别墅区规划设计精选(九篇)

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第1篇：别墅区规划设计范文

关键词：常见别墅区；设计要点；改进措施

现有的城区住宅，正在凸显出郊区化的特性。经由郊区化改造的新住宅，会带有偏低的密度。在设计这样的项目时，要侧重总环境，凸显个性框架下的建筑，并完善配套设施。在设计常见的多样别墅区时，要依循“人本”这种设计原理，融汇进城郊别墅独有的特性要素。

一、塑造优越的景观环境

多样的别墅区，常常会占到很优越的自然条件，并占据了稀缺特性的郊外景观。别墅项目，能否获取到期待中的设计成效，决定于如上的这些要件。因此，在规划别墅区时，应利用好现有的外部环境，以增添设计含有的自然属性。

首先，在规划所允许的情况下，要设计出适宜的层次，布置出清晰的流线。例如：在某一别墅区设计的过程中，针对项目含有的自然属性，予以规划和布局。借助场地配有的自然湖泊，规划出别墅区适宜的行为路径。利用现有的多样景观，增添别墅区原来的品质。把用户期待中的居住性能，融汇在了用户所熟知的现有环境以内，创造出一个让居住者很舒服的外部环境。

其次，在布局好外部环境后，还要着手去设计别墅区含有的内部景观。构建住宅自带的院落特性，搭配上适宜的内部景物。可以依凭主体框架下的公共景观，构建出总括的景观元素，再从设计出来的公共地段，逐渐去过渡到各类别的组团中去。带有私密属性的独有院落，应划归为组团以内。这种设计方法，延展了别墅区旧有的私密院落，供应了足量的私密空间。

此外，集中布设了公共属性的别墅空间，回避了对公共地带的原有浪费，还可与居住者期待中的私家花园相契合。别墅的居住者，通常会期待延展既存的隐秘空间，增添居住时感受到的私密享受。院落内的独有景致，也可经由这样的途径，去予以安排。

二、合理布局主体空间

别墅区应配有多样的平面特性，以便同其他属性的建筑物区分开来。这样的平面特性，侧重表征为别墅区含有的室内特性。具体而言，别墅含有的室内，应注重独有的空间感、独有的隐私感及舒适感。通常状态下，别墅区会搭配着较多的娱乐空间、会客空间等。然而，别墅内的很多居住者，归属于喜好安静的中老年人，他们期待别墅内的安静书房、安静卧室等。因此，在设计别墅平面时，要分出动静两个类别的独有空间，以便适应各类别居住者的居住要求；同时还应该注重别墅空间的灵活多变和衔接过渡。

（一）分出动静

设计过程中，要分出动静两个类别的空间。这两类别的空间，应带有独立特性，彼此不要互通和干扰。例如：可以把娱乐属性的房间，布置在地下一层。这样的房间，应涵盖着别墅内的家庭影院等娱乐、健身、运动空间。可以把公共属性的房间，布置在地上一层。这样的房间，应涵盖着会客用到的多样空间——客厅、休闲厅、过厅等。可以把独具安静性的那些房间，布置在地上二层及二层以上。这样的房间，应涵盖着别墅内的卧室、书屋等。

为便利老年居住者的进出，对老年居住者惯用的房间，不要设计偏高的楼层，最好布置在一层。主体属性的卧室是含有完整属性的隐秘空间，一般要搭配上居住者期待中的书屋、更衣间、卫生间等，这样的空间，通常布置在别墅的顶层及部分阁楼内。

（二）凸显出变化

住在别墅内的居住者，常常归属于事业很成功的居住者。这样的居住者，通常会期待更高档次的别墅住宅。因此，设计出来的别墅空间，应富含独有的变化。例如：在第二层，设计带有挑空的客厅内大堂，这样一来，别墅含有的空间，就会凸显出张弛特性。室内装修时，也要接纳这样的独有变化，设计出更丰富的层次。

在既有的别墅空间内，可依凭多样的挑空，来增添变化。比如：在设计坡屋面时可设计不超出2米的独有屋面空间，划分出赠送面积来送给那些购买的居住者；这样的设计，也能协助增添开发商的售卖点。另外，在别墅含有的顶层空间以内，也可根据现有的空间特点，设计一部分很新颖的、规模偏小的独特阁楼，来增添空间情趣。总之，依循消费者对空间的多样要求，改造旧有的设计路径，创设出更新颖的新别墅区。

（三）搭配过渡类的空间

别墅的设计，常常会注重过渡性空间的搭配。例如：可在各类别的卧室、客厅中，设定出阳台、过厅这样的过渡空间。调研得来的数值表指出：同时含有隐秘及公开特性的那种空间，是最被人们所接纳的。别墅居住者，也应喜好这一类别的空间。

在过渡空间内，居住者可感悟到对很多公有事物的认知和参与，同时，还可感悟到隐秘的居住特性。居住者可凭栏远望，也可以站在室内窗口，朝远方眺望。美好的过渡空间，既能提升别墅现有的空间灵活度，也能增添别墅含有的空间可用性。设计出足量的过渡空间，也可以提供独有的活动场所。居家应带有隐秘性，因此，为居住者缩减原有的干扰，也即提升了居住者现存的地位，从而凸显出了别墅居住者含有的价值。

三、正确定位项目品质

在设计别墅的外立面造型时，应侧重独特的细节成份。这是因为细节通常会体现出项目的品质。然而，可以凸显这一品质的中心要素，不只涵盖着独有院落，更涵盖着各类别的构造细节。对这些细节的规划及处理，会添加别墅现有的价值。

（一）注重风格

在确定别墅的立面造型时，应首先确定别墅的风格。例如：某一别墅区，选用的是新颖的古典建筑风格。在设计这样的别墅时，就应凸显出简单、大方的设计手法，以便增添别墅现有的典雅成份。

在处理立面线条时，要侧重去搭配横向线条，从而勾勒出建筑含有的雅致轮廓，营造一种很舒服的感觉。在选用适宜颜色这一程序内，要尽量选用暖色调的那些色彩，以便让居住者感受到家庭的温馨。然而，还应考虑到所在地域的气候特征。比如在炎热地区，设计别墅的屋檐时可选用偏深的颜色，这样的做法，能协助居住者，消除掉夏季时段内的燥热感觉。

（二）注重材料

选用合适的立面材料，可折射出建筑所含有的独特品味。从现状看，建材市场内，可供选取的多样材料，都带有其独特的属性。开发商要依循项目定位、核算的投资成本、市场产出的反馈消息等，去辨识出可用的材质。在这一层面内，设计者和开发商都要加强材料的购进经验，明晰建材含有的特性、制备工艺等。

由此可见，要加强对建筑材料的搜集和学习，只有明晰了材料的特性，才能在既定风格的基础上提升项目的构造实效。在实际项目中，不应回避别墅区常常遇到的构造及设计疑难，而应经由实践，去摸索更好的设计手法，化解掉这些疑难。

结束语

别墅区设计要改进的多样设计要点，涵盖着别墅区的总体环境布局、内部空间塑造、室内装饰、建筑风格及立面材料的选用等各个方面。从现状看，别墅区项目的设计在逐渐改进。然而，应明晰的是，伴随着快餐式的社会状态，建筑设计其实也是在快餐式的发展。在大家努力提高效率的同时不妨沉下心来思考一下建筑设计所存在的问题。

首先是在规划设计方面。本质上来讲，别墅项目更倾向于一种精神、艺术层面上的享受，因此设计过程中应当坚持以人为本，而并非表面文章。从当前国内别墅区规划设计情况来看，仍处于初级阶段，只是满足每个别墅区的占地面积、户型要求、容积率、绿地率等硬性指标，并未真正将别墅群组织成一个有机的整体。

其次是在风格设计方面。长期以来，受西方欧式建筑风的影响，风格混杂现象异常凸显，但目前有所改善。具体统计显示，自2004年至今，欧陆风格的别墅区设计已从原来的98%以上，逐渐下降到现在的25.8%。究其原因，主要是因为国人在居住文化上有所觉醒。因此在别墅区风格设计表征尺度把握上，应当给予高度的重视。

最后是在环境保护方面。在构建资源节约型和环境友好型社会的今天，建筑行业应当走低能耗、可持续发展之路。在别墅区规划设计过程中，应当重视建筑可持续发展要求，并且充分考虑建筑能耗标准和要求，真正提升居住环境质量、创造适合国情、国人的生态要求。舒适、低能耗的可持续发展道路并将成为未来别墅环境设计的必由之路。

参考文献

[1]周宝娟.别墅区环境景观架、核、轴设计研究 [D].南京林业大学，2009.

第2篇：别墅区规划设计范文

【关键词】 .风水改造；择地而居；住宅形格；风水欠缺；和谐原则；方正均衡

One geomancy reformation of allied body villa solid example

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Zhang De-ming,Su Mei-yao.

【Abstract】.This text pass the geomancy reformation of one allied body villa solid example, the purpose which tell everyone geomancy reformation be for letting us live in the indisposed house comfort, live more in the comfort of the house comfort..

【Key words】.Geomancy reformation;Choose ground but reside;Residence form space;Geomancy lack;Harmony principle;The square is positive balanced

笔者有一友人于2005年初预订了宁波南部中心区某楼盘的联体别墅，该楼盘规划占地面积约200亩，由新加坡某著名建筑师事务所规划设计。小区根据地产开发商的开发理念，由建筑师规划四部分物业构成，即东南板块的多层住宅、西南板块的公共娱乐中心、中西侧板块的联体别墅及北侧板块的高层住宅。小区东侧、南侧均为城市道路，西侧为城市景观河道，北侧为待建的一所中学。小区内凿湖造景（名天鹅湖），引西侧前塘河活水入小区。别墅区由溪流环抱，形成相对独立的区域空间。整个小区规划成北高南低、人车分流、动静分离，小区环境优美、美唤美轮。（见图1:总平面规划图）

友人所定购的别墅为南至北第二排别墅的西首（B10西首第一户），2006年底交付以来，友人迟迟未予装修并入住。问其何故，友人认为该户别墅虽地处西首，不但有30米宽前塘河源自四明山活水，而且别墅西侧15米绿化带加河流对岸城市河滨公园，环境景观相当优美，但总感美中不足，心中戚戚然而枉惑。经查阅建筑图与实地勘查后，笔者认为该楼盘规划建筑师并未充分考虑中国传统的风水理学与民俗习惯，大环境规划设计不错，而小环境营造存在较多弊端。经分析友人所购别墅存在较多的风水欠缺。

古人云：“宅者，人之本。人以宅为家，居若安即家代昌吉。”住宅是我们的根本，所谓“成家立业”。对于中国人来说，家是一个重要的概念。先有宅才有家，有家才能立业。家是人与住宅共同构造的合而为一环境空间，既是精神的也是物质的。人因宅而立，宅因人而存，人宅相通，感应天地。人与宅是互相融合的。住什么样的宅，怎样住得更舒适，顺应格局，趋吉避祸，让宅为生活增添动力，让居住为人生加分，这就是风水学探究的问题。风水也就是一门研究“居住”的学问。归根结底，风水讲的就是对“健康住宅”的追求。下面笔者针对友人的该套别墅分析风水利弊。

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.图1 总平面规划图

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1. 择地而居.

（1）《三元经》中称“地善则苗茂，宅吉即人荣”。所以选择一套房子，首先要从大环境入手，选择一个“吉”地，此谓地段论。该小区地处宁波南部中心区核心地段，看风、看水、看周边的配套、交通的规划等所组织的布局环境均比较有利，总之该地块风水环境较佳。

（2）宁波市区地处浙东平原，该地块并无山体依托，但建筑师规划小区自呈“前低后高”格局，又引前塘河水入内，做足水的文章，孔子曰：“仁者乐山，智者乐水”。古人把水视作财富的象征，今天的广东人还常说“水为财”，别墅区由水流环绕并每户前庭均设风水水池，使该别墅区有点“山环水抱”的意思。该户别墅坐落地基宽6.6米，进深长约21米，较为方正，是为吉地。

（3）B10联排别墅的平面布局呈东向西逐渐后退的格局，并且主朝向南偏西约16度。根据宁波的地理与气候特点，科学的住宅朝向宜为南偏东25度至南偏西15度之间。由于宁波地处亚热带海洋性气候带，冬冷夏热，夏季西晒太阳相当毒辣，主导季风为东南风；冬季寒风刺骨，主导季风为西北风。如此平面布局既不利于夏季清风入室，也不利于保温隔热。另东侧别墅靠前，有碍观觊。（见图1）

（4）风水学上认为选择一套房屋居住，非但要空气清爽，还要阳光充足。然而该户别墅靠西首，设计上南侧与西侧一至三楼均为落地大窗，中国人讲中庸之道，凡事都有度。阳光太猛也不是好事。宁波本处于亚热带地区，由于落地大玻璃窗较多，夏季别墅从早到晚都将遭到烈日的烤晒，如不开空调，屋内必如“桑那”一般，窗户太大的房子，不利于室内能量场的稳定、不利于建筑节能。该类别墅犹如玻璃暖房，适宜建于北欧寒冷地区。（见图2、3）

2. 住宅的形格.

笔者认为，考量一套住宅的形格是否得到，在大原则上，要让人在知觉、视觉、嗅觉等各种感官以及心理感觉上都能有一个好的体验，通俗地说有好形格的住宅就是要清爽宜人、明朗开阳，居住其间能有如沐春风的感觉。

第3篇：别墅区规划设计范文

占地1800亩的中信森林湖项目，在青岛以“世界级湖岸墅区”著称，是少海新城别墅区的典型样板。少海新城的主干道上，中信地产“开启你的别墅生活”的道旗和广告牌随处可见。2011年上半年，中信森林湖一期以8.4亿元问鼎青岛“单盘成交面积”与“单盘成交金额”双料冠军。

多年来，国家部委三令五申禁止审批别墅类房地产项目用地，明文规定住宅用地的容积率指标必须大于1。而中信森林湖这个号称容积率只有0.4-0.58的超大型别墅区，又是如何通过层层审批，并且别墅不是以个案存在，相关部门的推诿与缄默让人生疑。但值得注意的是，偌大的项目各部门并非全然不知，相反，根据官方资料显示，这个项目开工时，胶州市主要领导悉数到场，并曾多次到施工现场了解项目建设进展。

时代周报记者致电中信地产总部，中信森林湖的项目用地容积率到底是多少，别墅用地如何获批，已被叫停的高尔夫项目为何仍被当作宣传亮点等问题虽然被工作人员记录下，但截至发稿前，中信地产并未给时代周报记者任何答复。

一期容积率只有0.4

中信房地产股份有限公司（下称“中信地产”）是中信集团旗下一级控股子公司，中信集团2010年年报显示，中信地产已基本形成“立足京、津、珠三角、长三角，有选择地进入二线城市”的全国布局，全年商品房销售预售面积215万平方米，销售预售金额258亿元，全年营业收入132.7亿元，其中，中信青岛森林湖计划投资95.92亿元，建筑面积80.36万平方米。

中信森林湖的官方网站显示：“森林湖项目总占地1800余亩，位于美丽的南湖、北湖沿岸，周边景色优美，配套齐全，具备打造‘亲湖、生态、低密’社区的先天优势。首期开工的区域K01占地18万平方米，建筑面积7.3万平方米，产品形态为高品质湖景独栋别墅产品，着力于打造高端湾区生活方式，将成为中信地产进军青岛的重要标志。”

而2004年10月国务院曾发文，要求继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地审批。2006年12月，国土资源部、国家发改委联合印发《关于实施〈限制用地项目目录(2006年本)〉和〈禁止用地项目目录(2006年本)〉的通知》，别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等六类被明确列入禁止用地项目。

2010年，国土部和住房城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确，要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

时代周报记者以购房者身份暗访时，中信森林湖售楼处工作人员介绍道，“这个项目最大亮点是：环绕6.28平方公里的少海湖，比西湖还要大930亩。整个少海新城是高端别墅区，这附近没有高层，都是别墅。少海新城建设用地7000亩，中信预计拿地4400亩，目前已经拿下1800亩，剩下2000多亩已达成初步协议。我们项目分10期开发，周边不仅有湿地公园、人文景区，还有千亩体育公园，体育公园实际上是两个18洞的高尔夫。”

“一期整个容积率0.4，今年3月26日开盘的，是青岛上半年别墅双冠王，307栋独栋别墅，均价1.6万元/平方米，现在只剩4栋。目前二期已经开始认筹，都是联排，容积率为0.58，均价9000多元/平方米。”该售楼人员说。

中信森林湖在新浪乐居的项目“详细信息”一栏中也显示，首批307栋，占地18万平方米，建筑面积6.7万平方米，容积率为0.4。

官员信口否认建别墅

对于该项目是如何获得用地审批的，胶州市土地储备中心工作人员向时代周报记者表示：“我们把土地出让给广东联泰集团，中信是从联泰手里拿的地，我们这里没有土地的信息。”

当时代周报记者问及，即使是联泰将土地转让给中信地产，最初地块出让时的容积率和规划也应该不会改变时，该工作人员仍坚称不能提供地块信息，“你可以上中国土地市场网上查到，我们所有交易的土地信息都必须在上面公告。少海新城的土地都是由少海新城管理处管理，不一定全部拍卖，有的是协议，有的是转让，具体由少海管理处操作，你要去找他们了解。”

胶州市政府网站显示，2007年，广东联泰集团与深圳长城投资控股股份有限公司携手采取“建设－移交”运作模式，在8年内斥资30亿元开发建设少海新城，前3年主要进行基础设施建设。时代周报记者在中国土地市场网上查询了2005-2011年的出让公告，均未找到相关地块信息。

面对上述问题，一位始终不愿意透露名字和职务的少海管理处相关负责人打起了“太极”，“我刚接触这块，不是很熟。这次主要报道哪些方面？要不我们转转看看少海景区吧。我们这里主要是公共事业、景区管理，具体项目都由相关主管部门来管，不是我们管。”

对于中信森林湖的容积率是否为0.4，别墅用地如何获批的，该负责人给出了一个令人哭笑不得的答复，“容积率肯定不是0.4吧，那是宣传的。咱们国家规定应该是多少我还真不知道。中信那些项目不是严格意义上的别墅，也不是以别墅建的，你去现场看了没？那是他们自己宣传的，真正别墅我觉得不是那样的。说白了，那些不是独栋，人家来看房子，来了一看不是，好多都走了。”

而胶州市环保局的官方网站上，《中信森林湖一期建设项目环境影响评价第二次公示》显示，中信森林湖一期建设项目被正阳路分为东(A)、西(B)两个地块，总占地面积24.40公顷，总建筑面积34.00万平方米，容积率为1。A地块设计总户数307户，均为2层，地下一层车库307个，每栋独立设置；B地块设计总户数1403户，拟建9栋18-28F的住宅楼，建有地下2层的车库，共1403个停车位。

即便在这个环评公示上，容积率也未超过1。目前在建项目中，也找不到“9栋18-28F的住宅楼”。而中信森林湖售楼人员也一再强调，该项目是别墅区，并没有高层。

到底容积率上报时是一个数字，实际操作中被擅自改动，还是规划时就已得到0.4-0.58的默许，时代周报记者向胶州市规划局求证时，规划局办公室副主任陆洋表示，相关问题必须向办公室主任王建新请示，由王建新来解答。但王建新始终不在办公室，并且手机无人接听。

有意思的是，时代周报记者在王建新办公室堆得厚厚一摞的规划报批方案中发现，少海新城项目报批中不乏别墅的方案。

其中，一份《青岛胶州少海卫城项目方案设计》显示，该项目总用地面积80027平方米，其中别墅建筑面积11727.19平方米，共42栋，项目容积率为0.53。而另一份名为《青岛胶州市少海别墅项目规划设计深化》显示，该项目总建筑面积91100平方米，独栋别墅建筑面积56050平方米，共123栋，容积率0.4，酒店及会所建筑面积35050平方米，容积率1.48，项目总容积率为0.56。

这至少可以表明，各个项目在上报规划时，并没有把容积率大于1当作不能触碰的红线。

而在中国土地市场网查询可以发现，少海新城挂牌出让的容积率不超过1的土地不在少数，例如，由青岛少城置业有限公司获得的位于胶州市胶马路北、少海南路南，面积为8.1297公顷的土地，合同签订日期为2009年12月29日，约定容积率下限为0，上限为1；由青岛市联明地产有限公司获得的一幅面积为41.4961公顷的土地，签约日期2009年12月28日，约定容积率下限为0，上限为1。时代周报记者在少海新城多个售楼处采访时获悉，除了沿湖别墅外，白鹭洲等湖心小岛上也错落着一些高档别墅和会所。

别墅项目成了形象工程

事实上，除了中信森林湖以外，中信集团旗下另一控股子公司中信旅游总公司在少海新城投资5亿元建设了中信少海五星级大酒店以及别墅项目中信璞玉岛。

其中，中信少海五星级大酒店由中信旅游子公司青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司建设，中信璞玉岛由青岛信瑞房地产投资开发有限公司开发建设。

据中信璞玉岛售楼处工作人员介绍，“璞玉岛延少海湖的东岸，分为南北两个地块，北边是住宅，南边是五星级酒店。一共188套独栋别墅，南边只有14栋。一期50多栋，目前推出的有20多栋，最早2013年6月交房。东边靠近体育公园，国家不批高尔夫用地，我们对刚到访的客户一般不作宣传，后期很多客户都知道这是个高尔夫项目。不算酒店那块，整个容积率是0.4。”

对于打着中信旗号的璞玉岛项目，中信森林湖售楼处工作人员颇不以为然：“信瑞房地产，是浙江的几个老板成立的公司，在中信旅游挂了10%的干股，它是借中信名义建的。”

中国土地市场网显示，青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司获得的3.1674公顷土地为“其他普通商品住房用地”，土地使用年限70年，合同签订日期为2011年2月14日，约定开工日期为2011年2月14日，约定容积率上限为1.2。但胶州市规划局“青岛中信度假酒店及住宅项目批前公示”中，该地块容积率已上升为1.37。

由青岛信瑞房地产投资开发有限公司于2011年2月14日拿下的两幅分别为6.6477公顷、6.2183公顷的土地约定容积率下限为0，上限为1.2，即是璞玉岛的项目用地，这与售楼处宣称的实际0.4的容积率并不相符。

而2010年国土部和住房城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确：“市、县规划主管部门应会同国土资源主管部门，严格按照已确定的容积率指标对开发宗地进行规划许可和建设项目竣工核验。对已供土地分期开发的建设项目，应统一规划设计，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，必须符合容积率指标要求。坚决制止擅自调整容积率等问题，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中、权钱交易等违纪违法行为。”

与此同时，被中信森林湖和中信璞玉岛高调宣传的高尔夫项目，借着休闲体育公园的名义仍大行其道。虽然国土部今年11月左右已经清查并处罚了少海新城的高尔夫项目，但高尔夫项目仍被印在了中信森林湖最新的宣传图册上，对于今后高尔夫是否停建，少海管理处负责人不置可否。

据悉，少海新城原本是一片荒滩，每遇到天文大潮、海水倒灌，都会引起很大的水患。因此，胶州决定实施东部滞洪区工程，即在胶州市区东部10.5平方公里的盐碱地内开挖一个6.28平方公里的滞洪核心区―少海湖。除了满足胶州城区的滞洪功能外，胶州市政府以少海为核心，希望打造一个“宜居、宜业、宜游”的少海新城。按照设想，少海新城将投资200亿元，官方数据显示，截至目前，已累计完成投资约46亿元。

中信集团的两个项目被列为少海新城招商引资的重点对象之一，自然受到胶州市政府的“优待”。胶州前市长刘赞松在致辞中曾表示，“胶州市委、市政府将为项目的建设推进提供最优质的服务，使项目早出形象、早见效益。各相关部门单位要全力配合中信地产确保工程进度”。

第4篇：别墅区规划设计范文

关键词： 别墅; 智能化; 建筑设计

中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：

1 智能型别墅区的设计原则

1.1生态性原则

传统建筑设计在处理人与自然的关系时, 往往强调以人为中心, 强制自然服从人居的要求, 因而导致了生态环境的破坏。未来建筑必须尊重自然, 顺应自然, 在保护生态环境的前提下, 利用自然, 再造自然。这是智能型别墅区设计的指导思想之一。具体要求:

1) 别墅区选址要远离排放废气、污水、噪音的工厂、企业, 保证空气清新、环境幽静;

2) 尽量提高绿地率。要求建筑容积率控制在0.8 以下, 绿地率≥75%。充分利用屋顶、露台、阳台, 形成居住建筑的立体绿化系统;

3) 日照要求, 每幢别墅的主卧室、老人卧室和儿童卧室, 要能获得冬至日满窗日照不

少于3h (小时) ;

4) 根据各地气候特点设计, 比如海口气候, 要防台风侵袭和夏季防热。

1.2 多元性原则

1) 别墅区的建筑要求在风格大体一致的前提下, 允许各幢别墅在形式、结构, 面积上有所差异, 呈现多元化格局, 以满足各住户的不同需求, 体现个性特点。

2) 就单体别墅而言, 要适应住职一体化的要求。这是现代都市人居环境发展的新趋势。别墅的空间平面设计, 要考虑其功能的多样性与灵活性, 满足居住、学习、工作、休闲、娱乐、健身的需要, 实现“足不出户, 能知天下, 可办百事”的愿望。并使老年人、残疾人、婴幼儿童, 都有所乐, 充满人情味。

1.3 智能性原则

1) 使每幢别墅都成为一个信息网络站, 不仅有电视机、录放像机、音响、VCD (DVD )等寻常家电, 而且要购置电脑、电话、传真、复印、打字等现代化通讯、文印设备, 建立互联网卫星通讯系统, 形成办公自动化系统。前者可放置在客厅、起居室, 后者则安排在专门设计的OA 工作室。

2) 别墅设计应考虑安装中央空调, 同时考虑住户当代人和下代人的经济承受能力, 预留安装普通空调的位置和电源线路, 两者任其选择。

3) 要十分重视节能、节水。比如根据海南省气候特点, 应充分利用太阳能。可于每幢别墅屋顶上设置太阳能集热板, 统一安装太阳能热水系统。

4) 要增设贮藏空间。科学处理垃圾和废弃物, 保持室内和室外环境的整洁, 舒适宜人。

1.4 管理优化原则

1) 别墅区设围墙、门卫、影像设备监视系统及电子防盗自动报警系统。

2) 建立消防自控系统, 消除火灾隐患, 以切实保障住户的人身、财产安全。

3) 考虑设置紧急供电及照明系统。

4) 单体别墅的大门、车库设遥控防盗装置。

以上几点, 要求在建筑设计时予以考虑。

2 智能型别墅设计发展趋势

2.1居住适用性

适用是住宅的根本要求，住宅性能应能适合居住者的需求。住房的第一位选择要素应能满足现代居住生活行为和现代居住心理的要求，也就是居住者在住宅内感到适用和方便。首先，从使用出发，根据居住生活的性质对住宅内部进行分区，即套内合理布局，应将起居厅、餐厅、厨房集合在一起，形成公共活动区，将卧室与卫生间集合在一起形成私用活动区,公用区靠近入口,私用区设在住宅里部，公私、动静分区明确，使用顺当。其次，房间的面积和尺度要适当，现在有的住宅套型面积很大每个房间也非常大，布局空旷，实际是小面积平面布置的简单扩大，既不精细，面积又浪费，成为大而不当的住宅。如果市场需要有一部分大面积套型,各房间的面积也应适度扩大,更应是增加不同功能的空间数量,如设置学习室、独立餐厅、多个卫生间、工人用房、家务间、可入贮藏室等，有的还特设家庭团聚室、电脑工作室等。从而使住宅套型与现代生活方式相适应。当前住宅供需体制已从福利分配转向商品行为。既为商品住宅，就应对社会上的不同经济收入、不同结构类型、不同生活模式、不同职业以及不同文化层次、不同社会地位的家庭提供相适应的住宅套型，如设既不同面积、不同设施、不同装修标准的套型。再次，住宅内部各个房间的布置和相互联系要恰当。起居厅是家庭的核心部位，它的位置应起到组织家庭生活的中心作用，住宅中的客厅在建筑术语中称之为起居室或起居厅。他是提供住者会客、娱乐、交往、团聚、等活动空间。根据人们通常的习惯叫法，本文将“起居厅”仍称之为“客厅”。

随着人们物质生活水平的不断提高，对精神文化生活的需求也越来越高，特别是近年来节假日时间增多，为城镇居民提供了更多的休闲娱乐机会，除了人们外出旅游，而更多的时间是在家里休闲、会客和进行娱乐活动。为了满足人们休闲和娱乐活动开展得更好，需要提供一个较宽松的活动空间。因此，对客厅的空间环境需求也愈来愈高了。从某种意义上讲，客厅已成为一个家庭中的“窗口“，从客厅的建筑环境空间，家具设置，以及室内装修的风格等方面基本上能体现出一个 家庭生活的水准、职业特性和文化品位。

2.2 交往亲和性

社会调查发现，住在单元集合住宅内的居民之间感情淡漠，缺乏相互帮助和关心。住宅楼幢内如果设置交往空间，则能增进邻里生活融洽，创造居民相识环境，但是这个交往空间往往被人们所忽视。假如：在单元入口适当扩大面积，使居民交往、待客、休息以致存放儿童小车或老人轮椅的门厅，这在人流集散的高层住宅入口处尤为重要；将高层外廊局部扩大，既不影响人流交通，又使儿童有游戏、成人有接触，老人有休息的场所；在高层交通枢纽处，适当扩大前室，增加休息空间，也是可取的；扩大楼梯平台为居民之间增加联络、交往的机会；底层架空或高层在适当层间做成空中花园，可为居民提供相互了解和交往的可能性等等措施，人与人之间关系就能密切，邻里接触就能增多。为了使这些空间具有使用价值，应该有意设置桌椅，种植绿化，配置有游乐设施，使居民感受到这个辅助空间给他们增加了温暖祥和的气氛，从而增进了邻里的情谊。

参考文献：

[1]张汛翰.游憩规划设计研究.中国园林,2001,(2):11

第5篇：别墅区规划设计范文

关键词：复杂基地；住区；坡度分析；陡坡别墅

Abstract: With two actual projects, analyze and summarize the quality of residential planning and design, in complex site in terrain analysis and the importance of operation mode, and the combination of features suit one's measures to local conditions design, and summarizes the different building individual design features.

Key words: complex base; residential district; gradient analysis; slope Villa

中图文分类号【TU241】

近年来市场上出现了很多在相对较为复杂的基地中设计高品质低密度住区的作品。这类住区一般都位于城市近郊，紧邻山体，湖水等优美的自然风光，基地也相对较为复杂，高低起伏较大，需要设计师进行大量的前期地貌分析工作。依托山体，“原山”景观优美，住区定位较为高档。中都·青山湖别墅住区设计是一个较为成功的案例。因为住区的设计不同于景区规划、公建的设计，它是复杂的个体群的集合；而地形地貌也具有随机性的特性；故而要做到两者相得益彰，还颇需下点功夫。

1 宁波荪湖度假区

宁波荪湖度假区规划设计项目是近年来一个相关的案例。（图1）

图1 整体鸟瞰图

1.1项目概况

荪湖位于宁波江北区洪塘街道北部，融于慈城、保国寺历史文化游览区内，是宁波北部旅游线的重要节点。

荪湖旅游度假区项目的定位为集酒店会议、休闲养生、康体疗养、度假居住及体育文化、智力运动等功能于一体的城市近郊山水型高端生态休闲度假综合区。项目总用地面积约35公顷，基地现状较为复杂，东、西、北三面环山，以丘陵为主，植被茂密，山林景观极好。荪湖有很好的基础，本身存在很多树种，强调季节变化和落叶效果，有强烈的视觉效果，具有良好的“原山”景观。荪湖水域面积为0.33平方公里，水质良好，水岸线长达两千多米，利于住区营造复合的水体景观。

1.2设计策略

如何因地制宜的结合优美的自然风景构筑高品质的低密度住区成为解决本设计的核心议题。所谓因地制宜，最基本的出发点是最大限度的保护基地的生态环境资源，包括山体、密林等。

首先，要山湖共生，形成“游于山水畔、居于山水间”的悠闲、隐逸的高品质的湖畔林地景观的社区。结合山体地貌，水景元素的设计显得至关重要。不管是公共区域还是组团内部，通过设计，是建筑始终融入在山与水之间，人也始终穿行在山与水共生的优美风景中。通过软件对地形进行分析，得出基地中不同区域的适建类型。通过对基地不同部分的剖面分析（图2），

图2坡度分析

得出住区单体的坡度关系，确定相近建筑的邻里关系，使建筑布局和交通路网顺应原有地形；在体现建筑群与山地有机结合的同时，尽量减小场地的土方开挖量。

其次，根据不同的区域位置、基地坡度分析及地块容量等因素，在度假别墅区中考虑布置多样化的产品类型。在地势高、景观好的布置独栋住宅；在基地西岸坡度较大的竹林区域小密度的布置陡坡住宅；在平坡湖岸布置连排住宅；基地西南的山坳地块较为私密、安静，布置双拼住宅。不同度假产品类型与具体的环境和组团形态相结合，从而形成丰富的山地与滨水建筑空间。

2 萧山云都美浓小镇

杭州萧山云都美浓小镇五、六、七期规划与建筑概念设计项目是另一个类似的工程案例。

2.1项目概况

项目位于萧山区浦阳镇，南邻南六池小湖，东临东思线，西北面靠山，总用地面积约298亩。基地内是大量自然坡地，坡度在3%-50%之间，西北高，东南低，最高点与最低点的高差最大处达40米，地形复杂，坡度类型多样，高低起伏很大。

为顺应区域总体规划特点及充分利用基地优美的山水自然风光，进行高起点、高标准的全面综合规划和建筑设计，以山水为依托，创建具有文化品位的高档生态居住区—这是美浓小镇的设计目标。

2.2设计策略

首先，在整个基地中，截取了八个典型坡度进行了现状剖面分析。（图3）

图3 坡度分析

剖面坡度小于3%的为缓坡段，3%-8%之间为中破段，8%-25%之间为仍适宜建造的陡坡段，而大于25%的坡度一般认为不太适合建造了。从分析中可以看出，美浓小镇基地现场大多为陡坡段和缓坡段，少量平地段和中坡段；山体纵向高差变化1-1剖面、2-2剖面、3-3剖面及4-4剖面等处，纵向高差较大；这都说明基地山体情况变化比较剧烈，需分开对待各个区域，因地制宜的寻找设计方案。

其次，结合前期分析设计个性化单体。根据原始地形的特点，依山就势的布置平地别墅、缓坡别墅和陡坡别墅。所谓平地别墅，指的是前后院基本无高差的别墅产品；缓坡别墅指的是位于坡度为缓坡和中坡山体的别墅产品；而陡坡别墅指的是位于坡度较大的山体上的别墅产品。单体形式与坡地形式相结合、不同产品形式适用于不同的坡度形式，因此整个规划设计可以具体化，有机化。例如缓坡别墅采取了退台式的处理巧妙的化解了前后院的高差关系，从而实现了从不同标高的进出建筑本身，减小了施工对现有场地的整理破坏的同时丰富了建筑的空间形式（图4）。

图4单体剖面分析

陡坡别墅则利用不同标高的不同内院结合不同的功能区域，拉长整个建筑的纵向距离，视线每个标高层面均有内院、阳台，化解陡峭的山体带来的采光、通风影响。在设计中考虑了居住者的视觉感受，注重居室与自然的交流，把自然引入居室。超过4层的陡坡别墅会专门安装景观电梯，同时还设计了多处山地内院，这是典型的中国围合院落式设计。

另外，整体规划特别将内部地势向东南方缓慢跌落，使尽可能多的住宅朝向水面方向，可以共享水域的景观资源，达到景观资源利用的最大化。单体设计中，特别利用基地高低起伏的特点，大量植入半开敞的地下空间。为了烘托这种氛围，设计特别依山借势，融栗墙黛瓦于绵延的山景之中。

3结论

第6篇：别墅区规划设计范文

早期的包括现在的一些别墅规划设计更注重单体本身，户型本身，讲究它的豪华气派，室外空间质量往往容易被人们忽视，以为在庭院中有养花弄草、挖池叠石的余地就足够了。实际上这只解决了庭院有无的问题，还没达到庭院私密性的营造和使用功能细化的层面，更不用说上升到艺术性的高度了。在室外空间的设计中，更需强调其在水平方向和垂直方向上的延伸和渗透，既要照顾阳台、露台、庭院之间的关系，也要考虑庭院空间区域的使用功能和空间效果。再就是室内外空间的融合。同时，相邻别墅的室外空间之间互相影响，即便是私有庭院，也要与小区景观空间体系相协调。

而作为一个完整的别墅来讲，它的室内生活空间跟室外空间应该是统一的，密不可分的。可能室外空间看起来是足够的，但是要把别墅当做生活空间考虑，而不是作为财富炫耀载体来看，它的室外生活空间相当重要，这样对它的设计，包括它的私密性，有效利用空间大小等方面的考虑更具有实际意义。

1不同的使用人群对空间要求不同

别墅作为高端住宅的统称，从最高端至最低端之间，应该有一个过渡产品。这些产品针对不同的客户群体，决定别墅市场多样化，而且更多的划分出不同层次。不同的人群有迥异的生活方式和观念。生活方式对户型的影响，在普通公寓和别墅产品中效果完全不同。普通公寓住宅是求大同、存小异。而别墅由于室内外空间的充足和灵活，则是求大异、存小同。人们选择别墅，也就是选择了一种新的生活方式。同样，开发设计别墅，也就是设计一个适应于新生活方式的容器。

别墅规划之初，应该详细研究其可能的客户群的特征，了解其生活习惯、文化观念、价值取向乃至精神追求等人文因素，还有使用特征、消费特征等诸多方面。如，在北京市高端别墅市场需求调研分析中，在针对度假物业使用时间的调查中发现，有83％的受访人群每月使用一次以上，其中，每周使用一次的受访者达到28％。周末前往度假型物业居住，已经成为他们郊外休闲娱乐的重要选择。在针对度假物业使用人群的调查中发现，有92％的受访人群喜欢10人以下一起度假。这些度假的人群同时喜欢用小范围内的聚会来和大家分享闲暇时光，因此更注重室内公共空间。而对于把别墅作为第二居所的人群来说，他们购买别墅是为了享有更高品质的生活，因此比度假型人群更注重私有的庭院和周边的自然环境，注重回归自然的精神境界。必要而详尽的调查有助于把握整体的空间设计。

2别墅室外空间的私密性

以往很多别墅室外空间是规划后剩下的空间，本身私密性和功能没有考虑周到，只是有了庭院的面积，可以养花种草，但是这样的空间经常无法保证业主在使用的时候可以避免干扰。在别墅规划阶段开始，就应该对室外空间作出统一考虑，如何保证庭院的私密性，又要保证在庭院之中对外面的良好的视线。

很多人仍怀念四合院的特点，实际上四合院的特点就在于它提供了一个特别具有私密感的室外生活空间，它的以家庭院落为中心，街坊邻里为干线，社区地域为平面的社会网络系统，符合中国人特有的传统文化观念，这一点是四合院特有的，也是中国的特点。住在四合院，人与人之间能产生一种凝聚力与和谐气氛，同时有一种安全稳定感和归属亲切感。

独立住宅的最不利间距在六米左右，既不利于侧窗的开设也不利于侧院的使用，遗憾的是，目前独立住宅大多数项目恰恰如此。宅间距离要么远些、要么近些。调整卧室的位置与良好的社区规划布局，能有效改进独立住宅的私密性。从设计上分析，独立住宅的间距应在六米的基础上，适当扩大，利用树木绿篱等元素提高私密性；亦可把间距适当缩小，使相邻住宅开窗的错位更明显，也可提高私密性。独立住宅设置宽敞的屋顶露台，是目前开发商增加卖点的重要手段，但过多地设计不合理的露台和阳台使独立住宅产生视线干扰。独立住宅应强调“地平线的生活”，即生活空间向地面层集中，过多的露台阳台的设置与这种精神并不吻合。设计应该尽量保证地面层室内外生活空间的私密性，不要一味效仿西方建筑，更应关注独立住宅的精华空间——地面层。

3别墅室外的邻里空间

3.1邻里空间

居住空间不仅仅是城市地域空间内某种功能建筑的空间组合，还是人们生活、居住活动所整合而成的社会——空间系统。居住空间从其本质上而言是一种社会空间，城市居住社区是一个由家庭、邻里等基本单位整合而成的社会、空间统一体，其中家庭是最基本的组织单元，若干具有密切交往和稳定交往与互动的家庭就形成邻里，若干个邻里的有机整合就形成了复杂的社会、空间系统，即居住社区。邻里住户间的关系变化很大，有些地区邻里住户间只是点头、打一下招呼而已；有些地区关系很近，经常有交谈、互相帮助；有些妇女还经常在一起议论、交换信息，有时某家出了事，邻居们也会去安慰照顾。一般在出现危机的情况下邻里住户间为保卫共同利益，互相间的关系达到。Keller于1968年在《城市邻里》一书中提到邻里活动的内容：在危险情况下能互相帮助，交换信息，尤其是与大家的共同利益有关的话题。邻里住户间接触的频率城里比乡下低得多，城里的邻居住户可能在家中、在街上、在社区设施中，如学校、商店相遇。而别墅相对于普通住宅，其邻里关系更弱，可能社区别墅作为人的居住空间同样需要邻里空间，但是和一般居住区的邻里空间有所不同，需要更注意到各住户之间的私密性。既要积极创造适合邻里交往的空间，又要绝对保证住户不受干扰。

3.2如何通过设计营造别墅中的邻里空间

别墅的邻里空间在设计中常被忽视，比起邻里关系，设计者们往往更注重私密性。但随着时代的发展，购买别墅的客户群已经在意识形态和观念上有了很大的变化，已经从过去简单的追求到了现在非常高的要求，他们都与朋友、与邻居共同交流，共同分享他们成功的喜悦。因此买一栋别墅不仅仅是买一栋房屋，更重要的是买到一群与自己经历相似，志趣相投的朋友作邻居，在一个温暖的、亲情的邻居氛围进行交往。这是别墅市场最近的发展趋势，所以应该有全新的组织空间形式满足他们的要求。应该在设计中有意识地采取不同的邻里空间模式，特别注重小群体的营造。

要制造邻里关系就应有灵活的规划布局，平行的邻里关系就不会太近，比如一大排房子，出门就是大路，人们在不碰到对方的时候，邻里关系就自然不亲切，就比较独立。而独立的房子围合起一个共用空间后，情况就改观了，只要处理好视角和透视关系，就会感觉邻里更亲近。

营造邻里氛围首先就应该有人们愿意置身其中的室外环境，只有停留才有可能发生交往，才有可能产生邻里关系。邻里空间讲究的是场所感，即人对场所的认同度。空间设计应以人的参与便利性为主，如中心庭院的碎石步道、木栈道、浅溪河石、廊架木椅等，设计多种参与景观的渠道。此外，便捷舒适的社区俱乐部也是营造邻里关系的一种好方式，在俱乐部中讨论的问题可以非常广泛和实际，这也是营造和睦社区的软环境，他们甚至可以经常讨论一些有关公共利益的东西，从而产生对社区的归属感和责任感。当然，这里也需要把握合适的程度。

4室内外空间的过渡

在所有的建筑类型中，别墅是室内空间与室外空间融合得最好的，因为有最多的机会创造丰富多变的室内外过渡空间，同时由于空间的复杂，别墅室内外过渡空间也是最难于处理的一种类型。

由于很多别墅规划设计中的脱节，规划、建筑、景观分别由不同的设计师来完成，就形成了一些盲点、一些空白。比如在建筑和室外相交接的地方，那些露台、平台、阳台、建筑入口处、门斗、雨罩等位置的细节设计，经常是既不属于建筑师的工作，又不属于园林师的工作。因而缺乏深入的设计处理。而这些位置对于业主的生活体验又构成非常重要的一环。在环境行为学的研究中表明，人愿意在半公共、半私密的空间逗留，这样他可以既有对公共空间的参与感，又能看到外面人群或自然中的各种活动，如在阳台向远处眺望、在窗内向窗外看等。好的过渡空间设计能够极大地提高空间的可利用性与灵活性。过渡空间越充分，越有余地，居家的私密性就越强，也越少外界干扰，同时也越有助于体现业主的身份地位和尊严，当然也就越能体现其居住价值。

第7篇：别墅区规划设计范文

一．项目概况

“慈溪金轮集团B4地块”基地位于浙江省慈溪市金轮大道以东，三北大街以南地块。东、南面为30米宽的大塘江河道，西面为24米宽的金轮大道，北侧为36米宽的三北大街。

本地块的用地面积为38839.60㎡，计容用地面积38506.4㎡，总建筑面积为94555.11㎡，其中地上计容建筑面积为62141.60㎡，容积率为1.61 。

社区打造成一个有高层公寓、联排别墅和双拼别墅的混合社区。

二．设计指导思想

确定“以人为本”可持续发展的规划设计指导思想，从交通组织、环境设计、房型设计、立面处理等各方面处处考虑居民的居住生活特点及要求，并具有一定的前瞻性。

2、 在当今普遍对生态环境的高要求下，强调对小区内绿化景观的合理组织与精心布局，让小区内尽可能多的住户“推窗见景”。强调小区景观的“均好性”，为小区内的每个住宅单元营造高质量的绿化环境。

在“绿色和环保”成为世界性潮流的今天，通过对总体布局和建筑单体的技术处理，使整个小区建筑和居住对自然界的阳光、风、绿化水面等具备更强的亲和力，远离噪声和污染，为身居闹市的居民提供一个优美、宁静的世外桃源。

合理清晰的交通组织，很大程度上形成了“人车分流”，各成系统，有利于减少干扰，提高安全度，并形成新的景观渗透和序列。

三．总图设计

整体布局遵循“尊重自然、超前性、均好性”的理念，以用地现状以及周边区域环境为设计的出发点。在详尽分析用地的条件与周边的环境后，得出了较合理的建筑规划结构。沿三北西大街往南依次设置商业区、高层区、和联排别墅区，而在景观位置最好的地段布置双拼别墅。通过建筑之间的错落位置，尽可能地保证每户住宅都有良好的景观视野。

同时设置尺度大小不同的景观区域，包括有贯穿整体的中心景观轴，戏水池，沿河景观步道等，同时也有各个组团各自的院落空间，各邻里空间通过中心景观绿轴串联各个组群空间。地块的人行主入口和车行主入口均设于三北西大街，在金轮大道设置次出入口。将商业建筑靠近道路交叉口并沿道路设置，即能满足商业对外的需要，同时商业适宜的尺度给人以亲切感，也可作为小区的对外形象窗口。

住宅立面设计

住宅立面采用当下流行的简约的古典风格，建筑体型简洁明快。

高层外立面一至三层采用米色石材，上部采用米色仿石涂料，多层住宅外墙主体采用石材，局部采用深咖色仿石涂料，在材质色彩上形成和谐统一的视觉效果。以浅米黄色为主的立面材质给居住者带来一种色彩温馨，亲切宜人的居家感受，同时其精致的建筑构件充满细腻感，给建筑增加了价值感。

第8篇：别墅区规划设计范文

面对一线城市的土地价格不断吞噬开发商利润的现实，在二级市场寻求合作开发正在成为拿地之外企业迅速扩张的最流行方式。去年开始，恒大、融创等房企均以此方式在北京进一步打开市场。

介入前期开发

“应该说一线城市土地风险正在加剧，去年开始我们拿地就很谨慎，今后在北京，我们不局限于在招拍挂市场上拿地，也会加强合作开发的方式。”3月4日，泰禾集团董事长黄其森告诉记者。

而在此之前的2月26日，泰禾就通过这种方式在北京再下一城，其与昌平科技园发展有限公司（以下简称昌发展）合作开发北京昌平南邵0303-07地块。在双方共同出资成立项目公司中，泰禾持有其中80%股权，昌发展下属的昌基置业则持有另20%。

这一地块业内并不陌生。该地块曾于去年10月23日，由龙湖平安昌基联合体经过68轮后以总价14.25亿元拍得，配建4.56万平方米“人才公租房”的代价竞得南邵镇0303-07地块。在拿地一周后，即传出龙湖和平安退出该地块，泰禾最终接盘，宣告这场发生在2015年年末的退地风波至此完结。

“南邵0303-07地块以及去年10月泰禾拿下的昌平南邵0303-54地块，加上去年10月泰禾与北科建签约合作开发昌平沙河区域的丽春湖院子，泰禾通过拿地、股权合作等方式短时间内在昌平拿下3个项目，迅速布局北京西北部，而且短时期内已形成规模。”泰禾集团总裁助理、北京公司总经理李京表示。

据悉，在这两幅南邵地块上，有约12万平方米的住宅项目，泰禾将打造高端精品住宅，案名定为昌平・拾景园；在6万余平方米的商业地块上，泰禾将打造其在北京的首个高端商业综合体泰禾广场；此外，地块上还将打造3万余平米的精品写字楼。

一个原因或许可以解释，为什么龙湖、平安算不过的账，泰禾却算过来了。

去年10月泰禾拿下昌平南邵0303-54地块，距离泰禾与昌发展合作开发的南邵0303-07地块与仅一路之隔，两幅地块总建面达到32万平方米，形成连片开发之势，具备规模开发效应。

这意味着0303-07地块的成本有望得到分摊，项目的开发风险将随之减小。显然，通过合作开发的模式，在难觅土地的北京，一部分企业在特定区域开始了规模扩张。

可以援引的另一个例子是，在去年11月25日上海新江湾城地块的竞夺中，泰禾虽然最终没拿下地块，但在今年年初，泰禾却高调宣布与昔日竞争对手合作，从而获得项目的操盘权。

与泰禾的做法相似的是，二级市场成本相对较低，竞争没有招拍挂那么激烈，万科和碧桂园等房企都在北京寻觅相关项目，但寻找适合项目并不容易，很大程度上拼的是信息的获取能力。

上海万科在2月1日内部文件，鼓励员工及外部合作方为公司提供项目信息，不论谈成与否，只要立项，就可根据项目货值大小给予2万乃至10万元以上的现金奖励。

吞并老牌别墅

除了介入前期开发外，在北京，老项目并购愈发增多。融创和恒大都是行业内公认的“收购王”，去年底恒大以135亿元收购新世界多个项目时已引起巨大轰动，其中就包括北京中央别墅区的新世界丽宫项目。

1月23日，恒大丽宫成为2016年北京豪宅市场首个亮相的项目。丽宫项目是中央别墅区的老牌豪宅，为纯独栋项目，总占地50.99万平方米，共分为四期开发，现在推售的是三期产品，首发33栋，后期还有58栋。

这意味着，恒大地产在北京市场以自住房起步，目前进入顶豪市场，再加之2015年底开盘的高端项目恒大华府、公寓项目恒大领寓、空中墅项目恒大未来城等，恒大在北京市场的项目类型日趋多元化。 二级市场>> 因为从二级市场获得项目成本较低，目前万科和碧桂园等房企都在寻觅相关项目，这在很大程度上拼的是信息。

融创更是在北京连吞“二元”。1月29日，融创中国通过官方微信公布已收购北京两大别墅项目。两个别墅项目均为0.4容积率的独栋产品，分别为昌平东方普罗旺斯和怀柔长青雁栖湖别墅项目，此次融创合计收购独栋别墅260栋。

资料显示，融创收购的东方普罗旺斯项目位于昌平北七家镇，是一个入市超过十年的老别墅项目。该项目原规划为550栋独栋别墅，现仍存150栋独栋别墅及5万平方米的平层别墅待售。

其中76栋别墅已取得销售许可证，主力户型套总价为4000万-7000万元，另有12栋10亩大院楼王级产品，号称总价3亿-5亿元起。有接近融创的人士称，孙宏斌尤其喜欢那12栋10亩大宅，这在北京是绝无仅有，以后也不可能批。该项目整体货值将达到百亿元，项目预计2016年中面世。

另一个位于怀柔APEC国家会议中心附近的长青雁栖湖别墅项目，为多功能综合用地，规划建设约110栋别墅，目前已建成约20栋四合院式别墅用做酒店。据相关人士透露，融创收购该项目至少需花费30多亿元，该项目也预计于2016年中面世。

之前对佳兆业、雨润的收购经验让融创对于本轮项目的收购比较谨慎，孙宏斌近来已将个人工作重点放在公司的收购事宜上，而此番收购达成，对融创之前收购谈判接连受挫的信心无疑会起到提振作用。另外，融创在借此扩大公司北京豪宅版图的同时，也将公司的顶级物业产品线从平层公寓和合院之外扩大到独栋别墅。

去年12月29日，恒大地产宣布收购新世界、周大福位于成都、贵阳、青岛、上海、北京的5个超大型项目，总金额204亿元。而这其中包括位于北京中央别墅区的老牌别墅项目丽宫别墅，收购总价76亿元。

近期还传出其他收购交易，据亿墅家等多家微信公号披露，财富公馆也遭遇到收购。市场消息称，目前中赫方面正在谈判阶段，不排除有合作伙伴共同参与收购。

项目并购将成常态

大型房企扎堆一线城市抢夺土地筹码，进一步推高了土地价格，楼面价超过房价已经成为常态。北京市场表现更为高调，其2015年土地出让收入达到1983亿元，再度创下历史新高，其火爆程度令人咋舌。

今年2月份，北京土地市场表现依然抢眼。在北京入榜地块中，除了意外遇冷的榜首驼房营村地块，其余宅地均拍出了封顶溢价，而绿地所拿的大兴医疗用地更是拍出了101%的高溢价。 频繁易主>> “长安8号”项目频繁易主、工程停滞不前，其原因错综复杂，项目背后的股权关系难以厘清或是主因。

“现在公开市场拿地太贵了。”亚豪机构市场总监郭毅说，以前北京收购项目这种事不多，因为不但价格高，而且周期长，可能还会面临各种问题，但现在和公开市场拿净地来比，性价比显然更高了。

相对来说，像泰禾这样介入前期开发的则比较省事，而项目规划成型后，要花的功夫则更多一些。不过，中央别墅区发展研究院院长刘东也坦言，相比拿下破记录的高价地，收购销售缓慢的在建或在售豪宅股权的风险还是要小得多。

实际上，上述几个涉及收购的项目，均为低密度独栋别墅产品，优势就是拿地年代早、土地成本低。在北京土地日益稀缺的今天，此类别墅堪称稀缺资源。

这些“十年”左右的老牌别墅知名度大，经过多年积累，已经有“显赫”的江湖地位，每年也依然保持稳定的成交纪录。丽宫别墅曾经是北京首个全部单体价格超过千万元的别墅项目；东方普罗旺斯曾创造了北京第一个单套产品成交过亿的纪录；财富公馆则创造了当时总价3.11亿元的京城史上单套总价最高纪录。

基于北京土地资源日益稀缺，无论是合作开发，还是地块并购或者老豪宅的收购，都将成为未来房企在北京拿地的主流形式，而这些地块和项目也多会以高端定位面世。

在今年，一波被收购的项目今年都会入市。除了上述被并购的项目之外，近期，位于北二环附近的中骏德胜门项目――中骏・天宸，这一早年间就已被业内知晓的项目，也将于上半年入市。

这一项目为2010年中骏所收购。彼时作为78家央企退出的地产业务中的一员，中石油下属房地产公司北京都市圣景出让100%股权，中骏置业控股有限公司成功摘牌，成交价为1.26亿元。

“中骏有特殊原因，主要是收来的项目地块有一些拆迁没有完成，所以周期拉长了。”一名熟悉中骏的人士告诉记者。中骏・天宸将作为中骏高品质的住宅项目入世，规划的是稀缺大平层产品。

“老树回春”不易

并购老豪宅自然也存在很多风险。老豪宅入市时间过长，产品规划设计上可能面临无法适应市场需求、品牌形象缺乏新鲜感等问题。很多新别墅做法都不在这些老盘的范畴之内，比如建筑风格、地下空间尺度、赠送面积、新风系统等等。产品入手后需要进一步升级改造，认可度还需要市场检验。

与之相比，新豪宅往往在产品营造上更符合现代富裕阶层的生活和审美需求。“我觉得最主要的可能还不是产品问题。”郭毅表示，即使内部空间布局有瑕疵，容积率和地段的优势也足以弥补。最重要的，还是项目本身是不是干净，是不是有股权和债权的问题。

在郭毅看来，尽管收购的项目肯定是能把这些问题说清楚的，也不保证绝对明晰。如并购方不能掌握地块的全面信息，地块股权债券关系复杂，难以清晰剥离；并购项目拿地早、地价低，土地增值税偏高。

如其所言，老豪宅背后基本都有一本“读不懂”的账。比如长青集团怀柔项目，有媒体就曾报道，该项目就曾因持有人犯事，公司其他高层放出话来寻求收购，但上门的企业寥寥，只因怕牵扯到官司，直到孙宏斌出现。

第9篇：别墅区规划设计范文

[关键词] 住宅；层数；多层；工程造价；方案决策

Abstract: the real estate development enterprises in a certain area of land, has no impact on the quality of the community and cubage rate limit and the environment conditions, must be of utmost planning out the area of the house for sale, in order to meet the demand of profit maximization. This article through to our country civil residence layer, the division of the standard is analyzed and the fabrication cost make discussion on villa, multilayer, top of the four types the fabrication cost and characteristics, and for real estate development enterprise provides guidance to the practical district planning decision thought.

[key words] residential; Layer; Multi-layer; Project cost; Scheme decision-making

中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号：

住宅层数在开发方案设计中需要考虑很多的因素，首先我们来对建筑规范中对建筑物的层数的划分标准，如表1所示：

表1民用住宅层数划分标准

一、低层住宅的特点与工程造价分析

低层住宅在民用住宅层数划分标准是指1~3层住宅。低层住宅多建于小城市和大中城市的城乡结合部。它既有普通住宅，又有高级别墅。低层住宅由于其高度低，尤其适合于老年人、儿童和身体障碍者使用；生活空间开放性强，有利于邻里之间的交往。其缺点是居住密度低，土地利用不经济。因此其容积率较低，综合开发面积较少。

因此，开发商在利益最大化的驱动下，一般较少开发低层住宅，不过在城市的边缘地带，开发商如果定位为高档别墅住宅的话，其开发住宅一般多为低层住宅。但其售价相对于多层和高层住宅要高很多。一般低层住宅的容积率与居住密度较低，多用于城市郊区和一些城市改造中对环境品质要求较高的区段。住宅商品化的初期，我国曾出现过建设别墅区的热潮，由于其过低的容积率，在一定程度上造成了对有限土地资源的浪费。

二、多层住宅特点与工程造价分析

在民用建筑中，多层住宅具有建筑结构简单，占地面积少，可减少工程量，使用费用低，开发建设的综合费用相对低于其他形式的住宅降低单位造价，经济效果好。被大部分城市广泛采用。缺点是生活空间开放性差，不利于邻里之间交往；楼层相对较高，又不设电梯，给上下楼带来不便。将来发展趋势是多层住宅也设电梯。

根据经验，6层以内的住宅层数越多，造价越低，这是因为多层建筑在一定范围内层数增加，则房间内部和外部的设施费、供水供气管道、电力照明等费用随层数增加而降低，所以多层住宅以采用5~6层为好。

下表是多层建筑的单方造价和层数的关系表，根据表2我们可以很容易的得出结论：多层住宅具有降低单位建安造价和经济效果较好的特点。因此开发商在开发方案的设计和评价中，应多考虑多层住宅的开发面积。

表2 多层与低层住宅层数与造价的关系表

目前我国多层住宅由于公摊面积少、后期物业管理费用低，深受很多购房者的喜爱。消费者也普遍认为多层住宅的供应量会逐年减少，这种预期也使多层住宅成为相对珍稀的住宅产品，所以目前卖得相当俏。在寸土寸金的地段，多层住宅虽然建筑成本较低，但分摊的土地成本要高，其占用的总成本并不会低于同地段的高层，所以多层住宅贵过小高层住宅将成为中心城区楼市的一种趋势。而在城市地段，因为土地成本较低，两者之间的价格差异则不会拉得太大。

三、高层住宅特点与工程造价分析

高层住宅是为了谋求土地的高度有效利用，提高容积率的手段而出现的建筑形态。据国外的一些资料测算，建筑层数由五层增加到九层可使居住面积密度提高35%。有利于节约了用地，也就大大降低了室外工程造价和改造用地的费用，从总的消耗来看，高层不一定比多层(或低层)费用高。据资料显示，就市政设施费用来说，高层就比低层节约。但作为高层建筑其相对于低、多层住宅的主要缺点体现在:单位造价高，平面使用系数低，施工周期长，能耗多，出房率低，分摊面积大，人口密度大，防火设施不完善，目前国内消防车最高达十四层，环境效益和社会效益较差。

从我国目前的实际情况来看，我国人口多，人均耕地面积少，因此在住宅建设中就应该尽量考虑节约土地，在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题，从而保持社会稳定，促进我国经济快速发展。住宅层数是影响小区建筑面积密度的重要因素，住宅层数越高，则密度越大，容积率越大，对开发商来说赚取的利润越高。

1、由表1可知，7～9层属于中高层类，此类住宅不设电梯使用不便，设了电梯又不能充分发挥电梯的效率，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）的建议，小区内不宜采用这种层数的住宅。因此，笔者认为开发商应尽量少开发此类住宅，应放弃此类设计。

2、在民用建筑中，多层建筑提高层数虽然可以降低工程造价，而高层建筑在我们规划设计中又不得不开发，因为考虑到小区容积率和节约城市用地和开发商利润的问题，高层建筑在小区开发中的设计就显得很有必要了。从我国目前的实际情况来看，我国人口多，人均耕地面积少，特别在中心城区等人口高密度区和商业区，应该尽量考虑节约土地，在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题。

房地产开发希望通过破坏环境和城市规划的限制来取得高额利润，因为他们认为兴建高层建筑建筑面积增大，利润就会越多。无可否认，增加层数可以节约土地，住宅层数是影响小区建筑面积密度的重要因素，住宅层数越高，则密度越大，容积率越大，但带来的环境却是环境的破坏和市政规划容积率的限制。

事实上，随着层数的增加，住宅之间的日照间距也相应增加，而且高层住宅一次性投资高，建设周期长，一般情况下高层比多层平均每户建筑投资要高70%～80%，对于投资商收回投资的风险加大，因为其建设周期长40%～50%，节约土地的效果也逐步下降。

表3 层数与投资利润的关系

我们通过统计资料表3，可以分析得到结论：层数应在一个合理的范围内，例如在20层时，投资利润时相对于其他层数是最大的，所以开发商应结合市场需求、项目实际来决定建筑层数，不能一味增加建筑层数。此外高层住宅要设置电梯和加压水泵而且消防和人防要求都会相应的提高，导致总造价也会相应上升。

结语 商品住宅小区的开发和决策过程，是一个随时间推移，在市场因素不断发生变化的条件下，进行投资、开发的过程。其投资具有周期长、金额大、变现能力差、投资回收慢、收益高、易受政策影响等特点，这些决定了其投资决策风险是客观存在的。只有客观深入地对商品住宅小区开发项目进行分析研究和科学决策，合理调节小区各功能与成本的关系，才能成功地避开风险，获得成功。

参考文献

《城市居住区规划设计规范》 （GB50180-93）

施卫兵，房地产最佳开发方法[J]，住宅科技，1994