土地管理制度论文精选(九篇)

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第1篇：土地管理制度论文范文

关键词：土地管理制度；问题分析；改革策略

中图分类号：C93文献标识码： A

前言

随着国民经济的发展，我国土地制度在国家经济发展中逐渐得到建立以及完善。它不仅在一定程度上对耕地进行了保护，促进用地的节约性，保障了社会注意经济的发展，还对社会公平正义进行了维护，在国家宏观调控等方面有着重要意义。但是，随着时代的发展，我国土地管理制度的局限性也逐渐显现出来。

一、我国土地管理制度主要问题分析

1、土地价格机制还不够完善

在我国的各个省份和各个城市中都存在土地的价格问题，在土地的使用上，商业用地、工业用地和房地产开发用地都存在着不同的差价，随着经济的发展，土地的使用价格也随行就市上涨，快慢不一，在管理起来就增加了监管的困难。土地的价格没有一个统一的标准，由于土地是国家所有，属于一种垄断性资源，在土地的使用价格上没能和经济的发展有机结合，造成实际地价低于市场价格。土地的丈量存在死角，造成不少的隐形土地，这些土地也在干扰正常的土地使用价格。

2、土地产权制度不健全

首先，我国城市土地管理的管理主体模糊，在《中华人民共和国土地管理法》的相关条例中明文规定，土地资源归全民所有，其所有权由国务院代表国家行使，但实际调查表明，我国土地管理工作是由中央政府国土资源部门和地方政府土地管理部门共同承担，中央政府有关职能部门对土地的管理只停留在行政与技术上的垂直管理，而实际上，土地的各项权利几乎都掌握在地方政府的有关职能部门手中，国务院和中央政府部门所掌握的土地权利被虚化，使得土地主体产权被混淆，导致了中央政府和地方政府在土地管理上的冲突，这也是造成中央职能部门的土地宏观调控政策的执行不力的重要原因。再有，我国土地登记管理制度不完善，在权属登记过程中，对权属变更信息的过分依赖，由于权属变更信息的无法及时获得而导致易产生纰漏。另外，许多土地使用者对土地资源的归属和主要用途缺乏高度重视，而只注重房地产权，导致了有关土地资源管理机构对土地实际情况无法实施有效控制与管理。还有，我国土地资源的权利结构不完善，缺少相关的土地界定权利的制度和精细的土地划分制度，由于对土地所有权和使用权没有进行明确规定的法律，使得土地使用者占有了土地的大部分控制权，而土地所有权执行者的权利无法得到执行与保障。

3、土地征用管理不规范的原因

在我国存在着很多土地征用管理不规范的现象，这种现象的存在给我国土地管理带来了很大的麻烦，因此，为了规范我国土地征用行为，我们要寻找土地征用管理不规范的深入原因。

一是我国《土地管理法》中明确规定了土地征用的补偿标准，这种补偿标准虽在原来的基础上有所提高，但存在一定的不足，它难以体现土地的区位差异及各地不同的经济发展水平，进而难以维持农民现有的生活水平，导致农民对征地的不满。二是在征地程序上，从土地征用的认定到补偿费的确定和劳动力的安置等，都是政府和用地单位说了算，农民处于被动地位。三是在土地有偿出让中，土地价格较高，而征地补偿费用较低，为地方政府“以地生财”创造了条件。四是农民集体土地产权制度不健全，产权主体的权责不明确，导致农村集体和农民个人的应有合法权益没有得到有效的保障，在土地收益分配上也是由乡镇政府和村委会控制，往往是农民的利益受到损害。五是招商引资制度、干部考核制度、土地管理制度的不健全，也影响到土地征用的顺利实施和社会利益的均等化。以经济指标为主的干部政绩考核办法不利于调动各级干部保护农民权益和耕地的积极性，政府既是土地管理者又是用地者的状况也不利于国土资源管理部门有效发挥监督和执法的职能等。

二、我国土地管理制度改革策略

1、不断对现行征地制度进行完善

基础性、公益性项目用地涉及农村土地的，可以继续由国家征收。政府有责任编制基础性、公益性项目目录，但具体确定某一项目的性质，必须有集体组织和农民的参与，并取得他们同意。征地补偿标准，应按改变用途后的市场价格，与农民协商确定。在征地实施之前，必须解决好被征地农民的住房、就业、社保等长远生计问题。可以提出多种解决方案，但要由农民自主选择。从各地实践看，征地后返还一块国有土地使用权或留一块集体建设用地，给农民按规划用途发展二三产业，对于保障被征地农民的长远生计发挥了重要作用。对此，法律应该予以认可。至于农民在返还或留用的土地上，是自主经营还是委托经营、联合经营、入股经营，可从实际出发自主确定。

2、进行土地财税制度改革

在对土地的财税制度上进行改革，以保证开发商、农民的利益为基础，政府要处理好和土地相关的各项事宜，保证土地财政的可持续性发展，发挥对闲置土地、隐性土地的管理上的督导作用，通过检查对土地的管理实行定向考核，避免土地的浪费。

3、明确土地产权管理

法律对土地产权的模糊界定，导致了国家对土地的所有权空置，而地方政府具有中央政府的委托权，由地方政府实际掌控土地控制权，形成了中央政府与地方政府利益相争的尴尬局面，也使得地方政府屡屡滥用土地。所以，必须要在立法层面对土地所有权进行明确规定，分清中央政府和地方政府在土地所有权中的地位，确定中央政府对土地的管理方式以及地方政府的管理权限，划清中央与地方在利益分配中的关系。而且，有必要通过公众监督的方式对地方政府进行约束。并且，要建立完整切实的土地资源信息数据库，采用先进技术构建功能强大的土地管理系统，随时监督检测土地资源的动态变化，及时反映土地变更信息，并准确进行统计与分析，以为土地政策的制定提供第一手材料，进而促进我国土地配置的健康发展。

4、完善土地价格机制

我国现有土地价格进行需要逐步完善，从而规范土地市场操作行为，稳定土地市场，以防地方政府对土地市场的垄断。第一、要以严格的法律监管手段审查土地拍卖及招标等过程的手续，使土地价格维稳；第二，要加强公众的监督力度，及时公布土地市场信息；第三、为避免因土地利益而进行土地转让，要对工业用地的最低标准进行严格执行，以防止损害国家利益、扰乱市场价格的现象出现。第四、将土地出让与征收和地方政府的自身利益隔离开，严格贯彻垂直管理和土地出让金收支分离的土地管理制度，将土地收益归由国家分配，以防止地方政府。

5、建立维权组织

建立起代表农民权益的维权组织“农民协会”，并赋予其相应的法律地位，农民协会代表农民可直接与村组织、省市级政府乃至中央政府对话。农民维权组织的建立，不仅可以保障农民权益，更能整合、统领各类经济合作组织，促进农业产业化发展。农民协会作为非政府组织，它与农村合作经济组织、政府组织一起构成了相对完整的农村社会体系。

结束语

土地资源是有限的，只有合理开发利用，才能创造出更多的社会价值，作为土地的管理部门，必须要紧密结合市场，积极探索土地的使用和征收管理办法，才能有效的保证土地使用者的合法权益，为我国的经济建设和社会进步提供将有力的支撑。

参考文献

[1]韩文丽，马位正.现行土地制度与农民权益保障问题研究[J].生产力研究，2010，（4）：62-64

第2篇：土地管理制度论文范文

论文摘要:土地流转与征用仍然是农村经济发展的焦点问题和主要矛盾，然而，土地流转与征用是经济社会发展到一定阶段的必然产物。解决问题主要是土地转移制度的改革，建立统一的土地所有制形态，逐步改变生产关系和土地所有关系，创新土地制度，建立与市场经济相适应的农用土地流转与征用制度。

随着家庭承包责任制在全国范围内的全面推行，农村生产力迅速恢复，土地征用的需求随之增加。同时，农用地转化、互换、租赁、股份合作制等多种流转形式也随之产生。目前，土地的征用虽然国家采取了一系列的措施，但是实施过程中仍沿袭了许多计划经济时期的做法，远远不能适应形势的发展要求。因此，通过探索市场经济条件下的土地转移与征用的适应性、保障机制，推进农用土地合理使用，实现土地资源的高效利用是现实国情的必然选择。

一、建立土地流转新机制

虽然近十年中，农用土地流转也取得了一定成效和经验，各地区根据自身的特点摸索出一些经验，如转让、互换、租赁、反租倒包以及用土地入股合作等多种流转形式。但从整体而言，各地方受经济发展缓慢情况的不同而不同。黑龙江省大多数地区土地合理流转情况差异较大，流转交易面小、范围窄、问题较多。目前，国家还没有形成可操作性的土地流转长效机制。因此，建立农用土地合理流转规范管理机制，有利于农村经济客观发展的需求。是对我国农村土地制度的必要补充和完善。对待农村土地流转问题，因循守旧只会错失发展的良机。应该是一切从实际出发，根除固有的与实际不相符的思想意识，与时俱进，转变观念，大胆探索，创造条件，在时机适宜的情况下积极推进农村土地流转健康发展。

探索建立通过市场调节土地流转的长效机制。针对目前黑龙江省土地流转的实际情况，迫切需要建立土地流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动。这样既有利于土地承包关系的长期稳定，要有利于推动土地流转进入市场。一是建立开放的按照市场经济规律运作的土流转机制，鼓励土地进入市场，通过市场机制形成合理的土地转让价格。同时引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是培育和发展各种类型的为土地流转提供服务的中介组织，稳步发展民间中介组织。三是借鉴先进地区的经验，允许有条件的地方开展农村土地入股试点工作，及时总结经验，相关部门适时出台有关农地入股的文件，规范农地入股行为，保障农户的合法权益。

二、建立市场经济相适应的农地征用制度

目前，我国对农用土地的征用从法律上还不完善，而且在社会主义市场经济条件下的土地使用原则、补偿安置等也存在着一定的缺陷。因此，建立完善的市场经济适应的土地征用制度，既能满足农村土地进入市场的内在需求，还能适应我国保护农业用地的需要。

（一）以市场经济原则建立征地补偿机制，征地补偿应遵循市场原则，土地是重要的生产要素和稀缺的资源，市场机制是实现其有效配置的基本途径

只有按照市场价格进行征地补偿，才能有效保障农村集体和农民的合法权益。对于被征收的土地，以土地的市场价格对其进行补偿，保障原土地所有人与土地使用人的利益。征地补偿费的计算应体现市场经济规律，应对农地先行评估，以评估的农地所有权、使用权价格为依据进行补偿。农地所有权、使用权价格评估，主要根据我省农地的生产力、农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定。

（二）为失地农民创造良好的社会环境

建立适应市场经济体制要求的新的失地农民安置机制，做好失地农民的就业安置工作，确实保障失地农民的切身利益。一是做好农民的继续教育和专业技术培训，增强其劳动技能，提高就业能力。二是搭建就业平台，安置当地失地农村劳动力。三是鼓励失地农民自主创业，为失地农民提供减免税收等优惠政策。

（三）完善征地工作机制，改进征地工作方法

建立与市场经济相适应的征地工作机制，是征地工作的基础，严格土地征用管理制度和征地审批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保证。同时，建立合理的征地纠纷调解机制，保护失地农民的合法权益。

（四）建立农村失地农民的社会保障制度

尽快建立有效的农村社会保障制度，做好失地农民的就业安置工作的同时要改善农民的生活环境和医疗条件。重要的是建立被征地农民的养老保险制度，从根本上解决失地农民的生活问题。

三、土地制度改革的思考

土地问题的关键在于我国的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我国土地所有制结构不合理。在土地所有制结构改革方面，我们面临的最大问题是，土地资源的稀缺性和农村人口的不断增加之间存在着深刻的矛盾。虽然土地承包制最大限度地满足农民对土地所有权的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集体所有制处在一个极不稳定的状态。改变这种现状，可行的办法就是打破土地的二元所有制结构，统一实行土地的国家所有，然后再由国家根据社会收入分配，以转移支付的方式给农民以必要的补助。

在生产关系方面，建立统一的土地所有制形态，改变基于不同土地所有制关系而产生的不合理分配关系。在户籍管理制度不断改革，劳动人口频繁流动的今天，这样的改革更有现实意义。因为，在农村的劳动人口不断增加，而土资源十分有限的情况下，按照既有的土地承包制度设计，总有一天会出现人口的增加导致农村土地无法承载的情况。

土地的所有关系，确实是我国目前农村改革无办法的办法问题。但是，解决这个问题，农村土地的国有化应当是我们未来改革的方向。其实，在现代社会，“民享”比“民有”更加重要，在土地国有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解决农民的社会保障问题，农村的贫困问题可能也就迎刃而解了。

还有，在未来解决农村土地问题，要改变以下观念：

第一，要改变农村土地集体所有有利于保护农民利益的观念，将虚拟的农村集体土地所有制改为国家所有制，建立统一的土地所有和土地管理制度。第二，要正视人口不断增加与土地资源稀缺之间的紧张关系，从动态的角度进行土地制度的科学设计。第三，在改变二元户籍制度之后，允许现在的农民自愿选择与国家建立新型的土地使用关系，打破许多地区单一的土地承包法律关系。第四，在土地的流转过程中，国家应当考虑征收土地税或者设立土地基金，服务于建立社会保障制度。第五，在改变土地所有制关系之后，国家应当根据不同地区生产力发展情况加大政府的财政转移支付力度。

在过去的20多年里，农村改革已经取得了很大的成效。但是，现在看来，从上个世纪的90年代到现在，农村改革缺乏制度创新，土地承包制度30年不变，固然为稳定农村的土地生产关系创造了条件，但由于土地承包制度无法应对农村经济不断变化的情况，因而在一些地区已严重变形，导致农民仅依靠土地生活普遍相对贫困的境地。

第3篇：土地管理制度论文范文

摘要：半城市化是一种介于完全城市化和农村之间的过渡发展形式。随着社会经济的不断发展，作为农村城市化的过渡阶段，半城市化的经湃、社会、人口、土地管理等问题逐渐成为学者关注的热点。以深圳市宝安区半城市化区域的房地产确权问题为研究对象，通过对其现状的简要阐述。剖析确权难点，并提出解决对策。

关键词：半城市化；房地产确权；难点；对策

1半城市化区域房地产确权难点分析

目前半城市化区域房地产确权的难点主要表现在以下方面：

1.1遗留问题多，缺乏证据，处理难度大

农村在向城市发展的过程中，房地产管理制度必将发生变革。这就难免在半城市化区域存在政策断层的现象，导致对房地产的管理基本上依靠政府政策调整，缺乏法律依据。然而政策在不同时期变化很大，在此背景下，遗留了很多问题，譬如：(1)用地手续问题。如宝安区历史上的土地权属证明文件种类繁多，部分时期更以会议纪要形式或统建代建形式取代用地合同，当事人均无法提供土地使用权证明。(2)报建手续问题。半城市化区域大部分建筑物报建手续不全，这可能是由于用地手续本身有问题，不具备办理报建手续的条件，还可能是由于当时用地者无法报建，即没有报建的渠道。(3)房地产不符合现行规划。由于在城乡规划法出台前，我国在建设工程规划管理上，存在“双轨制”。(4)经济纠纷多，用地关系复杂。半城市化区域土地存在大量与原集体经济组织签订转让、长期租用以及合作开发等情形，加之时间较长，导致用地关系较复杂，经济利益纠纷较多等。

1.2房地产违法建设。不符合现行确权政策。无法给予确权

在半城市化区域，由于房地产管理制度的不完善、房地产市场的不成熟及执法监察力度的不足，使得大量集体所有的土地隐性流转了；大量违法建筑物产生了，可这些房地产根据现行政策是无法确权的。

1.3政府部门重视不够，有效疏导政策少，缺乏政策支持

半城市化区域房地产管理制度不完善，有关房地产确权的政策滞后，使得政府在处理房地产确权时处于“无法可依”、确权标准不统一的尴尬局面。表现在：(1)政策对房地产确权的规定缺漏较多。(2)有关房地产确权的规定尚显简单化，许多规定的现实针对性及可操作性不强，在处理房地产确权纠纷时，那些相对原则性的规定就与各个特殊纠纷产生了难于克服的抽象与具体的矛盾。

1.4利益驱动不够且处置成本高。动力缺乏。积极性低

一方面，由于政策不完善，监管不力，房地产确权与否。对半城市化区域的部分房地产拥有者来说意义不大。因为虽然房地产未确权，他们仍能够从事租赁等活动以获得可观的收益；或者虽然确权了，但也同时限制了房地产的流通。比如深圳市“两规”在处理违法房地产过程中对于部分房地产核发的绿本房地产证书。限制了房地产的流通，虽然确权了，但是收益并未增加多少，因此也影响了此政策的实施效果。另一方面，高昂的处置成本也使得政府部门对房地产确权的积极性降低。通常情况下，半城市化区域房地产的处置需要大量的人力、物力支出。同时，处理过程中还可能发生影响社会稳定、削弱政府公信力的社会成本等。这些构成了高昂的处置成本，为此也动摇了政府处置的决心。

1.5确权程序繁琐，涉及部门多，时间长且费用高

半城市化区域房地产确权程序复杂，涉及国土、规划、公安消防、建设、环保、工商、监察、城管等多个部门，同时每个部门又都有自己的办文期限，时间长。而且。在补全手续、确认产权的过程中业主需要支付的费用较高。譬如，补办土地使用权证明文件时，涉及到补缴土地出让金等费用，而土地出让金是按照现行地价补缴的，费用之大是一般土地使用者难以承受的，或者说补缴了高额的土地出让金后，企业经营或土地使用者生活受到很大限制。

2半城市化区域房地产确权对策建议

解决半城市化区域房地产确权问题的最好途径在于承认集体建设用地使用权的流转，赋予集体土地与国有土地一样的权利，使集体建设用地使用权也可以转让、抵押、出租，这样半城市化区域房地产确权的主要障碍也就迎刃而解了。但这触及到我国的土地管理制度问题，要全部实现是一个漫长的过程，只能在大方向确定的情况下，通过逐步的变革加以完善。为此，本文仅提出半城市化区域房地产确权问题的短期治理对策。

2.1对“历史遗留问题”制定专门政策给予处理

“房地产历史遗留问题”是指行政建制变化、规划土地管理体制演进以及城市化过程中土地制度变化等造成的房地产历史问题。对此类问题，适用于各历史时期的土地、规划以及相关建设政策，用现行的规划国土等部门的法律法规处理是不妥当的。深圳特区城市化、撤县改区以及土地使用制度改革过程中对房地产遗留问题处理的事实证明。用现行的规划国土制度去解决历史问题必将使处理工作走入死胡同。所以应本着解放思想、保障物权的原则，专门制定半城市化区域房地产确权政策来解决。

2.2对违法房地产分别采取疏导和堵塞的模式处理

“违法房地产”指违反各历史时期相关法律法规新建、扩建和改建的建筑或违法占地。鉴于违法房地产处理中的成本高昂和可能引发的各种问题，在坚持查事与查人、疏理与堵截相结合的思路的基础上，对于存量与增量违法房地产采取不同处置策略。

(1)运用疏导模式处理存量违法房地产。从总体上来看，违法房地产的产生过程与城市化进程具有一定的同步性，并随着城市经济的发展和制度的完善而逐步减少直至消失。尽管这样，但其本身并不会自动消减，相反经过长时间的累积，在总量上变得不可忽视，处理起来也更加棘手和复杂。因此，加快存量违法房地产的处理应主要以疏导的方式为主。

(2)运用堵塞模式处置增量违法房地产。违法房地产拥有者不是为了长久的拥有产权，而是希望在尽可能长的时间内通过出租该地块或者地上建筑物以获得收益。在半城市化区域，在没有产权的情况下，违法房地产拥有者照样可以通过经营违法房地产而获取利益，这就使得相关主体缺乏申报和办理合法手续的动力。有鉴于此，对增量违法房地产的处理应该采取更加严厉的措施，通过没收、拆除建筑和罚款等方式增加其违法房地产拥有成本。使其在违法的情况下无利可图，彻底堵塞违法房地产的产生渠道。

2.3简化办事手续，加快产权处理

由于半城市化区域房地产确权问题情况复杂，涉及部门多、政策法规性强，需要由多个部门来进行及时有效的协调，手续办理过于复杂是影响确权的一大障碍，鉴于此，可以考虑专门设立房地产确权办证大厅，由相关职能部门一站式办公，提高工作效率；或成立专门的房地产确权问题处理协调领导小组及其办事机构，特事特办，房地产能否确权由领导小组商议决定。

2.4加大政策宣传力度。提高政策知晓范围和群众理解政策的时效

为确保政策执行效果，相关部门应加大宣传。并制定详细的工作指南和办事流程，通过各种途径扩大政策知晓范围，(1)运用报刊、电视、活页等媒体方式加大宣传力度。使政策在尽可能短的时间内得到广泛宣传l(2)在各国土所或街道办设立政策咨询台，选派专门人员解读政策并接受咨询，使相关权利人了解办事流程。理解政策走向。

第4篇：土地管理制度论文范文

关键词: 城乡土地规划；增减挂钩；实施；问题探讨

中图分类号:F320文献标志码:A

在城乡土地规划中增减挂钩实施的过程中，部分地区由于缺乏严格的规范制度的指引，不能妥善分配好城乡利益，侵害农民权益、土地管理秩序混乱等现象还经常出现，在这种情况下，必须进一步规范城乡土地规划中增减挂钩实施行为，对于实施增减挂钩过程中存在的问题进行了总结，并提出了几点切实可行的意见及对策。

1 当前城乡土地规划中增减挂钩实施存在的问题

1.1对增减挂钩政策的认识存在偏差

对增减挂钩政策的认识存在偏差主要表现在两个方面，一方面是对于实施增减挂钩的重要作用没有足够重视，而是仅仅将其作为衡量城乡计划用地的一种指标或是一种解决城乡用地矛盾的一种手段，因此各项举措或是做法直接和增减挂钩的思想相违背，导致地区间土地建设止步不前。另一方面，由于对于文件精神和要求不能严格执行，或是不能将文件要求和所在地的实际情况相结合，没有综合考虑田、水、路、林的整治工作，没有充分做好与当地农民就业、产业发展、新农村建设的协调和整体推进，往往实施过程具有一定的片面性。

1.2 容易产生城乡利益分配不均

城镇和乡村两个不同的团体代表着不同的利益集团，如果将它们联系在一起，那么如果利益分配不均，必将影响另一方的生产积极性，不利于社会的和谐稳定，然而通常情况下利益多偏向于城镇，乡镇的利益往往不能被完全的顾及。城镇化进程加快的一个显著特点就是城镇人口不断增多，尽管农村人口大量涌入城镇，但是农村还保留着他们居住的地方，因此这就给土地的增减挂钩实施带来了困扰，同时城镇规模的不断壮大，也会使得政策或是利益分配更加偏向于城镇，当城乡利益发生冲突的时候，农村的利益保障力度还有待提高，还存在城乡利益分配不均等问题。

1.3 对农民和集体的利益考虑不充分

首先，一些文件或是政策上规定农村居民的居住地面积是不能够超过150m2 的，但是按照以往农村的盖房习俗或是惯例，农村很多的房屋建筑是和这个标准相违背的，而按照文件的规定，农民居住房屋超出标准的部分就是新增耕地面积的主要来源，因此这就又涌现出一个问题那就是农民超出部分的居住面积应该怎样处理，有没有相应的补偿手段和标准，其实这也是没有充分考虑农民利益的一种体现。其次，一般情况下的增减挂钩的项目都是区域间的较大规模的项目，而这些项目的顺利实施都必须政府出面或市场采取必要的行政手段来保障项目的顺利完成。然而在具有一定强制性的行政手段的支持下的增减挂钩行为势必会损害农民或是集体的利益，比如一些农民是否愿意搬迁、是否适应家园环境改变等等都是我们应该考虑的问题。当然每一种措施或是政策的初衷都是正确的，但是如果缺乏有效的保障措施或是没有制定符合实际的土地管理办法，那么最终损害的仍是农民的利益。

1.4 制度不够完善，管理有待规范

首先，对农村土地所有权没有明确定义，缺乏必要的法律依据。在《土地管理法》中明确规定：土地是集体所有，村民没有土地处置权力。这与所有权实际上是矛盾的。在城镇化进程中，各类性质的征地屡见不鲜，在这个过程中农民始终处于弱势地位，自身的合法权益很难得到保障。其次，所有权主体不明确。《土地管理法》规定：农村的集体土地可以由村委会或者集体经济组织进行管理，也可以由乡（镇）农村集体经济组织负责管理或经营。然而，规定与实际的配套监督机制却并不匹配，导致一些道德素质低下、只顾自身利益的干部，利用职务之便，进行权钱交易，从而严重影响村民的切身利益。如发生在山东平度的征地事件，在村民完全不知情的情况下，村长，私自将村民土地出让。村民对征地严重不满，与相关方面展开对抗，结果受到伤害的总是手无寸铁的农民。最后，所有权弱化。农民普遍认为土地所有权归国家所有，这种认识导致村委会等集体土地所有权组织实际职能弱化，执行力、约束力严重不足。其次，在重新建设农村住宅小区时会占用部分的耕地或是农村土地，那么在这个过程中需要的建设用地是否需要遵循严格的审批制度，是否有相关的制度对其进行规范。其三，农民搬出了原来的居住地，搬进了新建的小区，原来的房屋占地将会逐渐转变为耕地，那么原来的宅基地转化为耕地的过程中的土地用途变更的登记问题；当然在“宅基地换房”模式中仍然存在土地征收问题，增减挂钩的土地的审批问题等等以及增减挂钩实施地区的相关的管理制度、监管制度、工作制度等等都需要进一步的完善和解决。

2 规范城乡土地规划中增减挂钩工作的对策

2.1 加强宣传，提高认识

城乡土地规划中增减挂钩实施行为本质上是想在保证耕地面积不变的前提下更好的统筹城乡经济的发展，缩小城乡差距，促进社会主义新农村建设，因此它是一种全新的土地创新利用模式，符合各个群体的利益，非常值得推广和应用，因此我们应该加强宣传，加深广大人们群众正对于相关政策的理解程度，不断提高他们的认可度，从而不断推进农村的发展。作为领导干部更应该正确学习相关文件的精神，提高认识，坚持实事求是，努力将文件要求与本地区的实际情况相联系，在利用各种媒体手段进行宣传的同时还要用实际行动去证明实施增减挂钩的可行性及其强大的优越性和利民性。

2.2 统筹规划，整体推进城乡建设用地增减挂钩

城乡土地实行增减挂钩工作其实是一项综合性比较强、复杂性较高的工作，它需要整体把握，宏观控制，它直接关系到能否顺利推进社会主义新农村建设，因此必须进行科学合理的规划和统筹安排，稳步的推进。各地区规划部门应该根据当地自然和经济社会条件，确定挂钩项目区，合理布局新建区的区位、规模和空间，搞好农民住房集中建设改造详细规划。同时要综合考虑土地开发利用、农村基础设施建设、产业布局、生态环境保护、农民就业和社会保障等问题，以挂钩为抓手，综合推进各方面工作，实现土地利用节约集约、耕地资源有效保护、农民生活切实提高、城乡建设协调共荣。

2.3 以农为本，推进协调发展

我国既是一个农业大国，又是一个人口大国，因此解决好粮食问题的关键还是在于保证一定面积的耕地的面积，因此在城乡土地规划中增减挂钩实施中绝不能以牺牲农民利益为代价，而是应该以农为本，推进全面协调发展。各地政府部门应该始终把人民群众的利益放在首位，要把农民满意不满意、拥护不拥护、受惠不受惠作为衡量农村土地整治成效的根本标准，对于一些任意占用耕地或是曲解增减挂钩的行为要坚持依法取缔，切实保障农民的利益。

2.4 完善制度，强化监管

无论是什么利国利民的政策都需要完善的制度作为保障，因此要想进一步规范城乡土地规划中增减挂钩实施行为，完善制度、强化监管是关键。增减挂钩的实施过程中需要注意的环节或是需要遵守的流程非常多，而每一个流程或是环节如果没有完善的制度进行规范的话，那么一些漏洞势必会造成利益的分配不均。因此增减挂钩的实施地区必须不断完善各项制度，包括财政、审批、管理、监管等各个方面，同时还要对其进行一一落实，加强监管力度，保障这些制度能够配合增减挂钩的工作的顺利的开展。

2.5 进一步强化土地规划管理的原则

我国自2012 年之后成为了世界“第二大经济体系”。虽是如此，但我国仍然是一个不折不扣的农业大国，土地仍然是农民赖以生存的基础。农业耕作质量好坏直接影响农产品质量及产量，直接影响到社会稳定，所以保持一定的农业耕地面积是优先条件，这是首要的大原则性问题。其次是节约土地的原则。随着人们生活水平的提高，人们希望自己所居住的生活环境是舒适的、大面积的。然而这必然会占用大量土地，所以在节约土地的原则上，应尽可能的利用劣地或者荒山做建设用地，从而达到节约资源的目的。其三是因地制宜的原则。不同地区经济发展不同，土地规划利用也存在差异，所以要根据当地的实际情况，国地制宜地进行合理规划。

3 结语

增减挂钩是推进城乡统筹和社会主义新农村建设的有效机制，是促进耕地保护和节约集约用地的重要途径，是促进耕地保护和节约集约用地的重要途径，是一项有利于保护耕地、改善农民生产生活条件、保持经济可持续发展的基础性工作，是统筹城乡一体化发展的重要着手点和建设社会主义新农村的重要突破口，非常值得推广和应用。

参考文献:

［1］吴东作．“土地财政”的政治经济学分析――基于马克思地租

“国债( 国税) ”理论视角［J］．经济问题，2010(08.)

［2］王静，邵晓梅．土地节约集约利用技术方法研究：现状、问题与趋势［J］．地理科学进展，2008(03).

［3］徐卫东，王增如等．基于挂钩政策下的山东省农村建设用地整理潜力及重点区域［J］．山东国土资源，2009(01).

第5篇：土地管理制度论文范文

论文摘要：随着城市化进程的加快，征地规模越来越大，失地农民日益增多，由于征地补偿机制的缺失，使得相当一部分农民失去土地以后，不仅没有分享土地增值收益和城市化成果，反而成为城市化进程中的边缘人和弱势群体。在城市化进程中产生的失地农民就业、安置、社会保障等问题，已成为当前影响社会稳定和发展的首要问题。

土地不仅是农民基本的生产资料，也是农民最基本、最可靠的生活保障。城市化进程的加快，建设用地需求不断增长，征地规模越来越大，与此同时失地农民也日益成为了一个不可忽视的庞大群体。

1失地农民问题的提出

农民所拥有的诸多权利和利益，都是以土地为载体的，失去土地就意味着失去了这些权利和利益存在的基础和实现条件，导致这些权利和利益的损害或流失，尤其是导致最主要的权利和利益——生活保障的失去。据统计，从1987～2001年全国非农建设占用耕地是200多万hm，2000~2010年的非农建设占用耕地计划指标是123．33万hm。到2030年，“失地农民群体”将从目前约4000万人剧增至1．1亿人。

目前，对失地农民安置虽有货币补偿、就业安置、住房安置、划地安置、建立社会保险等形式，但最主要还是采取以货币安置为主的“要地不要人”措施，征地补偿机制缺陷使得相当一部分农民失去土地以后，不仅没有分享土地增值收益和城市化成果，反而既当不成农民，也当不成市民，处于种田无地、上班无岗、低保无份的“三无游民”状态，成为城市化进程中的边缘人和弱势群体。有人形象地描述为“承包地被征掉了，说是农民不像农民，说是市民不像市民，出门是宽阔马路，抬眼是工业厂房，有路可走，无地生存”面临着极大的社会风险。城市化并不仅仅是建设出鳞次栉比的高楼、平坦宽阔的马路、雄伟气派的广场，更重要的是人的城市化，经济发展，社会稳定，人民安居乐业。如何解决在城市工业化进程中产生的失地农民就业、安置、社会保障等问题，已成为当前影响社会稳定和发展的首要问题。

2失地农民问题产生的原因

2．1“公共利益”标准不明确导致公权力滥用

我国《宪法》和《土地管理法》只是原则性规定了征地必须符合“公共利益”，对于什么是公共利益、哪些建设项目属于公共利益等问题没有进一步具体规定。立法体例只对“公共利益”作了概括性规定，而没有明确界定其内涵和外延。在实际操作过程中，为地方政府假借“公共利益”之名滥用征地权、随意扩：大征地范；围：提供了制度保障。有些地方政府为了追球经济增长凭借行政权力以“公共利益的需要”为名，将集体土地征为国有后用于非公益项目，权利寻租现象严重。

2．2现行的土地征收程序设计缺失致使私权利被漠视

《土地管理法》第48条规定，“征地补偿方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”由于双方地位不平等，信息不对称，在实际操作中，很多地方在征收土地之前，既没有召开听证会，也没有仔细听取被征收土地农民的意见，农民根本没有机会以市场方式与建设用地方进行征地协商，农民的知情权和参与权被彻底剥夺。在现行的制度环境下，国家征地往往面对的是集体而不是农民，农民不能参与征地补偿谈判，在这场不平等的产权“交易”过程中，农民完全被排挤在外，因此在不同利益集团重新分割土地利益的过程中，农民的利益往往受到侵害。

2．3补偿标准过低和补偿不到位使农民利益受损

我国现行土地征收制度从实质上看不是买卖关系，只是对农民为公共利益做出的牺牲而给予的一种经济补偿，而且补偿标准过低、补偿经常不到位。土地是农民最后一道生活安全保障，农民赖以生存的土地被征用后，征地补偿费如何公平、公正地分配，成为农民密切关心的问题。

西方国家的土地征收补偿安置不仅涵盖了农民城市化后的基本生活费用、就业和创业资本、社会保障，而且还包括了一定时期内的土地增值收益。例如，美国土地征用补偿根据征用前的市场价格计算标准，它充分考虑到土地所有者的利益，不仅补偿被征土地现有的价值，而且考虑补偿土地可预期、可预见的未来价值。同时，在土地征用补偿时，必须考虑补偿因征用而导致邻近土地所有者经营上的损失。

而我国现行的土地征用补偿标准不是按照国际通行的依据现行市价通过协商谈判来确定，而是按照被征用土地的原用途，《土地管理法》规定征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补助费。一个地区的基础地价从根本上讲是由区域经济条件决定的，而耕地的产值与区域经济条件没有明显的相关性，以此为基础测算的征地补偿标准无法反映地区的地价差异，导致土地补偿费与土地的市场价值相差甚远，补偿过低l5]。这种征地补偿额度是与市场无关的政策性价格，过于偏离土地的市场价值和农民的经济预期；补偿范围仅包括直接损失，没有包括间接损失，尤其是没有包括农民的择业成本和从事新职业的风险]。这种做法未能体现我国土地价格形成的市场性、多样性、平等性与灵活性，不但有损社会公平公正、而且有悖于市场经济的基本规则。由于农民没有了土地，交换权利缺失。国家凭借强制性、垄断性行政占有方式把农民排斥在土地增值收益分配体系之外。根据有关专家测算，农民只能得到征地收益的5～109，6，而村集体组织可能得到25～3O，609／6～7O9／6的征地收益归各级政府部门及其机构所有。

3解决失地农民问题的途径

3．1严格区分公益性用地与经营性用地

法国1789年人权宣言第17条规定：“所有权是神圣不可侵犯的权利。除非为了公共利益的需要，并事先给予公正补偿，任何人的财产不能被剥夺。”德国基本法第14条第3款规定：“只有为社会福祉，才能允许征收。”我国要借鉴国外经验，进一步完善立法，通过立法明确规定只有出于公共利益和公共福利的目的才能征收土地，并兼采概括式和列举式模式，赋予“公共利益”明晰的内涵和外延，严格区分公益性用地与经营性用地，在实践中，规范征地行为，必要时可以设立“公共利益”的认证程序，对征地项目的公益性进行认证，彻底摒弃借公共利益之名侵犯农民土地财产权的征地行为。

3．2逐步完善土地征用补偿机制

从源头上解决失地农民社会保障资金不足的问题。征地补偿是失地农民在城市化进程中所能获得的最直接的经济效益，也是引起征地纠纷的焦点。通过推进农村集体土地的市场化来完善征地补偿机制，扩大补偿范围，提高补偿标准，补偿方式要灵活多样，补偿时不仅要考虑土地作为生产、生活资料的补偿，还要考虑失地农民市民化过程中居住安顿、重新就业所需的困难补偿。以解决农民现实生存需要和未来的发展需要。

3．3推行高效公正的征地程序

使私权利受到充分的尊重。首先，建立独立于审批单位的仲裁机构，将征地机构、征地人员的收益与征地情况分开，使征地机构在经济利益上与政府、用地单位脱离，防止政府部门在解决征地争议中既是“裁判员”又是“运动员”的非正常现象；其次，人民政府要组织征地告知、确认和听证程序，切实保障失地农民征地前的知情权和咨询权、征地中的参与权和话语权、征地后的受益权和监督权，增强政府征地的透明度，防止政府借“公共利益”之名滥用征地权。

3．4积极采取各种措施促进就业

“农民的土地权利变性成为农村土地制度的核心和基础。其一，它不以控制和占有土地为最终目的。其二，它的放弃并不以获得土地本身所具有的市场价值为条件，而是以获得进入新的社会保障体系为条件。”]在目前尚未建立城乡统一的社会保障制度的情况下，可行之策是依据“以土地换保障，以保障促就业，以就业促发展”的思路进行制度设计。

3．4．1加强宣传和培训在就业指导、就业观念、法律意识等方面加强宣传和引导，提升农民自主就业的意识，使失地农民在心理方面能尽快完成从农民到市民的角色转换。失地农民不仅思想观念落后，而且文化素质、知识技能相对较低，他们没有技术特长和年龄优势，就业比较困难，政府和用地单位要提供资金保障，根据失地农民的实际情况，有针对性地进行各类职业技能培训，以推动失地农民由“体力型”逐步向“技能型”“智能型”转变，提高就业的能力。

3．4．2提供就业服务用地企业对失地农民要实行“开发性安置”，把合适的岗位优先安排给被征地农民，即以土地换就业，同时政府要加快经济发展，适当引进和培育农业科技企业、劳动密集型企业，为失地农民创造更多的就业岗位，扩大就业门路。

3．4．3积极落实再就业优惠政策构建符合城乡统筹就业要求公平合理的农民工就业管理制度，使失地农民就业在税费减免、小额贷款、岗位和社保补贴等方面享受与城市职工同等的优惠政策。

3．5建立科学的失地农民社会保障机制

3．5．1建立失地农民最低生活保障制度对没有达到城市低保标准的失地农民，全部纳入城镇最低生活保障范围，享受与城市居民同等的最低生活保障，解决失地农民中的基本生存问题。

3．5．2建立失地农民基本养老保险制度建立由国家、集体和个人共同承担的资金筹措机制，确保使被征地人员在年老时有稳定的基本生活费，真正让广大失地农民老有所靠，老有所养。

第6篇：土地管理制度论文范文

【关键词】小产权房；以租代售；农村土地制度；城乡二元体制；房地产市场

小产权房是指占用集体土地进行建设，并向本集体经济组织之外的人员出售的住房。小产权房长时间以来备受社会关注，是社会热点问题。2012年国务院下令停售停建小产权房，同时国土部称今年在全国试点处理“小产权房”，这两个消息引起了业界和民众的广泛关注，小产权房的去留问题备受瞩目，引发众多猜测。一直以来，国家在这方面没有明确的政策、法规来约束治理小产权房，使得小产权房发展越演越烈。如今小产权房的清理越来越迫近，“以租代售”的做法渐渐发展起来以规避小产权房的产权问题。那么“以租代售”现状如何？是否违法？对农村土地制度的改革能否起到推动作用？

一、小产权房“以租代售”的现状

小产权房数量巨大，非官方统计数据显示，中国目前小产权房建筑面积达六十多亿平米，相当于中国正规房地产业近十年来的开发总量。在深圳，小产权房建筑面积达到4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。在数量众多的小产权房当中，有相当一部分是地方政府组织建设，或者村集体与开发商合作建设的，这些小产权房大都存在占用农用土地甚至耕地的情况。

政府对小产权房的政策经历了从合法性上的否认阶段到预备采取行动清理的阶段。在这一过程中，为了规避小产权房的产权问题，一些开发商和地方政府以及购买者转而采取“以租代售”、“以租代买”的方法。据调查，小产权房所占的土地，没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商获得，失地农民所得甚少。江苏省国土资源厅一名干部称，开发小产权房的环节基本都是暗箱操作，集体土地的价格都是村镇干部与开发商私下达成的，土地转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利惊人，甚至超过了商品房。在许多地区，小产权房以租代售项目早已在操作，价格可达每平方米4000-6000元，在位置相对好的地段，甚至可以超过每平方米6000元的价格。

由上述资料，我们大致可以整理出小产权房“以租代售”的状况：大多数采取这种措施的小产权房，是开发商和政府、村干部为获得巨额利益，规避政策、法规，抛出来的曲线卖房、卖地的措施。为了获取私利，地方政府、村干部为这种“以租代售”的做法，竭力提供保障，往往失地农民所获甚少，是一种、的行为。发生这种行为的原因是城市房地产价格太高，给小产权房的交易提供了很大的空间，也是政府土地财政的恶果在乡镇的蔓延，更是某些部门、某些人的私欲导致。

现在某些学者提出以小产权房“以租代售”的途径“曲线救国”，争取小产权房的交易有条件合法化，应该先弄清楚目前“以租代售”的现状，再行提出相关建议，莫要是非不明，反而为他人作了嫁衣裳。

二、小产权房“以租代售”现象非法与合法分析

上文中提到搞小产权房“以租代售”的有相当一部分是地方政府和某些干部、结果，在获取房源上存在违法行为，对此本文暂不详述，需要理清的是“以租代售”行为本身是否存在违法之处。

出租小产权房的行为是否违法？查阅相关法律法规，未见禁止出租小产权房的规定。小产权房出租要取得合法地位，首先必须小产权房本身是合法建设的。现实情况中，小产权房是否合法不是由“产权证”来判断，因为农村宅基地建房后进行的是“确权登记”，即房屋物权的取得不以登记为要件，登记只是对这一所有权状态的记载。小产权房是否合法的标准在于是否符合“一户一宅基地”标准。①农户在宅基地上建设房屋，只要符合这个标准，就可以在房屋建成之后取得该房屋的所有权。农户对宅基地只有使用权，但是对宅基地上的房屋是拥有所有权的。既然农户对宅基地上的房屋有合法的所有权，那么在法律没有禁止的情况下，根据《物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”农户拥有对该房屋出租的权利，这也是私法自治原则所承认和支持的。

其次，从相关的法律法规对宅基地及宅基地上的房屋的规定来看，小产权房出租是被默认为合法的。首先，《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，”相对应的，《土地管理法》第六十二条第二款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《土地管理法》的这一规定实际上已经默认了小产权房出租的合法性。

最后，我们还可以从《合同法》的配套规定中找到小产权房出租合法性的保障条款，《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”小产权房房主出租房屋，与租客建立的是租赁合同，应适用上述第四条的规定。鉴于目前法律、行政法规并无规定小产权房出租是违法行为，那么小产权房的出租合同应受法律保护，即使某个部委决定“清理”小产权房，或者某个官员宣称小产权房出租行为是违法的，也不会影响其合法效力。

根据上文的分析，在现行法律、行政法规之下，小产权房出租行为是合法的，但是小产权房的出租毕竟不同于普通房屋的出租，其中关系到国家土地管理政策问题。小产权房以租代售的行为影响性究竟有多大，是否达到影响农村土地制度的程度？需要我们综合“以租代售”行为和人们的心理进行分析。

三、小产权房出租行为的影响

目前小产权房出租行为会不会影响到整个农村土地制度的状况？笔者认为这是无需担心的。受限于农村土地所有权制度，以及租赁合同20年期限的制约②，普通民众对“以租代售”的行为顾虑重重，小产权房长期出租以达到“以租代售”目的的影响将会极其有限。

虽说是“以租代售”，但终究不是也不能是“购买”行为，这是租赁者最大的顾虑。现实中，许多小产权房“以租代售”都是订立了50至70年的租期，但无论租20年还是租50、70年，房子都不属于自己所有。租赁人自己虽然住在房子里，但始终处于一种无所有权的状态。在这种状态下，尚有20年租赁期的限制，20年之后租赁合同即不受法律保护，出租方在此后可以随时违约，而不负法律责任。这样一来，承租方的利益就无从保障。而作为刚需的住房，只拥有20年的使用权是远远不够的。20年前砸下一大笔钱买了房子20年的使用权，到20年之后可能还需另外买房或租房，可谓是“钱房两空”。这些都是小产权房者不得不考虑的风险。这些风险，是这些小产权房潜在的购买群体所无力承受的。

但是也不乏有刚需且胆大的人铤而走险，接受“以租代售”这种方式。他们的代表意见有以下几个方面：（一）法不责众。小产权房数量众多，此前购买的人很多，剩余没有卖出去的需要消化，肯定会以各种形式交易出去，小产权房涉及人群太广，政府肯定不会全部拆除；（二）小产权房比城市商品房便宜很多，城市商品房的价格太高不能承受，为了解决刚性需求，冒一点政策风险是值得的。③“重赏之下必有勇夫”，小产权房的交易是相同的道理。目前小产权房“以租代售”的方式肯定还会是部分民众的选择，但是这种选择正如上文所分析的——风险太大——其市场必然是有限的，毕竟“勇夫”是少数，大多数国人还是谨慎的，“以租代售”方式的影响是有限的。

四、对小产权房“以租代售”的处理建议

（一）对目前存在的“以租代售”区分情况进行处理

区分处理“以租代售”主要是区分主体，对农民自建的房屋和乡政府或村干部联合开发商建的小区为单位的小产权房要区别对待。

针对农民在自家宅基地上建的房屋“以租代售”的情况，只要防止农民再占用耕地建自住房屋即可。农户自己建了一栋房屋长期出租某些楼层是无可厚非的，即使他出租了整个房屋，自己到城市谋生，对各方有利无害，大可不必禁止。

而乡政府或村干部联合开发商建的小区为单位的小产权房搞“以租代售”则要清查出来，对违法违规人员进行查处，这种典型的违规获取暴利的行为绝对不能容忍。政府应该在清理这种情况的同时，对于违规的单位和个人予以严肃处理。但对小产权房是否拆除，则需综合考虑各种因素妥善处理，不能一拆了事。

（二）适当延长小产权房出租年限及规范出租行为

在严格限制乡镇政府和村干部以及房地产开发商参与小产权房交易的前提下，考虑小产权房“以租代售”的出路，笔者认为适当延长小产权房出租年限及规范出租行为是比较好的选择。

农民在宅基地上自建房屋“以租代售”是有利无害的。无害是对土地产权制度无害，租赁不是转移房屋所有权的行为。要对农民占用耕地建房的行为进行限制，农民自建房屋“以租代售”不会影响现行农村土地制度。但“以租代售”之“利”则有以下几个方面：

1、对农民而言，农民出租自建的房屋，可以获得相当的经济利益。有了这一笔钱，农民可以改善生活状况，有机会过上“体面的生活”；有了启动的资本，无论做生意还是搞规模化农业生产，农民都可以有机会找到更好的出路，脱贫致富。

其实，房地产市场高速发展以来，甚至是城市快速发展以来，农民都甚少从中获益，反而为城市建设付出了很多，现在农民工进城还要承受高房价的压力。于情于理，都应该让农民从房地产市场中分一杯羹。

2、对租赁者而言，最大的好处自然就是解决了刚需。“安居”才能“乐业”，只有解决了居住的需求，他们才能扎下根来。并且小产权房租赁价格低，相对起正规的商品房，大大减小了购房压力，可免受“房奴”之苦。

3、将城郊的小产权房用“以租代售”的方式交给在城市工作的人群居住，将在一定程度上有助于打破城乡二元体制，推动城乡人才资源的交流，进而推动农村建设发展。这类人群受教育程度高，文化水平相较农民而言为高，他们住进城郊甚至农村，可以改变这些地区的精神面貌；这类人群还会带来城市化的消费需求，对城郊或农村经济也能起到拉动作用。这些预期的改变是在不改变土地所有制度、不改变基本的农村土地管理制度的情况下，尽量削弱城乡二元体制对农村发展的束缚下而取得的，是代价小、成效快的农村建设发展一个方向，这个方向的关键是逐步放松对农村的限制。

延长小产权房出租期限，同样也不会改变房屋的所有权归属和农村土地产权制度，对上文提到的出租之“利”有放大作用。租赁期限可延长至50年，甚至70年，总之要以满足购房者一生居住需求为标准，不致使其到年老无力工作时，还要面对无房可居、流离失所的悲惨境地。其实，把小产权房租赁期限延长到50至70年就类似于城市商品房的70年产权，70年产权虽为产权，但有了70年的期限，则与租赁在本质上无异。那么既然本质都是租赁，小产权房的租期也定为50到70年又有何妨呢？同样是建设用地，只许城市的“买卖”70年，不许农村的“租赁”50年，终究不是公平之举。

延长小产权房租赁期限之后，需要规范双方的租赁行为，预防在履行租赁合同中出现不合理的悔约行为，保障租赁合同双方的利益。小产权房租赁合同毕竟不同于普通房屋的租赁合同，租赁期限长，变数大，无论哪一方不合理的“变卦”对另外一方的利益影响都是极大的。规范小产权房租赁行为，就是规范这些“变卦”行为，限制“变卦”的类型，规范违约责任。另外可以建立小产权房租赁登记制度，以加强对租赁行为的监管力度，以更好地保障合同双方的利益。

延长租赁期限，规范租赁行为，人们可以更放心地租赁小产权房，让小产权房租赁真正形成气候。同时这样也更能推动城乡交流，打破城乡二元体制，促进农村发展。这是上文提到的“利”，还有两点是做好这两项措施之后才能显示出来的“利”。

1、倒逼房价，把房地产市场拉回正轨。全国小产权房建筑面积达六十多亿平方米，在某些房价高企的城市几乎占了总建筑面积的半壁江山。如果这些小产权房能正规合理地利用起来——如同上文所述延长租赁期限规范租赁行为——则可以大大地解决当前人们对房屋的需求。没有竞争，则没有真正的市场经济，在房地产业也是一样的。在允许小产权房以租赁方式加入房地产市场的情况下，如果不能去除加在正规商品房身上的畸高的各种税、费和暴利，正规商品房是无法与小产权房相抗衡的，这相当于倒逼房地产业进行改革了。这样有助于把当前过热的房地产市场冷却下来，让房价重新回到合理的轨道。

2、将小产权房租赁规范化成为房地产市场的一部分之后，让租赁成为小产权房交易的法定形式，成为解决数量巨大的小产权房问题的出路。在小产权房租赁规范化以后，可以将以往已经买卖小产权房转为租赁，进行“拨乱反正”，使它们合法化。如果这一点做好了，“以租代售”就能够作为解决小产权房问题的钥匙。

小产权房“以租代售”目前是比较棘手的问题，要把棘手的问题办成有利于国计民生的好事，需要眼光、需要策略，更需要勇气。期待对该问题做出妥善的处理。

注释：

①《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。第七十七条规定：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还占用的土地，限期拆除重非法占用的土地上新建的房屋。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”

②《合同法》第二百一十三条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

③引自：王海.不顾“风险提示”百姓为啥买小产权房，市场报，2007。

参考文献：

[1]程其明.小产权房规制政策研究[D].中国博士学位论文全文数据库，2010.

[2]邓茜，陈诚.关于我国小产权房问题的一些思考——以成都的新土地政策为出发点[J].现代商业，2008.

[3]王云利.浅析小产权房法律问题[J].法制与社会，2009.

[4]陈浩.小产权房发展现状及其成因分析[J].经济与社会发展，2009.

[5]潘建.小产权房“以租代售”缘何屡禁不止[J].北京商报，2009.

第7篇：土地管理制度论文范文

关键词：国土资源档案，数字化建设，对策

 

国土资源档案是国土资源管理部门在各项工作活动中直接形成的、具有保存价值的经过整理归档的文字、图表 、声像 、实物 、电子文件等不同形式和载体的历史记录。随着社会主义市场经济的发展，国土资源管理部门面临着新的形势和要求，如何科学地管理好国有土地，提高国土资源管理的效率和水平，充分、合理地利用好有限的国土资源，已成为急需解决的问题。国土资源档案管理工作必须紧跟国家档案信息化建设的步伐，积极加快国土资源档案数字化进程，才能更好地适应经济和社会发展的需要，更好发挥国土资源档案在经济建设和社会各项事业建设中的作用。

一、国土资源档案数字化的涵义及其意义

国土资源档案数字化是指利用计算机、扫描仪、图像处理技术等现代化信息技术将传统介质的国土资源档案，进行数字化处理，进而形成数字档案信息资源的过程。国土资源档案是国家档案的重要组成部分，也是国土资源管理工作不可或缺的有机组成部分，它对依法管地、合理开发用地、解决土地纠纷、农村土地承包、制定土地利用总体规划及缴纳土地租金、征缴国有土地使用税等很多方面都起到了很重要的作用。随着新的土地管理法的正式实施，国土资源管理制度和方式都发生了很大的变化，耕地保护、土地用途管制、国土资源执法、矿产管理等管理职能都得到了增强，基本农田保护、土地开发整理、用地报批、征地实施等各项具体工作都有了新的政策、法规和程序,由此形成的国土资源档案数量也日益增多。

虽然现存的具体国土资源档案多数是以纸张为载体的纸质档案，但随着电子计算机的广泛应用和办公自动化的逐步普及，近年来产生了越来越多的涉及国土资源管理的电子文件和电子档案，从而出现档案的载体从以传统纸质为主，发展到纸质载体、磁性载体、光介质载体和其它各类实物载体多元化并存的局面。如何管好用好这些内容丰富、数量庞大的国土资源档案已成为当前档案管理工作的一个急需解决的问题。目前比较普遍的看法是将传统国土资源档案进行数字化处理，建立电子文件数据库和电子影像档案数据库，并通过信息系统加工和计算机网络传输，实现国土资源档案的合理存储与有效开发利用，实现国土资源档案的社会共享。实践表明，只有通过档案信息化，才能更好地实现信息资源共享，才能有效提高档案信息的利用率，才能更加准确、快捷、方便地提供利用，提高经济效益和社会效益。

二、加速国土资源档案数字化建设的对策

（一）加速传统载体国土资源档案的数字化步伐

传统载体国土资源档案的数字化是实现国土资源档案信息化管理的基础。目前档案数字化的方式主要有数据录入、档案扫描、视频与音频转换、光学字符识别转换等方式。为了加快数字化步伐，国土资源管理部门应该增加经费投入，购置数字化建设必需的设备，为数字化建设提供坚实的物质基础。

实现馆藏档案数字化一般需要分两步进行：第一步是建设档案目录数据库；第二步是档案内容的数字化。

建设档案目录数据库是实现馆藏档案数字化的基础，就是对档案进行主题词、分类号等标引项的录入，形成机读目录。机读目录相对于传统的簿册式、卡片式等手工检索工具来说是一种很大的进步，可以根据利用者的需求，按馆藏档案的主题类别、形成者，形成时间等重要特征分别归类，便于利用者通过计算机快捷、准确地查找到所需的档案。免费论文，对策。

档案摘要，在一定权限范围内实现档案资源的复制、编辑等。

由于馆藏档案往往数量庞大，所以馆藏档案数字化往往需要分步进行。笔者认为，应该认真分析馆藏情况，根据国土资源档案价值和实际利用工作的需要，具体确定馆藏档案内容数字化的范围与内容。应重点考虑以下三个因素：

1、利用因素。首先应选择社会利用面广，使用频率高的档案内容进行数字化，尽快满足社会利用者对这些档案信息的需求。

2、价值因素。可考虑优先将有较高价值的档案信息数字化。免费论文，对策。所谓较高价值：一是指具有长远利用价值的档案信息；二是指具有历史价值和文物价值的珍贵原始资料；三是指具有证据价值和情报价值的档案信息。

3、抢救因素。某些传统介质档案因年代久远或保存环境条件差，致使档案濒临损毁，需尽快实现数字化，使之得到抢救性保护。

4、特色因素。即注重选择本地区、本系统有特色的档案优先进行数字化。在人、财、物力限制较多的情况下尤其要考虑这一因素。一般情况下这些特色档案是其他档案部门所没有的, 它可以体现本档案部门的特色价值。免费论文，对策。

（二）加速国土资源档案数字化的标准建设

标准化是实现档案工作现代化的基础，假如没有统一的标准作为依据，各单位、各部门各自为政、各行其是，必然会出现互不统一，互不协调，互不衔接的混乱状况，其结果必将是难以实现档案信息资源的有效共享。因此，规范统一的数据库形式是档案数字化建设取得成功的生命所在。实施国土资源档案管理工作的标准化就是要科学地制订各项标准，使国土资源档案工作逐步走向规范化。当前，特别要规范数字化加工的过程管理，在扫描、图像处理数据录入、图文编辑等工作流程中，必须严格按照标准进行。国土资源档案往往具有成套性、动态性和综合性的特点，更要强调标准化。为了实现国土资源档案信息数据的有效共享，就必须按照档案数据的有关标准要求，规范制作档案数据。一般档案数据制作起码要做到三个统一：统一著录项目、统一著录格式和统一检索语言。同时，还要注意数据的准确性、完整性、可靠性和实用性。只有这样，才能为国土资源档案信息资源共享打好坚实的基础。免费论文，对策。

（三）加速国土资源档案信息化人才队伍建设

人才是保证档案信息化建设取得成效并持续发展的关键，因此必须十分重视国土资源档案信息化专门人才的培养，以满足国土资源档案信息化建设的人才需求。免费论文，对策。

档案信息化将使档案部门管理的信息资源的形式特征、工作内容和服务模式都发生很大的变化。免费论文，对策。因此，作为现代国土资源档案管理的人员不但要掌握一般的档案管理的基本知识，国土资源档案管理的专业知识，还要掌握计算机技术应用的基本技能。因为要做好国土资源档案数字化建设和利用工作，档案管理人员就必须掌握较先进的信息处理技术，否则是无法胜任工作的。所以，国土资源档案管理部门一方面要注意吸纳、引进专业人才，另一方面应该加强对在职档案管理人员的培训，提高他们计算机管理、网络技术水平和档案管理系统的运用能力，以利更好地开展国土资源档案管理信息化工作。

参考文献：

[1]彭健.浅谈提高国土资源档案管理水平的对策.浙江国土资源[J].2008（4）

[2]葛学俊.加强国土资源档案管理为经济建设服务.档案与社会[J].2007（1）

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第8篇：土地管理制度论文范文

关键词：玉树灾后重建；城市治理

Abstract：Post-disaster reconstruction in yushu city has entered the “after age”， the city has very advanced hardware ， But there is a “short board ”in city governance. This article analyzes the reality of the plight of the current Yushu city governance， According to the actual situation， and puts forward the development ideas and Countermeasures of city governance.

Key words：post-disaster reconstruction in yushu city；city Governance

中图分类号：C912 文献标识码：A

文章编号：1674-4144（2015）-06-60（4）

“治理”（Governance）原意是“控制、引导、操纵”。有学者指出，“治理”的概念最初产生于城市环境，即“城市治理”，后来发展为对城市各种问题的解决。[1]而如今，城市治理是指将多元治理运用于城市公共事务管理的过程。[2]2015年，青海省玉树市的灾后重建已进入“后时代”，同时进入了如何破解诸多城市管理运营难题、改善农牧民生产生活方式和推进新型城镇化建设的统筹谋划时期。这将意味着挑战与机遇并存，困难与问题交织。目前，玉树市的硬件基础设施已经达到全省同等地区的顶尖水平，但城市软实力、软基础远远无法同硬件相匹配，这种矛盾成为玉树城市治理中的一大障碍。如何让这座现代化的新城逐步从城市管理运营的转型过渡阶段向规范运营迅速过渡，从而走向可持续发展道路是不亚于重建工作的重大课题。

1 玉树“后时代”城市治理现实困境分析

2010年的春天，突如其来的灾难卷走了青海省玉树市的祥宁。在社会各方鼎力支援下，新城拔地而起。伤痛已经远去，但城市的管理运营难题成为玉树“后时代”最显著的问题之一。总体上，玉树市还处在探索城市管理模式、提炼经济发展资源、巩固基础设施条件的城镇化起步阶段。城市治理的困境一一涌现，具体表现在以下几个方面：

1.1 城市管理和运营维护还不够规范并缺乏经验

由于受自然条件制约，玉树市城区东西狭长，南北窄，造成城区内缺少停车场，车辆乱停乱放现象较为严重，城区日流动车次达6万余辆，需循环停车位3500-4000个泊位，现缺口1700个停车泊位；市区商业已初具规模且基本定型，但没有形成规范的商业市场，市区主要街道上的占道经营现象仍然存在；城市流动人口管理难度较大，缺乏经验，户籍管理不够完善、综合办事服务体系尚未健全，信息化管理水平严重滞后，没有形成长效的流动人口管理机制。

1.2 财力后续力量不足，市政工程质量排查整改还不够彻底

在市政运营中，由于受财力和前期预算的影响，还有改善的很大余地，运行资金不足影响城市良性运转，玉树市各市政企业年运行费用需10123万元，预计总收入为6784万元，尚有资金缺口3339万元。截止目前，全市各运营公司总收费730万元，运营成本缺口资金大，无法满足基本运行。同时，管理和技术人才奇缺影响城市运营。玉树市城市管理和运营维护中，既缺经验，又缺技术管理人才。因为市政运营所需人员专业技术层次要求高，职业特性和风险也相对较高，面向全市招录人员难度大，尤其是专业技术人员无法招录。新建成的各类设施运营管理成本较高，相关管理体制机制不够健全。市政工程质量排查整改不彻底，整改任务依然十分繁重。另外，人员不足也是一个突出问题。经专业部门测算，为保证玉树市政运行达到正常，现有的8家公司需配置工作人员1175名，截至目前已完成人员配置724人，需招录451人，其中技术人员151人，一线工人300人。下面是城市运营中的一些具体问题，供水：市区重建加固户共计14439户，截止目前已通水户数9752户，通水率达68%，未通水4687户；供热：供热公司负责运行21个供热点，其中2014年已运行的有16个供热点，4个供热点未运行；环卫：《玉树市灾后恢复重建总体规划》中，规划公厕43座，目前落位建成22座，公厕建设严重滞后，市区主街道和主要景点急需建设20座公厕；电力：市区住房建设任务为14439户，已通电13793户，通电率96%，未通电646户。

1.3 土地规划管理秩序混乱，相关制度措施不够健全，城市管理还未脱离应急状态

由于国土资源部门缺乏有效的制止手段和强制措施，土地违法违规行为不能得到及时制止和查处，对违法当事人不能形成强大的震慑力，土地动态巡查体系还不完善，造成土地违法行为不能及时发现。部分重建项目，因未严格按照规划落位进行建设，造成界限不清，用地纠纷不断。在规划管理过程中，占压建筑后退线、占用小区道路和市政公用设施、建筑超高等问题依然不同程度地存在。总体上还没脱离应急状态，步入正轨还需时日。

1.4 社会公共服务力量薄弱

由于受地理环境和编制等限制，公共事业方面的人才还远远跟不上新城市的发展。教育医疗卫生等社会事业骨干人才和企业经营管理人才队伍严重缺乏。专业技术人才无论在数量上、结构上、还是在素质和能力上都要低于全省平均水平。教师的能力、学历跟不上现代化的教学硬件设施，教育教学质量有待提高，对社会经济发展输送人才的能力较为薄弱；医院的硬件设施已经走在全省前列，但缺乏相应的技术操作人员，致使高端完善的医疗设备处于闲置状态，医疗技术人才严重匮乏；社会保障体系不完善，城乡差距较大，覆盖范围不够全面。社会养老、失业、医疗卫生统筹层次偏低，资金筹措及管理不到位，社区服务业发展缓慢，社会公共服务体系不够健全。

1.5 农牧民还没有从旧的生产生活方式和思想意识中解脱出来，人的城镇化任务艰巨

随着新玉树的建成，周边牧区流动人口涌入市区，安置在城市周边的生态移民及流动人员的素质仍处在游牧民的状态，转变身份、转换角色，全面形成市民意识需很长一段时间，人的城镇化任务很艰巨。同时，大量农牧业转移人口就业需求，对玉树市就业容量形成压力。如何尽快建立产业支撑，充分发挥新城市 “最大就业容纳器”功能的必然要求，是当前玉树存在的重大社会矛盾。目前，玉树市正处在一个发展的初级阶段，且地处国家三江源自然保护区，在城镇化进程中，出现的城市污染、资源浪费等现象对资源开发、环境保护带来一定挑战，无形中环境保护与发展要求形成了特殊地区的特殊矛盾。

1.6 城市治理缺乏多元化，市民参与缺位

城市运营管理不仅仅要依靠政府，更需要市民的参与和自觉维护，目前，市民认为城市的整洁、美观、有序和无污染都是管理者的事，自己无任何责任，旧观念已不适应新环境。城市运营管理主要还是依靠政府谋划，依靠政府维护、依靠政府运作，导致城市管理活动自上而下的单向，自上而下、自下而上相结合的双向严重不足。广大市民还没有真正树立起共同发展的思想意识，缺乏市民精神，对城市建设和发展还未形成一种共识，城市的方便与舒适的提升还有赖于每个人的积极参与。

2 玉树市城市发展治理思路与对策

2.1 努力提升市政管理运营水平

目前最紧迫的任务就是要加紧督促完成部分市政基础设施质量排查整改任务，确保各类市政基础设施全面正常运行。否则，拖的时间越长，许多问题就越扯不清，最后成为顽疾。必须继续借助“后帮扶机制”，继续按照“走出去、请进来”模式，培养一批专业管理技术人员，为城市运营提供人才和技术保障，努力实现科学管理、规范运营的目标。同时采取多样化经营模式全面提升运营能力。城市的管理既要靠市长，又要靠市场，即需要政府的“有形之手”和市场的“无形之手”的两手配合。通过市政运营的日趋成熟和完善，尝试环卫作业、出让城市绿化冠名权、户外广告出让、绿色工程保养、路灯管理等进行市场化运作，在引进市场竞争为目标的前提下，综合市场和玉树实际进行实际操作。

2.2 规范和加强土地管理工作，加大规划监管力度

“没有规矩不成方圆”，对于新城市的土地管理，一定要以“法治”的思维对待。如果缺少法规依据，管理将陷入混乱和失序状态。所以要尽快研究出台玉树市土地管理法规，实行最严格的土地管理制度，始终对土地违法行为保持“零容忍”的态度。同时要做好玉树市灾后重建城镇土地调查与确权登记发证工作实施，把工作落到实处，制定有关具体问题的细则和处理意见，全面查清每宗建设用地土地权属、界址、面积和利用状况等，做到“有法可查，有据可依”，实现城镇建成区土地管理工作依法、科学、规范、有序的管理目标。

制定法律法规是基础，但监督更是必不可少的环节，尽快成立国土、乡镇政府、行政村三级一体的国土资源执法监察网络体系，适时开展三级一体的土地专项巡查活动。尽全力巩固好灾后重建规划成果，加大对破坏住房主体结构和风貌特色等一系列违反规划行为的制止和查处力度，积极引导教育广大市民自觉维护规划的权威性、严肃性。在此基础上，进一步加大对城区续建项目的监管力度，监管工作要贯穿续建工程的全过程，对于各类违规现象要做到及时发现、及时制止、及时整改，努力将违反规划的行为消除在萌芽状态。同时，要严格做好新建项目的审批工作，建设、规划、国土等部门要健全和完善项目联合审查制度，严把项目审批关、严守规划红线。

2.3 创新社会管理，探索从管理到治理的模式

城市治理意味着“城市政府和市民社会等城市利益相关者在城市发展和管理上共同决策的过程”[3]从行政指令性分配的管理模式转向多元化主体（公众参与），市场化为主要方式的治理模式，形成行政主导性组织、地方社区组织、非政府组织多元治理模式已成为一种时代的趋势。对于灾后重建的城市尤其需要公众的参与，让玉树市的居民在城市发展和管理中，以一定的方式，通过一定的途径，直接或间接参与到城市管理中来，这将影响城市政府的公共政策制定过程。要实行“两级政府、三级管理、四级网络”的社会网格化管理模式，实现城市管理重心向社区转移，使社区逐步成为城市管理的基点，让市民成为城市管理的参与者，全面提高城市治理水平。

对于流动人口和生态移民，首先通过公安、计生、劳动等部门，建立流动人口分类管理，房屋租赁登记备案、暂住证办理等一体化基础信息系统，实现对人、事、物的高度管理。不断强化流动人口管理，把流动人口和出租房屋的管理职责分解到全市系统的各机关企事业单位，实现流动人口的治安管理向综合服务管理的转变。其次，应从规范户籍管理制度入手，逐步实现农牧民身份的转换，同时应大力培训农牧民新的劳动技能，提供非农牧业就业岗位，实现其职业上的城镇化。在此基础上，以积极进取的城市精神引领市民，运用各种教育手段，提升市民参与城市管理的主人翁意识，增强市民参与城市管理的责任意识，多途径增强市民参与能力。

2.4 提高社会公共服务能力

公共服务能力的提升不是一蹴而就的事情，需要“外力”和“内力”的共同作用。所以要进一步借用“外力”，推动北京、辽宁对口支援玉树建立帮扶长效机制，引进教师和教育管理人才，尤其引进北京地区高水平、高学历的年轻专业教师和学校管理人才到玉树为期1-2年的支教，逐步影响和推动玉树市教学师资队伍，提高教师教学水平和现代化教学设备应用技术。继续深入贯彻执行玉树市委、市政府《关于加强和改进教育教学管理努力提高教育办学质量的决定》，进一步加大城乡教育沟通和交流力度，切实推进城乡教育均等化发展。发挥“内力”的作用，加大对本地教研人员的培养力度，除了“传帮带”的培养模式外，应加强与省会城市或发达地区高校的联系与合作，输送有潜力的优秀教育工作者到这些地方“取经”，不断提升其自身专业素养，进而提高当地的教学水平，优化教育质量。

其次，要牢固树立“人才资源是第一资源”的科学理念，不断提高医疗服务水平。要切实加强对卫生人力发展工作的组织领导，根据相关人才规划，在未来几年中，将逐步形成一支与玉树经济社会发展相适应，能基本满足全市各族人民群众日益增长的卫生服务需求，城乡分布、学历、职称和专业结构较为合理，整体素质较高的卫生人才队伍。实施继续医学教育，提高医护人员整体水平。依托北京、辽宁对口支援玉树的有利条件，邀请资深医疗专家，举办各种专业的学术讲座、培训班和研修班，着重对从事疾病预防控制、妇幼保健、医疗急救、卫生监督执法、卫生管理、医疗设备操作等方面进行培训。利用互联网，举办各种远程医学教育培训班，提高卫生人员业务素质。通过对口援建青海等途径，每年选派在职卫生管理干部和专业人员到内地卫生机构进修培训。同时，要逐步完善社会保障体系。推进养老托幼、医疗、家庭教育、物业管理、保养维护等社区服务业发展。稳步提升社会保障水平，完善社会保障制度，建立城乡社会养老补贴机制，加大医疗保障制度建设的财政投入，贯彻落实就业优惠政策，建立健全公共服务体系。

2.5 “筑巢引凤”，加强政策配套和集成支持

面对城市运营和维护中专业技术人才的紧缺现状，光靠“后帮扶机制”，是远远不够的。还必须加大专业人才的引进力度。除了通过交流挂职、输送、选送的方式到内地发达地区重点高校、科研院所进行脱产培训，以及通过重点项目协调联系的方式，主动输送业务骨干到省内外挂职交流，努力为新玉树城市良性运行建立有力的人才资源库外，还要“筑巢引凤”，通过面向全省乃至全国进行广泛招录，大力引进城市管理运营技术人才、产业规划、包装技术人才等科技人才到玉树工作。在“留住人才”上狠下功夫，给外来的技术人才队伍建立优越的安置政策，提供舒适的工作环境，稳定和合理使用人才队伍。全面提升城市各个领域的服务水平，大力实施“人才兴市”战略。

2.6 延续并扩展政策支持

市级层面上，延续玉树市同北京市之间在社会经济、城市管理运营、人才培养等各方面的合作支援关系，以北京市先进的城市管理经验指导玉树市建立科学有效的新型城镇化管理运营模式。并针对玉树市在城市管理运营、产业发展、商贸旅游业发展等方面的特殊需求，根据国家发展改革委援青会议精神，从北京市支援玉树州资金中给予玉树市政策性的适当倾斜。同时，在全州各类项目规划、资金预算中对玉树市重点倾斜。

省级层面上扩展政策支持，将玉树市市政运行缺口资金列入省财政预算或纳入转移支付范畴，减轻处于发展初级阶段农牧区城镇的地方财政负担，进一步加大对玉树的支持。在对口支援上，继续加大支持政策，从省级层面进一步协调盘锦市对玉树市的对口支援帮扶力度，重点围绕人才培养、资金支持、项目支持等方面，帮助玉树市加快城市治理步伐，进而加快城镇化建设步伐。

文献参考：

[1] 魏文杰.我国城市治理创新模式研究：以武汉市建设“文化五城”为例[D].湖北大学硕士论文，2014.

第9篇：土地管理制度论文范文

[关键词]住房保障新加坡住房公积金

一、引言

一个国家的房价高低，关系着普通老百姓是否能安居乐业，决定着国民经济是否能健康有序发展，更影响着社会的和谐稳定。而中国的住房制度从最开始的目标是广覆盖和低水平，到实行市场化住房，在短时间使大多数国民的住房和居住条件有了较大的改善，但也出现了住房差距的不断扩大和政府保障功能的收缩等问题。因此，我们需要借鉴新加坡在住房保障方面的各项措施，进一步促进我国住房保障的发展。

二、新加坡住房保障制度的成功经验

组屋是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋，为大部分新加坡人的住所。

1、建造背景

新加坡在1959年实现自治，当时普通居民的居住条件恶劣，平均每一户居民不足一间居室。但人口却增加到160万，其中84%的家庭只能栖身贫民窟与窝棚，只有9%的居民能够住上较像样的公共住宅，住房问题十分严峻，为此，新加坡政府决定介入住房问题，尝试住房分类供应制度。同时，新加坡是人多地少的国家，704平方公里的总面积中，人口总数达到448万3900人，人口密度居世界第四位[1]。因此，新加坡在20世纪60年代初成立了建屋发展局，职责是建造公共组屋。这个机构的目的是通过大规模兴建低标准和小户型住房来解决广大中低收入居民的住房问题，后来政府推出“居者有其屋”计划，实行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层采取分期付款方式的方式为自己或者家庭购买组屋。

组屋从新加坡建国初期就开始筹划。从1960年至今，新加坡政策在境内各地纷纷实行，民众居住条件得到不断改善，在当前的在新加坡，月收入3000美元（一般大学毕业生刚开始工作大概是1400美元―1900美元），纳7%的税，一般3年左右就可以按揭购买一套属于自己房子，这在广州是不能想象的。在新加坡这个国家里，85%以上的国民都居住在组屋里。其中，拥有房屋的产权的居民占到93%。

2、组屋制度的内容和特点

组屋制度的特点包括：

（一）政府占主导地位，建屋发展局具体实施

新加坡在住房保障方面坚持的原则是政府行政干预为主、市场调节为辅。通过掌握房地产市场的主动权，很好地解决了大部分人口的住房问题，也有效控制房价不会过高。政府推行的公共组屋是由国家发展部的建屋发展局统一发展建造和具体实施的。新加坡建屋发展局作为独立性非营利机构，预算实行的是综合平衡预算，经营亏损的部分由政府补足。主要任务是为百姓提供他们能买得起、住得起的房子[2]。

（二）政府提供住房所需的土地资源并出台相关的土地征收政策

新加坡作为典型资本主义国家，有其自身的突出特征，就是政府严格控制全国土地资源，为组屋建设提供了强有力的土地、资金保障。在1949年，英国皇室就占有全国31%的土地；到1965年时，新加坡独立，政府就公开占有整个国家土地总面积中的49.2%；到1975年比例上升到66%，1985年该比例为76.2%，直到目前，新加坡政府及其法定机构则拥有国家90%的土地。政府用各种方式将土地资源牢牢地掌握在手里，确保土地供应，这也是新加坡能让80%以上的居民住上公共住房的主要原因之一。后来，政府不仅颁布了《土地征用法令》，还提供低息贷款给建屋发展局，投入大笔财政维持组屋顺畅运作[3]。

（三）建立强制性的中央公积金制度作为住房保障的关键支撑

新加坡在1955年建立了中央公积金制度，由中央公积金局专门负责公积金的管理运营。该制度的主要特征为政府立法强制个人储蓄，不仅是强制储蓄制度，也是一种带有强制性的社会保障制度。公积金的缴交由雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳，公积金的本息归雇员所有，通过强制缴纳、限制使用的方式来实行。

（四）用完善的法律保障措施为其提供制度保障。

为了实行对组屋的合理配售，确保分配的公平有序，同时保障中低收入群体的合法权益，新加坡于上世纪60年代制定并实施了《新加坡建屋与发展法》、《建屋局法》和《特别物产法》等，明确了政府发展公共住房的方针和目标，构成了新加坡完善的住房法律体系，对组屋购买者的申请条件，购买程序，补贴等方面均作出规定，在准入和退出方面也作了详细规定[4]。

三、中国住房保障的内容以及出现的问题

1、住房保障制度主要内容

1.1住房公积金制度：住房公积金属于政策性住房金融，是我国住房保障体系的重要组成部分，其特点是直接以金融手段支持广大城镇职工在市场上解决住房问题。实践表明，该制度有利于解决低收入家庭住房问题，不仅本身满足和改善了部分低收入家庭住房条件，同时，廉租住房建设资金的主要部分也是来源于住房公积金的增值收益，促进了廉租住房的建设。

但住房公积金管理中也暴露出或管理体制自身不足、或管理制度缺乏统一性、或监管体系存在多头性等普遍性问题，在很大程度上阻碍了住房公积金制度的健康、快速发展。

1.2经济适用住房制度：出台经济适用住房政策并给予各方面的优惠政策措施，是政府保障中低收入家庭的居住权的政策体现。国家对经济适用住房项目规定免收土地出让金，减免多项税费，同时地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。经济适用住房在很大层面上有效地解决了中低收入阶层的住房问题，其贡献也是巨大的。

目前户型面积偏大和日益高档化是经济适用房主要的问题，这无形中导致了房屋总价偏高，中低收入阶层的消费受到限制。权力寻租，钻销售过程管理不严的漏洞

1.3廉租住房制度：廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向享受城镇居民低保且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。目前，建设廉租住房的资金来源渠道不稳定，资金严重缺乏。某些城市对这类住房的重视程度不够，制度覆盖面小且不完善。监管、审批等程序上也存在漏洞。

1.4双限商品房：是指由政府在土地出让的时候限定户型、限定售价的商品房。通过控制开发商的利润在合理范围，设定土地价格。这从土地源头上控制房价，打破了房地产市场垄断，保障了中低收入者的住房利益。同时，一定数额的土地出让金还归地方政府所有[5]。

1.5二手房交易：引导并强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房和租赁住房等，让房地产市场回归正常的理性供需状态。住房消费市场梯度消费模式的形成，将有效平抑房价和促进市场平稳发展。

2、住房保障过程中存在的问题

为满足城市不同等级尤其是中收入家庭人员对住房的需求，我国加快了与社会主义市场经济相适应的住房保障制度建设，一系列政策和法律的出台虽取得了一定成效，但体制机制上仍存在着一定的缺陷。

2.1住房、土地和住房等各制度缺乏宏观设计和整体把握

中国的土地管理制度扭曲了市场上的住房供应体系，减少了人口密集的城市的住房供应，其次是我国保障性住房与房地产市场的关系协调复杂，我国政府没有把握住保障性住房的建设与经济发展的关系，没办法为城市和国家经济实现平稳健康发展提供较好的支撑。

另外，保障房制度设计缺乏长远考虑，制度不稳定。我国的住房政策。我国的住房政策总被当做刺激消费、防止通胀、留住人才的工具等来使用。这种制度设计不仅使住房保障难以得到稳定的财政支持，造成权力寻租现象。

2.2现行保障房制度扭曲了土地和住房市场，损害了市场效率。

目前我国现行的保障房制度并没有达到市场经济的客观要求。

目前市场信息处于不公开、不透明的阶段，国民很难通过正当的渠道获得自己想要的住房信息。其次是住房和土地市场的相关主体地位不平等。很多情况下政府采用经济和行政手段直接参与市场，政府官员和国有单位职工则是利用信息优势与手中掌握的权力直接为自身获利创造条件[6]。

2.3政府在住房保障中的责任不明确

首先，我国对政府职能和住房保障中责任的规定不清晰，这导致一旦需要追查责任时，不知道向谁去问责。其次，没有制度化和规范化的预算和制度来保证政府履行责任的效果。其次，没有明确界定住房保障的对象和标准，有些规定相互矛盾与冲突，使政府部门自过大，不利于住房保障领域的的公平公正。最后，对政府提供住房保障的手段和范围也并不明确。

四、如何完善我国住房公积金体制

通过学习借鉴新加坡的住房公积金制度，提出以下对策建议

1、发挥政府有效的宏观调控作用，建立完备的住房公积金法律制度我国需要制定一部覆盖全国、具有最高法律效力的《住房公积金法》。在全国范围内提高法律的适用性与威慑力。应赋予住房公积管理中心依法检查权和强制执行权，以法律手段预防并解决住房公积金的支付风险问题。2、缴存方式自主灵活，提高住房公积金的缴纳。应根据住房公积金的基本保障性质，合理确定住房公积金的缴存比例和基数。3、使用方式多元化、保障范围扩大化。我国住房公积金应灵活使用，富裕参与者自主决定权，可以将公积金用于住房公积金贷款的还贷、治病及养老等其他方面。4、广泛开辟住房公积金保值增值的渠道和途径。住房公积金的运用要严格根据国家有关规定， 坚持专款专用的原则，建立健全的预算管理和财务会计制度，严格控制公积金的提取和使用，妥善管理，确保安全，并努力实现在市场经济条件下的保值增值。

五、如何进一步解决我国的住房困难问题

1、实行多元化与多层次的住房供应体系。应充分发挥市场和政府在住房市场中的不同作用，根据不同收入水平的人群的居住需求，提供并完善多元化、多层次的住房供应体系

2、重点解决中低收入人群的住房问题。（1）提高立法的质量和数量，以此保证保障性住房的实施；（2）除政府直接出资建房外，社会组织也可参与保障性住房供给，解决中低收入人群住房问题；（3）住房补贴着重针对于中低收入人群；（4）适度的多样化混居避免居住隔离。

3、制定符合实际的住房政策。需要制定符合不同需求的住房质量、单套面积、配套设施等标准以适应对商品房、经济适用房、廉租房等不同住房供给模式。详细界定住房保障对象、明确规定保障性住房的进入退出制度[7]。

4、完善住房金融系统，提供多渠道住房资金来源。在新加坡是由住房发展银行等负责住房融资体系的管理。因此，在我国也应建立相应的金融机构，同时建立有效的住房信贷机制，通过贷款等多种方式方式，为中低收入人群提供住房抵押贷款或低息贷款，提高这类人群的购房能力，改善居民住房条件，使他们得以安居乐业。

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