缓,影响公司的发展后劲,不利于公司的扩大再生产,影响公司的长远发展。

在建工程的增加幅度也应与公司的生产经营相适应,在建工程过大,势必挤占流动资金,影响公司的正常生产经营,延长投产见效期;在建工程过小,不利于公司的扩大再生产,影响公司的长远发展。

4.长、短期借款。短期借款是公司为补充短时期流动资金不足而向金融机构借入的资金,长期借款是公司为扩大再生产建设新项目而向金融机构借入的资金。短期借款过大表明公司流动资金周转困难,货款回收有问题,或是在建工程规模扩大挤占了流动资金,且增加财务费用的支出;长期借款过大,表明公司为扩大再生产而大规模上项目,影响公司正常的生产经营资金周转。新项目未来的效益情况需通过公司相关信息渠道获得。

5.应付账款。应付账款是公司在生产经营过程中购买材料、接受劳务等欠付供货方或提供劳务方的货款。分析应付账款时应与其他应付款相结合统筹考虑。应付账款过高,表明公司支付能力有问题,资金周转困难,容易形成诉讼案件,被供货方或提供劳务方降低信用等级;应付账款过高也表明公司挤占了他人的资金供生产经营周转,有利于降低财务费用(相当于无息贷款)。

6.股本。股本是公司通过股份筹资形成的资本。股本规模与公司的规模是相适应的,股本规模决定了公司的规模,若不相适应,势必造成公司的生产经营无法正常进行,存在着巨大的经营风险。

7.资本公积、盈余公积、未分配利润。资本公积是指由股东投入,但不构成股本,或从其他来源渠道取得的属于股东的权益,包括股票溢价和资本本身的增值,资本公积可以转增成股本。资本公积过高,表明公司资本金充足,可以向股民转赠股份。

盈余公积是指公司按规定从净利润中提取的各种留利,包括法定盈余公积、任意盈余公积、法定公益金。

未分配利润反映公司尚未分配的利润。未分配利润过大,表明向投资者分配的利润比例低,自身融资比例高,影响投资者的投资回收期,同时也表明公司扩大再生产能力的增强,但资金周转有问题,有经营风险。

综上所述,资产负债表反映流动资金与流动资金需求之间的关系。流动资金和流动资金需求之间的差额就反映着公司的净现金流量。如果流动资金高于流动资金需求,公司就拥有正的净现金流量,相反,如果流动资金低于流动资金需求,公司就拥有负的净现金流量。

三、分析损益表

损益表又称利润及利润分配表,反映公司一定时期内的经营性和非经营性的收支情况,从中看出公司在一定时期内所产生的利润或者发生的亏损。主要包括主营业务收入、主营业务利润、营业利润、利润总额、净利润、可供分配的利润、可供投资者分配的利润、未分配利润等内容。在分析损益表时主要分析以下主营业务收入、主营业务利润、利润总额三个指标。

1.主营业务收入是公司主营业务所产生的销售收入,主营业务利润是主营业务收入扣除主营业务成本和主营业务税金后的余额。主营业务利润占主营业务收入的比重越高,表明公司主导产品盈利能力越强,说明公司主导产品适销对路,市场供不应求,有利于公司的发展;反之主导产品积压,供大于求,降价出售,公司经营困难,不利于公司的发展。

2.利润总额是在主营业务利润的基础上加其他业务利润、投资收益、营业外收入,减去管理费用、财务费用、营业外支出后的余额,主营业务利润占其的比重越高,说明公司在经营管理上措施到位,可控费用得到有效控制,主营产品市场占有率高,盈利能力强。同时还要分析营业外收入、其他业务利润、投资收益占利润总额的比重,其越高说明公司主营业务在萎缩,存在改变经营策略的倾向;或当期因特殊原因(如出卖资产)造成利润总额增高。

综上所述,通过损益表的分析可以掌握公司的盈利能力情况,从而判断公司的生产经营情况。

四、分析现金流量表

现金流量表是反映公司在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出情况的报表。对现金流量表的分析主要从以下几方面进行。

1.经营产生的现金流量。通过公司经营产生的现金流量可以了解公司日常经营行为现金流量的状况,来测算公司的运营能力,以此用来评估公司生存能力以及长期成长能力。而增加经营现金流量则意味着,第一通过提升公司的盈利能力,增加公司的内部资金;第二通过存货管理、信用政策管理和供应商付款管理,提高流动资金管理效率。

公司经营现金流量越高,表明公司的经营状况越好,有利于公司长期发展战略的实现;反之,公司经营状况越来越差,无法提供确保公司有效经营以及未来滚动发展的资源。公司的经营现金流量是公司长期成长的动力。

2.投资活动产生的现金流量。公司经营现金流量为公司的投资计划提供最基本的资金保证,公司的资本经营计划中需要现金。可以看作在公司投资行为之后财务调整之前,财务报表上的数字若为正值时,可以表示公司所有的现金,若为负值时,可以表示公司所需的现金。

此时,应该考虑公司的长期财务政策,这些政策主要包括长期债务偿还计划、新的长期融资计划如长期商业贷款和发行公司债券等等、公司股票发行计划以及股票回购计划,同时还要考虑公司红利发放计划,红利发放的多少对留存收益有着直接的影响,留存收益是公司利润中再投入公司的部分,从而也影响到公司的财务需求。

3.总现金流量。所有综合考虑的结果就是公司的总现金流量。如果总现金流量很大,这可能是一个较好的信号,表明公司拥有强大的能力;但是,这也表明公司投资新资产和新技术的能力不足,不利于公司的长远发展,从而使公司在未来的竞争中处于劣势之中;或者是由于公司长期负债显著增加,损害了公司健康的资产结构,从而使公司不仅面临着较高的商业风险,也面临较高的财务风险。另一方面,如果总现金流量在某一特定时点上比较低甚至是负值,这显而易见可能是一个负面信号,表明公司已经缺乏产生现金的能力;但这也可能预示其他的一些信息,比如公司正在进行巨额的投资,或者正在重整公司的资产,重新调整公司的经营方向,进入更为有利可图的领域,或者公司通过支付过多的长期负债以调整公司的资产结构从而为公司的长远发展做准备。

通过对上述三个主要财务报表的分析,可以得出公司的资产、盈利能力、现金状况等几方面的分析结果,再结合上一年度分析结果和当前政策面、市场面等因素,用比较的方法就可以得出进行投资所需要的信息。

参考文献:

1.曹冈主编.教育部人才培养模式和改革和开放教育试点教材《财务报表分析》.中央广播电视大学出版社

2.于小雷,徐兴恩.新企业会计准则――实物指南与讲解.机械工业出版社,2006

第7篇：投资分析方法范文

[关键词] 灰色模糊评价 项目投资 决策分析

项目投资决策需要考虑很多不确定的影响因素，选用单项财务指标进行评价，其本身都有一定的片面性，根据不同的指标值来决策有可能会得出不同的结果。综合考虑财务因素和非财务因素，对项目进行综合评价能够选择那些最优的项目方案。本文尝试应用灰色模糊综合评价方法进行项目投资决策分析。

一、灰色模糊综合评价的特点和方法综述

项目投资决策领域中普遍存在不确定性决策问题，不确定性主要有：一个是主观不确定性，即人的思维模糊性；另一个是信息不完全、不充分所造成的客观不确定性，即灰性。在一个信息不完全的问题中，往往存在许多模糊的因素；具有模糊因素的一个问题可能不具备完全充分的数据与信息。灰色是量的概念，模糊是质的范畴。因此用灰色模糊概念来探讨项目投资决策问题，能够更好地构建具有柔性的决策模型，且使决策结果更加接近实际。

许多学者对灰色模糊综合评价进行了研究，笔者归纳分析主要有以下几种方法:(1)用灰色关联分析选定评定因素，确定权重集，进行模糊综合评判;（2）运用灰色系统理论确定评估灰类，计算灰色评估系数，得出灰色评估权向量和矩阵，依据模糊数学理论形成评判矩阵，进行模糊评价;（3）将评价对象的模糊综合评判结果矩阵视为比较数列，计算各个比较数列和各参考数列的灰色关联度，根据关联度大小对评价对象进行优劣排序;（4）使用模糊综合评判和灰色关联综合评价法，分别进行评判，然后再将结果进行综合集成;（5）用模糊数学中的广义距离来表示参考序列和比较序列的差异程度，然后用灰色关联分析法进行综合评判;（6）根据灰色理论的差异信息原理，构造灰色隶属度算子，形成新的模糊隶属度矩阵，然后进行模糊综合评判;(7)以灰色模糊关系为基础，将隶属度和灰度综合到评判过程中，进行灰色模糊综合评判;（8)根据灰色模糊数学理论，用区间数来表示隶属度，并将隶属度和灰度综合起来，建立区间数灰色模糊综合评判数学模型，进行评价;（9）使用灰色关联系数法构建模糊评判矩阵，然后再进行模糊综合评判。

基于灰色关联分析的模糊综合评价法，方法简便，易于操作。综合考虑项目投资指标的特点，本文采用此法进行投资决策分析。

二、灰色模糊综合评价的数学模型的建立

1.建立综合评价的因素集。因素集是以影响评价对象的各种因素为元素所组成的一个普通集合，通常用u表示，即：u=（u1, u2,…,um)，其中元素ui（i=l,2，…，m）代表影响评价对象的第i个因素。

2.确定因素权向量。评价工作中，各因素的重要程度有所不同，为此，给各因素ui（i=1, 2，…，m）确定一个权重ai(i=1,2，…，m)，各因素的权重集合的模糊集，用A表示:A=(a1, a2，…，am）。

3.基于灰色关联分析的模糊关系矩阵

(1)确定比较数列（评价对象）和参考数列（评价标准）设评价对象为m个，评价指标为n个，则比较数列为

用矩阵形式可表示为：

式中（1）

为第i个方案的第k个指标的评价值；取每个指标的最佳值为参考数列的实体，则有参考数列

式中

(2)指标值的规范化处理要确定数列的灰关联系数，需要对数据列进行生成处理。对时间序列数据的处理，常用的处理方法有：初值化，最小值化，最大值化，平均值化，区间值化等。对于非时间序列的数据不存在运算关系，采用指标区间值化，归一化，标准化等处理方法。本文采用规范化公式：

（2）

利用(2)式对(1)式进行规范化处理

(3)确定灰关联系数

其中:是分辨系数,且，通常取为0.5

以几何意义来讲，关联系数与隶属度是相似的，于是可得模糊关系矩阵[9]

(4)建立综合评价模型。确定R 、A之后，通过模糊变换将u上的模糊向量A变为v上的模糊向量B，即:

其中，“・”称为广义模糊综合评价合成算子有无穷多种，但实际中经常采用的有几种，本文根据具体情况采用加权平均法，上式即为综合评价模型。

(5)模糊评价。根据各个因素在评判集上的隶属度。得到评判指标之后，便可根据最大隶属原则选择最大评判指标max bj所相对应的方案为评判结果。

三、应用

某工程有以下四种方案,现使用灰色模糊综合评价进行分析

1.选择评价指标，建立评价指标集。根据具体情况，选择总投资额、投资回收期、期望净现值、内部收益率、环境影响评价作为评价指标，组成评价指标集。

2.确定权重。根据德尔菲法，由专家确定各指标权重（0.25 0.15 0.3 0.2 0.1）

3.确定最有指标集，构造初始矩阵并规范化

4.计算灰色关联系数并建立灰色模糊关系矩阵

5.模糊评价

由前面求得的A、R,根据B=A・R,可得B=（0.4555 0.758 0.793 .0375）即方案1、2、3、4的评价值分别为0.4555，0.758，0.793，0.375。根据最大隶属原则，方案3为最优方案。

四、结论

灰色模糊综合评价模型及其算法，具有严密的数学逻辑推理，方法简便易行，应用于项目投资决策分析具有较高的实践价值。

参考文献：

[1]吴红华:灾害损失评估的灰色模糊综合方法[J].自然灾害学报，2005（4）

[2]徐维祥张全寿:一种基于灰色理论和模糊数学的综合集成算法[J].系统工程理论与实践，2001（4）

[3]张辉高德利:基于模糊数学和灰色理论的多层次综合评价方法及应用[J].数学的实践与认识，2008（2）

[4]吕钱英黄霞邱淑芳:基于模糊数学和灰色理论的环境质量评价研究进展[J].江西科学，2008(4)

[5]于志鹏陆愈实:模糊灰色关联法在分析安全投资因素与效益关系中的应用[J].中国安全科学学,2007（3）

[6]陈光:模糊灰色在安全评价中的应用[J].矿业安全与环保，2006（2）

[7]卜广志张宇文:基于灰色模糊关系的灰色模糊综合评判[J].系统工程理论与实践，2002（4）

[8]朱绍强孟科张临喜:区间数灰色模糊综合评判及其应用[J].电光与控制，2006(6)

第8篇：投资分析方法范文

由于不同的项目存在着不同的特点，其风险因素也各有不同。为使分析更具有针对性，笔者以上海某房地产投资开发项目为例，借助上述理论原理和方法进行实证分析研究，以期房地产投资者在风险防范和投资决策获得最优效果。

一、房地产投资决策风险层次结构图的建立

通过仔细分析，找出了该项目中的关键风险因素(包括系统风险和非系统风险)，得出以下投资决策风险层次结构图。

二、判断矩阵及特征值的计算

利用德尔非法及1～9比例标度，计算出一二层指标体系的风险度的判断矩阵。如资源风险的二层指标风险度的判断矩阵以及特征值分别为:

所以，

同理，我们可以分别得出一、二层风险因素的判断矩阵及特征值：

特征值矩阵分别为:

二层风险因素的权重矩阵为:

三、一致性检验及对风险因素排序

已知各判断矩阵,根据公式一致性检验公式:及平均随机一致性指标表可对二层指标的特征值进行一致性检验:。C.R.1

以上得出的二层风险因素的风险程度（W1、W2、W3、W4）仅仅是对于其上级风险因素也就是一级风险因素而言的风险程度，我们还需要对二层风险因素相对于总的房地产投资决策的风险度矩阵W’∶

根据风险度矩阵W’,将这些评价指标分为四类:基本无风险、风险较低、风险较高和风险很高,可对各风险因素进行排序,见表4。

第9篇：投资分析方法范文

关键词：REITs 可行性 基础

从国际范围来看，房地产投资信托基金在发达国家已经很成熟了，而在我国还是一种新生事物，处于发展初级阶段。

发展房地产投资信托基金的必要条件

发展REITs（房地产投资信托基金）可以在银行紧缩贷款的情况下拓宽资金来源，降低金融风险，为投资者提供多元化的融资渠道，繁荣房地产市场，但前提是必须具备一定的条件：

社会信用体系的支撑。信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。房地产信托本质上是信任基础上的委托投资，因此完善的信用体系非常重要，它决定了房地产投资信托的各个环节能否继续进行。信用程度高，REITs的风险和收益匹配处于平衡状态，发展也顺畅。

清晰的产权关系。在国外的REITs发展中，由于大都实行的是私有制度，本身具有明确的产权制度和清晰的产权关系，基于财产所形成的法律关系也比较容易理清。而在我国，由于产权制度的不健全，清晰的产权关系是发展REITs非常重要的前提条件，是确定REITs成立、运行、收益分配等的重要考虑因素。

完善宽松的法律环境。REITs是建立在信用基础上的，以利益为目的的，难免会出现由于不规范运作所带来的市场失灵问题，产生风险，虽然一定的风险是必要的，但超出收益匹配的范围，就会损害市场的运行，如道德风险、经营风险等。因此完善的法律环境是必须的，通过一系列法律规范使REITs的发展规范化。同时，REITs在很大程度上属于大众投资的范畴，法律环境需要完善，也需要宽松，才能起到聚集闲散资金、提高大众投资热情、满足房地产资金需求、分散金融风险的目的，否则过紧的法律环境会阻碍REITs的发展。

理性成熟的投资供求主体。REITs的参与主体，如政府部门、投资者队伍、投资基金的管理者，他们是否成熟，是否理性对于REITs的发展和完善同样重要，尤其是在发展的初期阶段。判断投资主体是否成熟、理性关键在于是否具备科学的风险意识。

我国发展REITs的可行性

法律和政策基础。在党的十六大三中全会上，我国第一次将信托提到一个高度，与银行、证券和保险共同成为金融业的支柱。从1979年产生信托业以来，我国先后出台了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等，以及的政策文件，如一连串调整房地产融资的文件，这些构成了REITs赖以运行和发展的政策基础。

供求主体基础。如今我国REITs发展面临的情况跟当初美国的情况近似，一方面房地产企业的融资方式发生了变化，过去单一依赖银行的做法很难行的通了，据估测，很长一段时间里，银行贷款占开发投资的比重始终维持在50％－60％，大大高于发达国家的15％－20％，造成了大量的银行不良资产，给金融系统的稳定带来威胁。中央银行在“121号文件”和“212号文件”中对银行贷款的进入门槛进行了重新设置，因此不管是大型还是中小型企业都需要拓展融资渠道，尤其是REITs这样的融资工具。另一方面，个体投资者群体形成，房地产是一项能够产生稳定未来收益现金流的资产，个体投资者希望参与房地产收益的分配，但由于房地产的价值巨大，过去参与的方式就是购买或出租，渠道单一，对象仅限于价值较低的住宅，因此迫切需要一种更加灵活、更加容易的参与方式。还有，就是我国的机构投资者慢慢成熟，数量和质量都在不断提高，包括直接投资的房地产信托公司和国外产业投资基金；间接投资的券商、证券投资基金、人寿保险公司、储蓄机构和退休基金等，它们有着共同的特点就是：资金来源或者负债以长期资金为主，如人寿保险和退休基金，因此它们偏好于具有长期收益结构的投资；追求长期稳定的收益来满足本身或委托人的要求。

经济基础――城乡居民的储蓄额增长。从改革开放以来，人均GDP不断增长，1980年人均GDP为460元，而2005年人均GDP已经达到1703美元。在收入水平迅速增长的同时，无论是定期还是活期，居民储蓄额一直处于上升趋势，重要的原因在于缺少一种稳定灵活的金融工具来吸收这部分存款。从1996年－2005年，不管利率怎样下调，储蓄只升不降，从1996年到2005年底储蓄总量由38520.8亿元增加到14多亿元，九年增加了10亿元多。在1996年之前，年均增长速度在30％以上，而从1996年之后到2000年，年均增长速度不断下降，从1994年的41.5％，一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4％、11.6％、7.9％，同时，新增储蓄存款的增长速度开始出现负值，从2001年起又恢复了加速增长。这一过程中民间资本不断壮大，也在努力寻找可靠的风险投资工具，例如在1996－2000年期间对证券市场股票和债券等的资本转移，我国证券市场的产品结构存在两大缺陷：风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位，目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80%为风险较高的股权类产品；低风险产品品种单一，不但是市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，使我国证券市场的产品结构趋于合理，是证券市场发展的重点之一。在交易所发展REITs交易产品具有可靠的经济基础和相当的可行性。

产业基础。收益性房地产，REITs针对的对象是具有完全产权和持续收益能力的持有型商业地产或者称为出租型商用物业，即所谓成熟物业，如写字楼、工业房产、购物中心等。虽然我国的房地产发展比较落后，并且更加重视住宅房地产，但不可否认的是，商业房地产已经得到了长足的发展，并将在未来得到更大程度上的重视和完善，这将构成发展REITs的产业基础之一。房地产信托在我国已经初具规模。2003年9月，房地产信托计划的发行额30亿元，到了2003年底，猛增至60亿元，2004年底，房地产信托计划发行额达到了111.74亿元，比2003年几乎翻了一番。而2005年截至12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。

发展REITs的障碍和政策建议

（一） 选择对象方面

目前我国并没有REITs，按照国外的发展经验，REITs一般选择的对象是具有稳定现金流收入的购物中心、办公楼等商业物业。这样的商业物业必须具备几个条件：产权清晰并且完整，房地产的产权包括土地产权和房屋产权，但在这个问题上我国一直纠纷不断，很多的房地产项目在建成后也没有取得土地使用权，另外，获取稳定、持续的现金流意味着开发商是以持有产权为目的，现在中国的商业地产项目多为产权出售，将整个物业大产权分割成小产权出售给小业主。如果要做REITS，整合产权有一定的难度；优质性，只有优质的房地产才能在未来产生稳定、持续的现金流收入，吸引投资者的资金，但目前这样的项目不多，主要集中在一些大城市中。

针对于这样的情况，发展REITs，首先需要完善的产权制度，确保进入REITs的房地产项目的产权清晰，要求房地产的开发、建设、管理和交易必须遵循严格的法律规定。需要转变观念，鼓励投资。对于商业房地产，目前政府强调的政策是支持买房自用，而不是鼓励投资出租。因此今后应该更加强调房地产的投资属性，政府在政策上即使不鼓励房地产投资，至少也应该是引导投资，而不是限制投资。应该允许和鼓励出租，对于合理的租金要确立合理的税收政策。在今后的城市规划和房地产开发建设中，要遵循科学、合理的原则，提高房地产项目的经济、社会和环境效益，在将来能够产生持续、稳定的收益。

（二）法律制度方面

加快立法，目前我国这方面的法律只有《信托法》、《投资基金法》，必须将法律制定工作细化、完备化，首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，制定房地产投资信托基金的专项管理措施，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进基金的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使基金的资金收入与回收机制更为完善。另外，我国这方面可参照美国税法的有关规定，对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。建立严格的信息批露制度，从国外基金市场发展来看，信息越公开，基金市场越发达。因此，要尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时、准确地传递给信息需求者，使大家在信息公开化情况下，从事REITS的运作，才能促进我国REITS的顺利发展。

（三）完善机构和人才培养

在美国REITS的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。像保险基金、养老基金等机构投资者，资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为REITS提供稳定的资金。我国目前真正意义上的机构投资者还很少，这对于REITS的长远发展是不利的。因为只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场供给方，保证REITS这一金融产品的每次发售能够快速、足额的发售出去。另外，推动REITS的发展需要尽快建立起一支既精通基金业务，又了解房地产市场，并熟悉业务运作的专门管理人才队伍。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资信托基金的经营运作，所以发展我国REITS迫切需要更多相关专业人才。

（四）风险控制方面

在REITS运行中，主要存在这样几种风险：道德风险，房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。在这种情况下，由于存在信息不对称，信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。项目风险，对项目的选择是REITS的首要工作，如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题，则投资产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的。行业风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大、利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响REITS。

对于风险的控制，除了制度上的创新外，最关键的是在整个社会中塑造科学的风险意识，践行风险与收益相匹配的投资原则，避免因不理性、盲目的投资造成对REITS的伤害。

参考文献：

1.房产专家建议.房地产投资信托基金亟待政策培育[N].中华工商时报,2005