不动产资产证券化精选(九篇)
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第1篇：不动产资产证券化范文
关键词：不动产；证券化；城市更新
Abstract:Real estate securitization in city renewal has many advantages,which is a efficiency method to resolve the difficulties in city renewal. This paper researches the application of real estate securitization using in city renewal with the SWOT method, then discusses the latest development of real estate securitization――the operation pattern of exploitage real estate securitization, and puts forward some suggestions in real estate securitization promoting city renewal.
Key words: real estate, securitization, city renewal
中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1674-2265（2009）05-0042-03
一、问题的提出
二十世纪70年代以后，各国都在积极进行城市更新领域的投融资体制改革，融资方式和渠道日益趋向多元化，即
由政府占主导地位的城市更新融资方式逐渐演变为私人资本广泛参与的多元化方式，由传统的依靠政府财政投资逐渐向以市场化融资方式转变。总体上，城市更新融资发展大致可划分为三个阶段：以政府财政融资为主的初级阶段、以银行信贷和项目融资为主的中级阶段和以资本市场融资为主的高级阶段。在一国经济发展的某一阶段，采取何种方式为城市更新融资，主要取决于该国的政府管理水平和资本市场的发展状况。
私人资本介入解决了城市更新的融资困境，改善了城市的基础设施，并促进了城市的产业和空间结构调整。但是，在发展过程中也出现了一些亟待解决的问题：（1）地方政府与私人企业在中心城市的商业性开发造成了对大批低收入阶层利益的侵害。解决低收入阶层住宅问题与商业开发经常顾此失彼、相互矛盾，使许多城市管理部门一筹莫展。（2）参照很多国家和地区的法律法规，土地所有者、房屋所有者和违章占用者的权益表征，只要一个权益者反对城市更新方案，该地区就只得局部新建、整修或维护，而无法进行彻底改造和更新。
在以资本市场融资为主的高级融资阶段，不动产证券化①作为一项金融创新，深刻影响着许多国家不动产业与金融业的发展，带动了一系列的制度创新、市场创新和技术创新。2005年全球不动产证券化市场总额为4750亿美元，比2004年增长了21%。同时，全球跨国投资比例从2004年的29%增加到了2005年的35%，达到1640亿美元。2005年亚洲在商业不动产领域的投资占全球不动产投资的14%，中国成为最热门的不动产投资地。截至2005年底，亚洲商业不动产投资总额达675亿美元，增长了46%。亚洲REITs总市值占全球权益型REITs的7.45%。根据UBS的预期，亚洲REITs市值可能在2010年增加到1000亿美元，其中70－80%的新增市值来自于新上市的REITs商品。这主要是由区域经济，尤其是中国和印度经济的迅猛发展所带动的。
作为一种创新的融资方式，不动产证券化被引入城市更新中具有诸多优势，这也是解决当前城市更新困境的有效途径之一。不动产证券化应用于城市更新，可以实现以下目标：一是能够解决城市更新的融资困境，改善城市的基础设施；二是能够在城市更新中实现公开、公正、公平，保障相关利益者的合法权益。因此，本文首先利用SWOT分析法研究不动产证券化在城市更新中的应用，然后探讨不动产证券化的最新发展类型――开发型不动产证券化的运作模式，最后对我国利用不动产证券化促进城市更新提出政策建议。
二、不动产证券化在城市更新中的应用：一个SWOT分析框架
SWOT分析是对企业内外部条件进行综合和概括，进而分析组织的优势和劣势及其所面临的机会和威胁的一种方法。不动产证券化在城市更新中的优势、劣势、机会、威胁都需要详细探究，以进一步明确待完善之处。
（一）优势方面
一是证券化能够使得发起人把固定资产变为收入，政府能够加快资金回笼的速度，从而用有限的资金来建设更多的项目。二是资产证券化实施的前提是真实出售，政府通过资产证券化把项目的风险彻底转移出去，风险最终将由投资者来承担。三是由于资产证券化的资产已经和作为发起人的政府进行了破产隔离，同时在证券化过程中可以采用信用增级手段，因此发行的债券往往能够获得很高的信用评级，从而大幅度降低融资成本。四是资产支持证券丰富了资本市场上的投资产品，使得公众能够分享城市现代化所带来的收益。五是证券化资产往往会聘请专业人士来进行开发和管理，并由独立信用评级机构进行评级，这能够有效地避免政府主导的开发项目中的委托问题，提高基础设施项目的质量。六是不动产证券化，尤其是开发型不动产证券化，能够解决城市更新中原居民的利益表征困难问题。
（二）劣势方面
一是开发经营的风险。由于城市更新多属于开发型不动产，与具有稳定收益的不动产相比，增加了施工和财务经营的风险，直接影响受益凭证的价格与收益的分配。二是基金募集失败风险。不动产证券化的基金募集来自一般社会大众或法人机构，由于投资意愿常受到市场景气和利率等因素影响，因此基金募集未必能成功，一旦基金募集失败而宣告解散时，募集者必须负担费用损失，投资人则必须承担机会成本。三是地区限制。投资人投资的主要诱因在于有利可图，因此项目地区特性，如区位条件、项目规模等具有非常重要的影响，并不是所有地区都适合基础设施证券化。四是项目期限长、成本高。稍具规模的基础设施项目，涉及人数较多，沟通、审批时间较长，执行阶段也可能受到一些反对者阻挠。城市更新属于长期性投资，短期不易回收，这增加了投资风险。
（三）机会方面
一是不动产证券化的法律法规日益健全，使资本市场按市场规则在法制的框架下运行，为不动产证券化在城市更新中的实践提供了法律基础。二是资本市场逐步发展壮大，尤其是西方发达国家和一些新型市场国家，证券市场的规模和绩效比较显著，能够在经济发展中发挥重要的资源配置功能。三是个人、企业及金融机构的行为市场化，并积累了一些在资本市场投融资的经验，能够较为成功地进行资本运营。
（四）威胁方面
一是许多发展中国家的二级市场不活跃。资产支持证券是以流动性来实现收益与分散风险的，如果不具备起码规模的二级交易市场，流动性得不到保证，持久的市场需求力量将难以形成。二是许多发展中国家的相关法律法规不健全。三是许多发展中国家的机构投资者非理性。例如我国的社保基金、保险基金、证券投资基金和商业银行等都因自身的经营管理水平、资金规模、法律规定以及出于安全性方面的考虑而在短时间内不可能成为资产证券化的有力承担者。
三、开发型不动产证券化的运作模式
由于开发型不动产证券化的风险较高，一些国家和地区采取禁止态度，如荷兰、比利时、新加坡和法国，在其不动产的相关规定中都排除开发型，加拿大和香港对此也有限制。韩国虽然允许其募集资金的30%可投入开发型，但仅限于公司重组不动产投资信托②。
开发型不动产证券化的基本运作过程（见图1）主要是：（1）城市更新的实施者（专业机构或建设商），依据城市更新方案，与受托机构共同拟定不动产资产信托计划、不动产资产信托契约、投资说明书等相关文件。（2）更新单元的不动产所有者和相关权利人（委托人）与受托机构签订不动产资产信托契约。正进行或规划进行开发、建筑、重建、整建的不动产或不动产相关权利，转移给受托机构。如果以权利变换方式进行，将由土地所有者、合法建筑物所有者、其他权利人或实施者，将土地、建筑物、其他权利或资金，信托给受托机构。（3）与不动产管理机构（由实施者担任）签订委任契约，由政府审议并城市更新规划，选任信托监察员，提供投资说明书给投资者。（4）发行受益凭证，募集信托基金，可以委托证券承销商发行，所得的价款应存入不动产资产信托基金专户，以支付必要费用，包括开发期间的营建成本、融资利息、信托费用、管理费用。（5）不动产管理机构（实施者）进行建设、开发工作，由受托机构控管资金流向，专款专用。（6）分配信托的收益、孳息及其它利益予受益人。原不动产所有人与相关权利人可依照其受益权比率分得等额的土地和建筑物，而投资者则依据受益证券设计方式，取回本金与收益，不动产资产信托契约中止。
四、 我国不动产证券化的实践及其政策建议
近几年，随着法律法规的完善，一些金融机构开始尝试不动产证券化。一是直接到香港联交所或者新加坡交易所上市。领汇、泓富（长江实业）、越秀（广州越秀）三档REITs在香港证券交易所上市，市场反映热烈，市值已达1621亿港元，陆续将有万达（香港上市）、华银（新加坡上市）、华润（香港上市）、深嘉惠（新加坡上市）等。二是在深交所以契约基金形式发行REITs，这种模式可以发挥管理人和受托人的作用，汇集投资者的资金，投资以租金收入为主的物业。
在我国不动产证券化市场不断发展的背景下，城市更新中也逐步开始引入不动产证券化的运作模式，取得了一些可借鉴的实践成果。1992年，海南省三亚市开发建设总公司通过发行不动产投资券的形式融资开发丹州小区，这次融资过程已经具备了资产证券化的某些基本特征。1997年，由香港豪升集团、花旗发展基金及印度尼西亚资产支持证券金融公司等投资机构所创立的豪升ABS（中国）控股公司与重庆市政府签订了我国第一个以城市为基础的资产支持证券合作协议。为使不动产证券化更好地为城市更新服务，本文提出如下的政策建议：
（一）完善和发展资本市场
目前资本市场特别是债券市场不够成熟：一是债券发行过程中行政色彩非常浓厚；二是未能形成基准利率市场，缺乏有效的风险定价机制；三是二级市场流通性极低，债券品种单一，无法吸引投资者。因此，改进债券发行程序，对债券品种进行创新，完善基准利率市场，将对我国利用资产支持证券为不动产项目融资发挥十分重要的作用。
（二）提高资本市场的信息透明度
信息的透明度是不动产证券化的重要条件，也是其赖以生存的依据。提高信息透明度，应该定期证券表征的业务发展相关指标，保障投资者知情的权利，降低保证、保险的成本，监督市场的信息透明化，使各方在信息对称原则下公平交易，彻底发挥资本市场的功能。
（三）积极建立和发展国内服务机构
建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估体系；成立资产担保公司，专职为资产证券化提供担保，以实现证券化资产的信用增级；培养几家具有社会独立性、权威性、在国际上具有一定影响力的资信评级机构。现阶段可以考虑直接引入MOODY、S＆P和Fitch等国际权威资信评级机构，在国内推广不动产证券化资信评级业务。
（四）逐步允许开发型不动产证券化
随着不动产价格的不断攀升，可以考虑放宽对开发型不动产证券化的限制，通过颁布相关法律法规防范其内在的经营风险，为不动产开发商、投资者、市场甚至是都市改造，提供一个多方共赢的金融创新产品。
注：
①不动产证券化，从广义的角度看，是指通过某种途径与程序，将原来流通性低的不动产转换为有价证券的交易模式。从狭义的角度看，不动产证券化是指不动产投资信托基金（REITs）。REITs是一种证券化的产业基金，它通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，用以购买不动产项目，委托专门从事不动产经营活动的投资信托公司进行经营管理，并将投资收入以派息的方式分配给投资者。
②韩国不动产证券化有不动产投资信托和公司重组不动产投资信托两种类型。后者是为了解决不良资产而成立，因此规定所募集的资金中，70%必须投资在还不出债、重组中或以售价偿债之公司所出售的不动产为主，并允许投资开发型不动产，但不得举债。
参考文献：
第2篇：不动产资产证券化范文
【关键词】 城市土地 土地储备资产 证券化 抵押贷款
土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，是一种用地制度的创新，然而 当 前 城市土地储备遭遇到严重的资金瓶颈问题，极大地制约了土地储备机制作用的发挥。解决土地储备严重的资金瓶颈问题，是当前急需解决的课题。资产证券化是20世纪30年代以来金融市场最重要且最具生命力的创新之一，它在降低资金成本、改善资本结构、扩大投资规模等方面具有优良的品质。而作为资产证券化的基础资产，必须具备一个先决条件，就是能产生可预见的未来现金流，而城市土地资产很明显是一种天然的证券化资产。
一、城市土地储备资产证券化的概念
1、资产证券化的概念
资产证券化有狭义和广义之分。狭义的资产证券化是指信贷资产证券化，是把缺乏流动性但具有未来现金流收入的信贷资产经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券，从而实现资金融通的过程。广义的资产证券化则是指以被证券化资产可预见的未来现金流为支撑在金融市场上发行证券的过程和技术，是被证券化的资产未来现金流的分割和重组过程，根据被证券化资产类型的不同，它具体包括现金资产证券化、实体资产证券化、信贷资产证券化和证券资产证券化。
2、城市土地储备资产证券化的概念
土地储备资产证券化是以土地收益或者土地贷款作为担保发行证券的过程。它旨在将价值量大、不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地，在不丧失土地产权的前提下将其资产化，并利用证券市场的功能使土地资本大众化和经营专业化。但是土地的证券化不但对高额资产保有者给与新的运用手段，而且对小规模投资者给与新的资产运用手段，可以维持今后购入的不动产的资产价值，并且土地保有者把土地转换成证券，使土地的利用与所有实现了分离，从而可以谋求土地的有效利用。
二、我国城市土地储备资产证券化的可行性
适合于资产证券化的资产主要有以下特征：一是资产能够在未来产生可预测的稳定的现金流；二是资产的收益分摊于整个资产的存活期；三是原资产所有者在持有期内应有良好的信用特征；四是资产抵押物易于变现，且变现价值很高。再加上具有相当规模的资本市场和适宜的制度环境，那么这种资产就可以进行证券化。在我国目前的情况下，我国城市土地资产适合于进行证券化。
1、城市土地可以产生稳定的现金流
城市土地在使用方向上具有固定性，在一个相当长的时期内，其使用方向是稳定的、不易变动的，因此其收益是稳定的、可预测的。对于城市土地储备而言，可以在土地进行储备开发后将土地出让、转让和作价入股，从而获得土地使用权出让金、转让收入和股利等收益。将这些土地收益按一定比例固定用于城市基础设施建设，就可以得到一个稳定的、递增的未来现金流，这些收益可以根据土地利用规划对其进行预测，并能够分摊于整个存活期。
2、城市土地资产有高信用保证
具有作为资产的优越性，土地基本上无风险，本身就是一种信用级别很高的资产。而且在我国，宪法规定，城市土地属于国家所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，城市土地使用受到国家法律保护。并且由于城市储备土地的公共性和政府行为特征，经过证券化后的土地债券或其他信用工具有地方政府的信用作保证，无疑提升了土地资产证券的信用级别，这在证券化这一新鲜事物实施初期显得尤为重要，比较容易得到社会的承认。
3、法律法规提供的制度保障
随着土地使用制度的改革，《土地管理法》、《房地产管理法》等一系列经济法规的颁布实施，使不动产权益主体可以在法律允许的范围内自由处分所拥有的权益，这就为不动产权益的分割及投资金融多元化打下了良好基础。而且我国金融改革进展也很快，银行法、担保法、抵押法、保险法、证券法等相继出台，为资产证券化的规范运作创造了一定的条件。
三、我国城市土地资产证券化的模式
1、土地信托
土地信托分为两种结构：第一种结构是城市土地储备机构与信托投资公司建立的信托关系。城市土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给信托投资公司，成立信托关系，然后由信托投资公司作为受托人，发行信托受益凭证，负责信托土地开发的融资活动，并独立、委托或联合土地开发专业企业进行土地开发，最后通过土地公开市场交易土地，从而分享土地一级市场开发的项目收益。第二种结构是土地信托的拓展形式，其实质是城市土地储备机构以土地使用权作为从信托投资公司获取贷款的担保，由信托投资公司与投资者建立的信托关系。信托投资公司向投资者发行信托受益凭证，募集社会闲置资金，成立信托关系，然后将募集的资金以贷款的方式投入到城市土地储备中心。在这种模式中，信托法律关系的委托人为信托受益凭证的持有人及投资者，受托人是信托投资公司，信托财产为募集的资金及以该资金产生的收益，受益人为信托受益凭证的持有人即投资者或其指定的其他受益人。
2、土地投资基金
所谓城市土地投资基金，就是由政府资产管理部门及信托投资公司和其他公司设立土地投资荃金，委托土地储备中心作为基金管理人对基金进行管理和运作，土地储备中心将财政投入、银行贷款以及通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证所募集的资金都纳入到土地基金，然后利用这些基金进行城市土地储备开发，在将土地的出让、出租、作价入股等所获得的收益都纳入土地基金，并根据土地收益凭证在投资者之间进行收益分配。
3、土地开发债券
发行土地债券具有一些优点：一是融资成本低。由于土地债券是直接从投资者手中融通资金，融资成本一般较低，可以为土地储备机构节省利息支出。二是具有较强的主动性。土地储备机构可以根据资金需求自主决定土地债券的发行时间，选择继续筹措还是停止筹措资金，灵活高效。三是土地开发债券可以由政府进行担保，属于中期债券，而且土地具有投资增值和稀缺性增值的潜能，这降低了融资风险，易为大众接受。四是发行机构可以回收债券，易于调节资本结构。五是突破了地域性限制。由于土地债券面向全国发行，可在全国范围内融资，有利于在全国范围内调剂资金余缺，实现资金平衡，有助于打破资金瓶颈。在债券发行形式的选择上，根据我国的国情，短期的土地开发俊券可以考虑采取固定利率的形式。对于5年以上的长期债券，可以采用固定利率加浮动利率（可以参照当年的零售物价上涨指数制定）的方式。另外，还可以考虑到各地的情况差异，考虑是否可以发行可赎回债券，它赋予债券发行人可以收回已发行而尚未到期的债券的选择权。
4、土地抵押贷款证券化
当前我国土地抵押贷款证券化的主要形式为国有独资SPV模式。在这种模式下，由一个由政府支持的国有独资公司设立SPV，商业银行将城市土地抵押贷款“真实出售”给国有独资SPV，然后SPV将购买的抵押贷款组合为资产池，以该资产池为支持，发行抵押支撑证券。其首笔注册资金由政府投资，其后可以发行公司债券以募集资金，所寡资金专门用于购买进行证券化的城市土地抵押贷款。这种模式以《公司法》中有关国有独资公司的规定为依据，即国有独资公司有发行公司债券的资格。国有独资公司发行公司债券，由国家授权投资的机构或者国家授权的机构作出决定。这一模式目前在我国发展不存在法律上的障碍。这种 模式实现了“真实销售”，真正实现了“破产隔离”。而且这种模式中，国有独资SPV由政府出资设立，它会因政府背景而具有天然的国家信用的支撑，再予以信用增级，则信用级别极高，有利于吸引投资者投资。此类SPV还能享受税收方面的优惠，使其更具有优越性。
总之，资产证券化在我国广泛发展并充分运用将是一个必然的趋势，而城市土地资产证券化则是在土地资产融资方面所进行的一种有益探索。
【参考文献】
[1] 孙书元：日本信托业中的土地信托[J].经济导刊，1999（3）.
[2] 斋膝畅宏：日本不动产金融的现状与证券化的变化[J].上海大学学报（自然科学版增刊），2001（10）.
第3篇：不动产资产证券化范文
金融危机使得资产证券化市场岌岌可危，而在这关口上，我国的资产证券化试点还在进行。2005年，中国建设银行、国家开发银行初步探索实施了总额为200亿元左右的资产证券化业务；2007年底，浦东发展银行等金融机构也相继开展了资产证券化业务；2008年，中信银行和招商银行分别发售完成了首单资产证券化项目，浙江招商银行也推出了首单中小企业信贷资产证券化产品。在资产证券化面临一系列问题的背景下，本文紧密结合当前的经济形势，对我国实施资产证券化进行了思考，在分析我国资产证券化现状的基础上，就资产证券化的理论依据、我国进一步实施资产证券化的必要性和面临的问题进行初步探讨，以期对我国深入实施资产证券化有所裨益。
一、资产证券化理论简述
1．资产证券化的含义。资产证券化是指通过在资本市场发行证券筹资的一种直接融资方式。资产证券化的概念有几种不同的表述方式，其中美国证券交易委员会（SEC）界定资产证券化是“将企业（卖方）不流通的存量资产或可预见的未来收入构造和转变成为资本市场上可销售和流通的金融产品的过程。在该过程中存量资产被卖给一个特设交易载体（SPV）或中介机构，而SPV或中介机构通过向投资者发行资产支持证券以获取资金”。这就是说，资产证券化将缺乏流动性但能够产生可预见现金流收入的金融资产汇集起来，使之形成一个资产池，通过结构性重组，将其转换成在金融市场上可以出售和流通的证券，并据以融资。资产证券化的核心在于对金融资产中的风险与收益要素进行分离与重组，使其定价和重新配置更为有效，从而使参与各方均受益。资产证券化有多种形式，主要有金融资产证券化（商业房地产抵押贷款支持证券化、汽车贷款债权证券化、租赁债权证券化以及应收账款债权证券化）和不动产证券化（不动产有限合伙、不动产投资信托）。
2．资产证券化产生的理论基础。资产证券化起源于20世纪70年代美国商业银行为转嫁信用风险而进行的金融创新，最早它是商业银行由于受到投资银行和共同基金的冲击，为提高自身的竞争力和改善经营状况而创造的一种金融衍生产品。它是近30年来世界金融领域最重大和发展最迅速的金融创新工具。支持资产证券化的理论有如下四类：
（1）预期收入理论。预期收入理论的产生远早于资产证券化的产生，二者在时间上虽然相距甚远，但预期收入理论已蕴含着资产证券化的思想成分。预期收入理论认为，无论是贷款或者是证券的变现能力，都是以未来收入为基础的，即便是长期贷款，只要有借款人的收入作保证，就不至于影响银行的流动性，它所强调的不是放款的用途，也不是担保品，而是借款人的预期投入。资产证券化强调证券化资产未来稳定的现金流，正是借鉴这一思想并以此为基础的。因此可以说，预期收入理论的思想是资产证券化的理论来源。
（2）金融创新制约理论。该理论指出，金融产品创新是一个组织对它所受制约的反应，制约的内容主要包括法规、竞争以及风险等。银行资产证券化是在金融业革新浪潮中产生的一种资产管理创新，它同样是在金融行为与金融环境的冲突中诞生的。可见，金融创新制约理论解释了银行资产证券化的产生，即银行资产证券化是对金融法规（如《巴塞尔协议》及各国金融管制法等）的具体实施，而强化金融业的竞争和分散风险的动机则是银行资产证券化的两大动力。
（3）资金缺口理论。资金缺口是指那些在一定时限内到期或需要根据最新市场利率重新确定利率的资产与负债（即利率敏感性资产与利率敏感性负债）之间的差额。用公式表示为：资金缺口（GAP）=利率敏感性资产（RSA）-利率敏感性负债（RSL）。当市场利率变动时，资金缺口的数值会直接影响到银行的利息收入。一般而言，银行资金缺口的绝对值愈大，则银行承担的利率风险也就愈大。而银行通过实施资产证券化，则有助于转移自身的风险。
（4）持续期缺口理论。持续期是由美国经济学家弗雷德里克麦考勒于1938年提出的，最初它是作为衡量固定收益债券的实际偿还期的一个概念。20世纪70年代后，随着西方各国商业银行面临利率风险的增大，持续期概念被逐渐推广应用于所有固定收入金融工具市场价格的计算上，也应用于商业银行资产负债管理之中。持续期是固定收入金融工具所有预期现金流入量的加权平均时间，或是固定收入金融工具未来现金流量相对于其价格变动基础上计算的平均时间。
3．资产证券化的流程。资产证券化的实施步骤如下：
（1）确定融资目标并组建基础资产池。交易发起人（即原始权益人）根据自身融资需求确定融资目标，选择适合证券化且符合融资目标的基础资产组成资产池。
（2）设立SPV。SPV是资产证券化运作的关键性载体，其主要职能涵盖了整个资产证券化的运作流程。
（3）资产出售或委托。设立SPV之后，交易发起人将基础资产出售给SPV。在资产出售以后，即使发起人遭到破产清算，已出售资产也不会被列入清算财产范围，即实行基础资产与发起人资产的“破产隔离”。
（4）信用增级。对证券化资产进行信用增级，目的是吸引更多的投资者并降低融资成本，使证券的信用水平更好地满足投资者的需要，提高所发行证券的信用等级。
（5）信用评级和证券发售。证券化资产信用增级后，SPV将再次聘请信用评级机构对将要发行的证券进行发行评级。证券评级后，评级机构还要进行跟踪监督，并随时根据资产信用质量的变化，对已评定的证券级别进行调整。之后，将由证券承销商负责向投资者发售证券。
（6）支付资产购买价格。SPV从证券承销商那里获得证券发行收入后，先向聘请的各专业机构支付相关费用，再按资产买卖合同规定的购买价格，把发行收入支付给发行人。
（7）资产管理与资产收益回收。服务商对基础资产组合进行管理，收取、记录资产组合中产生的现金流收入，并将全部收入存入事先指定的受托银行，受托银行按约定建立专门账户，并按时向投资者支付本金和利息。
（8）还本付息。在规定的证券偿还日，SPV将委托受托银行按时足额地向投资者支付本息。
二、我国资产证券化的现状
20世纪90年代初，我国金融界就开始了资产证券化的探索：1992年，海南三亚开发建设总公司发行2亿元的地产投资债券；2004年4月，中国工商银行宁波市分行第一次采用资产证券化方式处置26.02亿元债权资产；2005年3月，国家开发银行和中国建设银行分别获准进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点，随后，国家开发银行的41.77亿元“开元2005-1信贷资产支持证券”和建行的30.19亿元“建元2005-1个人住房抵押贷款信托”成功发行。从整体上看，我国资产证券化的市场规模较小，交易尚不活跃。据有关统计，从2005年我国发行第一只证券化产品到2008年10月，资产证券化产品总金额为620亿元人民币。而在近几年中，我国债券市场发展迅速，到2008年9月发行债券已经达到145000亿元的规模，而资产证券化产品占比仅为0.4%。值得欣喜的是，尽管目前国际金融市场正面临波动，然而我国的资产证券化并没有停止发展的步伐。2008年，中信银行与招商银行各自在10月10日和10月31日发售完成了其首单以对公贷款为基础资产支持的证券化项目。浙商银行于2008年11月中旬发行额度为6.96亿元的中小企业信贷资产支持证券，浙商银行由此成为国内首家开展中小企业信贷资产证券化试点的金融机构。
在中信银行的信银2008-1CLO项目中，基础资产池金额总计40.77亿元人民币，并以资产池本息现金流为基础发行了三档优先级证券、一档次优先级证券以及一档次级证券。其中：A1-1档与A1-2档固定利率优先级证券分别定价年利率4.45%与4.65%；A2档浮息优先级证券定价一年期存款利率再加0.99%；B档次优先级证券定价一年期存款利率再加2.28%。在招商银行的招元2008-1CLO项目中，基础资产池金额总计40.92亿元人民币，并以资产池本息现金流为基础发行了两档优先级证券、一档次优先级证券以及一档次级证券。其中：A1档固定利率优先级证券定价年利率4.26%；A2档浮息优先级证券定价一年期存款利率再加1.40%；B档次优先级证券定价一年期存款利率再加2.35%。
三、我国进一步实施资产证券化的必要性
1.资产证券化有助于化解不良资产。我国银行业作为间接融资的主体承担了经济发展的大部分风险，而资产证券化的引进则为我国的银行业提供了一条减少和降低资产风险的有效途径。通过资产证券化运作，银行可以对其资产负债结构进行必要的调整，优化资产负债结构，提高银行抗风险能力；通过资产证券化运作，银行还可以将部分信贷资产转化为现金资产，提高资本充足率，改善银行的经营状况。而对企业来说，资产证券化可以给企业提供一条摆脱三角债困扰、化解应收账款长期挂账难题的新途径。
2.提供了更为广泛的融资、投资渠道。实施资产证券化有利于扩大企业的融资手段，企业融资除了发行股票和企业债券、向银行贷款，还可以使用资产证券化对企业资产进行结构性调整，将沉淀的资金盘活，将呆滞的资产变现，既可解决企业资金短缺的难题，又能变不良资产为有用资产，化解企业财务风险，还可提高企业资本运作的效率。同时，资产证券化为社保基金、保险商、证券投资基金和其他投资者提供了新的投资工具，提供了更为广泛的投资渠道。另外，资产证券化的分级结构可以满足不同投资者的不同风险偏好，还能吸纳社会上的部分游资，有助于缓解流动性过剩问题。
3.有助于促进耐用消费品行业的发展。住宅、汽车等耐用消费品行业是资金密集型行业，需要长期、稳定的贷款支持。由于我国利率市场化程度不高，因而银行不愿意发放固定利率贷款。而实施资产证券化可解决房贷、车贷难的问题。一般来说，房贷和车贷都需要比较长的还款周期，银行可以通过资产证券化加快现金周转、提高效益，这样，银行发放固定利率贷款的意愿增强，耐用消费品行业融资渠道单一问题便得以解决。从这个角度来看，资产证券化有助于促进房地产、汽车等耐用消费品行业的繁荣。由上述分析可见，资产证券化拓宽了银行的融资、投资渠道，有利于银行提高效率和效益。当前的金融危机有着其自身的深刻原因，而资产证券化作为一种商业银行资产负债管理手段和创新工具，不应因此次金融危机而被否定。适当的金融创新对于我国的金融市场和资本市场都是十分必要的，应当继续鼓励和支持实施资产证券化。
四、实施资产证券化面临的问题
1.资本市场不够发达。资产证券化的发展，需要一个成熟的、有一定广度和深度的资本市场。就目前而言，我国的资本市场还不够成熟，市场仍带有一定的行政色彩。
2.证券评级业不规范。对证券化的资产进行信用评估定级是一个非常重要的环节，目前我国的证券评级业运作尚不规范，信用评估不细，信用评级透明度不高，没有一个统一的评估标准，而且很多评级机构都与政府、企业、银行、证券公司等有着千丝万缕的联系，很难做到独立、公正地评估。
第4篇：不动产资产证券化范文
关键词：农地资产证券化农地流转三农
1．引言
土地的流转对于解决农业、农村、农民问题起着举足轻重的作用，只有真正实现了土地流转，才能为我们解决“三农问题”开创一个新局面，所以，近年来学术界和政府都积极推行土地流转，将其作为中国农村土地制度改革的新起点。
农村土地作为一种生产资料，本身也是一种资产，土地作为一种商品进入要素市场流通是必然的趋势。既然有商品的流通那就离不开货币来做交换的媒介，这就需要农村金融体系提供大量的资金支持。
我国农地流动早在上世纪80年代就已经在农民间自发产生了，随着农业现代化发展，目前我国的农地流转日益活跃，但总的农地流转规模较小、流转范围还局限于村集体内部，且农地交流形式原始。现在，要在既定的农地产权制度下促进农地流转创新，就一定要有新思路，借鉴城市土地市场发展历程，我们可以看到，推行农地资产证券化必然是将来农地流转市场的发展方向。
2．我国农地资产证券化的重要意义
我国的农地资产证券化一般是指“土地承包经营权”的资产证券化，是指将承包土地的权利或者承包土地所能获得的收益，通过结构化重组，转变成为可在金融市场上自由流通的工具。
在我国农地流转市场上推行农地资产证券化具有十分重要的意义：
2.1 资产证券化为农地流转提供了一个新的载体．使农地在大范围内流通成为可能
土地作为一种自然资源，具有位置固定性，质量差异性且难以分割的特点，因而在流通过程中无法像其他商品一样可以自由流动。这就需要一种能够替代性的资产，代表土地权利束中的某种或某几种权利在市场上的流动，从而间接地实现土地的经营权的流动。而最佳的替代性资产就是农地证券，作为一种权利凭证，农地证券不仅能够在全国甚至全球市场上自由流动，而且还可以无限细分，从而降低农地投资门槛。
2.2资产证券化为农业发展融通资金．降低投资风险
土地是稀缺资源，而土地证券化产品的变现性又强，且国家对三农问题向来持扶持态度，所以，土地证券化产品在资本市场上应当会受到投资者的青睐。虽然农业本身具有弱质性、风险高，但由于资产证券化真实出售、破产隔离和外部信用等制度，大大降低了农业投资的风险性，从而降低了农业融资成本。
2.3资产证券化具有价值发现功能，可解决农地流转过程中的定价问题
农地承包经营权资产证券化使农地承包经营权由实物形态转变为价值形态，由资产形态转变为资本形态，从而能够通过资本市场的微观活动为证券定价，而农地证券的价格也为农地其他形式的流转提供了一个价值参考。
3．我国农地资产证券化的流程设计
3.1 农地资产证券化涉及的主体
原始权益人：是指证券化资产或权利的所有人，当他们需要进行融资时，首先要鉴定用于资产证券化的资产，典型的该类资产应当具有未来现金流入。然后再将其资产真实出售给特殊目的公司以融资。一般而言，拥有土地承包权的农民，或者是将农民手中的土地经营权集中到一起的农村集体经济组织及承包农户土地经营权的其他公司或单位，可以作为农地资产证券化的原始权益人。
特殊目的公司( Special Purpose Vehicles)：是指在证券市场中具有特殊目的的载体，是接受发起人的投资组合，对该组合进行结构性重组，并将重组后产品发行到金融市场上进行流通的高信用等级机构。其设立的目的在于对资产进行“破产隔离”，本身也因为有严格的业务范围限制所以一般不会发生破产。一般的研究认为农村信用合作社是农地资产证券化SPV角色的首选，其理由如下：一是农信社作为银行性金融机构，有发行土地资产证券化产品的条件和愿望；二是投资者相信农信社的破产隔离能力；三是农信社是社员民主管理的，拥有群众基础，资产证券化的原始权益人相信并且依赖农信社。
担保公司：是对发行的证券化资产进行信用升级，为特殊目的公司(SPV)按期还本付息提供担保的机构。其在资产证券化的整个过程中承担着重要作用。在目前我国信用担保机构缺乏的现实条件下，由政府作为主导，为农地证券化提供发行担保是当前的最佳选择。
3.2农地资产证券化的运作过程
第一，为了特定开发目的，筹集资金，向农民购人土地资产使用权，并将该使用权交给专门的公司或组织，有其作为发起人，将具有一定经营权限的土地使用权组合成资产池。这个过程一般同农村土地股份公司的建立一起完成。
第二，发起人将以该土地经营产生的未来一定时期内的现金流为保证，将这一未来收益出售给SPV。土地与一般不动产有很多共通之处，不可流动、异质性。但土地却有着其他资产没有的双重收益：土地产物收益和土地自身的收益。一方面，在不改变土地的农业用途的前提下，通过劳动可以获得农作物收益；另一方面，土地改变用途，变成非农用地后，一般身价就会“倍增”，而这部分增值则是其他动产或不动产所不具备的。发起人正是以此为保证，确保未来一定时期内现金流的稳定。
第三，SPV根据出售的土地的年均收益、土地质量、使用权年限等资料，经过内外部信用增级和评估手段，设计出土地收益权证，并委托承销商发行。
第四，发行机构将土地证券出售给投资者，并将所得收入按照事先商议好的协议转付给SPV，SPV再将该资金交付给发起人；
第五，利用土地生产或者增值收入所发生的现金流，支付投资者本息并支付各机构费用。
4．我国农地资产证券化面临的现实困难
4.1 农地资产证券化供给不足
由于资产支持证券的发行有个规模经济的问题，太小的发行规模必然导致平均成本过高，发行失败。但我国新的农村土地制度改革才刚刚起步，农地流转规模偏小，大部分农地使用权还是分散地由不同的所有者拥有，农地集中度不高。在现在的现实条件下，要发展农地资产证券化还存在极大的困难。但农地流转和土地集中是农村土地制度改革的发展方向，农地资产证券化供给不足的问题会随着农地流转的发展而自然得到解决。
4.2农地证券化产品有效需求不足
从发达资本主义国家的资产证券化发展来看，资产支持证券最主要的投资者还是机构投资者，但在我国，类似与发达资本主义国家的机构投资者受到种种限制。商业银行作为我国金融市场上最大的金融机构，其资金只能投资于国债、央票等零风险资产；养老保险基金由于资金积累功能的障碍，其投资能力又相对不足；个人投资者或许会对农地证券化产品产生浓厚的兴趣，但由于资产证券化业务本身的复杂性和个人投资者的局限性，也不可能成为农地证券化产品的主流投资者。但随着我国金融市场的完善，金融机构的成熟，农地证券化产品必然成为金融市场上的主流产品之一。
4.3我国资产证券化市场机制不完善
我国资产证券化市场起步晚，市场机制不完善，主要表现在以下几个方面：一是资产支持证券流动性差，不仅与欧美发达国家相差甚远，就与中国股票市场流动性相比也有巨大差距；二是资产证券化二级市场割裂，由于中国采用的是金融分业监管体制，银行信贷资产证券化和企业资产证券化产品分别由不同监管部门审批，不利于债券流通。资产证券化二级市场的不完善，直接影响了农地证券化产品的发行。要顺利推行农地资产证券化，就要改革我国目前的市场管理机制，使其符合未来金融的发展方向。
参考文献
[1]邓大才．试论农村土地承包权证券化[J]．财经研究，2003，(4)．
第5篇：不动产资产证券化范文
关键词：资产证券化 资产流动性 趋势分析
资产证券化是指将一组流动性较差的资产（包括贷款或其他债务工具）进行一系列的组合，使其能产生稳定而可预期的现金流收益，再配以相应的信用增级，将其预期现金流的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。1968年，美国政府国民抵押协会首次公开发行“过手证券”，开资产证券化之先河，此后资产证券化在全球迅猛发展。
1资产证券化的收益分析 作为一项金融创新，资产证券化之所以能被广泛接受并取得迅猛发展，其根本原因在于它能给证券化的参与各方带来收益。下面从各相关参与者，即发起人、投资人和投资银行的角度来对资产证券化的收益进行分析。
1.1发起人方面
资产证券化可以降低融资成本，增加资产流动性，提高资本充足率和资本使用效率，改善金融机构资产负债结构，并提供多样化的资金来源和更好的资产负债管理，使得发起人能够更充分地利用现有条件，实现规模经济。
在传统的融资方式中，融资者获取资金的成本的高低取决于其本身的信用评级。与之相比，资产证券化可以降低发起人的融资成本。证券化的基础资产具有稳定的、可预期的现金流，历史信用记录良好，真实出售隔离了原始权益人的破产风险，再通过信用增级等手段，证券的信用级别大大提高，这样融资成本就相应地降低了。此外，资产证券化的信息披露要求相对较低，只需对进行证券化的资产信息进行披露，融资成本进一步降低。
1.2投资人方面
资产证券化在市场中为投资者提供了一个高质量的投资选择机会。由于组成资产池的资产是优质资产，并且有完善的信用增级，多数能获得AA以上的评级，这使得这样发行的证券的风险通常很小，而收益却相对较高，在二级市场上也有很高的流动性。所以，资产支持证券越来越受到投资者，尤其是像养老基金、保险公司和货币市场基金这些投资品种受到限制的机构的欢迎。 资产证券化为投资者提供了多样化的投资品种。现代证券化交易中的证券一般不是单一品种，而是通过对现金流的分割和组合而设计出的具有不同档级的证券，甚至可以把不同种类的证券组合在一起形成合成证券，以更好地满足不同投资者对期限、风险和利率的不同偏好。
1.3投资银行方面 资产证券化为投资银行开辟了新的业务，为其带来了巨大的商机。作为证券化的过程中的融资顾问和承销商，投资银行参与了产品的设计、评价、承销以及二级市场交易等活动，持续稳定的资产证券化为其带来了可观而稳定的服务费收入。
2资产证券化的重要意义
资产证券化对中国的发展具有诸多现实意义，从宏观方面看，银行资产证券化可以提高金融市场的效率，降低金融风险，促进经济发展，还具有促进扩大消费、发展住宅产业的功效。从微观方面看，开展住房按揭等贷款的证券化可以增强商业银行的流动性，优化资产负债匹配结构，分散抵押贷款风险，有利于降低按揭贷款利率，减轻购房人的还款利息负担，也便于简化不动产转让手续，扩大不动产交易市场。
2.1对我国资本市场的推动作用
（1）资产证券化有利于分流储蓄资金，壮大资本市场规模。2005年1月，我国全部金融机构存款余额为25.84万亿元。与此相对应，证监会公布的资料显示，在2005年4月7日股市暴跌之前，沪深两市股票市价总值为52080亿元，股票市场只起到了部分分流资金的作用。数万亿信贷资产的证券化及其在二级市场的放大效应，将是分流储蓄的重要手段。（2）资产证券化能提供新的金融市场产品，丰富资本市场结构。资产证券化将流动性较差的资产转变为信用风险较低、收益较稳定的可流通证券，丰富了证券市场中的证券品种，特别是丰富了固定收益证券的品种，为投资者提供了新的储蓄替代型投资工具。这无疑会丰富市场的金融工具结构，对优化我国的金融市场结构能起到重要的促进作用。（3）资产证券化降低融资成本，丰富了融资方式。资产证券化为筹资主体提供了一种融资成本相对较低的新型筹资工具，可以使筹资主体利用银行信用以外的证券信用筹集资金。（4）资产证券化为投资者提供了新的投资选择。资产证券化产品具有风险低、标准化和流动性高的特点，其市场前景广阔。资产证券化还可以为投资者提供多样化的投资品种，可以通过对现金流的分割组合而设计出一系列证券投资组合，以满足投资者不同的投资偏好。（5）资产证券化能促进贸易市场和资本市场的协调发展。资产证券化通过巧妙的结构设计和独特的运作方式，犹如一道桥梁，在多个层面上将货币市场和资本市场有机联系起来。资产证券化一方面为银行信贷风险“减压”，另一方面，在为资本市场增添交易品种的同时，也为市场输送源源不断的资金“血液”，进而促进资本市场和银行体系的协调发展。
2.2资产证券化对商业银行的意义
（1）资产证券化有利于商业银行的资本管理，提高资本充足率。资本充足率是资本净额除以总的风险资产之后得出的，即：资本充足率＝（资本－扣除项）／（风险加权资产＋12.5倍的市场风险与操作风险所需资本）。其中，风险加权资产是由银行的各项资产乘以它们各自的风险权重而得。根据银监会对银行资产的风险权重的规定，住房贷款的风险权重为50%，而证券化之后回收的现金的风险权重为0，这样计算出来的分母变小，资本充足率自然会提高。银行可以将信贷资产进行证券化而非持有到期，主动灵活地调险资产规模，以最小的成本增强资产流动性，提高资本充足率。（2）资产证券化有助于商业银行优化资产负债结构，提高资产流动性。资产证券化为资产负债管理提供了有效的手段，通过证券化的真实出售和破产隔离功能，商业银行可以将不具有流动性的中长期贷款剥离于资产负债表之外，及时获取高流动性的现金资产，从而有效缓解流动性风险压力。（3）资产证券化有利于化解不良资产，降低不良贷款率。通过资产证券化将不良资产成批量、快速地转换为可转让的资本市场产品，重新盘活部分资产的流动性，将银行资产潜在的风险转移、分散，是化解不良资产的有效途径。（4）资产证券化有利于商业银行增强赢利能力，改善收入结构。资产证券化的推出将为给商业银行扩大收益、调整收入结构提供机会。在资产证券化过程中，原贷款银行在出售基础资产的同时可以获得手续费、管理费等收入，还可以为其他银行资产证券化提供担保及发行服务赚取收益。（5）资产证券化有助于国内银行适应金融对外开放，提高整体竞争力。实施资产证券化，可以使国内银行通过具体的证券化实践来发展机构，积累经验，培养人才，缩小同发达国家金融机构在资产证券化业务方面的差距。这样，国内银行就会在证券化业务方面占据一定的市场份额，从而提高同外资金融机构竞争的能力，不至于在外资金融机构进入后处于被动状态。
2.3资产证券化对其他方面的意义
（1）资产证券化有利于推进我国住房按揭市场的发展。住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来国际金融领域中的一项重要创新，其运作方式已经十分成熟。在中国开展个人住房抵押贷款证券化业务，不仅能有效防范系统性金融风险，促进中国房地产市场持续健康发展，而且对于丰富中国的债券产品，推动中国资本市场发展也有重要意义。（2）资产证券化有利于优化国企资本结构。我国的国有企业受间接融资方式的限制，其资本结构以大量负债为主，企业在银行的贷款占企业外源融资的比重很高。通过资产证券化融资，国有企业不会增加资产负债表上的负债，从而可以改善自身的资本结构。同时资产证券化还有利于国有企业盘活资产，提高资产周转率。通过信贷资产证券化，使作为国有企业的单一债权人的银行能够出售债权，从而缓解国有企业的过度负债问题，大大改善国有企业的资本结构。（3）资产证券化有助于疏通货币政策传导渠道，提高货币政策传导效率。资产转化为债券后，可在银行间债券市场上市，这种债券就可能成为央行公开市场操作的工具。证券化资产的比重越高，规模越大，货币市场的流动性和交易性就越强，央行公开市场操作对商业银行流动性的影响就越显著，货币政策的传导效率就越高。
参考文献：
第6篇：不动产资产证券化范文
关键词：商业地产抵押贷款证券化（CMBS）；房地产融资；商业地产融资；资产证券化；
中图分类号：F592.7文献标识码：A文章编号：1003-949X(2008)-10-0038-02
商业房地产业是中国的新兴房地产产业，在未来将成为我国经济增长的支柱型产业。商业房地产是一个高投入、高风险、高回报的行业，它对资金量的要求特别大，而且商业房地产如购物中心的建设，运营期相对较长，对投资者的资金实力、经营实力是一个巨大的考验。我国现有商业房地产开发资金运营来源主要依赖于银行贷款这个单一渠道，融资渠道单一容易产生资金链断裂问题。国内开发商多采用“分割出售”、“售后返租”等方式回笼资金，缓解资金缺口，这同时也造成了商业地产统一规划经营的困难。目前开发多元化融资渠道主通过四种方式，股权融资、项目融资、房地产投资信托“REITs”（Real Estate Investment Trusts）和商业地产贷款抵押证券“CMBS”（Commercial Mortgage-based Securities）。其中商业贷款抵押证券是一种证券化的创新融资方式。
一、CMBS的定义
商业抵押担保证券（CMBS）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行再参考评级后，确定最后发行价格，向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。
二、CMBS的发展
CMBS诞生于1983年。当时，美国Fidelity Mutual人寿保险公司将价值6000万美元的商业地产抵押贷款以证券的方式出售给另外三家人寿保险公司，从此开始出现了商用房产抵押贷款证券化这一崭新的证券化形式。这一交易被评为AAA级。之后多家商业银行、储贷机构和投资银行纷纷仿效这一交易方式。上个世纪90年代初，随着评级机构逐步确立了交易的评级标准。20世纪80年代末期，美国不动产市场严重衰退，再加上其他因素，造成商业性不动产抵押贷款违约不断，拖累专门从事不动产抵押贷款的储贷机构。为了处理倒闭银行与它们手上的不良债权，美国国会立法成立清算信托公司（Resolution Trust Corporation，RTC）。20世纪90年代中期，商业性不动产不良债权的清理已有相当好的成效，RTC因此逐渐淡出CMBS市场，同时金融机构渐渐将RTC处理商业性不良债权证券化的技巧普遍应用到商业性不动产抵押贷款中，大大推动了CMBS的发展，CMBS逐渐成为一种比较成熟和相对稳定的融资手段和技术。其发行量从80年代平均每年20亿美元的水平增加到90年代初平均每年160亿美元水平，在过去的10年时间里，美国CMBS市场增长了10倍，2005年美国CMBS的发行量猛增到2000多亿美元，2007年发行量更高达3000亿美元，至2007年底发行在外的未赎回债券金额约为7770亿美元，是目前最大的CMBS交易市场。
中国房地产业经历了二十多年的风雨，在新世纪进入了商业房地产时代。20世纪80年代中后期，商业房地产开始在中国大城市（如北京、上海）出现，其主要以较成规模的百货店为主。20世纪90年代，以深圳、广州为代表的沿海开放城市越来越多地引进了大型超市、仓储式商店、便利店等当时在国外比较先进的商业经营理念，促使商业房地产得到进一步发展。在新世纪的几年，商业房地产进入了快速成长期。统计数字表明，2002年随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8%。回顾房地产业的发展历程，我们看到商业房地产的发展轨迹，业可以看到商业房地产发展的巨大潜力。商业地产深受国际市场和国内市场的关注，是投资机构加大投资的焦点。2005年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公布的《信贷资产证券化试点管理办法》，以及银监会公布的《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》，意味着CMBS作为信贷资产证券化产品，其发行在中国己具备了初步的法律框架。2006年，万达集团在澳洲知名银行麦格理银行的帮助下，成功地以商业地产抵押担保证券（CMBS）的方式融资近十亿元人民币，开创了国内CMBS成功筹资的先例。
三、CMBS在中国的适用性
CMBS确实具备独特优势。与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多员化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力，以及资产负债表表外融资等。CMBS可以使投资人和融资方获得双赢，不仅使得融资方获得较低成本的贷款，同时还能使得投资人获得心仪的风险和回报。随着国际投资者对中国市场的关注，美国纽约大学房地产学院劳伦斯・朗瓦教授表示，在中国推行CMBS比REITS更容易。
2007年中国人民银行十次提高存款准备金率、六次提高利率，并在2008年年初正式宣布货币政策从稳健转向适度从紧，由此进入银根紧缩时代。货币政策的紧缩对快速增长的地产业无疑是一场严峻考验。目前，我国房地产市场银行的贷款总量达到资金需求的75％，其中2～3成的房地产开发贷款以及3～4成的个人房贷依靠于银行。尽管近年房地产企业资金来源结构有所变化，如上市企业通过资本市场直接融资占房地产开发资金来源的比重有所上升，但是在近3万亿人民币的房地产投资中，仍有6～7成资金来自于银行。从紧的货币政策将使地产公司的融资难度进一步加大。因此，未来地产行业资金来源将经历结构性调整，而CMBS无疑成为了地产商关注的焦点。
从房地产市场的角度来看，近几年中国房地产价格的快速上涨形成了一定的泡沫，但应该看到这种泡沫主要集中于住宅市场领域，而商业地产尤其是其中的工业地产在中国经济快速发展的背景下还存在较大的增值空间。目前，国家的宏观调控措施其目的也在于稳定住宅市场的价格，但在银根紧缩的环境下商业地产也存在被错杀的可能。而CMBS正好可以为商业地产注入新鲜血液，又不违背国家稳定住宅市场的政策决心，银行可以利用CMBS分散金融风险，机构投资者又有了新的投资对象，大力发展CMBS还可以分流在股市和楼市兴风作浪的过剩流动性，可谓是有百利而无一害。因此，政府相关部门应加快制度建设，支持、引导CMBS在中国健康、快速地发展。
另外，按照银监会 2005 年的统计，国内商业银行个人住房贷款不良率为 1％，而商业地产贷款不良率则高达 7％ 。而CMBS是处理不良资产的有效方法。
从国际发展经验来看， CMBS 所走的资产证券化的大方向不会错，这已经被大多数国家经验证明是成功的，而且还有助于我国建立现代化的金融体系。国内的CMBS 要成功发展起来，还需要政府、银行、保险公司、评级机构等各方积极培育，大力推动，以及健全的法律制度为金融自由化、金融创新保驾护航。
参考文献：
[1] 成之德，盛宇明，何小锋，资产证券化理论与实践全书[M].实言出版社，2000
[2] 何小锋.资产证券化――中国模式[M].北京大学出版社，2002
第7篇：不动产资产证券化范文
进入2015年之后，走在向轻资产之路转型的房企将地产之外的金融摊子越铺越大，并且有了更丰富的内容。例如，去年收购民生证券等四家金融机构，后又入股中民投和民生信托的泛海控股集团近日宣布成立民金所正式备战互联网金融。
细究之下，越来越多的房企一改过去仅仅选择控股或者入股银行的单一方式，转而将其金融战略从“地产的金融”升级为“金融的地产”，开始进行资产证券化的尝试。
“房地产+互联网+金融”
4月13日，阿里旗下的蚂蚁金服推出了首款房地产互联网金融产品―地产宝，据悉该产品挂牌仅半个小时便宣布告罄。这款遭遇“秒杀”的互联网金融产品其基础资产包的提供来自新晋“房企一哥”绿地集团，这也是绿地集团的“地产+互联网金融”模式的首秀。
目前来看，绿地集团推出的“地产宝”和市面上的各类“宝宝们”并没有本质上的差别。据了解，其首期上线产品的试水金额只有2亿元，以绿地位于江西省南昌市的棚户区改造项目为基础资产。此外，这款号称是保息无风险的产品的年化收益率为6.4%，而对于投资者来说8%以下的回报率并不算乐观。从这个角度来说，地产宝能带来多大的颠覆尚需打个问号。
不过，在绿地集团看来，此款宝宝有别于市面上的P2P平台，负责此款金融产品运营的绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军曾就此介绍称，“地产宝”肩负着更重要的使命，它将聚焦于不动产物业的证券化。
据了解，绿地除了与阿里巴巴开展线上合作之外，后来平安旗下的陆金所也加入进来作为地产宝的分销商。未来地产宝的第一步目标交易量为100亿元，成熟期规模将突破500亿元，而按照绿地集团的中期规划，到2020年将达到800亿元的规模。
绿地集团的思路是地产宝将不仅仅局限于绿地的自有项目，而是要建设成为互联网房地产金融平台，通过产品设计、包装，将社会闲散资金、机构资金与地产项目实行对接，以此搭建起个人投资者与中小房企的资源配置平台，为中小企业提供资金解决方案。
有消息人士对记者表示，绿地在“地产+互联网金融”领域的野心很大，目前绿地集团整合旗下交易所、财富管理公司、第三方支付、征信等平台成立互联网金融事业部就是一个很好的例证，意在剑指令外界艳羡的全金融牌照的获取。
事实上，绿地并不是唯一关注互联网金融的开发企业。
不久前，因与知名地产人毛大庆合作而名声大噪的鸿坤地产所打造的互联网金融产品“乾坤袋”也即将上线。
据接近鸿坤的业内人士透露，“乾坤袋”通过实行“社区+供应链+产业”的组合，将成为中国首个聚焦社区深度金融服务的平台。据了解，“乾坤袋”通过与毛大庆的优客工厂合作，可以直接对接优客空间的投融资需求，以帮助企业解决资金问题。
无独有偶，上述这两款金融产品都在致力于解决中小房企融资难的问题。对此，东方证券房地产行业首席分析师竺劲表示，房地产是高度依赖融资的行业，而随着互联网金融的发展，未来地产服务商可能会逆袭地产开发企业，他认为“O2O+P2P”将是这个行业未来的方向。
转型倒逼
在房地产行业发展的下半场，互联网金融渐成为万达等商业地产商、万科等住宅开发企业、以及世联行等中介机构拓展地产金融业务的重要组成内容。
据了解，目前针对地产行业的互联网金融平台存在常规的P2P、P2W、众筹、供应链金融、社区O2O等几种不同的模式。这其中，房地产和互联网的联结多数局限在产业链下游的营销环节，与金融的关系主要体现在产业链上游的融资，以此形成一个房地产互联网金融生态闭环。
最早令业界熟悉房地产互联网金融概念的是万通自由筑屋与众筹网合作的众筹筑屋模式。目前“房地产+互联网+金融”的众筹模式分为两类，一类是从拿地阶段开始的众筹，据预测可以为项目节省13%-18%的平均资金成本和约5%左右的营销费用，同时为购房者让利20%左右。还有一类是销售和投资阶段的众筹，即将大额不动产投资转变为低成本、低门槛、高灵活度的互联网金融投资，提升市场参与度。
据了解，众筹筑屋属于第一种，即购房人从土地阶段就参与到项目之中。“例如，在北京东三环附近有一块地，参与者众筹资金之后，对位置户型价格配套服务提出要求后，后台响应，后续再报备、报建进行配合，然后执行定制。”众筹筑屋股东之一万通集团董事长冯仑如此形容这款产品。
冯仑称，房地产互联网金融的出现在住宅行业的拐点时期，当前规模开发和大规模销售已经相对饱和，下一步房企之间的竞争重点自然由地产开发商转向地产服务商。
尽管如此，外界仍然对于房地产互联网金融这一模式顾虑重重。不少业内人士认为，房地产做互联网金融只是一个看起来很美的故事。很多人甚至摆出当年德隆系轰然倒塌的故事来试图冷却开发商疯狂追逐互联网金融的热情。
十几年前，一个地处西北边陲的小公司通过资本运作最后发展成一个控制资产规模一度超过1299亿元的金融和产业帝国―德隆系。彼时，地产公司正在跨界金融的扩张模式中不亦快活，然而狂欢之下，德隆系却在刹那间葬于资金黑洞，包括复星集团在内的很多地产公司受此波及，纷纷陷入财务危机。
一位分析人士对记者表示，决定“房地产+互联网金融”模式成败的重点就在于对投资者权益保障、以及合理的退出机制的设计完善。“这也是为什么当前中小开发企业鲜少涉足互联网金融领域的原因，在当前没有一个确定的成功案例可以效仿的情况下，对于这些企业来说互联网金融可谓充满了风险。”
轻资产进化
而在房企拓展互联网金融模式的背后，还隐藏着深层考虑，就是对房地产资产证券化市场的探索。绿地集团董事长张玉良在地产宝问世时直言，绿地的“地产宝”是对房企自主试水资产证券化的大胆尝试。
在很多业内人士看来，这反应了房地产行业本质上的变迁。即从“开发时代”进入“金融时代”。房地产投资不再仅仅是住宅开发、商用地产开发，还包括日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资、资产证券化投资等金融资本领域的交易。
博贷网CEO宋光辉对记者表示，在当前房地产市场持续下行之下，项目开发中的融资难问题日益凸显，当银行已经不足以负担其融资需求的时候，房地产企业自然会投向资产证券化的蓝海。
据了解，截至2014年底全国逾70万亿的信贷余额中商业性房地产贷款余额为15万亿元，其中房地产开发贷款余额3.5万亿元，按照上市银行60%抵押质押类贷款的比重估算，如果全面启动资产证券化，那么未来RMBS（住房资产证券化）业务对接的基础资产总量将达到10万亿元的“大蛋糕”。
第8篇：不动产资产证券化范文
一、充分认识推进土地资源和经营性物业的集约利用的意义
1.土地资源的有限性及不可再生性决定我们要集约利用土地资源。土地是人类赖以生存和发展的物质基础和生产资料，为人类提供充足的生活资料，以及合适的生产和生活空间。土地资源的有限性和不可再生性及社会经济发展对土地土地的无限需求迫使人类社会必须节约用地。通过实施城市土地的集约利用，可以提高城市土地使用效率和经济效益，促进生产、生活与环境的可持续发展。
2.土地集约利用是我国土地国情的客观要求。我国的基本国情是土地总量多,人均耕地少,优质耕地少,耕地后备资源少。我国现有耕地1915亿亩, 人均耕地1159亩,不到世界人均水平的一半。近年来 由于生态退耕、农业结构调整、灾害损毁、建设占用 ,耕地总量呈不断减少的趋势 ,土地承载压力空前突出。今后较长时期内我国人口将继续增加 ,要保证有必要数量的耕地来解决十几亿人的吃饭问题 ,同时又要为工业化、城镇化的推进提供必需的土地 ,耕地的供需矛盾将日益突出,已经影响到城市经济的稳定持续发展，经济社会快速发展与土地资源稀缺的矛盾将日益突出。这一基本国情决定了主要靠新增土地搞建设已不可能 , 我们的出路在于内涵挖潜 , 集约利用，努力提高土地使用效率。
3.土地集约利用是保障我国经济社会可持续发展的重要手段。在可持续发展逐渐成为现代社会共识的背景下 ,可持续利用有限土地资源日益引起各国政府关注 ,并且成为学术谈论和生产实践的焦点 。在土地资源日益紧张的情况下，我们应更新过去坚持的 “增长即发展 ”传统观念 ,从过度依赖资金、自然资源和环境投入 ,以量的扩张实现增长转向更多依靠提高劳动者素质和技术进步 ,通过提高效率来获得经济增长。当前 ,我国经济社会发展已经进人既是 “黄金发展时期 ”又是以资源环境约束加剧为最主要特征 “矛盾凸显时期 ”的关键阶段 ,而土地资源集约经营并在此基础上达到节约利用成为破解我国经济社会发展资源环境“瓶颈”的希望所在。
二、以上海为例深入了解集约利用土地面临的形势以及房地产品牌度情况
1.集约利用土地面临的形势。上海是一个人口多、土地资源相对缺乏、环境容量十分有限的特大型城市。从长远看，土地资源总量的有限性和可用量不断减少的趋势不会改变，资源环境已对经济社会发展产生了刚性约束。从土地资源消耗面临的资源与环境压力看，“十一五”期间是上海全面落实科学发展观、加快“四个中心”建设进入关键阶段的五年，经济社会快速发展与土地资源稀缺的矛盾将日益突出。
2.上海房地产品牌度分析。上海房地产企业存在数量多、素质低、规模小的问题。上海房地产业的市场集中度比较低。2007年全市开发商中前20名企业的市场份额不到5%。市场集中度远远未达到寡头垄断的程度。在寡头垄断的香港房地产市场，目前最大的10家房地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右，CR10≥80%，美国房地产开发市场的集中度CR3≥45%。
注：此集中度为依商品房销售面积计算的集中度
三、认真研究集约利用土地资源和不动产证券化的国际经验
1.集约利用土地资源的国际经验――香港的土地批租制与土地行政管理。土地对任何国家来说都是宝贵的资源。为了实现对土地资源的最佳配置，大多数国家都引入市场竞争机制。但这并不意味着对其放任自流。相反，无论是自由市场经济国家（地区），还是政府主导型市场经济国家（地区），都采用经济、法律和行政手段，对土地市场进行宏观调控与管理。其中，有的将调控的重点放在土地供给方面，即政府严格控制土地供给量，对土地一级市场实行高度垄断。香港对土地交易行为本身严加管理，并将稳定土地价格作为调控的重要基础。
(1)土地批租制的主要内容。香港土地面积约为1071平方公里，全部归政府所有。土地批租的方式具体分为公开拍卖、招标和私下协议三种。其中，以公开拍卖和招标为主，大约占批租总量的70%。政府在一定时期内以一定的方式将土地使用权有偿地转让给单位或个人，租期一般定为75年，以实现对土地资源的最佳配置。
(2)香港实行土地批租的主要目的是：土地批租能够为政府带来丰厚的收益。据香港有关部门统计，在财产增值期，政府从土地批租得到的收益一般可占其财政收入的35%左右，成为仅次于地方税收的第二财政来源。政府将批租收益中的相当一部分要用于城市发展建设，如修路、整地、环境保护工程等。此外，实行土地批租还可以使政府通过控制市场上批租的土地数量，来控制经济发展速度和发展方向，减少开发风险，使开发潜力相对稳定。
2.政府对土地一级市场的高度垄断，实行对土地的行政管理。香港政府强调对土地的行政管理，通过以下做法对土地一级市场实行高度垄断。
(1)制定年度售地计划。一般是在每年3月末公布来年的售地计划，年土地批租量规定为50公顷。按规定，凡是超过售地计划指标的，必须经过土地委员会审议、批准。
(2)在土地批租之前，必须由城市规划委员会按区做好规划，并将规划的内容纳入租契，以保证开发者对规划的有效实施。另外，作为保护措施，政府对于尚未作出规划的土地，通常以招标形式短期出租，用于露天存货或停泊车辆，这样既能确保地尽其用，又能带来某些收益。如果土地没有临时用途，则将土地围起来派人巡察，以防止被非法占用。
(3)地政处在批租土地之后，要对业权人是否履行土地契约进行监督。如果发生拖欠地税或擅自改变土地用途等违约现象，又不听从当局警告，业权人则要受到惩罚。
(4)为了实施新市镇建设计划、市区重建计划等，政府还可以根据“收回官邸条例”对私人用地进行强制征用。政府对征用的土地，要按现价向原业权人支付土地补偿金，征用的土地仅限于公共用途。对此需要指出的是，香港土地交易制度的特点是业权关系遵循“认地不认人”的原则这样便于有关部门处理因土地的使用、转让、抵押和出租所引起的各种关系。
3.政府以健全的土地法规维护土地交易秩序。香港政府完全依据土地法规进行土地批租和行政管理的。香港行政法规的基本特点：一是执法的针对性强，“一事一议”、“一事一法”。二是所定条例的内容既明确又具体，可操作性强。三是根据地产市场的发展、变化，及时对法规条例进行修订、补充，以适应政府调控经济的需要。四是法规条例的普及程度高，有利于政府依法管理。
4.不动产证券化的国际经验。
(1)香港政府不动产证券化――领汇基金。 领汇基金全称为领汇房地产投资信托基金, 将香港政府拥有的曾属于房委会旗下151个商场（总楼面面积1876万平方尺 ）、178个停车场（ 共约7.9 万个车位） ,并向外聘请专业的管理团队来负责经营。香港特区政府宣布领汇基金此次上市的目的 ,是将政府资产私有化 、提高营运效率 ,同时也给一群有心投资房地产及物业的人士提供一个回报相对稳定的投资渠道 。但由于两名香港公屋居民要求对领汇基金上市进行司法复核 ,由此引发系列司法诉讼 ,领汇基金并未能如期上市。2007年7月中下旬 ,香港终审法院就领汇房地产投资信托基金上市的合法性做出了最后裁决 ,使基金上市的合法性得到了肯定 。上市当天获得19倍超额认购,最终定价在10.30港元的定价区间上限, 集资额约200亿港元; 加上领汇贷款融资的122亿港元, 房委会总计获取收益约320亿港元。
(2)领汇基金不动产证券化的基本内容分析。①形成资产池。 香港房委会置入领汇的物业组合, 包括151个综合零售物业设施及停车场、两个独立零售物业设施及29个独立停车场; 物业总面积96万平方米, 相当于全港零售物业总面积的9.1%; 车位逾7.9万个, 占全港商业车位总数的13.7%。领汇基金将房委会旗下的这些资产形成资产池。②产品设计。领汇是香港的首支REITs产品。 领汇发行的是权益类REITs,对于香港房委会来说, 采用权益类REITs公开上市, 相比较其他发行债券等资产证券化形势而言,募集到的资金更加接近领汇物业的市值, 在领汇物业估值338.02亿港元的背景下, 共募集到320亿港元的现金流, 这说明REITs这一资产证券化形式更适合市场化的资本运作, 实现资产的市值最大化。③领汇投资信托基金属于封闭式基金。 首先, 基金单位持有人不得赎回; 其次, 领汇、策略伙伴和香港房委会在此次发售过程中都有明确的禁售规定; 第三, 领汇基金在香港联席交易所上市, 其价格在一定范围内主要受供求关系的影响确定。领汇的这一设计主要是为了保证首发成功, 使公众投资者容易接受和操作, 同时又减少了投机者恶意炒市的机会。
(3)领汇基金采用spv架构领汇房地产投资信托基金的spv采用的形式是spt( special purpose trust ) 。香港房委会下属的领汇管理有限公司与汇丰机构信托服务( 亚洲) 有限公司签订信托协议, 以香港房委会准备证券化的151项零售物业和停车场设施为基础资产成立领汇基金, 附属香港房委会, 汇丰机构信托服务( 亚洲) 有限公司成为受托人。领汇基金上市募集到资金后, 向香港房委会收购基础资产, 并将资产委托于受托人进行经营管理。这样, 受托人拥有这项基础资产法律上的所有权, 而实际的收益权归领汇基金单位持有人所有。
5.领汇基金对我们的启示
(1)对REITs的理解。通过领汇基金的案例，我们知道，所谓房地产投资信托基金（REITs）就是将商业等物业资产打包上市，然后按照这些不动产的收益（如每年租金、按揭利息等）作为标的，均等地分割成若干份资产出售给投资客。该过程一般都由专业基金公司（或投资机构）开展经营管理，并且定期向投资客派发红利。如果说某某公司上市都是以企业名义出面的话，那么房地产投资信托基金则是用建筑物去上市。也就是把建筑物像上市公司那样分成若干股份出售给投资客，这就是让不动产实现证券化。在当前资金匮乏的形势下，拥有大量物业的开发商一般都愿意通过房地产投资信托基金模式获得现金。作为其他投资客可以通过证券市场的自由买卖获得投资不动产的机会，以便从该公司不动产的租金和增值中获得一定的收益。
(2)REITs相对于其他投资品种具有三个优势。①投资价值相对较高。由于REITs是一种通过发行信托的机构运作，并聘请专业房地产信托管理公司采用高透明度的方式管理房地产项目，具有一定的可靠性。以后随着该房地产项目的不断增值，信托的价值往往会高于原有物业的净资产值。②中小投资客都能涉足。由于中小投资客者没有足够多的资金买下整个建筑物，但可利用房地产投资信托基金形式购买其中部分股权，享受到只有大型房地产商可以持有大型优质物业的权利。③未来投资风险相对较小。由于REITs与证券价格走势的关联性较低，因此受其他投资品种走势的影响较小。在投资组合中如果掺入一定比例的REITs，倒是投资客分散投 资风险的一种有效的方法。
四、集约利用土地资源的路径以及实行不动产证券化的运作程序
1.集约利用土地资源的路径。土地的有限性和不可再生性要求我们集约利用土地资源。必须切实转变思路，着眼于存量挖潜、着眼于结构调整，在已开发的建设用地中注重二次开发和复合利用。这是加快建设资源节约型城市的内在要求，是保障我国社会经济稳定发展的必然选择，是推进经济结构调整和经济增长方式转变的基本手段。必须从建设资源节约型城市的角度，统筹人口、产业、基础设施、环境和土地资源等要素的协调发展，走土地集约利用的新路。必须转变观念、开拓思路，以制度创新和科技创新为动力，从提高土地投入产出水平、调整土地利用类型结构、激活存量低效用地、统筹全市土地资源等方面挖掘节约集约利用土地资源的潜力。
(1)加强行政管理, 严格控制城乡建设用地规模和土地供应总量。从行政推动层面，制定整套推进土地资源集约利用的产业政策、价格政策、财税政策和投资政策等，明确推进目标、推进重点和保障措施，落实政府、企业、社会团体和市民的各自责任。要控制住总量 , 限制住增量 , 才能盘活存量 , 提高土地利用的质量。为此 ,首先要严格农用地转为建设用地。除国家重点基础设施建设、线型工程必须占用农地外 , 其他一般工程建设项目、工业企业项目原则上不得在规划范围外单独新占农地 , 而是在开发区、工业小区和城镇用地范围内安排 , 尽量调剂使用闲置土地和低效利用土地。其次，房地产项目、经营性项目原则上只能安排到存量建设用地上 , 通过旧城改造、企业搬迁腾出土地 , 以招标、拍卖等出让方式从市场上取得。政府在部门具体推进节约集约用地政策和措施的实施时，应明晰企业、社会团体和市民节约集约用地的义务和权责，提供有利于企业、社会团体和市民推行节约集约用地的公共服务平台。
(2)充分盘活建设用地的利用潜力、开展土地清查，切实摸清各类用地的规模、分布和利用状况，并在此基础上针对不同情况拟定具体措施，充分盘活各类建设用地的利用潜力。 首先，优先盘活闲置土地。健全闲置土地的动态监管机制和措施，对由于各种原因形成的闲置用地，采取限期开发、调整项目、整理复垦、土地回收等多种途径促进盘活。同时，通过完善土地闲置费收取、加强闲置土地处理的有关办法，加大对闲置土地的处置力度，从制度上防止和减少闲置土地的产生。其次，激活低效土地。从激活零星、低效工业园区用地入手，巩固开发区清理整顿成果，对存量建设用地中的批而未供、已批未用、部分闲置、低效利用等各类土地采取二次开发、主体调整、收购储备等措施进行有效激活。第三稳步有序推进中心村建设。依托产业和基础设施，科学布局农村居住社区，合理安排农村居住点，适当提高新建农民居住点的容积率。加大分散农村居民点的归并整合力度，协调推进原有零星宅基地的置换和复垦。
(3)推进基础设施用地的集约化利用。首先，推进地下市政场站设施的建设。在各类公共活动中心、以及其它城市用地紧张或者景观环境要求较高的地区，结合地面绿地和高层建筑等项目，建设地下或半地下市政设施。推进架空线入地，有条件的逐步实施地下变电站，推进专业线缆沟的使用，结合地面建设绿地、公园和非永久性、非居住、非公共活动建筑等，进一步提高土地资源综合利用效率。结合郊区新城和重点镇建设，推进变电站入地，有针对性地开展建设共同沟的专项研究，努力集约化利用地下空间资源。其次，加大地下空间开发力度，搞好地下空间的综合开发和合理利用。第三，结合重大设施的建设，进行土地的综合开发和利用，使其具有复合式功能。对大型绿地、大型体育、文化、休闲等设施的开发建设，结合相关规划和实际功能需求，倡导综合设置地下商业、娱乐、民防、物资存储等功能；对轨道交通建设，要以枢纽车站为核心，加强周边各类相关设施的互相连通，形成与地上密切衔接，以交通功能为主导，集商业、休闲、民防等功能于一体的地下综合公共活动空间。
2.不动产证券化的运作程序。
(1)发起设立REITs的操作流程
①确认首次发行REITs的目标资产，建立资产池。把不动产证券化的目标即市属国有和集体等各类经营性房地产组成资产池。作为原始权益人，我们对自己拥有的资产进行清理、估算考核,并将这些资产汇聚组合,形成一个资产池。资产池的大小视融资规模而定。②组成SPV实现真实出售。 (SPV即特设信托机构，即统一注册的用于管理区属国有和集体等各类经营性房地产的机构) 我们设立一个独立信托实体――SPV（特设信托机构)，然后与SPV签订买卖合同，将资产池中的资产过户给SPV，并且这一交易必须以真实的交易方式进行。③SPV对不动产进行信用增级。信用增级的方式有三种：一、破产隔离,剔除原始权益人的信用风险对投资收益的影响,提高资产支持证券等级；二、划分优先证券和次级证券,将不动产支持证券进行分类,对优先证券的还本付息先于次级证券,从而降低优先证券的信用风险,提高其信用等级；三、金融担保, SPV向信用级别很高的金融担保公司办理金融担保,如发生违约,由金融担保公司支付到期的证券本息。④选择受托人，与受托人签订REITs信托服务协议 SPV与受托人签订信托协议，以准备证券化的区属国有和集体等各类经营性房地产为基础成立基金。⑤发行证券阶段。SPV邀请信用评级机构对不动产支撑证券进行正式的发行评级,将评级结果向公众报告。由证券承销商负责向投资者销售证券。⑥基金上市募集到资金后,向SPV收取出售价格。SPV从证券承销商处获取证券发行收入,再按照资产买卖合同规定的购买价格,将款项支付给原始权益人，并将资产委托给受托人进行经营管理。⑦清偿本息、对聘用机构付费。我们指定一个资产管理公司或亲自对资产池进行管理,负责收取、记录资产池产生的现金收入,并将这些款项全部存入托管行的收款专用账户,专门用于对SPV(特设信托机构)和投资者的还本付息。
(2)发起设立REITs的建议。①组建REITs工作专门小组，政府部门领导挂帅，明确牵头单位，由相关单位参加。负责REITs的前期调研、政策研究和方案设计等工作。②请国内房地产金融专家就REITs的发起、设计、模式等讲解专业知识。③上门考察学习国内已有的REITs基金运作思路。④建议对市属经营性房地产进行清产核资，寻找符合REITs要求（年租金收入一般为资产价格的8%）的经营性房地产。⑤初步确定发起人及其进入REITs的资产，并委托相关中介机构对目标资产的产权、收益等提出初步论证意见。⑥起草详细的REITs基金组建方案，提交相关的信托公司和专家进行咨询论证。
参考文献：
[1]郭琳等:天津城市土地利用与交通可持续发展对策研究[J].天津师范大学学报, 2004, (3)
第9篇：不动产资产证券化范文
关键词：中国 民航运输业 资产证券化业务
当前，我国民航产业处于高速发展阶段，航空租赁逐渐进入金融领域，成为金融租赁一大主导产业。飞机具有保值性好、自身资产价值高特点，是一种优质的租赁物，在老旧机型换新、运力需求不断增加的背景之下，航空租赁资产证券化是行业发展的必然趋势。
一、资产证券化的定义
资产证券化是指将缺乏即期流动性，但具有可预期的、稳定的未来现金流的资产进行组合和信用增级，并依托该资产（或资产组合）的未来现金流在金融市场上发行可以流通的有价证券（债权和收益权）的结构化融资活动。根据证券化的基础资产不同，可以把资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化、债券组合证券化等类别。与传统融资方式相比，资产证券化是建立在资产收入基础之上的，属于一种低成本融资、表外融资，可以对风险进行管理，是一种较为有效的风险管理工具。
二、我国民航航空租赁资产证券化业务分析
（一）民航航空租赁资产证券化业务的可行性分析
机场跑道起降费、航空公司机票收入以及飞机租赁收入是民航业资产的主要来源，因而我国民航运输业目前开展的资产证券业务以这三种资产为主。机场跑道起降费相对来说是非常稳定的资产收入，其资产证券化业务具有很高的稳定性。但从另外一种角度考虑，机场跑道起降费在较长一段时间内基本保持不变，意味着其资产证券化业务升值空间较小，对于追求高利益的投资者来说往往不愿意选择这种证券化业务。航空公司机票收入受乘客数量波动影响大，具有不稳定性，波动性。但在我国民航运输业整体发展良好的情况下，航空公司机票收入资产证券化业务将会带来非常可观的收益。海南航空股份有限公司成功发行机票收入资产证券化产品。航空租赁相对前两种业务而言，是我国民航业资产证券化业务中发展最快，前景最广的一类业务。就我国最近几年航空租赁业务发展状态来看，飞机本身优质的租赁特性和广阔的市场发展空间，使得航空租赁迅速在金融市场占据一定份额，并吸引了国内外大批承租商投资民航运输业，为我国民航航空租赁资产证券化业务的发展提供了充足的资金来源与广阔的市场空间。航空租赁的承租航空公司一般具有良好的信用，现金流可以预测且相对稳定，违约风险概率小，而且飞机可变现价值高，从多方面分析都属于一种优良的资产，因而将其作为民航公司资产证券化标的物是一个非常理想的对象。另外，航空租赁特点与ABS融资相适应，使得飞机融资租赁成为资产证券化基础资产的优选对象，不管采用何种租赁方式，资产证券化以飞机租赁作为其基础资产都会产生较好的结果，即租赁的整体结果要普遍优于其他基础资产。如融资租赁，在合同结束时，承租人通过交付一个象征性的价款便可将租赁资产留购，这样既不会产生剩余资产，也不会对未来现金流造成影响。因此，飞机租赁非常适合作为资产证券化的基础资产。
（二）民航航空租赁资产证券化业务的风险分析
通过上述分析我们知道了国内民航航空租赁资产证券化业务的发展是具有可行性的，但作为一种金融活动，交易行为，作为租赁公司的一种融资手段，对于风险的分析与控制依旧是不可缺少的。民航运输业以飞机作为资产证券化的主要对象，而资产证券化本身具有隔离风险的作用，是资产证券化有别于传统证券融资的一个基本特征，资产证券化的成功在很大程度上依托于其本身具有的风险隔离作用。因此，在对民航业资产证券化风险进行分析时，应重视起对隔离风险的设计与运用，将真实出售风险作为资产证券化隔离风险的核心，对SPV资产隔离进行合理设计。真实出售是资产证券化一个非常重要的结构特征，它可以将证券化的基础资产从原始权益人那里分隔出来，实现对破产风险等风险的有效隔离，所以必须要对隔离风险进行有效的设计。
从资产重组角度考虑，现金流作为资产证券化特别的关注对象，现金流风险同样需要引起业内人士的高度关注与重视。在现金流管理工作中，风险的分配分散对于资产证券化来说是一种风险，由于现金流在资产证券化中主要以分割和聚集两种形式存在，因而现金流风险分为现金流分割风险和现金流聚集风险两类。
三、结束语
综合以上分析可知，我国民航租赁资产资产证券化业务拥有非常广阔的发展前景，且具备一些较好的、有利的发展条件，可以成为国内民航运输业资产证券化业务重点发展的方向。虽然作为一种金融业务，不可避免的会面临一些风险，但随着业务发展的不断成熟与风险管理能力的不断加强，相信我国民航航空租赁资产证券化业务会得到更好发展。
参考文献：
[1]秦玄.中国民航运输业发展改革研究[D].西南财经大学，2010
